地产

温哥华市民要求进一步明确短期租赁允许范围的呼声越来越高。 据《温哥华太阳报》报道，最近几天，居民们在社交媒体中指出了温哥华短租相关法规中的漏洞和灰色地带。居民担忧，活跃的短租房源数量有所增加，长租房源比以前更难找到。 一位居民致信媒体指出，虽然居住在主房产的业主不能合法地将后巷屋用于短期出租，但经业主允许，长期租户可以将其用于短期出租。但在实践中，有些房主名义上把自己的后巷屋提供给长期租户，比如亲戚或朋友，但实际上却通过短期出租获得了更多的利润。 温哥华物业经理艾伦·穆迪表示，一名租户从他所在大楼的不同房东那里租了三套带家具的公寓，然后在 Airbnb 上挂牌。仅这一点就违反了规定，即一个单元必须是主要住所。 当穆迪联系市政府时，市政府打算对这些公寓的业主处以罚款，而不是对未经许可在 Airbnb上挂出这些房源的租户处以罚款。 穆迪说：“市政府在执行这些规定方面完全没有效率。” 他最终说服市政府对违规租户处以罚款。  一位在 Twitter 上使用 @mortimer_1 发帖的网友提醒人们注意一位 Airbnb 房东 Jordan Deyrmenjian。 温哥华市政府为像 Deyrmenjian 这样的物业管理人颁发执照并进行监管，Deyrmenjian 是温哥华 Artin Properties 公司的创始人兼首席执行官。该公司代表有执照的房主挂出并管理多个短期出租物业，前提是每个单元都在主要住宅内或属于主要住宅。 大多数此类物业管理公司的房源数量都比 Deyrmenjian 少得多。 Level Hotels and Furnished Suites 的房源数量位居第二，为40套。 Deyrmenjian 过去曾公开指出市政府没有规定必须在住所居住多少天才能被视为主要居民。 他在自己的网站上写道，"我认为这是市政府需要考虑的问题，尤其是现在很多人都是远程工作。如果人们有一个大本营，也就是主要居住地，他们仍然可以去其他地方工作。当他们外出时，他们有权在自己的房产上赚取补充收入。" 该市在一份声明中表示，只允许在主要住宅内提供短期租赁。 与短期租赁许可证相关的城市章程规定，一个人只能拥有一处主要住所。 它没有指定业主必须在主要住所居住的天数，但它确实表明居住地址是所得税申报表上使用的地址。作为永久居民，提交所得税申报表的一部分要求在该国居住超过183天。 截至 7 月 19 日，活跃的短租房源挂牌数量为 4,084 套。与去年8月市场上的数量相比，增加了 37%，当时市场上有 2,982 套。

一名在没有通知的情况下搬出合租公寓的房客被房东起诉，房东声称房客也没有支付所欠租金。 Ka Yan Mok 和zhi Xiongguan 之间的案件被提交至BC省民事调解法庭。 莫某向关某租了一个房间，关某声称莫某于2022年9月12日在没有事先通知的情况下搬出，并且她也没有支付该月的租金。 关要求赔偿​​ 760 元，其中包括 9 月 1 日至 12 日期间未付租金的 480 元，以及未能发出“据称商定的”一周通知的 280 元。 作为回应，莫承认她九月份没有向关支付任何费用，但她声称关谎报了租金，“没有告诉她另一个房客将占用她旁边的卧室”。 莫还声称关威胁她，让她感到不安全。 莫先生从2022年8月开始在关家的底层租了一个房间。关和他的家人住在顶楼。虽然没有书面协议，但同意每月 1,200 元的租金。由于 Mok 于 8 月底抵达，Guan 决定只收取 1,000 美元的费用。 莫某晚付了8月份的租金，8月31日，关某口头通知莫某在9月30日之前搬走。9月12日，莫某在没有通知的情况下腾出了租金。 如前所述，莫声称租金被歪曲。莫说，关在广告中称其为带私人洗手间的一卧室套房。莫说，如果关告诉她其他人会占用底楼的第二间卧室，她就不会租这个地方。 关声称，租赁广告确实表明其是共享的，并且根据所提供的证据，仲裁庭同意了。 对于威胁指控，莫说，8月31日，关某生气并口头威胁她，但她无法说出威胁的内容。莫还声称，关威胁要在网上透露她的个人信息，并声称其他一些租户是黑帮。 “她说她很害怕，所以她回到自己的房间报了警。警察到达后，莫女士说，如果她感到不安全，警察会告诉她离开。 由于缺乏证据，仲裁庭不同意莫的主张。 仲裁庭命令莫向关支付 783.25 元，其中包括未发出通知的 280 元、未付租金的 480 元以及仲裁庭费用。

Zoocasa的一份报告预测，加拿大人口增长预期可能会使本国有限的住房供应雪上加霜，并最终导致房价进一步上涨。 地产分析机构Zoocasa本周发布了一份报告称，随着移民涌入加拿大，加上国内人口增长和住房短缺，将推高住房成本。 // 报告指：「居住在加拿大的人越多，需要的住房就越多，这将加剧本已有限的住房供应。」 数据显示，2022年是本国房地产市场和移民数量破纪录的一年。 报告写道：「根据加拿大移民、难民和公民部（IRCC）的数据，政府在一年（2022年）迎来了数量最多的移民，与此同时，全国平均房价飙升至804,900元的月计高位，比2021年上涨了31%。」 到目前为止，2023年还没有出现类似的趋势，报告详细介绍，尽管移民增长达到3.9%的新纪录，但2023年平均房价仍较上年下降5.5%，认为这可能与加拿大央行大幅加息有关。 但报告称，这种下降可能只是暂时的。 该报告以2008年至2009年金融危机期间的房价下跌作为参考。 数据显示，「过去18年来全国平均房价跌幅最大的是2009年，当时价格从2008年1月的320,500元跌至2009年1月的296,300元——由于2008年加拿大经济开始大衰退，下降了7.6%。但仅用了一年的时间价格就恢复了，并从2010年到2018年持续攀升。」 虽然总体人口增长有助于经济活动，但在哪里安置更多人的问题仍然存在。 报告称：「人口增长有助于通过填补劳动力短缺来刺激经济，但人口增长的副作用是可能会推高房价。」 报告指出，多伦多或温哥华等加拿大主要大都市地区，是房价因经济增长而上涨的关键地区。 它预测：「房价增长和人口增长同时呈上升趋势，未来可能会以更快的速度继续下去。」 图：加通社  

一家华裔建筑商为一对华裔夫妇分别在列治文和西温哥华建造住宅，其中列治文价值450万元的豪宅项目仅凭口头约定，双方其后产生纠纷并对簿公堂，建商最终成功赢回了140万元。 据Richmond News报道，永丰企业（Yongfeng Enterprises）于2015年受一对华裔夫妇委托，在史蒂夫斯顿公路（Steveston Hwy.）以南的列治文2号路（No. 2 Road）建造一幢豪宅，此前已在西温哥华Ottaburn路1360号建造了一处房屋。 // 建筑商与业主宋雨娜（Yu Na Song，译音）和魏波（Bo Wei，译音）仅就西温哥华的住宅签订了书面协议。根据合同，该房屋的建造成本约为120万元。 据魏氏夫妇称，永丰告诉法庭，该房子是投资房产，而魏氏夫妇却声称该房产最初是作为女儿的家，但他们卖掉了它，因为他们对建筑「不满意」。 今年晚些时候，任飞飞（Feifei Ren，译音）和王绍明（Shao Ming Wang，译音）所拥有的永峰在没有签订合同的情况下被带到列治文2号路（No. 2 Road）11266号兴建另一幢房子。 据永丰业主王先生称，他曾与魏氏夫妇多次会见，就列治文项目合同进行谈判，并告诉他们，在没有签署合同的情况下，他不想开工，该房产建造成本约为450万元。 魏当时在中国，告诉他已经批准合同，等他回加拿大后再签字，之后他开始施工，魏还给他寄了该项目的定金。 然而，魏家却对事件有不同的说法。 他们告诉法庭，自己从未同意永丰建造列治文的房屋，并表示他们希望在签订合同之前评估建筑商在西温哥华房屋的表现。 法官科瓦尔（Simon R. Coval）在卑诗最高法院（BC Supreme Court）的裁决中写道：「他们作证说，他们与（永丰的业主）就列治文房屋达成的是口头协议，永丰可以开始建设的初始阶段，例如挖掘、地基和框架。」 「魏说，他认为这是让永峰『暂时做这个工作』。」 西温的房子于2016年底挂牌出售，魏氏夫妇拒绝支付永丰的最终发票。 据永峰称，魏氏夫妇还「始终违反了列治文（合同）规定的付款义务，付款太少、太晚。」 「魏氏夫妇在证词中承认支付的费用低于永丰公司的要求，但魏波表示，这是因为他认为永丰公司收费过高，」科瓦尔的裁决中写道。 永丰告诉法庭，尽管收到的付款少于未付金额，但由于魏保证「一旦有钱，他将全额付款」，他们仍在继续工作。 永丰表示，双方于2017年4月会面，修改协议并重组付款义务，以「帮助修复关系」。 魏则否认曾发生过这种情况，与其妻说法不一，其妻表示确实记得去过永峰的办公室，当时正在起草修改后的协议。但双方未签署修改后的协议。 2017年5月左右，魏氏夫妇因对列治文建房成本和进度不满意，决定聘请一名工料测量师。永丰作证表示同意这样做。 一名工料测量师在未征求永峰意见的情况下被聘用，并对永峰完成部分的工作估价约155万元，而魏氏已经支付了190万元。 双方因对估价意见不一而停止了交谈，永峰也停止了列治文房子的工作。 魏氏夫妇于2017年7月聘请律师，声称永丰「于1月放弃了列治文的建设，并错误地要求付款。他们最终于10月将永峰告上法庭」。 双方在法庭上提供了「根本不同」的事件版本。 科瓦尔写道，「没有关于双方业务关系中的关键决策和事件的同期书面沟通」。他补充说，魏声称他「没有电子邮件，也没有写信」。 另一方面，王声称他「很乐意并愿意与客户进行口头沟通」，并发现亲自或通过电话解决与客户的付款纠纷比书面通信「更友好」。 法官科瓦尔最终站在了承包商一边，认为魏氏夫妇「故意对虚假事件版本作证，目的是避免他们同意的合同产生法律效力」。 科瓦尔补充说，双方不太可能同意非正式和模糊的安排，而且永丰在列治文项目上已经建造了近一年。但也同意魏夫妇的观点，即「对于像永丰业主这样经验丰富的商业人士」来说，在没有任何书面记录的情况下，根据「未签署的合同和电话承诺」来承接一个价值450万元的项目，是非常不寻常的。 然而，根据证据的强度，他发现这正是发生的事情。 魏氏夫妇必须为列治文房子向永丰支付115万元的无薪工作和相关利润损失，以及为西温房子支付24万元的无薪工作和额外费用。  

苏富比国际地产公司（Sotheby's International Realty）的一份最新报告显示，2023年上半年，加拿大主要豪华房地产市场的表现出现分化，一些城市的势头激增，而另一些城市的活动则减弱。 数据显示，尽管面临抵押贷款利率上升、经济不确定性和其它宏观经济因素等挑战，加拿大主要城市的房地产表现仍呈现出不同的趋势。 // 然而，住房供应量和购房者态度等本地因素，在各城市房地产市场中发挥的作用比全国因素更为重要。 加拿大苏富比国际地产总裁兼首席执行官科蒂克（Don Kottick）在周三（19日）的新闻稿中表示：「尽管面临多次加息和不可预测的经济表现的不利因素，加拿大豪华住房市场仍然保持着显着的弹性，2023年第二季度标志着消费者活动的转折点。」 根据7月19日出炉的报告称，温哥华第二季度的交易活动显着激增，并在年中恢复到平衡状态。最显着的改善体现在超豪华单户住宅市场的消费者信心和销售活动方面。 科蒂克在接受《温哥华商业杂志》（BIV）采访时表示，「4月份，情况确实开始好转，然后我们发现5月份的数字与2021年5月的情况一致，当时正是高峰年。」 他指，「我们确实看到了一些大笔的销售，特别是在温哥华市场。我们谈论的是1,000万元以上的范围，我们看到了一些活动，这确实非常有趣。」 2023年上半年，温哥华价格在1,000万元以上的住宅销售量同比增长了38%，而价格在400万元以上的房产销售量则下降了18%。 报告称，2023年，温哥华的豪华单户住宅市场的销售活动和消费者信心出现了「最明显的改善」。 科蒂克说：「由于温哥华的独立屋长期短缺，因此每当独立屋上市时，显然都会受到追捧。」他补充说，独立屋无论价格如何，预计都会售出。 根据苏富比报告，2023年上半年，温哥华有161套单户住宅售价超过400万元，比去年同期下降12%。 在柏文市场，价格400万元以上的销售量为11套，按年下降了58%。其中有一处豪华柏文的销售金额超过1,000万元。 有两套附属住宅的售价超过400万元，低于2022年上半年的3套。 该报告强调，供应不足正在抑制这种豪华房产类型的销售。 经纪公司Engel & Völkers把南素里、高贵林和本拿比视为顶级房地产值得关注的「新兴」地区。 对于价值超过400万元的房产，该经纪公司重点关注北温哥华的Edgemont社区、温哥华的格雷岬社区（Point Grey）社区和西温哥华。 说到多伦多，这座城市的豪华房地产市场同样见证了活跃且合格买家的强劲复苏。然而，对豪华住宅的需求超过了现有库存，导致在5月底之前独栋住宅和联排屋出现卖方市场，然后在年中趋于平衡。 2023年上半年，多伦多市的豪华房地产销售继续朝着私人和独家销售以及营销网络发展。结果，400万元以上的住宅销售额按年大幅下降32%，1,000万元以上的住宅销售额下降29%。 大多伦多以外地区下降更显着，400万元以上住宅的销售额下降了35%，1,000万元以上住宅的销售额大幅下降56%。 2023年上半年，满地可的豪宅市场继续放缓。价格超过400万元的房产销量同比下降39%，价格超过100万元的房产销量也出现下降了28%。 卡加利由于人口增长和经济繁荣，被报告称为「加拿大最乐观的豪华房地产市场之一」，该市上半年对豪华住房的需求很高。100万元以上的住宅销售额仅比2022年同期水平低10%，而100万元以上的柏文销售额则增长了100%。 图：Getty Images  

多伦多一栋公寓楼的房东告知租户必须开始为之前免费提供的一些服务付费，租客不满，在MPP的帮助下成功拒绝了房东拟议的收费。 图源：CTV 多伦多租户Morris Jacobs表示，当他收到大楼的通知时感到担心，房东准备对一些现有的免费服务收费，包括收取每月35元的储物柜和每月15元的自行车架使用费。 Jacobs说，我从来没有签署过这样的额外费用，而且它们也不包含在我的租约中。  Jacobs为此联系了Toronto - St. Paul’s选区的议员Jill Andrew，她给Jacobs所在大楼的管理人员发了一封信，称房东发出的通知承认租户之前一直是免费使用上述服务的。储物柜的使用和自行车架的使用都不是新的或附加的服务，因此《住宅租赁法》不允许出现这样威胁性的付款要求。 Jacobs说：按照MPP的说法，我确认房东对自行车和储物柜的收费是非法的，因为它们是在租户搬进来时就免费提供的。 图源：CTV 收到这封信后，大楼管理人员致信Jacobs和大楼内的其他居民，称“由于对便利设施规则的理解存在错误……我们不会向租户收取储物柜和自行车架的费用。” 城市租户协会联合会执行董事Geordie Dent告诉多伦多CTV新闻，租客一直会收到这样的通知。房东对自己的违法行为心知肚明。 他表示，停车场、储物柜等服务的收费以及空调等额外费用不能超过租金管制指导方针。 所有费用都必须在租约中达成一致，除非租户同意，否则房东不能提出增加新的费用。 租户需要了解自己的权利，并对任何新收费提出质疑，Dent认为一些租户可能会支付他们不应该承担的额外费用。 大多数安省房东明年将能够将租金提高2.5%，但租金管制不适用于2018年11月之后建造的房子，因此这些房东可以按照自己选择的金额提高租金。

    根据当地媒体Vancouverisawesome报道，温哥华一名业主因为公寓的水损维修多次延误，起诉物业，索赔75万加元。近日，BC省民事审裁处作出裁定，认为是业主的“不合理行为”导致了工程延误，限期物业进行修理，但是赔偿就别想了。     业主SharmilaJobanputra在2005年购买了本案中的公寓。整个公寓楼共四层六户。一层和顶层各有一户。其余四户是位于二层和三层的复式公寓，Jobanputra的4号单元就是其中之一。  2018年，公寓楼发现漏水问题。5月的业主大会批准了1.1万元的初始预算用于维修，其中5000元来自物业的现金储备，6000元通过专项收费筹集。       第一家承包商在3号公寓施工时，发现了更广泛的腐烂现象，最终直到2018年底才完成第一阶段的维修，总共花费了约7.5万元。     下一步是对大楼的其他部分，包括4号单元的上层阳台进行维修。根据承包商的估算，业主特别大会批准征收近7万元的特别费用。     但是第一家承包商在第二阶段项目开工后不久就撂了挑子。换承包商加上疫情的影响，维修工程一直拖到2022年初才再度开始。计划1、2月份修5号单元，夏天先后维修2号和4号单元。     3月份，承包商提交了对4号单元阳台的评估报告，认为主体结构和栏杆都没有腐烂现象，只是建议更换阳台门的外部装饰和密封条、调整和重新粉刷阳台门、加固栏杆并清洁阳台。     收到报告后，Jobanputra自己找了两个承包商做评估，两者都建议进行更广泛的修复。     2022年6月，特别股东大会批准征收4万元用于2号和4号单元的维修。一旦Jobanputra认可施工时间，就能动工。承包商在8月份提交的报告中，扩大了4号单元阳台的维修范围，包括根据需要“修复或者更换”上下两个阳台的栏杆和灰泥，更换上层阳台的门和框架等等。     8月初开工前夕，Jobanputra回复邮件说时间不合适，但是没有解释原因。     9月份，物业再次通知她准备开工时，Jobanputra称家里有急事，要求延后几个月施工，同时要求物业进一步扩大维修的范围，因为她家的厨房和楼上套间浴室都有漏水的问题。承包商经过评估，认为是使用和通风不当造成的受潮和霉菌，但Jobanputra并不认可。     这期间，Jobanputra还对物业的工作提出了诸多批评和要求，包括财务管理不规范、不透明，物业的经费收支都通过财务主管的个人账号等等，要求物业披露财务信息和经理个人的银行对账单。     就在扯皮的过程中，别的人家都修完了，就剩下了Jobanputra一家，阳台、浴室和厨房的修理工作都没能完成。     Jobanputra于是向BC省民事审裁处（CRT）起诉，要求法庭命令物业管理公司进行某些维修并支付总计15.87万元的费用，其中420元用于粉刷和调整浴室门、6500元是因水损和维修拖延增加的电费、2.5万元用于补偿4号单元居民安全受到的损害、12.7万元用于补偿该单元的房产价值损失。     Jobanputra还声称物业违反了《共管物业法》，错误地征收了一系列用于建筑物维修的特别费用，导致她因经济困难和压力受到损害，要求物业付给她9万元，包括3万元不当收费退款和6万元损害赔偿。     此外，她指控物业以“极不公平”的方式对待她，得赔偿50万。     经过听证，CRT副主席EricRegehr在7月18日作出裁决，认为维修工作一拖再拖“是由于Jobanputra女士的不合理行为造成的。……我同意物业的观点，他们不应该对这些延误负责。”     财务管理方面，物业确实未能遵守《共管物业法》中有关的银行和财务规范。物业费收支一直通过其财务主管的个人银行账户进行是“不当的”，需要把经费都转入公司的专用账户。     Regehr还发现物业财务主管历年管理的物业基金账目并无纰漏，但他在未经股东大会批准的情况下每月扣除了20元的管理费，几年下来累计了420元，这笔钱需要退还给物业基金。     Regehr认为，物业处理特别征费的方式无效，Jobanputra有权查看物业的财务记录，但拒绝了她的审计要求。他给了物业30天的时间来准备符合《共管物业法》的最新预算和财务报表。     CRT作出裁决之后60天内，物业要聘请一名合格人员来调查4号单元套间浴室过度潮湿的原因，费用由物业承担。物业还要召开一次特别股东大会，对征收特别费用维修4号单元上下层阳台的动议进行表决。     特别股东大会召开之后60天内，物业要根据承包商的建议对4号单元的阳台进行维修。Jobanputra必须在提前48小时发出书面通知的情况下，在合理的时间允许施工人员进入该单元，并以其他方式配合维修工作。     对于Jobanputra的其他索赔，Regehr认为没有证据证明损失确实存在，或者是由水损和维修工程的拖延造成的，均予以驳回。

年入23.5才能在温哥华买房！加拿大央行加息大城市置业更难 随着加拿大央行于6月7日恢復加息周期，债券市场随之飈升，楼市经歷短暂放鬆后，在按揭压力测试收紧及借贷成本上升下，研究指全国十大城市房屋负担能力恶化，当中温哥华平均屋价升至逾120万元，买房需年入超过23.5万元。 有关研究调查全国10个主要城市，分别是温哥华、维多利亚、卡加利、爱蒙顿、温尼辟、多伦多、咸美顿、渥太华、满地可和哈利法克斯；比较每月地產数据，并根据按揭利率、压力测试利率及地產价格变化，计算各区市场购买一般房屋所需的最低收入，结果发现全部城市的负担能力状况均出现恶化。 该项研究由按揭比较网站Ratehub.ca进行，最新报告指上月所有类型的按揭利率均有所上升，随着加拿大央行将浮动利率上调0.25%，优惠利率从6.7%提高至6.95%，固定利率也因债券市场波动飈升，5年期政府债券利率触及3.8%区间。 根据加拿大地產协会(Canadian Real Estate Association)数据，全国地產市场立即感受到利率上升的影响，成交量按月增幅降至仅1.5%。事实上，按揭利率上升的影响足以抵销研究中4个城市平均屋价下跌的情况。该网站联席行政总裁兼按揭贷款机构CanWise主席莱德(James Laird)表示，在10个研究城市中，有6个平均屋价上涨，其餘4个出现下跌，“从5月到6月，按揭利率上升，导致全部城市负担能力下降，包括屋价下跌的4个城市。” 该报告的房屋负担能力数据是基于支付20%首期、分25年摊还的按揭贷款，另加每年4000元物业税及每月150元供暖费计算。长期以来被认為是全国屋价最高的城市温哥华，负担能力下降的幅度也最大，6月平均屋价升至120.3万元，加上压力测试利率提高到7.72%，在温市买屋所需年收入达到23.565万元，比5月研究数据增加近9000元。莱德指出　，温哥华平均屋价按月增幅最大，达到1.5万元，加上较高税率，意味着每年需要额外的8850元收入才可以有能力买房，是10个城市中增幅最大。 第二位多伦多平均屋价按月涨6900元至117.13万元，年收入需22.98万元才能够买到一间平均价格的房屋，比5月的数据增加了7200元。维多利亚排名第三，平均屋价按月上涨6500元至88.51万元，购房者所需年入為17.73万元，按月增加5700元。温尼伯、满地可和哈利法克斯房屋负担能力受影响最小，所需年入的按月增幅不足3000元。 跟长期趋势一样，各城市中以咸美顿的平均楼价按月跌幅最大，达4000元，最新数据為87.31万元，但仍不足以改善民眾的负担能力。莱德解释，由于压力测试和按揭利率上升，房屋负担能力仍然恶化。 加拿大央行上周将基准利率上调0.25%至5%，是自去年3月以来连续第10次加息，息率达至2001年以来最高水平。卑诗省长尹大卫(David Eby)早前表示，最新的加息决定对不少家庭来说是毁灭性的消息。  

在如今房价飞涨的加拿大，能拥有一套自己的房屋是很多人的梦想，但最怕的就是买房发生纠纷。一对刚刚解决购房纠纷的买家，用他们的经历提醒其他人，任何购买或租房的人在看新房子时要注意警告标志。 在BC省民事裁决法庭案件中披露的调查结果显示，Daniel和Amanda Kerr夫妇，从Trevor Michalkow那里购买了一套房子。 Kerr的家人声称，卖家Michalkow没有履行他的承诺，确保厕所、浴室、空调和灯具等设施都处于正常工作状态。 但Michalkow却声称，所有的损坏都是在kerr夫妇搬进房子之后发生的。   kerr夫妇于2022年3月12日参观了这座房子。买卖合同就在第二天签订了。合同条款之一是，最终检查将在3月28日进行。 在检查期间，发现了一些问题，包括“主层浴室厕所漏水，损坏了周围的地板和下面的天花板。当众说，隐蔽的损害是预料之中的。” 3月30日，最初的合同被修改，所有权日期变为7月2日。 “修正案还说，被告同意完成某些维修，包括对主楼浴室的厕所，并提供收据或照片证明。” 结果到他们搬进去时，发现主层厕所下面的地下室天花板是湿的，一位房地产经纪人陪同Kerr夫妇进行了这次检查。 Michalkow同意在受影响的区域挖一个洞，结果发现厕所在冲水时漏水。他声称是Kerr一家对马桶造成了损坏。 法庭认为：“我认为这种解释不太可能，因为天花板已经湿了。” 更糟糕的是，后来确定该区域有明显的霉菌生长。 空调系统也不能正常工作，接触器部分爬满了蚂蚁。不幸的是，对于新买家来说，空调可能在第一次看房时就坏了，这意味着没有发生违约。 最终，法庭站在了Kerr夫妇一边，称其“认定申请人有权获得2734元的管道维修费、503.49元的洒水维修费、300元的除草费和114.87美元的浴室灯具维修费报销。总共3,652.36元。” 扣除法庭费用后，克尔夫妇获得了近4000元的赔偿。

安省奥沙华市（Oshawa）的一名女子租下的房间内却住著别人，她不得不自掏腰包暂时住在酒店内。25岁的莱弗里（Madison Lavery，图）通过物业管理公司Portsmouth Residential租到了奥沙华Simcoe Street North的一家公寓，在7月5日搬进去。 莱弗里表示，自己本应该在前一天搬进去，但是联系不上物业公司。她说：「我一直给他们发消息，直到7月5日才回覆我，他们把钥匙放在锁箱里让我去拿。我在公寓外准备了一辆搬家货车和所有的东西。」 莱弗里到了柏文，用钥匙打开门，却发现里面已经住著人，当时住户不在家。她说：「明显有人住在那里，所以我不想进去。」她到楼下的保安服务台询问情况，后来大堂经理告诉她，该单元已被出售，不再由与她签订租约的Portsmouth Residential管理。 莱弗里说：「我已经签署了合法的租约，我手里也有钥匙，外面还有一辆搬家货车，我无处可去。」 莱弗里直到第二天早上才联系上他们。她收到了该公司一名员工的电邮，该员工向她表示歉意，并确认该单位是在公司不知情的情况下被业主出售的，他们能够提供的唯一可用单位是合租房。莱弗里说：「我患有精神疾病，需要独自生活，所以我租单身单元。我没有一个非常支持我的家庭，也没有很多朋友。我无处可去。」 莱弗里表示自己一直住在酒店里，柏文管理方表示会支付她住酒店的钱，但是还没有收到钱，但是收到了退换的首尾两个月租金押金。除了住酒店和租U-Haul的钱之外，她还支付了该房间的租户保险费，但至今未获退还。她说：「除此之外，我还拿著业主的钥匙，而他可能完全不知道我可以进入他们的单元。」 Portsmouth Residential负责租赁管理的副总裁阿克曼（Brandon Ackerman）周四（13日）表示，该单位的业主并没有通知作为物业公司该单位已经出售。阿克曼说：「新业主一定是在我们最后一次来访到莱弗里搬进来的这段时间里入住的。」他表示，公司一旦收到收据，会报销莱弗里的酒店住宿费用，而且会考虑补偿她因此意外而产生的任何额外费用。 在奥沙华一家医疗诊所担任接待员的莱弗里说，她已经开始寻找其他公寓。她说：「我的时薪是19元，所有地方租金都很高，我压力很大。」

随着加拿大央行连续加息的影响，越来越多房主扛不住了！多伦多一位房主刚刚买房仅一年多，被迫割肉$10万转手！ 根据挂牌记录，这栋位于多伦多Mount Dennis社区6 Nickle St.的2室2卫平房式独立屋（detached bungalow）最后一次交易是在2022年4月，当时的成交价格为$90万元。 不到半年时间，该房屋又被挂牌出售。最后以$80万的价格出手，亏损了$10万。 房产经纪人奥斯奈尔·利奇摩尔（Othneil Litchmore）对可能导致这一结果的因素进行了分析。根据他的说法，$80万的售价"与该地区类似大小的住宅价格差不多"。 他指出，前房主于去年4月以$90万的价格买下这栋房子时，处于市场的高峰期（2022年2月出现天价房价）。因此，这是一个虚高的价格。 截至发稿前，该房屋的挂牌经纪没有及时回复置评请求。 房屋信息 根据挂牌信息，该住宅占地面积在700到1100平方英尺之间，单车库，分门出入，地下室已经装修好，有一房一卫。与2022年交易时的挂牌信息相比，这栋房子看起来基本没有什么变化，这让人相信房主并不是想通过翻新房子来牟利。 挂牌历史 根据挂牌历史，前房主于2022年4月以$90万的价格买下了这栋房子。5个月后以略低于原价的$88.8万重新挂牌。此时，利率正在上升，房子挂牌两周也没有卖出去，挂牌终止。 之后，该房屋又在2022年10月至2023年5月期间多次以不同的价格重新挂牌，但每次挂牌价格都在$90万至$98.8万之间，结果不是挂牌终止就是过期。 最后，该房屋于2023年5月30日以$80万的价格挂牌，这是自上次交易以来的最低要价。几天后，它就售出了。 根据土地和商业登记公司Teranet最近的一份报告，自去年开始加息以来，房主在购房后一年内出售房产的情况“显著”增加。 该报告研究了自2022年3月开始连续八次加息的影响，称这一发现“可能表明那些在房地产市场高峰时期购房的人面临着住房拥有压力。” 利奇摩尔建议购房者在当今的市场上，应该慢慢做决定。他解释说，随着利率上升和持有成本高昂，抢offer越来越少，买家思考的时间也越来越多。 他建议："准备好了再买房，不要急于做决定，不要觉得有压力。预计自己至少可以居住5-7年的房子，才考虑购买。" 此外，他还表示，买家应严格控制预算。 他指出："如果你不得不超出预算，请确保这是你绝对喜欢的房子。这将激励你即使在困难时期也要坚持下去"。

宾顿一户家庭的地下室被放上Kijiji放租，近日不断有寻找租盘的市民登门看房。户主被逼在门外贴出告示，指自己没有放租中的地下室。据悉已有市民受骗，损失近1200加元。 居住于宾顿的Don Cunningham在家门外张贴告示，表示这里没有放租中的地下室。Don Cunningham表示这个举动实属无奈，他指不断有市民登门拜访询问地下室情况，但他根本没有刊登相关广告。另外，他的地下室一直处于未完工的状态，广告中的地下室则装修精美。 // 有租户在Kijiji上与「户主」联络后，先后发送两笔电子转账。一笔用于转账，另一笔用于支付首月的部分租金，共损失1150加元。 警方呼吁市民在寻找出租公寓时考虑以下因素： 亲自拜访 仔细检查地址 切勿使用现金、电汇或难以追踪的方式付款，例如 MoneyGram 或比特币 注意「好得令人难以置信」的租金 在签订租约之前不要支付租金或押金 与大楼的物业管理和保安人员交谈 （图：Citynews） 来源：星岛日报  

关于加拿大租房成本的最新报告显示，多数城市的负担能力惨淡，包括多伦多在内，两名全职最低工资工人的收入都不足以负担一间一居室的公寓。由加拿大政策选择中心发布的报告计算了“租金工资”，即每周工作40小时、住房支出不超过总收入30%的情况下，支付房租所需的时薪。 报告称：“租金工资远远高于各省的最低工资。即使在加拿大最低工资最高的三个省、安省和阿尔伯塔省，最低工资工人的收入远不及他们必须支付的平均租金。 除了三个魁省的城市外，加拿大所有城市的一居室租金都高于最低工资。报告称：“温哥华和多伦多最严重，如果把收入的最多30%用于住房，即使是两名拿最低工资的全职工人一起，也住不起一套一居室。”报告称，在多伦多，租金工资是33.62元，是安省最低工资15.50元的两倍多。多伦多两居室公寓的租金工资是40.03元。“租金工资和最低工资之间的差距如此之大，以至于在多数城市，最低工资收入者极不可能实现核心住房需求。他们可能在房租上花了太多钱，或者住在太小的公寓里，或者在很多情况下，两者都有。”与2018年报告中的调查结果相比，加拿大政策选择中心发现，“最低工资工人更加难以承受租金。” 报告指出：“即使在租金相对便宜的魁北克省，这种趋势也令人担忧。”安省省长福特在周二的记者会上被问及这份报告时吹捧了他的政府解决负担能力危机的方法，包括将今年的租金涨幅限制在2.4%，明年为2.5%。福特表示：“这要追溯到供需关系，去年……我们建筑了约1.5万套专用租赁的房屋，创了纪录。”“我们需要继续增加供应。”他补充说，安省打算将最低工资提高到每小时16.50元。最新报告指出租金过高的“三组因素”，包括工资抑制政策，租赁房供应不足，特别是专门建造的、租金管制以及监管不善的租赁市场，这些市场倾向于盈利而不是住房保障。报告强调，这些发现不应该被简单地解释为供需问题。“我们现在所处的混乱市场，是因为联邦政府控制货币政策，省政府限定最低工资和雇主压低了工资。”

图：Pexels。（图片非文中提及的柏文单位）   根据卑诗省人权法庭日前的一份裁决，大温一处物业公司因拒绝让兄妹合租柏文单位，而被判定为歧视行为，并要求支付给兄妹超过30,000元的赔偿。 // 该事件可以追溯至2018年，当时原告阿里热扎（Alireza Zarei）单独租住在Austeville Properties Ltd.管理的柏文单位。他的妹妹获得学生签证，并从伊朗前往加拿大读书，希望能与哥哥住在一起。 根据当时的租赁合同，如果阿里热扎希望添加一名居住超过14天的同住人士，需要经过物业经理的批准。然而，物业公司后来却表示，不允许将阿里热扎的妹妹添加到该单位的租户名单中。 在一封邮件中，物业公司写道：「我们有责任告知您，在管理该房产的六年中，Austeville Properties 从未批准过此类申请，也从未对兄弟姐妹或室友同住在一居室柏文单位作出任何特例」。邮件还指出，该单位是为单人入住或婚姻或同居伴侣而设计，不允许租客在客厅放置床或拉出式沙发。 由于妹妹当时已经在柏文单位居住了11天，再过3天她就必须搬出去。最终，妹妹不得不在外面租一个每月花费1,140元的房间。 卑诗人权法庭裁定存歧视 裁判官库西诺（Devyn Cousineau）认为，不允许兄妹同住，但同时允许两名成年人在带有单间卧室的套房中共同居住，构成了基于家庭地位的歧视。 库西诺指出，阿里热扎的租赁协议考虑到了他可以申请与共同居住者同住，当时他想与妹妹住在一起，以支持她在加拿大的安顿，但物业公司拒绝了他的请求，对他如何使用所租用的空间产生了不利影响，使他无法与家人住在一起。 物业公司则反驳表示，不允许两人同住的决定是合理的，基于他们不会共享卧室的合理假设，因为他们不是情侣。 然而，库西诺不同意这一观点，并指出没有证据表明兄妹俩打算建立一个临时卧室，也没有尝试找出他们计划如何共享该空间的证据。同时，有证据显示物业公司建议兄妹俩租一个两居室的柏文单位，库西诺认为这是不合理的。他说：「期望或要求在住房中遭受歧视的人必须离开，该住房以减轻歧视的影响，以维护房东的利益，通常是不合理的」。 最终，庭审判决物业公司每人赔偿7,500元，以弥补兄妹的自尊、感情和尊严受到的损失。同时考虑到妹妹刚来加拿大，却被剥夺与家人居住的权利。 此外，法庭还要求物业公司支付16,156.31元的租金，以偿还在外租房的资金。  

在温哥华购买1,500 平方英尺的房屋需要多少钱？一份关于在BC省和大温哥华地区拥有房屋的新报告给出了答案…… 据dailyhive报道，如果您计划在BC省拥有一套房子，HelloSafe 报告显示，您的家庭年收入远超60万元！ 没错，60万！ HelloSafe 说，“由于温哥华是购买 1,500 平方英尺房屋所需年薪最高的城市，我们试图调查这种趋势是否会延伸到大温哥华地区的邻近城市。” 举个例子，目前一套1,507 平方英尺的住宅在温哥华挂牌，售价为215万元。 如果想买下它，需要多少钱呢？ 6月份的研究数据显示，每个家庭的年总收入必须达到 608,746元！ HelloSafe 对数据还显示，截至6月份，温哥华房屋每平方英尺的价格为1,080元。 那么西温和北温地区的情况呢？也好不到哪里去，报告显示，在那里购买一套 1,500 平方英尺的房屋所需的年薪总额超过 500,000元。 只有在偏远的乔治王子购买同等规模房屋所需的收入最低，相当于年总工资 117,420元。 HelloSafe 在报告中表示：“温哥华房屋每平方英尺的平均价格（1,080元）是乔治王子城（244元）的 4.4 倍。” 所以，除非您是首席执行官或受雇于其他高薪行业，否则如果您渴望在城市拥有一套 1,500 平方英尺的房屋，最好从现在开始买彩票！

央行行长麦克勒姆挨轰。（加新社） 加拿大央行继在今年1月释放了暂停加息的信号后，已在今年6月和7月重启加息行动，分别将基准利率上调0.25%。与今年1月相比，央行还在上周三(12日)宣布最新的加息决定时，转向了较宽泛的信息传递战略方案。 对此，有金融分析师指出，央行最新的加息决定表明了其在今年1月释放暂停加息的信号，是犯了一个错误，因为暂停加息的信号重燃了房地产市场，导致通胀加剧并迫使央行在5个月之后恢复量化紧缩政策。 央行在上周三(12日)宣布将基准利率上调0.25%，达到5%。这是继今年6月以来，央行一连两个月加息。与央行行长麦克勒姆(Tiff Macklem)在今年1月宣布暂停加息时的口吻相比，他在上周三采用了更加鹰派的口吻。这一口吻的转换使央行在经济预测偏离正轨时不易受到批评，也使投资者和借贷者在评估利率的前景时得出自己的结论。 麦克勒姆曾在今年1月召开的新闻会上说：“我们正在扭转通胀的转折点，如果经济发展，特别是如果通胀下跌并符合我们的预测，将确认我们可能已做得足够。” 然而，暂停加息的信号引发了房地产市场的复苏和反弹，根据加拿大地产协会(CREA)的统计数据，在今年1月至5月期间，加拿大的平均房屋售价飚升了19%。 加拿大央行在上周说，房价的飚升可能导致通胀的持续和攀升，与今年1月的展望相比，通胀到2023年的年底前上涨多达0.3个百分点。 不过，麦克勒姆在上周为今年1月的暂停加息决定辩护说，为了评估央行历史上最快速的加息行动的效果，暂停加息是有道理的。但加国经济的表现超出了央行的预测，这一情况也是在近年来多次重演的。 麦克勒姆在过往也曾传递过具有误导性的信息。例如，他曾在新冠疫情期间向加拿大人保证说，利率将仅在2023年上涨，但由于通胀飚升，央行在2022年3月开始加息。 又如，麦克勒姆曾在2021年10月预测说，通胀将在2022年的年底回到与央行的目标2%相接近的水平。但实现这一目标的时间其后被推迟至2024年的年底，央行在上周又将时间推迟至2025年的年中。

根据 Rentals.ca 的一份报告，温哥华居民可能不会对此感到惊讶，但该市仍然是加拿大最昂贵的租赁市场。 这份涵盖 6 月份的报告称，温哥华位居榜首，其中一居室单元的平均挂牌价为 2,945元，两居室单元的平均挂牌价为 3,863元，其次是本拿比。 报告称，两者均远高于全国平均要价 2,042元，这是一个新纪录，因为利率上调和人口扩张仍在继续。 Rentals.ca 的高级数据分析师 David Aizikov 向 CTV 新闻表示：“通常情况下，我们会在 4 月至 8 月期间看到租赁需求的增加。” 正如他所指出的，满足这些需求一直是低陆平原地区的一个长期问题。 他说："在温哥华和周边社区这样的市场上，可租房源的供应和租房者的需求之间存在着严重的不平衡。” "由于供应严重不足，可用单位的价格将出现溢价。” 素里也榜上有名，成为全国第14个最昂贵的租房城市。 虽然Rentals.ca没有将北温哥华包括在内，但快速浏览该公司的网站可以发现，其价格与温哥华本地价格相当。 有四个孩子的单身母亲Melanie McDermid说："房价在不断上涨，按月而不是按年计算。” 麦克德米德（McDermid）在林谷（Lynn Valley）的一套两居室公寓的月租金约为2700加元，但在业主出售公寓后，她和孩子们被迫搬出。 她说，他们一直住在邻居家，努力寻找价格在她承受范围内的房子。 "我每天都在找，在我努力保持的半径范围内会有零星的房源出现，但有时什么都没有，或者超出预算太多，我甚至无法考虑。” 租金预算的增加意味着可支配收入的减少。 "没有夏令营，没有托儿所，孩子们没有额外的支出，"麦克德米德说。 "这影响了他们的生活质量"。 "我希望不要让我的孩子离开他们的学校、社区、托儿所和朋友"。 麦克德米德正试图在该地区找一处三居室的房子，但要找到她能负担得起的房子是一项艰巨的任务。 这样的房子现在的价格差不多是每月4000加元……

温哥华西区一个联排别墅开发项目的预售单元的买家感到沮丧，因为开发商居然在最后一刻决定更换建筑材料。 图源：开发商的该 房产项目效果图 Modus是一个包含17个单元的开发项目，目前正在1488 Park Dr.开发建设。该项目的网站将这些单元描述为“宽敞的两居室和三居室联排别墅”，起价在“140万元左右”。 直到最近，这些房子还被当作混凝土建筑来销售。 上月底，买家惊讶地收到了开发商Centred Developments的一封电子邮件，其中解释说，由于所谓的“不可预见的情况”，该项目将采用传统的木结构，而不是之前承诺的绝缘混凝土形式(ICF)。 一位沮丧的买家在2021年5月向CTV新闻分享了该项目的邮件，邮件中写道:“这种集成泡沫材料的混凝土提供了卓越的能源效率和更好的隔音效果。” 由于担心在施工期间惹怒开发商，该买家要求不透露姓名。他表示，ICF的建设是最初吸引他们来这个项目的原因之一。 买家说：“我们想要一些具体的东西，这就是我们买下这处房产的原因。我们选择这个是因为混凝土。” 开发商表示ICF将意味着延期 在发给买家的电子邮件中，该公司宣布更换建筑材料，称继续使用混凝土将导致不可预计的延误。 电子邮件写道：“我们知道，ICF建筑提供了一些你期待在新家享受的功能。” “然而，该建筑的结构设计已经太旧了，为了支持ICF建筑所需的更高负荷而进行更改会大大推迟完工日期，我们不相信买家会接受。” 这封邮件没有解释为什么建筑的结构设计从一开始就没有为ICF规划，但温哥华市提供的有关发展的信息似乎提供了答案。 市政府说开发许可申请原本就是木材 温哥华许可服务主管Corrie Okell表示，该市收到了在1488 Park Dr.建造三层建筑的申请，并于2019年5月批准了开发许可证。 Okell在给CTV的一份声明中说：“该申请是针对地面上的木结构联排别墅建筑，并有一个低于地面的混凝土公园。” “这种建筑形式符合温哥华建筑章程。” Okell补充说，温哥华在今年4月对开发许可证进行了“一项小修改”，但“它不包括将地上建筑从木结构改为混泥土结构”。 当被问及为什么该项目在2021年5月被营销为“混凝土联排别墅”时，当这不是其批准的开发许可证申请中包含的建筑类型时，Centred Developments公司告诉CTV新闻，他们打算从木材转向ICF，但最终无法做到这一点。 开发商在一份电子邮件声明中说：“我们承认，2019年5月提交并批准的原始申请是用于木结构联排别墅开发。” “该项目作为‘混凝土联排别墅’的营销反映了计划中的ICF建设。在项目过程中，对原始开发计划进行了更改，包括建筑材料。然而，由于不可预见的情况，我们确定实施ICF建设将导致重大延误，这是我们的买家无法接受的。” 开发商还指出，该项目的房产披露声明中，联排别墅确实被描述为木结构。 买家称采取法律行动是“合理的” 这位沮丧的买家说，他们通过房地产经纪人询问，由于开发商选择使用一种买家所说的“更便宜的材料”，他们希望能在购买价上获得折扣。 他们被告知不会提供这样的折扣，并表示他们认为采取法律行动要求赔偿建筑材料的改变是“合理的”。 与此同时，买家哀叹，为了获得一个他们认为公平的结果，似乎可能需要付出大量的努力。 这位买家说：“感觉就像，‘哦，开发商有错，我却要对他们的错误来买单。’” Centred Developments则表示，他们致力于“提供高品质的住宅”。 开发商表示:“我们将继续使用优质材料，并确保达到或超过所有建筑规范和标准。” “我们理解一些买家可能对建筑材料的变化有担忧或疑问。我们致力于解决他们的个人需求，并鼓励他们直接与我们联系。”

多伦多两栋公寓楼的 300 多名租户数周以来一直拒付租金，声称房东不遵守租金管制规定。 周六早上，大约 100 名租户和工会代表在约克-南韦斯顿国王街 33 号前集会。租户们从大楼里游行到当地省议员迈克尔·福特的办公室和联邦住房部长艾哈迈德·胡森的办公室。 靠养老金生活的退休租户伊丽莎白·汤普森 (Elizabeth Thompson) 告诉CTV 新闻，“我以500元的价格搬进了单身公寓，现在的价格几乎涨到1,000元。” 总共有 220 名来自国王街的租户和近 100 名来自约翰街的租户参加了罢工。他们说，国王街于六月开始，约翰街于本月初开始。 与两岁的孩子和妻子住在约翰街的安东尼·阿拉奥 (Anthony Alao) 说，“2019 年，我们的租金上涨了 25%，不公平的租金上涨让我们决定是将按时支付房租，还是让餐桌上没有食物。” 居民们表示，随着租金上涨，生活配套设施也随之减少。 贝弗利·亨利（B​​everly Henry）说，国王街的阳台正在维修，因此无法使用，游泳池也已关闭。 居民们表示房东这些行为太过分，他们已经厌倦了高于指导价的租金上涨。 安大略省租金管制建筑的房东可以将租金提高最多 2.5%，而无需向安大略省房东租户委员会 (LTB) 提出申请。任何高于此的价格均被视为“高于指导租金上涨”，并且必须得到 LTB 的批准。 一名租客说，他所在大楼的电梯在过去三年里一直无法正常工作。 “两名孕妇在预产期时必须走楼梯。一名从27楼到4楼，另一名是从17楼到4楼。” 根据《住宅租赁法》，如果房东的市政税费成本增加，如果对建筑或单个单元进行了重大的翻新、维修、更换或新的扩建，如果房东的保安服务成本增加了，或者房东首次开始提供保安服务，房东可以申请提高租金。 集会组织者布鲁诺-多布鲁辛（Bruno Dobrusin）说："人们已经看到租金涨幅超过租金管制的三到四倍。这栋楼应该是受租金管制的"。 两栋大楼的业主Dream Unlimited向CTV新闻发来一份声明，称国王街大楼40%的面积现在是经济适用房，因此不受AGIs的影响。 住宅运营和资产管理副总裁Hero Mohtadi告诉多伦多CTV新闻："影响大楼其他60%的AGIs是由前业主继承的，是在我们收购之前，即2016-2018年完成的工作”。 "我们一直在努力解决这些AGI问题，最近解决了前业主的2018年AGI申请，其中包括从原来的要求中大幅削减"。 Mohtadi说，施工的重点是 "确保大楼的长期可行性和安全性"，但这项工程与任何AGI无关，Dream Unlimited公司也没有为这项工程申请任何AGI。 至于阳台，他说，考虑到楼龄，安装阳台对安全至关重要。 "在我们努力解决前业主的AGI问题时，我们曾多次提出为居民制定个人付款计划。"到目前为止，239户居民中只有30户要求援助。 至于约翰街大楼，它也是在2021年与国王街同年被收购的。 Mohtadi说："由于该楼是在2018年之后入住的，West22不属于省租金上涨指导方针的范围。我们理解可负担性是许多个人和家庭关心的问题，并一直努力保持West22的租赁价格明显低于市场价值。即使最近有所上涨，West22的租金仍比市场标准低30%。” Dobrusin说，他们之前已经与房东进行了会谈，但没有达成任何解决方案。 Dobrusin说："我们希望在今天的集会之后，他们能够同意坐下来与租户谈判达成一项真正的协议。 他们希望当地政府代表也能发出自己的声音。  

周三的又一轮加息，令市场上超75%浮动利率抵押贷款人已达“触发利率”，真的危险了。 投资者和分析师表示，最新的加息以及进一步加息的前景，进一步加大了抵押贷款机构的风险——业主可能会更长时间地负债，难以支付更高的还款额，甚至都无法支付住房贷款的利息部分…… 在督促贷款机构应对借款成本急剧上升的风险后，加拿大金融业监管局（OSFI）已经提出了更为严格的资本规则，以防止借贷人违约或陷入“负摊还”。 当选择“浮动利率”的抵押贷款持有者，每月的还款额不足以支付住房贷款的利息部分时，就会出现“负摊还”的情况，超额金额就会随之添加到未偿还贷款中，从而延长还款期限。   Purpose Investments的首席投资官Greg Taylor表示：“这一切都是对系统中存在压力的一种认识。”“由于每次加息都可能成为压垮骆驼的最后一根稻草，因此肯定存在更多风险。” 加拿大和美国在房贷方面有很大不同，美国可以获得为期30年的抵押贷款，但加拿大借款人至多每五年就必须以当前利率，重新续约他们的抵押贷款。 上周三，加拿大央行已经将通胀率在六个月内达到2%目标的预期，推迟到了2025年中期，这就表明利率可能会在更长时间内保持较高水平。 从2021年10月开始至今，加拿大的“浮动利率”抵押贷款成本已经增加约70%——因为当时利率创下历史新低，所以有超过一半的购房者选择了浮动利率贷款。 分析师估计，到明年（2024年）需要续签的抵押贷款金额大约为3,310亿加元，2025年需要续签的抵押贷款金额为3520亿加元，这凸显了再融资的巨大风险。 但好的方面是，由于就业形势良好并且通过更高利率的压力测试，消费者目前大多能够按时支付贷款——季度财报发布的最新数据显示，所有银行的抵押贷款违约率暂时都还比较低。 只是这样“理想”的情况是否能一直持续呢？ 两大银行遭点名“高危” 加拿大的六大银行中，加拿大丰业银行和National Bank不提供抵押贷款延期，这就意味着每一次加息，他们的贷款客户付款金额就会随之增加。 而加息通道不断持续，借款成本自然不断上升，这就令这两家银行出现了“早期风险迹象”，已经有分析师警告称，由于这两家银行的产品灵活性较差，它们面临失去抵押贷款市场份额的风险。 丰业银行表示，在当前利率上升的环境中，在当前利率上升的环境下，他们一直在与客户单独合作，并主动与客户接触。 National Bank截至目前尚未发表评论。 BMO、CIBC和TD Bank在利率上升时都允许“负摊还”。 根据Desjardins的数据，超过四分之三的浮动利率抵押贷款人已经达到了其触发利率。 此外，加拿大最大的银行RBC也同样不提供“负摊还”，KBW分析师Mike Rizvanovic表示，RBC“浮动利率”抵押贷款客户的支付金额已经增加了高达40%，压力可想而知。 对此RBC也暂时没有发表评论。 Rizvanovic说，其他三家银行在贷款续约之前，几乎都为借款人提供了一些保护。根据加拿大银行业监管机构提高资本要求的最新提议，对CIBC的压力应该是最大的，具体取决于投资组合最终有多少会出现负摊还。同时，他还补充说BMO和TD面临的影响“非常可控”。 CIBC没有发表评论。 Franklin Templeton 加拿大公司的投资组合经理Darcy Briggs表示，保持持续需求的关键因素之一，就是抵押贷款宽限，如果每月付款总额并没有改变，那么消费习惯和模式自然也不会改变，“这与加拿大央行试图实现的目标是背道而驰的。”

快速上升的利率改变了抵押贷款偏好，借款人越来越多地选择短期固定利率合同。 专家说，这种趋势的出现，是因为购房者希望在可预测性和应对未来几年可能出现的较低利率的能力之间找到平衡。 Ratesdotca的Victor Tran说：“人们只想要稳定。” 与去年年初大多数人选择浮动利率相比，这是一个巨大的逆转。但在不到一年半的时间里升了10次利率（最近一次是在本周三）之后，大多数贷款人都在避免受到进一步加息的冲击。 “现在，一切都变了。我想说，在我签约的10个客户中，也许有一个会选择浮动利率。” 这一趋势在去年利率开始上升时就开始加速。加拿大抵押贷款和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）在5月份的一份报告中表示，2022年1月，浮动利率抵押贷款占新增和续期抵押贷款的56.9%。 截至今年1月，浮动利率抵押贷款已降至16.7%，而期限在一年以上但不到5年的固定利率抵押贷款占新增和续期抵押贷款的64%，显示出持续上升的趋势。 Tran说，虽然五年期固定利率抵押贷款过去更受欢迎，但人们现在选择较短的期限，通常是三年，以防利率下降。 Dominion Lending Centres首席经济学家Sherry Cooper表示，这种转变发生之际，正值利率的快速上升暴露出可变利率抵押贷款的一些风险。 许多人选择浮动利率，因为它们往往有更有吸引力的利率，人们也没有预料到利率会大幅上升。但现在，所有选择浮动利率抵押贷款的人都面临着巨大的压力，因为加拿大央行的关键政策利率已从2022年初的0.25%攀升至本周的5%。 5%也远高于疫情前央行的利率，在2020年3月之前，央行的利率为1.75%。 那些拥有固定利率抵押贷款的人，他们已经锁定了利率和月供长达五年，一旦他们的合同到期需要续签，他们也会面临压力。但与此同时，至少他们可以为即将到来的事情做好准备。 浮动利率抵押贷款有两种，各有优缺点。Cooper说，更受欢迎的是固定付款交易，这种交易的利率会波动，但月供不会。随着利率的上升，每月还款额中越来越多的部分用于支付利息，而不是房屋的贷款本金。结果是摊销期——按当前利率还清抵押贷款所需的时间被拉长了。 Cooper说，这类抵押贷款在连续快速加息的情况下表现不佳。 Cooper说:“浮动利率、固定付款的借款人中，许多人已经达到了临界点，这意味着他们每月的还款甚至还不够还利息，更不用说本金了。” Tran说，当这些抵押贷款需要更新时，贷款机构可能会希望将摊销期缩短到更接近原始合同的时间，这将大大增加抵押贷款持有人的月供。 Cooper表示，对于那些在真正的最低点获得抵押贷款的人(央行在疫情肆虐期间将政策利率降至0.25%)来说，这一“黑天鹅”紧缩周期的冲击尤为显著。 Cooper预计抵押贷款违约不会大幅增加，他指出，信用卡债务才是真正危险的地方。 但她也看到越来越多的人选择较短的定期合同。根据CMHC的报告，很少有人选择完整的5年期限，这一比例在2020年10月达到49%的峰值，而截至今年1月，这一比例已降至13%。 “固定利率再次变得非常流行，原因很明显，他们不会完成五年计划，因为······人们似乎预期利率将很快下降。” 但Cooper说，利率不太可能回到最近的低位，短期内可能还会维持在高位。 周三，加拿大央行行长Tiff Macklem说，该行预计通胀要到2025年年中才能回到目标水平。 Cooper说，抵押贷款持有者和购房者仍处于适应政策制定者，和加拿大人对利率整体看法的重大转变的阶段。 “这是态度和思维的真正巨大变化。”

Airbnb数据显示，加拿大的普通房东仅去年夏天就通过短租赚取7,700元，全年平均收入12,000多元，这些额外收入帮助房东支付不断飙升的房贷供款、水电费等开支。 图源：blogto 当然，短租房子的房东不都是为了赚外快，还有人靠这招来维护自己的房子。多伦多的Marcus Rader去年冬天长时间外出旅行，结果回到家时发现暖炉坏了，屋内冰冷，等待修理就等了一周的时间。 为了不再有这样的麻烦，今年冬天，他把自己位于多伦多市中心150年老旧的房子放到了民宿短租网Airbnb上。 度假租赁软件和管理系统Hostaway联合创始人兼首席执行官Marcus Rader说，冬天出租房子，绝对不是为了赚钱。对我们来说，最吸引人的地方就是有人居住，这才是最重要的。 今年冬天，Rader的行动得到了回报。他的老屋子地下室的一根污水管破裂了。Rader说，当我们回到家时，它已经全修好了。他们挖了整个地下室，修复了问题。 Marcus Rader  图源：toptierstartups Airbnb表示，越来越多的加拿大人正在涉足短期租赁市场，去年新挂牌房源数量显着增加。 房东的动机各不相同，其中就包括Rader这样希望自己人不在家时有人住在房内提供额外的安全保障。 但许多其他人被赚取额外收入的机会所吸引。 据Airbnb称，生活成本的上涨正在引发新一轮加拿大人首次出租房屋或度假屋的浪潮。 Airbnb发言人Matt McNama说，随着生活成本和通货膨胀不断攀升，越来越多的加拿大人希望首次成为Airbnb房东，同时越来越多的旅行者也希望旅行住宿开销更低。 Airbnb数据显示，加拿大的普通房东仅去年夏天就通过短租赚取7,700元，全年平均收入1.2万多元，这些额外收入帮助房东支付更高的房贷供款、水电费等开支。 去年荣获安大略省最佳Airbnb房东奖的Jennifer Greatrex表示，她通过出租位于安省Kingston北部的蒙古包获得收入。她的营地甚至没有自来水，只有一个旱厕所。 图源：theglobeandmail Greatrex说，我本来没打算把它当成我的全职收入，但它已经意外地成为我的全职收入，我非常感恩。我之前在旅途中脑部受伤，现在能够经营自己的生意成了我的救命稻草。她现在的租金收入足以代替她全职工作的收入。 她说：我真地很喜欢当房东，我也会鼓励其他人参与。 虽然短租赚取收入的机会很有吸引力，但行业专家表示，新房东需要在一些关键问题上进行自我提升，以尽量减少管理短期租赁可能带来的一些麻烦。 比如使用电子按键钥匙，以便客人自行办理入住；花钱请人清洁，以抵消收入；备好短信，快速回复常见问题。 Rader提醒，一定要搞清楚当地的短租规则。例如像多伦多这样的城市，最多只允许连续短租28天，而且只有自住物业才可短租等。 专家表示，房东还应考虑个人所得税所受的影响、安全和清洁以及噪音问题。 Rader说，作为房东你要确保不会让邻居感到不开心。为此你要避开搞派对的人，比如当地人租房风险最大。当然，也有一些当地人在装修房屋或接待婚礼宾客时可能需要短租几天。 专家称，搞清楚成本也很重要。比如为客人提供零食、添加卫生纸、肥皂和洗发水，这些都是要花钱的。 此外，定期维护房子是必须的，以避免预定被临时取消、让客人失望和出现潜在的差评。

列治文一户租客不辞而别留下的场景令华裔房东震惊不已！房内猫狗粪便随处可见，水槽里堆满没洗的盘子，苍蝇盘旋，冰箱里塞满过期的食物，还有20多袋恶臭垃圾，房子遭到多处损坏。房东夫妇为此连续两夜失眠。 据Richmond News报道，列治文居民陈慧(Hui Chen，译音)和她的丈夫，上周进入他们在威廉斯路（Williams Rd.）夹3号路(No.3 Road)出租的房子，此前他们未能收取租金，也连续几天没有收到房客的消息。           当打开房门时，眼前的情景让他们简直不敢相信自己的眼睛。 陈慧说：「他们把我的房子变成了一个巨大的垃圾堆填区，整间房子都发臭了。」 地板、地毡、桌椅上到处都是动物的尿液和粪便，垃圾散落在地板上。水槽里堆满没洗的盘子，苍蝇在上面盘旋，冰箱里塞满了过期的食物。 家具和墙壁也被房客的宠物严重划伤而损坏。陈说，窗纱和门纱上都有洞，显然是为了让宠物可以自由出入。 然而更为震惊的是，当陈和丈夫打开车库时，车库里全是垃圾袋——20多个垃圾袋，里面装满了食物垃圾、狗屎等各种东西。 「他们从不扔掉垃圾，只是把它们存放在车库里……令人难以置信的是，有人生活在如此可怕的环境中，」她终于明白为甚么总是看到租客把他们的车停在车库外了。 陈慧称，在看到如此震惊的一幕之后，她和丈夫连续失眠了两个晚上，「我们简直不敢相信这件事会发生在我们身上。」 陈慧是于去年夏天通过网上发布出租信息，找到一对带着两个年幼孩子的三十多岁夫妇的。这对夫妇自称在温哥华有一处房产，是为了方便孩子在列治文上学而租住房子的。 夫妇俩还说他们养了一只金毛猎犬，陈慧一开始有些犹豫，但他们保证这只宠物很乖，在家里的时候会呆在笼子里，所以不会造成任何伤害。 这家人最终签订了两年租约并于去年8月搬入。 「上个月，我没有收到他们的租金，并试图联系他们，但没有得到回应，」陈说。 「我后来发现他们取消了Fortis BC和BC Hydro的账户，于是给他们写了书面通知，然后进去查看，发现他们就这样走了，里面一片狼藉。」 在检查房子时，陈发现他们至少还养了一只猫，但他们从未提到过。 陈对这对夫妇让两个年幼的孩子生活在如此肮脏的环境中感到不安，而且，她还看到孩子们的玩具就留在家里的宠物粪便旁边。 陈不明白他们为甚么在没有通知的情况下离开，并声称在过去的11个月里，他们彼此之间从未发生过任何问题。 她称必须花费超过3万元修复他们造成的所有损坏，包括更换楼梯和地毯、重新粉刷墙壁、更换家具以及将房子从上到下打扫乾净。「更换地板本身的报价就超过1万元，远远高于他们留下的房屋押金，」陈说。 她表示，「我们生活在一个法治社会，你不能做这样的事就逃跑。事情不是这样的。」合同上有这对夫妇的名字，她希望能联系上他们并为自己的行为负责。 图：Richmond News/视频截图  

Airbnb数据显示，加拿大的普通房东仅去年夏天就通过短租赚取7,700元，全年平均收入12,000多元，这些额外收入帮助房东支付不断飙升的房贷供款、水电费等开支。 当然，短租房子的房东不都是为了赚外快，还有人靠这招来维护自己的房子。多伦多的Marcus Rader去年冬天长时间外出旅行，结果回到家时发现暖炉坏了，屋内冰冷，等待修理就等了一周的时间。 为了不再有这样的麻烦，今年冬天，他把自己位于多伦多市中心150年老旧的房子放到了民宿短租网Airbnb上。 度假租赁软件和管理系统Hostaway联合创始人兼首席执行官Marcus Rader说，冬天出租房子，绝对不是为了赚钱。对我们来说，最吸引人的地方就是有人居住，这才是最重要的。 今年冬天，Rader的行动得到了回报。他的老屋子地下室的一根污水管破裂了。Rader说，当我们回到家时，它已经全修好了。他们挖了整个地下室，修复了问题。 Airbnb表示，越来越多的加拿大人正在涉足短期租赁市场，去年新挂牌房源数量显着增加。 房东的动机各不相同，其中就包括Rader这样希望自己人不在家时有人住在房内提供额外的安全保障。 但许多其他人被赚取额外收入的机会所吸引。 据Airbnb称，生活成本的上涨正在引发新一轮加拿大人首次出租房屋或度假屋的浪潮。 Airbnb发言人Matt McNama说，随着生活成本和通货膨胀不断攀升，越来越多的加拿大人希望首次成为Airbnb房东，同时越来越多的旅行者也希望旅行住宿开销更低。 Airbnb数据显示，加拿大的普通房东仅去年夏天就通过短租赚取7,700元，全年平均收入1.2万多元，这些额外收入帮助房东支付更高的房贷供款、水电费等开支。 去年荣获安大略省最佳Airbnb房东奖的Jennifer Greatrex表示，她通过出租位于安省Kingston北部的蒙古包获得收入。她的营地甚至没有自来水，只有一个旱厕所。 图源：theglobeandmail Greatrex说，我本来没打算把它当成我的全职收入，但它已经意外地成为我的全职收入，我非常感恩。我之前在旅途中脑部受伤，现在能够经营自己的生意成了我的救命稻草。她现在的租金收入足以代替她全职工作的收入。 她说：我真地很喜欢当房东，我也会鼓励其他人参与。 虽然短租赚取收入的机会很有吸引力，但行业专家表示，新房东需要在一些关键问题上进行自我提升，以尽量减少管理短期租赁可能带来的一些麻烦。 比如使用电子按键钥匙，以便客人自行办理入住；花钱请人清洁，以抵消收入；备好短信，快速回复常见问题。 Rader提醒，一定要搞清楚当地的短租规则。例如像多伦多这样的城市，最多只允许连续短租28天，而且只有自住物业才可短租等。 专家表示，房东还应考虑个人所得税所受的影响、安全和清洁以及噪音问题。 Rader说，作为房东你要确保不会让邻居感到不开心。为此你要避开搞派对的人，比如当地人租房风险最大。当然，也有一些当地人在装修房屋或接待婚礼宾客时可能需要短租几天。 专家称，搞清楚成本也很重要。比如为客人提供零食、添加卫生纸、肥皂和洗发水，这些都是要花钱的。 此外，定期维护房子是必须的，以避免预定被临时取消、让客人失望和出现潜在的差评。

由于相对较少的买家进入房地产市场，加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，CREA）已经下调了今年和明年的房屋销售预测。 图源：BNN CREA预计今年加拿大房屋成交量预计464,239套，比去年下降6.8%。它还预测2024年销售量将会上升，达到516,043套。 在今年四月发布的预测中，CREA表示预计今年将有492,674套房产销售，较2022年下降1.1%。2024年的房屋销售预计将达到561,090套。 图源：BNN 尽管CREA表示已经看到了全国大部分地区的销售反弹，但利率上调仍然对借款成本和买家情绪产生压力。虽然房价并没有承受太大的压力，但市场仍受到供应不足的阻碍。 随着加拿大央行在6月份意外结束加息暂停并在7月份再次加息，房地产市场又充满不确定性。为此CREA调整了预测。 CREA目前预测，全国平均房价将比2022年下降0.2%，达到702,409元，然后在2024年上升至723,243元。预计2023年至2024年全国平均房价将进一步上涨3%，接近2023年第二季度的水平。 因此，总体而言，预测价格将基本稳定，直到利率开始下降。 此前在四月的预测中CREA指出，今年的平均房价为670,389元，2024年为702,200元。