地产

据《环球邮报》报道，加拿大知名房地产开发商Westbank Corp.被四家建筑公司起诉，指控其在多伦多Mirvish Village大型出租公寓项目中拖欠逾2500万元的工程费。 图源： MELISSA TAIT/THE GLOBE AND MAIL 根据建筑管理公司EllisDon的一份声明，Westbank拖欠付款始于2022年，持续到2023年。EllisDon寻求偿还870万元，并已撤离工地，但该公司拒绝置评，称此事已提交法院审理。 Westbank在一份声明中表示，付款问题源于施工经理接管现场中断，并表示施工正在“进行”，计划在2024年完成Mirvish项目的住宅部分。 Westbank收购和开发团队负责人Ian Duke说：“我们相信大家都知道，这是整个行业面临的挑战时期。与疫情期间几乎所有其他在建项目一样，Mirvish Village也面临着不可避免的延误和成本挑战。” 还有几家规模较小的公司也发起了诉讼，称被拖欠了钱。多伦多地区的混凝土公司Global Precast于9月提出索赔，要求赔偿120万元。专门从事金属覆层的Flat Iron Building Group Inc.提出540万元的索赔。Flat Iron称Westbank“多次保证将从2023年7月开始付款”。该公司声称，在四栋建筑上进行价值2800万元的工作，在8月8日离开工地时一些部分尚未完成。 这两家公司都没有回应置评请求。 最大的索赔来自BV Glazing Systems Ltd.，该公司于2019年签订合同，为工地所有建筑物安装玻璃窗和幕墙。最初合同价值为2470万元，但其索赔理由是批准图纸延迟和错过安装时间表，增加了300多万元的额外成本。BV表示其工作一直持续到2023年7月，当时被拖欠940万元。BV的母公司Exchange Income Corporation拒绝置评。 据Duke说，Westbank正在与BV Glazing、Flat Iron和Global Precast解决索赔问题，不过这些公司要求的款项并未全部得到支付，也不清楚他们是否已经回到工地工作。他说：“从我们的角度，我们仍在与他们合作，关系还没有结束。” 高利率和建筑费用飙升，使得房地产开发商的经营越来越困难。更多承包商起诉建筑商拖欠付款。多伦多一个名为The One的豪华共管公寓项目最近因开发商拖欠贷款而被法院指定的接管人接管。 专家表示，像Westbank这样规模和业绩记录的公司发生纠纷，可能会动摇整个行业。 Westbank是加国最著名的建筑商之一，在温哥华、西雅图、加州圣何塞和多伦多有超过16个大型高层建筑项目正在进行中。这些建筑总计耗资数百亿元，数千套住房，并聘请了全球领先的建筑人才。 2013年，Westbank以6900万元的价格收购了位于多伦多Bloor和Bathurst的Mirvish地块，这里是知名折扣店Honest Ed’s的旧址。经与多伦多城市规划者多年争取后，Westbank于2018年开始在这里建一个拥有五栋建筑的住宅项目，将容纳890套出租公寓以及零售空间。 根据公开记录，该项目似乎资金充足。2019年，Westbank从蒙特利尔银行(Bank of Montreal)获得了3.629亿元的建设贷款。2020年，该项目从加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的租赁建设融资计划获得了2亿元的低成本贷款承诺。 目前尚不清楚Westbank为这些贷款支付了多少利息。BMO贷款列出的年利率为10%，但实际操作中利率可能更低。蒙特利尔银行拒绝置评。 CMHC拒绝就具体贷款置评，但在一份声明中表示，"利率在建设过程早期是固定的，通常接近贷款融资时的10年期加拿大政府债券利率。"在2020年的大部分时间里，10年期国债利率不到1%。 最近几天，社交媒体和房地产讨论网站上充斥着对Westbank项目进展的猜测，Duke周一驳斥了这些担忧。 他写道：“考虑到我们公司的诚信和成功业绩，网上流传的恶意谣言是毫无根据的。我们通常不会回应来自匿名来源的毫无根据的谣言；然而不幸的是，这些谣言分散了我们的注意力。”

图：Reid-Naaykens@unsplash   有房地产观察家分析，卑诗省上月提出限制将投资物业用作Airbnb民宿或放在其他短期租赁平台上经营的新法例，可能已经促使维多利亚市的放售楼盘数量增加。 一项分析显示，在10月份最后的两星期内，维多利亚市中心的二十多幢大楼，至少有22名业主将住宅单位挂牌放售。 这一转变可能显示，购买房屋用以出租给旅客住宿的投资者，现正试图赶在规定他们要向政府登记的新法例生效前，退出有关业务。 省府上月中提出了《短期租赁住宿法案》（Short-Term Rental Accommodations Act），如果按目前形式获通过，将于明年5月正式生效。 该法案将禁止业主将其主要住宅以外的物业，用作经营Airbnb或短期租赁，只有少数情况可获豁免。这将使许多投资性质的物业，不能经营短期租赁。省府表示，新例将有助于缓解长期的住房短缺问题，估计将使省内2.8万个在Airbnb等平台上经营的短期租赁单位中的8,000个，回流到常规的楼房市场。 在维市长期研究房地产市场的分析家斯帕尔特霍尔茨（Leo Spalteholz）指出，上述二十多幢大楼在10月份的首两周内，即新法案提出前，仅有9个单位放售，显示市况发生转变是与新法案有关，因为在当地一些不容许经营短租的楼宇中，并没有发生同样的变化。 然而，卑诗多层式住宅业主协会 (Condominium Home Owners Association of B.C.) 常务理事乔文图（Tony Gioventu）认为，该法案的真正成效可能需要一至两年才能显现出来，但其影响将会十分重大。

对很多人来说，在温哥华购买房产可能太昂贵了，但有一家公司正在寻找创造性的方法让更多家庭拥有房屋。 Joann Knelsen是CoHo BC的房地产经纪人兼牵线人，专门负责为合作购房者配对。                                                            图源：citynews 她说：“现在独立屋的价格已经达到了200万加币。很少有人能想得到拥有一栋房子，但如果把这个费用分摊给两家人，就可以做到。” 大温哥华地产局的一份报告显示，今年10月的住宅销售量比过去10年的季节平均水平低了近30%。Knelsen表示，销售放缓可能是高利率和房价上涨的结果。 上周六，Knelsen带着对合作购房感兴趣的陌生人参观了一些房产，以确定他们是否对共同拥有的房产和潜在合伙人有进一步意愿。 她说：“更多的群体意味着更强大的购买力，这将帮助你买到一栋房子。如果有人没有足够的首付款但具有良好的信用记录，反之亦然，购房的可负担性将帮助你迈出下一步。” CoHo BC表示，共同所有权的理想房产包括带后巷屋的房屋和“温哥华特色房”，通常有两个合法套房，每户都配有独立入口、厨房和洗衣设施。 Knelsen表示，作为一名牵线人，她收到的最常见问题是“合作购房是否可行”？ 她说：“我们已经进行了测试和尝试，并且取得了成功。我们曾经让陌生人合作。如果你看看任何公寓楼或公寓大楼，那里住着多个陌生人，这与之类似，只是规模较小。” Elizabeth Wilcox是她家的合作购房者，她已经在她的1400平方英尺的房子里住了一年多了。在合作购房之前，她和家人住在一套卧室的公寓里。她表示，如果没有合作购房，购买房屋将是不可能的。 Wilcox说：“对于孩子来说，这太棒了。”她说：“我实现了‘让我们买个蹦床’的梦想。” 现在，她的两个孩子有了前院和后院，还有一个娱乐室，他们喜欢在那里建造枕头堡垒。Wilcox说，她很高兴不再担心有公寓其他住户的噪音投诉了。

  加拿大越来越高的生活成本迫使很多人搬到其他国家生活，墨西哥就是一个热门的选项。 据悉，今年一年就有约14,000加拿大人将墨西哥视为家。 来自安省的Crystal Westman已经在墨西哥的尤卡坦半岛梅里达（Merida, Yucatan）生活了四年了，38岁的Crystal表示，自从搬家以来，每月的费用发生了巨大的变化，不到$20就能去高档餐厅，夜生活和总体开支也更便宜了。作为远程英语教师的Crystal还能存上钱。 回想起在安省伦敦的生活时，Crystal表示她每月要花$1,500用于租房，现在只要$700就可以了。“我怀念加拿大的文化和一些事情，但是我不会说我在那里过着更好的生活。” 另一名在墨西哥卡波（Cabo）生活了2年的加拿大女子Christina Whiteley表示，墨西哥的房价只有加拿大的一半，来到加拿大后也不用背巨额贷款了，最近还付清了一栋度假屋的费用。卡波在整个墨西哥也属于租赁市场非常火爆的地方，每年能赚20%-30%。 其次，卡波一年几乎一大半都是晴天，沙滩、海景都非常棒。 最后，卡波的生活成本几乎是加拿大的1/2-1/3之间，可以追求自己的生活品质，不用担心生活成本太高、通胀和高税收等问题。 来自温哥华David Nguyen表示，过去8个月中一直住在墨西哥，从事远程销售工作，生活成本比在大城市要便宜得多。房租、交通、娱乐等方面的支出比住在温哥华的时候减少了30%。 然而，加拿大人的这些举动却惹恼了一些本地人。 有的人表示，加拿大人正在墨西哥开发称为“新温哥华”的地区，社区变得中产化，这是新时代的殖民！ 对此，网友们分成了两派，有的对于加拿大人推高了当地的价格感到生气，有的则表示，这是在捏造“愤怒”。 数字游牧民（digital nomads）的崛起让很多人从经济强劲的国家迁移到经济不那么发达的国家，这会造成复杂的、双刃剑般的效果。 尤其是在墨西哥城，很多当地人表示，已经买不起房了。以前价值约$800美金/月的公寓，现在都涨到了$2,000美元一个月。 不过，还有一些网友表示不同的意见。 “墨西哥人去美国就是’好‘，但白人去墨西哥就是’殖民‘了？” “在加拿大有更多的墨西哥人，朋友，你还是努力生活工作吧。” 有机会，大家会去墨西哥生活吗？  

加国著名变态杀人狂魔伯纳多(Paul Bernardo)原有住所于上周二挂牌出售，要价是99.99万元。 地产消息人士称，出售房子的卖家是伯纳多的父母，即肯尼斯伯纳多(Kenneth Bernardo)和玛丽莲伯纳多(Marilyn Bernardo)。 他们的儿子伯纳多，现年59岁，上世纪90年代初期至少奸杀了3名女子和性侵14名女子而被判终身监禁，而伯纳多曾在此屋居住。 伯纳多的这处旧居有4睡房和2个卫生间，有壁炉、中央空调、硬木地板和其他设施。 售房广告上称：“位置，位置，位置！！优雅的四睡房住宅，位于令人垂涎的Guildwood社区。保养良好！业主的骄傲！整个主层和楼上都是闪闪发亮的硬木地板！ 华丽的全新石英台面，宽敞的用餐式厨房！卫生间！到处都是新漆的！土库娱乐室全新强化地板，带木壁炉！巨大的后院供娱乐！ 离士嘉堡悬崖风景区只有几分钟的路程！令人惊叹的步行道通往湖滨！距离GO火车、TTC、购物中心、学校和公园都很近！千万不要错过这个美景！附加：冰箱、炉头、壁炉，、洗衣机、烘干机、棚子、木壁炉等等。” 这幢房子昨日开放供准买家参观。 伯纳多在上个世纪90年代初期，在安省圣凯瑟琳(St. Catharines)附近地区绑架、强奸并谋杀多位女性而被判终身监禁，受害人是法兰治(Kristen French)和马哈菲(Leslie Mahaffy)，两人的年龄分别只有14岁和15岁。 伯纳多还对他当时的妻子霍姆卡(Karla Homolka)的妹妹塔米(Tammy)下手，但在强奸过程中失手将塔米杀死。 而伯纳多还承认自己在80年代末、90年代初性侵犯了其他14名女性，其中近一半是未成年少女。 这一连串的女性失踪和受伤害事件，当时令多伦多地区的居民人心惶惶，而大家也给这名色胆包天的色魔起了一个“士嘉堡色魔”的绰号。

来自加拿大曼省的一对夫妇近日投诉说，他们在2020年8月购买了一套房子，感觉自己的家被“困住”了。 据CTV报道，这对夫妻在East St. Paul市镇买了一套镇屋。这房子是一条街上4栋联排房的中间单元。他们表示，当时的卖房广告宣传说，这是“豪华联排别墅，价格实惠”。 然而，Kim和Kevin Hampton夫妇在搬进去之后对房子并不满意。 “这绝对不是我们预期的在East St. Paul的豪华联排别墅，” 屋主Kevin Hampton说。 他们表示，原本对这个房子有很大期望，其中一个就是能够进出家后院。 “我们在后院剪草之后，得带着从剪草的垃圾桶从房子里出去，”房主Kim说。“我们还要搬着木材、树枝等从屋子里进出。” “我们被包围在一个没有出入口通往后院的地方，除非通过邻居家的院子，”Kevin补充道。“我们已经有一个邻居不希望我们穿过他们的物业。” 据报道，这排镇屋的每个单元后院都会一直延伸到一个陡峭的沟壑，边界处有一排树木分隔，但没有可以通往中间单元院子的路径或公共通道。 在购买房产之前，这对夫妇说，他们的房地产经纪人和建筑公司Irwin Homes都保证他们将拥有通往后院的入口。“他们说他们会想办法，之后再商量怎么做，” Kim说道。 Irwin Homes总经理Joel Neufeld在一份声明中反驳这对夫妇声称他们的家被“困住”的说法，并表示，这栋房子“有传统的车辆通道、私人车道和车库，以及私人前门入口。” 他补充说，“如果业主认为拥有侧院和更大的后院很重要，他们应该选择联排别墅中两端处的单元。” Hamptons夫妇质疑这样的事情是如何在规划过程中被市政府通过的。 该市政府在一份声明中回应表示，“虽然市政府批准了分区申请，但建筑设计过程是由购房者和建筑商来完成的。” Kevin说，“没有人对这件事情负责”。                                          图源：CTV 这对夫妇还表示，他们没有计划很快搬出他们的镇屋，但他们担心如果将来卖房的时候，房产价值会受到影响。“我们觉得我们的单元不会因此很容易出售，”Kim说。 这对夫妇希望他们的故事能引起人们对开发问题的注意，并提醒潜在的购房者。

目前情况来看，加拿大央行的加息政策似乎已经告一段落，业内人士纷纷预测未来一段时间大概率是降息，或者维持现有利率。 加拿大银行在10月25日连续第二次决定保持现行基准利率不变。 有分析人士推测，这可能意味着在连续十次加息以后，加拿大的央行终于要改变策略了。 疫情爆发初期，加拿大央行将利率降至0.25%，作为刺激经济的措施，以应对疫情对经济造成的严重影响。   这个0.25%的利率维持了两年，并按预期发挥作用，尤其是在房地产活动方面，通过廉价抵押贷款刺激了创纪录的交易水平，但也刺激了房价和通胀，令房奴和普通工薪族叫苦不迭——房价越发高不可攀、通胀也达到了40年来最高纪录8.1%。   随后央行又开启了加息通道。 目前加拿大央行表示，加息的全面影响尚未完全显现。10月下旬的市场公报显示，根据其测算2022年3月以来10次政策加息的影响还有42%尚未感受到…… 其中，借贷成本的上升会阻碍消费者支出，尤其是家庭购买力。未来会看到越来越多的家庭可支配收入会更多地用于支付房贷，而不是购买商品和服务。 此外，高利率也会影响租房者，房主会大幅提高租金以支付更高的利息，这实际上意味着租房者在消费品和服务上的支出也一样会持续减少。 央行认为迄今为止加拿大经济仅受到政策加息影响的58%，单次影响最大是在2022年第三季度，当时利率为4%。 数据显示，加息对消费的影响要在八个季度或两年后才能完全感受到，由于上次加息发生在2023年7月，全面影响可能要到2025年夏季才会显现。 公告中写道：“鉴于加息与其对消费的全面影响之间存在较长的滞后期，我们有充分的理由相信经济疲软将持续一段时间。” 年薪10万仍无法买房 当下的加拿大是只有穷人觉得活得艰难吗？不，即便年薪十万，依然觉得日子不好过，买房这事儿永远不敢想。 加拿大女子Sonia Grossi曾经认为每年10万元是很多钱，但现在她终于达到了这个收入水平，可仍然觉得生活并不轻松。 Grossi今年36岁，在多伦多工作的她租了一间小公寓，每月租金2600元，仅占她实得工资的一半以下，“我目前不会为紧急基金存钱，也并没有在我的注册退休储蓄计划上投入太多。” 即便如此，在付完房租，以及交通、通信和必要的社交费用后，她依然觉得日子并不富裕，“不会难以生存，就是正常过日子，我一整年都没有去度假，因为我不能。” 至于买房，Grossi觉得永远都不敢想，现在这样的利率简直就是完全不可负担。 从许多指标来看，每年10万元的收入的确很高，根据加拿大统计局的最新数据，这超过了大约90%的加拿大人2020年的年收入。但当考虑到今天的基本生活成本时，这个国家的许多地方六位数的低工资已经不再多了。 事实上对于10万年薪者来说，真正的问题是住房。他们的财务状况到底是好是坏，答案首先取决于其住房的成本。 根据租赁列表平台Rentals.ca 的数据，在温哥华，9月份一居室公寓的平均租金达到2,976元。在BC省伯纳比，这一价格为2,700元。多伦多为2,614元，附近的奥克维尔为2,502元。扣除取暖费和电费后，这些价格意味着住房成本相当于10万元收入者净工资的40%以上。 加拿大抵押贷款和住房公司最近表示，消耗如此多平均家庭收入的住房是难以负担的。 在住房拥有率方面，这些数字看起来同样令人沮丧。 在温哥华、多伦多和密西沙加等市场，长期以来，购买一套普通房屋需要家庭收入远高于10万元。但按照目前的利率，达到这个收入水平的收入者即使购买平均价格的公寓， 也没有资格获得抵押贷款，而且这还是假设他们有足够的财力来支付20%首付。

近日，加拿大蒙特利尔警方破获一起价值超过 500 万加元的房地产欺诈案件，17名嫌疑人被捕。 这些嫌疑人包括7名女性和10名男性，年龄在22岁到60岁之间，他们面临各种指控，包括欺诈、洗钱和串谋。 涉嫌诈骗集团的成员使用假身份证，以5处不属于他们的房产的价值进行按揭贷款。 他们在前天被逮捕，然后被保释，将在周三前往蒙特利尔法院出庭。 多项指控涉及位于Westmount Ave.的一处房产和位于Beaconsfield Ave.的一处房产。例如，面临调查的三名男性被指控在Westmount Ave.的房产上涉及多人实施了欺诈行为。在当前的房地产广告中，该房产被列为价值260万加元。 据称，涉及Westmount房产的欺诈行为发生在2021年5月至10月期间。 蒙特利尔警察经济犯罪分局声称，这个诈骗团伙以五个无抵押抵押贷款的房产为目标，其中包括Westmount和N.D.G.的两个出租住宅以及Nuns' Island的三块空地。 调查人员声称，嫌疑人使用虚假身份证明，冒充被盯上的房产的所有者，并参加与公证人的虚拟会议，在会议上他们会授权另一名诈骗团伙成员来管理该房产。 同时，诈骗分子会以真正所有者的名义在金融机构开设账户。伪造的“管理员”然后会从私人放贷者那里获得融资，并与第二位公证人签署抵押协议。 一旦按照欺诈手法开设的账户中存入按揭贷款资金，嫌疑人会迅速将其全部取走。 两名来自Brossard的嫌疑人，一名男性和一名女性，面临涉及Beaconsfield Ave.的房产的两项指控。其中一项指控声称他们在2020年2月为该房产取得了按揭贷款，然后在2021年5月进行了续约。 在这次调查中被控的一名人，34岁的Adnane El Fehdi，来自Verdun，据称是这个团伙的首脑。他没有被安排在周三出庭，于10月23日发出了逮捕令。 El Fehdi面临与蒙特利尔警方的调查相关的所有五处房产的指控，包括Nuns' Island的Claude-Vivier St.两处房屋之间的一块空地。他面临10项指控，其中包括7项欺诈罪和2项串谋罪。 警方表示，如果定罪，一些嫌疑人可能面临最高14年的监禁。他们指出，被盯上的房产的所有者与价值数十万加元的抵押贷款有关，而私人放贷者已经损失了他们提供的所有资金。 由于诈骗者利用空壳公司，调查人员很难追回赃款，到目前为止，仅追回15万元。

BC省的两名投资经纪人最近因挪用客户资金，并误导监管机构而被禁止继续从事该行业，并被罚款总计217,500元。 本周，加拿大投资监管组织（CIRO）分别宣布对列治文股票经纪人Domino Au-Young（此前就职于National Bank Financial Ltd.）；和维多利亚共同基金交易商Brent Polischuk（此前就职于Sun Life Financial Investment Services (Canada) Inc.）进行处罚。 Au-Young承认通过Vancouver Bullion Currency Exchange Richmond从两名客户的国民账户和他的个人账户中挪用了87,330元。 根据CIRO的和解协议，挪用公款的部分原因是在支票上伪造签名和伪造授权书。 根据11月1日公布的和解协议，客户向National Bank投诉后，Au-Young退还了挪用的资金。 没有说明Au-Young用这笔钱做了什么，也没有说明他为什么拿走这笔钱。 Au-Young还被发现使用中国政府控制的微信与客户频繁沟通。但根据National Bank的政策，所有的通信必须通过National Bank互联网服务器进行。 Au-Young还被发现违反规定，未经授权入股一家外部企业。 目前，Au-Young被永久禁止以任何身份进入证券行业，并被处以12.5万元的行政罚款，外加7500元的诉讼费用。     该协议结束了Au-Young 28年的职业生涯，他最近还曾在Echelon Wealth Partners Inc.任职。 Au-Young的案件从加拿大投资行业组织（IIROC）转移到CIRO, CIRO现在包括IIROC和共同基金交易商协会（MFDA）。 维多利亚共同基金交易商因招揽个人贷款被禁 CIRO还通过MFDA于11月2日宣布了对维多利亚共同基金交易商Brent Polischuk的重大处罚。 Polischuk被禁止为任何注册的共同基金公司从事与证券相关的业务，并被处以75,000元的罚款，和10,000元的诉讼费，此前一个听证会小组发现Polischuk从客户那里借钱并且没有全额偿还。 根据听证会的决定，2018年11月，The Sun Life Financial Investment Services (Canada) Inc.的代表不正当地从一名客户那里借了10万元，该客户最终在2021年6月向Polischuk提起民事诉讼，因为他只还了2500元。 该客户告诉Sun Life，Polischuk曾告诉该客户，他将用这笔钱进行房地产投资。 另外三名客户提供了Polischuk寻求借款的证据。有一次，一位客户拒绝向Polischuk借16万元。结果Polischuk告诉客户，他需要偿还欠加拿大税务局的欠款。 当MFDA的调查人员找上门来时，他们指出，由于Polishuk对Sun Life撒谎并误导调查人员，“不合作是很严重的问题”。 MFDA的工作人员称Polishuk的不当行为“严重”，因为他“滥用了他与客户建立的信任，以及他作为被批准人从客户那里借钱，而获得的有关客户财务状况的机密信息，导致被告获得经济利益，同时将客户的资金置于风险之中。” 虽然工作人员要求罚款至少28.8万元，但听证会小组将罚款削减了。 尽管被禁止进入共同基金行业，但卑诗省保险委员会仅对Polischuk进行了5年的禁止。此后，他可重新申请牌照。

加拿大皇家银行RBC表示，大多数房主都将面临房贷“付款冲击”，到 2026 年，价值 4000 亿加元的抵押贷款将进行续签，每月还款额增幅可能高达 48%。 加拿大皇家银行 (RBC) 10 月 30 日发表一份报告，资本市场分析师达科·米赫利奇 (Darko Mihelic) 表示，到 2026 年，价值 4000 亿元的抵押贷款将要续签，这一数字包括很大一部分所谓的负摊销贷款，按加权平均计算，每月还款额的增幅可能高达 48%。 他写道：“我们认为，未来三年内将有大量抵押贷款到期”，并且面临“付款冲击（续约时月供付款的增加）可能会很大，并对加拿大银行构成风险”。 “除非利率大幅下降，否则我们认为信贷损失（credit losses）将不可避免地上升，或许在 2025 年及以后会大幅上升。” 米赫利奇预测，明年月供付款将飙升 32%，届时将有超过 1,860 亿元的抵押贷款需要续约，而到 2025 年，月供付款将飙升 33%，届时将有约 3150 亿元的住房贷款需要续约。报告称，如果加拿大央行目前为 5% 的隔夜利率下降 100 个基点，那么 2024 年和 2025 年的支付冲击将减少10个点至约 22% 和 23%。 但 2026 年的续签可能会面临最大的挑战， 届时，很大一部分每月固定还款额的浮动利率抵押贷款将被更新。目前，虽然央行10轮加息，不过，这些借款人继续每月支付相同的还款额，但在许多情况下，他们现在每月只支付利息，延长了还清贷款的时间，也称为负摊销。当他们续约时，他们将面临更高的月供付款。 除了给借款人带来痛苦之外，这种动态还给加拿大大型银行的国内零售业务带来了充满挑战的环境。皇家银行资本市场维持其“不温不火”的预测，即加拿大零售银行业务 2024 年收入增长约 4%，2025 年收入增长约 3%。 米赫利奇表示：“我们认为抵押贷款支付冲击可能会影响贷款/收入增长、抵押贷款违约拖欠（尽管影响不大）以及其他形式的信贷损失。” 但“加拿大银行并没有坐以待毙，而是积极主动地减少客户的支付冲击，这可能会产生重大影响。”他说，贷款机构正在与客户合作，让他们现在增加每月还款额、一次性付款、延长贷款期限或从浮动利率抵押贷款转向固定利率贷款。

万圣节（10月31日）是一年一度令人惊魂的日子，也是加拿大联邦住宅空置税（UHT）罚款宽限截止日。拥有加拿大住宅的外国人要小心，别被空置税罚款吓着。报税专家提醒，加拿大的一些屋主也可能受到类似惊吓。 联邦空置税自2022年1月1日生效，对空置或未充分使用的相关住宅，加拿大政府将征1%的空置税。 对2022年12月31日截止的联邦空置税，法定的申报截止日是2023年4月30日。鉴于是第一年实施，加拿大税局延期至10月31日。  这意味着，只要在10月31日之前缴纳联邦空置税，将免除对屋主的任何罚款和利息。  相关罚款可不是个小数目，个人5,000元起，公司1万元起。 加拿大私人公司也在列 加拿大特许专业会计师事务所税务副总裁奥基（John Oakey）对《环球邮报》表示，在许多情况下，相关法规也要求加拿大人申报联邦空置税。   针对外国买家和部分加拿大人，房子久不住人，政府会征收住1%的空置税。（Shutterstock）   奥基解释，以信托或合伙方式持有住宅房产时，加拿大需要申报该税。 Kingston Ross Pasnak LLP律师事务所的特许专业会计师兼税务服务总监尼尔森（Hugh Neilson）表示，受影响的加拿大人，包括与成年子女共同签署了房贷的父母。仅仅因为他们为帮助孩子安居置业，名字放到了孩子的房屋产权中。 尼尔森提醒，拥有年迈父母房屋产权的成年子女也是如此。这么做的加拿大人，通常是为了避免父母去世时继承财产的繁琐手续。 另一个可能的情况是：某人拥有患有精神障碍的亲属所居住的房屋产权。 拥有出租房产的夫妇也可能必须提交申请，因为法律可能把他们视为合伙人。 问题是，对加拿大人来说，谁可能被视为以信托或合伙方式持有房产，并不太容易界定；是否是合伙人，也常常模糊难定。 “必须切实考虑实际情况才能做出决定。”奥基说，一些会计师选择建议客户申报联邦空置税，以尽量减少可能被罚巨款的风险。他说，这是一种明智的做法，但缺点是纳税人每年都会被迫填写联邦空置税表格。 尼尔森提醒，名字出现在产权上的每个业主（包括夫妇）都必须单独提交，每个房产都要单独申报。

卑诗省政府周三（1日）出台新立法，旨在透过鼓励小型和多单元住宅的发展，缓解住房危机。 据加通社报道，卑诗新法将要求地方政府更新土地用途规划附例（Zoning Bylaw），以允许在通常用于单户独立住宅的土地上建造多户型建筑。 // 各城市将允许在面积不超过280平方米的地块上兴建至少3个单元，而在更大的地块上至少4个单元，在靠近公共交通服务站点的较大地块上则允许至少6个单元。 这些变化将适用于城市边缘以及人口超过5,000人的城市。 该法律还要求在全省范围内划为单户或双拼屋（Duplex）社区的地块上，至少允许加盖「第二套间」(secondary suite)或后巷屋。 卑诗省长尹大卫(David Eby)发表声明称，「过时的土地规划附例」令省民在自己生活的社区中找到居住的地方变得更加困难。 「建造高层柏文或单户住宅为主，意味着卑诗省未能建造足够的小型多单元住宅，来适应现有社区，也无法为人们提供更多触手可及的住房选择。」 省府表示，预计各地方政府将在明年6月底前更新附例，以适应新的分土地规划要求。 省府还表示，将发放5,100万元以及一份政策手册，以支持政策变更的实施。 省府补充说，温哥华、维多利亚、基隆拿（Kelowna）和金伯利（Kimberley）已推出了类似政策。 据省府初步分析，由于这些政策改变，预计全省未来10年内可能会出现超过13万套新建小型住宅，不过声明同时强调，模型无法解释不可预见或住房和房地产市场的变化。 周三的立法，是在即将推出省级试点项目之前推出的，该项目为房主提供高达40,000元的可宽免贷款，用于建造「第二套间」并以低于市场价格的价格出租。 图：加通社

如今房地产的楼花行业继续面临困境，由于购房者无法完成交易，他们选择放弃了大额定金，其中一些价值高达32万加元。   Toronto Star一篇报道指出，行业专家表示，这是一个新现象，特别是在大多伦多城郊地区的低层住宅市场，这些房屋在疫情期间迅速上涨，现在价格大幅下降。随着交房日期临近，购房者由于评估价值不足或无法符合抵押贷款条件而无法完成交房。 根据大多伦多地地产局最新公布的数据，大多地区的房屋销量也出现了突然下降。周四上午公布的最新数据显示，10月份的销售量较去年同期下降了6%。房产的平均价格也在持续下跌，从5月份的119万5469加元降至10月份的112万5928加元。 一些放弃交房的买家是最终用户，还有一些正试图转让公寓楼花的合同权利和义务给另一位购房者。 “这种情况虽然不寻常，但在当前的房地产环境下是可以预料的，” RARE房地产公司的经济研究主管Daniel Foch表示。“人们放弃如此巨额的定金还是相当罕见的，但这种情况越来越普遍。这只是个开始。” 特别是那些在2021年年底或2022年初购买低层住宅的购房者，当时房价“飞涨”，利率“极低”，但现在又必须在利率环境发生巨大变化的情况下完成交易。如今的情况是，房价正在下降，而人们必须以9%的利率来贷款。 “独立屋或半独立屋需要六个月到一年的时间才能建成，这就是为什么我们现在看到更多的人放弃低层住宅的定金，”  Foch表示。 他还补充说，对于在2021年或2022年购买公寓楼花的人来说，他们可能要等到2025年或2026年才会交房，这就是为什么没有那么多人放弃对公寓的定金。 通常定金是最终购买价格的20%，买房者要在项目动工前交给开发商，房地产法律事务所Legalclosing.ca的律师Mark Morris表示。 如果买方在房子建成后不完成交易，并支付剩余的房价，建筑商可以没收定金并起诉追究损害赔偿。而且这种情况下，如果开发商以比原购买者购买价格低得多的价格重新销售房产，"他们可以回来要求原购买者支付差价"，他补充说。 专家们注意到，买家放弃的定金高达数十万加元。据一个Facebook群组讨论中，一些定金高达32万加元。 在多伦多和Barrie之间区域的城市，如King City和East Gwillimbury，其独立屋的房产价值跌幅最大，Morris说道。根据大多伦多地区房产局的数据，2022年2月份的房价高峰期间，King City的平均房价为320万加元，到2023年9月下降至200万，跌了近40%。 "我们看到这种情况最多发生在距离多伦多一两个小时的城市，人们为一套房产支付了100万加元，而现在估价只有60万，" 他补充表示。"他们宁愿面对建筑商的怒火并选择放弃，也不愿完成交易。" Royal LePage's REC Canada的管理合伙人Simeon Papailias表示，沿着400系列高速公路主干道周围的城市正面临困境，因为房屋价值当时在短期内大幅增长，他认为这种增长是不可持续的。 Papailias指出，约有5%至10%的人放弃了他们在低层住宅领域的定金，这是"非常高"和"不寻常"的。他还补充说，约有2%的人放弃了他们在公寓领域的定金。 然而，他说，选择放弃定金的人"实际上只是市场的一角"。 虽然比例仍然很低，但Foch认为，低层楼花的活动预示着未来可能出现更大的问题。 "这是一个不断发展的故事，“ 他说道。“这将在未来几年变得非常普遍。特别是在疫情高峰期购买公寓的人开始把这些房源上市之后，这将对贷款人和建筑商构成风险。"

BC省政府周三将推出立法，修正“过时的分区规则”，并将在全省范围内提供更多小型住房单元，如联排别墅、三层别墅和后巷屋。 省府表示，BC省社区的历史分区规则导致大多数新住房都以公寓或单户住宅的形式建造，“这对许多人来说是遥不可及的”。 据称分区上跨度太大导致选择有限，导致介于两者之间的住房类型缺乏选择,即“中间缺失”，此外分区障碍和法规也减缓了急需的住房开发项目的交付速度。     省长尹大卫表示：“任何在自己喜欢的社区寻找居住地的人都知道这有多困难，而过时的分区规则让这变得更加困难”，"主要建造高层公寓楼或单户住宅，意味着 BC 省没有建造足够的小型多单元住宅，这些住宅无法适应现有社区，也无法为人们提供更多触手可及的住房选择。这就是为什么我们正在采取行动解决分区问题并更快地为人们提供更多住房"。 住房厅长拉维·卡隆 (Ravi Kahlon) 表示：“住房危机使得寻找更多空间的成长型家庭、想要缩小规模的老年人以及无法找到满足其需求和预算的住房的首次购房者变得更加困难” ，“这项立法增强了我们社区的活力，同时建造了有助于我们解决住房危机的住房类型”。 拟议的立法和即将出台的法规将允许 BC 省所有社区拥有一套二级套房或一套后巷屋（附属住宅单元） 在人口超过5千的城市，新立法还要求城市法规允许： 目前划为单户或复式用途的地块允许三到四个单元，具体取决于地块大小； 目前划定为单户或复式用途且靠近交通频繁的公交站的较大地块允许建造六个单元； 立法所涵盖的城市可以允许增加密度，但不能制定允许比省立法更少的单位的章程。 该省表示，新的变化还将逐步取消针对“符合官方社区计划”的住房项目重新分区申请的一次性公开听证会。 初步分析表明，未来 10 年内，BC 省可能会出现超过 130,000 套新建小型多单元住宅。 据称其他司法管辖区利用类似政策更快地交付更多小型多单元住宅，取得了巨大成功。新西兰奥克兰在 2016 年也做出了类似的改变。研究表明，这些行动导致五年内新增了 20,000 多套新住宅。

日前一名男子向BC省小额法庭申诉说，他的地产经纪之前说好，如果他愿意购买一处房产，就支付他3000加元，但对方事后不承认。法庭近日对此案作出了裁决。   图源：CTV   据CTV报道，BC省民事解决仲裁庭成员Peter Mennie在周一于网上发布了这一决定。 该案原告Shailesh Patel对他的房产经纪人Gaurav Maini索赔，仲裁庭在决定中对此案作出的总结如下： “Patel先生说Maini先生承诺过，如果他购买一处房产，将支付给他3000加元。按照Patel先生的描述，他购买了这处房产，然而Maini并没有支付给他这3000加元。而Maini先生说他从未做过这样的承诺。Maini表示这是一个误会，之前谈的这3000加元实际上是卖家提出的降低房价优惠。” 决定书没有说明这处房产位于BC省哪个地方，但提到Patel于2022年4月底成了这所房屋的业主。 在买房前，Patel通过Maini先生给出了一项需要验房的offer。当检查出房子有“许多需要修复的问题”时，Patel和Maini希望卖方可以有所降价。 而原被告双方之间的争议就是由此产生的。Patel告诉仲裁庭，他对卖方提出的减价3000加元不满意，然后Maini打电话给他说，如果他愿意接收卖家提出的减价条件，可以支付给他3000加元。Patel给法庭提交了一条他发给Maini的短信作为证据，来说明当时他不接受3000加元降价条件的立场。 “Maini先生的说法是，他从未承诺支付给Patel先生3000加元来购买这处房产，”决定书中写道。 “他说Patel先生误解了他们的对话，错误地认为是Maini将支付给他3000加元，而实际上这是卖方同意的将房价降低3000加元的条件。” Maini递交的证据显示，他起草了一份补充协议，说明购买价格降低了3,000加元，而Patel签署了该协议并继续购买。 尽管Patel提供了文件显示，Maini打算支付他3,000加元的推介费，以换取他不采取法律行动，但冲裁员发现这个提议受到“和解特权”的保护。 仲裁员的决定中写道，“和解特权的存在是为了鼓励双方和解，允许人们在谈判中作出承认，而不必担心这些承认会在像小额诉讼法庭争议这样的民事诉讼中被用作证据。” “因此我对这些文件不予考虑，” 仲裁员表示。   图源：CTV   相反，仲裁员表示，他考虑了当时的情况和各方对发生的事情的不同陈述，并得出最有可能的解释是Patel误解了Maini告诉他有关卖方降价3,000加元的内容。 仲裁员认为，Patel犯了“单方面错误”，“我认为Patel先生不能基于错误法获得诉讼成功。” “没有证据表明Maini先生在Patel先生购买财产时知道Patel先生的错误。我也不能得出结论，即Maini先生应该知道Patel先生的错误。在150万加房产交易的背景下，一个合理的人不会认为Patel先生只会接受3,000加元支付款。” 在得出这个结论后，仲裁员驳回了诉讼。

如果你的房子未来18个月面临抵押贷款续约，请仔细阅读下文。 据《温哥华太阳报》报道，房地产公司 Royal LePage 发布的 Nanos 民意调查显示，到 2025 年 4 月，加拿大超过 1000 万笔抵押贷款中的 30% 需要更新。 加拿大皇家银行的一份报告支持了这一点，该报告显示60%的抵押贷款将在未来三年内到期。 Nanos 民意调查显示，75%即将续贷的抵押贷款人担心每月还款额的上涨，他们是在加拿大央行基准利率低于2%的情况下申请抵押贷款的，现在是5%。 Spring Financial 表示，这种不断扩大的困境将对 BC 省造成特别严重的打击，因为这里的房价和抵押贷款债务负担高于加拿大其他地区。 以下是有关新利率和抵押贷款续签的一些具体信息： 高利率怎么来的？ 加拿大曾有过高利率时期，但在过去十年中，隔夜利率（银行用来确定抵押贷款利率的利率）曾连续多年低至 0.25%。 加拿大央行从 2022 年 4 月开始提高利率，从 0.25% 提高到 0.5%，到当年年底，利率为 4.25%。这是为了帮助抑制物价上涨，并缓和大流行后过度膨胀的经济。 随着通货膨胀率的下降，自7月以来，该利率一直为5%。 每个月多还多少钱？ 让我们比较一下 25 万元、50万元和100万元的抵押贷款，固定期限为五年，利率分别为2% 和 5%的，摊销期为30年。 在这些情况下，5%的抵押贷款每月多支付 44.5%。 25 万元抵押贷款，月供从923元增加到 1334元；50万元抵押贷款，月供从1846元增加到2668元；100万元抵押贷款，月供从3692元增加到5337元。 不管怎么算，几乎所有需要重新抵押贷款的加拿大人都要为此多掏一大笔钱。 有多少人受影响？ 据加拿大政府称，35.5%的加拿大成年人有抵押贷款，只有三分之一的抵押贷款持有者表示他们可以毫无困难地履行财务承诺。这部分群体大约有1120万人。 CMHC 最新的住宅抵押贷款行业报告显示抵押贷款增长放缓，而非银行贷款机构抵押贷款增长加速。新的抵押贷款持有人正在寻求短期固定利率抵押贷款。 不列颠哥伦比亚省133万套自住房屋中近 60% 附有抵押贷款。 该如何续约？ 首先，当您的抵押贷款到期更新时，希望加拿大央行没有进一步提高隔夜利率，甚至可能已经下降。加拿大的许多经济学家预测到 2025 年将不会再加息，而会降息，但这只是猜测。 加拿大皇家银行资本市场分析师达科·米赫利奇 (Darko Mihelic) 表示，贷款机构正在与客户合作，让他们立即增加每月还款额、一次性付款、延长贷款期限或从可变利率抵押贷款转向固定利率贷款。 另一种选择是，当需要续约时，延长摊销期限。通过延长还清抵押贷款的时间，每月还款额会减少。 BC省有何不同？ 根据加拿大统计局（StatsCan）10月4日发布的BC省住房指标报告，BC省共有1,988,210个家庭。 其中，1,327,885 户为业主自住，其中 57.5% 的家庭有抵押贷款。 因此，在未来 18 个月内，将有229197份抵押贷款需要续期。 道明银行经济学家莱斯利-普雷斯顿（Leslie Preston）说，BC省每个家庭的总体债务高于加拿大其他地区。 "BC省确实有大量国际资金流入市场，因此并非所有的房价都显示为债务。该省的经济表现相对较好，与其他省份相比一直处于领先地位。BC省的人口增长也比很多其他省份强劲。” 因此，BC省的房贷持有者平均每月的房贷支出会更高，因为房屋价格比加拿大其他地区高很多。

位于列治文市中心Gilbert Road夹Elmbridge Way的一幢去年才落成的分契式住宅大厦，近半年来共有24个单位放售，占该厦单位总数量约10%。 在这24个单位中，10个已经成交，14个仍在放售中。 // 据《列治文新闻》(Richmond News) 报道，Dinnell地产集团的地产经纪丁内尔 (Chris Dinnell) 表示，这样的住宅通常很少卖盘，但现在却有很多。 他解释，查看过该厦的文件，认为建筑物本身并无问题，相信卖盘数量较多是因为近期高利率和政府新推出「加辣」的短期租赁条例。 他表示，很多单位可能是由投资者购买的，现在利率比16个月前高出5个百分点，有些业主可能无法支付按揭贷款。 新建成的住宅在市场上的卖盘数量增多，并且有更多的交投，显示购买了预售住宅的业主，正在出售手上的合约。 然而，在列市史蒂夫斯顿 (Steveston) 南区，情况大相径庭，市场上目前只有10个卖盘，而挂牌价都低于95万元。这区的房盘较抢手，尤其是一些售价较经济的「上车盘」。 丁内尔认为，买家正在持谨慎观望态度，有25%的买家正在等待房价下跌，另外25%则在等待息率下降，但他不认为现在已是买家市场。 他相信当局收紧了短期租赁条例，无助下调房租水平，甚至适得其反，因为业主在偿还房贷方面受压，只会更着力向租户开刀，务求收取更高的租金。 图：REW  

　　帮派地狱天使(Hell Angels)3间早前被充公的会所，将会在地产市场放售。 　　BC民事充公办公室就3年前地狱天使3间会所毋须充公的裁决提出上诉，于今年2月获BC上诉庭推翻原判，理由是这3间会所日后可能作犯罪用途。 　　该帮派不服并提出终极上诉，但加拿大最高法院拒绝受理，并批准BC省府出售这3个已被充公并更换门锁的物业。 　　这3间会所分别位于温哥华东区，Nanaimo及Kelowna，其中一间位于温东East Georgia街3598号，有3间睡房，也有地下室，估价为152万元。 　　过去17年来，BC省因地狱天使涉嫌犯罪而没收了1亿5500万元的现金、汽车、房屋甚至是无人机等，但该帮派从未被定罪。 　　虽然省府表示，民事充公是打击组织犯罪的一种方式，但公民自由倡导者说，这种方式并无实际刑事程序保护。

BC 省最近公布的短租房法规，将会更多的限定包括大温在内各地的短租的招租。这一决定引起很多房主的不满，但也有很多居民拍手称快，认为将会对本地的租赁市场进行规范。 网友深扒一位大温的短租房房东发现，其个人名下就有 162 套短租房的房源。 但也有网友指出，这只是一家房产管理公司的工作，而非个人房东。很多人只是物业经理。 作为贴文中所提及的“房东”，Jordan Deyrmenjian 接受媒体采访，并表示自己是很多大温地区的短租房的“房东”，但实际上他也是 Artin Properties 的创始人兼首席执行官。  他表示，自己所代理的这些房源并不都是自己的房产。 Deyrmenjian 表示自己完全理解人们对于短租房占领了长期租赁房屋房源的担忧，尤其是温哥华这样的高房租区域。 但他也指出，他所管理的房产为不同背景的人提供了庇护所和住房。 他所代理的很多短租平台的住房中，为那些处于紧急情况下的人提供住房，他的短租房租户中有：例如受山火、或冬季管道爆裂而无法回家的人、或是因为长期住院接受治疗、或是等候手术的患者、以及一些电影行业的专业人士等，他们在温哥华的短期住宿都需要住房。     Deyrmenjian 认同商业中的变化、以及需要适应新的法规，但他表示仍然会专注于满足需要带家具住房的客人的需求。 他认为，如果短租房的定义少于 90 天，那么将会产生很大的负面影响，尤其是对温哥华、维多利亚、素里和基洛纳等主要城市。 不过 BC 省住房部长拉维·卡隆 (Ravi Kahlon) 也在社交媒体中对这类多房源的短租房情况作出批评，他重申了 BC 省首先引入法规的原因，是为了让房屋可以居住，而不是成为投机或是获利的工具。     卡隆称，拥有多个挂牌房源的运营商正在将房屋从长期市场上撤走，以赚取巨额利润，而人们却要付出代价——这种情况不能再继续下去。该立法是全面的，旨在针对住房需求高的地区。 针对限定短租房的新法案，反对党 BC 联合党（BC United party）也提出了几项拟议修正案，包括增加对指定“重大活动住宿区”的限时豁免，以及针对医疗治病的患者短租房的豁免、和租赁时间的豁免等情况。 此外，BC United 还提出：使短期租赁业主除了拥有自己的主要住所外还可以拥有一套短期租赁住房。 如果新法案最终获批，短租房立法将在 2024 年开始全年分阶段实施。

最近，加拿大华裔移民圈有一则热议的新闻。温哥华一栋公寓楼（威尔逊大道 5978 号）的华人业主是加拿大永久居民，却被省政府判定需要缴纳$600万加元的海外买家税。 两人不服判决进行了上诉，但是卑诗省的最高法院本周裁定，省政府的裁决是正确的。 2018年，Mailin Chen和Yongjin Yong支付3000万加元购买了本拿比的一栋公寓楼。 加拿大永久居民通常免于缴纳海外买家税，该税于 2016 年首次针对大温哥华地区的房产征收，此后扩大到该省其他地区。 本案的不同之处在于购房背后复杂的所有权结构，其中包括一家在中国注册的公司。 在本周早些时候发布并在网上公布的一份判决书中，法官史蒂文–威尔逊（Steven Wilson）指出，此案与由同一卑诗省居民控制的另一家公司提起的另外两起案件有关，这两起案件涉及 “大致相同的问题“。 这两起案件的裁决尚未发布。     复杂的所有权结构 根据判决书，所有三起案件都涉及Mailin Chen和Yongjin Yong所拥有的公司。 威尔逊的判决附录中有一张图表，概述了这些公司的所有权结构，法官还对其进行了书面总结。 公司所有权结构的复杂性，是本案判定是否需要缴纳海外买家税的关键。 一家名为南京鼎业投资置业集团有限公司（Nanjing Dingye Investment Real Estate Group Co.）在中国注册成立，Chen拥有该公司的大部分股份，Yong持有该公司的其余股份。 南京鼎业是卑诗省一家名为 Global Dingye Capital Ltd. 的公司的唯一股东，该公司又是参与购买威尔逊大道 5978 号的两家编号为 B.C. 的公司的唯一股东，威尔逊大道 5978 号是本拿比的一栋四层公寓楼，共有 38 个单元。 其中一家编号为 1164708 B.C. Ltd. 的公司购买了该建筑，并将其托管给另一家编号为 1162509 B.C. Ltd. 的公司，该公司在整个裁决中被称为 “实际所有人“。 1164708 B.C. Ltd. 向法院提起诉讼，在裁决中被称为 “申请人“。 Global是南京公司在卑诗省拥有的公司，同时还拥有卑诗省另一家名为中华投资（加拿大）有限公司（Chunghwa Investment (Canada) Co. Ltd.）81.1%的股份，其余18.9%的股份由Chen直接拥有。 根据卑诗省评估局（BC Assessment）的数据，截至 2022 年 7 月 1 日，该房产价值超过 1400 万加元。 控制权的定义受到质疑 在威尔逊裁决的案件中，申请人认为卑诗省财政部错误地解释了外国买家税法中 “控制 “的定义。 威尔逊在裁决中总结了这一论点：“只能有一个人或实体行使最终控制权，而本案中的这个人就是Chen。” “由于Chen先生控制着南京公司的大部分股份，而南京公司控制着Global公司，Global公司又控制着申请人，因此不应缴纳额外的财产转让税“。 对此，卑诗省总检察长认为，是申请人误解了法规。 “不同的人或实体可以同时控制一家公司，由于南京公司是在中国注册成立的，因此 Global 公司及其子公司，包括请愿人在内，都是外国公司。” 在考虑这些论点时，威尔逊提到了该省的立法以及联邦《所得税法》，卑诗省法律正是从这两部法律中得出控制权的定义的。 判决指出，由于南京公司是一家外国公司，因此环球公司和申请人也是外国公司。 因此，威尔逊驳回了此案，这一裁决使申请人必须承担了 $600 万元的海外买家税。

　　一对素里夫妇违反该市的建筑附例，被卑诗最高法院(BC Supreme Court)下令拆除他们主屋的扩建部分以及后巷屋。 　　据Surrey Now-Leader报道，素里市向法院提起针对辛格·西杜(Jagmohan Singh Sidhu)和考尔·西杜(Gagandeep Kaur Sidhu)的请愿书，要求拆除他们位于148街8373号的建筑物。 　　此案由二埠(New Westminster)卑诗最高法院法官卡斯利(John Gibb-Carsley)负责审理。 　　法官在周二(24日)的判决中阐述理由，“具体来说，市政府认为这些建筑物的面积大大超过了附例允许的范围，其在该地产上的位置违反了邻近红线的退缩要求，而且这些建筑物的建造没有任何建筑许可证或必要的检查。” 　　素里市多年来一直致力于打击非法建筑，去年，该市对阻碍检查、未经许可施工、未经许可占用，以及无视停工令等违规行为的罚款从500元增加了一倍，达到1.000元。非法建筑不仅会妨碍邻居视野，还会给靠近的人带来危险。 　　自2018年以来，素里的公众投诉不断增加，但问题绝不仅限于该市，加拿大高达四分之一的地下经济与非法和未经许可的建造有关。   　　     卡斯利指，在最近的这宗案件中，西杜承认这些建筑“在建造方式、规模和地产上的位置都违反了城市附例”。 　　“然而，这对夫妇认为，鉴于卑诗省低陆平原的住房危机，下令拆除建筑物是浪费和过于严厉的补救措施。他们要求有机会追溯性地将违规行为合法化，以便这些建筑物可以继续出租给租户。” 　　但法官最终裁定，这些建筑“公然违反”了素里市附例，必须拆除。 　　法官驳回这对夫妇要求允许他们追溯合法化的要求，因为他们建造过程的每一步都没有获得许可和检查，结构的尺寸和位置都是非法的。“即使有潜在的补救措施使这些结构符合规定(我认为没有)，法院也不得纵容非法活动。” 　　法官在判决理由中指出，西杜承认他们在没有先获得出租单位入住许可证的情况下收取租金。 　　这对夫妇被指“公然且故意的”赌他们可以在没有获得许可的情况下，扩建该房产上的建筑物并建造出租单位，并且不会被市政府抓获。但“他们输掉了这个赌注”。 　　卡斯利命令这对夫妇根据《建筑附例》申请许可证，并在收到许可证后60天内拆除建筑物。

如果您想以低于温哥华数百万元的价格买到一套两居室的房子，那么BC省周边的许多城市可能更适合您的预算。 即便你花50万元的预算在温哥华也能拥有一套公寓，但选择有限，而且面积小配套设施不多。 但是移步到BC省2万人口的中小城市，每个地方都有50万的房源！ 以下是daily hive挑出的5处房源，均在BC省一些非大温哥华地区主要城市，包括联排别墅和独立屋，售价低于 50万加元。 看看你怎么选？ 坎卢普斯 Anny Kosovic/RE/MAX Performance Realty 54-1605 Summit Drive 要价：479,900元 四卧室、两浴室联排别墅 1,332 平方英尺 基洛纳 桑德拉·里奇·豪/Sage Executive Group Real Estate 555-1255 Raymer Avenue 要价：469,900 元 两间卧室，两间浴室 1,230 平方英尺 考特尼 Christina Berry/Royal LePage – 科莫克斯/Valley (CV) 1-1855 Willemar Avenue 要价：459,000元 两间卧室和两间浴室 1,230 平方英尺 彭蒂克顿 Ale Morales/Royal Lepage 地点 西 15-3096 South Main Street 要价：425,000元 两间卧室和两间浴室 1,080 平方英尺 邓肯 Ron Neal/RE/MAX Generation – 尼尔地产集团 41-111 Mckinstry Road 要价：499,000 元 两间卧室和两间浴室 1,166 平方英尺 您会考虑搬入BC 省这些两居室的房子吗？

BC高级法院本周做出最新裁决，一家中国公司在大温本拿比所购的公寓楼必须补缴600多万加币的外国买家税。 按照该公司买入价格3000万加币、外加600多万加币的外国买家税，整个建筑的投入成本已经高达3600多万加元，相比当前的政府估值来说，已经亏了1200多万。 法庭文件显示，这座位于本拿比Wilson大道5987号的公寓楼地处Metrotown热门商圈，买家在2018年8月以3000万加元价格买入。 当时，买家支付了141.8万加元的财产转让税，但并没有支付外国买家税。 BC省规定，如果买家是“外国实体”或“应税受托人”则应当支付外国买家税。 2020年12月，BC省财政厅裁定这个买家应当追加房产价格20%，累计600万加元，作为“外国买家税”支付给省府。 对于财政厅的决定，买家表示反对，并认为他们在购买时所做的评估才是正确的，他们认为自己不属于“外国买家。” 法官史蒂文·威尔逊 (Steven Wilson)裁决认为，购买这幢公寓的买家是公司，虽然公司在BC，但为这家公司实际控股的是一家在中国南京成立的公司，因此该公司应当属于“外国买家”。 裁决书显示，发起上诉的数字编号公司是另一家BC数字编号公司的托管财产，这两家公司都是 BC省的公司，但也同时被BC省的另一家公司GD所拥有，但这家GD公司的实际所有者，就是一家在中国南京成立的房产投资公司。 与此同时，GD的大股东C先生也是地道中国人，拥有加拿大永久居民身份。 买家认为：不能因为其注册地在中国南京，就将其视为外国公司。对《所得税法》的正确解释是“只能由一个人或一个实体行使最终控制权”，因此该公司的实际所有者不是南京，而是加拿大的永久居民C先生。 买家还表示，C先生是南京公司的大股东、而这家南京公司控制着 GD、GD又控制着BC的这两家数字公司，因此这家公司不应当属于外国买家。 法官威尔逊并不支持这个观点。 同时指出：南京的公司是一家外国公司、而GD和提起诉讼的数字编号公司都也是被外国公司所拥有，因此这座楼的实际买家就应该被界定为“外国买家”。 威尔逊最终驳回了上诉。 据悉，本案的这座公寓楼总共4层高，建成于1967 年，算是比较老的公寓楼了，共38套公寓房屋。 按照BC省评估局的最新数据显示，截止2022年7月1日，这座公寓楼的价值为2322.4万加元，其中0.6英亩的土地面积价值占据了绝对主要部分，共计2312.7 万元，老公寓建筑本身的价值已经不足10万加元。 买家当时的买入价格为3000万加元、如今再算上600多万加元的外国买家税，整个建筑的投入成本已经高达3600多万加元，相比当前的政府估值，前后五年时间已经累计亏损1200多万加元。 这笔钱对咱们普通打工人来说无异于天文数字。 但不容忽视的是，这座建筑地处大温最热门的Metrotown核心区域，未来应该 还有很大的升值空间。

根据 BC 省高级法院本周做出的裁决，一家有中国背景的编号公司在本拿比所购的公寓楼应当补缴 $600 多万的外国买家税。 根据法庭文件，这座位于本拿比 Wilson 大道 5987 号的公寓楼地处铁道镇热门商圈，是一家数字编号公司在 2018 年 8 月以 3000 万加元的价格买入的。 当时，该公司支付了 141. 8 万加元的财产转让税，但没有支付外国买家税。 根据 BC 省府的规定，如果买家是“外国实体”或“应税受托人”则应当支付外国买家税。2020 年 12 月，BC 省财政厅裁定这家由外国公司控股的公司应当追加房产价格 20% 的 600 万加元作为外国买家税支付给省府。   对于财政厅的决定，该公司表示反对，并认为当时购买时的评估是正确的，这家在 BC 省成立的数字编号公司不属于外国买家。随后该公司向 BC 省最高法院提起上诉。   但法官史蒂文·威尔逊 (Steven Wilson)裁决认为，这家公司的实际控股为一家在中国南京成立的公司，因此该公司应当属于“外国买家”。 法院裁决书中称，发起上诉的数字编号公司是另一家 BC 省数字编号公司的托管财产，这两家公司都是 BC 公司。这两家公司同时被 BC 省的另一家公司 GD 所有。但这家 GD 公司的所有者是一家在中国南京成立的房产投资公司。 与此同时，GD 的大股东是一位加拿大的永久居民 C 姓先生。 发起上诉的编号公司称，不能因为其注册地在中国南京，就将其视为外国公司。它认为，对《所得税法》的正确解释是“只能由一个人或一个实体行使最终控制权”因此，该公司的实际所有者不是南京，而是永久居民 C 先生。 该公司认为 C 先生是南京公司的大股东、而这家南京公司控制着 GD、GD 又控制着 BC 的这两家数字公司，因此这家公司不应当属于外国买家。 但法官威尔逊驳回了这一观点，他指出，南京的公司是一家外国公司、而 GD 和提起诉讼的数字编号公司都是外国公司，因此这座楼的买家应该被界定为外国买家，最终驳回了上诉。 按照 BC 省评估局的最新数据，截止到 2022 年 7 月 1 日，这座公寓楼的价值为 2322.4 万加元，其中 0.6 英亩的土地面积价值 2312.7 万元，建筑物本身建成于 1967 年，价值不足 10 万元。 这座 4 层高的公寓楼共有 38 套公寓房屋。 按照该公司买入价格 3000 万、外加 600 多万的外国买家税，整个建筑的投入成本已经高达 3600 多万加元，相比当前的政府估值来说已经亏了 1200 多万。

　　据Daily Hive报道，BC省立法机构正在考虑修订BC省执政党新民主党(BC NDP)一周前出台的短租限制政策。 　　几项拟议修正案由反对党BC联合党(BC United，即前BC自由党)提出，包括增加对指定“重大活动的住宿区”(major event accommodation area)的豁免，其中几乎肯定包括温哥华市中心——温哥华会议中心(Vancouver Convention Centre)、BC省体育场(BC Place Stadium)和罗杰斯竞技场(Rogers Arena)的所在地。 　　BC联合党表示，该修正案将为该省重大活动的所在地提供限时的豁免，例如2026年温哥华共同主办FIFA世界杯时。 　　这是为了避免非法黑市租房激增，并保留较为实惠的经济旅行住宿。根据联合党的提议，政府应该“通过法规来确定地理位置和时间限制”。     “重大活动的住宅区”的定义采用了BC新民主党在去年10月底提出“重大活动市政和地区税(Major Events Municipal and Regional District Tax，简称Major Events MRDT)”时使用的相同概念。   　　重大活动MRDT实际上是一项额外的酒店房间税，旨在贴补市政和地区政府在支持旅游业时产生的直接成本。这项税款政策目前已经在温哥华市内生效，税率为5.5%。   　　       通过平台如Airbnb和Vrbo，温哥华市中心拥有BC省迄今为止最大规模的短租，游客对过夜住宿的需求最大。 　　与此同时，BC省新民主党提议的立法旨在限制BC省最大社区的短租供应。在这些社区，住房价格和供应问题最为严重。 　　一周前，BC省出台政策打击了专门用于短租的投资房，要求只有当业主自己住在房源的时候才可以出租套间。 　　        省府称，目前BC省有约28000个短租房源，较2022年增加了20%。此外，各种研究显示，已有超过1.6万个“整套住房”从长租住房市场撤出。 　　与此同时，过去十年短租“抢夺了”大部分原本应由酒店接待的客源。 　　但这也是多方面原因的结果，尤其在温哥华，酒店在疫情期间被重新开发或改建为快速住房，空缺的酒店房间由短租平台的住房弥补，但现在疫情已经结束。 　　温哥华地区旅游局Destination Vancouver估计，在未来几十年内需要增加2万间新的酒店客房，其中包括温哥华的1万间。 　　该机构在今年早些(提出短租法规之前)做出的发布了一项研究，估计2026年旅游旺季将出现季节性的酒店客房短缺。 　　旅游官员警告说，过夜住宿供应的减少将导致酒店房价飙升，削弱温哥华重大活动如音乐会、会议和体育赛事的竞争能力。 　　有人也担心，短租法规将减少来大温“寻医”的患者更为经济的住宿选择，毕竟大温设有许多省级的医疗设施，包括癌症治疗设施。 　　BC联合党提出的拟议修正案还包括请求“与医疗程序相关的住宿”的豁免，并将短租的定义调整为不超过连续的30天，而不是BC省新民主党提出的不超过连续的90天。 　　此外，BC联合党提出的修正案将允许短租业主除了他们自己的主要住所外，再拥有一个短租房源。 　　拟议修正案如果获得批准，新法案将在2024年全面实施。