地产

      维多利地产局(Victoria Real Estate Board)公布上月楼市数据指出，2016年有破纪录的销量，并在温岛南区有持续出价战，但预计在2017年不会再出现这种市况，料楼价仍会因存货不多而继续上升。 　　在实施大温外国买家税后，有推测指外国买家会涌到维市来避开多缴15%物业转让税(Property Transfer Tax)，但地产局主席纽金特(Mike Nugent)称，情况不如所料，但有来自国内其他地区的买家。他指，当新例实施后，各人都以为有很多人会涌至，但"迄今没有证据显示有大批外国买家转到维多利亚。" 　　据政府纪录有关外国买家的数据显示，在开始搜集数据至新例实施前，即6月10日至8月1日期间，一共有90宗交易涉及外国买家，比率约为3.9%，但最新数字11月1至30日，有39宗涉及外国买家，占约4.6%。 　　纽金特指出，在维多利亚存量不足，因此即使销量不多，当局也预期楼价会略为上升，"我们现在供不应求。" 　　在维多利亚地产局中央放盘系统内的放盘单位数目，于去年12月底仍有1493个，这较2015年同月的2517个少40.7%。他指，上月有25%单位是溢价成交，而大部分溢价成交的单位价钱最高为75万元，这可显示有需求的存在，而一般买家将面对一个竞争大的市场。 　　地产局指区内成交单位数目在2016年刷新纪录，一共有10622个单位成交，这比1991年创下旧纪录9241间多逾1300间。 　　纽金特提及，搬到维多利亚的民众追求生活方式改变，他们来自大温地区和国内其他地方。温哥华婴儿潮出生的一代将物业卖出套现不少和迁居维多利亚，在维市他们能够以较少钱而买到差不多或更大的房屋。 　　他续指，维多利亚区也是民众为良好经济机遇而迁至的地方，"我们的经济是国内最好之一，在所有工作类别都有不少空缺，这吸引了每一个人。" 　　纽金特续称，维多利亚地产局尚未有迁居到该市的民众来源地数据，但初步数字显示，约65%买家来自温哥华岛，约9%来自温哥华地区。 　　据卑诗统计局在上月公布的人口数据，卑诗全省约有470万人，而在2016年第三季便增加了近2.2万人。 　　维多利亚地产局的数据显示，大维多利亚区(Greater Victoria)独立屋、城市屋及柏文三类房屋上月基准价的按年升幅，以柏文单位为最高，基准价达37.37万元，这较2015年12月升22.5%；大维独立屋上月基准价为62.56万元，按年升20.2%；城市屋上月基准价达50.22万元，按年升19.8%。

　　(资料图片 - CKNW提供) 　　据英语电台CKNW报导，卑诗省省府维多利亚市有市议员希望仿照大温地区，引入海外买家额外物业转让税及空置物业税，控制当地楼价。 　　支持政策的市议员指，希望与大温哥华地区有平等的政策，自2016年9月，维多利亚地区的海外买家楼房交易数字，已经上升一倍。 　　动议会在本星期交上市议会，另在2月交上地区管理局研究。

　　安省多个市场去年11月份新屋价格单月劲升，带动全国上升0.2%。加拿大统计局跟进21个人口普查区的调查果显示，10个地区的价格上升，下跌及持平的分别有4个及7个地区。 　　安省人口普查区升幅明显较大，其中以伦敦及咸美顿分别以1.3%及0.7%的增长在全国领先。这2个地区的建筑商表示，市况改善及建材成本增加，刺激屋价上升。 　　此外，基秦拿-剑桥-滑铁卢也录得0.5%的升幅，略高过多伦多及奥沙华的0.4%增长。 　　按年计算，多伦多及奥沙华的升幅最大，达到8.2%。其他升幅显着的地区计有圣嘉芙莲-尼亚加拉及维多利亚，分别上升5.7%及5.1%。 　　温哥华楼市已告降温，新屋价格单月回落0.3%，但1年来仍然累积4.4%的增长。

　　3月中旬后购房的绝大多数人要多交CMHC房贷保险 　　Photo Credit: Mark Humphrey/Associated Press 　　加拿大的法律规定，如果购房者的首付没有达到20%的购房价格，则必须购买联邦政府下属的加拿大房贷和住房保险公司CMHC的保险；在购房者无力继续支付房贷月供的情况下，CMHC将承担损失，而银行不会受到损失。 　　换句话说，购房者购买的这个保险的受益者不是购房者本人，而是向购房者提供房贷的银行等金融公司。 　　购房者购买的房贷保险保的其实是银行和金融公司 © Jae C. Hong/Associated Press 　　加拿大广播公司记者Pete Evans报道说，从3月17日开始，加拿大房贷和住房保险公司将上调房贷保险的保费。 　　加拿大房贷和住房保险公司收取的房贷保险月费按照购房者所借房贷占购房款的比例计算。 　　根据现在的保险收费标准，如果房贷占房价的比例不超过65%，则保费是房贷额度的0.6%，但如果95%的购房款来自银行房贷，则购房者要交付的CMHC房贷保险就上升到房贷额度的3.60%。 　　按照加拿大最大城市多伦多平均房价73万加元计算，购房者如果自己付5%的购房首付，则要向银行借68万2千4百加元的房贷；在3月17日前购房的人需要为这笔房贷支付的房贷保险按照3.6%计算，而在3月17日之后购房者的房贷保险要按照4%计算，这样每个月要多支付12加元的房贷保险费用。

　　毫无疑问，2016年，加拿大楼市又是破纪录的一年，尤其是在多伦多，销量破纪录，均价一年涨了$12.2万至$73万元。 　　大家都知道这样的市场是不可持续的，然而，那些早先预言楼市崩溃的专家们，本来应该叫嚷得更大声，现在反倒沉默了。 　　泡沫论者早在2010年房价开始大涨时，就对多伦多和本国其他地区的市场作出可怕的预测，但是一年又一年被证明错了后，好象泄气了。 　　这些泡沫论者其实未必真的错，他们只是低估了这一轮涨势能持续多久。如果回顾历史数据，一旦泡沫破裂，多伦多的房价就会经历长期下跌。只是时间的问题。 　　上周，地产公司Bosley Real Estate的Marisha Robinsky发布了下面这张图表，显示多伦多的房价，经通胀率调整后的走势。 　　从图中可以看到，多伦多的楼市重复了从房价急剧上涨，到长时期下跌和停滞的模式。 　　看完图，你可以自己判断多伦多的房价接着如何往前走。 　　这张图表可以说明两点： 　　长期而言，多伦多的房价一直是在上升的； 　　短期内，房价会下跌好几年，甚至十年之久。 　　需要强调的是，这里不是美国佛罗里达州或内华达州的楼市泡沫，涨得快，破得也快。多伦多的房价周期更长，更慢。一旦泡沫破了，也会持续较长时间。 　　过去63年中有23年，或三分之一的时间，多伦多的房价是处于下跌的。 　　换言之，如果你在多伦多的房子按揭还款期为25年，那么有机会在其中的8到9年里看到房价是下跌的。 　　在1960年代初房价下跌持续了4年，跌幅约25%。 　　在1975至1985年间，房价跌了10年，跌幅是14%。 　　在1989年至1995年的7年间，房价暴跌了39%。 　　而最后一次下跌时，房价并没有回升到1989年的峰值，而是一直等到2010年。所以，如果有人在1989年买房，要等到2010年以后卖房才有利可图。 　　照这样看，现在的市场，是否已经不能入市了，或者赶紧卖房呢？ 　　Robinsky认为，如果你找到一个真正喜欢的房子，并且计划住上10年或更久，就没有问题。因为长期而言，房价还是会上涨的。 　　但是如果你只是打算短期炒房，就要谨慎了。 　　Robinsky也不愿推测多伦多的楼市泡沫是否要破了，还是会持续下去。 　　不过她指出，多伦多的房价按年涨幅，还没有达到1974年和1989年那两次那么高。 　　另一个没有考虑的因素是，多伦多上两次房价崩溃都同时遇到按揭利率突然上调。而这一次，按揭利率也在上升，虽然步伐慢一些。 　　无论如何，Robinsky还是希望房价最终能走到顶端，因为多伦多的房屋负担程度太重，已经超过上一轮涨势。 　　“站在买家的角度，现在的市场真是很可怕 。”

时值冬季楼市交易清淡，但是等待春季市场的消费者应该知道，1月份实际上是买房的最佳时机。 地产中介公司TheRedPin的分析称，根据过去7年来，多伦多地区约65万宗房屋销售的数据显示，1月17日可能是一年中买房最便宜的日子。 最容易讨价还价 这主要是因为市场上残留着一些10月和11月未售出的房屋，有些可能是定价过高。 TheRedPine的联合创办人Tarik Gidamy指出，“卖家有些着急，他们可能已经另外买了房，急需套现，更容易谈价钱，主要还是因为买家不充足。” 基于近7年的平均成交价格，TheRedPin发现，多伦多地区的房屋在每年1月份的售价，比春季楼市最高峰的5月份，低了近$7万元。 5月份是房价最高的月份，7年平均价格是$568,255元。 分析还发现，1月份的成交价平均相比卖家的报价低1%(约$7,000元)。 从1月至2月，房价平均上涨$34,455元，是一年中月比上涨最多的。 一年中第二个房价最低的月份是8月。过去7年的平均价格是%529,169元。 当然，7年的平均价格远低于去年多伦多地区的房屋均价，约$730,472元，涨幅20%。 上市时间最长 另一方面，1月份售出的房屋，上市时间更长，平均为33天。全年平均上市时间是26天。 1月份的第三个星期一被俗称为“蓝色星期一”。这一天不仅寒冷，而且家庭的圣诞气氛渐渐被假日血拼的开支压力盖过，房屋买家们往往没有准备好新的大笔开支。 如果买家的按揭申请获通过，做好了财务的准备，1月份是买房的最佳时机。 越往后，就有更多想要卖房的人会考虑等到春季上市。 过去7年，1月份新上市的房屋平均为9,505间，只有5月份的一半。 还有一组数据说明，多伦多地区的房屋供应量一直在减少，部分地区紧张到只有1个月至2个月的供应量，如Durham区、Oakville-Miltion和Orangeville。 2010年至2016年每月房屋平均成交价格： 一月： $498,925 二月： $533,379 三月： $538,876 四月： $558,830 五月： $568,255 六月： $558,012 七月： $534,223 八月： $529,169 九月： $555,283 十月： $563,680 十一月： $561,424 十二月： $539,746

加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)今天宣布，从今年3月17日开始，将提高房屋贷款者的按揭保险费（mortgage insurance premiums），普通房贷者平均每月要多交$5。 由于多伦多和温哥华的房价高，这里的业主有的从银行或金融机构借钱更多，因此可能要支付更多的按揭保险费：估计借贷$450,000的业主每月要多付$8.47；而从银行借款$850,000的人要多付近$16。 为了遏制过热房市及过高房价，联邦政府推出新政策，所有首付不足20%需申请按揭的买家都必须购买保险，而加拿大银行必须给所有购买保险的买家进行压力测试（stress test），看他们在利率升高的情况下是否仍然具有支付能力。 CMHC表示， 提高房屋贷款者的按揭保险费就是为了反映新政策的变化，这项从今年1月1日开始实施的政策要求借款者有能力支付按揭。而对每个借款者而言，按揭保险费具体增加多少，则取决于该按揭的贷款对资产值比例（loan-to-value ratio）。 一般而言，按揭保险费可以一次性支付，但CMHC表示，多数情况下，这笔费用通常是放到抵押贷款本金里头，并在贷款期限内偿还。 对于实施按揭新政策，加拿大地产业界的看法两极：有的认为新政将引起楼市剧烈震荡，不仅给首次购房族带来很大影响，而且可能令房屋交易量大跌；也有专家认为，新政也许会对房市有些影响，但影响轻微。 悲观者：新政策实施，房屋交易量将大跌17% 多伦多一家地产咨询的公司（The Wealthy Homeowner）的分析师Ross Kay接受CBC新闻采访时表示，这是一个根本性的变化，北美没有地方这么做过，这将对房地产市场带来很大冲击。目前加拿大房屋市场正处于转折点，因此按揭政策变化将引发楼市的“全面调整”（full correction）。 这位分析师还说，决策者的初衷是要遏制火热的房市，但这个政策难以让房市软着陆，首当其冲的将是那些首次购房者，他们很多人在新政之下会止步不前，导致全国平均房屋交易量下跌17%左右，而公寓市场遭受的打击最大。 加拿大皇家银行（RBC）首席经济学家Robert Hogue则表示，联邦收紧房贷的新政策不致于令楼市大跌，但预期交易量会减少，楼市变冷。他还说，大温地区不仅房屋销量大减，而且房价也开始下行，因此收紧房贷会加速大温房市“退烧”。 乐观者：并非房地产的“世界末日” 但也有业界人士对实施按揭新规表示乐观，称这并非房地产的“世界末日”。 多伦多著名开发商和地产经纪Brad Lamb（下图）就是其中之一。他认为新政对房地产整体影响不大，以多伦多为例则只会对公寓市场，而且是低端公寓市场造成些微影响，主要是价位在$250,000-$350,000之间的公寓。 他还表示，多伦多的房市有就业的强力支撑，加上本市出租房短缺，因此不必对新政过于担忧，即使受到影响的公寓市场，也是部分低价房屋，对无管理费的公寓基本没有影响。 他也承认新政或许对首次购房族有些影响，但不会将大批首次购房族“拒之门外”，他预期这些人多数不是选择退出房市，而是调低期望值。

在很多人的心里，多伦多还是一个村，一个不能和其它城市相媲美的“土狼屯”。 多伦多的人口总数和芝加哥、洛杉矶和休斯顿差不多，但是，多伦多高楼大厦的数量却是这些城市的总和。 事实上，多伦多高楼的数量在北美稳居第二，仅低于纽约。 纽约： 6,208 多伦多：2,373 墨西哥城：1,402 芝加哥： 1,292 洛杉矶： 548 休斯顿：516 这么多高楼大厦，有你的家吗？

　　多伦多房价连连涨，许多年轻人买不起房。去年安省省长韦恩不止一次表态称会帮助年轻人买房，但一直以来也未见实际治理楼市措施。日前，有大学教授与市议员希望省府批准多伦多向外国人征收5%的物业转让税，以降低房价;市府可用新增的2亿元(加币，下同)税收帮年轻人买房。 　　许多年轻人买不起房的主要原因是市内平均每套房73万元，2016年房价的涨幅超过20%。再加上2.5%的房贷利息与20%的首付款，只有税前年收入超过17.5万元的家庭才有资格获得房贷。这使很多年轻人望而却步。 　　大学教授和议员建言对外国人征税 　　1月12日，多伦多士嘉堡-爱静阁选区市议员詹嘉礼(Jim Karygiannis)在市政府召开记者会。他给省长韦恩写了一封公开信，要求韦恩支持多伦多向包括游客、留学生、临时劳工等外国购房者征税。 　　并非只有该议员持此意见。大麦克马斯特大学(McMaster)经济系教授库布瑞斯(Atif Kubursi博士建议，多伦多学习温哥华，向外国购房者征收5%的物业转让税，从而使市府获得超过2亿加元税收，政府可用这笔钱资助年轻人买房。 　　这样做的另一个好处是降低房价。Kubursi博士说，自从温哥华的外国购房者支付15%的地产转让税之后，温市房价下降了33%。 　　去年12月，多伦多市议会通过了一项动议，计划向外国购房者征收5%的物业转让税。然而在新规定生效之前，市议会必须获得省府的同意。省府还没做决定。 　　外国人通常用美元在加拿大买房，比如用100万美元买135多万加元的房子。他们等房子升值后卖房，从而赚取很多利润。 　　帝银经济分析师塔尔(Benjamin Tal)表示，温哥华征税后，外国购房者已转移到多伦多。安省没有什么选择，只能要求外国购房者缴税，以冷却房市。 　　地产律师：让外国人多交税阻碍经济 　　当然，反对的声音也很强烈。 　　据CBC报导，多伦多房地产律师亚伦(Bob Aaron)表示，向外国购房者征税只能阻碍经济发展。他说： “这会导致市场突然下滑，然后很多贷款买房的人会违约，银行不愿冒这种风险。我们要吸引外国人来这里投资，如果我们把门关起来，不欢迎外国人，只能堵自己的路。” 　　去年10月，加国研究机构Mainstreet Research公布的民调显示，52%的受访者认为外国购房者应多交税，也有21%的人表示反对，其余的人没有立场。 超过1,000名多伦多居民参与了这项调查。民调的误差范围在正负3%之间。地产界人士认为，52%的支持率并不算高。 　　多伦多地产局与安省地产协会都公开表示，他们反对安省效仿卑诗省的作法，也反对多伦多效仿温哥华的作法。向外国人征税是不动脑子就能想出来的办法。这不会解决房价上涨问题，反而会阻碍经济发展。外国人只买了多伦多市内5%的房产，这个比例很低。 　　地产局市场分析总监梅尔斯(Jason Mercer)表示，他无法证明外国购房者已从温哥华转移到多伦多，也不想很快下结论。现在最需要做的是增加房源，而不是向外国人征税。

　　加拿大房产协会(CREA)在周一(1月16日)发布的报告显示，2016年12月加拿大住宅平均价格为470,661加币，与2015年12月同比增长3.5%，这是近两年最低的单月同比增长。报告显示尽管加拿大平均房价继续走高，但是有放缓的迹象。 　　CREA首席经济学家Gregory Klump说：“2017年房产销售肯定不会像去年一样对加拿大经济有那么大的帮助。新的贷款规则做了一些限制，这意味着为了满足贷款条件，买家要么攒更多的首付要么选择买价格更低一些的房子。”从全国来看，加拿大房地产因地域不同而呈现出冷热不均的图景。 　　BC省的菲沙河谷，大温哥华区，维多利亚以及安大略省的大多区域的房价，在2016年都录得超过20%的增长。但是在卡尔加里，2016年房价跌去了3.7个百分点，萨斯卡通省同期平均房价也跌去了1.6个百分点。还有其他四个主要市场均录得了温和增长，包括里贾纳(5.2%)，渥太华(4%)，大蒙特利尔区域(3.3%)，以及大蒙克顿地区(1.9%)。 　　多伦多和温哥华地产市场是巨无霸的存在，去年两者联手推升了全国房产平均价格。如果剔除掉这两个城市再来计算，加拿大的平均房价应该比现在的统计低12万以上，仅仅只是352,513加币。蒙特利尔银行(BMO)经济学家Robert Kavcic说：“这是没办法的事情，对于房地产而言，地段决定一切。”

　　多伦多火爆的房地产市场越烧越旺，从房屋买卖已经扩大到房屋租赁。 　　根据Urbanation Inc.咨询公司的一项最新数据，公寓的平均租金在2016年第四季度上升了11.7%，与去年同期相比，面积为719平方英尺的公寓每月接近1,990元。 　　多伦多市中心的租金上涨最多，其中公寓在2016年最后三个月平均每月租金为2,134元，较去年同期上涨12%。在Etobicoke，North York和 Scarborough，公寓租金平均上涨了7%，达到1857元。城市周围的905区域增长了6%，达到1,739元。 　　租房者已经明显感受到多伦多市场的火爆。2016年房屋平均转售价格在GTA上涨了17.3%，而公寓价格上涨了15%。 　　加拿大抵押贷款和住房公司Canada Mortgage and Housing Corp.在最近的多伦多市场分析报告中说，单户住宅和公寓价格之间的差距越来越大，已经使许多首次购房者进入成本较低的公寓市场，而拥有和租赁成本之间的差距则阻碍了一些租户成为房主。 　　Crown corporation表示，“这么多年以来，公寓市场第一次比独栋房子市场更加火热。” 　　Urbanation说，公寓价格的强劲增长也鼓励了许多业主宁可出售房产而不是把房子出租，并说服许多租户永远住下来，这使得去年最后一个季度市面上能够租赁的房子的数量降低了8%。 　　2016年第四季度，通常情况下在租赁市场的公寓要花了13天才找到一个租户，比2015年最后三个月下降了整整一周。 　　Urbanation高级副总裁Shaun Hildebrand写道：“GTA的房屋供给不足现象在全年持续恶化，造成租金与房价一起上涨，进一步恶化整个地区的住房负担能力。” 　　其他因素也进一步刺激了GTA租赁市场，比如说越来越多的失业阿尔伯塔人在2016年搬到安大略省工作。 　　2016年上半年多伦多地区新永久居民人数在前一年创纪录低点之后开始反弹，人数也有所增加。联邦住房机构发现，在过去六年里国际学生人口也增加了一倍。 　　如此同时，一股房屋返修扩建的风潮从2016年春天开始席卷安大略省，使得很多房子现在暂时不能居住，这进一步导致能够租赁的房屋数量非常短缺。 　　一些分析师预计，去年推动GTA热门房地产市场的许多条件将在2017年消退，租赁的压力会有所缓解。 　　受到强劲增长的租金鼓舞，更多开发商选择建造租赁楼而不是销售型公寓。Urbanation说，开发商提交的修建租赁公寓的申请数量在2016年第四季度比一年前增长了两倍，达到27,812份。 　　CMHC说，2016年大多数是公寓的新建住宅大量涌现也将有助于缓解今年严峻的市场情况。 　　该公司表示：“在未来几年内，正在建设中的公寓单元数量较多，这将(在新房源和未售出单元方面)增加供应。 　　此外，蒙特利尔银行高级经济学家Sal Guatieri在一封报告中写到，去年推出的更严格的新保险抵押贷款规则将抑制GTA的房价增长，帮助明年整体的住房市场发展减速。“我们预计多伦多的房屋销售将从今年的制高点逐渐往下走。”  

　　由于房屋价格上涨，加上政府要求金融机构向申请按揭人士进行压力测试，令不少人更难涉足房屋市场，尤其是首次置业的年轻人。加拿大按揭专业人士协会（Mortgage Professionals Canada）最新统计数字显示，父母替子女置业付首期情况，由2000年的7%，倍增到2014至16年期间的15%。 　　经纪黎宇昌昨日表示，去年为华人客户所做的房屋交易中，由父母给首期及甚至代付全部房价的情况是增加了很多，若过去十宗交易中有一宗，去年就增加了三宗，而赠送金额要视乎所购买房屋的屋价。 　　“以华人家长为主” 　　他指这些客人全是本地人，特别是一些老华侨，他们很早购买的房屋经过多年后，屋价已高达一百多万至二百多万元。他们的子女开始长大，并准备迁出结婚，但在目前屋价高企之下，想置业连首期都没有。 　　华人家长在这种情况之下，多数会考虑协助子女置业，如果该家长仍然在工作，可以用所住的房屋到银行申请信用贷款，申请一百多万元贷款应该没问题，就可以用这笔钱来协助子女作为置业首期，甚至买一间镇屋给子女居住；如果已经退休，可以考虑将放售其居住的房屋，用卖屋所得到的钱购买两间镇屋或两个柏文单位，各人住一个单位。 　　他指这样由父母赠予子女购屋或首期的方法，当子女结婚后，一旦夫妻意见不合而离婚，就算他们有婚前协议，但所住的房屋出售所得的金钱，仍然要两人平分，所以父母要保障赠予子女的购买房屋金钱，唯一办法是在做房屋买卖合约时，将赠给子女买屋的金钱定为父母借贷，情况如银行按揭贷款一样，一旦卖屋先要还清其父母借款，然后才分钱。

　　加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association，CREA)昨日公布2016年12月全国住宅销售数据指出，一项更可显示楼价趋势的房价指数(Home Price Index)显示，大温地区上月的基准价较2015年同期有17.8%增长，而菲沙河谷的升幅亦逾27%。 　　协会指，住宅销售对加拿大经济所带来的利益，料今年不如2016年般好，按揭新例意味会更加收紧按揭，买家需要更长时间储蓄来准备更多首期或转为购买较低价钱的房屋，不过，在部分城市中心，较低价钱房屋的供应不足，导致成交有可能会减少。 　　报告指，上月全国整体的新盘数目较2016年11月少3%，六成市场的新盘量也减少，其中卑诗低陆平原、阿省卡加利(Calgary)和大多伦多区有明显的下降。在销量上升和新盘量下降的情况下，全国成交对新盘比例，由去年11月的60.3%升至上月的63.5%。 　　成交对新盘比例在40%至60%之间的楼市一般被视为平衡；在40%以下被视为买家市场，而在60%以上则为卖家市场。 　　上月有逾半的市场，其成交对新盘比例在60%以上，而大部分属卑诗、大多区及安省西南部的市场。 　　协会报告指综合HPI的累计基准价达58.2万元，这较12个月前的基准价上升14.22%，虽仍有双位数字，但比去年10月和11月录得按年升幅，分别为14.6%和14.4%已减少，这与卑诗低陆平原独立屋价格偏软的走势有关。 　　据协会的综合房价指数基准价显示，追踪的11城市中，9个按年变幅均是上升。虽然大温地区和菲沙河谷已从去年8月的高峰有所回落，但上月录得的按年升幅仍然分别达17.8%和27.04%。此外，维多利亚和温哥华岛其他地区上月的基准价均创下新高，前者达55.1万元，后者为37.2万元。 　　另外，报告有分析上月的平均价，全国整体是47万元，按年升3.5%；温哥华及维多利亚分别是94.8万元和58.5万元，前者按年跌3.3%，后者升4%。

　　柏文市场研究机构Urbanation顾问公司昨日发布最新研究报告显示，大多伦多区柏文的平均租金在2016年第四季度大增，较2015年同期上升11.7%，而多伦多市中心区面积719平方英呎，每月租金达2,134元，上升了12%。 　　报告指出，2016年大多区在MLS上挂牌出租的柏文数量下降2%，只有26,602个单位，令柏文租金上涨。这也是Urbanation自2011年追踪该数据以来，首次录得下降。出租单位数目灭少的原因，是部分新建柏文逾期未能交付使用、现有的出租单位很少腾空，及业主将出租单位售出的现象增加。与此同时，过去3个月开发新的出租柏文项目申请增加了7,586个单位，达到27,812个单位。 　　尽管2016年第4季度新建成的柏文数目比一年前增加34%，但总的出租单位挂牌却减少8%，也将本季度的全年出租量拉低4%，而同期柏文重售价格上涨15%，令更多业主宁愿出售物业而不继续出租。与此同时，由于租金上涨，现有的租客也愈来愈不愿意搬家。 　　据统计，用于出租的柏文所占市场份额，由2015年的9.3%降低至16年的8.5%，相反重售柏文的市场份额却从15年的7.1%上升至16年8.1%。 　　市中心柏文平均13天租出 　　Urbanation的数据显示，2016第四季度的平均柏文租金，较去年同期上升11.7%, 是该公司有史以来录得的最高纪录，与15年的4.2%涨幅相比，更是一个戏剧性的变化。租金上升部份诱因是由于多伦多市中心许多新投入出租市场的柏文单位租金较高，而柏文平均只要13天便能租出，比去年同期少一周。 　　多伦多市中心的柏文租金上涨最多，其中在2016年第4季度平均每月租金为2,134元，较去年同期上涨12%；在怡陶碧谷、北约克和士嘉堡，柏文租金平均上涨7%，达到1,857元。城市周围的905区域增长了6%，达到1,739元。 　　Urbanation高级副总裁Shaun Hildebrand指出，GTA出租房屋供给不足的现象在去年持续恶化，造成租金与房价一起上涨，进一步恶化整个地区的住房负担能力，但他估计去年推动GTA租金上涨的压力将在今年有所消退，因为新柏文建成的数量将会增加。 　　受到租金强劲增长的鼓舞，更多开发商选择建造租赁楼而不是销售型柏文。Urbanation说，开发商提交的修建租赁柏文的申请数量在2016年第四季度的数量达到27,812个单位，是去年同期的3倍，去年仅为10,513个单位。 　　租柏文抢Offer现象趋升 　　资深地产从业员、经济学博士徐华飞对于大多区租屋市场的热络并不感到意外，因为去年大多区平均房价上涨17.3%的情况下，很多买不起房子的人转向租屋市场，自然推高租金价格。徐华飞对本报表示，租屋市场火热，一方面是由于柏文空置率下降，另方面是许多新建成的柏文，一上市的租金起价比较高，带动了整个市场租金的上涨。他指愈是租屋单位供应不足，价格也会愈高，甚至租屋市场的一些柏文也存在抢Offer的现象，这无形中又会推高价格。 　　他认为，去年多伦多平均房价上涨17.3%，独立屋更大涨超过20%的情况下，柏文价格自然水涨船高，估计更多的买家今后也会进入柏文市场投资，相信租金上涨的压力会逐渐减缓。

　　北上广深这“老一线”平均房价破4万的同时，城市病亦尤其严重。城市内部的自然生发赶不上房价的上涨，原因当然是老生常谈的地价高企、资源集中、人口流入大――供需比始终是需求大于供给。与此同时，一部分热点二线城市在2016年房价飞速上涨，城镇化率与产业升级转换也正处于良性发展阶段，从而进入新一线梯队。 　　房价是否是衡量一个城市进入“一线城市”标准?是，但并非唯一标准。因为房价也在一定程度上反映了一个城市的发展。近日，安居客发布了《2016国民安居报告》，报告显示去年表现最抢眼的不是“老一线”北上广深，而是新崛起的楼市“四小龙”――苏州、南京、合肥、厦门，平均涨幅超过30%，四城中又数合肥飙涨最快，二手房价格涨幅高达76%;位列第三的是石家庄，同比涨幅达65%。此外，武汉、郑州同样是涨速似飞，但是全年涨幅最高的却是廊坊，二手房价格同比涨幅高达103%。但如果说廊坊会成为这一轮崛起的新一线城市，恐怕会被无情嘲笑。 　　判断一个城市是否进入新一线城市跑道，势必要对这个城市进行综合考量，根据克而瑞报告，从房地产、企业竞争、经济基本面、城市基建等四大维度进行建模分析，南京、杭州、苏州、天津、武汉、重庆等市最终得分排名较高。 　　这是否意味高房价?未必。 　　房地产“洼地”样板 　　若论国内房地产市场高房价的“洼地”，在今天看来，毫无疑问是重庆。近期由于“打飞的去重庆买房”让全国人民突然认识了这个直辖市的房价居然还这么“良心”。据重庆本地人、电影导演洪云表示，虽然因为电影行业资源过度集中导致他必须经常待在北京，但是他依旧打算在重庆买房。“看了北滨路几个楼盘，好些都不到一万五。”洪云说，北滨路在重庆是好地段，不但临江，还是重庆正在打造的另一个“陆家嘴”――“江北嘴”的一部分。洪云说，“从房价这个角度看，我的幸福感很强。” 　　对此，河海大学区域经济研究中心主任刘奇洪曾撰文解读高速发展的重庆为什么能够跳出高房价的魔咒。他在文章中引用：据中国指数研究院的统计，2010年至2015年，重庆房价的涨幅是12%，而全国100个主要城市的房价平均涨幅为22%。 　　刘奇洪先是指出重庆背负的“重”，城市总面积超大、老国企老工矿企业多、农村富余人口多、贫困地区多。但重庆的聪明在于，当许多城市以房地产为主导的城市化绑架了政府财政的时候，重庆并没有这样做，这个城市实现了支柱产业转换，其经济增长依靠的是以高技术产业和新兴产业为主的实体经济。对此，财经评论家叶檀也曾撰文表示，“根据最新数据，2016年重庆实体经济保持了稳定增长，首级增长超过60%，这意味着新的物流、产业链条在西部地区的形成。从汽车、电子到装备，重庆在重走珠三角等地区二三十年前的路，并且是在控制房价、金融风险的基础上进行，房价一定得平稳，不能大涨，也不能跌，比GDP增速略低，以完成产业转移。” 　　刘奇洪表示，“从某种程度上看，重庆真正做到了系统性地从经济和民生两个维度去调控房地产市场，实现人的城镇化。很多人都提到土储平台、地票制度、保障房制度、房产税制度，共同创造了重庆成功控制房价的氛围。总结成一条就是，综合考虑房地产市场的长短期特点，控制房地产市场宏观层面的供求关系。比如重庆市政府在长期管理实践中总结出的25%原则：全市每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%，以达到供求的平衡。” 　　不过，有一个共识，在这个经济增速连续领跑全国的城市，房价在未来是肯定会涨的。但地方政府一定会继续抑制房价，从2016年12月31日到2017年1 月11日，重庆官方已经5次通过媒体“喊话”，为楼市降温。多个业内人士也表示，重庆会涨，但大涨的可能性不大。而且，有专家表示，从调控手段来看，重庆还没有动用调控的重手段：限购限贷。 　　尽管重庆依旧在“负重”前行，但不可否认，这个西部城市潜力是巨大的。 　　中部城市的力量 　　2016年，中部城市发力惊人，武汉、合肥、郑州三城在房价上涨这个指标上令人侧目。 　　以武汉为例，仅到2016年7月，新房成交均价已突破万元大关，这一年武汉人对此称“涨得已经让人崩溃。” 　　不过，有先见之明的人是有福的。2009年离开上海时，方力是恋恋不舍的。这是他大学与奋斗了多年的城市。在国际4A广告公司多年的工作，使他积累了丰富的工作经验，也拥有一笔不小的积蓄。他要创业，开自己的广告公司;也想买房，因为妻子的肚子里已经有了小宝贝。 　　方力至今都为自己走对了这步棋而颇为自得。也是，如果不是离开上海选择了武汉，他大概不会有今天的成绩：一个在武汉广告圈内颇有分量的公司、一套住得毫无压力的别墅、一个美满幸福的家庭、一份想走就走的自由。 　　“我相信武汉在未来会发展成为新一线城市，这点毫无疑问。”方力对本刊说。 　　根据第一财经旗下数据新闻项目“新一线城市研究所”发布的《2017中国城市创新力排行榜》，在合伙人指数这一项中，该数据引入了智联招聘的竞争指数―― 即城市中简历投递数和招聘岗位数的比值，它能够衡量城市中人才竞争的激烈程度。此外，外来人口占比和在校大学生数量分别衡量城市的人才供给和储备。由此，武汉、成都、天津和南京是此项得分排名靠前的新一线城市。 　　武汉地理优势明显，作为中部地区的中心城市、一带一路重要节点城市、国家综合交通枢纽、长江中游城市群的重要中心城市，武汉没有理由不快速发展。 　　自国务院批准实施《长江中游城市群发展规划》以来，武汉承载了实现中部崛起、中国经济发展新增长极的重要任务。在2005年至2015年这十年间，武汉的GDP增幅达到了387%，大多数年份的增速超过现有一线城市。 　　作为老工业基地，钢铁、汽车产业一直是武汉的支柱。而近几年，武汉的产业转型也实现了新路子。如今的武汉，核心产业聚焦在信息技术、生命健康、智能制造等三大块，未来要打造中部现代服务业中心。此外，武汉的高速发展，离不开其内的高校、科研资源。承担着国家全面创新改革试验、创新型城市试点任务的武汉，是中国重要的科教基地，是仅次于北京、上海的中国第三大科教中心。 　　武汉的物流、交通也非常发达。“十二五”期间，武汉的高铁网已经形成通达多个国家中心城市的8小时交通圈，成为继北京、上海、广州之后的全国铁路四大路网主枢纽之一。 　　“武汉房价持续上涨是大趋势，不过由于去年的四次调控，类似的大涨可能性不大。”有关专家表示。 　　“老一线”三区域持续亢奋 　　尽管中部地区、西部地区新一轮城市在迅速发展，但京津冀区域、长三角以及珠三角区域，依旧是中国最具上升潜力的三大区域，即便北上广深发展受到高房价及其他因素制约，但依旧聚集了大量资源，也依旧是吸引大量人才进入。而且，不容忽视的是，这三个区域对周边城市的虹吸效应正在减弱，此番由房价切入的高速跑道上也包括了三大区域周边的一些城市，如天津、苏州、杭州、南京。 　　以南京为例，1月10日，南京市第十五届人大五次会议第一次全体会议开幕，南京市长缪瑞林在会上作政府工作报告时披露，2016年南京实现 GDP10450亿元。南京自此成为江苏第二个(第一个为苏州)经济总量跨入万亿的城市，同时也是全国第11个经济总量过万亿的城市。 　　与此相匹配的是南京的房价上涨的速度与火爆程度。1月11日，南京市房产局局长郭宏定在南京市十五届人大会议代表团全团会议审议中汇报情况时提到，2016年是南京历史上房价上涨最快、楼市最火爆的一年，同时也是南京楼市调控要求最严、调控难度最大的一年，这一年南京总共出台7个调控文件，以此来促进南京楼市健康发展。 　　或者有一些城市还未进入新一线梯队，但也同样不容小觑，例如文章开头提到的，二手房价格同比涨幅高达103%而在2016年房价领涨全国的廊坊;在 2016年12月30日，中山市出让8宗土地，最高溢价率已经超过300%，令该市正式进入万元时代，就此，珠三角已有珠海、东莞、佛山、中山四城地价破万，被媒体称为“价值洼地在一年间填平”。 　　这些三四线城市地价、房价的高速上涨，主要原因来自于一线核心城市高房价的外溢，廊坊是一个典型案例。“京津冀一体化”这一概念被房企炒作了多年，房价也随之起起伏伏涨跌了多年，直到去年受北京市政府东迁，通州城市副中心确立的利好实锤，一些投资客更加看好廊坊楼市。再加上通州出台最严格限购后，很多资金外溢，开始炒作环京楼市，这成为廊坊房价爆涨的最主要原因之一。  

　　“稳赚，投入小回报大”，虽然听起来很像诈骗广告。但在房市一日比一日热的多伦多，确实兴起了一个收益诱人的投资方法。 　　几年前就有许多颇具眼光的华裔地产投资者，购入老旧房屋再拆卸重建成豪宅出售或自住。而无数的投资者用事实证明，翻新过的老屋，赶上近几年大热的楼市，价格涨3成或者翻倍并不稀奇。 　　其中在北约克的Willowdale社区，更是城中最受关注的旧屋重建市场之一。自上世纪80年代开始，Willowdale社区已出现将旧屋推倒重建的风气，只是该股潮流在近两年越演越烈，投资者与日俱增，随便一间挂牌求售的老旧平房，也可引来数十个Offer，成交价比叫价高出三成也非常正常。 　　小规模装修，升值逾三成! 　　一名活跃于北约克地区楼房市场的华裔地产经纪表示，近几年这个社区变化很快，平均每年有50间至70间房屋，被买家购入后拆卸重建。最近便有7间类似300 Dudley的旧屋，以约260万元悉数售出。 　　拆平房重建豪宅售价可翻好几倍 　　他表示去年9月为客人卖出的一个屋盘，成交价为103.8万元。买家购入后，进行了小规模的室内装修，几个月后，再推出市面放售，最后以136.6万元成交，升值逾三成。如果是地段不错的独立屋，大约要185万元。但翻新重建成豪华独立屋后，售价可被推高至400万元。 　　口说无凭，来举个例子 　　现年60岁的赫斯Gerald Hess是运输业的管理阶层，他与50岁妻子奥莉加Olga原居于北约克区，2013年迁居到怡陶碧谷南面一幢1978年建成的湖滨condo，公寓能够眺望安大略湖景。 　　他们原居于38楼，但看到不少邻居都购入单位自行翻新，兴起效法的念头，最终拍板以85万元买入一个位于相同大厦42楼的3,250平方尺的公寓。 　　为了打造"五星级的家"，二人豪花60万元翻新新居，全部工程历时7个月方完成。虽然二人打算自住，无意出售单位，但他们估计若真的放盘，可能开价高达190万元。 　　整个室内翻新工程，由在俄罗斯修读建筑设计的奥莉加负责设计，以洁净、现代化为主题，同时融汇传统元素，令调子更柔和："我知道若把房屋装修得非常摩登的话，我会很快厌倦，所以我想把它打造成一个更具现代感、更宜居的空间。" 　　奥莉加拟好草图后，请来设计师Andy Bakhtiyarov实现她的想法，并提供技术层面上的协助，包括设计橱柜、浴室，以及装潢仿似奢华时装店的步入式衣柜。 　　Bakhtiyarov认为奥莉加的设计品味独到，而她的灵感来自欧洲，令他想到从德国进口房门和浴室门，每扇门价值600元。 　　安装4万元家居自动化系统 　　为了把600尺的厨房和酒吧区改头换面，屋主更不惜工本，花20万元添置各种豪华配置，包括被誉为石材奢华之王的可丽龙(Cambria)石英石桌面、Miele 72寸订制冰箱、以及可放178瓶佳酿的Sub-Zero酒柜，最适合喜爱宴请亲朋的二人。 　　另一方面，屋主亦为新居安装一套价值4万元的家居自动化系统，让他们可以透过智能电话，控制家中所有设备，包括窗帘、音响系统，以至空调等。 　　另一方面，电脑用的数据机、影碟机和立体声系统等，亦完全可以无线操控。赫斯笑言，奥莉加不希望看到墙身有任何外露电线，故此在清拆旧装潢期间，已预先做好了入墙拉线工程。 　　翻新3房Condo4天卖出 156万成交破纪录 　　将旧式住宅大翻新，是不少年轻家庭和退休人士的投资办法，有大厦管理公司亦看准这种增值机会，过去10年先后翻新会所各种设施，并且全面更换大厦外墙，让大厦看来更加物有所值。 　　赫斯与奥莉加的地产代理巴斯卡Ania Baska，在1984年便已经买入一个三卧室的高层condo单位自住，面积达3,250平方尺，今年6月仅花4天便以创该月纪录156万元售出。成交价如此惊人，主要因为巴斯卡6年前曾经彻底翻新单位，不但在门厅铺设名贵大理石地面，厨房台面铺设石英石桌面，而且在睡房铺设红木地板。 　　巴斯卡3年前也曾与邻居合作，以53万元买入一个1970年代建成的1,890平方尺的公寓，然后斥资18万元重新设计和翻新，工程历时5个月，最后以84万元转售。 　　5000块的小装修 卖房时也能带来大回报 　　当进行家居改善工程时，开支预算是一大考虑。有些装修项目需要较多开支，有些则只需花费少少，成效已十分显著。假如屋主预算有限，更要聪明地运用有限资源。以下是一些5,000元以下的家居改善建议，除有助提升家居生活质素，将来卖房时，也可获得不错的回报。 　　1) 加添装饰性板条(decorative molding) 　　装饰性板条可轻易地营造传统及典型的格调，早于古希腊及罗马时期，人们便是以此方式来为建筑物增添贵气。时至今日，这方法依然有着提升房间格调的神奇作用。 　　木制的装饰性板条选择繁多，可以涂上颜色或原色。较新式的发泡成形物料，更因具有弹性而令安装过程更容易。有些装饰性板条已配备灯泡，增加室内的明亮与柔和感。一般来说，安装在天花(crown molding)及墙身(chair railing)的板条，是最常见的家居装饰项目。 　　但要注意的是，如楼底少于9尺，最好选用款式简单、不要过份夸张的板条。安装在墙身的话，也要注意比例，最理想是楼底高度的1/3。走廊、门及窗位置，也可安装板条，使整个项目更归一、更高贵。造价方面，DIY的大约是每尺1.5元，找装修师傅的话，大约是8元一尺。 　　2) 安装质感好的天花风扇 　　不说不知，最受屋主追捧的家居改善项目，原来是安装一把质感好的天花风扇。曾几何时，大众对于天花扇的印象是--老土、丑陋、嘈吵，是比安装冷气机更便宜的降温选择而已。 　　但时至今日，天花风扇的设计已追上潮流，款色与颜色选择众多，能完美配合不同房间。假如加上墙身涂上新油漆及安装了天花线，更可令整个房屋耳目一新。 　　要注意的是，天花风扇应该安装于离地7至8尺，如果楼底不高，应选购镶嵌式支架。 　　为达到更佳节能效果，可选购体积较大的类型。天花风扇的售价差别很大，由100元到1,000元都有。 　　3) 种植多些树木 　　讲到为房屋增值，很多人未必想到一棵树也值钱。根据美国一个园艺协会的估计，一棵成熟的大树，价值由千元至万元不等。以一棵16呎枫树(silver maple)为例，便价值超过2,500元。如果前园有大树，卖屋价更可提升近万元。此外，大树好遮阴，每年可以节省数以百元的能源开支。 　　种树时，要记得与房屋保持适当距离。简单的公式是，树木成熟时的高度再加该高度的1/4。假设一棵树的最高高度是40尺，便应该种植在房屋或其他树木的50尺以外。 　　4) 加装一个露台 　　一个好的露台，既可增加家居生活空间，亦可在卖屋时，获得30至60%投资回报率。花费2,000装修的露台，在重售房屋时可获900元回报。不过，安装露台及购买设备时，切忌过火及奢华。有人会在露台加设户外厨房装置，但实际上实用与否，真的因人而异。 　　因此，露台的设备及设计，应该以简洁及功能性为主。也不要忘记灯光的重要性，除了具实际用途，也可令露台更美观。 　　5) 安装家居防盗系统 　　家居保安系统可带来居住者的安心，在家居用品店购买及自己安装的防盗系统，由200元至上千元都有。如果选择由防盗公司提供的安装及服务，则每年要缴付相当的年费，最好选择信誉良好、有超过10年以上历史的防盗公司。 　　现在家居防盗系统越来越高科技，好像以智能手机控制的门锁、镭射防盗网等。不过，屋主千万不要单单依赖防盗系统，锁好门窗，是最基本的防线。 　　6) 提升能源节省功效 　　家居环保节能的观念越来越受重视，如果一间屋有多个项目都关注到节能需要，卖屋价也会高一些。买家在看房时，也会关注房屋的能源开支帐单，水电费及天然气费便宜一点的，相对更能吸引买家垂青。如果现在还是使用燃木式壁炉，卖屋前最好是换成天然气壁炉。 　　7) 增加储物位置 　　一间屋有很多杂物要摆放，多一些储物位置，总比少一些好。尝试找寻可以增加储物空间的方法，例如，在柱子与柱子之间，切开墙身(drywall)，造成柜子。如车库的楼底够高，也可安装一个悬挂式平台。楼梯底也是不可错过的储物空间。 　　8) 增加室外照明 　　良好的室外照明，可令房屋看起来更光鲜，也可提升防盗功效，卖房时的投资回报率也可高达5成。安装有感应器的灯或太阳能发电灯，更可达到节能效果。选购米白色灯泡，会令房屋看起来较温暖。

　　BC省政府协助首次置业人士购买物业的计划(B.C. Home Owner Mortgage and Equity Partnership)，1月16日星期一开始接受申请。 　　根据计划，申请人可按物业价格向省政府申请最高百分之5首期贷款，物业价格不能超过75万，贷款上限是3万7500元，申请人家庭总收入为15万元或以下。 　　贷款后首5年无须清还本息，之后于20年内还清欠款。 　　公众可透过网上申请，物业成交期为2017年2月15日或后，申请者必须是加拿大国民或已居住5年的永久居民，并在BC省居住满一年。

　 省府于昨日起正式接受为首次置业人士提供的"卑诗房屋伙伴计划"(BC Home Partnership)申请，昨日上午数小时内已经收到29个申请，省府称其中8个申请者或于今日可收到信件确认获得审批。 　　房屋厅长高利民(Rich Coleman)表示，申请者都是来自租务市场，该计划可令申请者完成"置业梦"，他称计划可减轻租务市场的压力，亦不会因此推高楼价。 　　他又称，计划的资金来自外国买家税的收入拨出，并不会对纳税人造成财政负担。 　　"卑诗房屋伙伴计划"是省府用于帮助那些能够支付按揭，却难以拿出首期的首次置业买家。这项25年的贷款计划，最多可为符合条件的申请者提供3.75万元或楼价的5%贷款，在首5年内免付利息及免缴本金。 　　该计划只对首次置业者，且买屋在75万元或以下的人士提供，而申请人也必须符合最少楼价80%或以上的银行保险首按资格；全家年收入不能高过15万元。 　　另外，申请人必须成为加拿大公民或是永久居民至少5年；必须在购买房屋前在卑诗省居住至少1年，申请人在世界各地均不曾拥有房屋。 　　该计划只适用于本月15日及之后完成交易的房屋买卖，计划为期3年。透过该项目，省府希望令更多原本租屋居住的省民，能够尽早拥有自己的房屋。

高额的房价和新的按揭政策使得初次买房的年轻人感觉压力越来越大。现在在加拿大，一股买房“拼爹”或者“拼亲戚”的风潮正在80、90后中间兴起,那就是年轻人的购房首付款需要家人以礼物的方式进行赠与。 Mortgage Professionals Canada 的数据显示，从2000年开始，赠送购房首付款的数量足足增长了一倍多，从2000年的百分之七已经上升到了2014年到2016年之间的百分之十五。多伦多Mortgage Intelligence的按揭中介Darin Bauer说：“如果你送给孩子2万或者3万块钱，实话说我不觉得有什么大不了的。但是现在动不动就送10万或者20万的，这份礼物就真的很大了。”温哥华的按揭中介 Atrina Kouroshnia说，六位数金额的赠与在她的业务中也很常见。2015年的时候，她的客户里有至少一半的人百分之二十的首付款都有部分是通过赠与获得，但仍然有百分之37.5的人会支付少于百分之二十的首付款。Bauer和她预计这个趋势还会继续。2017年估计会成为过去十年中对初次购房者最困难的一年。Bauer认为父母们帮助孩子买房其实风险很高。“尽管现在房价很高，但是那是在市场很好的时候才是这样；一旦房价下跌，家长和孩子们就会被套住。” “你只有把房子卖了，那才是实实在在的钱，很多人都忘了这一点。”家长把股票或者基金卖掉来帮孩子付首付款的确很慷慨，但是他们会面对相对的税单；如果这份钱是借来的，那么就要支付相应的利息，以及证明自己如何能偿还这笔钱。另外也要考虑孩子们的还贷能力，毕竟除了按揭款，还有房产税、保险、管理费、维修费等等各种各样的费用。“还有就是孩子结婚的话，最好签订婚前协议。毕竟，家长应该不希望自己的财产以后被孩子的另一半分走吧。”多伦多的家庭律师Andrew Feldstein 警告道：“不签署婚前协议的话，你的运气就到头了。”

▲特朗普政府商务部长罗斯在华盛顿买的1200万美元豪宅 特朗普即将于1月20日上台，首都华盛顿的房产经纪人们最近也纷纷接到生意。由于特朗普内阁重要职位人选大多为圈外人士，在华盛顿并没有房产，因此买房或租房就成为这些政要们的头等大事。从特朗普的女儿伊万卡夫妇到商务部长罗斯，最近都已出手。让我们来看看他们看中了什么房。 美国在线房产杂志《全球大宅》报道称，伊万卡及其同样身为富豪的丈夫库什纳已斥资560万美元买下位于卡洛拉马高地的特雷西广场一处豪宅。有意思的是，这处豪宅与奥巴马夫妇敲开白宫后将租住的房子仅隔两个街区。 这栋豪宅是一座面积350平米的独栋住宅，拥有六个卧室，六个半洗手间，五个壁炉，一个图书馆以及漂亮的花园。主卧室有宽敞的阳台。这座位于使馆区的豪宅建于1923年，上一位主人于2013年花了350万美元购下，并于2014年进行装修。去年12月，伊万卡夫妇花了560万购下此房。伊万卡夫妇和三个孩子将共同在这里生活，而不会搬到白宫与特朗普同住。比起特朗普家族在纽约的豪宅，这套房对伊万卡夫妇来说算是十分低调。要知道虽然华盛顿的房价不能与寸土寸金的纽约相比，但上千万的豪宅也还是比比皆是。 就在两条街以外，即将退休的奥巴马夫妇已经租下一套豪宅，他们1月20日离开白宫后将搬到此处居住。这套面积760平米的豪宅由格洛弗帕克集團老板乔·洛克哈特所有，拥有九间卧室，八个半卫生间。这套豪宅建于1928年，洛克哈特夫妇于2014年5月以530万美元购下此房，目前这套房子市场估价为630万美元。据称这套房子每月租金超过2万美元，几乎相当于奥巴马从美国政府拿到的总统退休金。不过奥巴马出书、演讲的收入想必也会很惊人，所以租房不会对他们形成很大负担。 特朗普政府的其他要人也有购房纪录。身价25亿的商务部长候选人威尔伯·罗斯被报道花1200万美元在华盛顿置产，并且与伊万卡雇佣了同一家经纪公司。据称罗斯买下的豪宅更为奢侈，带有一个游泳池，一间12个座位的电影院和可操办豪华酒会的厨房加餐厅。罗斯买下的豪宅建于1927年，占地960平米，拥有七间卧室，七个卫生间。有意思的是，罗斯买下的豪宅与现任商务部长普里茨克的豪宅都位于同一条街上，而且门对门。该豪宅位于华盛顿西北使馆区，闹中取静，向来是超级富豪们钟爱的地段。 此外，财政部长史蒡芬·姆努钦也在华盛顿买了房。 其他内阁部长提名尚未有买房的报道。我们来看看他们原来住的豪宅。 首先是教育部长提名人选贝齐·德沃斯。这位被称为“富豪慈善家”的女性部长人选拥有多处豪宅，其中一处是密歇根州霍兰县的湖边别墅，面积2300多平米，估值443万美元。这处豪宅还拥有独立的游艇码头、网球场、游泳池。 陆军部长提名维尼·维奥拉在福布斯排行榜上排名第374位，个人资产17.9亿美元。他在纽约的住所也是除特朗普之外最土豪的。这座位于曼哈顿上东区的联排别墅建于1884年，面积达到1850平米，拥有家庭影院、室内游泳池、图书馆等。 交易纪录显示，维奥拉夫妇以2000万美元买下此房，2013年曾要价1.14亿美元出售该房，但未有人问津，此后要价9800万美元也未能卖出。 除此之外，维奥拉还拥有数套豪宅，其中在纽约市布鲁克林区拥有一整栋公寓楼，价值1.05亿美元。 国务卿人选蒂勒森长期担任埃克森美孚石油公司总裁，仅2015年年薪就高达2730万。但他虽然拥有五套房子，但总市值仅750万美元，这些钱仅仅够在纽约市曼哈顿的特朗普大厦买套三居室公寓。 蒂勒森最贵的一套房子位于德克萨斯州沃斯堡市。这套虽仅有四间卧室，但总占地高达18.5公顷的房子市值仅226万美元，看来德州房价还是很便宜的。这处房子拥有一处池塘和一处马棚。

　　虽然没有全面而准确的数字显示外国购房者在温哥华和多伦多这样房地产市场火热的城市到底对房地产市场起了多大推波助澜的作用，但在不少民众的眼里，大温和大多地区房价的迅猛蹿升是外国炒房者惹得祸。 　　加拿大广播公司记者Solomon Israel引用加拿大房贷和住房公司Canada Mortgage and Housing Corporation的统计数字，2016年加拿大三大城市外国人拥有公寓楼单元的数量在下降。 　　在多伦多，2016年有2.3%的公寓楼单元的房主为外国人，这个比例在2015年是3.3%。在蒙特利尔，2016年有1.1%的公寓楼单元的房主为外国人，这个比例在2015年是1.3%。在温哥华，今年有2.2%的公寓楼单元的房主是外国人，这个比例在2015年是3.5%。 　　尽管数字在下降，但这并不意味着投资者对加拿大的公寓市场失去了兴趣。 　　随着2017年温哥华房地产市场转入温和调整期、大多伦多则是大步迈入火爆期，对于投资者来说加拿大还有哪座城市可以带来稳定的租金和高比例的投资回报?对于那些急需指点迷津的投资者来说，Western Investor编辑兼房地产投资专家弗兰克・奥布莱恩(Frank O’Brien)则预测2017年以下4城市的公寓市场将持续升温。不过还是那句话，投资有风险，各位还是需要慎重考虑! 　　Toronto 　　对于多伦多市场来说，近些年来它一直在跟温哥华竞争加拿大房市的头把交椅。随着2016年这里的公寓市场销售业绩惨淡，但对于投资者来说正是一个进入市场的好时机。在多伦多市中心用30万的价格购买到一套比温哥华大四倍的公寓，并不是一件非常困难的事情。同时这里对于新移民的态度非常好，比起加拿大的其他城市，奥布莱恩认为多伦多和美国纽约更为相像。当然，这一切前提是没有外国买家税。 　　Grandview-Woodlands,East Vancouver 　　关于大温房地产方面奥布莱恩的大部分预测都与温哥华地区相关，但这次他选择东温哥华，特别是Grandview-Woodlands地区。 虽然可能有不少人反对，但在东温哥华你仍然可以买到比西温便宜得多的公寓。 　　同时东温哥华作为多民族的混居地，这里有非常混搭的文化背景，全新的圣保罗医院和埃米莉卡尔校区也即将入驻该片地区，加上许多高科技公司也将公司设立在那里。现在整个False Creek Flats地区真的非常热闹，而且当地交通连接网络设置也十分人性化。从稳定的租金收入和长期升值角度来看的话，东温哥华无疑是大温地区最好的选择。 　　Victoria 　　对于国际投资客来说现在维多利亚是个潜力十分巨大的地方，那里没有海外买家税，加币和美元的汇率也正值低点。而且这里正在吸引越来越越多的高科技企业，数据显示市内有2.6万人在从事技术等方面的工作。对于很多高科技企业来说温哥华的高房价是无力承担的，而且他们不想搬迁到东弗雷泽谷等地方，因为这样的话公司距离海岸和城市太远。维多利亚不光有漂亮的海景，还有适宜的气候和多样的娱乐方式。 　　最重要的是，这里的房价只有温哥华的三分之一。目前该地区居民大多在34岁以下，可以说这是一座年轻者的城市。在这里首次购房者只需要25万加元，就可以买到一套设备齐全现代化的公寓。对于投资者来说，和温哥华相似的租金价格和超低的房屋空置率都是十分明显的优势。 　　Nanaimo 　　Nanaimo的优势就是地处大海之中，作为BC省政府激励技术入驻的一部分，该省有60%的空间这充斥着各种最新科技。你可以很容易地在这里用20万的价格购买到一套具有广阔海景的公寓。这是BC省唯一使用飞机当做日常通勤手段的城市，此外城市会提供渡轮等交通手段，市政府计划在这里建造一座全新的高速客运渡轮中心。对于投资者来说，这里房市入门级的价格如此之低，具有很好的基础设施，并且还靠近Mount Washingto的滑雪胜地。

在加拿大，不仅公管公寓需要聘请管理公司来打理公寓大楼事务，一些镇屋也带管理费，要请物业公司来维护小区的一些设施，并提供相关的服务等。但在万锦市一处近年新开发的小区内，一些镇屋业主们对物业公司一再增加收费感到非常不满。 位于万锦市Woodbine与MajorMacKenzie附近的Cathedral High Street小区是在2014年刚刚新建起来的居民社区，据了解，这里有大约200个住户共同聘请物业公司管理和维护小区的公共设施，并给居民提供铲雪、除草等服务。 管理费翻倍 收费一笔又一笔 该小区内最近有华人业主向本网投诉，一开始物业公司收的管理费是每个月69元，但在短短两年间就上涨到每个月116.75元，几乎是原先的两倍。 另外，这个小区在去年时更换了物业管理公司。在2015年时，物业公司曾对每家收取过一笔额外的400元特别征收费(special assessment fee)，今年又要收取一笔753.72元的特别征收费。而在这两年期间，一些业主们并不知道小区内曾进行过维修或设备置换等大工程，而且他们认为小区是新建的，现在也不需要进行这类的大工程。 有业主反映，新的物业公司刚接手没几个月就收了额外一笔额外的征收费，今年又要收一笔，而且还要缴更多，物业公司这次的说法是因为前公司经营亏损20多万，每户还要追缴700多元。该业主认为这样做并不合理，因为这个收费是原先公司经营不当导致，与业主没有关系，为什么要让住户承担。而且一次又一次的增加收费，不知道下次会怎么样。 业主委员会能否代表业主利益? 除了对物业公司的收费感到不解之外，一些业主们也对业主委员会产生怀疑。有业主表示，业主委员会代表业主与物业管理公司沟通，并代他们答应了要支付这些费用，可是有一些业主对这样一再增加的“不合理”收费是非常反对的。 该业主还表示，小区里的住户大部分是华人，英文不太好，对物业管理等方面问题的认识也不够专业，之前开业委会时，去参加的华人也不多、不够积极。现在发现了问题，他们也不知该如何处理。 物业公司怎么说 部分业主曾就这些费用与物业管理公司进行过沟通，询问今年为什么又要收取的这笔700多元的费用。该物业公司在邮件的回复中称，当他们接手时，发现之前管理公司在花费上存在一些问题，例如园林景观维护与铲雪服务的预算与实际支出之间存在差额，还有为居民提供除草、铲雪服务的责任问题，另外之前的预算中没有算入小区附近垃圾桶清理的费用等。 业主与物业公司交涉时，物业公司的邮件回复(业主提供) 物业公司还解释说，这笔特别征收费是用来支付之前业主们所欠的除草和铲雪费用，原先这笔钱是从物业公司的储备金中预付的，现在物业公司没有足够的现金流来维持储备金。 业主与物业公司交涉时，物业公司的邮件回复(业主提供) 加国无忧记者数次致电及发邮件给管理公司，到目前为止尚未得到回复。 了解法规才能维权 对于这些业主们遇到的问题，注册物业经理、加拿大华人物业管理协会会长余月瑛(Joanna Yu)表示，许多新移民来到加拿大，对当地的共管物业法(Condominium Act)并不了解，这类问题屡见不鲜。 她说，其实法律规定，业主委员会由业主们选出，即代表所有业主，其责任包括订立管理费标准以及特别征收费等事务在内，业主对业委会的决定都必须遵守，不能拒绝。 不过，余月瑛也表示，业主们如果不信任业委会，是有权推翻业委会的，这是唯一的解决办法。只是业主们要在社区中找到15%的业主联合签名，以书面形式提出诉求，表达对业委会不信任，并召开业主大会，找来至少过半的业主出来投票，同意解散业委会，选举出新的他们认为能代表业主利益的代表。具体做法可以参考共管物业法的第46条来操作。 团结才是力量 一些不满业委会与物业管理公司做法的业主们在日前举行了短暂的讨论会，针对管理公司的收费及服务质量问题发表了意见并进行探讨。业主们认为，需要将不合理多收管理费的焦虑、愤慨和意见让业主委员会向管理公司提出交涉，争取业主利益，否则就更换新的管理公司;要求增加管理费收费和使用的透明度，建立业主委员会与业主、管理公司与业主的沟通制度;如果业委会不能代表广大业主利益，不能解决上述问题，则呼吁解散现在的业委会，选出新的能代表业主利益的委员会。 同时，这些业主们也开始行动起来，征集附近邻居们的签名，发动大家联合维权。目前他们已经收集了约20户的签名，正在向15%业主联合签名反对业委会的标准努力。 业主还表示，业主们与居民委员会、管理公司定下了一个开会议程，即2月6号晚上6:30到8:30，在 Angus Glen社区中心(3990 Major MacKenzie Drive East)的Youth Centre。管理公司在发给业主们的通知中表示，要在会上选举三名委员会代表。 对于此次会议，业主们希望该小区业主都能积极参加，他们还打算在会上提出有关物业收费的问题。有业主表示，如果当天会议没有至少50人参加(包括委托信), 那可能是这个小区业主的最后一次会议了，希望小区内其他的业主们团结起来，积极参与会议，从大局和长远利益出发，主动争取和维护自己的权益。

　　温市中心娱乐区内的Empire Granville 7　Cinemas旧址空置多年后，有望重建为办公大楼及零售店铺。 　　该影院所在大楼位于格兰护街(Granville St.)。戏院于2012年11月熄灯之后即空置，已超过4年。但已经有本地建筑设计公司看上该地点，计划发展为综合零售及办公室空间的商业大楼。 　　CBC报道指出，本地建筑设计公司Musson Cattell Mackey Partnership已经向市府提出重新发展格兰护街855号的计划，有关发展申请包括新大楼办公室及零售空间的内部设计。 　　温市中心商业促进会(DVBIA)曾对该大楼空置日久，对该区零售业发展造成窒碍表关注。该会主席高蒂尔(Charles Gauthier)指出，该空置大楼就如口腔少了一颗牙，影响附近的观瞻。 　　报道说，通利琴行上周才宣布将在格兰护街，距离该戏院旧址以南一个街口的店铺迁移至西乔治亚街(W. Georgia St.)，该琴行大楼新近已被Bonnis Properties买走。 　　Bonnis Properties的博尼斯(Kerry Bonnis)指出，该公司计划将琴行所在的空间，分割成4个零售单位，该公司亦向市府申请，希望能够大楼正面外观回复到最初外貌。 　　位于格兰护街夹洛逊街(Robson St.)街角位置的Best Buy及Winners商店所在大楼，也是由Bonnis Properties所开发打造。 　　零售顾问斯库尔曼(Raymond Schoolman)指出，格兰护街经过市中心的一段，特别是800号到900号之间已有多年处于没落期，几年前原来看好会有复苏机会，开了几间商店，但整体来说，该条街仍是一条不时出现麻烦的街道。 　　他说，主要的问题是到了晚上，很多无家可归人士在此闲逛，令到很多人不敢经过该区。他认为，该区域必须作清理，零售商、酒吧及餐厅才会愿意进驻。 　　报道说，Empire Granville 7 Cinemas重新发展计划，有可能吸引高端零售商店进驻，但申请的公司并未透露更多详情。该申请于去年11月提出，目前仍处于非常早期的阶段。

在中国经济进入新常态的情况下，越来越多追求资产增值的中国高净值人士开始将目光投向美国、加拿大等正在复苏的经济体。无论留学、置业还是个人投资，都面临着外汇限制的窘境。 与此同时，中国人去海外置业已演变成一种趋势，甚至在各种控房压力下有人提出要刷中国高额度的信用卡去买房。 目前国内银联卡大多用于国际旅游且有限额 中国政府在2008年将加拿大列为中国指定目的地，随之银联卡便进入加拿大。经过六七年的耕耘，越来越多加拿大商户把接受银联卡作为吸引游客的重要手段。 据了解，RBC、Scotiabank、BMO、CIBC等四家主流银行均已开通ATM受理银联卡，道明银行(TD Bank)也表示很快就会加入。而且大都是游客经常到访的免税店、百货店、品牌连锁店、珠宝店等。在这些商店，持卡人可以非常方便地刷银联卡消费。目前，仅保险等境外限制类商户，用境内银行卡有单笔限额。 也就是说，中国政府在2016年就规定中国银联人民币卡，每卡每年在境外累计取现不得超过等值10万元人民币，相等于约2万加元。但信用卡根据个人信用等级及资产情况，相关银行可能给予拥有高净值的人士超高额度。 在中国，高额信用卡的额度可达数百万人民币。目前规定境外单次刷卡不得超过5,000美元，但在限额方面却没有明确规定。 在加拿大刷卡买房风险大手续繁琐 据业内人士透露，刷银联卡在加拿大买房案例一直存在，只是情况不普遍，只有极个别开发商会允许通过刷银联卡的方式买房。通常在加拿大买房需要收取本地银行的支票本票，或用电汇等方式，大都是通过房产中介公司直接把订金款项打入指定律师的信托户口中。有过直接刷中国银行卡的方式，但非常少。 另外刷卡买房对于开发商存在风险，对律师而言也增加了手续上的繁琐。主要原因是加拿大的银行系统比较保守，接收款项的机构还未完成与银联的洽接，所以大部分还是不行。也有比较进取的开发商会与律师的配合做这种生意，用信用卡付首付(即首期)。这意味律师要放一个收款机器去开发商那里，看似钱给了开发商，实则还是要进律师的信托账户，跨境结算也会产生繁琐手续。 若真想要汇款，用途方面要避写买房 某加中地产商会人士袁先生称在过往以这种方式成交的单子。曾有同事的客户刷银联卡付了一个楼花的部分首付款项，随后陆续支付剩余的首付部分。对于没有支票支付的人，是否能用中国信用卡缴付房款，则完全取决于开发商，所以每次购房首付款项都使用银联卡的可行性不高。 袁先生举例曾有客人在上海买了加拿大楼花物业，客人每次到期会直接从上海汇款到指定律师的信托账户里。但他强调，这是以买房为目的，目前不符合中国外汇管理局的规定。以前，客人在汇款时写了别的用途，银行没有进行严格跟进，才得以让钱顺利汇过来，并且当时不是每家银行都有如此宽松的管制，这需要找到监管不严格的银行才可成功。但根据现有规定，所有银行都会进行严格审查，所以袁浩彬相信此类情况不会再发生。 曾向本地中资银行一位知情人士证实了袁先生的说法。他称，外汇局这次收紧购汇的动作，关键是对银行等职能部门加强管理，政策是老政策，5万美元限额、严格购汇用途以前就有，只是一段时间大家都放松了，只要客户说是什么理由银行就认可，但如今，规定以外的理由要上报，要严格监控，这属于内部行业的规管，所以每个机构都会严格执行。

　 　　■安省经济增长理想，烈治文山等地独立屋价格升幅强劲。资料图片 　　卑诗省西温市和列治文以及安省烈治文山的屋价，在2016年第4季的增幅均超过30%，成为全国三甲。Royal LePage地产公司预测大多伦多地区今年仍然维持双位数的升势，但大温哥华地区则进入调整期，屋价回落至去年4月份水平。 　　公司行政总裁苏帕（Phil Soper）表示，全国房地产市场去年呈现两极化，魁省、大西洋省份和亚省屋价回升令今年各省的差距会缩窄。全国53个主要城市去年第4季的的平均屋价上升13%至558,153元，升幅是过往10年来最高。两层独立屋的14.3%升幅最大，平均价格661,730元。 　　大温哥华地区的屋价依然是全国之冠。西温市独立屋去年第4季为3,984,852元，升34.4%；列治文以30.8%的升幅居第二位。他说，卑诗省低陆平原的屋价已超出可负担能力，今年略为调整可以令买家喘一口气。 　　安省经济料增长理想 　　卑诗省的经济增长去年领先全国。加拿大会议局（Conference Board of Canada）预测温哥华今年维持全国各城市火车头的地位，但联邦和省政府的双重打压将冷却房地产市场。他说，政府的各项政策均没有解决房屋供应不足的问题。 　　安省出口将受惠于汇率优势和美国经济好转，今年的经济增长仅次于卑诗省。烈治文山、奥沙华、韦比和旺市去年第4季的屋价升势仿如温哥华。烈治文山独立屋以30.5%的升幅踞全国第3位。地产公司的报告指出，咸美顿、基秦拿－滑铁卢和尼亚加拉的房屋价格也呈现强劲升势。 　　石油价格回稳令亚省经济走出谷底。他说，不预期亚省屋价会强力反弹，但能源业逐渐复苏令该省最大城市卡加利的屋价止跌。 　　魁省今年承接去年的经济增长，省政府削赤的措施亦远胜大多数省份，令政府有能力在未来几年拨款刺激经济。加拿大会议局也预测，满地可和魁北克城今年的经济增长会超出全国平均，带动屋价有健康的升幅。