地产

多伦多著名地产开发商Peter Freed最近惹上官司，他开发的市中心“Six50 King”公寓大厦，由于前期宣传时标榜与顶尖室内设计师合作，最后被发现货不对板，被公寓的买家们告上法庭，索偿650万元。 Peter Freed当初宣传时声称，该公寓大厦的室内设计由华裔获奖设计师Munge Leung负责，并称这种组合为梦幻组合-Dream Team。 公寓买家们在状书中称，该大厦的单位及公共空间，无论是建筑、设计还是家具布置，都与豪华高端风格相去甚远，并称Munge Leung根本没参与设计。 买家们起诉开发商“虚假陈述、违反合同、施工缺陷以及不公平获利”，还有一些其它指控，所有这些指控都没有获得法庭认可。 开发商Peter Freed以及此项目的合作伙伴Tricon Capital公司都不愿意对此诉讼发表意见。 华裔设计师Munge Leung的名字没有出现在被告名单上，他的设计事务所发言人称，此事与梁先生毫无关系。 代表此公寓大厦约200个单位买家的律师David Shiller称，被告直到本周二还没有提交辩诉书。 大厦业主法团主席Aaron Crangle于2012年底购买了大厦内1个2睡房的单位，他向传媒表示，业主们的法律行动是向开发商传递清晰的信息-应该履行自己的诺言。 他回忆自己2007年购买大厦楼花时的心情，当时看到Munge Leung参与室内设计，大家都很兴奋。 买家们在状书中称，最后开发商没有聘请Munge Leung出任室内设计师，是处于节省成本的考虑。  

本地房地产研究公司Urbanation本周三新公布的一份报告指出，由于一大批新建成的豪华公寓(Condo)投入市场，多伦多出租公寓市场正处于供过于求的状态，可能会拖累租金下滑，并让本地广大的租房一族从中获益。 最新的数据指出，自去年6月以来，共有2.25万间公寓进入多伦多出租市场，此外还有数以千计的单元即将入市。 虽然在2015年头三个月，本市出租的公寓单位数量为 4938 间，比去年同期上涨11%，但是由于一大批新建成的豪华公寓入市场，市面上待租的公寓数量已年同比增长了21%，而多伦多在建公寓数量则增长了42%，令市场呈现供过于求的行情。 目前，本市市中心(city core)公寓的空置率只有1.1%，处于历史低点，但是Urbanation相信很快就会上升。随着待租公寓变多，租客会有更多的选择，一些房东会渐渐发现，即便是房龄只有一两年的新公寓，也很难留住房客了。 此外，本市租客的主力军(二三十岁的年轻人)也出现萎缩，该年级段的人口增长放慢。 受两者影响，本市公寓的平均租金呈下降趋势。在第一季度，全市平均公寓租金为是1790元，平均面积是756平方英尺，这比去年同期下降了4.5%，就连市中心也出现了令人惊讶的租金下降的情况，目前该地区公寓房的平均租金为每平尺2.81元，年同比下降2.1个百分点。 不过，湖滨区(Harbourfront area)的公寓仍然很抢手，第一季度租金增长了3.3%至每平尺2.53元。租金录得增长的还有酒吧区(Entertainment District)，租金增长2.1%至每平尺2.89元。此外密西沙加中心地区的公寓租金也涨了3%至每平尺2.04元。  

最新报告显示，相较于加国其他地区，在温哥华若拥有高收入或家庭财务支持，对首次购屋者“入市”更为有利。 房贷保险公司Genworth Canada的一份报告指出，温哥华的首次购屋者当中，年收入高于10万元的就有32%，获得家人资助头期款的比例也高达40%。全国来看，首次购屋者当中，收入超过10万的只有23%，接受家人资助头期款的不超过28%。  由Environics Research今年稍早汇整的这份报告也显示，年龄多在25岁至40岁之间的千禧世代首购族，在很多方面也都与其他地区的首购族不同。 大温地区的首购族当中，支付头期款超过总价20%的比例占多数，明显高于其他地区。但在卡尔加里，这一比例只有四分之一。 温哥华房价高企，当地首次买房者偏爱价格较低的公寓等住房类型。(本报资料照片) 温哥华高昂的房价，并未把这些千禧世代的首购族吓跑，他们多半另采因应对策。在温哥华和多伦多两大房地产市场中，首购族多数会选择房价较低的住房类型入手，如共管式公寓。在大温地区，选择公寓的比例近五成，多伦多则有39%，而在全国，这一比率仅有17%。在温哥华，首次入市即选择独立屋的买家仅占25%。 即使如此，温哥华首购族成交的中间(median)房价也达42万元，申请的房贷款额度达31万6000元;但在蒙特利尔中间房价只有25万，卡尔加里为37万元。只有多伦多首购族入手的中间房价42万5000元和房贷额度32万元，高过温哥华。 51.CA 根据满银去年的民调也显示，约有四成温哥华首购族表示，需要家人资助才能负担头期款，前年的比例也达33%。  

大温高企的房价，让年轻一族承担著不小的购房压力。若想要拥有一套属于自己的住房，这些出生于1980年至2000年的Y世代，不得不从将目光从独立屋往较小的公寓单位转移。 22岁的霍普(Jordan Hopper)就是刚毕业不久的首次购屋族，不久前刚花了38万3500元，在北温一栋建于2008年的公寓楼内，为自己买下一间单卧室公寓。 霍普承认，相较于父母1996年花33万6000元买下的2400呎独立屋，自己这套632呎的公寓单位着实“不足挂齿”。他父母的房子现在已经涨到至少100万的市价，虽然距离他的公寓楼仅15分钟车程，但从价值上而言，却是天差地别。他说，高企的独立屋房价，早在多年前就已经把他们这一代挤出这块市场。 数据显示，温哥华独立屋平均房价去年就已超过190万元，比2005年增长173%。温市信贷(Vancity)预测，当局若不采取措施，依照现在房价的增长速度，料到2030年时，独立屋平均房价将达440万元。 整个大温地区，包括北温、列治文和本拿比，独立屋平均房价上个月达新高，超过140万元，比去年同期增长16.2%。 过去十年，包括素里和兰里在内的大温地区(Metro Vancouver)房价也不断上扬，独立屋平均房价达110万元，比2005年增长114%;Vancity预测到2030年，这一地区的平均房价将涨至235万元。 从指标房价(HPI)来看，北温共管式公寓价格达到37万100元，独立屋则达111万1200元;温哥华西区公寓指标价格为51万4400元，独立屋更达244万7700元。  

英国伦敦高尚住宅林立的肯辛顿区本来满街是对称和庄严典雅的乔治亚建筑风格古老住宅，最近一幢屋子却一夜之间被髹上色彩突兀、恍如沙滩泳棚的红白间条油漆。该区居民怀疑，屋主因为不满邻里反对她拓建大型地库，赌气把原来纯白的外墙「毁容」，故意破坏社区原有气氛。 地产商拟增泳池电影院 66岁地产发展商莱尔—梅因沃林（Zipporah Lisle-Mainwaring）本拟把她估计市价1500万镑（1.7亿港元）的3层高房子，拆掉重建成5层，包括增辟两层地库，以便容纳室内泳池、小型电影院等新设施。 不过，邻里担心这个大型改建计划会影响相连排屋的结构，以及工程将带来噪音、空气污染和交通挤塞等问题，遂通过司法程序阻挠重建计划。到数周前，居民发现莱尔—梅因沃林派人夤夜把房子外墙髹成对比强烈的红白相间垂直条纹。 忧影响结构 邻居入禀阻挠 街坊群起埋怨那幢房子新外观「笃眼笃鼻」，跟整区不调和。他们怀疑现居瑞士的莱尔—梅因沃林因重建大计胎死腹中而存心报复。惟那幢民居并非受保护建筑，持有人可以随意粉饰房子，居民无计可施。不过，该区地产经理卡特认为地方议会「非常重视」地区风格，将介入这件事。他预期，社区整体观感虽有变化，但不会妨碍邻近物业价格。 屋主蓄意给房子髹上碍眼颜色，抗议改建计划受阻的「粉饰报复事件」时有所闻。美国麻省科德角（Cape Cod）曾有古旧大屋的屋主因计划屡遭否决，遂将外墙髹上萤光绿、黄色抗议。

  　　据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)本周三(4月15日)公布的数据，在刚刚过去的三月份，本国房屋平均价格达到43.91万元，比去年同期大涨9.5%。     　　报告指出，在该协会调查的12个都会区里，有10个地区的房价录得上扬。其中，多伦多、温哥华是推动全国房价飙升的主要因素。   　　地产协会首席专家克伦普指出，受按揭率走低刺激，加上随着春季来临，多、温两地房市的需求量大增，但是挂牌量却缩减，尤其是独立屋更处于供不应求状态。在三月份，多伦多房价年同比增长了7.8%至60.15万元，销量上涨10%;而温哥华房价增长7.1%至87.02万元，销量大涨53.2%。 　　三月全国房价行情：红点为价格增长的城市，蓝点为下降的城市。 　　如果除去两个城市的影响，全国房价仅为33.27万元，年同比增长2.4个百分点。房价增幅较大的地区有：BC省河谷地区(Lower Mainland)，年同比增长5.9%，而卡尔加里则增长了4.13%。 　　不过，在多、温两地之外，房市行情则有所冷却，特别是饱受油价下跌冲击的加西地区。 　　在阿省，房屋销量比去年同期下滑20%，而卡尔加里房屋销量比去年同期剧跌30%之多。不过，鉴于卡城的房价仍保持稳中有升，皇家利佩奇地产公司(Royal LePage)在同日公布的报告中则宣称，今年第一季度卡城和阿省的房市“仍处于积极的范畴”(positive territory)。 　　数据显示，目前卡城独立平房均价为49.8万元(年增长3.8%);标准两层屋的均价为48.07万元(年增长1.7%);而公寓单元的均价为28.69万元(年增长2.9%)。 　　英文媒体麦克林杂志的专家评论，随着原油价格持续走低，阿省就业市场将呈现不稳定，令潜在买家持观望态度。虽然卡城的房价暂时保持稳定，但是随着销量大减、挂牌量上升，从供求关系的角度来说，房价下滑只是时间问题。 　　在本国另一大资源省份萨省，情况也不太令人乐观。该省省会里贾纳(Regina)地区的房价下跌了4.6%，居全国之首;而萨斯卡通地区的房屋销量年同比大降9%，仅次于卡尔加里。 　　在加东地区和大西洋三省主要城市的房市则保持平衡(除多伦多之外)，但是蒙克顿(Moncton)的房价比去年同期下降了0.4个百分点，本国第二大城市蒙特利尔的房价也录得轻微下滑。  

　　 加国家庭租房而居者中，有10%面临空间拥挤问题，其中温哥华比例达15.6%。(资料照片)   　　加拿大统计局2011年全国住房调查(National Household Survey)报告显示，近五分之一(19.9%)的多伦多租房家庭居住在过度拥挤的住房内，温哥华比例为15.6%。整体而言，全国有10%居住在出租房内的家庭都面临空间拥挤的困境。   　　根据加拿大统计局和加拿大房屋暨房地产公司(CMHC)定义，所谓住房过度拥挤(Overcrowding)指的是未能符合国家居住标准(National Occupancy Standards)，每一位家庭成员均各配有一间卧室的标准(除非是夫妻，或两名18岁以下同性别子女，或两名不同性别的5岁以下儿童可共享一个卧室)。 　　2011年数据显示，居住在拥挤出租房内的家庭比率在多伦多占19.9%，温哥华占15.6%，阿伯斯福特-米臣(Abbotsford- Mission)为14.9%。另外包括温尼辟、沙斯卡通、爱民顿、渥太华、雷琴纳(Regina)、蒙特利尔、汉密尔顿(Hamilton)的比例也都超过10.2%。 　　卑诗非盈利住房协会(BC Non-Profit Housing Association)政策分析师罗伊(James Roy)指出，居住在这些环境下的人分很多种。其中有很大一部分是学生合租，另外包括受不同文化影响，而家庭选择几代人同住。但情况并非都是如此。 　　多伦多大学社工学高级副研究员帕拉迪思(Emily Paradis)指出，房屋可负担性低也导致一些家庭不得不选择较小的出租房。她与研究小组2010年做的一份报告显示，多伦多较贫困社区的公寓大楼内，居住在过小房屋内的家庭比例占一半，很多家长与孩子一同居住在单卧室公寓内。这种现象在新移民中也较常见。 　　她指出，一些屋主在出租房屋时常要求租客提供当地人做担保，但新移民初来乍到缺乏足够资源，在住房选择时也面临选择有限。这些人一旦住进这些房屋，想搬出来却又很难，除非找到合适工作、积累足够信誉。 　　帕拉迪思认为，要解决问题可从增加可负担住房着手，满足低收入或中等收入家庭所需，或是提供住房补贴和更好的就业项目。  

温哥华和北岸房屋价格持续飙涨，目前两层独立屋的平均价格已经高达127万加币。 　　根据Royal LePage的房价调查，温哥华、北温和西温的独立平房和两层独立屋的平均价格过去一年分别上涨了10.6%和10.3%。一个平房的平均售价为117万5000加币。   　　Royal LePage房产经纪Bill Binnie指出，这主要是因为独立屋数量少，供不应求所致。   　　温西端的房产经纪纷纷表示，部分高需求地区的独立屋价格攀升了40%之多。 　　公寓楼的价额也上涨了4.9%，目前平均售价50万6624加币。 　　但Binnie认为，“虽然公寓的市场有所改善，但和独立屋相比，就是小巫见大巫了。” 　　Binnie还指出，现在越来越多的人认识到温哥华房产市场上“僧多肉少”的局面，趁着还有机会都“挤破头”也要冲进去。 　　就全国来说，平房的平均价格上涨了6.6%，达到40万5895加币；而两层独立屋的价格上涨5.3%，达到45万1463加币。 　　加拿大房地产联会周三公布的最新房产销售数据显示，过去一年大温地区地产销售增加7.19%。  

　温哥华市中心正在建立一大批办公室大楼，本地地产专家和业主们不禁担心，本地市场能够进驻这些大楼吗？我们是否有足够吸引力吸引新的公司进驻呢？   　　到明年此时，我们应该知道最终的结果了。目前，温哥华市中心有超过220万平方尺的新办公区域同时上线，本地专家预计到今年底办公大楼可能有10-12%的空置率。而过去十年温哥华市中心的办公楼空置率仅有4.6%。   　　温哥华Cushman&Wakefield办公室租用副总裁Bart Corbett指出，温哥华从来都不是大公司总部进驻的城市。“我们不知道租客从何而来，但谁知道亚马逊会来温哥华，并占据14万平方尺的面积呢？” 　　Corbett说，他对未来的增长持“谨慎乐观”的态度，可能会吸引到科技行业公司。“如果你在硅谷，我们是同一时区，汇率不错，移民也容易，”他说。“或许加利福尼亚或是西雅图的决策者们会重新考虑增长，到温哥华来。我希望这有可能发生，但我能找到具体谁会这样做吗？不能。” 　　Bentall Kennedy的执行副总裁Tony Astles表示，温哥华现在已经有太多的办公室空间。 　　Astles说，过去每一个十年中，温哥华对办公区域的消化能力都有所下降。 　　“在80年代，平均每年租用57万平方尺，”他说，“而九十年代，则是每年28万平方尺；到2000年，就是15万平方尺，从2010年至今已经降到每年负19万6000尺。” 　　但SwissReal Group Canada的总裁Franz Gehriger却相对乐观，他说温哥华是个极具自然美和生活方式的城市。“我们没有看到我们比卡尔加里更有能力吸引到高科技的人群，也比多伦多容易得多。” 　　他说温哥华是一个年轻的城市，正在完成从商品专营到高科技的转变。“52%的租客都是高科技人群，”Gehriger说，“比原油、天然气和能源公司加起来都多。”  

  　　大温近年来新屋如雨后春笋，大量动工所发出的噪音为周围民居带来严重困扰。列治文市因为容许工地一周七天开工让许多市民受不了，市议会收到民众请愿，已要求市府职员研究开工噪音情况，预计5月会有初步报告。   　　由于建筑和噪音法归属市府管辖，个别城市的相关规定也有所不同。以温哥华市为例，可以动工的时间为周一至周五的早上7时半至下午8时，周六为早上10时至下午8时，周日和法定假日不得动工。而本拿比市则是平时为早上7时至下午8时，周六早上9时至下午8时。   　　而在列治文市，更是除了法定假日外的一周七天准许动工，周一至周五为早上7时至下午8时，周六为早上10时至下午8时，周日为早上10时至下午6时，意味列治文居民的住家隔邻若有新屋动工，恐将忍受约一年的噪音，若盖的新屋是公寓，梦靥恐将持续数年。 　　有无法忍受噪音的列市居民向当地市议员请愿，市议会日前进行讨论。列治文市议员区泽光接受世界日报访问时表示讨论的重点有两项，其一为是否应该收紧容许工地在周六和周日开工的相关规定，其二是检讨执法部分接到工地噪音投诉的反应时间。 　　区泽光说，市议会已委请市府职员进行研究，预计5月应可以向市议会提交报告，届时将会有更详细的讨论或研究可行方案。    

　　　　 　　对于每年早春时节会发布个人房地产市场预测的多伦多地产经纪徐华飞博士来说，刚刚公布的加国房价综合指数，与他所预测的房地产上升趋势相同，但上升幅度则超过预期。     　　他认为加国房市第一季度的表现，甚至让全世界大跌眼镜，因为去年底德意志银行曾指加拿大的房价被高估了65%。而今年初，加拿大央行另一份报告悲观预测加拿大房市，认为加国房价被高估了10%至35%。   　　在权威机构绝大多数唱衰加国房市的背景下，今年第一季度的房地产市场不但没下降，反而稳步上升，一片畅旺，这对即将到来的春季市场，甚至全年的市场来说，都是一个非常好的起点。 　　对于这一轮房市火爆的原因，除了低息、加元贬值等原因外，徐华飞认为加拿大经济表现低迷，反而促进房地产市场的上扬。因为油价下跌，兼加拿大制造业的创新能力不振的情况下，要稳住经济，就要靠房地产起龙头作用，带动经济发展，所以央行才一路降息。另外，从政治层面上讲，今年是联邦大选年，执政保守党肯定不会任由经济大幅下滑，从而会做出宏观调控。 　　另外，催升大多区房价的另一个重要原因是房源吃紧，目前依然是卖方市场主导，近来抢offer的现象随处可见。其中独立屋的涨幅最好，尤其是多伦多市独立屋更是一房难求。今年2月份，多伦多独立屋均价首破百万元大关，在3月份又达到104万元。  

  加元跌利人币消费 推10年签证拉动房市   春回大地之时，加拿大房地产市场也伴随天气升温。据最新的全国房价综合指数测定，今年3月加拿大11个主要城市中，有9个的房价与去年同比上涨。其中温哥华和多伦多的楼价更创下新纪录。   由不动产登记机构Teranet公司发布的国家银行全国房价综合指数显示，与去年3月份相比，今年3月全国平均房价上升4.7%。安省汉密尔顿是上升幅度最大的城市，达8.4%。但与该市2012年12月房价最高相比还是下降了0.3%。   与去年同比升7.6%   据Teranet统计，温哥华和多伦多再次创下楼价格上涨新纪录。与去年3月同比，多伦多上涨7.6%，温哥华则上涨5.3%。就连因油价下跌而使房市受到挤压的亚省卡加利市房价，也比一年前上涨4.4%。不过还是比其去年10月的值下降了2.1%。   另外，在魁北克城、哈利法斯和满地可市则录得微小升幅。亚省爱民顿市上涨4.7%，卑诗维多利亚市上涨3.3%。   两个房价下跌的城市则分别是渥太华和温尼辟。Ottawa-Gatineau与去年同比下降近一个百分点；温尼泊市则下降1%。   有分析认为，今年以来加拿大房地产市场的上升，与低贷款利率的关系密切。鲲鹏国际金融公司总裁、贷款专家孙晓明（见图）持认同态度，她还提出，与中国相关的许多因素也对加拿大的房价上升发挥了作用。   孙晓明又表示，上周安省最大的信用机构Meridien刚刚把18个月固定贷款利率降到1.48%，这可能是史上最低利率。尽管这有可能是某种吸引眼球的炒作，但也说明低利率对房地产市场绝对是一个很大的促进。因为人们的还款能力因此一再提高，过去能承受5、60万贷款的客人，现在可以承受7、80万，自然推高房价。   另外，加元币值贬值，尤其对于靠用人民币兑换加币来买房的顾客来说，房价的涨幅已经完全被抵销，所以对于中国移民，或其他一些国家的移民来说，完全不用担心房价上涨的负担。   中资银行增贷款途径   还有加拿大对中国开放10年签证，对于中国人在加拿大购房也是一个吸引力。而加拿大政府对于外国人在加购买房地产并没有特别的限制，是一个完全开放的市场。这对移民较多的大城市来说，肯定能拉动房市。   此外，一些中资的银行也已经在加拿大展开了房屋按揭贷款业务，尽管其额度相对较小，但毕竟是令一些客户又多了一条贷款的途径，更加增强了他们的购买力。  

　　谈论房价下跌是地产经纪很忌讳的一个话题，每次我在公司提起这个话题都会引起众怒，有一位经纪曾经脸红脖子粗地跟我嚷嚷：“房价不可能下跌，每年涨10% 是必然，因为每一次房子转手产生的费用比如土地转让税、经纪佣金、律师费等等加起来大约都得6%以上，再加上卖家的利润，必须达到10%，怎么可能不涨?别跟我说什么经济学原理，我听不懂，也不信。”这种反应体现了这个行业中很多人身上一种常见的特质――无知。   　　这种特质还有其他很多种表现，比如曾经有人说通货膨胀的原因是政府需要印钱来给员工发薪水和搞城市建设等原因造成的，有人说只要加拿大的移民政策不改变就会有源源不断的人来加拿大推高房价，还有人说普通投资人投资住宅的年回报可以达到50%以上，远远超过巴菲特，人有多大胆，地有多大产。   　　多伦多房价究竟会不会跌，几乎每一次帮客户买卖房子都会被问到这个问题。我的回答是：一定会，但是短期内，比如2-3年内不但不会跌，反而会涨势凶猛;而暴涨的房价之后，房价不会出现轻微的回调，而是直接出现崩盘式的暴跌。这种崩盘什么时候出现?我不知道，也不敢预测，但是想来不会很久。 　　这种形势下要不要卖或买房子?这是很多经纪最害怕的话题，因为他们生怕客户想到这个问题就不会再买卖房子了。其实大可不必，我给客户的建议是：该买还买该卖还卖，没关系，崩盘没那么容易也没那么快，而且之前一定会有先兆，从美国、日本和东南亚房市房市崩盘的规律时间表来看，现在不过刚刚到了崩盘之前的 2/3阶段。无论您是自住还是投资，保持一颗清澈而不会被贪婪蒙蔽的心就不会出现损失。 　　如果现在喊多伦多的房市要崩盘，恐怕是狼来了的房地产版;但在众多的地产经纪嚷嚷着“房价上涨才是大趋势”的时候说房市要崩盘，恐怕得有点儿皇帝新衣里面小孩子的勇气。让我就来一次皇帝新衣狼来了吧。 　　・ 油价下跌 　　曾经有人说油价下跌对于加拿大的经济影响仅限于北部的石油省，对于安省没什么影响。这是我听过的关于对加拿大经济形势影响的最自娱自乐的话。而事实上，在加拿大的财政收入中，能源工业占比23.3%;而在多伦多交易所，能源类股票也占据S&P/TSX综合股价指数20.43%的权重。安省的金融行业是经济支柱之一，很难想象能源类股票的动荡不会对安省的经济产生影响。 　　众所周知，加拿大油砂开采――原油开采中最为昂贵的来源之一将受到冲击。即便油价有所回升，油砂开采也将放慢速度――没有人希望长期经营亏损的业务。而且，那些认为油价将很快重返80美元/桶上方的人们正在自欺欺人。业内曾预测，只要油价徘徊在60美元/桶左右，加拿大的油砂行业恐难有利润，这将是加拿大经济难以承受之重。 　　对于房地产行业，虽然有许多人士指出，加拿大能避免经历美国式的房地产冲击是因为该国拥有一个更为强劲的抵押贷款市场，然而这仅仅只是其中一个原因。全球大宗商品荣景令加拿大成功受益才是主要原因。目前，由于大宗商品超级周期已经结束，且能源价格崩跌，加拿大家庭正遭遇近纪录高位的杠杆率。 　　有些人士认为加拿大抵押贷款偿债比率在继续提高，然而，这种测量存在误导性，因其剔除了本金。事实上，情况要更加糟糕。同样也有观点认为加拿大经济呈现 “多元化”，也许吧。然而，看看加拿大的能源与非能源部门对GDP贡献率的分化有多严重，就能对该国形势有一个较为直观的了解。 　　油市哀鸿遍野，新的石油项目将会中止甚至取消。这势必会大幅减少石油及其相关行业的就业。2015年，裁员将在所难免，甚至可能会出现裁员潮。2015年 1月30日，大型咖啡连锁店Tim Hortons揭露裁员人数，大约350名雇员本周失业，主要是公司总部及其地区办公室员工。另一方面，《华尔街日报》(Wall Street Journal)报道称，加拿大帝国商业银行(CIBC)在过去两周，裁员逾500人。 　　《华尔街日报》援引一封帝银电邮，称裁员是“总体资源调整”的一部分。帝银周四晚间确认，银行“选择性削减一些职位”，但不肯透露具体裁员数字。Tim Hortons、加拿大帝国商业银行的裁员，是跟随加国近期一系列的职位损失行动。本月初，美国折扣零售集团Target宣布全面撤出加拿大市场，导致逾 1.7万人失业。而时装连锁店Mexx宣布破产，在加国的170间分店将会关闭;索尼(Sony)则计划关闭在加国的全部14间店铺，影响90名雇员。 　　在这种形势下，依然固执地相信仅凭外来移民以及外国投资者就会支撑房价的上涨，这种行为恐怕只能称之为自欺欺人。坦率地说，无论多伦多的人口如何上涨，不要说至今才仅仅600万人口，想想当年日本房地产市场崩盘以前的大坂和东京吧，人口密度岂是多伦多可以向背的?还不是一样崩盘了80%? 　　・ 房价何时跌? 　　从美国、日本、香港的几次房地产市场崩盘的趋势来看，房地产市场的崩盘一般会经过一下几个步骤： 　　第一，住宅进入饱和阶段。一国或一个地区的住宅市场，都有一个发展过程，或者称作生命周期。住宅短缺阶段，人们居住条件差，很多人需要第一次购房。住房饱和阶段，人们居住条件比较好了，不需要大量购房了，比如当前的日本，甚至已经过剩。 　　第二，房价持续大涨，出现明显泡沫。这是房价崩盘的重要前提。没有暴涨，也难暴跌。房价年均以10-20%的速度上涨3-5年，就容易产生泡沫，极端情况下一年能上涨50%。比如：1987-1989年的日本，1991-1992年、1996-1997年、 2010-2011年的香港，2004-2006年的美国。 　　第三，货币政策由宽松突然转为紧缩。货币政策的大转弯，常常是影响中短期房价的核心因素。连续几年货币大放水、银根大放松，往往会催涨房价，助长投资投机之风。等到政府无法忍受房价大涨，同时也常伴有经济过热、股价疯狂，而突然大幅紧缩货币之后，会剧烈改变投资的预期，甚至形成踩踏式的出逃。 　　从我做经纪起就不断地有客户问我银行会不会调高利率?我的回答一向是短期内不会。原因很简单，加拿大作为一个资源输出国家，输入性通货膨胀是伴随经济增长的一个必然附属产品。而加拿大的制造业一直低迷，这种情况下银行是不可能调高利率的。但是一旦房价上涨失控经济过热，政府只能调高利率以收紧货币，一旦失控，首先是股价跳水，然后房价下跌，接着金融风险暴露，最后经济萧条。 　　2003-2008年，美国的货币就是由松变紧，先是格林斯潘15次降息促进经济升温，然后就是继任者伯克南16次升息直接导致房市崩溃，美国十余年的经济泡沫直接转嫁给全球，居心险恶手段狠毒。比美国更典型、更极端的当属日本，1987-1991年，货币疯狂放松，再疯狂收紧;股价与房价疯狂冲高，再疯狂下跌。其后几十年，股价、房价、经济，陷入烂泥塘，苦苦挣扎。 　　第四，爆发经济或金融危机。一般而言，房地产都是一国或一地区经济的支柱产业，这就注定房地产市场与经济之间相互影响、互相拉扯。少数经济或金融危机主因是房地产市场出现问题，比如美国次贷危机。多数经济和或金融危机的致因中，房地产只是参与者之一，并非元凶。但一旦爆发经济或金融危机，常常使房价下跌，甚至是崩盘。 　　目前，加拿大的经济刚刚进入到第三阶段，距离房市崩盘还有一段距离，但是，狼虽没来，已经不远。  

常 看到报道说温哥华房产市场价格远远超出基准收入，弄得本地上班一族不能置业。其实那些报道都是专注一些大买卖，如5180万的豪宅或是温东疯抢独立屋高出标价56万成交，这些都是个别例子而已。温哥华正在开发的一些二线地区，未来5-8年市政府规划将会是大型购物和住宅中心，非常值得首次买房的买家或是投资者参考。   二线地区的定义   当您想到列治文的时候，会联想到哪些地方？Richmond Centre购物中心，新时代广场，还是富有美食的Alexandra街？这些都是列治文的超级旺地，也可以叫一线地区。那二线地区是什么？二线地区的定义是未来开发区，是市政府5-8年内大型规划的高密度化区，也是一体式包括商业和住宅混合区（close proximity mixed-use zoning）。温哥华二线区通常是非常接近一线区的，开车只需5-10分钟。基本上，二线区是一线区的延伸。   二线地区的地点   在列治文，二线地区是在Sea Island Way，现在该区已经动工开发10栋以上的公寓，同时市政府已经准备加建一个天车站，开车到2015年中即将要开幕的机场大型名店outlet也不超过5分钟的车程。在本拿比，二线地区位于北边，原本破旧的Brentwood Mall购物商场已经被开发得非常旺盛，市政府已经规划建10栋公寓，最高60层。在温哥华有几个二线地区，其中一个在Cambie和Marine Drive的交界，该区已经有天车站，短期未来会有8栋公寓和大型商场，包括大统华和电影院，拥有极大的商机。   二线地区的潜力和商机   二线地区的潜力和商机是肯定有的。从企业家到小康之家都有适合的投资机会。单是温哥华二线区的Cambie 和Marine Drive，该区Cambie大马路的房子最近已经被有实力的买家一扫而空，准备开发。小康之家可以买该区的楼花然后出租，这样的投资风险还是比较小的。拥有小本的创业家可以考虑在该区租店面做生意。随着温哥华人口不断地的增长，市政府未来20年会不停的规划和发展，今天的二线区可能变成未来的一线区，而且二线区会一直伸延，商机和潜力也会相对的提高。    

纽西兰北岛附近有座小岛近日出售，一名华裔女性喊价750万纽币准备收购，这位出手大方的女性仅自称为“家庭主妇”，而她女儿透露，妈妈对小岛还没什么特别计划，只是想买来玩玩。 纽西兰Stuff新闻网站报导，要出售的“拖鞋岛”位于纽西兰北岛海域，总面积约224公顷，其中7公顷已分割出售，而新买主吴薇美(音译)打算买下剩余土地，据称她已跟地主达成协议，但后续手续可能要一个月才能完成。 吴薇美2010年曾砸下1500万纽币买下奥克兰知名豪宅，是那一年最贵私人住宅，在纽西兰轰动一时，她女儿周小姐从事房地产，透露妈妈很喜欢小岛，“买下来玩玩”。 拖鞋岛原本属于纽西兰倪翰(Needham)家族，虽然家族成员意见分歧，但持分最多的地主同意出售小岛，吴女士的交易除了土地，还包括两户住宅，4间度假屋，还有小型机场跑道。

　　一个城市里出了一个彩票大奖得主，这不是什么罕见的事情。可是，你见过一个城市里的每个业主都中大彩吗？在过去的十多年里，温哥华已经上演了这样的奇迹。 　　据有关部门公布的数据，去年温哥华独立屋平均售价已达191.4万元，比2005年时的70.1万元上扬了173%。在温市近6.86万栋独立屋中，已经有66%的房价突破了百万大关。随着房价连年大幅飙升，每个房主都如同中了大奖一般，在不知不觉中成为百万、甚至千万富翁。 　　老旧平房引竞价大战，卖出248万 　　皇家利佩奇地产公司（Royal LePage）经纪莫瑞斯（Karin Morris）正是温哥华火爆房市的见证人之一。今年早些时候，他受一对住在美国的夫妇请求，出售他们位于温哥华西端豪华社区Point Grey的一幢有52年历史的平房。这幢房屋是他们在2000年买的，当时价格不过48.8万。 　　在买了这幢房屋之后，该夫妇因工作原因南下，在美国加州定居。其后的几年里，虽然温哥华房价一涨再涨，但是这对夫妇竟沉得住气，将这座空房在手里一放就是数年之久，直到今年的3月25日才挂牌出售，叫价228.8万。 　　在4天之后的参观会（open house）上，莫瑞斯在一个上午就接待了超过100名的看房者，最后决定参加竞价大战的有15人。令这个资深地产经纪惊奇的是，这些人都是货真价实的“大款”，没有一个用按揭或其他的融资手段买房。他们同各自的经纪商议应该加价多少，很轻松地报出几万十几万的数字，就如同去超市买菜那样轻松。 　　最后，这幢平房以248万的价格成交，比叫价高了19.2万元，比15年前则高了将近200万。 　　专家解释：温哥华房价为何那么高？ 　　上述平房的成交经历，只是近期温哥华房市火爆、房价飙高的一个缩影而已。业内人士指出，温哥华房价飙高的因素很多，例如人口增长、早前央行再度降息，都会刺激房市、推动房价，不过最重要的两个原因则是土地稀缺，以及海外买家的涌入。 　　数据显示，温哥华的住宅用地已处于稀缺状态，地价大涨。拿上文所说的平房来说，房子本身仅3.58万元，而地价则超过了200万。虽然地价如此之高，市场内的需求量还是很强劲，土地房供不应求。 　　此外，加元汇率下滑，大量海外买家涌入温哥华市场，增加了需求量，加速推高房价。据当地媒体〖省报〗(The Province)报道，在温哥华房地产市场的海外买家中，中国买家仍然占主流。〖金融时报〗(Financial Times)上周五刊登一篇文章，指过去一年，亚洲买家在大温地产市场海外买家中，占大约六成。当地地产经纪也证实，在一些豪华社区如Point Grey里，就有不少来自中国的买家，只是他们行事低调，一再叮嘱经纪不得泄露其身份。 　　另一方面，美国买家涉足温哥华房地产市场的数目也正在增加。还有，来自欧洲和中东的买家对温哥华地产市场的兴趣也愈来愈大。在众地区中，温哥华西区和西温最吸引海外买家。 　　房价飙高将年轻买家推向公寓市场 　　信贷合作社Vancity于上月公布的一份报告指出，如果按照现在的房价增长速度，到2030年，温市所有住房类型的平均房价会超过210万元。温市信贷储蓄(Vancouver City Savings Credit Union)亦指出，如果房价上涨势头持续，独立屋的平均房价在15年后将翻一番，达440万元。 　　如果这一预测成真，则意味着首次买房的年轻人不得不去考虑小户型单位。可是，大量的年轻人涌入，也让公寓房价飙高，越来越难以负担。上个月，该地区转售的公寓单位平均价格已经涨到46.52万元，而越来越多财务水平相对较低的年轻人不得不接受“袖珍型”的公寓。可以预想的是，如果政府不干预温哥华的房价，买房梦将离本地工薪阶层的年轻人越来越远。  

　　据CBC报道，尽管目前多伦多房市走热，房价节节飙升，然而不是每个屋主卖家都即迅速，又能卖个好价钱。以下是Real estate的专业人士Sandra Rinomato提醒，卖房需要避免犯的六个错误。 　　1、选错经纪。通常我们都会通过介绍选择经纪人，然而被推荐的人却未必适合你。建议先交谈然后确定经纪人可以为你做什么再作选择。 　　2、房价报太高。如果你的房价比同区的房子报价要高，你要有一个充分理由，因为过高的房价会吓怕买家。 　　3、房子光线太暗。建议在买家看房时，保持室内外光线充足。 　　4、做外卖家的你需要在场，并在此前把房子清洁好，建议在屋内放置家庭照或儿童玩具等物品，可以让买家感到亲切感。 　　5、房子太乱难以展示潜在价值。让你的房子充分发挥功效，清理杂物，并将多馀的房间当作卧室或者办公地点，让买家知道房子可以如何物尽其用。 　　6、不够干净。干净的房屋能在房市中突围而出，并吸引潜在买家。  

  　　温哥华房地产论坛(Vancouver Real Estate Forum)9日登场，多位本地地产、投资专家共同探讨海外投资状况和展望，看好温哥华地产投资前景，但也指出，政府料将祭出限制海外买家的相关规定。 　　地产开发集团Peterson董事克拉克(Bruce Clarke)、世邦魏理仕资本市场(CBRE Limited Capital Markets)副主席萨波(Jim Szabo)、Atelier Capital Partners Inc公司总经理黄崇圣出席座谈。 　　克拉克指出，现在温哥华的投资资金有60%来自亚洲，其中绝大部分来自中国大陆和香港。这一趋势受移民、人口结构变化影响，以中国投资者为例，温哥华良好的居住环境、高品质生活、教育，每年都吸引更多华人移民和投资者到来。温哥华现有近四成人口具亚洲背景，未来可预见更多海外资金源源不断地涌入。 　　黄崇圣指出，相较于几年前，这些亚洲投资者更愿意去研究市场环境、也更愿意承担风险，投资更加多元化，中国投资者当中，为子女教育购房的现象也很普遍。 　　萨波表示，另一种趋势是购买方向逐渐从投资型、未开发型物业发展，并且著手开发，投资者对于产业信息的吸收量是庞大的。 　　对于不少人指海外买家冲击本地房市，造成房价走高，黄崇圣认为这是因为市场供不应求造成的现象，在温哥华这样的城市很难避免。他还预测，中国大陆、香港的投资活力仍然强劲。 　　不过，克拉克指出，悉尼、伦敦等海外投资同样兴盛的城市，都已开始推出针对海外买家在当地购房的限制政策，而温哥华也已听到越来愈多这样的诉求，现在来看，在政府单位提出规管政策的情况大有可能。 　　联邦取消投资移民政策，萨波认为对房市投资并无冲击，「投资本地房产者并不一定要留在加拿大，温哥华良好的市场状态极具吸引力，很多买家愿意出更高的价格以进入一个更好的市场。」 　　CMHC报告 大温3月公寓起建量增16% 　　据加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)最新公布的一份报告显示，大温地区3月的公寓起建数量大幅成长16%，成为新屋单位投入市场的主力。 　　CMHC指出，上月份温哥华地区共有约1900个住房单位开工，其中公寓就占了1600个单位，数量同比去年单月增加16%。另一方面，单一独立屋共有324栋起建，也比去年同月份成长3个百分点。 　　CMHC报告称，过去六个月的房屋销售指标显示，3月份的销售数字比2月有所增加。 　　据CMHC分析，大温公寓起建率表现亮眼的原因，主要是素里、北温和卑诗大学校园区的公寓单位开工猛增，推高新屋起建数量。 　　从全国房屋新单位开工数量趋势来看，卑诗省、安省、魁省和草原省分的主要都会区，上月都出现增长，但大西洋省份呈减退现象。  

　　据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）最新公布的一份报告显示，大温地区3月的公寓起建数量大幅成长16%，成为新屋单位投入市场的主力。 　　CMHC指出，上月份温哥华地区共有约1900个住房单位开工，其中公寓就占了1600个单位，数量同比去年单月增加16%。另一方面，单一独立屋共有324栋起建，也比去年同月份成长3个百分点。 　　CMHC报告称，过去六个月的房屋销售指标显示，3月份的销售数字比2月有所增加。 　　据CMHC分析，大温公寓起建率表现亮眼的原因，主要是素里、北温和卑诗大学校园区的公寓单位开工猛增，推高新屋起建数量。 　　从全国房屋新单位开工数量趋势来看，卑诗省、安省、魁省和草原省分的主要都会区，上月都出现增长，但大西洋省份呈减退现象。  

  　　联邦统计局最新报告显示，与2015年1月比较，全加拿大的房价指数在大多伦多地区房价上涨的推动下，在2月上升了0.2%，也扭转了1月的跌势。不过，包括温哥华在内的近半都会区的新屋价格指数则都持平。   　　在这项报告调查的21个都会区中，有九个都会区新屋价格在2月未变动，包括卑诗省的温哥华和维多利亚，其中温哥华在2015年1月和2月的指数都为95.8%，维多利亚市则都保持82.8%。若与2014年同期比较，温哥华的指数下降0.6%，维多利亚则下降1.5%。   　　大多伦多和欧旭华(Oshawa)的新屋价格指数均在2月上升0.3%，成为带动全加新屋价格指数上涨的最主要动力。多伦多和欧旭华新屋价格上涨，主要是获益于市场改善，以及新开盘住宅价格走高，但一些开发商以促销优惠吸引消费者，也抵销了一部分实际价格涨幅。  

  2015年4月9日，深圳平安金融中心在2014年12月底顺利封顶后即将完成外墙装修，因阴雨天气，近600米的高楼顶部被云层包围，四名工人悬吊在约300米高的外墙处清理广告，远远望去，渺若辰星。Eric/东方IC 中国网4月11日讯 2015年4月9日，深圳平安金融中心在2014年12月底顺利封顶后即将完成外墙装修，因阴雨天气，近600米的高楼顶部被云层包围，四名工人悬吊在约300米高的外墙处清理广告，远远望去，渺若辰星。

    　　买楼已经成为人生最重要的一件事，年轻人辛辛苦苦储够首期上车，却随时是三十年供楼生活的开始，所以一层楼宇单位，是否能够让当中居住的人聚财增运，绝对是一件最重要的事。    　　不论你是准备上车买楼还是租楼居住，李丞责师傅提点各位，一个单位能够聚财与否，有五大禁忌必知，在可能情况下，当然应尽量避免入住犯了这些禁忌设计的单位。   　　1忌门太多 　　门为一屋之枢纽重点，亦是全屋风水关键所在。如果家居里面房门太多或门口有二个以上的话，风水学上称之为气杂不专。简单地说即是好的气运从大门进来了，但另一边的门却也同时把不好的气引进屋内，如此这般，便有财来财去的情况出现。 　　谨记家居单位内，门口或房门太多的话，会让当中的人难以聚财。 　　2忌水龙头太多 　　风水学上以水为财，常有人以为水愈多财就愈旺。其实水也要来得适合，这个水才会旺财。如果位置不合理，不但不旺财反而常会破财。一间屋的水龙头或洗手盆太多的话，其中必定会有一个或二个的位置或方位并不适当，这样一来，就会造成进财少出财多的情况，住户必定难以储钱。 　　3忌走道太多 　　现今一些单位，不论是什么原因，会分成多个不同区域，当中就会以长长的走廊连起来。其实风水学上，认为走道多或过道太长，都会形成家居的气不畅顺，财气进入不畅顺，出亦不畅顺，财气自自然然滞在一处，既不流通亦不利聚财。 　　4忌楼龄太长 　　正所谓“三十年河东，三十年河西。”风水轮流转。现时正值八运，就有八运最旺的户型和朝向。若果房子太旧楼龄太长，某程度代表时运已经过去，开始退气。这样的单位若没有合适的大维修，更兼位处一些古旧老区的话，聚财能量必定较弱。 　　5忌窗太多、太大 　　古时的传统中国建筑，特别是居住地方，通常窗户都开得比较少，绝对没有现在香港的大玻璃窗户。皆因风水学上，窗是排气纳气的地方，如果窗太大或窗太 多，气就会流散，不应该纳的煞气也会入到屋中，这样一来财运自然不会好。因此，窗多通风或窗大凉爽的单位，其实未必是聚财的好地方。  

  　　素里West Village开放项目第二期公寓楼Evolve项目11日正式开放销售，相对较低的房价、便利的地理位置和良好投资潜力，吸引不少华人买家竞购。   　　住在素里的李女士当日顺利拿下一间800多尺的两卧室单位。她说，过去她都以投资独立屋为主，看重的是每年可观的投资回报。但如今公寓楼项目兴起，尤其素里人口增长速度快，市中心一带发展尤为迅速，房价还相对低廉，未来发展前景乐观，“近学校、交通便利，就已经是很大卖点，租客客源也不成问题”。 　　另有来自多伦多的李福运也来“抢购”，他说，该项目最吸引人的地方在于“低价”，而且5分钟就能走到捷运站、大学，有长期投资的潜力。他透露，暂时计划将房屋出租，但不排除未来用于自住的可能。 大批买家早早排期长龙，其中不乏华人身影。（记者倪怡婧／摄影）     　　李福运从多伦多感赶到素里“抢购”，看好公寓项目投资前景。 　　列治文居民孙先生也和众多亲友到现场了解情况。他表示很有兴趣购买一套公寓单位做投资，据他了解，未来几年，这一社区将增加近3000个住房单位，可以预见未来人口密度的增长速度，和随之而来的市场需求。 　　不过令他担心的问题在于已经很拥挤的捷运线服务，虽然市府未来计划兴建轻轨，但也局限于素里市，如何让市民便利地来往温哥华等周边城市，应当纳入城市规画考量，也才能为素里带来更多活力，增加投资吸引力。

类似惠斯勒 （Whistler）的山庄小镇有可能出现于西温的塞普勒斯山（Cypress Mountain）脚。从今日至下周进行关于塞普勒斯村 （Cypress Village）的一系列社区论坛，将讨论密集商店和餐厅区，及山区环境保护，盼提升未来该社区的可持续性开发 。   根据西温的资深社区规画者霍金斯 （David Hawkins）表示，为了避免房屋增加，新村落的开发地将位于塞普勒斯山脚，地势低于海拔365米。村落社区将占121公顷面积，但详细开发地点还未确定。   霍金斯表示，塞普勒斯山村将和惠斯勒的外观和感觉类似，但将注重打造成为通往西温山区的门户，并成为一个完整的住商及多功能的新社区，不只是一个观光和休闲景点。   塞普勒斯山村开发设计示意图 （CBC）  

据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）最新公布的一份报告显示，大温地区3月的公寓起建数量大幅成长16%，成为新屋单位投入市场的主力。　   CMHC指出，上月份温哥华地区共有约1900个住房单位开工，其中公寓就占了1600个单位，数量同比去年单月增加16%。另一方面，单一独立屋共有324栋起建，也比去年同月份成长3个百分点。   CMHC报告称，过去六个月的房屋销售指标显示，3月份的销售数字比2月有所增加。　   3月份大温的新屋起建量明显增长。（CBC）   据CMHC分析，大温公寓起建率表现亮眼的原因，主要是素里、北温和卑诗大学校园区的公寓单位开工猛增，推高新屋起建数量。　   从全国房屋新单位开工数量趋势来看，卑诗省、安省、魁省和草原省分的主要都会区，上月都出现增长，但大西洋省份呈减退现象。