地产

近日，在视察了一栋急需维修的公寓楼后，多伦多市长邹至蕙向房东们发出了一条警告：如果房东无法修缮自己的房产，市政府应该亲自进行修理并向房东收取费用。 图源：多伦多市政府 但市政府的数据表明，自2021年（当时仅执行过一次）以来，多伦多并未行使这一权力。尽管市长正在推动市政府更积极地准备使用这一工具，并在今年5月市议会的一项动议中获得通过。 周六，邹至蕙市长在与雷克斯代尔区（rexdale）一栋公寓的租户交谈时谈到了这种执法措施——称为“补救性维修”（remedial work）——这是市政府依据《物业标准附例》（property standards bylaw）所拥有的权力。这栋公寓正面临害虫滋生、持续漏水以及其他问题。 但根据市府2024年关于RentSafeTO（租赁监管项目）的报告显示，近年来该工具使用频率很低：2017年使用过4次，2018年1次，2019年10次，2020年和2021年各1次。根据2024年的RentSafeTO年度回顾，在2022、2023和2024年均未使用过补救性措施。 来自约克南区韦斯顿租户联盟（York-South Weston tenants union）的奇亚拉·帕多瓦尼（音译，Chiara Padovani）表示，租户多年来一直要求市政府动用补救性维修的执法机制。 帕多瓦尼说：“我们真正需要市政府做的是，动用这个工具、行使这个权力，在租户的健康和安全受到影响时，切实地采取补救性行动。” “当房东没有履行他们的基本责任，未遵守为保障租户基本居住权利而设立的附例时，市政府就不能再一味地‘好好说话’了。” 图源：51记者拍摄 市政府在一份声明中表示，RentSafeTO的目标是通过“循序渐进的执法行动”实现合规，并提醒租户他们遇到问题时，应该先向房东反映。声明还称，仅在“特殊情况下”才会采取补救性措施。 帕多瓦尼指出，一个鲜明的例子体现在市监察专员在今年5月发布的报告中。报告批评了市政府负责附例执法的“市政执照与标准部门”（Municipal Licensing and Standards，简称MLS），称其在回应某栋急需维修公寓租户的求助时处理不公。 报告调查的是市府对一栋没有暖气和供水的合租屋的处理方式。由于这些关键服务的中断，11位租户中有10位失去了住处。 如果市政府介入自行维修，每小时将收取74.36加元的费用，并添加至房东的物业税账单中。 一排townhouse 图源：51记者拍摄 报告写道：“MLS从未考虑动用自身权力来恢复这些关键服务。”并指出，没有任何迹象表明该部门曾考虑采取补救性措施。 该报告公开后，市长提出一项动议，要求市府工作人员确保多伦多拥有一份承包商名单，在紧急情况下可被派遣进行维修，以维持建筑物的可居住性。 物业标准附例旨在确保出租物业无害虫、保持清洁、热水畅通，以及满足其他基本居住条件。 城市租户联合会（Federation of Metro Tenants’ Associations）负责人也表示，她不记得市府曾真正为租户进行过维修。 该组织的执行董事亚罗丝拉娃·阿维拉·蒙特内哥罗（Yaroslava Avila Montenegro）表示，如果市府能更频繁地使用这项机制，将产生重大影响。 “我们每天都接到关于不同楼宇维修问题的电话，”她说，“我会说，大约50%的咨询电话都涉及某种维修问题。” 她认为市政府在执法方式上需要进行根本转变。 “总体而言，在加拿大，我们有一种文化，把房主的利益放在首位。而对于租房者和租户来说，我们被视为‘二等公民’，”她说。 市政府网站表示，在某些情况下，问题可以通过对房东进行教育来解决，而在其他情况下则需要采取进一步行动。2024年的RentSafeTO报告也指出，执法团队的目标是“与建筑业主合作”。 关于此措施的实施，网友们还是相当好奇的。 “如果政府开始这么做的话，那么应该会很棒。” 回复——“然后他们花费数万加元进行维修，并花费数千加元试图迫使房东支付账单。” 回复的回复——“如果贷款人不付款，他们就可以留置房产。在试图欺骗市政府之后，他们会很享受无法出售的过度杠杆化的房产。” 对此，另一位网友猜测，如果房东没有支付政府的账单，那么这笔维修费会进入地税：“我不知道该计划具体如何运作，但我猜测可能发生的情况是，他们只是将其添加到房东的地税中，然后，如果没有支付，则会像任何其他房产税单一样收取，即如果欠款累积的时间足够长，就会被拍卖。” 还有一位网友认为，如果房东付不起维修费，那么市政府应该代收房租：“如果房东无力承担房屋的妥善修复费用，而不得不依靠市政府支付修复费用，那么他们可能就不应该拥有这所房屋，而是使用租户的租金来修复房屋损坏。” 对此，各位华人房东们，你们怎么看呢？

温哥华市政府最新预计，2026年地税 (property tax) 加幅将达7%，但警告称，“一系列重大风险或未知因素”可能会导致超出预期的额外加幅。此外，温哥华市的公用事业费用 (utility fees)，预计未来五年每年将上涨约8% 市府官员在将于周三 (18日) 呈交市议会审议的报告称，到了明年，维持现有服务水平的成本将增加，可能导致地税上涨5%至6%。此外，市府正在根据市议会先前的指示进行运算，该指示要求将地税增加1%，以弥补温哥华市基建设施的不足，这将使地税的总加幅达到7%。 报告称，由于过往对更换关键基建设施和公用设施的投资不足，加上建筑成本不断上涨，致使对增加地税和公用事业费用的压力大为上升，以此为“本市资产的持续服务能力”提供资金。 这些开支构成了温哥华市预算的最大组成部分，此外，市府开支亦将根据与代表温哥华市雇员的多个工会达成的和解协议而相应增加。这些协议规定，2026年市府一般薪酬将上涨约3%。 纳税人还将承受市府的公用事业费用上涨，预计未来五年平均每年将上涨约8%。 这份将于周三呈交给市议会的报告将成为市府财政部门编制预算的起点，市长沈观健及10名市议员将于今年12月敲定最终预算案。 回顾近年地税，市议会批准的2023年税率加幅为7.28%，2024年税率加幅为10.7%， 2025年税率加幅为3.9%。 图：温哥华市府

温哥华奇特的‘Fluevog House’定会让你驻足 在温哥华Trout Lake附近，有一栋色彩斑斓、极具辨识度的住宅——屋顶浴缸、三角窗户、明黄色楼梯，每一处细节都挑战着城市住宅的平庸审美。这栋房子被附近居民亲切地称为“Fluevog House”，但对主人Adrian和Ali Fluevog来说，这里就是“湖畔之家”——一个真正属于他们的家。 Adrian Fluevog并不是偶然出现在这个称号中。他是加拿大标志性鞋履品牌John Fluevog之子，曾参与创办并打造多个别具风格的门店。而这一次，他将创意延续到了自己的住宅。 一栋由“鞋子灵感”打造的零能耗之家 在千篇一律的房地产市场中，Adrian和家人决定不妥协。他们在东温哥华发现一块空地后，便决定打造属于自己的“艺术之家”。他们找来了建筑师Marianne Amodio与项目设计师Adrienne Rademaker，两位同样热爱色彩与可持续理念的设计者。 “这感觉就像在设计一双Fluevog鞋，”Rademaker笑称，“我们从平面构思出发，再立体展开，房屋的外部接缝就像鞋的缝线。” 每一处细节都经过深思熟虑：缤纷外墙、定制木工、圆形屋顶窗、三角天窗、乃至一个镶满品牌印花壁纸的粉色卫生间，都让人仿佛走进了一双怪趣十足、又无比舒适的鞋子。 玩味之上，是严肃的环保理想 Fluevog House不仅外形吸睛，其内在也充满环保野心。整栋房屋符合零能耗标准：屋顶铺设太阳能电池板，全电系统运行，配有高性能窗户与超强隔热层。由于地处泥炭地，这座房子没有地下室，而是以微桩支撑，直接与后院连通，保持与自然的亲密接触。 餐厅、家庭活动区和宽敞露台都设计得流畅而开放，连接着后院绿地。顶部则是Adrian与妻子Ali的私人天地：挑高的主卧、高架露台、还有一只对着夕阳的户外浴缸，是他们放松身心的秘密基地。 生活，就是表达你是谁 住进这座房子一年半后，Fluevog一家感受到前所未有的自在与放松。 “每一层楼都有属于自己的高光时刻，”Adrian说，“每天早晨，阳光洒在楼梯上，那一刻我就知道——我们做对了。” 他们也鼓励更多人向家注入个性：“别害怕用色彩说话，”设计师Rademaker建议，“让你的空间讲述你是谁。” 而Adrian总结得最贴切：“这个家很有趣、很温暖。它像我们，是我们想要的归属感。” 这不仅是一栋房子，更是一场关于生活、创意与环保的实验——一双“可以住进去”的Fluevog鞋。 Fluevog House   Fluevog House Fluevog House Fluevog House Fluevog House餐厅   Fluevog House   Fluevog House  

温哥华市议会考虑为新租赁住房建设提供物业税减免 为了在当前经济形势严峻的情况下推动租赁住房开发，独立市议员丽贝卡·布莱（Rebecca Bligh）提出了一系列新的财政激励措施，旨在提升新建保障性租赁住房项目的可行性。   布莱提交了一项成员提案，将于下周在温哥华市议会的公开会议上进行讨论，呼吁温哥华市工作人员探讨设立“税务减免”计划——即对新租赁住房物业的业主和开发商减轻或免除物业税的政策。 该计划将临时推迟新租赁住房项目通常发生的物业税上涨，例如允许税率在设定的时间内保持在重新开发前的评估价值基础上。   此举旨在帮助缓解租赁住房开发商面临的财务压力，包括因利率上升导致的高额借款成本、飙升的建筑材料、劳动力和设备成本，以及获取传统融资渠道困难等，这些因素正对新租赁住房建设造成障碍，即使是已经获得批准的项目。 提案中指出：“温哥华新租赁住房的经济可行性已受到显著影响”，呼吁采取“大胆行动”来应对这一问题。 根据她的提案，市政府工作人员将负责就设计该计划的选项进行报告，包括其在省级和市级税收法规下的法律可行性、对市政府的财政影响以及确保激励措施支持可负担性和长期租期的标准。 市政府的报告还将探讨其他实施类似措施地区的最佳实践，并征求住房提供者、非营利组织、开发商和省政府等利益相关者的意见。   布莱的提案强调，重新评估土地所带来的物业税上涨可能会抑制对新租赁住房的投资。她建议，临时推迟这些税收上涨可以帮助减轻在租赁住房项目关键的建设和稳定阶段所面临的财务压力。 鼓励更多的保障性租赁住房与温哥华的住房战略以及更广泛的区域和省级目标是一致的，旨在改善住房可负担性。 数十年来，虽然分层产权公寓主要是为自住而设，但投资者拥有的单元则通过无保障市场租赁占据了温哥华租赁住房供应的相当一部分。然而，当前经济形势导致预售活动和新公寓项目的启动停滞，这一二级租赁供应也急剧减少。   因此，加速建设保障性租赁住房的紧迫性日益增加，以帮助满足整体住房需求并弥补公寓市场的不足。 虽然市政府近几年已经批准了大量租赁住房项目，其中许多是由以ABC温哥华为首的市议会批准的，但这些已批准的开发项目中，越来越多面临无法推进的严重风险。   开发商和行业利益相关者指出，日益增加的经济和财务压力使得获得融资或实现建设可行性变得困难。如果不采取如税务减免计划这样的额外支持措施，许多计划中的项目可能会无限期搁置，进一步加剧该地区已经严重的住房短缺问题。

2023年6月大温地区租金最低的城市 据dailyhive报道，最近的一份租金报告显示了大温地区租金最便宜的城市。   整体来看，自今年年初以来，大温地区的平均租金一直在下降，这是liv.rent在最近的月度租金报告中跟踪到的趋势。 目前该地区的平均租金为每月$2,223，适用于未家具的一居室公寓。   根据6月份的报告，大温地区的平均租金比去年下降了$114，较5月份下降了$52。liv.rent对大温地区的家具和未家具一居室进行了比较，发现6月份的家具公寓平均租金略高，为每月$2,333。 对于希望租金更实惠的租客来说，租金的走势颇具希望。 报告还揭示了一些其他发现，包括温哥华最贵与最便宜社区之间的租金差异。 大温地区租金最低的城市 温哥华租金昂贵   在大温地区，素里是租用一间家具公寓的最便宜城市。6月份的平均租金为每月$1,856。紧随其后的是兰里，其平均月租为$1,898。科奎特朗是唯一一个平均租金低于$2,000的城市，其未家具一居室公寓的平均租金为每月$1,995。 如果考虑两居室，素里仍然是最经济的选择。 而6月份租金最贵的城市是西温哥华，但相比5月份租金有所下降。   在温哥华，6月份一居室公寓的平均租金为$2,436。不过，在Craigslist上显示的平均租金更低，这可能是因为该平台同时包含了微型公寓和合租房。 在Craigslist上查找出租信息时，左侧的选项卡会显示该平台的平均租金。以一居室为过滤条件，Craigslist列出的温哥华平均租金为每月$2,056。   从不同社区来看，liv.rent表示温哥华最贵和最便宜的社区之间相差$869。最贵的是温哥华市中心，6月份一居室公寓的平均租金高达$2,764，而最便宜的是哈斯廷斯-日出区，那里一居室的平均租金为$1,895。 有关更多信息，liv.rent的网站上有更多见解。