地产

试将这些新规总结如下：   Condo管理公司必须定期进行强制性更新，以增强管理委员会与业主之间的沟通；   Condo管理公司的主要负责人要说清楚自己是不是Condo的业主，本人是不是住在所管理的物业内，以及是否在涉及公司的合同中有利益关系，以便改善公司的管理，并有利于解决可能出现的利益冲突；   Condo管理公司的管理层要强制性参加专业培训；   要制定更明确的规则，让公寓业主更容易查看管理公司的记录；   制定新的通告、仲裁及投票规则，以便业主更方便地参加业主会议；   Condo管理人员必须在接受相关培训之后才能申请执照。   为了加强管理及新规的有效实施，省府赋予两年前成立的两个机构以新的职能。这两个机构一个是CAO（Condominium Authority of Ontario），另外一个则是CMRAO（Condominium Management Regulatory Authority of Ontario）。   其中前者的新职能包括提高公寓业主权利和责任意识，并为公寓管理公司提供相关信息。此外，它还将负责管理公寓管理局仲裁法庭，以解决相关纠纷。而后者的主要职能则是对公寓管理人员进行培训、管理并颁发执照。   根据省府提供的资料，目前安省约有160万人居住公寓或Condo内，几乎每十名安省居民中就有一名。此外，在本省新建房屋中，超过一半也是公寓或Condo。   GTA公寓/Condo租金继续升高   根据多伦多地产局(TREB）公布的MLS房屋租赁交易数据，今年第二季度公寓/Condo的月租金比去年同期增长8.8%，其中一居室单位的平均月租为$1,861；二居室单位的平均租金则为$2,533。   此外，GTA地区镇屋的平均月租金更超过公寓/Condo：其中一居室的平均月租金增长13.4%；二居室涨幅10%；三居室则为10.1%。    

  根据本地媒体的报道，联邦政府已经将涉嫌炒楼花的地产开发商带上了法庭，要求Marine Gateway以及False Creek东南海滨公寓的开发商公布楼花转让人的具体信息。这也就意味着这些炒楼花的投资客将接受更加严苛的审查，以保证他们的行为符合税法要求。   此次被联邦政府盯上的地产房开发公司PCI Gateway Residential LP、PCI Gateway Residential GP、Executive-Argo False Creek (No. 1) LP、0742012 B.C.和Executive-Argo False Creek (GP No. 1)都需要上交地产项目交房前楼花转手的具体人员资料。 根据提交法庭的文件，有些楼花购房者签订了楼花转卖协议，即在物业交房前或交房后将购房合同转售出去。联邦政府希望验证楼花转让人是否遵循了收入所得税法及消费税法，因为倒卖房产的利润所得为营业收入，需要纳税。   不过地产开发商对此并不满意，尤其是“为什么倒霉的是我”这个问题，怎么也过不去这个坎儿。PCI Developments Corp.总裁Andrew Grant就表示，自己的Marine Gateway项目规模很大，并且一直合法操作，并没有什么值得额外调查的猫腻。公司也尊重购房者的隐私，不会轻易透露购房者资料。   PCI地产开发公司表示除非法庭下达指令，否则不会交出楼花转让参与者的信息。不过与联邦政府抗衡，也不知道开发商能顶多久，各位炒楼花的小伙伴还是谨慎行事吧。    

Metro Downtown新的规划名为“Metrotown Downtown Plan” ，7月24日周一，本拿比市议会已经通过了此项发展计划。   “Metrotown Downtown Plan” 计划将重新打造高密度的舒适城市社区。核心区将打造超高层建筑，为市中心的天际线带来新的风景；高层公寓楼及写字楼的底层将被设计为串联起来的公共领域，如街道、广场、公园，对公众开放休闲。改造的区域包括Metropolis购物中心、Maywood、Central Park East多个地块。 然而，该计划自2014年提出开始，就不断引发廉租房团体Stop Demovictions Burnaby Campaign抗议，期间更有抗议者在市长办公室静坐示威。因为新建高层写字楼与公寓，将导致3000个廉租房单位被拆除，近6000人会因无法承担高价的房价，可能无家无归， 就在7月24日周一评审会举行的当天傍晚，十几名抗议者在本拿比市政府门前抗议，他们也进入市议会呼喊口号，会议一度被暂停，警方到场处理，示威者后来离开会议厅。   本拿比市长Derek Corrigan表示，人们无法在城市核心区最黄金的地段，还一直享受廉租房的福利优惠，而且Metrotown如此是便捷的交通枢纽，城市要发展，对政府来说，这是一个艰难的决定。 的确，城市的发展必不可少的要牺牲一些弱势群体的利益，"Metrotown Downtown Plan" 你怎么看？  

各省房价分析：   可以看到，2017年秋天，BC省新增住房建设数量达到40万所，同比变化下降4.4%。全国建设最火热的两个省是曼尼托巴和爱德华王子岛，同比变化在40%～60%。安大略省基本维持不变。   现有住房的出售数目：可以看到BC省2017年秋天挂牌出售的房屋达到11万两千所，同比增长0.3%，相比之前连续数年的接近两位数的增速，这已经是一个急速降低的数字了。预期2018年秋天同比会略有降低。安大略省的挂牌出售数目降幅明显，同比去年降幅10%，而且预期还会在2018年进一步下降。   现有挂牌出售房屋均价变化： BC省2017年房屋挂牌出售均价在2017年达到70万，同比增幅2.9%，增幅相比过去三年显著放缓。预期2018年还会继续增长但是增幅进一步放缓至1.8%。安大略省房屋均价为61万，同比增幅15.6%，预计进入2018年之后会略有下降。   总体分析： 对物业持有者的影响 央行可能提前加息的预期，五大银行纷纷提升房贷利率和审批条件，再加上次级贷款市场上 HCG还在艰难中寻求转机（详情请参见本订阅号之前的文章：“房贷供应商遭挤兑市场现泡沫？未必” 05-18-2017），都会导致我们物业持有者进行融资再投资的时候更加艰难。   这是宏观层面上政府想对房地产市场降温做出的一些多方位调控。作为地产投资者，如果在传统五大银行做房贷或者二次贷款受阻，不妨将眼光放到长期在温哥华地区做房屋抵押贷款的有良好资质的安泊房贷身上。 拿我们安泊MIC房贷公司做例子，我们针对的是海外华人抵押贷款这一特定目标市场，客户质量更加优秀（能够出国做地产投资的已经是国内资本能力较强的群体了），地产标的都是经过慎重考虑的热点房源地带，流动性和变现能力都是我们在考量贷款的时候的重要衡量标准。更厉害的是，我们是加拿大国内目前唯一一家兼具加拿大及中国，两国信用审查能力的金融机构。通过联网中国国内多家征信机构，我们可以对跨国借款人的身份、收入、信用历史、国内资产和社会关系做尽职调查，同时可以调取加拿大国内的信用记录，对每一笔贷款的安全性负责。   我们的管理团队拥有多年的银行个人及商业贷款经验，每一笔贷款都有实实在在加拿大优质物业做抵押。我们的风控体系由多位加拿大顶尖商学院的教授和大数据专家团队的强强合作打造了后台数据分析管理系统。我们内部的风控体系自设立之后一直严格执行，并有审计团队针对所有审批的贷款进行核查。内部风控体系包括了ID验证、第三方验证、收入证明的核查、银行流水单自动分析、信用局记录调取、控制TDSR比率、反欺诈验证、贷后管理和债务追偿以及定期审计。 从贷款经理、审批经理和审计经理三方交叉监督，提供了比较严密的审核制度。我们还通过联网国内的征信机构，可以为新移民提供海外资产验证，从而为他们提供更好的贷款服务。另外，我们总体上对Loan to value比例的控制一直做的很好，留足了地产类资产价格波动的空间，为投资者的资金提供了缓冲的空间。 我们安泊抵押贷款投资公司的专家Cindy开设本专栏的心愿就是希望我们华人群体能够更高效的利用贷款这个杠杆更有效的规避贷款操作过程中的一些错误让我们共同把我们在海外的新家建设的更好我们安泊立足于温哥华长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款、商业贷款、建筑贷款等各类型贷款。如果还有更多问题安泊房抵押贷款投资公司Cindy欢迎您前来公司面询。我们的办公地点设在温哥华的Richmond具体地址是#415 - 5900 No.3 Road, Richmond BC Canada V6X 3P7   当然也欢迎您致电Tel: +1 (866) 268-0328 进行电话咨询。期待您的光临  

曾有人通过出售自己的比特币资产，在境外获得美元；还有人通过社交圈在美国找到买家购买自己收藏的钻石 从星巴克集团副总裁高级助理到美国的房地产经纪人，邹子捷做出的转型让她成为了美国房地产复苏乃至繁荣中的受益者。 “我自己的感觉是接待的客户一直都没停过，每天都在工作，几乎没有休息日。尤其是一到中国的假期，看房的人就会特别多。”作为巴菲特旗下伯克希尔-哈撒韦公司房地产服务公司的经纪人，已移民美国25年的邹子捷主要的服务对象是西雅图地区高科技行业的白领和中国的新移民。她说，自己接待的客户里八成以上都是中国人。由于多次月销售量排名第一，她是该房地产公司全国系统顶尖1%的经纪人。 根据美国房地产经纪人协会（NAR）最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》（下称“报告”），在2016年4月~2017年3月的统计周期，中国继续保持美国海外购房群体中的“第一大买家”地位，成交金额超过其后的加拿大、英国、墨西哥和印度。 作为美国外国人购房的主力，中国人这一年的购房总成交额达317亿美元（约合2140亿元人民币），比上年的273亿美元上升了16%，也超过前年的286亿美元，创下历史新高；购房数量也超过4万套，在2016年回落后再次冲击历史最高点。 随着中国外汇流向和全球投资机会的变化，中国人在美国的买房和投资行为就像一面镜子，折射着丰富的信息。而这一群体所呈现出的特点和故事，也是市场发出的讯号。 近七成全额现金支付 申请贷款不容易 2016年秋天，就在外界担忧人民币对美元汇率将会持续下降进入“7时代”的时候，拿到美国绿卡一年多的贾乔（化名）在美国纽约市周边用全款买下了一栋价值30万美元左右的房子。 贾乔对第一财经记者表示，全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请不到。由于工作在国内，没有美国的收入和消费记录，因此无法向银行申请正常利息的贷款。 像贾乔这样的人并非少数。在美国全款买房的群体中，大部分都是来自加拿大和中国内地的买房者。 上述报告显示，在美国的加拿大购房者有76%的人选择全款买房，只有21%的人申请了美国的贷款，而中国购房者则有65%选择全款买房，26%申请了美国贷款。与之相对的是，在美国的印度购房者只有18%全款买房，高达79%的人申请了房贷；墨西哥人则有42%全款买房，51%申请房贷；英国人买房时的这两个比例分别为36%和47%。 有意思的是，在不少经纪人的经验里，那些来自加拿大的买房者不少也是华裔。 “这些华裔买家觉得加拿大房价太高了，转而到美国投资以获得更多资源和更高回报率。”关注海外房源的居外网中国区业务总监、美国持牌经纪人吴光慧这样告诉第一财经记者。邹子捷也表示，不少加拿大买家是从中国移民过去的。 吴光慧告诉记者，中国购房者希望能尽量利用银行的杠杆，即贷款买房，但难度比较大，因为“可选择的银行比较少，美国一些大银行都关闭了这个口子（向外国购房者放贷），也是变相控制外国人买房，以避免他们炒高当地房价”。 美国咨询管理公司Sino-American Insight首席顾问赵桐对于当地银行的房屋贷款较为了解。她对第一财经记者表示，美国大多数银行都不会接受外国人的贷款申请。 在吴光慧的印象里，华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行及部分美国本地银行会接受中国人的房贷申请。但最好几家银行同时申请，一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些。 为了规避风险，绝大部分的银行要求外国买房者的首付比例在40%以上，利率也会比当地居民的更高，一般会上浮1到1.5个百分点。“提出贷款申请的外国买房者，需要提供至少未来18个月的月供存款证明，在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户……除此之外，银行还会要求贷款人提供过去三年的就职收入证明，首付款来源可追溯，贷款额度月供不超过家庭收入的33%。”赵桐说。 美国买房的流程和中国不同，一般是先选房，实地看房找到心仪的房屋后，先向银行申请贷款预批。拿到银行的贷款预批信后，才会进入签署合同和交房环节，然后再进入正式的贷款审批阶段，须在购房合约贷款保护期内获准贷款。 “在交易关闭前贷款未能完成的案例并不罕见。所以，选择银行至关重要。”赵桐告诉第一财经记者，贷款银行会要求贷款人购买房屋保险——不管是外国人还是本国居民，这个要求都一样。 而大部分中国人都像贾乔一样，连最初的贷款预批信都无法获得。不过，一个明显的趋势是，希望贷款买房的外国购房者越来越多。邹子捷说，原来的中国买房客主要用全现金支付，现在越来越多的人会利用贷款买房了。 吴光慧认为，如果美国进一步加息，选择贷款买房的人数比例会下降，中国购房者也会考虑怎样更合算。但对美国卖方来说，自然是最欢迎全额现金支付。 有人出卖比特币筹房款 在近一两年来“宽进严出”的背景下，个人年度购汇每年5万美元的便利化额度没有变化，同时国家外汇管理局对个人外汇信息申报管理进行完善，房屋买家兑换美元并转移到美国的这个环节，变得更复杂，自然也拉长了中国买家准备资金的时间。 由于贾乔有不少亲戚数十年前就已在美国定居，他在全款买房的过程中并没有碰到外币兑换的烦恼。他和在美的亲戚私下达成了协议，请亲戚在美国用美元为他支付房款，而他则在国内用人民币与之兑换。 根据一名业内人士的说法，曾有人通过出售自己的比特币资产，在境外获得美元；还有人通过自己的社交圈，在美国找到愿意购买自己收藏的钻石的客户，从而获得美元，免去换汇和境外汇款的麻烦。 除了这些个别的例子，吴光慧表示，一般来说，能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付，在房屋成交后，需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来支付。据她估算，美国目前住房投资回报率在4%~8%之间，部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上，“越是好的区域，房价越高，回报率就相对低”。 对于“首付或全款的资金如何筹措”的问题，一名在美国的中国购房者表示，通过每年5万美元的多年换汇积累，以及充分利用家人的换汇额度筹集资金，再在美国申请一个银行的境外账号，比如汇丰银行，然后通过自己在国内的汇丰银行账号，直接汇出境外即可。 当然，之前也存在通过地下钱庄等灰色方式换汇和将资金汇出境外的情况。 贾乔买下的房子在纽约市的郊区。他告诉第一财经记者，他的房子每月租金大约1500~1800美元，扣除800~1000美元的税费，每月的回报在1000美元左右。用当时购房时的30万美元房价计算，回报率约为4%。 此外，从去年秋天到现在接近一年的时间，贾乔估计整套房子的总价已上涨了大约1万美元。 根据美国圣路易斯联邦储备银行的最新数据，2016年美国的房产自有住宅的空置率低至1.7%，已达2003年以来的最低水平。2008年为最高峰，空置率达2.8%，随后逐年下降。空置率的下降，一定程度上意味着租房市场的火热，相应的投资回报率也会上升。 关于在美国买房的目的和用途，上述报告的数据统计显示，39%的中国购房者在美国的首套房，即为了自住；另有39%是为了度假和住宅投资；还有8%是为了孩子上学。其中作为移民自住用的人数比例远远低于印度（76%）和墨西哥（56%）的购房者。 随着中国人购买能力的提升，去美国买房的中国人不再只是超级富有的人，越来越多中产阶层也具备了移民和海外投资的能力，为了孩子教育等目的的购房行为也变得更加理性。然而，和其他国家相比，中国买家的“土豪”属性依然强烈，53万美元的房价中位数远远大于美国整体房价的中位数23.6万美元，前者是后者的2.2倍。

多伦多地产局今天公布2017年第二季度公寓数据显示，GTA公寓楼价格按年升28.1 %，平均成交价上升至$53.2万，租金按年升接近一成。 Condo市场一片红火中却有消息透露，炒卖楼花者今天(7月25日)将迎来“灾难性的一天”——早上8:30am，安省政府与消费厅厅长麦茶丽(Tracy MacCharles)将召开记者会发布重要消息，估计是要宣布限制炒楼花的措施。 早在今年4月份，安省财政厅长苏善民(Charles Sousa)在接受CP24采访时就表示，政府即将出台的抑制过热房市措施之一，将打击炒楼花和把房价炒高的“房产黄牛党”(property scalpers)。 接着在4月21日开始实施的总共16项新政中，有一项就是禁止投机者炒卖楼花，即禁止投机者在公寓楼建成前买下多个楼花且只付订金，然后在公寓完成之前出售或转让，以此手段获取利润。 至于安省政府和消费厅明天要公布的消息是否与炒卖楼花有关，请关注加国无忧的后续报道。  

本拿比市议员麦当诺（Paul McDonell）及王白进则表示，本拿比市府致力为居民提供廉租房屋，该市也是卑诗省非销售房屋单位第三多的城市，但城市需要发展，本拿比要制定长期发展规划。来自民间团体本拿比停止逼迁运动（Stop Demovictions Burnaby Campaign）的示威者，周一傍晚6时半在本拿比市府门前抗议。 他们指出，该计划将导致3,000个廉租单位被拆除，约6,000人将因此失去住处，很多人会因无力承担较目前租金高出很多的住房，被迫沦为无家可归者。 受影响租客称租金将倍增 目前居住在铁道镇卡西街（Cassie Ave.）一幢廉租柏文3楼的欣兹尔（Erika Schinzel）表示，她目前支付881元月租金，而她租住的柏文就在本次市政府计划开发的范围内，若「铁道镇市中心计划」获得通过，她必定面对遭逼迁命运。 欣兹尔说：「要在附近找到我目前居住面积的房屋，月租至少要1,500元，较我现在的房租接近增加一倍，令我根本无力承担。我难以理解市议会就这样看着数千个低收入居民失去住处。」她表示理解城市需要发展，但政府完全可以在附近帝国街（Imperial St.）等处购入一些独立屋地盘，用以兴建廉租房屋。抗议人士此后进入市议会会场，旁听于7时许开始的市议会，但就被要求不得携带抗议标语入内。 麦当诺在会议开始前接受《星岛日报》记者访问时表示，本拿比可尽力提供地盘，但兴建廉租房屋主要是联邦及省府职责。目前土地价格昂贵，即使在目前老旧廉租柏文原址再建出租柏文，高昂地价也会令房租大幅高于目前水平。 他说：「本拿比致力提供廉租房屋，例如将在喜士定街（Hastings St.）3800号路段兴建150个柏文单位，6街（6th St.）夹19路（19th Ave.）的路口附近，也将兴建30个柏文单位。」 王白进表示，本拿比上个30年发展计划已接近到期，目前要制定下一个长期发展规划。他提供的数据显示，本拿比目前拥有逾5,900个非销售房屋单位，在卑诗各市镇名列第三位。    

  “我自己的感觉是接待的客户一直都没停过，每天都在工作，几乎没有休息日。尤其是一到中国的假期，看房的人就会特别多。”作为巴菲特旗下伯克希尔-哈撒韦公司房地产服务公司的经纪人，已 美国25年的邹子捷主要的服务对象是西雅图地区高科技行业的白领和中国的新移民。她说，自己接待的客户里八成以上都是中国人。由于多次月销售量排名第一，她是该房地产公司全国系统顶尖1%的经纪人。 根据美国房地产经纪人协会（NAR）最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》（下称“报告”），在2016年4月-2017年3月的统计周期，中国继续保持美国海外购房群体中的“第一大买家”地位，成交金额超过其后的加拿大、英国、墨西哥和印度。   作为美国外国人购房的主力，中国人这一年的购房总成交额达317亿美元（约合2140亿元人民币），比上年的273亿美元上升了16%，也超过前年的286亿美元，创下历史新高；购房数量也超过4万套，在2016年回落后再次冲击历史最高点。   随着中国 流向和全球投资机会的变化，中国人在美国的买房和投资行为就像一面镜子，折射着丰富的信息。而这一群体所呈现出的特点和故事，也是市场发出的讯号。   近七成全额现金支付申请贷款不容易   2016年秋天，就在外界担忧人民币对美元汇率将会持续下降进入“7时代”的时候，拿到美国绿卡一年多的贾乔（化名）在美国纽约市周边用全款买下了一栋价值30万美元左右的房子。   贾乔对第一财经记者表示，全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请不到。由于工作在国内，没有美国的收入和消费记录，因此无法向银行申请正常利息的贷款。   像贾乔这样的人并非少数。在美国全款买房的群体中，大部分都是来自加拿大和中国内地的买房者。   上述报告显示，在美国的加拿大购房者有76%的人选择全款买房，只有21%的人申请了美国的贷款，而中国购房者则有65%选择全款买房，26%申请了美国贷款。与之相对的是，在美国的印度购房者只有18%全款买房，高达79%的人申请了房贷；墨西哥人则有42%全款买房，51%申请房贷；英国人买房时的这两个比例分别为36%和47%。   有意思的是，在不少经纪人的经验里，那些来自加拿大的买房者不少也是华裔。   “这些华裔买家觉得加拿大房价太高了，转而到美国投资以获得更多资源和更高回报率。”关注海外房源的居外网中国区业务总监、美国持牌经纪人吴光慧这样告诉第一财经记者。邹子捷也表示，不少加拿大买家是从中国移民过去的。   吴光慧告诉记者，中国购房者希望能尽量利用银行的杠杆，即贷款买房，但难度比较大，因为“可选择的银行比较少，美国一些大银行都关闭了这个口子（向外国购房者放贷），也是变相控制外国人买房，以避免他们炒高当地房价”。   美国咨询管理公司Sino-American Insight首席顾问赵桐对于当地银行的房屋贷款较为了解。她对第一财经记者表示，美国大多数银行都不会接受外国人的贷款申请。   在吴光慧的印象里，华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行及部分美国本地银行会接受中国人的房贷申请。但最好几家银行同时申请，一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些。   为了规避风险，绝大部分的银行要求外国买房者的首付比例在40%以上，利率也会比当地居民的更高，一般会上浮1到1.5个百分点。“提出贷款申请的外国买房者，需要提供至少未来18个月的月供存款证明，在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户……除此之外，银行还会要求贷款人提供过去三年的就职收入证明，首付款来源可追溯，贷款额度月供不超过家庭收入的33%。”赵桐说。   美国买房的流程和中国不同，一般是先选房，实地看房找到心仪的房屋后，先向银行申请贷款预批。拿到银行的贷款预批信后，才会进入签署合同和交房环节，然后再进入正式的贷款审批阶段，须在购房合约贷款保护期内获准贷款。   “在交易关闭前贷款未能完成的案例并不罕见。所以，选择银行至关重要。”赵桐告诉第一财经记者，贷款银行会要求贷款人购买房屋保险——不管是外国人还是本国居民，这个要求都一样。   而大部分中国人都像贾乔一样，连最初的贷款预批信都无法获得。不过，一个明显的趋势是，希望贷款买房的外国购房者越来越多。邹子捷说，原来的中国买房客主要用全现金支付，现在越来越多的人会利用贷款买房了。   吴光慧认为，如果美国进一步加息，选择贷款买房的人数比例会下降，中国购房者也会考虑怎样更合算。但对美国卖方来说，自然是最欢迎全额现金支付。   有人出卖比特币筹房款   在近一两年来“宽进严出”的背景下，个人年度购汇每年5万美元的便利化额度没有变化，同时国家外汇管理局对个人外汇信息申报管理进行完善，房屋买家兑换美元并转移到美国的这个环节，变得更复杂，自然也拉长了中国买家准备资金的时间。   由于贾乔有不少亲戚数十年前就已在美国定居，他在全款买房的过程中并没有碰到外币兑换的烦恼。他和在美的亲戚私下达成了协议，请亲戚在美国用美元为他支付房款，而他则在国内用人民币与之兑换。   根据一名业内人士的说法，曾有人通过出售自己的比特币资产，在境外获得美元；还有人通过自己的社交圈，在美国找到愿意购买自己收藏的钻石的客户，从而获得美元，免去换汇和境外汇款的麻烦。   除了这些个别的例子，吴光慧表示，一般来说，能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付，在房屋成交后，需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来支付。据她估算，美国目前住房投资回报率在4%～8%之间，部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上，“越是好的区域，房价越高，回报率就相对低”。   对于“首付或全款的资金如何筹措”的问题，一名在美国的中国购房者表示，通过每年5万美元的多年换汇积累，以及充分利用家人的换汇额度筹集资金，再在美国申请一个银行的境外账号，比如汇丰银行，然后通过自己在国内的汇丰银行账号，直接汇出境外即可。   当然，之前也存在通过地下钱庄等灰色方式换汇和将资金汇出境外的情况。   贾乔买下的房子在纽约市的郊区。他告诉第一财经记者，他的房子每月租金大约1500～1800美元，扣除800～1000美元的税费，每月的回报在1000美元左右。用当时购房时的30万美元房价计算，回报率约为4%。   此外，从去年秋天到现在接近一年的时间，贾乔估计整套房子的总价已上涨了大约1万美元。   根据美国圣路易斯联邦储备银行的最新数据，2016年美国的房产自有住宅的空置率低至1.7%，已达2003年以来的最低水平。2008年为最高峰，空置率达2.8%，随后逐年下降。空置率的下降，一定程度上意味着租房市场的火热，相应的投资回报率也会上升。   关于在美国买房的目的和用途，上述报告的数据统计显示，39%的中国购房者在美国的首套房，即为了自住；另有39％是为了度假和住宅投资；还有8%是为了孩子上学。其中作为移民自住用的人数比例远远低于印度（76%）和墨西哥（56%）的购房者。   随着中国人购买能力的提升，去美国买房的中国人不再只是超级富有的人，越来越多中产阶层也具备了移民和海外投资的能力，为了孩子教育等目的的购房行为也变得更加理性。然而，和其他国家相比，中国买家的“土豪”属性依然强烈，53万美元的房价中位数远远大于美国整体房价的中位数23.6万美元，前者是后者的2.2倍。    

　　税务局要求�清屋主是否如实申报炒楼所得的利润。（档案图片） 　　联邦政府开始对温哥华的楼花炒卖有所动作，加拿大税务局(Canada Revenue Agency )已正式入禀法院，针对温哥华西区甘比走廊(Cambie Corridor)南端，以及福溪(False Creek)南岸的两个大型开发案，要求开发商交出完工交屋前便转让合约的买家详细资料。   　　根据商业杂志《Business in Vancouver》报道，加拿大税务局已于上月向联邦法院提出两项申请，法庭文件显示，税务局要求与Marine Gateway 开发案和福溪南岸Manitoba街1700号路段Residence at West开发案相关的五间公司，上交楼花完工交屋前转让合约的楼花买家身分及相关文件。   　　法庭文件指出，部分买家与开发商签订购楼合约，但于房屋仍在建造之时，或是开工之前，便将购楼合约转让给另一人。 　　税务局希望核实这些转让合约的买家，是否遵守入息税法(Income Tax Act)及货劳税法(Excise Tax Act)缴税，但却无法在公开渠道，获得这些转让合约买家的身分，因此希望透过法院取得相关资讯。 　　加拿大税务局发言人摩根(David Morgan)表示，屋主在短时间将房产买入卖出赚取利润，便可能涉及楼花炒卖。 　　他称税务局会要求取得第三方资讯进行分析，�清屋主是否如实申报炒楼所得的利润。 　　摩根透露，炒卖楼花所得的利润，将会视为商业所得而全额扣税。 　　税务局核查的目的，便是要�清这些利润，到底是商业所得还是资本增值。 　　Residence at West开发案于2012年6月预售第一期，一房单位为29.49万起，两房单位则高达49.99万元。 　　但根据卑诗估价局2016年7月的数据，该大楼顶层一房单位估价达81.6万元，比2015年7月的62万元暴增19.6万元。 　　Marine Gateway 开发商PCI Developments Corp.总裁格兰特(Andrew Grant)指出，Marine Gateway是在2012年开卖，四年后结束预售。他称开发商严格审核买家资料，并限制每名买家只能购买一户。 　　格兰特透露，2012年时，开发商的银行和投资人皆对买家的金钱来源表达关切，因此开发商早已对海外资金进行过滤。 　　他称开发商"没有任何隐瞒"，但为了不影响买家的隐私，只有在法院颁布强制令后才会提供相关信息。 　　开发商将会先了解税务局想要什么信息，再由公司律师进行处理。 　　格兰特也不清楚税务局为何会盯上Marine Gateway 开发案，认为买家在完工前转让合约的数量并不多，不足以引起税务局的注意。他称这是一个非常高关注度的开发案，将会确保税务局没有滥用职权。

　　新闻配图 　　据泰国一个开发商介绍，亚洲各国的富人近来踊跃购买泰国公寓，这个迹象表明外国资金正在给东南亚地区低迷的房地产市场带来起色。 　　总部位于曼谷的尚思瑞（Sansiri）的总裁Srettha Thavisin表示，来自香港、中国内地和其他经济体的买家蜂拥而至这个东南亚国家，并且很可能将继续在泰国国内需求增长乏力的背景下提振该国楼市。 　　他的这番言论突显了跨境房地产销售在亚洲的重要性，以及该行业面临的潜在风险。尚思瑞希望今年将其对外国买家的住宅销售增加75%，同时在去年落地新加坡拓展业务后，在中国内地开设三个新办事处，在香港也开设一个办事处。 　　面向外国人销售是一块大业务，Srettha在解释该公司为什么将中国内地办事处的数量从一个增至四个，并且首次在香港开设办事处时表示。如果我们不照顾他们，那么口碑将毁了我们。 　　Srettha表示，如果在曼谷热门的素坤逸区（Sukhumvit）和其他地方的新开发项目销售情况像预期那么好，尚思瑞对外国买家的销售额有望从去年的57亿泰铢（合1.7亿美元）增长至今年的100亿泰铢。去年大约37%的境外需求来自香港，31%来自中国内地，来自新加坡、台湾和日本的买家也不少。 　　预计对泰国买家的销售额不会显著高于去年的280亿泰铢，反映这个一度快速增长的经济体今年3.5%的中等水平增长预测。Srettha表示，要不是泰国规定了每栋公寓外国人持有的百分比上限，该公司对境外买家的销售额还有提高空间。 　　据Srettha介绍，中国买家对售价约500万泰铢（合15万美元）的公寓情有独钟，认为这类房产触及一个甜蜜点：价格适中、租金回报率较好、位于一个有吸引力的国家。价格承受能力是关键，他表示。在香港和中国内地人士看来，这只是一笔小钱。 　　境外买家特别是来自香港和中国内地的买家为国内需求低迷的东南亚房地产市场带来受欢迎的缓解。国际房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的研究指出，去年新加坡和马来西亚的住宅市场疲弱，而曾经的明星市场印尼和泰国出现了放缓。 　　但是有迹象显示，今年以来，来自中国的需求有所降温。Srettha表示，他还没有看到中国买家减少，而且预计规则变化不会造成太大影响。 　　他呼应了东南亚其他高管和分析师的看法，他们认为基础设施发展对该地区房地产公司的命运至关重要。尚思瑞正与曼谷大众运输集团（BTS Group）合作，在后者运营的曼谷SkyTrain高架铁路附近建造住宅小区。 　　Srettha呼吁泰国政府推进停滞的道路和铁路项目，尤其是在首都以外的地区。他说：本地市场稳定，但迫切需要从基础设施方面得到提振。

相信随着央行加息的逐步落实，对于加拿大的房市而言，可谓是影响巨大。不论是先前的海外置业税、房屋空置税还是现如今的央行加息，等等一些列的组合拳让加拿大的房市从一路飙升走向跳崖式下滑。令人唏嘘不已。同样的，如此快速的转变，显然远远超过了加拿大政府的预计，原本以为需要数次加息才能有效遏制的房价，竟然承受不住一次加息就呈现颓势。更有甚者，引发很多买房者甘愿冒着打官司的风险去毁约。不仅让很多海外投资者失望，更引起了加拿大本国居民的海外置业热潮。 究其原因，不过时因为此起彼伏的加拿大房市，最近一年犹如做过山车一样，令很多投资者都留有相当大的顾虑，认为投资加拿大房产的风险，极具走高。所以不惜冒着利率差去南下美国，进行海外置业来规避风险。我和我的小伙伴都惊呆了。。华人海外投资抬高加拿大房价，加拿大人却拿着钱去南下美国进行海外置业。编者很是期待，加拿大投资这能否将美国房市同样抬高飙升至两个月前多伦多、温哥华的水平。拭目以待呀。 话不多说，近期确实有数据显示，最近一年之内，加拿大人花费高达190亿美元在美国置业，创下历年新高。尽管之前加币兑美元利率持续下滑，但这个数字依然不减。可见加拿大的土豪们不在乎这一点利率的钱啊。而很多专家分析：掀起这股加拿大南下海外置业的人大约有两类： 一类是退休人士(他们不在意汇率变化);另外一类是多伦多及温哥华房市的投资者，他们在这两个房市投资的物业大幅升值后，将物业转卖，然后去房价便宜的美国城市买房。 其实对面美国与加拿大的房价，详细大家就会觉得无可厚非了。首先加拿大多伦多、温哥华房产的热度就之前来看可是名列世界前茅，甩开美国好几条街。同样的房子在加拿大均价上百万，而在美国五十万左右就可以轻松搞定，这就吸引了很多加拿大投资者的眼光。这就非常尴尬，利用自己在多伦多的高价房产，转手一卖在别的地方可能可以买到两套同样大小的房子等待升值。这一手玩得真是溜啊。 而还有一部分则是属于退休人士，他们苦于买不到高价位的多伦多房子和温哥华房子，所以南下买房也不失为一个养老的好方法。毕竟在美国可以花费比加拿大更少的钱去住同等条件的房子。这些人致力于在美国养老。故而对于利率问题看的很淡。 其实编者相信，大部分的加拿大投资者经历了加拿大房市的大起大落，肯定学习了不少知识，而南下海外置业虽然是一种规避风险的方法，但同样不也是商机吗?近日的美国房市犹如昨日的加拿大。  

　　温哥华市星期日宣布提出新计划，将要求开发商未来在新项目中，至少保留20％的可负担房屋单位，这也将是温南甘比走廊(Cambie Corridor)第三期发展计划中一部分，希望可提供至少1,000个新的可负担住房。   　温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）星期日在记者会表示，可负担房屋的定义是不超过租客税前收入的30％。他说：“我们希望确保新发展计划中，区域租金可符合这一考验。这将是我们的目标。”   　　温市府计划在甘比走廊第三期发展计划中，打造渥列治镇中心(Oakridge Municipal Town Centre)，成为市中心外的另一个市镇中心。发展计划预计兴建1.1万个住宅，把该区靠近加拿大线（Canada Line）的低密度住宅，转变成较高密度的住宅。 　　罗品信说，渥列治试验计划，可为年收入3到8万家庭，提供至少1,000个新的可负担住房；并在2041年之前，令甘比地区达到4,000个。他说，市府职员正在规划分析，希望将租金与租客收入直接挂钩，令单人房租金仅为850到1,000元（见下图附表）。、 　　用多项措施鼓励发展商 　　罗品信同时透露，本周二将进一步宣布可负担房屋相关计划。 　　温哥华城市规划副主任海德（Susan Haid）表示，为鼓励开发商兴建可负担房屋单位，未来可允许开发商提高建筑密度，放宽停车场要求、或免除新的建筑税项。 　　计划中的渥列治镇中心，主要位在渥列治中心商场(Oakridge Centre Mall)以东，直到哥伦比亚公园（Columbia Park），及商场东北及北部街区（见下图）。 　　海德说，配合渥列治中心商场改建，因为新商城未来区内最高楼层可达44层楼，因此渥列治镇中心区内最高楼层可达28到32层楼高。她说：“由于区内目前多为独立屋区域，市议会预计在今年底，或明年初以前，制订土地用途变更的附例，容许开发商改建高楼。” 　　她表示，正草拟的甘比走廊第三期计划，将举办开放日，向公众解释及讨论该项计划。试点计划如果成功，可以在全市范围内扩大实施，以提供更多可负担住房。 　　目前近甘比街（Cambie St.）的45街(45 Ave.)上，已见有独立屋出售，看板上显示为开发商收购，未来估计将改建为高楼。        发展商及租客均受惠 业界称双赢 　　对于温哥华市政府星期日公布的新计划，地产从业员汤伟培（图）表示，计划的确会增加温市西区的可负担出租单位供应量，他说：“市政府为物业开发商提供优惠，令开发商可将住宅物业兴建更多层，以及单位大一些，吸引对方将至少20%单位，出租给中至低入息人士；有关政策，以往也曾出现，但政府没有限制租金，目前就为租金定出范围，是进步的表现。” 　　租金计算方式合乎现实 　　汤伟培指出，以收入的30%划线，以决定是否可负担，见仁见智，不过，如以市政府的方案计算，开放式(Studio)单位月租为1,000元以下，年收入4万元左右的人士可以租用，一睡房与两睡房单位，月租不得超过1,500元及2,100元，年收入分别达6万和8.4万元才可租用，计算方式合乎现实需要，亦属市场中位价，市府的方案，问题不大。 　　汤伟培强调，温哥华市政府透过放宽地积比率等措施，鼓励开发商在兴建更多单位时，也可提供可负担的出租单位，是双赢的造法，各取所需，市民也有机会于西区最优质的地方居住，汤伟培形容为有创意的计划，加上到2041年前，甘比地区会有4,000个同类单位推出，对舒缓可负担出租单位不足的问题，应有帮助。

2006年至2016年，美国家庭租房而住的情况越来越普遍。 据商业内幕报道，皮尤研究中心对人口普查局住房数据进行了分析，发现2006年至2016年间，美国家庭数增加了，但有房的家庭却未见增长，部分原因是受经济危机的影响。 同时，在这一时期，租房家庭的数量大幅增加，从2006年的31.2%上升到了2016年的36.6%。目前的租房比例超过了1986年和1988年的高点36.2%，接近1965年的37.0%。 皮尤的分析显示，过去十年间，某些人群，如年轻人、非白人和受过较少教育的人士，比其他人更有可能租房，不仅如此，白人以及中年人租房比例也有所增加。一起 年龄 2016年，年龄在35岁以下的家庭仍然是所有年龄组别中最有可能出租的人。 年龄在35岁以下的家庭：65%租房居住，高于2006年的57%。 35至44岁这一年龄段的家庭：租房的家庭也明显上升，从2006年的31%上升至2016年的41%。 45至64岁的家庭：租房者也从2006年的22%上升到2016年的28%。 65岁以上的老年人：租金率保持在20%左右。 族裔 2016年，黑人和西班牙裔家庭租房的比例是白人家庭的近两倍。具体数据是这样的： 黑人家庭租房比例：58% 西班牙裔家庭租房比例：54% 白人家庭租房比例：28% 尽管各主要族裔的租房比例不同，但有一点是相同的，就是同十年前相比，他们的租房比例都上升了。 教育程度 租房这一现象也体现在受教育程度上。从2006年到2016年，不仅低于高中学位的家庭租房比例上升，大学毕业的家庭租房数也有增无减。 在所有家庭中，受到良好教育的家庭是租房比例最低的。在2016年， 受过良好教育的家庭租房比例：29% 仅有高中学历的家庭租房比例：38% 高中毕业未毕业的家庭租房比例：52% 过去十年里，全美租户上升这一现象并不意味着他们不可能成为屋主。皮尤研究中心的一项调查显示，72%的租客表示他们会选择合适的时机买房，在被问及租房的具体原因时，绝大多数租房者，特别是非白人，表示是经济原因。 哈佛大学住房研究联合中心去年6月发布的关于住房状况的报告称，全国平均仅有45%的租户表示可以支付得起其所居住地区的中间价位的住房。而在房价昂贵的住房市场，只有10%的租客表示可以支付得起房贷，而根据经济学家的建议住房费用不该超过总收入的30%。

协助抵步新移民融入社会的华谘处行政总监谭黄梅初表示，其机构也曾接触过不少面对住屋问题的亚裔新移民家庭。她举例称，有个案是数个新移民家庭，租住没有足够房间的蜗居，也有些个案是4名单身新移民，分租一个柏文单位等。 她指出近年大多伦多地区屋价飙升迅且猛，租金应声上扬，令刚抵步新移民失却预算，结果要透过分租才能找到容身之所的主要原因。谭黄梅初指这其实不单是新移民正面对的最大难处，这基本上已是本国的全民问题，尤其影响在职贫穷家庭、贫困长者及妇女等。 该份内部研究报告强调，国民花费越来越多入息在住屋方面已非新闻，但指出此对新移民而言，情况更见堪虞。由于他们将大部分资产及入息，投放于其居住房屋成本上，若楼市一旦出现泡沫爆破的波动，新移民易首当其冲地面临基本生活危机。 谭黄梅初坦言安居才能乐业，但新移民尤其是叙利亚难民，面对在大多伦多地区高昂的租金，大部分从原居地带过来资金有限的新移民家庭，他们需花费每月入息一半以上，放于缴付租金等居住事项上，即使他们暂时找到工作，交了租金后亦要节衣缩食才能勉强应付生活需要。她认同研究报告所指，新移民家庭很多时仅能租住一房柏文单位，即使其家庭可能是5口之家，也只可以蜷缩在小单位内，生活空间非常狭窄。   廉租屋无助燃眉之急   谭黄梅初指出大多区政府资助廉租房屋，轮候时间动辄要8至10年时间，土生土长家庭尚且要在轮候册中慢慢等待，这更不可能解决新移民家庭住屋上的燃眉之急，他们惟有转向租住出租柏文单位及分租屋。 她提到曾有向其机构求助的印裔新移民夫妇，打算用每月1,200元租住一房柏文单位，但业主却要求他们先给予6个月按金，令他们大失预算。谭黄梅初指出业主此项要求是违反租金条例，但很多新移民并不知道业主的不合理要求本身就是违反法例，结果因害怕无家可租，而忍受业主或房东的不合理要求。 她形容对财政不太充裕的新移民家庭来说，原来可能仅带可维持一年或两年的生活费，但当他们来到多伦多后，却发现住屋成本完全超出预算，使他们带来本国生活的资金，只可应付7至8个月而已，在此情况下，生活迫人容易成为新移民出现焦虑症的原因。 谭黄梅初谈到不单本地之住屋成本是新移民家庭的主要问题，他们在本地租住房屋及购买房屋之法例条文，亦必须清楚明白才不会被骗，或遭到业主提出无理要求而毫不知情，她认为政府有需要在此方面增拨资源，让协助新移民机构多办此方面的讲座，让新移民家庭明白其权益。    

针对最近加拿大央行准备加息的消息，五大银行已经在过去一两周纷纷调涨了房屋贷款利率。更据报道，下一步银行将会取消对有关特别项目采取低利率压力测试的政策，所有的贷款年限都将统一采取4.64%的标准（通俗的话讲，就是不管你的实际借款利率是多少，审批的时候都要以4.64%的高利率来测试你的收入能力能否还得起）；这样一来从银行渠道获得房屋贷款的限制就更多了。 这一变动对我们置业者有什么直接的影响吗？ 下面我们从几个方面来替您一一梳理一下。     长期经济预测 先来分析一下我们的大邻居，美国。     根据TD高级经济学家莱斯利·普雷斯顿（Leslie Preston） 和高级经济师Brian DePratto最近的研究报告，美国经济GDP增速在2017全年预期在2.2％，超过去年令人失望的1.6％。随着经济周期的成熟，2018年的增长预计将下降至2.1％。从中期来看，实际GDP增长预计为1.9％，劳动时间的增长为0.5％，劳动生产率增长为1.4％。 美国失业率保持在4.3％，目前的失业率接近充分就业的一般数值。目前预计2018年和2019年的数字会维持在4.2％。     随着劳动力市场充分就业，有可能将基本通胀拉高。按消费者物价指数（CPI）衡量的通货膨胀在2016年是1.3％，2017年已经上升至2.1％。联储局2018年的核心个人消费支出（PCE）价格指数通胀目标预期设在了2.0％。     预计美联储还会继续实施小步快走的加息策略，到2021年年底，联储基本利率将会上升至2.50％-2.75％。     目前美国政府的财政政策的立场依然不明朗，这给经济增长带来一些波动的风险。鉴于经济接近充分就业，在财政刺激规模方面的任何惊人预期都会推动通货继续膨胀和货币继续紧缩的道路。 再来分析一下我们自己的国家，加拿大。     加拿大的最新外贸数字显示，今年5月份的对外贸易额创下新高，在加拿大央行看来，这是经济转强的又一个有力证据，有可能会促成近期加息的决定。     加拿大统计局周四公布，5月份进口额连续第6个月上升，升幅2.4%，至$498亿元。进口增长最多的是飞机和其他运输设备与零件，升幅达45.9%。出口连续第3个月上升，升幅1.3%，至$487亿元，创下5月份的最高纪录，与去年同期相比，出口增长了近18%。     另外，加拿大今年5月就业大幅增加，新增全职工作77,000份，兼职工作减少22,000份，净增加约55,000份新职位，数字远超出预期。数据料有利于加拿大央行明年的加息决策，利好加元。据加拿大统计局周五报告，新增职位主要来自私营业，而自雇人士和公务员数字基本不变。     道明银行经济师Brian DePratto说，5月份的强劲数字也意味着，过去一年加拿大总共新增就业317,000份，是2013年2月以来最好的。失业率目前保持在6.6%。是一个令人高兴的数字。这反映市场正在吸引加拿大人回去工作。他还指出，目前的核心就业年龄人口的就业参与率，已经接近历史最高水平。从行业看，制造业新增25,000份工作，金融、保险和房地产减少17,000份工作。其中医疗护理增加15,000份工作，信息、文化娱乐业减少15, 000份工作。     另外，新增就业几乎全部来自三个省份：安省、卑诗省和魁省。这三省总共新增了47,000份工作。其中唯一令人失望的数字是工资涨幅。过去12个月的工资上涨了1%，虽然好于上月的最低纪录0.7%，但是仍然低于通胀率，说明虽然有了新工作，但是打工者的购买力还不如往年。      总体来说，今年本国经济的强劲的增长和近期的稳健态势，使得加拿大在2017年的GDP增长速度达到了2.8％。恢复商业投资，财政刺激计划和贸易出口，都有助于抵消部分省份地区的增长放缓。目前对2018年的GDP增速预期调整为1.9％。 预计经济增长将良性放缓，人口老龄化和适度的生产率增长阻碍加拿大的长期增长潜力，抵消了年轻新移民增加的利好局面。     预计石油价格将继续缓慢上涨，但不会回到过去十年的水平。随着低成本页岩生产商的持续竞争，加拿大石油生产的新投资可能在整个预测期内仍然受到限制。       过剩的石油生产能力已经大部分被吸收，新兴的通货膨胀压力预计会刺激加拿大央行在2017年10月采取行动。随后预计收紧货币的步伐将逐渐放缓，经济增长趋缓，从而达到抑制长期利率水平的作用。到2021年预测期末，央行基准利率预计将达到2.50％。     上图是截至2017年5月份TD Economics团队对于美联储及其他各国央行加息步伐的预期。可以看到，据路透民调的经济师普遍预期，加拿大央行或在明年上半年加息（而不是2017年7月）。经济师们普遍预计央行会在2018年第二季度加息25个基点至0.75%。同时，多数经济师表示，如果特朗普政府实施保护主义贸易政策，加拿大经济将遭受较大冲击。 加拿大各省经济详细情况 曼尼托巴     过去一年，曼尼托巴得到大量建设资金的推动，建筑需求量开始飙升。     曼尼托巴在2016年表现稳健，经济增长了2.4％，这其中工程建设发挥了关键作用，很大程度上是由于两个发电和输电项目而增加了20％。预计该省的建设活动将继续保持强劲，非住宅建设由大坝和输电线路项目会继续推动，建筑活动预计今年将跃升40％，这应该有助于今年的GDP增长保持在2％左右。此外，曼尼托巴水电已经发布调价细节，要求在未来五年每年增加电费8％，从而会削弱该省居民的消费能力。 曼尼托巴房地产市场火热   魁北克     制造业活动在经历了一个令人失望的2016年之后，2017年表现良好。今年的增长率已经超过2％。几个制造业，包括食品，化工，金属，机械和交通运输都将稳步增长。木材制造业也将保持健康，尽管最近美国公布的对软木出口的制裁措施对该行业造成了一些下行风险，但是总体制造业还是不错的。今年的建设活动有助于支撑增长，住房开工预计将增长5％，一些非住宅项目提供额外支持。     明年，由于铁矿石开采活动将会在今年年底重新启动，矿产量的增长将小幅提振。到2018年，增长仍然保持在1.7％的水平。    石油省份     石油生产省份在2016年表现不俗，纽芬兰和拉布拉多录得1.9％的增长，而阿尔伯塔省和萨斯喀彻温省经济体连续第二年下降。阿尔伯塔省的3.8％的收缩幅度相比2015年已经好转很多，制造业，零售业，住房和就业都有所增长，这一趋势预计将持续全年。但商业地产的复苏仍然严重落后，办公空置率仍为30％。对于艾伯塔省的复苏，能源部门将发挥关键作用。 3月中旬，由于计划维修，临时停产（全部生产能力在6月底以前恢复了运行）的油砂设施预计不会影响年度生产水平。今年夏天，全省新建炼油厂的启动也将有助于该行业的增长。总而言之，阿尔伯塔省的经济预计今年将扩大3.7％，然后在2018年调降至2.6％。     由于收缩较浅，萨斯喀彻温省的反弹预计将比阿尔伯塔省的温和度更为温和。然而，到2018年，全省的增长预计将达到2％。复苏可能较为广泛，今年迄今为止，制造业，批发和零售业均有所回升。像艾伯塔省一样，能源部门今年可能会有助于增长，上半年钻机数量几乎翻了一番。农业和采矿业也有望成长。然而，直到2018年，房屋销售和房屋建筑活动才预计将有大幅回升。由于政府正在计划在本财政年度减少开支，因此财政政策上将会是财政收紧的局面。此外，PST和各种其他消费税的增加（仅部分被较低的所得税抵消）加上取消一些税收抵免，将增加家庭的税收负担，减少可支配收入。不过，更强有力的就业市场应该支持消费支出。 附表：石油省份的经济数据：   另附表：各省份经济GDP实际数据及预期：   附表：各省份就业数据及预期：   各省份消费者物价指数及预期：     下期Amber专栏： 我们将针对央行加息进行各省房价分析以及对物业持有者的影响。敬请期待！ 我们安泊抵押贷款投资公司的专家Cindy开设本专栏的心愿就是希望我们华人群体能够更高效的利用贷款这个杠杆更有效的规避贷款操作过程中的一些错误让我们共同把我们在海外的新家建设的更好我们安泊立足于温哥华长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款、商业贷款、建筑贷款等各类型贷款。如果还有更多问题安泊房抵押贷款投资公司Cindy欢迎您前来公司面询。我们的办公地点设在温哥华的Richmond具体地址是#415 - 5900 No.3 Road, Richmond BC Canada V6X 3P7   当然也欢迎您致电Tel: +1 (866) 268-0328 进行电话咨询。期待您的光临    

  美国房地产经纪人协会称，加拿大人今年已经花了190亿美元在美国购买房产，是去年的两倍。大部分人将投资地点选在美国南部阳光灿烂的佛罗里达州。 2016年4月到2017年3月，外国人在在美投资房产飙升了32%，占美国房市总量的5%。美国房地产经纪人协会的这份报告来自于对6000名地产经纪的调查，同时研究了2016年4月到2017年3月的现房销售数据。   外国人既包括在美国居住的，也包括不在美国居住的外国人，这些人中有新 、签证持有者和生活在海外的投资者。   一年时间里这些外国人共购买了284,455处房产,比前一年上升了32%。大部分的购买活动发生在2016年下半年。   美国房地产经纪人协会的经济学家Lawrence Yun认为今年外国购房者的需求会减少，他所在的这一行业组织代表了美国的地产经纪。   他认为，美国移民政策和国际贸易政策的不确定性，以及外国政府更严厉的管制措施都会导致外国投资放缓。   美国房地产经纪人协会称，外国人在美投资房地产的总额达到创记录的1530亿美元，占现有市场销售额的10%。   外国买家通常购买的房产价值为30万美元左右，比美国房产价值中位数$235,800高不少。其中10%买家购买的房产更是价值不少于100万美元。   报告特别提到，加拿大人在美投资房产的价值创了新高。约三分之二的加拿大人在美国购置的房产是用于度假或投资。四分之三的买家购买时采用现金形式支付。   Yun认为，加拿大快速上涨的房价是推动加拿大人购买美国房产的主要原因，特别是像多伦多和温哥华这样的城市，对外国资本的吸引力巨大。   他还认为，美元的升值会对加拿大人继续购买美国房产造成压力。   买家都从哪里来   美国境外的买家占外国买家总数的42%。其中，中国买家购买量约为40,570，占交易总量的14%，比上一年增加了39%。共消费了317亿美元，比所有其他国家都多。   加拿大买家购买量约33800宗，占交易总数量的12%，比上年增长了26%。   墨西哥购买量为28516，占总量的10%，比上年增长了60%。英国买家有12870宗购买交易，比上年增长40%。   报告称，大多数中国买家和墨西哥买家居住在美国，而英国和加拿大买家的主要居所还是在本国。    

据CBC报道，庄德利在写给韦恩的信中表示﹕无论联邦和安省两级政府做出如何决定﹐多市作为执行方必然增加管理成本。我希望省府考虑从大麻销售税收入中划拨‘特殊税款’(special levy)给多伦多市府﹐减轻我们的财政负担。   庄德利向省府要钱的理由是﹕保护公共安全特别是确保年轻人远离大麻﹐保护交通安全﹐以及确保人们在工作场所的安全。   实际上，这些理由都很虚弱，真正的理由是安省政府把多伦多房地产市场搞垮了，直接影响多伦多税收，明年的财政收入将更加捉襟见肘。市长的日子也不好过，目前看加地税已是必然选择。   据悉多伦多市府2016年土地转让税收入为6.397亿元﹐今年的预算收入为7.08亿元。现在看别说是7.08亿元，能否保住去年的水平6.397亿元也是未知数。多伦多市府总经理Peter Wallace则警告：我们长期以来过分依赖土地转让税的财政正面临困境。现在情况是，即使土地转让税收入下滑一点点，市府也不得不寻找其他财政来源。  

人们说三天时间就可以形成一个习惯，那么将近十年的低利率会对加拿大人有什么影响呢？   个人金融专家Preet Banerjee说：“对他们来说，低利率和大量债务是非常正常的现象。”   近十年加拿大人的债台高筑无可厚非因为利率实在太低。虽然政府不断警示利息可能增加，希望国人收紧借贷的步伐，但人们基本无视这些警示，直到现在。加拿大央行的加息行动让很大一部分人突然觉醒。 Banerjee说这可能是很多人行为转变的开始。但是，随着这些年的习惯与家庭债务水平的建立，他不认为人们的行为会在一夜之间发生改变。”   改变行为的可能不仅仅是消费者   公共关系公司Hill and Knowlton首席执行官Goldy Hyder表示，很多企业也已经形成了习惯，在这个十年来，很多企业已经习惯了通过削减成本来提升利润。利率的上涨意味着经济的好转，但真正的考验是，这些企业现在是否会开始投资呢。   Hyder指出，这些企业也是需要一定的行为改变的，他们需要一点时间做好冒险的准备。但是没有人可以确定6个月或一年后的经济是什么样的。并且出口取决于国际贸易。与加息相比，现在更受关注的事情是来自加拿大最大的客户-美国的贸易战争威胁。   Banerjee说，另一个巨大的未知是利率是否会持续上涨，以及下一次加息的时间。0.25%的上涨不可能将大多数加拿大人推入深渊。但是他对任何花了十年时间修筑债台的人说，现在是考虑如何管理钱的时候了。   问问你自己：”如果我继续过着月光族的生活，我会失去什么呢？我可以削减什么呢？“   对于许多人来说，这一切可能显得空洞。加息的声音响了这么长时间，现在虽然终于发生了，但小小的涨幅并没有给人们的生活造成太大的威胁。   相反，很多人将此次加息看为一个难得的机会。很多人在等待加息给过热的房地产市场降温，这样他们便可以申请更多的贷款来支付的起原来遥不可及的房价。   但有些消费者会注意到这个警告，开始收紧财务。一些企业也会开始冒险，开始投资于创新，就业和创造力。   无债务的消费者和积极投资的企业这两个双重支柱正是健康经济增长所需要的。    

  Bosley Real Estate的地产经纪Danyelle Boily周二在CBC电台的Metro Morning节目里说，自从四月新政出台，参加 open house的人数就直线下降。   她说与去年同期相比，最近参加open house的人数只有以往的一半。去年的多伦多，如果是照片拍得非常漂亮的房子，通常都会吸引三四十人前来参加竞价，今年即便这样的房子也只有20人左右前来参加open house。 目前是买家市场，潜在买家都非常谨慎，不过，她认为也和房子本身的情况有关。好的房子还是会吸引人竞价，不过买家都更加认真，购买的时候更加审慎。   她还坦承，即便好几家竞争一个房子，买家也都给出比叫价更低的价格，而且想方设法讨价还价。   Boily把 open house参加率的下降归因于大多金马蹄地区15%外国买家税引起的恐慌情绪，此外更严厉的租赁管控和房屋空置税立法也是原因。   雪上加霜的是最近的加息。潜在买家都在持币观望，最近几年可能都不会出手。她将这种现象称为“非常情绪化的市场反应”。   Boily和Royal LePage的地产经纪Dan Cooper都说，房市的冷却让竞价大战大大减少，买卖中更多的条件被加入了考量。   Dan Cooper是奥克维尔一家公司的CEO，手下有12个地产经纪，专注于多伦多西部的市场。Cooper认为目前的市场冷却只是自身的必要调整，是暂时的。他说：“看看今年春天吧，大起大落，就像过山车一样。”   期待房市在秋季好转   安省楼市新政出台以后，打击非居民的投机税政策是转折点，销量已连续两个月急剧萎缩，买家心态与此前大不相同。   Cooper说自己密切关注温哥华房市，因为温哥华就是多伦多的前车之鉴。外国买家税实施以后，温哥华经历了4~6月的间歇期。   不过，温哥华的情况与多伦多略微不同，因为其房价更高，市场更小，外国买家在特定区域的作用更明显。他认为市场的修正效应在秋季会有所缓解。   两个房产经纪都明白，房市放缓部分取决于季节性因素。但是他们认为，不能过于看重夏天的市场表现。两人都期望劳动节以后的秋天市场可以回暖，希望上市数量和竞争都更旺盛。   Boily说，“我也没有水晶球预测未来，走着瞧吧。”  

自从央行宣布加息消息，按揭利率上调以来，不少人开始唱空楼市，认为加拿大房市泡沫将会破灭，房价即将大跌。据悉，在多伦多的房地产市场上，甚至有买家毁约，放弃定金逃离市场的事情发生。 和部分买家逃离市场，买家数量逐渐减少的情况相比，CHMC的一项数据更是加剧了人们对楼市的悲观程度：今年6月，加拿大房屋动工量增加到年率212,700间，市场库存大幅增加，超出了分析师的预期。 随着安省新政和央行加息对房市的逐渐冲击，大多伦多地区的房市难道真的将要面临着崩盘危机吗? Condo价格居高不下 空置率几乎为零 和独立屋的一片哀嚎形成鲜明对比的是，大多伦多地区市场上的Condo似乎受到的影响微乎及微。据地产局最新数据，多伦多地区Condo的平均价格较去年同期上涨了23.3%。而第二季度，Condo的库存量也减少了52%，公寓价格的持续坚挺不得不让人深思。 相比于独立屋来说，公寓单位的价格相对较为低廉，对于不少无力负担高额房价的人来说，购买公寓置业显然已经成为了他们的首选。随着按揭利率的增高，以及银行日益收紧按揭政策，对于不少首次置业者来说，选择公寓单位做按揭显然会够更加容易。 同时，根据Urbanation公布的统计数据显示，2017年第二季度，多伦多共有8328所公寓通过MLS出租出去，空置率几乎为零。显然，市场对住房强大的需求是造成这一现象的主要原因，由于独立屋的价格日益昂贵，Condo成为了替代品。 35%准买家计划一年内置业 近半数为首次置业者 根据TREB最后的一次调查显示，其中有35%受访者对购置房屋有兴趣，并且计划在未来一年内置业，而其中有40%的人为首次置业。 虽然近三个月大多伦多地区的房市销售了正在面对过去8年以来的最大跌幅，但实际上，买卖双方对房市交易的意欲仍然非常强劲。不少买家正在抱着观望态度，欲以合适的价钱入市，而卖家则以放盘测试市场水温。 有证据表明，目前多伦多的房市正在逐步从卖方市场向着买方市场转变，许多卖家屋前门可罗雀，挂牌之后长时间无人问津。而由于安省房市新政和央行加息的接连冲击，这种现象无疑还将持续一段时间。 高房价和需求量大是目前大多伦多地区房市的主要特征，随着政策让不少准买家的购买能力受到了限制，一些相对便宜的住宅单位显然会变得更加受欢迎。  

最近几年，密市女子Lukrezia Buzanic每天都是度日如年，每时每刻都压力山大，因为自己家的房子莫名其妙地被别人抵押贷款了。 事情还应该从五年前说起。 2012年的某一天，她打开邮箱发现了一份邮件：有人用她的名义申请了贷款，然后将她的房子作为抵押品。所以，银行要求她支付64万加币的贷款。 看到这封邮件，她完全懵住了，就像一吨砖砸在脸上一样。 随后，她赶紧联系批准贷款的宏利银行说明情况。自己也是受害者，不知道是谁冒用自己的名字贷款。 2012年8月14日，Buzanic填写了一份欺诈索赔，然后签署了一份宣誓书，表明自己的确没有收到任何贷款。 然后她向加拿大银行服务与投资调解投诉专员公署投诉，但是该组织拒绝调查此案，因为它是诉讼主体。 Buzanic也想早点通过上庭把这件事解决掉，但是宏利银行却一直在拖延。 Buzanic身体有残疾，以伤残抚恤金为生。她想卖掉这个房子，搬到一个镇屋里面，但是现在房子是抵押品，根本没有办法卖。 她是在1993年买下这幢房子的，当时还没有保护消费者的产权保险，所以她一直非常压力山大。 “我已经暴瘦了20kg了，根本睡不着，每时每刻都压力山大。” 加拿大宏利银行(Manulife Bank)成立于1993年1月1日。1999年，加拿大宏利银行推出加拿大第一个集所有功能于一身的帐户。2010年，它成立信托投资公司(宏利信托)，这是一个联邦特许信任公司，该公司获准在加拿大所有省份和地区做生意。  

  加拿大地产商会（Canadian Real Estate Association，简称CREA）周一发布的数据显示，经季节因素调整后，6月加拿大房地产销量环比下降6.7%，为2010年以来最大降幅，这已经是加拿大房地产销量连续第三个月环比下降，也是连续第二个月降幅超过6%。与去年同期相比，也下降11.4%。 同时，CREA房价指数也连续第三个月放缓。6月，该指数同比增长15.8%，低于今年4月近20%的高点。   不过，6月加拿大房屋平均售价同比仅小幅上涨0.4%，至50.4万加元（40万美元）。而如果将多伦多和温哥华排除在外，平均售价仅有40万加元。   6月，加拿大70%房地产市场的销量都出现下降，其中，因受政策变化影响，大多伦多地区（Greater Toronto Area）降幅最大。6月，多伦多房地产销量同比骤降37.7%。而销量下降导致房价走低。6月，多伦多所有类型的房屋平均售价为79.39万加元，比4月高峰时期低近14%。   “4月底安大略房地产政策的变化明显使许多大金马蹄地区的购房者撤退并评估房地产市场如何吸收这些变化。”加拿大地产商会CREA首席经济学家克拉姆（Gregory Klump）说。   为抑制房价飙涨，多伦多所在的安大略省在今年4月20日引入了公平住房计划（Fair Housing Plan），其中的一项措施是向非居民征收15%的投机税，即所谓的外国人购房税。   这一政策有效地为当地楼市降温。目前，多伦多楼市已经由几个月前的卖方市场转为买方市场。   加拿大道明银行（Toronto-Dominion Bank）经济学家珀拉玛娜（Diana Petramala）指出，多伦多房地产销量与新上市房屋之比已经从60%多下降到40%以下。“根据这一标准，多伦多目前已经完全由卖方转向买方。”她在给客户的报告中称。这一比率在40-60%之间说明房地产市场处于平衡状态。   多伦多房地产市场目前看上去正在步温哥华后尘。在去年夏天引入了外国人购房税之后，温哥华房地产市场流入资金量也骤降。6月，大温哥华地区的房地产销量环比下降4%，较2016年2月高峰期下降了29%。   此外，加拿大央行的加息举动预计也会减少楼市交易。加拿大央行上周三（7月12日）宣布，将基准利率（金融机构隔夜拆借利率）从目前的0.5%提高25个基点，至0.75%，这是该行近七年来首次加息。   一些经济学家认为，对加拿大房地产市场、尤其是多伦多和温哥华楼市过热的担忧是促使加拿大央行在经济数据改善情况下加息的原因。   2010年，加拿大宣布对贷款比例高的人实施抵押贷款资格利率（mortgage qualifying rate）。这一规定可以确保按现有利率贷款的购房者在未来最低利率（prime rate）上升时也能负担得起房贷。比如，假设5年期利率为2.25%，购房者必须可以证明他能够在利率升到5.44%的情况下也负担得起房贷。   鉴于楼市最近几个月“降温”，有分析师预测加拿大房地产市场将出现“软着陆”。   “加拿大房地产市场目前已经是第三个月处在预期中的软着陆中……（房地产市场）疲弱是由各省及联邦政策变化引起，但它最终将在利率上升的帮助下稳定下来。抵押贷款利率与加拿大央行上周的加息保持同步，并可能会随着明年年底前预期的另外三次加息而走高。”珀拉玛娜说。她预期加拿大房地产价格今年将上涨6.5%，而到明年将下降2%。   加拿大皇家银行此前也曾表示，加拿大房地产市场较早时候的乐观局面已经消失，现在市场情绪更偏防守。该行认为，加拿大房地产市场的活动与2016年相比将转弱。   比“软着陆”预期更悲观的分析认为，加拿大房地产市场面临重大风险，可能会出现“硬着陆”。国际货币基金组织（IMF）今年5月警告称，加拿大房地产市场可能对其经济构成“重大”风险。   德银首席经济学家斯洛克（Torsten Slok）曾在2015年指出，加拿大陷入了巨大麻烦中，其原因有数个。最主要的是过度依赖有泡沫的房地产市场。其次，普通加拿大家庭没能像美国那样在金融危机后及时降低债务。与此同时，劳动力市场却变得尤其依赖房地产市场将经久不衰的假设。   而这一系列问题都表明，如果加拿大房地产市场突然恶化或放缓，该国近几年来的一个主要就业来源就会萎缩，从而导致加拿大经济陷入困境。   现在两年过去了，斯洛克提出的上述问题不但没有解决，反倒愈发严重。   首先，加拿大家庭的债务继续上升，债务占个人可支配收入比重甚至超过了美国金融危机时期的水平，这导致偿债比率居高不下。     更糟糕的是， 加拿大平均时薪出现下降。加拿大蒙特利尔银行上周的数据显示，美国私有部门平均时薪的两年百分比变化（以年率表示）从复苏头几年的不到2%，增加到目前的2.5%左右，而在复苏期间大部分时间里都高于美国的情况下，加拿大平均时薪增幅却突然下降到1.5%左右。   而令人担心的是，所有这些亮起来的红灯却被掩埋在房地产市场火热产生的财富效应中。     虽然没有人知道加拿大房地产的疯狂模式何时终结，但正如美国购房者在2004-2006年所经历的那样，没有什么比房贷利率上升能更快刺破房市泡沫了。   在加拿大央行上周三宣布加息后，加拿大皇家银行等该国五家最大的商业银行旋即提高了其最低贷款利率。周四，这五家银行的最低贷款利率由此前的2.7%升至2.95%。   衍生品交易的传奇人物、太平洋投资管理公司（PIMCO）前基金经理巴斯曼（Harley Bassman）上周表示，导致加拿大房地产泡沫破裂的可能正是加拿大央行加息。   不过，加拿大房地产市场面临的最大问题还不是短期利率，而是长端利率，10年期国债收益率目前处在2015年5月以来最高水平，并且还在继续上升。   而泡沫就像雪崩，积累的时间越长，最终破灭时的响动就越大。    

  多伦多   每平尺价格飙升   除了Durham以外的其他地区的多户住宅（multi-family），1~2季度每平尺单价均大幅上涨。在售的多户住宅库存下降52%。置换为更小住宅的需求轻微增长，总体需求偏向低价市场，导致高端住宅滞销。 安省公平安居计划生效了吗？   3~6月，BuzzBuzzHome的数据显示，在公平安居计划的影响下，安省住宅投资的相关查询减少72%。同时，计划上市的多户住宅数量比上季度增长了2.6%，供大于求的态势趋显。   图表分析：大多地区的公寓价格在今年五月份后出现了跳涨，平均涨幅在每平尺80元左右，多伦多市区公寓价格已超过每平尺750元，约克区公寓五月份后的涨幅尤其惊人，与多伦多市的价格差距已大幅缩小。 图表分析：多伦多市区多户住宅产品的供应量比较大，在售与计划出售的数量总计达到90105套，但单户住宅产品的库存非常小，只有2065套。约克区和皮尔区单户住宅产品的数量较大，其中约克区库存达到7328套，是多伦多市区的3.5倍。 温哥华     第二季度公寓市场复苏   2017年第二季度，除了素里（Surrey）和三城（Tri-Cities），大温地区公寓价格强势回暖，终于摆脱外国买家税的冷却效应。温哥华在售多户住宅库存相比上季度锐减35%，表明公寓市场需求健康。   首次购房者有限   虽然BuzzBuzzHome第二季度的搜索数据显示购买需求增长，但是增长主要来自于投资者和想置换房屋的买家。市场回暖和相应的价格增长也许是经济健康的信号，但同时也对年轻购房者和手头不那么宽裕的购房者不利，高房价令他们难以负担。 图表分析：温哥华公寓价格在去年7月后出现跳涨，在推出外国买家交易税两个月后出现小幅下跌，其后走势平稳，今年五月后价格明显上涨。温哥华公寓的价格已达到1200元每平方英尺，远远超过多伦多的价格。 图表分析：温哥华和本拿比多户住宅产品的供应量较大，库存均在9000套以上，而列治文和素里的单户住宅产品供应量较大，尤其是素里，达到1761套。      

  获悉，昨晚的公听会吸引了大批建筑商及独立屋业主旁听，其中还包括市长马保定和多位议员。会议上市政府就多项议题进行了研究，其中最引人关注的就是把原本房屋至后巷的20尺限制，一刀切改为总土地面积25%的建议。据悉市府认为此举增加业主隐私，同时也可保持社区中各户独立屋的间隔。   但也有业主则明确反对该提议，认为这个举动不光将大幅增加后院比例，还会令建筑被迫往高层发展。如果以土地长120尺的地块为例，按照政府提议，后院至后巷的宽度将多达10.7米（35尺），不光使建筑改为欠缺美感的高墙，也令睡房须建在车库上。此外该建议最终还会影响房屋建筑面积并导致楼价下跌，影响业主利益。   会场内有专业人士表示，相较于一刀切的提议，他们认为后院深度改为四六比例更加合理。也就是说就是如果建筑物宽度40%，后院深度为6米；建筑物宽度60%，后院深度为7.5米。  

中国为阻止外汇流出，加大审核力度的同时将汇出限额下降至9000美元。有担忧认为此举会严重影响外国资本比重极大的加拿大楼市，日前不同业界观察者发表看法，均认为这一担忧没有必要。 Zillow高级经济学家Aaron Terrazas认为虽然中国资本在加拿大楼市占有份额，但国际买家的影响与其他因素相比相形见绌，其他因素包括本地买家和目前的利率。温哥华、多伦多、西雅图和旧金山的房市都是被很多其他因素影响，这些因素将持续推动房价。 Terrazas还认为，中国资本持续流入这几个城市的趋势还将持续，不会减弱，因为目前世界上的现实情况是，加拿大和美国的房地产市场是为数不多的几个最安全、高回报的投资目的地。 J. Capital Research Ltd. 的研究室主任Anne Stevenson-Yang认为中国大陆新出台的外汇管控措施很难阻止人们寻找规则以外的其他渠道将钱转移出来，特别是权贵阶层早就将资产保存在海外，根本不受新规的制约。 这种观点与中国国际地产门户网“居外网”新近调研显示的数据吻合。居外网的研究发现，2016年中国大陆在加拿大房地产市场的投资比上年增长了25%以上。 中国投资者2016年在海外房产市场共投入了超过1000亿美元，加拿大是中国地产投资者最青睐的五个投资目的地之一，仅次于美国、澳大利亚和香港。 居外网的最新用户搜索信息显示，2017年注定成为又一个中国资本向外投资的大年，即便没有2016年那么多，也会是接近记录的年份