地产

  　  温哥华高昂的楼价间接引起一宗离婚后的官司，一名华裔男子向卑诗最高法院入禀，要求法庭判令禁止前妻带同两人的一对子女搬迁或转校，最终被判败诉。主审法官穆尔(Leslie Muir)除拒绝原告人的申请外，更附加禁令，禁止任何一方及家人在子女面前讨论家事，以免对他们造成不必要的伤害。 　　根据法庭的诉讼文件，原告人为梁姓华裔男子(David K.O. Leung，译音)，与有韩裔血统的前妻(案中答辩人)育有一子一女，两童现年分别9岁及11岁。两人于2001年结婚、2010年分居，其后于2013年离婚。 　　据两人在2012年签订的分居协议订明，夫妇为子女的共同监护人，但答辩人在重要的决定上，有最终决定权。两人并同意，子女跟随答辩人生活，但原告人可以自由与子女接触。原告人并需要支付每月一千元的赡养费。 　　两名子女原在温哥华的一间小学就读，并参加中文双语课程。答辩人与两子女在本那比租住一个两房的柏文单位，而原告人则在温哥华持有一间城市屋。答辩人指，她为了让前夫能够拥有物业，已经多次让步给予方便，包括暂停收取赡养费超过两年，其后又减少赡养费的金额。根据安排，每星期四放学后，子女会由父亲接放学，随后会一直跟随父亲直至周六晚上。 　　至去年夏季，答辩人考虑到子女逐渐长大，不适合同房，因此开始物色新的居所，但发现自己无法负担温哥华或本那比的楼价，于是转看满地宝、兰里的物业。最后在今年1月，在兰里找到适合的房屋。 　　在快要完成买屋手续前，答辩人曾三次致电原告人，希望跟他讨论有关搬家及转校的安排，但原告人并没有接听电话。原告人指他有发讯息给答辩人，但对方在翌日才看到。至2月初，答辩人向原告人告知买屋的事情，但原告人认为，对方应该在事前跟他讨论，同时首度提出要求与对方平分照顾子女的时间。 　　答辩人指，原告人在2月中向她表示，没法支付已调减至每月500元的赡养费。两人在2月至3月期间，曾就搬家及转校的安排联系。在其中一封电邮中，原告人指："我对你要搬家没有任何问题，但你不能在未询问我之前，为子女转校"。 　　原告人并要求获得一半照顾子女的时间，因为他想安排每周有四个晚上，让子女可住在他现任陈姓女友的房屋。 　　答辩人指，该名陈姓女友本身亦有两名子女，她不认为自己的子女在这个年纪，仍适合与其他人同床或同房。原告人则指，陈姓女友的子女可以睡在地面的床垫上，让他们的子女可睡床。不过，四人仍然要分享一个房间。双方之后曾尝试透过调解去处理分歧，但始终无法达成共识。 　　主审法官穆尔指，原告人称子女搬到兰里，会令他们的相处时间大幅减少、影响彼此的关系，但这一点并不成立。法官指，兰里仍然属于大温哥华地区，很多人每天都会来回温市及兰里工作，子女的新校距离原告人的工作地点约为一小时的车程，加上原告人的下班时间是2点，一般可避开交通繁忙的下班时间。 　　穆尔又特别提到，原告人在宣誓中称："我曾与子女多次谈到搬家和增加与我相处的时间，他们两人都喜欢留在原校…他们经常希望能多些时间与我一起，而且觉得现在的安排是不公平(is not fair)"。 　　穆尔质疑，两名小孩自小接受现有安排，至今已经七年，他们是极为不可能会觉得现在的安排不公平，除非有大人曾经将这个想法加诸于他们。 　　穆尔说："父母在子女面前谈论这种事情，对他们可以造成很大伤害。孩子可能会感觉到被迫选择一个位置，以尝试同时取悦父母双方，并可带来负面的结果。孩子可能误以为自己需要为双方冲突而负上责任，这是非常具伤害性和不恰当的。如果真的需要知道孩子的意见，亦应用恰当的方法来取得。" 　　穆尔除判决原告人败诉外，亦额外附加禁令，要求答辩双方都遵守。穆尔下令双方及其家人，不能与子女，或在子女面前讨论家事和诉讼事宜。

由于多伦多房价高企，到多伦多以外GTA其它地区买房已成趋势。根据多伦多一家房地产公司TheRedPin最近所做的分析，如果到多伦多市区上班，那么在以下10个市镇买房置业最划算，而列于前三位的都是位于多伦多东面的Ajax，Pickering和Whitby： Ajax Pickering Whitby Maple (Vaughan) Port Perry, Scugog Acton, Halton Hills Caledon Brock Witchurch-Stouffville Brampton TheRedPin的专题研究对多伦多市以外GTA的27个市镇进行了分析，主要指标为房屋价格，包括地区房屋均价以及每平方尺的均价，再就是平均每天上下班所需的时间，对各市镇的指标进行分析对比之后再打分排序，从而得出“性价比”最高，或者说买房置业以及通勤成本最低的排名榜。 比如从平均每天通勤所需的时间来看，Ajax，Pickering和Whitby所需时间稍微比密市和宾顿要多，因为密市到多伦多市中心仅需100分钟，宾顿则是130分钟，但这三个排名首位的市镇比其它地方所需时间要少。至少有5个市镇平均每天上下班所需时间均超过200分钟，例如Brock需要210分钟，Halton Hills的Acton及Georgina的Keswick均需205分钟，Clarington的Bowmanville需要202分钟，约克区的New Market也需200分钟。 如果从房屋均价来看，Ajax，Pickering和Whitby的平均价格均在$70多万，27个市镇中有4个在$50万到60多万之间，包括Oshawa，密市，宾顿，Hamilton，以及Clarington的Bowmanville；另外有2个市镇与Ajax，Pickering和Whitby差不多；其它市镇的均价都超过多伦多东面的这三个市镇，其中有13个市镇均价超过$100万，最高的是多伦多西面的Oakville，接近$200万，准确数字则是$1,950,231.68！ 再看每平方尺的均价，多伦多东面三市均为较低水平，只有Clarington的Bowmanville略低于这三个市，每平方尺的均价为$337.10；Oshawa，Hamilton以及Brock与这三市差不多；Oakville和万锦则成倍地高于多伦多东面三市，分别达到$885.51和$706.34。 综上所述，多伦多东面三市Ajax，Pickering和Whitby到多伦多市中心每天所需通勤时间不多，房屋均价以及每平方尺的均价偏低，因此在综合打分中，就得到成本最低的分数，从而得以排在榜单的前三甲，而另外5市镇则排名垫底： Milton Oshawa Oakville Keswick, Georgina Burlington 原文请见：Want to commute into downtown Toronto? Here are the best places to live  

　　在加拿大，1940年代和1950年代生育高峰期出生的人士被称为婴儿潮一代。现在他们接近暮年，但是只有一小部分准备去住养老院之类的看护机构，多数人要等到80岁之后才会考虑。 　　换言之，现在的80后90后的年轻人指望老人们住进养老院，以便腾出更多的房屋进入供应市场，可能还要再多等些时日。 　　最新报告称，加拿大多数老人在年龄达到80岁之后，才会开始考虑住进养老院和长期护照机构。 　　多伦多地产咨询公司Altus Group根据最新的2016年人口普查数据，发现65至74岁的老人中，有71%仍继续住在独立屋和半独立屋。另有27%住在公寓楼里，只有一小部分住在老人院或全方位的护理机构。 　　报告的作者、Altus执行副总裁Patricia Arsenault说，我们称65岁以上的人是老人，不过65至74这个年龄段还不算很老。 　　报告发现，当老人年纪越来越大，开始搬出自己的房子，住进养老院等集体寓所，但是这个过程不是一步到位，而是逐步的，直到他们到了85岁。 　　在2016年，75至84岁的老人中，仍有61%住在独立屋和半独立屋，31%住在公寓里。Arsenault说，即便回到是五至十年以前，也是这样的情况。 　　在85岁以上这个年龄段，也只有32%的老人住在养老院，相比2011年的31.1%和2006年的29.9%略高。 　　如果从人数来看，2016年加拿大的老人已经达到50万，其中有一半是85岁或以上。所以，实际住进养老院的人数仍然是在增加。从2011年到2016年，住在养老院的人数增加了63,000人。 　　报告称，老人的总体人口在增加，虽然入住养老院的比例很小，实际的人数在增加。而当婴儿潮一代到了80岁以后，对养老院和护理机构的需求将会像海啸一般涌来。 　　报告作者也指出，人们通常希望住在自己的家里，更多的住家护理服务正在配合这一趋势，安省政府已经开始提供这类支持性的服务。 　　鼓励老一代从大屋搬迁出来，对年轻人自然有好处。 　　Arsenault说，现在有更多机会适合不算太老的老人降级搬迁，有些人卖了多伦多的房子，换到一大笔现金搬到大多地区（GTA）以外，可能也未必是住更小的房子。 　　这些降级搬迁的人也可能是为了还债，因为65岁以上的老人中，有17%仍有债务，65至69岁之间的老人中有21%仍有债务。

  　　温哥华西区一房屋(图)施工期间怀疑钻破含水层而一发不可收拾的事故，流水终于停止，有指在过去近两年每日流失200万公升水，而修理费逾1100万元。 　　温市比治活街(Beechwood St.)7000号路段一房屋在2015年9月进行工程，但安装地热系统用不合资格的施工者，怀疑挖破含水层而导致不断流出大量地下水，温市府因担心可能出现沉洞而向附近居民发出疏散通知。 　　去年曾有报道指，房屋业主为华裔姓氏，承包工程亦为华裔姓氏，承包商请来安装的地热系统公司并不合资格。 　　据电视台CTV报道指，流水现已停止，但估计在过去近两年，每日流出的水有200万公升。另外温哥华市府指，修理的费用已逾1100万元。温市府续指，当项目完成后，市府会从多项法律途径去尽力从业主追索有关费用。不过，有关注这追索过程会很漫长，邻居担心业主早已离开加拿大，而施工者亦不在本国经营。

如果不是因为学校放假，Barrie 市的教师Cheryl O’Keefe真不知道自己如何度过七月的每个不眠之夜。 O’Keefe只是多伦多很多焦虑的买家和卖家中的一位，她的房子在约定日期之后一个月才完成过户，整个过程像一个噩梦。 还有很多卖家像她一样，只不过他们还在等待春天疯狂楼市里卖出的房子完成过户，因为很多买家发现违约金比完成交易后多掏的房款还少。   还有一些买家签的是无条件合同，但是后来发现自己没法顺利得到贷款。往往银行贷下来的金额要低于购买时的预计，所以这些买家不得不想尽办法补足差额部分的资金。 以O’Keefe的房子来说，虽然当初卖价没有更靠近市中心的那些房子高，但是在六月底到七月底这一个月时间里房价下降也很厉害。七月份她房子的平均价位在$471,822，而三月时则是$570,199，整整差了10万加元。 不过目前的价格仍然比2016年7月的价格高四万加元。去年260户挂牌的住宅，售出了208套，今年是683套挂牌房屋中出售了201套，绝对销售量并没有明显降低，但是比重大幅减小。 大多地区的整体情况与此相同。7月共有18751套房源在售，成交量只有5921. 2月份O’Keefe决定卖房子的时候，她在自己的平层独立屋里刚刚住满两年。当时房价正值最高峰，而且她的地下室一直空着，所以她决定卖掉房子置换成小一些的住宅。 当时来看她房子的人43拨人中，有很大一部分来自多伦多。与很多当时卖掉房子的人一样，O’Keefe最终的卖价比要价还高，而且一周就卖出去了。 买家给了$25,000定金，但是要求比较长的手续办理时间，订在6月28日完成交易，历时4个月，比通常的时间要长。 她利用这段时间为自己找新房子，最终看中了一幢房龄百年的老房子，O’Keefe果断决定买下这栋超值的房子，交易结束日定在5月28日，比自己的房子卖出时间晚一个月。她安排了过渡期间的借贷解决方案，使他能够在那一个月时间里还上两处房子的贷款。 虽然计划看起来很完美，但是随着时间推移，O’Keefe变得不安，因为买家通常会要求在交易结束之前再次看房，但是她的买家却迟迟没有与她联系。地产经纪打电话也没有回音。 直到原定的closing day下午4:50，她的律师才从买家那里得知无法完成交易。当时O’Keefe已经在新房子里住了一个月，还着两处房子的房贷。 直到8月2日，买家才最终完成交易。“整个过程里，没有一个环节是顺利的，可能出问题的地方无一例外地出了问题，”她这样评价此次卖房经历。 列治文山、Newmarket 和 Aurora, 在市场下行中遭受的房价滑坡比Barrie大得多。很多置换房屋的人都因为自己的房子没法卖掉而不得不在自己买房时要求更长的时限。 很多人因为提前做了资金准备而没有收到太大影响，但也有些人没有这么幸运。就像可怕的多米诺骨牌效应，很多人因为春天的疯涨投入楼市，允诺超出自己支付能力的购买价格。 人们主要会遭遇以下两种情形：一种是，有人原本花150万买的房子现在只值140万，所以就想毁约不买了。另外一种是银行答应贷款60%，但是当时房价是按120万算的，而现在房子是150万。 遇到这些情况的人大都不是炒房者，而是普通的老百姓。按揭经纪人表示，对这种情况时有耳闻，屡见不鲜。这些买房者完全不知道该如何处理这种情况。 其实，有一个办法是付5%，然后申请政府担保的贷款，但是这样做手续比较复杂，而且花费也多。 大多地区采用贷款人委托评估的人正逐渐增多，估价官会对某一具体时间的房产价值给出一个公允的评估。 市场过热的时候，房价往往不是其真实价值的体现，一旦市场冷却，房子的真实价值就能显现了。 因头脑一时发热签下购买约定的人一旦违约，不仅仅是定金的问题，还可能面临法律制裁。例如你原本答应花50万购买一处房产，但是决定违约不要定金了，如果卖家卖给下一个买家的价格只有45万，那么他可以要求你支付5万的差额。没有得到佣金的地产经纪也可以起诉你。 还有一些人甚至不知道如果他们不买房子了，定金是自动赔付给卖家的。 由于O’Keefe 的房子并没有卖得很贵，所以价格并没有跌很多，她很庆幸自己的房子最终还是卖出去了。

忘了温哥华和多伦多吧，加拿大目前最热的房市在蒙特利尔。 大蒙特利尔房地产委员会周五发布的数据显示，7月蒙特利尔房屋销量为3075套，与去年同期相比增长了16%，是八年来7月销量最大的一次。 与之形成鲜明对比的是，多伦多上个月销量骤降了40.4%，温哥华销量下降8.2%。 虽然与多伦多和温哥华相比，蒙特利尔的房价仍然低不少，但一直在增涨。蒙特利尔独立屋的价格中位数已经上涨到 $323,000，比2016年7月高出8个百分点。公寓的价格中位数上涨了两个百分点，目前为$256,000。 大蒙特利尔房地产委员会的主席 Mathieu Cousineau在一份声明中表示，“独立屋市场再售的行情持续向卖方倾斜，这是近几个月房价持续上涨的原因。” 由于多伦多和温哥华受到的关注更多，蒙特利尔的房市没有经历暴涨。相应地，卑诗省和安省都为冷却房市出台了政策。 4月，安省出台了十几条楼市新政，目的在于提高房屋可负担性，其中包括对外国买家收取15%的税。从那以后，多伦多所有类型房屋的平均价格比峰值 $920,791下降了近$175,000 ，但是仍然高于去年同期。 温哥华一年前退出外国买家税，销量迅速萎缩。上月销量下降，所有房屋住宅类型的综合基准价首次突破100万加元，比2016年7月上升了8.7%，达到 $1,019,400。 温哥华和多伦多销量放缓的另一个因素是加拿大央行在上个月提高了基准利率，抵押贷款的利息也增加了。 随着央行加息，加拿大各大银行也纷纷提高了自己的最优惠贷款利率，进而推高了可变利率抵押贷款。债券收益率的上升，也影响了新的固定利率抵押贷款的利息。 去年年底，渥太华方面收紧了抵押贷款政策，包括对抵押贷款保险进行了压力测试。

　　近年大温地区楼市畅旺，带动省内偏远地区的休闲用地(recreation land)市场，在卡里埔(Cariboo)地区今年的休闲用地平均成交价较3年前增加逾两成。相比市区高不可攀的楼价，在偏远郊区数万元便可成为地主。 　　大温地区独立屋目前的基准价已攀至130万元，而一般的柏文单位也要上60万元。  　　根据《温哥华商业》(Business in Vancouver)从业界取得的资料显示，位于本省内陆、拥有多个湖泊的卡里埔地区近年成为休闲用地买家新宠，今年区内休闲用地平均成交价为8.78万元，较3年前上升21%。 　　相比市区房屋，郊区休闲用地的"入门价"相对便宜。根据专营郊区土地买卖的地产公司LandQuest提供的资料，市场上有不少叫价低于6万元的休闲用地，例如一幅位于本省东北部、邻近多个湖泊和小镇圣詹士堡(Fort St. James)的5英亩土地，目前便叫价3.9万元，另外一幅位于佛朗哥斯湖(Francois Lake)、已配备一间小木屋的5英亩土地，则叫价5.2万元。 　　另外在海湾群岛(Gulf Islands)，过去低迷的度假屋市场亦有复苏迹象，今年为止度假屋的平均成交价为22.2万元，较2014年时上升4%。此外，在今年首5个月，岛上总共售出48幅土地，平均面积达3.5英亩。LandQuest主席Richard Osborne表示，在海湾群岛中表现最好的是悉尼岛(Sidney Island)，自2015年以来就售出17幅土地。

　　根据《温哥华商业》(Business Vancouver)杂志报道，一项由魁省麦基尔大学（McGill University）城市规划学院所做的最新研究发现，Airbnb令温哥华减少了近4,000个长租单位，Airbnb反驳，强调数字不确。 　　麦基尔大学发表的研究指出，单是在温哥华，便估计有3,888个原先作长租的单位，业主改变主意，改在Airbnb作短租，而满地可及多伦多各有5,000个同类情况的单位。 　　Airbnb: 研究数字与实际差距很大 　　此外，研究又发现，多伦多、满地可和温哥华合共有6,500个物业是整个物业在Airbnb放租，并且是处于长时期放租，与Airbnb的短租理念大相迳庭。其中在温哥华，长时间及全屋在Airbnb放租的单位，占全部放租物业大约9%，即1,789个。 　　不过，Airbnb新闻秘书斯库利(Lindsey Scully)反驳该个研究，指出大部分在Airbnb放租者，属于加拿大中产家庭，只是跟租客共享住所，赚取一些额外收入，帮补家计来支付账单。斯库利又表示，事实上，温哥华实际只有320个属于整个物业出租。 　　斯库利认为，该项研究与Airbnb的数据出现这么大的差距，其中一个原因可能是业主自己在家时，把可以腾出的房间放租，到业主外出旅游，全家皆不在家时，便把整个物业放租，形成两个不同的放租。 　　温市非法短租猖獗 料今年投诉倍升 　　温哥华市政府一份报告指出，涉及Airbnb等一类房屋短租的投诉大幅上升，相信今年投诉个案将会较去年增加一倍。 　　市府职员表示，今年内已经收到超过150宗有关市民投诉非法短租活动个案，已经超越去年全年录得的144宗。同时，温市政府一份报告更形容，房屋短租网站Airbnb已经成为温哥华最大型的“酒店”。 　　基斯兰奴区（Kitsilano）女居民西蒙兹（Marie Simmonds）表示，对区内非法短租感到愤怒。据她个人调查所得，单是上周，已发现15个非法短租单位。 　　有租客擅自把单位短租第三者 　　市府表示，短租投诉往往涉及治安、停车、噪音，甚至消防风险等问题。有业主更发现租客私下再把单位短期出租予第三者。 　　无论如何，市政府职员承认，面对大量投诉，加上调查需时，他们无法逐一跟进每宗投诉。因此，目前当局只能够集中在大型经营者，或是涉及多宗投诉的一个房屋单位。 　　根据魁省满地可麦基尔大学（McGill University）近日公布的一份Airbnb活动分析报告显示，短租市场的大部分收入正被少数大型经营者所垄断。 　　同时，上述研究更指出，温哥华市的短租活动在过去10年急速增长，其中今年估计共有2.4万个短租单位供应，涉及收入估计达2,200万元。 　　温市政府数据分析结果显示，单是4月份，平均每日有6,000个短租单位。 　　律师地产界教路 防租客做二房东 　　对于近日有报道指，个别房客在业主不知情下，将住宅以Airbnb形式转租，前大温地产局西部总裁杨兴琳(图)在接受《星岛日报》记者访问时表示，确实有不少房客瞒着房东，把租下的房子，放到Airbnb按天或星期出租。 　　杨兴琳指出，不少柏文共管物业附例（strata bylaw）中，并没有严格禁止经营Airbnb，这令大温柏文出现二房东也不少，他们往往把屋主或房子租下，再放到Airbnb按天出租，以此来赚取差价。他说：“遭转租房子受破坏，或因非法出租受罚，最终还须业主负责，所以业主须自行做风险评估，决定是否出租。” 　　律师建议租约加禁止转租条款 　　温哥华律师徐明耀接受《星岛日报》记者访问时表示，房屋被二房东转租给陌生人，存在很大的危险，因为一旦把钥匙交到别人手上开始，保险公司原来的许多覆盖内容就不再适用，万一遭破坏或诉讼，往往屋主须自行负责。 　　徐明耀建议房东，租约中最好纳入禁止转租条款，或注明只有在房东允许的情况下才可以转租，或者租约加上附加条件，例如注明所有租客的姓名，并写明只限这几个人入住，以保护自己权益。 　　此外，柏文业主应了解清楚共管物业附例，是否存在禁止经营Airbnb条款，万一出租后因遭人转租而被投诉，最终业主会被处罚，甚至还可能被告上法庭。

　　随着多伦多房地产市场的硝烟慢慢冷却，温哥华的房价却重新恢复了活力。加拿大统计局周四(8月10日)发布的数据表明，6月份温哥华新屋的价格上涨了1.5%，自3月份上涨幅度为5%，这是自1990年以来最大的三个月涨幅。二手房的价格也涨势迅猛，截止7月份的5 个月上涨了11%。这些数据不包括公寓。 　　价格的反弹让人们不得不意识到房价调控的困难，尤其是在利率低下并且房产供不应求的温哥华。温哥华已经成了一个房地产政策试验基地，政府不断在寻找合适的方式来控制房价。尽管有些并不成功。 　　加拿大近期不断提高房屋贷款的难度，但当这个政策对温哥华没有产生影响后，BC省政府提出了15%的外国买家税。这个税法实施已经一年，但作用到现在也没有人能说清楚。多伦多在4月份同样提出了外国买家税，市场虽然有所冷却，但价格会不会像温哥华那样反弹还需要一段时间的观察。

2011年，卑诗民事充公办公室(BC Civil Forfeiture Office)曾试图充公西温一名女子拉德哈(Mumtaz Ladha)的一座价值300万的物业，原因是该物业可能与不法活动有关。 据了解，警方在2009年接报，指该西温女富商拉德哈涉嫌贩运人口，其后接手调查，并在2011年将拉德哈拘捕并落案，并将其价值约300万的房子执行扣押。2013年，法官判决拉德哈无罪，但是警方仍然继续扣押她的豪宅。 图为拉德哈的豪宅，当时被估值为300万加元 案情回顾： 一名声称自己是人口走私受害者的坦桑尼亚女子表示，2008年，拉德哈承诺将在加拿大开办一家发廊，并且要雇佣她做指甲修剪美容的工作，每个月能赚200加元。为了养家糊口，这名非洲女子接受了这个工作，并且在拉德哈的帮助下拿到了护照。 然而，当这名非洲女子到达加拿大后，面对的确是拉德哈的非法囚禁和虐待。拉德哈将这名非洲女子关在她的豪宅里做女佣，每天需要工作18个小时，全年无休也无薪酬，还将该非洲女子的护照扣住不放。 在受害女子强忍一年后，2009年，她向温市一个妇女庇护所求助，随后警方据报后展开调查并且提起诉讼。而拉德哈则聘请律师进行辩护，官司打了四年左右，到了2013年11月，法官认为坦桑尼亚女子的供词不可信，最后裁定拉德哈罪名不成立。 图为拉德哈的豪宅 豪宅仍被继续扣押 2011年，卑诗民事充公办公室(BC Civil Forfeiture Office)曾将拉德哈和其女儿联名拥有的一栋价值逾300万的房子扣押。然而，2013年法官最后裁定拉德哈的罪名不成立，但是民事充公办公室仍声称有权继续扣押她的房子。 图为拉德哈 警方终于道歉 三周前，拉德哈和警方终于就警方调查疏忽及诽谤达成和解并且结束诉讼，皇家骑警也就此事件对拉德哈正式道歉，警方发言人沙利文(Sean Sullivan)表示，在调查过程中，警方的确曾向女事主作出不适当的言论，因此警方现向女事主公开道歉。 此外，拉德哈去年已就卑诗民事充公办公室在案中试图没收她的资产诉讼，与省府达成庭外和解。在案件终告完结，警方也正式道歉之后，拉德哈通过律师发表声明，表示希望能回复正常生活。

随着贷款政策的收紧，多伦多房地产市场不断传出买家跑路失踪的传闻，让不少卖家对此忧心忡忡，然而，近日多伦多的一位屋主遇到了一件更为奇葩的事情。 据了解，这名名叫艾奥尼迪斯(Rudy Ionides)的屋主早前把房子卖掉，合约规定本周末交房子给买家。然而，在房子即将Closing的前一刻，买家发来律师信，不但要求再次减价5万加元，推迟交房日期，还要求屋主借他$50万加元。 当时正在收拾东西准备搬家的艾奥尼迪斯瞬间懵了，没想到对方竟会提出这样无理的要求。在律师信中，买家是这样解释的，由于当事人需要更多的时间来办理贷款的事，而且其当事人也在卖房，他们的买家也提出了同样的要求。 对于买家的这种行为，艾奥尼迪斯表示，他们这么做还有什么信用可言?明明物业交易合同都签好了，他们这么做就是违约行为。艾奥尼迪斯坚称会拒绝买家的要求，并且要上法庭正确赔偿自己的损失。 房市毁约正越来越常见 事实上，随着央行的加息和贷款政策的收紧，这种事情正在变得越来越常见。某房地产律师表示，他在最近的三个月中就接到了5宗类似个案，几乎都是买方毁约要求重新谈判的，而且他估计随着房价的持续下跌，这种事情还会越来越多。 虽然买方的这种行为有违诚信，但是不得不说其实他们也有苦衷。由于贷款的难度逐渐增大，很多人无法借出按揭贷款，这使许多本已经计划好的购房计划搁浅。而且，不少买家其实也在出售房子，本来计划将原有的房子卖出换新房，但是由于房子没卖出去，无法拿到资金因而只得挞定。 对此，地产律师将这种现象称为“多米诺骨牌效应”，由于GTA的房市正处于一个转折阶段，各类房屋均价从高峰时的$920,791跌到7月份的$746,218，这个价格落差也造成了买家的心理落差，这让不少早前出高价买房签约心有不甘，于是越来越多人毁约，而这将对房市造成非常不利的影响。 买家毁约需赔偿卖家差额 去年，一位温哥华的的买家以126万加元在素里购买一间房屋，并且交了6万元定金，然而由于当地楼市出现变化，买家后悔交接房屋，最终卖家上诉法庭，判卖家需赔偿36万加元。 据房地产律师称，买家毁约最好的结局就是，卖家在你毁约后，房子很快按照原价又卖出去了，但是这只是其中很小的一种可能性。而如果房子无法及时出手，或者无法按照原价出手，一旦诉诸法律，买家需要承担多大的责任就是一个未知数了。比如说，卖家已经在另一个城市有了一份新工作，因为房子不能及时出手，把那边的工作给耽误了，就有可能要求获得更多的赔偿。 而且，还有一种情况是，即便卖家在你毁约后没有起诉你，但是因为他同时也买了别人的房子，由于你毁约，以至于这个卖家无法支付下一个卖家的房费，这样一来，这下一个卖家就有可能起诉他的买家。这样一个连带责任，可能会拉的很长，但最终的责任，都会算到最初毁约的那个人头上。

根据多伦多房地产局(TREB)本月初发布的月报，今年7月GTA地区房屋销量继续下滑，比去年同期下滑40.4%，几乎各类房屋的交易均在下滑。而在房价方面，7月各类房屋均价从4月份高峰时的$920,791降至$746,218，跌幅高达19%;也比6月份的均价$793,915下跌6%。 销量下滑，多伦多房市红火不再，房价下跌，却让越来越多的买家心痛了，后悔了，悔不该在房价处于高峰时出高价，其中不少人又回过头来找卖家，不管买卖双方是否已经签好交易合约，也要重新商讨已经谈好的价格。 多伦多业主Rudy Ionides现在很忙，忙于收集纸盒子，将家里的东西装起来准备搬家，因为他已经把房子卖了。但正当他打点行装之际，却收到房屋买家律师发来的一封信，他打开一看就蒙了：买家说要对其offer进行适当调整，包括重谈价格。 Ionides心知肚明，其实这封信说穿了是为钱的事，原来买家认为下offer时把价格定高了，现在房价回落就反悔了! 尽管有些心理准备，但Ionides把信看完之后还是气不打一处来。律师在信中提出一系列要求，说其当事人想要把价格降低$50,000，把交接日(closing date)往后推，延至9月7日。信中解释说，其当事人需要更多时间来办理贷款的事，加之其当事人也在卖房，他们的买家也提出了同样的要求。 这位有数名年幼小孩的父亲对CTV新闻网表示，他们这么做还有什么信用可言?明明物业交易合同都签好了，他们这么做就是违约行为。他越说越气愤，表示会坚决拒绝买家的要求，不惜上法庭打官司，也不惜这项交易做不成，再次挂牌卖屋。他说真想不到卖房还有这么糟心的事，想不到还要费时费力来对付这些不好对付的人和事。 这种事会越来越多 多伦多房地产律师Jason Gottlieb对CTV新闻网表示，上述个案只是冰山一角，他最近三个月就接到5宗类似个案，几乎都是买方悔约要重新谈判的。他估计随着房价持续下跌，这种事会越来越多。 Gottlieb把这个现象称为潜在的骨牌效应(domino effect)。他说目前GTA的房市处于一个转折阶段，各类房屋均价从高峰时的$920,791跌到7月份的$746,218 – 这是一个$174,573的落差。这个价格落差也造成了买家的心理落差，他们感觉时隔两三个月这世道就变了，或者说市场就变了，对早前出高价买房签约心有不甘，于是越来越多人悔约。 业内人士指出，GTA地区的房价之所以在4月达到高峰，是因为传媒一直在宣传的两个事，一是B.C.省对海外买家征税之后，GTA的卖家也担心安省省府会仿而效之，所以急于在房价下跌之前把房卖出。二是央行加息，这个无疑对买家影响很大，他们担心加息之后买房成本会增加，因此也急于在此之前买房。 也有专家表示，一般而言夏季不是房屋交易旺盛的时段，省府的新政策对房价究竟有多大影响，买家心理是否会逐渐趋于淡定而入市，在下个月即9月就可以看出端倪。

省府去年修例降低业主立案法团申请解散的门槛，只需8成业主同意就可以，加上近年地产市道畅旺，令部分老化的业主立案法团(Strata)纷纷申请解散，把土地转卖给发展商，但有小业主慨叹所分得金钱，难以购回市价同等大小的居所。有律师称即使业主立案法团通过解散申请，仍需获得法庭批准；小业主如有不满，可以自行聘请律师向法官申诉。   不少人以为所住居所如获发展商看中，应该是值得高兴的事，家住高贵林市的冯太却没有这种感觉。10年前，她在高贵林奥斯汀路(Austin Ave.)一个建于1976年的城市屋屋苑Brandywine，以26万元购入一间面积1,300平方尺的城市屋，一直住得很惬意；两年前，突然有发展商表示希望收购她们屋苑。 要召开三次大会方才通过   冯太向《星岛日报》记者表示，如果没有修例，业主立案法团欲申请解散时，必需取得100%业主赞成才行，也就是说只要一个业主反对，业主立案法团也不能解散，把土地卖给发展商。去年省府修例，业主立案法团只需要80%业主赞成就可以申请解散。   冯太又说，她的屋苑共有58户。当业主立案法团就解散之事第一次召开大会时，只有78%业主赞成；隔了约一个月，法团开第二次会议，赞成的业主仍是78%；在跟着两个月后的第三次大会，有本来不赞成的业主改变主意，令赞成的业主变为81%，亦即达到向法庭申请解散的门槛。   慨叹分得少 须重新供楼   冯太向本报记者透露，她虽然一直反对解散业主立案法团，惟基于少数服从多数原则，也尊重这个议决。不过，她指从卖地所分得金额，她只能分得45万元，这批钱虽比10年前买屋时的钱多19万，但她说就难以在目前用于购买一个同等面积居所。   她慨叹道，自己快退休，但因为卖了屋，被迫购入另一较前更贵的住所并申请按揭，跟着又得供楼，“卖屋之后，一切都要重新来过”。她表示，一想到这里就极感烦恼。    

　　自去年省府开始推行外国买家物业转让税（PTT）以来，迄今已满一年，但大温地区的房价似乎与去年以前没两样，照样火得很，有些评论甚至直指，这一政策根本没有效果。 　　西门菲沙大学（SFU）公共政策学系助理教授戈登（Josh Gordon）表示，不能这样看待PTT，因为这项税制是前朝自由党省府所立下，而当时省府施行的税制，本身就有点不公平，“你把某一项税收（指PTT）调到一个高的标准，但其他税制并没有跟上。” 　　戈登说：““大多数政策本来就不会是一个银弹（赚钱），而PTT则是按照这个逻辑，想要做一个银子弹。” 　　他指出，新税制实施的首半年，会有些效果，市场冷却了，房价也普遍下降。“这使得今年1月份时，整个市场的价格都下降了约4％，这就是（省府所要的）影响。但是，后来，他们开始引入新的刺激（房市）点。” 　　戈登指的是，首次购房者的贷款计划，但对于获得工作许可证的（外国）人来说，免除PTT，就会破坏了政策。他说：“这样就好比向市场发出一个讯息：我们不会让价格下跌。” 　　现在房价又开始上涨了。 　　至于省新民主党（NDP）政府有没有办法解决可负担房屋问题，戈登就相信：可以。 　　戈登很支持去年由还是在野党的NDP，通过一些经济学者构想出来的卑诗可负担房屋基金（BC Housing Affordability Fund），“这种措施将以不同的方式对待外国投资者，通过收取所有业主的财产附加费，然后再通过所得税制度退还。” 　　戈登说，如果NDP能在省府引进这项政策，会对本省产生良好的影响，增加省民（购房的）可负担能力。

　　多伦多椰菜镇（Cabbagetown）一名男子为了重新翻建老屋与市府和邻居斗争了10年。虽然几经周折新屋终于快要竣工，但由于新屋的一面外墙要粉刷，而粉刷工程必须要邻居开放后院让工人进出才能施工，但邻居拒绝了这个要求，两家因此争执不下。 　　罗杰斯（Norm Rogers）正在施工的房子   　　据CBC报道，78岁的罗杰斯（Norm Rogers）与太太在1995年买下一个19世纪式建筑风格的老房子，几年后，城市规划部门认为老房子已经不安全，必须拆毁。 　　于是罗杰斯开始递交申请，准备把老屋拆掉建造一个更大的新房。但是事情进展并不顺利，邻居对罗杰斯的新屋表示反对。自2005年以来就居住在这个社区的邻居Ken Hirschkop说，罗杰斯提供了两个分别为两层楼或三层楼的设计方案，但是邻居觉得两个方案一个比一个糟糕。 　　罗杰斯（Norm Rogers）当初买到的老房子（图左） 　　但是罗杰斯并不这么想，两层楼的方案遭到反对后，他决定使用三层楼的设计方案。最终该计划在2014年由安省市政局（OMB）批准。罗杰斯说：我要78岁了，不想爬楼梯，本不想要一个三层楼的房子，但是两层楼的方案遭到反对，自己别无选择。新房建好就准备出手了，他要搬到别处去住。 　　工人在Allen后花园施工 　　按照计划该屋应于2016年12月31日完工，但是邻居抱怨罗杰斯没有遵守该区的遗产保护条款，三层楼的新屋与周边建筑格格不入，遮挡他们阳光，破坏他们的后院私密性，也让他们的房产贬值。 　　Allen后花园原来的样子 　　邻居Allen受不了邻居的建筑施工，曾打算卖房搬家，那时候房地产正处在红火的势头，但地产经纪告诉她，因为邻居的房子，她的房子已经贬值了，至少贬值10%。 　　Allen说，过去的三年我几乎没有享受过我家的后院，到处都是水泥、垃圾，篱笆被水泥砸坏了，院子里的天井瓷砖、桌子和椅子以及花园里的喷水池都被毁掉了。她要求罗杰斯赔偿她的损失然后才会让工人进入她的后院施工，她认为这个损失超过2000元，但罗杰斯并不认可，罗杰斯认为邻居是狮子大开口。 　　Allen后花园现在的样子 　　罗杰斯警告，若Allen不让进入后院完成工程，他就会把面向Allen住所的那面混凝土外墙全涂上黑色。Allen当然不甘示弱，想用这个来勒索我，没门。 　　两家再次找到政府，但政府说只关注工程进度，确保其符合建筑许可。至于损害赔偿的争议是民事问题，政府管不着。

　　楼市畅旺带动房价上升，在如何利用自己水涨船高的资产方面，卑诗民众的行为似乎正在改变，愈来愈多人将房子二按。加拿大房屋及按揭公司(CMHC)的数据显示，去年温哥华的房屋二按宗数，较对上一年上升了26.5%，是全国比率3.8%的7倍，而阿博斯福-米逊(Abbotsford-Mission)的二按宗数更劲升逾44%，较全国高出11.5倍；安省的二按比例为全国次高。有业者形容愈来愈多人将物业当提款机，也有学者担忧趋势与当年美国次按危机前的情况相似(见另稿)。 　　另外，数据又显示，房屋按揭供款亦按年增加，去年温哥华业主每月的平均供款冲破2000元关口，成为全国各地区之冠。 　　根据CMHC对"二按"(refinance)的定义，为已持有物业按揭的业主在供款期间再为同一物业做按揭，而新增的贷款金额较原来超过10%，便符合二按的定义。 　　CMHC公布2015年和2016年的二按数据，显示温哥华普查都会区(Census Metropolitan Areas)，去年有1.4万宗物业做了二按，较对上一年的1.1万宗增加26.5%，贷款金额亦由平均37.9万元增加至44万元，增幅为16.1%。 　　阿博斯福-米逊普查都会区的情况更明显，二按宗数由2015年的944宗大幅增加至去年的1362宗，升幅高达44.3%，而房贷亦由平均28.2万元，增加至33.8万元，升幅为19.4%。另外，维多利亚都会区的二按宗数也录得超过三成的增幅，显示二按行为在卑诗省内愈趋普遍。 　　若以全国所有省份作比较，卑诗省以23.6%的宗数升幅位列全国首位，并大幅抛离全国数字。CMHC指出，去年全国约有22万宗物业进行过二按，只较对上一年的21万宗轻微调升3.8%。 　　在所有省份中，安省是卑诗以外唯一的二按总数有所增加的省份，安省的二按宗数在2016年增加了5.8%，虽然远比卑诗的数字低，但也高于全国的3.8%。安省的平均贷款也增加了8.3%，由2015年的25.7万元增加至2016年的27.9万元。 　　其余省份的二按数字均有下跌，魁省轻微下跌0.1%、阿省跌7.8%、沙省跌9.9%、纽芬兰省跌9%等等；显示卑诗省的大幅飙升数字，把全国的平均拉高至上升位置。 　　此外，CMHC的数据亦显示业主的房贷负担愈来愈大，温哥华普查都会区的房屋供款由2013年起按年上升，由当初每月的1672元，增至去年的2010元，3年间增加了338元，该区同时也是全国34个普查都会区中，唯一每月供款超过2000元的地区，成为全国之冠。此外，温哥华普查都会区由2013年至2016年的供款都明显较本省和全国的高。

8月份，多伦多房地产市场就像是憋着一口气。卖家和买家都迫不及待地想搞清楚房价是会涨还是跌，到底现在是不是买房/卖房的好时候。 毕竟这段时间房地产的动荡让很多人都望而却步了，有人刚买房不到俩月，发现附近房价一下子降了20多万，还有人直接连定金都不要直接爽约了…… 到底今年夏天房地产市场变缓是常态，只是季节性的问题，还是真的在走下坡路?地产经纪人及其客户都想揭开这个悬念。 目前，他们使用的战术就是“拖延战术(waiting game)”，以静制动。 专家预测：房价接着降 央行继续加息 满地可银行的高级经济学家Sal Guatieri认为，大多伦多地区的房价在4月份达到高峰，在最近几个月会持续下降，然后市场才能稳定下来。 他指出，加拿大的经济状况一直都有好消息传出来。2017年，加拿大GDP增长量达到3%，已经达到6年间增幅最高峰，是去年的两倍。失业率达到9年最低水平，而消费者信心指数达到7年最高值。 据他预测，央行10月份可能会继续加息，甚至在明年(2018年)加息两次。 卖家：房子暂时不卖 改为出租 上月，大多伦多地区的销量比去年同期暴跌40%，其中独立屋的跌幅最为严重。就多伦多来说，独立屋的基准价格比4月份下降了8%。这个跌幅远远高于卑诗省推出外国买家税之后带来的跌幅。 经纪人Boris Kholodov最近接到很多卖家的电话，大多要求将卖房缓一缓，等到9月份或者10月份看看情况再定。“只要不着急卖房，等一等也没有什么损失。” 原本打算卖房的人现在都改出租房子了。一套公寓月租$7,000能够吸引很多租客。很多租客还想着一下子租房租5年，甚至更长时间。一方面，租客不想中途被赶出去;另一方面，租客想把房子当做自己家，好好装饰一番。不过，房东更倾向于灵活一点。 最近，Kholodov把约克维尔10 Bellair St.的一套房子帮客户出租了出去。房东想让租期灵活一点，最后和一个租户约定租期一年。 买房：在售房源不多 谈判筹码少 对于现在着急买房的人来说，谈判的筹码也不高，因为挂牌的数量本身就不多，几乎没房可以选择了。 如果一个受欢迎的社区有房子挂牌，几乎马上就能卖出去。不过，每个社区都有较为独特的地方。 15%外国卖家税效果不大 前段时间，安省推出15%的外国买家税。对于国内的炒房人士来说，这恰好是一个reality check的机会。 但是对外国的买家来说，这个规定带来的影响并不大。 最近这段时间，市中心和约克维尔的公寓的外国买家有所减少，但是传统区域如Forest Hill和Rosedale在新规出炉之前的外国买家也比较少。 所以，你怎么看待现在不冷不热的房地产市场呢?

地震带来的财产问题，近日成为人们关注的热点。有网友疑惑：按揭中的房子若因地震成了废墟，房贷还要继续还吗？ 更具体地说，如果是正在还月供的房子倒塌了或者成了危房，是否还要继续还月供？如果房子在，人没了，谁来继续还月供？ 这一话题在问答平台上引起了不少网友的关注，截至发稿已有1100多个回答。 对此，昨日（8月9日），每日经济新闻记者在走访多家商业银行和法律界人士后，也在该问题下给出了答案：地震中即使房屋全损，贷款者也有义务按月还清余下贷款。 这是因为，贷款者与银行之间的债务关系，不因抵押品（房屋）的灭失而消失。华夏银行总行资产管理部研究员李虹含表示，根据国际经验，在处理地震灾后抵押物的过程中容易出现四种情况。 第一种情况是抵押物毁损贷款人失踪，银行将终止合同关系，尚未偿还的贷款，将会核销处理； 第二种情况是抵押物尚存贷款人失踪，且无抵押物继承人的，银行可按法律规定，回收抵押物，未归还贷款按照坏账进行处理； 第三种情况是抵押物尚存贷款人失踪，有抵押物继承人的，由继承人承担借款合同关系，继续归还贷款； 第四种情况是抵押物尚存贷款人亦未失踪的，继续履行贷款关系。 上述是地震灾后有抵押物与担保品的四种情况，若为信用贷款，银行将面临更大的损失与风险。 在该回答下方的评论区，许多网友表达自己的看法，总体而言支持和反对的声音皆有。 当然，还有另一种情况——不涉及按揭贷款购买的商品房如果在地震中损毁、灭失，又该由谁来承担后果？地震发生后，很可能有些人刚刚交付房款尚未交付房屋，有的则可能是刚刚交付房屋却尚未交付房款，结果房屋因地震而毁坏甚至化为乌有。 据西部网-陕西新闻网报道，相关法律规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 也就是说，如果开发商尚未将房屋交付购房人使用的，房屋在地震中受损或者灭失，由开发商承担后果，开发商应当将购房人支付的购房款或者定金等退还给购房人。如果开发商已经将房屋交付给购房人使用的，则应当由购房人自己承担后果，即尚未付清的房款，购房人仍有责任支付给开发商。 每经小编注意到，近年来每当地震灾害发生后，都会出现类似文章开头提出的讨论，而银行与专家方面的看法大体一致。 而在前几年的讨论中，也有业内的声音表示，当受灾群众面对着不可抗力的特大自然灾害、心灵受到创伤、财产被摧毁、生活无着时，如果还要他们来承担被震毁住房的房贷债务，从人道的角度来说，是不应该的。此前也有国家发布特殊政策的先例，比如： 2008年5月19日，央行和银监会紧急下发《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》，要求各银行应充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息、不作不良记录。 2008年5月23日，银监会下发《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》，要求对于借款人因这次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。 不过，每经小编注意到，情况自去年起发生了变化，人们有了在一定程度上规避“不可抗力”风险的办法——巨灾险。据《中国保险报》报道： 党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，“完善保险经济补偿机制，建立巨灾保险制度”。 2015年4月16日，住宅地震共同体正式成立，由国内40余家保险公司自愿组成。 2016年5月12日，保监会、财政部印发《建立城乡居民住宅地震巨灾保险制度实施方案》，提出选择地震巨灾保险为突破口，先行建立城乡居民住宅地震巨灾保险制度，酝酿多年的全国性巨灾保险制度终于实现破局。 2016年7月1日，住宅地震保险在全国正式全面销售，当天即有20家共同体成员公司出单，生效保单数量超过1000笔，覆盖了大约30个省级行政区的260个地市。 2016年12月26日，住宅地震保险运营平台在上海保险交易所正式上线，统一平台运营，大幅提高管理效率、降低业务成本，并且为建立巨灾数据库奠定基础。这一平台的上线，也标志着住宅地震保险制度的运营环境初步建立。 ▲图片来源：青岛新闻网 据此前媒体梳理，地震巨灾保险产品的主要内容包括： 1.保障对象：保障对象为城乡居民住宅，运行初期，原则上以达到国家建筑质量要求（包括抗震设防标准）的建筑物本身及室内附属设施为主。 2.保险责任：发生4.7级（含）以上且最大烈度达到VI度以上的地震，及其引起的海啸、火灾、火山爆发、爆炸、地陷、地裂、泥石流、滑坡、堰塞湖及大坝决堤造成的水淹等次生灾害，造成城乡居民住宅一定程度损失的，可以得到赔偿。上述标准基本涵盖较严重的地震灾害，能够保障投保人房屋所面临的主要地震风险，符合巨灾保险的应有内涵。 3.保险金额：运行初期，结合我国居民住宅的总体结构、平均再建成本、灾后补偿救助水平等情况，按城乡有别确定保险金额，城镇居民住宅基本保额每户5万元，农村居民住宅基本保额每户2万元。每户可与保险公司协商确定保险金额，运行初期最高不超过100万元。 4.条款费率：运行初期，以中国保险行业协会发布的示范条款为主，费率主要结合地区地震风险高低、建筑结构不同等因素确定，并适时调整。 5.保险理赔：运行初期，参照国家地震局、民政部制定的国家标准，根据破坏等级分档理赔：当破坏等级在Ⅰ-Ⅱ级时，标的基本完好，不予赔偿；当破坏等级为Ⅲ级（中等破坏）时，按照保险金额的50%确定损失；当破坏等级为Ⅳ级（严重破坏）及Ⅴ级（毁坏）时，按照保险金额的100%确定损失。 统计数据显示，自2016年7月1日以来，住宅地震共同体共为近150余万户居民提供了超过670亿元的风险保障。个人投保的用户更多来自云南、山西、山东、安徽、广东等地震多发或沿海地区。 《中国保险报》在8月3日的报道中称，除了消费者自发购买，地方政府也在行动。2017年6月28日，河北张家口市城乡居民住宅地震巨灾保险项目正式签约，为张家口134万户城乡居民提供地震风险保障482亿元。张家口市也成为全国首个在住宅地震保险制度框架下，由政府全额出资、区域统保的城市。

“目前的中国房地产正站在珠穆朗玛峰，无论往哪个方向走，都没有‘高处’了。”国泰君安证券首席经济学家林采宜表示。 “高处不胜寒”——在中国房地产市场打拼了近30年的王健林可能对此最有体会。最近几个月，通过一系列让人眼花缭乱且又让人惊掉下巴的资本运作（涉及总金额高达1000亿元以上），王健林掌舵的万达集团官方微信在今天宣布： 万达彻底告别了房地产！！ 千亿资产大腾挪 最近1个月，万达集团给外界的关键词是：瘦身，变现，收缩，退出…… 先是7月19日，万达商业分别与融创中国、富力地产签署了转让协议，万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店全部股权以及十三个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创。 “只要有万达，迪士尼十年到二十年之内盈不了利。”王健林的这番豪言壮语随着十三个文旅项目的易主随风飘散。就当大家错愕于首富忍痛割爱的决绝之时，王健林的大动作一个接一个。 从今年2月以来，万达集团密集收回至少400亿元万达广场项目公司的注册资本金。在已建成的万达广场中，至少有84家万达广场项目公司的注册资本金减少，累计减少401.63亿元。 7月25日每日经济新闻（微信号：nbdnews）报道，柳南万达广场、枣庄万达广场、盐城万达广场及焦作万达广场这四个万达广场已经完全被中信信托持有；7月5日，南昌西湖万达广场被珠江人寿纳入麾下；北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场、辽阳万达广场则被民生信托持有。 万达最近的一项大动作就发生在8月9日深夜10时52分，万达酒店发展公布重大资产重组计划，将万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司，总金额达到了70.5亿元人民元。 综合上述信息计算，王健林已经完成了总金额高达1109.63亿元的资产大腾挪。 万达集团：彻底告别房地产 万达所有的动作，并非没有规律可循，其主线其实非常明确：轻资产。 今天，万达集团官方微信表示，注入上市公司万达酒店发展的万达文旅和万达酒管都是轻资产公司。万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务。万达酒管主要从事酒店设计、建设及营运管理业务。 万达卖掉的是酒店资产，但保留了酒店管理公司，卖掉的万达酒店仍归酒店管理公司管；万达卖掉了万达城91%的股权给融创中国，但是万达依然是万达城品牌拥有者和经营管理者。 按照万达的说法，“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身，而留下了轻资产的灵魂”。同时，万达集团在文章中表示，万达彻底告别了房地产，从此大步走上轻资产之路。 从今年年初，“轻资产”三个字就常常被万达方面和王健林本人提及。1月14日，在万达集团年会上，王健林宣布，万达商业2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。 王健林还打趣道，万达商业不再是地产企业，所以我好几次建议，是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了，叫商业投资管理服务集团，别再当地产商了。 今年年初，王健林还称，万达商业“轻资产”转型成功，并且公开宣布，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场，投资合同达1050亿元，2017至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成。 收租子赚钱还是卖房子赚钱？看了以下数据就明白了： 1，租金的成长空间更大。2015年，万达商业的合同销售金额就已经只有小幅增长，2016年则是大幅下滑（王健林表示是主动下调了2016年600亿的销售额）；但租金收入增长明显，2015年增幅为30.7%，2016年再度增长30%。 ▲万达商业租金收入和物业销售收入（亿元） 2，租金回报更高。2015年，万达商业租赁收入的毛利率高达72.14%，远远超过物业销售37.95%的毛利率；全年租赁收入占比仅10.94%，但贡献了35.25%的税前利润。王健林表示，预计到2016年，租金收入贡献的净利润将达到55%。 ▲万达商业购物中心平均租金（元·平方米·月） 楼市繁荣近20年，但这次不一样 万达用“轻资产”为口号，表达了不再做房地产的决心。与此同时，另一家房地产巨头万科早经开始在“卖房子”之外的业务上布局： 养老服务。目前万科已在多个城市开始运营养老项目，包括带长住床位的项目和社区居家服务及日间照料中心。 物流地产。7月14日，万科集团宣布，携手厚朴、高瓴等组成的财团，拟以总代价约159亿新元（约785亿元人民币），收购新加坡物流巨头普洛斯。 自持物业。据观点地产消息，截至今年6月8日，万科已经拿下五宗自持地块，合计付出约170亿的代价（不完全统计）。 无论是万达、万科，还是提出多元化、去房地产化的其他房地产企业，他们的行动是基于当前市场形势的理性动作。经历了将近20年的繁荣，中国的房地产市场确实来到了一个关键的十字路口——为住房而烦恼的新城市人，看到了房地产长效机制正渐行渐进： 1，抑制投机需求。“房子是用来住的、不是用来炒的”，去年以来，从中央到地方，限购、限贷、限售等诸多调控手段并用，已经将投机需求极大地抑制了下来。 国家统计局数据显示，今年6月份，70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅已连续回落。其中最典型的莫过于此前房价涨幅第一的深圳了，据央视财经8月5日报道，自去年10月至今，深圳房价已连续10个月下降，每平方米累计下跌7154元。 2，发展租赁市场。住建部会同发改委、公安部、财政部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。这份通知要求，在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。目前已选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。 在发展租赁住房方面，各地方政府也已有动作。比如上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地于7月24日被两家地方国企竞得，这两块土地均采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。这两幅地块的成交单价都不足6000元/平方米。而成都则提出了组建国有住房租赁公司、降低个人出租住房税率、建立租赁信用管理体系等一揽子支持政策。 3，租售同权。7月中旬，广州市明确，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权；7月下旬新华网报道，住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。 4，共有产权房。北京市住建委委会同北京市发改委等联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，并征求意见。其中提到，30%的“共有产权住房”房源应该面向没有北京市户籍的“新北京人”。据悉，共有产权房的配置并不低，不仅公共交通便利，容积率也并不高，还有WiFi全覆盖、人脸识别等技术。 目前来看，新的房地产调控手段多停留于地方层面，但中央已经明确将建立房地产调控的长效机制，这一机制的出台只是时间问题。对那些寄希望于将来房地产政策“反复”的人来说，北京市住建委主任徐贱云在接受《经济参考报》采访时的一段话值得参考： 政策出台后，更重要的是坚持到底，严厉执行。北京市除了‘打补丁’，还发扬‘钉钉子’的精神。如果市场再有波动，还会有更多储备政策对外发布。‘稳定房价的决心不会变。’

  住房权益组织9日在旧金山市中心发起游行，帮助一位华裔妇女追讨被富国银行没收的房产。（记者李晗／摄影） 住房权益组织「加州人社区赋权联盟行动」（ACCE Action）9日在旧金山市中心发起游行，要求富国银行（Wells Fargo）成立住房基金来协助可负担住房得发展。同时，该组织内有三名成员要求与富国银行执行长斯隆（Timothy Sloan）见面，要求将被银行没收的房产归还。其中一名被没收房产的人士为华人妇女陆女士（受访人要求隐去姓名）。 游行从California街Sansom街起步，游行至富国银行总部。随后联盟行动代表与陆女士进入大楼要求与斯隆见面。 陆女士1996年贷款买下一栋旧金山列治文区房子，还房贷将近20年。但因在2015年时迟交了一次还款，结果就被富国银行没收了房产，同时房产转卖给他人。 陆女士不愿公开名字，称「华人之间太多口水是非，要是房子要回来了就无所谓，要是最后房子没要回来，肯定被人拿来天天议论。」 据陆女士讲述，她一直以来还款都很及时，从不拖延。「2008年金融危机的时候我都没有迟交过」。但就在2015年，当时欠款还剩十万，但丈夫突然生病，同时租住在她家的那位年过六十白人退伍军人也没有工作，给不起房租，因此一下子经济拮据了起来无法及时还房贷。 后来她筹好钱，三番五次地去富国银行打算还清所欠款项，结果富国银行却一直不收。直至她得知自己的房子已经被收回时，「我老公听闻此事差点晕了过去」。 事后陆女士通过朋友介绍，找到了市议员李丽嫦。在李丽嫦的帮助之下，州众议员丁右立也参与到了帮忙之列，最终让陆女士找到了一家非盈利的维护住房权益的组织ACCE Action。目前房子仍在追讨当中。 截至发稿，本报尚未获得富国银行回应。

加拿大国家银行（National Bank of Canada）再次发出警告，加拿大人为了买房，不顾本身的经济条件，不惜通过房屋净值信用贷款HELOC（home equity line of credit）大笔借钱，这些隐性债务不知不觉地急剧膨胀，使得加拿大家庭的财务风险越来越大，暗藏危机。 最近两年HELOC爆炸式增长 国家银行的最新报告指出，由于业主很容易获得HELOC资格，而且手续简便，取用方便，因此从2000年开始就便越来越流行，不少加拿大人甚至把HELOC当取款机，随时支用，近两年则是爆炸式增长，其中很大程度上与房价飞涨有关。 在2000年，加拿大人通过HELOC借债的总额为 $350亿，但到2016已经激增至$2,110亿。根据国家银行的估计，仅在去年一年，加拿大家庭通过HELOC所借的债务总额就达到$200亿之巨。 HELOC为何越来越受欢迎？ 虽然HELOC的利率比按揭利率稍高一些，但因08-09年全球金融危机之后加拿大一直处于低利率时代，因此HELOC的利率也只比基准利率高出0.5-2%之间。而它的方便与灵活更是业主所喜欢：1）可以随时取用，用于任何合法用途，不需要借款机构的再次审批和同意；2）可以循环使用，也可随时偿还一部分或全部的借款，且在还完以后，又有了之前的信用额度；3）业主还可以像还房贷那样每月都还利息和部分本金，也可以每月只还利息。 联邦管理机构FCAC（Financial Consumer Agency of Canada）发布的数据显示，由于其广受欢迎，至少300万加拿大家庭拥有HELOC户头，平均债务为$70,000；而加拿大房贷专业人员协会（Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals）的一项调查则显示，加拿大家庭买房所支付的房屋总价中，平均有78%来自房贷和HELOC，在首购族中这一比例更高达85%。 经济学家深感忧虑   国家银行的最新报告指出，加拿大人好像都中了巨额彩票一样，不顾潜在的经济风险而大举通过HELOC借债。国家银行的首席经济学家Stefane Marion分析说， 由于史上超低的利率，推动安省和B.C.省的房价大幅上涨，也无疑鼓励了不少业主利用自己的房屋资产来大把消费。这些贷款似乎在加拿大经济中占了越来越多的份额。过去一年来，它们占了消费者贷款增长的60%，而且也成为今年上半年消费支出强劲增长的主因。 这也是所谓还有所谓“财富效应”对消费信心的影响：当房价越升越高时，加拿大人尤其房主们感觉自己越来越富，于是这种“虚拟”的财富可能鼓励他们把真钱大把大把地花在其它方面。一旦房市泡沫破裂，房价急降，他们的房子不再那么值钱的时候，他们就可能消费信心大挫，不敢再花钱用于其它方面的消费。 国家银行另一位经济学家Krishen Rangasamy 则在周二发出警告，称消费者贷款增加可能会短期支持经济增长，但通过借贷来刺激消费无疑将给金融稳定性带来风险。 FCAC早前也警告说，更为糟糕的是，很多借债者只记得取钱不记得还钱，这里就存在隐患，一旦利率上升，这批人就会有金融风险。FCAC的数据也显示，拥有HELOC户头的加拿大人中，几乎有40％的人没有向本金定期付款。 与按揭贷款不同，绝大多数HELOC的贷款都是根据浮动利率设定的，因此一旦央行加息，HELOC的欠债就会自动增加。另外一方面，业主在付按揭贷款时，只要你一直在付款，你就可以慢慢地分期付；但HELOC不同，作为贷方的银行可能随时打电话给你，并坚持要你偿还全部HELOC贷款。如果这样的话，业主就会处于相当不利的境地：一方面要分期支付按揭，又要尽快偿还HELOC，其家庭的经济压力会突然陡增。

此前有媒体报道，大陆贴吧出现一篇文章“5亿！一套！见识一下苏州的中国第一豪宅！”，大陆的地产开发商参照拙政园的造园方式，造了一个苏州园林，每套别墅约售价5亿人民币（1人民币元约合0.15美元），然而底下网友疯狂吐槽，外表中式，装潢西式，洋不洋，土不土，正宗暴发户模式。（图源：VCG） 据了解，这28栋独幢别墅隐藏在苏州园林里。500米范围内共有3个世界文化遗产，拙政园、狮子林、京杭运河苏州护城河段。（图源：VCG） 这些别墅，每栋都有私人室内游泳池、电梯、双客厅，男女主人各自有独立会客空间，3到9个车位，还有私人园林花园，以及茶室、喝红酒也有专属房间，外观中式，装潢西式，极尽奢华。（图源：VCG） 为何这些别墅会价值这么高，有以下几个原因：属于私人定制；属于拙政园一级控宝线内，跟拙政园真正只有一墙之隔；建筑高度严格控制，只有1-2层；面积大，占地约6亩；采用大量太湖石。（图源：VCG） 据报道，网上误传的5亿豪宅的照片均出自20号楼，也是样板房，开放商介绍，这栋楼为1,200多平米，毛坯价格在4,000到5,000万左右，整体价格在7,000万到8,000万左右。（图源：VCG） 中式园林、西式装修只是为了适合现代人的居住，也只是给客户的一种参考，样板房里面的摆件、名人字画绝大部分为高仿品。因四周都是白墙，而且有专用通道，从未对外曝光过，始终保持其“神秘性”。（图源：VCG） 开发商说，只有经过审核的“超级买家”，才会带进去看房，即使在售楼中心沙盘上，也只有几个简易的模型，尽管如此，还是能得到一些可供想象的信息。（图源：VCG）

在加拿大蒙特利尔市中心有一栋9个单元的公寓楼，紧邻一间高级酒店和繁忙的Berri-UQAM Metro公交站，是这个国际化都市的最黄金地段。   然而，这间公寓楼内只有一个长期住户，其他单位都是Airbnb的出租屋。   Andrew Chapman周二接受CBC采访时说，他在两年前买下这里的公寓单位，但是渐渐发现这里的住户都是短期租客。   他说，“我们买房子，是想要认识这里的邻居，与邻居们相处。”但是在这里，感觉有点孤独。   此前，麦基尔大学都市规划教授David Wachsmuch发表一份报告，指Airbnb出租屋已经侵占了多伦多、温哥华和蒙特利尔的房屋市场，也导致租金上涨。   Wachsmuch在报告中说，越来越多的租房广告显示是整屋或整个公寓出租，房东是物业管理公司。   由于众多物业上了Airbnb的租房广告，导致一些受欢迎的社区，如Ville-Marie等市场上可供购买和出租的房屋少了。   社区组织Plateau Mont-Royal Housing Committee的负责人Gabrielle Renaud说，在Plateau Mont-Royal社区，每条街上都有近10间房屋在Airbnb上注册。   虽然注册了Airbnb未必一定租出去，但是公开资源网站Inside Airbnb显示，在2016年5月，Plateau社区至少有2,952条广告。   Plateua总共有56,580间住房，意味着超过5%的住房上了Airbnb。   社区组织称，Airbnb广告上的出租房集中在公园和公交总站附近，加快了城市更新（gentrification）进程。   “很多房东将租客赶走，改为Airbnb短租。同时租金上涨，社区内居民的住房少了，都预订给了游客。”   与Chapman一样，这里的居民少了邻里团结的感觉。   据悉，在蒙特利尔拥有最多Airbnb短租房的物业管理公司Sonder，仅在Plateau就有47至52间出租屋，在蒙特利尔有160多间。这些出租屋被称为“Hometels”。Sonder公司于2016年获美国创投资本公司Spark Capital注资$1000万元。   Chapman说，他之前也是Airbnb的房东，后来因为女友搬入而撤下广告。   他说，这间公寓楼没有任何问题，只是偶尔会有喧闹声。他最近成为公寓业主委员会主席，与其他房东解决公寓楼保险的等问题。   他说：“买房可能是我人生最大的一笔投资，我要确保房屋受到保障。每天都有陌生人在楼里走动，让人很不安。”

世界这么大，谁会不想出去看看？然而，传统的旅游方式——挨肩叠背逛景点、入住千篇一律酒店的疲惫经历，已经越来越使人难以有好心情去体会好景、好时光了。   大部分旅行网站的推荐排名，都是建立在游客，而非当地人的想法和经验之上，这样会导致旅行者和他们所寻找的真实体验脱节。以旧金山为例，游客们可能一窝蜂地推荐你去渔人码头，而当地人会告诉你，能真正让你感受到旧金山气息的是德洛里斯公园的一个惬意下午。   所以越来越多的人开始转向Airbnb这样的短租平台，最大程度地融入旅游目的地，像个当地人一样度过旅途。正如Airbnb宣扬的那样，旅行就要扔掉自拍杆，玩儿得像个当地人。   温哥华房主在Airbnb上玩短租竟获利13万！   旅行方式的转变也带来Airbnb的火爆，以加拿大为例。维多利亚大学研究发现，2015年9月1日至2016年8月30日期间，温哥华市有超过26.7万个旅客租住Airbnb房间，为当地带来1.79亿元的消费总额，其中出租房间的业主获得7,200万元租金，旅客的直接消费约5,700万元。   如此火爆，以致于温哥华、列治文政府开始出台法律，要求开Airbnb的房主必须办理营业执照，抽取每笔3%的营业税。   但是，我们都知道，越是被监管，越说明行业火爆程度高；越被限制，说明生命力越旺盛。   这真不是随便说说的，事实证明，曾经有温哥华房主靠短租房屋而年获利13万！   一家专门为Airbnb提供市场分析服务的公司Airdna曾爆料，一名温哥华房东通过Airbnb在2016年获得了133000元的短租收入。   不过剧情很快反转了，在接受媒体采访时，这位房东表示“弄错了”。他说自己在Airbnb的平台上只有34000元的短租收入。理由是他只在家人外出度假时把整栋房屋出租，平时只是出租地下室套房，所以无论如何达不到13万这么夸张的数字。   就在这位房东喊冤之后，Airbnb立刻做出回应，称自己的算法有误，把房屋短租的峰值当作平均值进行测算，所以得出了不正确的结论。   我们且不论一个专业的数据分析公司会不会犯下如此低级的错误，也不论这位房东的13万3千收入或者3万4千收入是怎么纳税的。   我们只想帮大家算一算，在Airbnb上玩短租能赚多少钱？   首先我们假设Airdna公司是正确的，我们还假设365天每天都有人入住。那么，这位房东整栋房子的日租金就是365元，折合月租金则高达11000元。   而同样的房子即便在温哥华西区长租，月租金也不过3000-5000元之间。如果按照Airbnb的平均入住率13%计算，这栋房子的日租单价将高达2770元，这看起来有些不合理，那我们按照50%入住率计算，结果是日租金700元。   接下来我们按照房东的34000元收入再算一次，还是365天满房，出租地下室的带卫生间套房。差不多94元一晚。折合月租金为2880元。而同样的房间在本地长租不过600——800元每月。   Airbnb的短租回报再一次秒杀长租，几乎3.5倍的差距比整租更惊人。   如果按照50%左右的真实入住率再算一次，房东每租一晚可以得到188元。折合8小时工作的时薪是23.5元。   海外君算到早已是两手颤抖满眼泪，受了十几年专业教育现在每天起早贪黑爬格子码字居然比不了一套地下室房价的年薪。可谓少壮不买房老大徒伤悲。   普通公寓：在Airbnb平台上十年回本接下来还有更刺激的。如果说买一栋别墅玩Airbnb有点奢侈，那我们就来看看普通人也买得起的公寓在Airbnb平台上的回报率吧。   在大温哥华地区买全新1卧室公寓的价格从30万——50万不等，我们取40万中间值。在Airbnb上一间全新公寓的日租价格，根据地段不同大约在150——220元之间，我们取价格下限并按照50%的入住率计算。年收入就可以达到27375元。而1年期长租大约在15000-18000元之间。   但一间温哥华公寓的实际入住率是什么样子呢？   在Airbnb的主页上，可以找到一家位于温哥华的1卧室公寓，日租145元，它在3月到6月的总入住率已经达到83%。这个入住率还有可能继续升高，即便按照这个入住率计算，这间公寓全年也能为房东带来43927元的收入。   需要指出的是，145元是纯房价哦，实际入住时客人还需缴纳清洁费、管理费、额外房客附加费，也就是说145是净收入哦。   一间40万元的公寓，在Airbnb上玩十年不到就可以收回全部成本，如果是贷款供房，三年就可回本，十年后房子就完全归你。如果那时房价涨到100万，就相当于10年赚了100万，这么爽的投资你还找得到吗？   其实文章开头的那位大温房东已经给我们明确的提示了，依靠出租地下室套房就能获得34000元年收入的好事已经足够吸引眼球。如果是13万那足以招到嫉恨。温哥华和列治文市政府已经用行动力表明了内心的愤懑，“这么赚钱的买卖不带老子玩怎么行！”   更多的人们选择利用Airbnb赚外快、还房贷。调查发现，去年加拿大约有4%的家庭曾经使用过短期租房服务。同时，还在偿还房贷的家庭中，有7%的家庭表示曾经将自己的房屋出租出一部分。   用自己的房子放在Airbnb平台上赚外快，正在成为更多加拿大家庭的选择。   在多伦多、温哥华、蒙特利尔以及卡尔加里，还约有22%的房屋按揭业主依靠Airbnb赚钱还贷。   特别是多伦多，Airbnb短租收入中超过一半的租金是用来支付每月开销的！   虽然Airbnb为业主赚取了租金，为租客提供了方便，但不可否认的是，短租会对长期出租市场造成一定影响，会从侧面推动租金上涨的危机。   目前，多伦多市的空置率为1.3%，一些公寓的空置率实际上更是低于1%，短租服务也会加剧可负担住房供应问题。所以，未来加拿大可能会面临着房租猛涨。

　　金融危机已经过去了近十年，在此期间美国房屋租金缓慢而稳步走高。但根据Rent Cafe近日发布的报告，美国房屋的平均租金可能最终止步于7月份的每月1350美元，环比仅增长0.1%。 　　美国全国各地的房租仍在稳步攀升，但增长已然放缓，而且幅度颇大。根据Yardi Matrix的最新数据，今年7月，全国范围内租金环比仅增长0.1%，同比仅增长了2.6%。 　　在很大程度上，这种全国性的租金增长放缓要归功于过去一年里大量涌入市场的新公寓，以及预计的到2017年底之前还会有数千套公寓投入市场。预计今年是过去20年来公寓建设涨幅最大的一年，将有近34.7万套新公寓进入市场，比去年增长了21%。 　　图1：全国平均租金水平 　　对于读者来说，这不足为奇，因为过去几个季度里，尤其是纽约和旧金山那些价格畸高且针对千禧一代的公寓租金涨势疲软，这已经成为我们经常谈论的话题。下面是最近的一些例子: 　　公寓销售暴跌20%，纽约房地产泡沫破灭; 　　挂牌时间延长且折扣力度加大，纽约的房地产价格第四季度暴跌; 　　价格调整正在进行，旧金山的房屋销售暴跌至2008年以来的最低水平; 　　从业以来房屋租金首次下跌，房地产经理警告“经济衰退即将来临”。 　　正如我们几个月前指出的，毫无疑问，跟几乎所有泡沫一样，租金上涨停滞是多种因素导致的大规模、持续多年的多户型住宅供应泡沫的一种表现，这些因素中包括地产商的廉价借贷成本。 　　根据下图，目前在建的多户型住宅数量处于历史最高水平，并已超过此前的泡沫峰值40%。 　　图2：多户型住宅建设处于历史高点 　　不过，尽管租金上涨确实在放缓――房屋建设确实在发挥作用，但其影响仅局限在少数市场。正如Rent Cafe指出的，64%的新房屋供应只出现在美国的前20个大城市。因此，今年迄今为止表现最差的租赁市场也是租金最贵的市场，以及吸引了最多资金用于新开发项目的市场。 　　即将进入市场的公寓不仅降低了全国的平均租金水平，而且使美国历史上租金最贵的市场变得便宜。Yardi Matrix公司的高级分析师Doug Ressler说:“大量公寓进入市场对所有租房者都有好处，尤其是对那些租住在租金比较昂贵地区的人而言。”“更多的公寓意味着更多的选择。最终，租房者更有讨价还价的筹码。” 　　比如，曼哈顿。长期以来，纽约市市区一直是全国租金最昂贵的地区，但由于最近租金同比下降3.1%，以及庞大的库存住房，该地区日益增长的人口逐渐有能力在此生活。2017年，有7000多套公寓进入市场。目前该地区的租金为4054美元，较年初的4154美元大幅下降。 　　Ressler称，由于大量新公寓进入市场，部分社区被迫提供大量设施以保持竞争力。他说:“这些新公寓所在社区通常配有高档设施，包括全天候的健身中心、瑜伽馆、屋顶农场和宠物水疗中心。有些地方甚至会提供优惠，比如一个月免租金，或免费的健身会员卡。提供这些优惠的地方并不限于那些特别受欢迎的市场，比如纽约或旧金山。明尼阿波利斯的租赁市场也出现了大量新的顶级公寓，纳什维尔和奥兰多也是如此。” 　　图3：房租同比下滑的美国城市 　　与此同时，在就业市场更繁荣、整体支付能力更强的地区，租房需求仍在增长，再加上缺乏资本投资，这些因素都在推动租金大幅上涨。 　　德克萨斯州的米德兰就是一个很好的例子。德州去年新增就业人数超过31.9万人，失业率创历史新低。米德兰是该州失业率第二低的城市。6月份，只有3.5%的居民没有工作。过去几年里，健康的经济状况导致人口大幅增长。自2010年以来，已经有超过25000人搬到了这个地区。公寓建设一直无法跟上人口增长(以及随之而来的租房需求上升)，这使得该城市的租金飞涨。如今，在米德兰租房的租金每个月平均达1180美元，相比去年同期大涨18.1%。附近的奥得萨也遇到了类似的问题。该市的房租在过去一年里上涨了13.4%，7月份达到1013美元。 　　图4：租金最高和最低的前10大城市(截至2017年7月) 　　最后，以下是美国2017年7月底，前10大最昂贵和最便宜的租房市场。毫不意外，纽约和加州仍然是最昂贵的租房市场，而南部和中西部的市场仍然是最便宜的租房市场。或许这就是为什么所有关于美国国内移民的研究都显示，大量的人口从房租高的城市迁往房租低的城市。(双刀)