地产

卑诗省温哥华市政府在得知一位业主已经去世8年后，拟撤销去年因其积欠多年税款而拍卖其名下价值160万元柏文物业的决定。 据《温哥华太阳报》报道，位于温哥华西10街1208-1575号的房产，自2019年以来就一直未向市政府缴纳地税，并在去年11月的市政府年度税务拍卖会上以超低价售出。 温哥华教育局(Vancouver School Board)拥有这套柏文产权，并将其长期租给了霍夫曼(Melba Dorothy Hoffman)，即“租赁产权”(leasehold)持有人。 市政府表示，根据《温哥华宪章》(Vancouver Charter)的规定，在税务拍卖前后，他们曾尝试向霍夫曼发送通知和信息，并成功送达温哥华教育局，但就未送达霍夫曼。据称，市府多年来一直没有得到霍夫曼的任何确认。 2024年11月6日，这套柏文以出价27.2万元售出，不到其估价165.9万元的五分之一。 超抵买交易面临告吹 但这笔超抵买的交易现已告吹，因为市政府官员终于弄清楚业主一直对通知置之不理的原因了。 市政府工作人员在10月24日向市议会提交的报告中表示：“业主(温哥华教育局)最近告知市政府工作人员，租赁产权所有人已于2016年过世，”因此寻求推翻出售。 报告称，霍夫曼的去世已构成一个“明显的错误”，因为该物业在出售前发出的强制性通知“不可能被租赁产权所有人收到，因为她已经去世”，据悉，市政府现已收到霍夫曼的死亡证明。 温哥华教育局表示，他们在9月中旬获知霍夫曼死讯的，并已向霍夫曼的一位亲属及该亲属的前法律顾问确认了这一消息。 霍夫曼是于2000年以47万元的价格购入这处物业，它位于百老汇街夹固兰湖街(Granville Street)附近，与教育局相邻的高层建筑内，虽然无按揭，但却背负多项留置权，其中包括未缴纳的卑诗省投机空置税(Speculation & Vacancy Tax，SVT)。 它也是温市上次税务拍卖会上众多待售房产之一，该拍卖会专为出售有拖欠税款的房产。 买家需要支付“起拍价”(upset price)，即落标日起一日内须支付该房产的所有未缴税款、利息及罚款。不过，交易要到一年赎回期结束后才算完成，在此期间，房主可以通过支付未缴税款及罚款将其赎回。 霍夫曼的房子曾经因市政府误以为它是官地(Crown land)，而未在先前的税务拍卖会上售出。 在本次交易中，报告中未透露姓名的买家已向市政府支付约9.2万元的起拍价。他们已被告知市政府有意取消此次拍卖，并会获得退款及6%的利息，约5.500元。 市府本周表示，这些拖欠税款将被重新计入该房产名下，继续产生利息，并将按照市府的常规方式进行追缴。 声明还指出：“因为业主已故，遗产管理人将负责处理该房产及未缴税款。”

这几年，温哥华的楼市经历了从“火热”到“冷静”的全过程。尤其是预售公寓市场，眼下几乎成了开发商和买家都在“对峙”的战场。大家都在等——买家等降价，开发商等转机。于是，一场“花式卖楼”的奇景，就这么在大温上演了。 不少业内人士都承认，现在的市场确实难做。温哥华KEY Marketing公司的负责人Cam Good说得很直白：“买家在等稳赚不赔的项目，开发商也在等市场好转。没人想做第一个降价的人。”结果，就是很多项目延迟开盘，市场气氛一片凝固。 数据也印证了这种低迷。根据Rennie Marketing Intelligence的预测，2025年大温的预售公寓供应量预计会从两千多套暴增到三千多套，增幅高达60%。而买家那头，投资客占比已经从前两年的五成骤降到区区7%。这意味着，炒楼时代结束了，真正的买家也变得谨慎得多。 于是，各种“卖楼奇招”纷纷登场。以前开发商开盘只要挂个横幅就能排长队，现在则得靠创意取胜。 有的项目搞抽奖。比如素里皇后区一个叫Dawson + Sawyer的项目，开发商号称将为首批200名买家办一场草坪游戏比赛，赢家能退回定金、免余款，相当于“免费得房”。 也有的走豪车路线。Oakwyn Realty的经纪人Mike Stewart提到，素里的Apna Group推出购房赠车活动，前三位买家可获价值五万加元的Ford Mustang Mach-E作为购房抵扣。 而市中心的Curv项目，干脆直接给买家配2029款保时捷GT3。要是放在以前，这种噱头可能被人当笑话，现在却是实打实的销售手段。 Stewart说，这些激励措施其实不代表开发商“绝望”，而是市场疲软下的一种常态。税费上涨、审批变慢、融资困难，再加上利率高企，开发商的每一步都变得谨慎。 Cam Good甚至坦言，他们公司现在所有新项目都暂停开盘，只专注卖完现有库存，“我们知道买家聪明得很，不会因为促销活动就冲动买房，所以现在更重要的是‘重建信心’。” 那开发商都有哪些“重建信心”的方法呢？除了送车、抽奖赢房之外，温哥华的开发商这次真是拿出了“十八般武艺”。 最常见的，就是低首付和灵活付款结构。过去签预售要一次掏出15%甚至25%的定金，现在有项目直接降到10%、甚至1%。有的还分期收，比如“签约时2.5%，三个月后再2.5%，半年后付剩下的5%”。这种方式让资金不充裕的买家也能先锁定房源。 另一种常见套路，是各种实物福利。车位、储物柜、空调、厨房家电、室内装修包，全都能送。有些楼盘还打出“Studio户型送车位”、“买两房送空调”的口号。看似小恩小惠，实际每样都值几千到上万加币。 某些项目甚至推出“抽奖升级”——签约后有机会免费升级成顶层单位或高级装修版。买家听起来像在买彩票，但心理上却被“再赚一点”的念头刺激着。 再有一种，是直接减现金或吸收税费。不少开发商提供“购房抵用额度”，直接抵掉一两万加币，或者替买家支付GST（新房销售税）的一部分。这种“明码标价减现金”的方式，比抽奖或送礼更容易让买家感受到实惠。Stewart就说，他个人更偏爱这种方式，“毕竟买家最关心的，还是能少花多少钱。” 还有一些开发商，会搭上政府的优惠政策。例如联邦政府推出的新建住房GST减免，针对首套房和低价项目提供税务优惠。虽然这是政策红利，但开发商往往会在宣传里“打包”进去，进一步营造“成本更低”的感觉。 当然，不是每个激励都适合每个买家。Cam Good提醒，很多激励其实会转化成合同里的“credit”或“抵用额”，未必真的能兑现成现金，而且对不同批次的买家条件也不一样。有的项目，上一批买家拿的是折扣价，下一批买家换成了送车位，看起来公平，实际上每个人的合同都不同。 但无论形式怎么花哨，背后的逻辑其实都一样：开发商想让买家走进售楼处、产生兴趣、留下联系方式，然后销售人员再慢慢把他们“转化”。在一个信心不足、稀缺性不明显的市场里，能把人吸引过来，就已经成功一半了。 从买家的角度看，现在确实是买方市场。温哥华地区的公寓均价今年9月约72.9万加元，同比下降4.4%。挂牌量上升、成交放缓，销售与挂牌比只有29%，谈价空间更大。 但买预售未必就稳赚。很多签约时看似捡便宜的买家，等到交房时发现估价下跌，贷款批不下来，还得自己补差价。有人干脆放弃定金跑路，这在最近几年已经不罕见。 所以，如果你最近也在考虑“趁机入场”，不妨冷静想想：开发商为什么这么拼？如果他们都开始“买房送车”“抽奖赢房”，那说明市场真的不容易了。你该看清楚的是——这些激励到底是真优惠，还是营销包装？合同里的条件有没有陷阱？项目交房风险、贷款压力、未来租金回报，都得仔细算清楚。 现在的温哥华楼市，不再是那个“抢不到就亏”的时代，而是“买错就被套”的阶段。 对于买家来说，诱人的激励只是烟花，真正要看的是背后那栋楼，值不值这个价。 来源：https://www.biv.com/news/real-estate/flurry-of-incentives-as-vancouver-presale-market-grinds-to-halt-11427459

温哥华的印第安人拥有的Heather Lands项目将新增63%的住房 据dailyhive报道，温哥华的Heather Lands项目现在计划增加更多的住房，这一项目由三家当地的原住民部落与Aquilini Development合作开发，面积达21英亩。   最近提交的重划申请旨在对之前已获批准的重建方案进行修订，该方案涉及的地点是前卑诗省皇家骑警总部校园，位于艾尔朱丽女王公园以西，BC儿童医院校园以南的Cambie Corridor区域。 修订后的重划总体规划仍将基本符合2018年5月获批的政策声明以及2022年6月获批的重划申请中确定的布局、用途和公共空间，但通过为13座塔楼中的11座增加高度，从而显著增加了密度。   部分塔楼的高度几乎翻倍，例如，一栋15层的建筑增加至33层，一栋25层的塔楼现已增加至46层。此前，Heather Lands的两座最高塔楼分别为28层和25层，而如今，由于新增21层的建筑，46层的塔楼成为了该项目的最高建筑。这些新建的城市高峰与南部Oakridge Park购物中心的最高塔楼高度相当。 此外，修订方案中还新增了第14座塔楼。获批的重划方案本计划在地块西北角建造一座3层的独立建筑，内部设有25,000平方英尺的土著文化中心，但此文化中心的规模已缩小至10,000平方英尺，以便建造一座30层的混合用途塔楼，约有246,000平方英尺用于市场住宅，还有近4,000平方英尺的零售/餐饮空间。 申请中指出，土著文化中心的规模已缩小，因为该设施所处位置离每个原住民族保留地社区都相距较远，这限制了其独特项目的实用性。这个文化中心——现在其上方将建有一座住宅塔——仍计划取代1912年建造的Fairmont大楼，而该大楼将被拆除而不是迁移。 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 总体而言，Heather Lands的住房总数已从2022年获批的2,612套增加到新重划申请中的4,250套。这代表了增加了1,638套住房，增幅达到63%，超出Oakridge Park所设定的3,300套住房。   2022年的重划方案中包含了1,672套市场租赁公寓、540套社会住房、300套保障性市场租赁房和100套保障性混合收入租赁房。而新的重划提案拟建设2,937套按省政府的新型Affordable Housing Initiative (AHI)政策提供的低于市场价的租赁公寓、701套市场租赁公寓和612套社会住房。修订方案的单位设计中包含650套单间公寓、1,875套一居室公寓、1,091套两居室公寓和634套三居室公寓。 2024年9月，省政府宣布将向Heather Lands项目的原住民族拥有者提供6.72亿加元，用于建设数千个AHI低于市场价的租赁公寓，买方最初偿还购房价格的60%，而省政府则承担剩余的40%。而由省政府承担的40%将在买方出售AHI单位或自购日期满25年后进行偿还，以先到者为准。购买者在预售阶段需按初始市场购房价格的60%支付5%的首期定金。 租赁公寓与传统的自由产权公寓不同，因为它是一种时间有限的长期租赁，不包括土地价值。原住民希望永久拥有土地，因此选择租赁公寓作为各个项目唯一的拥有方式。   为了实现社会住房的组成部分，原住民将会在他们拥有的一块地上建设281套社会住房，并通过一个非营利性住房运营商来运营，并向温哥华市提供另一块地以无偿建造331套社会住房。 修订后的重划方案中提到，如果省政府的AHI资金被取消，项目的住房产权结构将为70%市场租赁公寓、20%社会住房和10%保障性市场租赁住房。   新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 需要指出的是，Heather Lands并非保留地；约十年前，这三家原住民族与联邦皇家公司加拿大土地公司（CLC）合作，购买了联邦政府拥有的Heather Lands和Jericho Lands地块。2025年，CLC将Heather Lands南部的权益出售给了MST合伙人原住民族实体，后者又与Aquilini Development建立了合作。与NHL温哥华加人队的地产开发公司共同参与，该项目的实施实体称为“MSTA合作伙伴”。 CLC仍然参与该项目，特别是帮助引导新的重划申请以获得批准。GBL建筑师事务所是主要设计公司。之前的警察总部大楼的拆迁工作于2024年开始。   该项目的公共利益包括一个4.4英亩的中央公共公园和一个15,100平方英尺的托儿设施，可以容纳多达125名儿童，比之前设想的可容纳74名儿童的12,000平方英尺托儿设施要大。此外，地块西南角的1英亩土地仍将保留给法语学校委员会，建设一所新的替代性扩建51,000平方英尺的法语公立小学。 修订版保留了63,000平方英尺的零售/餐饮空间，但之前计划的63,000平方英尺的办公空间已被取消。 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 建筑总面积将达到342万平方英尺，较之前的概念增加了263万平方英尺，这代表着30%的建筑面积增长。地下面积将提供合计3,557个车辆停车位，较之前的方案增加了1,703个停车位。 该项目将分五个阶段建设，首阶段将在东南部分进行，然后是面向西37街的西南分区。最后两个阶段将在面向西33街的北部区域进行。   作为获得密度和用地的条件，修订后的项目将向市政府提供至少约1.12亿加元的建筑开发费用，以及580万加元的公共艺术贡献，这将在项目现场通过设置土著公共艺术作品实现。 2024年10月1日，Heather Lands项目建设现场 2024年10月1日，Heather Lands项目建设现场 根据之前的重划批准条件，原住民已经向市政当局提供了1,300万加元的现金社区设施贡献（CAC），以改善Heather Lands区域内及周边的公共交通基础设施。 该项目被视为以交通为导向的发展；Heather Lands的东南角距离SkyTrain奥克里奇-41街站步行10分钟，目前该站正在进行主要能力扩展，作为奥克里奇公园项目的一部分。该物业的北侧距离SkyTrain金爱德华站步行只需15分钟。 此外，还有可能建设一个能够直接服务于新的高密度住宅区和艾尔朱丽女王公园的站点。加拿大线在西33街与Cambie街交叉口附近的地下段设计能够容纳新增的地铁站。然而，由于建设成本巨大，以及对该段繁忙的SkyTrain线路的列车服务产生影响，导致这样的地铁填充站建设极不可能。 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025

温哥华一群租户近日表示，他们因参与一个私人Facebook租户群组而被威胁驱逐，目前正联合起来反击房东的行为。 据CBC新闻报道，这些租户居住在温东Kootenay街的 The Yarrow公寓大楼。他们称，上个月楼内多户住户的门上被张贴了一封来自管理公司 Realstar Group 的信件。 信件开头以全大写粗体写着：“警告：违反租赁协议（WARNING BREACH OF TENANCY AGREEMENT）”。 信中写道，住户因参与名为“Yarrow Residential Hub”的私人Facebook群组而收到这封信。信件声称，群内分享私人对话内容、鼓励其他租户提出投诉等行为“严重干扰了物业管理”，并“违反了租赁协议及《住宅租赁法》”。   信件还暗示群内部分评论可能构成“诽谤（libel）”，并警告：“若再有类似行为或违反租约，将终止租赁关系”。   房东撤回指控并道歉 Realstar是一家总部位于多伦多的私人房地产投资与管理公司，官网显示其资产规模超过90亿加元。 CBC新闻采访了三位住户，他们均表示担忧，但拒绝录音采访。一名租户称自己收到信后“感到震惊”，并表示群组管理员“深感不安”——他们怀疑房东是如何得知部分匿名成员的身份。 Realstar最初拒绝接受采访，仅通过电邮声明称公司“重视住户反馈，正在仔细审查此事”。 声明写道：“我们理解，9月19日发出的信件可能让部分住户感到不安。我们希望在维护员工安全的同时，与住户保持开放、尊重的沟通”。 但在本周三（10月29日）公司再次发出的声明中，Realstar正式向租户道歉，并撤回此前的指控。 声明写道：“我们明确表示，租户并未违反《住宅租赁法》。住户完全有权彼此沟通、分享居住体验及讨论与住房相关的事宜”。 租户联合回应：拒绝恐吓 在公司道歉前，10名住户以“Yarrow关注租户小组（Concerned Tenants of The Yarrow）”的名义联名致函Realstar，指责公司在9月19日信中的指控“毫无根据”。 信中写道：“这样的威胁令人焦虑，破坏了租户应有的信任与安全感”。 他们要求Realstar停止以“威胁或骚扰性语言”回复租户的服务请求，并停止“监视租户之间的交流，无论是线上还是线下”。 租户组织：明显的恐吓行为 温哥华租户联盟（Vancouver Tenants Union）的玛丽娅·贾瓦迪（Mariah Javadi）表示，这封信是一种恐吓手段。 “我们听过房东发出各种威胁，但这次非常明确——他们公开表示要报复仅仅因为租户彼此交流”。 法律专家：房东无权驱逐 BC省租户资源与咨询中心（TRAC）律师罗伯特·帕特森（Robert Patterson）认为，房东几乎不可能依据《住宅租赁法》提出驱逐。 他说，Realstar在信中所称的“租赁协议为保密文件”的说法并不成立，《住宅租赁法》并未禁止租户互相讨论问题或鼓励他人向房东提出服务请求。 “这封信更像是房东试图压制租户之间的沟通合作”。“事实上，当租户开始联合起来解决建筑内的问题时，一些房东反而会试图阻止这种合作”。 Facebook群组只是“邻里交流平台” “Yarrow Residential Hub”群组约有100名成员，早在Realstar于今年5月收购该大楼前就已存在。 一位住户表示，该群组主要用于邻里交流、分享居住资讯及出售闲置物品。CBC记者在获准访问该群组后，也证实内容以普通交流为主。 房东诉租客诽谤案增加 律师帕特森指出，房东以“诽谤”为由对租户采取法律行动的情况正在上升。 去年，温哥华另一处公寓的房东就曾起诉6名租户，指控他们在WhatsApp群组和抗议活动中诽谤。最终在租户获得公益律师协助后，该房东于今年6月撤回诉讼。 帕特森提醒，租户若要自保，应确保自己在公开交流中“事实准确”。“租户之间的合作是关键——通过共享信息，他们能更有效地了解情况并制定策略，维护自己的权益”。 贾瓦迪则补充说：“房东不能因为租户互相交流、建立群组而威胁驱逐。这正是我们鼓励所有租户团结行动的原因”。

大部分卑诗省居民支持对里士满原住民土地判决的上诉 据dailyhive报道，卑诗省最高法院最近的一项裁决，将科威臣部落的原住民土地权利置于 southeast Richmond 部分地区的私有财产所有权之上，引发了全省公众的不同意见，大多数居民担心这一决定可能会阻碍而非促进和解进程。   根据安格斯·里德研究院上周进行的一项调查结果，60%的卑诗省居民认为该裁决将损害原住民与省内其他群体之间的关系，而只有14%的人认为它会有所帮助。 这一裁决确认了科威臣对包括公有和私有土地的所有权利，引发了该地区土地权利主张中物业所有者的深刻担忧，涉及的不仅是住宅，还有重要的工业和商业企业、农田，以及由市政府和联邦政府拥有的重要地产。   本月早些时候，里士满市向大约150位受影响的物业所有者发出信件，警告称法官的裁决将对他们财产的所有权产生负面影响。 在本周早些时候市政府举行的一场激烈的公众信息会议上，700多名与会者听取了市政府官员的警告，认为此裁决将影响地产权益、物业价值以及业主申请再融资和获得保险的能力。一些地产所有者已经向市政府官员反映，这些负面影响正在发生在他们身上。 省和市政府以及穆斯奎姆印第安部落正在对2025年8月初由审判法官芭芭拉·杨做出的裁决提起上诉。公众似乎支持这一对法官裁决提出挑战的举动，61%的受访者认为上诉是正确的选择，而只有12%的人认为错误。其余27%的受访者不确定。 调查还发现，三分之二的受访者（67%）认为该裁决对私有财产权利的潜在影响“十分严重”，其中有54%的卑诗省新民主党（BC NDP）选民认为情况严重，88%的卑诗省保守党（BC Conservatives）选民同意这一观点，74%的物业所有者也持同样看法。   对上诉的支持超越了政治界限，但在卑诗省保守党选民中最为强烈，支持率达到80%。其次是物业所有者的支持率为70%，而BC NDP支持者的支持率为51%。 法律专家，包括为里士满市工作的专家警告，如果推翻法官裁决的过程不成功，这可能会花费数年时间，最终达到卑诗省和加拿大的最高法院，这可能会为省内其他200万个私有产权的房产，及其他有原住民土地索赔的地区设置令人担忧的先例。越来越多的人担心这将极大影响经济，抑制投资，并影响政府的收入以支持公共服务。 更大范围来看，66%的物业所有者认为该裁决偏向科威臣部落妨碍了与原住民的和解努力，而非物业所有者中这一比例为48%。   除了法院裁决本身，调查还突显了公众对省政府处理和解问题的广泛不安。超过四成（44%）的人认为总理大卫·埃比的政府“过于专注”于和解，而27%的人认为他“给予了适当的关注”，只有13%的人认为BC NDP政府对这一问题关注不足。在BC NDP选民中，44%的人认为该党对原住民关系的关注适当，但近三分之二（72%）的保守党支持者则表示埃比对此问题过于关注。 这些情绪呼应了之前关于省政府先前提议的土地法 controversial 变更的辩论，批评者认为这给了原住民对皇冠土地的否决权，以及最近的海达圭岛（Haida Gwaii）产权协议。这些历史性的行动显露出关于和解应该如何进行的巨大分歧。   科威臣部落案例引起了公众的关注：52%的卑诗省居民表示他们在密切关注此事，其中包括59%的物业所有者，64%的过去支持保守党的选民，和48%的过去支持BC NDP的选民。高水平的参与反映了这一问题的敏感性以及其在卑诗省的财产权和治理上的潜在影响。 迄今为止，约翰·鲁斯塔德领导的BC保守党对总理大卫·埃比政府在此案件中处理私人财产权的问题表示强烈批评，呼吁暂时停止与原住民的谈判。与此同时，BC NDP在公众场合表现得更加审慎，但承认该问题的严重性。   该调查于2025年10月23日至25日进行，涉及在卑诗省的1,044名成年加拿大人的随机样本，误差范围为正负3%，置信度为95%。