地产

加拿大华人新移民凑不齐首付取消购房！被经纪索赔$10w！结果… 在加拿大买房一个不小心就会陷入各种法律合同之中，搞不好就是赔了夫人又折兵。曾经就有华人夫妇买豪宅毁约，最后房子没买到，还倒赔了$100万。 而最近魁省高等法院刚判决了一起华人新移民取消购房而被卖方经纪公司告上法庭索赔近$10万的案子，对方索赔的理由是买方无理由和非法地拒绝履行购房承诺书上的义务。而这笔索赔的费用正是，假如这笔房产交易成功的话，该经纪公司应获得的佣金数额。 据悉这位新移民X女士在2017年底移民到了加拿大的魁省。2020年，房主O先生委托S公司代为销售自己的住房，双方签订了独家的经济合同，并在2020年3月14日以$173万加元的价格挂牌出售。7天后，X女士的经纪人代为签署了一份购房承诺书（a promise to purchase），承诺以$168万加元的价格购买该房产，但是需要满足一些条件，包括X女士在签署购房承诺书后18天内得到$118万加元的抵押贷款（称为“Financing Condition”）。 然而，同一天晚些时间，房主O先生对这份购房承诺提出了反提案（counterproposal），提议以$170万加元的价格出售。当天，X女士也接受了这个提案。X女士随后向RBC申请了抵押贷款，RBC也在两周后给X女士发出一封信，批准向X女士发放$110.5万加元的抵押贷款，剩余的款项$595,000将作为首付的方式付清。 同天，X女士的经纪人认为RBC的批准信满足了Financing Condition，在没有和X女士讨论的情况下，告知了经纪公司S公司：“请查收RBC的贷款批准信。恭喜！出售！”。在对方回复后，X女士的经纪人告诉她可以完成交易了，X女士也表示很开心。 该处房产原定的交易截至日期为2020年6月中旬。不过，6月1日，X女士致信给O先生，表明自己无法从国内的银行账户中转移足够的资金用于支付首付款，希望取消购房承诺。几天后，S经纪公司致信给X女士，认为她违约，非法取消了购房承诺，并要求她支付$97,728.75加元，这是该公司本可以获得的佣金。同年10月，S公司将X女士告上了法庭，提出了赔偿索赔申请。 所以问题的关键就是，X女士是否违约了呢？S公司称：X女士在RBC批准贷款后确认了购房承诺，另一方面S公司认为X女士未尽全力来凑齐$59.5万加元的首付，因此她违约了。而X女士辩称：她尽了最大努力，即便获得了贷款，但是因为RBC只愿给房屋售价的65%，她只能获得$110万加元的贷款，和约定的118万有出入，因此承诺书无效。 法院根据双方提交的证据和购房承诺书，认为如果买方未能满足承诺书中的条件，则买方的义务也无需履行。但是如果是因为买方自身的问题而导致无法满足Financing Condition，则买方应对卖方负相应责任。 法官认为S公司未能证明是X女士自身的过错而导致未能满足Financing Condition的，S公司更多的是认为X女士没有努力凑够首付款是造成违约的原因。S公司还表示X女士获得贷款后没有对合同无效性进行确认，反而她的行为默认了购房承诺仍有效。而法官却非常体谅X女士新移民的身份，初来魁省，英文能力也不足以完全阅读合同，因此法官认为X女士的行为并没有确认购房承诺，反而X女士的经纪人本应承担更多责任。最终法官驳回了S公司索赔的申请。X女士有惊无险，避免了更多的财产损失。  

 由于房贷按揭利率一涨再涨，在支付抵押贷款中苦夺挣扎的加拿大人只能延长摊还期，但专家和监管机构警告，这种策略可能会给消费者带来看不见的成本和风险。 持有固定付款的可变利率抵押贷款的加拿大房主，在加拿大央行频频加息后，通过延长摊还期，避免每个月支付更多的按揭。 在加拿大，保险抵押贷款的初始摊还期上限为25年，但如果买方至少支付20%的首付款，摊还期可以延长到30年或更长。但是一旦银行把抵押贷款记在账上，就可以选择暂时进一步延长这些摊销期，直到抵押贷款到期续期。 这种情况进入负摊销 当按揭达到触发率，即消费者的付款不足以支付贷款利息的时间点，房主将陷入负摊销，即偿还贷款的时间继续增长。最终，这些抵押贷款持有者必须做出改变，要么一次性支付，要么每月支付更多，要么延长摊销时间。 根据《环球新闻》的报道，Desjardins的分析师Royce Mendes估计，第一季度加拿大6大银行的抵押贷款组合中有超过20%的还款期超过30年，高于一年前的大约2%。 利率比较网站Ratehub.ca的内容总监Penelope Graham也称，延长摊还期也向其他抵押贷款持有人开放，以降低他们的月供，包括那些即将续期的固定利率抵押贷款和考虑再融资的人。 这一策略倾向于为加拿大抵押贷款持有人提供短期救济。而加拿大金融消费者机构（FCAC）在周三发布了最新的指导方针，以规范联邦监管金融机构的做法。 摊销期越长，抵押贷款成本越高 在FCAC的指导方针中，专家认为重要的是金融机构要确保如果摊还期被延长，则应在 "尽可能短的时间内 "完成，并且要考虑消费者在续期时需要恢复到原来的摊还期的风险。 额外成本会 "迅速增加"延长摊还期应该被看作是提供抵押贷款救济的权宜之计，因为摊还期延长后，抵押贷款的额外成本会 "迅速增加"。 Ratehub最近进行了一项分析，表明为什么保持分期付款对消费者来说是至关重要的。 以一笔50万元的抵押贷款为例，在今天典型的5年浮动利率5.8%的情况下，如果把25年的摊销期改为30年，可以为消费者每月节省大约227元。但是，与此同时，让利息在贷款上多积累5年，导致抵押贷款的总付款额增加超过10万元。 专家称对借款人来说，最大的风险是当延长摊还期时，会成倍地增加抵押贷款欠款，因为摊还期越长，在更长时间内支付的利息就越多。 Ratehub还分析探讨一个假设案例，即如果60年、70年、80年甚至90年的抵押贷款是公平的，那么消费者将为同一抵押贷款支付多少钱。 例如，支付的抵押贷款总利息将从25年摊还期的不到45万元膨胀到60年的近130万元，90年摊还期的则超过210万元。冗长的分期付款可能更有风险 专家也称摊还期远远超过其最初的时间，虽然降低了月付款额，但当消费者续贷时却面临付款额的猛增，表明过度依赖延长摊还期的风险。 摊销的限制是由审查贷款人的抵押贷款规则的金融机构监管局（OSFI）规定。 OSFI在6月告诉路透社，已经敦促银行处理摊销延期带来的风险，并 "尽早 "解决负摊销问题。 为此，专家警告， 延长加拿大的最大允许摊销额可能导致更多的人进入住房市场，但OSFI可能会警惕在许多抵押贷款持有人已经面临更高的利率的情况下取消金融系统的保障措施。

根据大温地产局的统计数字，6 月大温地区的公寓销售十分抢眼，共售出 1573 套公寓，超过了独立屋和联排屋的销售综合。这一数值相比年初来看，销售量已经飙涨了 175%。 与此同时，公寓的基准价格也达到 76.7 万元，相比年初的水平上涨了 4.7 万，较 2022 年 6 月同期也有 0.5% 的涨幅，相比今年 5 月有 0.8% 的涨幅。REBGV 经济和数据分析总监安德鲁·利斯 (Andrew Lis) 表示：尽管包括独立屋、联排屋和公寓在内的所有细分市场的市场表现均超出预期，但公寓市场在 6 月份表现最为强劲。公寓基准价格几乎达到了 2022 年的峰值，而公寓的销量也已经高于该地区过去十年的平均水平。 从大温地产协会的分析数据——售出与活跃挂牌比率来看，6 月公寓市场的该比率达到 39.4%，甚至高于一直紧俏的联排屋市场，相比独立屋市场的水平几乎翻倍。历史数据分析表明，当该比率持续低于12%时，房价就会面临下行压力；而当该比率在几个月内超过20%时，房价往往会面临上涨压力。   统计显示，温哥华市 6 月共售出近 576 套公寓，其中有一百多套都属于加价成交的。 由于温哥华的房价居高不下，使得整体公寓价格也相对加拿大其他区域和 BC 省其他地区更贵。为此，大温房地产协会建议 BC 省修改免除首次购房者的豁免税收标准，将其从原来的 52.5 万提高，从而让更多的首次购房者可以减少一些支出费用。 加国业主想把公寓换独立屋有多难?在加拿大，年轻人的首套房大都是相对便宜、面积较小的公寓房屋，然后随着收入的增加、家庭人口的增长不断把小房子换大房子，最终成为独立屋业主。然而，这条传统的路线在加拿大已经变得越来越难，想要把公寓换成大房子的业主们所面临的困难和压力也越来越大。房地产网站 Point2Homes 的统计显示，加拿大 14 个主要大城市的公寓业主想要换独立屋，可能需要房价翻一倍。而其中，最难的要属 BC 的公寓业主，想要独立屋的困难尤其严重。 加拿大房地产协会的统计显示，十年前的 2013 年，加拿大公寓基准价为 26.5 万元，独立屋为 35.4 万元，二者相差不到 10 万加元。在之后的十年时间里，这两者之间的差距日渐扩大，特别是疫情大流行之后，变得更为凸显。到了 2023 年 5 月，加拿大的公寓基准价已经上涨到 54.5 万元，独立屋的基准价格则达到 75.9 万元，两种房型相差的价格已经超过 21 万加元。而其中最高峰时期，在 2022 年 4 月，两者差距一度超过 27 万元。当时的公寓基准价为 59.5 万元，独立屋为 86.7 万元。 按照现在的标准，加拿大的独立屋比公寓贵近 40%。一个家庭需要弥补 214,600 元的差额，才能成功换房。在利率长期上涨、市场需求稳定的环境下，十分困难。这其中，温哥华尤其明显，在温哥华想要离开公寓换成独立屋，靠工资收入和积蓄已经基本没戏。 统计显示，温哥华的独立屋基准价超过 205 万，公寓基准价 81 万，两者相差 124 万还多，如果依靠工资收入全部用于储蓄，大约需要 16 年的时间。独立屋相比公寓价格贵了 153%。在加拿大还有很多城市的独立屋相比公寓，价格都是至少要翻一倍的，例如下图中的城市。不过，虽然是房价差距一倍，但在安省的列治文山、BC 省的列治文，两者之间的差距分别需要 99.6 万和 95.6 万元，都要近 100 万加元。相比之下，BC 省的阿伯斯福特、兰里、素里和高贵林，想要从公寓换独立屋则会难度相对小一些，大约 50-70 多万元的价格差距。同样属于高房价的区域，多伦多的公寓换独立屋价格差距也在 70 多万。这其中，价格差距最小的还要属卡尔加里，虽然独立屋相比公寓仍然高出 102%，但两者之间的价格差距只有 30.4 万。 但在加拿大也不是情况都那么糟糕，如果生活在一些两者房价差距较小、房价较为便宜的区域，公寓换独立屋还是可以通过几个月的存款有望实现的。其中，魁省的三河市两者差距最小，独立屋相比公寓两者价格差距只有 4.4 万元，而当地居民的年收入中位数 $57,999 来看，攒钱不足一年（0.8 年）就可以成功换房。三河市的公寓基准价为 $236,000，独立屋为 $280,000。另外两个相对差距较小的区域分别是：哈利法克斯和圣约翰斯，公寓与独立屋价格差距分别为 8.4 万和 8.5 万元。其中，哈利法克斯作为加拿大过去几年房价飞涨的一个区域，独立屋的基准价为 51.8 万，公寓为 43.3 万，按照当地基本中位数收入 $74,098 来计算，只需要 1.1 年就可以成功升级房屋。下图中所列出的城市中，按照各地公寓与独立屋价格差、以及当地居民中位数收入来看，最多只需要 2 年的时间就可以成功实现房屋升级。 分析指出，在 14 个换房比较容易的城市中，有 7 个在魁北克省，因此该省成为从公寓改建独户住宅的最佳选择。另外，对于那些希望在安省升级房屋的人来说，最有机会的是温莎和金斯顿。尽管这里的独立屋比公寓贵 115,000 元，但仍然比在省内其他城市换大房要好。谈到最难以负担住房的城市时，BC 省和安省都荣列榜首，但其中，温哥华的差距最大。相比之下，多伦多令人意外反而容易不少。但同样是在 BC 的低陆平原，也还是有很多郊区相对容易一些。

温哥华房价到底有多贵！温哥华一位单亲爸爸年薪超过7万，仍然无力为自己和儿子在温哥华拥有一个安身之处。 温哥华单亲爸爸、55岁卡尔-伊顿（Karl Eaton）称自己从16岁开始就一直在工作，现在他在Telus公司有一份全职工作，年薪约为74,900元，但这位单身父亲称他的实收工资不足以为自己和儿子在温哥华买一套两居室的公寓。 听起来颇为心酸！ Karl Eaton says he can’t find a two-bedroom apartment for less than half of his salary so that he can afford other expenses like groceries and paying for his son’s post-secondary education. https://t.co/9LcxKe2xJH — CBCbrief - CBC News headlines (@CBCbrief) July 8, 2023 他在CBC《早报》采访中表示，如果不能找到一个可以负担得起的住处，他和儿子可能会在30天内无家可归。 伊顿和他18岁儿子特里斯坦在过去两年里一直租住在一套地下室套房里。由于业主出售房产或将亲戚搬进套房，他们不得不搬家。目前暂住在一个朋友家，但需要在7月31日前找到一个新的住处。 这位父亲称很害怕，如果找不到住处，不知道可能在哪安身？ 伊顿称他的双周工资在税后约为1,550元，每月大约实收3400元。 为此，他在基斯兰诺（Kitsilano）一个社区网站上发布了一个寻找公寓的请求，希望有人提供帮助。 他也悲哀地说，作为单亲父亲，尽管已经在温哥华工作和纳税39年，但自己的收入不足以为儿子提供一个家。 伊顿也在政府的几个合作公寓和大温地区住房的等待名单上。他也正在寻找低陆平原上可以负担得起的地方，最远到温哥华以东约30公里的高贵林。他甚至联系了省长尹大卫（David Eby）的选区办公室，但被告知他没有资格获得补贴。 伊顿的年薪为7.5万加元，超过了BC省住房局规定的7.2万加元的最高收入限额，没有资格获得两居室的可负担住房。 这位父亲称政府工作人员告诉他，因为他有全职工作收入所以不符合资格，如果是难民、无家可归、甚至吸毒者，政府都可以根据政府提供帮助。

据加通社报道，温哥华住房活动家Rohana Rezel与Airbnb和温哥华市政府有多年的争执，本周BC省最高法院的裁决意味着没有尽头。 Rezel曾在2019年向市政府提出信息自由请求，寻求有关短租房主人的信息。但市政府和该公司意见不同，说这可能会损害业主的利益，并导致业主遭受暴力甚至跟踪。 BC省的信息和隐私专员部分人持赞同态度，命令市政府向Rezel公布信息，包括 "Airbnb平台上的个人执照号码，本市所有房东的家庭地址；以及与这些地址相关的执照号码"。 Airbnb反对市政府公布这些信息，并在去年向BC省最高法院寻求司法审查。 本周，Jasvinder Basran法官支持该公司，命令隐私专员重新考虑其决定，并通知那些信息受到威胁的房东。 对Rezel来说，温哥华的Airbnb房东是 "一群被选中的人，在如此秘密的情况下经营业务"。他想揭开有关短期租赁的信息，因为人们应该能够知道他们是否被驱逐，为Airbnb让路，他们应该知道他们是否住在Airbnb旁边。 Rezel在周四的采访中说,"我一直在帮助很多被驱逐为Airbnb让路的人，很多时候人们甚至不知道他们被驱逐的原因是Airbnb." Rezel说，温哥华市政府不愿意公布房东及其短租房的信息，这使得很难证明错误的驱逐行为。 "现在想象一下，如果这些数据是公开的，"他说。"那么，如果你收到驱逐通知，三个月后你可以查到这个。你可以清楚地看到，他们驱逐了我，但随后他们申请了许可证。" Airbnb本周赢得了让Rezel的请求被重新考虑的案件，但这位活动家没有参与此案。 该市提交给隐私专员的文件上描述了社交媒体上的帖子，这些帖子对短租房的经营者有 "淫秽、攻击性和威胁性"，以证明公开这些信息的潜在危害。 法官的裁决说，隐私专员错误地将家庭地址归类为商业信息而不是个人信息，因为Airbnb房东在他们的主要住所经营家庭生意。 法官称，隐私专员发现执照上的个人信息与主要住所地址不同，这令人困惑。 "后者与房东的个人生活和细节有着更为密切的联系。(短租许可证）号码、房东的主要住所地址，以及任何人都能够找到房东的名字，这本身就构成了对大量个人信息的披露。" Rezel表示，对这一裁决感到失望，这意味着他将不得不等待更长时间，才能在住房危机中获得有关温哥华短期租金的信息。  Airbnb暂时没有回应相关评论。    

开发商对本拿比市的一项提议不满意，该提议将向他们收取每一个超额建造的停车位费用4万加元。 他们说，这笔费用要么转嫁到购房者身上，要么停止一个项目。 据当地媒体burnaby now报道，本拿比出台这项提议旨在减少天车站800米范围内的停车要求。 特别针对Lougheed地区一个80层楼高的项目，该项目目前有14层楼的停车要求。 提案将把该项目中的停车要求减少45%，从1612个住宅停车位（目前市府法规允许的最低数量）减少到879个停车位。 Pinnacle国际公司的项目位于Austin Rd.9850号和Gatineau Pl.9858/9898号，与Lougheed Town Centre SkyTrain车站隔街相望，步行1分钟。 根据工作人员的报告，市政府工作人员和Pinnacle公司一致认为，建造目前要求的最低停车位 "将对住房可负担性和城市的气候目标产生重大影响"。 拟议的政策将把最低停车位从目前每个公寓单位1.1个停车位的要求降低到每个单位0.6个。 开发商完全反对 临时政策还要求开发商为每个停车位支付40,000元，以代替目前每个单位1.1个停车位的减少。这笔钱（称为代偿金）将被用于城市的主动交通计划。目前的城市政策要求每个商业和工业停车位支付25,000元，以满足所需停车位的35%。 但开发商对新的付款方式并不满意。例如，这意味着Pinnacle将为733个停车位中的每一个支付4万元。开发商将为此花费超过2930万元。 Pinnacle的设计和开发总监Jim Ralph写信给市议会，"完全反对 "停车位收费。伴随着利率的上升，减少停车位的费用将给公司带来巨大的财政负担，并最终导致住房价格上升，而不是像报告中建议的那样下降。 Ralph指出，该项目所有的停车位都将配备电动车充电器，开发商还将提供交通卡、汽车共享计划和电动自行车共享计划。 "虽然成本也很高，但这些都是有效的措施和激励措施，与提议的每个停车位40,000元的罚款不同。" Pinnacle开发项目包括加拿大西部最高的塔楼，高259.1米，计划提供1067个商业停车位和3374个自行车位。 Canderel公司正在开发位于3965 North Rd.的两座公寓和出租楼，就在Pinnacle开发项目的旁边，该公司表示对该政策 "非常关注"，并要求市政府取消停车费用的代偿规定。 Canderel公司的高级管理人员Ryan Jenkins和Bryce Margetts说，该政策将使他们损失超过1200万元的额外费用，这些费用要么转嫁给买家，要么导致开发项目变得财务困难。 他们说，该政策可能导致开发商选择建造更多的停车场，并 "试图出售或保留额外停车位的所有权，而不是向城市支付费用"。 "一个项目不能对没有停车位的公寓单位和有停车位的公寓单位收取相同的市场价格。" "市场将提供更多可负担得起的单位，而这些单位的停车率较低，也没有停车费用。这是一个事实。" 本拿比停车需求高于其他市 开发商一致认为，降低停车位标准“早就应该了”。 这是城市气候目标的一部分，即到2050年，四分之三的出行由公共交通和主动交通完成，其中包括 "不鼓励私家车出行"。 该市对包括Lougheed在内的城镇中心的模式划分有更高的目标，计划到2050年，所有出行的90%将由公共交通和主动交通完成。 工作人员报告审查了本拿比 Pinnacle 开发项目的车辆和停车要求，并将其与其他六个城市进行了比较。 报告称本拿比的停车需求总体上明显高于同类城市。 大温哥华地区 2018 年区域停车研究显示，本拿比和新威斯敏斯特的居民停车位估计供过于求 45%。 本拿比市的交通计划不鼓励私人车辆出行，鼓励可持续交通选择。 该提案在6月19日的会议上提交给了议员们，7月被提交给规划和发展委员会会议。 将于7月12日讨论该政策，并可能于8月返回市议会。

经济师预测，加拿大央行将在7月12日下周再次加息，那些财务上已经很脆弱的房主在支付抵押贷款方面将更加困难。 皇家银行（RBC）助理首席经济师Robert Hogue周四表示，他预计央行将在7月12日宣布加息25个基点。 蒙特利尔康考迪亚大学经济学高级讲师Moshe Lander周四表示，再次加息“对任何类别的借款人都不是好消息”，从房地产市场的借款人到学生贷款的个人债务。 Lander说，这次加息，将意味着一些房主无法支付他们的抵押贷款。 他说：“利率涨这么多，这么快，我们的收入并没有同步增长。因此，越来越多的可支配收入将用于支付债务利息，更不用说实际债务本身了。” 在不到一年的时间里，央行已经8次上调基准利率，下周如果加息，将是今年以来的第三次，借款成本将更高。 加息25个基点将使隔夜利率升至5%，最优惠利率升至7.2%，是大约30年来的最高利率。   这对房主意味着什么？ 如果央行宣布加息25个基点，房主将支付更多的抵押贷款。Hogue说，拥有浮动利率抵押贷款的房主，月付款将显著、即时增加。 根据Ratehub.ca的贷款支付计算器，一名房主为一套价值约72.9万元的房子支付10%的首付，25年还款期，5年浮动利率为5.80%，每月将多支付100元的抵押贷款，月供从5,413元，增加到5,540元。 拥有固定利率抵押贷款的人，在贷款到期后，利率就会上升。 由于不是所有人的抵押贷款都在同一时间到期，Hogue预测，加息对家庭的影响可能会有稍长的滞后性。 Ratehub.ca联合首席执行官James Laird说，“债券市场也会变动，这将导致固定抵押贷款利率进一步走高。” Laird建议做最坏的打算，抱最好的希望。 “这意味着任何拥有浮动利率抵押贷款，或房屋净值信贷额度(HELOC)的人都应该为加息做准备。”如果利率上升25个基点，浮动利率贷款持有者要做好预算。 Laird说：“如果你正在买房，可以提前获得批准，将目前的固定利率持有至多120天。如果你的抵押贷款要等到明年才续期，那么建议现在就去找新的贷款人询问一个好的利率。” 这样，如果利率再次上升，业主可以尝试打破现有的贷款合同，“在到期前换到新的贷款人，以锁定较低的利率。” 虽然加息还没有完全确定，但Lander表示，加拿大央行正在经济增长与通胀压力之间寻找平衡。在上个月的新闻稿中，央行写道：“总体而言，经济中的过度需求看起来比预期的更持久。” Hogue解释说，加息是为了“冷却”来自家庭和企业的市场需求，并与生产力保持平衡。 “当需求大于生产能力时，就会给价格带来上行压力，这基本上就是通胀。” 加拿大统计局的报告称5月份的年通胀率从4月的4.4%降至3.4%，主要是因为汽油价格较上年同期下降。这也是自2021年6月以来的最低通胀率。 Hogue说，最终，将通胀率维持在接近2%的水平是央行的政策任务，加息是降低需求、降低通胀并实现这一目标的方式。 Lander说，通胀是“可怕的，可以迅速破坏经济的稳定。所以说，加息不是要惩罚房主，纯粹是为了确保可怕的通胀魔鬼不会再次作妖。"

因租金纠纷，华人房东擅闯租客家中，将租客的物品扔出门外。（网上图片）  房屋租金暴涨令到相关纠纷频发。有租住在大温地区列治文的华人年轻夫妇因不同意房东每月涨租800元，被华人房东擅闯租住空间并遭暴力驱逐，租客的孩子亦被房东拖拽摔倒。警方证实，该事件正在调查中，房东已被逮捕，可能涉及多项罪名。伴随大温地区房屋租金持续上涨，房东与租客之间的纠纷明显增多，甚至出现极端行为，需要警方介入解决。 有租住在列治文库克路（Cook Rd.）的华人年轻家庭近日在社交媒体发帖称，因对租金上调幅度未能与房东协商一致，被华人房东擅闯租住空间并遭暴力驱逐。期间，房东不仅损坏了租客的一些财物，还拖拽租客夫妻的孩童。租客被迫报警；房东被带走。 发布在社交媒体上的帖子描述说，这个年轻家庭从别省搬来卑诗，租住这间位于库克路的联排屋已一年有馀。签约时租金是每月3000多元，不包水电等其他费用。一年租约满后，房东提出每月涨租800元，相当于涨了23%。租客不同意，但表示考虑到加息对房东的影响，在接受法律规律的2%的上调幅度之外，愿意每月再多付一些。针对这一方案，房东又不同意。 帖中续称，这对年轻夫妇曾登门拜访房东，希望达成一个双方都满意的条件。不过房东说，要么涨租800元，要么拆掉门窗和门锁，令他们无法居住。 这对租客夫妇指，因家中有孩子，他们决定走法律程序，向住宅租务处（Residential Tenancy Branch，简称RTB）报告了纠纷。很快RTB就确定了听证会（Hearing）日期。租客称，此时房东主动打电话给他们，表示可以接受他们之前说的价格，但不会退押金（deposit）。租客夫妇认为，这其实是变相的大涨了房租，于是决定搬家。 据这对租客夫妇的说法，他们提前了一个半月、在6月内通知房东，8月会搬走。7月某日下午，房东带人来看房，看完房后，租客夫妇准备按惯例，以现金方式将7月的房租交给房东，并承诺搬走前会请人打扫房间并提供收据。不过，他们打算在7月的房租中扣除房东声称不退还的押金部分，只交剩下部分。 怎料房东突然闯入这套已出租的联排屋，一边骂人，一边把租客的东西往外仍，还拖拽租客6岁的孩子致其摔倒。这个年轻家庭中的太太见状立刻报警，先生则录下视频。 帖子里说，警察接警后8分钟到达了现场，了解情况后向房东给出三项控告，包括：非法侵入（trespassing）、袭击（assault）、造成损失（cause damage）。 本报记者向列治文皇家骑警查询，警方证实：7月1日下午5时45分，皇家骑警前线警员接报前往位于库克路8500路段区域的一处住宅，据报该地址发生了房东与租客的纠纷。 警方指，他们在调查过程中获得了足够的证据，以袭击罪名（assault）逮捕了一人，即所谓的房东。调查仍在进行中，针对被逮捕的人，警方还可能提出其他指控。 警方还解释说，被捕的人并不住在该住所。 卑诗公益法律服务社团资讯官吉米言接受本报记者访问时强调，无关租客对错，在卑诗省只有法警（bailiff）才能驱逐租客，房东私自驱逐是非法的；房东试图通过报警驱逐，也不会得到警察的支持。他指：「房东想涨租，必须合规，非法涨租会令到房东在RTB处于极为不利的位置。租客只要去RTB，100%会赢得赔偿。如果房东驱逐租客前曾提出过涨租，会直接令到房东驱逐的动机遭RTB怀疑，认为其不诚实。」 吉米言续指，卑诗政府网站上针对房东涨租有明确的规定，任何不按照规定的涨租都是违规的，「出租本是生意，合约很重要，合法合规更重要。粗暴野蛮的方式在卑诗省行不通。」 他还提醒说，房东只能要求房租的一半作为押金，但宠物押金除外。鉴于目前的高利息，房东在退回押金时也要支付利息。具体利息的计算方式亦在省府网站查询。   来源：明报

如今，在温哥华寻找一套出租公寓就像中了彩票一样，在租赁需求激增的情况下，即使是普通的出租单位也吸引了数十人的申请。 6 月，Daily Hive 报道称，本拿比一套出租的一居室公寓每月租金为 2,400 美元，收到了近 200 份询问。 温哥华的租赁需求似乎处于历史最高水平，因此我们请当地租赁专家告诉我们更多有关这种需求的信息、驱动因素以及租户如何在海量的申请中脱颖而出。   大温地区的租赁需求 以下是liv.rent平台上一些热门房源的快照，让您了解大温哥华地区目前的租赁需求有多火爆。 这是位于素里的一套950平方英尺的两居室公寓。 该单位的售价为每月 2,500 加元，吸引了 51 份咨询和 16 份申请。它在市场上待了17天就被出租。   这套位于温哥华Mount Pleasant社区的一居室公寓面积仅为 555 平方英尺，但租金为 2,300 加元。租房广告自发布19天以来已收到 70 份咨询、21 份申请。 最后，liv.rent告诉 Daily Hive，位于列治文的一套 606 平方英尺的一居室公寓，租金为 2,100 加元，收到了 107 份申请，并且发布了仅 7 天。   为何租赁需求如此之高？ Refinity Homes 高级经理 Frank Jing 表示，他的团队已经看到“来自亚洲和美国的新移民涌入”申请租房。 88 West Realty 的 OB Sold 房地产经纪人 Oscar Barrera 表示，他的团队在其挂牌房产上遇到了很大的需求。巴雷拉说：“夏季创造了强劲的租赁市场。”他补充说，人们不想在雪中搬家。 巴雷拉表示，最近的租户包括许多新移民、亚马逊和微软等科技公司的员工，以及当地电影行业工作人员的需求。 liv.rent的租赁专家Paula Azevedo 表示，一居室和两居室单元因其受欢迎程度和价格而收到大量询问和申请。但她表示，带家具的三居室公寓正在成为一种日益增长的趋势，价格约为 4,290 加元。 阿泽维多说，这些单元“在希望在 8 月 1 日和 9 月 1 日之前搬入的国际学生中非常受欢迎”。这些租户通常寻求合住，每人的预算为 1,200 至 1,500 加元。 她说：“大多数租房者都是从不同省份或国家搬来的，其中许多是国际学生和/或拥有工作许可证的专业人士。”   如何在众多询问中脱颖而出？ Daily Hive 向liv.rent的专家及其客户询问了成功申请者的哪些特质使他们从众多其他公寓寻求者中脱颖而出。 Frank Jing 告诉 Daily Hive，他的团队希望潜在租户能够轻松交谈、反应灵敏且具有灵活性。 “我们的目标是让新住户入住后双方都能获得顺畅的体验，并且房产会得到很好的照顾，”井说。 奥斯卡·巴雷拉 (Oscar Barrera) 告诉《每日蜂巢》(Daily Hive)，他们最近成功申请了其中一份房源，之所以被选中是因为“他非常有礼貌、快速且随和。申请人还拥有良好的信用评分、推荐信和损坏押金，并立即获得了房东的青睐成功租住。   确保租金安全 保拉·阿泽维多 (Paula Azevedo) 对房东在租户筛选过程中的想法了如指掌，并分享了她如何尽一切努力确保下一个出租公寓的秘诀。 “租户筛选过程涉及多种因素。例如，对于在加拿大没有信用记录的新移民，（我们会分析他们的资金证明，例如，这些资金可能来自储蓄、学校贷款或父母的经济赞助。” 该金额应足以支付 6 至 12 个月的生活费用，包括房租、水电费、杂货和交通费。 “我们还分析租金与收入的比率，确保他们可以将年收入或储蓄的 30% 以下用于租金，”阿泽维多说。在温哥华等昂贵的城市，许多人将收入的 30% 以上用于租金，据liv.rent 6 月份报道，租金平均占收入的 44.87%。   阿泽维多表示，他们还“考虑租户与租赁代理商成功且尊重地沟通的能力，因为这通常反映了他们成为租户时的沟通方式。” 携带宠物的租户需要出示培训证书、疫苗接种记录和兽医记录等文件。 虽然信用评分和信用记录对房东很有价值，但就业和收入核实、背景调查和其他筛选问题等其他因素也会发挥作用。

这两年受疫情，通胀，移民等多个因素影响，加拿大房市火爆，这当中也曝出不少问题。有房地产楼花购买者，在等待交房过程中，居然被开发商要求涨价，必须支付更高的价格才能接房。针对这样的行为，安省最近正在考虑立法，禁止开发商向楼花购房者随意涨价。 安大略省政府正在采取措施，解决开发商取消或对楼花购房者实施大幅涨价的问题，从而导致经济困境。 在收到此类做法的报告后，省长道格·福特承诺解决这个问题，并强调政府保护辛勤工作的人们免受不公平做法的承诺。拟议的规定旨在打击价格上涨，并在购房过程中为消费者提供更大的透明度。 然而，对于政府考虑允许开发商在一定限制内提高价格的探讨提出了担忧，这引发了对措施有效性的质疑。 购房者主张监管再严些 曾在签署购房协议后，面临大幅涨价的购房者Jennifer LeFeuvre敦促政府对价格上涨采取更强硬的立场。LeFeuvre说，Briarwood Development Group通知她在安大略省Stayner的新房中需要支付17.5万加元的额外费用，否则可以选择退出购房协议。 她对政府的提议表示失望，质疑为何政府似乎与省长道格·福特保护购房者的立场相矛盾。LeFeuvre认为购房者不应受到任意价格上涨的影响，她也质疑，如果涨价成立，那为什么从来没有听说过楼花购房者在接房时，可以享受更大折扣的情况。 律师表示担忧 房地产律师Blair Drummie对拟议规定表示担忧，特别是对开发商在一定限制内提高价格的潜在允许。 Drummie强调，购房者应受到任何形式价格上涨的保护，强调不应存在偏袒开发商的选择性限制。 该律师指出，购买常见家居用品时提供的保护措施，与购房这一重大财务投资之间存在差异。 Drummie的担忧与Jennifer LeFeuvre的观点一致，敦促政府对给购房者带来负担的价格上涨问题，采取更强硬的立场。

洛杉矶去年曾以公投的方式，通过一项对超过500万美元的豪宅交易收取4至5.5%的“豪宅税”，洛杉矶市政府曾信心满满地称每年将多出9亿美元的税收，如今新法实施3个月了，才发现许多刚好符合条件的屋主，居然都以499.99美元成交，从而避开豪宅税。 洛杉矶的“豪宅税”规定，交易价格在500万至1000万美元的房屋交易，要额外交4%的税收，交易价格在1000万美元以上，则要额外缴纳5.5%的税。 这是一笔相当可观的数额，一栋价值500万美元的房子，交易后要额外缴纳20万美元的税。 洛杉矶声称，此举预计每年可筹集6亿至11亿美元的税收，来资助一系列经济适用房项目，来支持洛杉矶40000名无家可归的社区。 新税法以4月1日开始生效，如今已经三个月过去了，让我们看看洛杉矶最近成交的豪宅交易价格—— 这栋拥有5个房间，6个卫生间，室内面积高达6504平方英尺的豪宅，5月3日完成交易的，交易价格卡得死死的，499.9万美元。 位于影城的这栋豪宅，6月3日交易的，价格同样是499.9美元。 同样是499美元的还有这栋4房5卫的房子，6月29日完成交易。 这栋5房7卫的房子，价格是490万美元，6月15日完成交易。 从出价历史可以看到，其挂牌价格为499.5万美元，成功避开了500万美元的“豪宅税”门槛。 这栋豪宅价格499.8万美元，无限接近500万美元的门槛。 还有一栋也是499.8万美元，就是跟洛杉矶市政府玩金钱游戏。 早在4月份，已故女演员安吉拉·兰斯伯里 (Angela Lansbury) 的布伦特伍德 (Brentwood) 庄园以低于500万美元1美元的价格出售。 他们曾经想着要卖520万美元，但这样一来，他们要额外交20.8万美元的税，再加上其他税费也相对应增加，他们拿到手的钱反而更少了。 房地产公司的经纪人丹妮尔·雷维林斯 (Danielle Revelins) 表示，这是一项完全荒谬的税收。首先，500万美元在洛杉矶算不上豪宅。” 根据数据统计，在新的税法实施后的第一个月，也就是4月份，洛杉矶只有2处房产以超过500万美元的价格交易，而3月后有126栋房屋。 这样一来，洛杉矶市政府就收不到税了，此前预计每年将有9亿美元是税收，但是到新税法实施前，洛杉矶市政府的一份报告称，预计每年只有6.72亿美元，而实施后更加不理想，第一个月仅收到了52.8万美元的税收，是预期之中的十分之一。 洛杉矶市长凯伦·巴斯（Karen Bass）上个月提交的预算方案中，来自“豪宅税”的收入只有1.5亿美元。从9亿，到6.75亿，再到1.5亿，洛杉矶的这项“豪宅税”又让人看了笑话。

大温地产局表示，由于供应短缺，大温地区上个月的房价较5月份有所上涨。 据CTV新闻报道，大温地产局称，6月份大温住宅基准价格超过120万元，较2022年6月下降2.4%，但较今年5月上涨1.3%。 上个月该地区房屋销量总计为2,988套，较一年前同比增长21.1%，不过较十年季节性平均销量3,269套仍低8.6%。 6月份新上市房屋数量达到5,348套，相比之下2022年6月为5,278 套。 大温地产局的经济与数据分析总监表示，目前市场超出预期，特别是在柏文领域，但供应仍然存在问题。

房东最怕遭遇租霸，一个不负责任的租客会带来一大堆麻烦，日常欠租、破坏物业，甚至利用出租房进行非法活动都有可能的。 更糟糕的情况是，当你发现租客有法庭记录…… 这事儿怎么处理？ 据报道，近日liv.rent上有一位房东收到租客房源申请，并解锁他的信用报告后发现租客在“法庭记录”这一项提示：“房源申请人有法庭记录”。 这个法庭记录是否就是犯罪记录？开车超速是不是也记录在内？遇到这种情况房东应该怎么办？ 一般来说，加拿大法庭记录包括案情的事实陈述，以及法院在公开法庭作出的判决或裁定（无论是否通过审判程序作出）。 公开法庭记录并不等同于犯罪记录。区别在于，犯罪记录是被法庭定罪后才有的，而在法庭记录上并不是每宗案件都将犯罪嫌疑人定罪。 但毫无疑问的是，如果在租客信用报告中显示“有法庭记录”预警，这名租客肯定因为某些原因被告过。 那么法庭记录包不包括开车超速罚款？ 简单来说，酒驾毫无疑问，但普通开车遭到罚款并不会有法庭记录，除非一年超速356次这种极度恶劣的情况。 遇到这种“有法庭记录”的租客房东应该怎么办？ 虽然在加拿大智能租房平台liv.rent中没有详细指出租客法庭记录详情，有些房东也会因此询问租客事情原委，并酌情考虑，但大多数房东遇到这种情况都选择不考虑租客。 事实上在加拿大每个省份都有包括交通罚单/犯罪记录搜索。 BC省官方个人、团体犯罪记录搜索网站： https://justice.gov.bc.ca/cso/esearch/criminal/partySearch.do 因此，筛选租客是整个出租过程种最重要的一环。如何筛选租客是一项非常有技术含量的工作。 房东单单拿到租客提供的工作、收入证明是远远不够的，因为这类文件非常容易作假。租客的信用报告是体现租客可靠性的最好的依据。 加拿大专业征信机构有Equifax和TransUnion，在获得对方同意后，房东可以支付少量费用就调用租客的信用报告，但也有一些专业租房平台可以直接提供租客信用报告。 比如 liv.rent。 它是加拿大专业租房平台，除了内置搜房、发布、聊天、网签、收款等功能外，房东还可以通过平台轻松查看租客的个人资料、证明文件和信用报告。图中的几大项目对于希望快速筛选出不合格租客的房东来说非常有益，因为租客的信用分、破产指数、法庭记录、社交媒体审核等一目了然。对于租房者来说，liv.rent功能安全性更高，因为当租客向系统上传身份证后，信用报告随即生成，而同时租客的身份信息销毁，这比把身份证信息交给某人，或某单位来调用个人完整信用报告要安全无数倍。 而liv.rent的 信用评分（ Trust Score ）及时响应，三套房源以下房东无论您收到多少申请，全部免费。 比如，SingleKey。 SingleKey没有出租房源，它是一个单一的提供租客信用报告的网站。通过SingleKey网站，房东付款后（$25/次）可以在五分钟内获得租客信用报告。但是，如果您的出租房源非常热门，一下子收到了20份房源申请，要调取每一位租客信用报告的话成本很高。   比如，Noborly。 Naborly也是一个筛选租客并提供租客信用报告的网站。与liv.rent类似，Naborly也是通过Equifax征信，为房东提供租客信用报告的网站。Naborly的好处是没有会员费，每一份租客报告$25。值得注意的是，Naborly仅用于租户筛选，不提供房源，如果你只想获取租客信用报告，也是不错的选择。  

一位房东曾五次向警察报警，才最终驱逐了她的房客，而他又在小额索赔法庭上起诉了房东。 BC省这位租客在BC省民事法庭听证会上卷入了针对房东的案件。 在本案中，Chinonso Uche-Nweke 起诉 Rhoda Modupe Abosede Olatunbosun 不当驱逐，而 Olatunbosun 则声称她有权驱逐。 双方于 2022 年 10 月签署了一项协议，但此后租约很快就破裂了。协议签订后仅一周，房东就询问房客是否同意分租。他没有接受她的提议，迫使她在两周后发布了驱逐通知。 据房东称，房客 Uche-Nweke 的暴力行为日益严重，因此她一个月内就打了五次报警电话。然而，这些说法并未得到证实。 Uche-Nweke 在该案中因违反合同并涉嫌损坏其财产而索赔 5,000 加元。Olatunbosun否认损坏了他的任何财产。 Olatunbosun声称自己遭受了损失，其中包括Uche-Nweke“损坏了厨具和洗碗机，划伤了门，弄脏了她的工作服，堵塞了楼上的水槽，还损坏了浴缸。” 然而她没有足够的证据来证明这些说法。 Olatunbosun声称房客很脏并且没有遵守房屋规则。 法庭听证会称，她声称，“他在炉子上做饭时生了两堆火，平时还表现出攻击性和威胁性行为，以及在冰箱中不正确地存放食物等。” 一切尘埃落定后，负责此案的仲裁庭成员驳回了所有人的主张，因此没有人拿走一分钱。 Uche-Nweke 参与了小额索赔法庭的多起案件，包括我们上周报道的房客声称女房东在自己裸体时进入自己房间这起案件。

图加通社 商业房地产公司世邦魏理仕最新报告称，加拿大写字楼市场正在应对经济衰退和加息的威胁，第二季度写字楼空置率升至1994年以来最高水平。 据加通社报道，商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的一份报告称，加拿大全国写字楼第二季度空置率攀升至1994年以来的最高水平。 该公司表示，第二季度全国写字楼空置率升至18.1%，高于第一季度的17.7%。 这是自1994年第一季度18.6%以来的最高水平。 这一增长是由于第二季度市中心写字楼空置率上升至18.9%，而第一季度为18.4%。郊区写字楼空置率为17.1%，而上季度为16.8%。 世邦魏理仕指，全国除卡加利和滑铁卢地区（Waterloo）外，第二季度所有主要中心城区的空置率均略有上升。 该公司表示，加拿大办公市场正在应对经济衰退、加息、科技行业疲软、租户缩小空间规模以及新增办公空间供应等威胁。

根据加拿大皇家银行 RBC 最新发布的报告显示，加拿大住宅建筑价格持续上涨，相比 2020 年第一季度的水平，已经飙升了 51%，这是加拿大建建房成本前所未有的高水平，而这也将给房价带来继续上涨的压力。 报告称，自 2020 年第一季度以来，住宅建筑价格指标上涨了 51%，超过了加拿大同期消费者价格指数 13% 的涨幅。 分析指出，在加拿大建造房屋历史上，从未出现过成本从未如此之高的情况。其中部分原因来自于疫情大流行爆发之后原材料的价格上涨。 包括 2021 年钢筋混凝土价格大幅上涨，和 2022 年初的木材价格飙升。 建筑成本增加的同时，加拿大还在面临着租金的持续上涨，移民人口的激增，以及工人和原材料短缺等问题，所有这些都加剧了购房挑战。 统计显示，相比 2 年多前的水平，加拿大人平均支付的租金已经上涨了 340 元，而在一些热门地区房租甚至出现了两位数的年涨幅。 统计显示，2022 年加拿大新增移民人口再次创纪录——431,645 人，超过 2021 年的 405,000 人。而最新统计局的数据显示，今年前三个月，加拿大新增移民数 14.5 万人，达到 1972 年有记录以来的最高水平。 人口的增长对于加拿大经济来说是明显的推动力，但对于已经深陷住房危机的房屋短缺问题来说，则在加剧矛盾。 伴随着人口的迅速增长，过去两个季度加拿大新房建设量却在明显下降。 RBC 经济学家表示，在建筑行业职位空缺率较高的时期，劳动力成本飙升。去年建筑业的人员工资增长了 9.4%，是其他行业增速的 2 倍还多。 此外，极端天气也影响了关键建筑材料的供应，推高了价格。大雨、洪水和野火限制了木材供应，而安省、BC 省和阿尔伯塔省水泥厂的临时关闭也阻碍了生产。 报告称：短期内，房屋建设的停滞和水泥厂生产问题的解决，可能会在一定程度上缓解压力。预计今年加拿大各地的新屋开工率将下降 10%，这将暂时削弱对材料的需求。 这种缓解可能是短暂的。从中长期来看，大幅增加住房建设将导致成本上升。 而最终，这些增长都将体现在房价上。加拿大的房价只会变得越来越难以负担。 ref： https://financialpost.com/real-estate/homebuilding-costs-canada-soar-population-surges

  安省汉密尔顿市中心一栋旧低层公寓楼的租户们面临着他们心爱的房子被出售的消息，他们感到震惊和担忧。由于担心租金可能大幅上涨，租户们有了个大胆的想法，他们决定自己出手，考虑购买下来这处价值 525 万加元的公寓楼。 令人震惊的消息以及租户的反应 当公寓楼被出售的消息传出时，租户们都吃了一惊。76岁的居民詹姆斯·雷诺兹(James Reynolds)在这栋楼里住了30多年，他说他完全震惊了。 对于像艾米丽·鲍尔(Emily Power)这样的工薪阶层租客来说，房租大幅上涨的前景令人担忧。然而，租户们并没有屈服于不确定性，而是决定自己探索购买这座建筑的可能性。 经济适用房的新方法 租户的计划包括将272 Caroline St.一栋有21个单元的公寓楼改造成合作租赁住房模式。 通过这样做，他们的目标是为自己和未来的居民维持可承受的租金。由于租金管制措施，一些长期租客目前每月仅需要支付500至700加元，远低于市场价。 在汉密尔顿，单卧室公寓的平均月租金现在达到了1877加元，两居室公寓的平均月租金达到2310加元，租户的倡议可能为该市的负担能力危机提供了一个可行的解决方案。 地方政府的认可和支持 租户的提议引起了当地政府的注意，他们认为这是一种解决生活成本上升和可负担租金损失的创新方法。第8区市议员John-Paul Danko在市议会会议上赞扬了租户的努力，建议他们的方法可以纳入未来的政策决定。 汉密尔顿市长Andrea Horwath和第2区市议员Cameron Kroetsch也表达了对这一想法的支持，强调有必要防止该市经济适用房的进一步流失。 所有权之路 虽然租户的有条件出售协议让他们有机会购买这栋大楼，但在交易最终敲定之前，还必须采取几个步骤。 他们现在有一年的时间筹集20%的首付款并申请抵押贷款。拟议中的租赁合作公寓的运作方式与住户拥有股份的共管公寓管理委员会有所不同。房租，被称为住房费用，是一笔储备基金，可用于维修和支付抵押贷款。筹集到的资金不会直接流向到租户手中，而是会重新投资到大楼中。 克服资金挑战 租客们已经在努力筹集资金方面取得了进展。在市议会会议期间，议员们通过一笔可免除贷款，为该大楼的首付款提供了8.4万加元。此外，他们还从加拿大抵押和住房公司获得了一笔贷款，并接受了社区的捐款。 然而，尽管得到了非营利组织和其他团体的支持，但他们的想法新颖，在获得额外资金方面遇到了挑战。租户们希望他们的成功能为未来寻求经济适用房援助的团体铺平道路。 业主的观点 这栋大楼的现任业主安德鲁·罗伯逊(Andrew Robertson)最初对租户的计划持保留态度，但后来变得更加支持。虽然他承认他们的努力，但罗伯逊仍然专注于确保房产的公平价格。他强调，拥有一栋建筑是一个财务过程，而不是一种慈善行为。 但对于像詹姆斯·雷诺兹(James Reynolds)这样几十年来一直把这栋楼当做家的租户来说，它不仅仅代表着一笔金融交易——它是他们珍爱的住所。 “这里一直是我的家。三十年来，这里一直是我的家。” 图片：CHCH视频截图、谷歌地图  

                       加通社资料图 如果你曾经申请过社会住房或抵押贷款，甚至试图了解自己的预算，你可能会遇到这个数字：30%。 据CBC报道，这个数字通常被认为是应该花在住房上的最大收入百分比。但在平均一居室公寓租金高达每月2,787元的温哥华，这个数字是否仍然现实呢？ 这要视乎你问的是谁。一般而言，答案是：可能吧。 加拿大信贷公司（Credit Canada）的首席执行官布赛勒（Bruce Sellery）表示：「这个基准已经不再适用。无论在哪里，住房成本已经大幅上升。因此，个人需要查看自己的具体情况，并确定如何在有限的资源下分配资金。」 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）从1986年开始采用了这一规则。在邮件中表示：「30%的门槛仍然是一个有用的基准，可以持续衡量加拿大和其它国家，包括美国和澳大利亚的住房可负担能力。」 然而，该公司表示，它在2020年引入了「住房困难的概念」，以承认对一些家庭而言，将住房成本控制在30%的预算内，仍然不足以支付所有基本需求。 如果你在温哥华独自生活，需要一个月9000加元的薪水，即年薪10.8万加元，才能支付平均一居室的房租，并使其占税前收入的30%。 与此同时，根据加拿大统计局的数据，15岁及以上的人平均收入为62,250加元。这个数字可能不太相关，因为并非每个人都需要或想要租一居室公寓，但它让人对差距有了一个概念。 那么，中低收入阶层的人应该怎么做，以避免在住房上花费过多呢？ 信贷咨询协会的战略合作与教育总监阿伯尔（Anne Arbour）等财务专家给出的答案是：放弃30%的规则。 阿伯尔说：「这是一个非常困难的数字，而且在相当长的一段时间内都是如此。在当今通胀和高住房成本的时代，它并不总是可行的。」 相反，阿伯尔建议人们整体考虑预算，确定他们的需求和责任，这个任务对于所有家庭可能看起来都不一样。 她说：「仅仅关注一个数字是很容易的。但你必须整体平衡地看待一切。我们都有不同的需求。我们都有不同的优先事项和不同的责任。」 对于一些家庭来说，这可能意味着在食品杂物上花更多的钱。对于其它人来说，家庭预算的更高比例可能用于学生贷款。 温哥华的理财规划师布里奇（Steve Bridge）也表示同意，但他认为30%的规则是一个很好的起点。他认为，「对于很多人来说，这可能不适用，但我认为它仍然是一个好的追求目标。」 与阿伯尔一样，布里奇建议在制定预算时要总体考虑，确定优先事项。对于那些努力保持预算有序的人，他建议，检查自己的支出。通常情况下，首先要做的是自由支配的部分，如外出就餐。房租等开支不太灵活，尽管通过找室友可以减少成本，或通过打第二份工来赚更多的钱。

加拿大的住房危机继续恶化，特别是在大温和大多这些竞争激烈的市场，新建住宅飙升，远超通胀。 据Daily Hive报道，皇家银行经济学报告显示，自2020年初疫情爆发以来，加拿大的住宅建设成本已经飙升了51％，远远超过一般通胀。 大温和大多地区的土地价格一直是新房成本的主要因素。但是，不断攀升的建筑成本给创造更多新的住房供应，以帮助解决住房负担能力的关键战略带来了困难，而住房负担能力主要是由供应不足造成。它揭示了日益严峻的建筑环境背后的一系列原因，这是疫情对经济的破坏，以及对需求的调整所带来的副作用。 建材成本不断上升，自2020年第一季度以来，混凝土价格上涨了55％，结构钢价格上涨了53％。木材成本在2021年和2022年初出现了上涨，但之后这些成本上升趋势已经出现了回落。 分析师表示，疫情初期的低利率和人口增长使建筑业陷入“狂热状态”，但“对原材料的激烈竞争并没有带来产量的增长。” 建材的生产实际上在疫情期间下降了，木材下降了11％，制作水泥的关键成分石灰的生产下降了20％。 山火、暴雨、洪水和劳工行动也影响了卑诗省、艾伯塔省和安省的水泥厂运营。 建筑业的劳动力成本在2022年上涨了9.4％，几乎是其他行业的两倍。建筑业工资压力的增加也受到业内持续劳动力短缺的推动。而更高的运输成本，包括燃料成本，也使总体建筑成本增加。 报告称：“在中长期内大幅增加住宅建设，将使成本上升。继续专注于非常高的高密度结构开发，将增加对水泥的需求，可能限制生产能力。而扩大水泥或其他材料的产能可能会困难重重，这将对环境造成影响。” 分析师认为，目前住房需求的疲软将暂时降低材料成本。分析师还表示，联邦政府已经做出了“出色的努力”，通过移民来解决工人短缺问题，启动了技术行业新移民的快速入境程序，但这是否有助于减缓建筑成本攀升的速度，还有待观察。 分析人士称，建筑成本的另一个原因是市政府提高开发费用和征收的费用。各城市提高这些收费以应对自身预算需求，例如为处理不断增长的人口而新建和改善基础设施和社区设施的成本。2022年市政府对独立住宅和半独立单位征收费用每年增加了约30％。

            2月份新屋动工放缓。加通社资料图 加拿大的住房危机继续恶化，特别是在大温和大多这些竞争激烈的市场，成本因素日益加剧了状况，特别是对于新建住宅。   据Daily Hive报道，皇家银行经济学报告显示，自2020年初疫情爆发以来，加拿大的住宅建设成本已经飙升了51％，远远超过一般通胀。 大温和大多地区的土地价格一直是新房成本的主要因素。但是，不断攀升的建筑成本给创造更多新的住房供应，以帮助解决住房负担能力的关键战略带来了困难，而住房负担能力主要是由供应不足造成。它揭示了日益严峻的建筑环境背后的一系列原因，这是疫情对经济的破坏，以及对需求的调整所带来的副作用。 建材成本不断上升，自2020年第一季度以来，混凝土价格上涨了55％，结构钢价格上涨了53％。木材成本在2021年和2022年初出现了上涨，但之后这些成本上升趋势已经出现了回落。 分析师表示，疫情初期的低利率和人口增长使建筑业陷入“狂热状态”，但“对原材料的激烈竞争并没有带来产量的增长。” 建材的生产实际上在疫情期间下降了，木材下降了11％，制作水泥的关键成分石灰的生产下降了20％。 山火、暴雨、洪水和劳工行动也影响了卑诗省、艾伯塔省和安省的水泥厂运营。 建筑业的劳动力成本在2022年上涨了9.4％，几乎是其他行业的两倍。建筑业工资压力的增加也受到业内持续劳动力短缺的推动。而更高的运输成本，包括燃料成本，也使总体建筑成本增加。 报告称：“在中长期内大幅增加住宅建设，将使成本上升。继续专注于非常高的高密度结构开发，将增加对水泥的需求，可能限制生产能力。而扩大水泥或其他材料的产能可能会困难重重，这将对环境造成影响。” 分析师认为，目前住房需求的疲软将暂时降低材料成本。分析师还表示，联邦政府已经做出了“出色的努力”，通过移民来解决工人短缺问题，启动了技术行业新移民的快速入境程序，但这是否有助于减缓建筑成本攀升的速度，还有待观察。 分析人士称，建筑成本的另一个原因是市政府提高开发费用和征收的费用。各城市提高这些收费以应对自身预算需求，例如为处理不断增长的人口而新建和改善基础设施和社区设施的成本。2022年市政府对独立住宅和半独立单位征收费用每年增加了约30％。 加通社资料图    

一项事关买房的重大政策即将实施！已经在大温地产圈引起轰动 。 根据大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）的消息，低陆平原的所有地产局将于7月17日实施一项针对多重报价（Multiple offer）的新披露规则，以提高透明度。 卖方经纪将被要求填写一个新的“多重报价披露表格”（Disclosure of Multiple Offers Presented (DMOP)）。该表格将列出收到的所有报价（Offer）日期和提交报价的经纪公司名称。 挂牌经纪和卖家都必须签署这份表格。 在卖家对所有报价作出决定后的一天（Calendar day）内，挂牌经纪必须将该表格提供给所有出过价的买家的经纪以及无经纪买家。 为了适应这一变化，大温地产局、菲沙河谷地产局以及奇利瓦克地区地产局（Chilliwack and District Real Estate Board）董事会最近都对相关规则做出了修改。 从7月17日开始，如果出现多重报价的情况，挂牌经纪在提交报价给卖家时，都必须填写这份新的DMOP表格。 这份表格的样式还没有公布，预计将于7月13日开始提供给地产经纪使用。 新规则的收益者将是买家。由于供应有限和房价上涨，多重报价的情况越来越普遍，有的买家参与多次出价但却屡次铩羽而归，不免对房屋买卖过程感到沮丧。 更令买家困惑的是，他们并不能100%确定卖家看到了自己的报价，也不知道一共有多少人参与了竞价。这对他们以后判断市场走向也带来了麻烦。 新规通过公布卖家收到的出价数量记录，来增加买方的信心。 大温地产局首席执行官Jeff King表示： "这张新的表格将为购房者提供可核查的证据，证明每一个报价都在这个过程中得到了公平的介绍和考虑。这将有助于减轻潜在的误解或误会…… "最终，这些变化将有助于在房地产交易中建立更大的信心和信任,特别是在竞争和情绪最高的情况下。" 这一表格充分尊重卖家的隐私，不会披露报价价格、条件或卖方接受或拒绝报价的原因。

周三，温哥华市议会批准了对未售出公寓的空置房屋税的限时豁免，这意味着 2022 年之前空置多年的房屋仍将受到该政策的打击。 该市 ABC 多数议会批准了由市政府工作人员起草的修订章程，该章程将免除空置、未售出的公寓的空置房屋税，但不适用于那些在 2022 年之前已完工并空置多年的公寓。 根据新章程，任何去年大部分时间都空置但在 2021 年或更早完工并获得入住许可的公寓仍需缴纳空置房屋税。目前还没有统计数据显示温哥华有多少公寓属于这个范畴。 但市政府工作人员此前估计，2022 年，市政府已对全市约 60 套未售出公寓征收了市政空置税，总额为 380 万加元。由于温哥华市议会指示市政府工作人员制定了新的“未售出库存”豁免政策，这笔税款现在正在退还。 市政府工作人员提议从 2023 纳税年度开始对未售出的公寓制定新的免税政策，但在上个月的一次会议上，ABC 理事会成员建议工作人员修改章程，以便该免税政策可以追溯适用，退还已经缴纳的数百万税款。 今年早些时候，一些当地房地产开发公司和一个行业协会致函市议会，要求追溯豁免。 此豁免政策也有部分人士反对。

本月早些时候，位于多伦多Weston Road和Lawrence Avenue West附近的33 King St.约200名居民停止支付租金，公开宣布对其房东Dream开始罢租行动。现在，另一座Dream拥有的高层建筑22 John St.的租户也加入了罢租行动。 图源：blogto 据介绍这两座大楼共有300多个单元的租户参加罢租，以抗议“多年来的租金上涨和管理不善，导致工薪阶层租户被迫离开他们所喜爱的York South-Weston社区。” York South-Weston租户联盟声称，在过去十年里，33 King St.的业主使用了一种名为“超出指导租金增长”（above guideline rent increases，AGIs）的有争议工具来提高租金。 虽然22 John St.于2018年才开放，但该联盟声称，该建筑的租户每年的租金上涨幅度在7%至10%之间。而33 King St.的租户声称，尽管住在受租金管制的建筑中，但在过去五年里，他们的租金上涨了22%。 该联盟在新闻稿中表示：随着租金的上涨，服务的质量却在下降。持续不断的建筑工程已经让租户无法使用游泳池、访客停车场，甚至连自己的阳台也被封闭了一年多。 该联盟称Dream公司是加拿大一家拥有160亿加元资产和3万套出租房的企业房东。联盟成员上周与Dream的高管会面，然而他们声称该公司“未能真正与他们的要求展开有效的对话，而只是提议与租户进行社区项目合作。 联盟联席主席Sharlene Henry表示，Dream非常了解我们楼房的问题，但却没有采取任何行动来解决我们的关切。这个月有更多的33 King St.的租户加入了罢租行动，而我们的邻居22 John St.也加入了。更多的人加入表明这不仅仅是一个建筑的问题。我们希望Dream和各级政府能够听取我们的要求，并提供具体回应，而不是仅仅提供慈善行为。 图源：推特@York South-Weston 周五上午，租户将向Dream发送继续罢租的通知，并提出三个具体要求： 一是撤销现有的超出指导租金增长的申请，遵循租金控制； 二是承诺不再在该建筑进行超出指导租金增长； 三是支付租户因服务和设施丧失而造成的损失的补偿。 33 King St.的租户将于7月1日进入第二个月罢租行动。

上个月续约房贷合同的房主们面临着成本急剧增加的问题，因为利息成本同比上涨了近30%，而且这成为通胀的最大原因。 据Toronto Star报道，根据加拿大统计局周二发布的最新消费者物价指数，由于更多加拿大人需要进行贷款续约，抵押贷款利息成本上升了29.9%。 如果利率保持上升，未来几年这种情况可能会进一步恶化，因为根据央行的数据，约三分之二的加拿大抵押贷款即将到期需要续约。 “虽然利率上涨首先会影响到浮动利率贷款持有者，但固定利率持有者在续签时仍会面临利率上涨的压力，” Ratesdotca 抵押贷款和房地产专家Victor Tran表示。“固定利率抵押贷款持有者需要立即开始为续签时的较高利率做好准备，因为付款增加可能是可观的，具体取决于抵押贷款的金额多少。” 今年面临续签的房主已经感受到经济压力。 “举例来说，拥有五年固定利率抵押贷款的房主在2018年6月若在支付20%首付的情况下，以3.44%的贷款利率买下一栋价值100万元的房产，每月还款金额为3968美元。五年后，他们以5.64%的固定利率续约，每月还款金额将增加到4772美元，涨幅为804加元，相当于涨了约20%，Tran说道。 经纪人们警告称，计划在2025年或2026年续约的房主所面临的月还款额涨幅更高，会比目前支付的金额增加20%至40%。据央行数据显示，固定利率抵押贷款在续约时的平均增长幅度将在2025年和2026年达到最大值，达到20%至25%。 “对于月供还款额固定但利率浮动的情况，这类房主需要将月供金额增加约40%才能保持原来的还款计划。” “每个人都将支付更多的金额，人们需要主动支付更多的月供，” Tran说道。“通常情况下，人们总是被动应对，但是续约贷款时的更高利率是不可避免的。我们在疫情期间见到的1.5%利率再也不会回来了。在短期内，我们不会再见到低于2%，甚至是3%的利率。” 多伦多地产经纪人Cailey Heaps表示，最脆弱的群体是那些在疫情期间趁低利率急于购房的首次买房者。“这些买家往往没有那么多资本，他们会比已有房产的屋主感受到更大的经济压力，” 她补充道。 此外，“趁利率低而过早购买更大房屋”的“升级房屋者”也要收紧钱包。“这些房主可能是在低利率情况下冲动买房了，”她说道。“他们可能本不该这样。” 房屋经纪人Ralph Fox即Fox Marin Associates的创始人表示，随着他们的按揭贷款到期，购买第二套房的投资者开始暂停这类投资计划。 “从个人经验来看，现在有越来越多的公寓上市时处于租赁状态，而非空置，” 他说道。“这表明投资者想要在不承诺房子是空置状态的情况下出售房屋，这说明一些投资者想要摆脱他们的额外房产。” 到目前为止，经纪人们还没有遇到恐慌性出售的情况，也还没有遇到不能支付按揭贷款的房主。但是，随着住房、水电费和食品杂货的生活成本不断上涨，专家们表示现在是人们要对“财务状况负责”的时候。 “准备迎接最坏的情况非常重要，” Tran说道。“对于明年或后年需要续租的人来说，你知道利率会更高。你不想陷入无法偿还按揭贷款的境地。没有人希望发生这种情况。”

    对于大多数加拿大房主来说，一般还清房贷的时间是25年，但是，现在，面对不断攀升的利率，一些现有房主的摊销期已经高达90年，看来这辈子是没法还清房贷了。     在央行大幅加息后，不少房主现在连房贷利息都还不起，怎么办呢，专家建议，可以通过延长摊还期来保持每月供款额不变。     于是，一些签订了浮动利率的房主，为了保持房贷月供额不变，每次加息则自动调整还款期。     结果，央行一次又一次的无了期加息，有房贷专家发现，一些现有房主的摊销期高达90年。     房贷经纪罗恩·巴特勒（RonButler）说：“我们已经看到了60年、70年的摊销期，我们确实还看到了90年摊销期的房主。”   “一些银行的大部分抵押贷款都在延长摊销期，房主们开始担心。”     专家表示，浮动利率抵押贷款有两种类型，一种是固定还款额，利率变化但月供保持不变；另一种是浮动还款额，月供随着最优惠利率变化而浮动。     专家表示，在高利率期间，采用第一种浮动利率但还款额固定的房主面临更高的风险，因为他们发现，月供很大一部分用于支付利息而不是本金，而且这是在较长一段时间内都是这样。     另外一面贷款经纪玛丽·西尔齐斯（MarySialtsis）说道：“一个月前，我遇到了一个摊销年限为87年的房主。”     Sialtsis女士说：“这是一个问题，即使他们希望月供额保持不变，但进行调整后，现在他们支付的本金要少得多，而且负债更多。”     Sialtsis表示，值得注意的是，当人们首次购房时，银行不会发放90年期抵押贷款；摊销期的变化仅发生在现有的幅度利率固定还款额的房主身上。     “提供这种产品的银行在延长摊销期限没得选择，”她说。“这就是这类产品的工作原理，它会在系统中自动延长。”     Ratesdotca贷款经纪VictorTran表示，一旦房主的全部抵押贷款都用于支付利息而不是本金，他们就达到了触发利率。发生这种情况时，贷方会发出通知，称他们的每月还款额需要更改。     “他们要么需要增加月供额，要么转向改签固定利率，”他说。     他说，一旦房主达到触发率，摊销期就不可能延长，除非是特殊情况。     “央行未来可能会降息，因此房主的摊销会自动缩短，”Tran说。“但由于银行提高了利率，每个人都注意到了这些更长的摊销期。我可以告诉你，我们贷款经纪以前没有处理过此类问题。”     这些漫长的摊销期限最近受到加拿大银行业监管机构的审查。     金融机构监管办公室（OSFI）最近发布了年度风险评估报告，其中将住房列为未来一年监控的首要风险，并表示正在“积极评估浮动利率固定还款额的按揭产品所带来的风险”，以确定是否有必要进行修改。     金管局OSFI在一封电子邮件中表示：“延长摊销期会带来更大的风险，包括未偿还贷款余额的持续性更大（使借款人的债务期限更长）以及贷款人遭受更大损失的风险。”     “OSFI期望联邦监管的贷方能够主动应对和减轻这些风险。对于借款人来说，延期摊销并不是一个长期解决方案，应该尽早减少。”     但OSFI强调，如果房主摊销期限延长至90年，他们将不会90年时间都会支付抵押贷款，因为在续签时，他们必须回到最初的摊销期限。     OSFI发言人表示：“这是名义上的。”“续约时，借款人必须回到原来的贷款要求。延长摊销期限是一项过渡措施，以便人们能够度过这一特别时期。这并不意味着这将成为我们系统中的永久性措施。”     所以，房主也别想用一辈子或者两辈子还房贷，续约的时候就昏了，因为这段时间房贷本金增多了，续约时将90摊销期改为25年，月供额将大大增加。