地产

多伦多出租柏文建筑近期出现炽热的状况。有报告指出大多区的发展商在过去1年中，申请建设的出租单位达1万个，其中6,000个单位的申请是在过去3个月当中发生的。 报告由Urbanation房地产谘询公司撰写和发表。该项调查表示，租务单位需求的增加有多个原因：2000年时出生的世纪一代已经长大，他们需要找地方居住；海外移民进入市场；从加国其他地方来的多伦多找工作的人们找住处。 此外，虽然目前贷款利率是处在历史性的低位，但比较起来，置业和租房的开支，还是后者比较低。以多市今年第2季度一个750平方尺的共管柏文单位为例，其平均价格是397,500元。以借房屋贷款25年、5年固定利率2.33%，首期10%的情况来计算，买房需要每月支付2,075元；平均租金则为1,958元。租金比置业费用少了117元。 当然，置业者到25年后可有一笔可观的资产到手。但这个调查没有将资产的因素计算进来。 这间公司的副总裁希尔德布兰德(Shaun Hidebrand)表示，如果利率出现比较大的升幅，租房的吸引力将变大。 多伦多的租金在过去4年中已经增加了20%。虽然购买土地的费用很贵，但建造出租单位比建造出售的共管柏文单位更有利可图。 希尔德布兰德说，一些柏文开发商也在向购买柏文单位的外国投资者学习。这些投资者将他们购入的单位出租，发展商也开始出租他们的单位。开发商们看到这样做的长远的好处。

由加拿大广播公司(CBC)最近得到的房地产咨询公司 Urbanation所做的一项研究显示，由于多伦多房价太高，人们买不起或是不愿去买，宁愿租住公寓，推动多伦多的公寓市场再掀起建设热潮。 该公司的研究说，本次热潮与十年前的公寓兴建热潮不一样，那时候开发商是为了迎合民众购买公寓当业主的渴望。 按照多伦多市府规划部门提供的数据，今年头六个月，市府规划管理部门已经收到28个公寓开发申请，去年全年也只有59项申请，看势头今年申请总数有望超过去年。而2015年也是近年来申请量最高的年份，其中2013和2014都只有45份公寓开发申请。 在多伦多，高层公寓(highrise)定义为13层以上的公寓建筑。 Urbanation的高级副总裁 Shaun Hildebrand表示，去年一年开发商们申请在 GTA地区兴建10,000个单位的公寓，而在刚刚过去的三个月，开发商们已经提出兴建6,000个单位的公寓，其中一半新建公寓建好之后不是出售，而是出租。 这位副总裁说，对出租公寓的需求主要来自三大人群：一是千禧代(指1980年初至2000年期间出生者，也称Y一代或网络一代)，他们已经长大需要自己的居住空间;而是来自海外的移民;再是从国内其它地区移入多伦多寻找工作的人们。 很多人不想买只想租 Shaun Hildebrand还说，尽管历史上超低利率，但研究显示，人们不想背上买公寓之后的“大包袱”，他们似乎对当业主没有兴趣。还有重要一点是，尽管买房和租房哪一个更划算一直争论不休，但在多伦多租房每月的开支其实比当业主更便宜，也更省事。 Urbanation做了一个比较：在今年第二季度，多伦多一套750尺的 condo平均价格为 $397,500;假设首付款为10%，5年固定按揭为2.33%，25年的还款期，那么业主一个月要付$2,075，而租住同样大小的公寓单位一个月只 需$1,958 — 租比买每月要节省 $117。 倘若利率上升，那么租公寓就比买公寓更加吸引人了。 开发商建出租公寓有利可图 研究还显示，开发商建出租公寓也是有利可图。为什么?因为多伦多租金价格在过去四年飙升20%左右。即使购买土地价格不菲，但对开发商而言，建出租公寓而不是建出售公寓仍然是有利可图。 此外，开发商们也注意到，不少外国公寓买家也是通过出租获利，估计他们从中得到启发：为何不建出租公寓赚钱呢?

　 北京时间7月16日，乔丹位于芝加哥郊区高地公园的豪宅，依然还在等待买主的到来。目前，这座豪宅正由一名运动员豪宅出售专家帮忙处理，售价达到了14855000美元。不过，乔丹的豪宅总共56000平方英尺（约5200平方米），折算起来一平方米2856美元，均价还不到2万人民币，不及北上广深。 乔丹去年就打算出售自己的豪宅，这座豪宅距离芝加哥市区有一段距离，相当幽静，很适合居住。这座超级豪宅，就像是一座宫殿，铁门上巨大的23号，宣示了这里曾经主人的身份。据悉，乔丹在这里住了20年。 这座豪宅内部应有尽有，有个内设的游泳池，被设计成篮球投中的形状，当时因为乔丹对篮球的热爱。豪宅内还有一个高尔夫球场，这是乔丹的最爱，闲暇之余，他喜欢在这里挥两杆。而且，还有一个24小时都可以使用的网球场。 豪宅到处体现着高大和优雅，乔丹有抽雪茄的爱好，于是，他为自己特制了雪茄收藏室，另有特制“绅士套房”，还有开放式酒吧，邀请友人在家里开Party，完全容纳得下。 　　 因为乔丹对篮球的爱好，这座豪宅里还打造了特制室内篮球场，地板甚至对膝盖有保护作用。当然，健身房也是少不了。由于当年在公牛打球，乔丹还打造了一间特制的公牛队更衣室。 　　 不过，乔丹这栋豪宅依然在寻找着他的买家。尽管售价不菲，但是谁能拥有乔丹这套原味豪宅，绝对够他在朋友吹一辈子的。不过，如果是按揭把这套豪宅买下来，每月可能要付出超过54000美元的房贷，因而这算得上是乔丹粉丝的终极收藏。

　大温楼市火热情况已蔓延至租屋市场，温市已开始出现多人竞标房租的现象，一间位于温东的后巷屋吸引20多组租客排队参观，而两睡房本来只求租 1500元的单位，经过竞标，后来被租客加价至1800元租走。专家说，以竞标方式选择租客以前几乎从未见过，仍属于合法，专家担心竞标结果令房租更加难 以负担。 　　一名温东的房东说，上周他将新盖好的后巷屋放租，收到几十个电话查询，于是决定在上周开放让有兴趣的租客前来参观，在前后不到两小时即来了20多组人，出乎他意料之外。 　　租客排队参观后巷屋 　 　房东说，由于有兴趣的租客太多，他情急之下致电地產经纪朋友，朋友教他学人卖屋，让买家出价竞争的做法，让租客们填写租屋申请表，提供个人资料并同意接 受信用检查，还要写下可以接受的最高房租数字。该房东后来从眾多出价当中，挑出最高出价者，以1800元租出后巷屋，比他原先放租金额多出300元。 　　住温西的另一名房东林女士，最近也在一周之内租出新盖地库的3间房间，每间以700元租出。她说，在与新租客签妥租约后，再又有6组人致电，当中又有人愿意加价，但林女士告知由于已经签约，所以不能更改。 　 　另外，Craiglist有一个租屋广告，位于基斯兰奴区的780呎柏文单位，只租799元，初看以為是很便宜的租金价格？原来说明附上一行「租金由竞 标结果决定」(Rent be determined by winning bid)，令到以為挖到宝的租客感到失望。另外也有租客，准备花1900元租住耶鲁镇一房单位，也无法如愿。 　　CBC报道指出，28岁的按摩治疗学生考克思(Devin Cox)花了4个月才在温市找到出租单位，他和室友预备月租2000元，想在市中心租两房单位，但原来事与愿违。 　　他发现一个奇怪现象，有约1/4的出租申请书上均有一栏，询问他们的租金可以比放租价格高出多少，因為该单位有很多人想租。他表示，有一次或两次，房东更告诉他们有人出高价，问他们是否愿意加价，这是他过去10年租屋未见过的情况。 　　后来考克思也参加一次竞标，比房东要求的多出250元，不过，仍未抢到心仪房屋。 　　租客资源与諮询中心(Tenant Resorce and Advisory Centre)行政总监Andrew Sakamoto回应本报查询时指出，目前温市房屋空置率不到1%的情况下，租屋供应特别紧张，对于有房东以竞标房租方式选租客，租客能做的有限。 　　竞标出租行為合法 　　他说，只要房东未与租客签约，之前选择租客过程用买屋的竞标方式，属于合法行為，但他从未见过，现在才听说有此现象，他担心竞标结果将令房租更加高不可攀，令更多年轻人无法在温市租屋，必须搬到较远郊区。 　　不过，物业管理经理Costas Papadopoulos则说，一些有特别高需求的单位，物业管理公司确实会让有兴趣的租客参加出价，但他强调，管理公司并不会特别鼓励租客加价，但仍会有租客愿意出比放租更高的价格。 　　卑诗省房东组织(Landlord B.C.)的行政总裁David Hutniak也对竞标房租的现象表示关切，他说，竞标房租已变成会否对租客不公的问题。

武汉南湖新城，曾经是大片低洼泥沼，2000年的地图上还被标示为湖面，几年功夫就被迅速推进的造城项目填平，却因此成为武汉内涝中渍水最严重的地区之一。截至2013年底，武汉一共规划建设有12个新城新区，南湖新城也只是城市急剧扩张的一个缩影。 上世纪80年代开始兴起的开发区项目，到20世纪末已经衍生出大学城、工业园、新城新区等各种形态，在近年土地财政的刺激下，全国遍地开始了一轮又一轮的造城运动，规模动辄上千平方公里的开发区也被称为中国土地资本化的典型例证。在国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心的调研中发现，截至2013年底，全国各省市（包括县级市）规划有超过3000个新城新区，其中有20个省份中，平均每个市至少有一个新城新区，最多的沈阳规划有19个，而广东平均每个市有1.78个，山东其次，有1.37个。在省级市级之外，各个县级规划的新城新区更是数不胜数。而这些还是在发改委集中整治之后的结果，在2006年之前，全国一共规划有6866个开发区，2007年缩减了三分之二。 很多地区的新城新区规划面积是其原有市区建成面积的三四倍，以至上十倍，而在废县置区后，有的新城更比原本的市辖区面积还大。比如城市建成面积不到200平方公里的兰州市，其兰州新区规划面积有806平方公里，占市辖区面积的50%；而福建南平市则干脆计划将整座城市搬至新区，其规划的武夷新区占地面积达到4132平方公里，是原本南平市市辖区的1.5倍。整个南平市的市区建成面积只有28平方公里，新区规划后除城区建设90平方公里外，还要开拓49平方公里的新城建设用地。 如果根据住建部每平方公里城市建成区至少容纳1万人的标准，新城新区多数都达不到标准。国土资源部2013年曾有调查显示全国391个城市的新城已建成区人均建设用地达161平方米，远超人均100平方米的标准。河北唐山的曹妃甸新区规划面积达1869平方公里，人口只有22万，不到市辖区人口密度的1/20。兰州新区目前建成面积100平方公里，至少应容纳100万人口，而2013年新区人口只有10万，按照规划，2015年人口应达到30万，2020年要达到60万，然而2015年整个兰州市的城镇人口还不到300万。 有数据称全国3500个新城新区规划容纳人口34亿，即现在中国的人口再增长一倍都完全没有问题。中国庞大的人口基数长期以来都被宣传为发展重负，如今在各地的造城推动下，人口反而成为千方百计拉拢的资源。2000年至2010年之间，中国城市土地扩张了83.41%，相比之下人口仅仅增加了45%。所谓城市化仅仅率先实现了土地城市化，人口城市化在各地催促农民工进城买房的口号中却显得不切实际，2015年中国农民工的平均月收入才刚满人民币3000。

        平均售价近70万元售12,906间   卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association， 简称BCREA)发表的最新数据显示，上月全省楼房销量及平均屋价皆有上升，全省平均屋价较去年同期上涨10%至差不多70万元，而其中大温平均屋价更逾102万元，同比涨11.3%。   根据最新的数据，卑诗省上月透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数量，达到破纪录的12,906间，较去年同期的11,294间上升14.3%，而上月总销售额为89.7亿元，比去年同期增加25.7%。   大温平均屋价102万元   卑诗省平均屋价方面，由去年6月的631,962元上升10%，至上月的694,925元，其中大温上月的平均屋价为1,026,207元，较去年同月的922,326元，上涨11.3%。（见附表）   据BCREA经济学家奥格蒙森(Brendon Ogmundson)指出，卑诗省上月的房屋销售量是由低陆平原、温哥华岛及奥卡纳根(Okanagan)的房屋需求所带动的。   奥格蒙森称，与此同时，挂牌求售房屋减少，尤其是维多利亚及菲沙河谷，其中上月大温挂牌量较去年同期减少35.4%；菲沙河谷减少33.5%；以及维多利亚减少47.9%。   还有，今年截至6月为止，卑诗省房屋销售额为499亿元，比去年同期上升53.2%。      

温哥华房地产市场在过去一年中火热之后，随之出现很多地产市场中不当操作的问题。近来BC省以及温哥华市政府已经开始对当地地产市场进行改革。本周温哥华市议会以及地产经纪协会就谁来管理过于激进的广告问题进行了争论，市议会和地产经纪双方都希望能够获得管理类似问题的权力。   市议会议员Elizabeth Ball表示，她本周早些时候受到一些非常激进的房屋中介广告。这些广告每天固定出现在邮箱中，直接询问业主是否希望出售自己的房屋。同时广告上还列举了大量附近房屋出售的价格等诱惑性信息。Elizabeth Ball表示，她已经很久没有受到这么主动、这么直接的“促销”传单了。 Elizabeth Ball表示，“我今天早上还收到一份广告，上面直接写到：你们的社区即将被夷为平地，你什么也做不了，除非加入到我们(卖房)的行列中才能保护你自己的财产。”Elizabeth Ball表示这严重影响到她和她的邻居们。因为广告单上写了很多不实的信息，就好像他们如果不买房就会被赶走一样。广告单上放了一些建造公寓的图片，暗指附近地区将被政府设为公寓区，房屋可能被强制收购。   Elizabeth Ball表示，市政府应该负起责任，整治这些不恰当的广告。同时市政府需要对居民做好教育工作。再获得了类似上述的广告单之后，居民需要做的应该是直接到政府网站上查找相关的信息，而不是相信个别别有用心的地产经纪。   市议员Kerry Jang对于市政府管理广告的问题则表达了不同看法。他认为，与其让市政府方面代为管理地产经纪的广告，不如让地产经纪协会自己管理要好。一方面地产经纪协会更容易获取地产经纪的信息，另一方面他们在地产市场也更有经验。   地产经纪职业道德管理部门的顾问Carolyn Rogers本周三表示，教育居民的责任理应由市政府承担。Carolyn Rogers此前曾经就BC省房地产经纪管理办法向省政府提出28条建议，省政府方面之后表示将慎重考虑这些建议并着手实施。   广告是地产经纪主要的市场营销手段，但利用虚假信息来吸引顾客不管是消费者还是地产经纪同行都不会允许。不管将来哪方面执行管理和监督广告公正性的权力，只要监管落在实处，对于BC省房地产市场的健康都会有积极影响。

  售楼（PEDRO NUNES/AFP/Getty Images）    温哥华房地产市场是块大肥肉，任谁都想咬上一口。不过有时候姿势不对，可能会……咬到骨头。卑诗地产局称，怡富地产(Royal Pacific Realty Corp)经纪Kelly Lin Kong，2014年5月将本拿比市一处房产挂牌出售，一个月后，买家投下135万的订单。买主告诉Kelly，自己还没有找经纪人。按照游戏规则，买卖双方应该拥有各自的房屋经纪，由他们出面交涉房子价格等事务细节。不过Kelly却一人饰两角，〝征求买方同意后决定担任买卖双方的房屋经纪〞，并与买家签署了同意声明书。违反市场游戏规则，Kelly Lin Kong解释到，自己想在买卖文书中添加同事——杨先生的名字作为买方代理，这样卖方就不会试图协商支付佣金，不过买方疑惑，作为自己的房屋销售经纪人，压根就不认识这位素昧平生的杨先生。最终，卑诗地产议会宣布，Kelly Lin Kong因〝专业失当〞，〝用一种欺骗式的方式〞，买卖时虚报买方代理人的同事资料，获取双份佣金，被裁定从6月22日起停牌90天至9月19日，罚款1500元，并需要自费完成一项房地产进修课程。世通西岸地产（Sutton Group-West Coast Realty）经纪Chiow Min Kuan, 2013年停牌期间仍提供房地产服务,并擅自更改客户签署后的文件,被裁定停牌60天至今年8月27日及罚款1250元。6月底，省长简蕙芝宣布计划通过市府监督人员，制定及实施罚款等的条例，以此监督地产界。简蕙芝也表示，地产业的业界操守近年来一直没有改善。  

  纽约布碌仑八大道交55街一栋华人住屋日前易主，但在该处租住的多位华裔房客未能按期搬出，新业主只得报警求助。14日上午，纽约市房屋局联手警方对该房租客进行突击执法，全部13名滞留房客被逮捕问询，当天下午获准短暂返回租屋收拾行李，另寻住处。据悉，每名被捕房客均被开具刑事法院传票，罪名为擅闯私宅（trespassing）。 警方消息指出，14日上午9时53分许，市房屋局人员在警方协助下前往该八大道民宅将13名违规滞留房客悉数逮捕并展开问询调查。 目击者郑先生说，当时他路过该处时看到警察和房屋局人员出动，将屋里的住客全部逮捕带走。他见众人被捕时神色并不十分惊讶，也没有反抗，整个过程干脆迅速，很快一行人即乘车离开现场。 记者赶到现场时已没有执法人员踪迹，只见住宅正门和地下室房门上，赫然各贴着一张由市房屋局开具的驱逐令（vacate order），红字明令要求该房屋禁止入内（DONOT ENTER），违者或将遭到逮捕，两张驱逐令的签署时间分别为5月24日和20日。 此次行动中一共有13名华裔被捕，有男有女，没有小孩。至当日下午2时许，被捕的多名违法租户在结束警方问询后获释，纷纷返回租屋收拾行李，打包离开另寻住所。 一名自称YOYO的福州籍女房客站在路边堆放的七八件行李中间，满头大汗地向记者表示，她在5月中旬刚刚搬入这栋住宅的一间单人房，每月房租 300多元。住了一阵子后，房东突然通知租客们房子已经被转卖，要求众人尽快搬走。她表示，为了尽快找到新住所搬迁，她已经一个月没有做工，很努力在找，7月份的房租她也已经如数交给了旧房东，而且她不会讲英文，看不懂大门上张贴的告示是什么意思，完全不知道这样继续租住属于违法行为，觉得还要收传票很不合理。

资料图：当地时间2016年7月13日，英国伦敦，英国首相卡梅伦与夫人及三个孩子一同告别唐宁街十号。 中国日报网7月15日电(高琳琳) 据英国《每日快报》网站7月14日报道，刚刚于13日正式卸任英国首相一职的戴维·卡梅伦已经搬进了一栋价值高达1700万英镑(约合1.52亿元人民币)的别墅，它位于伦敦房价最贵的地段之一。不过，这位前首相刚搬过来就已经有邻居烦他了。 这栋内有7间卧室的宅邸位于伦敦荷兰公园，属于卡梅伦好友艾伦·帕克爵士，而且离贝克汉姆的家不远。许多知名人士都住在这一带，包括现代流行乐先河开创者西蒙·考威尔、著名音乐人艾尔顿·约翰爵士、歌手罗比·威廉姆斯和维珍品牌创始人理查德·布兰森爵士。 卡梅伦刚刚搬过来，住所外全副武装的警察就已经让附近的居民感到不安。其中一位邻居抱怨说，自己被吵得一晚上都没睡着，“那些警察关门的声音很大，你还能听见他们的说话声，他们完全不放低自己的声音，太吵了”。 另一位住在附近的女士表示，虽然自己挺喜欢卡梅伦，但不太希望他和自己住在一条街上，因为这可能会增加安全威胁，她绝对不想让警察不分昼夜地在外面站岗执勤。 房东艾伦·帕克之所以让卡梅伦住在这儿，是因为卡梅伦在诺丁汉的房子还在出租中，他们会在这里住几天然后就搬走。 虽然招邻居们烦了，不过卡梅伦还是在这儿遇到了自己的老友——前财政大臣乔治·奥斯本。13日早上，两位老朋友一身休闲打扮，带着各自的家人外出吃早餐，二人在席间可能谈论起各自未来的打算。

　　冯骜律师向21世纪经济报道记者表示，在海外置业要慎重考虑让谁去持有这些房产，如果王君父亲当年在美国置业的时候在当地成立信托去持有这些房产，并且将这些信托植入美国境外公司中。这样父亲未来百年后，可以通过赠与儿子境外公司股权的形式，绕过美国遗产税。 　　王君(化名)，中国某国有银行私人银行客户。家中独子，现年36岁。初中时赴美国求学，两年前回国，但一直没有稳定职业。 　　王君之父是民营企业主，母亲为全职太太。2009年开始，其父先后在美国购置别墅等房产20套，并以自己的名义持有。 　　2012年，王君父亲的企业破产倒闭。由于欠下债务，王家在国内的房产和存款均被查封抵债，仅剩下母亲多年积攒下的少量资金用于日常生活。屋漏偏遭连夜雨，近期王君的父亲又因病去世。 　　国内资产的几乎化为乌有，王君便想到去美国继承父亲的20套房产，不过意想不到的是海外资产的继承也并不是那么顺利。 　　“我在接触时了解到，因为这些房屋空置了很久，拖欠了房产税，有的已经被拍卖了。其次，要继承财产还有高达40%的遗产税。由于王君和其父亲均不是美国公民或者持有美国绿卡，因此并不能享受较高免税额。” 大成律师事务所王芳家族办公室律师冯骜在接受21世纪经济报道记者采访时表示。 　　正如《北京遇上西雅图之不二情书》中描绘的场景一样，近几年，伴随着财富的积累，越来越多的中国境内高净值人群开始将自己的资产分散投资到海外，包括海外房地产。 　　冯骜提醒有海外置业需求的投资者，在购买境外房产时要慎重考虑谁去持有这些房产，并了解清楚当地的税务及法律政策，提前做好税务筹划，比如通过信托等方式持有。 　　未缴纳房产税“鸠占雀巢” 　　当年王君父亲一共在美国买了20套别墅：加利福尼亚州10套;夏威夷州6套外加一个豪华游艇;纽约州2套;马萨诸塞州2套。 　　王君遇到的第一个“拦路虎”就是房产税。 　　当王君到了美国，发现这些空置已久的房屋中，纽约州和马萨诸塞州的房子里面已经被别人住上了。原来，王君的父亲持有上述房屋多年，却没有过来居住，也没有安排当地中介负责照看经营，结果拖欠了多年房产税。因为欠缴房产税被政府拍卖了，里面早已雀巢鸠占住上了别的家庭。 　　在美国，房产税的征收已经有两百多年的历史，从其建国初期房产税的征收就被写到了各州的法律条文上，住房交房产税是天经地义的事情。美国的土地和房产都是私有的，而且是永久产权。对于房产税怎么征收，不同的州有不同的规定，有的按季度交，有的按月交。 　　冯骜表示，“美国每个州政府都有专门的交地税网站，在全球都可以方便缴纳。不少初到美国的购房者，由于不清楚或不重视房产税的缴纳，在现金付清房款之后以为就可以一劳永逸安心居住了，却不知税是跟着房子的，世世代代居住，世世代代交税”。 　　遗产税高达40% 　　除了因为拖欠房产税房子被拍卖，王君想要成功继承父亲的房产，还有一道“拦路虎”就是，需要缴纳高额的遗产税。 　　随后，王君马不停蹄，横跨东西两岸，飞到了加州。毕竟他父亲在加州购买的房子最多，如果能够顺利继承，这辈子也算是衣食无忧了。到加州后，王君便找到当地律师，着手办理继承手续时，又面临一个问题，没在美国继承遗产有高额的遗产税。 　　因为王君父亲是中国国籍，没有美国绿卡，而且常年生活在中国大陆，其父亲去世后，留下的美国房产视为他父亲的美国遗产，面临美国的高额遗产税。根据美国的联邦税法规定，美国人的遗产税免税额度在2016年高达545万美元/人。然而王君父亲不是美国人，遗产税免税额度只有可怜的6万美元/人。且美国的联邦遗产税高达40%，这么巨大的资金，王君这要去哪才能筹集这40%? 　　冯骜建议，第一个办法是可以与美国国税局和州税务机构沟通，先尽量支付一部分欠缴税款，和税务机构签订付税协议(Tax Payment arrangement)。“因为美国的税务机构，收钱的事情是可以商量和沟通的，可以根据纳税人的偿还能力，个性化地设计还款时间，还款进度”。 　　此外，王君还可以利用税收协定豁免全部或者部分美国遗产税。但是，不幸的是中国和美国的税收协定中没有此项规定，美国只跟16个国家的税收协定中，规定了遗产税豁免条款，但并不包括中国大陆。 　　“王君还可以履行美国遗产认证流程。具体操作方式是，王君申请成为父亲遗产的管理人，出售父亲的所有美国房产，缴纳完父亲的美国遗产税后，如果还有剩余归自己。这样操作也是王君现在的情况下，一种比较好的可行性操作办法。这也需要通过专门的遗嘱验证法院(Probate Court)进行验证，并且聘请美国当地州的律师进行遗产认证。这样做王君还会面临高额的美国加州律师费用和旷日持久的遗产执行流程。”冯骜表示。 　　他称，在海外置业要慎重考虑让谁去持有这些房产，如果王君父亲当年在美国置业的时候在当地成立信托去持有这些房产，并且将这些信托植入美国境外公司中。这样父亲未来百年后，可以通过赠与儿子境外公司股权的形式，绕过美国遗产税。 　　其次，他建议，海外投资，也不应把财富都放在境外的房产上。而是可以通过大陆的人身保险工具、公证遗嘱、民事他益信托等工具巧妙的安排财富传承，保障自己家庭成员的健康生活。

　　虽然在加拿大人看来，两大都会温哥华和多伦多的房价的涨幅已十分惊人，但是据一份最近公布的报告，它们离国际上的一些最热门城市还很有差距。 　　加国无忧报导，全球房地产中介服务公司莱坊(Knight Frank)公布2016年第一季度内全球150个大城市房价涨幅排行，加拿大最炙手可热的房地产市场是温哥华，房价涨幅为17.3%，可是在全球只能排到第7位。加拿大城市中在榜上排行第二的则是安省的哈密尔顿，一季度房价增幅为10.5%，而多伦多房价平均上涨了9%，位居全球第34位。 　　报导指出，在本次的排行榜上，中国的城市是最大的亮点，不仅拿下了第一名，而且前五名里有四个是中国的一二线城市，其中包括：深圳以62.5%的季度房价平均涨幅雄踞榜首，紧随其后的上海单季房价平均涨幅只有深圳的一半，但也达到了30.5%;而南京和北京分别以17.8%和17.6%的涨幅位列第四和第五。在整个一季度，房价涨幅超过10%的上榜中国城市总计有6个。 　　美国城市中排名最靠前的是波特兰(Portland)涨幅是12.3%排名第18，西雅图以10.8%的房价涨幅排在第21位。 　　其他国际大都市：伦敦房价以15.2%的涨幅排名14;澳洲墨尔本以9.8%排在第28位;雪梨排第30位，房价平均涨幅9.7%。 　　位列排行榜倒数第一的则是英国苏格兰海港城市Aberdeen，一季度房价跌幅达11.3%，主要原因是全球油价暴跌对当地房价构成拖累;倒数第二的则是台北市，跌幅8.2%。

  　　7月10日，北京，记者有幸见到当今中国豪宅之一的泰禾北京院子。据介绍，最贵的一套现值7亿人民币，占地6亩。有人要买，泰禾老板还不舍得出手。 　　位于北京六环怀柔的泰禾北京院子绿树成荫，鸟语蝉鸣，古典而现代的独门独院院子掩映在绿木花草之中。漫步亭、台、堤、桥、榭的诗意院子里，步步皆景，处处如画，令人惊叹。

音波（Tess Watson／flickr）    温哥华市府星期二公布最新数据表明，宁静，在温哥华市变得越来越珍稀。温哥华市府热线311电话服务数据显示，2015年共接获2148起噪音投诉，几乎是4年前投诉量的2倍。温哥华最吵闹社区：嘈杂社区排名（pixabay／NTDTV）温哥华最安静社区：最安静社区排名（pixabay／NTDTV）噪音投诉超过一半来自温哥华市22个社区中的5个，其中最吵闹的当属耶鲁镇和市中心社区，有421起投诉；富裕的西区也有264起投诉。温哥华市最安静的社区是：Oakridge, South Cambie 和 Arbutus，去年噪音投诉不超过30宗。首席牌照事务督察Andreea Toma 表示，投诉数量飙升可能是市民们对温哥华的311服务电话越来越熟悉，但也反映出城市并未重视噪音骚扰。〝我们现在打算起草一个防滋扰附例，如果业主不断噪音滋扰邻居，我们就可以对业主进行罚款。〞Toma指出喧闹的夜生活，工作小时以外的建筑和机器噪音，比如空调噪音，都是投诉的主要方面。另外，温哥华市政可能需要审查和调整不同社区的可接受噪音限值，因为不同的社区因为环境的人口密度不同，可接受噪音程度也不同。  

这将是两岸史上规模最大的契作案。这次，中国要收买的是台湾年轻人，占台湾总人口的31％，这740万人，也是台湾最中坚的力量。 源自中国国务院的「双创」政策，一笔为数人民币4百亿（约新台币2千亿元）的创业基金对想创业的台青，发出邀请；政策执行单位是国台办，负责动员各中国各地方政府。 以东莞市政府为例，他们列出为台湾年轻人准备的服务：「只要赴当地创业，他们「提供免费办公室、公寓，并附赠新台币1百万元创业启动基金，免还。」 「说白了，就是统战啊。」一名不愿具名的东莞台商协会主委私下透露。 去年6月，第一家海峡两岸青创基地在深圳揭牌后，一年来，全中国已有21家国台办挂牌钦点的创业基地；这些，都是中国政府认可的「台湾青年契作基地」。 台湾新创最密集地，遇见退休台干、28K女孩 一个厦门，就有3个海峡两岸青创基地，密度全中国之最；6个行政区中，有5个针对台湾青年提出补助政策，厦门因此成为这波台青契作潮中，最多台湾新创聚集的城市。 在厦门，我们看到了这场契作大戏中的各种角色。 主事者，例如曾在陆企担任高管的台湾人田承明，他申请成立的「一品创客众创空间」，打出招收台湾人的名号，团队可以住酒店式公寓，还再发放人民币3万元至30万元不等的创业启动基金…条件堪称21个基地最好的。 去那里的台湾年轻人，有原本月领28K的夜市女孩，因为老闆年龄不符补助条件，所以当老闆人头来此驻点。我们也看到大学毕业就过来的年轻人。 还有，想把台湾年轻人中介到中国的「中间商」：如鑫福国际的董事长王明福，他今年五月成立新公司，负责带台湾团队到中国的两岸青创基地落地，日后再从这些台湾团队的收入中抽取佣金。 最后，采访团队还见到了一位，想替研究所还没毕业的孩子探路的父亲。他说，已决定叫儿子赶快休学，先来创业，因为难得的大机遇，错过难求。 台积电中国新家，发现台大人主持的孵化器 再去南京看看，浦口经济开发区是台积电未来在中国的新家，也是一群台大人输出台湾青年的基地。 一群台大毕业生创办的亚克咨询公司兼孵化器；创办团队，四个人里有两个台大人、一个麻省理工学院，堪称台湾菁英阵容。台大前副校长、现任教育部次长陈良基也对这基地印象深刻。 一路追踪下来，我们看到台湾各大学与半官方组织，多敞开大门，把台青们快递到对岸。陈良基表示，「很多大学没有防备心，因为他们（中国）给的条件太好了。」 例如，交大就与东莞松山湖台青创新创业基地，直接签署战略合作契约。南部的义守大学，到北部的北科大，也都透过台商协会等单位举办创业竞赛，让对岸直接进到台湾挑团队。 开始有人质疑，当这些新创计画部分是由政府补助，而这些人民纳税钱，最后竟是用来把台湾年轻人送出去，甚至送去中国时，台湾的未来会怎样？ 这件事情，以国家的层次来看，确实是值得注意的大警讯。以个人层次而言，是机会还是风险，则是个人的抉择（视频）。 最终的判断点还是：你有没有本事在中国存活？毕竟，政治红利只是一时的；所有的利多，终究敌不过市场现实。而台湾，应该以未来人才竞争力的角度，正视这个两岸史上最大人才契作案带来的冲击。

加拿大的平均房价在不断上涨，这已经不是秘密了，但是房价不断上涨到底是哪些城市带动的呢? 根据加拿大国民银行的地产网(Teranet-National Bank)，跟5月份相比，6月份加拿大的房价上涨2.3%;按照年度比较，房价同比上涨10%，这是自2010年7月以来的最大涨速。 按照National Bank的相关数据，房价上涨主要是由温哥华、维多利亚、多伦多和哈密尔顿四个地方带动的。如果没有这四个地方，房价上涨幅度不会这么大。按照年度增长速度来讲，温哥华房价的增长速度是23.4%，创下新高。哈密尔顿上涨13.8%，维多利亚上涨12.5%，多伦多上涨12.4%。 和这四个地区形成鲜明对比的是，卡尔加里的房价下跌2.4%，埃德蒙顿下跌1.9%，魁北克市及哈利法克斯市的房价也有所下跌。  

　　加拿大纽芬兰省一名649彩票头奖得主，想要出售一间湖景别墅，却迟迟等不到买家。据了解，这栋别墅内部装修相当奢华，采用了高档枫木、嵌入式厨柜，剧院式屋顶还配有模仿天际星空的炫灯，但别墅挂牌上市近四年时间却一直乏人问津。 　　14年前还是一名销售员的Jim Maclsaac，在商场买到的彩票中了头奖，他也因此抱走1000万元，随后他买下了这栋拥有3700平方英尺的别墅，旁边有美丽湖景，房子内部装潢相当高级，主卧浴室配有阳台，还有一条长长蜿蜒的砌石车道通向精致的人工鱼塘，这里的每一处细节都离不开奢华。但是这些对于它的主人而言，似乎已经没有什么意义了，「我想不出有什么特别的，除了位置，这里的沙滩很美。」 　　Maclsa觉得这样的豪华生活对他显得太大了，「这间屋子里的很多空间，我根本没有踏入过。我找不出理由去涉足。」Maclsaac说，整幢屋有四间卧室和四个卫生间，他实际上只用一卧一卫。 　　报导指，这间别墅叫价119万5000元，上市已经四年，但「在纽芬兰岛西岸Deer Lake这个地区，这类房子不会一夜间卖出，需要花些时间。」他说，之前有过几个买主报出较低价格，都被他婉拒了。地产经纪Perry Butt于去年开始代理销售这间别墅，他说，这是经手的最高价位，「需要找到合适的客人，不仅欣赏这间别墅，也要能负担得起。」 　　这位经纪说，去年在纽芬兰全省只有12间百万元以上的房屋售出，而且都集中在省会城市St. Johns。这样的价位在当地社区会很惊人，但是运用策略，应该可以吸引到多伦多或者温哥华市场上的买家，「如果在多伦多，同样的房子，要价会是400 万或500万元。」至于Maclsaac，他现在仍然与朋友一起合买彩票。「我们赢得最多的是20元。但是大家一直抱着希望，而且大家总是让我去买，因为他们相信我是个幸运儿。」

　　加拿大主要房地产经纪人公司之一的Royal LePage预测说，加拿大2016年的平均房价会上升12%；驱动加拿大房地产市场继续火热升势的主要原因是超低利率。 　　加拿大广播公司报导说，Royal LePage的预测报告认为，一些国际和国内的因素使得美联储和加拿大中央银行都无法按照预定的计画和节奏上调利息率，而维持连续多年的历史超低利率使得加拿大的房地产市场继续火热。 　　Royal LePage列举的国际和国内不利于利率上升的因素主要是，加拿大麦克梅利堡（Fort Macmurray）的林火带来的损失和加拿大能源基地亚伯达省陷入经济衰退，国际上是英国脱欧带来的经济震荡。 　　虽然加拿大温哥华和多伦多两个城市的房地产市场已经热得发烫，但Royal LePage公司的预测是，这两个加拿大城市的房地产价格今年不但不会出现拐点、而且会继续是驱动加拿大全国平均房价上升的主要引擎。 　　另据加国无忧报导，根据皇家地产（Royal LePage）也预测，今年全年加拿大房价将上涨12%。皇家地产在报告中指出，调查结果显示，温哥华和多伦多的房市均无调整或冷却的迹象。 　　此外，Royal LePage近日发表的屋价和市场调查报告显示，大温地区今年第二季屋价与去年同期相比上升24%。平均房屋价中位数升28%，升至110万元；两层高独立屋140万元；康斗（Condos）50万2000元。 　　温哥华屋价升27%；西温升29%；列治文升28%。 　　报告指出，许多原本打算卖屋的屋主都打消念头，因为他们担心卖屋所得的款项，不足以另行购买房屋。结果导致挂牌求售房屋数目减少，而需求就持续增加，尤其是海外买家，他们受到加元汇价偏低吸引，纷纷计画在本地置业。

　　Teranet国家银行房屋综合指数日前显示，加拿大房价6月上涨2.3%，是该指数自1999年以来上涨最多的月份。 　　加国无忧引述路透报导，根据该指数，独立屋的再售价格比去年同期上涨了10%，为加拿大部分地区房价的快速上涨提供了部分证据。 　　近几年温哥华和多伦多等大城市房价上涨飞快，部分受外国投资的支撑，而同时石油产地如阿尔伯塔省的房价已经因油价下跌和失业率的上升而回撤。 　　报导指出，在该指数覆盖调查的11个大都市中，有10个房价上涨，维多利亚因上涨4.4%而领涨；哈利法克斯上涨3.7%，多伦多上涨3.3%，温哥华上涨2.6%。其中，温哥华房价已连续上涨18个月，多伦多在过去的14个月中上涨了13个月。阿省则正好相反，卡加利房价只温和上涨了0.2%，埃德蒙顿则下跌了0.3%。

  　　报税收入低有钱买贵屋惹怀疑 　　大温电台CKNW称，根据泄漏给香港英文《南华早报》(South China Morning Post)记者杨伊恩(Ian Young，译音)的资料，加拿大税务局(Canada Revenue Agency，简称CRA)准备调查涉及未申报海外收入的大温房地产交易。 　　报道指，CRA会派出50个审计员，追查在加拿大申报低收入、但购买了昂贵房屋的人士的全球收入，并查看是否有人借词指这是主要居所，来逃避支付资产增值税，以及该居所是否真正是主要住所。在大温地区，一年相关审计大约为500至600个。 　　此外，大温楼市近年持续炽热，屋价不断上升，有指CRA也特别留意大温地区的楼市买卖，是否涉及未申报税项、未申报资本增值，还有资金是否涉及未申报海外收入。 　　除了大温之外，CRA也被指已有一段时间加强监察大多伦多地区的楼市交易，并审计其中一些交易，追回不少款项，例如应课税款。 　　事实上，早在数年前，温哥华和多伦多的分契式大厦（condo）市场火热，不少人看准机会，买入楼花再等单位落成后，立即转售图利，当时这情形已引起CRA注意，并聘请300人专责严查温市和多市两地的分契式大厦单位转售获利情形，一旦发现短时间内转售获利却未有如实申报，将要征收惩罚性税款。 　　加强监控海外资产和收入 　　有特许会计师指出，联邦政府由2015年起，加强监控国民的海外资产和收入，包括推出法规，由2015年1月1日起，要求银行和金融机构向联邦政府报告民众超过一万加元的海外汇款，对于不寻常的海外资金流入，政府一般会要求银行和金融机构跟踪监控，必要时政府会冻结当事人资产，要求他解释来源。 　　此外，联邦税务局由去年起把民众申报的海外资产资料，与他们当年的报税表一并处理，税务局如果查出纳税人在海外拥有巨额资产，但在加拿大申报的当年收入，却少得不成比例，就可能要求纳税人作出合理解释，否则会冻结资产，展开进一步调查。

　　图为上海高楼林立 　　尽管政府、社会都对房价飞涨表示不满，但温哥华、多伦多的房价继续火爆，并且看不到要冷却的迹象。很多专家学者把矛头指向海外购房者，特别是中国买家。 　　2008年金融危机后，许多国家为了挽救本国经济向中国人放宽了投资移民政策，加拿大也是其中之一。作为加拿大华人占比最高的城市，温哥华自然成为首选。但各国政府显然低估了中国人的购买力。相比国内高企的房价和只有70年的产权，国外买房至少在账面上要划算很多，更别说子女今后有望享受到更好的教育和生活环境。在这些因素的共同作用下，中国人正在把温哥华当成海外的“北上广”。 　　加拿大国家银行数据显示，中国买家2015年共计花费626亿人民币用于在温哥华购置房产，占当地房产销售总额的33%。华人地产经纪肖郎分析说，这些中国买家实力雄厚，因为在中国一线城市好地段随便一套房子价格就在千万人民币以上，他接触的买家中很多人有几套房子，一来为了分散风险，二来加元贬值，所以现在在加拿大买房非常划算。以北京为例，一套价格就在千万人民币以上的房子月租1万人民币，而在多伦多很多地方100万加币的房子月租就在3000加币以上，二者一比较，单是租金收入加拿大房子可以达到中国的3倍以上。 　　所以温哥华的富人们面对从中国而来的炒房资金怒了，誓要反过来入侵中国房产市场。 　　温哥华50名富豪网上组团去中国买房 　　于是，有些加拿大人想了一个招数，既然中国人可以来加拿大买房，那么我们为什么不能去中国买房呢?让中国人也尝尝高房价的厉害。最近，这么一个广告出现在著名生活服务网站Craigslist 上，表示自己是温哥华富豪，要找中国经纪人帮忙买房子。 　　Craiglist 是个大型论坛，世界各地都有分站，类似于中国的58同城，啥信息都有。     　　 告示内容如下： 　　“加拿大投资者寻找中国业务代表” 　　“我们受够了，决不再姑息你们抢占我们国土和家园的行为。” 　　“现在我已经召集了超过50名温哥华本地富豪，我们打算进军中国房地产市场，侵占他们最美丽的城市。” 　　“你们以为只有你们有钱?呵呵，我们也有啊。” 　　“现在我们正寻找一名中国业务代表，确保我们在中国的买卖行为能够顺利进行。” 　　“我们会提供优厚的待遇，一切好商量。” 　　网友留言 　　Jeremy Stam：“看似你们已经找到解决房市泡沫的新方法了。。” 　　Jake：“港真，你认为50人够吗?去搅乱上海的房市真的没问题么?小心被Zdeno Chara们碾压。”(Zdeno Chara是一名冰球运动员，以2.06米的身高和250磅的体重闻名。。) 　　中国网友说，"你丫，还想来中国炒房?想死你还找个好死法呀!~~"

　　大多伦多地区华人聚居的列治文山市富豪山庄(Bayview  Hill)近日有一间三车房豪宅以188万叫价推出市场，吸引到12名买家抢offer竞价，一位来自中国的新移民加价近100万，但还不是最高的出价者，最高的出价是300万!足足高于叫卖价112万，可惜由于没有带定金。捏一把汗，offer大战玩的就是心跳，加100万也不是稳胜。 　　这间豪宅位于列治文山Bayview大道和Major Mackenzie东南角的Hillhurst Dr  66号的一间豪宅，安省第一中学湾景中学就在Major Mackenzie马路对面，是华人熟悉的豪宅区-富豪山庄，  富豪山庄的名气在多伦多华人社区可谓如雷贯耳，近年推出的楼盘成交价均在180万以上。 　　卖家经纪将叫卖价设在188万，目的很明显是吸引更多的潜在买家来抢Offer，不过，卖家经纪表示，由于附近的大概相同房型的房屋近期卖出最高价是237万，所以屋主心目中的价位是240万，经纪认为最高不会超过250万。 　　房子在5月28日挂牌，6月6日统一收offer，当晚吸引到12名买家到场竞投抢offer。 　　当晚的offer战据称相当触目惊心，第一轮offer出价后，由于好几个买家的出价相当接近，于是卖家决定由几个潜在买家举行第二轮竞投。第二轮出价时，其中一名买家出了一个300万的报价，足足高出叫卖价112万，当时没有带定金支票，但答应第二天会将支票送到。 　　第二高的报价为285万，但随身带来巨额的定金支票，相当具诚意，并籍此成功买下该豪宅，最后该豪宅以285万成交，高出叫卖价52%。 　　据经纪透露，买家是来自中国的新移民，目前在加拿大工作，并计划送子女到名校湾景中学读书。 　　第二天，出价300万的那位买家打来电话，说已经准备好定金支票，但交易已经完成了，“一切都太晚了。” 　　看看成交的这间豪宅，占地59尺 X 140尺，4睡房，6个浴室/卫生间，  2015年地税是8960加元。该豪宅1989年建造，接近30年楼龄，三车房，居住面积(包括装修好的地下室)大约4700尺。 　　据MLS房产网资料，该豪宅2012年曾经以213.8万的叫价挂牌出售，当年由于叫价太高，推出市场28天没人问津。最后调低价格至199.8万，43天后只能以189.5卖出。换言之，不到4年就赚100万，以285万成功转手。 　　卖方经纪余先生认为，市场上有一个普遍的误解，认为多伦多的房子是海外买家远道而来购买，但他知道很多买家其实是在多伦多地区工作的，孩子教育是当务之急，富豪山庄这间豪宅的买家虽然是中国新移民，但是在加拿大工作。

　　据该报告总结，去年大满地区的公寓业主只有1.3%是外国人，但今年满地可市中心的物业中，有4.9%的业主是外国人。 　　总体看来，去年满地可的房地产中有0.9%的业主是外国人。报告同时指出，多伦多和温哥华的公寓里，分别有3.3%和3.5%的业主是外国人，但这些仅为旧公寓，新建公寓里，外国人业主的数量将会更多。 　　联邦政府计划明年在数据统计上花费50万，整理出外国买家在本地市场的比例数据。

　　根据温哥华市府职员周三呈交市议会的一份研究报告指出，差不多六成受访居民表示，假若无法找到合适的安居之所，他们将会在未来3年内迁离温市。 　　过半数温市居民租屋居住 　　该份职员报告同时建议，市政府应该采取措施，硬性规定地产发展商增加兴建2睡房及3睡房的柏文单位。温市市议员郑文宇（Kerry Jang）对上述研究结果并不感到意外。 　　他还指出，温市居民有超过半数是租屋居住，因此，温市应该仿效东京及香港等人口密集城市的做法，提供更多2睡房、3睡房以及4睡房的柏文单位。 　　拟强制提供多睡房单位 　　自从1991年至今，温市增建的住宅单位当中，仅5%属於3睡房单位。与此同时，差不多70%家庭正在寻找该类型的房屋。 　　统计数字更显示，由2006至2011年期间，仅有100个家庭新迁至温市定居。市议会正研究制订新政策，强制地产商在发展柏文大厦项目时，必须提供一定数量的2睡房及3睡房单位。

　　加拿大 “环球邮报” 于本周三(7月13日)刊登了由 Brent Jang 撰写的一篇文章，谈的是温哥华房价10年来的 “非理性”上涨。 　　文章说，长达10年的房价狂涨已经改变了温哥华，100万加元曾一直是人们的一个心理门槛，现在已被彻底打破。在过去，1百万加元的房子属于少见的奢侈，而现在，1百万的房子不过是低端物业。 　　温哥华独立房91%价格过百万 　　Andy Yan 是西蒙・弗雷泽大学 (Simon Fraser University)城市项目的代理主任，他于本周二(7月12日)发布的最新数据记载了自从2005年以来，温哥华房价持续上涨，使其成为加拿大房价最贵城市的过程。 　　Andy Yan审核了由BC省物业评估署 ( BC Assessment)评估的66825处房产。数据显示，在2005年7月份，温哥华只有11%的 独立房估价超过1百万，而在2015年7月份，91% 的独立房估价在1百万加元以上。 　　他说，在10年前的温哥华，100万加元的房子是很少见的。 　　房产热蔓延至郊区 　　温哥华的房地产市场在2008 - 09年的衰退后出现持续反弹，过去3年来涨幅尤为惊人。 　　文章说，温哥华的房地产版图分为西区和东区，以安大略街 (Ontario Street)为分界线，在过去12个月内，独立住宅在温哥华西区的价格飙升了38%，在东区攀升了36%。 　　在东区，以前所谓的百万大屋寥寥无几，如今， 100万加元以上的房子一抓一大把。 　　在整个温哥华，公寓和联排别墅的价格在过去12个月也至少上涨了25%。 　　另外，这股房地产热潮也蔓延到郊区，自从2015年中旬以来，温哥华郊区独立房的房价常常在以至少35% 的增幅跳升。 　　专家认为狂涨不会持续 　　加拿大 皇家地产公司 (Royal LePage)的首席执行官菲尔・索珀 (Phil Soper)表示，温哥华令人难以置信的价格激增可能将走到尽头。 　　他表示，在温哥华存在严重的经济承受能力问题，这已经成为一个公共政策问题，是不健康的，温哥华的市场升值过快，价格正在以非理性的速度上涨。 　　大卫・莱伊 (David Ley)是不列颠哥伦比亚大学UBC的城市地理学教授，他预计温哥华的房地产市场将软化，但不会崩溃。 　　他说，任何上升都不会是无休无止的，总是有回落的时候，但温哥华将不是硬着陆，而是软着陆。 　　莱伊教授认为，温哥华房价的增长将放缓，甚至有可能略有下降，他的猜测是房价的摆动将在正负5% 的范围内。 　　菲尔・索珀和Andy Yan都认为，超低利率、房源有限、来自外国的资金，都是推动温哥华房价的几大因素。 　　“综合房价” 　　皇家房地产公司还以典型的房产为依据，排除豪宅，推出了一个“综合房价”，该公司说，这样采样更有代表性，去掉了高端物业把房价往上拉的因素。 　　根据这一“综合房价”，温哥华市两层住宅的均价在今年第二季度升到236万加元，比2015年第二季度增长30.7%。 　　在多伦多市，从去年第二季度到今年第二季度，两层住宅的价格增长10.5%，均价达到97.5万加元。 　　在全国范围内，今年第二季度与去年同期相比，两层房的价格增长10.7%，均价为62万加元，若把所有类型的房产算在一起，房价攀升9.2%，均价为52万加元。