地产

多伦多市议会近日发起了一项公众宣传活动，提醒房东和租户注意，新的“反装修驱逐”法规将在今年夏天生效，旨在保护租户免受所谓的“假装修驱逐”——即房东以翻修为借口将租户赶出房屋、实则意在提高租金或更换租户的行为。 根据市政府发布的公告，这项名为《租赁房屋装修许可证条例》（Rental Renovation Licence Bylaw）的新法规将在2025年7月31日生效。 该法规要求房东在发布装修驱逐通知或N13通知时必须获得装修许可。 市政府在一份声明中指出：“此新法规旨在保护租户免受恶意驱逐，保留多伦多的可负担租赁住房，并为房东在进行必要装修时确立一个透明、公正、负责任的流程。” 图源：blogTO 这项法规为租户提供的“新保护”包括： 搬家费补偿： 该补偿依照租屋单位大小而定； 单间或一居室的搬家补偿为$1,500； 两卧或以上单位为 $2,500 无论租户是否选择回迁均适用。 回迁权利： 租户有权在装修完成后选择是否回迁； 若选择回迁，房东不得提高租金，租金须保持在“租期不中断的情况下向租户收取的法定租金”； 房东还需提供临时住所或等值替代住房，并提供搬家费用补偿。 若租户选择不回迁： 房东必须提供相当于三个月租金差额（如果新租金贵了）的补偿金； 另需提供搬家费用补偿。 多伦多市强调，该法规并不替代或延迟房东与租客委员会（LTB）程序，而是与《住宅租赁法》（RTA）并行实施，以确保公平与透明。

据地产研究机构 Urbanation 最新数据，自2024年初以来，多伦多已有 1,899套计划中的公寓单位被取消建设，涉及 8个项目。 在这个仍深陷住房危机的城市，这意味着数百个本可缓解市场紧张的新建单位将永远不会完工。 不过其中部分项目将转型为出租型住房。 此外，还有3个项目（338套单位）被搁置，另有6个项目（1434套单位）已决定改为出租用途。   “公寓市场几乎一夜崩溃”   “这个市场的崩盘几乎是一夜之间发生的。” 多伦多大学地理与城市规划教授、基础设施研究所所长 Matti Siemiatycki 表示，“整个逻辑被彻底颠覆了。” 根据Urbanation的数据，整个大多伦多及汉密尔顿地区，截至4月中旬共有28个项目、5734个单位被取消、搁置、转为出租或进入司法托管。相比之下，2023年全年仅有7个项目被取消或搁置。 多地项目取消或停滞： • Halton地区：1个项目搁置、1个取消 • Peel地区：3个项目搁置 • York地区：2个搁置、1个取消 • Hamilton地区：2个搁置、1个取消 进入司法托管的项目通常会公开记录，而行业内部的项目取消则多通过“口耳相传”得知。 Urbanation高级市场经理 Michael Niezgoda 解释道，许多楼花项目因预售进度不达标无法启动建设。开发商往往需要售出约70%的单位才能获得融资。 同时，市场疲软让开发商“无法降价至覆盖成本线以下”，利润空间严重缩水。 地产公司 Zadegan Group 的负责人 Jonathan Zadegan 表示： “价格卖不上去，利润又低，开发商继续持有这些单位只会亏钱。” 此外，搁置项目大多已停止销售，但尚未退还订金，处于“悬而未决”的状态。 出租市场迎来转化机会？ 值得注意的是，部分开发商正将公寓转为出租房源。市政府近期推出的鼓励建设出租房的新激励政策，成为他们转型的动因之一。 Urbanation指出，2024年已有约40%的新公寓用于出租。但如果完工总量持续下降，可用租房供应也将迅速减少。 Siemiatycki教授指出，过去十年，“公寓一直是多伦多住房建设的主力”，开发商通过将单位不断缩小来维持可负担性，目标买家多为投资者。 但如今，高利率、价格回落、市场饱和加速了这一模式的崩塌：“现在这套模型已经无法运作了，但我们仍处于住房危机之中。” 尽管将部分项目转为出租是一种积极信号，但如果不在早期就重新设计，许多单位将继续小到无法满足家庭需求，同时租金也往往高于市场价，普通人难以承担。 他认为，政府和非营利机构应更多介入，例如通过土地信托、合作社等方式，补充私人市场的不足。 新公寓销量跌至30年最低 根据Urbanation的数据，2025年第一季度整个GTHA地区的新公寓销售仅533套，创下自1995年以来的季度最低纪录。 Zadegan补充说，开发商正在经历巨大痛苦，尤其是中小型开发商。再加上当前的贸易战也影响了消费者信心。 不过他认为，如果市场在未来一年内趋于稳定，存量库存被逐步消化，2026年之后的新盘减少，市场可能会重新走向平衡。

过去25年，加拿大房地产市场经受住了包括全球金融危机和疫情在内的每一次危机的考验。然而，美国总统特朗普反复无常的政策，可能成为压垮本国房市的最后一根稻草。一旦”滞涨“（也就是通胀上升与经济衰退并存）来到，加拿大的房价可能会呈现断崖式的下跌。 图片来源：Amir Salehi/The Globe and Mail 据本地英文媒体环球邮报报道：过去几个月，加拿大多地房屋销量大幅下滑，房价持续下跌，库存不断累积。尤其是在多伦多和温哥华，许多曾被投资者青睐的公寓单元无人问津，对家庭买家帮助有限。消费者信心也跌至有记录以来的最低点。 “加拿大正面临滞胀风险，也就是通胀上升与经济疲软并存的局面，这是央行最难应对的情况。”麦格理集团（Macquarie Group）首席经济学家多伊尔（David Doyle）表示，在以往房市总是推动经济的重要力量，“而现在的问题，不是房市还能不能提振经济，而是它会拖累经济到什么程度。” 数据显示，全国房屋销量在3月下降9.3%，跌至2009年大衰退谷底以来的最低水平；多伦多仅售出5011套房，是自1995年以来同期最低。而房价方面，加拿大房地产协会的MLS综合指数显示，全国房价同比下跌8.5%，连续第三个月下滑。 许多1月份还在积极寻找房源的加拿大人此后退出了市场。 “我有多个客户搁置了购房计划，”多米尼恩借贷中心（Dominion Lending Centres）的抵押贷款经纪人哈蒂姆（Mike Hattim）表示。 “是关税的不确定性，而非关税本身对人们产生了影响，无论对企业还是个人都是如此，”他说。“当未来的一切都不确定时，你如何做出决定？” 潜在买家的止步，只是危机的一个方面而已。 更糟糕的是，房地产市场正在以其他方式破裂。由于未售出房屋库存不断增加（例如，安省市面上的活跃房源数量已达到10年来的最高水平），而建筑商也停下了脚步。 “目前房屋建设活动极其缓慢，我们经历了近两年的市场低迷，”滑铁卢地区房屋建筑商协会（Waterloo Region Home Builders’ Association）的规划师兼主席马西奥（Larry Masseo）表示。 除了贸易和经济的不确定性，马西奥指出，一系列持续的力量冲击着该行业，包括市政审批缓慢、开发费用上涨以及建筑材料和劳动力成本增加。 由于建筑商面临审批慢、成本高、人力物料短缺等多重压力。安省3月新屋开工量年化仅3.9万套，创下2009年以来新低。 新屋建设放缓，预计将加剧加拿大的住房负担能力危机；而牛津经济研究院预测，若贸易战继续升级，加拿大恐在2026年前流失约20万个工作岗位。 与此同时，随着加拿大政府限制留学和工作签证、人口增长放缓，租赁市场也呈降温趋势。3月份新出租房源租金同比下降2.8%，为连续第六个月下跌。 在过去，加拿大央行往往通过降息激活房市、带动经济。但如今利率空间受限，通胀压力又高，加拿大央行已暂停连续七次降息的政策，将基准利率维持在2.75%。央行强调，他们不会重蹈疫情后通胀失控的覆辙。 “我们正在经历一个没法救市的时代。”多伊尔直言。 此外，特朗普的贸易政策不仅加剧全球市场不确定性，还推高了加拿大的债券收益率，进一步抬升固定利率按揭成本。 “房地产过去是加拿大的经济引擎，但这一次，它很可能成为负担。”满银（BMO）行高级经济学家卡夫希克（Robert Kavcic）指出，即便房价自2022年高点已回落10%至20%，但住房负担能力依然紧张，因为之前涨的实在太快了。 据悉，在2007年至2009年的大衰退期间，美国房价平均下跌了30%，用了14年才完全恢复，而加拿大房价仅下跌了9%，但在衰退结束后的一年内就恢复了。2014年油价暴跌，导致卡尔加里的房地产市场停滞了五年，但全国房价却以超过10%的年率飙升。同样，2020年3月的疫情封锁曾短暂地使房地产活动陷入停滞，但在接下来的两年里，房地产活动急剧升温。 卡夫希克说：“最好的结果是房价横向波动五到十年，让收入赶上来。” “但未来的风险在于，随着这场贸易战的升级，我们将陷入滞胀环境，于是房价可能不再是横向波动，而是断崖式下跌”。

卑诗最高法院裁定，透过电邮向潜在购房者发送未签名的还价，并在短信中回复“竖起大拇指”表情符号，可令买卖合约成立，但该合约不具强制执行力。 CTV报道，卑诗最高法院（BC Supreme Court）法官布罗杰斯（Jan Brongers）周二就温哥华岛萨尼治(Saanich)一幢115年历史的房屋出售失败一案，在裁决中得出了上述结论。 去年9月，房地产经纪人兼房地产开发商罗斯（Daniel Bryan Ross），试图从业主凯尔加维(Kyle Joseph Garvey)和马修加维(Matthew Thomas Garvey)兄弟手中购买这幢房子。 据称，该房产占地8,033平方呎，是一幢单层两房住宅，目前“无人居住，状况不佳”。卑诗物业估价处(BC Assessment)2025年对其评估价值为801,000元，其中除24,000元外，其余均为土地价值。 加维兄弟要价759,000元，并亲自挂牌出售这幢房屋，没有聘请房地产经纪人。 据判决书引用潜在买家和卖家之间的往返电子邮件内容指，罗斯提出75万元的报价。 凯尔回道：“很遗憾，我们今晚不会接受你对该房产的报价。”并鼓励若有兴趣的话，可在“将来再提交进一步的报价”。 而罗斯“几乎立即”做出了回应。他写道：“我不会再提出任何报价。”“通常情况下，如果你对某些东西有不同的看法，你会给我一个反报价。那么请问一下，你想修改哪些地方呢？” 接下来的几天里，罗斯和凯尔不断打电话和发短信，凯尔最终向罗斯还价，要求罗斯支付769,000元，外加更高的定金和更低的买方经纪费。 但加维兄弟俩均未在这份还价上签名。 兄弟反悔称还价是在与对方谈判 罗斯同意了条款，并将一份带有他自己签名和姓名首字母的版本发回给加维兄弟，其中附了一张说明，称卖方“通常”会发送已经签名的还价。 罗斯写道：“我知道你正在边走边学。”“根据我们之间的电子邮件和短信对话，我向你提供这份已签名并已接受的报价，表明你向我提供了‘还价’。请你尽快在所有文件上签名。” 除了电邮之外，罗斯还给凯尔发了一条短信，表示他已经接受了还价，而凯尔则回复了一个“竖起大拇指”的表情符号。 其后在买家催促签署还价下，凯尔回应需要先与他的兄弟及律师谈谈。 尽管买家一再催促，但加维兄弟从未签字确认还价，最终甚至称自己只是在与罗斯谈判，并未同意将房产卖给他。 罗斯于是将加维一家告上法庭，并在房产所有权上附加了未决诉讼证明。 他请求法院认定他接受的还价构成有效且为可执行的合约，这将使他能够完成购房动作。 加维兄弟则认为，合约根本不存在，罗斯的诉讼应该被驳回。 法官将纷争分解为多个法律问题 布罗杰斯将此事分解为多个需要回答的法律问题。第一，当事人之间是否订立了有效契约？其次，如果他们这样做了，那么该合约是否具有强制执行力？ 对于第一个问题，法官的答案是肯定的。判决书中写道：“站在罗斯的立场上，一个理性的人会认为，2024年9月24日下午4时10分，业主发送的电子邮件（即还价）是一个可以接受的报价。” “站在业主立场上，一个理性人会认为，罗斯于2024年9月24日下午6点14分向业主发送的回复邮件，是对业主报价（即还价）的接受。” 尽管加维兄弟辩称，该反提议仅仅是“讨论信件”，但布罗杰斯认为这一建议“完全不诚实”。法官也驳回了加维一方论点，即罗斯愿意透过进一步谈判来改变合约条款，这破坏了他认为合约存在的立场。 布罗杰斯裁定，未签署反要约这一事实并不会使合约无效。 但判决就指出，合约的存在本身并不会使得合约具有可执行性，特别是当一方拒绝执行时。 据卑诗省《法律与公平法》（Law and Equity Act）规定，有关土地的合约必须以书面签署才能生效。 尽管罗斯承认加维兄弟没有在还价上“签署传统的签名”，但他认为法院的解释应该更广泛，并得出加维兄弟实际上已经通过与他通信的方式签署了该文件的结论。 但法官在判决书中写道：“发送电子邮件并不等同于签署电子邮件，就像邮寄或传真信件并不等同于签署信件一样。” “仅仅通过在与合约文件本身无关的文本中，发送一个竖起大拇指的表情符号即可‘签署’合约，这与仅仅包含‘是’字的文本就构成有效签名并无二致。要做到这一点，就需要将（《法律与公平法》）‘签署’一词视同无物。” 因此，布罗杰斯驳回了罗斯的诉讼。然而，法官拒绝下令从加维兄弟的房产所有权中删除未决诉讼证明，理由是，在罗斯考虑是否对该裁决提出上诉期间，兄弟俩未能证实如果继续保留该证明，他们会遭受困难或不便。 图：网上图片

$1亿收购温哥华东部26个独栋住宅地块，用于以交通为导向的发展土地整合 本地开发商Sightline Properties刚刚收购了温哥华东部的一个潜在高密度交通导向发展用地。   该开发商最近在东布罗迪街以北、卡斯洛街以西、东十街以南和伦福街东侧小巷围成的城市街区上，收购了共计26个独栋住宅地块。土地整合最东南的地块距离SkyTrain的伦福站仅有三分钟步行路程。 Daily Hive Urbanized在2025年3月曾联系Sightline Properties进行评论，但未收到回复。本周稍早也进行了进一步的查询。   这26个地块的总面积约为124,500平方英尺（约2.86英亩），其中13个地块面向东布罗迪街，另外13个面向东十街。这些地块被东西方向的小巷分隔开。 这些物业的地址为：北部地块2528卡斯洛街和2808-2888东布罗迪街，以及南部地块2580卡斯洛街和2813-2881东十街。 Sightline Properties土地整合 档案显示，这些物业中有14个是在2024年12月收购的，另有7个是在2025年2月最近收购的。 根据2024年7月的BC评估数据，这些地块的总评估价值约为5330万加元，其中15个物业的评估价值低于200万加元。这些最低评估的物业大多是较老的单层平房。例如，估值最低的物业为1940年建造的平房，评估价值为173万加元，是土地整合中的最古老物业。   这些物业大多数建成已有四十多年，其中三处建于1940年代，另有三处建于1950年代。 在这些统筹的土地中，还包括一些“温哥华特别”住宅。 这些土地整合中最新的物业是2010年代建造的三座住宅，其中包括一栋2017年建造的房子。   这26个地块的总销售价格约为1亿400万加元，几乎是最新评估值的两倍。档案显示，销售价格在173万到580万加元之间，有五个物业的售价超过500万加元。 Sightline Properties土地整合 Sightline Properties土地整合 此次独栋地块整合的规模让人想起2000年代末及2010年代初在坎比走廊发生的类似活动，尽管价格并不一定相同。   不过，部分物业的价格甚至是评估值的两倍之多，暗示未来可能进行高密度开发的可能性。 预计到2025年夏季，温哥华市议会将审议并考虑批准鲁珀特和伦福站地区计划——一个以SkyTrain的鲁珀特站和伦福站为核心的高密度、交通导向的土地使用计划。该地区计划大致被帕克街、卡姆卢普斯街、东27街和边界路框住。   尽管迄今为止公众关注较少，但这一即将到来的地区计划与过去市政府主导的规划倡议（如坎比走廊计划、布罗迪计划、格兰维尤-伍德兰计划、西区计划等）可相提并论。 可以预见，最高的建筑密度和高度将位于离两个车站最近的地方，包括Sightline Properties土地整合的区域。这两个车站也被省级立法规定为以交通为导向的区域，从而促进更大的住宅用地使用。 根据2024年6月首次揭露并随后在2025年2月略有修订的草案区域计划，Sightline Properties的土地将规划可容许29层至45层的高层住宅塔楼，楼面面积比（FAR）从7.0到10.5不等。最高的密度和高度将优先用于100%社会住房或包括低价租赁单元的市场租赁住房项目，较低的密度和高度则适用于分层市场公寓拥有项目。 该区域计划将为这些地块规定多种混合使用选项，包括零售、餐饮和办公空间。地面层的零售和餐饮用途需得到强制执行，以促进车站周围的街道活动和活力，同时满足增加的居民日常需求。   Sightline Properties卡斯洛东布罗迪伦福 在Sightline Properties地块的正东面，Renfrew Village（原名Renfrew公寓）的施工已接近完工——这是由本地开发商The Molnar Group（TMG）打造的两栋八层混合用途建筑，包含184套保障租赁住房。这些新房的租赁已开始，其中低价租赁单元已被抢购一空。 Renfrew Village的地面层还有零售和餐饮单元，活跃了沿着伦福街的建筑外立面，直通伦福站的步行通道。 Renfrew Village是2019年底市政府的中等收入租赁住房试点计划（MIRHPP）下批准的第一个项目。 就在Renfrew Village的北侧，还有一栋独立的四层混合用途Renfrew Quarters建筑，最近也完成了建设，包括37套租赁住宅和地面层的零售/餐饮空间。   2603-2655-2543-2583伦福街，温哥华 2603-2655-2543-2583伦福街，温哥华 温哥华拉萨尔学院2710卡斯洛街 与现在的Renfrew Village八层建筑和Renfrew Quarters四层建筑相比，草案区域计划将允许这两个地点兴建最高可达45层的塔楼，建筑要求与Sightline Properties相同。 在稍南的位置，TMG还开发了靠近Renfrew Village的新办公综合体The Kaslo，该项目也接近完工。这一由两栋建筑组成的七层办公项目，提供218,000平方英尺的办公空间，其中一半已经预租给拉萨尔学院作为新校址。 在伦福街与东布罗迪街交叉口的东北角，Epta Corporation批准了一座14层的混合用途租赁住宅塔，内含179个单元，亦属于MIRHPP计划。根据草案区域计划，该地点的建筑高度可达到22层至40层，具体取决于用途。 进一步向东，靠近鲁珀特站，由原住民拥有的MST开发公司和Aquilini Development提议将10英亩的BC酒类分销仓库重新开发成多达12栋混合用途塔楼，最高可达60层。如果获得批准，那么这些新塔楼可能会成为温哥华市新的最高建筑，超过现有的温哥华市中心最高建筑。 2406-2484伦福街温哥华租赁住房塔楼 3200东布罗迪街，温哥华