地产

现在，中等收入的加拿大人都很难负担得起一些大城市的住房，那么人们要搬去哪里才能买得起房子呢？ Zoocasa的一项新研究，找出了住房可负担的城市。 图源：zoocasa Zoocasa研究了加拿大17个主要房地产市场的住房负担能力，发现在其中10个市场中，收入中位数的人买不起平均价格的房子，包括多伦多、温哥华和渥太华等主要城市。 然而，买家可能会其他地方找到运气。 哪里的房价最便宜？ 根据Zoocasa的数据，新布伦瑞克省的圣约翰市(Saint John)是住房负担能力最高的城市。 这座大西洋沿岸城市的平均收入为7.9万元，低于其他市场，但这里的平均房价为29.1万元，远低于中等收入人群的最高可负担的房价门槛：36.5万元。 另一个住房可负担的城市是萨省的里贾纳。作为萨斯喀彻温省首府，这里的平均房价为318,700元，中等收入人群的最高房价门槛是429,457元。两者相差约11.1万元，是房价均价低于与中等收入者可承受范围最多的城市。 温尼伯、萨斯卡通、埃德蒙顿、魁北克市和爱德华王子岛的平均房价也在中等收入人群的承受能力范围内。 哪里的房价最负担不起？ Zoocasa说，温哥华和多伦多的平均房价超过100万元，这意味着这些城市收入中位数的人很难负担得起平均价格的房子。 研究显示，就连收入中位数最高的城市，那里的居民也很难买房。 渥太华的收入中位数最高，为106,240元，但研究指出，“以目前的平均价格在该市买房可能仍然遥不可及”，平均房价比中等收入者最多可负担的价位高出16万元。 收入中位数排名第二和第三的城市维多利亚和卡尔加里，平均房价对这些收入者来说也太贵了。 统计方法 需要说明的是，以上研究统计中，家庭收入中位数来自加拿大统计局。 中等收入家庭的最大负担能力是通过找到中等收入家庭的月收入，然后使用丰业银行的“我能负担得起什么计算器”来计算的，假设利率为5.04%，分期偿还期限为25年。 平均房价数据来自加拿大房地产协会。

    在温哥华买过房子的人可能都有过这种经历：寻寻觅觅中，突然发现一套自己梦想中的房子，不但位于黄金地段，价格还比同类房子低，兴冲冲找经纪约看房，却被告知，房子是租赁产权，到期后楼还在，地却可能没了，瞬间就觉得这房子没那么香了。     毕竟土地私有是吸引很多华人在加拿大买房置地的原因之一。     但实际上，在加拿大，只有大约11%的土地是属于私人所有的，剩下还有41%是属于联邦的官地、48%是属于各省的官地。官地的使用权和矿产、能源、森林和水资源开采权可以出租给私营企业和个人，这是政府非常重要的收入来源。     在BC省，大约94%的土地都是官地。个人或公司与省或联邦政府可以就官地使用权签订协议。通常使用权的授予是有特定目的和期限的。     相应地，房屋产权也有永久产权（freehold）和租赁产权（leasehold）之分。购买永久产权房屋，业主同时获得建筑物和土地的所有权。购买租赁产权房屋，业主只有建筑物的所有权和一定期限内土地的使用权。     和加拿大其他省市相比，大温地区的租赁产权房屋更常见，而且呈快速增长趋势。最为人们所熟知的一个例子就是UBC在温西的绝美校园。     那么，租赁产权房屋到底香不香？这要在综合权衡利弊的基础之上结合个人的情况做出决定。     租赁产权房的优势     Location！Location！Location！     重要的事情说三遍。租赁产权房最大的优势就是地段好！     大温地区的租赁产权房主要集中在温哥华市中心的福溪（FalseCreek）、香槟高地（ChamplainHeights）、UBC和SFU校园及其周边地区，以及列治文三号路夹威廉路一带，都是毫无争议的黄金地段。     价格     租赁产权房屋的价格往往比相同地段和条件的永久产权房低一点。对于购房者而言，少花一点钱，却可以进入理想的社区，获得优质的教育、娱乐、生活等方方面面的服务和资源，吸引力不可谓不大。     加拿大越来越严重的住房负担能力危机，也让大温居民对租赁产权房的接受度与日俱增。租赁产权房屋课程成了越来越多房地产经纪人的必修课。     租赁产权房的缺点     没有土地所有权     租赁产权房最重要的劝退理由是购买者只能成为房主，不能成为地主。自家的房子杵在别人家的地上，怎么想都不踏实，更别说作为家族产业传承了。对于很多购房者而言，这是不可接受的。     使用权有期限     大温地区的土地使用权租赁期限，一般是60年或者99年。有效期内，业主的使用权是有保障的。但租期届满之后续租存在不确定性。业主可能除了已经老化并且经过折旧的建筑物之外，一无所有。     虽然很少人有能在同一座房子里住上99年，但有期限的使用权仍然在一定程度上影响了租赁产权房的价值。     整体而言，这类房屋的中期保值、升值潜力是不错的，尤其是房子状况和地理位置非常理想的情况下。但随着时间的推移，离租约到期日越来越近，出售可能会变得更加困难，物业的价值也会下跌得越厉害。     租约异常复杂     在BC省，土地使用权租赁有多种形式：     1、个人或公司拥有的私人房产。     2、省、市拥有的土地，例如温哥华福溪南部和香槟高地的各种建筑群。其中许多建于1970年代或1980年代，一直以60年租约运营，其中一些正在重新谈判。     以UBC和SFU为代表的一些政府机构也成为99年期租赁产权住宅开发的重要参与者，为中档和豪华房地产市场提供了数千个租赁单位，所获利润用于为这些机构提供资金。     3、原住民拥有的土地。BC省的原住民现在广泛使用土地使用权租赁方式参与房地产开发。除了已经开发的数千套住宅，Squamish、Musqueam、Tsleil-Waututh和Tsawwassen等部族还准备在最近转让给他们的优质土地上建造数以万计的房屋，地点包括北温、温哥华的甘比街、UBC和Jericho。     BC省公证人协会的首席律师RonUsher表示，政府、大学和原住民都对土地使用权租赁感兴趣，因为这让人觉得“好像他们并没有真正出售土地”。而且同一块地可以多次出租赚钱，何乐而不为呢？

在列治文有位华人老板，面对运营成本飙升，市场需求下降，他仍在努力维持自己的生意。而且他还要依靠父母来免费帮助，才能让他的员工离职。 据《列治文新闻》报道，位于列治文北部的家族企业Jade Marble & Granite的老板是位华裔，他的名字叫做Chi Him Chan。他现在已经拖欠了员工四个月的工资，上个月，他才缴纳近1.5万元的房产税，这花光了他最后的钱。 “我不得不停业，因为我赚不到足够的钱来支付支出。我真的很挣扎，如果这种高财产税继续下去，我将不得不关闭我的生意。” 自2021年以来，他位于12671 Bathgate Way的仓库的评估价值飙升了近78%。结果，Chan的房产税每年上涨约2000元，现在他支付的税比两年前多了近50%。 Chan说，这是他正在苦苦挣扎的生意的最后一根稻草。如果没有转机，他将不得不结束生意。 “这真的很遗憾，我们已经经营了25年，我们喜欢为客户服务。” 房地产价值在一年内上涨了64% Chan并不是唯一一个经历房产税上涨的人，当地宜家附近同一层楼的其他业主也发现，过去两年他们的房产价值大幅上涨，这意味着房产税会更高。 Wagonmaster Group总裁Bob Banga震惊地发现，他的公司房产价值在2021年上涨了64%，而列治文的平均涨幅为17%。 Banga说：“（BC评估局）告诉我，与我们面积差不多的单位在市场上价格涨了很多，所以他们调整了我们的估价。” “但问题是，他们为什么从来没有考虑过，我们公司的房产价格比其他单位低的原因。” 他解释说，这处房产位于Bathgate Way尽头，入口和通道非常狭窄，所以大型卡车不能直接在装货码头卸货。 这意味着企业主必须支付额外的费用，让更小的卡车运送他们的货物，这使得这里的单位对买家的吸引力大大降低，这反过来又影响了它们的价格。 Banga对评估提出上诉，并花了几天时间收集证据，以证明为什么他的土地与BC评估用于比较的单位不同。 他的呼吁使估价减少了30万元。 但第二年，他看到房价又上涨了27%，远高于19%的平均涨幅。 再次上诉的过程实在太繁琐了。 Banga说：“今年我甚至没有上诉。我太忙了，我一直工作到晚上。当我回家的时候，我不得不照顾孩子。我太累了，我不能再做这些了······但是我们不应该经历这些麻烦。” 其他企业主就没有这么幸运了——在上诉后，他们的房产价值只进行了小幅调整。 Tristar Headwear Corporation的老板Jack Kuber说：“他们只看到市场上类似单位的价格，但我怎么才能找到一个跟我的地产各方面都相同，而且还在出售的单位？” “具有讽刺意味的是，我们无法证明这一点，除非我们的一套公寓被卖掉，然后他们才会接受它的真实市场价值。” 市内房产价值相对稳定 除了企业主，该地区的商业租户也受到了房价上涨的沉重打击。 经营Paladin International Food Sales的Chris Ho说：“作为一个租赁商业单位的租户，我们面对的是多项费用：我们必须支付房产税、物业费和财产保险。” 在物业价值大幅上涨后，Ho的租金在2021年上涨了50%。 Ho说：“当我试图和房东谈判时，他只给我看了评估表，我对房价的大幅上涨感到震惊，所以租金没有多少商量的余地。” “对于像我们这样的当地小企业来说，这相当困难。自COVID以来，出现了劳动力短缺、高油价、碳税等问题。这对我们来说真的很难。” Chan说，他希望列治文市议会能引入财产税减免计划，就像温哥华市议会3月份通过的发展潜力减免计划试点一样。 在温哥华，对于符合条件的物业，部分土地价值的税率将比该市轻工业和商业物业的混合通用税率低50%。 然而，列治文市发言人Clay Adams告诉Richmond News，该市的评估价值现在“相对稳定，与前一年相比增幅很小，目前几乎没有证据表明列治文的商业地产由于发展潜力而经历了暴涨的评估。” Adams说，对于这块土地，如果业主不同意房产的评估价值，他们需要向BC省评估局提出上诉，而列治文市“不参与这一过程，因为评估是由省皇家公司完成的。”

此前一名男子因为在加拿大安省北部的湖滨地产上未经授权地进行改动，而被告上法庭。近日法官宣判，该男子被处以近5万元的罚款。 据CTV报道，加利福尼亚的Kenneth Wilson上个月承认在Parry Sound一带的Georgian Bay一处物业未经许可改变了湖岸线，安省政府在周五的新闻稿中说。因此，他在6月12日的听证会上被法官Michael Kitlar处以4万5000加元的罚款。 这项工程在2017年6月至2019年8月之间动工。 省政府表示，“这些改动包括在六个不同的区域填海岸线，而这些工作未获得自然资源和林业部颁发的工作许可，这是《公共土地法》所要求的。” 图源：CTV 在6月份，另外两名男子因在安省北部的一个海滩上填沙而被罚款总计8000加元。 这两名来自安省西北部地区的居民因为在2020年8月的时候于Agimak Lake湖的相邻湖岸线上倾倒沙子，而被判有罪。 据报道，改变湖岸线可能会对水生态系统产生负面影响，因此公众被建议要在水域内或附近进行任何施工之前，先与自然资源与林业部联系以寻求建议，省府发布的新闻稿表示。 根据《公共土地法》来颁发的工作许可证规定了对岸边土地进行工作的条件，以减少或消除环境损害。 如果公众要报告自然资源问题或提供有关未解决案件的信息，可以拨打免费电话1-877-847-7667。如需匿名，可以拨打犯罪举报电话1-800-222-TIPS。

同是豪宅，互为邻居的卑诗省与亚省差别有多大？ 据彭博社报道，卡加利房地产局（Calgary Real Estate Board，简称CREB）首席经济学家Ann-Marie Lurie表示，该市去年强劲的经济和创纪录的移民水平提振了今年迄今为止的房地产市场。 她表示，在供应水平发生变化之前，价格上行压力将持续存在。如果能源行业保持强劲，亚省可以避免加拿大可能出现的经济衰退带来的任何重大影响。 对于许多高尔夫球手来说，后院高尔夫球场（甚至只是练习区）的想法只是一个白日梦，但亚省的一处豪华房产将可以使之成为现实，只要你负担得起。 这座位于卡加利西北部的豪华住宅被描述为「独一无二」，目前正挂牌出售，叫价高达1,395万元。 CIR Realty的房地产经纪人雪莉（Tom Sherry）说这是非常罕见的房源。 这幢拥有7间卧室、7间浴室的住宅面积超过1,114平方米，配有专业厨房和可容纳20多人的餐厅，以及许多其他豪华设施。 在外部，这片占地7.8公顷的场地配有「世界级」9洞高尔夫球场，由高尔夫建筑师布朗宁(Gary Browning)设计，布朗宁以建造亚省一些最好的新球场而闻名。 「建造它的家庭声称没有人比他们更有趣，」雪莉说。 此外，球场还拥有自己的会所和维修区。 雪莉表示，自5月份上市以来，该房产已收到多次认真询问，但尚未收到报价。 「我觉得买家需要拥有大量的净资产才能证明购买的合理性，」雪莉说。「维护这个地方每年的花费可能比大多数人的个人总收入还要高。」 同样价位，在卑诗省的维多利亚地区，房屋数量和尺寸则缩小不少，与亚省形成鲜明对照。 位于大维多利亚地区橡树湾（Oak Bay）Beach大道1069号的豪宅建于1912年，叫价1,150万元于今年初挂牌。 图：CIR Realty/Realtor.ca 该占地近3英亩的海滨地产，其中包括美丽的花园，据该房产的房地产经纪人称，它们是由布查特家族（Butchart）创建的，该家族创建了世界著名的布查特花园（Butchart Gardens）。从后院可以看到贝克山（Mount Baker）和圣胡安岛（San Juan Island）。 这座宏伟的庄园占地近9,000平方呎，可以同时招待众多客人，与上述亚省物业相比，不足其两成。 根据Realtor.ca的数据，南橡树湾的社区主要是退休人员和养老金领取者，没有孩子，平均年龄为65岁。家庭年平均收入约为209,285元。 地产经纪提醒，如果想花1,150万元购买这套房子，最好在银行存有64,000元的额外资金来支付每年的地税。该橡树湾最豪华、最昂贵的住宅之一，已挂牌待售超过122天。 一些读者对维多利亚房地产的昂贵程度感到愤怒。

  对于那些梦想过一种更质朴生活方式的人来说，有一整座岛屿正在出售，而且价格还不及温哥华平均房价的一半，绝对有很大吸引力。 卢恩岛(Loon Island)位于利鲁厄特(Lillooet)北部海天高速公路旁的亭湖(Pavilion Lake)上，市场售价仅为59.9万元。然而，根据卑诗省评估局(BC Assessment)的数据，该房产的评估价值仅为不到40万元。 该岛距离温哥华四小时车程，距离Cache Creek村45公里。房地产经纪人Kevin Scharfenberg称该房产的900平方英尺的一层半住宅，占地0.46英亩，「是远离城市喧嚣的理想之所」。 该房源拥有 575 英尺的滨水区、全景湖景、两间可用作客房的小木屋、一个储藏室和一个大码头。主屋建于 2015 年，有两间卧室、一个木制火炉、一个太阳能发电系统和石油气热水系统。 房子「设计周到，建造在坚固的混凝土桩上，确保了耐用性和使用寿命，」Scharfenberg写道。「进入湖边的通道有限，因此你可以自己享受湖边的美景。如果你从未去过亭湖，真的应该去看看它有多美。」 也许存在的问题是，岛上完全没有电网，虽然主屋有一个卫生间，但它有一个堆肥马桶，还需要连接起来。 外面还有一个外屋，里面还有一个堆肥厕所。 (图：TNRDhomes Real Estate Group)  

温哥华因火灾而被拆除的一处房屋在房地产市场上卖出了极高的价格，揭示了这座城市的土地价值是多么荒谬。 挂牌信息显示，这栋“被火灾损坏的房屋毫无价值”的市场售价为 1,799,000 加元。   根据 BC 评估公司的说法，没有任何价值是不完全准确的，该房屋最近的评估价值为 21,300 元。 然而，土地价值高达 1,742,000 元。总的来说，该房屋的评估价值比标价低 35,700 元。 该上市在社交媒体上引起了一些反应。 这座建于 1947 年的单户住宅拥有两间卧室和一间浴室，显然已经过上了好日子，这就是为什么这处房产以“仅土地价值”的价格出售。 该住宅位于伦弗鲁 (Renfrew) 街区东第三大道 3073 号一条安静的街道上。 告示上写着“建造你的梦想家园”，并补充说有很多选择。总面积为 1,487 平方英尺。 该房产被宣传为“绝佳机会”。 一些社交媒体的反应对温哥华市提出了批评。   针对上述推文，有人说底特律比这座城市更好地处理像温哥华这样的拆毁房屋。 另一位用户说：“业主或市政府怎么能让地块达到这种程度的混乱。” 另一条推文称：“绝对残酷。” 对此你怎么看？

最近，在多伦多租一套公寓犹如噩梦一般，一居室的平均价格现在已经超过了2500加元，而其他方面的生活成本也在不断飙升。 在有史以来最大规模的新移民涌入加拿大之后，对有限住房供应的竞争变得激烈，房主们面临抵押贷款利率的不断上涨，正在竭力将他们能够出租的任何空间租出去，以维持生计；如果已经是房东，就在法律允许的范围内提价。 其中之一是一间位于北约克的微小单身公寓，租金为950加元，在不久前可以说是正常价格，但在如今的租房市场上，这样的价格，大多数人一定认为，不要太划算！ 然鹅，你还不知这其中的陷阱！ 在Kijiji上最新发布的这间地下室单位，位于Steeles Avenue和Bathurst Street附近，面积小的令人难以置信，只有300平方英尺，广告上竟标注着：配备家具并带有独立浴室。 不幸的是，这个地下室的唯一能让人勉强接受的地方似乎只有浴室。照片显示，卧室是一张非常糟破烂的床，居然是放在厨房的一个角落里！ 照片中显示的油毡瓷砖就铺在厨房地上，揭示了这张“床”残忍的现实——实际上只是一张几英寸高的婴儿床大小的垫子，离冰箱、台面、微波炉和水槽只有几厘米远。 或许你至少还可以希望在入睡时看到一个漂亮的厨房，但不好意思，你想多了！这个厨房只有极少的台面和橱柜空间，几个基本的开放式架子，没有炉子，只有一个便携式炉灶。 更糟糕的是，这个房源的广告里明确写着：不！包！家电！所以谁知道，你能不能用照片中的这些家电设施呢？ 此外，房租也不包括停车位、户外空间和水电费，这意味着租户可能需要支付超过1000加元的租金来租一间比一些步入式衣橱还小的公寓，没有生活空间，没有用餐空间，更没有足够的床位——甚至可以说没有一张真正的床！ 唯一的优势是有一扇带有自然光的窗户，有空调，地理位置还算方便，步行几分钟就能到TTC，商店等，这是唯一的好处，但每月950的价格，绝对不能说这个地方物有所值！ 这个房源的细节更让人瞠目结舌的是，房东要求租客提供所有相关材料，以租用可能是非法单位的房间：第一个月和最后一个月的租金、一份信用报告、雇佣信、近期两份工资单、政府身份证明，并要求最少租赁六个月。 租房广告上写的竟然还是“转租”！这说明如今加拿大租房市场有多严峻，因为已经有人可以委屈求全，在这样的条件下生活了。 emm...每天待在这样的环境里，真的不会得抑郁症吗？！ 唉，生活不易，小编除了叹气还是叹气

列治文一位家族企业老板称自己的仓库估值自2021年以来已飙升77%，他不得不苦苦应对地税飙升和市场需求下降的双重打击，依赖父母免费帮助并解雇正式员工，自己已经4个月没有支薪，努力维持生意。 据Richmond News报道，在列治文北经营家族企业Jade Marble & Granite的老板陈志谦（Chi Him Chan，译音）表示，自己现在已经4个月没有支薪，而上个月他必须缴纳近1.5万元的地税，这耗尽了他最后的资源。 「我已经停了下来，以至于无法赚到足够的钱来支付自己的工资。我真的很挣扎。如果这种（高地税）继续下去，我将不得不关闭我的企业，」陈说。 自2021年以来，陈志谦位于Bathgate Way第12671号的仓库房产估值已经飙升了77%。因此，他的地税每年上涨约2,000元——现在他支付的税款比两年前增加了近50%。 陈表示，这是压垮他陷入困境的生意的最后一根稻草，如果得不到帮助，他将不得不关闭自己的生意。 「这真的很遗憾，因为我们已经经营了25年，而且热衷于为我们的客户和即将到来的新客户提供服务。」 并非陈志谦一人面对同样困境，宜家附近同一层楼的其它企业主也发现，他们的房产价值在过去两年急剧上涨，并转化为更高的地税。 Wagonmaster Group总裁班加(Bob Banga)就看到，自己的房产价值在2021年上涨了64%，而列治文的平均涨幅为17%，他感到非常震惊。 「卑诗物业估价处（BC Assessment）告诉我，与我们尺寸相当的单位在市场上的销量要高得多，因此他们调整了我们的估价，」班加说。 「但问题是，他们一开始就没有考虑到我们单位的价值低于其它单位的原因。」 他解释说，这处位于Bathgate Way尽头的房产有一个非常狭窄的入口和通道，因此大卡车无法进入并直接在装货码头卸载物品。 这意味着企业主必须支付额外费用才能让小型卡车运送物品，从而使这里的单位对买家的吸引力大大降低，进而影响其价格。 班加对估值提出上诉，并花了几天时间收集证据，证明自己的说法。 他的上诉使得评估价值减少了30万元。 然而第二年，他发现估值又上涨了27%，远高于19%的平均涨幅。 再次上诉的过程实在是太繁琐了，班加称因为太累而无法再做一次。 其它企业主则没有这么幸运，他们在上诉后，房产价值只做了微调。 除了企业主之外，该地盘的租户也因房价上涨而受到沉重打击。 Paladin International Food Sales的负责人何先生(Chris Ho，译音)说，「作为租赁商业单位的租户，这是一个三重网。我们必须支付地税、分契费用和财产保险，」自2021年以来，随着房产价值大幅上涨，何先生的租金也上涨了50%。 陈表示，他希望列治文市议会效仿温哥华推出一项地税减免计划，帮助轻工业和商业物业减负。 图：谷歌街景

亚省由于没有租金管制、需求不断增长以及每户价格相对较低，正吸引渴望收益的住宅租赁投资者。卑诗房地产数据分析公司Zonda Urban的数据显示，数据显示卡加利预售楼花的「速度」是过去10年所未见，移民和投资者也开始意识到首府爱民顿的潜力。 据《温哥华商业杂志》（BIV）报道，卡加利于2023年第二季度，共售出了1,076套预售楼花，比去年同期增长了230%。 Zonda Urban咨询总监科尼利厄斯（Jackson Cornelius）在一份新闻稿中表示：「卡加利重新成为加拿大最活跃的房地产市场，有几个因素在起作用，很大程度上是由来自包括卑诗等其它省份的个人推动。该市经历了创纪录的来自其它省份的移民，导致供需不平衡，特别是在租赁市场，卡加利市中心仍然比其它主要城市中心更便宜。」 卡加利市中心的租金按年同比增长23%，是Zonda Urban追踪的加拿大任何其它市场的两倍多。 温哥华的房价上涨和供应不足导致买家考虑在卡加利购买。根据营销和销售公司Magnum Projects的数据，卡加利市中心预售柏文的成本大约是温哥华郊区预售柏文价格的一半。 温哥华梁姓房地产经纪人（Amy Leong，译音）在6月份接受Glacier Media采访时表示，「我看到越来越多的人询问卡加利等市场。」 「（卡加利开发商）正在向温哥华房地产经纪人寻求住宅项目，因为他们也有同样的感觉。需求已经向东转移到我们的邻居，因为我们这里的价格仍然非常非常高。」 大温地产局(Real Estate Board Of Greater Vancouver，简称REBGV)和卡加利房地产局（Calgary Real Estate Board，简称CREB）的数据显示，温哥华柏文2023年7月的基准价格为771,600元，而卡加利的基准价格为305,900元。温哥华比卡加利高出1.5倍。 自2021年中期以来，卡加利与加拿大其它城市相比人口增长最快。此外，根据加拿大统计局的数据，70%的省际移民来自卑诗省和安省。 卡加利市估计，截至2023年4月1日，当地人口为1,389,200人。 「由于经济低迷，开发商暂停了柏文项目，新建筑需要几年时间才能投入使用。与此同时，来自卑诗省和安省的人们蜂拥而至，势必推动投资增长。」科尼利厄斯说。 另据Western Investor报道，专家认为，亚省正被誉为加拿大顶级的租赁柏文市场，除了卡加利，首府爱民顿也备受住宅租赁投资者青睐。 经过近十年的沉睡行动后，移民和投资者都开始意识到爱民顿的潜力。 亚省最大的房东Mainstreet Equities的创始人兼首席执行官迪伦（Bob Dhillon）表示，「我们相信高移民率将继续推高房价。6月份，随着大批人涌入亚省，卡加利的基准房价上涨了1.5%，爱民顿的基准房价上涨了1.6%。」 因为经济前景的改善和相对经济适用的住房，迁往亚省的新移民数量接近历史最高纪录，2023年第一季度，亚省的移民人数为51,700人。 这一数字与2022年最后两个季度相当，当时亚省迎来了历史上最大规模的国际和省际移民涌入。 迪伦指出，其结果是，亚省的租赁空置率正在下降，加拿大统计局预计，爱民顿的空置率将在两年内从目前的3.1%降至1.3%。 多伦多SVN Rock Advisors Inc.创始人兼首席执行官、加拿大最多产的租赁投资者之一洛博(Derek Lobo)表示，亚省现在是房东的理想之地。 洛博指，「亚省作为一个主要的增长机会而闪耀，代表着开发商和投资者的安全和潜力的灯塔。该省独特的优势使其成为当今令人信服的选择。」 他认为，原因在于「保守的政府、大量移民的涌入和高收入水平创造了稳定的经济环境。较低的法规、最低的开发费用和更高的住房负担能力，使亚省成为投资者友好的避风港。」 「没有租金管制，」他补充道，「确保了高收入的稳定流动，增强了市场的吸引力。」 消息人士称，爱民顿较旧的柏文楼每户售价约为12万元至15万元，但新建筑每套售价超过22万元。 图：Getty Images

    在多伦多，当房东太难了！     近日，TikTok上一段时长近9分钟的视频在全网疯传。视频显示，一群人被警方从多伦多的一个出租屋中驱逐出来。     这段视频由@rashadrealestate分享，尽管昨天才上传，但观看量已超过15万次。     据记录了整个事件的房产经纪人Rashad称，至少有五人被怀疑住在这个经过改造的房屋内，但这些"租客"并没有向房东支付房租。   Rashad说："今天又是房产经纪人生活中有趣的一天。我的一个朋友有三套房子。大约一年来，其中一栋房子里住着一位老太太，她有一个男朋友，而那个男朋友一直让她不要付房租。"     "长话短说，现在那位男朋友住在这里，而老太太并不住在这里。他们已经收到了驱逐通知，警方今天会过来执行驱逐令。"     Rashad称，房东从一位邻居那里得到消息，据称至少有5-6个人住在这个房子里。     他解释说："很显然，那位男朋友把房子租给了一群闲杂人等，收取租金，而他们却没有付钱给房东。"     Rashad拍摄了房屋的外部，并指出车库门不见了，只能用篷布代替，车道上还有几辆破旧的车辆。     Rashad、房东和律师进入房屋后，发现有多处临时搭建的墙壁和卧室，一个空间里甚至有多达三张床垫，仿佛收容所......     Rashad说道："这展示了房东会遇到什么问题，以及这个系统对房东是多么的不公平。房东不得不自掏腰包支付多笔抵押贷款，因为房子里住着不付房租的人，他们清楚规则并利用这个系统，他们知道在收到驱逐通知之前，他们至少可以在里面住8-9个月。"     他补充说："大多数人都看不到真正发生的事情，这就是为什么我决定录制这个幕后花絮，让大家了解当租客最终收到驱逐通知时是如何运作的。"     Rashad说："你必须强制性地把这些人赶出房子，我感到很难过，因为这些人完全不知道发生了什么。他们只是在向另一个人支付房租，而这个人甚至不住在这里。"

如今，在加拿大当房东真是太糟心了。利率大涨使得租金收入可能无法抵消房贷月供，不仅赚不到钱，如果遇到不良租客，甚至亏得更惨。为此，有一批房东已经在考虑从传统的长租生意换成短租。 图源：vancouver sun 近日，加拿大温哥华一位业主出售豪宅，并在酒店订购网站Booking.com上打起了短租广告。 这间物业位于Riley Park地区的West 28th Avenue上，全屋面积3600平方尺，包括主屋，上市价538.8万元。 图源：rew.ca 房源介绍称，一居室的后巷屋和三居室的地下室套房是“支付抵押贷款的好帮手”。在参观该房产时，卖房经纪会悄悄吹嘘这两个套房作为短租屋，每月能带来超过1.9万元的收入。 由于短租比传统的长租能带来更多的收入，行业观察人士担心，短租收入的吸引力正在扼杀提供长租的动力，而短租也可能导致房价上涨，或者至少是要价上涨。 一位化名Mortimer Duke的住房观察人士在Twitter上发帖称，过去几年，他发现数百例非法的短租屋以及一些几乎不符合温哥华市规定的租赁。 他写道：“当Airbnb这样的短租刚开始出现时，是指在你每年度假的时候，把你的自住房租出去几周，帮助赚些外快。然而，随着时间的推移，短租已经演变成小型酒店业务，抢夺了居民急需的长期租赁库存。其结果是，短租只会进一步加剧许多大城市的住房短缺和负担能力危机。” 他说：“有太多漏洞，太多人无视规则。”他建议在一段时间内禁止短租，比如5年，或者直到空置率达到一定水平，比如5%或更高。 他认为，每次违反短租规定的最低罚款应该是2.5万元。而目前的罚款是1000元。 参观过这栋豪宅的人还将其与附近一栋面向长租客人的后巷屋作了比较，长租的每月收入为3650元，还要另付水电费。 图源：rew.ca Dracco Pacific Realty的地产经纪人Layla Yang表示，West 28th这处房产的要价为538.8万元，是考虑了其地理位置、较新的屋况和创造高收入的能力。 她还透露，业主是一位单亲母亲，她一直在用短租收入来养家糊口。 她说：“这是一个自由的市场，作为挂牌经纪人，价格定在我认为值得的范围。” 不过，短租市场的问题已经引起市议员Lenny Zhou的注意，他表示，今年9月，市议会将加强有关执法。

最近列治文Terra Nova地区的民众发现堤坝沿岸出现了至少三个无家可归者的帐篷。 还有民众在二号路桥下发现了两个帐篷。 Terra Nova这个列治文西北角的社区是列治文的豪宅区，它因紧邻著名的野生公园、城市湿地Terra Nova Park而得名。小区北望雪山，既有菲莎河景，又有海景，环境十分优美。 Terra Novas社区是1990年代建立起来的小区，以独立屋和城市屋为主。由于历史较短，因此房屋外观和造型都比较新，小区内安静而整洁。 据Richmond News报道，该地区居民兼地产经纪Faizal Tejani 表示：“太疯狂了！这些人可以住在列治文最漂亮的社区之一，还能欣赏到无与伦比的水景，而且是免费的，而我们必须支付数百万加元”。 他在河边看到有人收垃圾，还看到了几个帐篷。他表示担心帐篷的存在可能会影响附近房产的价值以及附近的安全。 列治文皇家骑警发言人丹尼斯·黄证实，警方最近收到可疑人员投诉，称三人住在一个​​大帐篷里。警员找到了这些人，确定了他们的身份，并正在和列治文市合作寻求搬迁解决方法。 随着物价上涨和房价越来越昂贵、租金日益高涨。居住问题已日益成为大温民众所面临的最大压力之一。大温四周的无家可归者营地也越来越多。  

亚省由于没有租金管制、需求不断增长以及每户价格相对较低，正吸引渴望收益的住宅租赁投资者。卑诗房地产数据分析公司Zonda Urban的数据显示，数据显示卡加利预售楼花的「速度」是过去10年所未见，移民和投资者也开始意识到首府爱民顿的潜力。 据《温哥华商业杂志》（BIV）报道，卡加利于2023年第二季度，共售出了1,076套预售楼花，比去年同期增长了230%。 Zonda Urban咨询总监科尼利厄斯（Jackson Cornelius）在一份新闻稿中表示：「卡加利重新成为加拿大最活跃的房地产市场，有几个因素在起作用，很大程度上是由来自包括卑诗等其它省份的个人推动。该市经历了创纪录的来自其它省份的移民，导致供需不平衡，特别是在租赁市场，卡加利市中心仍然比其它主要城市中心更便宜。」 卡加利市中心的租金按年同比增长23%，是Zonda Urban追踪的加拿大任何其它市场的两倍多。 温哥华的房价上涨和供应不足导致买家考虑在卡加利购买。根据营销和销售公司Magnum Projects的数据，卡加利市中心预售柏文的成本大约是温哥华郊区预售柏文价格的一半。 温哥华梁姓房地产经纪人（Amy Leong，译音）在6月份接受Glacier Media采访时表示，「我看到越来越多的人询问卡加利等市场。」 「（卡加利开发商）正在向温哥华房地产经纪人寻求住宅项目，因为他们也有同样的感觉。需求已经向东转移到我们的邻居，因为我们这里的价格仍然非常非常高。」 大温地产局(Real Estate Board Of Greater Vancouver，简称REBGV)和卡加利房地产局（Calgary Real Estate Board，简称CREB）的数据显示，温哥华柏文2023年7月的基准价格为771,600元，而卡加利的基准价格为305,900元。温哥华比卡加利高出1.5倍。 自2021年中期以来，卡加利与加拿大其它城市相比人口增长最快。此外，根据加拿大统计局的数据，70%的省际移民来自卑诗省和安省。 卡加利市估计，截至2023年4月1日，当地人口为1,389,200人。 「由于经济低迷，开发商暂停了柏文项目，新建筑需要几年时间才能投入使用。与此同时，来自卑诗省和安省的人们蜂拥而至，势必推动投资增长。」科尼利厄斯说。 另据Western Investor报道，专家认为，亚省正被誉为加拿大顶级的租赁柏文市场，除了卡加利，首府爱民顿也备受住宅租赁投资者青睐。 经过近十年的沉睡行动后，移民和投资者都开始意识到爱民顿的潜力。 亚省最大的房东Mainstreet Equities的创始人兼首席执行官迪伦（Bob Dhillon）表示，「我们相信高移民率将继续推高房价。6月份，随着大批人涌入亚省，卡加利的基准房价上涨了1.5%，爱民顿的基准房价上涨了1.6%。」 因为经济前景的改善和相对经济适用的住房，迁往亚省的新移民数量接近历史最高纪录，2023年第一季度，亚省的移民人数为51,700人。 这一数字与2022年最后两个季度相当，当时亚省迎来了历史上最大规模的国际和省际移民涌入。 迪伦指出，其结果是，亚省的租赁空置率正在下降，加拿大统计局预计，爱民顿的空置率将在两年内从目前的3.1%降至1.3%。 多伦多SVN Rock Advisors Inc.创始人兼首席执行官、加拿大最多产的租赁投资者之一洛博(Derek Lobo)表示，亚省现在是房东的理想之地。 洛博指，「亚省作为一个主要的增长机会而闪耀，代表着开发商和投资者的安全和潜力的灯塔。该省独特的优势使其成为当今令人信服的选择。」 他认为，原因在于「保守的政府、大量移民的涌入和高收入水平创造了稳定的经济环境。较低的法规、最低的开发费用和更高的住房负担能力，使亚省成为投资者友好的避风港。」 「没有租金管制，」他补充道，「确保了高收入的稳定流动，增强了市场的吸引力。」 消息人士称，爱民顿较旧的柏文楼每户售价约为12万元至15万元，但新建筑每套售价超过22万元。 图：Getty Images  

浏览Facebook Marketplace或大多伦多地区的社区租赁小组可能会让人望而生畏 ，尤其是当您试图寻找一套在您的预算范围内、靠近生活区、并且没有噩梦般的室友的时候。 现在，价格可疑的房源似乎已经完全渗透到租赁市场，以吸引预算不足的租客。 看看Ajax的Salem Road和Bayly Street附近的这个地下室就知道了，它缺乏隐私，但每个租客每月的租金高达$1,000加元。 这个带家具和卫生间的地下室可供两人居住——最好是学生——他们每人必须每个月支付$1,000加元。 该地下室提供免费互联网，但租客必须共用出入口、洗衣房、洗手间和厨房。 该地下室已经引起了网友热议。 “这不是合法的出租屋，”一位网友写道。 “卧室数为0？哇，”另一条回复写道。 “可恶！无论是学生还是成人都没有隐私。厨房和卧室在哪里，”一位网友指出。 其他人则认为，这个价格并也没有完全反映现在的租赁市场：出租户不得不在缺乏隐私和高月租之间选择。 尽管此房源比其他一些极端出租屋更宜居，但它确实表明了大多伦多地区的租赁市场有多昂贵。

刚刚过去的 7 月，大温地区的房地产交易继续强劲增长，与此同时，由于库存房源的紧缺和交易的增加，使得该地区的房价也进一步上涨。 统计显示，2023 年 7 月该地区销售房屋共 2455 套，相比去年 7 月（1904 套）增长 28.9%。但这一销售量相比过去十年平均水平（2909 套）下降 15.6%。 2023 年 7 月，大温地区通过 MLS 系统新增挂牌房源，包括独立屋、联排屋和公寓共有 4,649 套。与 2022 年 7 月新增房源挂牌房源的 3,975 套房屋相比，增加了 17%。 目前在大温地区 MLS 系统上挂牌待售的房屋总数为 10,301 套，与 2022 年 7 月（10,734 套）相比减少了 4%。这比 10 年季节性平均值（12,039套）低 14.4%。 按照售出与活跃挂牌比率（sales-to-active listings ratio）数据来看，当前大温地区该比率为 24.9%，其中，联排屋需求最为强劲，该比率为 32%；公寓略低为 30.6%；独立屋该比率最低，为 16.5%。 历史数据分析表明，当该比率持续低于12%时，市场处于买方市场，房价就会面临下行压力；而当该比率连续几个月超过20%时，房价往往会面临上涨压力。当该比率介于 12-20% 区间时市场处于平衡状态。 大温地产局经济和数据分析总监 Andrew Lis 表示，在当前的市场环境下，虽然加拿大央行今年 7 月的加息幅度仅为 25%，但抵押贷款利率目前处于加拿大 20 多年来的最高水平， 尽管借贷成本比去年 7 月还要高，但销售活动超过了去年的水平。这充分说明了我们市场的需求强度以及买家适应和有资格承受更高借贷成本的能力。 从房屋售价来看，大温地区所有住宅物业 MLS 系统内的房价指数综合基准价格为 1,210,700 元。这比 2022 年 7 月增长 0.5%，比 2023 年 6 月增长 0.6%。 从各房型分别来看： 独立屋 售出：681 套，比 2022 年 7 月销量增长 28.7%； 基准价：$2,012,900， 这比去年同期增长 0.6%，比 6 月环比增长 1.1% 公寓 售出：1,281 套，比 2022 年 7 月的 1,061 套增长 20.7%； 基准价：$771,600 元，这比去年同期增长了 2.6%，比 6 月环比增长了 0.6% 联排屋 售出：466 套，比 2022 年 7 月的 304 套增长 53.3% 基准价：$1,104,600 元， 这比同期增长了 1.2%，比 6 月环比增长了 0.5%。 大温地产局辖区包括：博文岛，本拿比，高贵林，枫树岭， 新西敏，北温，皮特草原，高贵林港，穆迪港，列治文，南三角洲，斯阔米什，阳光海岸，温哥华，西温和惠斯勒。

据BC省金融服务管理局（BC Financial Services Authority）称，一名前次级抵押贷款经纪人承认为几名客户伪造收入文件，被罚款5万元。 图源：CTV 在周三发布在BCFSA网站上的一份同意令中，Ravinder Biln承认提交了虚假的雇佣信和工资单，以支持五份不同的抵押贷款申请。 当时，Biln为Kraft Mortgages Canada Inc的雇员，她自己以Ravinder Kaur的名义进行贷款服务。 双方达成一致的事实陈述书写道：“在2017年9月至2018年6月期间，Biln女士在知道文件中包含的信息不准确且具有误导性的情况下，创建了收入文件以支持抵押贷款申请。” “她随后向贷款人提交虚假资料，以在五份不同的按揭申请中获得按揭融资。” 同意令接着解释了五项申请的细节，共涉及七名借款人。但没有说明包含虚假文件的申请是否成功。 在每一起案件中，认定的事实陈述都表明，Biln为支持申请而制作了一份或多份文件——通常是雇佣信和工资单，显示了有关客户的误导性信息。 在其中的四个案例中，雇佣信是由Biln知道并没有雇佣借款人的雇主提供的。在第五个案例中，Biln知道雇佣信上的开始工作日期，早于借款人的实际开始日期，“并且不准确，误导了她的工作经历年限。” 在网上发布的同意令版本中，借款人和雇主的名字被涂黑了。 通过同意令，Biln放弃了对她的案件进行听证或上诉的权利。她还同意向BCFSA支付5万元的行政罚款，文件显示这笔罚款要“立即”交付。 BCFSA表示，自2020年3月以来，Biln一直没有获得次级抵押贷款经纪人的许可，并且“不打算重返抵押贷款行业”。

加拿大住房成本飙升已成为总理杜鲁多面临的一个主要政治问题，他的主要竞争对手正抓住年轻一代对负担能力的不满，对其大肆抨击，而这很可能动摇联邦自由党的基本盘。 彭博社报道，杜鲁多今年夏天在这个问题上进行了辩护，他于上周任命了一位新的住房部长，并于周一将部分责任转嫁给了其它级别的政府。但由于他的政党在最近的民意调查中已经下滑，住房已成为杜鲁多的一个严重弱点。 民调公司阿巴卡斯（Abacus Data）首席执行官行政总裁古历度（David Coletto）表示，「如果在住房问题上不被视为做得足够，对自由党来说可能会带来政治灾难。」 古历度说，住房问题对于40岁以下的加拿大人来说尤其重要，如果没有这个群体，杜鲁多的政党不可能赢得最近两次选举。  阿巴卡斯最近民意调查显示，博励治（Pierre Poilievre）领导的联邦保守党领先自由党10个百分点。 加拿大的房屋基准价格在过去10年中翻了一番多，6月份达到760,600元。 2015年上台的杜鲁多政府也稳步提高了年度移民目标，去年移民人数超过100万人，令本已紧张的住房供应更加紧张。 博励治在这个问题上重点关注年轻一代的愤怒，对杜鲁多进行了猛烈抨击。他周二（1日）在渥太华国会大厦外告诉记者，加拿大的住房负担能力是世界上最差的之一。 「租金翻了一番，」他说，「按揭贷款还款额翻倍，需要双倍首付，这一切都是在杜鲁多执政8年后发生的。」 可以肯定的是，住房成本飙升有很多超出杜鲁多控制范围的原因。负责土地使用规划、分区和许可的省市负有部分责任，房地产投资者、外国买家、多年来的最低利率和其它因素也是如此。 尽管如此，加拿大雄心勃勃的移民目标仍然超过了住房建设，加剧了供需失衡。截至3月的12个月内，每新建一个住房建设单位，就有4至5名国际移民抵达加拿大。这是自1977年以来有纪录以来，加拿大新移民与新房比例的最高纪录。 然而，博励治周二多次回避记者关于他是否会减少移民目标的问题。 前自由党国会议员加拿大国会议员魏德方（Adam Vaughan）帮助杜鲁多制定了2017年发布的价值820亿元的国家住房战略，他认为，如果不采取任何行动，联邦今年的社会住房支出将仅为10亿元。 然而，他表示，还需要做更多的事情，最好把时间花在各级政府的解决方案上，而不是指责上。 魏德方还指，杜鲁多周一表示，住房不是联邦的主要责任，这是「有问题的」。 现在在公关公司Navigator工作的魏德方说，「这是联邦政府的责任，即使不是字面上的责任，也是政治上的责任，我认为这是道德上的责任。」 智能繁荣研究所（Smart Prosperity Institute）高级政策和创新总监莫法特（Mike Moffatt）表示，联邦政府有一系列工具可以用来解决住房短缺问题，同时又不会增加债务。 这些措施包括将移民政策针对建筑工人、电工和其它可以增加住房供应的人，并放慢国际学生签证的审批速度，直到各省要求大学为他们建造更多住房。 莫法特说，如果政府要采取行动，「他们最好尽快采取行动，因为时间不站在他们一边，而且反对党之一可能真正开始承认这一问题。」 曾担任杜鲁多政策总监的苏克斯（Marci Surkes）表示，她怀疑政府正在制定一项住房计划，作为秋季预算更新的核心内容。 「这应该是自由党应该占领和拥有的阵地，」现任Compass Rose Group.顾问的苏克斯说。 联邦新民主党驵勉诚（Jagmeet Singh）周二表示，尽管所有政府命令都负有一定责任，但杜鲁多的「指责」并不能解决住房问题。该党已同意支持自由党少数派政府。 图：加通社  

温哥华——大温哥华地区房地产委员会表示，由于强劲的销售数据和较低的住房库存水平，上个月的房价较六月有所上涨。   董事会表示，7 月份综合基准略高于 120 万美元，比上个月上涨 0.6%，比去年同月上涨 0.5%。 上个月市场销量总计2,455辆，同比增长28.9%。 董事会表示，销量比 10 年季节性平均 2,909 辆低 15.6%。 上个月新上市房屋数量达到 4,649 套，而 2022 年 7 月为 3,975 套。  该委员会的经济和数据分析总监表示，销售额的同比增长“并非微不足道”，这与加拿大央行在 2022 年大幅加息所带来的冲击相对应。 “从这些数字的背后，很容易看出为什么销售额同比增长如此之大，”安德鲁·利斯在一份新闻稿中说。 “去年七月，加拿大央行宣布将政策利率‘大幅’上调至百分之一，让买家和卖家措手不及，并给当时的市场活动带来了降温。”  加拿大通讯社的这篇报道于 2023 年 8 月 2 日首次发布。

本拿比大楼物业把本应由一家公司独占并使用的储藏室出租给研科（Telus）电讯，卑诗省民事审裁处(BC Civil Resolution Tribunal, CRT)最近做出裁决，须支付这家公司租金损失。 据Vancouver Is Awesome报道，本拿比的一个分契物业处(strata property)将一间储藏室出租给Telus多年，但由于业主表示反对，理由是他们本应独占该空间，卑诗省民事审裁处勒令物业须支付5,000元给这家公司。Trinden Enterprises Ltd.拥有的喜士定街(Hastings)3900号街区Ingleton Place一幅59平方米（635平方呎）商业分契地块，有自己专属储藏室，因其使用问题与物业意见不合而提交民事审裁处，审裁处于上周做出一项裁决。 裁决书说，根据1999年3月的一封信显示，物业将柏文楼屋顶的储藏室和空间租给Telus，用于存放电信设备，包括「蜂窝和微波天线」。 在物业的规划中，储藏室是被留出给商业单位专用的，而Trinden于2005年购买了这些地块，但他们最初并没有反对租给Telus的安排。 直到2017年1月Telus的租约即将到期时，Trinden才通知物业，它不会同意延长租期，但会同意以「合理租金」来安置Telus的设备。 在此之前，该物业一直在收取租金并将其存入其联合运营账户。 根据裁决，尽管Trinden反对，但该物业仍在2017年11月的业主立案法团（strata council）会议上续签了Telus租约（在提高租金后），当时没有Trinden代表出席。 此后，Trinden多次向物业投诉，称其反对该协议，第三方不得在不向Trinden补偿合理租金的情况下使用储藏室。 裁决称，该物业「总体上没有采取任何行动」来回应投诉，甚至无视其律师的建议。律师在2020年7月的一封电子邮件中表示，因为储藏室未经许可而被出租，Trinden「可能对物业提出索赔」。 Trinden于去年8月向民事审裁处提出申请，要求赔偿26,100元，以弥补过去5年的租金损失，并下令迫使物业立即将储藏室归还给Trinden使用。 该物业辩称，将房间出租给Telus是合理的，因为租金使整个物业受益，而且业主已在立案法团会议上批准了租约，因此「行为正确」。物业并表示将于2023年2月将房间「归还」给Trinden。 审裁处站在Trinden一边，但表示该公司仅有权获得2020年8月以来的租金损失，因为它没有提前提出索赔。 法庭成员江先生（David Jiang，译音）命令该物业向Trinden支付5,000元的租金损失、214.46元的利息和225元的仲裁费。 图：谷歌街景

众所周知加拿大的房价很贵，但如此离谱的老旧小破独立屋开价近 1000 万加元，着实让很多人跌破眼镜。难道就因为后院是 Costco？隔壁是星巴克？ 随着央行的加息和买家的撤离，市场的房价本应下跌，然而，这套开价 999.999 万加元的房产还是让人大开眼界。 据媒体报道，这就是一套非常普通的多伦多市的 3 卧室、2 卫浴的独立屋 房屋的主层已经进行过重新装修，改建为一个办公区域 楼上重新装修后变为一个卧室 房屋有 300 尺的一个露台，最大的空间在后院，可停放 12 辆汽车。 尽管如此，这座房屋的开价依然令人咋舌，毕竟周边这样的房产大约就在 130 万加元左右 从 Zillow 看到附近的在售类似房屋的开价仅有 120 万加元。 考虑到这个房产的土地地块面积略大，宽 72 尺、深 160 尺，可能会贵一些，但对于 1000 万的开价，仍然令人意外。 据称该区域每平方尺可建造土地面积约 123 加元，如此算下来，这套房产的土地面积约值 140 万加元。即使用作建设公寓，似乎距离 1000 万仍然十分遥远。 媒体分析称，这座房屋后院就是 Costco，但不是超市，而是紧邻 Costco 的加油站，隔壁是连锁店 Harvey's 和星巴克。 房地产评估网站 HouseSigma 使用人工智能估算房产价值，估算这套位于 821 The Queensway 的房屋价值为 480 万元 那么这么高的开价自信来自哪里呢？ 代理房地产经纪人 Arta Dawkins 表示，我们正在出售的是永久产权的开发机会，其临街面宽为 72 英尺，深度为 160 英尺。附近不少高层开发项目已经即将破土动工。 这一街区已经有不少高层建筑开发项目。 不过媒体认为，即使重新开发高层公寓，这样一栋房产的土地也无法达到 1000 万的价值……难道地下有黄金？    

漫长单调的冬天过后，春天终于来了。一片片绿油油的草地像人穿上了新衣服一样的精神。我尤喜早春枝头萌发的嫩绿，令人眼前一亮，心头一喜。在温暖的风中，花儿开了。 最早是郁金香，单瓣的、复瓣的，为家家户户门前点缀出绚丽的色彩。随后玉兰、水仙、鸢尾、芍药，各种各样的花儿竞相开放，层层叠叠，错落有致，一个春夏不会让眼睛落得寂寞。 我喜欢在门廊的椅子上闲坐，听听红衣主教鸟在松树枝头发出悦耳的啼叫，闻闻紫花丁香树散发出淡淡的幽香，看看檐下垂落的雨滴噼啪地落在大绿叶子上。时光流转，庭院变换，春天花开，秋天枫红。盛夏里一杯啤酒在手，在院子里的一池碧波中畅游消暑；寒冬里一杯红酒在手，泡在热气腾腾的按摩浴缸里看雪花飘飘。这是我的Dream Home。 图源： [email protected] 这世上有多少人有幸住在自己的Dream  Home里，又有多少人清楚想要一个什么样的Dream Home？ 二十年前在打工路上的我推着着一辆破自行车，站在401的高架桥上，望着绵延到远方的万家灯火，一脸的迷茫。家和未来一样，飘摇不定。漂泊异乡，沦陷在这个偌大的城市里，我的Dream Home不过是一个睡觉的安稳方。 记得小时候我家住在一个大院里。夏天暴雨一下，院子里就变得泥泞不堪，浊水横流，大人忙着在门口堆起沙袋防水入室，小孩子却高兴地在脏水里玩叠纸船。每年冬天来临，全家动手，例行做一件事：溜窗缝。面粉加热水搅拌成稀面糊做浆子，刷在旧报纸剪成的纸条上做成封条，贴在窗户之间的缝隙处。院子里常年堆积一个大煤堆，那是为整个大院供暖的锅炉房所需的燃料。冬天里煤堆蒙上了一层白雪，孩子们兴奋地在他们臆想中的长征雪山和上甘岭阵地上跑上跑下，玩打仗游戏，全然忘了夏天这里到处是煤灰飞扬。 那时候院子里有一户人家独居二层小楼，还有个小院子，那是一位部长的家，楼上楼下，电灯电话，共产主义蓝图的现实版，可望而不可及。而我们憧憬的Dream Home就是能住在楼上，远离一楼的潮湿和种种烦恼。 改革开放，住房条件改善了，我家终于住在了楼上。我长大了，大学毕业了，每月工资一百多块，无奈之下还得跟父母同住。那时我梦想着有一个属于自己的、在里面可以为所欲为的房子，就如同在贫穷年代里对吃肉的渴望，甭管肥瘦大小，是块肉就行。 最终实现房子的梦想却是在异国他乡，在经历了打工、上学、毕业、工作，又一次的人生重启之后。对于在移民生活中一步步摸爬滚打过来的人来说，第一次买房置业绝对是人生头等大事。2009年三十万就可买个半独立，四十万就可买个独立屋。 洞房花烛夜，拿到钥匙时。记得搬入新家，我和妻从楼上跑到楼下，踩在软绵绵的地毯上，脸上洋溢着从无产者晋升到有产阶级的激动和喜悦，我王老五哪住过这么大这么好的房子！遥远的共产主义理想居然在万恶的资本主义土地上开花结果了。 第一个房子就像初恋情人，往往情人眼里出西施。现在看来，那时我眼中的Dream Home不过是一个普通居民区里一栋中规中矩的房子，如果它还有可圈可点之处，就是地处街角，所谓的corner house，占地大，采光好。 后来有了闲钱，动了买房投资的念头。于是在经纪的推波助澜下，买了一个特别的condo detached house，那是个独立屋，却有物业管理，物业费每月60元。这个老房子让我头脑发热的原因是它有一个带游泳池的大院子，还有一个乡村别墅风格的阳光房，木板墙壁，大玻璃窗。我一下就喜欢上这个房子的不循规蹈矩，就像淑女爱上渣男，却没有想清楚它作为一个投资房的各种不利因素。“聪明”的经纪在生米煮成熟饭之后说，既然你喜欢这个房子，干脆自己搬过去住，把自住房出租，问题不就解决了？ 投资房买错了，却换来自住房的情趣。有一个自家游泳池，还是盐水池，从前不敢想象的事。夏天再不用忍受公共游泳池的拥挤和氯气了。我给这个房子打80分，因为它实现了我对阳光房和游泳池的向往。妻只给60分，让我对房子的热情冷却到实处。房子本身老旧不说，后院临街，噪音大，非好社区，增值潜力不大。在妻的枕边风吹下，一年后我们就打算换房了。人生不就是不断地折腾自己和别人吗。 经历房价从2017年高点的跌落，2019年房市还处低迷状态，妥妥的买家市场。对于小房换大房的人来说却是个好时候，那时大房难卖，小房易销。多年本土生活，我们对房子有了更深入的了解和想法。那段时间里，看房成了我们的业余爱好。在经过大半年，看过不下六七十个房子后，我们心中的Dream Home浮出水面：它，坐落在一个绿树成荫、远离闹市的安静社区，地理位置却不偏僻，交通便利，购物方便。房子不必大、不必新，但内部需要升级装修完好，重要的是它的居住环境，后院一定要背靠谷地或树林，私密性佳。 记得一位大咖经纪人说过，买房子就像找对象，可遇而不可求。没有完美的房子就如同没有完美的配偶。如果执意寻觅梦中情人，最后往往落得孤单一人。 见多才能识广，我们把看过的房子评分上榜。第二名：无敌风景房，它坐落河畔，位于理想社区，何以冠名？用卖房经纪的话说，这个城市我看过无数的房子，即便千万豪宅，也没有这么棒的后院风景。可是房子的内部结构和装修设计不尽人意，让它只能位居第二。 第三名：“璞玉”房，网上只挂着两张简单的房照，不夸张就两张，怀疑这个经纪用了一点心没有？因为它地处我们中意的社区，还是决定前去看看。一看便惊呼，这个价位，它就是一块和氏璧啊。不说房子本身，超大后院就像一个鸟语花香的小公园。屋主告诉我们，这个后院是专业园林设计，前后投资十几万才有了今天的模样。我的思路和多数国人一样，把钱花在面子上，比如地板台面什么的，哪舍得往后院里扔白花花的银子，人家让我开眼了。 可惜跟这两个房子都是有缘无份。 众里寻它千百度，蓦然回首，那房却在高枝处。 那天妻偶然发现了一个open house，我们就去溜达一圈，谁知一见钟情，因为它在各方面都赢得我们的芳心。还记得一对看房的年轻情侣站在后院的露台上，望着层林尽染的峡谷，嘴里发出一声声赞叹，久久不愿离去。 我跟妻说，第一名出现了，妻说同意。可它的身价也名列前茅，远高于我们的预算。于是我苦笑着说，就当过过眼瘾吧。 可妻害了相思病，甚至还要写信给屋主，一表衷情。我讥笑她，看了你的情书，人家就能便宜卖给你？现实中癞蛤蟆只能吃到癞蛤蟆肉。天鹅嘛，在梦里意淫一下就好了。 一月后的一天，妻兴奋地对我说：第一名挺不住，降价了！不过降价后还高于我们的预算呢。妻说再等等，现在大房子不好卖，说不定还能降。经纪说，不能等了，该出手时就出手，管它出手有没有。 于是2019年一个秋日下午，我们出手了。经纪要我同往，说这样表明我们的诚意。 我看着穿戴整齐的经纪三次走进那座令我心仪的房子里去唇枪舌剑。在他最后一次带着我们的底线走进去后，我忐忑不安地坐在车里，我太中意这个房子了！午后的阳光照在房前的一棵大树上，在阳光的照耀下，色彩夺目的树叶如片片金叶在风中摇曳，四周祥和宁静生出一种童话般的意境。那一时刻，我向上天祈祷了。我不信仰任何宗教，也从不烧香拜佛，祈愿发财，但那是从心里生出的愿望。然后我给妻打了个电话，电话那端她语气坚定地对我说，这次肯定谈成了。我诧异地问，你怎么这么肯定？她说，我就是知道。回家告诉你。 果然，不久经纪从房子里走出来，满脸笑容地握住我的手说：祝贺你！ 回家跟妻额手相庆，妻对我说出了秘密。我们家有一个朋友送的古董钟，每次给这个钟上发条都颇费些力气，拧完发条，钟一定要处于一个特殊的位置才开始摆动。我出门前，这个挑剔的钟早已停摆多时。我走后妻一直再跟钟较劲，用尽千方百计，因为在她的心里，钟走不走已经跟买房成不成联系在一起。就在她做了最后一次努力已打算放弃的时候，钟神奇般地摆动起来！之后我的电话就来了。 奇怪的事还不止这一件。房子交接的前一天，我们去饭店庆贺一下。路上妻忽然莫名地头剧痛起来，无法缓解。之后我接到经纪打来的电话说，我们房子的买家说他们的房贷审批出了问题。一卖一买，我们必须拿到卖房的钱才能买房交接，怎么办？这一夜，我们一筹莫展。 第二天早上，原定的搬家公司来了，我的脸比冬天的阴天还阴沉，哪还有什么乔迁之喜。中午忽然接到经纪电话，买家终于搞定了银行贷款，但今天钱是否到账仍未可知。晚上五点后买家才把钱电汇给我们的律师，办事员加班加点完成了交接，一直原地待命的搬家公司的大货车终于在夜色中启动了。那一刻，一块石头才落地，令我不禁感叹：真是谋事在人 成事在天。 现在回想买房经历和那些不可思议的事情，我对妻说，冥冥之中，一定有股神秘的力量在背后推动运作，也许是另一个维度的高灵，看着我们哈哈大笑，看着我们愁眉苦脸，我们不过是电脑游戏中的小角色，还在竭力上蹿下跳，自以为是，殊不知一切自有安排。这个房子也许就是给我们的通关奖励。 我喜欢一位客人对我房子的评价，说它就像一辆“sleeper car” 什么意思？外观平淡无奇，里面别有洞天。这跟我们国语的“静水流深”不是同一含义吗？还记得前任屋主开玩笑地对我说，“It is unfair for you to owe this house” 正当我揣摩他说这话的含义时，他接着说，“it is a highly maintenance house!” 当时我还不解其深意，现在我懂了。每年春夏秋冬，我们需要付出多少辛苦劳动才能保持这座老房子的整洁美丽。屋内室外，水电冷暖，园艺维修，边学边干，活生生把一个生活小白逼成handyman的节奏。要是你哪天路过一个漂亮的大房子，看见一个伙计穿着大布衫，满头大汗，十指黑黑，蹲在地上忙活，别以为他是个干零活的，很可能这就是房子的主人。没错，在加拿大做房主可能就落得这个形象。 图源： [email protected] 住进自己的Dream Home自然欢天喜地，就像把梦中情人娶回家做老婆。可养眼跟养活是两码事。美丽是有标签的，否则即使你抱得美人归，有福消受吗？几千尺大房子看上去气派，天天扫地擦灰就够你喝一壶的。 每当看美剧“老友记”时，总不禁发出会心一笑。那是第一部走进我生活的美剧，至今喜爱。当初同在一个屋檐下租房的室友们现在都买了房子过上了体面的生活。在这片相对公平自由的土地上，努力付出总会有所回报。反观那些进城辛苦打拼的农民工，二十年后他们的命运、以及下一代的命运改变了吗？他们能在陌生的城市里扎下根，安身立命吗？他们会有住进自己Dream Home的那一天吗？ 芸芸众生，从租房到买房，从公寓楼到独立屋，从小房换大房，房子是脸面，是奋斗的驱动力和人生目标。不同生活层次的人，同一个人处于不同的人生阶段，心目中的Dream Home如同穿衣戴帽，各有所好。如果想了解一个人真实的生活状况、内在品味，看看他的住所就大体清楚了。 然而得到了心仪的Dream Home就成为人生赢家，生活就变得幸福美满了？普通大众向往的Dream Home 在富豪的眼里不屑一顾。富豪住在令人艳羡的豪宅里，可他们的人生痛苦一点都不比普通人少。Dream Home和幸福快乐并非等号连接。君可知，世界上国民幸福指数最高的国家居然是不丹这样全民信佛的穷国。 听过一则笑话：一老板在自己的豪宅中半夜焦虑睡不着觉，看到窗外一个乞丐躺在街角的垃圾箱边睡得正香。老板顿时心生不忿，问老婆，这个家伙不知明天能不能吃上顿饱饭，怎么还不为自己的生活发愁，呼呼大睡？老婆说，要是你给他一百万，他准保也睡不着了。 在这个地球的游戏场，如果你有钱，可以随心所欲买到任何一个想要的房子，可你能买到自己的精神家园吗？你能有一个漂亮舒适，遮风挡雨的房子，但是这个物质的房子能庇护你躲过生活的种种苦难和挫折吗？人生一路走来，你知道自己心灵的Dream Home在哪吗？

多伦多一家4口卖掉投资Condo换3000呎独立屋！搬远了但月支出一样。多伦多有一户家庭，原本住在市中心一套2房的豪华大Condo里，他们还有一套一房一厅公寓投资房。在疫情中，他们毅然决定要换一套独立屋。 于是，他们卖掉了投资房，在大多伦多西边的湖滨城市伯灵顿（Burlington）买了套近3000呎的独立屋。夫妻俩把原来自主的2房一厅公寓出租，月支出和原来差不多，但他们发誓再也不想搬回多伦多市中心了。 原来住多伦多市中心 42岁的阿曼达·丁达亚尔 (Amanda Dindayal) 和比她大一岁的老公塔何亚·哈尼夫（Tahia Haniff）有2个孩子，分别是7岁的曦安（Syan）和5岁的凯森（Kayson）。 阿曼达是一名银行会计师，哈尼则是银行产品经理，夫妻俩收入不错，所以早早就买了房，这是一套位于雍景豪城 CityPlace 的1,300 平呎的2间卧室1厅大公寓，公寓带 150 平方英尺的阳台，每月房贷公寓管理费用为$2,600。 此外，他们还有一套投资的公寓房，也位于雍景豪城，是一套一房一厅的公寓。 2017 年，当第二个孩子凯森出生后，他们还觉得市中心公寓的生活很不错。阿曼达和老公都可以在 15 分钟内步行到办公楼（他们在同一家银行工作），幼儿园也就在附近。阿曼达下午 4 点下班后，大概 4 点 15 分两个孩子就会回到她怀抱。 放学后，曦安会在公寓大楼的共享设施中玩耍。这里有一个游戏室、一个游泳池、一个保龄球馆和一个篮球场。而阿曼达就穿着高跟鞋和孩子们一起在球场上投篮。她说，她并不是唯一陪玩的妈妈。这栋公寓大楼里大约1/3居民是有孩子的家庭，很有社区感。 公寓里还会举办魔术表演、万圣节派对等，甚至还请了圣诞老人过节。周末，他们一家会在大楼的共用露台上烧烤，孩子们也和邻居们玩耍。他们觉得能在CN塔旁的公园里玩真是太酷了。虽然一到周末市中心的派对人群就挤来了，但孩子们那时已经睡觉了，所以并没有打扰到他们。夫妻俩觉得这就是完美的生活。 但这一切在疫情来袭时发生了翻天覆地的变化。孩子们都在家了，公园也关门了，他们无处可去。当时夫妻俩快疯了，觉得不能挤在这间公寓里挤在一起生活，他们需要一个新计划。 一开始，他们想在郊区租个房子来尝试一下。但塔何亚不想在租金上花钱，所以他们决定买独立屋。 没多花钱还省了钱 他们的一个朋友住在奥尔顿村（Alton Village），这是伯灵顿的一个社区。这里到处都是孩子，人们都互相打招呼，他们觉得这种社区氛围对他们来说非常重要，于是准备在这里买房。 2020 年 7 月，这对夫妻以 $1,225,000 的价格购买了一套这个小区4房3卫的独立屋。 这套 2,900 平呎的房子，有一个 1,500 平呎的院子，每月抵押贷款还款 $2,700。 这个开支和以前的差不多因为他们卖掉了一套房子。 他们并没有卖掉以前自住的公寓，而是出售了那套一房一厅的投资房产，然后把2房的大公寓出租了。 虽然独立屋的房贷月供比以前增加了约 $900 ，但他们出租了本来自住的两房一厅公寓，每月收租$3,650。这让他们每月还多赚了$700 。 住郊区的感觉太棒了 在搬家后，他们全家都很喜欢新社区。之前的房主还留下了一张大蹦床，所以他们的房子很受街区里孩子们的欢迎，经常有孩子来串门。 邻里的父母之间相处也很好。他们常常和邻居一起喝一杯，通常在家里或者后院，这比去酒吧便宜，而且同时可以兼顾小孩，阿曼达甚至号召举办了一次妈妈们的聚会。 她说，邻居们都太贴心了，有一次她无意中说到自己很想吃苹果，结果几分钟过后邻居就送来了苹果。 夫妻俩觉得，和以前喜欢泡吧等娱乐相比，现在喜欢的事不同了。比如，她喜欢放学后带儿子去附近的小溪抓青蛙、小龙虾和蝌蚪。 阿曼达和老公还常出去约会。他们惊喜地发现，伯灵顿有很多非常棒的餐厅。 但大多数情况下，他们喜欢招待家人和朋友在家里聚会。以前在公寓里，最多只能容纳 15 个人，但现在可以让整个大家庭都过来，而且再也没有人抱怨停车问题。 阿曼达说，“如果4年前有人告诉我住在郊区很好，我绝对不会相信他们。但现在我亲身体会到，我很喜欢城市以外的生活，这种生活方式对家庭来说更好。” 不过，夫妻俩的通勤时间从过去的15分钟变成了90分钟。 好在阿曼达大部分时间可以在家工作，大部分时间都花在电话会议上。而老公塔何亚也只要每周2天去公司。 周一，周二需要去公司时，他会开车前往 GO 车站，然后坐火车前往联合车站 (Union)。 阿曼达说，现在她觉得在家工作可以更好地兼顾孩子们的接送和课后活动。 他们一家人现在只是偶尔去多伦多。而且一旦去城里，就不想在回家时遇到交通拥堵，所以会租一间酒店房间，在市中心住两晚，这样可以参观圣劳伦斯市场，去多伦多湖心岛，或者看蓝鸟队比赛。 但阿曼达意识到，去市中心更多是为了自己，而不是为了孩子。因为孩子们似乎更愿意呆在家里，在小区里的街上和小伙伴们一起玩耍。 这房子搬得真是太值了！

根据最新发布的报告，列治文的租金是加拿大中型城市中最高的城市之一，租金比一年前上涨了近15%。 据Richmond News引述Rentals.ca发布的6月份加拿大租房市场报告指，列治文5月份的平均租金为每月2,711元，比去年同期上涨14.6%。 这使得列治文在全省租金最昂贵城市中排第四，仅次于温哥华（3,137元）、本拿比（2,899元）、高贵林（2,774元），也是加拿大中型市场中租金排名第四昂贵的。 相比之下，全国5月份平均租金为2,014元。 有列市租赁代理商表示，尽管出租单位有所增加，但列治文的需求似乎仍然很高。 列治文的租赁经纪人伊恩·张(Ian Zhang，译音)说，「我认为，在经历了春季的安静时期后，市场仍然很火爆。」 张说，房东经常会同时收到多份申请，一居室柏文通常会在一周内租出去，而两居室柏文通常会在两周内租出去。 「我最近在晚上发布了一套一居室柏文，第二天就收到了3份申请，其中一份被选中，」他说。 张指，人们必须接受租房市场上租金越来越高的现实，就如同房东必须接受更高的住房利率一样。「如果他们看看大温哥华地区的其它市场，租金不一定便宜很多。」 Rentals.ca报告称，加拿大5月份的租金涨幅是过去17个月来最慢的，环比上涨0.6%。 事实上，列治文5月份的平均租金与4月份的2,723元相比已略有下降。然而，报告警告，尽管租金涨幅已开始放缓，但「随着人口继续以创纪录的速度增长，预计租金在未来几个月将面临进一步上涨的压力。」 图：Rentals.ca

据Insider的报道，美国加州的一对中年夫妇目前拥有6套出租物业，在房产投资方面已很有成就。因此，他们想给计划投资房地产行业获得被动收入的人一些建议——“上车”前需要做的5个准备。 2014年，Franz和Crystal Espanol在南加州购买了他们的第一套出租物业时才37、38岁，当时妻子很犹豫，因为他们还需要支付6位数的学生贷款，而丈夫坚持投资。 他们表示，做房东并不是“挣快钱”的方式，需要付出诸多努力。要想取得成功，你需要有一个好团队，做好研究，并善待你的租户。 起步时做好研究 Crystal是一个脚踏实地的人，既然支持丈夫的投资想法就要提前做好准备，总不能“两眼一抹黑”。"我花了大量的时间去预习。每周我都会去图书馆，借阅关于房地产和个人财务的书籍，或者听播客，”Crystal回忆。 通过学习，Crystal建立了对投资第一处房产的信心。她的思维方式开始改变，也逐渐理解，投资是积累财富的工具，不仅仅是风险的堆砌。不过，Crystal表示不一定非要买房才能投资房地产。并非所有人都适合做房东，因此在购买之前，了解其他选项的利弊是十分重要的。 Crystal解释道，"你可以选择与开发商合作投资，或者购买房地产投资信托（REIT），这些都是不同的投资途径和渠道。" 与其他业主社交并找到导师 如果你有志于成为一名房东，Crystal强调，与其他更有经验的业主建立联系十分关键。"参加各种社交活动，结识房地产投资领域的其他人，"Crystal建议，"可以直接向他们请教，或者通过别人的经历，‘顺藤摸瓜’了解他们是取得当前成就的。" Franz补充说，虽然建立人际关系很重要，但最重要的是找到能够提供资源的导师。 "Crystal和我都有过导师，也做过别人的导师。你会感到惊讶，发现你的社交圈里有许多人实际上非常关注你的成功与否。" 投资一个好的物业经理 Crystal和Franz将他们的成功归功于一个“名牌”物业经理，帮助这对夫妇管理和营业他们在费城的出租物业。刚开始，夫妇找熟人（法学院校友）做物业经理，但之后被转交给另一个物业经理，不符合夫妇俩的期待。随后，Crystal主动面试了其他五六个物业经理。直觉告诉她应该选一个要价更高的选项，但他们随后发现“物”有所值，新物业经理为他们带来了巨大的经济利益。 意识到做房东是一份工作，必须付出努力 Crystal是一位从律师转为咨询的全职工作者，但她说，处理投资物业至少是一个“兼职工作”。因为业主需要不断地要确保物业处于良好状态，并满足租户的需求，处理各种问题。 她认为将租金称为"被动收入"并不妥当，因为除了收租金以外还需要付出时间和经历。 铭记对租户的责任 做一个负责任的房东不仅是出于道义，还有法律要求。"由于我们是律师，我们懂得房地产法，"Crystal说，"对我们来说，确保出租屋干净、维修到位很重要。"她在费城当租户时曾遭遇过一个糟糕的房东，从此她“将心比心”确保自己的租户不会经受她曾经历的一切。"我们确保所有租户的维修都立即完成，"Crystal说。 她补充说，要想成功从事这个业务，你必须真正喜欢做房东。"有些人认为'房东'只是一个头衔，但从某种情况来讲，你掌握着别人每天的生活起居。"