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原住民土地裁决震动列治文我的地还安全吗？

BC省法院裁定考文琴部落（Cowichan Tribes）拥有部分土地原住民所有权，引发列治文居民关注 (网络) 列治文南部的6号路沿线，部分居民对最近的BC省最高法院裁决感到困惑甚至担忧。该裁决确认温哥华岛考文琴部落对包括当地居民财产在内的部分土地拥有原住民土地所有权（Aboriginal title）。根据《省报》的报道，居住在此的朱迪·库特尼（Judy Kutny）对裁决表示不满。她在自己居住了35年的家门口表示：“这很可怕”。她直言不讳地说：“我不认为有人能对我的财产有权利”。法院今年8月发布的裁决指出，考文琴部落对位于弗雷泽河南岸的一片曾经的夏季渔村土地及捕鱼权享有原住民土地所有权。法官裁定，考文琴部落对其主张的7.5平方公里土地中的约一半拥有权利，并指出部落正在上诉，争取其余土地的所有权。法官芭芭拉·杨（Barbara Young）强调，考文琴部落并未寻求宣告私人土地所有权“无效”。大部分成功的诉求集中在城市和联邦拥有的土地上，包括温哥华-弗雷泽港口区土地。然而，她同时指出，这并不意味着私人土地无法成为未来谈判或法律行动的对象。杨法官指出，省政府有责任与考文琴部落就私人土地进行谈判，并称由英王授予的普通所有权（fee-simple title）构成对原住民土地权利的“不合理侵犯”。她同时警告，原住民土地所有权的宣告可能会给私人土地持有人带来一定的不确定性，并可能影响其土地权益。 “为了实现和解，现状有时必须改变。在这一过程中，有些人将承担重担”，法官写道，“有时是原住民承担，有时是非原住民加拿大人承担”。居民朱迪·库特尼对部落主张合法性表示怀疑。她强调，丈夫家族在50多年前购买了这片土地，期间缴纳了税款并进行多代人的改建和维护。她表示：“那是过去，现在是现在。你不能说‘这曾经是我们的’，就来收回”。或影响100至150处房产沿6号路的豪宅、蓝莓农场、高尔夫球场及其他商业地产可能受到裁决影响。列治文市长马保定（Malcolm Brodie）估计，约100至150处房产可能受到牵连。列治文市府已向物业所有者发放手递信，提醒他们裁决可能产生负面影响，并原定于10月28日在市政厅举行信息说明会，但因居民关注度高，场地已改为温哥华机场喜来登酒店。马保定表示：“原本认为普通所有权不在原住民主张范围内，但现在界线被打破。你可能会突然发现法院赋予某个原住民部落对你的土地的权利。其影响非常大”。考文琴部落律师大卫·罗森伯格（David Rosenberg）则表示，对外界关于案件的“错误信息”感到失望。他强调，部落并不针对私人土地，如果省政府真诚谈判，最终可能达成既承认原住民土地权利又保障私人所有权的条约。列治文市、市政府、联邦政府以及穆斯克姆（Musqueam）和特索瓦森（Tsawwassen）部落均对裁决提出上诉。市政府和省政府希望保护现有私人财产权体系，而原住民部落则认为其在该地区的权利受到侵害。专家：私人产权仍存不确定性萨斯喀彻温大学法学教授德怀特·纽曼（Dwight Newman）指出，目前私人土地持有人面临的不确定性较大，因为裁决正被上诉，高院或加拿大最高法院的决定可能改变局势。即便裁决最终生效，私人土地持有人仍可能通过法律或谈判寻求保护。 JFK律师事务所律师玛雅·奥勒克（Maya Ollek）指出，公众对私人土地影响的关注过度，考文琴部落并未寻求收回私人土地，也未质疑私人土地所有权的合法性。她强调，裁决本质上只是确认了长期未解决的问题，而现阶段主要处于法律不确定期。居民保持观望居民库特尼表示，虽然省政府声称将保护私人土地权益，但她对其抱持怀疑：“我不认为他们在为我们着想”。其他居民如蓝莓农场主玛格丽特·尼利（Margaret Neely）则采取观望态度，她认为裁决对未来房产出售可能带来挑战，但家族无意搬离。房地产专家指出，目前裁决对市场尚无明确指导，地产协会正在研究如何在承认原住民土地权利的同时保障私人产权。

6个月前
房东福音：取消房租管制房东有权终止租约

安省住房倡议者警告称，在省长福特政府提出的新方案下，即将出台的住房立法可能为取消房租管制和无期限租约铺平道路。福特政府周四推出一项新的住房法案，称此举将简化审批流程，让开发商更快建房。但据省府当天发布的简报幻灯片显示，该法案中暗藏一项提议，旨在“探索租约到期规则的替代方案”，可能允许房东“控制谁可以入住以及租期多久”，并可根据“市场状况、个人需求或商业策略”调整租赁安排。住房倡议者表示，如果法案通过，将严重伤害安省的长期租户和弱势群体，如老人和学生。非营利组织Acorn志愿者Stacey Semple说：“大家都在恐慌。这根本不是可负担住房的解决方案。” 她指责福特：“他正在剥夺租客的权利。房东被放任驱逐长期租户，尤其是为了多收租金，因为这样更赚钱。” “租住权保障”岌岌可危目前，租客享有所谓的“租住权保障”（security of tenure），即只要遵守租约和《住宅租赁法》，就有权继续居住。租约期满后，租客也可按月续租，房东不得无故驱逐。 Semple表示，如果法案获批，像多伦多这样租户比例高的地区将首当其冲。根据加拿大统计局2021年人口普查数据，多伦多48%的人口是租户。她警告称，若没有可负担住房替代方案，更多人将被迫从受房租管制的住房中驱逐，最终可能无家可归。 “福特实际上会造成更多露宿营地……我并不感到意外，毕竟福特一向重视利润和底线。” 省府发言人在电邮声明中回应称，政府正在就租约到期规则的选项进行磋商，并将继续“在支持房东（包括依赖租金偿还房贷的个人房东）的同时保护租客”。声明还称：“租客在全省范围内仍将受到强有力保护，包括免受大幅租金上涨影响。2025年租金上涨上限将保持在低于通胀率的2.5%。” 租客批评法案“直接攻击每一位租户” 长期租户Leigh Beadon看到该提案后，在社交媒体上发文称其为“令人震惊的发现”，帖子在X平台上获得超过10万次浏览。他表示：“这直接攻击了安省的每一位租户。即使以前没有关注过租客权益的人，也立刻明白这会对他们产生直接影响。” Beadon说，无法想象这一提案可能迫使他离开已居住近20年的社区。他指出，长期租户往往居住在受房租管制的老旧建筑中，支付的租金远低于市场价。他说，“如果没有房租管制，租客要么支付高得多的租金，要么被迫搬到更偏远、不理想的社区”。 “对于固定收入者——如老人或残障补助领取者来说，‘租住权保障’是他们能继续拥有栖身之所的唯一依靠。我们都知道安省的无家可归问题已失控。” “租客只获一年保障，水疗公司却获99年特权” 在周五一场无关记者会上，多伦多市长Olivia Chow表示，该提案将赋予房东“巨大的权力”。她说，“政府当然可以考虑与磋商，但必须讲求公平”。安省自由党住房事务批评者Adil Shamji称，福特的最新法案是“一项冷酷无情、忽视租客不公处境的法案”，可能导致恶意驱逐。他在电邮中写道：“‘租住权保障’让守法租户能一直住在家中，直到他们自己决定搬离。” “在福特治下的安省，勤劳守法的租客只能指望一年租约，而位于安省广场的外国水疗公司却得到长达99年的保障。” 安省新民主党住房事务影子部长Catherine McKenney表示，若取消房租管制，全省家庭恐将面临大规模驱逐。她说：“安省的住房从未如此昂贵，80万人找不到工作，而福特正在让情况更糟。他的唯一目标是让安省居民的生活成本更高吗？” McKenney补充说，安省在建房数量上全国垫底。 “解决办法是建造更多住房，而不是践踏租客权利。福特有责任防止安省居民跌入困境。我们现在需要真正的房租管制。” Beadon表示，这项提案再次说明租客必须为自身权益发声。他指出，近年来租客通过租金罢工与抗议行动取得了一些胜利，这些努力在政府推进新法案时更显重要。 Beadon说，“这正是目前安省租客唯一的希望，我们必须团结起来，让政府知道，我们不会任由他们这么做。

6个月前
预测：加国央行下周三再次降息

尽管最近发布的通胀报告显示CPI上升到了2.4，路透社调查的大多数经济学家仍表示，加拿大央行将于 10 月 29 日连续第二次将隔夜利率下调 25 个基点，以支持受到美国关税威胁的疲软经济。美国对钢铁、铝和汽车征收的关税损害了加拿大的出口，导致第二季度经济萎缩 1.6%。明年即将接受审查的《美墨加协定》（USMCA）在一定程度上保护了加拿大经济。美国总统唐纳德·川普周四突然终止与加拿大的所有贸易谈判，这引发了人们对于经济动荡的新一轮担忧。加拿大失业率已创历史新高，企业对投资和招聘持悲观态度。加拿大央行行长蒂芙·麦克勒姆（Tiff Macklem）近日表示，央行将在即将做出的决定中更加重视潜在风险。据路透社10月21日至24日进行的调查，约70%的经济学家（34位经济学家中的23位）表示，加拿大央行下周将连续第二次下调基准利率25个基点至2.25%。 11名经济学家预测央行将维持利率不变，五大行中只有BMO这么预测。他们中的六名经济学家预测央行将在12月降息。自开始降息起加拿大央行已将利率下调了 250 个基点，是 G10 国家中降息幅度最大的央行之一。据路透社报道，加拿大帝国商业银行资本市场首席经济学家艾弗里·申菲尔德（Avery Shenfeld）表示：“目前的首要任务仍然是提供一些经济动力，以帮助弥补空缺并再次降低失业率”。 “目前，我们预测这是最后一次降息，但如果贸易谈判无法延长 USMCA 协议，加拿大央行可能会在 2026 年再次降息……最大的风险是我们失去该协议赋予我们的关税豁免权”。超过60%的受访者（34人中的21人）预测明年年底利率将达到2.25%。这与央行2.25%至3.25%的中性利率区间下限相符，该区间既不会刺激也不会限制经济活动。只有 8 位经济学家预计到 2026 年底利率将达到 2.00% 或更低。调查中值显示，加拿大经济上季度可能出现反弹，年增长率达到 0.5%。预计本季度经济将增长 0.9%，今年和明年平均增长 1.2%，为疫情爆发以来的最低水平。预计至少到明年下半年，失业率仍将维持在目前的 7.1% 左右。

6个月前
住房部长改口：房价必须要下跌才能解决“危机”！

加拿大联邦住房部长本周一（10月20日）表示，要恢复加拿大的住房负担能力，住房平均价格必须要下降。联邦住房部长格雷戈尔·罗伯逊（Gregor Robertson）在下议院财政委员会回答关于自由党政府住房负担能力立法的问题。他在开场白中承认加拿大面临“住房危机”，但表示联邦自由党正在采取行动降低房价并增加住房供应。保守党议员亚伦·冈恩（Aaron Gunn）询问住房部长，他是否仍然认为加拿大的房价不需要下跌，并引用了罗伯逊（Robertson）在5月宣誓就任内阁成员后发表的言论。罗伯逊的回应重点关注的是平均房价。 “明确地说，我们需要看到加拿大人的平均房价下降。我们必须建造更多非市场化住房来降低平均成本，”他周一表示。当5月份被问及他是否认为房价需要下降时，罗伯逊回答说“不需要”。 “我认为我们需要提供更多供应，确保市场稳定。住房是我们经济的重要组成部分，但我们需要提供更多经济适用房，”他当时说道。多年来，住房负担能力一直是国会山关注的核心问题，因为过去几十年房价的快速上涨使许多潜在购房者无法拥有住房。这要归咎于过去几十年房价的快速上涨。非营利组织“挤压一代”（Generation Squeeze）在2022年的一份报告中指出，加拿大人需要储蓄才能支付一套典型房屋20%首付的平均年数从2001年的7年增加到2021年的17年。大多伦多地区和大温哥华地区的情况更加严峻，截至2021年，这两个地区的平均购房者需要储蓄27年才能支付当地房屋的首付。该组织当时发现，加拿大全国平均房价需要下降34.1万加元，或者全职收入需要翻一番，这才能让普通年轻人负担得起一套典型房屋的抵押贷款。组织创始人保罗·克肖 (Paul Kershaw) 最近告诉加通社，由于疫情后加拿大全国平均房价下跌，到 2024 年，全国范围内需要存够首付的年数将接近 13.7 年。周一，罗伯逊在委员会面前的大部分时间都在为前自由党政府的住房记录以及他自己在2008年至2018年担任温哥华市长期间的经历辩护。在他当温哥华市长期间，当地房价大幅上涨。罗伯逊表示，他在温哥华的经历让他看到了住房“在地方层面运作”的诸多挑战。他表示，他了解如何在市、省和联邦住房管理局之间进行合作，以建造经济适用房。他还表示，在他当选或2015年贾斯汀·特鲁多领导的首届自由党政府当选之前，房价就已经在上涨，尤其是在西海岸。 “住房价格可能从我出生那天起就变得越来越难以负担。本质上，它在过去几十年里一直在上涨，”他说。罗伯逊表示，人口增长是影响住房负担能力的一个因素，但当被问及他是否认为过去十年的联邦移民政策降低了住房负担能力时，他没有直接回答。罗伯逊认为，自由党政府的C-4法案（他周一出席委员会会议的议题）将有助于加拿大人进入购房市场。该法案包括一项提案，首次购房者购买价值不超过100万元的新房，可获得高达5万元的联邦税收GST减免。对于价值不超过150万元的更昂贵房屋，GST减免将减少。自由党政府估计，这项税收减免将适用于每年近4.7万套新房。罗伯逊还表示，渥太华新成立的“加拿大住房建设”机构将通过建设加拿大近几十年来一直缺乏的非市场住房，帮助恢复市场的可负担性。

6个月前
拐点来了？大温公寓开发商这举动显信号！

根据最新数据，大温地区在2025年第三季度完工且空置的公寓和联排别墅数量持续增加。不过，开发商将更多项目从市场上撤回，或转为出租的迹象显示这一趋势可能会有所缓解。 “在历史上，大温地区启动的大多数公寓项目都顺利推进并最终建成，因此在过去的几年中，我们可以几乎全然信心地分析所有建筑阶段的库存，从而预测它们会完成建造，”Zonda Urban的产品开发副总裁Jon Bennest表示，该公司跟踪房地产数据。 “而现在我们并不完全确定，因此我们需要在评估这些数据时做出假设，认为一些正在积极销售的项目可能无法达到预售要求，或未来可能转为出租。” Zonda Urban在周二表示，截至第三季度末，大温地区的空置和未售出公寓及联排别墅数量已达3,745套，相比第二季度末的3,215套和第一季度末的2,304套有所增加。而对比2019年同期，未售出的完工公寓数量约为500套。然而，第三季度开发商推出或发布的公寓总数也有所下降——从预建设阶段到完工产品的单位数量减少。截至第一季度末，总库存为16,444套，第二季度末上升至16,589套。但截至第三季度末，该数字降至14,998套，Bennest表示。不过，与过去十年的平均值7,567套相比，这些数字仍然相对较高。一些被撤回的项目包括Thind在Surrey的District Northwest项目，原计划包含933套单位，以及Brivia在温哥华市中心的Curv项目，原定约500套，目前已进入接管状态。 “在某些情况下，预售公寓项目的可行性受到质疑，特别是那些需要显著预售支持来获取建筑融资的高层混凝土项目。这些项目的建造时间较长，因而在本质上依赖愿意接受较长完工时间的投资者。”Bennest说道。他补充说，成本仍然未能降低到足以使房屋建筑商在不亏损的情况下降低定价，因此导致更多项目被搁置或转为出租，这样可以在不预售一定数量单位的情况下获得建筑融资。这也正值曾经由于预期价值上涨而积极购买预售单位的投资者开始将资金投向其他地方。尽管开发商更加关注于建造能够特别吸引投资者需求的小户型公寓，从而提高投资回报率，但这一现象依旧存在。最终，市场上空置和未售单元的数量越来越多，尤其是在高层混凝土建筑中。虽然现在对潜在购房者而言，新公寓的选择确实增多，但在未来三到五年内，因这些项目的数量减少，这种情况可能会有所变化，Bennest表示。对于目睹项目被搁置或转为出租的卖家来说，这意味着在某些地区，可能需要一段时间才能恢复到2021年和2022年初的需求和价格。在销售单元时，业主需要了解市场位置并做出相应的定价以吸引买家。 Vancouver的租金通常比加拿大大多数主要城市更高，但针对租户的专门建筑项目和一些租赁激励措施正在逐渐增多，Bennest说。根据第三季度数据，Zonda将修正其年终总计的预测——无论是整体库存还是完工的、未售出和空置的单元数量，预计都将低于之前的预期。他补充说，如果一些项目被搁置或转为出租，这意味着未来将减少公寓的建设，这将在未来几年内（如2028年及以后）“对现有库存水平的上升施加限制”。

6个月前