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低层住宅供需失衡，Condo 公寓量价齐涨：持币观望还是尽快入市？

安省的房荒现象，今年初已初露端倪，进入下半年更明显，刚过去的10月同比去年房源减少三分之一，已经是今年连续第五个月房源无法满足需要。房源少，买家多，供需严重失衡下的卖家市场，必然价升量减。上周，“ 多伦多地产局 ”出台 10 月市场观察报告。毫无悬念，低层住宅，即包括独立屋，镇屋，半独立，连体等在内的土地房，无论是否有管理费，售价同比均上涨接近30% ，与此同时，销量同比则下降近 10%。事实上，去年10 月份已经是卖家市场，但尚未进入今时今日的每单必抢阶段；彼时房源尚算充足，买家们仍可讲价，即使抢单也没那么激烈，价格温和，销售踊跃。每念及此，不禁为去年，甚至今年早些时候买房的业主，尤其我的客人们点赞。毕竟，无论投资还是自住，买家们永远或多或少面临着立刻入市还是持币观望的两难抉择，经纪怎么说都是辅助，还是要本人果断出手。目前低层住宅房源紧张众所周知，绝对强劲的卖家市场；值得特别提出的是上月Condo 公寓的亮眼表现：量价齐涨，大有进入卖家市场的势头。 10 月高层公寓的销量，同比去年上涨近34%，即使多伦多周边地区，销售也上涨20.5%，让疫情以来连续下滑的公寓销售一改颓势。道理一样，Condo公寓目前房源充足，户型多样，地址，楼层可挑选余地大，价格丰俭从人，所以整体上不像无管理费物业那样价升量减；从价格上看，虽然10 月 Condo 公寓比不上低层住宅，但同样呈双位数上涨。感觉Condo 公寓和低层住宅是一对取长补短的好搭档，此消彼长，共同撑起房市这片天。最近帮客人出租她早些时候我代理买入的物业，对此体会颇深。去年人们想买房，多是因疫情驱使，在不介意居住地点的前提下，换一个更大空间，从而导致安省众多小镇房价高涨，市中心公寓楼量价均回落；如今病毒成为可防可控的常态，办公室实体上班，大学生复课，人们开始回归城市中心。从今年大多伦多Condo 回暖及至 10 月份的销量大增，都能看出这点。出租态势也一样，疫情刚起时，公寓租客们如遇洪水猛兽，纷纷大逃亡到周边的一切低层住宅区，一时间让这些物业的租金火箭般一飞冲天；而多伦多市那些曾被众星捧月的公寓们，则空置多月无人问津。如今城市生活逐渐恢复，那些一年前搬迁至近郊的租客，面对慌忙中签下的高租金，不菲的水电煤气费，庭院料理，渐生返城心，导致最近这段时间的低层住宅出租状况不是很好。真是一年河东，一年河西。然而低层住宅的房东们也不必过于担忧。疫情好转，不意味着彻底过去，在家办工模式不会立时三刻消失，同时很多人早已习惯远程工作，加上疫情后遗症，喜欢大空间以及不在意远程，仍是多数人的主要诉求；虽然租客源有些分流到城里，可能导致低层住宅出租市场搁置期长些，但最后成功好价租出去，不会是大问题。言归正传，咱今天的主题是，低层住宅房源持续紧张，推动房价不断刷新记录，作为准买家，此时应该入市，还是持币观望？首先，任何对于市场的预测行为，都不明智，且未必准确。虽然我们每次都从过去看未来，似有规律可循，但这就好比扑点球，无论守门员的经验有多丰富，毕竟都带着点儿猜，能否扑准，需要运气加持。其次，每个人的风险承受能力，实际经济状况，对未来的设想，都不同。是否入市，您最清楚，别人的说法最多只能是建议，主意自己拿。行，您决定前，咱接着分析啊。“多伦多地产局 ”首席分析师Jason Mercer 表示，整个大多伦多地区的火爆房市证明，经济复苏范围更广，程度更深，人们对拥有物业重燃信心；而积极入市，大肆购买的行为，进一步带动了经济复苏。那么，省府想要更多外来人口到安省，尤其大多伦多地区安家，消费，投资，推动当地经济发展，面临的任务之一，就是要提高足够的居住房源。今年 9月，加拿大接受新移民 45000 人，是加拿大历史上单月接受移民最高数字。移民审核数量大增，除了说明疫情进一步成为过去，也从另一面告诉我们，买家不会减少，只有增加。想要改变目前这种非常明显的供需失衡，只能从增加供应量上着手。 “ 多伦多地产局” 总裁Kevin Crigger 也表示，只有解决房屋供应，才能改变失衡现状，目前这种对买房和租房的强烈需求，未来几年都不会有所改变。在即将到来的省府选举中，相信各政党都会大打房产牌，因为如果让经济发展，就要吸引优秀人才来安省落户，而落户首要条件之一是要有可负担住所。诊断结果出来，不意味着治疗效果立刻显现。房市从来都有滞后。如今的买家们如饥似渴，每天等待新房源出来，如同水开等米下锅，油热等鸡下蛋，此时加大力度建造新屋，也需要几年的时间才可以看到明显效果，远水解不了近渴。有人提出问题所在，并建议如何解决；也有人更愿意面对问题预测形势，作出消极判读。比如RBC 的众分析大佬们，每年都站出来对房市一通评说，内容基本不重样。这次的说辞是：央行计划多次加息，一些买家的购买力会受到影响，势必让房市有所缓和，对于那些被高价驱逐出市场的买家无疑是一个好消息。听上去好像原来被逐出市场的买家可以不被加息影响似的。然而，RBC话锋一转，接着说，现在的销售量虽然已经比去年三月份以来的全面表现有所下降，然而仍在十年平均值以上；同时，经历过去12 个月的价格大幅上涨，2022 年的涨价幅度将放缓，注意，不是回落，是放缓。听这意思，现在觉着难以承受，以后也很能负担得起。

5年前
加拿大这个省新政！明年起公寓必须配廉价房20万一套

多伦多市议会今天批准了一项新的分区政策，要求从2022年起，开发商在建造市场价格公寓单元的同时，要建一定比例的可负担住房单元，以帮助低收入家庭。新的包容性分区（zoning）框架最初将要求拥有100套或更多单元共管公寓的开发商留出其总平方英尺的5%至10%，作为可负担出租和出售单元。该政策的目标是到2030年，根据开发项目的位置和所提供的低于市价的单元类型，必须预留给可负担住房的比例提高到8%至22%。图源：CP24 多市表示，可负担住房的定价是让年收入在$32,486元至$91,611元之间的家庭申请入住，而不必将每月收入的30%花在住房上。根据一份市政员工报告，一居室公寓的月租将为1090元，两居室公寓为1661元，三居室公寓为1858元。一居室单元的所有权成本上限将为$19.01万元，两居室成本上限为$24.26万元，三居室成本上限为$29.17万元。这和目前多伦多市场价格相差甚远。那么这个成本差异是否将由市场上的其他买家来承担？该规定在2026年之前不会适用于专门建造的租赁单元，因为多市仍在努力鼓励这类住房的开发。市长庄德利(John Tory)周二上午在市政厅对记者说，“简而言之，包容性分区指的是，根据法律，新开发项目必须包括可负担住房，租金或拥有成本将低于我们昂贵的市场价格。” 他说：“私营房地产开发行业已经非常成功，甚至在疫情期间也是，这是就业和经济是好事。但是多伦多市长期健康与经济需要我们的开发商在提供可负担住房方面发挥更多的作用。” 多市议会周二在长达一整天的辩论后，以23票支持2票反对通过了这项新政策。代表University-Rosedale选区的市议员Mike Layton在投票前，试图修改动议，让政府于2026年全面实施，而不是2030年。他称这将是影响一代人的政策，但要确保在实施时“真正为人们的生活带来改变”。 Layton还称，加快实施包容性分区政策，开发商仍然有15%的利润，同时又能增建上万间可负担住房。不过，也有市议员担心偏离建议的门槛和更激进的政策可能会使多市成为安省土地法庭(Ontario Land Tribunal)上诉的对象。议长Frances Nunzita说：“如果上诉，将被进一步推迟，我希望现在就开始。” 值得注意的是，新政将适用于多市的大范围区域，但在房价上涨不太显著的区域并不会生效。不过，多伦多的老城区都将纳入新框架，包括北多伦多、北约克西部、北央街走廊、南Etobiocke、士嘉堡市政中心和士嘉堡西南部。市中心核心地带的开发商将面临最严格的要求，最快要在明年必须留出7%至10%的可负担住房，到2030年必须留出16%至22%。与此同时，市内周边大部分区域将要求开发商从2022年开始留出5%至7%的可负担住房。市政工作人员估计，新的包容性分区政策，连同其他几项住房倡议，可能会导致在未来五年新增1.2万套可负担住房。他们也建议，一年后对新政策再作检讨。

5年前
全世界最可负担住房的地区加拿大上榜前15名

近期一份报告显示，尽管加拿大的房地产市场依旧火热，但根据薪资与房价的比例，和其他国家相比，加拿大仍然是最可负担住房的国家之一。（Narcity）这份研究对全球109个国家或地区的平均房价与当地的平均薪资水平进行对比，并据此评出加拿大在全球最可负担住房的国家排行中，位列第14名。尽管今年加拿大的房价仍在增涨，据第三季度报告统计，全国平均房价近75万，比去年同一时期增涨21.4%。但报告指出，在加拿大购买一套面积为100平方米（相当于1000平方尺）的房屋，平均价格是加币$498,161.60，而全国居民的平均年薪是$42,486.84。因而薪资占住房花费的8.53%左右，这意味着加拿大人平均要花11.7年来存钱买房。排在加拿大前面的地区包括沙特阿拉伯、南非、美国、卡塔尔、比利时等。（roofingmegastore.co.uk）在加拿大的邻居美国，在报告中被列为全球第三名最可负担住房的国家。美国的薪资与购房金额比例为15.01%，这说明美国人工作6.7年就有能力买房。与此同时，报告还列出了全球最不可负担住房的50个地区。中国香港排在第三位，中国大陆排在第8位。（roofingmegastore.co.uk）在香港购买一套100平方米的房子，价格相当于加币$3,451,843.71，而当地年收入平均为$47,031.32。因此薪资与房价比例为1.36%，这意味着当地人要工作73.4年才能买房。报告中统计的中国大陆平均100平方米的房价是加币$726,120.50，平均年薪是$15,622.35。薪水与房价比例是2.15%。（roofingmegastore.co.uk）从全球各地房价最贵的地区排行来看，香港排在第一位，新加坡和韩国分别居二三位。

5年前
房租贵房源不足能买得起房的年轻人仅一成

据一份统计报告显示，过去20年内，加拿大全国的房产自有率（home-ownership rate）已稳步上升，但仍有三分之一的人在租房，租房人群尤其集中在安省和BC省地区。而且数据显示，安省仅11.4%的年轻人拥有自己的房子。（dailyhive）这份报告显示，在2000年初至新冠疫情发生前的这将近20年时间内，全国的房产自有率从63.9%上涨至68.55%。但安省的情况不同。这里的居民租房比例最高，特别是大多伦多地区。这导致安省的房产自有率要低于全国平均水平。另外，从安省房产所有者的年龄层来看，全省2,799,834位18岁至34岁的居民中，仅319,295人有自己的房产。这意味着剩下88.6%的该年龄段年轻人正在租房或者有其他的住房状态。年轻人的房产自有率与其他两个年龄段相差甚远。统计显示，安省年纪在35岁至54岁之间的人群中，有40.1%的人拥有自己的房产；55岁以上有房产者的比例为47.9%。（dailyhive）报告指出，由于多伦多和温哥华等地的房租很高，迫使年轻人要花更长的时间才能存够钱买房。同时，由于安省的房源较需求明显不足，这导致想要买房的年轻人难以入市。而且住宅建筑业的投资有所下降，这也导致问题更加严重。

5年前
大温10月房屋销量按月升11％，楼价有上涨压力

大温楼市持续火热，10月份房屋销售数字续高过历史平均，而整体房屋供应则下降至过去3年未见到的低水平。大温地产局昨日公布10月份楼市销售数字，10月房销达3,494间，虽然比去年同期的3,687间减少5.2%，但仍比今年9月增加11%。地产局指出，上月房屋销售比过去10年10月的平均数字，高出22.4%。地产局经济学家斯图尔特指出，房屋销售活跃程度持续超越每年同期的同时，市场上放售的房屋数量却持续减少。他表示，供求失衡令到全区的楼价均出现上涨。根据MLS中央放盘系统数字，在大温新挂牌所有类型房屋有4,049间，比去年同期的5,571间减少了27.3%，比起9月的5,171间则是减少了21.7%。MLS目前新旧挂牌房屋总共有8,034间，比去年同期的12,416间减少了35.3%，比今年9月的9,236间亦减少13% 。斯图尔特说，固定按揭利率上升有可能帮助减缓对房屋购买的需求，但由于现时销售仍强劲，且有些买家已取得较好按揭利率，他们仍有足够动机在今年未完的几个月中，持续寻找合适自己的物业。统计指出，整体房屋10月分销售/挂牌比是43.5%，独立屋是33.6%，城市屋是64.4%，公寓是46.7%。根据分析，如果该比例高出20%，并维持几个月时间，即楼价有上涨压力。 10月分大温MLS房屋基准价格比去年同期上涨14.7%，达到119.94万元。其中独立屋基准价上涨至185.05万元，较去年同期增加20.5%，涨幅惊人。公寓基准价10月达到74.64万元，比去年同期上涨9.5%，城市屋基准价达97.5万元，比去年同期上涨18.5%。面对持续升温的大温楼市，刚从安省搬来温哥华的李女士感到，要负担起这里的房价真有些力不从心。她表示，尽管搬来温哥华前已对本地房价高过多伦多有心理准备，但真的到了要买房的时候，还是感觉房价高出预期太多。而且温哥华的日常消费，特别是汽油价格又高出安省一大截，加上自己的收入又下降，所以作为要在温哥华实现拥有自己住房的外省移民，可能就不得不寻求减少居住面积，或搬到远郊，总之要牺牲一些自己小家的居住空间，换取温哥华更为优越的自然环境和气候条件。究竟如何取捨，可能是见仁见智了。

5年前