地产

　　 　　地产议会裁定专业不符行为? 华裔男地产经纪遭4项处分 　　 　　经过调查，卑诗地产议会裁定地产代理Hong(Hong Edward Chen)作出专业不当行为，因此作出4项处分决定。 　　 　　该4项处分，分别是对Hong及其地产公司Edward Chen Personal Estate Corporation予以训斥；Hong及其地产公司要在90天之内，向该议会支付合共6,000元的罚款；Hong要自费完成由卑诗大学(UBC)尚德商学院（UBC Sauder School of Business）所提供的出租物业管理补习教育课程，而时间由该议会定出；以及Hong及其地产公司要在60天之内，支付1,500元执行费用予该议会。 　　 　　如果Hong及其地产公司未能遵守上述命令，卑诗地产议会可能在没有另行通知的情况下，暂停或吊销其及其地产公司的牌照。 　　 　　Hong与妻子在2014年6月6日开设Worldever Trading Ltd.。同年8月6日，Hong完成出租物业管理补充牌照考试，但是他没有采取进一步行动，从卑诗地产议会领取出租物业管理牌照。 　　 　　在一个多月后，他辞去在Worldever Trading Ltd.董事的职务，并把自己手上的公司股份全部转给妻子，这样妻子就拥有公司的全部股份。 　　 　　与妻组公司提供物业管理 　　 　　在2014年11月至2016年8月期间，Hong透过Worldever Trading Ltd.，为业主提供出租物业管理服务，其中包括如经Hong买卖物业的客户，可获免费物业管理服务。在该段时间里，估计Worldever Trading Ltd.为大约18个业主提供物业租务服务，而没有证据显示他曾收到相关报酬。 　　 　　此外，Worldever Trading Ltd.在其网页上刊登一些出租物业的广告，包括物业的详情及租金，但是网页上没有注明相关经纪的姓名。 　　 　　在2016年6月，卑诗地产议会接到有人「举报」，于是展开调查，并在同年8月3日致函Hong有关处分决定。 　　 　　自以为通过考试就自动获牌照 　　 　　12天后，Hong作出回覆，表示自己以为通过了出租物业管理牌照考试，便自动获得牌照，可以提供出租物业管理服务。他承认在这件事情上，错误地自以为是。 　　 　　Hong于2016年8月取得物业租务服务的牌照，2017年6月成为Worldever地产公司的独资东主。

英国Savills公司近日对世界上所有不动产的总价值进行了清点和估算。据俄罗斯卫星网9月5日报道，根据该公司的报告，所有不动产的总价值为200万亿美元(约1300万亿元人民币)。   这些不动产中的84%是民用住宅的价值，其他则是商用房屋的价值。   俄罗斯卫星网援引“彼得堡日志”网站消息称，根据英国人的清算，全世界不动产中的70%位于10个国家。位于首位的是中国，不动产总额为42.7万亿美元(约280万亿元人民币)，其次是美国，排在此后的则是日本、英国、印度、德国、法国、巴西、意大利和俄罗斯。   英国Savills公司创始于1855年，该公司是不动产领域的世界领导者之一。

　　加拿大人从未像如今这么富有：得益于房价上涨和股市，加拿大目前有四座城市户均净值超过100万加元。这四座城市是温哥华、多伦多、卡尔加里和维多利亚。 　　Environics Analytics新近的年度财富报告显示，全国户净值比去年增长了12%，达到 $770,635，同时户负债也增长了4.4%。加拿大人的存款增加了5.6%，投资比去年增加了13.2%。 　　去年的增长势头一直持续到今年：周五，加拿大统计局表示，第二季度GDP年化增长率为4.5%，主要由消费推动。户消费的年增长为4.6%，地产升值让加拿大屋主们信心倍增，花起钱来底气十足。 　　“今年金马蹄区和温哥华的房价增长让人惊掉下巴，”该报告的主笔Peter Miron表示。 　　这份报告的数据来源丰富，包括加拿大央行、 Equifax、 Teranet-National Bank 和加拿大统计局。基于2016年全年的178项金融和投资统计数据。 　　一度沉寂的安省南部房地产市场去年一飞冲天。多伦多东部的Oshawa地产价值增长了25%，该地区的资产净值也相应跳涨了17.3%。汉密尔顿的净值跳涨了15.1%，St. Catharines-尼亚加拉地区增长了14.7%。这些地区也是房价上升的地方。 　　但是报告也指出，由房产升值驱动的财富增长是否有可持续性尚存疑问。报告认为温哥华、多伦多和维多利亚的房市已经出现泡沫，三地的平均房产持有价值分别增长了21.8 %, 19.7 % 和 19 %。 　　尽管去年卑诗省实施了15%外国买家税冷却市场、杜绝投机，温哥华的地产价格还是摆脱影响，出现回升，在2017年的前三个月跳涨了5%。安省的住房政策在今年四月才发布，也包含外国买家税，但是其效果尚未反应在该报告中。 　　卡尔加里的情况不大一样，并不依赖房产价值。阿省经济2014年因油价下跌而遭受重创，但是2016年省户均净值增长了9.6%，达到$1,039,607，大部分的增长要归功于加拿大股票市场的强劲表现。流动资产上升了15.7%，达到 $406,522。 　　卡尔加里一向倾向持有更高比例的流动资产，在金融危机以前就是如此，因为年轻家庭多，更喜欢买股票。 　　阿省的资产增长最快，但是其他省份也从牛市中获益匪浅，全国总资产上升了10.5%。股票价值上升了17.3%，达到$71,990。这一数字和存款的增长表明占全国人口27%的婴儿潮一代正准备退休，存养老钱。 　　虽然阿省人年龄偏轻，但存钱的趋势也在扩大“阿省2016年每户存大约一万加元，以备不时之需。”Miron说，“很多不寻常的行为可以解释为人们担心经济前景，油价还能再回升吗？” 　　全国资产增加的同时，负债也在增加。去年收入只增长了1%，户负债却增长到$139,387 ，不过这一数字也受房屋价格影响。消费债增长2.6%，抵押债增长了5.6%。千禧一代首次购房，增加了按揭。 　　占69.2%的加拿大有房家庭比占30.8%的无房家庭在净值增长方面快得多。全国最富有的前20%的社区户净值增长14.1%，最穷的20%则只增长了7.5%。贫富分化加大。 　　“考虑到房市和股市的繁荣，原本就有钱的人获益更多，”Miron说。 　　另一方面，该报告认为加拿大会持续繁荣，虽然经济的本质具有周期性，而且某些地区的房市已经达到了不可持续的水平，但是数据里没有任何迹象显示短期内会有经济下行。 　　“通常需要两三个负面影响因素才能判断经济衰退，但是目前一个都没有，我能看到的是未来会有大批的百万富翁。”Miron说。

　　曾经有人说，大房子买不起总可以买得起公寓吧，如今加拿大的公寓价格飙到了历史新高，CREA数据也证明了这点，半数的城市市中心公寓价格都达到了有史以来最贵的水平。 　　全国公寓价格上涨了19.9% 　　如今在加拿大买一套公寓要花费比以往更高的价钱，全国各大都市最繁华的市中心地区，7月份统计的综合公寓基准价格达到了$411,000，比6月上涨0.85%，同比增长19.9%，几乎相当于前年公寓价格的两倍。 　　多伦多郊区公寓价格涨得最厉害 　　如今依然是GTA地区出现了最明显的公寓涨价，虽然多伦多市的公寓价格下滑了，诸如Oakville的郊区地带年度公寓价格却出现了最大幅度的上涨，7月综合基准价达到$478,800，比前一个月高0.38%，年度涨幅高达惊人的32.2%。如果从月度公寓价格涨幅来看的话，GTA郊区的Guelph这一回登上榜首，基准价7月达到$289,600，比6月高出7.29%，年度涨幅为23.3%。 　　全国公寓价格下滑最厉害的城市是Moncton 　　从上个月数据来看，全国公寓行情一片大好的情形下，只有三个城市的繁华市区出现月度价格下跌，年度公寓价格也下跌的城市也有三个。无论按月还是按年对比，新不伦瑞克省的Moncton都是“领头羊”，7月该城市公寓基准价为$142,500，比6月降价6.74%，同比降了21%。 　　虽然说近几个月全国的住房销量普遍减少得很厉害，但公寓的价格依然在攀升。当下，全国13个最火的城市房地产市场中，7个城市的公寓房价都飙到了最高值，也就是说，加拿大的房地产行业，不只是多伦多和温哥华楼市泡沫的问题，买不起房的问题比想象的还要普遍。  

       维多利亚8月的房屋基准价，比上一个月轻微下跌，虽然幅度轻微，但也是两年来首次。 　　维多利亚地产局日前发表8月楼市报告，独立屋的基准价，从7月的70.8万元，下跌至69.45万元。而维市核心地区――包括维多利亚、沙尼治(Saanich)、橡树湾(Oak Bay)、维罗尔(View Royal)及艾斯古摩(Esquimalt)――的独立屋基准价，则由7月的83.42万元，跌至8月的82.31万元，跌幅为1.3%。 　　地产局主席Ara Balabanian表示，虽然暂时未能确定跌势已形成，但这也是2015年8月以来第一次，维多利亚的房屋基准价有所下跌。不过，虽然单月下跌出现了，但8月的楼价仍比去年同期大增。 　　地产局惊讶 指该区房屋供应短缺 　　地产局数字显示，8月有736宗物业成交，比起去年8月的883宗较少，也比今年7月的790宗轻微下跌。 　　Balabanian对8月的数字感到惊讶，因为该区的房屋供应仍然短缺。8月底市场上待售房屋有1917间，稍低于7月的1921间，及去年8月的2094间。

　　 　　据大温哥华地产局于9月5日星期二发表的报告显示，区内8月份房产成交量上升，主要是受首次置业人士对柏文及城市屋的需求带动，上月有3043个住宅售出，较去年同期上升22.3%，较本年7月增加2.8%，亦较过去10年的平均数上升接近20%。 　　8月有4245间住宅新放盘，较去年同期下跌1.1%，也较本年7月减少19.2%。 　　独立屋指标价为161.5万，较去年同期及7月分别上升2.2% 和0.2%，柏文为62.6万，分别上升19.4%和1.7%，相连屋是77.8万，分别增加12.8%和1.9%。  

楼市再出大招，30年前楼市政策重出江湖！ 在刚刚过去的这个周末，一重磅消息突袭楼市，30年前的楼市政策重出江湖！ 9月1日，深圳市规划国土委发布《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见》，30年后再次祭出土地划拨制度！ 资料图 土地划拨制度 土地划拨，顾名思义，就是计划拨付的，没有经过市场拍卖流程，免除土地出让金的一种土地使用权转让方式。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 和一般有偿出让方式相比，土地划拨主要区别有两点： 1、划拨土地没有土地出让金，只有补偿、安置等费用； 2、以划拨方式取得的建设用地使用权不得转让、互换、出资、赠与或者抵押，不得改变用途。 从《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见（征求意见稿）》来看，划拨方式只能用于四种用途： 1、行政管理、文体医疗、教育科研、社会福利、文化遗产、宗教及特殊等公共管理与服务设施，供应、环境卫生及其他公用设施，广场等用地。 2、区域交通、城市道路、轨道交通、交通场站及其他交通设施用地，但社会停车场、加油站、独立占地的加气站和充电站除外。 3、只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地。 4、国家重点扶持的能源和水利等设施用地。 与以往的土地划拨政策相比，此次政策变化最大的是，将“只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地”纳入土地划拨范围。 为何突出将租房单列呢？ 很明显，今年和此前最为不同的变化就是在租赁方面。深圳市规划和国土资源委员会在解读时表示，根据土地管理法及其实施条例，我国土地供应方式包括划拨、出让、作价出资和租赁。而深圳自1988年1月《深圳经济特区土地使用权出让条例》颁布实施后，特区国有土地统一实行有偿出让制度，事实上废除了划拨，改为协议免地价供应。此次恢复划拨方式供地，是为了鼓励社会投资民生用地，提高资源配置效率的同时确保公共服务及产品尽可能地惠及广大群众。 无独有偶，国土资源部、住房城乡建设部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。《方案》提出，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。当时，大家都纳闷，为何没有深圳？ 没想到，深圳直接抛出一重磅政策。此前上海市接连拍出只租不售，用于租赁用途的土地，基本上就是按照成本价出让的，受让方全都是国有企业。这种模式可以说是定向出让。 深圳此次直接采取划拨的方式，其实相较于上海更为直接和痛快，完全省去了流程和“形式”上的土地出让金，可以说在租赁市场的支持力度上更为彻底，也让最终的租赁成本更低。 租房者的春天来了？ 2017年可谓是租赁时代元年，全国和主要城市都在积极的探索租赁市场，各地不断的有文件出来，保证出租房数量大幅度增加, 让租金尽量下降。 当前，住房租赁市场需求旺盛但租赁市场发展仍处起步阶段，市场发展空间广阔。相关数据显示，2016年我国流动人口总量为2.45亿，当前每年新毕业大学生700万左右，以新毕业大学生、农业转业人口等为主的新市民成为租房主体。流动人口中近七成会选择租住私房解决居住问题，但租房规模份额仅占不到6%，而发达国家如美国，租房份额占比高达五成。 从购到租，不仅意味着中国在住房供应体系方面开始“补短板”，也是调控思路的重大转变——从以往的侧重调控房价，转移到建立多元化的住房供应体系，以满足居住需求，从而让短期调控政策转变为长效机制建设。

　　据区报《北岸新闻》(North Shore News)报道，卑诗省前朝自由党省政府，有意把卑诗保险公司(ICBC)位于北温的总部出售，以改善ICBC的财政状况。不过，现时执政的新民主党（NDP）省政府已停止该项计划。 　　报道指，较早前，ICBC根据当时自由党省政府的指示，罗列出坐落于西埃斯帕兰纳德路(West Esplanade)的物业的未来方向。该物业自1980年起，便一直作为ICBC总部。 　　根据报告，即使该物业继续保留，但是由于该总部大楼的楼龄及状况，未来10至20年所需要的维修和更新开支不少，预料高达1.84亿元，其中改善抗震便需要3,600万元。 　　报告中提到的其他可选择方案，包括出售该物业，然后在低陆平原租赁写字楼，又或购买/兴建新的写字楼总部。 　　在2016年，尽管该大楼本身的价值只有1,580万元，但是卑诗物业估价处估计整个物业的价格为7,976.8万元。在前年(2015年)，该大楼的价值接近2,300万元。 　　数月前，由ICBC委托安永会计师事务所(Ernst & Young)所做的203页的报告，有最新的研究报告指出，如果卑诗省府不大力检讨目前的保险制度，本省的驾驶人士在未来两年，将要面对汽车保险费增加近3成的打击。

　　胡润研究院8月31日发布《2017上半年胡润全球房价指数》指出，中国房价涨幅全球最快，前10中都有6个中国城市，前50中21个中国城市。 　　榜单显示，全球房价涨幅前10名中的6个中国城市分别为：无锡、香港、郑州、长沙、广州和石家庄，房价年度涨幅分别为22.9%、20.8%、 20.2%、18.5%、17.9%、16.1%。无锡成为最近一年中国房价涨幅最快的城市，全球排名第三，香港排名全球第四，郑州、长沙、广州和石家庄位居全球第五、第七、第八和第十。 　　从房价涨幅看，最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有42个涨幅在10%以上，第50名涨幅8.2%。加拿大的多伦多最近一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅高达26.1%。 　　从国家看，前50名城市共来自12个国家，其中中国最多，有21个城市进入前50，其次是美国7个(西雅图、达拉斯、奥兰多、丹佛、纽约、萨克拉门托和迈阿密)，德国6个(柏林、汉诺威、斯图加特、法兰克福、慕尼黑和汉堡)，加拿大4个(多伦多、汉密尔顿、维多利亚和温哥华)，澳大利亚3个(墨尔本、悉尼和堪培拉)，爱尔兰和新西兰各2个，荷兰、冰岛、葡萄牙、韩国和土耳其各1个。 　　据了解，本次报告中的指数变化对比的是2017年6月与2016年6月这12个月以来的数据  

白人老太太 Margaret Atwood公开反对在自家位于多伦多核心区的富人社区建低密度公寓，她的做法在社交媒体上引发了强烈的反弹。 自从市政报告披露了Atwood写信反对预期在自家附近建设的一栋八层高、11个单元组成的公寓楼后，她不仅惹恼了推特用户，还招致当地一些专栏作家的冷嘲热讽。 相比杂货店巨头Galen Weston Jr.和自己丈夫Graeme Gibson那样大张旗鼓反对的人，Atwood其实算是比较温和了。 他们都认为即将建设的这个公寓是对Annex社区的“粗暴侵犯”，批评该公寓可能会破坏隐私和社区氛围。当然，Atwood只是将自己表示担忧的言论克制在一定范围内，例如担心公共绿树受到影响，她要求在工程通过以前先就这个问题进行咨询。 这三个人其实都因言论遭到了强烈批评，但是Atwood之所以被单独挑出来批判，主要是因为她的表述中暗藏着“不要在我家后院”的意思。这种逻辑是进步圈子的写手们最不能接受之处。 观察者认为，急于批判Atwood是为了防止针对城市规划的必要讨论跑偏，同时Atwood对规划的反对很不合时宜，不利于城市整体利益的最大化。 城市问题专栏作家和博客写作者Matt Elliott 说，由于多伦多一直在与日益严重的住房短缺和高房价问题作斗争，这件事恰好触动了这根敏感神经。 “我认为像Annex这样的社区，第一反应就是跳出来反对建设新房并不奇怪，他们这种不考虑就反对的做法是该好好批判一下，毕竟多伦多的房市有危机。但是这件事绝对因为参与人的原因被放大了，现在看的确有点儿过了。” 大多数反对建公寓的呼声是通过当地居民六月份给市政府秘书办公室写的信来表达的，“这个规划无异于对这个从19世纪就存在的社区进行野蛮傲慢的侵犯。”Atwood的丈夫Gibson这样表示。 富豪Weston和他的妻子也认识到，城市化发展在“多伦多市中心在所难免”，但还是要敦促进行深入咨询，继续公开抵制建公寓楼可能造成的噪音，以及对社区环境和构成带来的不利影响。 Weston夫妇认为公寓楼太大、离周边房子太近，他们在信中说“会让我们目前喜爱的居住环境和房产贬值。这里将不再是我们家年轻一代成长的理想居所。” 相比之下，Atwood的信主要是担忧隐私屏障的建立和公共绿化可能遭受的损失，还援引了她认为相关的以往案例和城市法规。 很多人在推特上批评她以后，她与许多网友进行了长篇对话，进一步阐述了自己的观点。 部分对话内容引起了争论，她本人声称坚决反对建楼，并且认为建楼并不能解决这个城市的住房问题。她认为在富人区建公寓，会使社区不再有活力, “Annex现在很多元了，只吸纳百万富翁并不会造成社区不够多元，”她在一条推文中这样写道，“为什么不建些没那么贵的房子，取代这些玻璃楼？” Atwood在另外一条推文里建议了替代方案“应该在那种出租房间的公寓旁边去建多户可负担住宅和社区中心，为啥不在那些楼旁边建？” Ryerson大学住宅市场和房地产教授Murtaza Haider 认为Atwood的主意并不可行。 公寓的开发商已经设计了能完美适应目前Annex社区情况的楼。Annex目前主要由富有家庭构成，这个16户组成的新建筑里大多数condo都有很多房间，能够吸引同样富裕的人入住，他们能和现有社区无缝对接。 Haider表示，在富人区建设可负担住宅，说起来容易，做起来难。“可负担的房子之所以可负担，不是因为建设成本低，而是因为底下的地便宜。可负担住宅永远不可能出现在Annex，现在要建的房子才是适合这块地的，是正确使用了这块地。” Haider批评了那些针对Atwood、言辞激烈的人，并比较了这次事件与2012年她被臭名昭著的多伦多市长Rob Ford 和其兄弟攻击的事。 上次她因城市图书体系的问题成为民意代表，被政客作为靶子攻击，后来反倒让她团结了很多人，统一了立场。 Haider认为，在公寓项目上，公众没有必要赞同Atwood的立场，但是要在讨论时保持礼貌。 Elliott 把Atwood的一些语言描述为“典型的‘别在我后院’这个逻辑衍生的说辞”，但是也表示Atwood对保护公共树木的担忧确有必要。他表示，希望争议能让位给更有成效的对话。

据悉中国河北省唐山市一个男子，获批准冻结来自同市的一对夫妇在加拿大卑诗省的3套房产，以免该对夫妇逃避在中国一笔逾3,600万元人民币的债务。该对夫妇提出搁置，但卑诗最高法院经过审理，在近日驳回该了对夫妇的搁置申请。 此案的原告英文名叫东尼(Tony)姓韦，他与他的家族在中国经营煤炭进口业务。被告人叫梅子杰(Zijie Mei，译音)在中国是一名地产发展商，开设一间名为唐山丰汇地产发展有限公司(Tangshan Fenghui Real Estate Development Co. Ltd.)，而梅子杰及妻子李贵莲(Guilian Li)是该公司的股东。 据韦东尼提交的宣誓书，他通过亲戚认识梅子杰。在2010年，梅子杰联络韦东尼，表示由于缺乏资金，手上的发展项目不得不暂停，所以希望韦借钱给他，以便继续进行有关发展项目。因此，韦东尼在2010年12月20日，借款1,100万元人民币予被告人的公司，并由梅子杰及李贵莲两夫妇为担保人，这是第一笔借款。借款一方同意在2011年3月6日或之前，连本带利归还给韦东尼。   韦东尼的宣誓书又指出，梅子杰未如期还款，相反希望借更多钱，好让他能早日完成该发展项目，以及出售单位，否则就无力清还第一笔借款。在这情况下，韦东尼另外在借1,220万元人民币给梅子杰。在2012年8月7日，韦东尼与丰汇有限公司于唐山市订立借款协议，连同第一笔借款，两笔借款合共2,320万元人民币，并由梅子杰两夫妇作为担保人。在协议里面，丰汇有限公司同意在2012年8月31日或之前，把本金归还。然而，丰汇有限公司及梅子杰两夫妇，同样未有还款。 韦东尼续在文件中称，在2014年3月4日，他向唐山市中级人民法院，向丰汇有限公司、梅子杰及李贵莲提出诉讼，指与讼各方违反借款协议。在聆讯前调解，双方达成协议，丰汇有限公司、梅子杰及李贵莲必须在2014年6月14日或之前，偿还3,832.64万元人民币，包括主要借款、利息、违约罚款及经济损失。若与讼方未能在该天全部清还，余款以每天0.2%来计算利息。不过，被告方没有在该天偿还款项。两天后，原告向中国法院申请执行令。 担心被告出售卑诗物业跑路，申请冻结被告的房产 其后，在2014年10月22日及2016年11月14日，韦东尼分别收到99万元人民币及878,282元人民币，余款还有36,458,118元人民币。在2017年2月3日，韦东尼再收到35.5万元。韦东尼以梅子杰夫妇在卑诗省持有3套不动产，担心梅子杰两夫妇会出售不动产，逃避还款责任为由，向卑诗省法院申请资产冻结令。后来，梅子杰夫妇则在6月15日向法院申请搁置此申请。经过审讯，卑诗最高法院法官于8月15日在温哥华作出判决，驳回该对夫妇的申请。

　　周五(9月1日)，根据温哥华太阳报的报道，列治文市的商业地产政府估价连年高涨，导致商业地产税也不断高升。一位地产管理人员说，很多本来就利益薄弱的小商户们可能会被迫关门。 　　由于整个大温地区的地产价格近年来不断走高，商业地产也随即升值。BC省地产评估机构的数据显示，大温地区的商业地产价值平均上涨15-30%，菲莎河谷地区商业地产则上涨10-35%。而管理列治文的一个商场的Dave Jackson声称，他管理的商场政府估价在2017年上涨了47%(从510万加元-750万加元)，估价带来的地税上涨给商户们带来可很大的压力。 　　Jackson指出，政府估价上涨的很大一个原因是政府将商业地产划分为“多用途地产”，指商业和住宅混合地产。这些原本只有商户没有住宅的传统商场可能难逃重新被开发的命运，否则很难支付的起高额的税款。 　　列治文市发言人Ted Townsend声称，该市2017年的商业地产价值评估平均上涨19.65%.

在加拿大，很多人步入晚年后都会选择住老人公寓。老人公寓大部分都是单房户型或一房一厅户型，配套设施齐全舒适。但是，这些公寓的价格正在逐年上涨，已经到了令人咂舌的地步。 Patti Elizabeth的姑姑去世前一直住在多伦多东边Whitby的一间老人公寓内，她住的是单间，共用小厨房。五年里每个月的租金要$5,200元。 现年58岁的Elizabeth说，她可能永远也付不起这么贵的老人公寓。她说，她们这一代还算幸运，多数人有退休金，但是下一代就难说了。她的子女也不会有能力供她住老人公寓。她说，需要对老人安居的问题做些什么，她已经愁得不行。 据多伦多星报报道，随着多伦多地区的房价大涨，老人公寓也价格也在飙升，迫使老人们将自己的积蓄倾囊而出，或者继续同子女们住，或者远离大城市到价格低的地区。 需要指出的一点是，这些有价有市的老人公寓并不是需要排队等候的长期护理机构。 加拿大房屋按揭公司(CMHC)的报告显示，今年安省老人公寓的空置率已经跌到10.4%，是2011年以来最低的。 2017年老人屋的数量增加了2.4%，已经有超过57,000间。但是安省75岁以上老人的数量增加了2.9%。预计到2022年，75岁以上老人的数量会增加6%。 换言之，老人公寓的需求远远超出供应，所以空置率在下降。 多伦多老人公寓的价格最高，报告警告说，新的老人公寓将会很罕少，甚至没有。即便出现少量新公寓，价格也绝对不低。 2014年，大多伦多地区(GTA)所有出租公寓中只有9.3%的租金低于$2,500。现今，低于这个价位的公寓只有5.7%。 同时，更多新建的老人公寓是两居室的户型，以便收更高的租金，这就导致小户型公寓更加难求。 CMHC的分析师Jean-Sebastien Michel说，未来五年，我们将看到一大波75岁以上人士寻找他们可住的公寓。 价格上，目前，GTA的多数老人公寓(54.1%)租金都超过$4,000。 一间标准老人公寓的平均租金，2014年是$3,825元，2017年是$4,159元。 在多伦多，伊桃碧谷(Etobicoke)和士嘉堡社区一居室的月租金要$4,746元。 家住东边奥沙华(Oshawa)的Deb Hallet说，她91岁的父亲Syd有两份退休金收入，但是仍然住不起士嘉堡的老人公寓，在一次臀部骨折后Syd患上阿尔滋默氏症(Alzheimer's)，每次出院都只能被送到他姐姐家。 Hallet说，租金太贵了，即便是住家看护的费用也不便宜。 现在，多伦多的老人们都搬去了尼亚加拉(Niagara)、温莎(Windsor)和京士顿(Kingston)等地。 Michel说，多伦多老人公寓里75岁以上的老人实际很少，因为他们为了节省开支，要么搬出这个城市，要么继续与子女们住。老人们往往是在无法再独自生活，或者不能走动了，没有其他办法后才做出这些决定。 他补充说，老人们都希望留在自己的家里养老，子女们可以来看望他们，但是现在的选择越来越少了。 至于政府补助的长期护理老人院，条件越来越差，轮候名单越来越长，而且只接收重病的老人。 然而，长期护理老人院也是行动不便的低收入老人唯一的选择。 ElderCareCanada的Pat Irwin说，现在，许多老人选择从大屋换到公寓，再聘请护工24小时照顾，费用一天$600元。 Chartwell的Maxime Camerlain说，解决更多老人的居住问题，不光是要建更多公寓，让价格降下来，还要给老人提供更多的选择。 他说，魁北克在这方面比较成功，当地的老人公寓实行基本价格，再选择不同的付费设施，而安省只有一种全套设施的度假型公寓。他说，好的餐食与好的位置仍然是最重要的因素，所有价格与选择对老人更为重要。 Irwin还说，人的预期寿命在增长，现在的人不是要活到85岁，而是100岁。我们的社会到处都是两极分化，有的人有足够钱做他们想做的事，而有的人靠退休金过日子，没有余钱，年老了还要为安身之所发愁。

本周三（2017年8月30日），素里市BC省法庭判决素里一名房地产投资者在2007至2011年间偷税罪名成立，除判罚补交所有欠款和利息外，还判处15个月缓刑，并罚款近13万加元。根据加拿大税务局CRA网站公开信息，素里居民杜沃（Harjinder Dhudwal）在长达5年的时间里，频繁买卖物业单位，获利丰厚，却刻意隐瞒业务收入，房地产买房资本利得税和名下物业出租租金收入，违反了所得税法（Income Tax Act）。根据本地媒体的调查，杜沃先生目前在BC省产权登记处尚有10套素里房产，和杜沃太太（Kulwant Dhudwal）共同持有至少7套房产，总评估价值880万加元。在2人各类按揭贷款文件中，职业五花八门，自称“自雇”，“门卫”，“锯木厂工人”，“学生”“护理”等各种职业。杜沃太太也被CRA认定逃税，但还未被法庭宣判。CRA在声明中称，一旦纳税人被认定偷税，必须补交所有欠款和利息，并处以民事惩罚。法院将根据情况判决最高2倍偷税额的罚款，并处最高5年入狱。当前大温地区房地产行情火爆，投机型炒房和偷逃税形势严峻，CRA却鲜有动作，批评声日益高涨。在CRA文件中，上次重罚发生在2010年，一名华人精神科梁姓医生（Dr. Raymond Ambrose Liang），通过合同转让条款炒卖4套楼花和通过壳公司炒卖1套公寓未申报收入被判罚36.5万加元罚款。CRA再次声明，目前已经加大温哥华都会区房地产交易税务核查力度，在绝大多少情况下，当业主销售房产价值大于购房价值时，必须缴纳资本利得税。而资本利得税是否应税，和业主是否是加拿大居民以及是否首要自住房有关。如果您认为曾经有税务漏报或者疏漏，CRA提供“自愿披露服务”（VDP），即在CRA采取行动前，可以自愿申报，只需补交税款和利息即可，既往不咎。更多VDP服务详情，可以点击自愿披露服务VDP。

一家在香港向华人推销加拿大房地产的公司，为了推销公寓，甚至用蚊虫、浣熊、黑熊等来劝说买家不要买别墅(如独立屋)等，而是买公寓。 环球海外置业有限公司(Overseas Estates Limited这周在脸书上列出了为什么要买公寓，而不是买别墅的5大理由，有些是明显的事实，有些就不好解释了。 这篇推广文章一开头就写到：“每个人可能都有一个别墅梦，最好是在海边，面朝大海，春暖花开，尽享人生美好，然而……理想很丰满，现实很骨感。” 文章首先用价格说明公寓的优势，在温哥华，公寓与别墅的价格差异是100万至150万与350万至400万的差别。公寓能看到的景色更好，“尤其是住在高层，整个城市尽收眼底，远处的群山和海湾，让你坐看风起云涌!”别墅除非坐落在山顶或半山腰，否则没法看到这些景色。 如今新造的公寓基本都是一整面甚至多面落地窗，“让你与阳光零距离”。“研究显示，每天照射阳光15分钟，能得到充足的维生素D。阳光也具有杀菌、抗病毒能力，让身体产生抑制癌症的抗体。” 安全方面的分别是，别墅是“地下室经常有蚊虫光顾、家中时有乌鸦和浣熊来窃取食物，甚至有的地方还会有黑熊这种不速之客!”公寓是“24小时的礼宾保安系统，连苍蝇都飞不进一只。” 文章所说的第5大理由是，住别墅需要自己做很多维护、除草等工作，费时费力。住公寓的话，给管理公司打电话就行了。 对于已经在加拿大的华人来说，可能对这些有不同的解读。betterdwelling.com在8月31日发表文章，对这段市场推广文字做出回应：“加拿大公寓可以帮助防御癌症，防止乌鸦和浣熊偷食物，保护你免受熊的伤害。这听起来好极啦，为什么还需要做广告，说给外国买家提供保证的上限利率呢?”

  据BCREA报告指出，2016年交易房屋单位约达11.22万个，创下新高纪录。今年估计会下调10%，至约10.09万个单位。至2018年，全省房销量估计减少多1.9%，至9.9万个单位。   至于大温地区，2016年通过电脑盘(MLS)售出房屋达40,880个单位，今年预测会回落11.4%，至36,200个单位；到了2018年预料会进一步减少0.6%。   BCREA首席经济师Cameron Muir指出，BC省经济表现继续是全国最佳，带动消费者信心及房屋需求持续上升。 他补充到，强劲的就业增长、来自其他省份的移居者人数增加都有助推动房屋交投。

　　根据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，罗品珍指出，目前，卑诗省容许业主每年加租幅度最多2%，另加通胀率。她透露她的部门将会就有关加幅规例作出检讨，藉以减轻租屋者的压力。 　　按照现行规定，业主每12个月可以调整租金一次，并且须在加租3个月前通知租客。以温哥华市为例，一房单位租金平均为1,950元，意味着业主今年可以加租78元。 　　据加拿大租屋指数（Canadian Rental Housing Index）提供的资料显示，卑诗省约有517,430个租屋住户，占整体住户数目的29%，其中大温地区的租屋住户比率更有34%。 　　租客组织建议加幅与通胀看齐 　　卑诗省租客权益组织租客资源与谘询中心(Tenant Resource and Advisory Centre），呼吁省府尽快调低租金加幅至相等于每年的通胀率。该个中心总干事坂本（Andrew Sakamoto）表示，以月租1,950元计算，今年通胀率为2%，即相等于仅39元。 　　自由党评论员苏利文(Sam Sullivan)指出，调低租金加幅可能会对出租房屋供应构成影响，特别是最近越来越多的短租情况。

胡润研究院当地时间8月31日发布《2017上半年胡润全球房价指数》及《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》显示，美国城市受房价、人民币贬值和租金回报三因素影响，海外置业投资回报最高，回报率最高的前50名城市中有15个美国城市，其次是德国5个。 加拿大的多伦多最近一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅高达26.1%。最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有7个来自美国，分别是西雅图、达拉斯、奥兰多、丹佛、纽约、萨克拉门托和迈阿密。 “胡润海外置业投资回报指数”是当地的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。例如，多伦多房价年涨幅26.1%，租金回报率4.8%，汇率涨幅1.6%，三项相加得投资回报率为32%。 胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示，“如果一年前你打算买多伦多的房子而没买的话，你的机会成本就是32.5%。” 加拿大的多伦多成为海外置业投资回报率最高的城市，其次是新西兰的惠灵顿，排名第三是韩国的首尔。 前50名投资回报率最高的城市共来自18个国家，其中，美国以15个城市居首，其次是德国5个，澳大利亚、加拿大和英国各有4个，新西兰、日本、西班牙、爱尔兰和阿联酋各有2个。 胡润研究院发布的报告显示，中国高净值人群最青睐的移民和海外置业城市洛杉矶、西雅图、旧金山、纽约和温哥华的投资回报率都在15%-25%。东南亚3个城市进入投资回报前50，分别是马来西亚吉隆坡、泰国曼谷和印尼雅加达。 本次报告中的指数变化对比的是2017年6月与2016年6月这12个月以来的数据。

本周四（8月31日），安省再出台一条保护房客的法规：房东若赶走房客，必须给予对方赔偿。 据报道，安省房屋事务及削贫战略厅厅长米尔逊（Peter Milczyn）在一份声明中表示，为制止房东随意驱逐租客，从本周五也就是9月1日起，一条保护房客的新法规将在全省范围内实施。 在以往，当房东有合理的理由时候（例如“有家人或亲戚要搬进来”），便可以解除租约，而租客必须自行承担突然搬家而产生的费用。 米尔逊厅长表示，这条法规容易被房东滥用，所以应该加以修改。 在新法规下，如果房客没有犯错而被赶走，则的房东要支付一个月的租金，或帮助房客找到一个类似的住处。换句话说，房东再也不能以“有亲戚要搬进来”为由，随意赶走租客了。 即便在租客离开后，省府还会监督房东，如果他们在一年内再度打广告出租，或者将房子改修及改变用途（demolishes/converts the unit），将视作“失信”行为（bad faith）。除非他们能证明自己的清白，否则就可能面临2.5万元的罚款。 据悉，安省出租屋市场很大，有120万间私人出租单位，所以这条法规将直接影响数十万、甚至更多的人。 米尔逊厅长表示，省府出台这条法规，是为了尽可能地减少非法驱逐行为。 这条新法，是安省今年出台的，一系列保护租客政策的一部分。早前，省府规定今年房租涨幅上限为1.8%。如果房租增幅超过这个幅度，则房东需要向租务委员会申请。

　　多伦多的房屋价格自今年下半年起即便有降低的趋势，但以普通工薪一族的收入来算物业价格依然很高，千禧代和打工一族想要入市仍然相当困难。在大多伦多地区，许多年轻人开始倾向支持“迎毗”（Yes-in-my-backyard，YIMBY），即欢迎毗邻，希望提高大多地区的建筑密度，或父母一代愿意让出他们占地大的物业，建设高层高密度住宅，或者是将独立屋改建成两至三联式镇屋，以解他们的置业之忧。 　　29岁的Michelle German自感属于挫折的一代，因为她与其他年轻人一样，要面对房价持续猛涨。高房价将年轻的专业人​​士、不太富裕的市民和新移民摒弃在市政设施和交通服务完善的市中心之外。 　　年轻族成无屋游民 　　German与3个室友在市中心合租一个单位，她在非牟利环境组织Evergreen任职高级经理，有很好的储蓄习惯，但她说至少在可见的将来，都没法掏钱出来买屋。 　　根据《多伦多星报》报导，German在多伦多地区商会（Toronto Region Board of Trade，TRBOT）会议上称，现在是时候发声，将挫败感和愤怒化为行动，会后她向《星报》表示： “就提倡方面来说，我们不是只为自己着想。” 　　负责计划和社会政策的专家对此表示，情况在转变，多伦多的“迎毗”（yes-in-my-backyard）地位正在上升。 “迎毗”是指年轻都市人鼓吹“在我后院”的密集发展模式，借此应付城市物业价格难以负担的问题，他们提倡兴建适合家庭居住的共管大厦单位，将现有独立屋原址改建成两至三间镇屋，以及改建子女成家立室后、家中只有两老居住的半空置状态物业。 　　辛勤工作仍难攒足首付 　　卑诗大学教授Paul Kershaw专门研究由世代不平等引发、名为“受挤压一代”（Generation Squeeze）的社会运动。该运动旨在令千禧一代面对的问题得到政客们的关注。他说：“年轻人对住屋方面的愤怒和挫败感绝对正在升温。” 　　Kershaw表示，安省明年6月将举行省选，“受挤压一代”将会成为坊间更热闹的话题，当房价上涨拖垮年轻一代，年轻一代又同时要面对收入下降的时候，很难令人相信高房价对社会来说是个好消息。 　　Kershaw认为现在的年轻人，已经不能像以往那样辛勤工作便可得到应有的回报，40年前，安省首次置业人士平均花5年，便储到新居所需两成首期，现在却要15年。 　　迎毗成为一种理想愿景 　　从未来的发展和规划的角度看，安省政府是支持“迎毗”（Yes-in-my-backyard，YIMBY）流行的。安省房屋厅（Ministry of Housing）新闻发言人Conrad Spezowka在接受《都市地产》记者专访时表示，“在大多伦多地区和哈密尔顿地区，政府拥有’增长计划’（Growth Plan）和’绿化带计划’ （Greenbelt Plan），是专门设计用来减少蔓延、保护宝贵的自然和农业资源的，并要为建设更完整、公交方便和紧凑型的社区做出规划。” 　　该增长计划目前已经出台更新版本，并于2017年7月1日生效。 Conrad Spezowka 称：“新版本是以2006年的增长计划中强有力的基础作为基石，以可持续、高效的方式发展城市的扩张方向。这其中就包括了确保现有社区能有更多集约化（ intensification）和增长密度的目标，通过减少城市扩张的压力，用以保护我们的自然区和农业区域。’增长计划’支持能够步行和公交方便的社区，能够进一步减少城市扩张，并支持建立紧密的低碳社区，进而连接交通和并减少排放温室气体。” 　　这些目标安省政府计划在2041年之前实现。 Conrad Spezowka说，“集约化目标已经增加，所以现在60％的新住宅建筑会放到已经建成的地区内。这不是一个可以一步到位适应增长的办法。但更新的计划为我们的市政合作伙伴们提供了他们需要的灵活性，并且还需要适应当地的情况。此外，公众参与、对土地利用和发展进程的投入都是实现完整和充满活力的社区的非常重要方面。我们要求市政府在这个过程中继续多接触民众和地方团体了解民意。” 　　记者提出当一块空地要被开发，具体由谁基于什么来决定建造的住宅类型，Conrad Spezowka表示是“规划法”（The Planning Act）为安省的土地利用规划提供立法框架。 “它规定了土地利用规划的基本要求，并描述土地使用的控制方式，以及谁可以对其进行管理。重要的是大家要注意安省的土地使用规划体系具有广泛的公共利益，包括未来对后代的土地使用规划。为了做到这一点，规划法为一些立法工具奠定了基础，其中之一就是为了更好地指导未来的发展，准备好市政官方计划（municipal official plans）和规划政策。” 　　一个市政官方计划在最基本的层面上描述了市政府如何使用土地的政策。 Conrad Spezowka称，“这主要涉及到新房、工业、办公室、商店的位置等问题。需要什么样的服务，比如道路、水管、下水道、公园和学校，什么时候、以什么顺序建设，社区的一部分将会增长等。它是根据公众和各利益相关者的意见准备的。最终决定在’空地’上怎么建设发展，是以市政府官方计划的指示作为指导方向的。该方向也可能受到适用于省级土地使用政策（例如省政策声明Provincial Policy Statement）和/或省级计划（例如“大金马蹄发展计划”，“绿带计划”）的指导和影响。 　　Conrad Spezowka表示，任何有意向进一步发展自己物业的人，可以向市政府申请进行必要的批准，这和推倒房屋重建是一样的。 “这种申请将由市政府审查。这项检讨一般会在市政决定之前进行公众咨询。” 　　政府绿灯支持迎毗流行 　　提及父母一代是否可以接受“迎毗”的概念，放弃自己的大房去换小房甚至重建多层高密度住宅，Conrad Spezowka认为这完全是个人在不同时期的自由选择。 “在住房偏好方面，人们倾向于在不同的年龄段住不同类型的房屋。随着人们年龄的增长，他们可能会选择进入更小的房子，而其他人可能会选择继续留在目前的住房中。增长计划指导市级政府以提供多样化的住房来满足各个阶段的需要来规划住房。” 　　记者提出政府是否支持那些打算把占地大的自住房变为联排别墅的屋主，对此做法政府是否有什么顾虑时，Conrad Spezowka称“首先省土地利用政策的方向是通过安省政策声明（Provincial Policy Statement PPS 2014）提供的，适用于所有安省的社区。同时通过不同的、特定地理区域的各种省级计划进行。省级政策和省级计划提出了有关土地利用规划和发展的省级利益事项的指导方针，包括建设强大、宜居、和健康的社区并管理增长等广泛领域的政策方向。 　　“其次，省级政策普遍推动有效利用土地和基础设施，优先考虑适当区域的集约化，同时认识到集约化需要针对适当的领域，不会在所有领域或社区中发生同样的变化。在安省的土地利用制度中，市政府主要负责制定当地的土地使用决定，同时确保其决定符合省政策声明（PPS），并符合或不与省级计划冲突。” 　　最终决定在特定地点进行什么样的重建或集约化，包括是否将单一住宅用途重建为多层住宅形式，例如联排别墅，是按照市政府规划中明确规定的具体政策来指导的，这些规划向导着这个社区的内部发展应怎样进行。 Conrad Spezowka表示，“从2012年1月1日起，’规划法’得到修订，要求市政府授权（在官方规划和分区附例）使用独立屋、半独立屋、联排别墅和排屋（row houses）中的第二单位（second units）。建立第二个单位是由个别房主自行决定的，可在现有或新建住宅区里进行，需要在市政区域允许的情况下。” 　　在未来，人口密度较大的区域例如多伦多市中心，是否将面临住宅面积越来越小的问题，Conrad Spezowka表示“多伦多市区将继续拥有城市官方计划中规定的高密度区域，因为它是人口和就业增长的重点，同时它也将拥有较低密度的住宅区。随着区域的增长，包括多伦多市中心，预计住房类型和大小也将发生变化。 2017年增长计划包括以下政策：促进多元化的住房选择; 人们能够负担得起的房子和第二单位。它还建立了负担得起的住房和出租房屋的目标。同时还要求市政府考虑在高密度建筑物内单位面积的适当组合，以适应不同种类的家庭人口和收入。整个大金马蹄地区的房屋种类很多。整个区域的官方计划里大部分土地是用于’地面相关’（ground-related）的住房的，即独立屋、排屋和半独立屋。即便我们需要房屋组合变得更加多样化以满足不断变化的求，但预计该地区的新房将大部分会是地面相关的低层住宅。” 　　整顿市场是王道 　　对于近年来大多伦多地区年轻人和中产阶级对于房价望而生畏的普遍现像，安省住房厅一直对此有所关注，并在努力改变这样的现状。 Conrad Spezowka称：“我们的首要任务是确保每个安省居民都有一个负担得起的、安全的地方作为自己的家。今年春天，政府采取行动，发布了“公平住房计划”（Fair Housing Plan ），为住房买家和租房者提供更加负担得起的住房。该计划是一套全面的16项衡量和措施以解决需求，增加住房的供应，保护买家和租客，并为房地产市场带来稳定。解决房屋需求和帮助购房者的一些行动包括： 　　•15％的非居民买家税（NRST），适用于大金马蹄地区的非加拿大公民或永久居民的个人，或外国公司，在购买住宅物业都需要缴纳这部分税款。这将解决该地区不可持续的需求，同时确保安省继续成为欢迎所有新居民的地方； 　　•努力更好地去了解和解决可能对房屋市场产生避税和过度投机的做法，例如“合同炒家/纸盘交易”（paper flipping）; 　　•与房地产行业从业人员和消费者一起审查房地产专业人需要遵守的规定，以确保消费者在房地产交易中得到公平的代表（比如，禁止一个房地产专业人士代表买卖双方的做法）; 　　•教育买家和卖家与房地产交易有关的权利。 　　近期房地产的数字都表明，房地产市场走势更为稳定，使家庭和首次置业者更容易进入市场，同时保护屋主的投资，这就是省府一直以来的意图。公平住房计划建立在其他政府举措上，以提高安省的住房负担能力，并增加可负担的房屋的供应。 ” 　　为了提高住房负担能力（homeownership affordability），Conrad Spezowka认为省政府一直在做出改变和努力。 “我们将符合资格的首次置业者的最高土地转让税退税金从2000元增加到4000元。 这意味着安省有资格的购房者购买的第一栋住宅中，房价中的368,000元不需要支付土地转让税。总而言之，这些政策代表着重大的、多方面的计划，以解决安省不断上涨的住房成本的问题。以此我们希望使家庭，包括年轻的工人阶级人士能够获得满足他们需求的住房。”

  　　根据加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty)发布的最新报告，由于BC省和安省先后实施针对海外买家征收15%转让税的政策，加拿大的豪宅市场也深受影响，光景已经是今不如昔，豪宅上市量不如以前多，挂牌时间也比以前要长，有的甚至是2015年挂牌上市，但迄今也没有卖出去。 　　不过苏富比表示，豪宅挂牌时间长也好理解，不仅是大笔交易，有的豪宅面积相当于普通独立屋的十几倍，而且即使是有钱人，也不都是花钱如流水的人士，他们也希望豪宅对胃口，或者是有升值的潜力。 　　以下是截止8月份加拿大最贵的豪宅，它们在那儿静静地等待贵人：   　　1，BC省最贵豪宅：$3,480万 　　截止本周，BC省仍然是全国豪宅上市最多的市场，有150套超过$1,000万的豪宅上市，安省48套，魁省4套，其它地区则没有。 　　位于温哥华Shaugnessy Heights地区的这套豪宅叫价$3,480万，虽然位于温哥华的老城区，但占地也有半英亩，有一个50英尺的大理石接待大厅;一个足以储存1200瓶酒的品酒室; 一间带湿吧的台球室以及“最先进的”家庭影院。 　　2，安省最贵豪宅：$2,495万 　　安省这套最贵豪宅叫价$2,495万，位于多伦多北面55公里处Aurora，占地80英亩，其实是由三套分开的物业组成，被称为“宫殿式”豪宅，其中主楼有4间卧室，8个卫生间，1个自带2间卧室的公寓，2部电梯以及室内泳池。 　　3，阿省最贵豪宅：$2,490万 　　这套豪宅位于卡尔加里南部，占地面积超过242英亩，最大亮点是临湖并拥有壮观的田园风光。实际上这套物业已经在苏富比上市数次了，也不知是因为这个石油大省深受油价下跌打击经济不振之故，还是业主叫价太高，这幢物业一直无人问津。 　　4，魁省最贵豪宅：$1,200万 　　魁省这套最贵豪宅位于蒙特利尔东面130公里，占地也有200英亩，有4间卧室和3个卫生间。这套房子从正面看不起眼，但却是一个复合建筑物：除主楼外，还有一座历史悠久的谷仓，一个管家住房，而在屋后，还有度假小屋以及非常漂亮的湖景，私人湖岸长度就有478英尺。 　　5，大西洋省份最贵豪宅：$700万 　　这套豪宅位于斯省(Nova Scoti)的小岛上(Kaulbach Island)，虽然只有6间卧室和9个卫生间，但有11,000平方英尺的居住面积，买下这套屋，也等于买下了这座岛!

  一个国家的经济、金融看“央妈”（央行），不仅是因为央行掌握着货币政策大权，也因为在所有金融监管机构里，央行掌握着最多的信息。 每年每个季度，央妈都会发一份《城镇储户问卷调查报告》（以下简称《报告》），这是央妈1999 年起建立的一项季度调查制度。 做法是，每季在全国50 个(大、中、小)调查城市、400 个银行网点各随机抽取50 名储户，全国共20000 名储户作为调查对象。然后对这20000储户做对经济运行的总体判断、储蓄及负债情况、消费情况、 储户基本情况等四个方面进行问卷调查。 这可以算是对全国储户对国家经济、家庭财政状况的一个分析。 上季度的报告很有意思，猫哥就带大家来解读下。 中国人爱存钱，基本是个成年人都是“储户”。中国人的存款也在节节上升，截止2017年5月，中国央行公布的境内居民住户存款达62.6万亿。但与此同时，境内居民人民币贷款也从2010年的8.8万亿飙升到36.4万亿。 存款和贷款双飙升，背后的原因是中国人“收入-资产”的转移。 01 中国人有钱就存起来 首先是收入，基本上每个季度，储户对自己的收入都是保持着乐观的预期的，因为中国人已经习惯了经济的高速增长。所以根据《报告》，上季度高达85.6%的居民认为收入“增加”或“基本不变”，比上季下降0.9 个百分点。收入信心指数为52.9%，与上季度持平。 当绝大部分老百姓认为未来收入会平稳甚至增加时，对就业却并不太乐观，本季就业感受指数为41.9%，比上季提高0.1 个百分点。其中，13.7%的居民认为“形势较好，就业容易”，49%的居民认为“一般”， 37.3%的居民认为“形势严峻，就业难”或“看不准”。就业预期指数为50.7%，比上季回落0.4 个百分点。 也就是说，人们一方面认为明天会赚得起码不比现在差甚至会更多，但另一方面又认为就业会更难。 但总体来说，有近2/3的人认为就业在“一般”以上，两者综合，可以看出，中国老百姓对未来“更好”还是挺乐观的。 这问题就来了，如果觉得未来收入会更高，会更好，为什么要把钱存起来呢？为什么不像美国人那样如果觉得未来会更好就借钱消费呢？ 让我们接下来分析。 就在中国人拼命挣钱的时候，也在拼命攒钱。 在调查中，倾向于“更多储蓄”的居民占42.8%，比上季提高0.4 个百分点；倾向于“更多消费”的居民占25.4%，比上季提高1.6 个百分点;倾向于“更多投资”的居民占31.8%，比上季回落2.1 个百分点。 居民偏爱的前三位投资方式依次为:“银行、证券、保险公司理财产品”、“基金信托产品”和“股票”，选择这三种投资方式的居民占比分别为47.7%、20%和19.2%。 “投资”也无非是购买保本收益的理财产品和一些低风险的基金产品，两者相加，74.6%的人选择了储蓄+投资，压倒性的多数。 当然，这个调查的样本多少是有问题的，因为现在年轻人越来越少去银行网点，去网店的大多是大叔大妈，他们的倾向当然更为保守，基本上都是存起来吃利息，不做太多投资，要投资也是投风险低的。 别嘲笑大叔大妈，基本上，绝大部分中国人都是差不多这一偏好——存钱，赚点利息钱。 02 存款就是未来的首付 这一不小心，中国人就存了几十万亿存款，老百姓的这60多万亿存款会怎么花？ 之前有媒体惊呼老百姓“没钱了”，只有“26万亿的净存款，人均不到两万元”了。 这个算法是有问题的，应该除去没有收入来源的孩子和学生，或者以户均来算，截止上次人口普查，中国有4.3亿户家庭，平均每个家庭14.56万存款、8.46万贷款。 从任何一个国家来看，这个数字都是相当不错的。 以最粗略的方式计算，中国家庭的“负债率”是58%，而在2007年，这个“债务率”还不足20%，10年间几乎上涨了2倍，于是有券商分析师分析认为——为了买房，老百姓纷纷贷款，放在银行的存款就转化为购房者的贷款了，这不但导致了过去10年的房地产市场繁荣，是近两年我国经济短期回升的主要动力。 所以他得出的结论是——“目前我国居民净存款比16年初缩水了16%，已降至13年初水平，也意味着居民举债空间并不大。” 果真如此吗？ 让我们回头看看，真正导致过去10年房地产景气的，表面上看是居民“贷款买房”，其实是过去10年的城市化，过去10年是最快的10年。根据人口普查数据，1995年我国城市人口占总人口的比重是29%，到2014年中国城镇人口占总人口比重已经上升至54.77%。所以，房价上涨背后是大量年轻人“进城”，只不过买房要贷款而已。 所以，居民贷款快速上升是“果”，而不是“因”。 所以，这就回答了上文的问题——中国人为什么爱存钱——存钱买房，因为新房3成以上的首付需要几十乃至上百万资金，不但青年人要存钱，家里人也要存，最后汇总到一块，也就是说一家人的储蓄到最后就变成买房的首付，其家庭资产负债表上，就变成: 以前：存款 现在：存款+贷款=房子 直接来说，就是——赚钱，攒钱，买房。 购房支出可以说是一个家庭最大的支出。2006年，中国的家庭收入分配中，储蓄所占比例最高，为31.27%；买房支出占第二位，为27.77%；保险支出占第三位，达24.12%；证券投资只占5.25%。 美国是低首付和低利率、高持有成本，房子的负担会平均到几十年每个月的账单里。相比之下，眼下中国的3成首付和4.9%的贷款利率相当高，也就是说“上车”不容易，还款也不容易。 03 “只有一成储户认为房价会下跌” 但即便如此，对下季房价，31.2%的居民预期“上涨”， 46.1%的居民预期“基本不变”，9.6%的居民预期“下降”，13.1%的居民“看不准”。 也就是说，有近1/3的人认为上涨，近一半的人认为“基本不变”，仅仅有不到一成的人认为会下跌。 买房需要贷款，也就是“借钱”，那么中国人还能借得起吗？ 美国居民部门债务占GDP的比重最高是在2007年，接近100%，但随着房地产泡沫破灭，逐步下降到了当前79%的水平；当前日本居民部门债务占GDP的比重也在70%以上，我国居民部门杠杆率58%左右。同时，我国居民部门债务占居民可支配收入的比重已经达到了90%，美国106%，日本100%左右。 这意味着，如果中国经济能平稳发展，居民的债务上限还有10个点的空间。 眼下，当房子被限购，居民无法加杠杆买房时，银行、互联网金融机构却在拼命推各种消费贷，大家都在争夺那10个点的空间。 有意思的是，当被问及未来3 个月准备增加支出的项目，按照居民选择比例由高到低排序为: 报告发布是在6月20日，暑假将至，家长要带孩子去旅游、上补习班，所以旅游和教育是第一位，医疗和“大额商品”也不奇怪，购房还是并列排在第三位。可见需求旺盛。 最后，猫哥只问一个问题：如果放开限购，会发生什么呢？

　　已故地产商康波（Robert Campeau）早年兴建的法式古堡豪宅Bridle Path 68号，事隔两年再次公开放售，屋主叫价3,500万元，较两年前高出1,000万元，成现今全国叫价最高屋盘。负责放盘的地产经纪明言，无惧安省政府推行的15%“非居民投机税”，会放眼海外买家市场。 　　据《金融邮报》（Financial Post）报道，豪宅位于多伦多北约克Bridle Path 68号，早在1980年代初建成，占地4亩，楼高两层，有10间睡房、14间浴室、设备先进的厨房、由两层高室内游泳池改建而成的舞厅，还有网球场和花园。前总理老杜鲁多（Pierre Elliot Trudeau）和美国女影星珍芳达（Jane Fonda）早年亦曾作客大宅，多套电影也曾在此取景。 　　现任屋主施普林格（Hal Springer）与妻子纱丽（Sari Springer）2002年买入豪宅，近年欲“大屋搬小屋”，两年前开价2,500万元后获多个准买家洽购，但由于未能找到合心意的地方搬迁，因此没完成交易。 　　安省政府对海外买家征收15%非居民投机税，假如海外买家购入大宅，将须支付相当于525万元税款，另还须缴交170多万元土地转让税。负责的地产公司Re/Max Realtron经纪科恩（Barry Cohen）称，认为海外买家不会因税款而退却，相信海外买家早已接受15%税率为“移居加拿大的基本开支”。

根据TD银行的最新报告，政府或许可以更好地了解外国买家到底对加拿大最热的几个房地产市场产生了多大影响。 TD新近发布的详尽报告专门研究了外国买家对加拿大主要房产市场的影响，包括多伦多、温哥华和蒙特利尔。 该银行认为外国买家在市场上的份额到底有多大，这次终于可以比之前看的更加清楚了。   “卑省政府2016年开始追踪外国买家的数据，发现在大温地区，当年6月10日到7月14日有9.7%的房产交易和外国买家有关，”TD经济学家Beata Caranci 和 Diana Petramala 写道。 “8月的非居民买家税政策推出以后，这个比例骤降为1%，但是2016年年底又回升至4%。安省今年五月也开始追踪外国买家在整体交易中的市场份额，发现大多金马蹄地区有4.7%的份额是被外国买家占据的。” 根据这两个经济学家的说法，安省是在省府发布包括外国买家税在内的政策以后才开始收集相关数据，因此可能低估了外国买家的作用。 “另外，即便5%的数据听起来不多，但是却能够对市场产生影响，导致紧张，因为市场本身就已经面临供应紧张，这样就会使本已火热的市场更加紧俏。” “最后，非居民的购房分布从地理位置上看并不均匀，就金马蹄地区而言，约克区和多伦多市的外国买家比例要比其他地方高很多，分别是9%和7%。” 安省实施外国买家税政策以后，很多专家预计安省以外其他主要地产市场的外国买家销量会有小幅抬升。但是根据这个报告来看，情况并非如此。 “最近几个月渥太华和蒙特利尔的房市均有升温，但是并没有显示出典型的外国投资活动增长信号，比如相对人口数量而言的销量显著增长。” 而且，魁北克房地产联合会表示，蒙特利尔的销量增长主要来自40万以下住房销量的增长，而豪宅市场则保持充足的市场供给。换言之，对首次购房者最有吸引力的部分是此次房市交易增多和价格增长的主要动力。

　　■ 近年不少柏文楼盘出售时，都出现如图中排长龙“看楼”的场面。资料图片 　　卑诗省府去年8月向在大温买楼的外国买家，额外征收15%的物业转让税(PTT)，希望可冷却炽热的楼市。过去一年大温楼市不仅没冷却，今年7月住宅物业价格比去年同期升8.7%，其中柏文价格更劲涨18.5%。近日有指省新民主党(NDP)政府，可能限制楼花转让；《星岛日报》访问地产商、经纪、学者和市民，均指限制楼花转让不只未能舒缓房屋短缺，反打击发展商建楼意欲，令短缺恶化，最终令楼价再飙升。回应是否管制楼花转让的查询时，省府未正面答复，只称将与地方政府共同努力，解决影响省民的房屋及可负担问题。  　　一向有投资大温柏文的陈先生接受访问时表示，对于近日大温柏文需求及价格续升，感到意外。他说近日参观温哥华市中心的柏文楼盘，发现除了大排长龙，来看楼的九成是华裔，该楼盘呎价是2,300元至3,000元，顶层Penthouse呎价就高至3,900至4,000元，无阻睇楼者意欲。 　　陈先生称，曾与身旁一来自中国大连的参观者闲聊，对方表示想买到该楼盘顶层Penthouse单位。陈透露Penthouse面积约2,500呎，粗略计算，售价达1,000万元。陈先生向记者表示：“楼盘虽位于温市中心，但光是一个单位就要一千万元，实在厉害！” 　　打击建楼意欲 供应更趋紧张 　　陈先生称他也经常买卖柏文，“我不是买卖楼花，而是在正式成交后才买卖，做足手续和交足税”。他说2013年以呎价约500元买入列治文市中心一个约800平方呎的两房柏文，到2016年省府额外征收15%物业转让税出台之前售出，当时呎价升到600元，“我获利10多万元，但现在该柏文单位呎价已升到800元，如果我当时没出售，目前即可多赚数十万元了”。 　　陈先生认为，这证明省府去年所推“辣招”的减慢升幅效果，只属短暂，长远来说没作用。他认为如要解决房屋短缺，最主要是增加供应。他承认部分进行楼花转让的人未向加拿大税务局（CRA）申报获利，他认为打击这些逃税的人，某程度也打击炒卖楼花。惟他指如果交了税，依然有利可图，这些人也会继续炒买楼花的。 　　卑诗大学(UBC)商学院副教授达维多夫（Thomas Davidoff）向《星岛日报》记者表示，限制楼花转让是错误方向，因会打击发展商建楼意欲，令供应更趋紧张，楼价反被推高。他主张，目下最重要是加建房屋，无论出租或出售给本地居民，这都是本省应该致力做的事。他指如果担心这些房屋落入一些“错误的人”手中，省府可征收物业税(Property Tax)，但这应在房屋建成后，而非建成之前。 　　■ 达维多夫 　　不过，达维多夫称，希望有更多楼花买卖的资料，可以供决策者或学者参考，因为身为房地产教授的他也不清楚楼花买卖情况。他更认为发展商其实也不喜欢楼花买卖，因会在正式成交时引起混乱。 　　对于有指NDP省政府或将会限制楼花买卖，大温地产发展商钟日刚认为不可能：“只要有楼花（预售），就一定有楼花转售。”他指由楼花售出到正式成交长达数年，“有很多事情会发生，（买家）可能转工，婚姻可能出现问题，怎可能不准转让？” 　　■ 钟日刚 　　“增加房屋供应才是解决之道” 　　钟日刚表示，发展商向银行贷款，银行为减少风险，都会在楼花售出40至50%后才放款。如果省府限制楼花买卖，将打击发展商建楼意欲，令供应更紧张。他指现在出问题的只是有些买卖楼花的人逃税，未缴交利得税；但他指现时负责楼花转让的律师，在这方面的核查已更严谨。 　　钟日刚又称，解决房屋问题的办法是增加供应，再把收取的税收兴建更多给低收入人士的可负担出租单位。他特别指出，很多人忽略了，现在每年有数万留学生到本地读书，与本地居民竞争房子，如果政府解决留学生住房问题，有助舒缓房屋紧张。 　　■ 谭清华 　　卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示，近年柏文市场很炽热，热点包括列治文与本拿比等城市，而近日温哥华甘比走廊(Cambie Corridor)一个柏文楼盘，呎价就升至1,300元。据他观察，入市的人是“炒家多于用家”，不过，由于担心新上台的NDP省府或就楼市推“辣招”，加上市场是否饱和、银行加息以及收紧房贷等因素，柏文市场处于观望状态，也多了楼花放出市场。