地产

一份报告比较了全球各地有意置业者对购房的无力感，一些城市被归类为「无法负担」的级别。 根据Demographia最新发表的《国际住房可负担性年度报告》（International Housing Affordability），加拿大的城市占据了十大中的两个席位：温哥华高踞第三，多伦多位列第十。 该报告采用房价相对收入来衡量可负担性，即用房价中位数除以家庭收入中位数计算。 总部设于温尼辟的前沿公共政策中心（Frontier Centre for Public Policy）高级研究员考克斯（Wendell Cox）在《金融邮报》（Financial Post）发表评论文章，提倡加拿大尤其要效法纽西兰，拨出更多土地用于直接开发。 考克斯指出，纽西兰政府推出了一项名为「促进住房增长」（Going for Housing Growth）的政策，要求地方政府立即为未来30年的住房增长划出区域。 他表示：「多伦多和温哥华的情况表明，抑制扩张的代价高得令人难以接受：房价上涨、房租飙升，对越来越多的人来说，贫困也随之而来。」 在排行榜上继续雄据首位的城市是香港，这也许并不令人意外。根据报告，香港是调查的全球94个城市中，居民房屋拥有率最低的城市，仅为51%，相比之下，其亚洲竞争对手新加坡却高达 89%，原因是狮城政府近几十年来一直致力于公共房屋建设。 尽管香港可能是全球房价最不可负担的城市，但最近的情况已缓减了一些。根据美国有线电视新闻网（CNN）的报道，那是因为在2020年疫情期间，特区政府实施了封关和清零政策；除此之外，同年颁布的港区国安法也对这座城市产生了寒蝉效应，导致楼价下滑。 居住在无法负担住房城市的居民也不用絶望，报告也指出了一些最可负担的城市；在加拿大，那是的爱民顿和卡加利；在美国则是匹兹堡、罗切斯特和圣路易斯。 全球最不可负担住房城市： 1. 香港2. 悉尼3. 温哥华4. 圣荷西5. 洛杉矶6. 檀香山7. 墨尔本8. 三藩市、阿德莱德9. 圣地牙哥10. 多伦多 (资料图片)  

在严峻的住房危机下，多伦多突然出现了大批无人问津的待售房屋，数量创下纪录。这样的市场显然有问题。 图源：51找房 两个月前，房地产经纪人Jamie Page就警告他的客户，他们在Jarvis和Dundas附近550平方英尺的公寓即便有无阻挡的湖景、设计师的认证和大阳台，也不足以迅速吸引买家。四月底，他们将价格下调了21,000元至589,900元，这个价格已经低于该大小和位置的平均水平。然而，仍然没有一个看房者。   “现在的公寓市场简直是个鬼城，”Page说道。“完全没有动静。” 过去三个月，多伦多面临无家可归的人近11,000人，与此同时，作为最负担得起的住房形式，公寓以创纪录的数量涌入了住房市场。 这些待售房屋通常是为投资者建造的小型单元，他们希望在利润消失前套现。 一些房地产经纪人和政客们认为，多伦多公寓市场的停滞证明了省政府试图解决住房危机的措施适得其反，它迎合了开发商、投资者和投机者，而不是普通需要负担得起住房的人。 “当无人问津的住房和无家可归同时存在时，市场就出问题了，”多伦多市规划和住房委员会主席、市议员Gord Perks说。 图源：51找房 五月底，大多伦多地区的待售公寓数量创下了历史最高纪录，达到8,183个单位。上一次活跃的公寓挂牌数量最高的是2020年10月的7,600个。 买家也在避开尚未建成的公寓。预售公寓的销售比10年平均水平降了74%。 “我们没有建造足够的房屋，建造的低层房屋越来越少，这意味着我们没有地方供未来的家庭居住，”多伦多房地产经纪公司Realosophy的总裁John Pasalis说。“过去20年里，多伦多的住房市场优先考虑为投资者建造微型公寓，个人投资者都想要小单位。政策制定者没有介入扭转这种方向。” 数据分析显示，新挂牌的公寓数量自去年五月以来增加了30%，面积在500到599平方英尺范围内的套房同比增长了49%。平均挂牌价格为593,000元。 家庭实际上被排除在公寓市场之外，Pasallis说：“市场一直被投资者主导，所以每平方英尺的价格非常高。” 多伦多市中心二手公寓的平均价格约为每平方英尺1,000元，而市中心预售公寓单元的价格则大幅上升至每平方英尺1,500元，这反映了增加的劳动力和建筑成本，以及投资者愿意支付更高的价格。 图源：51找房 为什么投资者愿意支付更多？“任何理性的人都会有同样的问题，”Pasallis说。“特别是自2020年以来，许多购买（预售公寓）的人并不打算完成交易，”而是计划转让出售。这是一种合法交易，其中原始预售买家将购房协议的权利和义务转让给另一个买家。“这看起来是赚快钱的方法，你不必担心租客和租金。你买它，转手卖掉，赚15万到25万元。” 多伦多市政府的一位发言人说，无法阻止建造面向投资者的小型单元。市政府已经发布了开发商指南，鼓励他们在设计“垂直社区”时考虑年轻家庭，但无法强迫他们建造更大的套房。 “省政府通过削减开发费用，进一步刺激了投资者和投机者市场，”市议员Perks说，“这是在火上浇油。”他说很难用言语表达他对此问题的愤怒。 “省政府对安省住房危机的解决方案是取消规划法律、开发费用和公众讨论的权利，结局是我们有空置的公寓单元和无法负担城市生活的人。他们完全错了。” 省政府没有回应星报周四的置评请求。 图源：51找房 尽管加拿大央行上周将其关键利率下调了25个基点至4.75%，为潜在购房者带来一些宽慰，但仍不足以帮助许多人获得新贷款资格。 房地产经纪人预计，许多买家将在接下来的几个月中继续观望，直到央行再下调几次利率。 在此期间，卖家可能会考虑多花钱来尽最大努力出售他们的公寓。 “如果我有一个在30层高楼中的千篇一律的单元，我会让它看起来尽可能好，布置好并随时准备看房，”Harvey Kalles的房地产经纪人Ira Jelinek说。 聪明的买家也充分利用了他们的谈判能力，最近在汉密尔顿的另一个挂牌中，一个买家要求Page的客户降低价格，粉刷单元并更换地板。 然而，买家不应指望价格会大幅下跌，Pasalis说。至少现在不会。“尽管挂牌数量创下历史新高，但技术上这仍然是一个平衡的市场，”他说。 价格没有暴跌，许多投资者试图保持耐心。在这个市场上，销售可能需要3.5到4个月。Pasalis说，“投资者觉得这很糟糕，因为他们习惯于他们的投资在一周内卖出。”

一项新的分析显示，自 1990 年代中期以来，温哥华的房价和收入之间的差距急剧扩大。 RATESDOTCA 的一份报告说：「90 年代初的住房危机对加拿大人造成了沉重打击，尽管 1994 年的日子很艰难，买不起房，但 30 年后情况变得更糟，」。 「1994 年，温哥华的平均房屋成本约为税后家庭收入中位数的 8 倍。到 2024 年，其成本约为税后家庭收入中位数的 14 倍。」 报告发现，过去 30 年平均收入成长了 34%，而平均房价则上涨了 142%。 「1994 年温哥华家庭税后收入中位数为36,254 元（以 2024 年货币值计算为 67,172 元），而平均房价为 289, 334 元（以今天货币值计算为 536, 067 元）…2024 年，温哥华家庭税后收入中位数为是 89,771 元，平均房价为 1,295,619 元。」 90 年代的加拿大人想买房是痛苦的，一些房主因高利率和经济衰退而「陷入紧缩困境」，但报告称， 1994 年的住房危机仍比现在缓和得多。 房地产分析师 Victor Tran 表示，加拿大当前的住房危机是多种因素共同造成的，包括供应不足、通货膨胀以及在 2021 年和 2022 年经历了一段低利率时期和无法满足的需求，接着又是利率走高。尽管加拿大央行已经开始降低利率，但仅靠降低利率不太可能让大多数加拿大人更买得起房。 收入差距不断扩大，但省房地产协会 (BCREA) 表示，进入夏季，全省市场仍处于「平衡」状态。 5 月的数据显示了卑诗省的销售情况与一年前相比下降了 11%，但房市活动正在回升，挂牌数量也在增加。 BCREA 首席经济学家 Brendon Ogmundson 表示：「我们开始看到销售活动回升到更正常的水平，再加上库存增加，有助于保持市场平衡。」 温哥华 5 月房价较去年上涨 2.5%，均价为 1,345,157 元，菲沙河谷平均房价下跌 1.5%，至 1,074,923 元。 加通社资料图片  

一套房子卖了5年是什么体验？ 2024年6月7日，加拿大媒体Daily Hive报道了这栋温西豪宅卖家经过5年不懈努力，最终以低于2019年最初挂牌价72.8万的结果惨淡收场。 早知道5年的坚持意味着比最初挂牌价少卖大几十万，卖家还不如早早把房子割了，既省去5年养房成本，又能尽早享受加息带来的红利，还能多收回些资金。 报道称，这栋豪宅位于著名的温哥华Dunbar社区，建于2015 年，设有五间卧室和六间浴室。这座宽敞的住宅面积为5317平方英尺，还配有一些豪华设施，例如大型媒体室。这座定制住宅坐落在绿树成荫的街道上，包括一间后巷屋。 2019年1月15日首次挂牌价格为698万加元。当时还没有疫情爆发，也是上一轮地产行情的高点，卖家有比较高的预期也是可以理解的。 但这个价格即便在当时也无人问津，而卖家也是坚持不打折，就以这个价格硬刚到2019年9月10日，直到2019年9月11日才把挂牌价格降低到688万加元。 很多时候，钢铁意志和一头倔驴的区别主要在于结果。 2029年10月，卖家或许是换了销售思路，决定低开高抢，直接把挂牌降到598万，如果这个价格是真实的心理价格，也许很快就成交了。但实际上，低开并没有导致抢offer的场面，2020年1月，卖家的努力暂告一段落。 直到2021年6月，卖家卷土重来，而此时疫情已经没有最初的恐怖，房价开始复苏，卖家这一次选择的挂牌价格是699万。只能说记吃不记打，还想大捞一笔。 而这个价格一直坚持到2022年5月，足足挂了一年没能成交，可见卖家的初心的确够硬。 2022年5月，卖家终于变得灵活了一点，挂牌价格降到686万，但这还远远不够，坚持到2022年9月18日，再次调低挂牌价格到620万。 这一次算是比较可观了，但仍然很难成交，一直到2024年5月，最终以626万成交，比2019年首次挂牌低了72万多。 5年的坚持，换来72万的折扣，还有5年的养房成本和错失的高利率投资回报。 这位卖家凭自己倔强的实力亏了上百万加元。这个故事其实不是个案，同样的业主，特别是豪宅业主并不在少数。 Daily Hive也指出，这套豪宅的政府估价最高时曾达到631.3万加元，所以这套房子最终能以626万成交，其实还是很幸运的。如果不是运气好，这位卖家再等5年都不是不可能。 报道没有解释为什么该房屋被挂牌多次，但也许卖家单纯的有钱任性。 以成交价计算，该房屋在降息后如果首付20%，买家贷款25年，月供高达近3万加元。 其实小编也不知道买这种豪宅的人是不是还需要贷款？ 温西Dunbar区的豪宅还算是豪宅中流通性比较好的，一些地点不那么稀缺的豪宅现在完全没有流动性，按照公允的市场估值挂牌连看房的人都寥寥无几，想卖只能打个狠折。 降息对房价是利好，但大家先不要太乐观。

一栋位于温哥华西 35 大道的房屋去年出售，买卖者都是华人，新屋主花了 390 万元买下豪宅，但旧屋主却迟迟住在里面，而且旧屋主刚赢了诉讼，阻止新屋主一段时间内不能驱赶他们。 CTV 报道，卑诗省最高法院法官 Kevin D. Loo 的判决书上称，刘凤霞和冯连斌 (Feng Xia Liu & Lian Bin Feng, 音译) 本是西 36 大道一套房屋的业主，去年 4 月，他们与王善光和张华云 (Shan Guang Wang & Hua Yun Zhang) 签订了买卖合同，以 390 万元的价格出售该房产。 成交前，买家和卖家签订了一份住宅租赁协议，允许刘和冯继续住在该房屋中直至 9 月底。 租赁协议的日期为 2023 年 5 月 1 日，要求刘和冯每月支付 5,500 元的租金，并要求他们维护房产并继续支付水电费。 正如判决中所引用的，买卖合约承认了租赁协议，并指出「卖方无需支付保证金」，但买方将「扣留」购买价格中的 10 万元，直到租赁结束前。 「自 2023 年 9 月 30 日租赁协议规定的固定期限结束以来，请愿人采取的立场是，他们有权继续以按月租赁的方式居住在该房产中，并且可用 10 万元的抵押金 (holdback)中抵销租金。」 去年底双方对簿公堂。刘和冯控诉新屋主不当扣留保证金， 卑诗省租屋处 (RTB) 判定扣留金不是租房保证金 (deposit) ，试图让 RTB 命令王和张向他们支付保证金和其利息，外加「因不当扣留保证金而受到的法定处罚」。 今年 2 月，RTB 仲裁员得出结论认为，抵押金不是保证金，理由之一是买卖合约中的条款规定不需要此类保证金。这个判决有利于新屋主。 因此王和张于 3 月 1 日向租户发出 10 天的终止租约通知。 刘、冯针对该通知提起争议，再次向 RTB 寻求仲裁。 第二个 RTB 案件于 4 月审理，仲裁员得出的结论是，RTB 先前的裁决认为扣留不是保证金，这意味着租户确实拖欠了租金，仲裁员又发布了有利于王和张的判决，让新屋主可以驱赶租户。 不过刘和冯向卑诗法院提出上诉，暂停了驱赶令。 最终法官推翻了 RTB 决定，认为「称抵押金不是保证金的结论是有问题的」。 「我认为，10 万元的抵押金显然是保证金。很明显，抵押金的目的是为了确保租户对财产的义务。」 这个翻盘决定，代表刘和冯胜诉，他们可以继续租在此豪宅中，还赢了诉讼费。