地产

在传说中的“温哥华豪宅一条街”—— Belmont Avenue， 聚集了很多 BC 省房产价值前十名的独立屋房产，房产价值都在几千万加元。 其中，包括 4883 号在内的相邻三块土地同属于同一房主，在疫情期间曾经打包挂售，开价一度高达 8800 万加元。 根据当时的媒体报道，这三块土地总面积 5 英亩，都是不规则的形状，每个面积不同，但都可通往西班牙海滩。其中最大的房产位于 4883 号。 根据当时的报道，这些房产每年的地税就需要 28 万加元。尽管位置极佳、面积大，但却无法作为共管类物业开发。 据称，这里至少从 1970 年代开始就作为三个独立屋土地打包出售，最后挂牌的售价为 8070 万加元。 其中 4883 号、4889 号和 4899 号价格分别为 3890 万元、2990 万元和 1190 万元， 据称，这三块土地是 2015 年由一位 W 姓华裔所有的三家数字公司购买，买入价格为 2650 万加元。 随后在 2016 年开始以 6850 万加元挂牌出售，但从未售出。 然而，这些土地虽然尚未售出，但其中最大的一块空地 4883 号却频发事故，被流浪汉占领的这个千万级不动产已经频繁与周围邻居发生冲突，以及与房产经纪人发生矛盾。警方也多次参与其中。 为业主工作的物业经理 Hosein Akbari 说，流浪汉们在这里搭帐篷居住，还一直在不断更该物业停车场入口处的大门锁。使得房主和工作人员无法进入。 大约一年前，曾经一名房地产经纪人试图向潜在买家展示该房产时，他第一次见到了盘踞在这里的流浪汉。 这名流浪汉大喊，这里是他的房产，并叫嚣着把看房的经纪人赶走，之后门锁又被换过很多次。 此外，还有邻居曾经看到居住在这里的流浪汉举着电锯站在附近的马路上挥舞，他们的存在让附近生活的邻居和散步人感到很不安全。 2023 年 1 月，业主委托新的上市代理人重新挂牌上市。 这个代理经纪已经在温哥华从事房地产销售 40 年，他称这些流浪汉的霸占不会影响房屋的销售，因为这里目前就是森林覆盖的空地。 他说，这种现象在温哥华也不是第一次遇到。他回忆 10-15 年前，他曾经在 Belmont 大街卖过一套老房子，里面也有很多流浪汉。 这位经纪人说，这里是温哥华，流浪汉的问题十分普遍。 根据媒体的报道，今年 4 月，温哥华警方逮捕了在这座房产中盘踞的一名男子，（但温哥华警局拒绝透露关于这名男子的详细指控），之后这座房产的现场很快被清理干净。 最近这 3 块土地再次成功售出，成交价 3900 万加元 房地产经纪人 Malcolm Hasman 表示， Belmont 大道上的 4883、4889 和 4899 号的房产已正式退出市场，但他拒绝提供更多细节。 虽然价格高昂，但这最终的售价相比其政府估值仍有巨大的差距，根据最新的政府估值，这三块土地占地约 5 英亩，总价值为 5870 万元。 而这一售价相比其最高峰时期的挂牌价格（8800 万）、以及最终的挂牌价格（8070 万）少了一半还多，但相比买家的买入价格（2650 万）还是有 1250 万的盈余。 目前这三块土地都还是空置状态，未来估计将都将登上 BC 省最贵的豪宅的榜单。BC 省每年评估值最高的房产前 10 名中，有 6 套都位于这条街上，这也是为何这里被称为温哥华的豪宅一条街 Golden Mile。

一项新的研究表明，加拿大的房主因为每月的还款额意外增加，已经对目前的房屋贷款感到后悔了。 根据加拿大房地产和按揭协会(REMIC)对1000名加拿大人进行的一项调查，超过三分之一的房主表示，他们对房贷感到后悔，21.8%的人表示，由于加拿大央行持续加息，他们无法支付贷款。 自2022年3月以来，央行基准利率已攀升至5%，推动了房贷利率的上升。30.2%的房主表示，如果他们知道利率会攀升这么多，他们会买一套更便宜的房子。 “买房是一个令人兴奋、激动的过程，”REMIC首席执行官Joe White表示，“购房后60到90天，如果过度透支，购房者的兴奋可能变成后悔，他们的房子可能成为永远的债务。” 近一半(45.2%)的房主认为，他们要到60岁才能还清房贷。一些人认为，可能要到70岁(8.2%)、75岁(4.6%)、甚至80岁以上(8.2%)才能无房贷。 但White说，人们仍在努力偿还房贷，即使需要削减其他开支。 “房屋是加拿大房主最不愿意拖欠的东西，因为他们的家庭需要一个栖身之所，”他说。“其他方面都会受到影响，比如假期取消、信用卡欠款带来的高额利息以及整体生活质量。” 一些房主(12.3%)后悔被锁定糟糕的利率，大多数人(58.2%)说他们不知道每月确切的还款额，“没有查过”。 此外，59%的人不清楚央行当前的政策利率，68.4%的人不确定达到当前的利率5%，他们的房贷月供是多少。 White说：“调查清楚地显示，加拿大购房者需要更多地了解房贷的基本知识及其对财务的持久影响。” 他说，超过一半(57%)的房主是由银行安排贷款的，这可能是问题的一部分。“对购房者来说，盲目相信银行可能是一个代价高昂的错误。” “房主往往盲目地、满怀感激地接受银行告诉他们的，花在比较贷款利率上的时间，比比较信用卡的时间要少。” 调查发现，10.5%的加拿大人认为银行总是有最好的贷款利率，21.2%的人认为银行给他们最好的利率是因为自己是忠实的客户。White表示，人们可能需要重新思虑这个概念：“加拿大人相信银行永远不会提供他们负担不起的贷款，但银行真的会关心你的生活质量，并纳入每月的贷款计算吗？”

根据最新的Teranet-National Bank综合指数，全国房价7月创下了继2006年7月以来第二高单月涨幅。 经季节性调整后，7月份该指数较6月份上涨2.4%，为连续第四个月上涨。 在11个市场中，有8个市场的房价上涨，其中哈利法克斯(Halifax)上涨4.9%，涨幅最大。 温哥华上涨3.9%，多伦多上涨3.5%。 魁北克市(Quebec City)房价下跌1.2%，蒙特利尔(Montreal)下跌0.9%，卡尔加里(Calgary)下跌0.3%。 与去年同期相比，7月份整体综合指数下跌1.9%。 报告称，高利率环境迫使一些买家离场，房价从2022年4月的峰值回落，但近期房价综合指数的上涨抵消了部分回调。 蒙特利尔银行（BMO）首席经济师Douglas Porter说，“我们在2022年看到的大幅下跌基本上已经结束。” 他指出，Teranet-National Bank指数往往滞后于其他房地产市场指标，部分原因是它更为详细。 其他指标在夏季开始显示出市场疲软，Porter认为，这种疲软也将开始在该指数中出现。 加拿大房地产协会(CREA)周二报告称，7月份房屋销量创下两年多来最大的年化增幅。但由于今年夏季市场显示出企稳迹象，数据与6月份相比变化不大。 预计秋季房价继续升 加拿大国家银行(National Bank of Canada)经济师Daren King)在报告中写道，受强劲的人口增长和供应量低的支撑，今年第三季度房价可能继续攀升。 King写道：“在经济不活跃的背景下，近期加息导致的负担能力恶化，应该会对此后的房价构成不利因素。” Porter也同意说，虽然大量移民将有助于支撑房价，未来房地产市场将面临更多阻力。 Porter，利率将在更长时间内保持较高水平的预期越来越高，这将在更长期内对房地产市场构成压力。 房贷利息的成本对消费者价格指数的影响，成为央行抗击通胀的“不幸副作用”，但Porter表示，如果央行不加息，情况会糟糕得多。

    ‍7月下旬，位于温哥华第十大道东414号的乐山（MountPleasant）公寓失火，造成5人受伤，70人流离失所。     该建筑的业主，任姓和严姓夫妻（音译，FuRen、FengYan）因违反消防法规被起诉。案件周二在BC省法院开庭审理。     调查人员认为七月的火灾是由蜡烛意外引起的。但他们也发现，一些消防法规没有在建筑物中得到遵守。 最终，温哥华消防救援服务公司（VFRS）建议因违章行为起诉业主。     VFRS的的副运营主管TrevorConnelly表示，这种做法“并不常见”。     “我们更倾向于找出违例事项，然后通知大厦业主或管理人，与他们合作，透过教育及其他方法，纠正违例事项。大多数人都非常愿意配合。”     因为案件将提交法庭审理，Connelly无法详细说明什么类型的消防规范没有得到遵守。     目前已知这座三层楼的建筑没有在停车场以外的地方安装喷淋装置。     在BC省，三层或三层以下的建筑物都不需要安装自动喷水灭火系统。三层以上的建筑物如果是在2012年后建造的，就必须有洒水器。     火灾发生后，乐山公寓的居民纷纷声讨业主，称大楼维护得很差，住户长年生活在火灾风险中。     GregTaylor在这栋楼里住了三年多。他的大部分财物，包括个人纪念品，都毁于大火，猫也丢了。     Taylor说，着火的大楼以前就经常出问题，包括频繁的漏水、霉菌，电梯每年坏好几次，后门也经常被锁住。     另外，大楼的火警警报每个月都要响几次，居民们已经习以为常。     对需要维修的地方，业主总是置之不理。     “我向他反映问题，他就说‘如果你不高兴，可以搬走’。每次都是如此。”     另一位居民ValerieDelair表示，火灾正好发生在她60岁生日的前一天。“我永远不会忘记这个生日，但是，我真不想记住它。”     Delair是2016年搬进这栋楼的，起初很是兴奋了一阵子。因为她有一对吉娃娃，能找到这样一套租金合理又能养宠物的公寓很不容易。     但她很快就后悔了。楼里经常有老鼠和蟑螂出没，她的公寓也有漏水和霉菌，花了很长时间才修好。     “所谓的修理都是零敲碎打。他本可以把这栋楼维护好，结果却只是听之任之。”     CBCNews的记者发现，任和妻子都有长期违反温哥华市政法规的历史。     2021年，任因乐山公寓违反五项消防条例而被送上法庭。据温哥华省法院登记处称，他认罪并被罚款1.3万加元。     根据另一家英文媒体TheTyee的报道，今年早些时候，夫妻两人被指控犯有20项违反温哥华市消防安全细则的罪名，这些罪名与2022年11月17日对乐山公寓的检查有关。     在电话采访和短信中，任告诉TheTyee，他有证据在法庭上反驳温哥华市的指控。任表示，他之前已经预约了另一次消防安全检查，但在检查进行之前，7月27日发生了火灾。     周二，在法庭上，温哥华市的律师要求两周的延期，以便审查任周一晚上发送的文件。任声称这些文件能证明他已经采取措施解决消防违规行为。     任和妻子以前在本拿比史密斯大道3526号还有一栋公寓楼。     2009年3月2日，这栋楼发生火灾，造成四名租户受伤，其中一名房客，60岁的SudeshnaNash因伤重不治身亡。     2013年，这栋楼发生第二次火灾，导致100多名租户无家可归。3526号所在的地点现在已经是一片空地。     BC省地产评估局的数据显示，这块地价值779.3万加元。根据土地所有权登记，地块的主人仍然是任和妻子。     任告诉TheTyee的记者，2009年本拿比公寓楼第一次火灾是由于有人将点燃的香烟留在大厅的沙发上引起的。2013年的第二次火灾中，消防部门的反应太慢，而且该事件“超出了业主的控制范围”。     他还表示，在这次乐山公寓的大火中，如果消防部门反应快一点，火焰不至于蔓延到整栋大楼。这次火灾给他带来了极大的痛苦，因为受损严重，该建筑必须被拆除。     乐山公寓现在估值将近1350万加元。已经有地产经纪开始将大楼所在地块作为难得的房地产开发机会进行推广。     目前，温哥华市政府正在为流离失所的居民提供紧急支持，包括住宿、食物和衣物。     但是Taylor说，居民们已经被告知在星期三之前搬出酒店房间。他已经看了16套公寓，但这些公寓的租金比乐山公寓贵得多。现在，他担心自己将无处可去，不得不露宿街头。

加拿大BC省的一名房东被勒令向他的前租客支付4.8万元赔偿金，因为该房东称为了给他的父母提供住处，将租客赶了出去。 The Residential Tenancy Branch （RTB）要求房东向前租户支付相当于12个月的租金，因为他没有按照承诺让父母入住，而是出售了该房产。 这些租户于2021年被赶出，他们指责房东在赶他们出去后立即出售并拆除了这套房产。 而且，在RTB最近发布的一项裁决中，审裁官站在了租户一边，认为房东有责任赔偿他们。 房东在2020年11月向租户发出了终止租约的通知，并要求他们在第二年2月之前搬出该单位。 房东并没有向RTB提供书面租约，但双方同意租金为每月4,000元，而租客已分别缴付2,000元的保证金，及1,000元的宠物损坏押金。 据房东说，他希望住在列治文的父母“离他近一点，这样他就能每天照顾他们，带他们去必要的预约。” 他声称，他的父母在看到公寓“维护不善”后决定不搬进来。没有书面证据提供给RTB，但房东声称该单位“至少可以说很臭”。 他还告诉RTB，在从外部看到房屋状况不佳后，他于2020年12月获得了拆除许可，并于2021年年中出售了该单位。 另一方面，租户告诉RTB，房东试图在2020年3月出售该单位，并试图在几个月后举办房产参观。根据他们的说法，在2021年2月归还钥匙给房东时，并没有提到该房产有任何缺陷。 尽管房东声称房产状况不佳，但还是将押金全额退还给了租户，声称这是因为租户“可能因为COVID而需要这些钱”。在出售该房产之前，他也没有解决所谓的房产问题。 租户还提交了短信，显示房东从未提到过该房产所谓的损坏。 房东不可信 在RTB的裁决中，审裁官得出结论，在住户被赶出后的六个月里，该单位“显然没有按规定的目的被占用”。 除非有情有可原的情况，否则如果房东的父母在房屋内居住不超过六个月，房东必须赔偿租客。 审裁官在考虑双方的意见时，对房东的信誉和合法性提出质疑。 这位法官写道，房东不仅没有提交任何证明该单位不安全或不适合居住的书面证据。而且他不顾所谓的财产损失，决定全额退还押金，这也是“不合逻辑的，与常识和普通人的经验不符”。 审裁官写道：“我认为所有这些因素都可以得出一个合理的结论，即房东在发出通知之前就已经很清楚出租单位的状况，而且很可能租户没有造成房屋的任何损坏。” 这位法官说，房东未能出示任何书面证据，证明他在结束租约后，准备让他的父母搬进房产。他的父母在房东出售房产的同时搬进了一套新公寓，这并非巧合。 “我很确定（房东）的意见书很可能是在收到（租户）听证会通知后精心制作的，试图描绘一个不存在的情况。” 被驱赶的租户获得了12个月的租金作为补偿。房东还必须支付100元的RTB申请费。

加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）的经济学家表示，随着借款成本上升给房地产市场带来压力，移民和家庭规模缩小将阻止加拿大房价螺旋式上升。 图源：Yahoo截图 加拿大皇家银行的Robert Hogue和Carrie Freestone在周四的一份研究报告中写道，加拿大正处于“楼市大幅调整”之中。 从多伦多到温哥华，再到蒙特利尔，加拿大皇家银行指出，随着加拿大央行（Bank of Canada）加息，潜在买家纷纷离场，房地产趋势正在放缓。报告称，虽然房地产市场的回调尚未完全结束，但有两个因素将使加拿大房地产市场免遭类似2008年美国金融危机那样的浩劫。 Hogue和Freestone写道：“移民和家庭规模缩减是支撑加拿大住房需求的力量之一，可以防止房地产全面崩盘。” 去年，加拿大人口增加了100多万人，其中包括607,782名非永久居民，和437,180名移民。为了抵消人口老龄化和熟练劳动力短缺的影响，渥太华计划到2025年将移民人数增加到每年50万。 经济学家写道：“由于移民，加拿大的人口增长速度比其他国家快得多——是经合组织过去十年平均速度的两倍多。” “这种激增，加上家庭规模的缩小，将加强对住房的需求（无论是购买还是租赁），并对销售和价格的下滑起到有力的反作用——最终为调整提供一个底部。” 加拿大皇家银行指出，自1867年联邦成立之前，加拿大家庭规模就一直在萎缩，这在历史上是由于父母生的孩子更少。该银行表示，1851年的平均家庭人口超过6人，到20世纪40年代降至4.3人，到2021年降至2.4人。 Hogue和Freestone写道：“自2016年以来，一人家庭已成为最常见的家庭，近30%的加拿大人现在独居。”“虽然这在很大程度上可以用人口老龄化来解释，但越来越多的加拿大年轻人也选择独自生活，而且组建家庭的时间也越来越晚。” 加拿大皇家银行表示，尽管几代同堂的家庭在过去10年变得更受欢迎，但这类家庭仅占新家庭的5%。 购房者“重新开始观望” 加拿大房地产协会（CREA）周二发布的统计数据显示，7月份全国房屋销售环比下降0.7%，新上市房产数量上升5.6%。 CREA高级经济学家Shaun Cathcart在随数据发布的一份新闻稿中写道：“8月份销售和价格增长已经显示出进一步放缓的迹象，这是对加拿大央行7月中旬加息的回应，以及通胀高于目标的时间比此前预期的更长。” “我们可能会看到一些买家再次‘离场观望’，直到未来利率的确定性提高。”

最近，关于恒大的消息不断。 8月16日，恒大地产集团有限公司（简称“恒大地产”）在上交所发布公告称，涉嫌信息披露违规，被证监会立案调查。 与此同时，当日晚间，中国恒大在港交所发布公告称，为让恒大协议安排下的债权人有时间考虑拟议认购及其对恒大协议安排债权人的影响，公司决定延期并重新召开恒大协议安排会议。 恒大地产被证监会立案调查 8月16日，恒大地产在上交所发布公告称，公司于8月16日收到中国证监会下发的《立案告知书》，因公司涉嫌信息披露违法违规，中国证监会决定对公司立案。公司表示将积极配合中国证监会的调查工作，并严格按照相关要求履行信息披露义务。 据了解，随着监管层大力规范公司治理和信息披露，信披违规已成为近年上市公司被立案调查的主要原因。 此前，恒大地产在8月10日连发多份财报。财报数据显示，恒大地产2022年度净亏损人民币527.20亿元，截至2022年12月31日，流动负债合计人民币16,787.47亿元，而公司的货币资金总额为人民币91.73亿元。公司总负债18,338.19亿元，总资产14,685.57亿元，已资不抵债。 中国恒大：延期并重新召开恒大协议安排会议 中国恒大16日晚间在港交所公告，为让恒大协议安排下的债权人有时间考虑拟议认购及其对恒大协议安排债权人的影响，公司决定延期并重新召开恒大协议安排会议，同时延期并重新召开景程协议安排会议及天基协议安排会议，以便与延期并重新召开的恒大协议安排会的时间安排保持一致。 据公告，香港恒大A类协议安排会议将延期至2023年8月28日下午八时正举行，香港恒大C类协议安排会议将延期至2023年8月28日下午九时三十分举行。A类债权人的开曼群岛恒大协议安排会议将延期至2023年8月28日下午八时四十五分举行，C类债权人的开曼群岛恒大协议安排会议将延期至2023年8月28日下午十时十五分举行。 日前，中国恒大也补发了2021年度、2022年度及2022年中期业绩公告。从财报中可以看到，中国恒大仍面临严峻的业绩压力。其中，2021年中国恒大全年收入为2500.1亿元，毛亏损184.5亿元，净亏损合计6862.2亿元。进入2022年，中国恒大亏损有所缩减。当年，中国恒大录得收入为2300.7亿元，毛利249.9亿元；年内经营性亏损433.9亿元，土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损693.7亿元，所得税开支130.5亿元，净亏损合计1258.1亿元。 在负债方面，截至2022年年底，中国恒大负债总额24374.1亿元，剔除合约负债7210.2亿元后为17163.9亿元。截至2022年底，中国恒大持有资产总值1.84万亿元，其中开发中的物业为主要项目，金额高达1.14万亿元，现金及现金等值物仅43.34亿元。中国恒大介绍，截至2022年12月31日，集团拥有土地储备2.1亿平方米。此外，集团还参与旧改项目79个，其中大湾区55个（深圳34个），其他城市24个。 如今，出险房企都将“保交楼”工作放在首位。中国恒大称，庞大优质的土地储备，是集团保交楼、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础。中国恒大回顾2022年各业务板块称，公司以最大力度积极推进保交楼工作，实现了732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。在业内人士看来，目前距离中国恒大真正实现复牌，还有多项条件有待完成。 许家印离婚传闻刷屏 除了恒大地产和中国恒大的公告，16日白天，有关许家印离婚的消息刷屏网络。 该消息主要源于中国恒大于8月14日晚间公布的一系列公告，除去披露恒大汽车获得外部投资之外（具体请戳：），对于许家印妻子丁玉梅的表述，引起市场关注。在公告中，丁玉梅被称为“独立于本公司及其关联人士的第三方”，并未如此前一般被列为许家印的配偶。此前，在中国恒大发布的2021年中期报告中，丁玉梅女士仍然是以“许太太”的名义出现。 中国恒大并未进一步披露两人目前关系。

你没有看错，温西这幢独立屋只售5,000元。当然，世事可没有这样便宜的……　 这幢独立屋位于温哥华市基斯兰奴（Kitsilano）海滩一带的Almer街夹Cameron街，附近环境优美，但地点并不重要，因为屋主“卖屋不卖地”，交易只包括整座房屋建筑结构，不包土地，买方须自行找土地把它搬迁及安置。 据卑诗物业估价署资料，这座木造建筑建于1926年，至今已近百年历史。 业主近日在脸书市集（Facebook Marketplace）刊登屋盘，根据说明，此屋面积590平方呎，有一睡房及一浴室，还附有电暖器及洗衣设施。从其提供的图片可见，屋子虽然看来不大，但内里看来十分整洁，地板新净，不像百年旧屋。 业主指该房屋已没有接驳水电系统，买家可随时将其搬离原地。 估价署资料最新评估该物业约值383万元，惟当中只有10,700元为房子本身的价值，上一次交易时间为 2021年，当时成交价为400万。 图: Facebook

随着央行不断加息，人们的房贷偏好也发生了转变，越来越多的房主选择了短期固定利率合同。 近期有关加拿大房贷市场的报道指出，尽管常见的是签订五年期房贷合同，但最大的银行——RBC（加拿大皇家银行）近期有更多客户选择签订较短期限的贷款合同。 根据RBC的一份报告，房贷持有人期待未来几年内利率会降低，因此选择签订较短期限的贷款。然而，这个决定可能会导致未来几年出现大规模的续贷危机。 在过去的数月里，房主一直在应对不断上涨的房贷利率。加拿大统计局的数据显示，房贷利率在7月同比上涨超过30％，这是导致全国通胀率上升超过预期的最主要因素之一。当前，加拿大各大银行的最惠利率（prime rate）已达到7.2% RBC的分析师Darko Mihelic在报告中指出，许多加拿大银行最近都注意到了一个趋势，即客户更倾向于将房贷续约为较短的期限，例如两年或三年，而不是常见的五年期限。从2019年底到2022年初，有更多的房贷在两到五年内到期，这基本上是加拿大银行开始加息以抑制通货膨胀的时期。 然而，从那之后，两到五年期限的房贷数量有所减少，相比之下，在一到三年以及一到两年内到期的贷款数量在总体房屋贷款中的比例增加。报告中还提到：“总体来说，我们看到了房贷期限组合的变化，越来越多的房贷将在2025年和2026年到期。”但如果明年利率不下降，这个趋势将值得关注。 这些房主在未来集中续约时，很可能利率仍居高不下或继续上升。无论是现在签订五年期贷款，还是在未来签新的短期贷款，都无法逃避高利率。如果未来利率继续上涨，这可能会对家庭财务造成更严重的冲击。 Mihelic表示，希望这一趋势的后果显现前央行能够降息，以减轻还贷人的压力。下面回顾一下房贷合同的几种形式。 固定利率 固定利率(Fixed)就是贷款利息可以在一定年限内固定不动。市场上通常会有从6个月到10年不同期限的品种。客户在捕捉到低息时固定下来 ，就不用再担心利息上升。如果不想为将来利率走势而操心，避免生活在利率上升的恐惧之中， 固定利率就比较合适。 只是要注意， 您一定要确定所选择的固定利息真正是低的。 浮动利率 • 全开放期(Variable Open)： 利息随银行基本利率(Prime)浮动，一般复式计利次数(Compound)为每月(Monthly)，随时可转移其他银行或直接还清无罚款。 • 半开放期 (Variable Close)： 利息随银行基本利息(Prime)浮动， 复式计利次数(Compound)为半年， 3年或5年内不可转移银行或还清，否则罚款2个月或3个月利息。 • 房屋抵押信贷 (Home Line of Credit)： 利息随银行基本利息(Prime)浮动， 复式计利次数(Compound)为每日，转移其他银行需要重新花费1000元左右成本注册。 通常来说，如果未来3到5年内可能出现明显的利率上升趋势，盲目选择浮动利率可能会产生问题。当利率上升时，浮动利率的供款大部分进入利息，而少部分进入本金。 当利率下降时，更多的供款进入了本金。房主可以从容等待更低固定利息的到来，从而捕捉较低固定利息的机会。如果固定利息确实走到很低的位置，就应该当机立断，马上锁住。

对于加拿大人来说，很多人虽然有住房，但却是“有房的穷人”（house poor），尤其是现在贷款利率不断飙升推高月供还款额、外加通胀水平持续居高不下，尤其是食品杂货类必需品的价格上涨太快，给加拿大人的生活带来巨大压力。 于是搬家到低房价地区，更好的享受生活成为很多加拿大人的新趋势，而作为经济强劲、房价便宜的阿尔伯塔省，就在这轮热潮中不断吸引加拿大跨省移民的搬入。 Sudipto Chakraborty 算是阿尔伯塔省的“新移民”最近刚刚拿到新房的钥匙。 但说起来，他 2013 年就曾经在卡尔加里工作了，后来因为工作的原因搬到安省的基奇纳地区。 但在安省的基奇纳，房价太贵了，由于可以远程办公，于是他再次回到阿尔伯塔，在 Airdrie 定居，继续为安省的一家公司远程办公。 他说，考虑到现如今的生活，他觉得这种转变是值得的。他表示，自己不想成为有房的穷人，把收入的每一分钱都投入房产中，他更看重在阿尔伯塔的生活质量。 卡尔加里房地产经纪人 Curtis Prokopchuk 表示，他大约 25% 的客户来自阿省以外地区，他们不是投资者，而是搬到这里居住，他说他在大多数客户身上发现了这一新趋势。 他说，两年前，我们看到很多投资者从 BC 省和安省来阿省购房进入市场，这让很多卡尔加里人对此感到沮丧，因为他们需要与这些投资者竞争，但随着时间的推移，如今的外省购房者中，更多的是前来定居的居民，打算融入这里、成为社区的一部分。 相比投资客，这些实际居住生活的买家更追求实惠的住房和生活方式，尽管，外省的移民肯定也会推高阿尔伯塔省的房价，但他补充说，拒绝那些想搬家来这里的人是不公平的。 如今，与来自外省的买家打交道似乎成了他工作的新常态。 根据加拿大房地产协会 (CREA)的最新数据显示，2023 年第一季度有超过 31,000 人从加拿大其他地方跨省移民，搬到阿尔伯塔省，其中主要是 BC 省和安省的居民。 这一数字相比一年前的水平增长了 44.7%。 谈到购房经历，Sudipto Chakraborty 表示，他们虽然远在安省，但是通过线上看房、虚拟签名，也可以轻松完成购房交易。但这里房市火热，他和妻子总共参与竞价了 6 套房屋，其中在最新的一套成为获胜者，拿下了这套房产。 根据 CREA 的最新统计，7 月全国房地产市场出现下滑，其中超过一半市场的销售额出现增长，包括卡尔加里、埃德蒙顿和蒙特利尔，但由于安省的大多地区和 BC 省的菲沙河谷市场、过去通常是最热门的市场出现的低迷，抵消了其他市场带来的增长。 可以看出，阿尔伯塔省的市场仍在持续升温中。 根据彭博社的统计，卡尔加里的房价，也是全国 50 多个市场中表现最强劲的，7 月当地房价已经比去年同期再次上涨 4.2%，这使得该地区房价相比 3 年前的水平上涨了 34% 包括国际新移民、加拿大境内的跨省移民，都成为当地房价的推动力。 不过尽管如此，阿尔伯塔省的房价仍然是相当便宜的，根据该省的地产协会 AREA 的数据，7 月该省的平均房价为 $455,923，其中独立屋均价为 $540,021。 这其中主要拉动力是卡尔加里和埃德蒙顿。如果离开这两个城市，很多城市的独立屋价格甚至低于 34 万。 低房价仍然具有巨大的吸引力，统计显示，2023 年迄今为止，阿尔伯塔省的房屋销量已超过 46,000 套，比该省的长期历史平均数还要高出 15%。

在房东和房客各有道理的时候，房东通常是弱势的一方。但房客依然认为不公平。 卑诗省两名租户被迫离开租赁的房屋，因为房东要卖房并称已经找到了买家，但卖房交易最终未能达成，随后这套房被房东重新挂牌出租。租客发现后告房东寻求赔偿，法庭判房东需赔租客12个月的租金。 图源： Pixel-Shot/Shutterstock 租客Marcia Rubio最近给Daily Hive发了一封电子邮件，讲述了她和丈夫经历的这段经历，并称最终他们在卑诗住房租赁分局（BC Residential Tenancy Branch）的仲裁听证会上获得了为期12个月的赔偿。 不过他们目前尚未收到赔偿款。 Rubio说我们希望自己的声音被听到，让卑诗的人们知道这里的住房市场有多糟糕和不公平。 Rubio和她的丈夫从2019年4月起租用了位于卑诗Surrey市的一个镇屋，租金为2300元。 身为地产经纪人的房东通知说要卖房，所以终止租约。 图源：Mike Stewart Rubio表示，到2022年2月底，房东表示房子已售出。 Rubio说因为我们遇到了一个好的机会，我们提前在4月就搬出了。 2022年5月，他们搬到了Langley市的一个镇屋，不过租金大幅上涨至2750元，他们被迫离开租金较低的地方搬到租金较之前贵了400多元地方，这令他们感到非常不满。 这也是他们找到的最便宜的地方，其他所有地方的租金都在2800元以上。 Rubio表示搬家后他们得知这套镇屋被房东重新租出。虽然Rubio不确定新的租户被收取多少租金，但她表示他们相当确定房东现在比最初的2300元收入要多。 经过与房东几次短信交流后，房东确认该单位已被重新租出，并且他仍然是屋主。 Rubio补充说，房东说买家毁约后的一周内，房屋又被租出。当初那个潜在的买家还曾参与了Rubio和房东的租赁听证会，买家解释说因为银行拒绝贷款，因此他们不得不放弃购买。 在卑诗省，房东在要求租户搬出时只需要提前两个月通知，出售房子是房东“使用财产”的原因之一。 Rubio说，RTB判我们获得12个月租金赔偿。 不过到目前为止，Rubio和她的丈夫尚未收到任何赔偿，因此他们将不得不跟进无法完成交易的买家以获得赔偿。

在传说中的“温哥华豪宅一条街”—— Belmont Avenue， 聚集了很多 BC 省房产价值前十名的独立屋房产，房产价值都在几千万加元。 其中，包括 4883 号在内的相邻三块土地同属于同一房主，在疫情期间曾经打包挂售，开价一度高达 8800 万加元。 根据当时的媒体报道，这三块土地总面积 5 英亩，都是不规则的形状，每个面积不同，但都可通往西班牙海滩。其中最大的房产位于 4883 号。 根据当时的报道，这些房产每年的地税就需要 28 万加元。尽管位置极佳、面积大，但却无法作为共管类物业开发。 据称，这里至少从 1970 年代开始就作为三个独立屋土地打包出售，最后挂牌的售价为 8070 万加元。 其中 4883 号、4889 号和 4899 号价格分别为 3890 万元、2990 万元和 1190 万元， 据称，这三块土地是 2015 年由一位 W 姓华裔所有的三家数字公司购买，买入价格为 2650 万加元。 随后在 2016 年开始以 6850 万加元挂牌出售，但从未售出。 然而，这些土地虽然尚未售出，但最近这三块土地中最大的一块 4883 号却频发事故，被流浪汉占领的这个千万级不动产已经频繁与周围邻居发生冲突，以及与房产经纪人发生矛盾。警方也多次参与其中。 为业主工作的物业经理 Hosein Akbari 说，流浪汉们在这里搭帐篷居住，并且一直在不断更该物业停车场入口处的大门锁。 大约九个月或 10 个月前，当一名房地产经纪人试图向潜在买家展示该房产时，他第一次见到了他们中的一个。 这名流浪汉大喊，这里是他的房产，并叫嚣着把看房的经纪人赶走，之后门锁又被换过很多次。 此外，还有邻居曾经看到居住在这里的流浪汉举着电锯站在附近的马路上挥舞，他们的存在让附近生活的邻居和散步人感到很不安全。 2023 年 1 月，业主委托新的上市代理人重新挂牌上市其中两个较大地块的房产，分别开价 2480 万元和 1780 万元。 这个代理经纪已经在温哥华从事房地产销售 40 年，他称这些流浪汉的霸占不会影响房屋的销售，因为这里目前就是森林覆盖的空地。 他说，这种现象在温哥华也不是第一次遇到。他回忆 10-15 年前，他曾经在 Belmont 大街卖过一套老房子，里面也有很多流浪汉。这位经纪人说，这里是温哥华，流浪汉的问题十分普遍。 根据媒体的报道，今年 4 月，温哥华警方逮捕了在这座房产中盘踞的一名男子，（但温哥华警局拒绝透露关于这名男子的详细指控），之后这座房产现场很快被清理干净。 最近这 3 块土地再次成功售出，成交价 3900 万加元。 房地产经纪人 Malcolm Hasman 表示， Belmont 大道上的 4883、4889 和 4899 号的房产已正式退出市场，但他拒绝提供更多细节。 虽然价格高昂，但这最终的售价相比其政府估值仍有巨大的差距，根据最新的政府估值，这三块土地占地约 5 英亩，总价值为 5870 万元。 而这一售价相比其最高峰时期的挂牌价格（8800 万）、以及最终的挂牌价格（8070 万）少了一半还多，但相比买家的买入价格（2650 万）还是有 1250 万的盈余。 目前这三块土地都还是空置状态，未来估计将都将登上 BC 省最贵的豪宅的榜单。BC 省每年评估值最高的房产前 10 名中，有 6 套都位于这条街上，这也是为何这里被称为温哥华的豪宅一条街 Golden Mile。

过去一年时间里，在央行不断加息的影响下，渥太华地区房价有了明显的下降。 然而抵押贷款利率的上涨和压力测试门槛的上升抵消了房价下降的影响，7月份想要在渥太华买得起房子（按住房平均价算）所需的年收入再度上涨。 Ratehub.ca的一份新报告显示，渥太华购房者7月份购买新房所需的平均年工资为138,260加币，和6月份的134,650加币相比，上涨了3,600加币。 渥太华上个月的平均房价为$650,200，和6月份相比其实有所下降，但因为利率上涨等原因，可负担性反而变得更差。                       图片来源：CTV news Ratehub.ca还研究了在渥太华和加拿大各地购买均价房屋所需的收入，目前的抵押贷款利率为6.12%，压力测试利率为8.12%。 7月份，温哥华买房所需的收入增加了8,970加币，达到244,620加币，而多伦多买房所需的收入则增加了5,450加币，达到235,250加币。 加拿大所有主要大城市中温尼伯的房屋可负担性高，购房所需年薪只要8万左右。 另外值得注意的是，蒙特利尔作为加拿大第二大城市，人口和城市规模都比渥太华大好几倍，但房价和可负担性都比渥太华更优。 图片来源：ratehub.ca Ratehub.ca联合首席执行官James Laird在一份声明中表示：“大多数加拿大人现在预计平均压力测试将达到8%或更高，这是购房者们所见过的最高压力测试水平。” “从6月到7月，抵押贷款利率大幅上升，这导致我们研究的每个城市的负担能力变得越来越差，尽管某些城市的房价有所下降。在我们研究的所有10个城市中，需要更多的收入才能获得平均住房资格，包括房价下跌的四个城市。”

    温哥华创纪录的高租金令租房者叫苦连天，但房东表示，他们也面临着“飞涨的成本”。     根据Rentals.ca的最新报告，温哥华一套一居室公寓的平均租金高达3,013元，为全国最高。该网站称，两居室的平均租金为3,918元。     很多人抱怨租金太贵，认为房东牟利太高，但LandlordsBC行政总裁亨特尼克（DavidHutniak）表示，通货膨胀对房东造成极大的压力。“我们需要符合成本并能获得一些利润的基础上提供出租房，我们正在提供市场租赁房，我们在经营企业，这是事实。如果年复一年地亏损，任何企业都无法可持续发展，我希望公众和租房者能理解。”   亨特尼克表示，维护租赁单位的相关成本平均上涨了38%。“保险费平均上涨150%，财产税平均上涨8%，维修和保养费平均上涨50%，公用事业费–天然气上涨70%。这些是实际成本，我们只有一种方法可以收回，那就是通过提高租金。”     亨特尼克表示，除此之外，市场住房供应紧张，需求旺盛，这导致租金进一步上涨。     此外，亨特尼克表示，过去5年，卑诗省将租金涨幅限制在2.5%，这给无法收回额外成本的房东带来了更大的压力。     上个月加拿大政策替代中心报告称，如果有人想住在温哥华的一居室，同时支出最多为收入的30%，则每小时需要赚取32元的工资，这几乎是卑诗省最低工资（minimumwage）的两倍，也比每小时24元的生活工资（livingwage）高出8元。     加拿大新任住房和基础设施部长SeanFraser承认将房地产市场恢复到可承受的水平是一个巨大的挑战，需要一些时间。

加拿大抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)表示，与6月份相比，7月份房屋开工年率下降了10%，6月份是今年迄今为止最强劲的月份。 该住房机构表示，7月份经季节性调整的房屋开工率为254,966套，而6月份为283,498套。 7月份，城市住宅开工率同比下降11%，为234,857套；而多单元城市住宅开工率下降12%，至193,446套；而单独式城市住宅开工率下降4%，为41,411套。 CMHC表示，7月份温哥华新屋开工量同比下降23%，多伦多下降29%。与此同时，蒙特利尔上涨12%，卡尔加里上涨33%，埃德蒙顿上涨6%。 据估计，7月份农村地区的年开工率为20,109。 7月经季节调整的房屋开工年率六个月移动平均值为242,525，高于6月的235,819。

             温哥华创纪录的高租金令租房者叫苦连天，但房东表示，他们也面临着「飞涨的成本」。 根据 Rentals.ca 的最新报告，温哥华一套一居室公寓的平均租金高达 3,013 元，为全国最高。该网站称，两居室的平均租金为 3,918 元。 很多人抱怨租金太贵，认为房东牟利太高，但 Landlords BC 行政总裁亨特尼克 (David Hutniak) 表示，通货膨胀对房东造成极大的压力。「我们需要符合成本并能获得一些利润的基础上提供出租房，我们正在提供市场租赁房，我们在经营企业，这是事实。如果年复一年地亏损，任何企业都无法可持续发展，我希望公众和租房者能理解。」 亨特尼克表示，维护租赁单位的相关成本平均上涨了 38%。「保险费平均上涨 150%，财产税平均上涨 8%，维修和保养费平均上涨 50%，公用事业费 - 天然气上涨 70%。 这些是实际成本，我们只有一种方法可以收回，那就是通过提高租金。」 亨特尼克表示，除此之外，市场住房供应紧张，需求旺盛，这导致租金进一步上涨。 此外，亨特尼克表示，过去 5 年，卑诗省将租金涨幅限制在 2.5%，这给无法收回额外成本的房东带来了更大的压力。 上个月加拿大政策替代中心报告称，如果有人想住在温哥华的一居室，同时支出最多为收入的 30%，则每小时需要赚取 32 元的工资，这几乎是卑诗省最低工资 (minimum wage) 的两倍，也比每小时 24 元的生活工资 (living wage) 高出 8 元。 加拿大新任住房和基础设施部长 Sean Fraser 承认将房地产市场恢复到可承受的水平是一个巨大的挑战，需要一些时间。  

据加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）周二表示，7月份的住宅销售量同比增长是两年多来的最大增幅，但与6月份相比几乎没有变化。 根据非季节性调整数据，与去年7月相比，销售量增长了8.7%，达到41,186套。 经季节性调整后，销售量为40,028套，较6月份下降了0.7%。7月份，超过一半的地方市场的销售量增加。但通常热门的大多伦多区的销售下降，使得全国范围的销售量“稍微下降”，CREA表示。 自5月份以来，该协会已经看到全国房地产市场出现稳定的迹象，因为潜在买家逐渐适应了比许多人预期的更高的利率环境。 CREA主席Larry Cerqua在新闻稿中表示：“7月份延续了我们近几个月看到的趋势，销售稳定下来，新上市房源数量回归正常水平。这使买家有更多的选择，平衡了市场，而截至7月，这也减缓了价格增长的速度。” 平均房价为668,754加元，较去年同期增长了6.3%。 根据季节性调整，平均房价为690,867加元，与6月份相比下降了2%。 与此同时，新上市房源同比下降了0.2%，为73,215套。季节性调整后上涨了5.6%，为67,636套。 CREA的高级经济学家Shaun Cathcart表示，这些数据表明，近几个月房地产市场已经稳定下来，价格正在逐渐趋于平稳。 他表示，由于加拿大央行于7月中旬再次加息，并暗示通胀将长期高于其两个百分点的目标，销售和价格增长已经在8月份显示出放缓的迹象。 Cathcart在新闻稿中说：“我们可能会看到新一轮买家‘回到观望’，直到未来的利率变化更加确定。”但由于7月份通胀率超过3%，并可能面临另一次加息，多伦多经纪人Cailey Heaps表示，已经获得按揭批准的买家将会在秋季加息之前争相利用机会。 她在电子邮件中写道：“我预计9月和10月将会很忙，”Heaps称夏季往往较为平淡，但7月份的销售却“出奇地强劲”。

新上任的住房部长弗雷泽（Sean Fraser）表示，希望能像过去那样，拥有一份工作就足以买得起房子。但他也表示，恢复住房负担能力是一个巨大的挑战，可能需要一点时间。 据City News报道，弗雷泽表示，「有工作的年轻人应该有能力买得起适合自己和家人居住的房子。我在新斯科舍省的小镇长大，这就是常态，这也是我希望我们可以重回的状态。」 自由党在住房问题上显示出了新的关注，他们正面临来自政治对手和加拿大人越来越大的压力。 保守党领袖博励治（PierrePoilievre）不断指出，自自由党执政的八年以来，房价、租金和利率都大幅上涨。 与此同时，新民主党驵勉诚（Jagmeet Singh）声称，自由党并没有认真对待住房危机，他们正试图将此问题转嫁给市政府和省政府。 周一，他在爱民顿表示：「如果联邦政府只想找出责任人，而不是真正展开工作，那么我们就无法解决住房危机。我们面临的是一场巨大的住房危机，而且这场危机只会越来越严重。政府还需要解决短期租房数量上升的问题，这些单位中的许多本来可以成为长期的住所。」 「人们正在努力建设自己的生活，或者被迫回到父母的地下室生活。想找地方租房，却无处可租，根本没有空房。情况非常严重，需要采取真正严肃的行动。」 经济承受能力和住房问题是人们最关心的问题，自由党在民调中的支持率下降，而保守党的支持率则更高。 许多人警告说，对于联邦政府来说，解决住房危机并不容易，因为其它各级政府掌握着很多影响住房政策的权力。 然而，渥太华大学的教授Carolyn Whitzman表示，即便其它各级政府也参与住房政策，但联邦政府不能回避其对住房危机的责任。联邦政府必须采取果断行动来解决这个问题。」 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）去年警告，加拿大未能按计划在2030年前建造580万套住房，以恢复房价的可负担性。 加通社资料图  

就在最近，温哥华有一批人被政府盯上了！他们每个月靠一招可以“躺赚”$1.8万！ 据globalnews报道，一座位于温哥华西区的房屋有7间卧室，4000平方英尺的生活空间，目前市场价约为540万元。可以说这套物业就是一个下蛋的金鸡，短租每月收入约1.8万元。 温哥华华人房地产经纪人Layla Yang表示，这座房屋有另一个重要的卖点：那就是一栋后巷屋和地下室套房，目前的业主曾通过短期租赁每月获得约1.8万元的收入。 Layla Yang表示，这些房源总是很快就被预订完。目前，预订已经排到了2024年。 图源：globalnews 短租成为温哥华要规管的行业，温哥华正经历着Airbnb和Vrbo等网站上短租挂牌的激增。 据报道，2022年8月，温哥华市的短租房源数量仅接近3000个，而到今年同月这个数字已经攀升至近5000个。 杨女士表示，她所接触的许多房主更喜欢短租模式，这种模式比长期租户更有利可图，也更灵活。 她说：房东说长期租赁他们真的就变成了人质。 杨女士补充说：这是一个自由市场。加拿大是资本主义国家，你不能说房东不能这样做，只因为房东签了更短的租约，这对长期租户产生了不良影响。 根据2018年制定的温哥华短期租赁条例，租赁整个单位，包括地下室套房或后巷屋，如果业主不将其作为主要住所居住，则明确被禁止。 超过2000个温哥华目前的房源已被标记为需要调查或审核，根据InsideAirbnb网站的数据，该市约39%的房源要么没有获得许可，要么是过期许可。 这种违反法规的现象引起了住房倡导者的不满，包括曾多年记录违规行为的推特用户@Mortimer_1，他最近引起了温哥华市市议会多数派的关注。 温哥华市议员Sarah Kirby-Yung承认，一些短期房源不符合法规，会“将房屋从需要的本地人手中夺走”。 她表示，Airbnb与温哥华有一项自愿数据共享协议，城市工作人员在他们的协助下进行了“大量的审计检查”，但城市缺乏切实解决问题的执法工具。 她说：我认为这就是需要一致的省级法规，为执法工具提供一些实质性支持，将一些责任置于平台自身。 与此同时，她表示，对短期租赁单位的需求反映了该市酒店市场的差距，引用了温哥华旅游局的一份报告，该报告指出该市未来几年将缺少1万个客房。 她说，在过去的十年里，我们实际上在这座城市失去了1500个酒店客房，在大流行期间，我们失去了另外500个，因为不同的酒店被用于短期居住，而我们根本没有足够建设。 卑诗大学Sauder商学院经济学副教授Tom Davidoff表示，业主被吸引到短期租赁业务模式并不奇怪，因为这非常有利可图。 他说：如果您全租比Airbnb的租金收入差10000元/月，除非您真的非常偏爱常规租户。如果我们的单位用做全职Airbnb，这就必然减少了对生活和工作在此处的人们的永久性住房单位。他表示市政府和省政府已经通过空置税和投机税等形式拥有执法工具。 但随着住房可负担性的恶化，他说这些工具可能还不够。如果我们确实想要为那些提供全职住房的人提供一些优惠，而不是短期住宿，所以我认为这可能涉及对Airbnb征收更高的税收，并加强执行空置房屋、投机税和空置税。

一项调查显示，本省有超过1/3的业主有多馀空间可以出租，但他们宁可让房间空著，也不肯放租。调查指出，全省愿意分租的业主少过1成。 民意调查机构Leger与《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)合办的调查指出，94%的受访省民都认同本省出租成本太高，是“严重问题”。Leger执行副总裁莫索普(Steve Mossop)指出，调查发现，业主不肯放租，首要原因就是担心碰到问题租客。 该调查问到，政府应该采取哪些行动，才能改善租屋困难的情况。有82%的人认为应该对发展商提供激励措施，鼓励兴建更多的出租单位，另外也有80%的受访者认为政府应该兴建更多的可负担房屋。 莫索普说，以上两个最多人支持的建议，很容易说及获得同意，但“知易行难”，欲落实以上两个建议却非常困难。此外，包括提供租金补助、对业主提供出租鼓励办法，也是很多人支持的建议。有72%的受访者支持对业主提供出租房间的鼓励办法。 莫索普指出，该机构从未针对如何鼓励房东出租进行调查，有可能是税务奖励，也有可能是一种能降低出租风险的办法。 他提到，政府对房租上涨幅度设限，是让业主觉得出租房间并不划算的原因。他说：“如果你去年才找到租客，今年依规定只能上涨2%租金，有业主可能觉得不值得将房屋出租。” 莫索普注意到，虽然1/3的业主即使有空房也不愿放租，但Postmedia的报道曾提到，全温市有超过2500个短租单位。所以他想问：“为何业主愿意走冗长程序取得并无执法机制管理的短租牌照？” 根据调查，有2/3的受访者支持短租做法。 该项调查于8月4日至7日期间进行，有1000名18岁及以上的省民参与调查。

全美地产经纪商协会(NAR)近期公布的报告显示，在截至3月份的12个月内，外国人购买了533亿美元美国住宅，同比下降9.6%，购房数量也为2009年有数据以来最低。                             外国人购房数量为2009年有数据以来最低 但中国买家的活跃度较去年回升，在外国买家中占比13%，较一年前提高了一倍多，也在外国买家来源中占据首位。排在中国之后的国家依次是墨西哥、加拿大、印度和哥伦比亚。 总成交金额方面，来自中国买家的购房金额达到了136亿美元（约合人民币976.68亿元），也排在其他买家之前。 疫情爆发之初，美国关闭边境，海外对美国住宅的需求下降。随着美国边境重开，强势美元令房价更贵。外国买家平均支付价格达到创纪录的约64万美元（约合人民币459.5万元）。 “考虑到新冠疫情的问题已基本得到解决，我原本预计外国买家会回归，”该协会首席经济学家Lawrence Yun表示，“但强势美元导致这种情况并未出现。” 根据报告，佛罗里达州是外国买家最爱的目的地，占到同期售出物业的近四分之一。其次是加州、得州、北卡罗莱纳和亚利桑那州。 过去五年，佛罗里达州和得州在国际市场占比上升。加州的占比略有下降，但仍然是中国内地、中国香港和中国台湾买家的首选目的地。 加州可能一直会是中国买家的首选目的地。佛罗里达州州长、2024年总统候选人罗恩·德桑蒂斯（Ron DeSantis）支持的新法律已于7月1日生效。根据这部法律，“住所地”在中国的非美国公民禁止在佛罗里达州购置房产。属于法律规定范围，但在7月1日之前购置房产的人士，需向佛罗里达州州登记，违者可能面临刑事指控。 NAR的报告还让人得以了解外国买家的消费能力。约42%的外国买家以现金支付，而整体买家同期这一比例为四分之一。 报告还称，大多数外国买家（59%）购买的是独立独户住宅。半数外国买家购买物业用做度假屋或出租，或者两者兼有。 截至3月份的12个月内，外国买家占美国二手房销售额的2.3%。此次线上调查于4月3日至5月8日期间进行，收到了约7400名房地产经纪人的回复。

出租房屋大多数时间能躺著收钱，如果碰到恶房客，将房屋弄成妓院怎么办？美国纽约一名房东为此伤透脑筋，想办法蒐证却赶不走房客。 被控经营妓院的亚裔姊妹先声夺人，向法院对至少3名房东提告，保留了一处妓院营业。 《纽约邮报》报导，美国纽约皇后区罗斯福大道房东张先生（Inchul Chang）表示，出租的房屋变成妓院，隔成一间间像是手术房间的砲房，床上有大量的保险套。 Rare glimpse inside brothel in Corona, Qns. "Condom-covered beds separated by peach & white privacy curtains reminiscent of emergency-room cubicles line a dark corridor aglow in a seedy red light." Photos & videos from Roosevelt Ave landlord Inchul Chang https://t.co/FPc6n9xtKF — heemin (@heemin__) August 5, 2023 出租屋被隔成妓院砲房。 张试图驱逐一名妈妈桑，几个月来一直勤于蒐证他的建筑物中的活动，而这位女士提起诉讼并获得了法官命令，允许她留在该场所。 在蒐证过程中，张甚至在一个灯光昏暗小床上，逮到一名性工作者正在和一名男子性交，并打断了他们的行为。房东生气表示，“你不可能跟这种邻居住一起…这是一个非常繁忙的社区，裡面挤满了这些人。他们无处不在。太荒谬了！” 张男曾经报警，但警察并未深入调查让他气炸，“我被这些人缠住了，我拥有世界上所有的证据，但我却无法驱逐他们…如果他们不离开，整栋建筑都会烂掉”。  

  美国夏威夷毛伊岛（Maui）严重山火造成大规模破坏，西北部历史旅游城镇拉海纳（Lahaina）一片颓垣败瓦，在卑诗省及当地都拥有物业的夫妇慨叹，只能隔空看着梦想家园眨眼消失，同时陷入财务困境，因需要在没有租金收入的情况下缴付两地房屋按揭贷款，想重建当地房屋恐遥遥无期。 卑诗省夫妇托特（Jason Toth）及金格（Ginger Toth）坐在杜华逊（Tsawwassen）的住所外，忆述梦想家园被山火烧毁一刻，托特泪流满面地说整间房屋被彻底破坏，“我们拍了一张照片，儿子问这是哪里，我说那是我们的房子、家及社区。” 金格的家人在拉海纳生活了数十年，多年来这个夏威夷小镇一直是她和托特主要的旅行地点，也是他们希望长住的地方。其后两夫妇卖掉一切，重新调整生活，在毛伊岛购买了第一套物业，多年来不断往返卑诗省及夏威夷两地，赚来的钱都花在这些备受期待的旅程。 最终托特一家于2020年在拉海纳买下梦寐以求的封闭式住宅社区物业。托特提出报价时正是生日那天，但数周后因新冠疫情导致各国封关，夫妇一度担心是否能将房屋在空置期间出租，幸好在努力工作下成功保住夏威夷和卑诗省两处房屋。 金格指拉海纳的房屋不仅是一座度假屋，也是未来他们可以带着两名孩子搬来永久居住的地方，然而一切都在本周发生变化。她语带颤抖地说，房间眨眼间消失，“这对我们来说真的很可怕，整个城镇不可能在一、两年间重建，一切都完了。”

各位无恙，幸甚幸甚！久不通函，至以为念。久疏问候，乃阙清音。        这两天整理文件，冒出文中这四张照片。如此停车的是我的租客的男朋友，这样停法颇为新颖，没见过吧？这就是我的租客们的故事，有点闹心。         曾几何时，短时间内，这个出租屋里，两个租客分别在里面不省人事，被911接走，其中一个就此失踪一个多月不知所踪，另一个至今还没真正醒来，一直在疗养院里由加拿大政府出资护理着。         也不知是哪一天了，只记得那时病毒汹涌，天下大乱，我却形势大好。那天都晚上8点多了，月亮已出来，一个人来看房，他踏着月色而来，有点楚留香的气派，而且很干脆，马上就要搬进来，他的所有的家当就在3个超市购物袋里，他也没有身份证明。还在犹豫中，一个负责帮助他的女社工来电话，说他只是和家人起冲突被赶出来了，过一段补办了证件给我看。而且他说要加钱给我，我这人是不在乎钱不钱的，但钱来了也不好往外推的，人要有原则嘛，往外推钱，不妥不妥，大大不妥！ 于是他留下来了。接着就有租客投诉鸡蛋不见了，有的投诉大米少了，鉴于他只有3个购物袋的家当，也没人跟他计较。后来渐渐地他购置的家当多了，类似事情就没了。但他还是没有棉被，也没有床单，就躺在床垫上睡。于是楼上租客就送他一床旧毯子做床单，我也送他一床旧毯子做被子。这下他的生活有着落了，故事就开始了。照片里的一幕就出现了。         他补办了证件，给我看了，原来是八零后。他叫炽哥。有一次我去这出租屋，站在楼梯转角处往下看，正好炽哥从下面走过，看到他的头发根全是白的，原来头发是染的，也很稀少。而我也见过他很不好的牙齿。发为血余，齿为骨余，一个人身体好不好，一看头发，二看他的牙。我想八零后咋看着这么老？ 后来他的男友出现，再加上几次倒垃圾时看到的情形，我就明白了-----炽哥来了之后，每次收垃圾那天，回收的垃圾大桶里，有一半是可口可乐空瓶子，原来他以可乐当水喝，垃圾桶里还有好多空酒瓶子，看来他也经常大醉。于谦抽烟，喝酒，烫头，我这租客炽哥是抽烟，喝酒，染发，喝可乐，比于谦还牛。         炽哥的男友叫竖哥，那是我第二次发现他如图那样停车了：记得那是一个天寒地冻的夜晚，我跑过我的出租屋前，突然听到一声巨响，有人撞车上了，我回过神来想一想，原来是我撞车上了！有人把车停在了人行道中间！挖草！感觉心里有很多草泥马在奔腾！于是我就拍下了这几张照片。竖哥经常来找炽哥，基本都过夜。炽哥，竖哥，顾名思义，一个很炽热，一个经常竖起来。 慢慢的，其他租客找我投诉他们，说他们整日抽烟喝酒，而且晚上老有怪动静，说他们经常吵嘴，经常为了谁洗碗的问题起争执，整天斗气，但过后又如胶似漆的......各个租客的信息汇总到我这来，我终于猜到炽哥为什么被家里人赶出来了。炽哥不上班，竖哥也几乎无事可做，大有“玉在椟中求善价，钗于奁内待时飞”之势。我听说，爱一个人，最要紧的是爱他的将来。这两人好像有点对不上这句话了，他们看起来没有将来，却爱得很深。恐怕会是虽美如诗，亦短如诗。         话分两头，炽哥竖哥先放一边，让他们小两口静一静，再说另一位，伟哥。         炽哥入住之后，也不知又过了几天几夜，几世几劫，有一天又来了一位租客，伟哥。他是警察送来的，他不会一句英文，他说他每次搬家都是站在马路边上，打911，警察来了，他把新房东地址给警察看，再比比划划几下，咿咿呀呀几句，警察就把他送到新家了。看来他是用大家纳税的钱来搬家，吃百家饭，穿百家衣，有前途！伟哥来的第一天，我偶然看见他后脖子有一些红斑，就知道他有高血压。后来发现他除了染发，爱好和炽哥都一样，抽烟，喝酒，喝可乐！如果他有头发，大家爱好也许就都一样了。 伟哥来了几天，就把隔壁房的租客赶跑了，他晚上不能允许隔壁发出任何声音，包括走路的声音，上洗手间的声音，他对那个租客说了几次“整死你”，我听说了赶来劝架，我说要五讲四美三热爱，爱室友就等于爱国家嘛，不要吵了。我走了，他继续对那室友说“整死你”，把他赶跑了。 也不知又过了几天几夜，几世几劫，正值病毒如滔滔江水连绵不绝之际，一天晚上，收到伟哥电话，说是高血压发作，昨晚打911被送到世嘉堡慈恩医院，现在要出院，不知道该坐哪路车回去，我想了想说你等我我去接你，在医院接到他，他说医生开了药，今晚要开始吃，我一看快8点，药店马上关门了，就载他先去药店，帮他买了药，聊了几句，知道他没有身份，一个女儿在美国，老伴在国内，这里没有亲人，在华人超市和餐馆干过，但被同胞欺负。 我在药店旁边麦当劳买了汉堡请他吃，吃着吃着，他突然流眼泪，说病毒这么猛的时候你还来医院接我，谢谢啦。第二天，又见伟哥时候，我说，您高血压挺危险，最好戒酒，另外您有没有紧急联系人的电话号码给我一个，比如您女儿的电话，万一再有什么事我好联系她。他却问我“你想干啥？”，“你是警察啊？”搞得我无语了。他是一个玻璃心的大哥，正常一句话都会伤他的心，感觉属于那种“戴着口罩吹泡泡糖——想不开”的大哥。         也不知又过了几天几夜，几世几劫，有一天清晨醒来，好多伟哥的未接电话，从昨晚半夜就开始打了，打回过去，伟哥说，楼下那小子昨晚晕倒在房里，我打911给送医院去了。他说的是炽哥。我赶紧过去一看，炽哥房间里，床垫掉门口地下，里面一地的可乐罐和酒瓶子，看起来鸡毛鸭血的，能猜到昨晚的场景，肯定是王八追西瓜----滚的滚，爬的爬，乱成一团。炽哥就此不见了，我也不知道该去哪里找他。 联系了他的男友竖哥，他也不知道。下午有租客向我反映，昨晚是伟哥和炽哥喝酒来着，喝成那模样了。我就电话伟哥，问昨晚是不是和炽哥喝酒了，昨晚到底发生了什么？他回答：“房东你想干啥？”，“你是警察啊？”，“你别给我整事啊”，“他死不死都不关我事”，“你要整我你就整”，“你整死我得了呗”。 我和他接触几天下来，我知道“你想干啥”，“你整死我得了呗”，这些都是他的口头禅，本来我都想好了对付他口头禅的方法，我原来是准备他一说“你整死我得了呗”，我就回他“你对尸体有兴趣？”或者“你不如先去买个人寿保险”，但终于没说出口，怕他的幽默感和我不一样，反而伤他的心。我只好聋子宰猪——不听他哼哼。我改变话题，关心地说，这房子隔音不好影响您睡眠，您如果找到合适的房子通知我我退钱给您，几天后，他找了房子，我退了他租金，走了。所谓言从则留，言不从则去。他也是性情中人，干脆。 他走的那天，非要给我几百块，感谢我曾经帮助他，我没收，我说大家在外都不容易。他说他又要打911帮他搬家 ，我就走了。后来据隔壁邻居说，真看见他打911了，可这次他费尽哑语警察就不帮他搬家，最后他自己打的走的。可能那段病毒凶，警察局把免费搬家这块业务暂停了也未可知。但是伟哥的故事并没有结束。         伟哥走了，炽哥还没找到。有一天，手机上有一个St. Michael医院的未接电话，打过去也不知是哪个部门打的，我突然想到一件事，就说出了炽哥的名字，护士说，“对啦，你是他家属吗？他刚醒过来了，他提供了你的电话。”护士说他急性糖尿病造成昏迷，昏迷了几天刚醒过来，他想要他的手机等东西，我说我可以去找找。 我去炽哥的房间找了找，把他的一些衣服日用品打包起来，无意中找到几个可以吹椭圆形气球的东西，记得小时候我和我弟弟就拿这玩意吹气球玩，那时候住四合院，堂哥堂姐们看见都笑我，父亲只好把这椭圆气球的小突起用细绳扎起来，剪掉，但他们还是笑话我，我当时也搞不懂怎么回事，现在找到这玩意，更明白炽哥竖哥真是断背山上认识的。算算距离他失踪已经一周多了。想想他这么拼命喝可乐，又白天黑夜颠倒，难怪这病。 没找到炽哥的手机，联系炽哥的男友竖哥，他说炽哥的手机在他那里，于是见面，他听说我要把炽哥的手机等送去医院，从后备箱拿了一盒新口罩给我，虽然我几乎是从来不戴口罩的，但感觉这人还挺懂事。我当晚就去了St. Michael医院，结果医院下班了，见不到。第二天又去，结果炽哥转院了，去了St. Joseph医院，我又去St. Joseph医院，医院又下班了。第三天早上打了半天医院电话，下午可以去探望，期间一直无法和炽哥通电话，都是护士接的，因为病房里没有电话。 下午又开车去这市区医院，到了停车场，打电话给护士，终于和炽哥第一次通上电话，我说“炽哥，我来看你，带了你的手机和衣服什么的给你，你怎么样？你还好吗？”，他是这样回答我的：“你去买点苹果给我，我要吃苹果，我口渴。”这像人话吗？我心里又有好多草泥马在折腾。他这么说话也不怕牙齿红。我这几天来回跑市区跑了两百多公里，好几个小时，一通上电话就要吃苹果，我心想我自己都多久没吃苹果了，我只能带你的苹果手机给你了。 后来护士下来见我，说病毒原因，我不能进去，也不能买水果给他。护士把他的东西拿进去给他了。他有了手机之后，交代我房间给他留着，他出院了回去住。         也不知又过了几天几夜，几世几劫，应该是近两个月之后，炽哥才出院，我再次见到他，把我吓一跳，真是两月之间，猪羊变色，好像老了十几岁，瘦了十几斤，人比黄花瘦。我还真有点狗熊钻烟囱——太难过了。我说你不能再喝可乐，不能喝酒，甜品也少吃，不能吃太荤，多吃素。问他为什么在医院住了那么久，他说他那天喝晕倒后，几天后才醒来，真是今宵酒醒何处，后来才知道是在医院里，里面很舒服，管吃管喝，出院也是医院叫出租车给送回来的。 我说：“那你还出来干嘛？如果我是你，就算亲爱的耶稣亲自来接我我也不出来。”他说怕房子没了。我说你的房租连押金都用完了，他说“我这段也没在这里住，我今天开始住，你不如把前一个半月空房的房租退给我。”这是什么逻辑？当然了，我一听之下，第一个念头就是要了这小子的命，但想了想之后，我决定先饶他一两分钟，给他个机会，看看他能不能自圆其说，给我一个合理的解释，否则就把他弄河里去。结果他还没继续说呢，在一旁的竖哥就说，房东给你留了房子，又不能租给别人，你还是把欠款付了吧。这样炽哥也不吭声了。竖哥名不虚传，关键时候还是能竖起来的！ 炽哥竖哥照样抽烟喝酒过小日子，两个人都骨瘦如柴。又过没几天，炽哥得到一个消息，北边一个大麻农场要人帮忙，说是一边工作还能一边stoned，人间至乐也！我猜炽哥是这么怂恿竖哥的：“走吧，我们一起走，你是我的伴侣，跟我同甘苦，共患难吧！北边的生活又神奇雄伟，又美好壮丽！”，于是竖哥就决定跟他走，他们很快搬走了。炽哥竖哥应该属于纵欲者，他们狂热地追逐快乐，不幸的是，他们跑得太快，反而把欢乐抛到了身后。当然，人生终须一散，何不及时行乐？想想也对。       也不知又过了几天几夜，几世几劫，一个医院的护士突然联系我，她说，我们这里有一个病人，一直昏迷不醒，他的档案里面，你是他的唯一紧急联系人，护士说了他的名字，是伟哥！原来他搬走之后，租住的地方离得也不远，有一次和几个酒友喝酒，喝晕过去了，送到医院，至今昏迷不醒。护士说医院只有他的健康卡，问我有没有他的身份证，当时他入住的时候我有拍照他的难民纸，我就发给了护士，护士说这身份证明虽然已经过期了，但很有帮助，医院要联系移民局说明他的情况。护士希望我能找到他的亲属朋友等等，因为还有其他手续要办，亲属找到了，才好由亲属向加拿大政府申请永久照顾的费用，因为他可能永远醒不来。 我说我可以试试，护士给了我他最后的租住地址。我去那房子找了两次，找到了他的酒友室友，可是没人愿意提供任何线索，酒桌上无真朋友，此话不虚。我和他萍水相逢，短短十几天接触他就搬走了，我却成为他的唯一紧急联系人，看来他一直感念我对他做的那一点事情，虽是酒鬼，却也是个有感恩心之人，现在这样的人真比恐龙还少了。我劝过炽哥伟哥戒酒，看起来他们都没有戒，仍然是整日大醉，整日喝得紫了豪青的。也不怪他们，酒难戒，实际上甚至那些整天呼吁戒酒的人，却是直到进了坟墓的时候嘴里才不带酒味的人。         接下来快两年的时间里，伟哥先后被转去几家特殊治疗医院，每次转到新医院，新医院的护士都要联系我，了解情况，这样我也了解了他的情况。他一直没有醒来。最后一次联系我的，是一个将代表伟哥向政府申请永久照顾费用的评估顾问，她向我了解了我所知道的伟哥的一切，她说既然一直无法找到伟哥的亲属，她只好代表他开始申请照顾费用。我也问她伟哥的情况，她说伟哥刚转到了一家长期护理院，已经睁开眼睛了，可是不能说话也无法沟通，智力可能就像小孩。 我说我可不可以去看看他，她说等他可以认出人了，就联系我。伟哥真的是像大家经常说的“喝成植物人”了。看来伟哥的病很重，非逍遥派北冥神功、丐帮降龙十八掌之内力不能救也，然当世却到哪里找身负如此武学之人？当世习武之人，喜欢在拳击比赛中用摔的，像那个玄武摔木村翔，甚是荒唐。伟哥若能生于北宋年间，段誉、虚竹心地慈悲见死必救，而萧峰更是无酒不欢，一听说伟哥几次喝到911去，必生惺惺相惜之情，必以浑厚内力，助伟哥疗伤，之后二人再狂饮不止，与落花同醉。伟哥若生于明朝，也有生机，那时有令狐冲，也有祖千秋，不过祖千秋喝酒极细，羊脂白玉杯、翡翠杯、犀角杯、古藤杯、青铜爵、夜光杯、琉璃杯、古瓷杯，各种酒杯分喝不同之酒，与伟哥这种“整死我”的粗浅喝法，恐怕未必喝一块去，搞不好祖千秋被桃谷六仙吃剩的那半个古藤杯，还得被伟哥给吃了。 呜呼！伟哥生不逢时，痛哉哀哉！看来伟哥只剩下穿越这一条路了，但伟哥现在连穿鞋都费劲，况穿越乎？！伟哥现在的处境，确实应该来一句“你整死我得了呗”。可见口头禅是不能乱说的。我也有一些口头禅，比如“老友记”一开场有一句台词：“This guy says hello, I wanna kill myself.”我经常把它的前半句根据场景改一下，应用于各种场合，效果甚好。经伟哥这一役，我赶紧戒掉了，太瘆人了。         也不知又过了几天几夜，几世几劫，我计日以待伟哥康复的消息。伟哥若能好转，我去看他的那天，即使他不说渴，我也会给他带点苹果。伟哥确实让我感觉人生乐极悲生，人非物换，究竟是到头一梦，万境归空。         也不知又过了几天几夜，几世几劫，又出现了两个百年难遇的奇葩租客，一个是印度大哥，一个是香港大哥。印度大哥，晚上睡觉前，总是偷偷把洗手间水箱的进水阀门关了，不让室友冲水；香港大哥，永远要把洗手台、淋浴间、厨房、洗衣房的水龙头全部开着淌水，说是这样病毒就不会沿着水管跑进来。他们还总是把路灯关掉、大冬天把中央暖气关掉自己躲在房间里开电热器，说是怕中央暖气传播病毒，各种奇葩举动。 他们给了我很大的麻烦，他们都是那种三天不打上房揭瓦、两天不揍搞到屋漏的人才，要知道，不是所有聪明人都在剑桥的，现在人才有点过剩了。但他们最后都被我软硬兼施请了出去，其中一个我不得不在那房子里陪他睡了一宿，总算睡服了，整走了。就像阿加莎在《斯泰尔斯庄园奇案》里面说的，“是的，他们很聪明，但我们应该更聪明，我们应该聪明得使他们一点都不知道我们是聪明的。”         那房子里曾经有过多少形形色色的人，曾经发生过多少离合悲欢、炎凉世态的神秘往事啊！余言后叙，未完待续。               ------澎湖柯伯酒后狂涂（此伯乃伯仲叔之伯，非伯父之伯也，这点万万不可搞错，搞错则显老），临书惶愧，执笔涕零，言不尽意，不知所云，乞各位谅之。 以上图片均为作者提供

洛杉矶好莱坞山一栋市场估值过千万的山景豪宅被游民非法侵占，房屋被严重破坏。（图片取自Zillow、KTLA）洛杉矶 市一栋估值超千万的山景豪宅被游民 非法侵占，房屋遭到严重破坏。满地杂物、粪便和墙上随意喷绘的涂鸦，让这栋昔日金碧辉煌的豪宅面目全非。目前，警方已将屋内的一名男子和两名女子拘留。 据KTLA报道，8月10日，警方接到这栋豪宅的邻居电话，称听到隔壁有女子尖叫。警方赶往现场，从豪宅内带走共三人，以非法侵入对他们进行提告。 从KTLA的航拍画面可以看出，这栋豪宅的室外庭院里堆满树枝和杂物，包括床垫、电器等。墙壁和窗户上随意喷绘大量“去你的有钱人（F**K Rich people）”等具有仇富挑衅含义的文字涂鸦，豪宅顶层还停放一辆白色汽车。 洛杉矶市警局目前无法找到该房产的所有者，也没有收到任何要求警方展开刑事调查的投诉。一名警员在接受采访时表示，这是一栋废弃的房屋，三名嫌疑人非法占用改豪宅。 不过三人并非这么认为。其中一名妇女在接受KTLA采访时表示，她受雇清理房屋，并试图赶走当时擅自占领这里的人。然而，这名女子的说法遭到一名房地产 经纪人的反驳，他表示三人都是未经授权进入该房产。 这并不是警方第一次对这栋位于西好莱坞山的豪宅出警。 2022年1月，一名41岁的持枪男子将自己与一只狗锁在这栋房屋内，在与警方进行长达一个小时的对峙后，该男子被拘留。警方当时表示，该男子非法占用这间空置的房屋。 根据地产网站Zillow的资料，这栋位于日落广场大道上的山景豪宅，面积1万1152平方呎，市场估值约为1100万元。通过这栋房屋的介绍和挂牌照片可以看出，这里曾经装修奢华、设施齐全，拥有六间卧室和12间卫浴。屋内配备宴会厅、电剧院及桑拿房等，室外设有100呎长的游泳池和高档厨房。   这栋价值千万的豪宅拥有超美山景。（Zillow） 装修奢华的室外休憩区。（Zillow）