地产

Jasmin Sheba是一位家庭主妇，最近想将自己的房子卖掉，已经和一位买家谈妥。买家支付了1万的定金，她把家具都卖掉了，打算本周从房子里搬出去。 但是，令她始料未及的是，买家竟然要求这个房子再便宜2万，否则买家就要拿回定金，甚至威胁说要告她。 Sheba表示：“我有一个2岁的孩子，好不容易经历过卖房的这事那事，现在他说不买就不买，这绝不可能。” 在房地产世界里，经常听到买家需要注意这样那样的事情，但是随着房价下跌，卖房一方竟然也成为了弱势群体。如果买家突然毁约，定金到底退还是不退? Sheba没有透露买家的名字，担心透露买家的名字会影响这场交易的顺利进行。她认为在当下的环境中，买家在完成交易前再讨价还价会影响卖家的经济条件，并且打乱了卖家的搬家计划。“这种感觉就像是，我是乘客，他们是司机一样。” Jasmin Sheba Sheba在北约克和Aurora长大。两年前，她家在士嘉宝以$326,000买下一套房子。但是，她不太喜欢这里。今年三月份，这个社区的房子已经卖到$550,000，她打算把房子卖掉。 三月底，她给房子出的挂牌价是$499,900。四月初，一个买家出价$460,000。她觉得这个价格有点低，没有答应。但是随着房地产市场降价风潮到来，这个房子降价到$399,000也难以吸引买家了。 三周后，她收到两个报价，她选了一个出价相对比较高的unconditional offer，价格是$420,000，约定8月25日是Closing Day。 Sheba并没有另外买房子，所以这么快搬出去有点仓促。不过这家人打算先在旅馆里住，Sheba就把家里的家具差不多全部卖掉了。 但是，就在上周，买家要求她降价，理由是停车位有点问题，应该是两个单独的停车位，而不是一个能够容纳两辆车的停车位。 然而，Sheba表示，在签合同之前，对方已经拿到了关于停车位的信息，已经清楚地列出了停车位的情况。 多伦多律师Neal Roth表示，在无条件协议中，如果生意崩了，定金应该属于卖家。 但是，这笔定金并不是自动给卖家的，双方都应该同意。如果卖家想要定金，而买家不同意，那么这笔定金将被冷冻在房地产中介信托中，大概持续几年的时间。 如果没有协议，那么这笔定金的归属只能由法庭决定。在无条件协议中，法庭会倾向卖家，但是在大额定金中，如在那些非常火爆的竞价战中的定金，法官可以裁决这笔钱构成对买房的罚款。 Roth表示：“所以问题就是这样：定金数额太大的时候，会成为罚款，而不是对卖方的补偿。这样就比较麻烦了。罚款大概是售价的10%至12%。如果是3%至4%，这就很难被定义为罚款。” 而且，上法庭需要好几个月的时间，还需要再花钱。尽管卖家理应获得补偿，但是卖家也需要衡量这样做到底是不是实际。 一般来说，地产经纪觉得诉讼过程太耗时耗钱，所以会尽量促使双方达成协议，让房子赶紧回到市场上。在正常的市场条件下，这些案例让人很失望，不过相对很少见。 经过一周的交涉，Sheba同意降价$5,000，因为筹集上法庭所需的花费意味着要再抵押房子。本周二，她表示希望周五能顺利完成交易。 虽然问题差不多解决了，但是她觉得有很强的挫败感。 安省房地产委员会的Kelvin Kucey表示，住宅销售的购买合同上一般不会有规定说清楚，一旦买家毁约，定金不退或者直接给卖家，因为这个合同建立在卖方和买方信任的基础上。大部分合同存在的问题就是没有考虑到可能出现的消极影响。“这不像婚姻，没有谈及双方谈崩之后怎么办。” Rudy Ionides 无独有偶，本月初，一位名为Rudy Ionides的卖家就被坑了。 在房子即将Closing的前一刻，买家发来律师信，不但要求再次减价5万，推迟交房日期，还要求屋主借他$50万。 当时正在收拾东西准备搬家的Ionides瞬间懵了，没想到对方竟会提出这样无理的要求。在律师信中，买家是这样解释的，由于当事人需要更多的时间来办理贷款的事，而且其当事人也在卖房，他们的买家也提出了同样的要求。 后来，Ionides坚称会拒绝买家的要求，并且要上法庭正确赔偿自己的损失。 此外，买家毁约需赔偿卖家差额的案例也是有的。 去年，一位温哥华的的买家以126万加元在素里购买一间房屋，并且交了6万元定金，然而由于当地楼市出现变化，买家后悔交接房屋，最终卖家实际的卖价比最初低将近36万，卖家将最初的买家上诉法庭，最后法庭判定买家需赔偿36万的差价。

　　50万美元，联排别墅，朋友介绍的经纪人……来自四川省成都市的吴女士未多加思索，便当即拍板，在美国加利福尼亚州帕萨迪纳(Pasadena)市全款购置了一套房产。 　　事实上，跟吴女士一样赴美购房的中国人越来越多。次贷危机后这几年，中国人在美国房产海外买家的占比已从2007年的9%增长至如今的14%。美国房地产经纪人协会(NAR)发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示，2016年4月至2017年3月的这一年间，中国人再次成为美国房产头号海外买家，一年花掉317亿美元，其中65%的买家选择全款支付。 　　房产调研机构CoreLogic的美国房价指数(HPI)预测显示，2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。CoreLogic首席经济学家弗兰克・诺斯福(Frank Nothaft)在接受《每日经济新闻》记者采访时提醒中国购房者，投资美国房产当警惕房产价值波动。 　　中国买家购房年花317亿美元 　　根据NAR的报告，2016年4月至2017年3月期间，中国买家在美国的购房成交总额达到317亿美元，超过了来自加拿大、英国、墨西哥和印度的买家，成交金额连续四年蝉联冠军，创下新高。同期，中国买家购入40572套房产，购房数量连续三年荣登美国海外住房买家榜第一名。 　　中国买家的购房实力不仅仅体现在数量上。美国最大的房地产数据平台Zillow集团的首席经济学家亚伦・特拉萨斯(Aaron Terrazas)在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“与其他海外买家相比，中国买家更中意价格偏贵的沿海地区。Zillow统计数据显示，三分之一的中国买家主要关注的城市有六个，分别是圣何塞、旧金山、西雅图、洛杉矶、圣地亚哥和波士顿。这些地区价格都不便宜，因此中国购房者的目标价中位数就非常高，2017年第一季度达到了53万美元，相比之下，美国当地购房者的目标价中位数仅为25.8万美元。不仅如此，中国买家还喜欢相对较新的独立式住宅。” 　　为什么越来越多的中国人热衷于购买美国房产呢?特拉萨斯表示，这其中的原因各不相同。“就业和子女教育是中国人赴美购房的主要驱动因素之一。从中国人的社区搜索记录来看，他们倾向于劳动力市场强劲的地区，尤其是技术人才就业良好的地区。除此之外，中国人还喜欢有实力雄厚的学校配套的社区。”他同时指出，“投资也是中国买家赴美购房的主要原因之一。” 　　在美购房的吴女士就是一个典型的例子。她向《每日经济新闻》记者透露，她与丈夫共同经营着一家公司，儿子在美国宾夕法尼亚大学就读硕士，在美国买房一方面是为了自家人的居住所需，另一方面也是以投资为目的配置海外资产。 　　美国房地产经纪公司RE/MAX Champions加州地区房产经纪人Linda Ing告诉《每日经济新闻》记者，她的客人几乎百分之百是以投资为目的，因此他们并不是买最好或最贵的房子，而是选择投资回报率最高的地方。有些客人是听朋友说某一地区投资回报率较高，就和朋友一起购买了房产。 　　26%中国买家申请美国贷款 　　美国抵押贷款银行家协会(MBA)近期发布的一份报告显示，今年7月，美国的可获信贷指数上涨了0.3%至179.0。这说明美国的信贷政策在一定程度上有所放松。 　　尽管如此，中国买家要想在美国申请到房贷也是非常困难的事，因为美国的贷款筛查机制非常严格，而且大多数抵押贷款机构，包括一些大型银行，认为放贷给国外买家风险太高。 　　据汇丰银行网站信息，国外买家在美申请抵押贷款有以下几个程序：贷款预批及申请、信用核实、提交信贷记录、银行对账单和收入证明等相关资料，以及完成房产交易。除了复杂的手续，国外买家的首付比例也比较高，甚至达到40%以上，利率也比当地居民更高。 　　NAR的报告显示，2016年4月至2017年3月期间赴美购房的中国买家中有65%选择全款买房，26%申请美国贷款。 　　对此，特拉萨斯向《每日经济新闻》记者解释说：“通常，只有那些在中国和美国均有业务运营的银行才愿意贷款给这类买家，因为只有他们才能评估贷款人的信用风险及收入，一旦贷款人拖欠贷款不还，他们有能力回收其资产。” 　　今年以来，央行与国家外汇局加强了跨境人民币业务管理，使得个人购汇程序更加严格。2017年7月1日起实施的新《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》已将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元。此外，办理购汇业务时必须填写《个人购汇申请书》，以提供真实购汇用途信息。但CoreLogic首席经济学家诺斯福对记者表示，目前尚看不出该规定对美国房屋销售的影响，尽管最近几个月，中国买家将目标价降低了约2万美元。 　　Ing则告诉《每日经济新闻》记者，她经手的中国买家几乎均采用全款购房，主要通过自己每年5万美元的换汇积累，以及充分利用亲戚朋友的换汇额度来筹集资金。 　　房价高企购房者需警惕风险 　　截至今年5月，美国房价已经连续6个月创下新高。CoreLogic的最新数据显示，继2011年3月跌入谷底后，CoreLogic美国房价指数(HPI)至今已经上涨了近50%。同时，CoreLogic HPI预测显示，在2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。 　　诺斯福解释说：“强劲的房屋需求和有限的供应量是造成房价上涨的主要原因。经济的复苏以及抵押贷款利率的下降刺激了需求的增长。2017年7月，美国失业率小幅下跌至4.3%，这使许多家庭都有能力购房。不仅如此，美国30年固定利率贷款的抵押贷款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率仅为3.9%。然而，新房修建数量依然保持在较低的水平，待售房产量保持在近30年的新低，供不应求使得房价稳步上升。” 　　摩根士丹利美国固定收益研究部主管Vishwanath Tirupattur也曾表示，受潜在购房者(尤其是千禧一代)增多、待售房屋数量接近新低、抵押贷款申请放松等因素影响，今年美国房价的年增长率将达到4%。 　　Ing也告诉《每日经济新闻》记者：“未来美国房价还将会继续上涨，并且最近几年内不会出现下跌现象，但涨幅并不大。” 　　但记者在采访中也注意到，虽然目前美国房市走势强劲，但中国购房者同样需要警惕其中的风险。以加州为例，据Ing介绍，目前加州房产的投资回报率为3%到4%，而2010年和2011年的时候，投资回报率约为12%。继2014年房价上涨后，去年到今年房价涨幅较小，投资回报率变低，但购房成本和租金并未变化，因此很多客人已开始从买房转向卖房。 　　诺斯福说道：“在美购置房产的风险与投资其他不动产一样，房产价值容易出现波动。CoreLogic美国房价指数在2006年4月达到最高点，2011年3月跌入最低点，期间跌幅达33%，许多当地社区价格跌幅甚至超过这一数值的两倍还多。” 　　对于准备或已经在美购房的非居住中国买家，他提醒说，除了按时交房产税，还必须按时缴纳房屋财产保险。 　　同时，特拉萨斯在接受《每日经济新闻》记者采访中，也提出了几点建议：“买家在购房时应该注意到，房价之外还有笔房产买卖手续，这是完成交易所需另外支付的费用。此外，买家还需留意的是，找一个经常与中国买家打交道、且信誉良好的经纪人。与其他国家不同，在美国，不管是买家还是卖家都有自己的经纪人。买家经纪人只对买家负责，将买家利益放在首要位置。因此，找一个值得信赖且可随时沟通的经纪人至关重要。”

　　压抑房市措施令多伦多及温哥华两地市场有所放缓，魁省满地可房市则取而代之，被视为全国最炽热房市之一，当地独立屋上月价格较去年同期升8%，销量亦增加16%。随着加航宣布新增直飞日本成田机场航线，满地可市长预计此举会吸引外国买家前来买房。 　　满地可自2015年开始开办直航往返北京航线，今年2月再新增上海航线后，吸引大量中国买家至满市置业。据加拿大按揭及住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）数据显示，满市房地产的外国买家在去年首9个月大增62%，但仍然只占所有交易的1.5%。多市和温市推出15%海外买家税后，房地产交易数目已明显放缓。 　　对于满地可直飞成田的航班会于明年6月首航，市长葛达理（Denis Coderre）在记者会上表示，满地可房地产市场的情况与多市和温市不同：“我们有容纳更多外国买家的市场供应，但同一时间，市场上的买家主要都是愈买愈多的本地人。” 　　葛达理相信直飞成田的航线，将会有助带动旅游业以外的收益：“每次宣布开发直航航班后，对当地经济都会有直接得益，因为此举会增加我们的财富，我们扮演的角色也会更重要。” 　　日本是魁省第六大市场，去年共出口总值13亿元货品。加航表示，直飞成田机场航线的投资额达2亿元，主要用于购买飞机和制造150个就业机会

安省地产协会（OREA）近日表示，对违规地产经纪要加倍罚款，罚款数额要与省内房价同步上涨。   安省地产协会是地产行业的监管机构，去年，该机构对违反操守法规的地产经纪处以罚款平均不到$6,000元。   现行的罚款标准设定时，安省的二手房交易平均价格是$211,000。而目前安省房屋均价是$619,000，多伦多地区的均价是$759,000。   OREA说：“那些想要违规的人，罚款就是他们的生意成本。”   OREA周二发布一份讨论文件，建议对违反《地产和商业中介法（REBBA）操守条例》人，罚款要加倍。   根据这条建议，地产销售人员的罚款最高为$50,000，中介和中介公司的罚款最高$100,000。   OREA的7万名成员可对讨论文件提出反馈意见，提交给自由党政府用于检讨安省的地产法。   新的法规预计于今年秋季实施，先适用于房屋交易中同时代理买家和卖家的经纪人。明年会继续对法规作更加全面的检讨。   OREA公共事务与通讯总监Matthew Thornton表示，“有关法规已经15年了，从2002年到现在的变化很大。”   他说，检讨法规的同时，也可以学习其他省的地产行业的最佳做法，加强对消费者的保护。   违规的经纪要退还佣金   除了增加罚款，安省地产协会也表示，安省地产局（RECO）还需要有权下令让违规的经纪人返还违规操作中的获利。   OREA文件说：“罚款提高后，仍可能低于违规交易中的全部佣金。换言之，即使罚款增加了，违规的经纪还是有利可图。”   OREA也提议授权安省地产局（RECO）吊销或暂停地产经纪的行业执照。   安省地产局的注册官Joseph Richer已经表示支持加倍罚款和要求返还违规获利，也赞同获权撤销注册。   据OREA的数据，去年安省注册地产经纪的数量已达78,780，其中地产销售员有48117人。   安省注册地产经纪每年向安省地产协会（OREA）缴纳会员费$390元，每年向安省地产局缴纳会费$110元。   另据统计，去年安省地产局共接到2,529宗投诉，共完成调查2,218宗投诉，违规地产经纪的罚款平均$5,856元，安省地产协会去年共收到的罚款是$304,500元。

前几天就有消息传银行要收紧留学生贷款，但各家银行对此讳莫如深，没有人肯证实。一位不愿透露姓名的CIBC银行贷款经理告诉记者，此事属实，今天已经收到通知，从8月30日起CIBC银行办理房屋按揭贷款时，海外留学生申请房贷必须同时写上父母名字。这意味着留学生如果在这之后买房贷款的话，海外买家税可能就退不回来了。 这位贷款经理说，按照现行的政策，由于贷款申请人的房屋产权只是留学生自己，所以虽然购买房产时也要缴纳15%的海外买家税，但在购买房产后的2到3年可以享受这笔税款的退还。 此前留学生买房自己可以贷款，父母只是当担保人(guarantor)。8月30日以后留学生和担保其买房的父母同时成为“共同借款人”(co-borrower)，而非现在的guarantor。如此政策调整，意味着留学生贷款买房将完全按照海外人士对待，购买房产时缴纳的15%海外买家房产交易税将不再退还。 来自BMO的另一位贷款经理告诉记者，他听说了某银行的这个说法，但BMO一直要求留学生父母必须写上父母名字。至于能否退海外买家税要看是否符合政府的条件。 一位业内人士预计，其他几大银行迟早也会走CIBC到这条路，这对留学生买房来说实在是个坏消息，对房地产市场也是个不小的冲击。

　　低陆平原今年第二季度的商业地产已回到历史正常水平。（资料图片） 　　大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)昨日发布最新商业地产报告，显示低陆平原今年第二季度的商业地产交易比去年同期下跌，但数字只是回到历史上的正常水位。   　大温地产局的报告中显示，低陆平原今年第二季度共有595宗商业地产交易，比起去年同期的875宗下降32%。   　　今年第二季度的总成交金额为28.86亿元，比去年同期的46.15亿元下降37.5%。 　　大温地产局主席奥迪尔(Jill Oudil)表示，第二季度的土地及工业地产交易，与去年相比出现超过三分之一的年度最大跌幅。不过她称如果加入过去7年的数据分析，上一季的表现仍属正常历史水位。 　　土地交易方面，低陆平原今年第二季度共有227宗交易，比起去年的374宗下降39.3%。今年第二季度的土地总成交金额为15.1亿元，比去年同期的21.16亿元下降28.6%。 　　其中土地交易总金额最高的城市为温哥华市，今年第二季度达到4.33亿元。其次为本那比的2.18亿元，以及素里市的2.12亿元。 　　低陆平原今年第二季度有218宗办公室及零售店交易，比去年同期的284宗下降23.2%。当季的总成交金额为7.75亿元，比去年同期的18.35亿元暴跌57.7%。 　　办公室及零售店总成交金额最高的城市为本那比，今年第二季度达到3.73亿元。其次为温哥华的1.65亿元，以及素里的0.72亿元。 　　低陆平原今年第二季度有114宗工业地产交易，比起去年同期的175宗下降34.9%。今年第二季度的工业地产总成交金额为2.43亿元，比去年同期的2.8亿元下降13.3%。 　　工业地产总成交金额最高的城市为素里，金额达到0.8亿元。其次为列治文的0.421亿元，以及三角洲市的0.42亿元。 　　在多户房屋(Multi-Family)交易方面，低陆平原今年第二季度共有36宗交易，比去年同期的42宗下降14.3%。今年第二季度多户房屋总成交金额为3.58亿元，比去年同期的3.84亿元下降6.8%。

目前，国内的赴国外留学日趋低龄化。不少家长选着在孩字初中甚至小学、幼儿园的时候就把孩字送到欧美等发达国家留学。那么如果是把小孩子送到加拿大留学的话，需要知道哪些信息呢？ 实际情况是，没有加拿大永久居留身份的中国公民可以将小孩送去加拿大读书（4岁以上），主要条件是找到加拿大的25岁以上的永久居民或公民作为监护人（或者自己去陪读），再就是提供足够的担保资金，证明自己有财力支持孩子读书和生活。 加拿大的公立学校入学基本上是按照学区划分的。如果在好的学区买了房，并且自己过去陪读，是可以申请进入该学校就读的。或者在该学区找到了加拿大籍的监护人（一般为亲戚），也可以报名入学。   流程： 1、在加拿大当地需要有一个监护人，双方签署监护人声明并公证。（或者家长过去陪读） 2、向该学校所属的教育局提出申请，并准备教育局要求的各种资料。 3、得到教育局的预录取通知书后，缴纳一年的学费，并得到录取通知书。4、向加拿大签证中心递交签证申请。（证明两件事：有经济实力承担孩子在加国的学费生活费；全家人没有移民倾向。）5、登陆加拿大，开始留学生涯。 那么，我们为了上孩子上好的学校，需不需要买学区房呢？   如果是当地找监护人，那么您买学区房跟孩子上学没什么关系了，因为这跟监护人的住所是不是在学区有关。 如果是过去陪读，那么最好买学区房，您的孩子申请的是留学签证；陪读的家长申请的是旅行签证。   另外，很多人不知道的是，陪孩子来读书的时候，如果家长闲不住，去申请读书的话，陪读家长可以很快取得“学生身份”，而且有很多福利！因为根据加国现行政策，如果陪读家长陪读期间申请去读书的话，孩子是可以免费接受教育的。孩子读公立小学或者初中需要交的一些费用就全部省下来了。申请学习之后，家长就是“留学生”。有了这个身份，除了免掉孩子学费，自己平常就能工作哦了。平常每周可以工作二十个小时，寒暑假可以全职工作。这个说的申请学习，不仅仅是申请正规大学本科，研究生之类的学习，就算你是报名去语言学校，认真学三年英语，都可以算数。待遇上没有区别。取得工作的机会，就为自己之后申请移民铺平了道路。   费用问题： 公立学校的学费在一年1万-3万/年之间（根据不同省份），而私立学校则从便宜的5万到甚至20万/年的都有。    我们安泊抵押贷款投资公司的专家Cindy开设本专栏的心愿，就是希望我们华人群体能够更高效的利用贷款这个杠杆，更有效的规避贷款操作过程中的一些错误，让我们共同把我们在海外的新家建设的更好！我们安泊立足于温哥华，长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款、商业贷款、建筑贷款等各类型贷款。如果还有更多问题，安泊房抵押贷款投资公司Cindy欢迎您前来公司面询。我们的办公地点设在温哥华的Richmond，具体地址是#415 - 5900 No.3 Road, Richmond BC Canada， V6X 3P7   当然，也欢迎您致电Tel: +1 (866) 268-0328 进行电话咨询。期待您的光临！

自从当地政府出招为火热的房地产市场降温后，温哥华的房屋买家选择向银行借更少的钱，而按揭的申请数也有所下降。 TransUnion周二公布的报告显示，今年第一季度，温哥华按揭的平均金额为51万7415元，去年这一数字为55万3719元。不仅仅是按揭的金额变小了，申请的宗数也由9162下降到现在的6226宗。 而在BC省，今年第一季度按揭的平均金额为37万5126元，去年这一数字为38万4430元，按揭宗数则下跌两成至25734宗。 一年前，BC政府对温哥华地区外国房地产买家开始征收15%的税，此举立即冷却了该地区的房市。而近期，房屋销售又重新开始活跃。七月，温哥华地区独立屋的均价为170万。 安省政府从今年4月开始，对多伦多地区外国买家征收相同的税种。该地区独立屋的均价为100万。 安省及BC省的外国买家税，以及联邦政府去年设立的按揭保险要求，是为了将投机者赶出市场，使房屋售价变得更容易负担，保证加拿大人能处理好他们的按揭。 另外，根据该报告，按揭违约者占总按揭人数的百分比仍保持在1%以下。即使在遭遇能源价格下跌带来的冲击的地区，违约数也是低的。在卡尔加里，在第二季度末，难以支付按揭超过60天的人数所占百分比为0.51%，去年该数字为0.47%。 与此相反，在本国最火热的两大房地产市场，违约比却是下降的。在6月底，该数字在多伦多和温哥华分别为0.25%和0.23%。 Matt Fabian为TransUnion的研究总监，他表示，即使消费者遇到现金流或资金的压力，他们也倾向保护自己的按揭和房子。所以，信用卡会最先被牺牲掉。 TransUnion研究的数据为7月之前的数字，当时加拿大央行将基准利率上升25个点至0.75%，这使得消费者借贷更贵了。不过，利率目前仍低于1%。而大部分加拿大屋主的按揭都是固定利率的。 TransUnion估计，如果央行将利率提升1个点，约30万消费者会受到实质性的影响。Fabian表示，他们的违约率不一定会升高，只是他们的现金流会减少。

据赫芬顿邮报(Huffington Post)最新报道，虽然GTA地区房屋销量下滑，房价下跌，但业主们的负担却有愈益加重之势。如果按照RBC银行的房屋负担指数，目前全国平均的房屋负担指数为45.9%，但GTA地区业主的负担指数则高达72%，已经比去年第四季度的69.3%明显上升。 按照RBC银行的定义，所谓房屋负担指数指的是所有与房屋有关的支出占业主家庭税前月收入的比例，这些支出主要包括房屋按揭，水电花费以及物业税等项目。 按照加拿大按揭与房屋委员会(Mortgage and Housing Commission)的标准，业主的房屋负担指数如果在30%以下，就说明该业主的物业属于可负担的(affordable)。因此反过来说，对一般业主而言，若房屋负担指数超过30%， 那房屋负担就“超重”。但实际上，加拿大业主的房屋负担早就大大超过这个门槛指标。 加拿大一家专门研究房屋负担的机构(RateHub)对全国各个城市的房屋负担指数进行了分析，并制成地图，因此各城市的房屋负担一图了然： 从上图可见，全国城市中，房屋负担压力最大的仍然是温哥华，今年第一季度房屋负担指数高达79.7%，不过由于温哥华房市变冷，这个指数已经大大降低了：在去年第三季度，温哥华的这个指数曾经达到92%! 多伦多及周边地区，也就是通常所说的GTA地区其次，达到72%，不仅高于全国平均数45.9%，而且是可负担门槛指数(30%)的一倍还多。 从这个版图可见，其它城市与温哥华和多伦多相比，几乎都是小巫见大巫：蒙特利尔为43%，卡尔加里39.6%，渥太华34.8%，魁北克城34.2%，哈利法克斯31.5%，而Saint John更只有26%，均低于全国平均水平。 这个版图还说明，加拿大房屋负担压力大的地区相对集中，也就是一度房市异常火热、房价飞涨的温哥华和多伦多地区，可见房价过高无疑是房屋负担压力大的“罪魁祸首”!另外也可以看出，除蒙特利尔和卡尔加里之外，其实其它城市的负担指数只算是刚刚越过30%的门槛。换句话说，加拿大房屋负担压力大的业主集中在大温和大多地区，也可以说，是这两个地区业主的房屋负担压力大，推高了整个国家的负担指数。 RateHub的创建人之一James Laird解释说，出现这个版图的很大原因之一，很大程度上是因为，无论温哥华，还是多伦多，这里买房的人不是完全靠他们的月收入或年收入在养房，而是他们当中不少人本来就很有钱。 Laird还说，自从BC省府实施针对海外买家15%转让税之后，大温地区的房价已经下降。今年四月份安省仿效BC实施了类似政策，尽管几个月来房屋交易量下滑，房价也有下跌，但究竟影响有多大，以及是否有可能改善并提高GTA地区业主的房屋负担能力，还得拭目以待。

　　过去几年加拿大几个主要城市房价飞涨的后果是加拿大房奴们背负越来越重的房贷负担，不过房奴们似乎还有能力支付每个月的房贷月供。 　　据加拿大广播公司记者Pete Evans的报道，从星期二发布的加拿大信用记录公司TransUnion的报告来看，加拿大人现在的房贷负担创了有记录以来的最高纪录，但交不起房贷供款的加拿大人的数量却在减少。 　　这算是好坏参半的消息。 　　TransUnion的报告说，到今年6月底为止，加拿大房奴们平均背负的房屋贷款余额是19万8千7百81加元，这比一年前增加了差不多5%。 　房奴的房贷负担加重也导致其它债务增加 © Luke MacGregor/Reuters 　　不但房奴们的平均房贷负担更加沉重，而且房奴们的数量也增加了1.2%，达到6百万户。 　　不过房奴们的表现似乎还不错，漏付房贷月供超过两个月的人数在今年第二季度下降了0.56%，而且这已经是连续第三个季度下降。 　　但房奴们努力支付房贷月供似乎也导致加拿大人借债消费的数额明显增加。 　　根据TransUnion的统计数字，不包括房屋贷款债务，今年6月底加拿大人平均负债2万2千1百54加元，比一年前增加了2.7%。 　　加拿大人非房贷债务主要是汽车贷款、大件商品的分期付款和信用卡债务。加拿大人均信用卡欠款是2千8百40加元。

　　一间甘比区旧房屋目前以1100万元挂牌求售。（网上图片） 　　温市能够兴建柏文的独立屋土地叫价已到惊人地步，一间位于甘比街(Cambie St.)夹35街街角的老旧独立屋，最近以1100万元放盘，业主在去年2月才以540万元购买该屋，现在就以原来两倍价格放售。有资深经纪指出，那些可以兴建柏文或是城市屋的独立屋土地，如果左右两边的房屋均已经被买走，而发展商又急于取得土地，则这些独立屋是有机会卖出比市价还高过40%的价格，以500万元的房屋为例，有机会卖到700万元(见另稿)。 　　CBC报道指出，温市疯狂的高楼价并不是新鲜事，但最新一间位于甘比走廊(Cambie Corridor)的独立屋，其叫价之高仍是吸引各方目光。 　　甘比街附近最近几年面临建筑密度不断提高而带来的改变压力。加拿大架空列车线经过，使附近的独立屋不断被买走，并改建柏文。而甘比区最新一个挂牌求售的独立屋，则是所在街道同一侧房屋当中，目前未被发展商取走作柏文开发的唯一一间。 　　卑诗大学(UBC)商学院教授萨默维尔(Tsur Sommerville)指出，位于如此快速发展的区域，楼价三级跳的情况并非不寻常。 　　他表示，当人们申请并获得更改土地用途，且增加建筑密度，人们所作所为就是为了增加土地价值。他举例，一块位于只能兴建独立屋区域的土地，有可能价值200万元，但如果同一块土地上可以兴建6层楼高的柏文，或是6层楼高的出租柏文，则该土地的价格有可能价值400万元，是原来的两倍价值。 　　萨默维尔说，相同楼价大幅跳升的情况，也可在其他重要运输走廊例如格兰护街(Granville)或是橡树街(Oak Streets)见到，虽然有可能楼价上涨的幅度不同，因为这些地区有可能只能兴建城市屋。 　　《温哥华太阳报》的报道则说，该位于甘比夹35街的房屋，靠近已被Pennyfarthing Development买走的5间独立屋，该发展商去年夏天向市府申请，希望兴建一间6层楼高的柏文及2层楼高的城市屋，该公司并已在最近取得市府对更改土地用途的申请，虽然若买下目前挂牌的1100万元房屋，即可买下整条街区，但该发展商表示并无兴趣购买该挂牌的房屋。该房屋土地有8700呎。 　　挂牌房屋经纪Sutton Group Mattu Realty的Sonny Klair解释，该房屋价格提高的原因，主要是卖方取得市府原则同意，将来兴建密度将比市府社区计划书中所列建筑密度的水平还高，所以令楼价上升，此外楼价高的原因，还包括市场对房屋的需求高，且愿意付更多钱购买房屋。

加拿大房地产业协会CREA周二表示，由于多伦多住房市场的冷却继续下滑，加拿大房屋转售数目从6月份到7月份下降了2.1%，是连续第四个月下滑。   销售数量较2016年7月份下降了11.9%。房屋价格同比上涨了12.9%。同时，7月份销售数量的下滑幅度约为5月和6月的三分之一，表明安大略省4月宣布的新房地产政策的作用正在慢慢减少。   7月份央行加息可能也带来了一些买卖活动，因为很多买家可能希望在批准的贷款到期之前出手买房。   CREA首席经济学家Gregory Klump在报告中说：“这表明，在稳定地产市场情绪的情况下，销售可能已经开始走低，但最终的结果只有时间会告诉我们。当那些手持预先批准贷款的买家的买房风潮过去之后，才能看到市场是否真正冷却。”   CREA数据显示，7月市场上新出售的房屋数量下跌了1.8%，与5月和6月的景象截然不同。新政策出台后的两个月很多卖家纷纷出售房屋，希望在市场冷却之前赶紧捞一笔。   新出售房屋数量的下滑使得房屋售出比率达到53.5%，而40到60%的范围一般表明市场是平衡的。相比今年早先时候的近70%，市场的冷却显而易见。   CREA表示，大多伦多地区的房地产市场正在从卖家市场逐渐向买家市场转变，地产泡沫的担忧也在渐渐消失。   报告还显示，2017年7月底的房屋库存量为5.2个月，是自2016年1月以来的最高水平，。   尽管大多伦多地区房价年涨幅仍然保持在两位数，但升值幅度却有所放缓。7月份全国房屋销售均价为47.8696万加元，较上年下降0.3%。   这是2013年2月以来的第一个同比下降。

多伦多新建房屋的价格正在急速下跌。 根据加拿大房屋和按揭公司（CMHC）的数据显示，多伦多新建房屋的销售价格全面下跌，但有意思的是，新房的销量在2017年7月并没有减缓。 包括多伦多的房屋和公寓楼在内，新房价格中位数（median price）大幅下跌，7月份跌至$675,000，月跌幅20.59%，与去年7月相比跌幅12.34%。这是自1993年以来最大的按年跌幅，实际上中位数房价已经回到了2016年1月份的价位。 以平均价格（average price）来计，7月份的新房平均销售价格是$862,878，比上一个月跌了17.3%，与去年7月相比跌幅29.9%。不过，均价并不是评估房价的一个好标准，但是可用于判断房屋市场的焦点区域，比如推动市场的究竟是升级的买家，还是首次买房者。 一个比较有意思的数据是新房的销量。2017年7月多伦多的新房销量是1,208间，基本上与上个月持平。但是相比去年同期猛增了75%，非常惊人。实际上今年6、7月份的销量是2013年11月以来最高的。 销量猛增，而房价却在下跌，从传统供求经济学上看似乎是自相矛盾的。毕竟，如果有更多人买房，为什么还要降价卖呢？可能的解释是：目前新房的买家绝大多数是手头不富裕的人士；或者这些房子都卖给了投资者。 在市场不确定的情况下，首次买家等手头不富裕的人士，往往是最后一批买家。有钱人不会急于入市，而首次买房者会担心这可能是他们进场的最后机会，无论是否准备好都想要入手，这就造成大批低价的房屋售出。 另一个可能的情况是，投资者看中的房屋变了。这些投资者不是把房子空关着等着价格上涨，而是有意寻找一些较小面积的单位，出租给新的租客。另外，据多伦多的地产经纪称，一些退休人士也在寻找投资型公寓，以便在退休期间仍有现金流。 多伦多的新房价格下跌，销量却大幅增加，虽然有些令人困惑，也说明了高端和中等区间的买家需求并不太旺。现在最值得关注的是，富有的买家是否相信政策变化会导致房价下跌，进而停止买房。

　　房价高涨民怨沸腾，于是BC省和安省先后出台外国买家税，以求通过打击海外买家遏制房价上涨，结果如何有待时间检验。加拿大智库菲莎研究所(Fraser Institute)一份最新报告显示，最近17年加拿大人收入增加同时按揭利率大幅下降，使得潜在购房者能贷到更多的款，这才是房价增长迅速的根本原因。 　　菲莎研究所最近发表了由Josef Filipowicz、Jason Clemens和Matthew Lau共同撰写的文章《Interest Rates and Mortgage Borrowing Power in Canada》，文章说，从2000年至2016年期间，加拿大银行按揭利率从7.0％下降至2.7％。这导致潜在购房者的按揭借贷能力增长了52.9％。 　　以2000年的家庭平均收入为基础计算，到2016年，利率下降导致4个大都市地区的按揭能力增加：温哥华从18.37万元增加至28万元；卡尔加里市从22.12万元增加到 35.27万元；多伦多从 22.12万元增加到33.81万元；蒙特利尔市从17.17万元增加到26.25万元。 　　从2000年至2014年期间，加拿大人的平均税前家庭收入上升了53.0％，4个大都市地区卡尔加里增长最快达76.8％，接下来是温哥华增长了47.8％，蒙特利尔增长45.5％，最后一位是多伦多也增长35.2％。 　　利率在大幅下降，同时收入在大幅增加，二者相加，这使得潜在购房者借款能力明显上升，全国平均增长了126.1％。具体到卡尔加里，借款能力增长161.2％，温哥华增长了118.4％，蒙特利尔增长了115.0％，多伦多最差，增长了99.7％。 　　以2000年加拿大平均家庭的年收入50,785.8元为例。当银行利率从2000年的7.0％下降至2016年的2.7％之后，一个这样年收入的家庭，其能贷款能力就从2000年的180,949元增加到2016年的276,610元，同比增长了52.9％。一旦把家庭收入增加也考虑进来，一个加拿大普通家庭的最高贷款能力就不再是增长52.9％，而是增长了126.1%，达到409,078元。因此得出结论：加拿大人收入增加同时按揭利率大幅下降才是房价增长迅速的根本原因。

　　加拿大人把很大一部分收入花在了住房上。为了衡量居民的负担能力，RateHub使用RBC Housing Affordability Measure，计算了加拿大各大城市居民的住房成本所占税前收入的比例。 　　RateHub的数据发现，温哥华的住房成本所占居民税前收入比例最高，达到79.7%。这一比例实际上比2016年的第三季度有所降低，2016年第三季度所占比例高至92%。 　　GTA地区位居第二，所占比例为72%，比2016年第三季度上升了8.3%。 　　RateHub.ca的联合创始人James Laird表示“如果住房成本所占税前收入比例超过70%才能在特定区域买房，例如GTA和温哥华，那么很明显，还有其他的因素在发挥作用。在这些地区买房的人不能仅仅依靠收入来支付住房成本，其中许多人依靠的是最近一个税收年度没有赚到的现有财富。” 　　蒙特利尔、卡尔加里和渥太华分别以43%、39.6%、34.8%的比例位于第三至第五位。 　　同时，Atlantic Canada提供了一些在该国住房成本最实惠的地区。New Brunswick的Saint John是住房成本最低的城市，所占收入比例仅有26%。该市平均房价为$218,604。 　　魁北克市所占比例也相对较低，为34.2%，该市的平均房价为$277, 041。 　　但是，全国45.9%的平均占比远远高于加拿大按揭和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)的基准，该公司认为住房成本占税前收入的比例不超过30%时，才是居民可负担得起的住房价格。

消防员认为行动“罕见”   多伦多消防局总局长Jim Jessop承认查封行动非常“罕见”。通常是屋主多次违反消防条例，而且“屡劝不改”，局方才会进行查封。他说：“对我们来说， 以保障公众的安全， 这是必要一步。”   检查人员发现建筑物内部的电器装置有问题，安大略省电力安全局（Electrical Safety Authority）称建筑物有“多个触电及火警隐患”，形容这是一座“易燃建筑物”。检查人员还发现安全逃生路线有问题，楼梯间的消防安全设施不合格，而且没有按照酒店规格聘请曾经受训的监督人员，也没有被批准的消防安全计划（Fire Safety Plan）。   安全局封锁房屋   多伦多建筑安全局（Toronto Building）同时发出了封锁房屋的禁令，分3段时间疏散所有住客。   涉嫌房屋由烈治文的华裔女子Yen Ping Leung名下的公司所持有，其丈夫Michael Cheng和儿子Kevin Cheng在另一家公司任职董事，该公司经营的两个网站负责短期出租涉嫌房屋。

加拿大著名国家公园班芙（banff）所在的小镇班芙镇和坎莫尔镇（Canmore），最近对在Airbnb和VRBO等网站上非法短期出租住房的业主进行打击和处罚，最高罚款达$5,000元。 据温哥华太阳报报道，坎莫尔镇的土地使用附例规定，在该镇的住宅区内向游客提供住房或短期出租仍属于非法。只有在商业或商住混合区的业主，并持有商业执照，才可以做出租生意。 据悉，短租屋已经造成当地的房屋供应短缺，使得镇上的居民难以负担。 市长John Borrowman在一份声明中说，“如果有人选择在住户家中短期租用一个套间，或者整个单位，那么当地的工人想要长期租房的选择就少了。” 这位市长说，他们发起了一项“帮助业主了解在Airbnb或VRBO上出租不合法”的倡议后，已经接到越来越多的投诉。 在坎莫尔镇，那些经政府同意经营旅店生意的房屋，要交更高的地税，税率是普通住宅的3倍。如果房主在Airbnb上打广告出租，却只按普通住宅的税率交地税，就造成了不公。 当地市府称，如果被发现非法出租，房东将被罚款最高$5,000元。 同时，班芙镇早在2014年起就颁布和执行条例，禁止未经许可的住宅做短期出租的生意。迄今，已有19间房屋被发现违反土地使用附例，没有注册“Bed and Breakfast Home”的商业执照。这些违规房屋的广告已被撤销。 在Airbnb上打广告的班芙居民还违反了加拿大公园管理局（Parks Canada）合法居住限制令，即“必须居住”（Need to Reside）条例，要求居住在镇上的人必须是在班芙有工作。 该镇也计划进行类似坎莫尔镇的宣传教育，让居民和房东们了解土地使用条例。 据悉，在Airbnb网站上，班芙与坎莫尔镇的出租广告仍有300多条，平均每晚租金分别是$253元和$219元。

　　多伦多有华人业主涉嫌改装三座毗连的两层高物业，分拆成28个单位短期出租，被指多次违反消防及建筑物条例而未有改善，上周五遭警员及消防人员罕有地突击查封，直至建筑物符合安全标准才能重开。消防当局形容今次严厉的查封行动，表明市政府规管短租市场及确保住客安全的决心。 　　警员及消防人员上周五到场把建筑物查封后，在大门上贴出告示，称建筑物将查封至安全违规问题解决，以及通过检查人员的审核为止。多伦多消防局副消防总长杰索普（Jim Jessop）解释，查封建筑物前需要得到安省消防办公室（Ontario Fire Marshal）批准，而且要事先疏散室内所有人士。 　　消防认行动"罕见" 　　杰索普承认查封行动"罕见"，通常是业主多次违反消防条例，而且"屡劝不改"，局方才会进行查封，他说："对我们来说，这是必要且合理的一步，以保障公众的安全，" 　　根据消防局交给安省消防办公室（Ontario Fire Marshal）的文件显示，涉事建筑物为登打士街西（Dundas St. W.）779号、783号及787号，楼高两层，提供约28个短租单位。 　　文件指检查人员发现建筑物内部的电器装置有问题，安省电力安全局（Electrical Safety Authority）称建筑物有"数个触电及火警隐患"，形容这是一座"易燃建筑物"。文件还指检查人员发现安全逃生路线有问题，楼梯间的消防安全设施不合格，而且没有按照酒店规格聘请曾经受训的监督人员，也没有经核准的消防安全计划（Fire Safety Plan）。 　　安全局发禁入住指令 　　多伦多建筑安全局（Toronto Building）同时向物业发出禁止入住指令，分3段时间疏散所有住客。多市副建筑署长安古卢奇（Mario Angelucci）表示："业主曾经向市政府承诺，在取得所有必须的许可证前不会使用该建筑物，但业主事后不顾承诺，再次容许短期租户入住。"他警告假如问题持续，当局会采取更进一步行动以保障公众安全。 　　涉事物业由烈治文山华裔女子Yen Ping Leung名下的公司所持有，其丈夫Michael Cheng和儿子Kevin Cheng在另一家公司任职董事，该公司经营的两个网站负责短期出租涉事物业。他们在查封行动后未有回覆《星报》查询。 　　本报曾于今年6月报道，多伦多消防局在1月巡查期间，发现涉事物业有即时火警危险，曾经向住客发出迁出令，业主被控违反10项《安省消防法》（Ontario Fire Code）条例，法庭目前仍在审理有关案件。当时Kevin Cheng接受《星报》访问时指，将会尽量遵守建筑物及消防条例进行改善。 　　规管短租框架已提出 　　近年短租物业如雨后春笋般在多伦多涌现，引发的安全及社区问题受市民关注。多伦多市政府早前提出短租条例框架，允许将自住居所的最多3个房间作短租，非自住物业则不允许短期租赁，市府职员将于今年内就最终建议提交市议会审议。市政府曾指若规管方案获通过，在短租网站Airbnb登记的多伦多屋主中，将有约13%因出租多于一个物业而受影响。

虽然是未来很多年之后的事，燃鹅!本拿比市政府的这一决定绝对震撼!就是：计划重建Metrotown地区，也就是要拆除Metrotown的Metropolis(铁道镇商场)。 作为卑诗省最大的购物中心，这个消息对许多居民来说是一个重大冲击。因为这个地标不仅仅是一群建筑，不仅仅是一个大型购物中心，对于大温地区民众，尤其是新移民朋友来说，更是我们的集体回忆!是我们历史足迹的一部分! 计划还包括重建周边的Metrotown地区。这个地区包括主要的住宅区，因此影响到该地区的众多公民。虽然计划在市议会会议上获得一致通过，但同时也遇到了相当大的反对和挫折。 过去几年，本拿比市议会一直讨论都城区人口如何稳步发展，该地区将不得不进行重建，以适应这一需要。 Metrotown地区目前已经成为卑诗省内人口密度仅次于温哥华市中心的区域。 此外，预计未来几年还会有更快的增长，到2041年，将有超过12.5万新居民到本拿比市落户。 辉煌时日已经无多赶快缅怀吧 本拿比铁道镇(Metrotown)商场作为大温最大的购物中心之一的辉煌时日已经无多，本拿比市议员表示其最终将开发为该市的市中心。 据1130电台报导，本拿比市议员戈登(Colleen Jordan)说，铁道镇重新规划计划已经出台，未来40年将获重新开发。 她介绍说，过去的铁道镇购物中心最终将消失(被拆)，取而代之，本拿比新市中心将崛起，这是本拿比市府未来长期规划的一部分。 戈登说："那块土地上有最高的住房密度与开发，而我们最早是1977年规划的，40年前的计划，当时还没有天车，也没有Metrotown购物中心，唯一的零售建筑是Sears超市。" 该计划7月份已经在市议会全票通过，靠近Kingsway与Willingdon附近的物业，都将改建为高楼大厦。戈登承认，市府收到了一些抱怨。 新计划经过两个阶段公众咨询，今年7月24日最终获得批准，在现有的交通网络、社区设施、居民住宅等基础上，全面开发设计，道路重新铺设，方便公交、行人、自行车等全方位发展，住宅也包括不同类型，增加居住密度等，未来将正式成为本拿比的市中心。 新规划计划与Brentwood购物中心相似，Brentwood中心已经在修建中，而Lougheed购物中心一带也将朝着同样的方向发展。 Metrotown规划草案长达165页，对于Metropolis的改造内容非常关键! Metropolis改造 而实施该计划的第一步，从规划图上看就是要"拆迁"现在的Metropolis商场。 而且，这绝不是简单的拆迁，而是要将未来的Metropolis打造成为媲美温哥华市中心，甚至在更远的未来超越Downtown的新城市核心地带。 现在的Metropolis附近，被规划了十来条新道路。而且正中心还设计了一个开放的Plaza。 市政府对此有一个大胆的想法就是把目前Metropolis附近几条道路都通过一条新的道路连通起来! 该道路，穿过了Metropolis商场，将其一分为二，连接Willingdon Ave和Nelson Ave，叫Kingsborough Street(下图红线)，它将会是附近交通的新枢纽。 还会新建一条购物街道叫McMurray Ave，目测也将穿过Metropolis商场。 除了道路，周围的建筑当然也会彻底洗牌。下面是该区域未来的建筑规划图： 新规划的metrotown区域范围是：西到Boundary街和中央公园，东到是Royal Oak街，南达Imperial街，北通Bond和Dover街。 其中的Maywood社区，Central Park East社区，Central Park North社区、Malborough社区的一部分都将面临矮层公寓被中、高层公寓取代的命运。 而这些位置非常好的土地，还包括周围的一些土地，开发的、没开发的都被Concord、Polygon等大型地产公司瓜分。 这些大地产公司的人力物力和眼光让他们占得先机。当然，也有人认为这是市政府对于大资本集团的妥协。

　　时下流行“开放式格局”，厅厅相通，视野开阔。原本占地不是很大的新屋，因为使用了开放式格局，房子可以显得更大。而老房子，虽然有些占地很大，但旧的格局令房子看上去不那么敞亮，因此一些屋主免不了动了改建的念头：打掉不承重的墙壁，让房子更开阔敞亮。很多投资客更是喜欢购买老房子，全部装修改造升级，再转手高价出售赚得一笔可观利润。然而在装修过程中，即使不承重的墙壁是否就能全部拆除?打掉的墙壁是否会涉及到通风管道的改变?这些改造会为房屋带来哪些潜在影响，估计不少追求“开放式格局”的屋主并未认真考量。 　　近日《都市地产》记者接到一位读者发来的故事。张女士两年前迁入一栋房龄20年的双车库独立屋，她非常满意房屋的状况和环境。除了家中的空调总是风力不强之外，几乎没有什么别的问题。张女士称，“起初我以为这是因为管道长期未清理或是空调较旧的缘故，一直没有把这件事放在心上。可是随着一年四季这么一过，我发现我家二楼是冬冷夏热，主卧室尤其严重，出风口(supply air)几乎没有风。其它几个卧室还好，风口多少有些风出来。但总体还是不行，空调调到多少度都没有用。但是我家地下室却是冬天很暖夏天很凉快，我封闭了地下室的所有出风口，以为这样可以让风更多地往楼上走，却发现没起作用。我又两次请师傅专门来家里清理管道，把大大小小十几个出风口全部清洁一遍，但还是没什么效果。”张女士在忍受了两年二楼冬冷夏热后，又请来专门维修电器的师傅查看。空调7年新，师傅没有看出任何问题。 　　张女士几经找寻，最后请了多伦多持牌空调、通风管道技师刘瑞起到家中查看，才真相大白。 　　通风道切断，只有出风没回风 　　原来，一楼客厅的一面墙壁被之前的屋主进行过改造，从一楼通向二楼的通风管道被装修师傅截断，取而代之只在一楼客厅的地上开了两个回风口(return air) ，并未对通往二楼的通风管道再进行合理处理，导致通往二楼的通风管道被切断后二楼只有出风，完全没有回风。张女士称，“我在搬入时完全不知道房子经过了这样的改造。这种情况导致我的二楼只有微弱出风，所以冬冷夏热。其次，我一直都比较注重出风口的风力，常常会去查看，但完全不知道回风口也有这么大的学问。现在只能花更多的钱把墙壁再打开，想办法把进风管道重新做好。” 　　刘瑞起在接受《都市地产》记者专访时称，“回风比送风重要得多。在张女士家的情况中，装修师傅以为在一楼客厅的地上做两个回风口就行了，其实，在一楼地上做回风口，只能保证一楼有风的循环。一楼的墙体打掉、墙里的管道也没了，通往二楼的路等于完全堵死。我查看后也的确发现张女士家二楼的回风口一点风都没有。” 　　风道是个专门的学问 　　刘瑞起表示，“在我多年的从业经验中，看到过许多情况，是装修师傅为了满足客户追求宽敞、视野开阔的要求，把有回风管道的墙体都打掉。打掉的墙里的回风管道通常是连接至二楼的，断掉以后二楼就没有回风，只有出风了。这样的情况下，没有回风就等于送风也没有，这是一个流体力学的平衡概念。风是看不到的，不像水，我们可以看得到流动。有很多装修工程做完后，地下室每个房间有出风口，但没有回风口，造成的结果就是冬天整个地下室很冷。只有在地下室暖炉周围的位置是热的，其它位置都冷，因为风循环不了。风和水的流动原理都是需要找最近的路，哪个道最近就去哪里循环。” 　　记者提出既然回风管道完全被截断，为何张女士称二楼房间的一些出风口还是有风出来，刘瑞起表示，“那是因为二楼其它房间还是有门的，多少可以通一些风。但是距离暖炉越远的房间，阻力就会越大，可能风完全过不去。回风在近路可以通过楼道回到一楼，所以一楼冬冷夏热的情况并不严重。但回到二楼就更难，因为越远端、距离越大，阻力就越长，能回来的风就越少。加上回风管道被完全截断，就算门底下有半寸宽的门缝，还是会因为阻力太大，风回不来。二楼冬冷夏热的情况会更为严重。” 　　张女士称，“我的主卧室的确是离家中暖炉最远的房间。二楼其它房间多少还有一点出风，但主卧室出风是一点都没有。她希望给装修的朋友们都提个醒，要注意装修改造中对风道的改动。” 　　对于装修师傅在装修过程中破坏风道的问题，记者向刘瑞起询问是不是只有不专业的装修师傅才会有此做法。刘瑞奇表示不一定。 “我有一个合作多年的装修老板，这位师傅在本地接受过专门的装修学习，也有多年装修经验。我们相识就是因为这位装修老板自家的地下室冬天很冷，他是做装修的也不懂为什么会这样，以为是出风口不好。我去看了以后才发现是没有回风口的问题。只有出风口送风是没有用的，因为风需要循环。回风口没有做才是他地下室的问题。也是在我帮他找到问题、做好管道处理后，我们开始合作。他的很多装修工程都请我专门去做风道的改造和建设。我也建议现在的屋主也好，装修队也好，大家应该聘请专业的管道技师一起完成装修工程，确保房屋在日后的使用上没有问题。” 　　勤换过滤网 避免暖炉空调出大毛病 　　在房屋的通风中，通常会遇到哪些常见问题，刘瑞起表示，“暖炉和空调是配合工作的，暖炉有一个大的送风机(blower)，上面有一个小的风机负责排废气，这是加热系统。空调在暖炉5寸以上有一个蒸发器(coil)，通过它把热量带出去降温。 　　我们去检查冬冷夏热的房屋通风问题，通常会先看看暖炉的过滤网(filter)，最常见的问题是过滤网不及时更换所导致。通风管道里有脏东西堵着会导致风上不来;过滤网也会有影响，通过它过滤风，可以吸附一些颗粒，保证空气质量，冬天夏天都会用到。暖炉里的过滤网很脏的时候风吹不过去，冬天过滤网堵了会把暖炉的上限开关(high limit switch)烧掉，因为它是自动开关，高温的时候没有风上去，一直燃烧不停，风上不来就不能降低温度，当到达华氏180度时，它会为了保护而自动断开。如果夏天制冷的时候过滤网堵了，风吹上不去蒸发器就会结冰，这是最大问题。 　　刘瑞起提醒屋主，为了更好地保养暖炉和空调，延长其使用寿命，建议大家在每2到3个月的时间换一次过滤网，或者只要看到过滤网脏了就换掉，以确保风循环的流畅。 “过滤网堵塞会导致机器运行受阻，一旦维修更换，就需要花费更多金钱。所以建议大家过滤网的更换越勤越好。” 　　如何检查进出风口是否工作? 　　多伦多的独立屋较常见的供暖是采用风暖系统，暖炉加热空气后由鼓风机通过铁皮管道送到各个房间，再由回风管回到炉子循环再加热。空调的冷气也可以利用这个输送系统。这一系统一般来说每个房间都有一个出风口，出风口有的在地板上，也有的在上面，因为热空气密度小，向上走，一般来说出气口在下面的效率比在上面的高。除了出风口外还有回风口，以便空气形成对流，使房间的空气再回到炉子循环加热。每间房子都有热气出口但并不是每间房子都有回风口，回风口通常装在墙上，走廊里。有的改建过的房屋，楼上的回风通路被切断，没有回风空气就不会形成对流循环，这是造成这些房间较冷的原因。 　　检查出风口是否畅通，我们可以用手去感受是否有风出来，是否工作。那么怎样检查回风口是否工作? 　　•用很薄的餐巾纸去回风口试，能被吸住就说明有回风。 　　•或者吸一根烟把烟气往回风口处吐，观察烟气是否有被吸入。 　　记者向刘瑞起询问业的管道技师的持牌认证资质，他表示，“如果有风道要改动，必须要找持牌的专业做风道的人员。专业的师傅需持有暖气、通风和空调( HVAC，Heating, ventilation and air conditioning)牌照。拿到HVAC牌照至少需要3年的时间，一年学习，工作两年。牌照每年需要更新。” 　　记者提出在购买房屋后，验屋师在验房时是否会检验通风管道的相关问题，刘瑞起表示，“我多年的工作经验中，没有看到验屋师去检验通风管道，包括我自己买房，验屋师帮我验屋，主要看漏不漏水，他们不掌握风道方面的经验和知识。” 　　对此张女士也表示，“我自认为我的验屋师很负责，把暖炉、空调、热水器、屋顶、车库都看了个遍，但是的确没有检查我的风道。所以我一开始发现冬冷夏热的时候，从未觉得是哪个基础设施出了问题，因为买房的时候空调都看过是很新很好的。” 　　多伦多验屋师Fisher Yu在接受本报记者访问时表示，验屋师在验房的过程中，通常不查验墙体是否有改动过。 “我们一般在检验空调和暖炉时，会看出风口的热量，热风、冷风够不够，也会看回风够不够。但有可能房子里以前有好多回风口，但因为装修少了几个，我们就看不出来了。我们不能判断现有的这些够不够支持整个房子的运行。改动上的东西验屋师是看不了的，比如这面墙原来有回风口，改掉以后回风口没有了，我无从知道。但通常装修的时候，装修师傅会把回风口改到其它位置，比如地上。但是的确这会造成一楼和二楼的管道会有断层。” 　　改造需要花费多少钱? 　　张女士家的通风管道被截断、没有回风，需要打破墙体重新把通风管道与二楼的回风口连接。刘瑞起表示，“接好管道以后，还要请人来修补墙体再做装修，不便宜。根据复杂情况不同，这样的工程大概连带装修要花费1-3千元。” 　　那么，已经买了装修好的房子，或者已经把墙壁都打掉了，是否还有办法补救。刘瑞起称，“如果管道切得太远可能就无法补救。但是有墙的话总能想到办法弥补。现在有些人家为了追求开阔的视野，把整个一楼打通，中间的墙全部切断改成柱子，那样就没办法补救了。” 　　至于是否需要建议大家装修时不做墙体全拆，需要保留部分以备后患，刘瑞起则表示“一定要找专业人士咨询一下再动工。我还是有方法的，把墙体全部拆掉使用柱子也不是不行，但是在通风上必须要做一个带有铁皮的盒子在墙角或者墙边，再做好管道一直连到2楼，通上去。一定要找专业、HVAC持牌的空调、通风技师来做咨询和改造。”

　　作者：Joe Richer(Reco Registrar) 　　Q：我有意聘请一位表示愿意给予回扣的房地产销售人员。但是我怎样保证能拿到回扣? 　　A：在活跃的市场中，试图脱颖而出的销售人员和经纪可能会提供回扣或者其它奖励，以吸引潜在买家和卖家与他们合作。在安省，允许房地产专业人士使用这类推广策略，这可以为客户节省开支。 　　如果你因为经纪提供的回扣很吸引而选择与其合作，在承诺合作前，你应该考虑几件事情。 　　经纪与销售人员需遵守的规定是，必须公正诚实地对待每个人，并对他们的财务承诺负责。换句话说，如果他们的承诺或协议与业务有关，就必须坚守。 　　首先，房地产代表必须明确回扣的细节。成交后，回扣会通过经纪公司转给你，还是你的代理人在得到公司支付的佣金后再向你付款?明确理解有助于避免日后的误会或冲突。 　　第二，如果房地产专业人士向你做出承诺，获取书面签署的回扣细节。书面文件可以附加在你和经纪的代理协议中，或者作为一个完全单独的文件。 　　无论哪种方式，在签署之前，请阅读并彻底了解。如果你不确定所订立的协议，请寻求独立的法律意见。 　　如果你最终签署协议，则文件往来将作为查验回赠条款的参考。 　　即使有书面形式，也可能会出现分歧。如果你无法解决与经纪的争议，那么下一步是负责确保员工遵守省立法与公司规则的经纪公司。另外，请记住，你的代理协议是与经纪公司签署的，而不是与经纪个人。 　　如果在与经纪交谈之后争议仍未解决，或者你仍然不满意结果，那么可以告诉RECO。 　　在某些个案中，一旦我们评估情况和证据，投诉可能适用于解决争议。有时可能透过“调解”解决，这是通过有关各方之间的相互协议来重点解决问题的好办法。 　　根据情况，当收到投诉时，我们还可能会采取步骤对销售员或经纪公司进行纪律处分或制裁。 　　关于回扣的最后一个注意事项：最便宜的交易不一定是最好的交易。回扣的确很诱人，但在聘请一个房地产专业人士之前，应该先约见多名专业人士才是上策。 　　总之，你应该对你的代表的经验和服务感到满意，而不仅仅是回赠优惠。  

加拿大财经作者Kevin Carmichael昨天发表署名文章，称“对于许多加拿大年轻人来说，将来不会把home和house联系在一起”，以下是文章主要内容： 现在杜鲁多总理是时候告诉他的年轻支持者：“加拿大梦”里不再包括门前的草坪了。 上周，加拿大统计局报告显示，人口大于10000的城市里独立屋建筑许可大幅减少。六月份季节性调整后的大城市新发独立屋建筑许可数量一年是65100，是2009年以来最低，也是1960年以来数量最少的年份之一。 这个下降是很扎眼的，因为所有迹象原本都是指向房屋建设加速，例如经济和就业向好、房产价格高企、以及利率不高。人们原本都应热衷于建房，借贷和买房。然而，事实却不是这样。 房价太高，普通人根本买不起，尤其是在多伦多和温哥华这样的城市。现在信贷政策收紧也将大量怀有安居梦的人挤出市场。 更重要的原因是，城市的管理者在审批土地时，对那些人人向往的地方更是小气的紧，轻易不松手批地。 “多伦多是新移民进入加拿大的门户，”在大多拥有几十处出租住宅的Quentin D’Souza今年夏天这样总结说，“我们没有建设足够的新房给这些新来的人。” 住房问题并不是一个不牵扯中央政府的地方问题，因为中央政府可以敦促地方政府解决问题。多数人认为收入不平等问题也是如此，杜鲁多是可以尽到力的。 杜鲁多政府支持中产阶级的举措包括慷慨的儿童福利、中产阶级税收减免、几十亿元的基础设施建设方案和新的自贸协定。这些都有助于避免加拿大变成一个不平等的社会。 这些都不错，但是最能够避免阶层固化的举措应该在房地产领域。对大多数加拿大人来讲，还房贷比花心思弄RRSP和TFSA强多了。 但是在大多数城市里，一个体面的房子只有富人才买得起。温哥华是世界第三大难以负担的城市，仅次于香港和悉尼。 多伦多目前是世界第13难以负担的城市，位列奥克兰（第4）、旧金山（第9）和伦敦（第12）之后。 Demographia是一家位于圣路易斯的咨询机构，反对上层权利决定城市规划。它对国际房屋可负担性的分析十分简单明了。 该机构使用“中值倍数”来衡量住房可负担性，即用中等家庭收入除以房屋价格中值。如果倍数小于等于3，则意味着普通人可以负担得起。 如果倍数达到5以上，那么这一地区的房价就算“极度不可负担”。温哥华的倍数是11.8，多伦多的倍数是7.7，均比2015年还高。 事实上，没有一个加拿大大城市是可负担的，蒙特利尔、卡尔加里和埃德蒙顿也都属于“严重不可负担”，倍数均大于4。渥太华属于“中等难以负担”，倍数为3.9。加拿大全国的房产市场健康状况一直在恶化。 杜鲁多十分清楚，城市中产和上中产阶级组成了他的核心选民支持群体，而这些人对房市十分敏感。是时候问问杜鲁多，到底有没有让房价回归理性的意愿。 但是打压房价势必惹恼那些已经购买住房的人，这些人也是选民，这也是为什么杜鲁多说要“保护”房产价值，而不是让房子变得可以负担。 现在申请房贷这么难，以前那些住房政策上的小恩小惠也都不值一提了，比如主要住房增值豁免和首次购房可以使用免税储蓄等政策。 Demographia认为新加坡和新西兰是唯二认真解决住房可负担性的国家。与美国、澳大利亚、加拿大、香港和英国相比，新西兰认为供应缺乏是导致住房价格高企的主要原因。 而加拿大则在温哥华限制规划需求，在安省捍卫绿地。各地方的政府也是通过抑制需求的方式来对付房产泡沫，而不是扩大供应量。 加拿大的大城市近几年都是通过鼓励在市内加建，而不是向外围扩张的方式来增加住房供应量。近期的数据表明，多户住宅的建设审批速度是1970年以来最快。 这也许是个好事儿，至少住在城市的加拿大人能够找到合适的地方住了。但是这样会使人们感觉更幸福吗？恐怕加拿大人还是希望“人”能比“空间”优先。 看看上面那张住宅审批数量对比表：曾有那么一段时间，加拿大审批的独立屋多于多户住宅。现在这个关系刚好反过来，这使加拿大城市里的住房级差前所未有地扩大。住在公寓里的人，再难憧憬未来在后院烧烤的景象了。 这种现象的后果很严重：如果人们因为价格因素被迫离开社区，不同收入水平的人就会在地理位置上益发分化，收入不平等也会恶化。 社会两极化风险加大，严重的社会冲突就可能增加。收入不平等会导致机会不平等，进一步引发社会紧张和政治不稳。 整整一代加拿大人曾把宽敞空间当成理所当然，现在他们发现未来只能选择不到900平呎的住房，这对很多人来说可不是小事儿。 这些人能适应吗？能甘心接受没有草坪的未来吗？他们会不会怨恨那些在早期入手房子的幸运儿？他们会不会恨无法控制房价的政客？ 目前来看，无论杜鲁多还是其他省市一级的政客都更关心那些已经有房子的幸运儿。这对现有的中产阶级也许是好事儿，但对那些想挤进中产阶层的人来说，无疑将会失望。

根据PadMapper的最新数据，温哥华8月份一居室公寓的月租金跌至2000加元以下，此数据是指目前市场上待租公寓的价格，并不包含已出租公寓。 温哥华一居室公寓的平均租金上个月已经超过2000加元，达到2090加元。 而八月份一居室的平均租金下跌了4.8%，至1990加元。 与去年同期相比，温哥华一居室公寓租金上涨了13.7％。 另外，温市两居室公寓的平均租金下跌了0.9％，至3200加元。与去年同期相比，此类型公寓平均租金上涨3.2%。 在加拿大，温哥华是一居和两居公寓租金最昂贵的城市，多伦多则位列第二。 最大城市多伦多的一居室单位平均租金为1850加元，比温哥华低了近8％。 两居室单位平均租金为2450加元，比温哥华低了30％。 在卑诗省维多利亚市，一居室单位的平均租金为1100加元，比上月下降了1.8％。两居室单位的平均租金为1480元，比上月下跌5％。

　　省府申请充公的图中列市物业，现正挂牌出售。网上图片 　　位于列治文一块农业保留地上的一幢房屋，被指用作非法赌场、洗黑钱及绑架等严重犯罪活动，卑诗民事充公办公室（BC Civil Forfeiture Office）正试图把该幢价值500万元的房屋充公。 　　据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，该幢设有8个睡房及11个洗手间的1.3万平方呎豪宅坐落列治文英亩的农地上。该房屋也是警方反帮派组的调查对象，卑诗联合特别执法部门(Combined Forces Special Enforcement Unit of B.C.， 简称CFSEU-BC)形容，这是一项十分复杂的调查。 　　卑诗民事充公办公室在6月29日向卑诗最高法院提出的民事充公申请，指出与讼人范文(Wen Feng，译音)在2015年10月购入该位于西达韦路（Sidaway Rd.)8880号的物业。卑诗物业估价处(B.C. Assessment Authority)的资料显示，该物业的售价为440万元。 　　购入价440万 现600万出售 　　该民事充公申请显示，范文并非该物业的真正业主，另一与讼人彭立山(Lap San Peter Pang，译音)才是该物业的真正主人，他是范文的兄弟。 　　该项申请又称，该物业被用作犯罪活动，包括洗黑钱及非法赌场，而该物业也是非法活动收益所得。 　　在8月10日，范文作出答复，表示自己购入该幢逾1.3万平方呎的豪宅，是用作投资，而资金来源包括用自己寓所抵押、售出在安省多伦多柏文的金钱、向朋友借钱及向银行按揭。 　　范文又声称，她把该物业租予一个名为Vancouver International Chinese Association的团体，该团体是由一群华裔商人组成，从事国际商业活动，而该团体用上址作开会之用。 　　范文表示，她在2016年5月1日之后终止租赁，她又否认与彭立山有关。现时该物业以大约600万元挂牌出售。

  据市场观察网站报道，房子越来越贵，这已不是秘密。不过，在美国1000多个社区里，你真的需要花大价钱才买得起房子。 根据房地产网站Zillow周四发布的一份报告，2014年至2017年，美国新增了346个“百万美元”的社区。现在，美国一共有1280个这样的社区。在一个给定的邮政区码内，至少有10%的房屋价格达到7位数或更多。 Zillow的首席经济学家Svenja Gudell说:“在许多社区，房屋价格达到了7位数。对那些收入没有跟上房价上涨速度的中产阶级房主而言，其负担能力将因此受到实质性影响。房价与收入的不平衡尤其会对固定收入人群产生大的影响，他们的房产税随着房屋价值的增加而增加。” 纽约新增的百万美元社区数量最多(53个)，其次是旧金山(36个)。旧金山还有一点同样引人注目。根据Zillow的定义，在旧金山，有四分之三的社区符合百万美元社区的标准。旧金山有五分之一的百万美元社区是2007年以来新建的。 不只是纽约和旧金山在近年来新增了百万美元社区。在美国西海岸的一些城市也出现了百万美元社区增加的情况。仅在过去一年里，在洛杉矶市区就增加了13个百万美元社区。 不过，美国的部分其他地区并没有表现这么好。在过去十年里，辛辛那提和密苏里州圣路易斯都没有新增百万美元社区。而印第安纳波利斯和俄亥俄州的哥伦布市也没有增加这类社区。 根据金融分析公司CoreLogic的数据，美国全国的房价较2011年的低点上涨了近50%。近年来，人们在家里呆的时间更长，同时建造的新房数量一直很少。这些因素推动待售房屋出现史上最严重的短缺，并推动房价上涨。 美国全国大部分地区的房价上涨并不只是创造出百万美元的社区。根据房地产数据公司Attom Data Solutions的数据，2017年第二季度末，超过1400万套房产是“富资产”，这意味着这些房产的贷款总额占到房产市场价值的50%或更少。总的来说，美国的按揭房产中有近四分之一是富资产，而一年前是22.1%。