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加国单亲妈收入全租房离婚还同住

随着全加国各地的租房需求超过供应，不少人陷入困境，有些人不得不放弃食物和衣服等基本需求，把收入的 100% 用来支付房租，有些只能和父母住在一起，甚至离婚后还不得和前任住在一起，这就是加拿大的真实现状。 CBC News 最近对加拿大最大城市 1,000 多个社区进行的分析发现，只有不到 1% 的租房是空置的，并且对大多数加拿大租房者来说是负担得起的。根据CBC的报道，住在安大略省金斯顿的单亲妈妈、47岁凯伦·查姆伯里 (Karen Charmbury) ，把自己 100% 的收入都用于房租。离婚后，凯伦不得不卖掉自己的房子，现在每月支付 2,679 元，在同一街区租一套三居室联排别墅，因为她不希望她的孩子，一个十几岁的男孩和一个十几岁的女孩，转学或共用一间卧室。所以，她一直用子女抚养费帮助支付账单，她的母亲帮助她购买杂货，她的朋友给她旧衣服。她说她因为压力太大几乎无法入睡。凯伦全职从事行政工作，她还想寻找一份夜班工作，虽在现状很艰难，但她表示：“愿意为孩子们做任何事情。”37 岁的纳撒尼尔·佩尔克曼 (Nathaniel Pelkman) 住在BC省阿伯茨福德，他说，他和前妻离婚后还不得不一起生活了近两年，因为他们负担不起分居费用。即便如此，他们去年因为房东要搬回来居住不得不搬家。佩克曼告诉CBC：“虽然我和前妻现在可以住在不同的住所，但要解决缺乏稳定性的问题并不容易。”“对于租房者来说，未来无疑是黯淡的，即使对于那些生活和职业似乎相对稳定的人来说也是如此。”他说：“我不知道该怎么办”。为了计算加拿大租赁危机的严重程度，CBC News 将 2021 年人口普查数据和加拿大抵押贷款和住房公司 2023 年 10 月进行的租赁市场调查的最新结果结合起来。 CBC 根据租房成本和水电费占家庭总收入 30% 以下（普遍同意的“规则”）计算负担能力，使用租房家庭收入中位数 64,108 元，相当于每月在租金和水电费上花费约 1,600 元。对于单身人士来说，情况更糟，个人收入中位数为 45,069 元，这意味着每月可负担的房租和水电费约为 1,125 元。住在多伦多的史蒂芬·法苏格巴 (Stephen Fasugba) 表示，在原来房东卖掉了他以前的公寓后，他需要支付 2,450 元的租金，而他必须尽快找到其他房子。现在，随着新房东不断提高租金，这位67 岁的出租车司机的收入远远不够他的开支。法苏格巴告诉CBC:“到月底我什么都赚不到，我只有赤字。” 为了降低成本，他说他每天只吃一顿饭。他退出了健身房，因为他有起搏器并试图保持活动。尽管如此，他还是拖欠了两个月的房租，并表示他别无选择。他泪流满面地说道：“我不知道该怎么办，我很无助。” Royal LePage 的一份新报告显示，大多数加拿大租房者实际上将其净收入的 30% 以上用于租金。其中，16% 的加拿大租房者表示，他们一半以上的收入都用于租房。 BC 省租金占净收入 50% 或以上的比例最高（25%）和加拿大大西洋地区（24%）。在安大略省，18%的接受调查的租房者表示，他们的租金成本占其收入的一半以上。阿尔伯塔省的这一比例为 17%。 39 岁的卡利·麦凯 (Kaleigh MacKay) 表示，她已经完全放弃支付温哥华的租房，目前她和母亲住在那里。她作为客户服务代表每周工作 32 小时，并表示一套一居室公寓的费用将占她收入的 100%。她希望转为全职工作，但表示即便如此，她也需要把收入的 70% 以上用于房租。因此，她决定恢复立陶宛公民身份和护照并搬到欧洲，这样生活会更便宜，在那里她可以买得起一室公寓，即使汇率是欧元。麦凯说：“我觉得我在加拿大没有未来。” 在加拿大东岸，亚历克斯·麦克唐纳也是和母亲住在一起。 32 岁的麦克唐纳来自哈利法克斯，是一名全职医疗保健管理员，她将她的工作是“一份不错的政府工作，有福利和养老金”。她的母亲是一名高级公务员。但据 Rentals.ca 称，当哈利法克斯的平均租金为每月 2,210 元时，他们俩都无力独自生活。麦克唐纳说，租金“令人难以置信”。当她的父母分居时，麦克唐纳的母亲不得不申请第二笔抵押贷款，并且需要出租一个房间来帮助支付费用。而麦克唐纳在过去的五年里一直和母亲住在一起。她表示，和母亲一起住绝对是出于经济需要，但没想到持续这么长的时间。

2年前
最新数据：5月新公寓销售惨崩！惨跌超75% 库存暴增

根据多伦多星报报道，从去年开始，多伦多地区这个一向炙手可热的房地产市场，也感受到行业寒冬的影响，越来越多的新房陷入销售低迷。图源：51网记者房价居高不下，借贷成本上升，令潜在买家望而却步，新屋销售较去年下降71%。一份来自Altus集团分析师，和Building Industry and Land Development Association（BILD，代表大多伦多地区的建筑商和翻建商）的新报告显示，5月份多伦多地区的新房销售量为936套，包括539套共管公寓和397套独立式住宅。对于新公寓而言，与2023年5月相比，销量下降了75%，这是数据中最明显的变化。另外根据数据显示，包括独立式住宅、半独立式住宅和镇屋在内的新住宅销量同比下降65%。 BILD执行官Justin Sherwood说：“我们非常担心。我们现在每天都从我们的会员那里听到，销售没有任何进展。”他警告说，当新房和预售房销售低迷时，新的在建项目可能会陷入停滞，从而导致未来几年上市的房屋数量减少。但同时又由于预计国内需求将增长，产生的结果就是可能会进一步推高房价。 Sherwood说：“在一年或一年半的时间里，你将看到价格上涨和更少的选择。” 目前，他们的报告显示新房库存仍在上升，5月份市场上的新房增加了20,427套，其中16,845套共管公寓和3,582套独户住宅。以最近的销售速度来看，估计库存可以维持14.5个月。但Sherwood说，市场正开始发生变化，他预计未来会有更大的变化。他说：“我们已经开始看到房屋开工率放缓，这还将急剧加速。” 眼下，新买家被拒之门外，是房地产市场的最新发展。多年来，房地产市场让买家和租房者都感到沮丧，竞争推高的房价超出了普通家庭的承受能力。 Altus和BILD的报告指出，与去年相比，新建房屋的价格略有放缓，新公寓的售价下降了5%，新独栋住宅的售价下降了7%。但他们自己的基准价格仍然表明，新公寓的价格仍然超过100万元，新独栋住宅的价格约为160万元。在这样的价格下，一套共管公寓需要一个家庭储蓄大约20万元，才能支付20%的首付款。而通过固定抵押贷款协议，一个家庭每月可能需要支付大约5000元或更多。对于独栋住宅的基准价，仅20%的首付就将超过32万元，外加每月数千元的持有成本。今年春天，《星报》对过去四年的持有成本进行了分析，发现尽管房价已经从疫情高峰期回落，但在多伦多地区买房的成本却越来越高——尤其是浮动利率抵押贷款持有人，他们每月的支出增加了30%左右。尽管加拿大央行最近将利率从5%下调至4.75%，但业内人士表示，这对多伦多各地的销售活动几乎没有影响。据《星报》Clarrie Feinstein报道，一些卖家继续将房价定在高于市场价值的水平，希望降息会为刺激正在观望的潜在买家。当被问及多伦多地区仍然高居不下的房屋所有权价格时，Sherwood认为，除非采取重大干预措施，否则房价不太可能大幅下跌。即使加拿大央行继续大幅下调基准利率，降低抵押贷款的持有成本。但他担心，房地产市场已经过度被抑制，会在未来几年产生持久的连锁反应——限制新供应，从而减轻竞争压力并防止销售价格进一步上涨。

2年前
大温人疯涌迁居这小城！离温哥华仅百里人口爆增

随着大温生活成本及房价的高企，离温哥华车程约两小时的菲沙河谷小城奇利瓦克 (Chilliwack) 吸引了很多寻求更实惠生活方式的家庭，但市长表示，城市正在蓬勃发展，但人口的增长也伴随着土地、基础设施和学校的压力 (奇利瓦克市政府)希拉里·福廷 (Hillary Fortin) 正在奇利瓦克的新家整理儿子的故事书，她的两只腊肠犬在硬木地板上扑腾作响。根据CBC的报道，在大温地区生活了 30 年的这位特许专业会计师表示，她从未想过自己和丈夫最终会生活在位于温哥华以东约 100 公里的菲沙河谷市，该市以其农业遗产和古朴的乡村氛围而闻名。她说：“我一直想，哦，那是一个小镇，机会很少，” 但在 2023 年生下第一个孩子后，他们的生活优先事项发生了变化。 34 岁的希拉里·福廷是大批人离开大城市，前往奇利瓦克过上更安静、更实惠的生活的人之一。据加拿大统计局称。从 2016 年到 2021 年，奇利瓦克是加拿大人口普查增长第二快的大都市区，仅次于基洛纳，增长率为 12.1%。根据该市网站的数据，奇利瓦克的人口预计到 2035 年将增至 132,000 人，较 2021 年人口普查的 93,000 人增加 40% 以上。专家表示，高昂的生活成本，尤其是难以负担的住房，使得菲沙河谷等中型城市比温哥华等城市中心更受欢迎。奇利瓦克市的人口统计资料显示，2010年之前，来自 BC 省的人们人口比例占该市人口增长的25%。2019年至2022年间，这一比例已增至50%以上。自 2011 年以来，该市三分之二的人口增长可归因于 30-39 岁和 60-79 岁的年龄段。19 岁以下居民的同时增加表明，许多年轻收入者都带着孩子迁居这里。这种增长给当地带来了挑战，包括更高的地税、交通量增加以及住房需求增加带来的土地压力。但许多新老当地人都表示，这是值得的，因为经济适用房和复兴的景点是推动奇利瓦克繁荣的关键因素。房地产经纪人、奇利瓦克的终身居民莎拉·图普 (Sarah Toop) 表示，除了多样化的住房外，还有新的商店和方便的户外休闲场所。和家人于 1873 年以奶农身份定居在该地区的图普说：“这个小镇比我小时候有趣多了。”她称在 13 年的房地产职业生涯中，她进行了 1,500 多次销售，其中约 700 次发生在过去三年。她指奇利瓦克的人口正在爆炸式增长。希拉里·福廷表示，她和建筑经理丈夫最初考虑在高贵林或新西敏购买联排别墅。最终，搬到奇利瓦克让他们买上一套五居室的房子，带有第二套房和后院。福廷说：“你可以花同样的钱在这住上更大面积的房子。”根据 Houseful 房地产网站的数据，2024 年 5 月，奇利瓦克的单户住宅中位价为 945,940 元，而高贵林的单户住宅中位价为 1,546,144 元。在家人的首付支持下，这对夫妇之前在温哥华租了两居室或三居室公寓（有时与室友一起），现在奇利瓦克有了自己的房产。福廷指当地日托费用是温哥华的一半，而菲沙河谷的汽油也更便宜。希拉里·福廷说考虑到她的父母在 90 年代不得不离开菲沙河谷地区，以便在大温地区抚养她，现在她有更多的机会，反而选择回到奇利瓦克，也让她的家人和朋友感到惊讶。但福廷说，“这里对我们这个年龄段的人来说有机会。我们不需要呆在城市里。”她说她还在奇利瓦克找到了更大的社区意识。在这座城市新近焕发活力的市中心街区 1881 区，这里有一种历史悠久的欧洲乡村氛围，有餐厅、商店、办公室和公寓，奇利瓦克与妈妈们和企业家建立了联系，最终开设了一家快闪店，销售当地制造的产品。希拉里·福廷承认居住在奇利瓦克，代价是通勤时间更长。她的丈夫经常在本拿比工作，当她需要工作时，只能采用混合工作时间表，有时候她要通勤到温哥华。人口增长的烦恼奇利瓦克市长肯·波波夫的办公室，墙上贴满了新开发项目的效果图，他说他的城市正在蓬勃发展——从新的红牛总部、污水处理厂扩建、购物中心的新扩建，到更多公寓的涌现。但他也指出了一些持续存在的挑战，包括该市 67% 的土地属于 BC 省农业土地储备的一部分，限制了新住宅和工业的空间，因此需要建造更多公寓。鉴于最近全省范围内的立法推动了住房密度的提高，市长抱怨奇利瓦克不再被允许就符合该市 2040 年官方社区规划的住宅开发重新分区申请举行公开听证会，并批评省府的“一刀切”。本月早些时候的一份声明称，市议会“不情愿地批准”了章程修正案，允许在划为独立式和复式住房的房产上建造三到四个单元。该市还表示，需要更多资金来扩大交通，而增加学校容量可能成为未来的一个问题。地税上涨 7.32%不过，尽管奇利瓦克的地税到 2024 年将上涨 7.32%，这是几十年来的最高涨幅，部分原因是通货膨胀和基础设施项目，但它的代表性住宅的平均地税仍然是 BC 省 19 个地区中最低的。根据省级数据，2023 年 12 月向市议会提交的图表显示了每个社区类似代表性住宅为城市服务征收的地税水平。市长承认，由于这里全是农业用地，奇利瓦克可能是“一个臭气熏天的小镇——也被很多人抱怨。”

2年前
给$2万补贴都不肯搬！加拿大女租客闹了五年终于...

加拿大一名女租客当5年“钉子户”的事情最近终于有了结果。蒙特利尔租户Carla White，现在终于统一搬出住了11年的公寓。这里将被开发商大规模重建，之前她一直不肯搬家，因为她认为自己目前支付$400的月租，以后再也找不到这么便宜的居住空间。据CBC报道， 11 年来，White一直住在繁华的 Ste-Catherine街。她的公寓位于 Da Giovanni 餐厅所在的大楼后面。是一间小型一居室公寓。她在那里住了很长时间，由于加拿大对涨房租有苛刻的限制，所以目前她的房租只有每月 $400，这不是她愿意轻易放弃的。她在 2019 年收到了第一份驱逐通知，而她和开发商的斗争就是从那时开始的。White说，这场斗争简直就是一场噩梦，但现在她总算松了一口气，很感激终于达成了协议。 “也许我终于可以平静下来，拥有一个安全舒适的住所，”她说。“这个要求过分吗？” 地产开发商 Mondev 的高级合伙人David Owen说，White在她住的地方住了十多年，她担心能否以同样低廉的价格找到新的出处。 “她是一个非常勇敢、坚强的女人，”Owen说。“她在为自己的权利而战，我们尊重她的权利。” Owen说，他的公司开出的报价比省租赁委员会的要求高得多，给她一笔 $20,000 的一次性补贴，还向她提供了 Mondev 另一栋大楼里的一套公寓，但White一开始拒绝了。他说，“租金也很低，我认为这对每个人来说都是双赢的。” 开发商 Mondev 想拆除White住了近 11 年的大楼。但她担心自己找不到另一套经济适用房。尽管有租户坚持留下，但蒙特利尔仍向开发商颁发了拆迁许可证。 White甚至找了一名律师 Manuel Johnson代表她和开发商进行“斗争”。但随着她现在的公寓在今年春天终于被批准拆除，她现在刚刚同意拿补贴并搬进 Mondev 附近的一栋新楼里。律师Johnson表示，他很满意他的客户能够以能负担得起的价格搬家。虽然她获得了一笔 $20,000 的一次性付款，但他说，考虑到当今加拿大的住房市场，这笔钱不足以支付长期租金。 Johnson还说，如果法律明确，并且法律强制为因拆迁而被驱逐的人重新安置，谈判就不会花费这么长时间。他还建议要修改法律更多地保护像White这样的租户。 “她能够找到律师代表她并进行反击，但这种情况很少见，”Johnson说，并指出许多人最终无家可归。“我们需要保护所有租户。” 开发商表示，该项目包括拆除现有建筑物，然后在第一阶段建造一座 16 层高的公寓大楼，共有 176 个单元。到最后阶段，相邻的建筑物将被更多的塔楼取代，总共建造 700 个单元。 Owen表示，其中 10% 到 20% 将是经济适用房。住房倡导组织FAPRU的社区组织者Catherine Lussier表示，加拿大需要更多社会住房和低收入住房。她表示，她的组织希望蒙特利尔通过不允许开发商选择购买社会住房要求来使该条例更加严格。她说，“对我们来说，这是蒙特利尔现在需要改变的主要问题，现在住房危机严重，建筑商不应该再有这种可能把人们赶出社区，让他们无处可去。” 会哭的孩子有奶喝。在加拿大，会“闹”的租客有房住。新闻素材来源： https://www.cbc.ca/news/canada/montreal/montreal-tenant-settles-apartment-1.7246606

2年前
加拿大首置族三成靠父母！平均获赞助这个数

加拿大帝国商银(CIBC)发表的最新研究显示，越来越多的加拿大人在家人的帮助下购买了他们的第一套房子，而且他们获得的资金比几年前要多得多。报告指出：「购房者依靠父母的财富转移来购买房屋，正在成为加拿大的常态。」数据显示，2024年迄今为止，31%的首次购屋者获得了家庭成员的经济援助，而2015年全年这一比例为20%。他们收到的平均金额升至115,000元，比2019年的水平增加了73%。报告发现，「考虑到疫情期间房价飙升，尽管房价下跌，但赠与金额大幅上涨并在近期有所增加也就不足为奇了。」赠与金额与房价有很强的相关性，但自2021年发生疫情以来，赠与数目持续增加，而房价却在下降。「赠与金额的增加可能是由于父母缩小住房规模，并在出售主要住宅后从高房价中获益而来的。」该份研究也指出，「搬进更大房子的人」也从家人的赠与中受益，其中只有12%的人得到家人的帮助，但这些得到资助的人获得的金额更多，平均约为167,000元。安省和卑诗省的首次置业者比全国其它地区更依赖赠与，这两个省都有36%的人获得了家庭帮助。卑诗收到家人赠与的买家平均获得204,000元，而安省人则获得128,000元。 CIBC表示，这反映出西岸的房屋更加昂贵。 (图：加通社资料图片)

2年前

楼市泡沫重现？成也楼市，败也楼市。房地产行业占美国GDP的18%左右，对美国经济至关重要。楼市不但是重要的抵押品，影响企业信贷，同时作为家户财富的重要组成部分，房屋的价格直接影响着家户的抵押借贷能力，影响着家户的消费意愿，从而直接影响美国经济增长并进一步影响未来就业，收入，以及消费。尽管美国加息周期已经在路上，缩表也近在眼前，但市场仍然对美国经济的前景存在很大分歧，对其货币政策的走势也有很大分歧，其中一个重要着眼点是对楼市的前景看不透。2016年初我们曾经对美国楼市有详细的分析，当时认为美国楼市还有很大空间，现在看来，我们的判断非常准确。那么，站在当下时点上，在楼市已经接近危机前高点的情况下，美国楼市是春红褪去，还是春去夏来呢？楼价重回危机高点 2012年是美国房地产市场复苏的拐点，随后迎来了连续6年的繁荣。OFHEO（联邦住房监督办公室）指数和Corelogic房价指数变动幅度虽略有不同，但均表明美国地产价格自2012年低点已持续回升超过37%（图1），已经接近或超过历史最高位置。全美各区域跟随本轮房价的复苏，波动虽有差异，整体的趋势却非常相近（图2）。其中，西部地区波动幅度较大，次债危机时降幅最大，迅速回暖后稳步上升。东北部震荡最为剧烈，但回升势头也最为明显。中西部和南部相对美国整体来说波动较小，2012年后的上涨趋势最为明显，但近期稍有疲弱。美国楼价重新回到了历史高位，市场也开始担心美国房地产发展是否又开始催生了泡沫。房贷风险无虞去年一季度我们就判断，美国房地产行业整体风险较低，如今我们仍然维持同样的判断。虽然经过6年的持续增长，房价已触及金融危机前水平，OFHEO房价指数甚至已超过危机前最高点9%以上。人们开始担心房价上涨的背后是否隐藏着泡沫。然而杠杆率、购买力、金融信贷条件以及违约率四个方面的指标都显示美国房地产市场短时间重演信贷危机的可能性很低。首先，与上轮次债危机不同，本轮楼市总值上涨依靠资产净值增加，而非杠杆驱动。不同于2000年至2006年的房屋贷款和资产净值同时快速增长，2011年末，美楼市资产总值进入增长通道，资产净值从2011年开始大幅上升，而房贷余额自2007年开始下滑后稳定于相对净值较低的位置（图3）。因此本轮楼市总值增长主要是由房屋净值上升驱动。房贷占大头的居民杠杆率下降至2000年以来的最低位（图4），正说明美楼市杠杆率下降，地产泡沫风险较低。其次，家庭购买力超平均房价[1]，显示美国楼市信贷泡沫特征较弱。当房地产投机属性远超居住属性时，一个重要的特征就是房屋价格往往超过人们的支付水平。2004-2007次债危机前后就是地产信贷泡沫膨胀的典型，当时房屋出售中间价格就远高于可支付中间价。人们借助杠杆而非固定收入来为购买房产融资，这使房屋价格高于实际支付能力。然而随着房价的回落，自2009年以来，人们中间收入增长开始赶超房价增长（图5）。房屋的可支付中间价格开始高于房屋出售中间价格，显示了房产市场价格上涨中泡沫风险较低。同时也反映了次债危机之后银行对房地产行业惜贷，人们购房意愿较低。不过随着房价上升，房屋可支付中间价格与房屋出售价格出现了小幅收窄的迹象。按照历史经验，这两者价格应当相对接近，整体来看房价未来仍然有上升的支撑。2017年以来，随着全球近经济的复苏，银行系统的借贷限制逐渐放宽，美国成屋销售率也在7月迎来首度上升，人们购房信心持续上涨，预计房屋的购买力与房价水平会在未来基本相当，这也预示着美国楼市价格仍然具有上涨的空间。 [1]使用census家户中间收入数据以及30年期房贷利率按照28%收入支付房贷计算中间可支付房屋价格——”Housing Finance at a Glance: A Monthly Chartbook”, Urban Insitute, March 2016. 最后，金融监管把关，严格的贷款信用条件也限制了美国楼市信贷风险的累积。次债危机之后，美国政府强化了金融监管，颁布了《金融监管改革法案》，新成立了金融稳定监管委员会，以及消费者金融保护局，并且颁布了更趋严格的宏观审慎法令法规。这些政策进一步降低了美国房地产体系的系统风险。2009以后年银行房贷信用条件要求变得更为审慎严格，即使2016年开始由于市场向好，银行放宽信贷有求，房贷要求仍然高于信贷危机前水平，比如2017年平均批准房贷的信用分数为720，依然高于次债前的716分（图6），并且2017年7月份批准房贷的平均信用分数还环比略有上调。严格的贷款信用条件有利于降低美房贷市场的系统风险。因此并不意外，当下我们观察到房市违约率远低于危机前水平。由于失业率下降，工资上升，房价回暖，以及房贷市场的严格监管，房地产市场止赎违约现象大幅下降，丧失住房赎回权数量已低于次债危机前水平（图7），而新增房贷断供比例在不同等级贷款层级中虽有波动但整体下降至历史较低水平（图8）。低违约率有助于银行恢复信心，放宽贷款要求，从而推动需求拉高房价，进一步降低违约率，引导美国房地产市场进入“价格涨—信用涨—价格涨”的正反馈通道中。释放新需求需求厚积薄发去年首季，我们认为美国楼市正在累积巨大的需求，今年更多的证据显示美国房地产市场需求已经开始逐渐释放。首先，美国劳动力市场稳定向好发展，提振购房需求。自2010年以来，美国劳动力市场失业率持续下降，2017年9月为4.2%，已降至次债危机前的最低水平。失业率稳定下降的同时，劳动参与率出现了上升的趋势。自2015年9月现低点62.4%之后，劳动参与率一直保持稳中向好的势头，近期稳定在63%左右（图9）。失业率和劳动参与率的指标共同向好发展，显示出美国劳动力市场还处于强劲上升通道中。随着就业市场改善，工资水平也逐步上升。2015年起，美国的名义时薪的同比增速出现明显的上升趋势，由原来2%左右的增速水平，上涨至2017年年初的2.8%（图10）。虽然近几个月增速有所回落，但仍然保持在2.5%左右（9月部分因为飓风原因为2.9%）。工资的环比增速也已经连续31个月保持正增长。名义工资的上涨推升了居民（特别是房屋初次购买者）的购买力，为房地产市场需求端注入新动能。其次，近期美国房贷利率仍保持低位，但美联储的加息已经在路上，预期利率环境反转情绪越发浓厚，将加速需求潜能的释放。从2000年起房贷利率水平持续走低，2013年降至历史性低点之后一直维持在低位（图11）。较低的房贷利率对有购房需求的居民而言充满了诱惑——随着工资水平的上行和整体经济环境的改善，加上美联储上调利率的预期开始变得越发浓厚，人们更想把握住处在历史性低位水平的利率机会购房。需求的释放在房屋的空置率数据中也得到了体现。次债危机之后随着经济转暖，此前和父母居住在一起的年轻人开始搬出来独立居住，成为了地产市场需求端的重要力量。但是最开始，受制于严格的信用记录要求，他们当中的很大一部分人转向了出租房市场。从2009年下半年开始，出租空置率明显下降，从10%以上水平，降至2016年的7%以下水平，2017年以来维持在7%左右。不同于出租房空置率短期内略有上升的趋势，住房空置率却持续下降，2017年第二季度降至1.5%，追平2000年以来的最低水平。这主要是由于经济转好，一部分租房的人开始转向购房市场，带动房屋空置率持续减小。租售价格比的先升后降，也反映了住房市场较租房市场热度上升（图12）。事实上，房贷获准的信用条件自2013年起已有所下降（图11），从房屋空置率下降的事实我们可以看到，市场上的需求潜能正处于逐步被刺激和释放的进程中。 “千禧一代”成为带动美国自有住房率上升的中坚力量。美国的自有住房率自2007起出现大幅下滑，2016年中降至历史最低点62.9%之后开始出现反弹，2017年第二季度已回升至63.7%的水平（图13）。次债危机之后自有住房率迟迟不升，主要是受到“千禧一代”的影响。年龄分布在17-34岁之间的千禧一代，人口总数达到7450万，其中20-34岁的千禧一族占到美国人口总数的20.8%（图14）。他们接替婴儿潮一代，成为市场的主要力量。千禧一代逐步进入买房市场，起初受制于经济危机后相对严格的信贷条件、学贷负担、低收入等因素，他们的购房速度赶不上家户形成的速度，导致千禧一族的自有住房率逐年降低。但随着工资的提高，经济环境的改善，他们的购房需求开始体现为行动上，千禧一代购房占总购房的比例逐年提高，2013年为28%，2014年为31%，2015年为32%，2016年为35%（图15）。美国银行2017年4月份的一份调查报告《Bank of America Homebuyer Insights Report》显示，千禧一代有86%都认为拥有房产实际上比租赁房产更划算，这意味着很多年轻人对于拥有房产兴趣极高。未来随着千禧一代的工资水平上升，他们将有更多能力去实现购房意愿，并引领美国自有住房率回升。海外买家热情依旧海外买家撑起一片天，投资总额持续增长。近几年海外买家在美国房地产市场的购房总额已经占到了销售总额的8%左右，并且在2017年3月底之前的12个月比上年同期上涨了49%，达到了1530亿美元（图16）。尽管有很多政策方面的限制对海外买家购房有所阻碍，但海外买家的投资热情依旧，支撑着房产投资总额的数据持续向上。美国之外的华人买家在美购房金额近几年已远超来自加拿大、印度、墨西哥和英国的买家，稳居“第一大海外买家”的宝座（图17）。海外买家一般瞄准市场上的高端住房，根据美国房地产经纪人协会2017年的《美国住宅房产海外买家报告》，外国买家在美国购买房产的均价为53.7万美元，远超美国27.8万美元的平均水准。并且海外买家对购买地具有针对性（比如纽约，洛杉矶，旧金山等），因此对特定购买地的高端市场起到了支撑作用。随着美国经济好转，进入加息周期，海外买家的热情还将持续，对美国房产的需求或将进一步增加。这也将支撑美国楼市的价格进一步增长。供给不足建筑业劳动力缺口问题仍然存在建筑业时薪与就业继续维持好转局面。2012年以来，建筑行业的强需求、弱供给，造成了劳动力市场的不均衡，工人工资增速出现上升趋势，自2012年最低点的0.16%，逐步上升至2016年9月的3.51%，短期增速虽有所回落，但不改上行趋势（图18）。建筑行业当月新增就业人数在次债危机之后也稳步回升，已经连续11个月保持新增就业人数正增长（图19）。中长期来看，建筑行业就业人数将逐步提升至使劳动力市场达到新的均衡状态。但建筑业仍有近70万就业缺口，技术岗位缺口最大。最近几年，建筑业就业有了明显的增长。但是建筑业从业人数仍低于危机前水平，与危机前比仍有近70万人的缺口（图20）。由于建筑行业中老员工回岗率较低且新员工培训需要时间，在上一轮危机中丢失的工作岗位难以在短时间内得到补充，因此从2016年开始美国的PMI调查中都出现较多次，建筑业雇主无法雇佣到合格员工的困扰。无论是从业工人的缺口，还是技术工人的短缺，一定程度上都降低了房屋的供给。中低房型开工许可被人为压低中低端新屋供给仍受到限制。社区为了维持自身的房价，不希望在社区里新建低端房屋，因此对新开工住房的许可往往偏向中高端房型，导致社区对中低端房型的许可数量始终处于偏低的状态。千禧一代的消费能力决定了他们的需求很大部分属于中低端住屋，但是美国社区的偏好，限制了需求较高的中低端房屋的供给，使得低端房屋的供需差短期内无法得到弥合。由于开工许可限制，已获批的新建私人住宅数仍低于危机前水平（图21）。同时，新屋供给不足也体现在了一些其他的方面。比如，新屋销售量同比要快于成屋销售的趋势在短期内成为了美国房地产市场的一个特征(图22)。次债危机期间私人房屋交易中新屋成屋销售比例从18%下降到了8%（图23），这也说明新屋供给仍然相对落后。2017年开始虽然新屋成屋销售比例现已上升到了11%左右，但是仍远低于危机前17%左右的水平。成屋库存处于低位成屋过剩库存得到消耗。库存月数的下降说明库存过剩缓冲区已经消失（图24）。自有住房率的上升，说明千禧一代地产需求已经开始释放，低库存显示新房的供给速度无法跟上需求的节奏，这对短期美国楼市的价格增长也起到了支撑作用。美国楼市仍有投资空间供给限制和需求扩大并存，美房价仍有增长空间。从供给上看，建筑业劳动力补齐需要时间，许可证颁发速度仍然受限。而美国的购房需求潜能正随着经济好转而逐渐释放。两者相结合，意味着房价仍有上涨空间。美国房价增长率在过去几年里一直维持在5%左右（图25）。主要风险点复苏的结构性问题本土需求推高中低端地产价格，住房支付能力有结构性忧虑。第一类是50岁以上的人群，另一类是20-34岁的千禧一代。50岁以上的人群需求多来自于新建家户而非更新房产，并且由于年纪等人口特征，其需求偏向于中低房型。而20-34岁的千禧一代，大多属于初次购房，购买力相对有限，因此即便需求爆发未来亦偏向于中低房型。因此总体来看美国本土的需求更集中于中低端房产，然而许多社区不愿意批准低端房屋建设以防降低总体房屋售价。所以中低端房产价格上涨或更快。另外，2015年售价为20万美元左右的房屋平均贷款额占房价比为90%左右，达到2000年以来的最高值，而高端房屋平均贷款占房价比以降至75%左右，低于2005年80%左右的水平。这一状况至2016年底仍然存在。这表明中低端房地产市场存在较大杠杆。由于宽松的贷款利率以及中低端房产市场的供给不匹配，住房支付能力可能成为一个风险点。这些问题的根本还是中低端市场的房屋供给不足以及对应建筑劳动力的短缺。目前许多建筑商反应已逐渐转向中低端市场，随着房屋建筑的逐步完工，这一问题或将看到好转，中低端房价也可能得到缓解。少数城市似有过热苗头海外需求则是高端房产价格的驱动力。海外买家占美国购房需求的10%，其中华人购买者需求最大。海外买家则有不同于本土购房者的购房特色。首先，他们更倾向于购入热门地段的房屋，比如纽约，洛杉矶，芝加哥，迈阿密，芝加哥等。第二，他们主要购买高端房型，高端小区与学区房更是华人买家的关注重点。第三，国际买家支付能力更高，纯现金购房方式占多数，其中美国之外的华人购房者现金支付占比可能高达65%。美国房产的华人买家占国际买家比例由2015年的16%降至14%，不过四大主要海外买家占比均下降1~2百分点。 2017年，美国之外的华人投资者购入的房屋约37%在加州，4%在纽约州。2016年NAR（全美地产经纪商协会）调查显示，加州，纽约，华盛顿，德克萨斯州与新泽西5个地区成为61%的华人地产投资者的美国首选地。除了资本回报以外，华人投资者选择美国加州还有几个强烈动机：1、美国私有产权保护较健全；2、加州人口中30%为华人，文化氛围相近；3、加州有全美最好的公立大学；4、50万-100万美元的投资有利于投资者获得EB-5签证。少数城市的楼市有过热苗头。以曾经被Bloomberg商业周刊评选为最适合抚养子女的加州的阿卡迪亚城为例，阿卡迪亚超过44%的人口是华人，同时社区地理位置优越成为华人投资者理想的选择。蜂拥而来的华人投资者推动了该城市地产价格快速上涨（图26），2015年其价格几乎是2012年之前的两倍。尽管2016年有较大回落，2017年4月又回到了2015年的价格水平。纽约的高档房地产价格也出现下滑，比如位于曼哈顿西53街的百家乐公寓顶层豪华公寓售价已经比三年前下降29%，而定价超高的纽约商用房地产的销售额在这两年下降了50%。实际上，上世纪80年代末日本买家曾催生加州房产泡沫。1980年代中期，日本超过英国、荷兰、中东和加拿大成为美国地产最大的买家。加州的洛杉矶、圣地亚哥、旧金山也成为日本几个主要的美国地产投资城市。由于当时日元购买力提高，日元信贷异常宽松，导致大量日本资本流入加州，加州的房地产价格以远高于全国平均水平的速度增长。但是在90年代初，日本央行收紧银根导致信贷水平急剧下降，海外资金回流，使得加州房产的泡沫最终破灭（图27）。地产业金融改革具有不确定性奥巴马与特朗普政府都提出要对美国最大住房抵押贷款提供者房地美与房利美两巨头进行改革，但是路径与目标仍然具有不确定性，有可能会引起市场的扰动。2008年9月，由于次债危机而损失惨重的房地美与房利美被美国联邦接管，并获得约为200亿美元的借款。作为未来托管以及资金支持的交换，这两家政府赞助企业将向美国财政部发行以10%为息的10亿美元的优先股，同时，每一个公司都以每股0.00001美元的行权价发行代表79.9%股份的普通股认股权证，有效期为20年。 2012年至今，房地美与房利美已用盈利偿还了187亿美金的借款以及50亿美金的利息。但这部分还款几乎清扫了大部分盈利，私人股东没有得到应有的投资回报。同时两家公司的资金储备也非常少。目前大约70%的抵押贷款来自联邦政府的支持，抵押证券的最大买家也是联邦储备银行。据美国联邦住房金融局（FHFA）压力测试结果显示，如果美国金融严重滑坡，这两家公司需1260亿美元的注资才能渡过危机。奥巴马时代寄希望建立新的公司以取代两房，但是随着两房盈利状况改善而迟迟没有动作。进入特朗普时代，现任美国财务部长努钦也曾表示政府有意在2017年下半年进行这项改革。但是特朗普当政以来，还没有下达过明确的指示。不论房地美与房利美是否在近期进行改革，美国房地产业架构的不确定性依然存在。不过我们也要看到，至少到目前为止，两家公司盈利状况仍然良好，如果改革过程他们的偿付能力维持良好，并且让美国公众对其持有信心，相信他们改革的冲击很可能是可以被控制的，或许还能向美国房地产市场注入新的能量。总而言之，虽然少数城市房价上升较快，但美国楼市总体上仍处于比较健康状态。这有利于美国经济稳步复苏，也为美联储继续逐步加息创造了条件。美元反弹，美债收益上行不可避免，时间点近期关注今年底和明年一季度。