地产

　　据Daily Hive报道，BC省立法机构正在考虑修订BC省执政党新民主党(BC NDP)一周前出台的短租限制政策。 　　几项拟议修正案由反对党BC联合党(BC United，即前BC自由党)提出，包括增加对指定“重大活动的住宿区”(major event accommodation area)的豁免，其中几乎肯定包括温哥华市中心——温哥华会议中心(Vancouver Convention Centre)、BC省体育场(BC Place Stadium)和罗杰斯竞技场(Rogers Arena)的所在地。 　　BC联合党表示，该修正案将为该省重大活动的所在地提供限时的豁免，例如2026年温哥华共同主办FIFA世界杯时。 　　这是为了避免非法黑市租房激增，并保留较为实惠的经济旅行住宿。根据联合党的提议，政府应该“通过法规来确定地理位置和时间限制”。     “重大活动的住宅区”的定义采用了BC新民主党在去年10月底提出“重大活动市政和地区税(Major Events Municipal and Regional District Tax，简称Major Events MRDT)”时使用的相同概念。   　　重大活动MRDT实际上是一项额外的酒店房间税，旨在贴补市政和地区政府在支持旅游业时产生的直接成本。这项税款政策目前已经在温哥华市内生效，税率为5.5%。   　　       通过平台如Airbnb和Vrbo，温哥华市中心拥有BC省迄今为止最大规模的短租，游客对过夜住宿的需求最大。 　　与此同时，BC省新民主党提议的立法旨在限制BC省最大社区的短租供应。在这些社区，住房价格和供应问题最为严重。 　　一周前，BC省出台政策打击了专门用于短租的投资房，要求只有当业主自己住在房源的时候才可以出租套间。 　　        省府称，目前BC省有约28000个短租房源，较2022年增加了20%。此外，各种研究显示，已有超过1.6万个“整套住房”从长租住房市场撤出。 　　与此同时，过去十年短租“抢夺了”大部分原本应由酒店接待的客源。 　　但这也是多方面原因的结果，尤其在温哥华，酒店在疫情期间被重新开发或改建为快速住房，空缺的酒店房间由短租平台的住房弥补，但现在疫情已经结束。 　　温哥华地区旅游局Destination Vancouver估计，在未来几十年内需要增加2万间新的酒店客房，其中包括温哥华的1万间。 　　该机构在今年早些(提出短租法规之前)做出的发布了一项研究，估计2026年旅游旺季将出现季节性的酒店客房短缺。 　　旅游官员警告说，过夜住宿供应的减少将导致酒店房价飙升，削弱温哥华重大活动如音乐会、会议和体育赛事的竞争能力。 　　有人也担心，短租法规将减少来大温“寻医”的患者更为经济的住宿选择，毕竟大温设有许多省级的医疗设施，包括癌症治疗设施。 　　BC联合党提出的拟议修正案还包括请求“与医疗程序相关的住宿”的豁免，并将短租的定义调整为不超过连续的30天，而不是BC省新民主党提出的不超过连续的90天。 　　此外，BC联合党提出的修正案将允许短租业主除了他们自己的主要住所外，再拥有一个短租房源。 　　拟议修正案如果获得批准，新法案将在2024年全面实施。

据CityNews近日报道，据itel Insights的创始人和首席分析师Dane Eitel的统计，对于价格超过$600万元的房产，大温地区在1月底有346个房源，现在这一数字已经上升到409个。 他表示：“房源数量显然开始上升到更高的水平。如果我们回顾一下2022年的高峰时期，去年6月有449个活跃的房源。因此，对于$600万元及以上的独立屋来说，当前活跃房源数量几乎接近历史最高水平。”根据Zealty的数据，截至10月12日，温西有270套$500万以上的房子在售。 Eitel说，在去年的活跃房源高峰期，该地区平均每月售出15到19套价值超过$600万元的房产。但是到了今年9月，这个数字几乎下降了50%，仅有8套售出。 “这几年，特别是自2020年初疫情爆发以来，市场的狂热程度达到了历史最高水平，现在已经明显下降了，”他补充道。“从市场平均水平来看，如果把市场中的所有因素考虑在内，那么8月份的平均销售价格为$234.5万元，而上个月则减少了$16.4万元，降至$218万元。” Eitel解释说，豪宅市场与整体住房市场有些不同，他指出因无法及时偿还房贷而被迫出售的情况并不常见。 然而，由于利率大幅上升，他表示豪宅市场也受影响，包括卖家需要重新考虑并降低价格出售。 “还有一些过度开发的建筑商，无法获得他们在几年前项目开始时期预期的利润，”他说。Eitel预计这一趋势将继续下去。“ 销量减少，库存增多，这确实是市场走向，这个趋势很可能会在2023年剩下的时间里以及2024年初继续发展下去。” 据City News 的报道，温西West Point Grey社区的一处独立屋在市场上已挂牌超过了12个月。这套房子在Drummond车道，紧邻Spanish Banks，占地超过1英亩，最初于2022年挂牌，当时挂牌价为$2100万元，现在挂牌价为$1880万元，直降$220万。 同时，在Shaughnessy地区，一处独立屋上市挂牌还不到80天，已经降了15%还多。据地产经纪称，这座位于Balfour Avenue的房屋在10年前曾花了$300万翻修。最初的挂牌价为$1533万元，最新挂牌价为$1298万元，直降$235万。 Shaughnessy地区还有一套独立屋已经挂牌超过3个月，位于西26街，最初于7月挂牌，挂牌价超过$820万元，现在挂牌价为$790万元。 Eitel还表示，卖家的压力越来越大，尤其是对于那些采用浮动利率房贷的人。但Eitel解释说，直到2025年左右，大温地区才会真正感受到较高利率的影响，因为在2020年疫情初期买房的人采用的5年期房贷那时要续约。 与此同时，BC房地产协会发布的9月份数据表明全省楼市正进入疲软。BC房地产协会首席经济学家Brendon Ogmundson表示：“BC省的住房销售显然受到了加拿大央行最近利率收紧政策的影响。由于借款成本高，房屋销售再次低于平均水平。”

有一个问题：BC省这些新建公寓项目的买家中，有多少是用来投资的？ 10月21日，加拿大媒体给出了答案，在BC省，49.3%的新建公寓是被投资（机）者抢走的。 不夸张地说，房地产投机已经成为加拿大的一项全民运动！ 如果49.3%的新建公寓是被投资者买走的，那继续讨论刚需和新移民对房地产市场的影响就没有意义了。因为大量的房子都不在真正的使用者手里。 公寓变成了金融衍生品。在加拿大很多区域，加元堪称以“房地产“为锚的“房本位”货币。 但令人惊讶的是，BC省居然不是加拿大最热的公寓投资区域。NB省、安省的投资者比例都超过了50%。 其中安省投资者占比高达57.3%，NB省投资者占比高达58.8%。BC省甚至没有达到加拿大的平均水平。 所以BC省地产投资过热并不是孤立现象，而是加拿大目前社会经济的真实写照。 炒房本不是坏事，但全民炒房肯定不是好事。 加拿大住房统计署（CHSP）表示，最新数据调查这加剧了人们对住房金融化和产权集中化的担忧。 前者意味着金融风险，后者意味着贫富差距拉大。而这种向不好方向的转变是整个加拿大都能看到的。 加拿大统计局则表示，住房金融化和产权集中化两个问题都会导致市场效率低下，不仅给公众带来困难，而且在经济衰退时也会增加脆弱性。 通常来说，金融化是指住房被视为一种商品进行交易，而不是满足需求。 虽然，资本主义的一切在某种程度上都有商品化，但金融化程度越深，资产与其使用的联系就越少。 就住房而言，如果过分商品化、金融化，这可能会开始将房屋作为与任何价值无关的投机性物业进行交易，而不是由房东收取租金收益。这可能导致租金不再与收入挂钩，从而导致更大的社会负债，更大的社会负债往往会产生更大的经济不平等。 某种意义上，房子已经成了加拿大最重要的金融衍生品。你对一个加拿大人的财富情况完全可以根据他在什么地方拥有几套房子来判断。 当基于金融化进行交易的投资者比例越大，市场就越扭曲。 根据经济学原理，市场扭曲到一定程度就要复原，而复原的过程就是去泡沫化也就是金融危机。 报告显示，2016年是投资和自住的分界线，2016年之前，大部分新建住房的买家是自住。2016年之后，大部分买家是投资。 现在，BC省政府已经开始限制AirBNB，按照最新规则，理论上所有公寓都不太适合继续做短租了。 当然，聪明的房东也会找到破解之道。所以，BC省政府很可能在未来出台措施，限制开发商将住房出售给投资者。比如要求购买者中必须有一定比例的首次置业者。 尽管有行政干预经济的嫌疑，但未尝不是一种纠偏机制。 在BC省政府的政策面，针对房地产市场的监管还会有新措施出台，投资者可以慢下脚步等石头落地。

温哥华租用住房供不应求，要找地点优越而价钱相宜的居所，更是谈何容易。有业主把露台与客厅之间的空间，间隔成睡房，以月租1,000元公开招租，引起网民热烈讨论。 昨天（21日）在脸书市场（Facebook Marketplace）上，有人刊登一则招租广告，地处温哥华市中心，招租的「房间」其实是位于后门廊和露台之间的狭小空间，地方仅足以放下一张睡床。 // 从图片所见，靠床左方的墙就是通往露台的一扇玻璃门，露台面积看来还要比招租的房间大得多。另一面是通往客厅的玻璃门，房间的第三面墙是另一扇门。这改建的睡房可说是一个门缝的空间。 广告内容指，租金包括了使用单位内其它设施的权利，例如厨房、洗衣房和露台等，单位内有另一人居住。 尽管租客获得的私人空间有限，但广告强调了地点便利，位于固兰湖街（Granville Street）夹邓斯缪尔街（Dunsmuir Street），购物、餐饮和公共交通仅在数步之遥。11月1日可以入伙。 放租者还称，偌大的「后院」有「很多自然景观」，但图片显示那是一个相对封闭的区域，有混凝土板和一些灌木丛。 不少网民都对这单位评头品足，有分享这租盘的人说：「究竟可以去到几尽？认真说，我已到了崩溃临界点！」 有网民打趣回应：「我正考虑在市中心一个月租600元的衣柜，可以容下一个人，我单身且是同志，完全合适。」 单位内设有暖气，但有人认真地说，住进这房间看来会很冷。 图：Facebook Marketplace        

许多加拿大业主的按揭贷款即将续期，他们的月供面临着「高息冲击」，这让他们面临着一个关键的选择：是续期还是重新贷款。 “LowestRates.ca的房贷专家Leah Zlatkin说：「在过去的五年，他们已经习惯了每月支付2000加元，而现在，他们的月供突然要增加到4000加元。」 正如Zlatkin所说，在加拿大央行迅速提高关键利率之后，大多数按揭贷款持有者的月供将会增加。 再融资是指完全解除当前的合同，重新签订一份新的合同。对于那些希望获得房屋净值、合并债务或转换贷款人以获得更优惠利率的人来说，这是一个有用的选择。它还允许借款人延长摊还期，即完全还清抵押贷款的时间。 Zlatkin说：「对于那些钱包比较紧张的人来说，再融资是为了将摊还期延长，以减轻还款负担。」 Zlatkin 说道：「从长远来看，结果可能是支付的总利息更多，但每月的费用却更低，因为还款时间被拉长了。」 加拿大银行的研究显示，截至 6 月 30 日，近一半的加拿大按揭贷款的摊还期超过了 25 年。这一比例从 2020 年夏季的 32% 稳步攀升。 如果借款人的抵押贷款利率已经飙升到每月还款额只能勉强支付利息部分，或者连利息部分都无法支付，那么如果他们有幸手头有一些闲钱，可以考虑一次性付款。 "加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）客户战略高级总监尼克-帕鲁奇（Nick Palucci）说："有很多客户将手中的一些存款变现，用于偿还房贷。 那些正在寻找比贷款机构提供的利率更优惠利率的人可以寻求抵押贷款经纪人的帮助。 Zlatkin认为，「只要你能得到一个有利的利率」，续贷是比较典型的途径，也是合理的。」 「你的银行会给你最优惠的利率。他们不一定会给你市场上最好的利率，」Zlatkin兹拉补充说，讨价还价最好留给专业人士。「从现实情况来看，只有当你有别人的出价时，贷款人才会跟你讨价还价」。 选择再融资的业主应注意，再融资可能会产生法律和评估费用，而在抵押贷款期限结束前进行再融资则会产生罚金。 他们应该知道，再融资还意味着他们必须通过联邦政府的按揭贷款压力测试，证明即使利率上调两个百分点，他们仍能负担得起贷款。 (图：加通社)

劳里·汤普森承认，她需要快速出售位于安大略省史密斯维尔的联排别墅。 新冠疫情对她的财务状况造成了严重影响，她工作的酒吧两次关门，而利率不断上升，导致每月 2,000元的抵押贷款在去年1月几乎翻倍！ 汤普森面临丧失抵押品赎回权。 她告诉cbc new/Go public，“我很绝望。” 图自cbc 汤普森在她家附近看到了一种海报——公司提供快速现金购买房屋的服务。 她在邮件中收到了一份手写传单，宣传无麻烦的现金销售——无需装修、开放日或房地产经纪人佣金。  她上网搜索这种业务，发现了一家好评如潮、承诺诱人的公司，名为诚实购房者公司 (HHBI)，总部位于附近的汉密尔顿。 该网站还承诺了其他优势——卖家口袋里有“更多现金”、快速交割日期、无房地产经纪人费用，并且声称房主有时当天就能收到支票！ 诚实购房者网站承诺快速“现金到手”，但没有澄清卖家预先获得的现金只是押金，而不是房屋的全部售价。 （诚​​实购房者.ca） 汤普森知道这个选择意味着她不会卖出高价，但为了尽快卖掉房子是值得的。  “如果公司在72小时内向你付款，你就无法获得公平的价格。” “但我不想让它在市场上停留三到四个月。” 去年1月，当HHBI 业主迈克·周 (Mike Chow) 来到汤普森的联排别墅参观时，她告诉他，她的工作一直不稳定，抵押贷款机构希望她立即还清债务，而且几个月前，她的伴侣意外去世心脏病发作。 周出示了一份合同，报价为 575,000 元。汤普森说，当快速通读时，周鼓励她当场签名。  整个交易过程持续了大约半个小时。 汤普森表示，这可能让她损失数万元，甚至更多。 Go Public在互联网搜索发现，加拿大所有省份和地区都有提供现金报价的购房公司。他们提出了类似的主张——为那些在家庭中遭受过死亡、面临丧失抵押品赎回权、离婚或不断增加债务的人提供紧急支持。 房地产市场分析师本·拉比杜克斯(Ben Rabidoux)表示，“这显然是趁火打劫。” 拉比杜克斯、律师和房地产专家Go Public在接受采访时都表示担心，房主往往不明白“现金换房”交易的实际含义，他们都表示这些合同往往具有误导性和不道德。  周拒绝接受采访，但在电话中表示他坚持这笔交易。他说："我们并不是向她出了价，但却没有成交。 与房地产经纪人不同，现金买房公司不受监管，也没有为客户最佳利益行事的专业责任。  汤普森即将了解到，以协商价格快速出售的承诺不会兑现。 一顿神操作 汤普森合同是与 HHBI 签订的，所以她认为周就是买家。 "我以为我把房子卖给他了，就在那里，"汤普森说。"成交。" 但周根本没有买汤普森的房子。他获得了授权，可以在3月31日成交日之前，也就是两个半月之后，以可能更高的价格将房子卖给其他人。 这就是所谓的 "转让 "合同--房子可以在过户日期之前卖给另一个买家。 在安大略省乃至全国，所有住宅房地产合同都可以转让给另一位买家，除非有条款明确规定不允许这样做。 拉比杜说："这里的游戏规则非常清楚。"他们只是要重新推销你的房子......试图以更高的价格卖到其他地方。 任何销售利润都会进入公司的口袋，而不是卖家的口袋--这与有执照的房地产中介不同，后者收取佣金，但将佣金之外的利润留给卖家。 汤普森（Thompson）说，她对合同可以转让给另一个买主的事实感到很奇怪，因为没有任何文字说明可以这样做。 拉比杜说，有些合同对以现金支付房款的公司更加有利。其中有一条规定，如果在成交日期前没有买家出价，公司可以完全退出交易。 拉比杜克斯说："在我见过的大多数[以房换现金]合同中，买方都有很大的回旋余地来解除合同。"这就是稳赚的操作。一种零风险的商业模式。 曲折的交易 汤普森知道 575,000元低于市场价值，但她表示，她认为快速获得现金是值得的，而且无需经历大量开放日的麻烦。 然而第二天，周取消了合同，并重新协商了 55 万元的价格。 汤普森犹豫不决，她再次感到签字的压力。 周解释说，汤普森只会收到押7,600元，而不是全额的550,000元。其余的将在交易完成后支付。 汤普森说，他承诺这会很快，不到一周，因为他有一个感兴趣的买家。 在与 Go Public 的电话中，周承认他声称有买家，但后来在一封电子邮件中表示，没有人“可以证明”这一点。  他把她的联排别墅挂在了 MLS 上，还派了清洁工和摄影师，但汤普森说，她认为这只是一种形式，以防所谓的买家落空。 相反，经纪人预订了数十次看房——汤普森认为现金购房交易可以避免这种情况。 在给 Go Public 的一封电子邮件中，周说他向汤普森解释了整个过程，但不清楚她为什么感到困惑。 三周后，周将房子卖给了新买家，买家支付了 61万元——比汤普森的合同多了 6 万元，他将利润收入囊中。 周的配偶是 Marie Tsai，在 HHBI 的网站上，她是公司的办公室经理、财务主管和簿记员。原来，她也是一名有执照的房地产经纪人，并将汤普森的房产挂牌出售--因此赚取了佣金。 汤普森向 RECO 投诉，RECO 最终处罚了Tsai，因为她没有披露自己在交易中的个人收益。她被要求自费完成一门概述经纪人义务的课程。 周在电话中说，他的妻子是一名房地产经纪人 "无关紧要"。 Tsai没有回复 Go Public 的电子邮件。

目前美国首购族要买下一户住宅非常吃力，但成为房主之后却更加辛苦。 据CBRE房地产服务公司分析，每位新公寓房主平均每个月要支付的房贷利息，比平均租金要高出52%，创新高。 CBRE研究主管Matt Vance指出，理论上买房的利息成本应该与房租大致相当。从1996年到2003年中这段期间，两者的确相差不多。 但金融海啸之后由于利率降到近零，加上住宅供给激增，因此在2010年代平均买房利息成本比房租低约12%。 目前买房的成本远远高于房租，是因为利率急升，30年期房贷利率接近8%，加上房价高涨所致。 举例而言，目前以43万美元买下一户住宅，自备款为10%，则每个月须偿还贷款约3,200美元，比三年前买房的还款额高出60%，同期间房租则上涨22%。 房价上涨，使首购族很难负担得起10%的自备款，更别说不断上升的房贷成本。 第一美国金融公司经济学者库西表示，住宅的“影子需求”相当庞大，许多首购族都在为房价与薪资精打细算，暂时还在场边观望。 目前在美国买房的成本远远高于房租，是因为利率急升，加上房价高涨所致。 美联社 许多在低利率时期购屋者，都已经锁住了低房贷利率。目前还未还清的房贷中，有80%的利率都低于5%，这使房主有本钱待价而沽，导致住宅供给吃紧。 表面上看，现况对这些房主显然有利，但他们也付出一些代价，包括很难搬迁；而且由于新房贷利率偏高，使屋主很难趁著高房价的机会，换一户较小的房子来住。 理论上屋主可以提高房租，来弥补高房贷的负担，但由于租屋市场并不太紧俏，尤其是新建公寓反而供给过剩，抑制房租涨幅。 而且租屋需求也转弱，因为在疫情期间想要搬迁的民众，在过去两年间都已经完成搬迁。房贷机构房利美（Fannie Mae）预估，2024全美集合式住宅的空屋率将达6.25%，比15年来平均水准5.8%还高。

76岁老人因利率上涨而卖掉了自己的房子。现在，他找不到负担得起房租的地方住。 距离约翰·卡夫林 (John Cufflin) 必须搬出拥有三十年之久的房子还有一周多的时间，而卡尔加里难以找到他能负担得起的租金，这意味着这位 76 岁的老人目前无处可去。 他将自己的处境归咎于加拿大央行最近的一系列加息。 “以前，我每月花在还贷上的钱约为 1,000 元。去年，这个数字已攀升至每月 2,600 元，”通过政府支持每月收入2,200 元的卡夫林说。 “对于只有单一收入的人来说，这太令人望而却步了。所以这让我不得不考虑卖掉房屋。” 在他做出决定后一个月内，房子就被卖掉了。现在，他面临着一项更加艰巨的工作。在一个租金增长最快、出租房空置率不断下降的城市里，在数以万计的新艾伯塔人中找到一个居住的地方。 “目前非常困难……我需要根据我的收入找负担得起的房子。” 这位狂热的古董收藏家正在考虑搬去与室友同住，甚至想在76 岁时重返职场，希望有一天能再次买得起自己的房子。“如果我能够找到一份销售新房或房地产的工作，那将是我的长期目标。” 那些致力于帮助老年人找到住房的人表示，卡夫林并不是唯一一个这样做的人。他们表示，加息在全国范围内造成了一个日益严重的问题，导致一些老年人在全国经济适用住房危机中争先恐后地寻找栖身之所。 全国老年人权益倡导组织 CanAge 的首席执行官劳拉·坦布林·瓦茨 (Laura Tamblyn Watts) 表示，像卡夫林这样的故事已经变得司空见惯。 “随着通胀飙升和利率的波动，那些原本认为自己有足够钱的人不再这么想了。”坦布林·瓦茨说。 这是一把双刃剑。虽然一些老年人被迫出售房屋，但管理房产的成本也变得越来越高，这通常意味着房东提高租户的租金。 “很多很多老年人发现自己没有足够的住房和庇护所，因为他们以前拥有自己的房子。而这种情况在艾伯塔省以前从未发生过。” 但她说，这种情况不仅仅是艾伯塔省。 “其他压力较大的地点，如温哥华、多伦多、蒙特利尔，以及哈利法克斯，也越来越多面临着同样的问题。” 她说这种情况也发生在加拿大各地的农村社区。 “越来越多的老年人将发现自己从有家变成无家可归。” Unison for Generations 50+ 的首席执行官 Larry Mathieson 负责运营卡尔加里的 Kerby 中心，他一直在关注这一切的发展。  他说，他每天都会看到越来越多的老年人陷入“严峻的财务状况”，其中一些人因为无法按时获得负担得起的住房而无家可归。 食品银行的需求也出现了爆炸式增长。现在，超过 200 名老年人每周两次排队领取免费食物。 马蒂森说：“住房短缺和住房危机正在影响这些类别的所有老年人。” 他说，今年到目前为止，已有 1,044 人前往 Kerby 中心寻求住房帮助。这比去年全年的 852 人寻求帮助增加了 23%。 马蒂森表示，即使他们寻求支持，也可能要等待很长时间。 “与我们合作的大多数组织都拥有低成本的老年人住房，有六到八个月的等待名单。” Silvera for Seniors 是卡尔加里最大的经济适用老年人住房提供商之一，目前等候名单上有 599 人。 不寻常的住房解决方案 马蒂森说，为了应对这种情况，一些老年人正在依靠不寻常的解决方案。 他说，比如“老年人在地下室租一间卧室或类似的东西，或者沙发过夜”。 在加国的一些地区，一些老年人与国际学生住在一起，他们往往也很难找到住房。或者与其他年长的朋友合住一个家。 CanAge 的 Laura Tamblyn Watts 表示，这种创造力是必要的，但随着加拿大人口迅速老龄化，是时候采取长期解决方案了，比如在国家住房战略中更多地关注老年人住房，并让新开发项目更容易获得。 坦布林·瓦茨说：“我们需要大量投资，不仅是在住房和负担能力方面，而且是在让人们留在家中的服务方面。” “我们需要确保人们能够就地养老，在家中养老。”（ 图pixabay）

外表靓丽，内里邋遢！泰国早前有房东在网上抱怨，将物业租给一名年轻靓女演员后，因多个月没收到租，对方又失联。上门发现自己的物业未开门已传出恶臭，打开门一看，屋内所有空间也变垃圾山，最终需要花10万泰铢找多名清洁工，清走数十袋垃圾，但屋内家俱装修已经全毁。 在泰国同志界颇有人气的男模Artter Ratcha，早前在网上发文及放上短片，表示自己一个单位，以月租金1.2万泰铢，租给一名约20岁的靓女，但9月时，该女租客却已欠租多月，Artter Ratcha于是在10月时上门找人。   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，情况恐怖。影片截图   Artter Ratcha透露，恐怖女租客是一名泰国女演员。影片截图 //   Artter Ratcha是一名泰国同志男模。FB   Artter Ratcha是一名泰国同志男模。FB   Artter Ratcha是一名泰国同志男模。FB   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，情况恐怖。影片截图 //   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，情况恐怖。影片截图   单位大门锁变得残旧不堪。影片截图   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，情况恐怖。影片截图   Artter Ratcha单位需要聘请多名专业清洁工协助清理。影片截图 //   Artter Ratcha透露，恐怖女租客是一名泰国女演员。影片截图   Artter Ratcha单位需要聘请多名专业清洁工协助清理。影片截图   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，部份更长出蛆虫。影片截图   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，部份更长出蛆虫。影片截图   Artter Ratcha单位需要聘请多名专业清洁工协助清理。影片截图   全屋家俱也破损需要更换。影片截图   Artter Ratcha透露，恐怖女租客是一名泰国女演员。影片截图   未开大门已闻恶臭 不过，Artter Ratcha到了自己单位门外，已心知不妙，因为大门尚未打开，已传出阵阵恶臭。当Artter Ratcha鼓起勇气开门，一看到物业情况仍欠些吓至昏倒。   从Artter Ratcha上载的短片显示，该个两房单位，由大门开始全部堆满了垃圾，屋内堆满了包括吃剩的饭盒、饮料瓶等各种垃圾，飘出恶臭甚至长满蛆虫，人根本难以进出。   清洁队4小时丢数十袋垃圾 房东最终要聘请多名清洁员清理。她们虽然已穿戴好手套口罩和着上水鞋，但仍被恶臭弄至差点呕吐。清洁队最终在屋内清出数十袋垃圾。而屋内的沙发、电视、床铺等全部被弄得污渍满布和损坏，需全部丢弃。     Artter Ratcha表示，清洁团队花了4个小时，丢掉屋内大部份垃圾，加上房子之后需要重新整理，估计至少要花费10万泰铢。   他声言会对女房客提告求偿，同时也提醒「房客外表光鲜亮丽，不代表房间就会保持乾净。」Artter Ratcha还在社交平台透露，该名恐怖女租客，原来是一名女演员，曾参演当地多出电视剧。

据daily hive报道，太阳马戏团的创始人居伊-拉里伯特（Guy Laliberté）将他的精致豪宅推向了房地产市场。 这座有八间卧室的豪宅位于蒙特利尔奥特雷蒙特区，是这位出生于魁北克的商人于 2006 年以 250 万元的价格购得。 2007 年至 2009 年间，这位亿万富翁对这座始建于1930年的建筑进行了数次大规模翻新和扩建。 这座豪宅于10月初在 REALTOR.ca 网站上挂牌，挂牌价为 1388 万元。 它坐落在皇家山西北侧一块 15,660 平方英尺的土地上，从其外部的石材外墙、石板屋顶和木质窗户上很容易辨认出来。 这座豪宅共五层，拥有50个房间、六间浴室、一个五车位车库、一条铺设好的车道和 10,134 平方英尺的室内居住面积。 如果你手头没有 277.6 万元的首付款，不妨到这位太阳马戏团创始人的家看看，感受一下富豪的奢华生活。 以上图自/REALTOR.ca

巨额房产交易惹官司了！买卖双方都是华人。而且这次的交易纠纷涉及2400万，地点在列治文中心对面。 用中文签2400万合同没请律师 用中文签预售2400万房产预购合同，没有法律专业知识的家庭成员翻译了巨额合同，预售列治文中心附近零售空间。人员变动后的卖家不认这个合同，取消了交易，引发了这场官司。据报道，一家据称购买了位于大温的列治文中心附近，价值2400万元的商业写字楼的投资公司，因为交易被取消，起诉开发商，开发商上诉上周被法院驳回。 Yi Teng Investment Inc.在2018年向卑诗省最高法院提起了诉讼，控告Keltic（Brighouse）Development Ltd。Keltic公司对Yi Teng在2022年对诉讼的修订提起的上诉，上周被法院驳回。 图源：Richmood News/Vikki Hui 法院驳回开发商上诉 根据修订后的诉状，Yi Teng于2016年5月与当时名为YYH Development的Keltic公司签订了一份合同，预售了位于Brighouse车站旁边新开发区内的定制办公和零售空间。办公空间总面积为40,000平方英尺，分别位于南边和北边，每面有两层楼。Keltic公司由两家公司——Yinghe Investment（Canada）Ltd.和Oriental Yuhong（Canada）Investment Holdings Ltd.于2016年3月成立，目的是推进该项目的开发。该公司在2017年10月从YYH改名为Keltic。Yi Teng表示，该合同是用中文谈判和书写的，当时是Yinghe和Keltic的总经理兼执行董事Jiansheng Chen让他的儿子和儿媳准备了合同的英文版本。 他们两人都没有法律培训，也不是认证翻译人员。 诉状中写道：“没有律师参与其中。” 签约股东辞职 新董事说不知情 据Yi Teng称，Jiansheng Chen在2017年5月的一次股东争端后从Keltic辞职，并据称把与Yi Teng签订的中英文版本的合同都交给了Keltic的一位董事。后来，该Keltic董事于2017年11月联系了Yi Teng，声称Keltic“对该合同毫不知情”。据Yi Teng称，Keltic还在2018年告诉他们“不再认为公司受该合同约束，并且不打算继续进行销售”。   买家：毁约赔偿不够全部损失 Yi Teng主张Keltic未能提供初始楼层平面图供其考虑和提出修改请求，同时Keltic没有诚信行事，未能履行合同并完成销售。该公司还表示，由于在列治文的商业地产市场价格“大幅上涨”，而Keltic物业是该地区“最后剩余的商业发展地产”，因此Keltic违约赔偿并不“足够补救全部损失”。根据Yi Teng的说法，市场上没有相同规模的物业，而Keltic物业位于一个“理想的位置”。它的定制空间将在商业开发中具有“独特特色”，包括第一和第二楼的办公和零售空间。Yi Teng要求法院要么命令Keltic按其最佳能力履行合同并申请该物业的细分，要么赔偿其损失。该公司还于2018年在Keltic物业上注册了一份待定诉讼证书，该证书于2019年被法官撤销。 开发商否认拥有合同副本 与此相反，Keltic否认考虑或批准与Yi Teng所称的协议有关的任何事情，并表示该所谓的协议从未披露给Keltic的董事会。Keltic还否认拥有该协议的副本。在2018年对Yi Teng的诉讼的回应中，Keltic表示，所谓的协议条款“模棱两可，内部矛盾且商业上不合理”，而且Yi Teng知道或应该知道Jiansheng Chen没有权力与其谈判并签订该协议。Keltic还补充说，协议中描述的定制空间“不符合列治文市的法规”，与该开发项目不一致。Keltic还否认Yi Teng已支付了购房的5万元定金，反而辩称Yi Teng进行了一笔“从未披露”的付款。目前尚未确定庭审日期，而且所有指控在法庭上尚未得到证实。来源：Richmond News 加国无忧 到底谁有理法庭说了算但签合同这么大的事一定要请专业人士把关这对大家是一个提醒

就在爱子公主因费用太贵而取消留学的同时，远在美国的真子与她的“废柴驸马”小室圭迎来了全新生活。 他们搬进了价值2亿日元的纽约(专题)豪宅，房东还是一对来自中国的有钱夫妇。 据日媒报道，这幢豪宅位于纽约的郊区，风景怡人、拥有百年历史。 房子面积可达500平方米，约有两个网球场的大小。房子主体是一栋200平方米的两层独立建筑，附带一个面积约为300平方米的私家庭院。 房子共配备三间卧室，其中有两间还带独立卫浴。1楼是客厅、餐厅等公共空间，2楼是卧室、儿童房、工作室等私人空间。 附近的邻居透露，真子两口子估计是租房的，豪宅目前的业主是一对有钱的中国精英夫妇。 据悉，这对夫妇在三个月前就买下了这栋价值2亿日元的豪宅。夫妇二人都毕业于中国知名的高等学府，后来一起到美国留学、工作。 夫妇都是真正的精英名流，男业主在某世界级IT公司从事研究员工作，女业主如今是美国法律界的知名权威人士。有日媒推测，估计是女业主的职业关系，小室圭才能租到这栋别墅。 附近邻居则直言，是这对中国有钱夫妇喜欢真子两口子，才租给他们的。 “那对夫妇好像买到手还不到3个月，就迅速租给了真子他们。估计是他们对这对日本(专题)夫妇青睐有加吧。” 然而日本皇室却对此抱有疑问，宫内厅相关工作人员甚至推断：有人想要借此机会、利用日本皇室搞事情！ “对于真子和小室圭搬入豪宅生活，我们表示非常开心。但是刚买下2亿豪宅就这么轻易就租给别人了？我们怀疑这背后有人想利用日本皇室搞事情。” 日媒则推测：宫内厅此番怀疑并非空穴来风。不过“幕后黑手”并非是这对中国有钱夫妇，而是豪宅的上一任业主神秘人A。 小室圭与A的关系匪浅、甚有渊源。 当年小室圭在美国福特汉姆大学留学，A就在该大学的法学院管理层中担任要职。 当时A早已对小室圭与真子之间的轰烈爱情故事有所耳闻。 2017年，在真子公主与小室圭公开发表“婚约内厅会”的前后，A就去了日本。随后真子就提出要为爱远走美国，不惜一切都要与小室圭一起生活。 日媒怀疑，就是这个A在背后操控了这一切、指使小室圭让真子摆脱皇室的枷锁、和真子来纽约生活。 而宫内厅相关工作人员更是脑洞大开，他们怀疑：中国有钱夫妇只是工具人，他们是为了租给真子两口子才买下豪宅，原因就是为了掩人耳目。 真正推动此事的人就是始终藏在幕后的A。因为A容不得真子两口子一直在纽约过着清贫的生活。 小室圭一直都被日本人嘲讽为“废柴驸马”、“顶级凤凰男”。他自从和真子来到美国后，就开始发奋图强、准备纽约州的司法考试。然而他怒考了两次都没过，每次考砸了还要被日本人阴阳怪气嘲笑一波。 在这个阶段，他一直都在“罗文斯坦·桑德勒律师事务所”工作，这是曼哈顿最大的律所之一。他的岗位是“法务助手”，每年仅有600万日元的年收。 众所周知，纽约是全球物价最高的城市之一。年收仅有600万日元，日子自然不太好过。 那时真子和小室圭只能住在纽约曼哈顿的‘地狱厨房’地区的一室一厅，面积仅有40平方米左右。对于普通情侣而言，也足以生活。 不过，对于从小就养尊处优、生活在秋筱宫的真子公主而言，无疑是颇为逼仄。 与此同时，真子经常被目睹为了省钱就跑到平价超市、大卖场疯狂采购，穿的衣服来来去去也是那么几件，日子好像过得不算富足。 为了帮补家计、同时也出于自身的兴趣爱好，真子从2022年2月起，开始在美国大都会美术馆工作，主要负责策展。 虽然她并不是正式的劳务关系，但每天都努力工作赚钱。 此外，就连人身安全都成问题。在2022年，真子所居住的街区就发生了一起枪击事件。 当时，日本人隔三岔五就疯狂嘲讽真子和小室圭：恋爱脑的下场就是这样。为爱远走美国，现在连养家糊口都成问题。 然而小室圭这个“废柴驸马”却抓住了命运的转机。他终于在最后一次考试机会里，顺利通过纽约的司法考试，正式持牌上岗。 小室圭在去年10月通过了考试。当时一共有9609人参与考试，总通过率为66%。而像他这样、考砸两次最后顺利合格的人，仅为23%。 “废柴驸马”终于逆袭成功，小室圭正式注册为美国纽约州律师，工资也水涨船高。 作为新人律师的小室圭，得益于妻子带来的“皇室效应”，事业更是一帆风顺。 据媒体透露，本是职场新人的小室圭，工作总是接到手软，这是因为他自带“日本前皇室的丈夫”、“未来天皇的姐夫”、“妻子是当今日本天皇的侄女”的罕见头衔，这些头衔都代表着他的特殊身份。 小室圭被美国商界重视，是理所当然的事情，因为他是能够与日本皇室联系沟通的重要人物。 小室圭的“皇室头衔”，令他规避了职场上的裁员困境。 今年他所在律所裁掉了16名律师，而新人小室圭则幸存了下来。 不仅如此，他还能按照自己的意愿，顺利升职加薪。 在今年6月，他从原来的“企业法务部门”直接调到“国际贸易和国家安全保障部门”，这样的调动属实罕见。 在上个月他申请调到专业团队“G-BRIDGE”，这种人员调动，更是律所破例批准的。 这个团队可以理解为“各国政府代理律师”，作为政府的代表律师，负责与企业交涉，未来或者也会接到来自日本政府的委托工作。 如此一来，通过考试仅仅一年，小室圭的年收就从原来600万日元飙升到2500万日元甚至3000万日元（约20万美元）。 日媒保守估计，小室圭现在的年收远超3000万日元。因为在美国，作为商务律师，他是按时计算来算报酬的。每个顾客每小时就要支付1000美元给他，因此他收入非常可观。 因此，废柴驸马如今终于能给真子过上一些更好的生活。 毕竟在此前，他们还经常会为了找房子而四处奔波。之前他们看中了一套与纽约州相邻、位于新泽西(专题)州的高级公寓，不过最终还是选择租住在这套价值133万美元（2亿日元）的纽约豪宅中。 居住环境一下从40平方米跨越到500平方米，日媒推测，这是真子两口子为了生孩子才选中这个豪宅。 如今真子和小室圭结婚两年，两人将于本月双双迎来32岁生日。 小室圭在很早以前就提到过，比起工作，还是希望真子能够尽快生孩子，在家中相夫教子、做个传统的日本主妇。 为此，真子也辞掉做了大半年的大都市美术馆策展工作，专心备孕。 真子和小室圭搬进豪宅的信息一经传入日本，就引起轩然大波。比起祝福，日本人都在批评这两口子又在霍霍大家辛苦上交的血汗税金。 日本人直言，房子大了这么多，就意味着相关的安保费用会增加不少。日本人交的税金都不够他们花了。 事实上，此前就有日媒披露，在安保费用上，真子和小室圭一年就要花8亿日元… 即便他们身边并未安排24小时贴身警卫，但是日本政府有安排两位日本警察负责每天在二人住所附近巡视。这两位警察都是被派驻到日本驻美国领事馆的。 后来，日本政府甚至打算聘请美国当地安保公司负责保护夫妇二人。安保费用直接纳入日本外务省预算。据悉，安保费用每小时需要1万2千日元，再加上其他私宅常驻警备的话，每月就要7000万日元、一年就要超8亿日元… 日本人则质疑真子和小室圭究竟哪来这么多钱去租豪宅。 “就算是年收2000万，在美国的话要养活一个家庭其实不容易的。说实话，这个一开始只有600万日元年收的人突然能够租到价值2亿的豪宅，明明他连存款都拿不出来啊，都不知道是哪来的钱。” 日本人则表示，这钱估计就是从大家交的税金来的，并要求彻查日本政府和秋筱宫是否有挪用公款的嫌疑。 “他们哪来这么多钱啊？背后肯定有日本政府提供的不正当国费。因此请尽快彻查秋筱宫、外务省、宫内厅，以及对他的律所进行审计检查。为什么每次总是秋筱宫和小室夫妇引爆日本人的神经！” 日本人甚至十分生气，他们表示小室圭德不配位，过了考试突然就享受高待遇，实在是不合常理。 “考了三次纽约司法考试，才终于合格的人，突然就能享受高待遇，实在是很不可思议。这是真的吗？比起工作态度以及能力，似乎只靠头衔就能轻易获得成功？如果他是以自己坚持不懈的努力以及不断磨练出来的能力、出人头地的话，那我会觉得他很优秀。然而他这个人的职业生涯相当混乱，感觉就是在用头衔混日子。我认为很有必要调查一下日本政府，或者就是日本政府想要与日本皇室搞好关系才会这样做的。总之，要彻底调查政府和前赤坂是否有挪用公款来支持这个人发展他的事业。” “直到如今，他这个人完全没有任何好的学历。他没有从始至终去从事任何一份工。他虽然是考了三次才及格，但也获得了纽约的律师资格。在获得业绩之前，你们觉得年收3000万能负担得起2亿的豪宅吗？你们觉得在美国做律师就是那么容易吗？不管怎么想都觉得很奇怪啊，我觉得一般情况下都不可能。冷静想一想，还是觉得背后有股神秘势力在帮助他。” 其实不难理解为何日本网友为何如此愤怒，毕竟现任天皇的独生女居然因为留学太贵而放弃留学，而未来天皇的一家人却总是斥巨资大肆装修、高消费。 这种挥霍国民血汗税金、过着奢靡生活的做派，自然会招致反感。

多伦多91层高的酒店和公寓塔楼项目「The One」已陷入困境，因公司未能按时偿还贷款，被迫设为破产管理。 开发商Sam Mizrahi在2015年宣布将打造一座新的地标性塔楼，引入了着名的英国建筑师Foster+Partners设计巨大的塔楼，成为加拿大最高的建筑物。           八年后塔楼仍未完工，现在已经被开发商收回，法院文件显示公司未能按时还款，因此已被设为破产管理。 10月18日，安省高级法院任命了Alvarez & Marsal Canada Inc.为管理者，管理Mizrahi Development Group及其相关公司的所有资产，包括位于多伦多Yonge和Bloor街西南角的公寓、酒店和零售塔楼的开发工程。 法院指出，项目已经累积了超过12.3亿元的债务（包括利息和费用），并已经到期，并应当全额支付。 根据法院文件，一家苹果专卖店也已退出了项目。这对「The One」来说是一个沉重打击，因为楼塔的复杂结构设计是为了吸引苹果公司，据估计，塔楼的预算已经超过了20亿元。 「The One」自2015年宣布推出以来，一直面临着各种挑战，包括建筑高度、许可问题，以及城市范围内的封锁期间的暂停施工。 施工始于2017年，工程复杂性使其速度比平均速度慢，目前完成不到预定高度的三分之一，预计最早将于2025年3月完成。 尽管面临重大问题，由于债务人承诺提供额外的3.15亿元款项，巨大的塔楼将继续施工。Mizrahi将作为总包承商参与项目，与施工顾问合作，协助日常运营，以完成施工。 项目的买家可能会对他们的投资感到担心，而接管方表示「尚未有机会查看任何现有的公寓销售协议」。 （图：dailyhive）

 近日，被称为“地狱租客”的一位哈佛女毕业生因欠租还被法官保护冲上了热搜！ 55 岁的被房东称为“地狱房客”哈佛毕业生伊丽莎白·赫希霍恩 (Elizabeth Hirschhorn) 在一家洛杉矶豪华Airbnb，拒绝支付 6 万美元的拖欠租金，已经免费住了 547 天。而她也要求房东赔偿她最初六个月支付的 2 万美元住宿费用，因为她所住之地是“非法出租”。 房东提出的驱逐要求也于今年7月被法官驳回。   不过，现在事情似乎有一个转机，法官承认初步裁决“错误”，Airbnb 擅自占地者伊丽莎白·赫希霍恩 (Elizabeth Hirschhorn) 最终有可能被逐出洛杉矶这个豪华出租单位。 法官乔治·伯德 (George Bird) 已定于 11 月 6 日举行听证会，以一劳永逸地解决 55 岁的赫希霍恩 (Hirschhorn) 是否可以留在牙医萨沙·约万诺维奇 (Sascha Jovanovic) 家中的问题。 这位女房客声称，61 岁的房东萨沙·约万诺维奇 (Sascha Jovanovic) 没有向市政府透露客房内安装淋浴，作为对房东发起的法律诉讼的证据。   61 岁的房东约万诺维奇正在努力把这名“专业擅自占地者”从他价值 350 万美元的布伦特伍德房产中驱逐出去，他的律师于本周一向圣莫尼卡法院提出动议，要求推翻法官伯德 7 月份的决定。 现在法官承认他最初的命令可能犯了错误。伯德法官表示：“本法院认为之前的裁决是错误的。” 房东的律师称法官推翻他的裁决并将案件送交审判是正确的，如果房东胜诉，将为驱逐租客赫希霍恩被铺平道路。 根据要求伯德法官撤销 7 月份裁决的书面动议，租客赫希霍恩“已逾期租约 547 天，并且已有 547 天没有支付任何租金”。 而女租客伊丽莎白·赫希霍恩则向房东约万诺维奇索要 10 万美元才能搬出。 据称这位哈佛毕业生于 2021 年 9 月作为 Airbnb 的客人，预付了 2 万美元，在约万诺维奇的出租单位住了六个月。她在 Linkedin 页面上将自己称为一名作家和电影制片人。   但自 2002 年以来，她几乎没有工作过。她的 IMDB 页面显示，她最后的作品是那一年为《奥斯本》五集的编剧。 在 7 月的法庭听证会上，伯德法官驳回了房东约万诺维奇要求把案件送交审判和驱逐程序的请求，裁定租客赫希霍恩有权被视为房客并拥有继续居住的合法权利，尽管房东称她自去年 4 月原定月份租约到期以来欠下 6 万美元的欠款，长达 18 个月的租金。 根据洛杉矶租赁法规，租客在短租中居住至少六个月后，有权享有租客权利，保护他们免遭驱逐而无需得到补偿。 房东的律师认为法官误解了租赁法，所以于本周向法官提出动议，要求推翻他之前的裁决。 由于这位哈佛毕业的女租客之前曾有过诉讼和租赁纠纷，律师还考虑根据民事敲诈勒索法对她提起新的诉讼。 对此，女房客赫希霍恩则以房东约万诺维奇未能获得其出租单位的入住证明，也未能获得宾馆淋浴的许可证提起反诉 ，要求返还她于2021 年 9 月通过 Airbnb 预先付款 20,000 美元的六个月租金。 《每日邮报》也报道称这名从事编剧的女房东是一名连续诉讼当事人，她于 2021 年 9 月搬进约万诺维奇家前不到两个月刚刚结束了之前的一场租赁纠纷。 当时她在加利福尼亚州奥克兰租了一座价值 260 万美元小屋中的一个房间，但拒绝搬出，理由是 Covid-19 规定，并指控房东普涉嫌向家中释放“有毒物质”。 与约万诺维奇的案例一样，赫希霍恩也拒绝支付租金并留在该房产中， 该案以和解告终。   之前的同事也称2002 年，赫希霍恩也在转租了一个房间后对房东提起过诉讼。  

变幻莫测的房市里，常常会上演一些非常戏剧化的情节，比如“天道好轮回，苍天饶过谁”这种爽剧。   安省一家曾因突然取消32名购房者合同而备受指责的开发商Gemini Homebuilders，如今似乎在一些项目上陷入了盈利困境，不得不降价出售一些住宅！     去年，Gemini Homebuilders因突然取消安省Elora市South River社区32名购房者的购房合同而成为新闻焦点。   据该建商称，由于开发商和城镇未能按照协议规定的截止日期批准和安装污水、煤气和电力等服务，这些购房合同被自动取消。   那些计划居住在South River社区的家庭们，看着他们曾经期待搬进的梦想之家，突然再次出现在房地产市场上，而且是远高于他们购买价格，这显然是建筑商和开发商为了涨价故意毁约。   这家公司被指责毁了许多购房者的生活，而讽刺的是，它还吹嘘着“更好的建筑体验”口号。   Gemini公司在致South River项目买家的信函中表示，准备退还一年多前获得的首付，并解释了它是如何“寻求推进该项目”的。但是受影响的买家采取了法律行动，想要保住他们的房子，并称买家应该受到基本的保护。   让人表示怀疑的是，建筑商面临劳动力和材料成本的上涨，在取消合同后，房屋很快以更高的价格上市。 居民们对这一突如其来的变故完全措手不及，他们事先没有接到任何建筑进度推迟的通知。许多人当时告诉本地媒体，这场磨难让他们买不起Gemini重新上市的新房，也买不起现在市场上的任何新房。 Michael Renaud和妻子去年2月购买了该项目的房屋，他表示：“这远远不止是令人失望。”   Brad Dudeck和他的女朋友Victoria Nagy也有着相似的经历。他们于去年1月购买了房屋，并按照协议规定的分期付款日期支付了7万加元的定金。他们还按照要求的日期完成了对房屋计划的结构更改。   Dudeck表示，在过去的一年里，Gemini没有对项目的任何延误或其他问题进行沟通，突然间，他们被通知合同被作废。   不过，现在网上有人发现，位于Elora镇郊外的另一个由Gemini公司开发的项目Swan Creek Estates的售价远低于一开始的要价。   一位网友本周在社交媒体上发文表示：“因果报应。两年前在Elora终止32个新房合同的贪婪的Gemini Homebuilders开发商，如今为了卖出一些房子不得不打七折！”   图片显示了一栋Swan Creek房屋最初标价接近300万加元，最近以210万加元的价格出售，此前经历了多次降价。同一社区的另外两栋较小的房屋目前也标价250万加元和240万加元。 这可真是风水轮流转啊……眼见他起高楼，眼见他楼卖不出去……挥泪大甩卖……    

加拿大宾顿市一个镇屋楼盘迟迟未能落成，发展商受法律及资金问题缠扰，而楼花买家已压下数以万元计按金，他们苦苦等候6年，还没收楼。 密西沙加市地产发展商Vandyk Properties承包宾顿市Uptowns镇屋工程，在Bovaird Drive East 夹410号高速公路十字路口附近建设342个单位。镇屋楼盘在2017年推出，时到今天，楼盘仍未落成。 // Vandyk Properties说，它锐意在两年内完成建筑工程，楼盘工程延误，有多个因素，建筑公司没法控制，包括新冠疫情、人手问题和成本上涨。如今发展商一些债主把它告上法庭，追讨欠款，楼花买家则担心楼盘泡汤。 61岁宾顿市男子汗迪恩(Dean Khan)是其中一个买家，他在2017年7月预购一卧房单位，房价299,990元，已缴付按金60,000元。 他经常开车路过那个镇屋地盘，看不到工程进展，令人沮丧。他说：「我常常查看，那里有什么动静，它什么也没有，我怀疑它会不会建成。」 汗迪恩说，原定收楼日期是2020年12月，但发展商多次顺延收楼日期，说有无可避免的延误。 6年后，汗迪恩仍在等待收楼，而最快的收楼日期是2024年10月。他说：「我什么都做不了，已压下按金，就是夹在这里。」 （图 : CBC）

多伦多Yonge和Bloor交汇处在建的91层巨型酒店和豪华公寓大楼"The One"在周三宣布进入破产管理，并面临巨大的麻烦。 开发商Sam Mizrahi在2015年宣布要打造一座新的城市天际线地标建筑，并邀请英国著名建筑事务所Foster+Partners来设计一座高达328米、仅次于CN塔的塔楼，使这个项目备受瞩目。 然而，8年后的今天，这座大楼仍然只建成了一部分建。与此同时，一份法院文件披露，该公司已经因为拖欠贷款进入破产管理程序。10月18日，安省高等法院任命咨询公司Alvarez & Marsal Canada Inc.为Mizrahi Development Group及相关公司"所有资产、业务和财产"的接管人，包括位于多伦多Yonge和Bloor西南角的公寓、酒店和零售大楼的开发项目。 法院颁发的命令指出，该项目已经欠下了超过12.3亿加元的债务（包括利息和费用），这些债务已经到期，应当全额偿还。而且据称，尽管已经多次要求还款，甚至发出了强制执行担保的通知，但借款人没有表明任何还款意愿。   根据法院文件，由于施工延误，原本计划在公寓底层开设新旗舰店的苹果公司已经完全退出了这个项目。这对于"The One"及其不断膨胀的预算来说是一个重大的打击（预算估计现已超过20亿加元），因为据称这座塔楼复杂的外骨骼支撑结构是为了吸引苹果而设计的，并且耗资巨大。   "The One"自2015年首次提出以来，面临着不少挑战，包括关于建筑高度的争议、因许可问题而导致的漫长施工中断，以及后来全市因疫情封锁。 项目施工于2017年开始，其工程的复杂性使该项目的进度比一般项目要慢，目前仅完成了最终高度的一半左右。 法庭文件中提到了这些挑战，接管人在一份报告中解释说："在过去几年里，与许多其他大型建筑项目一样，The One项目也面临着各种经济逆风，包括受到新冠疫情的影响、供应链中断和意外停工等等。这些因素与其他因素一起导致了材料成本超支和施工时间延长。" 法庭命令指出，该项目"远未完工，一直受到延误和成本超支的困扰，更不用说主要投资者之间在法庭内外的持续内讧了"。 法庭文件还指出，"所有这些问题都在危及这个项目，该项目已经比最初预计的完工日期推迟了至少两年，并且仍需要数亿元的额外融资才能完工。" 接管程序并不意味着项目的终结，而是"为The One项目的持续建设带来急需的稳定性和监督，为所有利益相关者实现价值最大化。" 在这种情况下，当一家公司拖欠贷款时，债权人通常会采用破产管理这种法律手段来收回欠款，就像The One的情况一样。然后，贷款人有机会根据贷款协议私下指定一个接管人，或通过法院寻求接管人。 在本案中，法院指定了接管人来接管并控制财产，无论是管理还是出售资产都有可能。 那么，接下来会发生什么？ 尽管目前存在重大问题，但该项目的施工仍将继续，这得益于债务人承诺提供3.15亿元的额外融资。根据接管人的要求，Mizrahi公司将继续以总开发商和承包商的身份参与、监督和协助The One项目的施工和日常运营。 该项目的购房者可能会担心他们的投资，指定的接管人表示"尚未有机会审查任何现有的公寓销售协议"。 有迹象表明，预建公寓购房者可能会受到法院判决的影响，因为接管人表示其打算"在审查相关单元的公平市场价值时一并审查这些销售，以确定将采取哪些措施"。 法庭文件还披露，该项目预计最早将在2025年3月完成，但施工可能会持续到那一年的7月。 Mizrahi公司尚未就此事发表置评。

温哥华市中心柏文屋苑有多达三分之一单位持短租牌照，居民认为数量太多，特别是早上繁忙时段，大量拖着行李箱的游客不停出入，令住户极为不便。 一个来自美国丹佛市的4人家庭特地为摇滚经典Guns N' Roses演唱会而到温市，他们表示经由短期住宿租赁平台Airbnb租住该温市中心屋苑一个单位，因为该单位的租金只是普通酒店的三分之一，加上该地点就在演唱会场地即卑诗体育馆(BC Place Stadium)附近，而且跟他们打算前往的华埠、煤气镇(Gastown)和格兰护岛(Granville Island)也不远。 一名在同一区工作的女子则称，她经常看到不少带同行李箱的人出入该屋苑，每周都出现这种情况，特别是暑假旺季。她说，短租客不停出入该屋苑，情况太荒谬，而大厦外不时有人成群结队带同行李箱轮候出租车或Uber网约车，这对旅游业是佳音，但市内目前处于房屋危机，这正是令她不满的原因。 据Postmedia报道，该屋苑一批居民因担心短租单位激增而于本月联署一封信，并通过电邮发给楼宇的分契业主法团的每位业主。该封信后来也在屋苑外分享，信中概述“日常问题”，包括人来人往、屋苑公共地方遗留的垃圾堆积如山，以及噪音滋扰，“致使(该屋苑)内的居民不胜其烦”。 该屋苑位于市中心跨城区(Crosstown)，共有3幢柏文合共457个单位。信中称，屋苑内约三分之一即150个单位持有Airbnb牌照。 一名有份联署信件的居民为免遭到法团报复，在接受传媒访要求匿名，他直言说，“我们等同住在一家没规没矩的酒店，这里犹如地狱”，而大多数业主都支持就短租数量设限，包括自住业主和将单位供长期出租的投资者，但一些分契业主对此表示强烈反对，他们更发出一封充斥咒骂的电邮，要求异议者迁出屋苑。 屋苑的管理公司一名不愿披露姓名的经理说，今年夏天出入该屋苑的人数“多不胜数”，他希望意见分歧的业主之间达成和解，分契法团将尝试下月召开一次特别业主大会，讨论信中的问题。   来源：明报

安大略省在2018年3月开始，禁止了上门销售，但在炉具、空调、热水器、空气过滤器和恒温器等租赁合同方面仍然存在问题。情况越演越烈，最近政府将举办这类事件的公听会。 图源：CTV 公共与商务服务交付部长Toff McCarthy在周三的一份新闻稿中说道：“我们的政府不会坐视不管，任由那些不法分子为了自身的经济利益欺诈辛勤工作的安大略省人民。” 今年2月Kara Santokie购买梦想中的房子时，接受了CTV的采访。当时Santokie表示，她知道房子附带了一个租赁的热水器和空调，但她不知道这些设备上还有一笔价值1.7万元的买断费用，这意味着她的房产上有1.7万元的留置权。 Santokie说：“当我发现我唯一的资产，这所我努力奋斗了10年才拥有的房子，竟然有一笔留置权时，我非常沮丧。” 周三，CTV News Toronto采访了Santokie，她表示过去八个月她一直试图解除房产上的留置权，但未能成功。 “我家的房产上仍然有留置权，自从我们上次交谈以来，我就一直没有办法去除它。” 在2022年，安省表示，安大略省的房产目前有3.8万份担保权益（NOSI），也就是留置权。 安省已经安排了接下来的45天进行咨询过程，以处理有关滥用留置权的投诉，解决其有害和不当使用的问题。 McCarthy说：“我们听到了呼声，听到了投诉，听到了噩梦般的故事，我们正在采取行动。正在发生的是真正的剥削，我们听到了全省各地一些可怕的滥用留置权的案例。” Dennis Crawford是一名律师，他告诉CTV News Toronto，许多人只有在准备出售房屋时才发现他们的房产上有留置权，而他认为这是不应该的。 “我在Kitchener有一个客户，他的房屋上有一笔1.3万元的留置权，用来担保一台价值200元的水过滤器。我感觉这个问题现在已经引起了关注，政府现在非常重视这个问题。” 截至10月17日，企业和消费者可以参与咨询过程，截至12月1日。Santokie也将参与。 Santokie说道：“我肯定会参加这次公开咨询，因为这种情况不能继续下去。” 安省表示，希望迅速解决这个问题，并希望在2024年初制定行动计划。将采取一切必要措施，包括新立法，以保护消费者。

　　最近，卡尔加里一位华裔Andrew Chen(据悉拥有十几套房子)正在挂牌出售的房子突然被警方一窝端。 　　这个房子位于3232 Rae Cres. S.E.，是一个平房，占地1.066平方英尺。房子在Realtor.ca上以53.5万加元的价格挂牌出售，已经挂牌58天。 　　然而，本周二警方突然关闭了这个独立平房。由此产生的费用大概是$10000需要由业主承担。 　　据警方描述，自2022年1月至2023年5月，卡尔加里警方共37次前往这所的独立平房，因为接到有关吸毒、贩毒、骚扰、暴力和威胁的报警。 　　消防员和急救人员也曾在2023年3月和5月分别处理过该平房内的过量用药事件。 　　据阿尔伯塔警长在周二的新闻发布中表示：“调查人员能够证实有关毒品活动的投诉，观察到涉嫌的毒品交易以及大量人员在该房屋出入。” 　　今年5月，阿尔伯塔警长的“更安全社区与邻里关系”(SCAN)部门的警官向物业所有者发出了一封警告信。 　　当警告信未能取得任何改进时，SCAN调查员申请了社区安全命令。 　　该命令获得批准，允许警长关闭该房屋90天，禁止人们在关闭期结束之前，即2024年1月15日之前进入该物业。 　　周二，工作人员在物业周围设置了栅栏，封锁了房屋，并更换了锁，以防止任何人进入。 　　警员Mike Dirkson表示：“我们希望这次关闭能够打破源自这个房屋的暴力和犯罪循环。” 　　“我们希望它能为社区的居民，以及那些住在这个物业附近的人们，带来一些安全感和安全性。我们希望他们可以在即将到来的万圣节，与他们的孩子一起，重新获得对自己社区的安全感。” 　　除了关闭外，社区安全命令允许调查人员在未来三年内对该物业进行监控。 　　Dirkson说，当调查人员进入这个物业时，屋内有很多“不认识的人”。 　　“他们并没有被通知这个命令已经获得批准，而今天已经关闭。” 　　以下是该房子挂牌信息上的照片

Welland消防和紧急服务中心 (WFES) 对四名违反消防条例的业主提出指控，9月份省犯罪法院处以超过60,000元罚款。 法院经审理后，判处罚款总额为 61,875 元。 2022年7月，WFES 对204号Bethune Avenue的一间住宅作消防调查，发现不少烟雾警报器不起作用，9月28日，业主被法庭处以 3,125 元罚款。 2022 年 9 月，WFES 前往位于 38-40 First St. 的住宅，跟进早前发现的消防问题，发现业主未有就违规作出改善，违规行为包括防火隔离不充分、未安装和维护烟雾警报器以及未实施消防安全计划。 9 月 28 日，业主被定罪，处以31,250元罚款，包括法庭费用。 2022 年 11 月 29 日，WFES 调查114号Second St的一间住宅，发现该房产发生大火，消防人员到场后，业主拒绝消防人员入内，更阻止消防员扑灭未经批准的露天篝火。 他们于 9 月 14 日出庭应讯，因不允许消防官员进入他们的房产并拒绝扑灭非法火灾而被罚款，被处以 18,750 元的罚款。 最后，今年 1 月，WRES 在收到有关违反消防安全规定的投诉后，前往41号Exeter Ave住宅，发现住宅内没有安装及维护烟雾警报器。9月14日，业主因未安装和维护烟雾警报器而被定罪，并被罚款8,750元。 WFES表示，上述起诉和罚款很严重，反映消防安全问题对建筑物和财产造成的严重风险。WFES 恳请所有居民在他们生活和工作的地方优先考虑消防安全。 （图：Google Map）

加拿大商业经济前景不妙，屋主也如履薄冰。 商业前景处于十多年来的最低水平 加拿大央行今天（16日，周一）发布的一份商业前景调查报告显示，除了新冠疫情初期经济暂停的短暂时期外，衡量商业信心的指标处于十多年来的最低水平。 报告指出：“需求的减缓正在影响企业的投资和就业计划。” 调查发现，加息的负面影响正在蔓延，越来越多的企业认为较高的利率将限制销售和投资计划。 三分之一的公司回应称，过去一年销售额下降，这是由于需求普遍减缓所致。  调查还表明，企业对通货膨胀的预期有所下降，尽管仍高于大流行前的水平。 报告指出，许多人认为通货膨胀要恢复到加拿大央行2%的目标将需要超过三年的时间。 计划在未来一年内发生衰退的公司比例保持在约三分之一左右。 生活成本上涨影响深远 与此同时，加拿大消费者预期调查显示，通货膨胀的预期仍然较高。报告指出，感知和实际通货膨胀之间的差距异常之大。 报告称，生活成本的上涨仍然是消费者最紧迫的关切，并且许多人认为高利率对家庭的影响远未结束。 消费者报告指出，“那些预计未来会有更多不利影响的人不太可能计划进行重大购买。” “总体而言，消费者报告称他们更有可能在诸如度假和音乐会等自由支配项目上花费，而不是购买通常需要贷款融资的物品，如汽车或家电。” 上述两份报告出现在加拿大央行下周的利率决策和货币政策报告之前。 上个月，加拿大央行将其关键利率目标保持在5%不变，但已多次表示，如果将通货膨胀恢复到2%目标需要，它将再次提高利率。 Statistics Canada报告称，八月份的年度通货膨胀率上升至4%，而九月的数据预计将于周二公布。 业主或需卖房迎冲击 随着越来越多的房主在利率高得惊人的时期面临抵押贷款续签，一些人因为负担不起而不得不出售他们的房屋。 但专家表示，虽然卖房可能是一种选择，但在竖起“待售”标志之前，房主还可以采取一些措施来应对。 加拿大信贷银行财务辅导经理Becky Western-Macfadyen 表示，我们需要从一开始就承认，出售房屋最终可能成为一些房主的唯一选择。然而，房主应该从重新调整家庭支出开始，通过查看资金进出情况，包括家庭维护、汽车维修和医疗费用等频繁支出。 她说，下一步将是将所有潜在的想法摆在纸面上，以找到使收入来源多样化的方法。这可能意味着有人要从事第二份工作，要求老板加薪或在家里出租一个房间。 她警告说，当这种情况来临时，“要现实一些”。 她还警告称，在严重的情况下，可能需要采取更严厉措施来降低支出，比如戒掉拿铁咖啡。你要确保你正在做出一些重大改变，而且是可持续的。 她建议，房主将所有闲置资金一次性用于当前的抵押贷款，然后再以更高的利率续签，以帮助管理预期增加的每月还款额。 AMS Wealth创始人Tony Salgado表示，房主还可以向财务顾问或经过认证的财务规划师寻求帮助，以衡量负担得起且可持续的生活方式。 他说，随着抵押贷款续签的临近，不要认为贷方提出的第一个报价就是最好的利率。如果你有机会与抵押贷款经纪人合作，一定要货比三家，因为在当今的环境下，1%或0.5%的节省都可能非常有价值。 诸如在抵押贷款摊销、在固定利率和浮动利率之间找到最合适的选择以及找到最佳利率报价也有助于减轻续签时较高利率的负担。 目前，传统银行的抵押贷款利率都高于5%，而其他贷款机构的利率可能更高。相比之下，疫情期间加拿大央行基准利率超低，抵押贷款利率低于3%。 Salgado指出，人们普遍认为抵押贷款利率的迅速飙升只会影响低收入或中等收入家庭。这有点误导，其实无论你是低收入者还是高收入者，只要你有抵押贷款，这些利率都会影响你。 Salgado表示，通常收入较高的人可能能够通过转移资产、资本或退休储蓄来更好地适应较高的借贷成本。 他说，一些年轻的房主正在向父母寻求帮助，以跟上不断上涨的抵押贷款付款，作为他们预期继承的一种预付款。 他表示，我们看到这种情况正在我们的社区发生，很多老一辈人都希望在他们还活着的时候，看到他们辛勤工作的成果让家人受益。 然而，如果所有这些方法都已用尽，那可能意味着是时候卖房继续前进了。 Western-Macfadyen说，抵押贷款通常是人们最不愿意放弃的事情。他们可能已经用尽了信用卡和信用额度，到那时，他们就没有任何其他选择了。 她说，这时候你要采取行动了，那就是卖房。但是，房子卖掉后，最明显的问题是：接下来该怎样？ Western-Macfadyen表示，卖掉房屋的人们必须再次面对房地产市场——利率上升、租金价格飙升以及整体负担能力危机。 她说，人们相信利率将再次下降，但这可能几年内都不会发生。任何打算在未来一两年续约的人肯定都会感受到这种压力。

地产经纪指，近年大温豪宅销售主要由本地需求推动。相较疫情前，有中国背景的买家大幅下降；今年以来，西温1000万以上豪宅买家经纪无一是华裔。 熊猫地产创始人谭中伟告诉明报记者，今年以来大温地区的豪宅销售一直没有停滞，但成交节奏有变慢。 他表示，鉴于目前大温的楼价，该地区对于豪宅的定义或高于全国平均水平，通常600万元以上的被视为豪宅。在这个市场中，不少买家是现金交易，所以受高利率本身的影响较小，但高利率的背景下，会给买家更多还价和等待整体价格下降的空间。 他指，虽然市场变淡，但交易从未停止，“据我所知，就在9月，西温成交了一套1500多万的豪宅，温西成交了一套1600多万的豪宅。” 他续指，近年来大温豪宅几乎都是本地消费。在疫情前，大温地区豪宅的买家有5成以上是中国人或来自中国的移民，最近几年这一群体明显少了，“我们无法知悉太多买家的信息，但一个可以参考的事实是，今年西温市场上1000万以上的豪宅买家的经纪，无一是华裔。” 他认为，这是受中国对外政策的影响，大量有潜力有购买意愿的买家和资金无法出境。 展望接下来的豪宅市场，谭中伟指，兰里堡(Fort Langley)有成为下一个豪宅区的苗条，新房价格已达到300万以上，且有兴趣的买家在增多。 不过他亦指，在减息之前，整个房地产市场包括豪宅市场都不会太畅旺，买卖双方的观望情绪都较高。

大温地区一房难求，即使觅得居所，地方也可能不敷应用。有住户为求在单位内增设一间睡房，擅自拆除了洗衣房的墙壁。审裁处判住户须负责还原墙壁，以及支付相关费用。 据《本拿比现况》（Burnaby Now）报道，居于本拿比艾德蒙兹街（Edmonds St.）7220号 Edmonds Place一个单位的卡多（Christopher Cadeau），本身亦是Edmonds Place房屋合作社的前成员。 // 卑诗民事审裁处（Civil Resolution Tribunal）上周一项裁决指，卡多拆除了住所洗衣房的隔间墙，以开辟通往阁楼空间的通道，同时还更换了洗衣房和阁楼的地板。 裁决书指，合作社指控住户将阁楼空间改作睡房，但住户对这一说法提出异议，同时亦反对任何有关该空间发出不合理噪音的指控。 该住户被指于2020年5月合作社进行的一次检查中，被发现有未经授权的改建行为，随即下令住户将其还原。然而，到了同年10月底，该住户已经迁出。他在离开前，重建了洗衣房的墙壁并擦补了墙身，但没有油漆墙壁。 合作社声称，住户还欠2020年10月及11月共2,880元租住费用；但租户表示，合作社扣下了他最初交付的1,500元共享购买金，他基本上支付了10月份的费用，而在11月份之前已经搬走，因此没有拖欠任何款项。 他还表示，在迁出前已还原了改建的部分并清理了单位，并表明不对任何对方声称的损毁承担责任。 审裁处裁定住户未有完全还原此前所做的改动，下令他向合作社支付2,572.5元，以抵偿其进行的善后工作，并为更换单位内的百叶窗帘支付288.75元，连同堂费合共须付3,190.15元。 然而，审裁处认同住户关于11月租住费用和清理工作的观点。 住户一方以合作社对其不公，多次威胁取消其会籍，以及未有向其邻居执行禁烟规例等，导致他要搬家，要求获赔2,205元，但被审裁处驳回。 图：Google Map  

上周五公布的最新房地产数据显示，加拿大房地产市场情绪正在迅速下滑。有分析师，这可能促使央行提前转向降息。 图源：51记者拍摄  加拿大房地产协会(CREA)发布的数据显示，9月份全国房屋销量环比下降1.9%，而新上市房屋数量跃升6.3%。 加拿大皇家银行（RBC）经济师Robert Hogue和Rachel Battaglia在一份数据报告中表示，销量下滑是普遍现象，只有少数市场出现增长。就连最热门的市场卡尔加里也出现了六个月来的首次下跌。 皇银表示，主要市场中跌幅最大的是温哥华，房屋销量环比下降5.6%。多伦多9月份的房屋销量仅下降1.8%，但自春季峰值以来已下降22.4%，超过温哥华13.7%的跌幅。 安省较小的市场受到的打击更大，尼亚加拉地区的销量下降了14.5%，汉密尔顿-伯灵顿地区下降了7%。 图源：RBC Desjardins首席经济师Marc Desormeaux表示，房屋销量已经抹去了从1月份央行暂停加息到6月份恢复加息的近40%增长。 他说：“很明显，加拿大房地产市场的人气自春季以来已经明显恶化。” 房价也出现自3月份以来的首次下跌，9月份MLS总房价指数较上月下滑0.3%。 Capital Economics的经济师Stephen Brown表示，房价下跌显示出形势变化的速度有多快，房屋销售与新上市房屋之比的大幅下降表明，未来还会出现更多疲软。 Brown说：“由于房价再次下跌，央行在10月货币政策报告中将下调经济增长和通胀预期。所有这些都强化了我们的观点，即加拿大央行将比市场预期更早转向降息。” 有人担心，上市房屋数量的激增可能预示着更深层次的麻烦。 Desormeaux表示，自3月份以来，新上市房屋数量增长了35%，这是除疫情期之外最强劲的六个月涨幅，这一趋势“意味着，许多在低利率环境下购房的个人现在正艰难应对急剧上升的借贷成本。” 皇银表示，如果更高的利率迫使更多的房主出售新房源，那么新上市房屋数据将继续攀升，从而推动安省房价进一步下跌，并削减其他市场的涨幅。