地产

一项协助振兴温哥华市固兰湖娱乐区(Granville Entertainment District)的重大计划遇到了阻碍。 据CTV报道，该个项目开发商Bonnis Properties取消了建造17层高办公大楼的计划，理由是城市规划者缺乏急迫感以及办公室空置率的变化。 「时间会杀死一切伟大的事物，而真正杀死这个项目的是城市工作人员和规划。」开发公司负责人邦尼斯(Kerry Bonnis)说。 邦尼斯表示，办公室租赁需求下降也促成了该公司的决定。他说：「COVID-19的影响对办公室租赁需求极为不利。」 该项目名为800 Granville，开发计划预定包括餐厅和表演空间。这是该市为振兴固兰湖娱乐区作出努力的一部分。该项规划包括扩大和加强公共空间以支持一系列活动、保护和加强工作空间、扩展旅游业和改善交通。 市议员布莱(Rebecca Bligh)表示，听到开发商决定取消办公室的部分，她感到很失望。「当我们看到重大提案打回草图阶段时，作为市议员，这显然有点令人不安。」 布莱表示，尽管遇到挫折，该市仍致力于更新该地段。她补充说：「我们知道，从整体机遇的角度振兴该地区，在我们的市中心创建一个真正令人兴奋、充满活力的中心是百分百的优先事项。」 邦尼斯表示，该公司目前正在寻找其他用途来填补该空间。

温哥华的一套房屋曾经售价仅为 55,500加元，现在的挂牌价格竟是普通居民买不起的。 看看温哥华大多数老房子的销售历史，就会发现类似的房地产案例。 这套靠近 Oakridge 地区的西 45 大道 48 号最近挂牌售价为 2,499,000加元。 这比 1975 年的售价 55,500 元高出 2,443,500 元。 比 2015 年的评估价值 1,468,300 元高出了 1,030,700元。 据 Real Estate Wire 报道，如果首付 20%，摊销期为 25 年，那么您每月的付款额预计为 11,960元。 该房现已有79岁高龄，已经开始显现出其年代感，但房产清单上并没有提及该房产的开发潜力。 该住宅设有三间卧室、两间浴室和 1,379 平方英尺的面积。挂牌信息显示，该房屋由同一位业主居住超过 45 年。 地理位置优越，步行即可到达即将竣工的全新 Oakridge 购物中心开发项目。 图自/dailyhive 还有一个巨大的后院。 BC评估列出的土地价值为2,360,000元，而建筑物价值仅为29,200元。 社交媒体上的许多房地产评论员一直在将房屋的历史价值和最终售价与今天的成本进行比较。无论您看到的是温哥华的哪个地区，情况本质上都是一样的。 X 上的这篇文章是为了回应其他人对俄亥俄州的房屋提出同样的观点，但那里的房地产状况并不像加拿大那么糟糕。 This house was bought for $47,500 in 1978It's currently listed at $3.5 million Most will never be able to afford this house now... https://t.co/fAgntvpYNs pic.twitter.com/AX5ynao5OI — Mortimer (@mortimer_1) April 13, 2024 看看温哥华的房价，谁不希望能回到70年代？但这已经不可能了。

甩卖是豪宅最尴尬的命运！但更惨的是甩卖也没人接！ 尽管与去年同期相比，多伦多的房地产市场3月份的平均房价有了适度增长，但该市许多房屋仍然以远低于要价的价格出售，而这个最新的豪华住宅也不例外。 位于北约克富裕的圣安德鲁温菲尔兹社区的30 Harrison Road，这个封闭式房产于2023年6月首次以惊人的750万加元挂牌上市。属实是真豪宅！ 根据其列表，这座豪华的9400平方英尺的住宅拥有一个扇形地块，自动门控入口，环形车道，铁制楼梯，私人电梯，桑拿房，蒸汽房，四个壁炉，六间卧室和十一个浴室。 尽管拥有许多便利设施，这栋住宅未能吸引任何买家，在2023年11月从市场上撤下，仅在同一月以略低于700万加元的价格重新上市。 这座豪华住宅在市场上待了几个月后被撤下，并于2024年4月9日以499万9988加元重新上市，比一年前最初挂牌的价格低了大约250万加元。 这并不是安大略省在2024年唯一一个可能面临重大损失的重新挂牌的房产。 上个月，位于伯灵顿富裕的拉萨尔社区的一栋住宅以比两年前购买价格低了70万加元的价格出售。 这栋平房位于伯灵顿富裕的拉萨尔社区丹福斯广场 841 号，于 2022 年 2 月以 210 万加元的价格售出，当时大多伦多地区的房价达到了历史最高水平。  随着利率开始迅速推低房价，几个月后，该房屋以令人难以置信的 330 万加元重新挂牌出售，但未能售出。 另外一例是，一栋位于卡尔登的住宅在四次失败的出售尝试后以接近60万加元的亏损出售。 尽管存在这些显著案例，上周发布的多伦多地区房地产局（TRREB）报告暗示大多伦多地区(GTA)市场条件的收紧将很快推高销售价格。 “在过去的一个季度里，我们看到市场条件逐渐改善。更多的买家已经适应了较高的利率环境，”TRREB主席詹妮弗·皮尔斯说。 “与此同时，房主可能在期待春季市场条件的改善，这有助于解释今年迄今新上市房屋数量的显著增加。” 根据报告，MLS房价指数综合基准同比增长了0.3%，平均销售价格增长了1.3%，达到了1,121,615加元。 “预计价格增长将在春季加速，甚至在下半年加速，随着销售增长赶上上市增长，以及卖方市场条件开始在许多社区出现，”TRREB首席市场分析师杰森·默瑟说。 与此同时，较高的借贷成本使房屋销售量低于 2021 年 2 月创下的销售纪录。 TRREB 总裁 Jennifer Pearce 表示：“与去年相比，我们最近看到销售活动复苏。市场假设加拿大央行已经完成加息。消费者现在预计在不久的将来会降息。” 皮尔斯说：“为了最大限度地减少每月较高的付款，一些买家可能会积攒更多的首付，选择购买较便宜的房屋类型和/或寻找大多伦多地区的其他地点。”  TRREB 首席市场分析师 Jason Mercer 补充道：“2024年，越来越多的买家将重新进入市场，并调整住房偏好，以应对更高的借贷成本。” 

大温地区的房地产市场在经历了一系列政府政策干预后，价格虽然不像之前一样发疯似狂涨，但也没有要跌的架势。不仅如此，租房市场更是愈加火爆，各热门城市的空置率都在冰点徘徊，市民们被“买房难”和“租房难”两面夹击。 因此，政府开始研究收紧短租屋市场的条例，让更多空置房能够投入到长期租赁市场，缓解市民的住房压力。 自去年10月住房部长Ravi Kahlon颁布了新的短租法规以来，BC省各地区的罚款和营业执照授权要求就有所增加。BC省正在将地区行政区制定的违法处罚的最高罚款从$2000元提高到$50000元。 图自：CBC 同时，地方政府可以设定的最高罚款也从$1000元提高到每天$3000元。 目前，BC省的短租规定即将迈入第二阶段——从5月1日起，新规定将短租限制在主要住所和辅助套房或“附属住宅单元”，如巷道房屋。 就在距离新限制生效还不到三周的时候，由近300名BC省业主组成的团体正在将BC省和维多利亚市告上法庭，就新的省级短期租金限制提起诉讼。 先来了解一下关于BC省拟议新短租法规的详细信息： 仅允许主要住宅短租，和业主第二套房（包括地下套房、巷道房或花园套房）进行短租。 此外，有关主要住宅的要求仅在人口数量超过10000的自治市内适用。区域行政区（regional districts）和度假胜地自治市（resort municipalities），如惠斯勒和Sun Peaks，也不受此要求的限制。 据悉，维多利亚州是新规定将于5月1日开始实施的几个城市之一。 据CBC报道，由近300名BC省业主组成的团体向BC省最高法院提交的请愿书正在挑战这一项立法，因为该立法将短期租赁（例如Airbnb上提供的租赁）限制在房东的家中，或者他们所在房产的地下室套房或后巷屋内。 他们正在寻求司法审查，以确定该省是否有权通过《短期租赁住宿法案》（STRAA），如果有的话，该法案是否公平合法。 三名请愿者包括西海岸产权协会（WCAPR）、阿玛拉度假租赁解决方案及其首席执行官安吉拉·梅森（Angela Mason）辩称，这些规则不合法，将给短期租赁业主造成重大经济损失。 WCAPR执行董事Orion Rodgers表示：“我们认为省政府已经超越了其法定权力。”该机构是在限制措施宣布后不久成立的。 请愿书中写道，该立法“实际上将要求私人土地所有者补贴长期租金，或放弃所有收入”。 请愿者还寻求禁令，推迟立法的生效，直到他们的案件得到审理，并赔偿因规则变化造成的任何经济损失。 Orion Rodgers说：“如果这给我们的选民造成了有形损失，那么就应该支付赔偿。”他说，WCAPR有290名成员在全省拥有短期租赁房产。 “这项立法是一个问题，因为它实际上损害了极少数合法经营者、多年来一直依法经营的业主和持牌经营者。” 请愿书称，吉拉·梅森（Angela Mason）的公司阿玛拉度假租赁解决方案提供短期租赁管理服务，在新规定生效之前就已经受到影响。 声明称：“由于STRAA的颁布，管理的短期住宿单位数量从90个减少到65个。”并指出，该公司已经解雇了之前32名员工中的一半以上，并裁减了7名员工。 BC省和维多利亚市均未对请愿书做出回应。 BC省住房部发言人在发给CBC News的电子邮件声明中表示，这些规定将于5月1 日“按计划”生效。“我们正在采取行动控制短期租赁，并将更多单元重新改造为人们的住宅。由于这是法院审理的问题，该部无法对这一具体情况发表评论。” 维多利亚市发言人在周五的一封电子邮件中表示，其律师正在审查请愿书，“市政府将根据法院规则做出回应”。 目前，开庭日期尚未确定。  

加拿大税务局（CRA）因无法海外房东追缴税款，转而向加拿大租户收钱，这一做法令法律界大为震惊。这是加拿大税务法庭去年审理的一起案件，但大多数人都没有注意到这起案件对租户的影响。 据The Globe and Mail报道，蒙特利尔的一名租户受到审计，并被勒令按照法律规定缴纳其非居民房东未缴纳的每月租金预扣税。结果，他被勒令支付6年的税款以及复利和罚款。 CRA无法向海外房东收取欠款，所以加拿大租户被迫承担责任。 去年，该租户将CRA告上法庭，辩称自己并不知道房东是非居民。该租户的房东居住在意大利，在蒙特利尔的一栋大楼内拥有一套单元。 但该租户在上诉中败诉，理由是他是一名向非居民房东支付租金的加拿大居民，因此需要扣缴25%的租金给CRA。法官在其判决中承认"后果很严重"，但仍要求"居民付款人"或承租人承担责任。   在本案中为租户辩护的蒙特利尔税务律师Eric Luu表示，法律的问题在于，住宅租金被视为与特许权使用费或类似付款相同。换句话说，住宅租户与"复杂企业"的标准相同。 租户不知道房东是非居民，不被视为有效的借口。 Luu表示："这令人担忧。但要追究非居民的责任非常困难，所以他们（CRA）将负担强加在租户身上。如果退一步说，抛开《所得税法》的起草方式，只看政策本身，在这种情况下，你扪心自问谁有优势？显然，租户没有优势。" Luu认为，CRA应该设法确保非居民房东缴纳税款，而不是简单地将负担加在租户身上。 "99.99%的租户都不知道" 众所周知，非居民业主必须为其出售或出租的房产缴纳预扣税。然而，资深房地产经纪人Lorne Goldman表示，很少有租户和房地产行业人士知道，如果这些税款没有支付，租户可能会受到影响。 Goldman表示，所有房地产经纪人、租户和小业主都应该接受有关租户风险的正式教育。 Goldman坦言："我从事房地产业务，但我对此一无所知。在我看来，加拿大99.99%的租户都不知道，CRA有责任告知租房者，他们可能需要对预扣税负责。" 在BC省，十分之一的新公寓由非居民拥有，那么其中一些非居民房东不缴纳预扣税的可能性有多大？ 非居民房东Chris Oliver居住在香港，在温哥华拥有三套出租单元。他表示，他不知道预扣税，但他的物业经理会打理好一切，这就减轻了租户的负担。 Oliver表示："让租户来处理这个会计规则，听起来很不公平。" "你能想象他们面临的所有压力吗？他们必须忙着支付租金和不断上涨的生活成本，然后发现还有一整套复杂的支付规则？" 图源：51记者拍摄 判断房东是否为非居民"非常困难" 公证人协会总法律顾问、西蒙弗雷泽大学客座教授Ron Usher表示，当他去年了解到魁北克的这一案例时大吃一惊。 他说："有多少非居民房东没有缴税？租户面临的风险是巨大的。......我认为目前的情况很奇怪，很惊人，而且似乎是法律规定的。" 他补充说，要弄清楚某人是否是居民或非居民“非常困难”。 "我们谈论的是税务居民，而不是实际居民。他们可以住在圣地亚哥，但他们确实是税务居民，所以这就很复杂了"。 BC房东协会副主席、租赁法专家Michael Drouillard律师表示："我认为CRA追究一个毫不知情的租户的责任不太好。他们在任何时候都没有被告知有这种潜在的责任，也没有被告知需要保持这种高度的谨慎。他们不需要为一些他们甚至都不知道的潜在巨额税务承担责任。" 如果一个人一年中在加拿大居住的时间少于183天，或者"通常"不居住在加拿大，政府就会将其视为非居民。一般来说，非居民在加拿大赚取的收入（包括租金收入）都要纳税。加拿大政府网站上写道："为了确保扣除正确的金额，重要的是要告诉加拿大支付人（例如租户）你是非所得税居民。" 租户Mariana Makulkina是在Facebook Marketplace上找到自己的公寓的，她说她在做调查后才知道房东住在海外。幸运的是她有一名物业经理，如果没有第三方的保护，她也不知道在签租约时要询问房东的居住地情况。而且，哪个房东愿意被问及他们是否在加拿大缴税？ Makulkina表示："从来没有人提醒我注意，我几乎可以保证没有人会知道这件事。" Bodewell租赁物业管理公司的物业经理Donald Mackenzie表示，他的公司经常为非居民房东办理汇款申报，这些房东约占他客户的10%至15%，偶尔会有一些人表示他们不想缴税。 "然后我会说，'我不想和你合作'。就这么简单。但大多数房东会说，'确保我们合规'。" Drouillard表示，租户往往不知道他们的房东住在加拿大境外。为了保护自己，租户可以要求房东提供法定声明，证明他们的税务居民身份。但是，房东的身份也可能随着他们突然搬到国外而发生变化，而租户不知情。 BC省的住宅租赁协议表格并不要求房东提供其居住状态的证明。但是当业主出售房产时，他们必须声明他们的税务居民身份。这样做的目的是为了保护买方免受可能存在的未缴税款的责任。租户应该享有同样的保护。 Drouillard表示："在住房危机的背景下，从政策角度来看，CRA这样做对吗？租户必须对此小心。" CRA没有回应置评请求。