地产

列治文市政府提醒业主，2026年度物业税最后缴交日期为7月2日(周四）。 市府表示，物业税通知书已经寄出。尚未收到通知书的业主，应尽快致电 604-276-4145 与市府税务部联络；亦可携同附照片的身分证明文件亲身前往市政厅索取副本，或透过 richmond.ca/MyRichmond 网上平台查阅帐户资料。 市府提醒业主，除按时缴付物业税外，如申领业主补助金(Home Owner Grant)或参与物业税延缴计划(Property Tax Deferment Program)，亦须于限期前办妥相关申请或续期手续，以免被征收罚款。 两项计划均由卑诗省政府管理，其中业主补助金须每年重新申请。参与物业税延缴计划的业主，亦需留意利息计算方式的最新变更。 2025年及以前课税年度的延缴税款，按最优惠利率(Prime Rate)减2%的单利(simple interest)计算。 至于2026课税年度及其后的延缴税款，则按最优惠利率加2%的复利(compound interest)计算。利息由物业税到期日或提交延缴申请日期起计，以较后者为准。 使用物业税延缴计划的业主，如选择继续缴付当年物业税，可申请暂停延缴，但已延缴款项将维持不变；如日后不再参与计划，应联络省府取消自动续期安排。 物业税延缴计划详情及申请方法，可浏览 gov.bc.ca/PropertyTaxDeferment，或致电 250-387-0555 或 1-888-355-2700 查询。 2026年7月2日前未缴清2026年度物业税，将被征收5%罚款；至9月1日(周二)仍有未缴余额，将再被征收额外5%罚款。 有关物业税缴交方式及其他资讯，可浏览 richmond.ca/tax、致电 604-276-4145 联络市府税务部，或电邮 TaxDept@richmond.ca 查询。 (图：市府官网)  

KSW律师事务所合伙人Aman Bindra表示，强化抵押贷款立法是有益的，但监管机构必须有足够的资源来应对不法行为者。Rob Kruyt，BIV 一起揭露了卑诗省金融执法体系漏洞的大规模非法抵押贷款计划，正在推动该省抵押贷款行业的监管改革。 新的《抵押贷款服务法》将于10月13日生效，赋予不列颠哥伦比亚金融服务局更强的权力，以追究无牌照行为者的责任，实施更高的处罚并追讨非法收益。 这一改变源于Jay Chaudhary的案件，这名未注册的抵押贷款经纪人在2019年因警方及监管机构调查不法活动而被搜查了他位于温哥华的家。 在2019年2月12日的搜查中，调查人员发现了长达八年的文档，涉及价值5.11亿元的非法安排抵押贷款，这些贷款是利用一张隐秘的合格房地产代理人和注册抵押贷款经纪人的网络进行的。 2019年5月29日，Chaudhary的行为被公开，当时他通过一次临时听证会收到了紧急停止令。 2021年2月，Chaudhary在2008年10月首次被暂停注册为副抵押经纪人后，使用多种化名，被传唤到卑诗省洗钱调查委员会，他承认自己系统性地伪造就业、收入和税务文件，以通过自己的网络为不合格人士获得抵押贷款。 截至目前，已有23名与Chaudhary有关的注册人和持证人面临不列颠哥伦比亚金融服务局的行政指控，而该机构是为了监管省内注册的金融及房地产服务提供者而新成立的政府主导监管机构。 除了一个人以外，其他所有人都同意和解，结果包括禁令、暂停和罚款等处罚。 2021年2月24日，Jay Chaudhary在洗钱调查委员会作证。他因监管机构发现511万美元非法安排抵押贷款的文件而受到紧急停止令的约束。 | Cullen委员会YouTube 然而，对于Chaudhary而言，情况正好相反，他也避免了刑事起诉。根据2024年加拿大全国税务局（CRA）向不列颠哥伦比亚金融服务局（BCFSA）的通信，这被认为是一个“技术性问题”，具体细节未公开。 Chaudhary能够基本避免监管机构的追查，因为即将被废除的《抵押贷款经纪人法》并未考虑未注册个人在紧急停止令下的进一步处罚。 监管机构表示，这一执法上的明显漏洞即将在新《抵押贷款服务法》于10月13日生效时得到改变，此法是对委员会揭露活动以及Austin Cullen委员会提供的多项非约束性建议的直接回应，旨在减少卑诗省房地产中的洗钱风险。 “无疑，流动性不足或无牌照的部分确实是我们希望继续关注的，但问题更加广泛，”BCFSA的金融专业高级副总裁Jon Vandall在接受《温哥华商业》采访时表示。 根据新法，抵押贷款经纪人的纪律性处罚将从最高5万元提升至25万元，抵押贷款公司的罚款则从最高20万元增至50万元。 Vandall表示，该法还通过额外命令处理非法利润的追讨，超出最高罚款的范围。 新法不仅是一个机会，可以让抵押贷款服务领域从关注交易数量和速度转向更注重消费者结果和影响的方向，”Vandall表示。他所在的组织以公众利益为宗旨进行运作。 Vandall指出，在委员会结束后，提升抵押贷款行业专业人员的透明度是监管机构未来的重点。 新法将会对行业内更多的人进行规范，因为它定义的抵押贷款服务超出了典型的住宅抵押贷款发放，比如交易、贷款、融资和抵押管理等。 Vandall表示，监管机构已经在现行法律基础上实施了背景调查和适合性要求，这些要求不仅包括刑事记录，还涵盖财务风险、破产模式和历史以及注册法人实体的加强所有权审查。 不过，他指出，一些新规并不会立即生效，例如针对个人的非商业抵押贷款人的新规则。 一旦实施，新法将与其他措施相辅相成，比如在2024年实施抵押贷款经纪人注册为Fintrac报告实体的措施。 新法在行业参与者中似乎获得了广泛欢迎，但他们认为效果如何仍需时间检验。 Fasken Martineau DuMoulin LLP的合伙人Paul Grewal表示：“我认为我们可能会消除一些不法行为者，但我想时间会证明，何时以及如何施加罚款和处罚，以及人们是否受到纪律处分，我认为那时候我们才能确定这一切是否有意义。” 加拿大私人贷款协会首席执行官Samantha Gale表示，她的会员支持一个规范良好的行业，尽管抵押贷款诈骗往往发生在雷达之外，监管机构需要调整以防止新的漏洞出现。 她表示：“不同的力量在起作用，抵押贷款诈骗的概念在不断变化，现在当然还有人工智能的参与，”她举例说，人工智能可能会创造虚假的借款人身份。 Gale表示：“抵押贷款诈骗在不断演变，显然你需要更好的工具来应对这个问题，想要一个合规的行业，因此这肯定会使情况更加严格。” 新《抵押贷款服务法》受到欢迎，但其成功最终取决于资源和执法情况，Aman Bindra表示，KSW律师事务所合伙人。| Rob Kruyt, BIV Aman Bindra表示，新一系列抵押贷款法规的变动与卑诗省对房地产经纪人的管理现行体系相似。 这项立法是受欢迎的，但问题实际上在于资源和执行力，”他说。 “我们的政府监管机构……是否有足够的资源来应对人们试图进行不法行为、洗钱或其他不当行为？”Bindra问道。 “还是说，这项立法在理论上很优秀，但我们却没有真正落实的资源来执行？” Bindra表示，关闭欺诈申请的另一个关键考虑是实施抵押经纪人和加拿大税务局之间的直接核实——这一问题超出了监管者的直接职责，但很快可能成为行业标准的一部分。 因此，许多行业观察人士长期以来建议，如果经纪人能够与CRA核实客户输入给他们的信息，就能够消除许多欺诈行为，而不至于成为受害者，甚至是更糟的情况，提交虚假的税务记录给贷款方。 他表示：“在COVID大流行期间，房地产价上涨后，这一点非常必要。” 他说：“如果你可以核实所有这些并与CRA对接，那就能解决许多问题。” 尽管这个问题尚未解决，2025年7月，加拿大全国税务局发布了一份有关行业咨询的报告，并表示正在审查IT、隐私、安全和法律问题，以“帮助金融机构以安全、用户友好且与CRA系统兼容的方式检测和阻止欺诈”。 BCFSA的发言人Kate Bilny表示：“BCFSA欢迎直接利用CRA的数据来验证借款人的收入。” “能够从CRA验证收入数据将使BCFSA更准确地评估收入文件是否被欺诈性地篡改。”  

大温哥华地区的新房屋供应正持续向高密度住宅模式转变，柏文已占全区新动工及落成房屋的绝大多数，高昂的土地成本正让开发单一独栋住宅完全失去经济效益。 这是根据一份提交给大温区域规划委员会(Regional Planning Committee)最新报告得出的结论。该报告来自“大温房屋数据仪表板”（Metro Vancouver Housing Data Dashboard），汇总了来自多个渠道、涵盖整个区域与市级的大量住房数据。 报告指出，该仪表板已取代过去的纸本《大温哥华地区住房数据手册》（Metro Vancouver Housing Data Book），为政策制定者、研究人员以及公众，提供了一个更全面且更易于获取的区域房地产市场概览。 近年房屋动工量有所下降 在2026年的最新更新数据中，纳入关于房屋建设、租赁与自住房屋，以及住房需求的全新资讯。 报告特别提到，柏文动工量一直稳定占所有新房开工量的60%至80%，数量从2016年的16,899个单位，增加到2025年的21,844套。 相较之下，独立屋的动工量则呈现急遽且持续的下滑，从2016年的5,169套锐减至2025年的2,138套，降幅约为60%。 在本次更新报告的其他要点还包括：总体而言，近年的房屋动工量有所下降。 然而，2025年的房屋竣工量却创下了历史新高，反映出早期开发阶段启动的项目，现已陆续落成并投入市场。 房屋动工量从2023年的33,244套，下降到2024年的28,112套，并在2025年进一步降至27,185套。 出租屋持续扩张空置率回升 报告也指出，专用租赁房屋持续扩张，使得2025年的租赁空置率回升至3.7%，创下三十多年来的最高水准。 不过，整个地区的租金依旧持续上涨，但涨幅较近年来的峰值有所放缓。 这是由于近年卑诗省及各市府实施了极为严厉的打击房屋空置税政策，加上温哥华市府大举超额达成房屋核准目标（2025年有高达80%的核准案为专供出租的住宅），迫使大量原本投资共管公寓（Condo）的业主，将房屋投入长租市场，调查结果还显示，在大温地区，租赁柏文的增长速度，远高于普通柏文总存量的增速。 2020年至2025年，柏文总存量成长了21.4%，而租赁柏文的成长率高达38.8%，几乎是前者的两倍。 虽然空置率上升，但高昂的购屋门槛（目前大温地区基准房价仍超过百万元），迫使大量中产阶级与新移民维持“长期租屋”状态。 市场对租赁房屋的刚性需求极度强烈，这也是为什么空置率看似提高了，房东却依然有底气调高租金、而涨幅只是“放缓”而非“下跌”的主因。 另一方面，独立屋开工量在10年内则是暴跌60%，从5,169户缩减至2,138。 在温哥华、本拿比、列治文等核心区域，高昂的土地成本让开发单一独栋住宅完全失去经济效益。土地全面走向精细化与高密度化（High-Density）。 大量新建房屋涌向“高密度柏文（Apartments/Condos）”，虽然解决了户数问题，但这类户型多为一房或两房。适合本地生育、养育孩子所需的“三房以上家庭型住房（Family-sized housing）”或城市屋（Townhouse）在比例上依然严重不足，这也是为何大温哥华地产协会（GVR）数据中，城市屋的价格韧性始终极强的原因。 图：加通社

父母老了后，将房产留给子女，是华人及很多族裔常见的做法，但是最近公布的一项数据显示，越来越多的加拿大人不再这么做了。 目前，加拿大反向抵押贷款（Reverse Mortgage）市场规模已接近110亿，而过去十年年均增长率高达20.9%。即使扣除利息累积和贷款偿还因素，新增贷款发放规模的年均增幅仍超过16%。 这一增长趋势反映出，在生活成本上升、退休储蓄不足以及人口老龄化背景下，越来越多长者开始选择将房屋净值变现，而不再执着于将全部房产留给下一代。 图源：51记者拍摄 据本地英文媒体《环球邮报》报道：反向抵押贷款允许55岁及以上房主以自住房屋净值作为抵押借款。与传统房贷不同，借款人在出售房屋、搬离住宅或去世之前，无需偿还本金和利息，只有在借款人去世、出售房屋或永久搬离住宅时才偿还。 对于许多退休人士而言，这意味着无需卖房或搬到更小的住所，也能获得现金流来支付生活开支、医疗费用或偿还债务。 值得注意的是，房主并不会因此失去房屋所有权。贷款机构只是在房屋产权上登记抵押权，借款人仍然是合法业主。 温哥华Indi Mortgage反向抵押贷款专家 Rebecca Awram 表示，大多数产品允许借款额度最高达到房屋价值的55%，但实际获批金额通常远低于这一水平，多数借款人获得的贷款不到房屋价值的一半。 尽管市场快速扩张，反向抵押贷款长期以来仍饱受争议。 不少人担心，随着利息不断累积，房屋净值会被逐渐侵蚀，最终留给子女的遗产越来越少，甚至在某些情况下，完全留不下来。 业内人士认为，这种担忧并非适用于所有案例。从过去几十年的整体来看，加拿大几大都会区的房地产价格呈持续上涨，许多借款人在贷款结束时仍然保留相当可观的房屋净值。 于是，越来越多退休人士开始重新思考财富传承方式。一些人利用反向抵押贷款提前资助子女购房、创业或支付教育费用，希望在自己仍然健在时帮助下一代，而不是将财富全部留待身后继承。 还有不少借款人利用这笔资金偿还信用卡、房屋贷款或其他高利率债务，以改善退休后的财务状况。 相比关于产权和遗产的误解，更现实的争议来自贷款成本。 目前加拿大最低的五年期固定利率反向抵押贷款约为6.44%，明显高于市场上约3.99%的优质五年期固定按揭贷款利率。 业内人士指出，这是因为贷款机构面临更高风险。借款人可能多年无需还款，而提供反向抵押贷款的机构也无法像传统银行一样获得低成本融资渠道，因此需要通过较高利率弥补风险。 分析人士指出，反向抵押贷款本质上是一种复杂且成本较高的金融工具，并不适合所有退休人士。然而，随着加拿大人口持续老龄化，以及越来越多家庭面临“房产丰富、现金不足”的处境，这类产品正逐渐从小众选择走向主流。 对于许多退休人士来说，房屋早已不仅仅是居所，也成为最重要的退休资产。而随着观念转变，“把房子留给孩子”不再是唯一选择，如何利用房屋财富提升晚年生活质量，正成为越来越多加拿大长者关注的问题。

多伦多道明银行（TD）最新研究指出，温哥华公寓市场的调整仍未结束，未来一段时间内价格将继续承压下行。 在6月11日发布的报告中，TD经济团队预测，从2023年市场高点到2027年年中，温哥华公寓价格累计跌幅将达到约15%，这将成为至少自2005年以来最深的一轮调整。 报告作者、经济学家Rishi Sondhi与经济分析师Paul Kim进一步指出，仅2026年一年，公寓价格预计将在2025年第四季度至2026年第四季度之间再下跌约7%至8%，随后在2027年逐步企稳。 温哥华公寓价格趋势图 调整仍在继续，但幅度低于多伦多 TD认为，尽管温哥华市场正在经历明显调整，但整体幅度仍将小于多伦多，且房价水平预计仍高于疫情前。 报告指出：“温哥华公寓市场正处于一轮显著调整之中。销售下滑与价格走弱，反映出需求疲软与供应增加的共同作用。” “我们预计价格将在2026年进一步回落，并在2027年趋于稳定。即便如此，温哥华房价仍可能高于疫情前水平，而多伦多则可能跌回这一水平之下。” 需求疲软：就业、利率与外部环境共同影响 报告将当前公寓需求走弱归因于多重因素叠加，包括地区就业市场疲软、贸易战带来的招聘放缓，以及整体房地产市场低迷。 此外，自中东冲突以来借贷利率上行，也进一步加重了购房成本压力。 TD特别指出，由于本身负担能力较差，卑诗省房地产市场历来对利率变化更为敏感，这使得当前利率环境对需求形成更明显抑制。 在此背景下，许多潜在买家选择观望，等待更合适的入市时机，而市场挂牌量则维持在历史较高水平。 结构差异：温哥华以自住为主，波动相对较小 与投资者占比较高的多伦多市场不同，温哥华公寓市场更多由自住买家主导。 TD认为，这一结构差异意味着温哥华需求基础相对更稳定，因此市场波动性也相对较低，有助于限制价格下行的幅度。 复苏可期，但节奏温和 展望未来，TD预计，随着2026年价格回落带来负担能力改善，市场活跃度将逐步回升。同时，在低迷期间积累的潜在需求也会逐渐释放。 不过，人口增长放缓以及就业市场疲弱，将在一定程度上限制复苏力度。 报告指出，未来12至18个月内，市场成交量仅会出现温和、渐进式回升，且明年的成交水平很可能仍明显低于过去10年的平均值。 供应端：库存将逐步被消化 在供给方面，TD预计，随着成交量回升以及公寓竣工量下降，目前处于高位的库存水平将逐渐被市场吸收，从而推动供需关系逐步恢复平衡。 整体来看，温哥华公寓市场仍处于调整周期之中。短期内价格继续下行几乎已成共识，而真正的复苏，仍需等待需求、利率与人口增长等多重因素的同步改善。