地产

豪华公寓计划做地标建筑 法庭文件显示，为 The One、Sam Mizrahi 和 Jenny Coco 在多伦多的豪华公寓开发项目提供早期融资的中国企业，正在起诉其加拿大法律顾问公司有疏忽和违反信托。 The One 是多伦多地标建筑，位于 Yonge 和 Bloor 两街交叉的黄金地段，2017 年动工，若建成，该 85 层高的豪华建筑高达 306.3 米，将成为仅次于CN塔的多伦多第二高的建筑物，也是加拿大最高的公寓大厦。 拖延6年没建成融资公司追责 初期建设融资来自总部在北京的中国企业──中经东源进出口有限责任公司（CERIECO）新成立的加拿大子公司。 《环球邮报》报道，如今 CERIECO 起诉大成加拿大律师事务所（Dentons Canada LLP）和大成渥太华房地产业务负责人里默（Philip Rimer），指控该律师事务所推荐一名中间人协调关于 CERIECO 融资项目，却违背 CERIECO 最佳利益。 根据安省高等法院提起的诉讼，CERIECO 还指控大成律师事务所和里默在融资安排签署后没有就关键事项进行适当协商，包括引入了目前地位高于这家中国公司的其它贷款人的变化。由于这种从属关系，这意味着必须先偿还其它贷款人，CERIECO 声称，它不太可能从拖延已久的公寓开发案中收回资金。 The One 目前已累积高额债务，CERIECO 在债权人的排名却垫底。 该诉讼称，「即使施工完成，这也超出了该项目的公平市场价值。因此，即使该项目被出售或进入破产管理，所得款项也不足以偿还 CERIECO。」 不当操作贷款？律所这样回应 大成律师事务所表示，针对该律师事务所和 Rimer 先生的指控毫无根据：「我们完全否认这些指控，并且无法提供进一步评论，因为 CERIECO 的诉讼目前正在法庭审理中。」 这些指控尚未在法庭上经过检验，大成律师事务所尚未提交答辩书。 法庭文件称，2016 年左右，Sam Mizrahi 和 Jenny Coco 共同创立了 Bridging Finance Inc.（一家私人债务贷款公司，该公司于 2021 年倒闭），他们寻找资金来建设 The One。 经过一番谈判，CERIECO 同意预付 2.13 亿元的承包商贷款，为该专案的第一阶段开发提供资金。 然而，到2021年6月，该项目对 CERIECO 的第一笔债务已到期但尚未偿还。这家中国公司随后聘请了破产律师进行调查。 CERIECO 称，调查后才发现，Sam Mizrahi、Jenny Coco 和中间人Bosco Chan，在 CERIECO 不知情的情况下，不当地操作了贷款担保。它还发现在 2018 年至 2020 年间，有许多据称代表其财产的附属机构登记。 CERIECO 声称，「我们一直向大成律师事务所和 Rimer 先生表示，Bosco Chan 无权以任何身份（包括作为代理人）代表 CERIECO 或 CMEC 做出决定」。 （CMEC 是 CERIECO 的母公司。） 关于 CERIECO 的指控，Sam Mizrahi、Jenny Coco 和Bosco Chan 都未发表评论。

近日，加拿大新不伦瑞克省Moncton的一位居民惊讶地发现，两个陌生人睡在他家后院的沙发上，他对日益增加的无家可归者问题表示担忧。 据Global News报道，阿森诺（Shawn Arseneault）是一位小企业主，他在位于Moncton市中心东端的家中经营一家小型工程公司已有约两年时间。上周二（10月3日）早上，办公室经理通知他后院有陌生人，他当时不在住所，接到通知后立即就报了警。 他说："皇家骑警来了之后只是把他们叫醒......警方似乎很了解他们，基本上就是把他们赶回街上，然后就离开了。如果只是这样处理，他们很可能还会去隔壁邻居那里做同样的事情。" 图源：Global News 阿森诺表示，他知道闯入他家的人可能并没有暴力倾向或危险，但他补充说，一些遗留下来的物品如果落入他女儿的手中，可能会有危险。 他说："他们有一个小的手持电筒.....我还看到一些看起来可能是毒品的东西。" 他补充说："事实上，你永远不知道你是否会在某一次遇到有暴力倾向、醉酒的人......但就他们把可能对我女儿构成危险的东西留下这一点，我认为这是不可接受的。" 阿森诺 图源：Global News 事后，阿森诺在Facebook上给市长Dawn Arnold和其他负责监督该地区不断恶化的无家可归者问题的政府官员写了一封公开信，这封信在网上得到了数百人的回应。 他在这封信中写道："我厌倦了为临时措施喝彩，我厌倦了创可贴式的解决方案，我厌倦了掩盖问题。我明白这些都是需要帮助的人，但越来越难产生同理心，我现在有意识地选择重视员工和家人的安全，而不是同情。" "有很多人告诉我他们也担心自己的安全，并对这一问题的解决缺乏进展感到沮丧，"他说，并补充说，他希望看到市政府和省政府官员承担更多的责任。 他说："当我们的医疗保健系统、教育系统、司法系统和社会服务系统处于非常糟糕的状态时，听到省政府吹嘘有数十亿元的盈余，我觉得非常难以接受。" 高特罗（Lisa Gautreau）是其中一位忧心忡忡的居民，她是阿森诺的隔壁邻居，两年前从蒙特利尔搬回了Moncton。她说，由于担心侄女们的安全，她不允许她们单独在外面玩耍。 "我是在这个城市长大的，那时的Moncton晚上可以不锁门。现在不是这样了，"她说。 高特罗说，如果她在回来之前意识到这个普遍存在的问题，她很可能就不会在Moncton市中心买房了。 阿森诺表示，市长在他发帖后主动联系了他，并就该市正在采取的应对住房危机和无家可归者人数增加的措施进行了交谈。 他说，他与市长讨论了“住房优先方法”的概念，即无家可归者无论其就业状况如何，都会首先获得住房，以便在他们努力重返家园时获得更安全的生活环境。 Global News联系了Moncton市政府，但截至发稿时尚未收到回复。

温哥华房价常被诟病超出可负担水平，然而，只要有心发掘，亦可找到一些符合预算的楼盘。有意在列治文置业的人士，可有想到这里竟然也有低至17万元以下的独立屋，以及25万元有交易的楼盘呢？ 假如阁下的预算比较松动，不妨考虑位处第三路南端附近的芬恩路（Finn Road） 8731号（上图）。这个占地达15英亩的大宅，建筑面积14,432平方呎，设有7个睡房及8个浴室，还有室内泳池、私人网球场、瀑布园林、桑拿浴室、酒窖和酒吧等豪华设施，以及一个有机蔬果农场。挂牌售价1,888万元。 // 想当独立屋业主也不一定要家财万贯，位于河旁路（River Road）8191号，有一独立屋仅以16.8万元放售。 这是一所面积590呎的水上房屋，设有1睡房及1浴室，以及一个通往甲板的书房，房屋仍需进行一些保修工程。屋主可饲养宠物，但不可用作出租。   市中心马炳街（Mah Bing Street）6355号是目前市内最贵的城市屋售盘。设有3楼层3睡房的单位将于2025年竣工，据称将设有屋内私人升降机，其它设施包括室内泳池、热水浴池、桑拿浴室、健身室和儿童游乐区等。挂牌售价约229万元。   207 8140 Colonial Drive是最便宜的城市屋屋盘，挂牌售价57.9万元，面积1,056呎，有3楼层、3睡房及1浴室，屋龄46年，可能需要进行一些保修工作。   1101 6833 Pearson Way是最贵的多层式住宅大厦楼盘，面积2,754呎，坐拥山色海景，并设有私人升降机。建筑物内提供室内泳池，桑拿浴室、健身中心，瑜伽舞室、音乐室及阅读室，更有往来市中心的穿梭巴士服务。挂牌售价496.8万元。   这个位于Buswell Street 6340号的单睡房楼盘，挂牌售价低至25万元，楼龄51年，是一个年期至2073年的预付式分契租赁（leasehold）物业。每月有800元的物业保修费，当中已包括管理费、物业税、市府杂费、暖气、热水及垃圾收集费。   图：REW

对于想要购房或续贷的借款人来说，选择固定利率还是浮动利率一直是一个艰难的选择，但由于利率处于几十年来从未见过的水平，风险变得非常高。 图源：51网记者 随着加拿大央行加息，与大银行基准利率挂钩的贷款成本飙升，浮动利率的受欢迎程度下降。但是固定利率贷款的成本也从疫情低点上升。 Mortgage Brokers Ottawa的联合创始人和抵押贷款经纪人Frank Napolitano表示，他仍然看到一些借款人选择浮动利率，甚至指出最近一位曾因浮动利率贷款而苦恼的客户，在整合了其他一些债务并延长了分期付款期限后，决定继续选择浮动利率。 他说：“他决定选择浮动利率，因为他认为现在的利率可能已经达到了顶峰，并且他为自己设置的25年还款期限非常满意。” “他希望由于很多人都在困难中，利率可能会下降，然后他会考虑锁定利率，但他希望在此之前利率能再降低一点。” Napolitano还补充说，如果你不得不提前还清贷款，浮动利率抵押贷款通常比固定利率选项的罚款少。 直到最近，新浮动利率抵押贷款的成本通常比固定利率低一点。 根据Ratehub.ca网站上发布的为期五年的浮动利率抵押贷款的利率，很多时候高于为期五年的固定利率选项。这意味着，银行将不得不降低浮动利率借款人的优惠利率，以节省5年期限的资金。 加拿大央行未来的利率变化，成为选择浮动利率或固定利率抵押贷款的人的关键焦点。 在最新的利率公告中，加拿大央行将其关键利率保持在5%不变，但央行明确表示，它准备再次提高利率以将通胀降至其2%的目标。 对于选择浮动利率的借款人来说，这意味着他们需要为利率在真正下降之前，为再次上升的可能性做好准备。根据贷款的条款，如果利率上升，这可能意味着较高的月供或者延长贷款的分期付款期限。 浮动利率抵押贷款可以无罚金转为固定利率贷款，但通常你将被锁定在贷款人的公布利率上。如果你想与贷款人协商固定利率或转到另一家贷款人，就会有罚款。 固定利率选项提供了每月还款的稳定性，但是如今的利率水平是近年来最高的。在过去的18个月里，随着利率上升，选择固定利率的借款人得以从中受益，因为他们的利率被锁定了。 但是如果他们现在再次锁定，选择一个较高的利率，而后来利率下降了，那么这些借款人将被困在锁定的利率下，除非他们选择支付违约金来提前还清抵押贷款。 Meridian信用合作社的消费信贷副总裁Allison Van Rooijen建议即将购房或即将续贷的潜在买家和借款人，首先要查看他们的预算。 她说：“首先记录下你的实际开支······ 你在一个月里实际花费的所有开支，然后使用在线计算器，了解你可能面临的抵押贷款支付金额。” “并且在你续贷之前提前做好这些准备，这样当你与金融服务专业人员交谈时，你就能明明白白地了解情况。” Van Rooijen表示，现在的利率环境与几年前完全不同。 她说：“我们看到固定利率抵押贷款重新受到欢迎，因为加拿大人正在寻求每月的稳定性。” 但是她补充说，许多客户选择将利率锁定在传统五年期的期限之内，因为他们对利率未来走势采取观望态度，希望未来几年利率可能会下降。

温哥华市中心的豪华公寓究竟有多霸气？且不论位置，仅是景观就已经征服所有。 我们看温哥华太阳报报道的一套3居公寓，地处高豪港，室内可见风景绝了。 400多万的售价真不是闹着玩的！这套风景公寓于8月份售出。 我们一起看看细节吧…… 类型：三卧室、两浴室公寓 面积： 1,786 平方英尺 BC 评估价： $3,737,000 挂牌价： 4,500,000 售价： 4,175,000 这座壮观的海景和山景住宅位于高豪港 (Coal Harbour) 卡里纳 (Carina) 大楼的 22 楼，该大楼及其姊妹塔卡里斯托 (Callisto) 享有海滨位置，并提供共用设施，包括室内/室外游泳池、漩涡浴缸、蒸汽浴室、健身中心、会议室、剧院和 24 小时礼宾服务。 这套住宅提供三卧室装修，配有枫木硬木地板、人字形橱柜、皇冠造型、大理石壁炉、配有 Thermador 和 Gaggenau 电器的豪华厨房、升级照明、太阳能/遮光电动百叶窗、内置扬声器、安全系统、瓷砖庭院和 180度景观。 浴室配有大理石细节和瓷水槽，主浴室配有淋浴长凳和喷射浴缸，而第三间卧室/办公室则配有一张有用的墨菲床。该单位每月维护费为 1,473.72元，并配有两个停车位。 怎么样？400多万值不值？

房地产市场不景气，有开发商打折卖房，却遭已购房业主反对。 根据媒体报道，近日惠州保利阳光城因大幅降价卖房，遭到已购房业主的反对，目前该楼盘已经被房管局强制停业整改，中秋国庆假期低价卖出的13套房源也会退房。 惠州一楼盘五折卖房被停业整顿 10月3日，有网民在人民网领导留言板向广东省惠州市惠阳区委书记留言称，保利阳光城四期备案价约1.5万元/平方米，最高卖到近1.7万/平方米，当时开房商捂盘惜售，对外宣称已无房源，结果今年10月低价销售。该网民称，该降价扰乱市场的行为，“对于我们已购房的业主来说损失惨重，我们坚决反对开发商随意降价，扰乱市场，要求开发商立即停止这一行为，并且赔偿业主相关损失。” 据第一财经报道，保利阳光城位于惠州市惠阳区淡水片区，距离深圳市坪山区沙田地铁站仅15分钟左右的车程，属于妥妥的临深楼盘。 贝壳找房平台上，当前保利阳光城的二手房挂牌价普遍在1.2万元/平方米左右，近半年成交均价在9700元/平方米左右，根据房产中介的描述，该小区目前在售的“最笋”房源单价为8400元/平方米。 “同小区原来的业主不满，他们的房子已经有7、8年的楼龄了，二手房市场价格9000多元/平，现在新房卖7800元/平，好的楼层也才8000多/平方米，他们的房子肯定难卖啊。”10月7日下午，保利阳光城售楼处的工作人员对第一财经表示，7800元/平方米的售价确实是真的，不过目前该楼盘已经被房管局强制停业整改了，中秋国庆假期低价卖出的13套房源也会退房。 “前几年的价格比较高，但是老板不缺钱，就一直放着没卖，现在打算清盘，就放出来卖了。”对于市场上该楼盘“捂盘”的传闻，上述销售顾问这样说。另外，他表示，售楼处何时恢复营业还不清楚，具体的销售价格，“得看他（开发商）的想法，如果想走量，肯定还是得按照8000多元/平方米的价格卖，因为如果卖9000多元/平方米，周围相同价格有更好的楼盘，销售也会比较困难。”10月7日晚间，该销售人员对第一财经表示，时间定了，项目估计会在工作日重启销售，价格区间为7800～8000多元/平方米。 降价卖房成为惠州楼市集中现象 惠州被称为深圳的后花园，前几年在深圳房价经过几轮大涨后，开始成为部分刚需置业者和各地投资客重点关注地，吸引了大量开发商以住宅、别墅、养老、文旅等形式重仓布局。 不过，自2021年下半年不少房企债务违约以来，降价卖房成为惠州楼市的集中现象，楼市普遍按折扣价销售成为不争的事实。 据每日经济新闻今年5月报道，5月份以来，多个平台都能看到中介对惠州市大亚湾区一个楼盘的推荐：“惠州降价最狠的楼盘，直接打4.8折，破了大亚湾的最低纪录。” “目前低楼层价格在6800元/平方米左右，总楼层为26层，中高楼层价格普遍在7000-7200元/平方米。”5月16日上午，大亚湾区澳头安顺四路7号海伦堡·臻悦府项目置业顾问刘正凡向《每日经济新闻》记者介绍了项目具体情况。 惠州本地媒体惠民之家数据显示，臻悦府备案均价为14741元/平方米，就算按7200元/平方米较高价计算，那也相当于该楼盘价格直接打5折。 不过项目工作人员表达了不一样的口径：“目前已经下调了备案价，降到了现在的9000-10000元/平方米。” 换言之，如果以售价与最新备案价进行对比，并没有所谓的5折这么夸张。 报道称，5月以来，惠州的开发商为了卖房使出花式营销手段。如梵高的花园部分产品8.5折优惠；中骏·雍景府最高立减61万元，相当于6.2折；金悦华府，推出单价8xxx元/平方米优惠，还送40年车位的使用权。 值得注意的是，去年以来，惠州已经多次优化购房政策，目前惠州全域已取消限购，首付比例降至两成，限售政策也从原本的三年缩短至一年。 9月22日，广东省惠州市住建局、自然资源局、住房公积金管理中心联合印发《关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（简称“《通知》”），涉及加大金融信贷支持力度、加大住房公积金支持力度、优化房屋交易流程、开展住房团购活动、进一步完善商品房价格指导制度等13项措施，自印发之日起施行。 其中，《通知》明确，生育二孩及以上的职工家庭购买首套自住住房且首次申请个人住房公积金贷款的，最高贷款额度在《关于我市住房公积金贷款最高额度的通告》规定的最高贷款额度基础上上浮20%，即个人最高贷款额度为48万元，夫妻双方共同贷款最高贷款额度为72万元。 根据《通知》，落实“认房不认贷”“阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”政策，更大程度满足刚性和改善性住房购房者合理融资需求。 《通知》提出，鼓励各县（区）组织本区域内房地产开发企业面向社会公众开展购房团购活动，引导住房消费预期，房地产开发企业团购优惠价格可不计入商品房备案价格跌幅比例范围；房地产开发企业开展促住房消费活动产生的营销费用，按《惠州市商品房预售资金监督管理办法》有关规定申请拨付。

卑诗省一位女子购买一套柏文，并计划将其用作Airbnb赚外快，却未能获得该物业禁止短期租赁的条例的豁免。 卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，简称CRT)周三对这一纠纷做出裁决，认为虽然物业拒绝业主使用其单位用于短租是「不利的」，但也不是「明显不公平」。 审裁处裁决书披露​​，该名为尤斯塔斯(Dominique Eustace)的女子，于2022年9月购买了这套单位，当时该物业还没有制定禁止短期租赁的条例。 尤斯塔斯买屋后不久，温哥华市政府告诉她，她需要一份来自分契业主委员会的信函，授权使用柏文作为短期租赁，以获得相关营业执照。 但分契业主委员会拒绝了尤斯塔斯的授权请求。 CRT裁判员坎贝尔(Kate Campbell)在总结中写道，物业委员会在信中称，并未批准尤斯塔斯的（短期住宿授权）请求，信中称「（短期住宿）可能会对分契物业产生『重大影响』，并且没有成员提出动议批准该授权。」 「信中说，由于物业不会颁发批准函，市政府也不会颁发营业执照，因此『该房产不允许短期出租。』」 根据决定，一个月后，该分契物业召开了一次特别业主大会，通过了一项禁止短期租赁的条例。 尤斯塔斯以两个理由对物业的决定提出质疑。 首先，她说，当她购买柏文时，业主兼开发商向她发出了一份「J表格租金披露声明」，仲裁庭解释说，该表格允许单位出租，即使分契物业有限制租金的条例。 不过，坎贝尔表示，这封信所允许的豁免并不适用于尤斯塔斯的案件，因为「租赁在法律上与Airbnb和VRBO等（短期住宿）不同。」 其次，尤斯塔斯辩称，她提出的授权书请求应该得到批准，因为当她提出请求时，该柏文并没有禁止短期租赁的规章制度。 坎贝尔指，「然而，我发现分契物业决定举行投票而不是发出这封信并不是很不公平。结果对尤斯塔斯不利，我承认这会给她带来经济后果。然而，几项法院判决强调分契物业由分契地块所有者根据民主原则进行管理……基于这一推理，分契地块所有者可能将受到民主决策的约束，即使这些决策对他们产生负面影响。」 仲裁庭的裁决还表示，即使在禁止短租的条例通过之前获得了许可，一旦新规则生效，该授权也将「失效」。 坎贝尔写道：「虽然《分契物业法》(Strata Property Act)允许某些类型的附则追溯豁免，例如有关宠物和年龄限制的附则，但（短期住宿）附则不可能有这种追溯豁免。」他驳回了尤斯塔斯的说法。 图：Airbnb

BC省一位女子购买一套柏文，并计划将其用作Airbnb赚外快，却未能获得该物业禁止短期租赁的条例的豁免。 卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，简称CRT)周三对这一纠纷做出裁决，认为虽然物业拒绝业主使用其单位用于短租是「不利的」，但也不是「明显不公平」。 审裁处裁决书披露​​，该名为尤斯塔斯(Dominique Eustace)的女子，于2022年9月购买了这套单位，当时该物业还没有制定禁止短期租赁的条例。 尤斯塔斯买屋后不久，温哥华市政府告诉她，她需要一份来自分契业主委员会的信函，授权使用公寓作为短期租赁，以获得相关营业执照。 但分契业主委员会拒绝了尤斯塔斯的授权请求。 CRT裁判员坎贝尔(Kate Campbell)在总结中写道，物业委员会在信中称，并未批准尤斯塔斯的（短期住宿授权）请求，信中称「（短期住宿）可能会对分契物业产生『重大影响』，并且没有成员提出动议批准该授权。」 「信中说，由于物业不会颁发批准函，市政府也不会颁发营业执照，因此『该房产不允许短期出租。』」 根据决定，一个月后，该分契物业召开了一次特别业主大会，通过了一项禁止短期租赁的条例。 尤斯塔斯以两个理由对物业的决定提出质疑。 首先，她说，当她购买公寓时，业主兼开发商向她发出了一份「J表格租金披露声明」，仲裁庭解释说，该表格允许单位出租，即使分契物业有限制租金的条例。 不过，坎贝尔表示，这封信所允许的豁免并不适用于尤斯塔斯的案件，因为「租赁在法律上与Airbnb和VRBO等（短期住宿）不同。」 其次，尤斯塔斯辩称，她提出的授权书请求应该得到批准，因为当她提出请求时，该公寓并没有禁止短期租赁的规章制度。 坎贝尔指，「然而，我发现分契物业决定举行投票而不是发出这封信并不是很不公平。结果对尤斯塔斯不利，我承认这会给她带来经济后果。然而，几项法院判决强调分契物业由分契地块所有者根据民主原则进行管理……基于这一推理，分契地块所有者可能将受到民主决策的约束，即使这些决策对他们产生负面影响。」 仲裁庭的裁决还表示，即使在禁止短租的条例通过之前获得了许可，一旦新规则生效，该授权也将「失效」。 坎贝尔写道：「虽然《分契物业法》(Strata Property Act)允许某些类型的附则追溯豁免，例如有关宠物和年龄限制的附则，但（短期住宿）附则不可能有这种追溯豁免。」他驳回了尤斯塔斯的说法。 图：Airbnb

因为利率不断攀高，许多房贷户每个月的还款金额都只支付利息，本金纹风未动，无形中让原始贷款期限不断拉长，有民众惊觉原本 25 年的房贷期已经变成了 47 年。 CBC 报道，负摊销抵押贷款 (negative amortization mortgages) 正是这种情况，也就是因还款金额已不足以偿还最初条款中的贷款金，令付款期限延长数年甚至数十年。 // 加拿大三大银行中大约五分之一的房屋贷款现在为负摊销。加拿大银行监管机构即将宣布一些新措施，旨在降低负摊销抵押贷款带来的风险。 标准的 25 年期房屋贷款，在正常还款情况下，一定比例的金额是在付银行利息，而另一部分则用于偿还本金。这样借款人所欠的钱随着时间的推移会越来越少。 但利率大幅快速上升下，这种平衡已经被打破。 吉拉德-考蒂 (Michael Girard-Courty) 就遇上这样的事。去年他以 25 年期浮动利率贷款在魁省乔利埃特购买了一套孖屋，每月付款 1,156 元，完全在他的预算之内，但随后央行多次升息，他的月付金额都被分配给利息，他的房贷债务并未减少。 安省的 Rabia Shumayal 的抵押贷款利率今年从原本的 1.9% 升至 5% 以上，这迫使她必须削减家庭的所有其它支出。按照目前的情况，她说：「每个月只有 23 元用于支付本金，其余的全部是利息，我的抵押贷款期限从 25 年延长到了 47 年。」 上个季度，满地可银行 (BMO)、道明银行 (TD) 和加拿大帝国商业银行 (CIBC) 账面上约有五分之一的抵押贷款处于负摊销范围。 这相当于近 1,300 亿元的房屋债务，其中抵押贷款的期限不是标准的 25 年期贷款，而是 35 年、40 年或更长时间。加拿大每月约有 10 万笔抵押贷款需要续约，这代表未来会有更多负摊销抵押贷款。 渥太华的抵押贷款经纪人贝图 (Patrick Betu) 表示，这令人担忧，需要解决。 贝图表示，他的客户都没有负摊销贷款，很大程度上是因为他一直建议客户采用短期固定利率贷款来应对当前的波动。 一些贷方透过要求借款人在贷款合约结束前要交一笔一次性付款，或将其转为付款较高但稳定的固定利率贷款来限制负摊销的可能性。 加拿大另外两家大型银行皇家银行 (RBC) 和丰业银行 (Scotia) 正是这么做的，这就是为什么他们的情况不同。 尽管如此，RBC 帐面上几乎四分之一的抵押贷款摊销期限超过 35 年，TD 为 22%，BMO 为 18 年，CIBC 为 19 年，而丰业银行则不到 1%。 贝图等人认为根本不应该允许固定还款额的浮动利率贷款，因为这种贷款会导致负摊销，他希望新规则能够「打击」此类贷款。 但最近金融机构监管办公室负责人劳特利奇（Peter Routledge）对任何形式的「打击」想法泼了一盆冷水，他认为当前的情况还未到危机程度，仅表示即将出台的指导方针会降低整体金融体系的风险。 图：CTV  

根据最近的民事法庭案件，本拿比一套住房买卖双方在签订的购房合约后，却再次解除合同，那么购房押金究竟应该算谁的？买卖双方的华裔因此闹上了法庭。 据称，今年 6 月，一位华裔买家 Z 计划购买本拿比 17 街 8272 号的一套独立屋，卖家 S 与 Z 签订了购房合约，并向地产公司 TRG 的信托账户支付了 8 万加元的押金。 S 接受了这笔交易。 按照 BC 省当前的新规，买家有 3 天的时间可以反悔，且不会被收取押金。然而，Z 直到 7 月 4 日才发出解除合约的通知。但 TRG 仍然将 8 万押金退回给了买家。 卖家 S 表示，尽管 7 月 1 日是加拿大国庆日的法定休假日，但 7 月 3 日是周一不是法定假日，因此，Z 应当在 周一发出撤销通知，而是超过了约定了 3 个工作日的时间。 S 表示自己此前还曾经通知 TRG 公司，合约仍然有效，要求他们未经她本人的同意不得返还押金。然而，经纪公司却在收到 Z 的撤销购房合约后，将押金除 $4,612.50 外全部返还给了 Z。 起诉书中 S 认为，未经卖家的许可，就将押金的部分或全部返还给买家，经纪公司违背了信托资金的条款，因此 S 将买家 Z 和经纪公司 TRG 全部告上了法庭。 S 要求法庭强制 Z 支付其 8 万加元的押金和未明确的损害赔偿。 同时，S 还指出 TRG 违反了其法定信托、并违反了其要求保留押金不退还的约定。 目前此案仍然在民事法庭受理中。Z 和 TRG 公司并未就此案做出回应。 ref： https://www.burnabynow.com/local-news/80k-burnaby-real-es...

BC省房价贵到什么程度了？一个停车位都能卖出20万！ 惠斯勒村的一个停车位的售价与大温哥华地区房屋首付的价格大致相同。 Realtor.ca 上的挂牌信息显示， 惠斯勒和布莱克科姆村缆车底部附近的“稀有”摊位售价为 195,000 元。它位于村中心一家豪华酒店的底部。 挂牌背后的房地产经纪人 Shauna O'Callaghan 告诉 CityNews，她有一个客户之前拥有这个停车位，但在搬离惠斯勒时卖掉了。 她说："这是一个独立的停车位。”她说，"有房子的人不一定能去村里。这就是这里价格的驱动力。" 她说她以前卖过村里的几个停车位，但这一个的价格创下了纪录。尽管如此，她说它在一周内就以要价售出了，并收到多个报价。 “这种情况很少见，每年只出现一次，”她说。 目前惠斯勒的停车费约为每天 14 元。如果您每天支付这个费用，则需要38年多的时间才能花费 195,000元的停车费。 虽然价格对某些人来说似乎很高，但奥卡拉汉指出，对于许多在惠斯勒拥有房屋的人来说，停车位是宝贵的资产。 “如果你以 1000 万元的价格出售你的房子，并且你可以在村里拥有一个停车位，那么他们的家就会变得独一无二。” 这并不是第一次BC省停车位售价高达10万元。

图：市府图片 有学者和城市规划师为温哥华解决住房问题开药方，提议将市内一些公共高尔夫球场转变为住房开发用地。 卑诗大学(UBC)景观建筑系教授康登(Patrick Condon)表示，住房负担能力危机与土地成本和所谓的「合理开发密度」有关。他建议，例如，如果在温哥华的Langara Golf Course建造一栋四层楼的建筑，那么房屋所在土地的价值将远远超过高尔夫球场目前评估的每英亩价格。 他和另一位城市规划师Scott Hein向温哥华市提议，可以将一些高尔夫球场辟为住房，另一些作为公园。他建议与福溪南区一样，该计划可包含三分之一的社会住宅、三分之一的中产阶级住房和三分之一的市场住房。 「市府透过将土地的三分之一用于市场住房而获得资金，提供足够的资金来建造另外三分之一的社会住房……在这场住房危机中，将可以通过其他方式产生无法获得的数千个负担得起的住房。」 温哥华公园局辖下高尔夫球场包括Fraserview、Langara和McCleery。 公园局委员迪格比(Tom Digby)虽然也认同温市住房危机的紧迫性，但就反对将任何球场土地用于住房的想法。 「确实有一个多元化的社区在使用它们，但更重要的是，这些高尔夫球场是城市生物多样性的来源，」他说。 「它们是巨大的资产，无论是鸟类可以迁徙的地方——我们可以有传粉媒介走廊，有池塘，有森林，所有的树木——在我们的城市拥有高尔夫球场非常有价值，所以它不是寻找住房的最佳地点。」 迪格比补充说，温哥华的许多社区目前正在进行快速而密集的开发，这使得保护这些绿色空间变得更加重要。 康登表示，他对绿地问题感到「心在流血」，但他重申，公共高尔夫球场的使用对象是「相对少数的温哥华居民」，他补充说，私人高尔夫球场也可供使用。  

今年2月份据CBC报道，加拿大多伦多万锦市一名45岁的华裔Tina Li 指控她的“朋友”Peggy Chan骗走了她数十万加元，她并不是唯一一名受害者。 Eunice Chan说她和Po Yuk“Peggy”Chan有着18年的友谊。她们一起环游世界，是同一个教会社区的成员，Eunice甚至把她介绍给了她的家人。 Eunice在接受CBC采访时表示:“如果她让我做任何事，我都会照做，因为我信任她。” 她现在卷入了一系列诉讼，指控她的老朋友前房地产经纪人和抵押贷款经纪人Peggy Chan诈骗了她数十万加元。 “这真的很冲击…我知道我被人骗了。” CBC新闻于今年2月首次报道了对Peggy Chan的指控。上个月，约克区警方宣布，安省万锦市的这名女子被控多项与欺诈有关的罪行。 警方称，从2016年到2021年，这名前经纪人通过登记房屋抵押贷款并提取收益来欺骗那些不会说或读英语的人。Peggy Chan通过律师否认了这些指控。 即使受到刑事指控，一些接受CBC新闻采访的受害者仍然需要承担数十万的抵押贷款。随着贷款机构的寻讨，这些受害者现在面临着失去房屋的风险。 专家说，这就是许多诈骗案的现实：即使被提起刑事指控，即使被定罪，受害者也要通过民事诉讼来追回款项。他们说，这个过程充满挑战和耗时，并且可能会让一些人遭受经济损失。 涉嫌抵押贷款欺诈 约克区警方表示，刑事指控涉及五名受害者，其中包括今年早些时候接受CBC采访的万锦市Eunice Chan和Tina Li。 Eunice Chan称，在2021年，与她没有亲属关系的Peggy Chan找到她，提出了一起购买投资性房产的想法。 图片：Peggy Chan（左）和Eunice Chan（右） Eunice提供 她说，50岁的Peggy说服她开了一个联名银行账户，然后她被带到律师办公室签署文件。Eunice说，她认为这些文件与购买房产有关。 Eunice说:“当时，我没有任何疑虑。”她在法庭文件中称，她在律师办公室匆匆完成了文件，然后Peggy又到她家去签了更多的文件。 她说，她的朋友后来告诉她，购买计划没有进展。直到大约一年后，Eunice才收到一封律师的信，内容涉及她自己房产的 30 万抵押贷款。 64岁的她说，她后来才得知在她不知情的情况下，她的房屋获得了两笔抵押贷款，一笔85万，另一笔30万。她称，这些钱被存入联名账户，后来被Peggy提取。 Eunice表示，她无力支付抵押贷款，而 85 万抵押贷款的贷方正在寻求强制执行行动，这意味着她的房子可能会被没收。两周前，法院听取了一项关于抵押贷款有效性的动议，预计法官将在未来几周内做出裁决。 被迫卖房偿还贷款 另一名华裔Shirley Xialian He在法庭文件中称，自己用毕生积蓄在多伦多购买了一处房产。鉴于她的收入微薄，Peggy Chan提出提供抵押贷款以方便购买。 她称Peggy歪曲了贷款条款，并在她不知情的情况下就购买的房屋进行了二次抵押贷款。现年59岁的她说，她被迫卖掉房子来偿还两笔抵押贷款，只剩下大约1.1万，现在租了地下室公寓的一个房间。 “我卖掉了房子，因为压力太大了，”她通过翻译告诉CBC新闻。 今年2月，45岁的Tina Li向CBC分享了她的故事，她是另一名涉嫌欺诈的受害者。她说，她将继续与她的房产抵押贷款作斗争，但担心可能会失去她的房子——其中一个贷款方试图强制执行40万的抵押贷款，Tina称这笔贷款是在她不知情的情况下被取出的。 专家：如何追回款项 她在接受CBC新闻采访时表示:“尽管Peggy Chan被逮捕并受到指控，但我们仍然要对她从我们这里骗取的款项负责” 哈利法克斯反欺诈情报咨询公司负责人Vanessa Iafolla，“提起刑事指控的情况非常罕见，我认为这说明了此案的严重性。” 但即使有刑事指控，仍然有必要通过民事法庭寻求索赔，试图收回资金，因为这两个案件是完全独立的——一个被Iafolla称为有缺陷的系统。 Norman Groot的律师事务所专注于为受害者提供欺诈追偿诉讼，他表示主要问题之一是追踪、冻结或保存被盗资金的速度。 他说，对许多受害者来说，最好的选择是尽快通过民事法庭追查被盗资金。 Groot说:“这非常困难，因为大多数情况下，提出申诉的人——受害者——已经被诈骗者洗劫一空，他们没有钱请民事律师。” 调查员：十几处房产受到影响 私家侦探Brian King已经调查了近一年的Peggy Chan案件，他说这就像把拼图拼在一起。 “我现在正在处理一个(案件)，其中一笔抵押贷款就达到了90万。因此，当你对所有这些抵押贷款进行计算时，总额能到1000万到2000万以上。” 他受雇于代表房主或贷款人的产权保险公司，目前正在调查6处房产的8项索赔。但他表示，他知道其他十几处房产也受到了Chan所谓行为的影响。 King说，他没有看到任何证据表明这些贷款机构参与了所谓的欺诈。 他说，虽然他看到许多抵押贷款欺诈案件，有人冒充房主申请抵押贷款并提取资金，但使这些案件更加复杂的是，在某些情况下，真正的房主签署了文件，说他们相信这是为了别的东西。 律师否认指控 Peggy Chan的律师、万锦律师事务所的David Myers上个月在接受CBC采访时表示，Peggy正在配合警方的工作，并在交了保释金后获释。她将于本月晚些时候首次出庭。 他坚持之前的说法，即所谓的受害者知道他们签署的是什么，并且他们愿意参与住房投资，但投资并没有按照他们希望的方式实现。所以他们否认这一说法。 CBC此前报道称，Peggy的抵押贷款经纪人执照被列为“无权出售”。虽然她之前被列为安大略省房地产委员会目录下的销售人员，但现在搜索她的名字没有结果。前雇主Bay Street Group Inc.发给CBC新闻的一封电子邮件。公司表示，“她已经不在我们公司了”，因为她的执照已于5月被终止。 与此同时，约克区警方认为还有更多的受害者，并敦促他们挺身而出。接受CBC采访的三名华裔女性还呼吁其他受害者向警方报案。 “我希望更多的人有勇气说出来，”Tina Li说。 Eunice Chan正在等待法官对其中一笔抵押贷款的有效性做出裁决，她说她希望自己不会失去自2012年以来一直住的房子。 “我需要照顾我妈妈，”她说，并补充说她的家离她每天去看望母亲的机构很近。 “尽管我在这个年纪努力工作，我也买不了另一栋房子了…对我这个年纪的人来说，这是不可逆转的。” https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/mortgage-fraud-victims-criminal-charges-1.6979950  图片：加通社（与本文无关）、CBC视频截图

    生活环境恶化和难以承受的房租上涨，促使北约克(NorthYork)两栋公寓楼的100多名租户加入其他社区团体的行列，拒绝向房东付房租。     这两栋楼位于LawrenceAvenueWest1440号和1442号，业主是BarneyRiverInvestments。居民们声称，这家私人房地产投资管理公司拒绝解决大楼的重大维修问题，同时不断提高租金，超出租金管制。据说情况非常糟糕，以至于CanadaPost过去三年都拒绝递邮件。     租户联盟YorkSouth-WestonTenantUnion的组织者BrunoDobrusin说：“邮局说楼里有臭虫，不会送邮件，但对房东来说，这样的条件下是可以住的。”     记者在楼里闻到难闻的气味，似乎是没有适当清洁，包括溢出的垃圾。     “臭虫和蟑螂太多了。人们在抱怨。没有清洁，没有维护，”RashidLimbada在1440号楼住了30多年。他说，维持收支平衡一直很困难，他希望省政府介入。     “这太贵了，我负担不起。一居室的价格是2200元，再加上停车费和水费，差不多是2400元，”他说。     两座大楼的租户已经组织起来，并将参加从10月1日开始的罢租行动，与包括KingStreet33号和JohnStreet22号的居民在内的数千人一起抗议不公平的房租上涨。     “我们估计有600多名租户，我们估计这是多伦多历史上最大的租金罢付行动之一。此外，ThorncliffePark的人们也已经罢租六个月了，所以我们看到多伦多有一场巨大的运动，人们站起来反抗。”       租户们表示，他们愿意协商，一旦业主同意与他们会面，他们就会重新支付租金。但租户们表示，业主一直无视这一要求。     Dobrusin说：“在决定举行房租罢付之前，我们已经进行了好几个月的请愿，请愿书要求取消上述指导性的租金上涨，撤回这些上涨，并对公寓进行维修，但我们从未收到管理层的回复。”     “我们从房主那里听到的都是恐吓。”     CityNews联系了BarneyRiverProperties请其置评，但尚未收到回复。     与此同时，租户们将在周日下午2点举行房租罢付活动。

由于利率目前处于数十年来的高位，一些家庭正出售房屋，以摆脱每月越来越沉重的房贷压力。 《Global News》报道，经过一番计算后，斯隆-明舒尔 (James Sloan-Minshull) 和丈夫决定卖掉他们在卑诗省兰里市的联排别墅，宁愿去租房子。 他们于 2018 年买了自己的房屋，梦想着拥有房产、更大的空间以及通往小径和户外活动的通道。「那时，利率足够低，房屋贷款付款实际上低于租金。」 然而随着利率的不断上涨，拥有房屋的成本比他们想象的要高，这意味着他们必须放弃一定的生活品质。「一切都变了，我们需要改变杂货习惯、狗吃的食物、车辆行驶的距离和时间。」 他们的房屋贷款付款增加了 60%，而且随着汽油价格和杂货价格的上涨，已经没有回旋余地了。「它变得太多了。如果要能够吃得起三餐并支付所有账单，包括某种外部社交元素，例如出去吃晚餐庆祝朋友的生日或为节日购买礼物等，这是不可行的。」 他表示，他们已经很幸运，都有一份收入不错的工作，但去年的生活成本增加了约 3,000 元。 房屋贷款专家、《房屋贷款代码》一书的作者卡拉 (Angela Calla) 认为此时愿意卖掉房屋而转为租房地人仍然很少，因为租金也非常高。「人们正在研究可以采取哪些策略来维持房屋所有权或到底可以在哪里拥有房屋。」 然而，卡拉补充说，这对加拿大人来说是一个非常困难的时期，因为专家预计利率将再次上涨。 卡拉说，他们也看到了一些变化，例如家庭只保留一辆车、出售不再需要的物品、不再租用额外储藏空间。「每个人都在做出最适合自己的决定，希望拥有住房安全感时也保有其它生活品质平衡。」 对斯隆-明舒尔和他的家人来说，他们希望换个小屋租着住能带来巨大的好处。「当我们卖房子后转到租房，我们会处于有利位置，手边能有更多钱。」  

               Macdonald Realty / Point2 温哥华西区一座豪宅以接近6,000万元挂牌，成为全国最贵放售中的屋盘，更以2,500万元的差距，抛离位处安省的全国第二名。 根据国际地产搜寻网站Point2发布的资料，位于温哥华西灰角区（West Point Grey）贝尔蒙特大道（Belmont Avenue）4838号的大宅，正以5,980万元放售。 这幢设有5间睡房、8间浴室的住宅，面积达12,410平方呎。内里设有开放式客厅、饭厅、家庭活动室，以及面积1,404平方呎的露台，还有宽敞的天台，将温哥华的无敌海景、山色和城市景观，尽收眼底。 卑诗省第二高价屋盘位于大温地区素里市的海洋公园社区，大宅名为Eagle Bluff Estate，被誉为「奢华生活的极致」，售价约2,800万元。 本拿比戈登大道（Gordon Avenue）上一幢7睡房8浴室的房屋，叫价519万元，成为省内第三高价屋盘。 Point2还列出了全国十个省份的全省最贵屋盘榜单。 多伦多布鲁尔街（Bloor Street）一个柏文住宅，挂牌价接近3,500万元，单位内设有多个房间、无边际泳池、花园露台，以及应有尽有的豪华设施，成为全国第二高价放售盘。 图：Point2 、Macdonald Realty V20 来源：Macdonald Realty及Point2  

您开始考虑退休问题了吗？除了开设养老储蓄账户这个必备方案，您还可以利用房产来支持退休计划，以便在黄金岁月中充分享受生活。 理解房屋净值 简而言之，房屋净值（Home Equity）是房贷余额与房产当前价值之间的差额——如果您已经偿还了全部房贷，那么房屋权益就等于当前市场价值。您的房屋价值还将取决于房屋翻新、物业位置和房屋大小。 您可以通过进行升级、清洁和安装节能设施来增加您的房屋净值。根据您的财务状况，这可能意味着从重新粉刷到重新装修厨房，乃至更换旧窗户等措施。 住房反向抵押贷款 “住房反向抵押贷款”（Reverse Mortgage）是指，拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。 您在房屋净值方面拥有的越多，可供选择的选项就越多。例如，如果您年满55岁并且拥有大量房屋净值，您可以考虑申请反向抵押贷款，通过从房屋净值中提取资金为您提供额外收入。 通过反向抵押贷款，您可以将房屋净值转化为现金支付，用以补充您的退休金。反向抵押贷款的好处在于您无需出售房屋，但您仍需支付税款和保险费。 但是，仍然存在风险——最大的风险是丧失抵押品赎回权。反向贷款不需要每月还款，但如果借款人未能缴纳财产税和保险或保持房屋维修良好，他们可能会违约，从而失去他的房子。 更何况，在现在这个光怪陆离的时代，可能有骗子会将目光投向老年人。欺诈机构会说服老年人进行反向抵押贷款，然后使用超大或不切实际的理由扣押房屋。 住房“降级” 如果您现在住的是独立屋或者城市屋，为了少爬楼梯，可以选择公寓。如果想有院子但是不想自己事无巨细全部打理，那么可以选择城市屋。 如果您现在不需要那么大的空间，完全可以把房子卖了，拿出这一笔钱，舒舒服服地住一个“降级”(downsize)的“小家”，何乐而不为？如果您觉得房价贵，甚至可以根据偏好选择另外的城市买房。 当然，卖房并搬家在操作上并不简单，主要的挑战是，首先需要找到买家接盘，然后找到自己心仪的新住所。 卖掉房子也“很贵”。分期、律师、房地产经纪人等都需要花钱。根据Zillow的说法，仅向所涉及的经纪人和律师付款就可能花费房屋总价值的8%至10%。他们发现，平均而言，卖家将房屋价值的3%用于营销，$6000元用于清洁、改进和升级。 租出部分房产 如果房屋有额外的空间，无论是地下室套房还是备用卧室，考虑将空间出租。特别是如果您住在一个大学城，您可以将空间出租给学生。 另一种选择也可以是在短期或长期租赁网站上列出您房屋的一部分，从而产生 “被动收入”。 但是，找到的租客未必称心如意，有可能产生糟心的“租客矛盾”，如果这样，房子被搞得又脏又乱不说，还要被迫在本该轻松愉快的退休时光里郁郁寡欢。

加拿大的租赁住房市场的困境已经众所周知，全国各地不断出现的近乎荒谬的出租广告更是凸显了许多租户所面临的糟糕居住环境。 图源：blogto 安省温莎市的市议员Fabio Costante最近在社交媒体上分享了他看到的一个荒谬的出租广告，广告中列明六卧室、一浴室房屋每月租金为325加元。 该广告的图片最初发布在Facebook上，广告中所说的“六张床”实际上只是铺在地板上的六张床垫而已。 照片显示床垫排成一排，只是用隔板分隔，隔板临时当作隔墙。 Costante在X上写道：很不幸我不得不分享这样的消息，但我们社区的住房危机并不是秘密，许多房东已经利用了这一危机。以下是一则已被删除的广告截图，这个帖子是由当地一个居民发送给我的。 图源：blogto Costante表示，这种特殊的居住状况在温莎市“并不是独一无二的”。 他写道：许多类似条件的出租房屋的广告对象是我们过去五到十年间吸引的数千名学生。他指的是加拿大的大学和学院在过去几年里吸引了大量国际学生。 我们的大学和学院只管引进学生，没有任何机构提出相应的住房发展计划来实质性地解决了已经引入的入学人数。这些机构应该可以做得更多。 图源：CTV Costante补充说：许多独立屋从未设计用于学生出租，深感担忧的不仅仅是学生，而且是一般租户都被迫接受这种次标准的居住条件。再加上我们城市住房市场的一般市场压力。 根据TD银行经济学家最近的报告，以加拿大当前的人口增长速度和新住房供应无法满足实际需求的情况，加拿大在未来两年内将面临大约50万套住房的短缺。

没有哭过的人生不足以谈买房，珺瑜用“元气大伤”来形容自己的买房经历。 楼市堪比斗猎场，每个参与其中的人，都时刻经历着一场猎杀游戏。有人不费吹灰之力收获颇丰，有人散尽家财最终还落个遍体鳞伤。 2016年，房地产市场的又一轮炒作大潮从一线城市拉开序，热潮扩展至二线城市以及一线周边的小城市，房价再次成倍式增长。多少人把未来房价涨幅作为买房的重要指标，迫不及待高加杠杆买房，带着投资的博弈心态，以“满贷”方式杀入楼市，满心欢喜的期待“躺赢人生”，毕竟谁都不想成为高位的接盘侠。房子承载的功能，已不仅仅是“家”那么简单。 丽娜就是市场的缩影之一，为了房地产那稳赚不赔的“造富梦”，2017年加高杠杆在无锡买了套房，正赶上二线城市房价上涨的黄金时期，价格比预期高不出少。可是她没想到的是，“躺着赚钱”的神话来去如此短暂，先后经历高点买房、降薪裁员、转贷减息等一连串的打击，最终不得掏空全家四处借钱还贷，心力憔悴。 而今，面对连连走低的房价，曾让她羡慕的买房“黄金坑”也变得步步惊心，呈现出更多的不确定性，为此焦虑、后悔皆有之。 高估自身的购买和偿还能力，贷款150万买房 高期待大失落，留下的却是一堆心酸与苦楚。 2017年年初，珺瑜夫妇“高位”入手，买了一套位于滨湖区130平的二手电梯房，三室二厅二卫，均价1.9万，总价247万元。买这套房也是用尽了“洪荒之力”，不仅首付97万都是靠家里父母凑齐的，另还额外贷款了150万，每个月背负8800元房贷。当时购房就想一步到位，既能居住又能投资。 买这套房时，价格比同区域周边的房价高了近10%，妥妥的高价房。因为地段好，周边地铁、学校一应俱全。珺瑜更是高估了后续的市场行情，最后跟风入手，坐等升值。那时，楼市正处于上一轮周期“最后的疯狂”，成交价一路飙涨，一度冲破270万。可惜好景不长，随着调控大招落地，房价开启了长达多年的下跌期。 而今，房价已经跌至200万，从涨到跌也只用了5年的时间。回想这段过往，珺瑜感叹不已，“如果时间能重来，我一定会谨慎买房，而非激进入场。” 珺瑜2016年研究生毕业，那年她25岁，毕业后进入无锡一家互联网公司，月入1.2万，“早出晚归”是她的全部。 毕业后一直都是租房住，珺瑜很用心的布置自己的小家，精致到连墙壁上都贴花，每周大扫除，时刻保持干净整洁。经常下厨做饭，生活有滋有味，偶尔接待朋友小聚，不亦乐乎。 起初她设想先工作几年，等到有一定积蓄后，在找个男朋友共同买房结婚，所以期间也从未关注过楼市，也没想过买房的事儿，面对”高不可攀”的房价更是敬而远之。 缘分这东西似乎从不按常理出牌，这一年里面她不仅找到了人生伴侣，速度快的更是将结婚提上了日程，这个时候她们才开始考虑将来在哪里安家，在哪里买房，不看不知道，一看吓一跳。 2017年的无锡楼市虽然受到限购、贷款等各政策的影响，但是房价涨幅依旧领跑全国，成交均价高达11945元/㎡，同比上涨12.5%。纵观整个市场，2万+楼盘越来越多，万元楼盘少之又少，关键是地段还非常差。买房人在想买被限购、想买付不起首付、想买银行不批贷款等诸多阻碍中艰难前行。 珺瑜也从当初的平和心态逐渐过渡到焦虑心态，赶紧买房上车成为她们的重中之重。也是正式因为着急的想上车，过度高估了自己的购买和偿还能力，更是高估了房价只涨不跌的神话化，从而也埋下了致命的错误。 从2020年开始，随着无锡二手房成交量持续低迷，单月成交量都低于3000套并不少见，部分月份甚至只有1000套不到，这直接影响了房价，新房和二手房降价幅度接近三成。 更致命的是收入，买房时珺瑜心气太高了，她觉得凭着能力，最多只需要三年，薪水就能涨到2万，虽然自己买房贷款150万，只要能坚持得住，就肯定能度过难关。 遭遇降薪、房产下跌，被迫成为高位接盘侠 通知被降薪的那一刻，珺瑜感受到了前所未有的压力。 当时代红利和意气风发已成过往，对于她今后面临的状态，她只用了“不堪重负”来形容。高位购房的她来说，除了需要承担更高的贷款利息和还款压力外，还有房价下跌导致的房产价值缩水。 2020年互联网行业受到了严重冲击，不少企业为了生存，断臂求生。虽然珺瑜公司情况稍好一些，但也要全员降薪，不少员工薪资直接减半，而珺瑜还算好的，薪资从1.2万降到9千。相比较之下，她老公就没那么幸运了，直接被辞退。失业的那一瞬间，感觉到很迷茫，投简历也有两三个月，几乎都是石沉大海。 当所有期望瞬间破灭，剩下的就只有高压。 当初买房倾其所有，如今她们手上的现金流不多，刨去房贷、家里的开销，也所剩无几。现在市场环境不好，老公离职后一直未找到合适的工作，家里的一切压力全靠珺瑜一人撑着。 再加上她们小区房价原本相比周边就高了很多，房价泡沫被刺破，也就跌得更多，目前成交价比三年前普遍低了30万。其次是房贷利率也大幅下跌，当时珺瑜是5.88%，而现在首套房最低只有3.7%，算下来贷款150万元，月供直接少了近2000元，一年就是2.4万元，不算不知道，一算全是暴露的问题。 “房价下跌，我却成为别人口中的那个高位接盘侠”，珺瑜无奈的说。 “家庭收入每月少了1万+，直接让成活断层。本来想着靠买房来升值，而房价又给了我来个“高开低走”，直接上来就是亏损几十万，按照这个市场行情，房价可能还要继续走低，这搁谁身上能受得了。” 我们就像那条咸鱼，在这样的市场行情下，想翻身都难。而且我们除了接受别无他法。现在的她既焦虑又迷茫，一切只能怪当初错误预估，没做好风险管理。 为了减轻房贷压力以身犯险，劝买房人需理性 这几年，房价一直走下坡路，享受买房红利，实现财富翻倍的年代早就过去了。 和大多数人一样，珺瑜夫妇只有这一套房产，卖肯定不现实。面对跌到3字头的房贷，只能声声感叹时运不佳，心理的不平衡感愈发强烈。如何节省开支，减少购房损失成为她的当务之急。 珺瑜在家休息闲来无事，计算了5.88%和3.7%的月供差，发现利息之差极大，如果能省掉这笔钱，压力就能减轻不少，珺瑜越想越激动，再加上之前她就了解过提前还贷，瞬间就动心，但是热血澎湃之后，她立刻就冷静了下来，提前还贷一点也不适合她。 原因非常简单，其一，珺瑜家庭情况一般，她想提前还贷，就必须同时向很多朋友亲戚借钱，至少需要120万，暂且不说欠了多少人情，一旦有人着急用钱，珺瑜根本还不了钱。其二，随着通胀等现实因素影响，未来货币购买力肯定不断波动，有可能下降，现在提前还款就会吃亏。 既然此路不通就得另辟蹊径。 5.88%的高位利率成珺瑜心中的一根刺，意难平。随着房贷下调速度的加快，高利率置换低利率、转贷需求高涨。在房屋中介的怂恿下她开始关注“转贷降息”。“转贷”其实就是经营贷，实际上就是把你的房屋按揭贷款，通过过桥的方式，给转换成抵押贷款产品，省掉中间的利息差。 转贷的“糖衣”下，暗藏着多重陷阱与风险，高优惠条件具有极高的诱惑性。 就拿珺瑜来说，目前房贷利率是5.88%，如果能通过转贷，把利率降到只有4%，贷款150万就能省60万利息，月供也能少1700元。对于刚被裁降薪的珺瑜一家人来说，这无疑是省出了个天文数字。明知“转贷”不符合规风险大，思来想去终归屈服于五斗米，说服自己，舍身犯险。 在“低息诱惑”的背后，通常挖的都是坑。 2021年3月，随着经营贷暴雷加剧，有人房屋被拍卖、有人违规被判刑，还有人因抽贷风险最终家破人亡。国家也开始进一步打击经营贷违规流入楼市，来规避各种风险的发生。 网络上的消息铺天盖地，看的珺瑜每天都提心吊胆，生怕不小心自己的“家”没了。这样的状态持续了3个来月，整个人瘦了10来斤，家里人害怕她会生病，最终被迫各种亲戚、朋友、同学借钱提前还贷，只为了能让她心安。 起初她就是不想增加家里负担，更是不想看人脸色借钱和欠人情，才走上了“转贷减息”之路，没想到最终还是走上了借钱这条路。低头借钱本身就不是一件容易的事儿，可是借完钱后，如何偿还却又陷入了深思。可是生活还要继续，面度此时的处境，她也只能硬着头皮前行。 “量力而为”是她提及次数最多的词，语气间夹杂着些许不甘和后悔。“转贷降息”是她不愿回首的痛，虽然通过一定途径获得了较低利率的贷款，赚取了一点“蝇头小利”，但长期的不确定性和风险随时能将人推至万劫不复之地。 对于自己激进的买房方式，珺瑜回忆说，以前买房，觉得只要凑齐首付，房贷就不是问题，一头扎入买房的喜悦中不管不顾的，甚至对未来10-20年的收入过度乐观，因此开始盲目加高杠杆买房，从未有过忧患意识，更未想过失业的后果。 而今，房地产市场已经不再是当初那个风口浪尖，以“赚钱”为目的买房要保持理性。更是劝诫即将入场的购房者，买房前一定要对自己的经济能力做一个长期评估，不要过度乐观，立足当下，就是最好的选择。 （应受访者要求，珺瑜为化名）

温哥华一位房东惊讶地发现他的租客在 Airbnb 上非法将他的公寓单位短租，他呼吁省政府加强对短期租赁的监管。 CBC 报道，沃伊托维奇(David Wojtowicz) 表示今年初他收到了大楼经理发来的一封电子邮件，称他以每月 3,000 元的价格出租带家具的单位违反了大楼规则。 // 沃伊托维奇才发现他的租客搬走了原本的家具，在 Airbnb 上注销短租信息。该大楼物业管理委员会禁止房东短期出租单位，违规者将被处以每天 1,000 元的罚款。 在与温哥华市政府和 Airbnb 申诉后，沃伊托维奇希望省府针对短期租赁业者制定更严格的法律，以验证他们的房源是否合法营运。 省住房厅长卡隆（Ravi Kahlon）在一份书面声明中表示：「地方政府需要更多工具来应对与遵守和执行当地短期租赁章程有关的挑战，我们正在满足这些需求。」 沃伊托维奇说，接到大楼经理的电话后，他去看看套房里发生了什么，当时他发现有 2 名英国游客，他们说以大约 1,200 元的价格租下了这个单位，住了 4 晚。他说：「公寓一片狼藉。」 他发现此房源由短期租赁管理公司管理，陆续都有人预订。 沃伊托维奇联系了 Airbnb 和温哥华市政府，询问删除该房源的事宜，尽管两方都称该房源非法运营，但却未能将其下架，只将责任踢到其它地方。他说：「没有相关执法工具。」 在回应 CBC 的询问时，温哥华市府证实建议业主直接联系 Airbnb。市府表示，它有一个专门的短期租赁团队，「采取积极主动的方式调查任何不遵守规定的行为，违反该市规定的人可能面临最高 1,000 元的罚款。」 当沃伊托维奇联系 Airbnb 时，该公司建议他联络管理该房源的公司。Airbnb 回应 CBC 则说，这是房东和房客之间的私人问题，执法权在于温哥华市。 争斗许多，该房源终于下架，沃伊托维奇也更换了钥匙和锁，以防止未来的旅客入住该套房。 图：CBC

左起：Tina Li, Eunice Chan, Shirley Xialian He 今年2月份据CBC报道，万锦市一名45岁的华裔Tina Li 指控她的「朋友」Peggy Chan骗走了她数十万加元，而此案并非只有她一名受害者。 Eunice Chan表示，她与Po Yuk Chan Peggy有着18年的友谊，她们曾一起环游世界，而且是同一个教会的成员，Eunice甚至把Peggy Chan介绍给家人认识，Eunice接受CBC访问时表示，对Peggy Chan绝对信任，「如果她让我做任何事，我都会照做。」 左起：Tina Li, Eunice Chan, Shirley Xialian He 现时她卷入一系列诉讼，指控她的老朋友前房地产经纪人和抵押贷款经纪人Peggy Chan诈骗她数十万加元。「这真的很冲击…我知道我被人骗了。」 CBC新闻于今年2月首次报道了对Peggy Chan的指控。上个月，约克区警方宣布，安省万锦市的这名女子被控多项与欺诈有关的罪行。 警方称，从2016年到2021年，Peggy Chan透过登记房屋抵押贷款并提取收益来欺骗那些不谙英语的人，Peggy Chan透过律师否认指控。即使受到刑事指控，部分受害者仍需要承担数十万的抵押贷款，随着贷款机构的寻讨，这些受害者现在面临着失去房屋的风险。 专家说，这就是许多诈骗案的现实，即使被提出刑事指控，即使被定罪，受害者也要通过民事诉讼来追回款项。他们说，这个过程充满挑战和耗时，并且可能会让一些人遭受经济损失。 左起：Peggy Chan, Eunice Chan 约克区警方表示，刑事指控涉及五名受害者，其中包括今年早些时候接受CBC访问的万锦市居民Eunice Chan和Tina Li。Eunice Chan称，在2021年，与她没有亲属关系的Peggy Chan找到她，提出一起投资房产的想法。 她说，50岁的Peggy说服她开了一个联名银行账户，然后她被带到律师办公室签署文件。Eunice说，她认为这些文件与购买房产有关。Eunice表示自己当时不疑有他，在律师办公室匆匆完成了文件，然后Peggy又到她家去签了更多的文件。 Peggy Chan后来告诉她，购买计划没有进展。直到大约一年后，Eunice才收到一封律师的信，内容涉及她自己房产的 30 万抵押贷款。64岁的Eunice表示，她后来才得知在她不知情的情况下，她的房屋遭二按，一笔85万，另一笔30万，钱被存入联名账户后来被Peggy提款。 Eunice表示，她无力支付抵押贷款，而 85 万抵押贷款的贷方正在寻求强制执行行动，这意味着她的房子可能会被没收。两周前，法院听取了一项关于抵押贷款有效性的动议，预计法官将在未来几周内做出裁决。 另一名华裔Shirley Xialian He在法庭文件中称，自己用毕生积蓄在多伦多购买了一处房产，鉴于收入微薄，Peggy Chan提出抵押贷款方式购买。 她称Peggy歪曲了贷款条款，并在她不知情的情况下就购买的房屋进行了二次抵押贷款。现年59岁的她说，她被迫卖掉房子来偿还两笔抵押贷款，只剩下大约1.1万，现在租了地下室公寓的一个房间，「因为压力太大，所以卖掉了房子」。 今年2月，45岁的Tina Li接受CBC访问，她将继续与她的房产抵押贷款作斗争，但担心可能会失去她的房子，其中一个贷款方尝试强制执行40万的抵押贷款，Tina称这笔贷款是在她不知情的情况下被取出的。她在接受CBC新闻访问时表示，即使Peggy Chan被捕并受到指控，但仍然要向她追回被骗的款项。 哈利法克斯反欺诈情报咨询公司负责人Vanessa Iafolla表示，刑事指控的情况非常罕见，说明此案的严重性。但即使有刑事指控，仍然有必要通过民事法庭寻求索赔，试图收回资金，因为这两个案件是完全独立的。 Norman Groot的律师事务所专注为受害者提供欺诈追偿诉讼，他表示主要问题之一是追踪、冻结或保存被盗资金。对许多受害者来说，最好的选择是尽快通过民事法庭追查被盗资金。Groot补充，这非常困难，因为大多数情况下，受害者已经被诈骗者洗劫一空，没有钱请民事律师。 私家侦探Brian King已经调查Peggy Chan案件近一年，现时正在处理一宗案件，其中一笔抵押贷款就达到90万。推算所有案件总值或达到1000万至2000万以上。 他目前正在调查6处房产，一共8项索赔，但他表示，他知道其它十几处房产也受到了Chan诈骗，King表示没有看到任何证据表明贷款机构参与欺诈，因为真正的房主签署了文件。 Peggy Chan的律师、万锦律师事务所的David Myers上个月在接受CBC采访时表示，Peggy正在配合警方的工作，并在交了保释金后获释。她将于本月下旬出庭应讯。 Peggy透过律师表示，坚持之前的说法，受害者知道他们签署的是什么，并且同意参与住房投资，但投资并没有如期望获得回报。 CBC此前报道称，Peggy的抵押贷款经纪人执照被列为「无权出售」。虽然她之前被列为安大略省房地产委员会目录下的销售人员，但现在搜索她的名字没有结果。前雇主Bay Street Group Inc.发给CBC新闻的一封电子邮件。公司表示，「她已经不在我们公司了」，因为她的执照已于5月被终止。 与此同时，约克区警方认为还有更多的受害者，并呼吁他们挺身而出。 （图：CBC及受访者提供）T03

过去两三年，加拿大房地产市场经历了过山车，从超低利率导致的房地产需求大幅飙升，到利率飙升，房贷持有人难以应对月供大幅上涨的变化。 现在，随着越来越多的人预计利率将在更长时间内保持在较高水平，几年前锁定低利率的房主，要在贷款到期续期时面临财务痛苦。 “每过一个月，大约有2%的房贷持有人在续期时面临利率大幅上升，”Desjardins的总经理兼宏观策略主管Royce Mendes在9月19日给客户的一份报告中写道。 根据加拿大央行(Bank of Canada)的数据，与2022年初的成本相比，固定利率借款人明年的平均还款额预计将增加14%至25%。2025年至2026年，支付额要增加20%至25%。 以30万元房贷，25年还款期为例，不同利率下的月供金额： 图源：canada.ca 那些完全浮动利率的人已经承担了更高利率的负担，截至今年，他们的还款平均上涨了49%。 浮动利率但每月固定还款的借款人未来将面临最大的增长，因为一些人的还款只是利息成本，或者甚至不足以偿还利息。在重签房贷合同时，这些人预计到2026年将面临44%的平均还款增长。 加拿大银行业监管机构负责人Peter Routledge在9月份警告称，这类借款人“有遭受重大还款冲击的风险”，他希望看到这种选择减少。在2.1万亿元的未偿房贷市场中，这类借款总规模约为3690亿元。 鉴于供款额急剧上升，银行和贷款机构的应对措施之一是延长分期偿还期限，以减少每月还款。 根据央行的数据，截至二季度，超过46%的加拿大房贷付款期限超过25年，这一比例从2020年夏季的32%左右稳步上升。 目前，加拿大各大银行的许多房贷摊销期限已超过30年，加拿大皇家银行(RBC)的比例是24%，蒙特利尔银行(BMO)30%，而且绝大多数超过35年。加拿大帝国商业银行(CIBC)和道明银行(TD Bank)介于24%和30%之间，而丰业银行(Scotiabank)超过30年的房贷只有1%。 银行业监管机构一直在对这些延长表示担忧。贷款机构也一直在寻求减少长期房贷，多数银行上季度报告称，已将30年期以上房贷总额削减了一两个百分点。 这样一来，借款人可能不得不一次性支付一笔还款或者增加月供，使贷款恢复正常。 然而，随着信贷市场收紧，筹集资金对许多人来说更难了。 "你的汽车贷款、信用卡、信贷额度，以及这些产品的拖欠率都在上升，"加拿大按揭贷款和住房公司（CMHC）的住房研究专家Seamus Benwell说。 经纪公司The Mortgage Coach的首席执行官Meaghan Hastings表示，那些无力支付更高的还款或手头没有一次性现金的借款人将不得不考虑所有的选择。 她听到一些客户惊讶地得知利率已经升到如此高，尤其是如果他们想要换银行，必须通过压力测试。这推动更多的借款人进入另类贷款市场。 “他们有良好的信用，有很高的收入。但正是这种资格标准将他们推向了另一个领域。” Hastings说，替代产品通常成本更高，但选择越来越多。“有时会有解决方案让他们度过接下来的18到24个月，你知道，度过最艰难的时期。” 她预计一些住房投资者会因为财务压力而抛售一些公寓，但总的来说，大多数房主会尽一切努力保住自己的房产，无论是卖掉汽车、找份工作还是其他任何能想到的办法。 “一般来说，加拿大人会尽一切可能保住他们的家。我们喜欢做房主。”

加拿大皇家银行（RBC）的一份新报告指出，除非出现房市崩溃，否则要恢复住房可负担性，将需要多年时间和努力。 报告中概述了全国各地的一些情况，警告恢复住房可负担性的进展可能很缓慢。 根据RBC的说法，要改变目前的住房状况，供应必须大幅增加。但银行表示，即使建造新住房，不断上升的建造成本仍可能导致加拿大人无法负担市场价格。 面临高利率和房地产价格，报告指出买家将继续面临极困难的可负担性条件，认为这些压力是在今年夏天安省和卑诗省转售活动明显降温的原因，未来几个月也将继续影响这两地的需求，而且疫情仍然对可负担性的急剧变化产生影响。 以下是加拿大主要房地产市场的情况： - 温哥华：二季度市场反弹后，房价再次快速上升，之前的高利率导致价格在去年下降，因此对于住房可负担性的改善希望破灭。 - 卡加利：目前是最热门的房地产市场。库存处于15年来的低位，房屋转售达到了大流行前的高峰，由于买家激烈竞争，价格谈判非常激烈。 - 爱民顿：情况有所不同，有丰富的库存，对价格谈判来说没有太大的影响。 - 多伦多：目前与卑诗省的情况更相似。情况没有实质的缓解，普通人拥有房子的梦想仍然遥不可及，利率带旺了转售活动，但RBC预测未来几个月将比较冷清。 （图：Shutterstock）T10

一栋位于多伦多中城高层公寓阴影之下的红砖独立屋，也是该地区最后未拆的物业之一，本月超过挂牌价逾百万售出。 据CP24报道，这栋独立屋位于93 Broadway Avenue，由同一名业主拥有近50年。该社区周边的独立屋像多米诺骨牌一样纷纷被拆，唯有这栋位于Redpath东南街角的独立屋一直挺立。 屋主现年86岁。约十年前，这个中城枢纽地点开始大量修建高层公寓，开放商曾找屋主协商购买。屋主的地产经纪，Harvey Kalles Real Estate Ltd公司的André Kutyan说，但是当时开发商的出价低于屋主邻居得到的报价，屋主是一个“有原则的人”，于是拒绝了。 Kutyan说，于是开发商决定就在旁边修建高层公寓。这栋两层楼独立屋因此被一栋29层高层公寓包围。Kutyan说，“我无法想像高层公寓修建期间她经受过的震动，灰尘，噪音，和其他烦心事。” Kutyan说，本月初，由于维护过于吃力，屋主终于决定将这栋独立屋挂牌出售。 9月6日，这栋独立屋叫价149万挂牌，两周后，这栋独立屋收到8个出价，以265万售出。 挂牌广告中说，这栋物业有无限可能。这块32呎乘90呎并附带车库的土地根据区划允许修建独立屋，半独立屋，镇屋，双拼屋，三拼屋，四拼屋，或者公寓楼。 另一个选项是这块土地可以改成公园，因为开发商根据要求需要将其10%的土地价值用于修建公园。Kutyan说，根据一条经过修改的区划法规，这块土地还可以改为商用，成为办公室，零售商店，或餐馆用地。 但最终，一名计划对该物业进行翻修的个人买下了它。 Kutyan说，“我不清楚他们打算在这里做什么。但是一旦成交，就是他们的物业了，他们想干甚么都可以。” （图：CP24）

图：pexels图：pexels 卑诗省民事调解法庭最近作出了一项判决，指示一名女士因被告知在租住的套房中需要与他人共用淋浴，因此有权立即搬出，同时要求房东返还支付的租金和损坏押金。 据CTV新闻台报导，卑诗省民事调解法庭的文件显示，租客塔然（Tara Morshedizadeh）在2022年12月起租住了房东林姓（Chaesun Lim）的一个房间，当时被告知该房间内有私人浴室。 仲裁庭成员斯图尔特（Megan Stewart）解释说，当塔然搬入套房时，房东的伴侣告知她，住在该物业的一名拖车租客将与塔然共用淋浴间，因此塔然声称林姓被告歪曲了租赁时的承诺。 塔然要求房东返还她支付的一个月租金1,000元，并退还500元的损坏押金。 林表示，他们保留了这笔钱，因为塔然突然离开，导致他们无法找到可以在该月搬家的新室友。判决指出，对于未能退还损坏押金，没有给出任何解释。 仲裁庭认为，证据显示被告“毫无争议”地宣传了私人浴室。该决定还指出，被告没有否认他们的伴侣告诉新室友将共用淋浴间。 然而，仲裁庭也发现，有关共享淋浴的资讯是林及其伴侣之间的“误解”的结果。 斯图尔特说：“我发现这种误解意味着被告可能没有疏忽或欺诈性地向申请人谎报租金。我发现，在申请人和被告同意浴室是私人的之后，他们的伴侣作为代理人告诉申请人，她将与第三方共用浴室，被告从根本上违反了协议。” 由于塔然只在房间内逗留了几个小时，法庭认为她有权退还她支付的1,000元租金。 至于押金问题，仲裁庭指出，仅有在造成损害时才可以扣留损坏押金。被告未说明为什么他们有权保留损坏押金，尤其是因为他们未声称申请人对房间造成了任何损坏，所以法庭认为他们无权保留损坏押金。 林姓屋主被判支付给塔然1,500元，还需支付70.53元的利息。