地产

自20世纪60年代，出租公寓(condo)出现以来，以低价格和独立性被普通家庭所青睐。条件较好的家庭为拥有良好居住环境甚至会买下一个condo套间。 但是，随着物价和销量的提高，在开发商的炒作下condo的价格越来越高，一路飙升。到20世纪90年代，由于房价过热，房地产业崩溃。 这次崩溃持续了10年。 2008年，condo价格开始下降。在多伦多，温哥华和其他大城市，condo价格大幅度下跌，达到50%以上。但condo市场又缓慢发展起来，依然是大多数居民购房首选。 伴随着房地产业崩溃，condo市场开始饱和。新的condo出现了，那就是condo大楼，可容纳十几个租户。 但是，新的问题又产生了。租户只是租户，不是房子的主人。因此，他们不会把租住的房间当成自己的家，所以就不会太爱惜家居用品，厨房用具。卫生更不用说了。这样，condo大楼里经常出现设施受损严重，卫生脏乱差的情况。 因此，如果你想在condo大楼里买个套间，请县调查清楚有多少租户。如果超过25%，那就要为你将来的居住生活环境担忧了。 因为，condo不再是以前的condo,而开始向出租公寓(apartment)转变。

虽然近来加元对美元汇率走低，不过数据显示，加人南下美国华盛顿州置业的步伐却并未因此停止。 华州华康郡(Whatcom County)Windermere房地产公司代表肯特(Mike Kent)指出，以往加元对美元汇率跌到1比0.8的时候，加拿大人到华州购买物业的情况就会完全消失，然而现在却并非如此。 他指出，譬如华康郡Birch Bay地区的买家当中，从大温低陆平原南下置产的人士占80%，现在这汇率差额只是降到15%至20%，加拿大人依然是当地非常活跃的购买群。他提到，华 州的物业与卑诗省奥肯那根(Okanagan)或温哥华岛的度假屋相比，他们当地的同类房屋价格非常低廉。 另外，肯特表示，现在美元汇率高的情况下，加拿大人会将在美国的房屋出售兑现美元的意愿并不高，但如果汇率降到1比0.75，许多在过去四至五年内购房的人则可能会考虑脱手。

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周四表示，尽管温哥华市的房地产价格已经是全国最高，但由于可供发展的屋地供应短缺，加上人口及收入持续增长的利好因素，因此该市楼价短期内出现大幅调整的机率，微乎其微。   人口增长  个人收入升   该份报告指出，首次置业和年轻买家，大多选择在价格相对较低的近郊地区「入手」；至于身家丰厚、或者从出售原有物业而赚了大笔金钱的人士，则会在温市购买独立屋，以及其他高级住宅物业。   该报告称：「尽管温市屋价持续攀升，但由低至高的所有价位的住宅物业，都有极大承接力，主要原因包括人口增长，以及个人可支配收入上升。」   此外，在温市可供重新发展的屋地供应有限，也是支持屋价居高不下的重要原因。     不过，CMHC首席经济学家杜宾(Bob Duban)指出，在加拿大其他大城市，例如利斋拿及温尼辟等地，楼价出现「硬着陆」的风险相对大许多，原因是这些城的市居民，可支配收入增幅缓和；而当地已经落成的新建住宅物业，供应充足。   至于多伦多和满地可的屋价，也有「温和」的下调风险，因为这些地区的居民，可支配收入增长步伐，已经跟不上节节上升的屋价。

多市正受多方房屋问题困扰，市长庄德利（John Tory）日前提出新一项提高廉租屋供应量动议，市议员米克林顿（Mike Layton）促请市议会支持「包容性规划」（inclusionary zoning），以迫使发展商推出一定数目的廉租屋。他认为，「包容性规划」会阻止令多市成为只有豪宅的城市。   现时多市正面对多伦多社区房屋公司（TCHC）积压高达26亿元的未处理维修问题，以及逾9万人正轮候住屋安排的双重困扰。受市长庄德利（John Tory）及市议员贝里奥（Ana Bailao）推动下，林顿的建议预料最快于下周举行的会议得到廉租屋委员会通过，建议包括由库房储备拨出2亿元，以吸引发展商与市政府合作。   林顿对委员会的建议表示欢迎，但认为细节不够明确：「动议提及了吸引发展商的诱因，然而全部都是未知之数，我们认为不是所有发展商都乐于接受这次机遇。」他认为「包容性规划」有助防止多市各社区成为楼房的大杂烩。

佳士得全球调查 去年成交量激增37%   多伦多成为全球最吸引富豪买楼置业的地点，佳士得国际房地产公司（Christie's International Real Estate）一份最新调查指出，多伦多成为全球最火热的十大豪宅市场之一。在计算成交量增长、放盘日数的“奢华热度”，就高居首位。去年的豪宅成交量按年激增37%。   据《金融邮报》（Financial Post）报道，调查分析了全球10个以豪宅闻名的城市，和另外70个物业市场，包括渡假胜地、城市郊区的豪宅市场；豪宅定义为至少200万美元的物业。   拥最快放售豪宅速度   在计算楼价、豪宅成交数量、放盘数量等整体因素的“奢华指数”（luxury index），虽然多伦多排第10，但在计算成交量增长、放盘日数的“奢华热度”（luxury thermometer），就高居首位。其他打入十大的城市包括，伦敦、纽约、香港、悉尼（雪梨）、洛杉矶、三藩市、巴黎、杜拜和迈阿密。   调查指，多伦多去年的豪宅销售量按年大增37%，前年的成交增长仅为4%。地产经纪行Chestnut Park Real Estate形容，2014年是多市楼市历来第二表现好的年份，如果有更多盘源，很易再破纪录。   报告指，多市房屋供应少，令市内一般住宅推高至100至200万水平，一些面积较大、在较好地段的住宅则推高至200至400万。另外，多伦多拥有最快的豪宅放售速度，平均放盘31天就找到买家。   受加元汇率低、楼价相对吸引影响，多伦多近5年吸引不少外国富豪来置业，甚至把家人迁居加国，原因是加国拥有良好的大学教育，加上政局稳定，使投资者认为是安全投资之选。而在外国投资者中，除了欧美买家，还有俄罗斯、中东和中国买家。     顶级豪宅1亿美元入场   调查亦为全球顶级豪宅的价钱定下新基准，为1亿美元，去年全球共有至少20个1亿美元的物业放售，当中售出5个，最贵的是位于纽约East Hampton的1.47亿美元豪宅，多市Bridle Path的8睡房豪宅曾开出2,300万元的问盘价。   调查特别介绍加拿大安省Muskoka，指它是热门度假胜地，去年的豪宅销售增加66%，集中在约200万的物业，显示市场对贵价渡假物业的需求上升。   另外，加国央行行长朴洛兹早前称，认为无证据显示楼市存在泡沫征兆，民调机构Nanos Research最新民调显示，38.5%受访者同意他的看法，对物业升值感到乐观，比率为今年调查以来最高。   多伦多成为全球最吸引富豪买楼置业的地点，佳士得国际房地产公司（Christie's International Real Estate）一份最新调查指出，多伦多成为全球最火热的十大豪宅市场之一。在计算成交量增长、放盘日数的“奢华热度”，就高居首位。去年的豪宅成交量按年激增37%。

加国楼价居高不下，但专家相信楼市正出现微妙变化。据《加拿大商业杂志》（Canadian Business）报道指出，多市楼市已出现放缓迹象，发展商近期均以超优惠折扣，推售剩余的货尾分契式大厦（Condo）。   优惠价值数以万元   加拿大地产协会（CREA）近日公布，加国住宅2015年3月平均价格为439,144元，比去年同期上升9.4%，但如果撇除多市和温市两个地区在超低按息环境下，平均价格仍只有332,711元，增幅仅2.4%。   《资本经济》（Capital Economics）分析师马丹尼（David Madani）说，尚未售出的全新分契式大厦数量持续上升，促使发展商各出奇谋推销，例如提供优惠停车场费用、豁免管理费，甚至升级至更优质柏文，优惠价值数以万元。     西安大略大学金融学教授阿瑟纳萨科斯（George Athanassakos）认为，20岁至64岁劳动人口减少，是楼市放缓的原因之一，而今年首季新登记分契式大厦数目大飙42%，也逼使发展商改变策略，他预期多市分契式大厦价格会下跌至少25%。他说：「过去十年，发展商都顺风顺水，现在却要面对逆风情况。」

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)昨日发表的报告指出﹐虽然加拿大楼房价格整体超出估值约3%至4%左右﹐但温哥华及多伦多市场有经济因素作支持﹐故多伦多市的楼市只处于「中度风险」﹐温哥华楼市更属于「低风险」﹔相反﹐利载拿及温尼辟则处于楼市可能出现调整的高风险。   温哥华楼价虽然高企﹐但报告将该市的楼房市场定为最平衡的一个城市。   报告指出﹐温市部分社区的独立屋﹐楼房价格确出现双位数字的升幅﹐但其实一些豪宅区的价格扭曲了该市的平均楼房价格。只要剔除市内一些最昂贵的房屋﹐温市的平均价即回落至40万至50万元。   按揭及房屋公司的首席分析员Bob Dugan表示﹐至今该机构未发现温哥华楼市出现麻烦。   该公司资深市场分析员Dana Senagama表示﹐多伦多市楼房价格上升的速度每年为6%至7%左右﹐是平均入息每年上升2%的3倍。同时﹐去年共管柏文大厦的建筑量多达5.5万个单位﹐达到创纪录的水平。随着柏文大厦即将落成的单位愈来愈多﹐加上过去仍有大量柏文单位未能售出﹐导致柏文单位存量急升﹐令多市楼房价格处于中度的调整风险。   至于利载拿﹐楼市则处于高风险﹐因为近年当地屋价不断急升﹐地产发展商遂不断兴建新屋﹐尤其是柏文大厦。这导致楼房价格从高处回落的风险大增。温尼辟的情况亦不相伯仲﹐价格升幅远快过收入的增长﹐加上楼房超建﹐都增加市场风险。

卑诗省府官员证实，卑省对於有问题的房东和住户，目前的处罚制度并未奏效，原因是缺乏明确的规管方向和相关资源。   根据一份2014年发布的行政处罚研究报告，省府辖下的租屋事务部门（Residential Tenancy Branch）只规管和处理租屋问题当中最坏的案子，但还是无法有效处理。行政处罚往往只靠投诉方式来解决，缺乏明确的法规，租屋事务部门也没有法定权力或足够的人手，来监督所有出问题的租房和相关纠纷。   报告中包括惩罚清单，描述房东和住户的违规行为，但往往惩罚只是寄出警告信或免付几个月的房租。自2006年，租屋事务部门只对一名素里的房东发出一笔总值11万5000元的住宅租赁罚款单，但房东与租屋事务部门达成了协议，房东修复规规房子就，不需要付这笔罚款。   卑诗新民主党省议员贺柏特（Chandra Herbert）在省议会质询时提出这个问题，他对於省府继续让这些房东和住户逃避惩罚感到不满。主管租屋事务部门的厅长高利民（Rich Coleman）回应表示，据知滥用系统的房东和住户只有少数。    

近年来，本拿比市中心地带的老旧出租公寓楼被一批以中国买家为主的土地投资者相中，出现争购潮，原本每月租金仅850元的公寓单位，每户平均售价已达35万元，这些公寓楼往往被夷平之後，改建为高层共管式公寓大厦。   与温哥华市的情况不同，本拿比市在拆除出租公寓和建造共管公寓的管理方面并无限制，统计显示，去年市府发出419份拆除许可，共有30多栋旧式公寓被夷为平地。今年到目前为止，平均每月批准的拆除许可就有34份，拆旧盖新楼的趋势未减退。这些老旧公寓项目主要围绕在布兰伍德（Brentwood）、铁道镇（Metrotown）、爱德蒙兹（Edmonds）、和洛希（Lougheed）四个在捷运沿线的重点发展社区。 资料显示，位於捷运周边重点发展地带的老旧公寓楼每户平均价格已被推至35万元，而在市内其他社区，价格则为每户20万元至22万元。   本拿比市区一些邻近捷运的地段，出现许多公寓开发项目。（本报资料照片）   图为包括不少中国投资客在内的华人买家在销售中心看屋。（本报资料照片）   本拿比London Pacific物业中介公司经纪威廉姆斯（Ben Williams）指出，以往这些项目的收购主要由本地开发商垄断，但现在约95%的买家来自中国，目标多为那些有40年至50年之久的矮层木质结构，且租金偏低的出租物业。   威廉姆斯表示，售出的老旧公寓房最终会被高层公寓楼所取代，很多单位被出售给投资者重新出租，然而租金则会有明显提升。   根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）指出，大温地区投资型公寓的平均租金已上升到每月1400元，出租单位的空置率仅0.7%，是普通公寓市场的一半。   与威廉姆斯一起主要负责出售本拿比公寓楼的Re/Max Bill Goold地产负责人古尔德（Bill Goold）强调，他有约1000位买家在寻找合适的公寓楼房，同一个求售公寓单位出现15个买家竞标的情况并不少见。 他证实，目前他经手的本拿比土地开发销售案的买家几乎全部来自中国，有一名买家还特地飞到加拿大，直接支付4000万元现金，购买铁道镇附近的一个住宅单位。

　　有贷款经纪人称拥有五间房屋者若想继续购屋投资，将会面临较紧缩的贷款条件   　　大温地区房地产火热，部分原因与投资客有关。但部分银行据传收紧贷款规定，若已经拥有五间房屋，想透过贷款方式再购新屋用于出租，将会较为困难。   　　据温哥华商业周报(BIV)报导，27日有主要银行宣布，收紧过往若新购物业是用于出租，在贷款规定并无上限的规定，改采最多允许业主拥有五间出租物业。有贷款经纪人表示，投资者要取得融资原已不易，若再进入「五栋房屋行列」，就要有限制越来越多的打算。 　　限制增加的原因与加拿大贷款和房屋公司收紧多户住宅物业的贷款抵押保险有关，现在仅有两间主要银行愿意继续贷款给拥有多栋住宅的投资者。  

大温地区房地产火热，部分原因与投资客有关。但部分银行据传收紧贷款规定，若已经拥有五间房屋，想透过贷款方式再购新屋用于出租，将会较为困难。 据温哥华商业周报（BIV）报导，27日有主要银行宣布，收紧过往若新购物业是用于出租，在贷款规定并无上限的规定，改采最多允许业主拥有五间出租物业。有贷款经纪人表示，投资者要取得融资原已不易，若再进入“五栋房屋行列”，就要有限制越来越多的打算。 限制增加的原因与加拿大贷款和房屋公司收紧多户住宅物业的贷款抵押保险有关，现在仅有两间主要银行愿意继续贷款给拥有多栋住宅的投资者。    有贷款经纪人称拥有五间房屋者若想继续购屋投资，将会面临较紧缩的贷款条件。（本报资料照片）

加拿大广播公司记者 Sophia Harris报道说，在过去一段时间加拿大最大城市多伦多出现独立房供不应求的问题以来，独立房一挂牌上市就被一抢而光，而且常常是成交价格还高于卖方的要价。   房地产火热城市经纪人削减佣金   在这种情况下，多伦多居民Iurii Laiu最近决定要把自己的房子挂牌出售时就不想按照常规支付卖房经纪人2.5%的经纪人佣金。Iurii Laiu说，他知道自己的房子只要一挂出售的牌子、会在几天之内就被售出，经纪人一点劲都不用费；所以卖房经纪人收取的佣金也应该大幅度降低。   在房子销售火热的加拿大城市多伦多和温哥华，像Iurii Laiu这样想的卖房者人数众多。     这些人带来的压力和在房地产火热的城市卖房确实容易的事实，使得不少房地产经纪人不但同意减少自己收取的卖房佣金、而且觉得这样做是公平的。   根据三月份的统计数字，多伦多房屋的平均销售价格是61万4千加元，按照2.5%的经纪人销售佣金算，卖方佣金平均是至少1万5千加元。   房地产火热城市卖房太容易   多伦多一位房地产经纪Fraser Beach说，在多伦多的独立房只要地段不差、价格公平，挂牌上市后5天之内就能卖出；房地产经纪人没花什么时间、不用什么努力就能够入袋1万5千加元，这确实有些过了。Fraser Beach现在采取了由卖房者决定付他多少佣金的做法，卖房者愿意给多少就给多少。比如，他刚刚卖掉的房子的房主付给他卖房价格的1%作为佣金；Fraser Beach认为这是合理的佣金。   多伦多市 The Red Pin房地产经纪人公司最近推出有竞争力的卖房佣金政策，如果卖房者不但聘用该公司的经纪人卖房、而且同时还买房，则可以免去其卖房佣金。   The Red Pin房地产经纪人公司老板之一的Rokham Fard说，过去几年随着多伦多房价的猛升，按比例收取的经纪人佣金在也在明显上升，而经纪人要付出的努力却并没有增加。结果是多伦多房地产经纪人按小时计算的报酬达到平均每小时1千加元 (假定房子平均售价55万6千加元，经纪人佣金2.5%，经纪人花15个小时的时间卖掉房子)；这显然是太高了。   也有不愿削减佣金的地产经纪公司   但加拿大主要的房地产经纪人公司Royal LePage 的总裁Phil Soper不同意上述的计算方法，认为得出多伦多地区的房地产经纪人一个小时挣1千加元的结论与现实情况相差太远、没有反映出房地产经纪人工作的全部情况。比如，卖房在多伦多这样的市场现在可能是比较容易，但买房的过程就要复杂和费力多了；要带客户看几十个房子、经过多次和反复出价才能完成购房程序。   Phil Soper认为按照正常比例收取佣金的房地产经纪人仍然会有市场，因为这样的经纪人一般会更有经验、会提供更高质量的服务；而那些打出削减佣金旗号的房地产经纪人公司不过是以此作为争抢生意的手段。   但刚刚卖掉房子的多伦多居民Laiu不同意Royal LePage 总裁Phil Soper的上述说法。 Laiu说他选用的The Red Pin房地产经纪人公司不但没有向他收卖房佣金，而且在挂牌的第二天就以他的要价卖掉了他的房子，这让他省掉了至少1万加元的卖房佣金。

加拿大广播公司Radio Canada披露了一个消息，中国的一个公司要在魁北克省蒙特利尔市南岸建一个庞大的国际商贸中心，消息一出，引来人们的纷纷质疑。   加拿大广播公司记者Thomas Gerbet  以“神秘的中国商人要来魁北克并改变规定”为大标题报道说，中国的控股公司 Min Ying Holdings 正在推进一个耗资上10亿加元的国际贸易中心的项目，这个项目最终将落户于蒙特利尔南岸的隆格伊市（Longueuil）。   翻版“小义乌”   报道说，这个商贸中心实际上是一个缩小版的中国义乌商贸城，位于上海南部的义乌商贸城被称为中国的“小商品批发天堂”，那里有多达7万个展位，各种产品应有尽有，衣服、玩具、文具、日用百货…等等。   按照同样的概念，魁北克“小义乌”的规模大小将和“宜家”差不多，里面分设数百个销售/批发摊位，每个摊位代表一个中国制造商及其产品。   中国的公司希望这个魁北克“小义乌”能成为北美的一个直接批发枢纽，不仅是魁北克，加拿大其他地区甚至美国东海岸的商家都可以在此直接向中国的企业订货，不需要再通过中介。   自然而然，随着这个“小义乌”而来的将是大约1000名中国商人和他们的家人，他们将定居在蒙特利尔以及周边地区。   加拿大广播公司的报道说，中国公司计划在蒙特利尔南岸的 Brossard, Boucherville, Saint-Bruno等地建造1000个住宅，但这些城市的一些市议员却说从来没有听说此事。   报道还说，Min Ying Holdings 的加方合作伙伴MITC公司，正在以超过3百万加元的出价购买蒙特利尔南岸的一块5.6万平方米的地皮，预计这将是商贸中心的落脚地，报道还说，隆格伊市的市议员们预定在5月12日的市议会会议上就这笔交易作出决定。   带来1千名中国富商   对这个消息，当地居民颇有非议，一位居民说，我们是从媒体得知市政府要卖地皮的消息的，当然觉得很沮丧。   两年前曾在蒙特利尔北岸被拒   报道说，其实，在选择南岸之前，该中心最初的计划是落脚蒙特利尔北岸的拉瓦尔市（ Laval ）和沃德勒伊 – 多里昂（ Vaudreuil-Dorion）市，但遭到了拒绝。   沃德勒伊 – 多里昂市市长盖伊·皮隆（Guy Pilon）说，两年前他拒绝了这个项目，他说，我认为中国人不明白在魁北克、在加拿大、在北美是如何运作的…他们提出在水边建1000栋房子，没逻辑，我现在想看看这个项目到底会给隆格伊市附近的商家带来什么样的影响。   他表示，当初拒绝了这个项目是因为担心其对本地供应商和零售商带来的冲击，他说，以后如果大家都去那个商城买东西，本地的商家没法做生意了，这让人难以接受。   签证是个棘手问题   加拿大广播公司的报道说，看来签证是这个项目的一个棘手问题。   魁北克有自己的投资 项目，2015年4月1日-2016年3月31日的配额为1750人，魁北克省移民部长办公室确认，并不了解有关这1000名中国商人的事宜。   加拿大广播公司的报道说，这个项目由加拿大的一位前联邦议会议员罗杰·颇枚罗（Roger Pomerleau ）担任“说客”（lobbyist），“说客”的登记显示，他已经对魁北克省的几个部进行游说，呼吁“改变移民法及相关规定，以便于1000名中国企业家移民的抵达 ，以使魁北克在国际贸易中更有竞争力”。

温哥华市近年来在市中心地带兴建不少商用大楼项目，预计将使得办公室空置率从现在的7%增加到12%，引发大温地区其他城镇市长担忧，温市野心勃勃的发展计画，恐导致开发商停止对周边城市的商业开发。   专营商用物业交易的Avison Young地产公司副董裴卓齐（Andrew Petrozzi）指出，温哥华正在经历10年来最大的一次商业大楼开发的大跃进，现正有220万平方呎的办公室空间在市中心地带施工，在2017年至2020年间预计还有240万平方呎的商业开发项目推出。   裴卓齐指出，这一开发势头将可能把现在7%的办公室空置率拉高到12%，略微偏高，因为作为一个平衡的市场，通常空置率保持在8%在10%，但是对于本地一些商业业主而言，他们终于在连续15年面对商办单位低控制率的困境中，舒一口气。     不过，大温其他地区的市长们却并不乐见这种情况。高贵林市长史都华（Richard Stewart）表示，温市中心的办公室空间供应过度，将会给高贵林吸引商业开发的努力带来不利影响。他强调，现在市府想在捷运长青线沿线的新兴市中心地段引进一个商用大楼开发，迄今未能成功，担心之后难度会继续加大。   本拿比市长柯瑞根（Derek Corrigan）亦指出，温哥华市中心区大举开发办公室空间是不负责任的，与整个地区的发展战略也不符。按照区域发展计画，应当将住房和办公楼分散到大众交通沿线，鼓励宜居性，减轻市中心的负荷。   他说，大温各市镇都希望建立一个完整的社区，但现在的趋势是温哥华愈来愈挤，其他城市反而难吸引商用建桉。温市中心继续增建办公楼，势将影响周边城市希望引进商业、创造就业的努力付诸东流。   温哥华市议员惠绮文（Andrea Reimer）指出，即使温市停止现在的发展计画，也不代表这些开发项目和资源就会流入周边市镇，而是很有可能离开卑诗省，「他们（开发商）可能会转而选择亚省卡加利、美国西雅图，就像之前因为无法租到合适办公空间，而离开卑省的公司一样」。  

加鼎（Desjardins）银行29日公布最新的加拿大房价负担能力指数（DAI）报告，显示加拿大房价的整体负担能力都出现下调，大温地区的房屋可负担性为全国最低，继续蝉联全国末席。加国其他主要都会中，多伦多持平，魁北克的房价负担能力上升。   该项报告是研究加拿大及18个主要都会都会区域的房价与平均收入比例计算，若以2015年第一季加国可负担指数为116.9为例，代表加国民众的平均工资高于买房所需工资16.9%。   2015年首季大温平均屋价为85万元，较加国平均屋价42万4000元高出一倍，更较大温家庭平均年收入8万6000元高出几乎10倍。今年房价整体可负担指数也在第一季下跌，以指数69.6，也就是买房所需工资高于平均工资30.4%，蝉联房屋最难负担都会的称号。   大温房价可负担性全国最低，与其他主要都会相差悬殊。（本报资料照片）   而在被列入评比的18个城市中，魁省沙库内市（Saguenay）、蒙特利尔、渥太华-佳堤诺等几个魁省地区或都市都因为平均价格稳定，但家庭收入提升，而令房屋可负担性有着明显的提升。安省多伦多的指数与上季持平，虽为第二难负担之都，但较高的家庭收入和较低的房价，仍使多市的指数远高于温哥华，亚省卡市则是因为房市下跌，令可住屋负担性增加。   报告指出，在加国许多地区二手房市买卖走缓之际，温哥华和多伦多仍有热络表现，其中温哥华的二手屋交易量较上一季度上升12.9%，屋价上扬约1.7%；多伦多交易量增10.8%，房价上升约2%。  

迷信广告宣传语   “超大赠送”“绝版户型”“城南销冠”……现如今，房地产商的宣传口号让消费者“雾里看花”，还有的楼盘“建筑面积101平方米，实得面积123平方米，实际价格不足5000元”，更让消费者摸不着头脑。   很多人获取购买房屋信息的渠道，来源于楼盘的各种广告。殊不知房地产广告，是开发商雇佣写手炮制的“美好愿望”，这个愿望能不能实现，最主要的是，取决于开发商的实力和良心。   据报道，因为开发商宣称的“赠送面积”大，成都市青白江区市民陈先生看上了青白江的楼盘“嘉和瑞景”，并决定购买该楼盘。根据开发商的宣传，算上赠送面积，房子“实得价”仅3287元/平方米。可等到陈先生签合同时，他却发现是按照每平方米5628元的建筑面积计价。陈先生有点搞不懂，觉得自己上当受骗了。   解决之道：要到现场去实地调查、走访、分析，找可靠的专业人士请教，找老业主了解真实现状。   买涨不买跌 2008年底，国内房地产跌声一片，部分有自主需求的人完全可以适当考虑出手买房，但是很多人认为房价还会继续跌，坚持再等。2009年初，房价上行继而上涨20%，很多人又急了，害怕自己不买就没有了，拿着钱往里砸，多花了几十万。   解决之道当身边的人都在入市买房的时候，自己最好不要去凑热闹，因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候，自己一定要贪婪，在跌的时候买，在涨的时候卖。只有这样，才不会白白浪费自己的血汗钱。   不研究国家政策，盲目入市   经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记，如果政府不出手，就深圳的房价而言完全可以炒到3万元/平方米。而2009年，当国家的鼓励政策一出台，就应该意识到房价要开始涨是必然的。这说明房价完全是在政府的掌控之中。   解决之道：我想告诉大家的秘诀就是：每天一定要看《新闻联播》，看报纸的头版新闻。政策鼓励而且政策很松的时候买，政策控制开始收严的时候密切观望。因为这些国家政策是最直接的涉及到市场反应中的。   被动炒房   很多老百姓看到房子多涨了以后，觉得自己上班辛辛苦苦好多年还不如炒一套房一转手赚得多，于是也忍不住加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活，一不小心就被套。因为房子变现手续复杂、税费繁多、周期长，碰上调整，或者你的眼光不准，你就很难脱手，最后只能被动的“炒房炒成房东”。压了资金，耗费了时间，影响了工作，最后心力交瘁，得不偿失。   解决之道：千万不要有短炒的心理。要有一种长期投资的心态。如果自己要参与房产投资，可以选择参加房产理财俱乐部，让专业人士帮你赚钱，回报也比较稳定。如果自己要做，就一定要多方调查了解和研究，做足功课，对自己的资金要有一个至少2年以上的安排规划，也就是说在2年之内不会担心断供问题。   迷信专家学者   现在所谓的专家学者满天飞，各个领域的专家都在“研究”房地产。但每一个所谓的专家，其所有的言论背后一定有其根源。只要我们认真看一下这些专家所处的环境，就知道他在为谁说话。比如政府机构的专家学者，那些只是御用文人，没有任何实战经验，君不见北大教授就依照经济论打赌打输了吗？而一些房地产商赞助的研讨会论坛，由房地产商支付报酬的专家学者嘉宾，他们讲的话能为老百姓着想吗？据说郎咸平先生参加房地产商的活动出场费已经在6位数之上了，这个费用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地产商出钱请专家学者为老百姓说话，您觉得世界上会有这样的好事吗？其实很多所谓的专家学者，很多连自己买房的过程都没经历过，根本不知道第一线的真实现状，可能住的是国家分的或房地产商送的房子，他们哪知道普通老百姓的艰难！   解决之道：普通老百姓在这个问题上一定要清醒，千万不要迷信所谓的没有任何实战经验整天纸上谈兵的专家学者(从某种程度上说如果要实在效果的话还不如去听一个可靠的经验丰富的一线房产中介人员的话)。其言论只能作为宏观参考指标之一。   买房可以一次性到位   这是一个让很多人犯理念错误的观念。有的人甚至为了所谓的一次性到位花费了很大成本，到后来卖房时才发现自己是浪费的。   比如单身时买房本可以考虑位置好的小户型，结果为了大面积买在了远郊；有人考虑买房孩子上学是否方便，其时他才刚刚结婚……   现代社会发展迅猛，各种新东西层出不穷，也许你今天的想法确实是这样，但过几年，你的家庭、工作需要、职业改变、经济收入等等也许会发生变化，到那时你的计划和想法又会不一样。   解决之道：一次到位只是你目前阶段“归宿式”的想法，发生变化的可能，要比什么都没变的可能大得多，因此不要早早就背着房子这个沉重的壳吧，看得轻松点。   只买便宜不买贵的   俗话说：人不识货钱识货。只图价格便宜，是很难买到好东西的，虽然谁都知道便宜无好货，却总希望自己是那个捡缺的人。请记得，贵一定有贵的价值，对于房子，便宜的会越来越便宜，贵的永远更贵。这就需要用未来的眼光来看现在。   解决之道：不要买已经透支未来很多年的房子，当然有些低价的房子，如果你清楚它所处地段的规划，也是一种投资。   租房不如买房   这个问题又是一个很多普通老百姓的观念问题。一直以来也有很多人在争执不已，打了很多口水战。在参照“死穴”八的情况下，如果你是买一个泡沫资产，买是一种很大的损失。我们来算一笔账：现在的商品房的月供和资金基本上是差距很大的。根据调查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500元~3000元左右。而买房子首付加上装修和家具电器用品，至少前期也要拿出一二十万元甚至几十万元，还要月供(一年也要好几万元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就几万元租金，您把这几十万元去做一些投资，赚回来的钱一定会比你支付的租金多。   解决之道：好好地计算后，再选择买或者租。   使用年限70年   不就是70嘛，不错，是70年，但是你的房屋还有70年可使用吗？中国目前的《物权法》规定土地使用权年限是70年，很多购房者以为这70年就是从自己签合同的那一天开始算，甚至很多人以为这70年是从自己拿到房产证那天开始计算，其实这个70年是从开发商从政府手中签下土地使用合同的时候开始算起。   因此，乐观地设想，开发商一拿到土地后没有任何空置，立即盘到资金开工建设，估计待得盖成高楼，卖到你手里也有两三年时间，所以，房屋使用年限在65年至68年居多。   解决之道：购房前请认真了解一下房屋所在土地的使用年限，请记得：工业用地一般是20年，商业用地是40年，综合用地(商业、住宅、办公)是50年，住宅用地是70年。

作为全球最大债务国，美国欠全世界的钱已经达到18万亿美元了，自从2012年起，美国平均每天都欠下22亿美元新债，平摊下来每个美国人得还5万6千多美元，比不少美国中产阶层一整年的工资还多。假设有一天，美国得卖地还债，那么广袤的美利坚大地能卖得多少钱？ 要还债，卖首都？在美国，土地并不都是国有的。联邦政府只控制了全美24%的土地，把这些联邦政府拥有的土地全卖光也只能还大概10%的国债。不过在首都华盛顿特区，联邦政府拥有18%的土地，其中87%是经过高度建设过的。尽管地方不大，华盛顿特区的地价估值每英亩已经超过一百万美元，位居美国本土地价之首。然而华盛顿特区只有区区四万英亩，首都卖光了也只能换来大概420亿美元收入。这对于18万亿美元的国债来说只是杯水车薪。接下来再卖哪个州呢？ 把加州卖给中国吧：据印度媒体透露，中国四万亿外汇储备中的70%都被拿来买了美国国债。粗粗算来，美国大概欠了中国三万亿美元。美国西海岸加利福尼亚是中国移民的主要居住地，气候宜人，土地资源十分丰富，是美国面积数一数二的大州，其中联邦政府控制的土地占到总面积的52%。尽管这里只有7%的土地经过建设，每英亩地价也只有3万9千美元，好在加州够大，总面积接近1亿英亩，全卖掉的话总价大概3万9千亿美元，拿来还欠中国的债，美国还能找回零钱。 还债要卖28个州：算上首都华盛顿特区，美国本土总共有48个州和一个特区。2009年的数据显示这49个州和地区的土地总价是22.98万亿美元，土地总面积18.9亿英亩。除了首都华盛顿和加州，想要还清国债，美国还得卖掉26个州。按土地每英亩价格由高到低排列，这些被卖掉的州和地区是表单上的前28名。 这是美国地价图，绿色越深地价越高。若卖地还债，出卖28个州后只有绿色最浅的地方能完整保留，这样美国就没有海岸线了。剩下的21个州土地每英亩价格都在7500美元以下，集中在美国中西部和与墨西哥接壤的地区。这些地方土地建设程度低，比如内布拉斯加州，92.7%都是农地。21个州里地价最低的是怀俄明州，只要1558美元就可以买到一英亩土地。如果真的把28个地价较高的州卖掉还债，剩下的美国本土地区就几乎没有海岸线可言了。 当然啦，现有的美国地价数据只是学者们根据2009年前的经济状况估算的，当下美国各州地价是涨是跌还不好说。而且一般来说，买卖土地通常都是把土地上的建设项目一起打包出售，因此加上土地上楼房设施的价格，实际地价应该比预测的要高。图为横跨美国的66号公路。想买这片地就得要把路也买下来。 此外，这次统计还没把水体和矿产算到地价里去。一千多美元一英亩的普通土地下说不定还藏着丰富的矿藏呢，就像美国当年从沙俄买来阿拉斯加一样：要是俄国人知道阿拉斯加地下全是油，肯定不会只卖720万美元了。图中漫画人物普京，“1867年美国从沙俄买了阿拉斯加，可是他们没说不能退货呀。” 如果真落到卖地还债的地步，美国政府也可以考虑先卖掉发展差一点的州，最后再卖首都。但这也会为土地买卖增加难度：有些州的土地长期没有买卖记录，如今很难估价。比如密西西比河流域的路易斯安那州，有些土地的上次买卖记录能追溯到从法国皇帝拿破仑手里买回来的时候，那都是1803年的事儿了。

  　　温哥华岛一间造型独特的海景豪宅再次上市。这间叫价1300万元、占地超1万平方尺、拥有六睡房的豪宅，最大特点是：有一条河从房屋中间穿行入海。   　　该房屋还有自己的名字「Swanrick Ranch」，位于温哥华岛Metchosin。地产业界将该房屋称为「世界级豪宅」，除了海景、大地、设计、六间睡房、八个卫生间等要素外，穿行其中的河流无疑是一个大卖点。 　　据资料，这是该屋第二次上市。首次挂牌叫价2400万元，于2012年时售出，未有显示当时成交价，但最后的挂牌价格为890万元。

       加拿大央行行长普洛索(Stephen Poloz )认为加拿大不会面临房市泡沫化的危机，因为在经济衰退的情况下，拉抬房地产价格是必经之路。   　　普洛索28日出席国会委员会会议，这是他自去年11月油价暴跌以来首次与国会正面交锋。由于央行1月意外宣布降息，加上普洛索日前公开表示加拿大今年第一季的经济成长可能为0，引发国会议员疑虑。众议院财政委员会主席勒乔特(James Rajotte)认为分析师总是特意解读普洛索每一句发言，质疑央行是否故意制造市场震荡。对此普洛索仅保守表示，央行当然不会故意去恫吓民众。   　　接着新民主党议员卡伦（Guy Caron）提到上周《经济学人》的报导，文章指出加拿大房价被高估35%，恐有泡沫化的危机。但普洛索称目前数据不足以证明房市有泡沫化的预兆，他认为现在没有人置产是为了炒高房价卖出，也就是说房市不存在投机现象，而房屋建设也大致符合市场需求，没有供过于求的问题。普洛索说：「房价没有失控，现在房市确实被高估，但这是金融风暴振兴经济的必要路径，在低利率的情况下，人们本来就会增加借贷来买房，因此房价上涨很正常。」     央行行长普洛索认为房价不会泡沫化，强调经济在年中会明显成长。（Financial Post） 　　普洛索也重申年初降息1码是「保险措施」，当时加拿大处于「极度不确定」的状态，此举帮助国家安然度过低油价的风暴。结果显示，降息决定确实对经济起了正面作用。 　　然而，现在没有太多迹象显示央行降息为加拿大经济带来什麽好处，于是普洛索开始举证。他表示对一般民众来说，现在抵押贷款利率更为灵活，减轻许多人的财务负担；对企业而言，加元走弱不仅提升出口，更增加企业的现金流。他强调降息是因应低油价的正确决定，虽然预期加拿大第一季经济零成长，但到了年中就会随着美国经济走强而明显复苏。

　　Airbnb是近年来非常流行的一个私人住房出租网站，越来越多的旅游者通过这个网站寻找住处，而不再下榻酒店，与此同时，也有不少人通过在这个网站上出租自己的房子来挣钱。   　　然而，加拿大卡尔加里市的一个家庭刚刚因在Airbnb上出租房子而遭遇了一场噩梦，户主Star King说，租客毁了自己的房子，硬木地板上流淌着酒和饮料，到处是垃圾、烟蒂、玻璃碎片，沙发上是手印，墙壁被砸出痕迹，鞋子里被塞进了鸡腿，厕所马桶被避孕套堵住…   　　“用毒品的性派对” 　　加拿大广播公司CBC报道说， King表示，为了挣些钱，她和丈夫时而在Airbnb上把自己的房子短期出租，他们则住到亲戚家里。 　　上周六晚，他们把钥匙交给了租房者，租客在Airbnb上预订时说是4名成人入住，他们到卡尔加里来参加婚礼。 　　房子刚交出不久， King就开始收到邻居的短信，说一辆大巴载来了约100人，全都挤进了她的家开派对，警察已经赶到了现场。 　　King赶紧回家，要租房者走人，家里已经毁得一塌煳涂，她还听到警察在描述现场的情况，说是“用了毒品的性狂欢派对”。 　　Star King表示，现在她指望Airbnb网站的户主保险能提供赔偿，该保险对“由租客造成罕见损失并未能与租客直接解决的符合条件的物业”提供最高100万美元的赔偿。 　　Airbnb将禁该租客 　　Airbnb发言人Jakob Kerr通过电子邮件说，该公司已经禁止该租客再使用这个网站，并说“我们绝不容忍这种行为，…有3500万人通过Airbnb租房, 财产损失是极为罕见的”。        

Vansky原创，如需转载，请标明来源，否则视作侵权。 图片来源于网络          今日，根据金融公司德士贾丁斯(Desjardins)公布的住房可承受能力指数报告(Desjardins Affordability Index)显示，2015年第一季度，大温哥华地区的住房可承受能力指数持续下滑，这意味着，人们想要在温哥华拥有一处属于自己的住房将越来越难。         该报告比较了房屋价格和居民收入，结果显示大温哥华地区的住房平均价格是全加拿大的两倍，均价已经逼近85万。而大温平均家庭年收入仅为8万左右，房屋均价已经超过家庭年收入的10倍。         “这个结果表明，在温哥华，人们的收入不足以支付房价。也许对温哥华的房地产尤其是对共管公寓来说，投资是更主要的购房目的。”德斯贾丁斯的首席经济学家Hélène Bégin指出，“如果你想买套自住房，离开家人的帮助将是非常困难的。”         尽管过去三年来，温哥华的房地产一直面临价格令人难以承受的危机，二手房市场却呈现出持续增长的态势，本年第一季度较上一季度环比增长了12.9%。         温哥华的住房可承受能力指数是70，而整个加拿大的指数是117，温哥华是全加拿大住房可承受指数最低的地区。该指数水平说明，全加拿大人的平均工资比其购房所需的工资水平高出17%。魁北克的指数水平是156.5，当地的平均房价是27万5千元，魁北克居民的工资水平超出其购房所需收入40%多。卡尔加里的指数水平是164.6。         该住房可承受能力指数是由家庭可支配收入与获得一个平均价位住房贷款所需收入（符合贷款条件的收入）之间的比率来确定的。符合贷款条件的收入则要求，贷款申请者的收入足以支付抵押贷款、房产税、公共事业费等费用。         该报告同时显示，尽管今年以来指数水平略有下滑，但在全国范围内家庭住房可承受能力已经接近历史平均水平。 

 Vansky原创，如需转载请标明来源，否则视为侵权。           昨日，一条关于温哥华市政府将建设空置房调查网站以确定市内存在多少空置房的新闻引发全市关注和热议。         市政府希望此举能够回答两个主要问题：一，房地产投资者的影响到底有多大；二、房屋是否已经成为商品而非居住之所？         然而，一位市议员Kerry对此举表示了担心，他担心政府的这个举动会导致排外势力抬头，尤其是很多排外分子认为温哥华的主要问题就是吸引了太多海外投资，尤其是来自中国的投资。         这位市议员是第三代中国移民，他表示之所以有这种担心是因为他自己曾经收到一封举报信，举报者称在他所居住的社区里发现一栋“外国投资者”拥有的物业。当该名议员展开调查后却啼笑皆非的发现，这栋被举报的物业竟然是他自己的居所。该议员说：“我们当时只是因为重新装修而暂时搬离。举报者在信中强调，那是一所被亚洲投资客所拥有的空置房屋。真是太可笑了，我已经在那儿居住了整整24年！”         该名议员同时强调：“当然，我们需要知道市里有多少房屋是空置的，以及为什么被空置。通常在城市自然演进的过程中，空置房屋产生的原因会是重新装修、拆除重建或是遗产继承。但是，温哥华房地产市场的供求关系似乎已经被投资客所影响，找不到合适住房的抱怨已经在相当大的一部分人群中引起共鸣。”          “在华人或者非华人社区，我都会经常听到这么一种言论，人们认为在温哥华，住宅就是一种商品，应当在买入与售出之间增值。”Kerry提到，“另外一个事实是，温哥华的房地产受到中国洗钱的影响，有好几个案例证明，数个在国内因贪污而被指控的官员都曾在温哥华投资房地产。”         然后，到目前为止都没有确切的证据表明是外国投资引起了住房短缺，而获得确切的数据则是非常困难的。         温哥华首席房屋事务官Mukhtar Latif在他提交给市议会的备忘录中说，可以BC省水电公司的数据以及人口普查的数据来确定有多少房屋是空置的，他同时建议，可以建设一个网站来鼓励人们在线报告他们所发现的空置房，以进行各方面的数据比对。         Latif称有两份研究报告都可以证明温哥华5%-8%的房屋都是空的。一，2011城市期货研究所的报告显示，基于人口普查的数据表明，6.7%的公寓住宅空的。二，2009年一名大学教授在对BC Hydro的数据进行后指出，温哥华市中心8%的公寓都是空置的。         UBC的城市地理学家David Wachsmuth指出，关于城市的研究将有新的突破。尽管许多大城市都存在房屋空置问题，但是温哥华的问题却非常独特。         Wachsmuth说：“在伦敦、纽约等许多大都市的住房市场都很紧张，房价持续上涨。但是，居民收入的上涨可以抵消房价上涨带来的影响。而温哥华的问题是，住房的强烈需求与当地的经济发展水平不相匹配。房价大大超过了当地普通居民的收入水平，所以，温哥华的问题非常特殊。”          华裔市议员Kerry认为市政府无法控制投资客如何影响市场，只能通过调查，把结果报告给省政府和联邦政府。“他们才是有决定权的机构。”          Kerry说，我们可以向空置房屋征收特殊费用，但这样做同样会带来负面影响： “我们可能会被指责为种族主义，事实上现在已经有这样的声音。”作为第三代移民，Kerry切身感受过加拿大存在的种族歧视问题。“甚至现在，在西温，有些房屋依然被规定不可以卖给亚裔。在了解有多少房屋被投资者持有的同时，市政府要小心不要重新掀起有关种族问题的论战。”         “人们一看到亚裔面孔就会认为他是一名投资客，尽管我已经是第三代加拿大人也难逃此猜忌。”Kerry说这个问题已经困扰了他很久。      

温哥华一栋极“狭窄”的独立房上个星期以135万加元的价格售出。   这栋房子建于1987年，位于温哥华Point Grey区的West 15th Avenue，房子的宽度只有3.6米（约12英尺），居住面积大约945平方英尺，温哥华总共有大约60栋这样的狭窄独立房，这是其中之一。   虽然面积不大，但这栋错层式（split-level ）房子仍带有主卧室、厨房、客厅、书房、 一个半浴室和车库，内部装修讲究并有一个精心布置的后院。     房地产经纪人Ken Wyder 说，要问客户为什么看上这么窄的房子，因为这样的房子有一定的魅力，感觉很可爱，有点像个洋娃娃的房子。   他说，不过，住这样的房子需要习惯”狭窄”的生活空间，这个房子比通常的公寓或联排别墅还要窄。  

  图为最新期《巴伦周刊》杂志封面 《巴伦周刊》：美国房价已是强弩之末 导读：《巴伦周刊》最新一期封面文章称，美国房价已接近历史高点，但增长势头减缓，不可能再现过去三年的繁荣。个钟原因有居民收入增长乏力和美国人的住房梦发生变化，在职业不稳定的情况下宁愿租房。 美国房价已连涨三年，势头有所减缓，不过再长一两年没有问题。 美国经济增长若干指标呈现加速态势，但三年来不断复苏的住房市场却显示出放慢迹象。 全美房地产经纪人协会(NAR)跟踪的数据显示，就业增长强劲、失业率下降、超低抵押贷款利率及令人欣慰的消费者信心数据都不能够提高每月二手房销量。最近几个月二手房销量按年率计均不及之前五百万套左右的水平，绝大多数专家对此深感意外。 美国房价继续向2006年的高峰攀升，但是增长过程既不会很容易也不会是直线上升。 当然，从金融危机的最低谷开始显著增长之后势头减弱是可以预料的，那时全国房价下跌35%，房地产市值缩水近八万亿美元。2012-2014年全美房价年增速分别为8%、11%和5%，与本刊每年对房价增速的预测相差无几。比如达拉斯和丹佛，销量上升推动房价回到2006年的水平。标普/凯斯-希勒的数据显示，波士顿、波特兰、旧金山等其他市场的房价距历史高点仅一步之遥。 包括穆迪首席经济学家赞迪(Mark Zandi)、NAR首席经济学家劳伦斯-云(Lawrence Yun)在内的各房地产专家预计美国房价仍将继续强劲增长--虽然今明两年增速可能只有4%左右。这一增幅与同期美国经济增速和平均工资增速预期更为一致。 美国大城市(不包括外围较穷的蓝领工人县和郊区)房价坚挺推动近年来全国房价强劲增长。另一家房地产市场监测公司Local Market Monitor比标普/凯斯-希勒的预测更乐观，其预期考虑了地区收入、就业数据、就业/人口增长和住房营建许可。公司创始人文泽尔(Ingo Winzer)表示，旧金山、达拉斯、休斯顿和丹佛的房价已经到达历史最高点，檀香山、纳什维尔、盐湖城、波特兰、西雅图也接近或处于历史高点。 本刊认为4%是今后两年房价增速的合理预期，尤其是考虑到经济、房价数据的奇怪背离可能会阻止房价迅速增长。虽然经济增速逐渐提高和房地产市场逐渐放缓不可能对今后两年的房价马上造成显著影响，但这已足以令人怀疑：一个更加重要的长期转变趋势是否正在形成。 至于更远一些的2017-2019年房价，美银美林抵押支持证券策略师弗拉纳根(Chris Flanagan)预计届时可能会开始下跌，因为那时买房人的可支配收入增速放缓，专业投资者的投机性购买已必然结束。 其他须关注的因素有住房开工量。商务部数据显示，住房开工量处于2007年美国房地产泡沫破灭以来低位，从2004到2006年的每年两百多万套降自2009年的大约50万套。之后虽然有所反弹，但并没有超过一百万关口多少，虽然仅仅人口增长和移民似乎就需要至少新建140万套住房。住房开工量复苏很大一部分由主要用于出租的多户住宅而非独栋住宅推动。事实上一年的多户住宅营建大约为35万套，已经达到房地产泡沫破裂前的水平。 标普道琼斯指数委员会主席、无比重要的标普/凯斯-希勒房价指数发布人布利策(David Blitzer)表示，毫无疑问房地产市场复苏势头开始减缓，过去当住房开工量为目前一百万套的水平时，经济总是处于衰退状态。 显然，美国今日经济并未衰退。布利策接着说，人们怀疑美国人对住房的态度--即在郊区买一套白色篱笆环绕的住房梦如今是否发生改变。 房地产数据分析公司CoreLogic的研究人员估计，截至今年二月，全美26个州和哥伦比亚特区房价距历史高点不到10%，纽约、北达科他、俄克拉荷马、怀俄明、得克萨斯和科罗拉多州已创历史新高。不过与房价恢复同样显著的是，住房市场复苏步伐放缓的迹象同样明显。 有一种理论认为，收入不平等扩大使得千禧一代(1982-2000年间出生者)不能像父辈或祖辈那样给房地产市场加油。他们是潜在购房人最多的一代，但大部分被排斥在住房市场之外，因为他们身负大学贷款，收入拮据与人合租或仍与父母同住而不是组建新家庭。 即使付得起首付，首次购房人的选择也不多。金融服务公司Sterne Agee的房地产市场分析师麦坎尼斯(Jay McCanless)表示，自从房地产泡沫破灭以来，新建商品房主要集中在改善性住房或者豪宅，针对首次购房人的房产较少。商务部的最新数据也证实了这点，二月份新屋售价中位数为27.5万美元，二手房为20.3万美元。 在二手房市场，首次购房人的选择也不多。止赎或还贷末期违约的情况不如前几年多--这种多余库存已经被投机的私募基金消化。此外Zillow的最新报告称，如果把房价分为高中低三个等级，售价最低的等级中有27%房子为负资产(贷款额超过房价)，业主不愿买卖。 结果在二手房市场中首次购房人的比例降至28%，而正常的历史水平为40%。没有强大的首次购房大军，整个住房生态系统就没有活力。而且由于首次购房者数量不够，其他人没办法卖小买大，改善性住房买卖活动萎靡不振。 抵押贷款持续紧张也将使得日后房价增速放缓。最近几个月政府的确设法鼓励对首次购房人增加贷款，比如对于信用良好的两房贷款担保首次购房人，首付款比例要求已从20%降到了只有3%。 然而银行并未怎么放松对购房人和小开发商的贷款标准，而后者在过去为首次购房人新建很多住房。但谁又能责怪他们呢？赞迪估计，由于抵押贷款回购、政府罚款与不良抵押贷款诉讼造成的法律成本，银行因房地产泡沫破灭遭受1500亿美元的巨额损失。 买不起房将越来越成为问题。过去三年新房和二手房房价增速一直超过美国平均收入增速，从而实际上将众多购房人拒之门外。近年来租金也不断飞涨，全国年增速超过3%，旧金山、曼哈顿、布鲁克林等热门地区超过7%。 不过对很多人来说，即使考虑到抵押贷款利息和房产税扣减所带来的税收优惠，租房仍然是更好的选择。助理首席经济学家卡特称，与房地产市场比较正常的20世纪90年代相比，租售比显示房价仍然虚高约30%。 在美联储可能于下半年将短期利率正常化之后，抵押贷款利率将不可避免地上升，这也是造成买不起房的一个因素。赞迪预计，抵押贷款利率到2017年很可能将超过目前30年期固定收益利率3.7%两个百分点。 除非显著加大新屋建设，否则很多潜在购房人将因价格过高而被市场拒之门外。NAR的数据显示，独栋新屋住宅年建筑量约为50万，与每年五百万套的独栋二手房、联排房、公寓销量相形见绌。尽管如此，如果不加大新屋建设，二手房未售库存仍将有限。 只有当存量房业主卖旧买新，或将其住房挂牌销售而自己租房时库存才会增加。如果他们买的也是二手房，那么库存将不会变化。NAR最近一个月的月度报告显示，按照当前销售速度，库存去化周期为不健康的十点六个月。至少六个月才是健康的库存水平。 尽管今后三年很多大城市房价累计涨幅有望超过20%，很多观察家发现美国人对买房的态度发生了长期变化。政府最新报告也许显示了这一苗头：全国1.2亿家庭的住房拥有率低至64%的20年低点，超过1/3的家庭租房。住房拥有率最高的是2004年房地产泡沫期间的69.4%，当时任何美国人只要想贷款都能贷，没有人问你净资产或收入多少。从那以后租房市场增加了800万家庭，拥有房产的家庭则减少了200万。 当然这种转变有很多是迫不得已。房产止赎的家庭出租房外别无选择。然而并非所有租房客都付不起20%的首付款和承担抵押贷款。选择租房是选择一种生活方式。通过租房，很多千禧一代或空巢家庭能方便地搬到自己想去的城市。 芝加哥房地产巨头泽尔(Sam Zell)很早就大赌美国租房市场。1993年他的房地产投资信托Equity Residential (EQR)上市时他便在多个郊区拥有花园式公寓综合体。不过在接下来的20年中，他转向市中心的公寓建筑投资，以顺应年轻专业人士从郊区搬到大城市明亮环境的趋势。如今该信托在波士顿、迈阿密、纽约、华盛顿、旧金山和西雅图拥有四百多栋公寓大楼，可出租十多万套。 如今40岁以下美国人的美国梦不再像过去那样迫切希望在郊区拥有住房，他们更加看重城市生活便利性--住在城市上下班时间短、文化娱乐设施近在咫尺。随着无论是郊区还是中心城市的房产税大增，租房变得划算。此外各城市私立学校激增减少了有学龄孩子家庭迁居郊区的必要性。 全球房地产投资公司Colony Capital委托人康佛提(Louis Conforti)说，在年轻美国人中发生的风气变化推动他们租房。正如很多人觉得敲敲电脑就可招来一堆车为何还傻傻的去买车一样，在不知道在何处工作五年的情况下，为何要节衣缩食攒首付而不去租房。 某种意义上说他是在现身说法。Colony Capital和百仕通一样在经济萧条期间大肆买入止赎房产用于出租。如今该公司在凤凰城、拉斯维加斯、亚特兰大和丹佛已有两万多套住房，从中获得了强劲收益。 鲜有分析师如耶鲁经济学家、诺贝尔经济学获奖获得者希勒(Robert Shiller)对房地产市场的理解一针见血。他是凯斯-房价指数联合编撰人，对美国国内外房价进行了广泛的学术研究。最近他接受本刊电话采访时对美国的住房梦前景表示担忧。 首先，房地产泡沫期间很多买家被忽悠，误以为住房是像股票或债券那样的资产。显然事实并非如此。住房是不断贬值的消费品--虽然其贬值速度比汽车要慢得多，需要大量维护开支以保持价值。事实上人们最多只能指望长期房价贬值速度与通胀相当。1890-1990年的美国房价研究显示正是如此。实际上希勒发现，百年间房价年增速超过通胀十个基点。 作为一位行为经济学家，希勒很看重自己所进行的美国人住房拥有态度年度调查。这些调查显示人们越来越感到焦虑。美国人不再期望住房价值每年大增。希勒从调查反馈中推断，很多人不愿负担住房所要求的长期义务。人们显然为由于全球化和计算机化造成的职业不稳定所困。我们生活在一个先发优势的世界，经济领域是赢家通吃，人们对此颇为不安。 房价未来走势对美国有着重要意义。 美联储数据显示，截至2014年年末，美国人净资产83万亿美元中23万亿为房地产，房价影响着各个收入群体。今后一两年住房价值很可能继续攀升，但长期前景却很难说。(柠楠/编译) 新闻链接>> 美国房价将近峰值 上涨势头或将放缓 强劲的美国劳动力市场数据，超低的抵押贷款利率，消费者信心等不足以提振房价，根据美国房地产经纪人协会，美国房价最后一次大幅上涨是2006年，2012年至2014年房价平均上涨8%、11%、15%。根据普尔席勒数据，房价接近峰值，如波士顿、夏洛特、波特兰、旧金山等。 美国房价增长热点城市 点击浏览更多美国房源 经济学家希望房价今年明年持续增长至少在4%以上，而平均工资上涨能够超过预期。在美国一些边远与贫穷城市，考虑到收入、就业、人口增长、新开工建筑等数据，房价接近峰值。 根据住房与经济数据，分析师认为，4%是一个合理的增长预期，为了促进经济增长也可能会采取两分法，逐步放缓房地产市场，而不希望房价出现大幅下降。 美银美林根据抵押贷款数据分析，受到经济增长放缓，购房者可支配收入、投机购房等因素，美国房价也可能出现下降。 商务部新屋开工数量下降，从2007年以来一直表现为减少，尽管2009年有反弹但并未超过历史峰值，随着人口增长与移民人数增多，许多房屋用于出租，而不是购买。 根据标准普尔指数委员会观察员，过去新开工数量大约一万个左右。房地产数据显示，美国26个州和哥伦比亚特区的房价达到历史高点，纽约、北达科他州、俄克拉荷马州、怀俄明州、德克萨斯州、科罗拉多州等房价创下新高峰，房地产市场放缓迹象明显。 房价增长潜力城市TOP20 一种理论认为，收入不平等加剧了房地产市场潜在购房者在富人二代，而大学债务负担也使得家庭选择延迟置业。 有足够资金的首次置业者，可能会选择奢侈品领域，根据商务部数据，二月份中位数房价的住房销售超过20万套。 同样的，首次置业购房者数量没有多少，购房者延迟或拖延购房，也有私募投资公司购买了过剩的库存房子，此外，美国大约三分之一业主因为抵押贷款高于住宅总价而出现负资产。现在意愿购房者大约28%，远低于历史40%平均水平。 通过降低抵押贷款利率而吸引更多贷款者，尤其是首次购房者，根据房利美房地美数据，贷款人不需要更多条件，就可以申请抵押贷款。穆迪国际，有贷款机构已出现了来自抵押贷款的损失，不良抵押贷款逼近1500亿美元。

多伦多市长庄德利今天宣布名为“开门项目”(“Open Door”)的新举措，鼓励并支持私营及非盈利开发商在多伦多以更快速度建设更多的廉租屋，以满足中低收入市民的需要。 庄德利讲话时站在市中心一块空地上就事论事，称市府拥有位于Madison Avenue上的这幅空地，10年前就计划用来建设可负担住屋的，但至今仍然是空地。庄德利表示，“开门项目”旨在解放土地，加快与开发商的合作，以建设更多的可负担住屋。 庄德利表示，多伦多市府早在2009年就提出计划，要在10年内建1万套廉租屋，但迄今为止只建了2,800套，目前时间已过一半，但离目标尚有很大差距。 庄德利表示，市府计划从开发储备基金(Development Charges Reserve Fund)拿出2000万来建屋，同时向联邦和省府争取资金建屋，还可以给开发商税务方面的优惠以及减少开发费，鼓励各类开发商在多伦多多建廉租屋。