地产

最新民调显示，加拿大超过四分之一租客计划在未来两年内置业，但缺乏足够资金支付首期成为主要障碍，不少人只能一边租房一边存钱，同时等待利率及楼价下跌，但租金上涨导致民众开支增加，当中卑诗省情况尤其严竣，有四分之一受访者称每月租金占收入逾半，高于全国平均水平。 房地产公司Royal LePage委托进行的民意调查，于6月7日至10日在网上访问全国1506名18岁以上的租客，当中有27%人称计划在未来两年内置业，在18岁至34岁的群组中比率更升至40%；但同时有69%租楼人士表示短期内没有置业计划，当中54%人认为其收入不足以在心仪地区置业，18岁至34岁群组中有该想法的比率更高至61%。 报告指有29%租客表示在签署或续签租约前曾考虑置业，其中41%人表示因缺乏足够资金支付首期而决定租房。被问及决定继续租房而非置业的动机时，分别约有三成受访者表示正在等待利率及楼价下跌，另有22%人表示正在存钱支付首期，也有20%人表示不符合资格获得按揭贷款。 调查结果显示，全国有36%受访租客将30%净收入用于每月租金，另有37%人将31%至50%收入花在租金上，16%人的租金开支占收入超过50%。 卑诗省受访租客中，有23%人将30%净收入用于每月租金，42%人称租金占其收入的31%至50%，更有25%人每月为租金花费逾半收入，远高于16%的全国平均水平。 在楼市最炽热的温哥华和多伦多，租金占收入逾半的租客比例分别为27%及19%，满地可则只有10%。 根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最新的租赁市场报告，去年10月全国两房单位的平均租金按年上涨8%，纯出租大楼及公寓的空置率分别为1.5%及0.9%；同期温哥华两房单位平均租金按年上涨8.6%，纯出租大楼及公寓的空置率均为0.9%，维多利亚两房单位的平均租金则按年上涨7.9%，纯出租大楼的空置率为1.6%。 Royal LePage主席兼行政总裁索珀(Phil Soper)表示，经过历史上其中一次最激进的加息活动后，加拿大各地民众都在为房屋负担能力而挣扎，“许多地区的租赁需求远超供应，导致提供可负担房屋成为挑战，地产业及政府必须合作开发创新解决方案以增加库存，包括出租房屋，并为受市场状况影响最严重的人提供支援。” 索珀又指，虽然加拿大央行宣布降息，同时创造了一把双面刃，“当这些买家进入市场，随着竞争加剧将对楼价带来额外的压力，虽然有些人会等待楼价变得更加合理，但房屋短缺将使他们无限期地等待。” Royal LePage物业经理克努森(Nina Knudsen)表示，随着温哥华租盘供应增加，市场竞争情况正在改善，作为全国租金最贵的地区，对于租客来说可负担性仍然是一个挑战，但区内需求始终保持不变，“『空巢老人』(empty nesters)及专业人士在租户群体中占大部分，本身就是房东的租户也是如此，租客在较便宜的市场买房投资并将其出租，同时继续存钱购买主要居所的情况并不罕见。” 克努森续指，省府收紧租赁法规已导致部分潜在房东退出市场，对于增加租盘供应来说是一个潜在挑战。 克努森表示，随着过去两年利率上涨，拥有大量物业的房东因每月持有成本上升衍生巨大压力，促使部分人将单位转售，“随着利率现在开始下降，部分投资者可能会看到隧道尽头的曙光，但若加拿大央行在不久的将来没有进一步减息，最近的调降并不足以鼓励这些房东出售物业。” 计划在未来两年内置业的租客中，半数人称将支付低于楼价20%的首期，另分别有26%及15%受访者称计划支付20%及20%以上的首期，在加拿大若买家支付首期低于楼价20%，需要获取按揭贷款保险。 有意置业的租客中，44%人认为能够在目前居住的城市买房，但有37%人持相反看法，当中40%人认为需要在50公里半径范围以外的地区才能于预算范围内置业，21%人认为可于31至50公里半径范围找到心仪房屋，只有9%受访者相信可以在目前居住位置的15公里半径范围内置业。 根据Royal LePage早前发表的全国最可负担城市报告，住在大温哥华、大多伦多及大满地可的居民中，有50%人称若能找到工作或可遥距办公，会考虑搬往更可负担的城市，上述地区的租客中有60%人表示愿意搬迁，房东则有45%人会考虑。 索珀补充，加人普遍认为房屋是一项有价值的长期投资，因此许多人愿意搬迁实现置业梦想，对于年轻人及可遥距工作人士来说尤其如此，“未来我们将继续看到民众从卑诗省高楼价地区及安省南部向全国各地更可负担的市场迁移。”

西温哥华一位业主试图阻止邻居在他位于马蹄湾（Horseshoe Bay）海滨住宅的隔壁建造房屋，但遭到卑诗最高法院的法官驳回。 法庭文件显示，西温哥华区曾于二十多年前颁发一份许可证，把位于日落海滩（Sunset Beach）附近一块陡峭的海滨地块划分为两处房产。 2012年，该两处房产：8540 Citrus Wynd和邻近的8520 Citrus Wynd，进一步获得建造两幢类似住宅（由同一位建筑师设计）的许可。 其后几年里，8540 Citrus Wynd建成一幢豪宅，并卖给了业主布兰克（Philipp Blanke）。 2016年的上市列表描述，这幢「全新定制」的豪华5卧室和5.5间浴室，拥有5,800平方呎的海滨住宅，「拥有一览无余的全视野海景和山景」。 但当大卫·沃尔芬（David Wolfin）和黛博拉·沃尔芬（Deborah Wolfin）申请在邻近地块建造他们的梦想家园，寻求增加允许的建筑高度和层数，并减少前院退缩幅度的建筑许可时，却遭到他们的邻居反对。 据悉，布兰克曾要求他的邻居改变建筑计划，以尽量减少阴影对他房产的影响，但沃尔芬家族拒绝了。 布兰克最终将他们告上法庭，寻求撤销市政府颁发的开发许可证，并要求颁布临时禁令，以防止他的邻居在其房产上建造房屋。 布兰克并就许可证的颁发和修改，以及由谁颁发和修改等一些技术理由进行论证，称西温哥华区没有遵循适当的程序，也没有适当考虑对其房产的影响。 然而，卑诗最高法院法官汤玛斯（Michael G. Thomas）在一份书面裁决中表示，布兰克在购买房产时就已知道隔壁房产获颁开发许可证。 当许可证在2018年颁发之前，即已通知拟建住宅50公尺范围内的邻居，且没有任何土地所有者（包括布兰克住宅的前业主）出来反对。 汤玛斯表示，沃尔夫夫妇自2017年以来一直尝试建造他们的养老之所，建房之前，他们在咨询费、许可证和现场工作方面花费了超过90万元。 布兰克对邻居房子的主要担忧，是它可能会对「他的园艺兴趣和居家享受」有影响。 但法官称，虽然这些担忧都合理，但都未触及该地区的开发许可范围指南。 卑诗省房屋估价局(BC Assessment)列出的2023年房产估值显示，布兰克的物业超过650万元，而隔壁沃尔芬斯的土地值260万元。 图：Zolo Realty

如果住进这样的公寓，你会怎么办？在安省伦敦市，一栋出租公寓两年多前开业，目标是为有需要的人提供安全、负担得起的住房。 图源：Bryan Bicknell/CTV News London   现在，公寓122 Baseline Rd. W.的一些租户说，他们的大楼里犯罪和毒品事件泛滥。 租客Gerry Anderson说：“我在这里已经住19个月了，期间发生了一起谋杀案，大楼内外发生了多起刺伤事件，报警次数更是不计其数。我在这里见过很多次重复犯罪者假释执行小组（ROPE）。” 在进入这栋建筑时，Anderson指出了楼梯间里的尿液和粪便，墙上和门上的涂鸦，墙上的洞，垃圾室里的蟑螂，门上的锁坏了，很容易从破损的入口进入。在房子的一个角落里，有几十根废弃的针头。 他说道：“看看这一切，注射器，注射器，所有的标签。” Anderson说，今年四月，他在外面抽烟时被袭击并被刺中头部，他指着后脑勺刀刃穿过的地方的两个钉子。 他说，让他崩溃的是在上周日，他在垃圾房踩到了一根用过的针。 当他打开房间的门时，他看不见，因为他说有人一直住在那个小而难闻的地方，用胶带把光传感器封住了。 Anderson现在正在向物业管理方——London Middlesex Housing Corporation（LMHC）发出公开呼吁，要求他们保证这栋建筑的安全。 租户Gerry Anderson（图源：Bryan Bicknell/CTV News London） 他说：“开始清理你的建筑吧，毫不夸张地说，把那些人清理出去吧。” CTV新闻要求采访LMHC的一名代表，以回应这些担忧，但一名通讯发言人表示，没有人能回应。随后，LMHC发表了以下声明: “122 Baseline是一栋小型经济适用房，LMCH与社区合作伙伴一起为租户提供物业管理服务，后者为租户提供现场支持服务。 LMCH正在与我们的合作伙伴一起解决一些挑战，包括社区安全和建筑清洁。这个地点有保安巡逻，我们还根据需要增加了额外的清洁服务。LMCH持续监测，并与合作伙伴合作解决出现的问题。 我们继续致力于通过不断调整和改进来加强社区卫生，强调合作努力的重要性。 关于周末发生的事件，我们收到了一份关于这件事的投诉，我们正在跟进投诉流程。出于隐私原因，我们不能对涉及租户的事件发表评论。” 在CTV新闻访问大楼的部分时间里，一辆没有标志的警车和两名警察在后面的停车场。然后进入了街对面的一片树林里。 据Anderson说，自从本月早些时候为该大楼举行了一次市政厅会议以来，他们一直定期来122 Baseline Rd. W.巡逻。 当时会议是由议员Skylar Franke主持的。 她告诉CTV新闻，她自己也很担心大楼的安全问题，并且已经在着手解决租户提出的一些问题。 Franke说：“其中包括加强安全；另一种选择是驱逐造成问题，并使公寓内不安全的问题租户。然后，在一些发生问题的相邻物业之间建立围栏。” 至于Anderson，他说，如果不采取任何措施，他担心下一个受伤的人将是孩子。 “很多孩子住在这栋楼里，还有很多非常好的单亲妈妈，但少数人把这一切都搞砸了，对这些少数人根本没有任何措施。”他说道。

6月18日，据《温哥华太阳报》报道，房地产经纪人和房地产市场的其他人士称，即将施行的资本利得税新政正在刺激BC房地产的大量抛售。 古德曼商业公司 (Goodman Commercial Inc.) 负责人马克·古德曼 (Mark Goodman) 表示：“我们在 6 月 25 日之前完成了五笔交易。速度之快是前所未有的。”该公司专门从事多户型公寓、商业地产、开发用地和土地的销售。 在他完成的五宗交易中，有一笔交易是位于温哥华西区的公寓楼，有43个单元、10 层高，该公寓拥有全景海景和山景，挂牌价为 2200 万元。另一个是 Kits Point 海滨开发地块，可通往海滩，挂牌价为 1450 万元。 通常情况下，从房产签约到销售完成会有一段间隔时间，这样买家可以做尽职调查或获得融资。 古德曼说，与此相反，完成这些交易的速度 "大大加快"，买卖双方都从中受益。 在 2024 年联邦预算中宣布的新措施将意味着企业和个人将缴纳更高资本收益税。 资本收益是指购买资产（无论是公寓楼、公寓单元还是股票）所支付的费用与出售价格之间的差额。 目前，50% 的资本收益需要纳税。 6 月 25 日之后，公司和信托公司的资本利得税含税率将从 50% 提高到 66.7%，即从应纳税资本利得的二分之一提高到三分之二。 对于收益超过 25 万元的个人，税率将从 50% 提高到 66.7%。对于收益在 25 万元以下的个人，税率将保持不变，仍为 50%。 每笔交易都不尽相同，但为了赶上 6 月 25 日的最后期限，一些卖家在条件和定价上更加灵活，因为他们知道，通过减少资本利得税变化的风险，他们可以弥补差额。 据古德曼称，在这五笔交易中，有一笔是无条件成交的。 "卖家非常高兴能赶在（6 月 25 日）之前成交。” 古德曼说，律师们正在起草第五笔交易的成交文件，几天后就会签署。包括这次交易在内，他的公司今年总共完成了 10 笔交易，其中有 5 笔交易他认为是在 6 月 25 日之前完成的，主要是因为即将到来的税收变化。 这五处房产都是长期持有的房产，几十年来一直属于不同的家庭和业主。 劳林德-基南（Laurinder Keenan）看到了另一个趋势。近 20 年来，她一直经营着一家公司，定期对长期出租的投资性房产进行检查，以确保这些房产没有被用作毒品实验室或种植，并符合保险要求。 在这漫长的时间里，她稳定经营的房产数量一直在 400 到 600 之间。然而，在过去的四个月里，她失去的房产数量超过了正常水平，因为业主们都在出售房产，以规避 6 月 25 日资本利得税变化所带来的影响。 "下降了大约 20%。”基南说："这是有史以来最大的一次。” 她认为，其他为投资者提供服务（如物业管理）的小企业主也可能遇到类似的情况。 "如果你在 20 年前花 25 万元买了一套一居室的房子，那么它的价值会大幅上涨。” 这些业主并不是因为最近的短租规定而出售他们的公寓。她说："这些都是已经存在了很长时间的长期出租房。”

一名知名前童星，和他的商业伙伴在安大略省北部拥有大量房地产，由于未能支付购买和翻新数百处房产的债务，他们目前面临破产。 一名法院指定的监督员最近声称，这两名商业合伙人滥用了数千万。 图源： CTV Northern Ontario 这场破产之战涉及11家公司，名称为“Happy Gilmore Incorporated”和“The Pink Flamingo”的公司，它们正在努力偿还总计超过1.44亿元的数百笔贷款和投资。 这笔钱本来是用来购买、维护和翻新600多处房产的，其中大部分位于安大略省北部地区，但最近的法庭文件显示，这些公司的消费滥用导致了它们的财务危机。 这些企业家包括前YTV童星Robby Clark、伯灵顿的企业主Aruba Butt和Ryan Molony，以及汉密尔顿的房地产经纪人Dylan Suitor。 他们在1月份申请了债权人保护，将原因归咎于连续上涨的利率，但法院指定的监督机构RSV Restructuring表示，情况并非如此。上周，该机构报告称，这两家商业伙伴将数百万美元花在了贷款人不打算花的地方。 图源： CTV Northern Ontario 在1.44亿元的欠款中——其中超过170万元是欠北部当地市政当局的。报告指出，申请公司和其他公司之间有数百万元的“可疑转移”，以及向自己支付的巨额股息，所有这些都没有明确的解释。 该报告还列举了100多万元用于珠宝、乘坐私人飞机的奢侈旅行、豪华酒店和别墅、私人厨师、夜总会活动以及支付给社交媒体名人的款项。 图源： CTV Northern Ontario 其中大部分似乎都是在公司陷入最严重的财务困境时发生的，与此同时，这些公司还在社交媒体上发布了一些繁荣的场景。 报告将这种行为定性为“极度缺乏”商业知识，或“转移、滥用或挪用资金······不恰当地用于个人利益或奢侈消费······而没有给业务带来任何明显的好处”的证据。 它还表示，投资者一直都不知情。 这些合作公司的公关团队向CTV新闻发送了一份声明，对报告的调查结果提出质疑。并补充说，遗漏了与之相矛盾的关键证据。 声明称：“绝大多数被称为向委托人‘付款’的交易，实际上都是对标准业务费用的报销。” “关于奢侈消费过度的指控是不准确的。这些费用与公司务虚会和筹资活动有关。这些负责人致力于捍卫他们合法和适当的商业行为。” 图源： CTV Northern Ontario 在债权人保护下，这些公司将进行重组，包括逐步出售其资产以偿还贷款。 在此过程中，针对它们的任何诉讼都将暂停，直至程序完成。