地产

如果不良房客拖欠房租并消失得无影无踪，BC省的房东以后会得到省政府的支持。 9月16日，BC 省住房厅长拉维·卡隆（Ravi Kahlon）公布了“政府支持的租赁保险计划（government-supported insurance program for rental suites）”的初步细节。他补充说，虽然大多数租户和房东都没有问题，但如果租客数月的租金未付可能会造成房东高昂的成本，并会阻碍更多出租房屋的供应。该计划的细节将在未来几个月内公布，并于新年正式公布。 卡隆说：“我们正在努力应对两个主要挑战。”有些房主不愿出租自己的套房，因为他们害怕被骗。此外，即使住宅租赁部门做出了有利于房东的裁决，一些房东仍会因找不到租户而损失租金。他说：“这种保险本质上是一种保障。”同时他指出大多数房东和房客都没有任何问题。政府在推行该计划时将与 LandlordBC 进行磋商。卡隆说：“我们对政策进行了一些必要的微调。”省政府必须确保该计划的灵活性，但同时也要防止房东收取了租金，然后试图从保险计划中索赔。该计划对房东来说是可选的，但他预计许多人都会签署。将收取少量费用，但这仍有待确定，因为不确定自愿计划将接受何种参与。但根据从 LandlordBC 获得的消息，参与率会很高。该计划将由住宅租赁部门负责管理，如果无法找到租户或无法收回租金，则需要增加工作人员并向房东偿还拖欠的租金。 他说，该计划将于 2025 年启动，政府将提供资金以确保计划得到支持。“这在加拿大尚属首次，”卡隆说。“我们不知道加国有哪个司法管辖区有类似的计划。”卡隆表示，如果其他省份效仿他不会感到惊讶，他一直在倾听全省房东的声音，无论他们是在抗议还是仅仅遇到挑战。他补充说，住宅租赁部门的听证等待时间是房东面临的一个主要问题，不过这种情况现在已经得到改善。由租户支付保费的租赁保险基金，是 BC 省房东权利协会去年 3 月在卡隆北三角洲办事处前举行示威时的三大主要优先事项之一。该协会还希望恢复带有腾空条款的固定期限租约，并允许房东根据通货膨胀率加上 2% 来增加租金。LandlordBC 首席执行官戴维·赫特尼亚克 (David Hutniak) 表示，该计划解决了该机构长期以来关注的一个问题，例如当房客违反协议时，房东需要经过漫长而昂贵的程序才能驱逐不合作的房客。“通常，在这种情况下，房东几乎没有希望收回这些成本，”赫特尼亚克说。这些成本阻碍了小房东出租套房，“事实上，迫使许多人离开。”他说，该计划主要针对拥有四套或更少房屋的房东，并将补偿房东因租户搬迁而产生的相关费用，例如雇用法警、清除遗留物品以及未付的租金。然而，出租套房的损坏不会得到赔偿，因为这可以通过房东的财产保险获得。“我们将继续倡导支持我们的行业，以确保其保持活力并不断发展，以便BC省人能够获得所需的住房，”赫特尼亚克说。“我们对这项新措施感到满意，但还需要做更多工作。”卡隆补充说，新计划与去年 4 月宣布的新的二级套房激励计划相配合。这是一项为期三年的试点项目，如果套房以低于市场价格出租五年，房主可以获得相当于一半建筑成本的免除贷款，用于安装套房，最高金额为 40,000 元。到目前为止，该计划已收到约 2,000 份申请。这意味着政府将在第一年实现 1,000 套住房的目标。“这是增加住房供应的低成本方式，”卡隆说。“该计划与这项后备保险计划相结合……它们共同努力，鼓励更多住房上线。”

卑诗省政府宣布和原住民合作，在xʷməθkʷəy̓əm（Musqueam）、Sḵwx̱wú7mesh（Squamish）和səlilwətaɬ（Tsleil-Waututh）土地上兴建一个新房屋项目，将建造 2,600 套新的经济适用房，其房屋售价仅市场价格的 60%。 这些住宅将位于 Heather Lands，这是一块 8.5 公顷（21 英亩）的土地，位于 Heather Street 的西 33 大道和西 37 大道之间，也就是伊丽莎白女王公园以东。 省府表示，买家将能够以市场价值的 60% 购买房屋，其中 40% 的成本由省级融资承担。 9月19日，省长尹大卫解释说，融资协议不是赠款或补贴，而是来自该省的贷款。「40% 的贷款将在 25 年后或业主出售时偿还。 ……我们在这里共同创建的是一种融资工具，可以保护纳税人，最大限度地减少对公共预算的影响，同时现在还可以提供经济适用房。」 尹大卫透露，这些房屋土地的所有权仍属于玛斯昆族国 (Musqueam)、斯阔米甚 (Squamish) 和 Tsleil-Waututh Nations，房屋买家等于是拥有 99 年租赁权。 「单价将在实际出售时确定，如果在今天的市场价格出售，网站上显示的单间公寓售价 62 万元，根据我们今天宣布的这项计划，同一间单间公寓的售价将为 37 万元。」 「在这个网站上，两房公寓的市场价格是 130 万元，根据我们今天宣布的这个计划，是 78 万元。 尹大卫补充说，将优先考虑首次购房者，同时对潜在买家的收入和资产上限将有「严格」的标准。 「我向你们保证，我们将制定严格的规则和筛检措施，当我们发现任何人认为他们可以利用系统来获取不当利益时，将会产生严重的后果。」

根据 Royal LePage 的最新报告，温哥华的豪宅市场仍然疲软，但这并不意味着价格正在下跌。 该房地产集团表示，今年前八个月，该领域的销售额与去年同期相比下降了近40％。 但价格几乎没有下降，降幅不到2%，略低于700万元。 报告认为，550 万元是温哥华豪宅市场的入门价。从 1 月到 8 月底，温哥华豪宅中位价为 6,975,000 元，为全国最高。 相比之下，同期多伦多的房价中值为 5,820,000元。 “在温哥华的豪宅市场，似乎每个人都在试图把握市场底部。因此，我们最近看到房地产活动有所放缓。毕竟，买家喜欢在别人买房时买房，”该公司的一位销售代表说道。 他说，温哥华的豪宅市场大约八年前开始“回落”，而且销售活动从未完全反弹。 “2023 年外国买家禁令的实施限制了非加拿大人购买住宅房地产，虽然对价格没有实质性影响，但减少了需求。” 尽管可能会进一步降息，但 Royal Lepage 预计秋季的活动水平将保持适度。

2024年9月，据《温哥华太阳报》报道，大温炒楼花赚钱的模式濒临崩溃！开发商也开始挺不住了！ 报道援引温哥华房地产分析师Steve Saretsky的报告称，“楼花”极大地改变了温哥华这座城市。 报告称，目前楼花市场最悲惨的是开发商，但在加拿大城市房价极高的时代，很少有人同情他们，但许多开发商的处境艰难，利润微薄，尤其是在过去几年。 报告称，楼花作为大温地区最重要的新房营销策略曾经非常火爆，导致大量住宅楼和公寓大楼的建造。如果没有楼花，大温哥华的大部分高层建筑甚至不会建成。 在楼花制度下，买家只需投入少量资金，就能获得巨大的财务杠杆。楼花市场最兴旺的时候，投资者在两年内就能赚取200%的利润。 Steve Saretsky表示，2015到2020年间，很多人通过预售赚了很多钱，他们主要投资的是住宅大楼和4到6层的公寓楼。 过去四年来，预售现象的鼎盛时期已逐渐消退，多伦多和温哥华都是如此。但随着鉴于市场疲软，土地价格飙升，现在炒楼花盈利已经基本没可能。而楼花滞销也导致许多公寓项目陷入停滞或被放弃。 事实上，预售（Presales）制度对大部分开发商来说是完全必要的。如果没有这种营销手段，许多高层公寓大楼和中层公寓大楼，尤其是温哥华、多伦多和卡尔加里的公寓大楼，甚至不会开始施工。 通常来说，在实际开工之前，开发商就投入大量资金进行奢华的广告宣传，展示闪亮的建筑效果图，以吸引潜在买家支付未来住房的定金，通常仅为5%到10%。在加拿大，大型开发项目需要通过在加拿大和世界各地的营销预售约 40%至70%的单位，然后才有足够的资金真正开工。楼花主要吸引的就是投资者，这些人其实不打算真正交易房屋，甚至也没钱完成交易，他们的目标就是买一手楼花，等升值再卖掉。 过去，这种炒楼花模式黑温哥华和多伦多等地区的投资者带来了丰厚的利润，因为这些地区的房价一直在快速上涨。 此外，楼花对海外投资者极具吸引力，因为购买楼花不一定需要缴纳该省的外国买家税，该税在交易完成后开始征收。由于预售合同通常在住宅准备入住前4到5年签署，因此几乎没有真正需要住房的人会等待那么长时间才入住。而且，许多楼花都是在地产局交易系统之外进行的，因此很难获得有关其销售程度的确切数据。但三位温哥华房地产经纪人估计，过去二十年来，预售占该地区所有住房交易的10%至20%。温哥华房地产经纪人David Hutchinson)表示，前几年楼花销售非常火爆，现在则是楼花过剩，大部分买家正试图亏本出售。特别是楼花集中的温哥华和本拿比，打八折甩卖的案例屡见不鲜。 另一位地产经纪Mike Stewart表示，买楼花可以在购买之日锁定价格，并有可能从不断上涨的房地产市场中获益，而无需支付每月的抵押贷款、房产税和维护费。所以很多人认为这是只赚不赔的投资模式。 但2024年这个逻辑被颠覆了。 Steve Saretsky指出，现在的楼花不是一项很好的投资。尽管央行开始降息，但楼花市场很可能需要几年时间才能再次活跃起来，在此期间市场上没有太多新的住房供应。 与美国相比，楼花在多伦多、温哥华和卡尔加里更为常见。 这是因为美国房地产开发商规模庞大。其中一些是上市公司，拥有大量资本。与许多较小的加拿大房地产公司不同，他们不依赖楼花的资金开发。 在加拿大，楼花制度的另一个弊端是它鼓励太多的开发商为投资者建造房屋，尤其是小户型的房屋。 因为楼花投资者如果不能转让出去，也会出租，所以小户型更适合楼花投资者而不是自住买家。 在某种意义上，楼花制度导致温哥华这种城市小户型高层公寓泛滥，但这种房子的需求是有上限的。 对开发商而言，未来联排别墅和大户型公寓或许是发展方向。 这份报告最有趣的部分在于，美国开发商可以不依赖楼花开发项目，而加拿大的开发商基本做不到。 这就是国力之差，加拿大终究只是个小弟弟。

大多伦多地区和安大略省的房地产市场反弹速度比房地产经纪人和其他利益相关者预期的要慢，而且由于市场仍充斥着大量未售出的公寓，新开发项目与销售活动一起受到的冲击越来越大。   图源：blogto   最近几个月，数十个原计划建设数万套新住宅的项目被搁置，主要原因是买家对价格和利率感到不安，认为仍然高得无法接受。   再加上建筑成本、税收和开发费用的增加，就形成了目前的状况，这一情况在加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）于周二发布的最新报告中得到了进一步强调。   该国有公司的全国新房开工概况——基于季节性调整的年率（SAAR）——显示，在8月份，开发商大幅放缓，新项目开工率比上个月减少了22%，比去年同期减少了24%。   图源：CMHC   皇家公司对全国新屋开工情况的总结（基于季节性调整后的年率 (SAAR)），显示8 月份开发商大幅减少，开工项目比上个月减少了 22%，比去年同期减少了 24%。 受影响最严重的并非独立屋，而是联排别墅和公寓。相比过去，这些房产对潜在居民和投资者来说都不再具备吸引力。据估计，多伦多地区现如今多达80%的公寓投资者在新房产上亏损。   这一趋势在拥有该国最昂贵城市的省份安大略省和不列颠哥伦比亚省尤为明显。CMHC表示，“今年迄今为止，所有类型住房的开工量都有所下降”，而魁北克省、阿尔伯塔省和加拿大大西洋地区的情况则相对较好。这尤其令人担忧，因为“更高水平的建设对于恢复加拿大城市中心的可负担性至关重要”。   图源：CMHC   数据显示，2023年8月至2024年8月期间，安大略省的独立屋开工率实际上增长了6%，但其他类型住房的开工率却大幅下降了32%，从全省的5893套降至4004套。   与此形成对比的是纽芬兰与拉布拉多省，独立屋开工量同比增长 52%，其他所有类型住房的开工量增长 76%。   多伦多今年迄今的实际住房开工量比 2023 年下降了 14%，尽管CMHC指出，去年是历史上住房开工率特别高的一年。   它还补充说，使用其关键指标 SAAR 进行分析“在某些情况下可能会产生误导，因为多单元部分在很大程度上推动了市场，并且每个月可能会有很大差异。”  

根据加拿大房地产协会（CREA）报告，加拿大的房市尽管有一些微妙的复苏迹象，但仍然停滞在今年以来的“持平模式”中。这导致许多房屋都以远低于挂牌价的价格售出，包括安省Innisfil的一间四居室。 根据其房源信息，这座2400平方尺的住宅拥有双车库，开放式主层经过多次升级，后院有围栏，主卧配有五件套的浴室套间。 房子最初于2022年2月以155万元的价格售出，当时较低的借贷利率推动了安省房市需求和价格飙升。房子的买家以超过要价25万元成功抢到。 现在回头看，这个房子买在了市场的最高峰。 两年后，这栋房子再次上市，挂牌价是110万元。显然是卖得不顺利，该房于2024年8月重新挂牌，标价下调至99.99万元，最终于9月初以97万元售出，相比两年半前的价格，损失了58万元。 社交媒体X上有知情者透露，这套房子属于贷方强行出售（Power of Sale）。房主在2022年买到手后出租，但遇到了问题。最终贷方DUCA Financial Service以97万元的价格强行售出，比要价低了近60万元。 图源：X@ShaziGoalie 更糟糕的是，贷方索要的金额是130万元，相比卖房收回的金额，还差30多万元。这说明一些贷方准备在市场进一步恶化之前行动，减少亏损。 根据加拿大房地产协会（CREA）的最新报告，2024年8月通过加拿大MLS系统记录的房屋销量环比增加1.3%，但是MLS房价指数（HPI）环比没有变化，同比则跌了3.9%。 这对买家而言，也许是好消息。 加拿大房地产协会（CREA）高级经济师Shaun Cathcart表示：“市场预计今年晚些时候及2025年会有更友好的利率，潜在买家可能会继续等待，这是合理的。” CREA主席James Mabey补充说：“预计到明年夏天会有更多降息。通常每年有四个时间段会出现供应量激增，从而吸引买家入市，分别是4月、5月、6月和9月的第一个星期。因此，9月的第一周不仅迎来了第三次降息，还有大量新房源供买家考虑。”

在大温的兰里（Langley）有一处豪宅正在出售，挂牌信息称这是“著名好莱坞电影”的拍摄地。 图自：360hometours 这座巨大的庄园建于 1996 年，位于兰里南部最好的街区之一558-248 Street；目前挂牌价格为$9,450,000。在100多万仍然可以买到独立屋的兰里，这个价格可谓是天价了。 该房产占地 47.35 英亩，室内面积高达12,367 平方英尺，有5间卧室7间浴室，门口竖立着旗杆，从外观看起来整座庄园就像一所常春藤盟校。 整座庄园远眺贝壳雪山，被大自然环抱，堪比一座度假村。内部建有马场、私人网球场、篮球场，以及室内游泳池。 图自：360hometours 挂牌信息上写道：“环境优美，独一无二的房产，由于新省级法律限制在 ALR 土地上建造的新房面积不得超过 5400 平方英尺，因此这座房产无法替代。” 自 2017 年以来，该房产已挂牌 11 次。最高要价是在 2020 年，当时挂牌价为 $16,900,000。 图自：360hometours 它最后一次出售是在 2011 年，当时的售价为 3,595,000。截至今年，BC 评估局对该房产的估价为$7,173,000。 图自：360hometours 这样一座雄伟的庄园，难怪成为了诸多影片的取景地。然而，坏消息是，在这里拍片的传统也许好景不长。一些兰里政府的议会文件表明，现在拿到该房产的拍摄许可或许有点困难。 图自：360hometours 议会会议记录的一部分指出：“由于在该地区拍摄过多，许多在其房产上拍摄的申请都被拒绝了。这影响了屋主的经济状况。” 图自：360hometours 也许，这就是屋主想要出售这座房产的原因之一？ 眼尖的朋友，有在任何好莱坞影片中认出这处房产吗？  

一项新研究调查了个人需要存钱多长时间才能负担其所在社区首套住房的首付，结果发现温哥华居民面临着全国最艰难的购房压力。 Point2 Homes 的数据显示，温哥华居民平均需要存钱近 33 年才能买得起一套第一套住房。 报告称：“房价一直在上涨，这意味着，对许多租房者来说，买房就是一个追不上的目标。” Point2 Homes 将入门级房屋定义为价格为该地区基准房价一半或更低的房屋。对于温哥华来说，入门级房屋的价格略低于 650,000 元。 为了进行研究，研究人员假设人们会支付 20% 的首付。对于温哥华的一套首套房来说，首付金额略低于 13 万元。研究还假设租房者会将20%的年收入存起来作为首付，并使用了加拿大统计局的平均收入数据。 “尽管他们有决心和意愿，但加拿大各地的许多租房者可能需要比他们预期更长的储蓄时间，尤其在家人不能给予帮助的情况下。” 即使是大温郊区，买房也需要很长的储蓄时间。素里的首套房价格接近 50 万元，20% 的首付需要 10 万元多一点。但对于普通租房者来说，这仍然需要 24 年的储蓄。 不列颠哥伦比亚省的许多租房者都盼望买房，但他们似乎很难成功。 研究称，千禧一代租房者非常了解“购房非常现实的要求”，因为他们到了这个年龄，房屋所有权与其他人生大事（如生孩子）息息相关。 “千禧一代敏锐地意识到高昂的房价、过高的首付金额和抵押贷款利率，这让他们犹豫不决。” Z 世代的潜在购房者决心非常坚定，七成受访者表示他们希望在年底前买房。但决心和财务能力并不总是匹配。Point2 Homes 发现，除了退休的婴儿潮一代外，Z 世代的收入是接受调查的几代人中最低的。 “不幸的是，他们要花最长的时间攒钱。”

熟悉加拿大地产的朋友都清楚，有一种价格比较有吸引力的房屋名为法拍屋，英文一般叫做Foreclosure Home。 顾名思义，因为屋主还不出贷款或者因为其他原因导致房屋被接管，然后被出售，法拍屋一般价格会明显低于市场价，而且法拍屋普遍状况比较良好，并不是什么“漏水屋”、“凶宅”。既然如此，那在加拿大购买法拍屋绝对是一件稳赚不赔的事，遇到法拍屋，如果房屋地段、状况、价位都符合你的心理预期，该毫不犹豫去下offer？ 其实事情没有你想象的那么简单，简言之在加拿大买法拍屋，属于机遇和危险并存。 此外，购买法拍屋的程序，也和购买普通房屋的程序不同。 关于法拍屋，有多位专家、权威地产网站总结过要领，很多信息值得潜在买家参考。 购买法拍屋，三大优点很“诱惑” 先说说购买法拍屋的好处，地产分析网站wowa.ca总结出了三大优势，分别是：便宜的价格且还价余地仍然很大、可以翻新增加房屋净值、没有过去的留置权。 这些优点都非常好理解，尤其是价格：放贷者不愿意房屋长期处于止赎状态，希望尽快出售房产，某些较为昂贵的房屋可能不只是低于市场价那么简单，而是“打折出售”。不光如此，如果买家愿意砍价，卖家还会很配合。 法拍屋通常按照原样出售，这样买家可以根据自己的喜好翻新房屋，或者干脆翻新后以更高的价格出售，就算有“翻转税”，考虑到购房开支低，还是能赚不少；没有过去的留置权，意思是贷款方、银行方已经清除了过去所有的留置权、搞定了所有的债务、支付了所有的税款，可以加速销售过程。 购买法拍屋，四大缺点很“纠结” 光是便宜这一个优点就能让你心动？但建议还是先看看购买法拍屋的几大缺点，这些缺点可以证明很多法拍屋交易“并不是捡漏”： 首先是激烈的竞争：用便宜的价格买房，试问怎么会缺少心动的人？尤其是优质法拍屋，一旦出现多人竞争，那么价格可能会回到市场价甚至高于市场价，那最大的优势就没了。尤其是在房价最贵的温哥华，不在少数的潜在买家的心态可以总结为：法拍屋的风险我都懂，但只要价格合适，所有风险我都是可以承担的。 其次是付款，有些法拍屋并不接受贷款融资，而是需要支付全款！在看到心仪的法拍屋之前，请先确定卖家是否同意贷款，不要盲目出价然后发现陷入僵局；即便不用支付全款，出价最高的买家也不一定会赢得交易。因为当银行实际控制一所房子时，每天都要花钱来维护它，诸如供暖费、水电费、维修费和物业管理人员等开支数目不菲。所以，在报价相同或者相近的情况下，能尽快完成交易，或者支付大额定金的买家更有可能被选中。 接下来是风险：房屋按照目前的状况出售，而不是普通房屋需要修缮后出售。这就像开盲盒一样，万一状况很差，且有严重的结构问题，买来后会后悔莫及，加上维修费可能会大大超出预算；最后是文书工作和复杂的法律问题：法拍屋的文书处理过程漫长，还要解决一些法律纠葛，如果是急于买房自住的人，有可能会面临买下后相当一段时间无法入住的窘境。 想找正在出售的法拍屋，相当困难 说完优点和缺点，再说一个现实：你以为法拍屋说找就能找吗？在MLS和各大有房源出售列表的地产网站上，都不存在专门的“法拍屋”选项。 所以，普通人根本无从得知你选定的房源是不是法拍屋，有的法拍屋甚至在售房广告中都没有特地标明。最好的办法是找靠谱的地产经纪为你筛选法拍屋，并且及时了解是否有新上盘的法拍屋。 比如，有的经纪人能联系到可以填写表格获得法拍屋列表的网站、公司，但也得确保该网站是否真实。总之，购买法拍屋是一件比较复杂、棘手的事。完成一次交易花费9个月到1年时间是很正常的，而且结果充满不确定性。毕竟天上不会掉馅饼，何况是“低价房屋”这样的大馅饼。 购买法拍屋，大体步骤需要了解 看到这里，你依然对购买法拍屋饶有兴致？那来看看购买法拍屋的大致流程吧，看看你是否能接受这些步骤： 1、买家可以先在网上查找法拍屋房源，发现感兴趣的目标后，联系从事法拍屋交易的专业人士。 2、提交报价。 3、如果你的报价被发起止赎程序的银行接受，你将有机会验屋并开始申请贷款。 4、一旦您对验屋结果和叫价中包含的任何其他条件感到满意，就可以移除自己报价中设定的条件并支付押金，锁定参与交易的权利。 5、有确定的报价之后，银行将要求确定开庭日期以批准出售，这通常需要大约2-4周的时间。 6、在等待开庭期间，其他有兴趣的买家仍然可以查看房产并获知你的报价。而且，在开庭日，他们可以将自己的报价用密封信封当庭提交给法官，而且这些报价不能附带任何条件。在已经有出价被银行接受的情况下，后来的报价不太可能低于之前的报价。 7、如果您是银行已经接受的报价人，也是唯一一个出庭的报价人，法官将查看您的出价并批准出售。 8、如果庭上有其他竞争者，你将有最后的一次机会修改报价。所有潜在买家都必须在开庭前准备好支票。

2024年9月12日，加拿大媒体BIV报道称，总部位于温哥华的An them Properties Group Ltd.正在面向公众筹集资金，目的是开发一个地产项目。 对加拿大开发商来说，一个楼花项目融资不是找银行，不去找财团而是面向公众募集资金，这可算是天大的新闻了。 报道称，Anthem的目标是为Citizen项目筹集高达8200万元的资金，这是一个位于本拿比的Metrotown的66层多功能开发项目。 据报道，该项目预售取得2.69亿元，融资的8200万元将一并进入开发成本。 据悉，此次融资行为是加拿大首宗同类房地产融资，类似于股票的IPO。 CIBC Capital Markets是此次融资的独家代理。据信，此前该公司已成功完成美国资产的类似发行。 Anthem在一份声明中说:“政策的变化、成本的增加、市场周期的改变以及其他因素给开发商寻找资金带来了持续的挑战，这需要创新和创造性的思维来让项目落地生根。 募集资金的主体将是一个新成立的，非法人投资基金，目标投资期为5年。 Citizen项目位于本拿比，规划有372套住宅、200套市场租赁公寓、73套非市场租赁公寓，还包括一间176套房的酒店和4881平方英尺的可租赁零售空间，目前该项目的预售率为77%。 据报道，本次融资个人最低投资额为1万元。投资者在5年期内可获得税前复合年化回报率（不含佣金）约18%。 Anthem陈述式指出，“在向现有股东分配上市前投资并支付资产管理费之前，投资者将获得15%的优先投资回报。” 公告称，该项目已完成重新划分审批和应享权利，预计在融资结束后，2024年4季度开始施工。该公司称，2024年8月8日发放了开挖许可证，预计在2025年5月发放全部建筑许可证。 该项目招股书中写道，我们无法保证该项目开发或运营成功，也无法保证REDT的运营能够盈利，也无法确保运营产生的现金能够分配给投资持有人。 不得不说，还挺诚实。 媒体认为，这种新型融资模式具有可取的特点，例如允许个人投资者逐个项目参与该行业，并在多个开发项目和开发商之间分散风险。 事实上，在加拿大房地产投资信托基金（REITs）在20世纪70年代就已经存在，但它们通常用于购买和经营商业地产。但这次融资与众不同，因为该项目主要是住宅性质的。 有专家认为这是个好主意，希望它在加拿大变得更受欢迎。 但这个项目的可行性令人质疑，18%的年化回报率是加拿大央行基准利率的4倍多。如果投入该项目100万元，5年后的利息回报就是90万，有这样的暴利，为啥银行不给他贷款。 细琢磨琢磨，这就是个割韭菜的新手段，各位小心。

加拿大政府刚刚公布了几十年来“最重大”的抵押贷款改革！ 9月16日周一，加拿大财政部宣布，将把30年期抵押贷款摊销的资格扩大到所有首次购房者和购买新建房屋的加拿大人。 该计划将保险抵押贷款的价格上限从100万元提高到150万元。 加拿大副总理兼财政部长克里斯蒂亚·弗里兰 (Chrystia Freeland) 在一份声明中表示：“在我们帮助您支付首付的基础上，我们现在正在进行几十年来最大胆的抵押贷款改革，以促使加拿大的年轻人买得起房。” “我们正在提高抵押贷款保险上限，以应对一些城市昂贵的房价，让购房者有更多时间偿还抵押贷款，并帮助房主更换贷款机构，以在续约时找到最低的利率。” 从 2024 年 12 月 15 日起，首次购房者和购买新建房屋的人将有资格获得 30 年期抵押贷款。这将降低每月还款成本。 联邦政府表示，这项措施将激励更多新住房建设，以解决住房短缺问题。它以自由党2024 年预算承诺为基础，该承诺于 8 月 1 日生效，允许首次购房者购买新建房屋（包括公寓）时享受 30 年摊销期。 渥太华还将于12月15日将保险抵押贷款的价格上限提高至150万元。 此举旨在帮助更多加拿大人有资格获得首付低于20%的抵押贷款。 该上限自2012年以来就没有调整过，因此联邦政府希望此次上调能帮助更多加拿大人买得起房子。 这些新举措是对《加拿大抵押贷款宪章》的补充，该宪章允许所有投保的抵押贷款持有人在续约时可以更换贷款人，而无需接受另一项压力测试。 渥太华表示，与其他贷款机构续约时无需重新审核资格，这增加了抵押贷款的竞争，并使更多拥有抵押贷款保险的加拿大人能够转换到最好、最便宜的交易。 住房、基础设施和社区部长肖恩·弗雷泽 (Sean Fraser) 表示：“每个人都应该拥有一个安全且负担得起的家，这些抵押贷款措施将大大帮助加拿大人购买第一套住房。” 这些政策是政府建设近四百万套新房计划的一部分。

最近，温哥华的一栋破旧独立屋竟以相当高的价格售出。 这栋独立屋位于4156 John Street ，于上周五13日售出，看起来内部像被人大刀阔斧地破坏过。 这栋 112 年历史的住宅有两间卧室和两间浴室，估价为 150 万元。其中只有4.5 万元属于建筑物估值，大部分估值属于土地价值。 据 Zealty 称，卖家曾尝试过几次以更高的价格挂牌出售大赚一笔。 这栋位于 Mount Pleasant 的房屋最初挂牌价为 1,689,000 元。此后，该房屋未能吸引买家，价格降至 1,500,000 元，最终再次降至 1,350,000 元，并以此价格成交。 该房产占地 1,842 平方英尺，占地面积 1,860 平方英尺，因此绝对充分利用了可用的土地。 这所房子里的几个房间看起来就像被人用斧头砍过一样，破烂不堪。 挂牌信息显示，这栋房屋需要“大规模翻修”，是一栋“位于黄金地段的老房子”。 卖家还称，这栋房屋“值得修缮”。 尽管一些照片显示损坏严重，但房屋的内部看起来状况良好。 该住宅距离繁华的 Little Mountain/Riley Park 街区的Main 和 King Edward 仅几步之遥，那里有很多商店、餐馆和咖啡馆。 温哥华房屋挂牌信息中还补充道：“按现状、原地出售”。 如果你有买房的预算和想法，你会买它吗？

加拿大房地产协会表示，尽管借贷成本开始下降，但市场仍然基本处于停滞状态，8月份全国售出的房屋数量与去年同期相比有所下降。 该协会表示，8 月份售出的房屋数量与去年同期相比下降了 2.1%。 经季节性调整后，全国房屋销售量比7月份环比增长1.3%。 CREA 高级经济学家 Shaun Cathcart 表示，预计今年剩余时间和 2025 年利率都将保持在较低水平，“买家可能会继续推迟购房，以提高负担能力，这是有道理的，尤其是因为全国大部分地区的房价仍然表现良好。” 8 月份全国平均房屋售价为 649,100元，比去年同期上涨 0.1%。 新上市房产数量环比增长1.1%。

    大多伦多地区的租房市场是一个艰难的地方，尤其是在租金上涨和房屋选择变得越来越有限的情况下，租客除了面临高成本外，还有其他挑战。 房源广告上标明，为贵湖单身女性提供一套地下室公寓，每月租金为1,000元，乍一看，这个空间似乎不是世界上最糟糕的交易，但租户每周只允许使用厨房两次。 房客也被禁止在楼下做饭，除非加热食物，房东对自家厨房的奇怪限制在网络上引发了大量批​​评。 “想像一下，如果你每周只能使用厨房两次，将会造成多大的食物浪费。虽然他们说可随时预订，不应该允许这些人这样做，”一位人士在回复广告时写道。 其中一位指出，“房主是希望房客购买他们制作的食物——这种食物被称为“tiffin”，这就像餐饮服务，我怀疑这顿饭的费用被夸大了。” “他们希望你支付过高的费用，但不希望你实际使用或享受房子。我看过一些帖子，他们甚至不希望你周末待在家里，甚至不希望你在家工作，只要‘给我钱’，”另一位网友说。 一条评论写道：“这些人预计，尽管家里增加了一个人，但电力和水的使用量不会增加。” 不幸的是，因为房东禁止房客使用厨房，这并不是今年唯一疯传的租赁广告，巴里的另一位房东在5月发布了每月650元的私人房间出租广告，禁止房客使用厨房做饭、清洁和加热食物。 图：Kijiji

近日宾顿市议员发声，一些房东正在利用留学生，要求以性贿赂换取住房，而且这位议员表示，她有广告可以证明这一点。 图源：CityNews 据CityNews报道，宾顿市1区和5区议员 Rowena Santos在9月4日的议会会议上展示了一则租赁广告，称女留学生“被要求卖淫以换取租金（being prostituted for rent）”。 “他们剥削留学生的方式是，有时一个房间里有4到5张床，”她表示。“他们在议会上提出的案例中关于对女性留学生的剥削，就是暗示性贿赂将能给留学生带来租金折扣，本质上就是要求卖淫。” 图源：CityNews Santos说，许多留学生并不知道自己受到了剥削，而且由于没有加拿大的永久身份，他们不敢说出来。 “由于文化动态不同，他们不一定知道同意会带来什么后果，做有利益关系的朋友（friends with benefits，实际意义是炮友、性伴侣）意味着什么，”她解释说。“那则广告显示，如果你愿意做这种有利益关系的朋友（friends with benefits），那么你只需要支付200加元，而不是300加元，这真是太恶心了。 Brampton房东盯上女留学生：有人怀孕自杀，遗体运回国 一位前留学生讲述了她作为安省租房者所经历的剥削。 “他们强迫女孩做其他事情……他们强迫我们与他们发生性关系，”这位身份受到保护的女性说道。 图源：CityNews 这位前学生说，她认识其他像她一样的女性，她们也经历过房东未做通知就来到她们的居住单元，以降低租金换取性好处。 “他们不遵守必须提前24至48小时通知的规定，他们不这样做，他们只是来到你家并试图剥削你。” “我也不敢告诉其他人，我只能自己承受，” 这位前学生表示。 图源：CityNews Santos说，宾顿市正在与社会机构合作，与学生建立联系，并为受到房东虐待的临时居民提供支持。 “他们中的许多人最终去社会机构分享自己因此怀孕、有精神健康的问题，有些人自杀了，”她说。 议员们已经建议设立住宅租赁许可试点计划（Residential Rental Licensing pilot program），来打击虐待行为。该计划已于2024年初启动，旨在处理越来越多的问题租赁。

■ Breakwater Island最近正以1,490万元的价格挂牌出售。 Colliers International 拥有一座私人岛屿是多数人来说是遥不可及的梦想，然而，一位已售出30多套房产的房地产经纪透露，在温哥华岛海岸附近，一些私人岛屿实际上比一些房屋便宜。 Daily Hive报道，私人岛屿买家往往被认为都是知名度高的高收入人士或家庭，但一位拥有近30年销售经验的房地产经纪人透露，一些买家可能会让你大吃一惊。 马克莱斯特(Mark Lester)是一位经验丰富的房地产经纪人，专门从事私人岛屿销售，他自90年代末以来，已促成了许多独家房产的交易，包括Moresby Island、Port Sidney Marina和Mount Baldy Ski Resort。   ■ 维多利亚市1月份的平均房价为847,900元；而Clam Shell Island在6月挂牌价仅84.5万元。 Colliers International ■ Pym Island于5月份以700万元的价格挂牌，其中包括一栋拥有12间卧室和12间浴室的漂亮房子。 Sotheby’s International Realty 莱斯特仍然看好私人岛屿，认为对那些负担能力不成问题的人具有吸引力。 「我了解私人岛屿所有者处理的系统，」他说，「一些岛屿有海底电缆和水力发电，但大多数岛屿都没有电网，须依靠太阳能电池板、逆变器系统和其它技术来像在城市中一样运行。」 当然，私人岛屿所有权并不是每个人都能拥有，甚至在卑诗省购买这类房产也可能具有挑战性。 然而，莱斯特指出，对私人岛屿有兴趣者堪称「全方位」，从知名人士、保育团体到寻求建造公社或度假村的人，十分广泛。「人们想以自己的名字命名一座岛屿，」他说。 据称，温哥华岛海岸附近的私人岛屿价格可能差异很大。 莱斯特表示，他曾经以50万的价格出售一座岛屿，也曾以超过4,000万的价格达成，「有些是多年来一直属于同一家族的遗产。」 对于那些担心私人岛屿会变成度假村或受外国投资影响的人，莱斯特就保证，《岛屿信托法》（Islands Trust Act）——一项确保海湾群岛受保护的省级法案——将阻止此类发展。 此外，仅分区法规就使此类项目不切实际。 「多年来，有很多人说他们想在岛上建造一个度假村，而我的反应是，这样的计划获得批准的可能性非常非常小。」 莱斯特最近收到了更多来自保育组织和捐助者的询问，旨在保护这些小岛屿的生态系统。去年，一些保护组织在卑诗省买下岛屿以保护它们。 然而，尽管一些买家的知名度很高，莱斯特表示，谨慎行事是他工作的重要组成部分，他不能透露任何名字，「不过，他们绝对是你认得的人，」他说。 虽然拥有一个僻静天堂的梦想对大多数人来说仍然遥不可及，但对这些岛屿的持续关注和负责任的管理，凸显了温哥华岛的基本理念：保护。 无论是个人度假还是生态保护，私人岛屿都继续为人们提供一睹非凡生活方式的难得机会，这种生活方式似乎将与世隔绝的奢华魅力与监护责任融为一体。

从9月初加拿大央行宣布第三次降息以来，机构基本都看好9月、10月地产市场开始复苏。‍‍ 就利益关系而言，银行、地产经纪公司、开发商、建商、甚至三级政府都希望看到地产市场向好发展，毕竟没有交易量就没有GDP。‍‍‍‍‍‍‍ 似乎大家都觉得大温房价会有个强力反弹出现。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 但现实情况是，很多卖家在三次加息后居然发现自己的房子还是卖不动，悄悄的下调了挂牌价。‍‍‍‍‍ 比如这一套位于列治文的独立屋，5卧3卫，占地3875平尺，房屋面积2133平尺，1994年建造，2006年翻新，买了就能住。 这房子政府估价154.6万，在没降息的2024年5月曾经挂牌160万。当时没能成交，也属于正常。‍‍‍‍‍‍‍ 在央行三次降息后，卖家选择重新挂牌，而挂牌价格直接11万，来到了148.9万。 其实二手房这东西什么价格算合理有时候是个玄学，对地产经纪而言，找到合适的买家能多卖10%是没问题的。遇到无所谓的买家就很难要上价格，所以二手房定价很看心情。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 这位卖家逆势打折，估计这一次非常希望能快速成交。‍ 另一套房也在列治文，4卧6卫，土地面积6000平尺，房屋面积3050平尺 2012年新，政府估价261.3万。 这房子仪表堂堂，地段和装修都没啥缺点，要是放在市场好的时候，即挂即走。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 2024年7月到8月，曾经以273万挂牌，当时的挂牌价比卖家的买入价245.3万高出28万。算算账，这笔投资还是有点利润的。‍ 但很遗憾，当时尽管已经开始降息了，但还是没能成交。这一次卖家把挂牌价降到259.9万。‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 这个价格算很有诚意了，基本上是不赔不赚平出，但不知道买家心里怎么想，是不是还想砍卖家一刀。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 就算是火爆的市场，当房价高到一定程度的时候，其实就失去了上涨空间，投资的风险随之增加。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 这一套房位于本拿比，6卧2卫，土地面积6890平尺，房屋面积2140平尺。1959年的老房子，从内饰看保养相当不错了。政府估价162.27万。由于本拿比是一改多最积极的城市，所以不知道这块地有多大投资潜力。   2024年7月，这房子曾经挂牌一次。但这一次降价15万左右以154.88万重新挂牌。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 这个价位的大地老房子能够折让15万，不知道是诚信甩卖还是内有乾坤。 这几套房子其实都属于好卖的范畴，总价都在150万左右，是热门城市热门地段的独立屋，按道理是独立屋中最受关注的一类，但在三次降息后居然降低挂牌价出售。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 如果只用销售策略解释，恐怕有些牵强。‍‍‍   买家看看这三套房子，估计心里也会有所触动，找房的时候会更谨慎。而卖家也要冷静一下，降息是好事，但不见得就能让每一套房子都好卖。  

华尔街日报9月10日独家报道，科技富豪贝索斯（Jeff Bezos）去年在迈阿密印地安溪岛（Indian Creek Village）连续购买两栋豪宅成为媒体报道焦点，第二栋豪宅成交价格为7900万元，原屋主声称遭到房屋中介蒙蔽， 不知道有意买房的人就是贝索斯，导致成交价格比原本开价8500万元亏损600万元，愤而提告。 贝索斯2023年先以6800万元在印地安溪岛买下占地2.8英亩的庄园，几个月后又以7900万元买下1万9000平方呎的紧邻豪宅。 今年，贝索斯三度出手，以9000万元在印度安溪岛置产。 华尔街日报报道，以7900万元卖房子给贝索斯的原屋主，如今对道格拉斯地产公司（Douglas Elliman）提告，指控中介在买卖交涉过程中对于买主身份刻意误导，导致少赚600万元。根据房地产纪录，巴西电玩与玩具厂商Tectoy共同创办人克瑞斯（Leo Kryss）2014年透过投资公司以2800万元在印地安溪岛买下拥有7个房间、酒窖、图书馆、剧场及游泳池的豪宅，2023年5月则开价8500万元求售。 克瑞斯卖房子的隔月，贝索斯以6800万元买下隔壁豪宅。 克瑞斯表示，得知有买方开出7900万元价格时，曾经询问道格拉斯地产公司中介对方是否是贝索斯。 根据佛州迈阿密-岱德郡（Miami-Dade County）第11巡回法院诉状纪录，克瑞斯表示，道格拉斯地产公司佛罗里达州区域执行长帕克（Jay Parker）亲自打电话解释说，贝索斯并不是前来洽询的买家，买家最高价格只肯出7900万元。 克瑞斯说，同意卖房子之后才发现，买主其实就是贝索斯。 格拉斯地产公司在这笔交易中获得4%佣金。 克瑞斯拒绝接受访问，仅透过律师克莱顿（Dana Clayton）发表声明说，格拉斯地产公司并未尽到对顾客的职责，明知买家身份却对于如此重要消息做出误导。 报道指出，许多富人在购屋过程中通常隐藏身份。 迈阿密房地产中介贺兹柏格（Danny Hertzberg）说，不少亿万富豪买房子时，很担心万一身份曝光恐将面临漫天开价。

一名请求接受医疗援助死亡 (MAID，即安乐死) 的女子在魁北克租赁委员会赢得了官司。 她想在家中去世，但她的房东不愿意。 图源：CTV News   63 岁的Victoria Taylor于2022年被诊断出患有ALS患有肌萎缩侧索硬化症（ ALS），她的健康正在迅速恶化，现在只能通过iPad进行交流。 最近几天，她经常在位于Laurentians的公寓外享受生活最后的一点点乐趣。“这是我的小天堂，”她通过她的朋友和邻居Pascale Beauregard 说道。 Taylor 对自己将于10月30日在家中去世感到平静。 “我不想死在CHSLD”，她决定在家中去世导致她和房东之间的痛苦对抗，因为房东想要收回公寓并且不希望她在那儿去世。 房东辩称安乐死违反了她的东正教信仰，而这并不是Taylor所信仰的宗教。 Taylor 说，“信教意味着帮助邻居。” Taylor 的一位律师朋友决定无偿为她抗争。律师 Isabelle Metivier 说：“所有的骚扰、信件和文件足以帮助我立案。” 图源：CTV News 上个月，租赁委员会裁定宗教理由只是迫使Taylor搬走的借口，并允许她留在原地。 房东表示，她才是被不公平对待的人，因为她的目标是搬到父母旁边居住，而父母就住在 Taylor楼上。 “我为我的父亲感到难过，”她说。“如果我没记错的话，我的父亲比Victoria Taylor大15岁，这可是我的父亲。” 她指责租赁委员会遗漏了关键证据，她的宗教信仰被断章取义了。 “我说，‘Victoria，我感到。我感到非常对不起你，’”她说。“我无比同情。但我会很感激，如果你能够……如果你觉得你无法独自应对自己的生活，最好由CHSLD负责。他们总是想帮助，给她一个地方住。” 律师Metivier努力保护Taylor。她说：“甚至在听证会上，我们甚至建议将案件推迟一年，因为我们都知道Taylor女士无法再活一年。房东拒绝了。” Taylor说她仍然感受到一些来自房东的压力，但是查看日历时，她说她“有一天会离开。”

大温一名房地产经纪人操纵一名和他有密切私人关系的女客户房屋卖买，BC省房地产监管机构在一项裁决中称之“掠夺性”的不当行为。 BC金融服务管理局于上周在其网站上公布了针对一名经纪的不当行为调查结果，未来会发布对其不当行为的处罚决定。 BCFSA 听证官 Thelma O'Grady 在其责任决定中得出结论，经纪A某犯下了多种形式的职业不当行为，包括： 未能披露他所提供的陈述的性质； 未能采取合理措施避免利益冲突，且未能向其客户披露冲突情况； 未能以合理的谨慎和技能诚实行事，并符合客户的最大利益； 并且未能或拒绝配合监管机构的调查。 当局指经纪A某在所需文件中做出了虚假或误导性陈述，并且犯下了《房地产服务法》中定义的“不当行为”。根据判决，这一调查结果源于经纪A某在 2015 年促成的两笔交易，这是他作为房地产持牌人职业生涯中最早的两笔交易。 整个决定中涉及的两名房主被称为“个人 1”和“个人 2”。法庭文件显示经纪A某于 2014 年通过约会应用程序认识了个体 1，并开始和她建立关系，但在有关此事的听证会上，双方对双方关系性质存在争议。个人 1 告诉监管机构 BCFSA，两人的关系很浪漫，A某经常带她出去晚餐和带一瓶葡萄酒或香槟过来，两人经常聊天，一起散步和开车。该决定表明，个人 1 认为她和A某的“男女朋友”关系一直持续到 2018 年 7 月。 根据判决，虽然经纪A某承认在约会网站上认识了个人 1，花了很多时间与她在一起，并给她带来食物和礼物，但他否认他们曾经有过亲密或浪漫的关系。个人 1 告诉监管机构，期间A某经常与她谈论出售其素里独立屋的事情。她说她对此没有兴趣，但最终在 2015 年 6 月被说服。A某还为潜在买家“个人 2”展示房屋。根据判决，最终，个人 1 以 539,000 元的价格将其房产出售给个人 2，并以 320,000 元的价格购买了个人 2 的房产——素里联排别墅。在收取高于平均水平的佣金后，这名地产经纪在这些交易中赚取了超过 39,000 元的佣金。 不过，地产经纪和个人 1 在听证会上对案件事实存在重大分歧，导致听证官要权衡他们证词的可信度。 听证官更偏向个人 1 的证词，认为她的证据“总体一致”且真诚，并指出当她记不起信息时，她会诚实回答。另一方面，根据该决定，地产经纪的证词并不可信。他在 BCFSA 调查期间，“自信”地回答了问题，很少在作证时说自己不记得，直到接受盘问时，当面对和他的陈述相矛盾的明确证据时，他才责怪自己的记忆力不好。     根据判决，他还声称自己在 2010 年或 2012 年被诊断出患有痴呆症，但没有提供任何证据支持这一诊断或任何其他诊断。判决书中写道：“经纪A某虚假和误导性证据的严重程度不能归因于记忆问题。” “他挑选了他所记得对他的立场有利的事实。”考虑到这一点，听证官得出结论，经纪A某故意淡化他与个人 1 的个人关系的亲密程度。听证官指，个人 1 在见到AA某后不久就取消了约会应用程序的订阅，很明显个体 1 也相信两人是浪漫关系。判决书中写道：“A某和个人 1 并没有进行公平的职业交易。” “我接受个人 1 的证据，即她依赖A某，并且她相信他会以她的最佳利益行事。”根据判决，A某的行为不符合个人 1 的最佳利益。相反，他对她实际上并不想要的服务收取了过高的费用，并且没有建议她寻求独立的法律建议或警告她他没有义务为她的利益行事。听证官指，双方的个人关系导致情况变得“独特”。听证官在决定中写道：“如果这是两个没有联系的人，房主可能会停止和一直提供房地产服务的被许可人交谈。”“但在这种情况下，A某利用他的个人关系和个人 1 对他的信任，继续为她提供广泛的房地产建议，展示她的房源，并向她展示（个人 2 的房产），目的是以高于市场的价格收取佣金，而不是个人 1 表达的不出售的兴趣。”该决定还指出，A某并没有承认他与个人 1 的密切私人关系，个人 1出示的电话记录显示两人之间有大量的通话和短信。听证官发现A某故意曲解他与个人 1 的关系，试图掩盖他代表她所涉及的利益冲突。判决称，A某的行为“损害了人们对房地产行业的信心”，并使其“名誉扫地”。判决写到：“A某拒绝接受个人 1 不想卖掉她的房子。他向她施加压力并操纵她与个人2交换财产，利用了个人1和他关系密切并且信任他，这种行为只能称为掠夺性的行为”。在 BCFSA 网站上发布的伴随该决定的新闻稿中，BCFSA 合规与执行副总裁 Jonathan Vandall 呼应了听证官的用词选择。Vandal 表示：“为了出售房产或赚取更高佣金而向客户施压或操纵的行为，严重低于 BCFSA 期望被许可人遵守的专业标准。”根据该决定，A某已经于今年三月已经交出了他的房地产许可证。

之前由BC 省省住宅租赁部门RTB仲裁员做出两名租客承担房屋漏水超过 18,000 元维修费用的裁定，近日被BC省最高法院法官推翻，称决定“显然不合理”。 在上周的一项决定中，省高院法官 William Veenstra 搁置了这项RTB的命令，并将此事发回该省住宅租赁部门进行重新仲裁。根据CTV的报道，这场房东和租房的纠纷发生于 2022 年 3 月，当时租客德拉蒙德注意到他们在素里出租房子的地下室天花板有一部分凸起。 法庭获悉，德拉蒙德“立即”通过短信向房东通报了损坏情况，但为时已晚，无法避免 18,757 元的维修费用，包括更换该物业的橱柜、干墙和踢脚板的费用。 房东表示，她的保险公司拒绝承担这些费用，认为损坏不是突然或意外的，而是随着时间的推移而发生的。 房东通过 RTB 提交了一份申请，要求赔偿维修费用，虽然最初审理此案的仲裁员无法确定损坏的确切原因，但认为两名租客德拉蒙德和达尔“疏忽”，没有尽早注意到这一点。 租客德拉蒙德承认，截至 2022 年 3 月，她大约有四个月没有去过地下室。去年 11 月进行的房屋检查也没有发现问题的迹象。 当时RTB 仲裁员在部分裁决中承认无法确定损害是如何发生，并且表示”虽然租户可能已经立即清理了上层的积水……但并未发现下层区域受到损坏。” 除了判给房东获得损害赔偿外，仲裁员还允许房东保留两名租客的 1,200 元保证金，两名租客最终于 2022 年 4 月搬了出去。 审查此案时，高院法官对 RTB 的裁决提出了几个问题，包括仲裁员显然未能区分家中的两个独立单元。 法院获悉，两名租客于 2018 年 11 月搬进楼上的主单元，租客德拉蒙德则于 2019 年 3 月开始租用地下室作为工作空间。 法官指出，两名租客不是地下室租赁协议的一方。文件上指租客德拉蒙德和她的前夫支付了房租。 但在省住宅租赁部门仲裁员的裁决中，暗示楼上两名租客德拉蒙德和达尔都“控制和占有”地下室单元——这是唯一可见损坏的地方——并称他们每个人都“疏忽大意”，因为未能及早发现问题。 高院法官指RTB的裁决“没有解释可以定期访问地下室的义务，上层的租客不是地下室的租户，并且没有进入地下室的合法权利。” 法官指出，房东已于 2022 年 5 月将地下室单元的保证金退还给德拉蒙德和她的前夫。 在案件返回 RTB 后等待结果，法官还撤销了允许房东保留 1,200 元楼上租金押金的命令。

华尔街日报10日独家报道，科技富豪贝索斯(Jeff Bezos)去年在迈阿密印地安溪岛(Indian Creek Village)连续购买两栋豪宅成为媒体报道焦点。 第二栋豪宅成交价格为7900万元，原屋主声称遭到房屋仲介蒙蔽，不知道有意买房的人就是贝索斯，导致成交价格比原本开价8500万元亏损600万元，愤而提告。 贝索斯2023年先以6800万元在印地安溪岛买下占地2.8英亩的庄园，几个月后又以7900万元买下1万9000平方呎的紧邻豪宅。 今年，贝索斯三度出手，以9000万元在印度安溪岛置产。 华尔街日报报道，以7900万元卖房子给贝索斯的原屋主，如今对道格拉斯地产公司(Douglas Elliman)提告，指控仲介在买卖交涉过程中对于买主身份刻意误导，导致少赚600万元。 根据房地产纪录，巴西电玩与玩具厂商Tectoy共同创办人克瑞斯(Leo Kryss)2014年透过投资公司以2800万元在印地安溪岛买下拥有7个房间、酒窖、图书馆、剧场及游泳池的豪宅，2023年5月则开价8500万元求售。 克瑞斯卖房子的隔月，贝索斯以6800万元买下隔壁豪宅。克瑞斯表示，得知有买方开出7900万元价格时，曾经询问道格拉斯地产公司仲介对方是否是贝索斯。 根据佛州迈阿密-岱德郡(Miami-Dade County)第11巡回法院诉状纪录，克瑞斯表示，道格拉斯地产公司佛罗里达州区域执行长帕克(Jay Parker)亲自打电话解释说，贝索斯并不是前来洽询的买家，买家最高价格只肯出7900万元。 克瑞斯说，同意卖房子之后才发现，买主其实就是贝索斯。格拉斯地产公司在这笔交易中获得4%佣金。 克瑞斯拒绝接受访问，仅透过律师克莱顿(Dana Clayton)发表声明说，格拉斯地产公司并未尽到对顾客的职责，明知买家身份却对于如此重要消息做出误导。 报道指出，许多富人在购屋过程中通常隐藏身份。 迈阿密房地产仲介贺兹柏格(Danny Hertzberg)说，不少亿万富豪买房子时，很担心万一身份曝光恐将面临漫天开价。

Keychain figure of house and key on wooden table 同比去年基期，温哥华的租金连续第 9 个月下降，但这种趋势可能正在改变。根据 Rentals.ca 的全国报告，温哥华 8 月的平均公寓价格略高于 3,100 元。 今年每月的数据来看，租金自春季以来一直在稳步上升。 由于温哥华仍然是加拿大租金最昂贵的城市，因此很多人采用合租模式，尽管如此，依然负担很重。Rentals.ca 的拉达斯 (Giacomo Ladas) 详细分析了卑诗省的数据。「以卑诗省平均而言，若有室友合租，每月也要支付约 1,200 元；若在温哥华市就更贵了，分摊租金每个月要接近 1,500 元。」 拉达斯解释说，虽然这仍然是一大笔钱，但比起自己租一间单位来说，已经比较能负担了。 尽管温哥华仍然是全国租金最昂贵的地方，但租赁机构表示，卑诗省其它城市的租金正在迎头赶上。 根据 Rentals.ca 的数据，本拿比是全国租金第二贵的地方，素里排名第五，基隆拿跻身前十名。  

大多伦多地区的房地产观察人士表示，高利率和新公寓单元上市数量增加，导致市场供过于求，需要很长时间来平衡。 图源：51记者拍摄 TD经济师Rishi Sondhi发布的最新报告指出，销售活动未能迅速吸收供应量，大多伦多地区7月份的公寓转售量比疫情前水平下降了25%。   这一趋势与多方面因素有关，例如大量新建公寓涌入市场、较高的借贷利率使得部分买家难以交易，以及租金下降和负现金流导致投资者卖房。 Sondhi表示，“较高的利率意味着，大多伦多地区公寓的回报率与‘无风险’政府债券的回报率之间的差距缩小。这可能减少了投资持有公寓的动力。” Sondhi的报告显示，今年1月至7月期间，大多区约有19,000个公寓完工，比2023年同期的约12,000个和上一年的10,000个，有了显著增加。 图源：51记者拍摄 多伦多地产经纪公司Property.ca的销售代表Brendon Cowans表示，今年大多伦多地区的公寓完工量可能达到“创纪录高位”。“你可以想象，在高利率环境中涌入如此多的供应，这并不理想。” 根据房地产公司Zoocasa的数据，7月份大多伦多地区的公寓房源比去年同期增加了63.9%，从5,416个增至8,879个。多伦多市的公寓房源同比增加了61.5%。 这一趋势与加拿大其他城市一致。伦敦、汉密尔顿-伯灵顿、密西沙加、渥太华以及温哥华的活跃公寓房源同比增长超过40%，蒙特利尔和卡尔加里各增长约23%。 Zoocasa表示，随着过去三年利率上升，持有投资性物业（如公寓）的成本也增加了。 Cowans说，特别是过去五年内购买公寓并使用浮动利率的人，成本急剧上升。 对买家而言，供应激增意味着更有利的价格。根据Zoocasa的数据，7月份大多伦多地区的公寓价格同比下降2%，相比之下，镇屋价格下降1%，独立屋价格仅下降0.1%。 Sondhi指出，自去年第三季度以来，大多区公寓价格已下降约5%，预计随着供需平衡，销售将出现“逐步复苏”。他预测，到明年初，公寓转售价格可能会下降5到10%。 “短期内公寓价格前景存在双方面的风险，”他在报告中指出。“从负面来看，即将完工的大量公寓将继续增加供应。从正面来看，公寓销售对利率下降的反应可能比预期更大，或者投资者可能会将他们的物业撤出市场，更快使市场条件收紧。” 市场好转取决于利率继续下降 本月早些时候，加拿大央行将关键贷款利率下调了四分之一个百分点至4.25%。这是央行连续第三次降息，行长Tiff Macklem警告称，根据情况需要，今年可能会调整降息的节奏。 图源：51记者拍摄 Sondhi表示，利率可能会在2025年之前保持“相对较高”的水平，抑制市场活动。 其他人则更为乐观，认为情况可能会更早好转。 In2ition Realty创始人兼首席执行官Debbie Cosic表示，她认为供应过剩的情况是暂时的。“我们预计明年将是非常强劲的一年，我们相信利率将继续下降。” 她认为，现在是买家锁定购买并利用优惠的最佳时机。“我们认为供应过剩是因为公众在观望市场何时触底，我们相信市场已经触底。” Cowans表示，在未来一年半内，加拿大央行的降息次数将是关键因素。 他说，由于公寓完工量预计将在未来几年放缓，销售可能会在更长时间内反弹。“我确实看到未来市场会回升。我不认为这会非常迅速。” “随着继续降息，我可以预见到价格上涨……而到2027年，我认为市场将会变得疯狂。如果人们能够撑过接下来的两到三年，情况将会截然不同。”

前不久，Vancouver Sun报道了本拿比一幢独立屋交易因“一改多”受阻而向法院申请取消房屋产权上的限制性条款的案例。 没想到,一石激起千层浪，Vancouver Sun经过深入调查，发现房屋产权上存在限制性条款的情况在大温不在少数，而且已经有业主组织起来以此对抗省府的“一改多”政策。 据Vancouver Sun的最新报道，在北本拿比的Brentwood Park社区，沿着Southlawn车道有几处1950年代的独立屋正在出售。它们的房屋面积大小差不多都是2500平方英尺左右，土地面积超过7500平方英尺，估价略高于$210万元，但挂牌价约为$430万元。卖方经纪推出的卖点是重建潜力，卖家广告中提到“新的省级立法允许建造多达8层的多户住宅”。 但其中有一个问题。 这些独立屋的产权附带了一项在1950年代登记的限制性契约，规定只能在这块土地上建造单户住宅。 目前还不清楚整个大温哥华地区及全省有多少这样的契约存在。但退休房地产律师、前BC公证人协会总法律顾问Ron Usher表示，可能有数千份土地所有权附带所谓的“法定建筑计划”和限制性契约。 这些契约可以追溯到1950年代和1960年代，以永久协议的形式对多位业主进行约束。 当时，开发商在远离市中心的地方建造住宅区，为了吸引想要居住在统一社区的买家，开发商利用契约来规定只能在这些地块上建造特定大小或类型的住宅。 社区组织依靠契约来对抗Bill 44Brentwood Park社区靠近Brentwood购物中心和天车站。 据社区组织称，该地区有超过400块地可能有类似的契约，这个组织正在利用这些限制来反对省府的在独立屋地块上增加住房密度的政策。 这些业主以“拯救Brentwood Park”为口号，表示政府的政策代表了“过度干涉”，将“造成社区脱节”和“无节制的密度增加”。 “拯救Brentwood Park”运动去年因Bill 47法案而启动，该法案要求市政当局允许在距离交通枢纽400至800米范围内的独立屋地块上建造小型公寓楼。 正在领导这一抗议活动的居民Edward Pereira说，“这些契约是我们的产权中的资产，既然我们付了钱，我们就不应该为保护它们感到羞愧。” Pereira在该社区生活了22年,他说，“本拿比市是个例外，多年来一直在增加交通枢纽周边的密度。这里有两条交通线路和四个市中心规划。自2017年以来，已经建了30座高楼，Holden和Gilmore两个轻轨站之间还有另外70座在规划中。这真的是非常激进。” 这一居民组织已经发起请愿，要求豁免Bill 47.并获得了本拿比市议会的支持，但遭到省住房厅长驳回。随后，该团体将注意力转向Bill 44号法案，即“一改多”法案。 Pereira表示，去年冬天该法案一通过，远在各市政府修改分区条例之前，房地产经纪人和开发商就纷纷涌向该社区寻找买家和卖家。 他说：“似乎没有人知道Bill 44.我们是12月1日土地整合人员上门才知道这件事的。” Pereira补充道：“这个地区竟然也成为人口密度的目标，这让人觉得很不合理。我们对这种僵化的态度感到震惊，本拿比市相对于其他市镇已经做了很多。” 目前，这个居民组织已经在社区各处的草坪上竖起了标语，吸引人们访问他们的网站SaveBrentwoodPark.com，指导居民如何在BC省土地登记处网站上查询某处房产是否有限制性契约，并要求他们登记相关信息。 该组织的目标是建立一个数据库，如果某房产的业主或开发商试图在有契约限制的地块上建造多住户住宅，邻居们就可以采取法律行动。 虽然有人表示“开发商在房屋产权上加上的限制性条款、优先考虑维护社区统一性”的做法现在看起来过时，因为“考虑到更多灵活的住房选项可能会增强社区的活力和包容性”，但Pereira表示，这种说法让不同代人对立起来，虽然社区中仍有一些最初的买家，但问题并不是抱着过去不放，而是将来也会有愿意住在纯独立屋住宅区的新买家，这些人会随着财富代际传承而有能力负担这些房子。全省无法统一追踪 本拿比并不是大温唯一在某些独立屋土地产权上有限制性条款的市镇，但BC省有许多不同类型的契约，没有集中统一的系统可以按类型追踪这些契约。 BC省土地产权登记处发言人Janice Fraser表示：“虽然所有建筑计划和契约都存放在土地所有权登记处，但如果不审查每一份文件，就无法确定哪些文件限制了土地的使用。” 要了解每一种情况，需要查阅土地所有权证并阅读扫描文件(这些文件是打字的，有时还包括手写笔记)，以了解对建筑高度或建筑面积或允许饲养的宠物数量的限制是否会妨碍在同一地块上增建多栋房屋。 除了在之前的报道中提到的高贵林，Vancouver Sun的调查还发现白石Blackburn 街上的一栋5卧室独立屋的土地契约中也有1958年签订的条款，规定“每个地块上不得建造多于一户家庭或居住单位的房屋”。 素里市规划与发展部代理总经理Ron Gill表示，市府工作人员正在审查各种常见的限制性契约类型，未来将提供更多信息。省府立法解决有难度 BC省住房厅最初在8月14日的回应中表示Bill44不能推翻限制性契约，建议业主就限制性契约寻求法律建议，然后在8月26日发给Vancouver Sun的电子邮件中表示，他们将继续关注这一问题。 Usher表示，省政府有权以与其他类型契约(如曾在西温和Shaughnessy等地区排斥非白人购房者的种族性契约)相同的方式处理这些限制性契约。但由于选举即将到来，这种做法可能会引起一些选民不满。 Usher反问道，“几个月后就要举行选举了，现在剥夺业主的财产权利是个好时机吗?” UBC财产法教授Douglas Harris表示，他理解省政府对此采取谨慎态度，原因是显而易见的，契约争论双方都可以主张自己的财产权利。 他说：“一些业主可能会说他们购买房产时就是因为这些限制性契约，而其他业主则可能认为这是他们的土地，他们应该可以自由开发。” 他补充道，另一种潜在冲突正在形成。 Harris指出，1970年代和1980年代建设的共管独立屋开发项目可能会引发类似的争论。 共管独立屋的土地产权是分契式，其中一些开发项目的附例规定，每个分契地块上只能建造一栋单户住宅。 根据Harris的研究，温哥华岛南部、菲沙河谷(包括阿伯茨福德和奇利瓦克)以及奥肯那根等地存在超过2600个这样的开发项目，共创造了超过4.6万个分契地块。 Harris说：“人们的注意力一直集中在建筑物平面图和制性契约上，但共管独立屋可能会成为更大的问题。”