地产

美国西北，俄勒冈州波特兰，市中心繁华地带，素墙黛瓦围起寸土寸金一整个街区，飞翘的屋脊上蹲着防火消灾的螭吻，檐口滴水瓦当做成蝙蝠形状，镌着五蝠捧寿图案。绿树掩映中，一对秀丽石狮镇守在路口石牌坊下。 素墙之内，有湖名筝，曲桥锦鲤，馆榭亭台，玲珑太湖石假山刻着“万壑云深”。花木极繁盛，石榴花红，芭蕉叶肥，或青或黄小杏般果子累累坠在老梅树枝桠间。步移景易，阳光洒满庭院，口鼻盈着花香，耳畔隐隐水声，微风轻拂，触目平和清雅，静谧秀美。 时空似穿越却又不容错认。水榭上，十几个老年人在练气功；回廊里，父母带着孩子按图寻“宝”；亭阁内，有人捧书，有人写生；临湖茶舍，有人凭窗闲眺——全是些洋腔洋面孔。仰头望，美国现代城市高楼，被园林“借入”景观之中。 这就是兰苏园——“中国境外最正宗的苏州古典园林”。园名循中国传统，一语双关，既联波特兰的兰、苏州的苏，又寓“兰花苏醒”之意。美联社曾称赞她“是现代都市中心一片来自遥远古代的绿洲，是东方传统文化成功移植到西方现代社会的典型代表”。《时代》周刊今年推荐的波特兰１０大游趣中，兰苏园列第七，是“波特兰市中心一个恰到好处的地方”。 从前，这里曾是停车场。１９８５年，波特兰市政专员迈克·林德伯格访华，倾倒于苏州园林之美，梦想在波特兰建造一座中国古典花园。３年后，波特兰和苏州结为姐妹城市，转年，非营利组织古典中国花园协会在波特兰创立，使命就是“让这个梦想活着”。 市长换人，梦想没被抛弃。１９９０年代中期，在新市长韦拉·卡茨的推动下，波特兰市政府和美国西北天然气公司签约，以９９美分１００年租期，得到这个停车场，用于“让生活在２１世纪的美国人，和有１０００多年历史的中国江南园林的审美传统对接”。 有了地，还缺钱。波特兰市政府把园林设计交给苏州，又成立一家非营利组织“古典中国花园信托基金”募集建园经费，很多市民捐了款。１９９９年７月，占地３７１６平方米的兰苏园动工，６５位苏州工匠来到波特兰，按照美国现代建筑安全和防震标准，工作了１０个月，大多数建筑材料运自中国，包括５００多吨太湖石，这使兰苏园成为中国境外太湖石最大收藏处。 建造兰苏园的同时，波特兰成立了第三家非营利组织——波特兰古典中国花园，负责兰苏园建成后的运营。２０００年９月，总造价１２３０万美元的兰苏园向公众开放。１６年后，兰苏园的年费会员超过４３００人，义工超过２００名，去年游客达１５万人次。     兰苏园并非某座苏州园林的复制品，但苏州建筑师们因地制宜，在设计兰苏园时“最为完整地容纳和平衡了苏州园林艺术的各种要素”。当地园艺师又锦上添花，移种了４００多种花木，多数原生于中国。海棠、山茶、牡丹、枇杷、桂树、夏莲秋菊，更不必说岁寒三友松竹梅……在中国文化中都具有特殊含义。园艺部主任格林·瓦尔科说，在兰苏园，一年四季都溢着花木的香气。波特兰人未曾指望１１月能看花展，兰苏园的菊展给他们带来意外惊喜。 幽兰香风远，蕙草流芳根。中国江南千年钟灵毓秀之气，就这样飘逸在一座美国现代城市最繁华的所在。外来游客把兰苏园当成必至景点，本地居民把它视为“心灵的避难所”。７３岁的史蒂夫·古德维希在兰苏园做了１０年义工。他说，最难得的是兰苏园能在忙碌的城市生活中，创造一方和平静谧。手抱两岁半女儿的游客奥斯温则说，他喜欢空闲时来到这里，“让心灵得到片刻自由”。兰苏园项目部经理孙韵芝告诉新华社记者，傍晚闭园后才能开始举行的婚礼，已经订满了这个长夏。筝湖上的锁月亭，１０余年来不知听到多少对新人的爱情誓言。 孙韵芝说，兰苏园不仅是景点，是社区中心，也是中国文化开花散叶的地方。开园以来，很多美国人正是在这里第一次邂逅中国文化，打太极、练气功、下围棋、学书法、赏盆景、做月饼，庆祝中国春节……兰苏园全年大大小小的文化活动超过５００项，在刚结束的学年（去年９月至今年６月），３０００多名中小学生在老师带领下来到这里。 “在美国人生活中留下一点点中国文化的意义，这就是我们希望达到的目的，”她说。 湖山之间，真意存焉。不出城廓而获山水之怡，身居闹市而得林泉之趣，这样的向往，天下人共得之。 宋人罗愿有言，林中芷兰，微风过之，其香蔼然达于外。文化的真正魅力，应如是。

周一，加拿大抵押贷款与房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corp)发布最新房价数据，受安大略省公寓住宅建设项目的推进影响，全国6月份整体的新建住房数量较之5月增加非常明显，5月份新开工房屋的经季节性调整年率为186,709，而6月份达到了218,333，远超过经济学家们早前预测的190,000。 图片来源：globalnews 另外，多伦多和温哥华的高房价已成为联邦政府对房产行业的隐忧，尤其是6月新开工房屋数量的攀升，很大程度取决于多伦多市区住宅建设项目的迅猛势头。卑诗省城市住宅建设步伐也加快，而魁北克省略有减慢。

　　温哥华的高房价众所皆知，日前有媒体报导许多年轻人开始与朋友合伙买房。不过最新调查报告指出，千禧世代年轻人要在低陆平原租房，恐怕也愈来愈难负担高额租金。 　　温哥华房价高，如今连房屋租金也愈来愈负担不起。 　　温市信贷(VanCity)7日发布报告指出，千禧世代的受薪阶级不仅负担不起温哥华的高房价，现在连租屋市场的门槛都愈来愈高。Vancity副总裁阿泽洛夫(William Azaroff)说：“我想多数人都设想，若买不起房可用租屋代替，然而现在的状况是房子的租金也明显上涨。” 　　报告指出，卑诗省2011年至2015年每周薪资仅成长6.6%，但大温地区房屋租金涨幅却高出薪资一倍，高达11.4%。目前温哥华可负担租金仅剩Marpole 和 East Hastings两区。 　　报告表示，以租屋足收入的中位数来看，可负担的租屋屈指可数。另一方面，空置率依然是可负担住房的重要议题。阿泽洛夫表示，“一般来说，租金应该符合薪资负担，不过现在许多情况不是这样。” 　　报告建议政府应保护目前租赁住房，并透过奖励措施如税收优惠等，鼓励开发商和业主增加出租房屋的供应。

  　　今年5月，每日经济新闻 曾报道过一位中国学生豪掷1.5亿人民币在温哥华买豪宅的新闻。在加拿大，这一事件炒得沸沸扬扬，当地居民一方面感叹中国人的购买力，另一方面，他们多年以来就怀疑，他们买不起房是因为以中国人为主的外国投资者炒高了当地房价。 　　其实，早在今年初，加拿大联邦政府和不列颠哥伦比亚省(以下简称：B.C.省)政府已经在考虑如何应对外国投资者疯狂买房的事情了。而近日披露的一份统计数据再次把这件事情推上了风口浪尖。 　　中国人到底买了多少房，终于有了准确数据 　　加拿大当地时间7月7日，B.C.省一项关于国外投资者在B.C.省买房的统计数据出炉，虽然这份数据仅仅统计了今年6月10日至29日的房屋买卖情况，但这是B.C.省政府关于楼市的第一份“海外买家数据”。 　　此前，大家都认为是中国人炒高了加拿大房价，但实际数据却让人大跌眼镜!   　　BC省10148项房产交易当中，中国大陆占据了其中258项 　　数据显示，6月10日至29日，整个B.C.省发生了10148笔房产交易，其中，来自中国大陆的投资者购买了其中258套房，只占总交易量的2.54%。 　　在这20天中，B.C.省的大温哥华区(Metro Vancouver)一共买卖了5118套房产，中国大陆的投资者买下其中234套，占比只有4.5%。   　　大温哥华区5118项房产交易当中，中国大陆占据了其中234项 　　这份统计数据还显示，中国大陆人更喜欢在温哥华区买房。国外买家购房均价在125万加元左右，而当地人购房均价仅100万加元出头。如此计算下来，中国大陆投资者在大温哥华区的投资总额为2.99亿加元(约合人民币14.89亿元)。   　　加拿大本国居民和拥有永久居留权的居民平均房产投资额(浅蓝色柱子);国外买家平均投资额(深蓝色柱子) 　　动刀之前，先做调查 　　上述“海外买家数据”是B.C.省财政部部长今年2月份宣布计划实施的，旨在要求投资者公布自己的国籍。其实早在20年前，B.C.省就在统计该数据，不过1998年时曾宣布停止。 　　现在，任何人在B.C.省购买房屋填写物业转让报税单(property transfer tax form)时，被要求必须申报自己是否属于加拿大籍或加拿大永久居民，如果两者都不是，则要填写自己的国籍。   　　B.C.省财政部物业交易税报税表 　　中止了18年的统计为何在此时重启?原因只有一个：房价涨得太快了，他们想看看，到底是不是外国人干的。 　　根据加拿大房地产协会数据，截至今年4月，B.C.省和多伦多所在的安大略省房价增长最快。大温哥华区域的房价同比增长了30%，大多伦多地区房价同比增长了14%。 　　加拿大央行在报告中表示，外国人购房需求“的确导致了房价上涨，从而导致了购房贷款的攀升。”   　　加拿大三大地区2012年1月~2016年4月房价走势，红色曲线为B.C.省和安大略省 　　面对房价走高的现实和人们对背后原因的猜测，加拿大联邦政府也坐不住了。 　　加拿大联邦财政部部长Bill Morneau表示，现在到处都是流言蜚语，称国外买家太多了，但又没有可靠的数据来证明。据加拿大广播公司(CBC)今年3月23日报道，联邦政府将给加拿大统计部门拨款50万加元，专门对海外买家数据进行为期一年的统计。 　　6月份的报道称，加拿大联邦政府正在对房地产市场进行深入调查。政府将根据调查结果来决定是否采取措施来抑制房价攀升，缓解国外投资对当地居民购买力的影响。 　　民众质疑数据真实性 　　根据B.C.省的调查数据，中国投资者的买房占比并不高。所以，这份报告出炉后，被B.C.省的当地人骂惨了。他们认为，全省国外投资者人数仅占3%，投资总额仅占5%，这个数据太不可信了。 　　首先发声的就是B.C.省新民主党(NDP)的房地产评论员David Eby 。他在个人社交媒体上表示，这种主动申报的统计方式毫无意义。他在接受CBC采访时表示，国籍不是根本问题，应该统计投资者是否在当地纳税。因为很多有永久居住权的人并没在本地纳税，但却在这里疯狂置业。 　　UBC大学的历史教授Henry Yu也对数据的收集方法提出了质疑，认为如果一个家庭有不同国籍的成员，填写买家是否是加拿大籍就变得毫无意义。 　　有网友指出，“如果以是否在当地缴纳所得税来统计，温哥华国外投资者比例应该在30%~40%。” 　　更有网友提出质疑：“这个数据(小于5%)毫无疑问是作假，因为这样的话，政府就有借口不作为。因为他们不希望看到房地产行业走弱。” 　　对于该数据，B.C.省财政部长Mike de Jong 对加拿大乐活网记者表示“这的确是存在的”，“这是真实的，是实际的，也是事实。” 　　他补充道，这份数据是非常初步的，只包含20天的信息。但目前这是政府所掌握的有关外国买家最准确的数据了。 　　即便这份数据目前是相对可靠的统计，但其在数据收集和统计方法上仍受到质疑。不如等联邦政府花50万加元做出的统计数据，到那时，当地政府又该如何权衡?  

　　最近加拿大有一场房地产行业内部的会议举行，参加会议的成员包括：银行(RBC、BMO、 CIBC、 TD);非银行贷款机构(Home capital、First National Financial、Equitable);房贷承保商(Genworth MI Canada、Canada Guaranty );多伦多建筑商(Tridel);房地产中介方(Brookfield Real Estate Services) 　　会议的重要结论总结如下： 　　多伦多与温哥华的房屋供给的稀缺是推动房价达到目前高位的最主要原因。而这种供给的严重不足有很多因素造成，比如政府对于土地使用的严格限制。 　　其他推动房屋价格上行的因素： 　　海外买家(特别是温哥华的海外买家) 　　贷款的低利率 　　稳定的就业增长率 　　稳定的经济增长率 　　小编：早先，BC省政府就表示将在适当的时候公布海外买家购房信息。然而就在7月8日，政府突然公布一份"海外买家数据"，这也是加拿大政府关于楼市的第一份数据统计。 　　不过，显然这份统计数据是紧急出台的!数据仅反映近20天的房产交易(从6月10至6月29日)。在BC全省10148宗房屋交易中，海外买家只占337人，比例为3.3%。这些海外买家中，258个来自中国大陆，占总交易量的2.54%。 　　在大温地区，海外买家比例略高一些，为5.1%，其中大部分是中国买家。在个别地区，海外买家的比例相对较高，比如在热门的列治文市(Richmond)，海外买家占了14.3%，在总成交额3.71亿元的交易中，有6100万来自海外买家;在本拿比(Burnaby)，海外买家在所有交易中占10.9%;在素里(Surrey)，这一比例为3.3%。 　　在温哥华市，温西、温东和市中心共成交1139宗房产交易，总金额为16亿元，其中只有47宗交易与海外买家有关，比例为4.1%。数据显示，海外买家在楼市的投资为人均115万加元左右，加拿大公民和永久居民在楼市的投资则为人均73万加元左右。 　　上述数据清晰的表明，总数只占3%-5%的外国买家，其中虽然中国买家占比例高，但这么小的基数根本就构不成颠覆大温哥华房价的气候。 　　因为要缓解房价的高企，要从供给关系着眼：多伦多和悉尼、墨尔本等城市一样，对房屋的需求的来源并不单一，不是控制某一种买家――比如海外买家――就能对房价产生有效影响的。 　　能寄希望的，只有看政府会不会逐渐提高供应量。 　　加拿大政府对于土地使用有严格的限制。温哥华被群山环绕，适宜建房的地形较少。BC省政府同时出台政策，限制房产开发商开发温哥华周边大量农田。安省也有相似政策限制开发商对闲置土地进行房产开发，并严格了土地审批计划。 　　这一点其实和纽约也有相似之处。住在纽约的诺贝尔奖得主、经济学家Paul Krugman就在《纽约时报》上撰文分析过，纽约房价过高的一个主要原因就是政府的对于建房的限制过多、供应量太少，使得买房成为了少数富人的权利。 　　他指出，政府是没有办法控制人们买房的需求的，但是却可以通过对减少限制来改变市政规划，提高供应量，让更多人能够负担纽约的住房。 　　但是据多伦多地产局6月4日最新公布的数据显示，大多伦多地区5月份整个房屋销售量为12,870幢，与去年同期相比上涨10.6%。新放盘数量18,611幢，却比同期下跌6.4%。 　　根据加拿大广播公司的报道，加拿大房屋贷款公司的估算是，2016年加拿大的新房开工量会在18.13万到19.23万之间，而2017年则只会有17.26万到18.20万 ;这与2015年的新房开工量相比是连续两年下降。 　　在需求方面：2016年4月，加拿自由党联邦政府公布了2016年加拿大移民计划。这项方案中，加拿大今年移民总名额将会提高至305,000人，创下了50年的新高。 　　同时多伦多在2013年超越芝加哥成为北美第四大都市，加拿大1/6的就业机会集中在多伦多。大型的城市因为其就业、教育、 医疗等资源的相对更完善，而吸引大量外省移民前来聚居。 　　除了经济发达，工作机会多之外，当前多伦多的多元文化发展极为融洽。不仅是华人社区，穆斯林社区、菲律宾社区、韩裔社区等在多伦多的发展日益壮大，包容性更强，不同族裔的人士都可以在本民族文化的社区中找到归属感。 　　据统计，80%以上的加拿大移民都是最终选择居住在多伦多和温哥华两个城市。 　　在如此供求关系不均的环境下，房价正在朝着纽约发展的多伦多，或许也需要以同样的方式提高房屋的供应量，才可能让房价涨势有所减缓。不过，市政府会不会这样考虑，减少建筑限制呢?而且，即使市政能够意识到这个问题，按照我们的效率，发生改变起码也是十多年乃至几十年之后的事情了吧……

　　省财政厅长麦德庄(Mike de Jong)上星期发表报告，指大温地区地产市场的海外买家仅占5.1%，有大学教授批评该数据未能反映实况，建议省府同时分析该批海外买家的税务资料，认为这可以更精准衡量海外资金与本地楼市之间的关系。 　　卑诗大学商学院教授达维多夫(Tom Davidnoff) 表示，麦德庄所公布的数据只涉及海外买家的人数，故认为其代表性不足。他指省府应该进一步分析该批海外买家的税务资料，调查他们的收入是否来自国外，以证明是否有大批海外资金流入本省的地产市场，而不是只以人数去作考量。 　  分析现资料 毋须新数据 　　维多夫又说，省府只需在现有的资料上加以分析，毋须重新搜集数据。他强调此事可行，并促省府尽快行动。 　　十名大学教授早前联署建议省府对省内空置房屋徵收相当于1.5%物业价值的附加税，用作成立「卑诗房屋负担基金」(B.C. Housing Affordability Fund) ，维多夫正是其中一位联署学者。他强调，这是一项公平的政策，让收集得来的金钱协助省民置业。他指出，根据该项政策，温哥华市预计每年可以获得9000万元的基金收入，帮助一些在住房上有金钱需要的省民。 　　绿党批报告结论不可靠 　　另一方面，卑诗绿党房屋事务发言人Zarah Tinholt批评省自由党政府的报告只是涵盖6月份的其中20日，并不足以得出可靠的结论。她表示，事件证明省自由党并没严肃看待房屋问题。 　　卑诗绿党党领韦佛(Andrew Weaver) 亦斥责省府发表报告的目的，只为争取更多曝光机会，让省民误以为省府已作出实际行动。

　　在加拿大买卖房屋通常都要找经纪代理，并按房子的成交价，支付买家和卖家双方经纪合共5%的经纪费。但是多伦多的这对夫妇日前不仅将自己的房子成功卖出，而且不用付一分钱的经纪费。 　　据TorontoLife报道，这间位于市区Wellesley和Parliament附近的镇屋，是两层半的维多利亚式老房子，内部完成装修，地库完成。 　　房子的上市报价是120万元，成交价是122.5万元。 　　房东是50岁的建筑工人Bill Whitehead(下图左)，他的13岁女儿Olivia(下图右)，以及与Bill同居了6年的50岁按揭经纪Tracy Green。 　　这间镇屋是2003年Green以38.9万元买下。随后几年，房价节节攀升。最近，这对夫妇打算将房子卖了套现，以免万一哪天多伦多的房地产市场生变。 　　坚决不付经纪费 　　但是他们打定主意不找房地产经纪，不付经纪费。 　　他们选择用Comfree。这是一家网上房屋买卖中介，为用户在其网上发布出售的房子，提供插草坪上的卖房广告牌，卖房传单，以及提供定价和房屋交割方面的协助，所有的服务一次性收费2千元。 　　卖房前，Green和Whitehead将房屋内部粉刷一新。接着，他们自己搞了一次售房开放日(open house)，吸引到约80人来看房。 　　不到一周时间，这对夫妇就接到一个买家出价。 　　通常在房屋买卖交易中，买家和卖家的经纪要分摊5%的经纪费，而这笔费用是从房屋成交价中扣除。对于这宗交易，没有卖方经纪，这对夫妇又拒绝支付买方的经纪费，于是买家只好自己多出2.5万元，垫付买家这一方的经纪费。 　　成功卖房的Green和Whitehead现在打算在多伦多租一间公寓，直到Olivia完成高中学业。之后他们会搬去北面的Orillia，过半退休的生活。

温哥华市议员将于下星期三对城市的提议进行表决，提出了一个最小数量的家庭规模的公寓，必须包含每一个新的发展。 　　报告呼吁35%的住宅单位包含两个或两个以上的卧室，25%必须是两间卧室，而10%必须是三个或更多的卧室。 　　大约60%的温哥华的住宅存量现在来自公寓户型，该报告指出，目前的家系单位的政策未能满足增加的需求。根据1992年制定的指导方针，只有25%的新发展中的公寓目前需要的是家庭规模。   　　报告上说道：“在过去的20年中，温哥华已经看到有三间卧室的家庭份额在稳步下降，卧室数导致房屋存量两极分化。”   　　对于专用租赁单位,情况更加脆弱，该城市指出，由于大多数现有的住宅存量是在1980和1950之间建立的，有孩子的家庭不太可能住在公寓。 　　全市于六月与各家庭服务机构就拟议中的1992年的指导方针进行了协商，发现大部分受访者都认为，多居室家庭在市内供应不足。除此之外，发现近90%很难找到适合家庭入住的两个或三个卧室的公寓。 　　如果政策在下周获得批准，这将适用于所有新的重新规划的应用。

　　　一项研究显示﹐全国楼市交易每年为各级政府库房带来约93亿元的收入。商业地产顾问公司Altus Group的分析指出﹐在各类的政府收入之中﹐土地转让税收益最大﹐高至33亿元﹐占了楼市对库房总贡献的35%。 　　该顾问公司首席经济师诺曼(Peter Norman)发表分析简报称﹐楼市所带来的政府收入﹐安河﹑魁北克省及卑诗省合共占了超过80%。 　　根据这份透过加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)网站发表的报告﹐以畅旺的市道来说﹐与楼市成交有关的经济活动每年为联邦政府提供31亿元左右的收入﹐亦即总额的三分之一。          诺曼在报告中指出﹐各省政府则合共获得46亿元﹐与总额相比﹐占了几乎一半。至于全国的市政府也获得12亿元的收入。今次的分析以2012年至2014年的多重放盘服务系统数据为依据。诺曼表示﹐结果发现楼市的买卖每年创造237亿元的附带经济效益﹐并且估计为171,650份职位提供支持。这名专业土地经济师透露﹐不久前﹐再利用有关的数据进行分析﹐以能了解政府方面的得益。进一步的分析发现﹐楼市的成交为各级政府提供各样的税收及征费﹐其中计有涉及购买家电﹑雇用律师﹑搬屋及装修等方面开支的货劳税﹑新建造或重大装修后出售的住宅的销售税﹑土地转让税﹑市政府检查及批文等的相关收费﹐以及所得税和薪俸税。 　　根据分析结果﹐所得税及薪俸税是排在土地转让税之后的最大笔政府收入﹐合共20亿元﹐份额22%。其它每年为库房提供超过10亿元收入的税项包括新建或重大装修后出售的住宅的销售税﹐以及与行业服务有关的税项﹐分别达到13亿元以及11亿元。   　　此外﹐全国各地市政府每年收取的费用合共7.41亿元。   　　报告没有提及去年及今年的情况。不过﹐值得一提的是﹐由于安河及卑诗省近年成交量及屋价显著上升﹐至少这2个省份的政府来自楼市的税收应会进一步增加。  

温哥华市政府周五(7月8日)表示，计划为当地居民增加公寓可选户型。一份市议会的提案报告指出，未来的新建公寓将增加两居室和三居室的户型，从而为购房者提供更多的置业选择。   根据温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)的一份官方声明显示，新增公寓可选户型“将满足购房者更多的置业需求，从而帮助创造更好的居住条件。”   在此份提案的要求下，开发商将必须保证至少35%的户型为两居室或三居室，从而迎合更大家庭的购房需求。 不过该项政策受到了无党派协会(NPA)的之一，预计将于下周议会上就可负担问题进行相关讨论。   市议员郑慧兰(Melissa De Genova)表示：“目前市面上很多两居室或三居室的户型都在空置，正是因为这些户型存在可负担性的问题。为了满足家庭购房需求，我们必须确保他们能够承担得起。”   据悉，温哥华市议会将于7月13日就此提案进行投票。

  　　     有报告预测大温豪宅市场需求仍持续强劲，有华裔经纪认为，本地买家的负担能力其实是不可能无止境的去追高豪宅价格，有些买家为求务实，已转往到大温一些豪宅价格没那么贵的区域购买，例如高贵林港、满地宝、素里或三角洲市。          地产经纪 Michael Hua 指出，他发现最近开始，一些特别高价位的独立屋销售活跃程度，明显不如一些价格相对低的独立屋，不过，许多卖家仍然相信自己可以非常高的挂牌价格卖出，所以在价格部分完全见不到任何可能往下调的空间。   　　地产经纪李昌豪则说，上个月大温房屋销售数量已开始有些减少，他认为，这应该是本地买家不可能无止境追求高价房屋的一种迹象。 　　他表示，能够购买400万元以上豪宅的买家虽然有，但毕竟不是市场的最多数，他有见到一些希望买150万至200万元之间独立屋的买家，在温哥华寻找不到合适房屋之后，已转往到较远的地方例如素里及三角洲购买。 　　他说，如果新移民买家不介意距离工作地点可能有点远，去到高贵林及素里，或是兰里，150万元买到的独立屋，不管是居住面积或是新旧情况，均比在温哥华好很多。

近来温哥华Airbnb短租愈来愈受欢迎，政府担心对租赁市场造成影响。Metro News 房屋短租网站Airbnb成为新趋势，该公司7日发布调查报告，称温哥华超过一半以上的居民用Airbnb所得的收入支付生活费。另一方面，温市官员担心短租恐对房市造成影响，正密切关注此现象。 Airbnb公共政策负责人波孟若(Max Pomeranc)表示，“报告显示，多数温哥华民众偶尔会透过出租房屋来补贴生活费。” 据了解，Airbnb网站上温哥华地区共有4200个单位出租，而去年则有6400个单位。其中70%是出租整间房屋，其他的是家庭出租部分房间或空间。报告指出，Airbnb家庭每年平均的租屋收入为6500元，其中有一半的人会把收入用在支付租金或贷款，或购买生活用品等生活补贴上。而80%的屋子出租日期不超过180天，3%的屋子租出超过300天。 不过Airbnb并非没有争议，由于近来温哥华短租房如雨后春笋般出现，令政府官员担心会对原本租房就短缺的温市造成负面影响。今年4月，温市议员麦杰士(Geoff Meggs)便表示，目前温哥华有大量的房屋做租用，使市场上的租屋供给减少，恐对房屋空置率造成影响。 此外，根据温市规定，温哥华地区除旅馆外，其他租赁必须符合至少30天的规定。温哥华市府密切关注短租对于租赁市场产生的影响，并呼吁业主必须遵守最少30天的租赁规范，否则将执行法令措施。根据统计，去年温市租赁空置率仅0.6%，为全国最低。

房价不停涨，谁说什么都没有用，从上个月加拿大财长，总理，央行行长三巨头联合声明希望房市降温以来，楼市以继续暴涨的形式给予明确的回答。 本周加拿大银行监管者OSFI也粉墨登场，要求银行收紧发放房贷的条件，这包括：严格审查贷款者的收入，严格审查信用级别低的贷款者， OSFI强调，银行在放贷时需要更严格的标准，特别要考虑房屋贷款者在利息上涨时是否具备偿付能力。 具 体的监管指标要求银行针对贷款人 进行两项严格的测试，一项测试指标是 gross debt service ratio, or GDS, 即每月支付房贷，地税，房屋相关费用的收入占比，银行认为这个比例不应该高于 32%。另外一项测试指标是： total debt service ratio (TDS), 包括所有 GDS的费用，再加上其它债务支付费用的总和在收入中的占比， 贷款人所有债务所占收入的比重不能超过40%。 监管部门的本意是希望能够筛选出违约率高危人群，避免高危人群可能会出现的违约潮，从而令加拿大出现类似美国 2006-2007年那样的房地产崩盘。加拿大房屋贷款公司 CMHC目前有 6000亿房贷的规模，从美国的经验可以看出，美国次贷危机始于房地产市场的价格调整，最终政府将房地美和房利美全部国有化，纳税人为房贷的坏账买单。 加拿大政府近来对于房地产频频出招，但是所有的政策都是隔靴搔痒，并没有对症下药。房价增长过快，对普通百姓的生活影响很大，这种现象并不难理解，一切都是因为地产的投资回报在吸引着资金不断的流向地产板块，从而令实体经济被掏空。这个情景当然与中央银行的量化宽松政策初衷大相径庭，央行希望低利息可以刺激经济，把更多的流动性输入到实体经济中，从而增加就业，地产板块独大的畸形增长，对于加拿大经济的健康成长确实形成威胁，对于加拿大房屋贷款公司将来潜在的坏账也同样具有威胁。 但是，政府却不谈一个基本的事实：房地产不仅仅是自住这么简单，在非常规的利率时代，房地产已经变成最好，最安全的投资。如果从投资回报看，定期存款最糟糕，如果您在银行的存款利率为 2%，简单根据 72法则，需要 36年才能将本金翻一倍。可是，相比之下，过去的八年，多伦多和温哥华的独立房平均翻一倍，这样的回报是让人羡慕的。虽然在同一时期，股票市场的投资也翻一倍，但是，股票市场具有一定的波动性，并不是每个人都可以承受。另外，股票和基金的投资不具备杠杆，因此投资仅仅翻一倍而已。从投资回报上看，房地产具有非常高的杠杆，如果以 25%的首期计算，则拥有四倍杠杆，回报显然比没有杠杆的股票和基金高，而且还非常平稳。 在这样的大环境下，加拿大全民皆房，央行的低利息政策，宽松的贷款政策，并没有刺激实体经济，反而不断令房价上涨。加拿大央行的货币政策，使得加拿大另外一个国有机构 -房屋贷款公司陷入困境，人均负债过高，潜在的违约令加拿大房屋贷款公司如坐针毡。 因此，政府只有从谨慎贷款的角度来调控。这种做法本来无可厚非， 8年前的金融海啸正是因为加拿大谨慎的房屋贷款制度，令加拿大金融系统没有受到实质性的冲击。加拿大的商业银行也成为了投资者眼中的 SAFE HEAVEN。但是加拿大的银行过去两年内受到低油价的冲击，造成了坏账上升，同时加拿大人民间负债占比持续上升，屡屡刷新历史高点，最近一季的数据加拿大人债务占收入比已经突破了 165.3%，这令银行遭遇来自资源企业和民间房屋按揭的双重威胁。 加拿大政府再不能袖手旁观，但也不能动真格，其实很简单的提高房贷利息，一切都自然会降温，这却是所有央行官员和政府官员缄口不提的。 加拿大各级政府都忙着把民怨转移，首先是海外买家。 BC省政府今天的报告指出：从 6月的数据来看，全省范围内，仅有大约 3.3%的房屋交易新业主来自海外，而温哥华地区则有 5%的买家来自于海外。相比本地人，海外买家在房地产市场上出售更为阔绰平均出价高出 42万许，达到 116万。在六月份的 19个交易日内，大温地区的 5000宗房屋交易中， 260个交易为海外买家，其中中国人占 234个。这些数据非常断章取义，不仅时间非常短，而且不一定具有代表性，无奈海外买家全是中国人的标题已经刷满加拿大的媒体!。联邦政府希望通过调查海外买家对房地产市场的影响，从而对海外买家征税。 低利息政策，造成房价飙升，抢 OFFER成风，加拿大本土工薪阶层一房难求。如果按照这种趋势涨下去，不买房的人们就再也买不起了。银行监管者 OSFI表面上看，是希望通过收紧信贷来给火热的房地产市场降温，达到软着陆的目的。但是，从实际层面上看， OSFI的政策更多地是针对新的房贷申请人，金融监管部门出台的政策更多地像是一种限购的措施，这种措施不仅不会给地产降温，反而可能煽动更强烈的购买欲求。 房地产市场能够如此火热，与信贷宽松确实有关系，但是并非收紧信贷要求后就能够戏剧化地让房价 “回归理性 ”。任何市场的价格变化反映出了供需的关系，房屋本身有住宅需求，也有投资需求，在投资需求面前，收紧房贷和限购措施都效果有限。 如今OSFI的新政，等于是房贷市场的一刀切政策，把信贷市场的有效性降低了。现代经济学中市场有效性，跟政府干预程度成反比。政府干预越多，有效性就越差。 经济学中最基本的概念就是，政府干预和限价措施，扭曲供求关系，从而会出现无畏的损失( DEAD WEIGHT LOSS)这一部分的损失会由银行和贷款人共同分担。举例来说，年轻人特别是首次置业的时候，本身收入并非出于事业的黄金期，因此会造成购房困难。如今硬性的把其它与房屋相关的费用加入到计算指标中去，结果是年轻人置业非常困难。许多年轻人贷不到款，无法在他们计划的时间表内置业。政府对有效市场的调控，就可能早就 “黑市 ”，年轻人为了能够顺利获得放贷发放，就需要购买收入证明，或者通过其它渠道再贷一笔款(不受 OSFI监管)提高首付来压低每个月的供款额度。这样以来，( DEAD WEIGHT LOSS)这些利润就被黑市获得，银行的贷款收入减少，年轻人的购房成本进一步增加。 当然，房价这样涨下去，谁都知道会有后果。先不论以后房价的走势如何，加拿大的房屋拥有率已经是非常高的国家，相比之下，美国的房屋拥有率却在逐年下降。在加拿大人忙着当房奴的时候，美国人却选择了另外一条路，生活不必被房子折磨一辈子。 生活的内容不是只有房子，面对山一样高的房价，就算住进胶囊公寓，我们也要快乐生活，毕竟年轻人有着璀璨的梦想，光明的未来，忘掉又穷又忙又低薪的不愉快经历，背起行囊，边走边唱， “就算生活 给我无尽的苦痛折磨，我还是觉得幸福更多 ”!朝着阳光灿烂的方向快乐的前行，有梦就有明天，世界归根结底会是你们的!

一些充当房地产市场危机清道夫的私募股权公司，现在正在重蹈银行的覆辙，而其他私募股权公司则有意避开了穷忙一族。 2008 年，当房地产市场危机让美国经济处在灾难边缘时，数百万人失去了他们的家。银行系统让广大业主及其家庭失去了信心。 新的投资者很快补了上来——它们主要都是些私募股权公司，承诺会把事情做得更好。 但《纽约时报》发起的一次调查发现，一部分新的投资者正在重复银行在房地产市场危机中犯过的那些错误。它们很快就取消了业主赎回抵押的权利，而且弄丢了这些家庭的抵押贷款文件——这很像当年银行的所作所为。而这些做法中的很大一部分都是由联邦政府许可的，它把数万份打了折扣的抵押贷款卖给了私募股权公司，但对于它们如何对待艰难挣扎中的业主却几乎没有提什么要求。 私募股权公司在房地产市场中变得越来越重要，金融危机之后，美国金融界发生了若干具有深远影响的变化，这便是其中之一。归根结底，一套房产是大多数家庭所做的金额最大的单笔投资。 和银行相比，私募股权公司及其下属的抵押贷款公司面对的监管更少。而在 1930 年代的经济大萧条以来最严重的房地产市场危机发生后，它们负起了收拾残局的责任。 房地产业有十几家私募股权公司，《纽约时报》选择了其中规模最大的三家，评估了它们对业主以及租客的影响。 根据房屋登记数据、对贷款人的采访以及通过信息自由法案申请取得的文件记录，Lone Star Funds 已经竭力促使数千名业主取消了抵押赎回权（即所谓“止赎”）。在美国向政府和银行购买拖欠抵押贷款的机构中，Lone Star 属于最大的几家之一。 Nationstar Mortgage 曾超越了大型银行，成为美国第四大抵押贷款催缴方，但它却在不停地弄丢贷款文件，而且也没能发现其他文件中的疏漏。根据 2014 年一次检查中出具的机密监管记录，这些错误“让借款人处在了极大的服务风险和止赎滥用风险中”。 和银行不同的是，Nationstar 同时具有多种身份：它既是抵押贷款账单催缴方、被止赎的房子的拍卖方，也是借钱给新借款人的贷方。在扮演不同角色、在每一个步骤中收取费用的过程中，它面临着不同利益的冲突，止赎的过程原本成本高昂，但现在，它却能从中获利。 不管你走不走都得交钱：当 Nationstar 成为你的抵押贷款的催缴人时，无论你是继续住在房子里，还是被止赎并被赶出了屋子，它都能在每一个步骤中赚到钱。而从止赎中赚钱，则导致了潜在的利益冲突。 流程： 银行借钱给你买房。 住房贷款通常会被打包成名为“按揭证券”的债券卖给投资者。当你每个月还月供时，这些钱实际上输送给了买这些债券的投资者们。 投资者们一般会雇用像 Nationstar 这样的抵押贷款服务公司来催缴月供，以支付购买债券的费用。 Nationstar 会开始从新买家那里收缴月供，并继续收取自身的服务费。 如果你无力偿还按揭，可以申请调整贷款额，从而让月供变得可以承受。 如果 Nationstar 同意了贷款调整条款，它可能从政府那里获得奖励。如果 Nationstar 说了“不”，它就可以止赎你的房子，并强制你离开。 Nationstar 的贷款部也可以从给新买家借钱的过程中赚钱。 Nationstar 然后可以从通过其拍卖网站上把房子卖给新买家来赚取服务费。 制图：《纽约时报》 《纽约时报》发现，在房屋租赁市场上，其他大的私募股权公司在全美国范围内攫取并翻修被止赎的房屋时，基本上会避开那些最穷的居住区。这些公司中就包括了黑石公司（Blackstone），这家体量巨大的私募股权公司是美国最大的私人租赁房屋房东。 这种回避特定区域的决定，体现出的是政府在应对房地产市场危机中的不足。政府没有大幅调整房地产政策，而是基本上把这些问题转手给了另外一批公司。 诺米·布朗（Normie Brown）和丈夫德里克（Derrick）已经输了两次——一次输给了贷款给他们的银行，另一次输给了私募股权公司。这对来自德州的夫妇说，一开始他们被美国银行错误地止赎后，银行付给他们 5 万美元，作为政府对可疑按揭滥用给予的部分赔偿。布朗夫妇用这笔钱到法院去为他们的房子打了场官司。 但他们却无法阻止新来的账单催缴人——Nationstar——拍卖他们的家。 布朗先生说：“我觉得我只要让他们看看他们哪里做错了，然后法律就会主持公道的。但事实并非如此。” 法院还没有对此案做出判决，但这已经不重要了：他们已经失去了自己的房子。布朗夫妇打那之后就分居了，曾在海湾战争中获得过勋章的老兵布朗先生说，他曾在有家可归和无家可归的状态中进进出出。 Nationstar 拒绝评论布朗一家的案子，但称它在避免止赎方面比银行做得更好。Nationstar 的首席执行官杰伊·布雷（Jay Bray）在一次采访中说，“止赎一直、一直是我们在万不得已时才会采取的最终手段。” 联邦监管机构曾对错误止赎的行为进行过打击，在房地产市场危机发生之后，大型银行和贷款机构撤出了房地产市场，此后，私募股权公司开始大笔注资这一领域。这一转变，让私募股权公司花了数百亿美元，从银行和政府那里买下了大量房屋和有问题的抵押贷款。 对于擅长在谈判中收购企业的私募股权公司来说，房地产市场只是它们针对落难资产的又一笔投资。这些公司和银行不同，它们进行交易时用到的资本来自养老基金以及其他巨型机构投资者。 私募股权公司针对房地产的投资潮，已经对美国经济产生了积极影响。 这些公司取代了表现差劲的银行，帮助稳定了美国的房地产市场，而且它们是通过明智的商业决策决定了资金的走向，从而实现了这些目标。反过来，这也为投资者带来了回报——这就是私有企业的生存方式。 但大多数这些投资都没有给相对困难的社区带来好处。根据《社区再投资法》（Community Reinvestment Act），银行应该帮助满足自己服务区域内低收入社区的信贷需求。私募股权公司则没有此类义务。 这部法案的主旨在于，银行应当遵循一种隐含的社会契约：为了回报政府给予的贷款以及其他支持，银行应当满足社区的需要。与银行不同的是，私募股权公司并没有从政府那里借钱，它只对它的投资人负责。它们的投资者包括美国一些规模最大的养老金计划，而参与这些计划的教师、警官等人员可能会支持对此类低收入区域加以改善。 美国佛罗里达州拉斯金，该地在 2008 年房贷危机中损失惨重，之后便吸引了私募股权投资者。图片版权：Jason Henry/《纽约时报》 结果《纽约时报》发现，私募股权公司开始注重在中等收入地区（如佛罗里达州坦帕市郊区）购买较新的房屋。私募股权公司会在很大程度上回避更为都市化的社区中的老房子，因为它们的投资回报率相对较低。 佐治亚州设计技术大学城市与区域规划领域的教授丹·埃莫格鲁克（Dan Immergluck）就金融危机对住房的影响进行了研究，他认为“这些公司一直错过了一个机会，他们追求高端市场，却忽略了市场的另一端”。 政府官员也表示了担忧，他们认为，与银行相比，私募股权公司创立的抵押贷款公司面临的监管不足。监管机构会对银行的财务健康进行审核，但私募股权公司却不会经受任何测试。 发行政府担保抵押贷款债券的吉利美公司（Ginnie Mae）希望国会授予它更大的权力，对非银行抵押贷款公司进行监管，并向它提供资金以进行“压力测试”。该协会担心当一家公司出现破产时，上百万消费者将遭受困难。 “对我们而言，这在一定程度上就像阿喀琉斯之踵（指某人或某事物的最大或者唯一弱点－译注），”吉利美的主席泰德·托泽（Ted Tozer）说道。 在一份机密债券文件中，Lone Star 用大量高深的法律术语向投资者解释了其从不良贷款中获利的途径。如果“贷款调整的净现值高于止赎、贷款销售、或卖空的净现值”，Lone Star 负责抵押贷款的子公司就将降低借款方的月供。 解读一下就是：如果止赎是收益最高的选择，Lone Star 将很有可能做出这一选择。 但联邦官员希望现实不是如此。 2012 年，美国仍然身陷数十年来最严重的金融危机之中，止赎的牌子挂遍全美国，使超过 350 万座房屋笼罩在阴影之下。在一些社区，被弃贷的房屋数量要超过有人居住的房屋数量；银行坏账对政府的压力也越来越大，因为政府为其提供了破产担保。 美国政府急于减少自身损失，因此决定加大向投资者销售不良抵押贷款的力度，其售出的不良抵押贷款总数超过了 10 万笔，是此类销售规模最大的一次。Lone Star 等私募股权公司看到抵押贷款市场有利可图，所以被抵押贷款销售所吸引了过来。 住房管理部门认为私募股权公司将带来转机：一方面，此类公司的投资者都是少数财力雄厚的人士，可以解决数十亿元的不良贷款；另一方面，相较于银行，私募股权公司可以实行更加灵活的政策让美国人保有自己的房屋，因为它们是以极大的折扣买下这些抵押贷款的。 但 Lone Star 不但没有展示出更大的灵活性，反而像之前的银行一样，常常对调整抵押贷款实行十分严格的态度。根据数十起法庭审理记录、以及对贷款方和住房律师的采访，Lone Star 公司有时会迅速止赎、收回房屋，再把它们卖掉。 在一份声明中，Lone Star 负责抵押贷款服务的子公司 Caliber Home Loans 称，“对于借款人而言，为贷款人调整不良贷款几乎经常是最赚钱的方式，所以本公司有动力来实现这一结果”。但根据 RealtyTrac 为《纽约时报》所进行的贷款申请分析，在于 2014 年从住房与城市发展部拍得的 1.7 万笔抵押贷款中，Lone Star 和其子公司 Caliber 已经取消了其中 14% 的抵押贷款的抵押品赎回权；而且 Caliber 目前正打算止赎另外至少 3200 笔抵押贷款。 一些批评的声音认为，政府应该承担一部分责任，因为它没有明确要求私人买家对大部分贷款进行调整。这些声音指出，当时政府看重的是将抵押贷款售出、保护纳税人免受损失，而不是去保护房屋业主。 “我明白住房与城市发展部是为了收回资金，”来自马萨诸塞州的民主党众议员迈克尔·卡普阿诺（Michael E. Capuano）说道，但他认为，“对冲基金和私募股权公司心中只关心一件事情，那就是不要亏钱”。 卡普阿诺等数十位立法人员一直致力于推动贷款拍卖制度的变革，如增加社区群体和非营利组织的参与度。由于政府大批捆绑销售贷款，社区群体和非营利组织常常无法承担竞标的成本。 美国住房与城市发展部的发言人在五月公开承认了这一问题，他称该部门正在起草管理条例，强制投资公司对借款人实行更加通融的政策。 Caliber 公司在辩解中指出，在其从住房与城市发展部购买的 1.7 万份抵押贷款中，71% 的贷款都在之前就已经启动了冗长的止赎流程；而且在止赎实施之时，有超过一半的房屋都是空置的。Caliber 公司称其目标是“尽可能避免止赎”，并强调在从住房与城市发展部所购买的贷款中，它已经为大约 4200 位房屋所有者实现了这一目标。 调整抵押贷款并不总是能为贷款者省钱。 杨克斯市 51 岁的迈克尔·雷戈（Michael Rego）在申请个人破产之后，摩根大通将其不良贷款卖给了 Lone Star，而迈克尔也把希望寄托在了贷款调整上。去年十月份，迈克尔收到了 Lone Star 子公司 Caliber 的来信，信的开头写道：“恭喜，您已被许可采用试用期计划”。 但看到当所提议的调整方案实际上每个月要多支出 500 美元时，迈克尔的希望破灭了；更加火上浇油的是，迈克尔在两月之后丢掉了在花旗集团营销顾问的工作。 “我也不想离开我的房子，”在这套三居室里待了将近 20 年的迈克尔说道。“但我没有办法，没有办法啊”。 在大多数情况下，Caliber 和 Lone Star 公司会选择不参与政府鼓励贷款调整的项目；目前因遵循联邦“租房可偿付调整计划”进行贷款调整，Caliber 已经获得了美国财政部 330 万美元的资金。 白原市的两起个人破产案例说明了 Caliber 公司的不情愿；在两起案例中，业主对 Caliber 公司不调整他们贷款的举动提出了质疑，他们认为，银行出售抵押贷款的条款要求 Caliber 公司考虑政府项目，以帮助苦苦挣扎的借款人。 相较之下，大部分银行都更加充分地参与了政府调整计划；Nationstar 公司也是如此，并已经收到了 158 万美元的资金。 Lone Star 背后的老板是亿万富翁约翰·格雷肯（John Grayken），他将原来 1000 多名员工的 Caliber 打造成了美国成长最快的借贷公司之一。Lone Star 的经营一直很成功，20 多年来，它平均每年能为投资者带来 20% 的净回报。 Lone Star 刚刚完成了一起次级贷证券化，这是美国金融危机后规模最大的几起次级贷证券化之一。该公司在 6 月份宣布了 1.61 亿美元的债券交易，由 Caliber 承销的抵押贷款支持，其中包括了许多已经申请破产、或已经被止赎的人的贷款。 根据最近对房地产顾问和律师进行的问卷调查，在与借款方交易相关的大部分指标上，Caliber 公司在 11 家抵押贷款服务商中排名最次，这也进一步引发了争议。纽约州总检察长埃里克·施耐德曼去年秋天调查了 Caliber 公司对不良贷款的处理方式，最近这一调查进一步扩展，增加了对 Lone Star 公司抵押贷款证券化的审查，其中就包括了其不良贷款业务。 纽约州金融管理局也正在审查 Caliber 公司的一些操作。 “这些公司打着帮扶购房者的旗号，但我们却很难知道这是不是真的”，左倾组织美国进步中心（Center for American Progress）住房政策主任萨拉·埃德尔曼（Sarah Edelman）说道。 新玩家，老问题 深入视察了 Nationstar 位于美国达拉斯（Dallas）市郊的总部后，政府监管人员有了一个惊人的发现——接着，他们又有了第二个、第三个惊人的发现。 《纽约时报》查阅了一些机密文件后发现，监管人员在 2014 年对 Nationstar 进行常规检查时，在客户贷款文件中发现了一些“不准确的信息”。近来成为一家大型抵押贷款收账企业的 Nationstar，“在进入止赎程序之前”往往不能发现这些错误。这些机密文件指出，其中一些错误“会让消费者面临抵押贷款偿债和止赎权滥用的巨大风险”。 监管人员认为，这其中的责任在于 Nationstar 技术能力不足，而且在迅速扩张成为全美第四大贷款收账企业的同时，公司未能雇佣足够训练有素的员工。2010 年，Nationstar 在贷款收账企业中排名第 18。 这场由超过 15 个州和联邦政府消费者金融保护局联合举办的检查显示，私募基金在贷款市场上扮演的新角色存在缺陷与不足。Fortress Investment Group 控股的 Nationstar 公司正在重复犯下一些银行业已经犯过的错误。 新规定促使银行缩小了抵押贷款偿还业务的规模，而私募基金旗下的公司则在不断狂热地扩大这类业务，抢购贷款收账权。随着抵押贷款服务业务成为各大银行的一项责任义务，因为被控使用非法止赎文件和不公正拒绝贷款变更申请，仅美国银行（Bank of America）一家银行就在与联邦政府的和解中支付了数十亿美元。私募基金看到了其中的机会。自 2012 年至今，Nationstar 已经购买了超过 4500 亿美元的贷款收账权，其中大部分贷款都来自于美国银行。 这些此前未曾公开过的文件详细描述了政府监管人员 2014 年针对 Nationstar 进行的检查，展示了 Nationstar 扩张的故事以及其扩张之后随之而来的问题。其中一条监管人员的备注写道：“Nationstar Mortgage 追求的是一种爆炸性盲目增长策略，公司并未采取适当的经营控制手段。” 政府当局目前正在根据 2014 年的这场检查，对 Nationstar 进行调查。今年，Nationstar 可能会遭到执法起诉。 Nationstar 首席执行官杰伊·布雷（Jay Bray）承认道：“坦白说，此前我们在 2014 年的检查中确实做得不够好。”但是他说，自那次检查以后，“我们对于我们在改善客户体验方面所做的工作非常自豪”。他说，公司已经在技术方面进行了投资，并且增加了员工数量。 布雷说：“我们犯过错误吗？犯过。但那是不是系统性的问题？我认为不是。”他把这些问题归为了公司成长发展期间的阵痛。 他说：“说真的，放马后炮是很容易的。” 为 Nationstar 提供资金支持的私募基金公司 Fortress 的创始人韦斯利·伊顿斯（Wesley Edens）坚称，Nationstar 的表现一直以来都比其所取代的银行更好。自 Nationstar 买下银行一些最麻烦的资产以来，它的不良贷款率下降了 50%——不过，不良贷款率的下降恰巧碰上房地产业的整体复苏。 伊顿斯在一场采访中说：“这些贷款从美国银行手中转移到了 Nationstar 手中，真是谢天谢地，许多贷款人的情况都有所好转。” （美国银行一位发言人表示，Nationstar 是“这一行的佼佼者，自危机开始以来，Nationstar 为超过 210 万名顾客提供了解决方案，避免抵押贷款进入止赎程序”。） 伊顿斯注意到，房利美（Fannie Mae）在评价各公司防止债款拖欠能力时，为 Nationstar 评定的等级高于其他同类公司。他鼓励《纽约时报》联系联邦政府当局，核实这些改善表现。联邦政府当局拒绝对此置评。 Nationstar 指出，过去四年里，公司共批准了 172000 多项贷款调整申请，平均每月为房屋业主节省了 380 美元。所有抵押贷款服务机构对于政府贷款调整项目的拒绝率高达 69%，而 Nationstar 表现得更加大方，公司拒绝贷款人申请的几率为 54%。 近来 Nationstar 还宣布，公司计划将其抵押贷款业务命名为“库珀先生”（Mr. Cooper），展现出了一副对消费者更加友好的面貌。 据一份已发表的报告显示，虽然 Nationstar 的表现已经有所改善，但是去年，公司曾多次“错误终止了”贷款人的政府贷款调整项目。《2008 银行救助法案》特别监察长、抵押贷款变更报告作者克里斯蒂·罗梅罗（Christy Romero）表示：“好几个季度里，Nationstar 一直在错误地把贷款人剔除出这一项目，这真的让人很担心。” 20 年来，美国亚利桑那州凤凰城米勒德·盖恩斯（Millard Gaines）和阿德里亚·盖恩斯（Adria Gaines）夫妇的贷款共被转手了四次，他们很难对他们的贷款进行调整。 最近一次在家接受采访时，盖恩斯一边走向厨房的冰箱、拿出一包烟，一边讲起了这些年来他是怎样先与美国银行、再接着与 Nationstar 联系，要求对他们的贷款进行调整的。2014 年，他的妻子与 Nationstar 的“止赎预防专家”互通了邮件，对方建议她申请贷款调整。 几个月过去了，情况毫无变化，随后盖恩斯夫人寄出了一封信，详细叙述了让他们的财务状况陷入糟糕境地的种种不幸，比如此前，她丈夫曾被告知患上了急性肾功能衰竭。 大约六个月后，Nationstar 完成了盖恩斯夫妇的贷款调整。然而，尽管贷款利率从 5.3% 下调到了 3.2%，但当时已经太晚了——几个月前，盖恩斯夫妇申请了第二次破产。 利益冲突出现 谢里·塞利尼（Sheri Cellini）的五口之家很喜欢他们位于俄勒冈州阿什兰的牧场式住宅。他们已经在大山山麓间这个小城镇上的这间屋子里住了六年，直到一项止赎程序把他们变成了要去租房住的人。 “孩子们老想开车过去看看，”塞利尼提到家里的这栋旧宅时说，“这事儿挺让人难受的。” 塞利尼家这间旧宅近期的历史反映了私募基金全新的支配地位。2013 年，他们的房屋被止赎，那之后，塞利尼一家人在一家又一家贷款公司间来回奔走，徒劳地想要降低月供。 谢里·塞利尼（右）和她的孩子在他们位于俄勒冈州阿什兰的出租房中。图片来源：Ruth Fremson / 《纽约时报》 负责审查他们房屋止赎权的是 Nationstar 公司。另一家人通过 Homesearch 在线拍卖平台拍下了塞利尼家的房子。接着，那一家人通过一家名为 Greenlight Loans 的公司获得了贷款。 这三家公司的名字以及所扮演的角色各不相同，但实际上，它们都是同一家公司。Homesearch 和 Greenlight 都是 Nationstar 旗下的公司。 从这一连串交易中可以看出，Nationstar 可以控制抵押贷款过程中的几乎每一个阶段。在一路赚取费用的同时，公司也造成了潜在的利益冲突。Nationstar 会收取贷款，如果有人不还款，他们就可以取消房屋的抵押赎回权。Nationstar 通过 Homesearch 拍卖这些房屋，赚取费用。Homesearch（也就是现在网络上的 Xome.com）上的广告则会引导参加竞拍的人前往 Greenlight 公司。 接着，Nationstar 就可以继续收取新的贷款了——至此，公司也就成功将这一整个过程成功变成了一个循环。 谢恩·亨特（Shane Hunter）是通过 Homesearch 网站竞拍得到切利尼家这所房子的，他从 Greenlight 公司拿到了房屋抵押贷款，尽管他一直比较倾向于从另一家公司贷款。通过在自己的拍卖网站出售这所房子，Nationstar 可以赚到 5% 的“买方溢价”，这相当于在贷款中又加入了额外的 10450 美元。 谢恩·亨特、凯利·麦考伊和两个孩子在阿什兰的家中，这所房子曾经归切利尼一家所有。图片版权：Ruth Fremson/《纽约时报》 作为抵押贷款的票据收款人，Nationstar 的利益主要和借款人相关，因为止赎要比调整并延续贷款服务付出更大的成本。不过由于 Nationstar 可以通过在它的拍卖网站上出售房屋来赚取费用，同时又为中标者办理新的抵押贷款，这项附加业务可能会对公司通过借款人保有房屋来获得的利益造成一定影响。 Nationstar 公司 CEO 布雷表示，他们一直更愿意帮助客户保有自己的房产。他给出一个数据，表明处理止赎中的贷款所花费的成本要比平时多出 10 倍，所以他说：“我们不会通过止赎来赚钱，我们讨厌止赎这件事。” 为了避免可能出现的争端，Nationstar 表示，公司的服务员工和拍卖人员是分隔开的，拍卖人员在另一幢楼里工作，并且使用另外的邮件系统。 拍卖网站让 Nationstar 公司得以壮大。从 2013 年到 2015 年间，公司在拍卖平台及其它服务方面的收入增长了三倍有余。这与银行的情况形成了鲜明的对比，一般银行都不会拥有这种类型的网站。 在采访中有几位借款人表示，即使他们已经通过现实中的房地产经济人找到了买主，Nationstar 还是会要求他们把自己的房产挂到 Homesearch 网站上。虽然 Nationstar 认为 Homesearch 可以帮人确认好外部报价，但房主和他们的代理人却常常会抱怨这种方式拖慢了房屋出售过程。 康涅狄格州首席检察官乔治·杰普森（George Jepsen）在一份声明中表示：“任何要求只使用某个特定拍卖网站的做法，特别是当这个网站与贷款服务商有所关联的时候，都会引发人们的严正关切。” 他是调查 Nationstar 公司拍卖业务的几位州检察长之一，对该公司是否给消费者带来不必要的额外花费提出了质疑。据一份通过公共档案请求公开的文件显示，纽约金融服务部门也正针对拍卖过程及其带来的潜在问题展开自己的调查行动。 先是起诉银行、随后起诉了 Nationstar 公司的田纳西州的布朗夫妇就是例证，他们的案例说明了 Nationstar 在通过拍卖网站出售房屋时所展现出的强势。 布朗夫妇在起诉中认为自己遭受到了不正当的止赎，并最终赢得了针对 Nationstar 公司的临时限制令。不过 Nationstar 还是继续把他们的房子挂在了 Auction.com 网站上出售——这是一个会和 Nationstar 分摊收取到的费用的外部平台。 2013 年 9 月 26 日，限制令到期的一个多星期前，Nationstar 通过 Auction.com 拍卖掉了这所房子。随后，Nationstar 把案件从州法院移交到了联邦法院，并在新法官开始进行裁定之前完成了交易。房子卖掉之后，布朗家的官司也打输了，布朗太太说：“这是我们的第一所房子，我根本不想放弃它。” 被遗忘的穷忙族 在游客眼中，佛罗里达州坦帕市南部的小镇拉斯金看起来就像是千篇一律的某个郊区。 但对私募股权公司来说，它却有利可图。最大私募股权公司之一的黑石公司在这里拥有 125 套房产，全部用于出租业务。 金融危机对拉斯金的打击很大，根据 RealtyTrac 的调查显示，有将近 800 个被止赎的家庭失去了自己了房子。不过这个小镇如今正在迅速恢复活力。亚马逊在这里开设了一个大型仓库以及配送设施，并将为拉斯金提供 2000 个工作岗位。 在计算出房价下滑只是暂时情况的前提下，私募股权公司在全美给很多像拉斯金这样的地区带来了风暴。拉斯金的长期经济前景还是比较不错的，而且这里很多房屋相对要新一些，维护起来也会更便宜。 过去的四年时间里，黑石公司在买进和修葺房屋上一共花费了 90 亿美元，买的主要都是被止赎的房子——如此大手笔地投资在房产上，黑石公司其实是把宝押在了从住房危机中崛起的赢家群体上。 他们押对了。现在他们在 14 个房产市场里共计拥有约 5 万套房产，最近有报告显示，持有其 Invitation Homes 租赁子公司的基金已经为投资者带来了 23% 的年度收益率。 更宏观地说，私募股权公司在房产方面的投资其实有助于全国范围内的房价回稳。奥巴马政府支持私人资本对止赎房屋的投资，后来成为财政部长的蒂莫西·盖特纳（Timothy F. Geithner）在 2011 年评论说，这将会“有利于社区和房价稳定”。 不过这也是需要付出代价的。黑石公司基本上避开了大部分房屋老旧的城市社区，因为那意味着更高昂的维护费用。 拉斯金，黑石公司拥有的一处房屋，这是一家私募股权巨头，也是美国最大的房屋租赁公司。图片版权：Jason Henry/《纽约时报》 在拉斯金，露塔尼娅·加勒特（LuTanya Garrett）每月支付 1395 美元从黑石公司租了一套四居室，她表示，因为租金太贵，自己正在寻找别的房子。加勒特太太今年 47 岁，是三个孩子的母亲，她说：“我觉得房租要是再这么交下去的话，倒不如自己买个房子了。” 在全美范围内，Invitation Homes 的房屋每月平均租金是 1605 美元。从房地产搜索引擎 Trulia 提供的结果来看，拉斯金的平均租金则是 1452 美元每月。 黑石公司表示，他们 72% 的房屋月租金都维持在联邦针对其所在市场给出的支付能力指导范围以内。 这些机构投资人已经在美国总共买进了超过 20 万套房屋，但他们指出，自己用来出租的房屋其实在全国多达 1500 万套的租赁房屋中只占一小部分而已。大多数租赁房屋还是掌握在小投资者手中。 黑石公司出租的房屋里约有 3% 用来租给享有联邦住房补贴（被称为第 8 类凭证）的低收入者。这个比例普遍低于其它的大型私募股权公司。 黑石公司曾表示，他们欢迎第 8 类凭证持有者，只要联邦的住房补贴足够支付房租就行。Invitation Homes 的发言人克莱尔·帕克（Claire Parker）称：“我们为工薪家庭提供了优质的住房选择，这正是我们的自豪之处。” 黑石需要争取的是处于市场中层的租房者，以便给期待极大的养老基金投资者提供足够的回报。这就导致私募股权公司更多地集中在了郊区社区里，因为这些地方的第 8 类凭证持有者相对较少。 住房拥护者认为，出租房屋的大型私募股权公司应该为他们业务所在的社区做出更多贡献。社区发展中心（Center for Community Progress）是帮助社区处理空置和废弃房屋的非赢利性机构，其高级研究员艾伦·马拉赫（Alan Mallach）表示说：“城市地区受到了很大冲击，一直没怎么好转。这些公司进入的是那些肯定会恢复活力的房产市场。” 不过也有例外情况。加利福尼亚州纽波特比奇市的 Patriarch Properties 是一家小型私募股权公司，他们的业务主要集中在俄亥俄州哥伦布市南区，那里有很多废置建筑散布在街道两旁，其中有些还被非法占屋者和吸毒者占据。 哥伦布市基本上已经从金融危机的打击中恢复了。现在这里失业率比较低，而且还是 Nationwide Insurance 和 Huntington Bancshares 等公司的驻地。 Patriarch 在尚未复兴的南区买入了 260 套废弃房屋，并使用投资者资本加上来自非赢利机构的低息贷款恢复了这些房屋的性能。重新修建好之后，他们打算把这些房屋以每月 500 到 900 美元的价格出租给当地居民，他们很多都是第 8 类凭证持有者。 Patriarch 创始人、32 岁的伊桑·特米安卡（Ethan Temianka）表示：“我们打算拉动整个地区。” 但问题是，Patriarch 是否能够获得对投资者承诺过的高回报。 此前就已经致力于修复哥伦布市房屋的非赢利性团体“社区发展为全民”（Community Development for All People）的领导者约翰·埃德加牧师表示说：“他们的及时出现预示了南区的复兴，但从长远来看，我不确定他们这种经营模式是否拥有足够的生存能力。”

近些年来，随着海外热钱大举进入，原本不被看好的加拿大楼市有所起色，部分地区更一路飙涨，这其中就包括温哥华。华尔街金牌沽空者Marc Cohodes也盯上了热得发烫的加拿大楼市。当然，他不是去炒楼，而是做他最拿手的事——做空。   对于这位驰骋华尔街30年之久的亿万富豪来说，他很擅长发现泡沫，并会赶在泡沫爆裂之前部署仓位进行下注，2008年做空雷曼兄弟就是他的经典之作。据海外媒体报道，Marc Cohodes预感到有些事偏离了正常状态，预计温哥华楼市将会发生悲剧，至少有一家公司会因此倒闭。“在温哥华，有人把房子当成仙股一样炒作。然而，温哥华楼市并没有坚实的经济作为高房价的支撑。一般来说，买家能承受得起的房价是家庭年收入的四到六倍。然而，当地实际房价与当地家庭年收入的倍数远高于此。” 温哥华地产局近日发布的数据显示，今年6月温哥华地区房屋基准价格为91.78万加元（约合70.57万美元），相比2015年6月上涨32％。此外，大温哥华地产局的数据更显示，温哥华独立房屋的均价已涨至140万加元。   美国金融博客Zerohedge表示，加拿大房地产市场一直是世界上最有“吸引力”的工具类投资品种之一。不过，除了自住之外，这些房子有很多在交易完成后变成了空置房屋。无论如何，这些高价交易的房屋更像是变成了瑞士银行的保险箱，以房屋的形式成为主人的百万加元财富。   早在去年年中，Marc Cohodes就认为温哥华、多伦多等地的房地产市场存在泡沫。那么，Marc Cohodes究竟是如何做空加拿大楼市？“我唯一做空的加拿大房地产类股票是Home Capital Group。”Marc Cohodes如是说。这位大空头还提醒：记住，千万别被什么房价永远会涨的鼓吹之词所骗。

周三公布的一项调查显示，按金额计算，中国买家连续第四年成为美国房产最大的海外买主。   美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的数据显示，在2015年4月至2016年3月的一年内，中国人共在美国购置29195套房产，总价值为273亿美元，房价中值为542,084美元，高于所有海外买家在美购置房产的中值277,380美元，也是美国现房价格中值223,058美元的一倍不止。 一方面，这意味着在美购房的基本是中国精英阶层。另一方面，也是因为中国买家更喜欢在加州、华盛顿和纽约等州的中心城市及郊区买房，而那些地方的房价相对较高。   在美购置住宅的全部海外买家中，来自中国、加拿大、印度、墨西哥和英国的买家占了45%。排在第二位的加拿大买家，其购置房产总值为89亿美元。印度和墨西哥以61亿美元和48亿美元的房产购买总价值分别位居第三和第四。 其中加拿大和英国的非居民买家占多数，而中国、印度和墨西哥这三国的居民买家占多数。   最受海外买家欢迎的五个州分别为：佛罗里达州（22%）、加利佛尼亚州（15%）、得克萨斯州（10%）、亚利桑那州（4%），以及纽约州（4%）。   大约三分之一的中国买家选择了加州，报告指出，这很可能是由于加州距离亚洲较近，并且当地对亚洲文化具有亲和性。除此以外，纽约、德克萨斯、华盛顿和新泽西都是颇受中国买家欢迎的购房之地。 海外客户在美购房主要是为了居住、投资以及度假等。40%的中国买家在美购房的主要目的是将其用作主要居所，13%是为了方便孩子在美学习。   总体而言，外国买家在美国购置住宅的总额下滑了1.3%，至1026亿美元。这主要是由于美元升值、全球经济放缓以及美国房价上涨导致的。

  　　   有报告预测大温豪宅市场需求仍持续强劲，有华裔经纪认为，本地买家的负担能力其实是不可能无止境的去追高豪宅价格，有些买家为求务实，已转往到大温一些豪宅价格没那么贵的区域购买，例如高贵林港、满地宝、素里或三角洲市。      地产经纪 Michael Hua 指出，他发现最近开始，一些特别高价位的独立屋销售活跃程度，明显不如一些价格相对低的独立屋，不过，许多卖家仍然相信自己可以非常高的挂牌价格卖出，所以在价格部分完全见不到任何可能往下调的空间。 　　地产经纪李昌豪则说，上个月大温房屋销售数量已开始有些减少，他认为，这应该是本地买家不可能无止境追求高价房屋的一种迹象。 　　他表示，能够购买400万元以上豪宅的买家虽然有，但毕竟不是市场的最多数，他有见到一些希望买150万至200万元之间独立屋的买家，在温哥华寻找不到合适房屋之后，已转往到较远的地方例如素里及三角洲购买。 　　他说，如果新移民买家不介意距离工作地点可能有点远，去到高贵林及素里，或是兰里，150万元买到的独立屋，不管是居住面积或是新旧情况，均比在温哥华好很多。

　　一项研究显示，全国楼市交易每年为各级政府库房带来约93亿元的收入。商业地产顾问公司Altus Group的分析指出，在各类的政府收入之中，土地转让税收益最大，高至33亿元，占了楼市对库房总贡献的35%。 　　该顾问公司首席经济师诺曼(Peter Norman)发表分析简报称，楼市所带来的政府收入，安河，魁北克省及卑诗省合共占了超过80%。 　　根据这份透过加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)网站发表的报告，以畅旺的市道来说，与楼市成交有关的经济活动每年为联邦政府提供31亿元左右的收入，亦即总额的三分之一。         诺曼在报告中指出，各省政府则合共获得46亿元，与总额相比，占了几乎一半。至于全国的市政府也获得12亿元的收入。 今次的分析以2012年至2014年的多重放盘服务系统数据为依据。诺曼表示，结果发现楼市的买卖每年创造237亿元的附带经济效益，并且估计为171,650份职位提供支持。 这名专业土地经济师透露，不久前，再利用有关的数据进行分析，以能了解政府方面的得益。 进一步的分析发现，楼市的成交为各级政府提供各样的税收及征费，其中计有涉及购买家电，雇用律师，搬屋及装修等方面开支的货劳税，新建造或重大装修后出售的住宅的销售税，土地转让税，市政府检查及批文等的相关收费，以及所得税和薪俸税。 　　根据分析结果，所得税及薪俸税是排在土地转让税之后的最大笔政府收入，合共20亿元，份额22%。其它每年为库房提供超过10亿元收入的税项包括新建或重大装修后出售的住宅的销售税，以及与行业服务有关的税项，分别达到13亿元以及11亿元。 　　此外，全国各地市政府每年收取的费用合共7.41亿元。 　　报告没有提及去年及今年的情况。不过，值得一提的是，由于安河及卑诗省近年成交量及屋价显著上升，至少这2个省份的政府来自楼市的税收应会进一步增加。

　　温哥华市议员将于下星期三对城市的提议进行表决，提出了一个最小数量的家庭规模的公寓，必须包含每一个新的发展。 　　报告呼吁35%的住宅单位包含两个或两个以上的卧室，25%必须是两间卧室，而10%必须是三个或更多的卧室。 　　大约60%的温哥华的住宅存量现在来自公寓户型，该报告指出，目前的家系单位的政策未能满足增加的需求。根据1992年制定的指导方针，只有25%的新发展中的公寓目前需要的是家庭规模。 　　报告上说道：“在过去的20年中，温哥华已经看到有三间卧室的家庭份额在稳步下降，卧室数导致房屋存量两极分化。” 　　对于专用租赁单位,情况更加脆弱，该城市指出，由于大多数现有的住宅存量是在1980和1950之间建立的，有孩子的家庭不太可能住在公寓。 　　全市于六月与各家庭服务机构就拟议中的1992年的指导方针进行了协商，发现大部分受访者都认为，多居室家庭在市内供应不足。除此之外，发现近90%很难找到适合家庭入住的两个或三个卧室的公寓。 　　如果政策在下周获得批准，这将适用于所有新的重新规划的应用。

卑诗省政府7日公布楼市海外买家调查报告显示，最近三周以来，大温哥华地区房屋买卖交易中，海外买家占了5%，他们几乎全是中国人。(本报资料照片) 卑诗省政府7日公布楼市海外买家调查的初步报告显示，最近三周以来，大温哥华地区房屋买卖交易中，海外买家占了5%，他们几乎全是中国人。同时，一些地区海外买家的比率更高，在列治文市(Richmond)，海外买家占了14%，在成交总额3.71亿元的交易中，有6100万元来自海外买家。 有媒体报导，在本拿比(Burnaby)，海外买家在所有交易中占了11%。 初步数据显示，列治文市海外买家的比率最高，为14%，其次是本拿比，为11%。 6月10日以来，在卑诗省全省范围的1万多个房屋交易中，海外买家的比率约为3%。 数据还显示，海外买家平均投资金额为115.7万元，明显高于加拿大公民或永久居民买房的平均金额73.5万元。 卑诗省财政厅长麦德庄(Mike de Jong)在记者会上表示，这是卑诗省首次收集和发布关于海外资金炒作推高楼市的数据。 他说：“数据就摆在眼前，是真实的。” 麦德庄也表示，这些还只是非常初步的数据，只有20天的资料。不过他说，这是政府针对海外买家身分的最准确的信息。 针对大温哥华地区楼市炽热，引发公众对于房价是否由外国人炒起的一片质疑声，卑诗省政府于6月10日开始实行新规，要求买家在土地转让税的表格上填写公民或永久居民身分，如果是海外买家，必须填写他们的国籍。 以中国人为主的海外买家，一直被认为是推高当地房价的主因。 新民主党房产评论员David Eby指出，收集数据的方法并不准确，不能全面反映问题。 他说：“问题不在于这些买家是否是加拿大公民，很多人有永久居民身分，却不交收入税。”新民主党提出要对这些不交税的人，对他们的房子按房价的2%收税。  

多伦多市长庄德利(John Tory)昨天正式宣布，正在轮候廉租屋的低收入家庭再有多550户可获得每月250元的租金补贴。 多伦多市长庄德利(John Tory)昨天正式宣布，正在轮候廉租屋的低收入家庭再有多550户可获得每月250元的租金补贴。这是自2012年以来，多市政府首次扩大发放上述租金补贴的范围，从原先的近4,000户低收入家庭增加至4,550户低收入家庭。 庄德利昨天上午在多市议会廉租屋委员会主席、市议员贝鲁(Ana Bailao)的陪同下在丽晶园召开新闻会，并正式宣布了上述消息。庄德利指出，上述550户现正在多伦多的廉租屋轮候名单上的家庭，每户将获得每月250元的租金补贴，他们在轮候名单上的位置仍保持不变。 他又指出，多伦多现有多达9.7万户家庭正在轮候廉租屋，涉及的总人数多达17.6万人。多市政府原先向近4,000户低收入家庭发放租金补贴，现增加至4,550户低收入家庭。 上述租金补贴是由联邦政府以及省府透过廉租屋计划提供的，每户家庭获得的补贴金额是250元，从而使他们在轮候廉租屋期间能继续租住房屋。与其他租金补贴有所不同的是，领取上述租金补贴的家庭并不受到居住地点的限制，他们享有搬家的灵活性。 领取上述租金补贴的550户家庭均为需求最殷切的家庭，其中有500户家庭育有3个或以上的孩子，并且已在廉租屋的轮候名单上等待了10年或以上。另有50户家庭需要能够使用轮椅进出的单位，并且已在廉租屋的轮候名单上等待了8年或以上。 庄德利在新闻会上说：「有太多的人，从单亲家庭到耆老，从残疾人士到新移民，无法找到一个安全、合适和在经济上可以负担的住所。随著这个城市的人口增长，我们要确保多伦多仍然能够让不同收入阶层的居民安居。我希望人们能有一个地方生活和创建他们的生活，无论他们住在那个社区或他们的收入是多少。」 他还指出，多市议会将在下次召开的市议会大会上批准新建294个廉租屋单位的申请。

温哥华的高房价众所皆知，日前有媒体报导许多年轻人开始与朋友合伙买房。不过最新调查报告指出，千禧世代年轻人要在低陆平原租房，恐怕也愈来愈难负担高额租金。 温市信贷(VanCity)7日发布报告指出，千禧世代的受薪阶级不仅负担不起温哥华的高房价，现在连租屋市场的门槛都愈来愈高。Vancity副总裁阿泽洛夫(William Azaroff)说：“我想多数人都设想，若买不起房可用租屋代替，然而现在的状况是房子的租金也明显上涨。” 温哥华房价高，如今连房屋租金也愈来愈负担不起。(CBC) 报告指出，卑诗省2011年至2015年每周薪资仅成长6.6%，但大温地区房屋租金涨幅却高出薪资一倍，高达11.4%。目前温哥华可负担租金仅剩Marpole 和 East Hastings两区。 报告表示，以租屋足收入的中位数来看，可负担的租屋屈指可数。另一方面，空置率依然是可负担住房的重要议题。阿泽洛夫表示，“一般来说，租金应该符合薪资负担，不过现在许多情况不是这样。” 报告建议政府应保护目前租赁住房，并透过奖励措施如税收优惠等，鼓励开发商和业主增加出租房屋的供应。

温哥华市市长罗品信（Gregor Robertson）6月22日向省府喊话，誓在温哥华征收空置税，并表示要绕过省府自行征税。   富人区空置情况更严重   根据卑诗水电局（BC Hydro）的数据，温市有1.08万间空置房屋单位，其中9,700个是公寓单位，占温市公寓总数的12.5%。其余的空置独立屋及城市屋，则占全市总数的1%。较新、密度较高的公寓，出现空置的情况最严重。   从地区来看，温哥华西区的空置情况最严重，综合房屋类型的空置率达到7.4%，公寓空置率高达9.4%；其次是市中心，空置率为6.0%。这两个地区的富人人口比例较大，有足够的财力让房子空置。而温哥华东南部的空置率最低，仅为2.9%。   罗品信誓征空置税、投机税   省府不止一次拒绝   罗品信要求卑诗省府在8月前表态，是否愿意在土地估价中增设“无人居住”（Residential Vacant）类别，对温市范围内的1.08万名空屋屋主课以空置税。虽然卑诗省省府最近刚刚启用了两则针对“影子转售”的新规，但省府对于向海外买家征税的态度较为冷淡。   针对罗品信的空置税“最后通牒”，卑诗省长简蕙芝在推特（Twitter）上回应罗品信的要求，并感谢温哥华市府对解决空屋问题的努力。她称省府已经接到温市府的报告，将会仔细研究并尽快回复。   罗品信在一年前曾致函省长简蕙芝，要求省府对于豪宅课新税，且对无人居住在房屋的业主采取一些措施进行惩罚，当时简蕙芝拒绝了温市要求，且建议市府必须设法做好土地利用规划，以解决问题。罗品信在去年还呼吁省府效仿澳大利亚与香港落实投机税，也未能得到省府的支持。   小知识   加拿大的政府由三级构成，也就是常说的三级政府，其中包括联邦政府（Federal Government）、省政府（Provincial Government）和市政府（City/Municipal Government）。加拿大作为一个联邦制国家，与中国的中央集权制的最大区别在于，三级政府之间没有上下隶属关系，各级政府的职责由宪法和法律界定，对各自的选民负责。省府对本省事务有决定权，许多人关心的产权就是归省府管辖。 市府出三招  自行处理空屋   如果省府无视温市要求，温哥华有意自行推出针对空屋屋主的全新商业税项。罗品信称新税项将会按照《温哥华宪章》（Vancouver Charter）所赋予的权限来制定，将需要增加更多管理及执法等开支，因此市府其实更倾向于与省府合作。   根据市府职员的报告，如果市府得不到省府同意在土地估价中增加“无人居住”类别，市府有三种办法可以自行处理空屋问题。   第一，为业主提供资讯，协助他们将空屋出租。   第二，新土地开发计划在向市府申请土地用途更改时，需要与市府订立规定居住条件的合约。市府虽然无权规定私人物业必须要有人居住，但却有权制订公寓的“住房合约”（housing agreements），透过合约规管居住或出租，如果业主违反合约，市府可透过民事追讨。   第三，对空屋开征新的商业税。报告指，市府可以通过新的附例，修改住宅物业的定义，将没有持续有人居住的物业列为可课征商业税的一项商业物业。报告称，根据《温哥华宪章》，温市府有权推出商业税，但温市已经有很多年没有开征新税，市府职员已初步进行过新税的可行性研究，一旦要推出，需要更多时间准备。报告同时指出，开征新税虽然在法理上及行政上均可行，但推出及执行都会牵涉巨大成本。   无省府配合  空置税难落实   如果省府核查省民的报税资料，便可清楚找出一间房屋到底是屋主的永久住所、用来出租、还是空屋。卑诗物业估价局（BC Assessment）本来都透过收集业主自住补助（Homeowner Grant）或入息税等资料，来确定物业的用途，如能在现有的架构内新增一项类别，在行政上是最省事的方法。省府手上已有省民报税资料，如此市府便不需要派人登门检查。   温市府也可能需要得到联邦协助，取得租屋报税收入的资料，这些均是温市府开征空置税所必须先取得的帮助，否则，光是凭温市府自己欲开征空置税，会有极高难度。即使现在温市有《温哥华宪章》，但并不表示省府无法阻止或干预，如果省府最终反对，而不给予必要协助，温市想要征收空置税的计划难以落实。   罗品信称一间房屋未来是否会列入“无人居住”类别，需要研拟一个方法来收集数据。除了屋主自行申报外，还可透过政府审计，甚至“市民投诉”的方式来核查。罗品信说尚要等待市府工作人员更多研究，例如可以透过卑诗水电局（BC hydro）或土地估价纪录，来锁定无人居住的空屋，但BC Hydro和物业估价局并无义务向市府提供资料。   至于税率，则需等候研究出台后，并完成公众咨询才能确定，但保证“一定高到能让空屋屋主们三思”。   专家批可行性差   市民认为政治意义大于实质   UBC商学院教授Thomas Davidoff提出，“太空人”家庭可能一年当中有时间不在房屋居住、有度假用的房屋、也有不同类型投资用的房屋。如果只是用房屋有无人居住即决定是否应缴空置税，如此定义太过狭窄，也无法真正解决房屋负担的问题。   市府的空置税无法对一些没有收入却住超大豪宅的外国人士课税，例如不久前被披露购买3100万元豪宅的中国留学生周天宇，由于他人在房屋居住，在市府对空置税的构想当中，即属于不需要缴空置税的一群。如果是屋主用来当“度假别墅”的第二套房屋，或是AirBNB这类短期租赁，甚至屋主长期住在外地，只有家人偶尔会来居住的情况，皆符合额外征税的“空屋”。

BC省政府对外籍投资者所收集的初步资料数据表明，在大温地区有5%的房产被外籍买家买走，其中几号所有这些外籍买家都来自中国。   其中，部分地区的外籍买家所购住房比例要更高一些。   在Richmond,外籍买家在整个房产市场所占比例高达14%，外籍买家在Richmond楼市投资超过了$61,000,000，Richmond总购买额是$371,000,000。在Burnaby，外籍买家则占到了市场总购买额的11%。   根据这份原始数据，Richmond有着BC省最高的外籍买家长有量，而Burnaby则以11%的外籍买家占有量紧随其后，排名第二。   在全省范围内，在政府收集的数据中，每三周为一个阶段，没一万个成交量后有3%为外籍买家购买的房产。   数据还显示，外籍买家在房产的平均投资是$1,157,000，远高于加拿大公民或者加拿大永久居民平均$735,000的投资额。   财政部长 Mike de Jong表示，这次最新搜集的数据是政府第一次看到真正的数据支持国外热钱拉高加拿大楼市价格的猜疑。   “这是真实存在得到”他说，“这是真实的，并且有事实根据的。”   Mike de Jong同时提醒大家，这组数据还只是很初期的数据，只有20天的信息。但是，他也说，到目前为止这是最真实的一组数据证明政府确实要面对国外买家的问题。     在六月十日颁布的新规里，规定买房者在购买房屋时必须在税单上标明是否为加拿大公民或永久居民。如果不是，外籍买家被要求要填写其国籍。   以中国买家为主的外籍买家一直被认定为拉高大温房价的主要原因。   但是NDP房产专家David Eby表示，仅仅凭买家在报税表格上标明是否外籍而收集数据的方法是不准确的，原因之一就是这不能显示出大环境下的所有因素。   “国籍并不是真正的原因”Eby表示，“在BC有很多人是永久居民但并不在BC交税，许多人在别的地方报税。”   NDP希望通过提高非加拿大税务居民房屋买卖税2%的方式来控制外籍买家买房热情。

　 有报告预测大温豪宅市场需求仍持续强劲，有华裔经纪认为，本地买家的负担能力其实是不可能无止境的去追高豪宅价格，有些买家为求务实，已转往到大温一些豪宅价格没那么贵的区域购买，例如高贵林港、满地宝、素里或三角洲市。   　　地产经纪Michael Hua指出，他发现最近开始，一些特别高价位的独立屋销售活跃程度，明显不如一些价格相对低的独立屋，不过，许多卖家仍然相信自己可以非常高的挂牌价格卖出，所以在价格部分完全见不到任何可能往下调的空间。   　　地产经纪李昌豪则说，上个月大温房屋销售数量已开始有些减少，他认为，这应该是本地买家不可能无止境追求高价房屋的一种迹象。 　　他表示，能够购买400万元以上豪宅的买家虽然有，但毕竟不是市场的最多数，他有见到一些希望买150万至200万元之间独立屋的买家，在温哥华寻找不到合适房屋之后，已转往到较远的地方例如素里及三角洲购买。 　　他说，如果新移民买家不介意距离工作地点可能有点远，去到高贵林及素里，或是兰里，150万元买到的独立屋，不管是居住面积或是新旧情况，均比在温哥华好很多。