地产

　　加拿大 “环球邮报” 于本周三(7月13日)刊登了由 Brent Jang 撰写的一篇文章，谈的是温哥华房价10年来的 “非理性”上涨。 　　文章说，长达10年的房价狂涨已经改变了温哥华，100万加元曾一直是人们的一个心理门槛，现在已被彻底打破。在过去，1百万加元的房子属于少见的奢侈，而现在，1百万的房子不过是低端物业。 　　温哥华独立房91%价格过百万 　　Andy Yan 是西蒙・弗雷泽大学 (Simon Fraser University)城市项目的代理主任，他于本周二(7月12日)发布的最新数据记载了自从2005年以来，温哥华房价持续上涨，使其成为加拿大房价最贵城市的过程。 　　Andy Yan审核了由BC省物业评估署 ( BC Assessment)评估的66825处房产。数据显示，在2005年7月份，温哥华只有11%的 独立房估价超过1百万，而在2015年7月份，91% 的独立房估价在1百万加元以上。 　　他说，在10年前的温哥华，100万加元的房子是很少见的。 　　房产热蔓延至郊区 　　温哥华的房地产市场在2008 - 09年的衰退后出现持续反弹，过去3年来涨幅尤为惊人。 　　文章说，温哥华的房地产版图分为西区和东区，以安大略街 (Ontario Street)为分界线，在过去12个月内，独立住宅在温哥华西区的价格飙升了38%，在东区攀升了36%。 　　在东区，以前所谓的百万大屋寥寥无几，如今， 100万加元以上的房子一抓一大把。 　　在整个温哥华，公寓和联排别墅的价格在过去12个月也至少上涨了25%。 　　另外，这股房地产热潮也蔓延到郊区，自从2015年中旬以来，温哥华郊区独立房的房价常常在以至少35% 的增幅跳升。 　　专家认为狂涨不会持续 　　加拿大 皇家地产公司 (Royal LePage)的首席执行官菲尔・索珀 (Phil Soper)表示，温哥华令人难以置信的价格激增可能将走到尽头。 　　他表示，在温哥华存在严重的经济承受能力问题，这已经成为一个公共政策问题，是不健康的，温哥华的市场升值过快，价格正在以非理性的速度上涨。 　　大卫・莱伊 (David Ley)是不列颠哥伦比亚大学UBC的城市地理学教授，他预计温哥华的房地产市场将软化，但不会崩溃。 　　他说，任何上升都不会是无休无止的，总是有回落的时候，但温哥华将不是硬着陆，而是软着陆。 　　莱伊教授认为，温哥华房价的增长将放缓，甚至有可能略有下降，他的猜测是房价的摆动将在正负5% 的范围内。 　　菲尔・索珀和Andy Yan都认为，超低利率、房源有限、来自外国的资金，都是推动温哥华房价的几大因素。 　　“综合房价” 　　皇家房地产公司还以典型的房产为依据，排除豪宅，推出了一个“综合房价”，该公司说，这样采样更有代表性，去掉了高端物业把房价往上拉的因素。 　　根据这一“综合房价”，温哥华市两层住宅的均价在今年第二季度升到236万加元，比2015年第二季度增长30.7%。 　　在多伦多市，从去年第二季度到今年第二季度，两层住宅的价格增长10.5%，均价达到97.5万加元。 　　在全国范围内，今年第二季度与去年同期相比，两层房的价格增长10.7%，均价为62万加元，若把所有类型的房产算在一起，房价攀升9.2%，均价为52万加元。

　　加拿大 “环球邮报” 于本周三(7月13日)刊登了由 Brent Jang 撰写的一篇文章，谈的是温哥华房价10年来的 “非理性”上涨。 　　文章说，长达10年的房价狂涨已经改变了温哥华，100万加元曾一直是人们的一个心理门槛，现在已被彻底打破。在过去，1百万加元的房子属于少见的奢侈，而现在，1百万的房子不过是低端物业。   //   　　温哥华独立房91%价格过百万 　　Andy Yan 是西蒙・弗雷泽大学 (Simon Fraser University)城市项目的代理主任，他于本周二(7月12日)发布的最新数据记载了自从2005年以来，温哥华房价持续上涨，使其成为加拿大房价最贵城市的过程。 　　Andy Yan审核了由BC省物业评估署 ( BC Assessment)评估的66825处房产。数据显示，在2005年7月份，温哥华只有11%的 独立房估价超过1百万，而在2015年7月份，91% 的独立房估价在1百万加元以上。 　　他说，在10年前的温哥华，100万加元的房子是很少见的。 　　房产热蔓延至郊区 　　温哥华的房地产市场在2008 � 09年的衰退后出现持续反弹，过去3年来涨幅尤为惊人。 　　文章说，温哥华的房地产版图分为西区和东区，以安大略街 (Ontario Street)为分界线，在过去12个月内，独立住宅在温哥华西区的价格飙升了38%，在东区攀升了36%。 　　在东区，以前所谓的百万大屋寥寥无几，如今， 100万加元以上的房子一抓一大把。 　　在整个温哥华，公寓和联排别墅的价格在过去12个月也至少上涨了25%。 　　另外，这股房地产热潮也蔓延到郊区，自从2015年中旬以来，温哥华郊区独立房的房价常常在以至少35% 的增幅跳升。 　　专家认为狂涨不会持续 　　加拿大 皇家地产公司 (Royal LePage)的首席执行官菲尔・索珀 (Phil Soper)表示，温哥华令人难以置信的价格激增可能将走到尽头。 　　他表示，在温哥华存在严重的经济承受能力问题，这已经成为一个公共政策问题，是不健康的，温哥华的市场升值过快，价格正在以非理性的速度上涨。 　　大卫・莱伊 (David Ley)是不列颠哥伦比亚大学UBC的城市地理学教授，他预计温哥华的房地产市场将软化，但不会崩溃。 　　他说，任何上升都不会是无休无止的，总是有回落的时候，但温哥华将不是硬着陆，而是软着陆。 　　莱伊教授认为，温哥华房价的增长将放缓，甚至有可能略有下降，他的猜测是房价的摆动将在正负5% 的范围内。 　　菲尔・索珀和Andy Yan都认为，超低利率、房源有限、来自外国的资金，都是推动温哥华房价的几大因素。 　　“综合房价” 　　皇家房地产公司还以典型的房产为依据，排除豪宅，推出了一个“综合房价”，该公司说，这样采样更有代表性，去掉了高端物业把房价往上拉的因素。 　　根据这一“综合房价”，温哥华市两层住宅的均价在今年第二季度升到236万加元，比2015年第二季度增长30.7%。 　　在多伦多市，从去年第二季度到今年第二季度，两层住宅的价格增长10.5%，均价达到97.5万加元。 　　在全国范围内，今年第二季度与去年同期相比，两层房的价格增长10.7%，均价为62万加元，若把所有类型的房产算在一起，房价攀升9.2%，均价为52万加元。

        最近，北美分类广告网站Craigslist上，有网友贴出一则广告，成功吸引了大家的注意。   　　“加拿大投资者寻找中国业务代表” 　　“我们受够了，决不再姑息你们抢占我们国土和家园的行为。” 　　“现在我已经召集了超过50名温哥华本地富豪，我们打算进军中国房地产市场，侵占他们最美丽的城市。” 　　“你们以为只有你们有钱？呵呵，我们也有啊。” 　　“现在我们正寻找一名中国业务代表，确保我们在中国的买卖行为能够顺利进行。” 　　“我们会提供优厚的待遇，一切好商量。” 　　很快就有网友在底下留言了―― 　　   50个加拿大人进军中国房地产市场？ 　　Good luck with that. 　　还是来看看中国人是怎么炒房的吧。 　　1、在加拿大：中国买家只占5%，但本地人听到就怕 　　多伦多华人地产经纪肖郎说，他在今年四、五两个月共卖出15套房子，其中7套被中国人买走，占了将近一半。 　　这些中国人都是游客身份，他们有共同的特点――钱多、有投资眼光、看中的房子一定拿下，出价凶悍！他们只是在多伦多短期停留，所以看房时间有限，一旦看好房子，下Offer又狠又猛，本地买家根本没办法和他们竞争。有时候买家一听说同一栋房子被中国人看上，立马就放弃了，省的劳神又伤财。 　　今年5月，一个中国留学生居然花了3110万加元拿下温哥华一栋超级豪宅，吓坏加拿大人。   //        肖郎分析说，在中国一线城市好地段随便一套房子价格就在千万人民币以上，他接触的买家中很多人有几套房子，一来为了分散风险，二来加元贬值，所以现在在加拿大买房非常划算。以北京为例，一套价格千万人民币以上的房子月租一万人民币，而在多伦多很多地方100万加币的房子月租就在3000加币以上，二者一比较，单是租金收入加拿大房子可以达到中国的3倍还多。     　　2、在日本：2020年东京奥运会，现在开炒正是时候！ 　　中国炒房团在扫荡欧美、澳洲等各大城市之后，于2015年前后瞄上了日本市场。根据日本不动产经济研究所的调查显示，中国资金涌入后，日本公寓价格已上升至1990年代以来的最高水平，比过去两年提高了11%。在东京等大都市，部分区域房价上涨近三成。 　　日本房产市场从中国游客身上发现了巨大的商机，一时间房产广告满天飞，经纪都学会用微信招揽客人了。一番混战之后，东京已经无房可买；中国人目前的状态已经是饥不择食，就连50平米这种在国内看都不会看的户型也不放过。 　　据业内人士分析，东京奥运、日元贬值和高额的租金回报是驱使投资客购买日本房产的最重要因素。但不得不考虑日本养房费用高昂，除了各种税费之外，不动产还面临高发的地震、海啸、火山等自然灾害损毁威胁，如果不买全保险，那么这些损失就不能赔偿。 　　3、在澳大利亚：一个留学生能买六、七套房！ 　　比加拿大更为宽松的留学政策，令澳大利亚的中国学生数量不断上升。目前在澳海外留学生达43万人，其中中国留学生就占13万；自从澳洲政府取消了外国人买房的限制之后，留学生们便开始大！力！买！房！一人手上囤六、七套房，一点也不奇怪。 　　而且，很多持旅游签或学签的华人在离开澳大利亚后，也并不将房子出售，而是压着等待升值，造成房源紧张。前段时间有媒体报道，澳洲财政部门已经在调查50起海外投资者多处购买房产的案子，倘若发现这些人真的“囤积”房子，他们将被罚款，重则坐牢！ 　　此外，被中国炒房客占领的国家和地区还包括韩国、新加坡、美国、欧洲各国和迪拜！一方面，本地人认为房价被炒高，难以负担；另一方面，不少国家也在期待中国人的雄厚资金帮助刺激经济；同时也经常有业内人士发声――房地产市场瞬息万变，经济学家都解释不清楚，反正遇事都怪中国买家？这个锅我们不背！ 　　说了这么多， 　　其实小编最关心的还是这50人的加拿大炒房团， 　　誓要搅和中国的房地产市场， 　　去吧皮卡丘， 　　希望你们能有后续来满足大家的好奇心。

  地产大亨布鲁斯瑞纳被“休”了。 纽约邮报报导，跟瑞纳结婚八年的妻子潘美拉利普金（Pamela Lipkin）近日向曼哈顿地方法院提起了离婚诉讼。利普金是纽约当红整形医生，诊所设在公园大道(Park Avenue)。 利普金提起了争议诉讼，这也意味着一场关于婚姻财产的争夺战即将上演。瑞纳的叔伯成立的森林城市公司（Forest City Enterprise），该公司现在由他经营，大约价值4亿美元。 瑞纳的公司除了建了布鲁碌仑Atlantic Yards之外，也是纽约时报位于八大道上的总部及克利夫兰Terminal Tower的开发商。 对于这次离婚，71岁的瑞纳和64岁的利普金可能会争夺三处房产：东78街的一套迺栋屋(townhouse)、纽约市郊长岛富人镇东汉普顿的一幢5卧度假别墅，以及纽约上州阿尔斯特县（Ulster County）的一处200英亩房产。瑞纳拥有NBA布碌仑网队(Brooklyn Nets)的一部分股权，但是他去年把他的股份卖给了俄罗斯亿万富豪普罗霍罗夫（Mikhail Prokhorov）。布碌仑网队就在Atlantic Yards里的巴克莱中心球馆打球。 利普金是一个杰出的整形手术医生，她的专长在鼻子整形。同时她还是“早安美国”的整形评论员。 2004年，利普金曾透露当时还是她男朋友的瑞纳“爱偷吃垃圾食品”。 利普金曾在接受Star-Ledger采访的时候表示，虽然瑞纳在她面前把香蕉和咖啡当早餐，但她常在车里发现甜甜圈和炸鸡碎屑。 利普金还把瑞纳形容成是一个工作狂。认为唯一能让他清净一会的就是钓鱼的时候，因为在那个时候他没有办法打手机或者收发电邮。 尽管瑞纳算是纽约最高调的公民之一，比如他是斯隆-凯特琳癌症中心（Memorial Sloan – Kettering Cancer Center）和犹太传统博物馆（The Museum of Jewish Heritage）的董事，但这对夫妇的社交生活却相当低调。 二人从1997年开始约会，到2008年1月举办了一个小型婚礼。两个人都是第二次结婚。瑞纳和前妻有两个女儿，利普金和前夫生了一个儿子。 瑞纳的新闻发言人拒绝对此事发表评论，而利普金的电话一直无人接听。  

房屋销售（Justin Sullivan/Getty Images）    加拿大大温哥华的列治文居民Kenneth和James Davis兄弟，今年五月份对涉嫌影子炒房（shadow flipping）的地产经纪和其属地产经纪公司，向卑省最高法院提出诉讼，控告该经纪制造骗局，令60名业主成为影子炒房的受害者。目前被告否认存在任何不法行为，案件尚未进入法庭聆讯。影子炒房是一种有争议的做法，是指一名地产经纪或投资者在交易真正进行前多次转让售房合同，抬高价格，不仅地产经纪可获得多笔经纪费，投资者也可从中赚取暴利。据《环球邮报》报导，原告戴维斯兄弟俩（Kenneth and James Davis）遵照母亲遗嘱出售列治文一栋房屋。他们在诉状中说，2010年12月他们接收了一个买方出价，然而次年2月份赫然发现房屋再次挂牌上市，他们表示〝可能被影子炒房〞。今年5月，俩人入禀卑诗高级法院，控告Amex-Sunrich Realty地产公司的经纪Alban Wang与地产商人吴泽宇（Ze Yu Wu，音译）。吴泽宇是新海岸地产公司（New Coast Real Estate）老板。Davis兄弟说：〝没有一名被告告知原告，其房产将立即以更高的价格转售。〞他们相信他们的房子可能最终以97万的价格被售出，利润高达11万元。兄弟俩要求被告退还转售合同所得的利润，他们还希望获得违约金及违反信任条款的赔偿金，以及惩罚性赔偿金。目前所有这些指控尚未被法庭批准，辩方也没有提交相关声明。2012年，地产经纪Wang曾因未按合约缴纳12笔交易的定金而被卑诗房地产协会停牌2个星期。省报于近日联系了其所属的地产经纪公司，该公司职员称Wang已经离职。对此，大温业内地产经纪看法不一。华人地产顾问卢广辉博士认为，发生影子炒房的事件是政府体制问题，因为这样做不违法，比如魁北克允许经纪这样做，不是地产经纪的错，而是政府的问题。大温经纪喻聚宝认为，案件发生在6年前，恐怕胜诉的可能性很小，因为那时转手倒卖是合法的，合约中也明确可以不告诉原房东。转手倒卖如果是经纪自己做，他认为，应该在合约中明确自己的身分，不能隐瞒。他分析说，当年吴泽宇还不是专业经纪人，而房屋交易中，一般人购买房屋后再转手，也是正常的。他认为这种问题不是房东可以投诉的，而是政府征收税务需要规管的。

挂牌出售的房屋（Joe Raedle/Getty Images）    温哥华正计划着推行省府支持的房屋空置税，但并不清楚这项税收会怎样。UBC经济学教授Joshua Gottlieb说市长罗品信并没有对这个计划给出过多的细节。然而教授Gottilieb则表示他和他的同僚都建议这项税收应基于收入所得税。〝如果房产的拥有者缴付加拿大个人所得税，并声称自己是加拿大居民，因而有向加拿大政府缴付全球范围内的收入所得税，那么我们就可以将这处房产不计为空置。如果没有人住在这里，那么就没有人会以申报个人所得税的目的宣称自己住在那里〞他告诉News1130。Gottlieb认为只需比对房产记录和个人所得税的记录，便可知道房屋是否空置。Gottilieb认为问题的关键在于确保此项举措能够在管理层面完成。不过，Gottlieb认为征收〝房屋空置税〞也可能会漏掉一些实际上并不空置的房屋。〝我们要惩罚那些因最近没有合理的除草而看起来像是空置房屋的屋主吗？〞〝当你几个月前看到一个报道说一个学生住在一处3100万美元的房子里，当然，这个学生并没有很多的收入，如果有，也不一定会缴纳所得税，但实际上房屋并不算空置，有人住在里面，只不过住在里面的是个学生。所以这个单位将会受到豁免，被认为是非空置。〞根据NEWS1130的报导，Gottlieb建议向空置单位的业主收额外1.5%的地税。〝所带来的2%的收费比率涨幅也是符合北美其它地方的收费标准范围内。〞他表示，1.5%的数字只是一个保守估计，也理解将会有人建议征收更高税率的提议。他补充道，〝我也不想因为这项追加的罚款，使那些收入减少或购买房屋后增值的业主陷入窘境。〞  

加拿大中央银行今天发表季度货币政策报告，表示英国公投脱离欧盟的决定，将在两年半时间内，削减加拿大的国内生产总值0.1个百分点。同时，央行维持基准利率在0.5%的最低位不变。 这是央行首次对英国脱欧作出评估，央行同时下调了加拿大的经济增长预期。 央行表示，今年第二季度经济增长比预期下调1.1个百分点，转为经济萎缩1%，主要是由于阿尔伯塔省5月严重林火，导致大批油砂矿场关闭，以及麦马利堡(Fort McMurray)市居民大批撤离。 不过央行也表示，随着油矿开采恢复以及当地社区的重建，第三季度经济增长率有望增加1.3个百分点至3.5%。 央行同时下调今年经济增长预算，从4月份预期的1.7%，降到1.3%。央行解释，投资和出口前景疲弱，将抵消油价上升的影响。 央行预测，油价和加元汇率将在今年剩余时间保持目前水平，即油价每桶49美元，加元兑美元为1比77美分。 一如外界普遍预期，央行行长波洛兹(Stephen Poloz，图)宣布维持央行基准利率不变，仍为0.5%的低位。 央行的基准利率影响到加拿大人的银行储蓄账户以及申请按揭的利率。 央行再发楼市警告 不过，央行再次对多伦多和温哥华的火爆楼市提出警告。央行说：“这两个市场的房价在过去一年急剧上涨，显示可能是受到自我强化预期( self-reinforcing expectations)的驱动，一旦出现不利的冲击，市场将更加敏感 。” 丰业银行(Scotiabank)的经济师解释央行的措辞，指央行不愿意看到高房价推动国民的债务上升，但是目前而言，仍然不会动用加息的手段来阻止这一趋势。 丰业银行表示：“加拿大央行可能想要保留调控利率的手段，以备一旦房地产市场急转直下时所需。央行迄今以来的降息行动，已经推动了房地产过热“。 加拿大央行过去10年的基准利率图

　　或许是因为北美洲作为当前最有前景的市场和最好的经济发展势头，很多投资者在进行海外置业时，倾向于该地区的房产。尤其是加拿大，其以环境优美、资源丰富、经济增速稳定等吸引了大量中国投资者介入该国房产。然而，在笔者看来，以上几条除了经济增速稳定还勉强算是个投资加国楼市的理由，其余什么环境优美之类的，并不是一个职业的地产投资者要关心的事情――至少不是首要关注的事情。 　　历史数据显示周期下跌成“惯例” 　　投资房产、研判市场，实际上是有一套复杂的程序和规律在其中，但这复杂的规律中，绝对不会包含“因为投资者看好、因为投资者喜欢”就可以投资的原因。房价并不会受投资者主观喜好影响，而是跟整个经济发展走势、支柱产业发展态势，以及该地区历史房价的走势密切相关。 　　我们知道，在众多影响加拿大房产价格的相关因素中，与石油相关的资源类经济发展周期对加拿大房市的涨跌循环扮演了非常重要的角色。单一行业的繁荣，确实会在短期内拉高经济发展指数，同时，高收入、高就业率等也会吸引人口，从而催生住房市场和租房市场的繁荣。然而，单一经济发展总会有到头的时候;随着单一产业热潮的逐步退去，其他产业没有同步发展的境况下，就业机会减少，人口外迁，房产价格和租金水平下降;通常这个上升周期与下降和调整周期相当;在过去的历史中，资源类开发地区的房地产价格总是重复着“暴涨―暴跌”的循环，那么加拿大的房地产市场是不是也不例外呢? 　　从上面的数据可以看出，尽管加拿大楼市总体上看基本上是向上的趋势，但其间多次出现大幅度的调整，如1980-1988年，1994-2002年，2009年等，均价下跌幅度较大，均超过20%以上。最近的一次房地产市场的下跌出现在2009年，从第二幅图表可以看出，大温哥华地区2009年的房价均出现下跌，且东区西区的均价几乎相差一倍。 　　数据显示，从今年5月到6月，加拿大主要城市温哥华西区的房屋销量明显下降，6月销量同比暴跌35.6%;对此，加拿大基金管理机构LePoidevin称，“越是临近泡沫崩溃的边缘，房产的涨跌幅度就会逐步加大”;而且，即使目前出现价格下跌，但房屋的供应量不降反增，更多的物业进入交易市场，这无疑对房价进一步下跌雪上加霜。 　　投机者推高，楼市繁荣难持久 　　那么加拿大房地产市场为什么会此次“大起大落”的幅度会更大?观察显示，温哥华房地产市场已经出现崩溃迹象，其中一部分原因在于投资者和监管层严重低估了从中国流入温哥华的资本金额。RBC的数据显示，目前，温哥华地区独立屋的可负担水平已经远远超过了家庭收入，很难无视这个事实：房价已经脱离了正常的范围，开始变得疯狂。 　　换句话说，加拿大近年房价上涨，很大程度上是因为伦敦的房价主要由投资者来推动，这样的高位价格很难持久。因为投资者的游资一旦撤离，该市场的房价就离下跌不远了。有投资者可能会说，我不会抢在游资撤离之前及时套现吗?问题是投资者习惯于单枪匹马的散户式投资，没有第一手信息，没有权威专家的分析，没有深入当地市场进行调研，怎么能把握游资撤离的时机呢? 　　实际上，种种迹象表明，游资已经开始撤离。据LePoidevin称，目前加拿大金融机构监管办公室OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)已经开始要求银行和金融机构收紧按揭政策，对购买房产为目的申请人进行严格审查，尤其是对其收入和就业状况进行全面彻底审查。目前，完全依赖加拿大境外收入的房贷申请人，由于难以落实其收入状况，银行对其房款更加趋于谨慎――这部分买家的担心和犹豫，已经在西温房地产市场体现出来。 　　被《纽约时报》评为最受瞩目的金牌投资者Marc Cohodes也认为，温哥华的房地产市场是一个“洗黑钱吹起来的市场泡沫”，“当地政客、BC省自由党政府与地产中介、开发商、律师互相勾结成一伙。他们一直在寻求中国的资金撑起这个市场，但这不会长久。”LePoidevin则预测，一旦房市出现崩溃，大温地区的房屋均价将由$917,800骤降至$458,900，降幅约50%，比之前业内预测的30%更为惊人。 　　综上而言，研判市场，不仅仅要考察其现状，如果有数据，最好从十年前开始翻阅;中国投资者进军海外地产市场，则不能以十年中国房地产市场暴涨中创富的经验为依据，如果不能从投资市场的属性与特点入手，而仅凭喜好和经验盲目下判断，那么后期买下的不是财富的温床而成为财富的拖累，最终会让自己的财富陷入尴尬的境地，错失了最佳的增值空间和时机。

　　多名华裔地产经纪均认为，外资偏好列治文楼市是可以理解的，首先是列治文华人比例多，很适合华人生活，而且相对于温西的超高楼价，列治文目前仍有不少100万至200万元间可以买到且状况不错的独立屋，未来仍有不俗的增值潜力，所以中国留学生和游客有些会优先考虑在列治文置业。 　　地产经纪李昌豪指出，列治文外国买家比例占14%，而温哥华则只有4%，他认为最大原因就是出于温市一些独立屋价格实在是太贵了，买家与其在已经非常高价的地方置业，还不如在价格比较低的地方投资，如此未来的增值空间才更大。 　　望改变怪责外国买家态度 　　李昌豪说，希望政府公布外国买家的数字后，他可以不必再常常忍受一些本地人怪责外国买家大肆炒高本地楼价的眼光。他说，楼价贵的原因很多，外国买家只是其中之一。 　　地产经纪Angelina Lin亦说，列治文确实是中国移民喜欢居住的城市，这个城市有特高比例的中国移民居住，一些还没有移民身分的中国人选择在列治文买屋、并请亲友代管的情况已愈来愈多。 　　罗品信被抨拟徵空置税 　　她表示，相对于温哥华市长罗品信扬言欲课空置税，对于外国投资者释出的态度不太友善，列治文或是本那比市对外来投资的态度就显得欢迎，有可能因此在列治文及在本那比的外资比例均较高。

魁北克的“现金换签证”的移民项目被批评家们标上了“诈骗”和“欺诈”的标签，并说这一移民项目对BC省有极大的伤害。魁北克这一移民项目在2015年为其带来了破纪录数量的富豪移民。   这比一年前增长了40%。在一年前，前执政党保守党政府停掉了联邦一个于魁北克相同的投资移民项目，因为这一项目被指责有骗取投资者的嫌疑，并且弊大于利。   魁北克在选择移民上有自主权，所以魁北克在联盟停掉投资移民项目后选择继续。   包括保守党主席前任移民部长Jason Kenney在内的批评者们指出，大多数的投资移民来自亚洲，在移民前，他们假意表示会留在魁北克，一旦拿到移民身份，基本都很快就会搬到多伦多，更多的人会选择温哥华。   这样一来，魁北克得到了左右的经济好处，而大温地区的高房价，教育难和看病难问题也都随之增加。   最新证据表明魁北克对吸引富豪移民的热情引起很多人对BC省政府的不满。BC省政府从未对这一问题发出过声音，即使魁北克的移民问题一直在大温楼市扮演着重要的角色。   新民主党David Eby表示“BC省政府的沉默态度令人惊讶。事实上，他们一直在纵容魁北克移民项目移民给大温带来可负担性住房的影响，并允许大量富豪移民免费享有BC的社会福利”   维多利亚负责就职问题的官员Shirley Bond在上周五的一份报告中指出，维多利亚持续对联邦政府提出疑虑，关于要求更多的安置费用已用于安置“二次移民”，也就是指那些在加拿大其他地方申请移民，不过在进入加拿大后，直接来到西海岸。“我们一直在与联邦政府交涉，”她表示，一直在提醒联邦政府，魁北克自己选择移民的特权已经有几十年了。   魁北克投资移民人数在去年到达5,000人。   根据魁北克省移民局数据显示，魁北克2016年的的数字大概回去去年持平   当2014年联邦政府叫停投资移民项目的时候，称这一项目对加拿大人的伤害远远大于了好处，尤其是对BC省的纳税人来说   魁北克对这一项目的热情与日俱增，从2008年只有1,000人到现在的五倍之多。   Kenney在2013年离任之前，曾提议对那些在一个地方提交申请，在其他地方生活的移民提出欺诈指控，不过这一提议并没有得到联邦重视。   Eby表示投资移民项目对温哥华唯一的好处就是增加了法拉利的销量。“除此之外，这一移民项目对BC居民没有任何好处。”   在Jason Kenney担任移民部长期间，没能说服内阁对魁北克的投资移民项目采取措施。   SFU教授Joshua Gordon说每一个BC省居民都对魁北克的移民项目深恶痛绝，不过Clark的政府不愿意当出头鸟。   魁北克政府也意识到了这个问题，在2014年的一份报告中显示，只有很少一部分移民选择长期住在魁北克。   南华早报驻温哥华评论员Ian Young在评论中指出“魁北克的这个移民政策是对温哥华的不公平欺骗，必须停止。”   联邦之前的投资移民项目是要求申请者有$1,600,000的身价，并在加拿大投资$800,000五年以上。   然而，这个投资相当于一份五年的贷款，理论上在五年之后投资者是可以收回的。这笔钱都会用着申请者申请地的投资。而所有的费用加起来在$125,000左右。

　　“不要让孩子输在起跑线上”这句话成为了中国大部分家长的信条，于是中国家长们为了孩子的未来，常常一掷千金甚至砸锅卖铁都要购买学区房以获得进入“名校”的资格。47万一平米的天价学区房等新闻层出不穷。 　　如今，中国家长们的眼光已不再局限于国内，而是转战一些教育资源比较突出的发达国家，在为孩子获得更好的教育同时，更是为将来的移民之路打好基础。 　　看看海外热门国家的学区房与咱们的有啥不一样。 　　01、美国你想要好的，就得买贵的 　　一般来讲美国的私立学校都是好学校，但学费都比较贵。所以今天讨论的美国学区房主要是指公立学校。 　　美国学区房在家长心目中的概念，固然不如特别重视“不让孩子输在起跑线上”理念的中国家长们的心中突出，但美国也实实在在存在学区房。与中国情况不同的是，好学区的房子并没有因此贵得离谱。 　　与中国想要就读必须具有该学区的房子产权的不同的是，在美国无论是租住还是自有房产，孩子都可以免费上该区域的公立学校，甚至孩子坐校车都不必再花钱。 　　然而，这样的公立学校还是有好坏之分。因为美国学校的资金是地方政府从收取的房产税中拨款给公立学校，因此是片区内的房价越贵，税收越多，学校能够得到的经费就越多，也就有更多的资金用在学校建设和师资培养上，学校也就越好。 　　所以如果在美国是想就读公立学校的话，一般房价越高，该片区的学校就越好。 　　以下是美国主要城市的学区房中间价一览：(此价格为中间价，由于部分地区最高价与最低价相差悬殊，所以部分中间价较为出奇) 　　地区 洛杉矶 纽约 华盛顿D.C 旧金山 波士顿 西雅图 学区房价 54万美元 46万美元 41万美元 105万美元 48万美元 45万美元 　　02、英国进名校，2倍房价也要买学区房 　　由于英国公立学校也是“划片”就近入学而且教育水平良莠不齐，所以在英国的“学区房”的价格之高跟中国一样的令人咋舌。 　　特别是小学。英国的父母们往往在孩子还没有到达入学年龄的时候就已经在寻找学区房了。好的公立小学，可以影响周围房价增长40%之多。 　　举个例子，Holland Park School是伦敦的一所非常优质的公立学校，为了能获取一个入学资格，英国家长愿意支付比同邮编的房子高出79%的价格来购买该校地段内的房子！ 　　位于英国柴郡的Altrincham Girls Grammar School，英国家长更是疯狂，愿意支付比同地段房价高出223%的价格，仅仅为了给孩子争得一席入学名额！在英国索利哈尔的Tudor Grange school，该校的catchment area房子价格比同地段高出94%，同样是一房难求……其变态程度简直与中国有的一拼！ 　　03、加拿大好学区房也比普通房贵 　　在加拿大上学没有户口这一说法，但是小孩在入学前需要填一张表格，上面需注明居住地址，由此产生了学区房概念。在学区房周围的租金能够比其他地区的高，同时也更易出租。 　　以温哥华为例，汇集了众多公立私立名校的温西和西温地区，房价就冠绝全加。 　　04、澳洲房产价格不是问题，入学资格才是 　　澳洲对于学区房的审查非常很严格，想要顺利入学，首先要在行政划分区域之内购买学区房，并且需要提供电费、水费等单据证明是自住。 　　根据目前的政策，只有入住本地的学生可以申请该地区的学校(如果本地区有学校在本年度录取不足，其他地区的学生也可以申请)，这样一来，上名校也颇有“千军万马过独木桥”之势。 　　05、新加坡堪称史上最复杂的“学区房”筛选条件 　　新加坡成为海外置业的热门国家，不但是因为其良好的投资环境和商业回报率，同时其优质的教育资源也是其主要魅力之一。 　　而相比与其他国家，新加坡有着更为复杂的“学区制”。 　　新加坡小一的注册入学政策相当的复杂，分为1，2A(1)，2A(2)，2B，2C，2Cs，3这几个阶段。越往前的阶段报名越具有优先权。第1阶段和第2阶段开放给新加坡人和PR，外国人只能在第3阶段报名。 　　新加坡本地的出生率虽然逐年下降，从十几年前每年约5万个新生儿，降到现在的每年不到4万新生儿。但是随着家长们越来越重视孩子们的教育，本地家长削尖脑袋想方设法的把孩子送进名小，残酷的学额争夺战这几年越演越烈。 　　但是根据新加坡教育部的解释，新加坡的入学制度不但需要住在学校附近，更重要的是孩子的身份。 　　所以望子成龙的新加坡家长们如果想要把孩子推入名校，第一要解决孩子的身份问题，新加坡孩子入学拥有绝对优先权。第二就是最好住在名校1公里之内，确保需要抽签的时候自己不至于提前出局。 　　一大批新加坡最顶尖的著名学府都集中分布在武吉知马区，如国家初级学院、华侨中学、莱佛士女子小学、南洋小学及美以美女子学校等。而该地区的学区房价最低价为：153万元新加坡元(约合735万人民币)。 　　06、日本咱们这儿没学区房，想上哪儿就上哪儿  　　日本绝大多数孩子都上公立小学，全日本公立小学的硬件设备基本相同，教师实行每两年轮换流动制，这两条保证了全民义务教育的公平性。据一位使馆负责教育的领事说，“东京最中心区的学校和北海道最边远的小学硬件设备基本没有差别，任何老师都有轮换到农村教学的机会，越是偏远的地方晋升越快，所以大家都会更加努力。” 　　在日本，小学入学是可以跨区的，但其实，跨区入学会给学校带来一些麻烦，因为在日本，不同的学区会有“学区自治会”，小学生上下学无需家长接送，都是排队一起走，沿途就会有各自学区自治会安排的志愿者站岗守护，如果换学区就没有人守护，学校需要派专人。尽管这样，学校还是以家长的意愿为第一标准，跨区入学也没有阻碍。 　　在日本，小学的入学选择不是难题，因此，住在哪里也就无需考虑这个因素，更无须为高价的学区房而发愁了。 　　诚然，除了日本能够真正做到“一视同仁”以外，哪里有“望子成龙，望女成凤”的家长哪里就会有学区房。只是中国巨大的人口基数造成了优质教育资源的严重缺乏，所以“天价学区房”的传说会一直存在。

加拿大楼市火爆吸引世人密切关注的同时，人们可能忽略了高房价对出租屋市场的影响，很多靠出租屋生活的年轻人和低收入家庭，在业主们纷纷卖楼套现时，被迫驱逐而陷入找出租屋难的困境。 卑诗省单亲家庭拉梅尔(Stephanie Reimer，上图)和她的女儿在刚刚过去的6月1日至25日一直都住在奇利瓦克(Chiliwack)市一间露营地的帐篷内。每晚，拉梅尔看着夜空，祷告幸运之星降临，让她不用再睡在星星下过夜。 她说：“那几天天气太糟了，一直下雨，又冷，晚上盖很多毯子还是被冻僵了。” 拉梅尔与女儿原本在阿伯兹福(Abbotsford)租住一间小单元，5月底被房东赶了出来。 租房市场失控 她说，菲沙河谷(Fraser Valley)地区的租房市场已经失控，她四处寻找，找不到一间她负担得起的公寓。 “我每天都上Craigslist和Kijiji网站，找各种类型的出租屋，我还上教会的网站。” 最后，她买了一个大帐篷，找到Vedder River旁的一个露营地。 拉梅尔说，她了解那个露营地在加拿大国庆日长周末都被订满了，所以在6月29日以后就无法再住下去。 她说：“我每晚上都在哭，因为我不想让女儿过这样的生活。” “我向上帝祈求，我需要一个住所，我不能把女儿放在大街上。” 她说，就在她以为会成为无家可归者时，一位朋友告诉他，奇利瓦克的一间公寓楼有空的出租单位。 拉梅尔的租屋申请被屋主接受，她于6月25日搬入，比离开露营地的最后期限早了4天。 目前，她租住一个2居室单元，每月的租金是720元。 更多租客被驱赶 廉租屋倡权组织Tenant Resource and Advisory Centre表示，他们每天都听到类似拉梅尔这样的事例。 该组织的负责人梅菲德(Jane Mayfield)表示，每年他们都会接到成千上万名租客打电话来投诉他们遇到的各种问题，其中最大的问题是租客被驱逐。 该组织希望卑诗省政府修订租屋法(Residential Tenancy Act)，保护像拉梅尔这样的低收入家庭。 曹艾利(Ashley Cau，上图)是米逊(Mission)一间出租屋的租客。她说，房东在将屋子掛牌上市之前24小时才通知她。10天后，房子以高于要价售出，她和10岁的女儿就必须要在2个月内搬走，另找他所。 曹艾利说，当地租房市场竞争很激烈，她很幸运，卖房的经纪为她找到了新的出租屋。 从菲沙河北岸到奇利瓦克，更多像曹艾利母女这样的租客，因为市场好，房东急于在卖房套现而被驱逐，陷入找房的困境。 空租金低空置率 据《环球邮报》报道，高租金和低空置率已经对温哥华地区的租屋市场形成危机。很多年轻人和低收入家庭不仅买不起屋，现在连出租屋也越来越难以负担。 加拿大按揭与房屋公司(CMHC)的报告显示，大温哥华地区的平均月租金是1144元，租屋空置率低至0.8%。温哥华市区的情况更为严重，市区平均租金是1233元，租屋空置率为0.6%。 在多伦多地区平均月租金是1206元，租屋空置率为1.6%。 有关报告建议各级政府采取一系列措施，包括鼓励开发商兴建廉租屋、提供税收减免，发放低息贷款等发展加拿大的出租屋市场。  

7月11日，BC省省府方面做出表态，支持温哥华征收空屋税，并愿意“共同行动”。 温哥华市长罗品信上个月宣布，为了鼓励市民更有效地使用现有住房，市政府将考虑征收空屋税。他当时表示，如果得不到省政府的支持，温哥华市将单独采取行动。 据了解，BC省财政部长迈克·德容格表示，省政府将修改关于温哥华市的法规，使市政府获得征收空屋税的权限。他已经向省议长提出在7月25日召集议会的请求。尽管修改法规还需要些日子，但德容格的话意味着省政府已经向温哥华市征收空屋税的设想开了绿灯。接下来，温哥华市议会需要决定的不仅是税率，而且还要对如何确认和衡量一栋住宅是否空置制定标准。 温哥华市长罗品信和BC省财长迈克·德容格 温哥华市政府早前根据水电煤气使用情况来估计的温哥华当地空置房屋大约有1.08万个单位。其中的公寓单位大约占到温哥华地区公寓总数的12.5%左右，而独立屋、联排别墅则为1%。大部分空置房屋为适于出租的公寓单位。 据加拿大“环球邮报”报导，与加拿大其它城市相比，华人屋主众多的温哥华的公寓空置率非常高，比率已接近美国楼市崩盘前的纽约及旧金山。 罗品信表示，“基本上，很多房屋的主人购买房屋之后并没有选择在里面居住，他们更多只是将温哥华的房屋当做一个投资的商品。而作为温哥华人来说，这些空置的房屋如果能够出现在租房市场上，对于温哥华眼下的居民将会有很大改观。” 温哥华房地产价格在过去一年多内上涨超过20%，巨大的涨幅让很多年轻人难以购买房屋。而租房市场目前房源也非常紧张。很多海外资金进入当地房地产市场，一方面进一步推高了当地房价，另一方面也降低了温哥华当地租房市场的房源。这种情况让当地租房和买卖房屋两个市场都处于非常紧张的局面。 很多人担心，这会让温哥华当地年轻人很难找到立锥之地，这可能会影响当地人才的流失。省市各级政府目前也在积极尝试应对。目前除了修建更多房屋，增加个别地区的人口密度之外，降低房屋空置率也是一个可以选择的努力方向。  

今年4月份，赫芬顿邮报曾撰文警告称，多伦多如今火爆的房市很可能会重复30年前的历史，濒临崩溃的边缘。最新的数据表明，从今年5月到6月，作为加拿大代表性城市之一的温哥华西区的房屋销量明显下降，6月销量同比暴跌35.6%。西温豪宅市场，一直都是加拿大衡量“外国资金”对本国房地产市场影响的标杆，这一反常现象迅速引起各大媒体的注意。 有媒体将销量的暴跌归结于独立屋库存和供应量不足。但事实上，西温的房屋供应非但没有减少，反而还增加了。 联想到日前，加拿大金融机构监管办公室 OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions) 周四向各银行和金融机构发出长达4页的信件，要求各银行和金融机构收紧按揭政策，对房贷申请人进行严格审查，尤其对申请者的收入和就业状况进行全面彻底审查。其中，完全依赖加拿大境外收入的房贷申请人由于收入状况特别难查，因此也就成了“重灾区”。这部分买家的担心和犹豫，已经在西温房地产市场体现出来。 由此，业内人士纷纷猜测，温哥华西区的楼市突变令，是因为外国资本尤其是来自中国的热钱进不来了? 加拿大基金管理机构LePoidevin的创办人David LePoidevin表示，温哥华房地产市场已经出现崩溃迹象。而证据之一，就是我们严重低估了从中国流入温哥华的资本金额。“当未来某一天，中国政府和人民银行限制资本外流的政策起作用了，也就离泡沫破灭不远了。” 尽管销量有所下跌，但是从去年到今年，西温的平均房价暴涨了32.1%。LePoidevin表示，越是接近泡沫破灭的边缘，房价的变化幅度就越大。他预测，一旦房市出现崩溃，大温地区的房屋均价将由$917,800骤降至$458,900，降幅约50%，比之前业内预测的30%更为惊人。 Marc Cohodes曾经经营华尔街一间最大的对冲基金， 被《纽约时报》评为最受瞩目的金牌投资者。他评价温哥华最近暴涨的房价时称，这是一个“洗黑钱吹起来的市场泡沫”。“当地政客、BC省自由党政府与地产中介、开发商、律师互相勾结成一伙。他们一直在寻求中国的资金撑起这个市场，但这不会长久。” 图片来源：网络 他与LePoidevin的看法一致：“中国政府会对资本实施管控，而温哥华已经成为北美乃至全球有钱人洗钱的温床。情况会改变，而且是急剧的改变。” 环球新闻(Globe News)在今年重新翻出了拍摄于1989年温哥华的一部记录片。结果发现，那时的温哥华对于来自亚洲的资金涌入反对声巨大，与今日的情况惊人的相似。 在这部纪录片中，一名温哥华的女子称：“许多人都和我们一样，一对年轻新婚的夫妇，在温哥华居住了数十年，但是无法负担一栋属于自己的房屋。我们努力储蓄，但是无济于事，因为房价涨得非常快，而且外国人还在继续涌入，使劲地买房。”  

你会支付42万7000元买一栋长霉、有毒、屋顶坍塌、地下室积水五呎的房子吗? 一名买家今年5月击败其他40人，就以这个价钱买下位于西雅图的这栋烂屋。这栋房子只上市10天就脱手，成交价比原来要价高出一倍多。 这栋三卧住房已空置几年，但是看来至少有10年未修。地板塌陷，电器因溼气过重，也坏到无法修理。地下室的积水不但使房子长霉，还造成空气可能有毒的担忧。房间也堆积垃圾和碎片，所以即使地板不在你脚下垮掉，你也可能踩到钉子。

　　多伦多地产商会（TREB）入禀联邦法院，就联邦竞争事务审裁处（Competition Tribunal）上月裁定TREB必须准许注册地产经纪在网上公开销售数据提出上诉，驳称这个裁决侵犯买卖双方的私隐权。 　　竞争事务审裁处裁定TREB需要向注册经纪公开的资料，包括销售数据、待完成销售记录和经纪佣金，经纪经过申请及登记后可以取得存档资料，并可把资料上载到自己网站，但卖家可以拒绝在网上公开地址和放售物业的资料。 　　TREB于上周五入禀的上诉书指出，联邦竞争事务审裁处裁定TREB的制度扼杀竞争和数码革新，无论在事实抑或法律上都出现错误。TREB行政总裁迪米歇尔（John DiMichele）表示：「商会素来支持会员之间的竞争，亦支持革新。我们的政策旨于保护个人财务资料，准许地产经纪放料上网相当于违反消费者私隐法例。」 　　地产经纪反对：浪费金钱 　　这宗个案自2011年以来一直备受加国各地产市场关注，联邦竞争事务审裁处的决定具有指标性，可能影响其他地产商会如何在网上为顾客提供服务。竞争事务审裁处上月的裁决，限定TREB在8月3日前完成改革，TREB已经申请延迟执行，直至上诉获得裁决。 　　有地产经纪反对TREB提出上诉，直指这个做法浪费金钱，而且觉得在网上提供交易数据有助消费者获得更多资讯。多伦多地产经纪公司SpringRealty老板莫瑞安（Ara Mamourian）不赞成TREB提出上诉，并且认为联邦竞争事务审裁处的裁决没有侵犯私隐。 　　地产经纪黎宇昌支持多伦多地产商会（TREB）的上诉，因为很多人在卖屋时不想给别人知道。据他的经验有些业主在卖屋时，要求地产经纪连售楼的牌子都不在屋前挂出来，甚至不想经纪将其楼盘资料放上网，他们只想将房子无声无息地出售，所以竞争局要将楼盘出售价甚至未成交的柯化售价，都要在不通知业主情况下在网上公布，当然影响业主的私隐。 　　减地产经纪交易机会 　　黎宇昌强调，这新规定不但影响私隐，连一些传统经纪亦受一定影响，因为以往有业主出售物业前，想知道附近房屋最近的出售价钱，以决定其物业的定价，往往会询问熟悉的经纪，在这情况之下，将来真的决定要卖楼时，便会找回曾经为业主查价的地产经纪代为卖屋，这样地产经纪就有多些做买卖的机会。若将所有楼盘交易价强制在网上公开，业主可以任意上网查询，不用找地产经纪协助。

温哥华市长罗伯逊和BC省财长德容格  图片来源: CBC 　　BC省财政部长迈克.德容格星期一（7月11日）宣布，省政府将修改关于温哥华市的法规，使市政府获得征收空屋税的权限。他已经向省议长提出在7月25日召集议会的请求。 　　尽管修改法规还需要些日子，但德容格的话意味着省政府已经向温哥华市征收空屋税的设想开了绿灯。接下来，温哥华市议会需要决定的不仅是税率，而且还要对如何确认和衡量一栋住宅是否空置制定标准。 　　温哥华市长罗伯逊上个月宣布，为了鼓励市民更有效地使用现有住房，市政府将考虑征收空屋税。他当时表示，如果得不到省政府的支持，温哥华市将单独采取行动。

　　温市市长罗品信周一表明，未来的“空屋税”只针对那些全年12个月均空置的房屋，而那些每年有一段时期用作避暑或度假的寓所，则不符合空屋定义。他又表示，截至目前，温市是唯一向卑诗省府提出开征空屋税的大温城镇。 　　罗品信称：“温市房屋危机已刻不容缓，我们必须拿出对策。尽管当局最近已开始正视问题，这是正面讯息，但距离实际行动还很遥远。目前，大部分家庭在温市不但难以实现买屋梦想，甚至租屋的可负担能力也越来越低。” 　　罗品信虽未提及空屋税税率问题，但他在较早时已表明，税率由温市府决定，而该税收入会用于增加温市可负担房屋供应量。 　　马保定:列治文暂不考虑 　　温市府在今年春季发表的一项调查报告称，据卑诗水电公司 (B.C. Hydro)2002年至2014年的电力用户统计显示，全市22.5万个家庭用户当中，约有10,800户在2014年并没用电纪录，换言之，这些住宅物业物并没有人居住。 　　不过，该报告也强调称，温市屋置率在上述12年期间，基本上维持稳定在4.8%至49%，并且与其他大温城镇大致相同。 　　罗品信表示，目前除温市外并没有其他大温城市计划引进空屋税。列治文市长马保定表示，该市暂时不考虑引进空屋税。

　　今年4月，加拿大联邦竞争仲裁法庭(Federal Competition Tribunal)作出了里程碑式的裁决，裁定多伦多地产局 TREB(Toronto Real Estate Board)必须修改规定，允许在网上公开房屋的售价信息，因为限制这些信息的公开有违公平竞争的原则。 　　但多伦多地产局今天反驳说，在网上公开房价等信息，不仅会暴露买家的隐私，也会泄漏卖家的信息，如果让一般人都能进入地产局的多重交易系统MLS(Multiple Listing Service)违反了隐私保护的相关法律。 　　在现有的规定下，只有地产经纪可以查到房屋的售价。而按照仲裁法庭的裁决，多伦多地产经纪在把售出房子的相关数据，包括售价以及经纪佣金等发布到网上之后，一般用户在登记之后也可以进入数据库，查看相关信息。 　　预期仲裁法庭的这项决定将会影响到全国各地的地产局，因此除多伦多之外，其它地区也有可能仿而效之，以便当地居民也可以分享以前看不到的相关地产信息。 　　加拿大竞争局欢迎仲裁法庭的决定 　　联邦仲裁法庭在做出裁决时指出，由于多伦多房地产市场火热，一些卖家有时会开出比房屋实际价值低很多的价格吸引买家来竞争，有时甚至开出低得离谱的$1。 如果挂牌出售房屋的售价在网上公开，买家就可以通过与区内或邻近地区房屋的售价进行比较，掌握到比以前多得多的信息，以便预估正在出售房屋的真实价值，从 而做出理性和明智的买房决定。 　　加拿大竞争局(Competition Bureau of Canada)对仲裁法庭今年4月的裁决表示欢迎和支持，称多伦多地产局限制竞争，结果导致房价越升越高。 　　竞争局还说，多伦多地产局的多重交易系统MLS几乎涉及全国超过90%的房屋交易，但地产局为市民设置障碍，让他们无法进入数据库进行查询，显然违背公平竞争的原则。 　　地产局反指仲裁法庭不尊重消费者隐私和权利 　　多伦多地产局在今天发布的声明中说，按照加拿大的隐私法，将当事人(指房屋买卖双方)的个人财务资料公之于众应该事先征得当事人同意。因此TREB 认为，联邦竞争仲裁法庭的决定并没有尊重 GTA消费者的权利，不仅违反网络隐私法(Canada's Digital Privacy Act)，也可能违反房地产和地产经纪法(Real Estate and Business Brokers Act)。 　　TREB还说，联邦竞争仲裁法庭无论在事实上，还是在法律上均犯错，该法庭做出的决定不可避免地会大大减少 GTA 45,000名地产经纪之间的竞争。 　　多伦多地产局最后在声明中发出警告，仲裁庭的决定一旦付诸实施，那么 TREB就无法阻止消费者个人财务信息，尤其是贵府物业售价在网络上被广而告之，房屋的照片可能被复制、出售甚至被滥用，TREB将对此不负任何责任。

　　根据加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）周一公布的最新报告指出，温哥华人口普查区（CMA）今年6月份的新屋动工量，创下自从1990年以来的最高纪录。至于卑诗省整体新屋开建数量，经过连续3个月下跌后，6月份明显回升。 　　CMHC报告显示，大温区新屋动工量，由今年5月份的28,234个单位，增加至6月份的29,932个单位，按月上升6%。CMHC统计的新屋动工量，是采用6个月的移动平均数值，称为“每月季节调整年率”（SAAR）。 　　CMHC大温区市场分析员阿达马彻(Robyn Adamache)指，所有房屋类别的新屋动工量均继续攀升，推动6月份录得自1990年以来的新高。他还说，新屋存货和楼盘数量同样偏低，刺激发展商兴建更多新屋单位，以配合需求。 　　卑诗升幅近38%冠全加 　　至于卑诗省整体房屋需求强劲，加上利率仍然偏低，新屋动工量由5月份的3.5万个单位，上涨至6月份的4.8万个，升幅近38%，成为同期增幅最大的省份。 　　加拿大道明信托(TD Canada Trust)经济师佩特雷马拉(Diana Petramala)指出，目前5年期固定按揭利率介乎2.2%至2.6%的低水平。她估计，低利率将会继续推动地产市场发展，直至2017年，息口才可能会上调。

从今年5月到6月，温哥华西区的房屋销量明显下降，6月销量同比暴跌35.6%，这一反常现象迅速引起各大媒体的注意，民众也开始议论纷纷，房市怎么了？ 图中蓝线代表2015年的数据，紫线代表2016年的数据。 有媒体将销量的暴跌归结于独立屋库存和供应量不足。但很快就有业内人士发现，温西的房屋供应非但没有减少，反而还增加了。 图中橙线代表2015年的数据，红线代表2016年的数据。 温西豪宅市场，一直都是加拿大衡量“外国资金”对本国房地产市场影响的标杆。现在该地区突然降温，令业内人士纷纷猜测——房市开始极速降温，是因为中国热钱进不来了？ 加拿大基金管理机构LePoidevin的创办人David LePoidevin表示，温哥华房地产市场已经出现崩溃迹象。而证据之一，就是我们严重低估了从中国流入温哥华的资本金额。“当未来某一天，中国政府和人民银行限制资本外流的政策起作用了，也就离泡沫破灭不远了。” 另一个标志，LePoidevin称，则是加拿大金融机构监管办公室OSFI（Office of the Superintendent of Financial Institutions）已经下令要求银行和金融机构收紧按揭政策，对房贷申请人进行严格审查，尤其对申请者的收入和就业状况进行全面彻底审查。其中，完全依赖加拿大境外收入的房贷申请人由于收入状况特别难查，因此也就成了“重灾区”。这部分买家的担心和犹豫，已经在温西房地产市场体现出来。 RBC的数据显示，温哥华地区独立屋的可负担水平已经远远超过了家庭收入。 尽管销量有所下跌，但是从去年到今年，温西的平均房价暴涨了32.1%。LePoidevin表示，越是接近泡沫破灭的边缘，房价的变化幅度就越大。 他预测，一旦房市出现崩溃，大温地区的房屋均价将由$917,800骤降至$458,900，降幅约50%，比之前业内预测的30%更为惊人。 卑诗省政府7月7日提前公布了针对楼市海外买家调查的初步报告，显示最近3周以来，大温哥华地区房屋买卖交易中，海外买家占了5%，他们中的大部分是中国人，其次是来自美国、英国、澳大利亚、韩国、印度等国的买家。 Marc Cohodes曾经经营华尔街一间最大的对冲基金， 被《纽约时报》评为最受瞩目的金牌投资者。他评价温哥华最近暴涨的房价时称，这是一个“洗黑钱吹起来的市场泡沫”。“当地政客、BC省自由党政府与地产中介、开发商、律师互相勾结成一伙。他们一直在寻求中国的资金撑起这个市场，但这不会长久。” 他与LePoidevin的看法一致：“中国政府会对资本实施管控，而温哥华已经成为北美乃至全球有钱人洗钱的温床。情况会改变，而且是急剧的改变。” 中国政府的资金监管 资料显示2015年中国流失了5000亿美元外汇储备。资本外流的增加是中国经济放缓的一个不稳定因素，会对中国的银行系统造成危害。 目前中国在严厉打击资产外流，目前每位中国籍居民每年只能购买5万美金约6.5万加币的外汇资产，并且中国政府对流通渠道也进行了严格的监管，所以才会导致温西独立屋成交量的下滑。 David LePoidevin说：“我认为，我们低估了从中国流进温哥华的海外资产的数目。我相信中国政府和中国人民银行会因本国利益堵住所有资产外流的通道，这也是中国政府目前正在做的。”

大温居民抗拆迁：抗议者占据本那比空楼和温哥华东区空地 在BC省大温地区本那比和温哥华东区，一些当地居民占据了空房和建筑工地，抗议拆迁和高房价。抗议者之一、本那比居民 马丁.费尔南德斯说，房地产开发商通知他在三个月内搬走。他搬家后的房租比现在高400加元。 他告诉CBC记者Chad Pawson，他原来带着两个儿子住在本那比Imperial路5025号，每月多付400加元房租对他是个不小的负担。但他的情况还不是最糟的。他的邻居当中有一个90多岁的老太太，完全没有地方可去。       前住户费尔南德斯/CBC 房地产开发商Amacon买下了这栋三层楼，打算拆掉后建一栋公寓大楼。现在费尔南德斯等抗议者占据了空楼，并在墙上写下了大字标语：“家中老小(曾)住在这里”，“停止拆迁!” 另一名抗议者凯.贝德福德说，他们要求市政府拿出一个妥善安置被迁走居民的计划。正值周末，市政府没有作出反应。警察和开发商代表出现了，但是没有抓人。抗议者表示打算在楼里坚守下去。 本那比市政府2010年通过决议，计划大幅度增加住房密度，尤其是在靠近捷运和公交车站的地段。市政官员说，为了适应人口增长的需要，本那比在今后25年中每年需要增加2000套新住房。 CBC 温哥华东区：抗议者占据Hastings西路58号 本那比住户的占领行动是刚刚过去的周末发生的第二起。第一起发生在温哥华东区的一处空地，这里在温哥华冬奥会期间曾被抗议者命名为“奥运帐篷村”。组织者在声明中说，住房危机越来越严重，无家可归者已经不仅仅是在街头流浪的人。 声明呼吁无家可归者和被迁者加入占领行动，“从开发公司手里夺回地盘，改造它们，把抗议地点变成平安度日的社区。” 与此同时，温哥华市政当局也正在寻求解决之道，例如考虑实施空屋税和新的平价住房项目。

碧海：评失控的温哥华和多伦多房地产投资市场 笔者所学的虽然是与经济有关的专业，但说来可笑，本人却不但是一个拙劣的，更是一个十分倒霉的实业投资者。特别是在房地产投资市场，曾经在二三十年前遇到过的、几乎无人相信的、多伦多(或加拿大)物业下跌“十年浩劫”时期吃过大亏，烧伤过手指。虽然经过了十几年以后，直到现在，在自己的年度报税账户上，仍然有一大笔“投资亏损”(Capital Loss)余额，有待于在今后的一个长时期的年度报税清单里，从其他投资项目的投资盈利中慢慢扣除抵消。从那以后，除了自己的居住物业以外，从来也不敢接触房地产的投资。 现在，加拿大又出现了接近疯狂的房地产市场，房价在十年八年时间里，疯涨了大约一倍或以上，而且仍然来势汹汹，没有放缓的迹象。它已经引起了很多投资专家和政府部门，以及国内外经济学家的关注，他们已经再三向赚得脑满肠肥的投资者，提出了各种警示。可是这似乎并没有减缓热火朝天的、在温哥华和多伦多的房屋市场，仍然是高歌猛进，势不可挡。笔者是一个房地产市场的手下败将，根本没有资格在这里评述有关的投资风险之类的忠告。只是对实际的物业市场运作实情，作一些实况报道和评论，如此而已。 绝大多数的人都相信，加拿大几个大城市，特别是在像温哥华和多伦多的房价疯涨的主要原因，是外国投资者，特别是中国投资者兴风作浪的结果。来自中国大陆的有钱人，更是“罪魁祸首”。据有关方面的估计，光是在过去的12个月里，来自太平洋彼岸的投入温哥华和多伦多房地产市场的热钱，就在一万亿美金之谱。这是导致这两大城市物业市场如蒸锅那样喷发的主要火源。这笔钱还不是来自中国的私人公司或国营大企业的海外投资，而是光指中国大陆富有阶层民众的部分财产。 他们把部分资金，投向像加拿大(或澳洲，欧洲)那样的物业市场，是有其诸多原因的。 第一，他们理解到，他们的资金能够在海外赚取比中国的投资市场更丰厚的利润。 第二，他们认为，投资海外的资金，比投资国内国更少风险，更加安全。 第三，这些有钱人无时无刻不在担忧，不知何时，中国政府的经济政策会突然改变，有冲击到他们的财富 “来源嫌疑”的可能，他们必须未雨绸缪，把钱放到世界上最安全的地方。 第四，他们中间很多人有永久移民海外的打算，而加拿大是移民海外的最理想国家之一。 所谓兵马未动，粮草先行，先把钱存放海外，是移民海外的最明智之举。第五，也是最根本的原因则是，他们不完全放心中国的政治前途，所以预先为自己和家人的前途做好准备，把大宗财产存到海外，而加拿大则是最理想的国家。那为什么又选择温哥华和多伦多呢? 这是因为，温哥华是离开中国最近的加拿大大城市，而该地气候温润，几乎四季如春。更好的则是，这个城市已经有比例很大的华裔人口。 至于多伦多，则不但是加拿大最大最为繁华的大都市，也是五大湖区域最为繁华的气候温和的“水果带“所处之地。多伦多的华裔人口更在60万以上。但最为重要的先决条件则是，加拿大是一个政治清明，社会民主，民生安定，善待少数族裔，而又经济发达，自然资源极其丰富，疆域比中国还大，但却只有三千多万人口的福地。 中国的大笔热钱之所以奔流到这两个大城市，令这两大城市房价不断疯涨的原因就不难理解了。温哥华的房价在最近几年，上涨了大约30%，而很多昂贵的住宅和公寓房转手以后却空置在那里，等待再转手赚取快速利润。而普通的本国市民，则对拥有一间最普通住所的愿望也越来越远，或已经变成了不可实现的终生梦想。 报道称，目前温哥华的楼市，只有大约15%的房屋和公寓，其售价在50万以下，其他住宅单位则都在上百万，几百万乃至上千万之谱。而更有甚者则是，这种情况还严重影响到本地的工商业发展。据报道，由于房价疯涨，当地的工矿企业想从外地招募技术员工和人才，已经成为一个极大的挑战。原因是，他们因无法在就近找到负担得起的住所而止步。温哥华的商业发展，就因为无法招募到有才干有能力的人才而严重受阻，工商业因此受到了极大的阻扰和打击。 温哥华和多伦多的楼市价格疯涨趋势何时了?谁也不知。但是，有一句俗话，叫做“上抛的石块无论多高，最终必然会下降“。至于这个下降趋势何时出现，谁也不知道，但迟早和必然会发生。这也是最近政府部门和银行界不断提醒投资者，对已经过热的房地产市场的投资必须谨慎小心的原因。不管怎么样，在火热滚烫的物业市场投资，有赚得眉开眼笑的，也一定会有受伤或”烧痛手指“者，那只是时间问题。

国际顶级置业顾问莱坊（Knight Frank）最新发布全球大城市2016年第一季度房价涨幅排行，房产炙手可热的加拿大温哥华只是排名第七，排名前五的城市里中国独占四席。排名第一的中国深圳，短短三个月的时间房价涨了62.5%。点击查看完整报告 全球大城市一季度房价涨幅排行榜（Knight Frank网站截图） 全球房产涨幅指数是根据央行和官方统计数据计算出来的，全球150个大型城市今年一季度（一月份到三月份）的房价平均上涨了4.5%，150个城市中74%的城市房价出现上涨。这些城市中最强和最弱房市之间的涨幅差距从上个季度的55%扩大到74%。 房价涨幅世界分布图（报告截图） 北美在加拿大城市中，受到大量中国买家青睐的加拿大温哥华一季度房价平均上涨了17.3%，位居榜单第七位；安大略省的哈密尔顿（Hamilton）超过多伦多，以10.5%的涨幅排名全球第24位；多伦多房价平均上涨了9%，位居第34位。美国城市中排名最靠前的是波特兰（Portland）涨幅是12.3%排名第18，西雅图以10.8%的房价涨幅排在第21位。英国及澳洲房价已经位居世界前茅的伦敦还在上涨，以15.2%的涨幅排名14。澳大利亚墨尔本以9.8%排在第28位。悉尼排第30位，房价平均涨幅9.7%。中国排名榜中，最引人瞩目的是中国。深圳以62.5%的季度房价平均涨幅雄踞榜首，紧随其后的上海单季房价平均涨幅只有深圳的一半，但也达到了30.5%。在这份榜单上，共有四个中国的城市跻身前十。除了深圳和上海之外，南京和北京在一季度分别以17.8%和17.6%的涨幅位列第四和第五。广州房价涨幅超过伦敦，以15.3%的幅度排在第十三位。杭州则以11.9%的房价涨幅位列第十九位。至此，一季度房价涨幅达两位数的上榜中国城市总计有6个。另外值得注意的是位列榜单倒数第一，也是唯一一个跌幅两位数的城市英国苏格兰海港城市Aberdeen，一季度房价跌幅达11.3%，主要原因是全球油价暴跌对当地房价构成拖累。而华人众多的台北市，排名倒数第二，跌幅8.2%。 过去5年来全球房价指数（Knight Frank网站截图）  

省财政部长Mike de Jong今天早晨宣布，省政府将尽一切努力帮助温哥华征收空屋税。   “我们发现，如果一座城市想要做这件事，他们是有责任也有权利来要求的”Mike de Jong表示，他已经对议长办公室发出申请，要求在7月25日重新召集立法机关对立法权的进行必要的修改。   省府对温哥华市征收空屋税的绝对予以绝对的支持。Mike de Jong表示。   至于如何收税，和如何判断一所房子是否空置都由温哥华市政府来决定。   “这一行为会对BC省居民对住房问题产生影响，也会对来BC的人和BC的经济有影响，这些都是一时可以解决的问题。温哥华市政府也没有期望可以马上解决这些问题，这需要各级政府的一直努力才能解决。”   “供应短缺是最主要的问题，这是为了解决租房市场房源短缺的问题。你会发现这是省政府十分重视的问题”Mike de Jong说。   Mike de Jong今天的发言是对温哥华市长Gregor Robertson在早前要求省府对于温哥华征收空屋税以鼓励更多人提供租赁住房给予更多支持的回应。   Robertson在六月的演讲中指出，“温哥华住房首先是居民住宅，并不是只为赚钱的商品。我们需要通过对空置房屋征税来鼓励人们把空置的房屋投入租赁市场，来解决温哥华租房市场确少房源和房租太贵的问题。”   在Robertson最初的提议里，提出要把追踪空屋作为每年收房产税的一部分，或者创造一个新的税种来收税。不过今天参政部长的发言似乎又给了市政府第三个选择。   现在温哥华租赁市场的可租房占0.6%，可是温哥华在三月的报告在温哥华有10,800的房屋是空置的。