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资料图近日，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下简称《办法》），现就《办法》内容向社会公开征求意见。以下是《办法》的主要内容一、规划建设方面一是共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。二是共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。三是市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。相关管理部门将严格按标准进行规划设计方案审查，并依法进行日常监督。二、审核分配方面一是明确供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。二是从严限购条件，已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。三是促进职住平衡、精准分配。房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。三、规范管理方面一是已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。二是已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额，满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。三是从严查处虚假申购和违规使用行为，禁止10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的，将限制购买共有产权住房。四、新老政策衔接方面《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行。《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。 ※《办法》的重要亮点一是“新北京人”分配不少于30%。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。二是实现网上申请。符合条件的家庭，登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站提出项目购房申请，在线如实申报家庭人口、户籍、住房等情况，并准备相关证明材料。让“数据多跑路、百姓少跑腿”，实现高效、便民服务宗旨。三是规范退出机制。共有产权住房购买5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。此举有利于实现共有产住房循环使用，更大程度上发挥保障作用。易居研究院智库中心研究总监严跃进点评表示，北京此次针对共有产权住房发布了共有产权住房政策的征求意见稿，充分说明北京当前对于住房市场结构性调整的决心。类似住房包括上海也有过推广，但动静相对小，而类似政策内容也是为了更好地引导此类住房市场的发展。对于此类住房来说，最显著的特点就是产权的让渡不是一次性的，而是逐渐让渡的方式。基于类似的产权让渡模式，地价和房价的构成也会有显著不同。最典型的就是购房者前期因为占有部分产权，所以在购房方面的出价相对会比较低，这也有助于降低购房成本。而随着后续购房能力提高，可以继续从政府手中回购相应的产权。此类操作有很好的制度创新，关键要在细节上做探讨。从此类住房的认购方面看，主要是针对无房的群体而进行的，所以是带有一定的保障房属性的住房。此类群体也包括了外地符合限购的群体。但此类住房和其他保障房的一个最大特点就是，其是允许租赁的。一些包括经适房和公租房等，其实是不允许转租的，但类似房源是可以转租的，所以从这个角度看，又带有很强的商品房属性。类似住房的供应，对于后续全国房地产市场的发展是有积极启发的。从类似住房的探索来看，也会使得相应的土地供应结构有所转变。相关房企在拿地方面也需要看到此类政策带来的新变化。延伸阅读：北京推共有产权住房解读来源：京房字（ID:jingfangzi）需注意以下几点：第一，新房新办法、老房老办法，以销售为时间节点。第二，各区的房源，都要有30%划给新北京人。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。第三，单身人士申购需年满30岁。第四，有过住房转出记录的家庭，不能再申购共有产权房。如果离婚了，需要3年之后再申购。有违建不更正的，也不能申请共有产权房。第五，再申请自住房不在市住建委平台上了，改成区里报名、区里监督摇号、区里定优先组顺序。第六，选了房又不要的行为发生两次以上，3年内别申请了。第七，个人和政府指定持有机构分别拿多少比例的房子，看预定售价和摇号选房时的同区域同品质商品房均价比。第八，持有不满5年的只能代持机构回购。第九，持有满5年的，同等价格下代持机构优先买；也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭；还可以转成商品房销售给代持机构分成；满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。第十，物业费和公维，再加上暖气费之类的，共有产权双方谁住房谁承担，也就是购房人承担。第十一，出租指定平台，中介不能代理共有产权房的出租出售。第十二，弄虚作假，10年禁止申请保障房和政策房。以下是京房字详细解读：共有产权住房将替代自住房在2014年时，住建部提出过共有产权的概念，住建部：北京等六城市试点共有产权，那会儿，自住房还不等于共有产权房。但是从2017年8月3日这个时间节点之后，自住房将被新的共有产权住房替代。当然，原有的老自住房还是会执行老办法；今后新入市销售的项目，包括目前尚未摇号的朝阳区锦都家园自住房项目，也将执行新的共有产权住房规定。特别说明，朝阳区锦都家园将执行按老办法审核条件，将来销售的时候签订新版合同，按照新办法管理。其实，共有产权住房并不是一个新鲜事，此前上海在保障房中已经实施了共有产权制度，京房字专家组也参与了北京市多次对上海共有产权制度的调查和研究。先解释一下，所谓“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。简单来说，就是一套房子，政府和购房人各持有一定比例的产权，那么购房人在购买时就可以支付较少的房款，买下一套自住的房屋。更有利于中低收入家庭解决住房问题。虽然政府也占有一定比例的产权，但如果购房人是自住的话，那么房屋的使用权是完全归购房人的。确保了通过此套房屋来实现家庭自住的目的。这次征求意见稿里一些总体的内容包括，共有产权住房用地会在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。也就是说，和自住房一样，共有产权住房也覆盖到了“新北京人”。总结一下，北京推出了共有产权住房，对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平，将起到重大意义。北京市房协秘书长陈志认为，北京推出的共有产权住房制度在探讨长效机制的推进上，又迈出了一大步。“共有产权住房应该是长效机制的重要组成部分之一，有许多的创新点。它兼顾了公平、特别仍然突出以保障为主，而且在使用人的角度上看，有同质同权的创新，房屋的质量、环境、以及将来物业费的缴纳等等，各个方面有透露出同质同权的意图。”陈志说。他表示，共有产权住房制度兼顾了属地原则，兼顾了职住平衡的原则，而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。在很多的程序设计上，以便捷为主，方便群众，充分利用了现代的互联网技术和条件，在整个的程序管理上，细节全面充分、周到。应该说这是一项质量相当不错的立法。对于未来北京的房地产市场，也将产生积极的影响。征求意见稿提出，共有产权住房建设项目应当根据城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。下面，我们就从申请、购买、使用、再上市等各个方面，对新的共有产权住房政策进行具体解读。准入资格：符合限购且无房家庭才可申请共有产权住房的申请条件和目前的自住房有很多差别。1、申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。2、申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。一个家庭只能购买一套共有产权住房。资料图同时办法中规定了4种情形，不得申请购买共有产权住房：1、申请家庭已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的。其实也就是说已经有房的家庭。2、申请家庭有住房转出记录的。【京房字】提醒您，这里没有规定时限，没有规定时限，没有规定时限！如果最终文件行文还是这样，那么请注意，未来房屋通过交易、赠与、法院判决转出去的，也一样不能再申请。 3、有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。这条是为了防范通过离婚来钻空子的行为。4、申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。这一条不用解释。资料图另外，申请家庭如果承租公租房、公有住房（含直管和自管公房等）后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。最后一条公租房和公有住房承诺腾退的内容，需要在操作层面细化。此前经京房字争取，入住公租房再购买自住房的家庭，可以住到新房收房之后。那么希望未来在设计承诺书的时候，也不是让大家网签之后立刻就退房，延续此前更便民的政策。再说一条共有产权住房总的配售规则。共有产权住房配售工作由各区住房城乡建设委（房管局）组织实施，房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。其中，非本市户籍无房家庭申购共有产权住房的具体条件，由各区人民政府根据本区功能定位和发展方向等实际情况确定并面向社会公布。也就是说，房源将优先配售给该区户籍或该区工作的北京户籍家庭，同时，“新北京人”也纳入到了共有产权住房的保障范围中。申请流程：两次以上弃选3年内不得再申购共有产权住房实行网上申购，申请和摇号等流程与自住房类似，但也有几个不同、需要注意的地方。 1、网上公告。开发商取得项目规划方案复函后，向项目所在区住建委（房管局）提交开通网上申购的申请，经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告，网上申购期限不少于15日。 2、网上申请。符合条件的家庭，可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登陆区住建委（房管局）官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况，并按照本办法规定的条件和项目公告，准备相关证明材料。共有产权住房不再像过去那样在市住建委官网上发布申购公告和网上申请，而是在各区住建委或房管局官网上。 3、联网审核。市住建委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住建委（房管局）对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭，可取得申请编码。申请家庭可登陆区住建委（房管局）官方网站查询资格审核结果。对审核结果有异议的，可以自资格审核完成之日起10个工作日内，持相关证明材料到区住房建设委（房管局）申请复核。请注意，查询审核结果是去区住建委或房管局官网。不是原来市住建委的通道了。摇号和配售也一样，是由区住建委（房管局）监督指导开发商开展摇号配售。 1、摇号名单。区住建委（房管局）应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组，确定摇号家庭名单，并在其官方网站面向社会公示。也就是说，共有产权也会有优先组的区别，哪类家庭优先，是由区里来确定并分组。 2、摇号配售。开发商对符合条件的申请家庭进行公开摇号，确定选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件。摇号结果在区住建委（房管局）官方网站和销售现场公示3天。虽然是各区摇号，但使用的还是全市统一的摇号软件。另外，摇号也要在区住建委或房管局的监督指导下，确保公平公开公正。 3、顺序选房。开发商应提前5个工作日，在销售现场和区住建委（房管局）官方网站发布选房公告，明确选房时间、地点、批次安排等。家庭按照摇号确定的顺序选房，家庭放弃选房的，由后续家庭依次递补。这条与自住房基本相同。 4、购房确认。开发商应在选房现场对选房家庭申请材料进行核对，留存相关复印件，符合条件的，将联机打印的《家庭购房申请表》和《承诺书》经申请家庭签字确认后，一并报区住房城乡建设委（房管局）复核。复核通过的选房家庭可签订购房合同。如果公开选房后房源有剩余的，和自住房一样，会发布递补选房公告，并组织其他摇号家庭依次选房。递补选房后满6个月，房源仍有剩余的，由市住建委统筹调配给其他区进行配售。请注意，原来的政策是可以对外公开销售。现在从行文上看已经没有这个环节了。另外再提醒一条重要的信息。就是申请家庭取得的申请编码，可以申请其他项目，但申请时须重新登陆区住建委（房管局）官方网站对申请编码进行激活。这个和小客车摇号类似，要点击一下激活。当然，申请家庭情况有变化的，应及时登录网站进行变更。市、区住房城乡建设委（房管局）按规定重新进行审核。最后说一条最重要的，就是申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。前两年，京房字发过对于弃选的征求意见。当时是说3次降级。请注意，这次不是降级，而是3年内不得申购。产权比例：按照价格占比确定共有产权住房的价格肯定是大家最关心问题之一。之前默认的是，自住房价格大约为周围房价的7成，未来再转让时也按照差价中的3成补交费用。一个是市场价，一个是差价，二者不能简单相加等于全部。但是以后共有产权的房子，就不是这个算法了。从大前提看，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。开发商依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。既然是政府和购房人共有产权，那么双方的各自产权份额如何确定？征求意见稿中指出，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。简单来说，就是看摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格，以这个价格来计算，共有产权房供地时定的价格占多大的比例，购房人的产权份额就占多大比例。举个例子，某个共有产权住房，供地的时候确定将来的销售均价为3万元/平方米，在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米的话，那么购房人占有的产权份额就是四分之三，也就是75%，另外25%则是政府占有的产权份额。征求意见稿中，共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由住建委同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。当申请家庭选定了共有产权住房，夫妻双方应共同与开发商、代持机构签订三方购房合同，作为购房家庭产权份额的共同共有人，未成年子女为同住人。共有产权住房的合同范本将由市住建委会同市工商局制定。购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。也就是说，购买共有产权住房申请贷款，可以享受贷款针对政策房的优惠政策。　　另外，在办理不动产登记（也就是过去的房产证）时，共有产权住房的房屋产权性质为“共有产权住房”。不动产权证书会发放给购房人，证书在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。已经购买的共有产权住房如何出租或者出售，也是大家关心的问题。征求意见稿里是这么写的，已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。举个例子，购房人产权份额如果是75%，房子出租的月租金为4000元，那么每月购房人拿到手的租金就应是3000元。征求意见稿提出，购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。今后的共有产权房只能放在这平台上，其他的渠道都有风险。而且，所有中介也要注意，不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务！这个平台由北京市保障房建设投资中心建立，为共有产权住房的出租和再上市出售服务，具体的实施细则由市住建委另行制定。下面说再上市出售。上面的出租内容已经和很多大V传的不同，下面的出售环节，更是和大V们转发的“封闭运行”不一样。共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住建委（房管局）提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。这里再上市分为三种情况： 1、购房人向原分配区住建委（房管局）提交上市申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。 2、代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。 3、共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。另外，购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品房产权。特别提示：如果征求意见稿不再改动，而是按照现在的行文正式印发，那么以后的共有产权房业主，如果不是为了省去几百元上千元的费用，就没必要自己办契税了。反正是按照不动产权证的日期算。催着开发商尽快把产权证办下来就行。既然可以再上市，那么再上市出售的价格如何确定？征求意见稿规定，代持机构行使优先购买权、购房人购买政府份额的房屋价格，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。购房人转让价格明显低于评估价格的，代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。已购共有产权住房的家庭通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的, 应当按市场价格购买政府份额，取得商品住房产权后实现退出，或由代持机构回购其所有的产权份额。最后，还有两条很实际的问题。收房时要缴纳的公共维修资金，是共有产权住房购房人应当全额缴纳住宅专项维修资金。共有产权住房的物业服务费也是由购房人承担。据分析，这是因为购房人是房屋的唯一使用方，所以承担使用环节的费用。而对于共有产权住房购买和再上市时的税费问题，购房人则是只负担其产权份额比例的税款。监督管理：弄虚作假10年内禁止申请政策房在前面已经提到了，现在照顾后台的1万多中介从业人员，在这里再做个重复说明。房地产中介机构及其人员不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。其次，对于弄虚作假的处罚，共有产权住房比自住房更加严厉。估计大家阅读到这里已经很累了。经查实，申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况，伪造或提供不真实相关证明材料，申请时书面承诺腾退所租住的公共租赁住房、公有住房，在规定期限内拒不腾退的，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房，并按以下情形处理： 1、已取得资格的，由区住建委（房管局）取消其购买资格； 2、已签约的，开发商应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任； 3、已购买共有产权住房的，由代持机构责令其腾退住房，收取住房占用期间的市场租金，住房腾退给代持机构后，由代持机构退回购房款。共有产权住房购房人、同住人违反购房合同，且拒不按代持机构要求改正的，房屋所在地区住房保障管理部门可以责令其腾退住房，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。此外，此次共有产权住房还纳入了信用管理。申请人、购房人、同住人以及相关单位和个人有违反本办法规定的情形的，行政机关应当按照国家和本市规定，将相关行政处理决定纳入本市信用信息管理系统。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中记载有违法违规或严重失信行为的，区住建委（房管局）依据相关规定限制该家庭申请购买共有产权住房。

多伦多Downtown 某Condo外面的电线杆上挂满了lockbox（星报资料图片）　　“屏蔽”对手　　“我lockbox里的钥匙又丢了！”─ 一位卖家代理经纪在微信群里诉苦道。挂在卖家门口、锁在密码锁箱里的钥匙难道会不翼而飞？这种匪夷所思的现象，在大多伦多火热的楼市中已经越来越常见。即使目前楼市逐渐降温，这出戏码仍时不时上演。　　近期记者就收到多伦多房地产经纪李菲反映的关于lockbox丢钥匙的经历：不仅卖家钥匙丢了，有一次连lockbox一起丢！还有三四次是带买家去看房，打开锁箱空空如也，吃了闭门羹。为什么有人要拿走钥匙？知情人点拨说：在楼市火热，很多人抢Offer的情况下，疑似有的买方经纪了解到自己的客人钟意所看的房子，为了阻止其他潜在买家看房、增加自己客人买房成功机率，便采取这种不道德竞争手段拿走房门钥匙或者更换掉，总之不让更多人进入房子去看。　　李菲表示，“今年初，房地产市场尚未得到管控，抢Offer抢得很厉害，想买房非常难。我碰到过几次，lockbox里面钥匙被换掉了，怎么都打不开门。打电话给卖方经纪，卖方经纪当时也不可能开车赶到市中心。经纪说房子刚上市一天，当晚就要抢offer，所以如果钥匙没了也就看不了了。卖方经纪还说遇到过有人把钥匙换了，或者有人把钥匙扔了的情况。我也碰到过几次，后来就觉得这样做的人好像越来越多。有一次我和客人下去市中心跑了3趟都没看成房子，最后都不敢离开市中心了。当时房市太火了，我们一看钥匙没了，就不敢离开。后来我和卖方经纪协商请他把钥匙送来，但是他要从北边开下来特别折腾，我们等了很久。所幸那次我们买到了房，也就没有再深究。”她称自己绝对不是唯一遇到这样问题的经纪，很多同行反映遇过这样的情况，但最后都是不了了之。　　抢Offer前常失钥匙　　为何会有这样的情况发生？李菲表示，“有些经纪，可能是他的客人看上了这个房子，他就把钥匙拿走不让接下来的其他买家看房。通常，丢钥匙的现象更多发生在统一收Offer的当天。当房市火爆，也许有人无论如何都要买下这个房子，为了少一些竞争对手而这样做，也可能最后就买上了。” 　　李菲表示自己作为卖方经纪也遇到过lockbox钥匙被偷的情况。 “我自己有个独立屋放盘，在Bayview和hwy7附近。当时我的客人想让买家们抢offer，所以开了个很低的价格，吸引很多人看房。星期六我要做Open House，到了地方却发现lockbox里的钥匙没了。那是我唯一的一把钥匙，因为房东人在中国。我觉得很意外，于是打电话追问前面看房的人，好多人看过房，没有人承认拿了钥匙。我觉得这事儿挺差劲的。” 　　屋主不在本地唯一钥匙被“偷” 　　李菲对此事仍然心有余悸。 “因为这个房子刚好是空的，房主没在本地，我没办法只好找了个锁匠开锁、换锁。多亏这是屋里没有人、没有东西，问题还不算太大，要是屋主在就麻烦了。丢了钥匙对屋主来说是很大的不安全隐患。当然屋主在的话就不可能只有一把钥匙了。现在房地产市场冷了下来，丢钥匙的事情可能就少点儿。市场火爆的时候，什么扔钥匙的、换钥匙的，都听说太多了。大老远开车到市中心带客人看房，遇到这样的事真的是非常麻烦，忙碌的情况下谁也不可能给你送钥匙。希望以后不会再有人干这种事儿。” 　　记者提及潜在买家的经纪看房通常都会与卖家经纪协商一个看房的时间段，是否可以以此推断是谁拿走了钥匙。对此李菲表示，这个很难确定。 “因为我们经纪经常会有迟到的问题。如果只看一间房子，时间还可以算得比较精准。如果你带客人看个十几间，可能很难卡着那个约定的时间去。迟到的情况太多了，几乎80%的情况经纪都会迟到。或者说经纪不迟到，但客人会迟到。甚至有可能上一个人根本没去看房。热门的房子十几甚至几十个人看，挨个去问，谁都说自己没拿。何况真拿的人也不会说自己拿了。没有监视镜头，我们没有十足把握说就是上一个人拿走的。” 　　针对李菲提出的这个现象，记者提出安省房地产委员会（RECO）对使用lockbox的规定是否奏效，李菲称，“为什么规定要经纪通过预约来看房，大费周章地再打回对方经纪的经纪公司前台要密码，是因为我们本身就对人家的房子负有责任。就算我今天不扔、不换、不偷钥匙，我带着客人去房子里转一圈，人家东西少了也不合适吧。所以实际上，对lockbox里钥匙的归还这是常识，到任何地方都不应该做这种换钥匙、拿钥匙的事情。这不就是偷吗。” 　　记者提出是否有在丢钥匙以后在所在的大楼里查看监控，李菲对此回应称“condo的lockbox通常是挂在lockbox room，或者在地下停车场的某一面墙，或者是在楼梯的走廊里，不太好说有没有监控。要是独立屋就更不好说有没有监控了。” 　　因这类事情频发，李菲表示，“通常我们在挂牌前，都会嘱咐客人收好家里贵重的东西，因为Open House会有很多人来，也有很多屋主出现过丢失东西的情况。客人一般还比较警惕。通常在市中心的condo里住的都是租客，丢了一把钥匙，反正房子当天晚上就抢offer卖了，很多人觉得丢了也就无所谓。使用lockbox相关规定　　针对李菲提出的情况，记者采访了安省房地产委员会（RECO）。法规监管部副司法官Kelvin Kucey表示，“虽然RECO没有收到过关于偷取lockbox钥匙不当行为的相关投诉，但RECO经常收到消费者和地产经纪有关提早和未经授权访问已安装lockbox的房屋的相关投诉。这些投诉绝大多数都是关于过早访问或未经授权的访问。但是请大家放心，无论什么情况发生，RECO都非常重视这些投诉，我们并定期对不良行为的房地产专业人士进行起诉。” 　　Kelvin Kucey对记者重申了RECO关于地产经纪使用lockbox的相关规定。 “首先，在安装lockbox之前，我们期望地产经纪能充分解释其对房主可能产生的相关风险。只有在充分了解lockbox的利弊之后，房主可以决定是否要在其住所上授权使用。如果他们决定使用一个，必须给经纪人提交书面同意。这些都做完以后，才会安装。　　其次，代表潜在买家的房地产经纪必须在每次对物业进行访问之前得到挂牌经纪的同意。如果没有获得同意，他们会被RECO起诉。过早进入或未经授权的访问也是不可以的，这是因为例如个人财产、卖方隐私和个人信息等都会存在潜在风险，这样做是为了最终确保每个人的人身安全。当看房者和经纪离开物业时，他们还必须确保屋主的财产是安全的，并且房屋钥匙在预约结束后应立即安全地放回到原lockbox中。我们希望在每一个案例中，地产经纪都会履行义务，提升买卖双方的最大利益，为他们提供认真、有效的服务。 ” 较新型的数码锁箱smart lockbox能够在网上方便地时常更改密码（网络图片）　　电子锁箱易换密码　　针对lockbox钥匙丢失的问题，Kelvin Kucey鼓励房地产专业人士使用电子lockbox。 “电子lockbox可以允许使用识别系统进入物业，访问的时间和期限都可以有所设置，并且可以自动更换密码。如果经纪继续使用老式的lockbox，一定要定期更改访问密码。RECO鼓励地产经纪每周都更换lockbox的密码。” 　　对于RECO给出的意见，李菲则表示了不同看法。 “Lockbox一般是40多块钱一个，smart lockbox网上售卖价格在80-200元不等。虽然密码可以方便地更换，但这样就增加了公司前台的工作量，很麻烦。通常是每个经纪打电话到我公司的前台去预约，前台再打回他公司前台给密码，如果你不停换密码，涉及到一个情况，前面的人预约3-4点，后面的人预约5-6点，如果我设两个密码，前面的人迟到就看不了这间房。需要重新打电话回来预约，除非你隔天换密码还好一些。” 　　RECO不建议立即报警　　记者提出在lockbox中钥匙被偷的情况下，屋主或地产经纪是否应当报警，Kelvin Kucey则表示，不应立即报警。 “因为丢失的钥匙可能是某位中间人无意或无辜错误带走。潜在买家的经纪可能拥有钥匙，并愿意立即退还。与其让警察介入，不如把重点放在如何尽可能快速安全地进入到物业。” 　　针对故意偷窃或替换钥匙的不道德行为，Kelvin Kucey称只能通过公共服务信息和执行有关的行为准则来解决这些问题。 “我们的网站www.reco.on.ca是消费者的一个很好的资源，因为它有很多有用的信息和建议。当我们收到有关这种行为的投诉时，RECO会起诉责任方，并追究高达2.5万元的罚款。” 　　频繁更改Lockbox密码保安全　　锁箱（lockbox）是个实用的工具，允许有兴趣的买家在卖家不在家的时候参观上市的房子。　　锁箱是个放置在房屋入口处的小箱子，有时挂在门把手或门闩上。而门钥匙就放在锁箱内，以密码保护。若有买家表示有意参观房子，他们的代理便会联络卖家代理，以获得密码。到了约定的时间，买家代理便会输入密码，取得门钥匙后带买家参观。当参观完成后，他们便会重新锁上房门，然后安全地把钥匙放进锁箱内。　　安省的房地产专业人员代表客户处理事务时，必须遵循专业操守，其中有数项原则适用于处理锁箱问题。这意味着经纪安装和管理锁箱时，必须采取恰当的安全措施。　　在设置锁箱之前，卖家可以先与经纪讨论他们会采取哪些安全措施，保障房屋和人身安全。　　频繁更改锁箱密码是项简单的保安措施，可以发挥很大作用。密码应该难以猜测，因此密码不应该包括生日日期、电话或地址号码。而且密码不应该写在任何可能被遗放在家中的纸上，或者任何可能被公众发现的纸上。　　地产经纪必须采取的另一项措施，是确认每位询问密码者的身份和注册资料，包括确认这个人是不是房地产专业人士，是否在RECO注册。他们最好能够通过经纪公司登记的电话号码提供密码，而不是通过可能由其他人接听的手提电话。　　请卖方经纪公司保留对已经提供了入屋密码的房地产经纪和销售人员的书面记录，以便一旦发生失窃或意外损坏有记录可查。可以要求经纪公司保留他们的全名、所就职的经纪公司、电话号码、电子邮件和其它相关联络资料。　　较新型的数码锁箱亦值得考虑，它们提供了更大安全保障。能够在网上安全地改写程序，方便简单地时常更改密码。此外，每位参观物业的人亦将取得一组独特密码，密码有效期只限于他们参观期间。由于每组密码都是独一无二，方便卖方经纪追踪谁人使用过锁箱参观房子。　　钥匙丢失如何处理　　Lockbox里的钥匙丢失对屋主会产生许多潜在风险，也会为地产经纪带去诸多不便。 RECO建议大家如果遇到lockbox钥匙丢失的情况，可以遵循以下几点积极处理：　　首先，联络卖方经纪，确认最后进入物业的人员，询问钥匙的下落，钥匙有可能仍然在最后进入物业的人手中，有可能最后一位进入物业的人忽略了将钥匙放回到lockbox，这种情况下他们可能是无辜的。　　其次，如果买方经纪未解决问题，可以联系买家经纪的经纪公司说明并解决问题。　　第三，如果问题依然没有得到经纪公司的合理解决，卖方经纪或屋主户可以向RECO提出投诉。　　最后，如果无法找到物业的钥匙，房主应与其经纪尽快安排，立即更换物业的门锁。