地产

无论股市、楼市如何走向，大多数处于底层的百姓和民众，都是最底层的铺路石、接盘者。   从2007年股市的蜂拥，到2008年底股市的跌倒谷底，一大批上班族的血汗储蓄被套在股市，我身边一个朋友，2007年的上证指数6000点时购买的一只股票，到了如今的4300点都没有解套，8年光阴，100万本金，最低跌到仅剩下20万。   看清股市、楼市的陷阱与机会，你才有可能避免成为下一个被猎食者的命运。   如下20个警示恒言，希望能够帮到您。   1、中国楼市正在陷入严重供求失衡，这是毋庸置疑的。根据国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”2014年的调查，各地规划的各种新城、新区建成后，可以容纳34亿人。注意，这足以容纳34亿人的房子，是未来几年的增量，而且没有包含大量的小产权房、集资房。这是目前的市场状况。   2、总理在3月15日的新闻发布会上，向房地产行业传递了温暖的信号，甚至表示欢迎外国人到中国置业。因此，2015年从政策面看，不会有利空，只会有利好。   3、可能会在2015年大面积实施的房地产救市政策，大概有以下几个：政府减少或者停止建设安置房，从市场上购买或者补贴中低收入人士租房、买房；减税，包括首次置业契税和二手房交易契税；降低首套房甚至二套房的首付；增加公积金对购房者的支持力度；从贷款和融资角度，给与开发商资金支持。   4、救市政策的最终结果，会让一线城市和部分强二线城市的楼市迅速回暖，并出现价格上涨。比如深圳，已经如此。   5、绝大多数三四五线城市，由于供应量巨大，存量足够用，人口增长缓慢甚至出现流失，因此楼市很难回暖。长远看也是如此。   6、中国已经从“印钞票保增长”的时代，切换到“印股票稳增长”的时代。前者是通过货币超发，带来资产泡沫，推动房价上涨，从而产生“购房赚钱”、“不购房恐惧”效应，推动城镇化发展，从而实现GDP高速增长。但发展到今天，货币严重超发，企业负债率畸高，绝大多数城市住房过剩。所以，这个时代必须结束。   7、“印股票稳增长”是说，国家通过IPO注册制改革，降低企业上市门槛，通过直接融资来给企业“加杠杆”，从而引导社会资金流向实业，激发大众创业、万众创新的热潮。在这个时代，楼市资金必然流向股权市场。所以，楼市的好日子结束了。   8、如果说中国人的投资方式进入了“卖房炒股”时代，那么这个“房”指的是低效无用的“房”，而不是所有的“房”。这个“股”指的是股权投资，是一级市场的股票（创业者的股权）和一级半市场的股票（合伙人获得的股权激励、PE/VC拿到的股权），而不是二级市场的股票（新股发行价购买的股票），更不是三级市场的股票（正常交易中买到的股票）。   9、未来买“三级市场”的股票，风险是非常大的。一级市场的股票，也就是创业者的股权，是“印刷出来”的，基本上零成本（更多是技术、管理和经验），所以他们是这个时代的王者；合伙人获得的一级半市场的股票，是超低成本的。毛大庆抛弃万科，是他不愿意只获得一级半市场的股票，他要去一级市场上“印股票”。   10、其实“三级市场的股票”，又可以分为两级。没有被庄家“价值发掘”的，流通中的股票，才是真正的“三级市场的股票”。被庄家炒高的股票，其实已经是“四级市场的股票”了，普通股民往往买的就是这种股票。所以，他们是真正的跟风者、弱者，也注定是中国这轮新的资产配置革命的牺牲品。   11、从过去30多年中国房价变迁的历史，你能发现这个基本的事实：房价没有真正涨多少，是货币超发在推着它走。如果将房价换算成当时的猪肉、大米的价格，除了一线城市房子获得溢价外，其他城市的房价在比值没有发生多大变化。   12、常有朋友问，中国房价到底能涨多高。那要取决于国家发行多少货币。未来“有用的房子”，其价格也许跑不赢美元，但一定不会输给人民币。   13、从2014年开始，绝大多数城市“有用的房子”（可以出租，可以自住，也可以出售的房子）已经变成一种“慢资产”。它可能两三年都不涨，但如果从超长时段观察，比如20年，它仍然可以抵抗通胀   14、在当今中国，有人口增量的、行政级别高的城市，比如首都、直辖市、计划单列市、省会城市，其中心区的普通住宅，仍然是非常好的长期投资工具。   15、未来10到20年，中国投资的主战场是股权市场、股票市场，这是毋庸置疑的。但股权和股票，从某种意义上是说是虚拟资产，或者叫信用资产。没有信用，一切增值保值无从谈起，这信用不仅是企业信用，还有国家信用。有了信用，就能保值增长吗？还不行，还需要有技术、有管理、有市场。   16、人民币计价资产都已经出现了泡沫，其中最严重的是创业板的股票，人口流失城市郊区、新区的房产，位置不佳的城市综合体，还有中国现当代书画作品等。这些资产，你要千万小心。他们已经进入博傻期，也就是说，持有人需要找个更傻的人，卖出去。   17、人民币汇率已经高估，这是不争的事实。预计2015年需要贬值3%到5%。中国目前广义货币M2增速比GDP快5%左右，这种背离如果持续，人民币早晚有一天会大幅贬值。能避免的办法，只有通过改革，实现经济转型升级，同时控制M2增速。你在资产配置时，需要考虑这个问题。   18、如果你有条件，可以配置美元、欧元资产，前者将继续升值，后者算是抄底。   19、中国股市高溢价时代，最多维持到今年年底。随着IPO注册制的全面实施，股票供应量加大，平均市盈率将不断降低。大部分中国股民，会在今年前半段赚点小钱，在今年年底前后，或者明年上半年血本无归。他们是这个时代的铺路石，这是无法避免的伤痛。   20、如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是大城市中心城区的普通住宅，中小户型的。别被“卖房炒股”的说法忽悠了，选择自己最安全的方式活着，比赶时髦被骗要好很多。

据2015年《中国国际 报告》指出，中国人出国投资移民人数不断攀升，2012年输出资金近200亿美元，不过美国房地产经纪协会的数据显示，2013到2014年，中国人单是在美国买房就花了220亿美元(约合1300亿人民币).   随着美国签证制度进一步放宽，以及中国中产阶层人数继续增加，未来在美国买房的中国人还会持续增加。那么，在美国买房要注意些什么呢？   买什么类型的房子？   首先要搞清买哪种类型的房屋。美国房地产市场的房屋种类很多，最主要的有独栋别墅(house)，联体别墅(town house)，公寓(Condo)。对于投资者而言，独栋别墅最具投资价值，公寓最没有投资价值。从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工很贵，老旧的公寓需要花费大量的钱去维护，所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但所在土地是永久产权的，土地在一直升值。相信大家都很容易弄明白这个道理。   养房费用有哪些？   1)房产税   房产税在美国各个州和地区都不同，一般在1%多一点。政府会对每个房子做一个评估价，然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解，其实按1%计算，就是你交100年房价才涨一倍；实际上100年之后房价早已涨了至少10倍，房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念，可是只有70年产权，房子的建筑成本只有2000多人民币一平米，也就是说大部分成本都是土地成本，把房子的土地成本分摊到70年里，你所花的钱比美国的房产税其实还要高不少。   2) 房屋保险   在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险，例如加州要加保地震险，南方城市要加保飓风险等。   3) 物业费   物业费主要是针对公寓而言的，别墅一般没有物业，都是自己建房自己维护，物业费为零或者每年只有一到两百美元；那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别注意，物业费可能比较贵。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。   面积计算与国内不同   美国房子面积是以人能居住的面积来计算，不是以建筑面积计算，美国别墅的地下室的，如果没有专修，这就不会算在居住面积里的，阳台和车库也都不计算在内，够人性化吧！不仅如此，综合美国的房产价格，不能只看单纯的面积价，而是要根据整个小区附近房子的价位。很多人买房子买的是独栋别墅和联体别墅，而别墅的价格受到多方面影响，比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少等综合因素。但是有一点，举例： 当房子标明是2000(大约200平方米)平方英尺，售价30万美元，那么，这个2000平方英尺一定是实际居住面积，是不包含车库、阳台、地下室和公用过道、电梯等。   哪些要素影响房价？   一般美国独栋别墅至少三卧起，联体别墅两卧起，当然卧室、卫生间越多价格也就越高。同一个区域内，房子价格往往和卧室数量成正比，价格不是采用中国国内的面积乘以单位价格来计算。此外，美国别墅外的花园土地面积越多，总价也会越高。   买房与移民无关   买房与移民美国没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美申请购买房产。买房可以被视为一种投资行为。   买房交哪些税   美国买了房子虽然永远都是自己的，但买房后每年都要交税，直到永远(除非你卖掉)。美国政府每年征收相当与房地产值百分之一到百分之二的财产税。相当于每过五十到八十年，你就要把你的房产值，再向政府交一遍。如果你没有钱按时缴纳房产税，那么，美国政府可以没收你的房产。把你的房产拍卖，用以抵偿欠税。   另外根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%-3%不等。如果出租，还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。中国的富人一直在盼着房子升值，而很多美国人却巴不得房子降价，因为地产税会随着房价涨跌。   卖房赔了也要交税   “外国人”在美国的房产，如果是出租，每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%，如果一年的个人所得为5%-7%，即这5-7%的20%要交税。扣除房子的折旧费，一般3.5%左右的20%为实际交税的费用。美国国税局定义的外国人，不是正常意义上的外国公民，而是一年中在美国居住时间未超过183天的外国人。   如果房产卖掉，则需要交房子获利的33%，在此之前卖方还要支付房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等，另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等，这些费用几乎要占去房屋全价的7%左右。   卖房开支最大的一笔费用是请经纪人，大约占房价的6%，但唐人街很多人拥有房地产经纪人的执照，就是专门为了在买卖房子时，可以省掉经纪人的费用。   另外，无论你投资房产是赚了还是赔了，外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税，由产权公司在过户时就扣除房价的10%。

随着春季的房屋销售高峰期开始，纽约区的房市显示出相当实力，尤其是纽约市郊的汉普顿(the Hamptons)，许多富裕人士喜欢到当地购买度假屋。   “华尔街日报”报导，市场报告显示，尽管频繁的冬季暴风雪，使长岛东端许多房屋披上白雪，但其1月至3月的销售数字，是2007年(上一次房市热潮期间)以来最高。   地产公司“Douglas Elliman”的市场报告指出，今年第一季，汉普顿的房屋或共有公寓(condo)的中间价(median)是92万500美元，比去年同期上升4.6%，是2008年以来第三高。2008年是房市热潮接近尾声的年份。   但第一季甚少昂贵房屋成交，而中间价低于2014年第四季的97万5000美元，这是2007年以来的最高纪录。   从即将对外开放的惠特尼博物馆阳台，眺望到的曼哈坦天际线美景。(Getty Images)   整个纽约区、从长岛到康州的费尔菲德郡 (Fairfield County)，都出现了房市转强的迹象，销售数字和中间价都比去年同期上升，而上市求售的房屋数量下降。   房地产估价公司“Miller Samuel Inc.”的估价师和总裁米勒(Jonathan Miller)说，地区的数字反映了全国的发展趋势，经济条件已改善。他说：“整个地区的房屋供应仍维持紧张，而价格小幅上升，及销售活跃。”   地产公司“Corcoran”的经纪人特尔纳 (Ginger Thoerner)说，冬季的天气把许多交易活动推迟至今，使到房市一下子活络起来。她说：“虽然起步较晚，但如今使我们忙得不可开交。”   特尔纳说，此外，也引发了竞购战，东汉普顿一名屋主几周前大割价，引起三个买家争相竞投，最后他的房屋以700万美元成交。   由估价师和市场分析师奥提欧 (Otteau)编纂的数据显示，新泽西州去年的房市活动和售价，大部分时间滞后，其合约数量在秋天才开始反弹。   虽然全州的市场数据不完整，但奥提欧估计新州第一季的房价上升2.5%，是一年来最大升幅，在靠近纽约市的几个郡，上市房屋数量降至最低水平，霍布肯市 (Hoboken)是最强的市场之一，以现今的销售速度计算，该市的房屋供应只够维持1.3个月，便会出现“断货”。   根据“Douglas Elliman”的一份报告，长岛第一季的房屋中间价是36万美元，比一年前上升4.3%，但比2014年最后一季轻微下降，而上市房屋的存量也略有下降。   康州费尔菲德郡的房屋中间价是35万4900美元，比一年前上升3.5%，但比上一季下跌5.4%，而上市房屋的存量也下跌了可观的20.3%。   纽约市郊威彻斯特郡(Westchester County)一家庭房屋的中间价是60万美元，与2014年同期一样，但比上一季上升5.6%，而上市房屋的存量比去年同期下跌11.6%。   汉普顿在第一季期间，只有三宗交易的价钱达到2500万美元或以上。一块空地(64 Further Lane)以3000万美元成交，一栋滨海豪宅(Surfside Drive)卖了2750万美元，另一栋在Meadow Lane的豪宅以2500万美元售出。   “Douglas Elliman”的总裁多蒂‧赫曼 (Dottie Herman)说，价位在100万至500万美元的房屋，销售特别畅旺，销售量上升7.3%，而500万美元以上的房屋，销售量下降10.8%。   “Corcoran”的高层塞维 (Ernest Cervi)说，汉普顿市场正在改变，新建的高级服务公寓大厦及一家庭房屋，即将上市。塞维负责长岛东端的房屋销售。   塞维说：“首购族(first-time buyer)会买共有公寓，有些人也从房屋搬到公寓，这类公寓提供网球场、游泳池、水疗和其他服务。”

从万通到安邦，中国日益崛起的富裕企业家已成为纽约、波士顿、洛杉矶等各大城市住房的超级买家，在商业地产方面，中国企业在美国的投资也越来越火热。中国买家一掷千金的财大气粗的举动，也被一些人讥为“钱多人傻”，不过中国官方新华网23日说，与上世纪80年代引领风潮的日本企业家相比，正在崛起的中国财富新贵投资美国房地产算盘打得精多了。   报导说，2011年以后，美国房地产市场从金融危机中稳步复苏。纽约等地的房价近两年来不断“涨涨涨”，但这依然阻止不了中国投资者的“买买买”。全球商业和经济趋势分析公司荣鼎集团研究人员蒂洛．赫恩曼说，在市场和政策的支持下，中国投资者把目光放到了一些海外市场的房地产上，美国商业房地产市场的潜在回报率将高于世界其他地区。   日本三菱财团曾购入洛克菲勒中心，后因财政困难被迫出售其中14栋，被视为日本海外投资失败典型案例。(Getty Images)   在美国地产商眼里，前来投资的中国企业不仅“不差钱”，买起楼来还“又快又准”。素有“摩天大楼女王”美誉的世邦魏理仕副主席达西．斯塔肯说，“一个中国企业打算买纽约的一栋楼，当他们得知还有别的竞争对手时，为了把握机会，那家中国企业的老总在来纽约看楼的飞机上就把合同签了，下了飞机才第一次看到那个楼，但的确物有所值”。   但也有人担心中国人在纽约买楼会重蹈当年日本人覆辙。早在上世纪80年代，日本经济持续快速发展，一枝独秀，日元币值也大幅上涨了近三倍，日本的个人和企业开始对海外资本大举收购，作为全球经济中心的美国因此成为他们的重要目标，最多时，日本企业购买了全美国近10%的不动产。当时有人开玩笑说，日本下一步就要买纽约的自由女神像了。     1989年，日本三菱集团花费14亿美元购买洛克菲勒中心大厦的举动被认为是美国衰落、日本崛起的象征。但随后日元升值、日本房地产泡沫破裂，经济萧条，美国则趁机将洛克菲勒中心以低价回收，三菱集团损失超过10亿美元。美国的很多企业却由于日本资金的介入，脱身房地产，把资金投到了其他领域，微软、苹果等高科技高创新性的产品都是在1990年代开发的。   英国“经济学人”杂志将中国投资房地产市场的行为，与日本上世纪80年代投资美国房地产市场的行为进行了比较，认为中国私人资本的海外投资目前看上去更为合理。报导指出，中国投资者为避免重蹈三菱集团覆辙，从而小心谨慎地选择投资，“不会让交易在眼泪中结束”。   跟中国投资者打过交道的美国主流房地产经纪指，“中国投资者非常自信、聪明、有实力，知道自己想要什么”，“他们倾向于投资那些重要的、规模很大的地产”。相比于美国二、三线城市，中国资本大多青睐纽约、洛杉矶、芝加哥这样的一线城市。   美国中国总商会会长、中国银行美国地区行长徐辰表示，“在纽约，我们见证了中国安邦集团收购华尔道夫饭店。在波士顿，中国人寿和中国平安则分别出资1万6700万美元共同投资了一个地产项目”，今年以来，投资美国商业地产的中国资本已达25亿美元。   中国买家的魄力和眼光，得到三度出任纽约市长的彭博的认可。他说，“来自中国的房地产投资在纽约‘九一一’后的重建中扮演了重要的角色。六年前纽约重建世贸中心，当时没有一家企业愿意租下新的世贸中心大楼，中国的万通签下了长期的租约，建成了‘中国中心’，向市场表明了中国投资者对于纽约发展前景的信心”。新的世贸大楼如今已经成为纽约最繁华的中心办公区之一。

满地可银行在昨日发表的报告中指出，超过4成首次置业人士及计划换大屋的现成业主，都要向父母寻求经济援助才能完成置业大计。有关数字与去年比较，增加了12%。   满地可银行该份有关房屋买卖的年度报告，生动地以“爸妈银行”（Bank of Mom and Dad）来形容，现今年轻一辈需要父母金钱协助才能完成置业大计的趋势。   换大屋又要双亲协助   根据该银行委托民调公司Pollara早前进行的网上调查，访问了2,007名18岁以上加国国民，在首次置业方面，调查发现有42%受访的首置人士表示，计划用312,700元，购买他们的第一间物业，这个买房预算，比去年轻微少了数千元。这批首置人士计划首期付大约6万元，即预算约19%，并预期父母可给予37,500元的金钱缓助，即整体买房支出约12%。   调查又发现，有42%现成业主，计划细屋搬大屋时，大约预算开支为473,900元，计划首期平均付12.3万元，即大约是预算开支的26%，如果父母有能力，他们期望家人可资助9.5万元，即约两成的买房开支。   另外，4成首次置业者及一半现成业主坦言，若失去家人的经济缓助，他们是不会有能力置业及换大屋。     满地可银行个人理财部副总裁尼尔（Martin Nel）表示，不论首次置业者还是换屋人士，愈来愈依赖家人的协助才能踏上置业之路。他建议，买家及其家人都应就此议题多加商讨，包括他们的买房预算，以及对家人在金钱协助上的期望。除了制订一个详细的储蓄计划，也要对买房后的预算开支作出评估，以决定自己实际的可负担能力。   满地可银行该份有关房屋买卖的年度报告，生动地以“爸妈银行”（Bank of Mom and Dad）来形容，现今年轻一辈需要父母金钱协助才能完成置业大计的趋势。   换大屋又要双亲协助   根据该银行委托民调公司Pollara早前进行的网上调查，访问了2,007名18岁以上加国国民，在首次置业方面，调查发现有42%受访的首置人士表示，计划用312,700元，购买他们的第一间物业，这个买房预算，比去年轻微少了数千元。这批首置人士计划首期付大约6万元，即预算约19%，并预期父母可给予37,500元的金钱缓助，即整体买房支出约12%。   调查又发现，有42%现成业主，计划细屋搬大屋时，大约预算开支为473,900元，计划首期平均付12.3万元，即大约是预算开支的26%，如果父母有能力，他们期望家人可资助9.5万元，即约两成的买房开支。   另外，4成首次置业者及一半现成业主坦言，若失去家人的经济缓助，他们是不会有能力置业及换大屋。     满地可银行个人理财部副总裁尼尔（Martin Nel）表示，不论首次置业者还是换屋人士，愈来愈依赖家人的协助才能踏上置业之路。他建议，买家及其家人都应就此议题多加商讨，包括他们的买房预算，以及对家人在金钱协助上的期望。除了制订一个详细的储蓄计划，也要对买房后的预算开支作出评估，以决定自己实际的可负担能力。   五成首置者愿竞价   满银昨日发表的报告亦显示，近5成首次置业人士，都愿意在买房过程中投入激烈的竞价战，比例跟去年的35%有非常明显的增长。   根据满地可银行的经济数据，年龄介乎25至34岁的千禧一族，人口有稳步上升的趋势。他们对房屋的需求，特别在主要的大城市，显现出愈来愈强的购买力。   应紧记“1/3法规”   满银建议准备在今个春季购买新屋的人士，落实购买之前，先找银行做一个预先批核的按揭，锁定有90日期限的按揭利率，保障不受加息影响。在评估负担能力时，应谨记“1/3法规”，即整体房屋开支（按揭、地税、水电等）不超过整体家庭收入的三分之一。此外，在利率近乎历史低位的今日，固定利率按揭会比浮动利率按揭更让人安心。   根据满地可银行的经济数据，年龄介乎25至34岁的千禧一族，人口有稳步上升的趋势。他们对房屋的需求，特别在主要的大城市，显现出愈来愈强的购买力。   应紧记“1/3法规”   满银建议准备在今个春季购买新屋的人士，落实购买之前，先找银行做一个预先批核的按揭，锁定有90日期限的按揭利率，保障不受加息影响。在评估负担能力时，应谨记“1/3法规”，即整体房屋开支（按揭、地税、水电等）不超过整体家庭收入的三分之一。此外，在利率近乎历史低位的今日，固定利率按揭会比浮动利率按揭更让人安心。

满地可银行（BMO）23日公布的调查报告显示，在准备首次购屋及小房换大房的买家中，有近一半人预期获得他们身家丰厚的婴儿潮世代父母的资助。   这份满地可银行的年度“购屋调查报告”说，在那些打算首次进场购屋及计画改买大房子的民众中，各有42%预期可得到父母或亲属慷慨解囊。与去年相比，该项数据增长了12%。   在受访的2000多人当中，这些准备首次购屋的人士，打算购买的住宅平均价格为31万2700元，略低于去年的31万6100元，但准备由小房换成大房者的预期平均出价则达到47万3900元。这项调查是今年2月24日至3月5日之间在网上进行的。   （记者葛健生／摄影）   ★没人帮 40%买不起   调查发现，在首次购屋者中，有40%说如果没有亲人的支持买不起住宅，他们预期获得长辈资助的金额平均为3万7500元，在那些小房换大房的买家中这一比率更达到50%，他们预期获得资助的金额更平均达9万4780元。   ★竞价战 48%没在怕   可能有父母撑腰，首次购屋者中有48%表示，为实现拥有自宅的梦想，不惜投入竞价战，这项比率与去年的调查相较，显著上升13%。   但在打算从小房换大房的人士中，愿意投入竞价战者的比率较低，“只有”36%。很可能在高价大房子竞价战中，参战代价实在太高昂，令一些人却步，但无论如何，36%的比率仍然相当高。   多伦多星报电子版在报导这项调查报告时说，在父母资助下的年轻一代购屋者财大气粗，导致这么多人敢于投入竞价战，因此那些婴儿潮世代出生的父母，或许应该对促成当前市场上经常出现的竞价战承担部分责任。   ★有人挺 一掷数十万   事实上，60岁左右的父母一代对目前的高房价有推波助澜的作用，并非满地可银行这项调查报告的新发现，加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）研究人员去年便指出，很多属于婴儿潮世代的父母大力资助他们20多、30来岁的子女，才造成这么多初出茅芦年轻人一掷数十万元购下住宅。   CMHC从占据70%房贷市场的加拿大银行取得一些初步资料，从中发现有愈来愈多首次购屋的年轻人持有来自父母的赠予函（gift letter），金额动辄数万元，甚至数十万元。这些父母以此帮助子女减轻未来的房贷月付额。   在传统上，经济学家倾向于运用国民收入、房价与房租的比较，并考虑利率等因素，来分析和衡量房价是否合理，同时预测房市趋势。CMHC的经济师塔西科普洛斯指出，经济学家过去都忽略了父母资助子女购屋对房市的影响，现在总算找到了这块被遗落的“拼板”，因此也更能理解现今的房价和房市趋势，他们现在要做的是把搜集自银行的这些数据量化，具体计算出父母资助子女购屋对于房地产市场和总体经济的影响。   不少统计报告都已注意到这种所谓“父母银行”的影响。譬如最近苏富比房地产公司的报告就指出，在购买价格80万元以上共管公寓的Y世代当中，大多数都有父母帮忙支付头期款。房贷保险公司Genworth本月初的报告也指出，接近三分之一年轻人购屋时都有父母资助头期款。

十年前，大温房地产市场仍以独立屋或城市屋为主，公寓并非大部分买家首选，更别提「微型单位」（micro-condos）。但从日前素里一栋主打微型单位的公寓大楼引发抢购热潮，不难看出市场趋势已有转变，微型单位受欢迎已成不争事实，不只是自住，还有更多投资者希望购入出租。   开发商Weststone在素里市推出的Evolve公寓大楼日前开卖，开卖第一天的现场宛若大卖场般热闹，仅约90分钟就卖出300个单位，当中包括微型单位。不少买家凌晨就已开始排队，抢到要价不到10万元的Studio单位後兴奋不已。Platinum Project Marketing公司总裁莫里森（Bill Morrison）指出，买家如此狂热地的涌向销售柜台的景象，近几年来罕见。   距离Evolve不远的另一栋名为Prime的37层楼建案也预计在5月中开卖，361个单位中，约有200个属於约304平方尺的微型单位，价格从13万9900元起。另外，建商Reliance也已在温市中心西端推出名为Tower D的建案，部分单位为320平方尺。   Evolve推出时引发抢购，显示在房价愈来愈高不可攀情况下，微型单位的市场接受度急遽上升。（本报资料照片）   Reliance主席士多威尔（Jon Stovell）表示，这些单位原本主打的客户群是年轻首购族，但後来却以投资者买得较多，最典型的就是父母买给小孩做为读大学时的居所，毕业後再拿来出租。   根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）统计，大温出租公寓市场价格平均为一平方尺4元，代表一栋300多平方尺的单位月租可达1200多元。士多威尔说，这些小单位也可以是不错的投资机会。

一屋难求引发的购屋竞价战，现在已蔓延至多伦多四周的电话号码前三位为905的地区。   以前地广人稀的大多伦多周边地区，想要在那里购屋，可有很多选择。可是据环球邮报23日报导，时过境迁，统计数据显示，一些热门的905地区也时常可见到购屋竞价战，例如在西部的欧克维尔(Oakville)、北部的康山(Thornhill)和东部的杜兰郡(Durham region)，激烈的竞价战时有发生。Realosophy Realty房地产公司总裁帕萨利士说：「显而易见，竞价战不再是多伦多特有的现象。」   萨帕利士介绍，在905地区各层次的市场均可见到竞价战，有时甚至有多名买家为争夺价格超过200万元的高端住宅，而竞相出价。很多人以为竞价战只会在首次购屋者中出现，事实并非如此，萨帕利士表示：「我认为人们未认识到对房屋的需求存在於所有层次的市场。」   购屋竞价战已蔓延至多伦多周边地区，而且各种价位的住宅都有买家竞购。(记者葛健生／摄影)   根据Realosophy Realty提供给环球邮报的统计数据，因为需求炽热，一些热门地区房价大幅度上涨，如在百年住宅区(The Centennial neighbourhood)，年度平均房价涨幅达到26%，亦即由去年春季时的27万5962元涨至目前的34万7593元。在艾贾克斯西南区(Southwest Ajax)，年度平均房价上涨至37万417元，涨幅23%。在邓巴顿(Dunbarton),年度平均房价上涨至83万8375元，涨幅达到惊人的38%。而且在上述三个地区，平均候售时间均不到30天，各类住宅相当抢手。   在多伦多市区，独立屋一般推上市场後，21天左右便能成交。  

　　海外置业网站内介绍温哥华缅街一个楼盘，包括设施及价钱。（取材自网站） 　　中国投资者到海外买房投资非常普遍，有中国地产中介公司索性推出“网购”海外置业的网站，并声称是“国内第一个专门做海外置业的权威网站”。 　　数据显示，2014年中国个人海外房产投资总额高达165亿美元，相比于2013年增加了46%，随着中国房市步入调整期，海外置业的热度爆发惊人的吸引力。估计今年甚至高达350亿美元，如何吸引这些资金，各方人马自然纷纷想尽方法。一家名为“万国置地集团”的中介公司就瞄准这个机会，上周在北京正式举行“海外楼市新网站上线”仪式，其运作模式是把海外的房屋楼盘及资料上网，有意者在网上寻找自己的目标，之后由这家公司负责中介服务，声称是让海外楼市成为线下交易前台，结合互联网平台及线下实体服务。   　　据这家公司总裁史锐雪表示，海外购房因为地理距离原因，客户无法清楚详细的了解到所需房源的信息。因而这个网站除了房源外，还包括项目介绍、户型展示、周边详情、室内概述、购买流程、房源图片、相似房源等等。客户在家就可以选购海外房屋和了解海外购房流程。 　　她又说 除了提供海外新房源的信息外，还有二手房源的信息，主要是与海外的地产经纪合作。 　　史雪锐更力推加拿大房市，尤其是温哥华的房市楼盘作为宣传，她声称，加拿大的外国投资者贷款大概可贷到70%，一般而言首付只需要10%，但是出租回报率是7%，贷款利率只有2.3%。 　　她强调，中小投资人在通过投资加拿大房产的过程中，不但可以实现以租养贷，同时可以获得丰富的现金流，可以通过银行贷款只需要投入很少量的现金，就可以实现海外房产配置，并且可以获得很大量的现金流。 　　至于事实是否如此，相信本地的民众会更加清楚了解。 　　她又表示，如伦敦、雪梨、纽约、洛杉矶、温哥华、墨尔本、多伦多等中国人热衷的海外城市，都有丰富的房源云云。 　　“世界日报”记者曾尝试登入这个网站，网站列出了包括加拿大在内的十多个热门国家，然后可根据价格要求筛选、房子类型、购房用途等。在挑选温哥华时有多个楼盘出现，主要都是公寓大楼，独立屋几乎绝迹。 　　网购成风，“隔山买牛”的投资作法是否恰当，只能够见仁见智了。

　　Simon认为房子虽小但十分舒适。星报     　　Greenfield夫妇担心房价飙升，将来只能买到质素更差的房子。星报     　　Justin自言无法相信人们会砸大钱买小屋，惟事实就是如此。星报     　　Zahra(左)认为50万元以下的多市独立屋是珍宝。星报     　大多区楼市炽热，今年3月的平均房屋售价更突破60万，达61.39万元，就连分契式大厦(condo)单位的售价，也势将在今个月突破40万元大关。4月首两周，416区有90宗房屋销售成交价是低于50万元，教人意外。《星报》访问了四对最近成功置业的业主，由他们讲述购房后的心情。   　　理想居停愿住30年 　　35岁的网络开发员Simon Grossman和未婚妻Alison Britt，经过五次出价失败后，终于在3月以43.5万元的价格，购入邻近Main Street GO火车站、一间两房一浴室、不连车库的半独立式房子，较放盘价高3.5万元。二人心目中的理想房屋，是他们愿意住上30年。 　　忧楼价升果断入市 　　32岁的省公务员Shae Greenfield和妻子Sara，本月初次到Rockwell Ave.近圣克莱与卡尼当尼亚路段，参观一间三房三浴室的半独立房子，决定以49.5万元的价格买下。Sara说，二人原本打算再多储一点钱来买更好的房子，惟眼见楼价飙升，感到最后买到的房子，可能反较现在更差。 　　43万购闹市平盘 　　29岁的Justin Lau和25岁的女朋友Inge Boerma，曾七次提购西区的房子，惜均铩羽而归，最后在基利街(Keele St.)一繁忙路段，以43万元的价格，买到一间三房一浴室，没有车库的独立屋，较放盘价便宜1.9万元，Justin自言无法相信人们会付出50万元购买这种大小的房子，惟事实就是如此。 　　半价购屋如获至宝 　　29岁的审计员Zahra Hirji和她的伴侣Jodi Sandler，对于能以45.8万元、即低于平均价一半的价钱，在多伦多市Corbett Ave.邻近圣克莱与伦尼米德(Runnymede )区的地段，买到一间三房两浴室连车库的独立屋，感到如获至宝。

　　大多伦多地区的房屋抢价战(Bidding War)以前多数发生在416地区，现在则有向周边地区扩散的趋势，环球邮报委托地产公司所做的调查显示，由于房源紧张，大多伦多地区各处都出现竞价的现象，导致今年首季的平均房价也比去年同期急升8%。   　　受委托进行调查的Realosophy地产公司总裁John Pasalis惊叹，现在竞价的地区已经扩散到Oakville、Thornhill，甚至杜兰区，绝对不再是多伦多市的专利。   　　John Pasalis表示，几乎所有类型的房屋都有竞价战，包括200万元以上的大屋，以前人们普遍认为只有首次置业者才会被淹没在大量的竞价中，现在肯定不是了。 　　调查显示，无论是售价、平均销售时间、实际销售数量，都录得可观的增长。 　　例如Centennial社区，今年首季的平均房价从去年同期的27万5962元，跳升至34万元，大涨26%;平均放盘时间从去年的18天缩短到今年的 13天;杜兰区的Ajax西南地区，房屋均价上升23%，达到37万元;平均放盘时间从26天缩短到18天;Dunbarton地区的房屋均价更是大涨 38%，到83万元，但是放盘时间则从18天延长至30天。 　　John Pasalis称，调查的数据有时会偏差，比如某个区域正好有新的公寓大楼建成，库存和价格均受影响。豪宅区的成交量一般较少。 　　在多伦多市，竞价局面一般出现在独立屋销售，“看起来好像所有的独立屋都有竞价战，有些条件很差的房子也有。”他说。 　　在周边地区，超过150万至200万的房子一般会在市场上滞留长些时间，在416地区，这些贵价屋也会引来竞价战。 　　靠近地铁的房屋更是抢手。 　　最抢手的地区包括Banbury，平均价格比去年同期上升42%;Victoria Village比去年同期上升29%;Bayview Woods社区的均价也升23%。 　　康山市的Royal Orchard社区均价从58万调升至72万，升幅达23%，房屋放盘的平均时间从22天缩短至14天。

　　当多伦多和温哥华房地产市场行情持续火热上涨之际，一位房产专家出版新著《当泡沫破灭：在加国房地产市场崩溃后生存》(When the Bubble Burst: Surviving the Canadian Real Estate Crash)。作者是麦克贝斯(Hilliard MacBeth)。他认为如果大调整发生，近年置业者面临最大风险。 　　他提出的加国房产市场过热的新证据是，加国房地产的年度投资总额达到约1200亿元，占到全国当年国内生产总值(GDP)的将近7%。他注意到，美国房地产市场爆破之前，该比例仅为6%。因此，「我们的泡沫更大」。 　　按照他的研究结论，一旦市场崩溃，处于最有利地位的是2000年之前出生的年轻人，如果他们迄今还未入市、无债一身轻。他们的年龄应在18到34岁之间。「如果他们还没有买房子，他们的最佳策略应该是，储存更多的可用来做首期的钱，然后静候市场生变」。 　　此外，他认为，那些属于「婴儿潮」世代的、55到69岁年龄段的业主，「也应处在相当好的情形中」，如果他们购房的时日已久。 　　但同样是「婴儿潮」一代的业主，「如果他们以自己的物业抵押，来做房屋的装修」，或者和自己的孩子合签房屋贷款、帮助他们首次成为业主，那麽他们打算顺利退休就比较成问题了。 　　那麽如果变局发生谁的处境最不利呢。他说，「那将是近年中购房的人们」。他们是X世代的人，年龄在31到54岁。「按照我的研究，他们放入房地产市场的钱最多、家庭债务最高，而在免税帐户、互惠基金和股票市场当中的钱最少」。 　　加拿大房屋销售成交，从今年2月到3月增加了4.1%。 　　加拿大的房屋价格在过去10年中直线上升。两大热点城市多伦多和温哥华的房价，仅去年一年的增幅就是7.8%，和7.1%。 　　此外，多重放盘系统(MLS)房价指数3月份比去年同期提高了9.4%。 　　房产分析师拉比杜克(Ben Rabidoux)表示，建筑业就业人数占总人数的比重目前是历来最高，「那意味着市场的任何下降都会让经济和劳动市场有明显的痛感」。 　　国内外认为加国房市过热的看法比较占上风。《经济学人》(Economist )杂胰衔，加国市场过热35%。债信评级公司Fitch 和国际货币基金也有类似警告。加央行行长去年12月时认为过热达30%。 　　不过，加拿大贷款和房屋公司的判断比较乐观。他们认为，加国市场过热有限，价格超过收入约3%。该公司首席经济师杜甘(Bob Dugan)认为，市场调整是多种因素促成的，包括过热、建设数量过多和价格升势提速等。

        中国投资者到海外买房投资非常普遍，有中国地产中介公司索性推出「网购」海外置业的网站，并声称是「国内第一个专门做海外置业的权威网站」。         数据显示，2014年中国个人海外房产投资总额高达165亿美元，相比於2013年增加了46%，随着中国房市步入调整期，海外置业的热度爆发惊人的吸引力。估计今年甚至高达350亿美元，如何吸引这些资金，各方人马自然纷纷想尽方法。         一家名为「万国置地集团」的中介公司就瞄准这个机会，上周在北京正式举行「海外楼市新网站上线」仪式，其运作模式是把海外的房屋楼盘及资料上网，有意者在网上寻找自己的目标，之後由这家公司负责中介服务，声称是让海外楼市成为线下交易前台，结合互联网平台及线下实体服务。           海外置业网站内介绍温哥华缅街一个楼盘，包括设施及价钱。（取材自网站）           据这家公司总裁史锐雪表示，海外购房因为地理距离原因，客户无法清楚详细的了解到所需房源的信息。因而这个网站除了房源外，还包括项目介绍、户型展示、周边详情、室内概述、购买流程、房源图片、相似房源等等。客户在家就可以选购海外房屋和了解海外购房流程。         她又说 除了提供海外新房源的信息外，还有二手房源的信息，主要是与海外的地产经纪合作。         史雪锐更力推加拿大房市，尤其是温哥华的房市楼盘作为宣传，她声称，加拿大的外国投资者贷款大概可贷到70%，一般而言首付只需要10%，但是出租回报率是7%，贷款利率只有2.3%。         她强调，中小投资人在通过投资加拿大房产的过程中，不但可以实现以租养贷，同时可以获得丰富的现金流，可以通过银行贷款只需要投入很少量的现金，就可以实现海外房产配置，并且可以获得很大量的现金流。         至於事实是否如此，相信本地的民众会更加清楚了解。         她又表示，如伦敦、雪梨、纽约、洛杉矶、温哥华、墨尔本、多伦多等中国人热衷的海外城市，都有丰富的房源云云。         「世界日报」记者曾尝试登入这个网站，网站列出了包括加拿大在内的十多个热门国家，然後可根据价格要求筛选、房子类型、购房用途等。在挑选温哥华时有多个楼盘出现，主要都是公寓大楼，独立屋几乎绝迹。         网购成风，「隔山买牛」的投资作法是否恰当，只能够见仁见智了。

　　这一栋位于东区26街65号的民宅市场上起价不过$160万，但最后售价竟高达$220万，是原本起价的1.35倍价钱，令人难以置信。 　　2,154 尺, 3,353 尺地, 4房4卫, 一年新。 买家为本地中年夫妇。 　　地产代理人Paul Eviston表示他从来没有看过售价高出原价这么多的温哥华地产交易。您认为呢?值得吗?                

  　　让人担心的7%和三分之一 　　迈克贝斯Hilliard MacBeth是加拿大知名的研究房地产市场的经济专家。迈克贝斯说，加拿大房地产行业一年的GDP是1200亿加元，占了加拿大全国经济1万8千亿GDP的7%。   　　近年来有越来越多的国际经济机构发表研究报告说，加拿大的房地产市场出现泡沫，房价高于实际价值至少三分之一。有的专家甚至认为美国2006年房地产市场崩盘的情况会在加拿大重演。   　　唱衰的专家越来越多 　　迈克贝斯本人也属于唱衰加拿大房地产市场的专家阵营中的一员;他还写了一本书，书名就是“泡沫何时破裂?” 副标题是“成为加拿大房地产市场崩盘的幸存者”。 　　迈克贝斯指出，美国房地产市场在2006年崩盘时，其GDP只占美国全国经济GDP的6%，而加拿大现在已经是7%了。迈克贝斯认为，按照加拿大人现在的家庭收入水平，房价应该下跌一半。 　　加拿大中央银行行长波罗茨也担心加拿大房地产市场虚火太旺。波罗茨去年12月说，加拿大房地产市场价格可能已经超值30%。 　　另一位研究加拿大房地产市场的经济专家马达尼在接受加拿大广播公司记者采访时说，按照房价与家庭收入的比例这个研究房地产市场的指标来衡量，加拿大全国的房地产市场价格确实虚高;其实加拿大全国多数城市房地产市场的价格还是健康的，只是房地产市场过热的温哥华和多伦多这两个城市扭曲了加拿大全国房地产市场的平均价格;但如果温哥华和多伦多出现房价暴跌的局面，则加拿大全国的经济也会受到拖累。 　　谁能够更好的应对房地产市场暴跌的局面 　　加拿大研究房地产市场的经济专家迈克贝斯认为，主要的赢家是目前18岁到34岁手里有现金但还没有买房的年轻人。其次是相当一部分年龄在55岁到69岁之间的婴儿潮一代人，这些人在房价较低时购买了住房而且已经付清了房贷、没有债务负担。 　　多伦多和温哥华的房价仍在高歌猛进。统计数字显示，加拿大多伦多和温哥华的房地产价格在2014年分别上升了7.8%和7.1%。 　　这是加拿大房地产市场最后的疯狂、还是加拿大房地产市场永不衰落的证明，对此专家们的看法是仁者见仁、智者见智。 　　不过多伦多老资格的地产经济乐伯担心加拿大现在的房地产市场是不调整则以、一调整就是吓人的暴跌;乐伯认为，不要说现在许多买房者没有经历过上世纪80年代房地产市场的困难时期，就是多数房地产经纪们也没有经历过。 　　CMHC仍然乐观 　　不过，加拿大政府资助的加拿大房贷和住房公司Canada Mortgage and Housing Corporation 　　似乎对房地产市场崩盘并不担心，认为加拿大房地产市场只是略微过热，房价仅仅比家庭收入的增长速度快了3%，仍然属于低风险的范畴。

　　位于温市中心的建桉Burrard Place大厦明年底建设完成后，其中一栋「Skyfront」为54层高楼，将成为继香格里拉及川普大厦(Trump Tower)后，温市中心第三高楼宇。   　　这个由Pattison Group及Reliance Properties Ltd.合作开发的建桉，投资总值5亿元。两栋住宅楼共有超过800户住宅，87个市场租赁单位，一栋13层的办公楼总面积23万5000尺，用作出售或出租。   　　Burrard Place建桉地处温市中心一大片正在热火的开发地段，这些正在建的高楼将彻底改变温哥华未来的天空。其中几栋正在建设的高楼有约多达220万尺新办公空间，导致有地产专家担忧，未来是否有足够商业租户能填满这些空间。 　　不过，Reliance Properties的斯托维尔(Jon Stovell)称，该建桉将住宅结合，一定能满足很多来自世界各地居民对温哥华的居住需求。 　　Jim Pattison Developments副总裁李麦克(Michael Lee)表示，市中心大面积楼盘过剩并不是一个可能的威胁，无论现在或将来，温哥华地产的需求并不会发生改变，甚至可能会上涨，因此现在正是建设的一个绝佳时刻。 　　李麦克还说，Burrard Place是市府允许修建如此高度高楼的六个项目之一，这些高楼将给温哥华的天空带来不一样的风景。 　　该项目2009年开始，目前已完成土地使用变更申请，20日刚收到市府的发展许可。最近宣布的圣保禄医院(St. Paul’s Hospital)将迁往福溪区Main St夹Terminal Ave一块空地，未来圣保禄医院这块位于Burrard街的原址土地或许会引进更加高密度的发展建桉。 　　斯托维尔称，目前并不知道圣保禄医院这片地会将来如何发展，结果如何还需要一些时间，不过相信会有个有趣的结果。

  (一)大温哥华地区治理模式概述   1．大温哥华地区治理主体的形成   大温哥华地区是一个城市联合。大温哥华地区位于加拿大不列颠哥伦比亚省西南海岸，位处弗雷泽盆地。以北部海岸山脉为界，东部为菲沙河谷区域，南部毗邻美国边境，西部到乔治亚海峡，包括22个市镇和1个选区。2011年共计231万人，预计到2021年达到了270万人。   大温哥华地区区域治理的历史可以追溯到1914年大温哥华地区污水收集系统和排水系统(GVSDD)，以及1926年大温哥华水区(CVWD)成立，分别向一些城市提供服务，为以后这些城市在财政等领域发展合作提供了基础。而大温哥华地区的区域规划功能源于1949年创建的低陆区域规划委员会(LMRPB)，其董事会成员来自组成该区域的自治市。1966年，低陆区域规划委员会(LMRPB)推出委托管理计划。①1967年通过哥伦比亚省立法，该区域成立了统一的管理机构，以实现总体规划合作和对各城市的统一服务。1972年，原来分散的污水处理、供水和公园管理人员都被统一到大温哥华地区。与此同时，区域政府也开始对大温哥华地区的公共住房和劳资关系加以干预，并承担了境内环境、空气污染控制的责任。②1989年，哥伦比亚省允许用于开发服务的经费通过区域地区划拨。到了1995年，自治市法案被再次修订，强化了大温哥华地区的区域规划权。该法案鼓励建立地区和城市的区域合作。除了区域规划这一工作重点外，其公共服务的功能也得到体现。一方面继续提供地区公园、供水和污水处理服务，另一方面又增加了诸如动物控制、文娱活动、图书馆、民间借贷以及公墓土地等方面的当地服务。   与此同时，大温哥华地区城市管理机构的设置在市政当局与城市居民的公共参与下也基本成熟：由每个自治市的董事成员和由选民选出的代表组成董事局进行管理。每位董事根据所代表选民的多少进行投票，每两万居民一票，每位董事不得超过五票。董事会通常每月召开一次。董事会下设立一些固定的委员会和顾问委员会，链接到更广泛的利益相关群体。其中包括社区(Communities)、企业和政府闻关系(corporate and lntergovernmental Relations)、财政(Finance)、住房(Housing)、公园(Parks)、规划和环境(Planmng and Environment)、废物管理(Waste Management)、水资源(water)及劳资关系(Labour Relations)等委员会。   1990年，大温哥华地区发表《创造我们的未来：步人更为宜居的地区》(Creating our Future：Steps towards a More Livable Region)远景宣言，成为鼓舞该地区规划建设、走向世界最宜居城市的行动指南，标志着大温哥华地区治理模式步入新的发展阶段。   2．大温哥华地区区域规划中的居民参与   1973年，大温哥华地区规划者花了一整年的时间，将之前分散、抽象的各种想法转化为宜居指标和项目计划，最终形成政府和居民都能理解和接受的宜居概念。而在一年前，宜居概念虽然已经成为规划关注的重点，但却没人知道其准确含义。宜居意味着仟么?宜居城市需具备哪些品质?计划制定者们本以为他们自己可以给出答案，但经过一年的努力，他们终于明白，宜居的概念是需要经过公众广泛讨论才能形成的。说服政治家或规划专业人员接受民众对宜居概念的见解并非易事，但最终结果还是让相关人员感到惊喜，通过市民参与汇聚了更多、更好的见解，无论是规划者还是公众的期望均得到最大程度的满足，最终形成了《宜居地区发展战略计划》(the Livable Region Strategic Plan)。   1976年，大温哥华地区规划首任长官哈利·兰西在《人性化规划》(Planning in a Human Way)一书中提出，要取得参与合法性，需要创建一套公众和政府成员都信任的建设性方法，一项长期而连续的程序。兰西强调参与的重要性，认为可以让所有成员参与决策过程、计划设计、实施策略和监控程序。以《创造我们的未来》为题。通过4JDoo多居民的公开会议，建立完备的公众咨询过程；并通过兴趣小组讨论、收集书面意见和调查信息，最终在1990年被大温哥华地区董事局采纳并通过宣言。此宣言将经过识别的超过200个问题转化为54项行动。这些行动包含五个主题，涉及如何使大温哥华地区选出的代表、居民和规划者制定生活品质和宜居地区框架：   (1)保持一个健康的环境(Maintaining a healthy environment)   (2)节约土地资源(Conserving land resources)   (3)服务变化的人口(Serving a changing population)   (4)维护该地区的经济健康(Maintaining the region's economic health)   (5)管理该地区(Managing the region)   各自治市在审查《创造我们的未来》时，对这愿景的可承受力和如何服务于当地目标等问题提出了质疑。受这些评论的影响，大温哥华地区着手进一步提炼《创造我们的未来》项目，并制定的一系列大湿哥华地区计划。大温哥华地区计划分为功能性计划和区域性发展计划。功能性计划主要涉及废水处理、固体废物处理、供水系统建设、空气质量管理以及公园维护和保健设施配备等项目；而区域发展计划集中在运输和开发管理。这个区域发展规划后来又演变为1996年的《宜居地区战略计划》(the Livable Region Strategic Plan)。早期的规划过程及其产生的文件，成为与大温哥华地区未来愿景息息相关的动态链接。   大温哥华地区在区域发展规划中创造的参与式程序和与公民实行民主契约的惯例已经持续了数十年之久。2002年，大温哥华地区的《宜居地区战略计划》(LRSP)被授予迪拜国际“改善人居环境最佳做法”金奖。迪拜奖提名时强调说，大温哥华地区“广泛性协商过程的价值及通过发展和支持LRSP组织的合作伙伴关系，是最伟大的教程”。   (二)大温哥华地区治理的发展：从宜居到可持续性治理   从20世纪70年代起，大温哥华地区已经成为体现宜居理念的焦点和中心。大温哥华地区在此期间不断探索如何将“宜居”概念转化为实际的行动，继《创造我们的未来》之后1996年推出了《宜居地区战略计划》，2001年又增加了《持续性地区倡议》和《城市+百年愿景》。这些规划都进一步诠释了宜居的概念，更重要的是，宜居已经在此演变中，出概念逐步转化为可持续性的治理行动。   《宜居地区战略规划》集中于如下计划：发展、管理和运输，绿色空间和自然资源的有效保护，实现紧凑和密集的大都市的区域，并通过一个运输支持系统和可控制汽车运输系统连接到该地区，此设想计划创建位于自然与农田中心的紧凑型社区，以此提升生活质量。   《可持续地区倡议》(SRI)制定的发展框架，整合了区域内社会(包括美学和历史方面)、经济和环境目标，以可持续性发展的视角审视着大温哥华地区经济、社会、文化和环境目标的宜居议题。   l.社会可持续治理   大温哥华地区的可持续治理把人们首要关心的经济适用房问题作为治理的重点内容之一。1974年成立了非盈利性机构大温哥华地区住房公司(The Greater Vancouver Housing Corporation，简称CVHC)，专门处理该地区的经济适用房相关事项，联合市政、私人公司和其他非盈利组织建造新的经济适用房，以提供比周边租赁房屋更为低廉的住房。2003年，GVHC已经实施并管理了55个非盈利计划，为12个自治市处于不同收入水平的居民提供了3600户住房，受益者达一万人。此外，公司还启动了另外两个建造计划，增加了155户住房，其中三分之一的住户获得了额外的住房补助金。当然复杂的规划和创建宜居城市进程仅仅依靠类似CVHC这样的组织是不够的，地方和区域政府的推动必不可少。《宜居地区战略计划》意识到这一点，强调公共部门、私人企业和社会团体的合作，最终形成“城市管理运行协会”。协会成员拥有共同的价值观，即实现社会、经济、环境和文化的可持续发展，在此基础上评估城市的发展。   2．经济可持续治理   就业率对宜居城市经济发展极为重要。2001年经济发展会议强调大温哥华地区将吸引更多企业来投资，并指出温哥华地区需要将重心放到战略性经济发展计划上。这个战略计划需要实现区域内资产保值并保护原有的成功行业，如生产可代替交通燃料的高科技行业、生物科技产业、国际管理公司、电影和灯光制造业以及一些论证生态工业群可实现价值的试验项目，这些产业群承担着城市基本的要求和基础设施建设，以及可循环的废物处理系统。非政府组织智慧成长(Smart Growth B．C．)一直以来致力于创建哥伦比亚省可宜居社区，并已经形成具有经济效益的地区性合作组织。   3．生态环境可持续治理   城市绿地和公园是宜居的重要方面。大温哥华地区虽然成功实现了公园设计和农业用地的合理性，饮用水的保护性和林荫道路的普遍性，但还是存在城镇到绿地间维护保养的跨区域性问题。如何形成区域内生物多样性的共同认知和发展合作保护绿地的战略等城市生态环境可持续性治理问题。经过探索，大温哥华地区通过分流域的方法在社区进行规划，并实施雨水用水管理来解决这一难题。上述做法借鉴了非政府组织弗雷泽河委员会(Fraser Basin council)的策略，集合了政府、私人部门和民间团体共同处理了弗雷泽河流域的市民所关心的事项。   4．文化可持续治理   大温哥华中心地区的发展体现了文化的可持续性，展现了城市美学和历史。一个城市的文化源自城市的共同价值观和审美观，源自城市本身历史和地理位置的独特之处，也构成了城市不可复制的重要组成因素。城市居民生活质量直接和城市美学标志相关，其中城市的公共场所是体现城市美学的主要空间。温哥华市中心(Downtown)的核心地区，提供了大量公共场所供人们交流、娱乐，其他地区如斯坦利公园(Stanley Park)，格兰维尔岛(Granville Island)和法尔斯溪(False Creek)也修建许多公共场所。加拿大政府的加拿大遗产部(Canadian government ministry Heritage Canada)致力于城市文化，不仅是因为审美观的重要性，还在于它们赋予了经济、环境和教育的意义。   大温哥华地区在2009年更名为“大都市温哥华”(Metro Vancouver)，其2012年行动方案(2012 Metro Vancouver Action Plan)表明，它将继续致力于大都市区可持续治理。   二、科学发展的实践——成都城乡统筹管理模式   改革开放以来，与全国许多地区一样，成都在经济社会发展取得明显成效的同时，农村的发展步伐却远远慢于城市。为有效破解城乡分割的二元结构，成都市从2003年起，在全市实施了以推进城乡一体化为核心、以规范化服务型政府建设和基层民主政治建设为保障的城乡统筹、“四位一体”科学发展总体战略，成都的城市管理又迈出了重要一步。成都城乡统筹经历了以下四个阶段：即城乡一体化提出阶段、管理体制改革阶段、以全面改革推进城乡统筹阶段、灾后重建到实施建设“世界现代田园城市”战略阶段。   (一)“城乡一体化”提出：城乡统筹规划管理先行(2003—2004年)   成都求2003年明确确立以“三个集中”为核心推进城乡一体化，即工业向园区集中，农民向城镇集中，土地向规模经营集中。在暂时不符合条件的地区，大力实施农业产业化经营、农村发展环境建设、农村扶贫开发“三大工程”，积极创造条件实施“三个集中”，并提出科学规划是推进城乡一体化的基础和龙头，要以科学规划引领城乡统筹发展。   因此，成都通过修编全市19个区市县及高新区的分区规划和县城总体规划，编制全市13个优先发展重点镇、14个区市县政府所在地和30个重点镇地控制性详细规划，以及编制全市新农村建设布局规划，全市规划了799个城乡新型社区，其中农村新型社区601个，城镇新型社区198个。于2004年完成了《成都市城市总体规划(2003—2020年)》，形成一套相对完整的科学编制城乡规划的具体办法和技术规范，并初步形成中心城市——区市县分区规划、总体规划——重点镇总体规划——新市镇建设规划——农村新型社区覆盖城乡的规划体系。   (二)管理体制改革：大部门管理体制构建护航(2005—2006年)   2005—2006年成都市先后实施了“项目年”和“加快产业发展年”，助推“三个集中”，在此期间，成都以多层面、全方位调整、精简和整合政府机构、部门、以及乡镇机构为目标的机构改革，初步建立起推进科学发展的城市管理机制。包括实施城乡农业管理体制改革，通过整合与农业管理相关部门，组建市农业委员会、市交通委员会等机构，同时完成乡镇机构改革；构建市、区(市)县、街道及乡镇、社区及建制村四级互动的政务服务体系；成立统筹城乡的城市管理局，将原市容局的全部职能和原城市管理执法局的全部职能划人城市管理局，实行相对集中行政许可权与行政处罚权的结合，减少管理主体，使管理体制更加顺畅，工作责任更加明确。   (三)以全面改革推进城乡统筹：民主自治走向农村(2007—2009年)   2008年，《关于加强农村基层基础工作的意见》和《关于深化城乡统筹，进一步提高村级公共服务和社会管理水平的意见(试行)》的推行，拉开了农村新型基层治理机制构建的序幕。   2008年初，各市县区的农村社区和涉农社区先后在各村(社区)成立了村民议事会，建立监事会制度。至2009年，已有2030个村和涉农社区成立议事会，占全市98．5％，④构建起了党组织领导、议事会或村民(代表)会议决策、村委会执行、其他社会组织广泛参与的新型村级治理机制。   (四)民主自治从农村走向城市与“世界现代田园城市”战略的提出(2009至今)   随着农村基层治理机制不断创新突破，治理结构基本成形、成效初显，创新城市基层治理机制、完善城市居民自治这一基础性工作也日显必要。《完善城市社区居民自治机制试点方案》等的出台，推动了城市社区治理的健康发展。构建起以社区党组织为领导核心，以社区居民(代表)大会、社区居委会、社区议事会为自治体，以社区公共服务站(所)为服务平台，社区居民、驻区单位、社会组织共同参与的多元治理格局。   成都城市社区治理的大格局的形成，从城市治理的发展情况来看，无疑是当前城市治理变革和延伸之所在，而且均以城乡统筹为依托并结合自身社区的特点发展社区城市治理。当然，无论是何种形式的城市社区治理，最为重要的是为市民和村民提供了越来越多参与自治的机会。   2009年底，成都市委提升和深化城乡一体化实践，确立了建设“世界现代田园城市”的历史定位和长远目标，将农田保护、生态环保、现代高端产业、城市先进功能有机融合，以多中心、组团式、网络化的布局，力图走出一条科学建设世界级特大城市的新路。   三、温哥华和成都城市管理模式的比较分析   (一)温哥华与成都城市管理的差异分析   1．温哥华模式更加注重人性化管理   温哥华的城市基础设施发展相对完善，所以在城市管理与建设时更有针对性。在完善和优化城市公共基础设施的同时，更重视对城市宜居的内涵建设，强调城市的人文环境和居住区的文化氛围。如温哥华在对城市环境进行整治的过程中更加注重营造亲切宜人的城市氛围，并通过具体的措施努力为公众创造出一种崭新的生活方式。再如，温哥华的社区构建中，政府十分重视居民的社区感受．“核心是使城市中不同年龄、不同收入、不同文化背景和不同才能的人能够感受到归属感、被关爱和安全感，同时能够享受到方便的社会服务”。重视“人”的因素，通过人才培养、人才引进以及社区教育，不断提高市民自身素质。   城市的可持续发展不仅需要良好的“硬环境”，更需要人与人的和谐共处的“软环境”。在温哥华，2010年冬季奥运会城市管理从规划到运行实施，从市政作业到管理监控，从抢险急救到疏导到位，无不强调与体现“以人为本”的理念。如温哥华抓住奥运机遇大力实施“入文关怀”行动，成立冬奥会和残奥会交通小组(OPTT)，积极实施交通规划管理，利用travelsmart2010.ca网站资源，帮助游客和居民掌握交通情况，减少拥堵；倡议人们采用步行、自行车和公共交通工具，平均每天减少至少35％车辆使用，确保运动员、游客、居民、官员和运动会发烧友出行更为高效。而且通过“人文关怀”行动，将流浪人群妥善安置在庇护所，不仅使得来此观光尤其是冬奥会的客人享受到交通的便利，而且感受文化的休闲。   2．成都模式尚在注重城市基础建设阶段   成都市按照城乡规划编制、管理、监督工作满覆盖的要求，建立城乡一体的规划体系，制定了城镇体系规划和城乡一体的产业发展、社会事业发展、基础设施建设、生态环境建设等规划。在这些规划中硬件环境的改造成为现阶段成都城乡统筹建设的主要环节。总体上，与温哥华相比，成都宜居城市建设存在如下不足：   首先，体系性、层次性不够清晰。宜居城市的内容包罗万象，但是宜居城市建设应该分层次、按步骤进行，必须要根据城市的实际情况，实事求是，因地制宜。目前成都市的宜居性建设虽然提出建设世界生态田园城市的构想，但体系性和层次性不够清晰，试图很快达到“世界生态田园城市”的目标，对于实际情况的考虑欠缺，生态城市建设、智能交通、绿色社区等等项目“一拥而上”。这样不仅不能达到应有的效果，有时甚至会出现劳民伤财的局面。   其次，安全城市建设未被足够重视。安全需求是除了基本生理需求之外的人的最基础的需求。安全因素是宜居城市建设的基础因素之一。但是城市的安全性在没有发生相应安全事件的时候是不会引起人们的足够重视的。目前成都的城市宜居性建设对城市的安全性建设考虑得仍然不够。关于安全城市的研究也没有形成体系，而且宜居城市的安全因素是广义上的安全，城市公共安全只是其中一部分，安全城市建设尚未得到足够重视。   第三，城市特色建设有待加强。为了避免城市建设中的“千城一面”现象，各个城市在宜届性建设过程中都不同程度的根据自身的情况进行城市特色建设。如温哥华的城市特色可以概括为：“得天独厚的自然环境别具一格的城市布局，疏密有致的城市空间，千姿百态的居住建筑，密布畅通的道路系统，人与自然的高度和谐，保护完善的历史遗存。”国内城市的特色不鲜明也是人所共知的事实，成都市也难以逃脱“钢筋水泥森林”的城市印象。宜居城市是个性城市，是特色城市，是一个市民引以为豪的城市。在今后的宜居城市建设的过程中，“敢为人先、不法陈规”的成都人在城市特色建设方面还应该不断的加强。   (二)原因分析   不同的因素作用于中外城市管理体制，必然导致不同的结果，而对于城市管理体制的发展，叠加上运行机制的功能，蜕变为城市管理模式。事实上，造成中外城市管理差异的最基本原因是城市发展的阶段不同，西方的大都市治理模式已日渐完善，并自成体系。而改革开   放后，我国城市才得到前所未有的发展。如今形成了长三、珠三、环渤海三大都市密集地区与11个城镇群，成都的都市圈目前处于全国都市圈第二梯队。相比西方国家而盲，我国大都市区发展尚处在初步阶段，配套机制还不完善，大都市治理的构建还在探索和试点的过程当中。其问题主要体现在以下两个方面：   1．跨区域性职能政府缺失   20世纪90年代以来，西方国家的太都市区管理主体模式各不相同，如大伦敦于1998年重新构建大伦敦政府，雨日本东京大都市区一直以来就是以东京都政府作为跨区域管理主体，大温哥华地区则自60年代建立大都市区委员会以来，一直发挥着协调治理重大作用，虽然也曾被省府取消其职责，但经过委员会不懈努力，很快恢复了职能。   我国地方政府的职能根据不同级鄹、不同行政地域   范围而不同，相应缩小或放大。若以地级市作为区域中心城市，受限于自身的区域利益，难以发挥其跨区域的作用，也无法有效行使区域性职能。因此，2009年国务院连续审批和发布了一系列有关区域规划和区域振兴发展的政策性文件，其数量之多、发布时间之密集、影响范围之广，前所未有。@可见跨区域管理主体缺失，已然成为我国大都市区治理构建的重大闷题。成都作为西部中心城市，其大都市空间格局业已形成，管理形式为统筹城乡的城市管理大部门管理体制，然而尚不能完全承担跨区域性城市治理的职责。   2．横向运行机制缺乏   西方国家城乡治理模式伴随着上个世纪60年代的瓶城运动，城市化步伐加快，大城市的建设和改造而形成跨区域的模式。西方国家大都市区治理的运行机制比较完善，美国主要有跨地区间协议和跨政府间协议，日本的大都市区运行机制主要是广域联合机制，大伦敦采取的是多级分权制。   大温哥华地区主要是参与机制下的公民契约，早在60年代成立了大都市区治理模式，区域机构相比于其他自治市，具有最高级别大都市政府功能而且规划管理权限超越其他自治市，因此，大温哥华地区系统的运行主要建立在协同基础上，由各地方市政当局为共同利益和平衡差异而齐心协力开展工作。大温哥华地区是“同盟”和“只为自治市同意他们傲的事而存在，不能有任何私心”。这样大温哥华地区体系是“偏重于协议”。“当不够完美时，共同制定的规划形成相当大的能力去达成共识，并针对在区域设置的一个特定政策范围的具体事项”。对于有争议的事项，大温哥华地区协调不同自治市产生比较大的分歧，以及考虑优先于自治市的利益，而关注整体的利益。因此，其模式优势在于从选举区域选出的当地领导人有责任更倾向于发表更利于大温哥华地区发展的观点，以获得强大的利益支持。   我国目前城市同级政府之间，基本无畅通的协调沟通运行机制。一方面，大都市区的多市镇政府间比较难以协调，另一方面在比较密集的三大都市群，其中大都市区之间也比较难以合作。虽然我国一些城市已经成立了跨区域委员会，如成都市建立了交通委员会、市农业委员会等以解决区域性问题，和实现政府职能的转变，实际上受各级地方政府的约束比较大，因此依靠区域整体协调方能完成的工作，有时难以协调，其效果并不理想。   综上所述，温哥华和成都两个典型的具有宜居和可持续发展理念的城市，以其各自独有的城市管理特色和体制，展示不同地域、不同文化、不同历史下的城市治理的共同愿景，为城市更美好而努力。大温哥华地区发展历程为成都市的城市发展提供了良好素材，也无疑为我们深入了解世界城市发展情况提供了一个很好的窗口，能够为我们了解世界城市的城市管理特点，尤其是世界宜居城市的管理特色提供良好的借鉴和参考。同样，成都的城乡统筹实践，也展现了其在全国的独特地位，而且其城市发展历史悠久，成就斐然，尤其能够代表建国以来的城市管理的发展情况。通过对成都和温哥华城市管理各自独有的区域性特征的探索，解读成都城市发展深厚的地域文化特色，可以为地方城市的当代发展提供参考和借鉴。  

作者艾振强认为，那些被抛弃在超级城市群之外，却又处于各城市群之间的城市则显得比较危险了。 30年前，改革开放让一部分人富起来；现在，一部分富起来已经不够，而要让一部分城市富起来。 日前，经李克强总理签批，国务院批复同意《长江中游城市群发展规划》，长江中游城市群新晋成为第5个国家级城市群。 这意味着国家将会在这些地方投入重金，资源将会向这些地方聚集—当然，人群也随之会聚拢过去，并导致房价上涨。 当前，中国劳人口增长放缓，各区域之间对劳动力的争夺趋于零和博弈。中西部城市群将与东部城市，争夺人口的大战将越演越烈，但一线城市不会受太大影响。 但那些被抛弃在超级城市群之外，却又处于各城市群之间的城市则显得比较危险了，典型的城市如合肥。至于处于城市群夹缝中的三四线城市的房企，2015年更是要加速去库存保命。心存侥幸者，很可能死于非命。 图1长江中游城市群囊括区域 东部地区人口净流入将减少 今年春节期间，百度和腾讯分别推出了百度迁徙和全国春运出行热度图，非常直观地展现了中国春节前后人口大迁徙的轨迹与特征。 图2百度春运迁徙图　　 迁徙图显示，全国人口呈现出从东部沿海地区向中西部地区，从一线城市向内陆二三线城市迁徙的趋势。一线城市北上广深是节前人口迁出的重要城市，而西部和内陆地区则是人口迁入重镇。 以春节前人口迁移最高峰的2月15日来看，人口迁出城市最多的城市是北京、上海、深圳、广州、东莞； 按百分比看，每100个流出人口中，就有9.5个人从北京流出，9.1个人从上海流出，8.7个人从深圳流出，5.8个人从东莞流出，4.8个人从广州流出。 而人口迁入最多的城市则是重庆、赣州、北京、玉林、阜阳。腾讯统计的是整个春节的大数据，在迁入城市上与百度有一些差距，但迁出城市是一致的。 反过来看，流出最多的城市正是节后流入最多的城市。但这种状况未来将会减缓，新的超级城市群将导致人口从中西部向东部流入的数量减少。 事实上，这种趋势早已出现。2006~2010年，广东的常住人口每年净增数在200万以上，但2011年以来，每年新增不足100万，2013年更是低至50万。 此外，最近三年北京、浙江、江苏和上海常住人口的增速均不及2009年各自数据的50%，浙江表现最差，平均增速只有2009年的1/4。　　这一方面是由于中国人口增速放缓，另一方面则是大量制造业从东部沿海区域向中西部地区和东南亚地区转移，双重因素叠加，导致东部省市的吸引力相比此前减弱。 中西部国家级城市群的建设，将导致其对当地人口的吸附作用力会比现在更强，在区域人口争夺趋于零和博弈的情况下，这必然使得流入东部地区的人口减少。 一线城市仍有强大优势 人口从中西部向东部省市流入的速度减弱，是否意味着一线城市的人口流入也会迅速减少，进而导致房价下跌呢？我们认为这基本是不可能的，主要理由有三个： 第一，从百度迁徙图可以看出，北上广深依然位列节前流出最大的5大城市，其中东莞排第四（如果你觉得短期高峰时点的数据不足以说明问题，那请看第二条）。 第二，2014年，《价值线》杂志选取了2013年中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名，发现人口净流入超过100万的城市共有22个，其中北上广深和东莞的人口净流入名列前5，与迁徙图对应，而且目前中国房价最高的城市，基本都出现在这22个城市里面。厦门的人口净流入虽然只有204万，但常住人口与户籍人口之比高达2：1。 第三，人口流动背后的密码是产业结构和发展前景，中西部地区的城市群即使发展迅速，但在短期内也难以形成一线城市这样有竞争力的产业群。 表1中国人口净流入超过100万的22个城市及2015年1月房价 来源：明源地产研究院根据公开数据整理   很显然，人口的增速与房价的涨跌幅成正相关。净流入越多，涨的越快，反之则上涨乏力甚至下跌。 虽然东部省市整体对中西部人口的吸引力不断减弱，但是，这些区域的核心城市由于具有产业方面的优势，依然独具魅力，中西部城市群对其人口的抽离作用很弱。 被抛弃的城市要小心了 改革开放让一部分人先富起来，现在建立5个国家级城市群是让一部分城市先富起来。进入这些城市群的城市无疑是幸运的，这些地方的房地产行业当然也不例外。 虽然国家最终还将打造9个区域性城市群和6个地区性城市群，但区域性和地区性的城市群与国家级的显然不在一个层次上。 此前4大城市群所在地房价的表现已经毋庸赘言，日本的经验同样表明，当人口红利消耗殆尽时，各地区之间的博弈就近乎变成了零和博弈。 占据资源和产业优势的地区，将像海绵一样吸纳周边的人口，导致后者房价下跌。 表2中国5大国家级城市群囊括的省市地区 日本的三大城市圈（东京、大阪、名古屋）占日本人口和经济总量的70%。2012~2014的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。 与此形成鲜明对比的是自1992年日本地价泡沫破裂以来，三大都市圈以外的其它地区的地价则连续22年下跌。即便日本政府制定了一系列振兴地方经济的政策，效果也十分微弱。 1935年即被发现的“胡焕庸线”亦很好地揭示了这一点，即一个区域的优势一旦被确立起来，是很难改变的。　　今天，人口的分部情况，与80年前没什么太大的区别。世界银行发布的报告显示，中国珠江三角洲地区在2010年就已超过日本东京地区，成为全球最大城市片区。 具体到房价上，被列在城市群里的城市，更利于房价的稳定以及上涨；未被列入国家级城市群，又处于这些城市群周边的城市，人口—特别是劳动力人口被吸走的概率加大，导致房价下跌的风险增大。 这一点，与高铁的抽水机作用类似—即一个吸引力不够的地方通高铁后，当地人口将更快地被抽离出去。 不同房企的应对策略 1、全力清理库存 目前，全国大部分重点城市的商品房去化时间仍超过15个月的警戒线，去库存压力不容小觑。多数二线城市的库存量仍处于2010年来的高点。三四线城市更加危险。处于国家级城市群周围的三四线城市是高危地区。 2015不加速去库存，机会指不定哪天就被临近伙伴城市的吸星大法吸走了。房企在选择进入这些城市时，需要特别谨慎。 2、布局核心城市 在5大国家级城市群中，重点聚焦的还是珠三角、长三角和京津冀城市群，这里是未来房地产的主战场：一类是中心城市，即传统一线城市北上广深；一类是核心都市圈的卫星城、区域中心城市。 随着产业发展和交通方式的变化，缺乏独特性和自我定位的城市，未来会被抛弃。 2014年以来，标杆房企已经迅速回归一线城市和1.5线城市。当然，一线和1.5线城市的地价高企，一般的中小房企都玩不动。 那就还可以选择核心都市圈的卫星城，投资拿地如买股，买龙头总是相对比较保险的。

        黄金一直被不少人视作财富储备的最佳选择之一，但如今这一传统正在慢慢改变，在温哥华、纽约、伦敦这样的大城市，当代艺术和公寓楼的「收藏」价值已经超过黄金。         全球最大资产管理公司贝莱德（Black Rock Inc.）主席芬克（Laurence D. Fink）指出，黄金的地位正逐渐被其他已经通过通货膨胀调整的产品所替代，现在更具储存价值的产品分别是当代艺术品和温哥华、伦敦及曼哈顿的公寓单位。         统计显示，黄金价值曾在2011年秋季创高峰，每盎司价值1921.17美元，21日一早在纽约黄金交易市场的价格则为1198.82元，比2013年水平低了28%。芬克指出， 现在投资者可以通过交易所买卖基金（ETFs）更灵活的购买和拥有黄金，也导致黄金的大众化，「我不认为民众在今天依然把黄金视作最佳的财产储备方式」。           在一些人眼中，温哥华的公寓作为财富储备价值胜过黄金。（本报资料照片）         根据房屋中介公司Corcoran Group，受新屋供应短缺影响，如今曼哈顿公寓单位的中间房价已达到六年来新高，今年第一季度达130万元，另据地产网站Rightmove Plc数据显示，大温的平均房价3月也增至89万1652元，在英国，物业价格则在4月上扬2.5%，创下新高。         芬克说：「对全球家庭而言，这类置产已经成为他们在海外国家和地区，更加可行的财富储存方式，且不必倚赖黄金」。

        彭博纳诺斯加拿大消费者信心指数（Bloomberg Nanos Canadian Confidence Index）有检视消费者对未来六个月房价的看法，结果显示在上周结束为止，有38.25%相信房价将会上升，较一星期前的36.85%比例增加，较去年平均水平升近5%。有18.17%认为房价将会下跌，认为房价维持不变者占39.78%，剩余3.8%表示不知道。         该指数中全数四个分项，包括是房地产、经济、就业保障及个人财务，上周结果同样高於或接近2015年平均值，整体消费者信心指数由一星期前的55.37%升至56.09%。

        在许多公共场合，我们采访总理部长，他们都是很严肃，说话在政治正确上「滴水不漏」，对媒体也很防范。因此在选举的时候，他们就要做「人性化」的处理，让自己的形象成为人人能够亲近的「邻家叔叔」形象，选民就可能因为这种距离的拉近，而投下支持票。         但是政客也是人，本来就有丰厚的人性，只是因为角色的约束，让他们难以尽情发挥，套话成了说话的「常态」。近日有机会与国贸部长法斯特聊天，就觉得这个在全球推广加拿大自由贸易的总管家，确实是一个平易近人的政客。         我跟他说，在他还是後座议员的时候，常常看到他参加华人社区的活动。从选举的角度看，他不需要那麽勤力在华人社区露脸，因为他是阿伯斯福特选区的国会议员，那里华人不多，少数族裔应该是印裔比较多。他还是喜欢与华人打交道，所以对他有好感。         他诚恳地对我说，做了部长四年，因为太忙，最遗憾地是去唐人街吃饭的时间几乎没有，屈指一算只有一次还是两次。哈哈，不做部长还是轻松，去哪里都可以，进了内阁就身不由己了。         对於到中国去推广贸易，部长津津乐道，他说做部长四年，已经去了中国六次，都去不厌。最难忘的是，去年总理率团第三次访华，参加北京主办的亚太峰会。因为总理哈珀要提前回国参加渥太华的国殇日纪念活动，最後一天的领袖高峰会由法斯特代表总理出席，这样，他就跟当今世界最重要的国家领导人同在一个舞台，与美国总统欧巴马等合影。部长风趣地说，这是可遇不可求的机会，是人生很好的经验。         聊到华人占据豪宅区的问题，部长认为与华人为邻是很开心的事情。不过，他也同意我的观察，如果一个社区的房子，半数是用来投资，没有人住，晚上黑灯瞎火的，那别人自然要搬出去，因为社区温馨的感觉不复存在。           作为哈珀总理的内阁成员，法斯特对「船长」的尊敬还是溢於言表。他说环视全球主要国家的领袖，总理哈珀只有57岁，再做两届都没有问题。但是，他也证实我从另外一个议员那里得到的讯息，总理面对全国政务压力很大，但他不抽菸，只是往嘴里扔一颗糖「减压」。我开玩笑对他说，请带一个公民的劝告给总理，多摄入糖分，不但身体会胖，也不利於健康。           内阁成员不能随便谈论政府变化。我主动提到「後哈珀时代」的党魁候选人，有司法部长马逵、国防部长康尼，还有我们本地的少壮派莫而进。法斯特笑笑，不表态，强调现在仍然是哈珀时代。我说，曾经劝说康尼娶个中国太太，这样选总理更有家庭支撑。他大笑，说当年联邦自由党的杜鲁道总理，第一次当选也还是单身，这一点加拿大民众可以接受。确实如此，杜鲁道1968年第一次当选总理就是单身，到了1971年，才跟温哥华名流玛格丽特辛科莱结婚。           我问法斯特，如果选举胜利，他再次入阁，他希望挑战什麽新位子？他说，还是国贸部长最好。我想，这或许因为，每次出国他都可以从家出发，也可以先回到家里。

尽管房价与全国家庭债务水平双双创新高，但联邦预算内并无任何打压房价措施，反而说这个主要由购房者所造成的高债务(指房贷)水平仍然保持稳定，房市兴旺可助经济发展，这无疑是说“继续入市炒楼”可也。 财长奥利弗( Joe Oliver)21日在预算案里表示，房市过热只是温哥华与多伦多的问题，而全国其他城市的房价已经缓和下来。 预算案指出，全国大部分地区的房市已经适当及可以接受的有所克制，只有温哥华及多伦多房市仍然销售强劲及价格继续上升。不过预算案认为温、多两市的房市仍然保持坚强，主要是因为人口增加以及土地供应短缺所致，暗示房价高并非人为炒卖。 预算案无推出打压楼市措施，反指是GDP的主要贡献者，民众可安心炒楼去了。(本报资料照片) 预算案甚至不讳言的指出，房市已成为加拿大国内生产总值(GDP)的“重要贡献者”，换言之要联邦推出打压楼市的措施根本不可能。 尽管预算案承认加国家庭债务水平高，一旦收入减少或突然调高利息，它们受冲击及影响最大，然而指出加国家庭的债务受惠于低息环境，偿还债务的成本更是历来最低。 预算案指出，加拿大人受惠于高就业率以及历史上最低的利率水平，纷纷以各种形式投资在房屋方面，包括买屋、搬进更大的房子，又或是装修正居住的旧居等。 如此说，加拿大人可安心“炒楼”去了。  

据房产经纪公司Re/Max.Realtor报道，2015年第一季度哈密尔顿平均房价增加百分之八，约443,706美元。由此，哈密尔顿与高于温哥华一个百分点的多伦多一并成为加国房价最热区。 从一年前开始，大多伦多区住宅平均售价增长了百分之八到594,827美元。 Re/Max Ontario Atlantic执行副总裁Gurinder Sandhu说，在多伦多和温哥华工作的人开始在周边地区买房。那里物价低，购买力高。 Sanhu说，分期购房的人越来越多。房产经纪公司上网了解要上市的房产公司，帮助客户安全购房。 其他区房价增幅很小，少数几个甚至出现微跌。比如Calgary平均房价下跌百分之二，约474,251美元，Regina下跌百分之六，约308,355美元。 Sanhu说，个体购房者仍在增加。这是自置房屋者婚后生活的一个重大转折。 图片来源：CBC  

大温地产市场近期一片唱好之声，预期上涨无上限。有专栏作家认为现在大温房市已可用“发狂”(frenzy)形容。 专栏作家叶菲(Barbara Yeffe)指出，观察家称有众多因素让大温房市形成完美风暴，包括：5.8%的失业率、低利率、加元汇价贬值吸引众多国外买家，以及担心太晚出手，房价 会更高等。例如在上周素里一座公寓开卖出现排队抢购，总值7000万元共300个单位售罄，即使正式交屋还需三年，买家所表现出的狂热为近年罕见。 叶菲问是哪些人在购楼?结果似乎是“每一个人”，包括首次置业者、帮子女买房的父母，还有来自加拿大其他地区、美国还有全世界的买家。而大温地产局早前表示，本地房市的竞标战争已更加频繁，房地产中介公司Royal LePage的报告也显示独立屋供不应求刺激了大温房市。 大温房价不断攀升，苦了想买房的年轻人。图为民众在推特上以接力方式表达对于房价高升的无奈。(取材自Twitter) 不仅是大温，卑诗地产局的数据也显示卑省房屋需求3月间持续走高，透过MLS成交的物业共9101个单位，比去年同期增长37.6%。成交总值达58亿元，比去年同期增长57.1%。大温地区的房屋销售量则增长了53.2% 这些数据可以说是好消息，但同时也是坏消息。对于已经有房者而言，看着屋价上升，当然感到开心。但对于很多想要买房的人来说，只能望楼兴叹，且不仅是贫困者，中产阶级也不好过，因为政府官员似乎只把注意力放在提供更多可负担房屋给无家可归者。  

　　一些临主街的地皮，由于可以改变土地用途，用来开发高密度房屋而身价倍增。2013年， Sheppard Ave East 627号和紧邻的625号，由于临Sheppard大街，并位于街角，有开发价值，两个Lots打包联售，叫价高达553万元，远高于周围内街同类独立屋价格。(本报资料图片)   　　温哥华地产经纪Michelle Yu的客人，一对台湾夫妇，专程从台湾飞回温哥华，为的就是要给她一个大大的拥抱。原因就是，他们的房子，别的经纪估价180万，Michelle却给他们卖了430万。   　　据Business in Vancouver 报道，Yu 擅长于将相邻单位联合打包，高价出售给开发商。她最近的一次经典战例，是将一条街道上的9个独立屋打包，以3340万售出，平均每个单位售价370万元。而据温哥华市政部门2014年7月的估值，这里每个独立屋单位的均价仅为170万元。 　　若能改变用途，翻几倍也寻常 　　多伦多本地资深地产从业人员肖绍军(Mark Xiao)在接受本报采访时称，相邻单位打包出售给开发商这种形式，在多伦多也比较普遍。主要是看能不能改变土地用途(Rezoning)。如果低密度独立屋打包后，土地用途能变成建中密度镇屋，甚至高密度Condo ，开发商当然能赚大钱，卖价贵个1-2倍都不在话下。 　　他表示，这里所说的相邻单位，一般是指靠近大路边的单位，只有这样的单位才有机会改变土地用途。按说路边或拐角地段的独立屋，比起宁静内街的房子，更不好卖，价钱也要便宜些。但一旦能联合打包，出售给开发商，情况就不一样了。象多伦多Yonge/Finch，Yonge/Sheppard 一些靠近大路的独立屋，大多是5个10个打包出售，本来每个房子百来万，挂牌价都是300来万。 　　肖绍军说，他自己也操作过这类交易，Bayview/Sheppard一带，有6个半独立屋联合打包出售，叫价比市面上贵了2倍。他的客人准备买下来建镇屋。都准备下Offer 了，这时又有6家屋主加了进来，变成了12家联合出售，这回的地可以建Condo 了，他的客人没那么大财力，最终放弃。他还帮2个客户卖过Willowdale的相邻单位。这两个单位合起来，可以变成3个Lots ，买家最终出了高出市价50%的价钱，拿下了这2个相邻单位。他认为，实际操作中，2-3家，3-5家，容易操作一些。当然，联合的家数越多，获利越大，但难度也越大，人一多，利益就难以达成平衡。 　　当然，打包联售也不是每一次都能奏效。Steeles/Yonge附近有6家独立屋联合打包出售，价格比市价贵1倍，卖了很久也没有卖掉。这6个独立屋都是标准的50X120尺左右的单位，6个加起来也才300X120尺，也不够大，建不了 Condo 。就算面积够大，也还要看政府是否有规划可以在这里建Condo 。所以联合打包出售，和市政规划也有密切关系。 　　联手打包出售也有风险 　　Michelle Yu 也认为，打包联售成功的关键，就是密切关注市政规划，这些资料都是公开的，上网一查，这块地能不能变成高密度用地，不难判断。根据规划来确定叫价，价格翻倍其实是很正常的。她举例说，如果一块1万尺的独立屋地段，市政规划建议可开发成容积率为2.5倍的建筑，那也就是说，这块地有可建25000尺镇屋的潜力，镇屋的价格约每尺900元，利润可观。 　　当然，利润与风险是并存的。Michelle 称，光是申请土地用途改变，屋主往往至少要等上1年时间。在这期间，屋主不能擅自出售物业。如果最终批下来的结果要好于预期，如预期是批中密度，结果批下来高密度，那屋主也将有机会再分一杯羹。 　　在Business in Vancouver的报道中，另一位今年3月中旬刚以2630万元完成一桩5单位联售交易的温哥华地产经纪Mark Goodman 则称，开发商也有风险，并不是所有的屋主都配合。他最近刚和开发商联手做了一个11个Lots 联售的交易，就遇到部分卖家抵制。开发商先发制人，买下了拐角的两个单位，每个160万元，比市场价高出60万元。这两个拐角单位很关键，一前一后锁住了其它9个Lots ，加上价格诱人，别的卖家也就纷纷加入了。Goodman 说，开发商也是在赌博，因为改变土地用途还没有完成，在申请的过程中，还得允许这两个卖家免费住在他们已经出卖的物业里。在其它的案例中，卖家同意在一年内加入联售，若申请土地用途延期，开发商往往要付10万以上的代价，让卖家继续同意联售。 　　肖绍军最后总结说，打包联售，主要是看能否Rezoning。土地能改变用途，开发商多大风险都值得担，多给卖家1-2倍的钱也是毛毛雨，买卖双方皆大欢喜;若不能改变土地用途，则增值潜力不大，联售意义不大。