地产

加拿大房地产市场经历漫长的冬季，买家掌握主动权，但这并没有转化为交易热潮。相反却降低了交易的紧迫性，许多房地产经纪人发现，房市不再像往常那样出现季节性的淡季，而是长期持续低迷。 加拿大的房地产市场一直以来都遵循着周期性规律，即春季上市、夏季放缓、秋季回暖和冬季休眠。 但是，许多房地产经纪表示，这种规律已经被打乱了。他们现在看到的并非例行的季节性淡季，而是持续的低迷期，其根源更多在于心理因素、购房压力和经济不确定性，而非天气因素。 在大多伦多地区（GTA），主要数据反映了这种放缓趋势。多伦多地区房地产委员会（TRREB）报告称，2025 年全年房屋销售量为 62,433 套，较 2024 年下降约 11.2%。 2025 年 12 月，MLS 房屋价格指数综合基准同比下降 6.3%，平均售价约为 1,006,735 加元，较 2024 年 12 月下降约 5.1%，这凸显了各类房产价格的普遍调整。 除了房价之外，最引人注目的是往常的季节性波动发生了多么大的变化。多伦多地区房地产委员会 (TRREB) 的季节性调整数据显示，2025 年 11 月大多伦多地区的房屋销售量与 10 月相比基本持平，环比下降 0.6 %，而不是像往年同期那样出现反弹。 加拿大房地产协会（CREA）报告称，全国房屋销售量在11月至12月期间下降了约2.7%，预计2024年12月的销售量将下降4.5%，这表明市场传统的季节性波动较为平缓，而非剧烈周期性波动。 公寓市场尤其疲软。多伦多地区房地产委员会（TRREB）报告称，2025年12月大多伦多地区公寓的平均价格约为628,029加元，同比下降约7.2%至7.9%，这表明即使是最经济实惠的公寓市场也未能幸免于市场放缓的影响。 在多伦多公寓市场，房地产经纪亚历山大·约列夫斯基（Alexander Yolevski）表示，传统的季节性因素远不如以往重要。“市场的季节性几乎已经无关紧要了，”他说道，并指出利率、全球事件和对就业保障的担忧如今比一年中的时间对市场的影响更大。 市场状况显然对买家有利，但这并未转化为交易热潮。相反，这降低了交易的紧迫性。“这是一个买方市场……买家可以像很久以来从未有过的那样挑剔，”约列夫斯基说道。 需求方的耐心与卖家日益增长的疲劳感发生了冲突。约列夫斯基表示，房屋销售仍在进行，但这主要是因为业主正在调整预期，而不是因为需求激增。“卖家开始慢慢意识到，需要降低房子出售的价格，这才是目前促成交易的原因，”他说道。 这种压力在期房和转让市场尤为明显。约列夫斯基将转让市场描述为“目前非常糟糕和令人沮丧的局面”，并指出违约、法律纠纷以及一些潜在卖家的巨额损失。 在多伦多以北的巴里市，房产经纪佩吉·希尔（Peggy Hill ）看到了类似的冻结现象，只是形式有所不同。“我们已经三年没见过这种情况了……由于存在诸多不确定因素，季节性因素似乎已经失效了。”她说。 虽然大多伦多地区的购房者仍在迁往巴里，但房价承受能力仍然是主要驱动因素。即便如此，犹豫不决的情绪仍然普遍存在。 希尔表示，去年的降息措施对改变人们的行为收效甚微，因为更广泛的担忧主导了决策。“我认为世界上从未有过像现在这样充满不确定性的时期，这正在影响人们的心理。” 巴里市的卖家们也正努力使预期与市场现实相符。许多卖家将房产挂牌出售，价格与过去的峰值持平，但看房量有限，最终不得不撤回挂牌。尤其是那些打算缩小住房面积的买家，当释放的净值不足以抵消搬家成本时，他们往往会选择观望。 希尔表示，财务压力正变得越来越明显。一些续贷的房主由于净值缩水，不得不转向二次抵押贷款或私人贷款机构，这表明家庭的资产负债表比表面价格所显示的更为紧张。 与此同时，由于租金疲软，难以覆盖持有成本，出租房产不再像疫情期间那样成为一种有效的应对措施。 放眼地方市场之外，行业预测显示市场仅有小幅改善。加拿大房地产协会（CREA）预测，2026年全国房屋销售量将增至约494,512笔，比2025年增长约5.1%，但同时也指出，不确定性仍然是制约市场活动进一步增强的主要因素。 在这些地区，共同点是交易仍在进行，但原因与繁荣时期有所不同。购房者拥有更大的议价能力，但却并不感到紧迫。卖家正在做出调整，而且往往是不情愿的。投资者大多持观望态度。许多家庭的财务状况也比表面价格走势所显示的更为紧张。 房地产经纪表示，如果春季带来回暖，那可能并非是突然的复苏，而更像是谨慎地艰难地度过看似漫长的冬季。

加拿大新闻社/Darryl Dyck 今年温哥华地区的房地产市场开局依旧惨淡，上个月住宅销售量只有1,107套，比2025年1月下降了28.7%。 大温哥华房地产经纪协会表示，成交的房产数量也比十年季节平均水平低了30.9%。 所有住宅物业的综合基准价为1,101,900加元，同比下降了5.7%，与去年12月相比也下降了1.2%。 该协会首席经济学家兼数据分析副总裁安德鲁·李斯表示，虽然一月份的数据“看起来令人担忧”，但在经历了去年销售额创下20多年最低后，2026年的开局平静并不意外。 上个月市场上新增上市物业为5,157套，同比下降7.3%，但比十年的平均水平高出19.4%。 总库存量同比增长了9.9%，达到了12,628套，超过长期平均水平的38%。

卑诗省温哥华华裔女开发商被卑诗最高法院（B.C. Supreme Court）勒令公开其个人财务状况，否则本月稍后有可能面临牢狱之灾。 据加拿大广播公司（CBC）获悉，这位身价估计至少2,000万元（2018年号称净资产超过9,400万）的孙姓女华裔女开发商（Helen Chan Sun，译音），两个月前因未遵守付款令而被判藐视法庭罪，刑期为40天。法官福勒（Richard Fowler）将刑期暂缓执行至2月20日，以便她有时间充分说明其收支情况。   与此同时，另一批债权人本周将向法院提起诉讼，试图申请法官对这位49岁的女商人下颁破产令。孙女士是一家开发公司的唯一股东兼行政总裁，该公司在大温哥华地区参与了多个住宅项目。 CBC已听取了其藐视法庭聆讯的录音，并获得了涉及孙女士的其他法庭诉讼文件。她目前还在与加拿大税务局就一笔近600万元的税单进行抗争。 一大型柏文项目正在兴建中 除了孙女士个人财务之谜外，这些记录还提供了一个窗口，让人看到曾经蓬勃发展的温哥华房地产和柏文市场如今萎靡不振，而孙女士就将她目前的资金短缺归咎于此。 她亦声称，若有人企图迫使她个人破产，可能会带来更广泛的影响，因为这将使近100套柏文的预售买家（亦称楼花买家）有机会退出合约，从而危及白石镇一个大型柏文项目的利润。 孙女士拥有Landmark Premiere Properties Ltd.公司(上图)——该间公司又创建了其他公司，来管理已甄选作未来开发的物业。 根据当年提交的报告，2018年，她申报的个人净资产为9,400万元，但到2023年这个数字已降至2,100万元。 孙在法庭声称自己“现金短缺”，坚称自己唯一的资产是她持有的公司股权；她说自己与母亲同住在温哥华西区的一处住宅内（下图），年收入介乎6万至7万元之间，且名下只有一个银行账户和一张信用卡。   但法官表示，她试图掩盖其财务状况的真相。 福勒指出，孙女士未能按时偿还每月30万元的债务，目前仍欠近350万元的债务，而从她挥金如土的生活方式——豪买名牌和豪车——来看，显然有所隐瞒。 福勒在去年11月举行的藐视法庭聆讯上对孙女士的律师说，“你的委托人必须明白，她现在处境非常非常危险”。 “现在想含糊其辞、阻挠调查已经太迟了。” 生活方式远高于其声称的收入 这宗藐视法庭诉讼可追溯至2018年，当时GC Capital Inc.向两家公司发放的一笔450万元的按揭，涉及在本拿比一个失败的房地产项目。 孙女士和另一名男子为这笔贷款提供了担保，这意味着当这两家公司无法偿还按揭时，GC Capital Inc就会追究担保人。 2021年，孙女士与GC Capital达成协议，同意分期支付560万元。惟她在偿还了约300万元后，于2022年夏天停止继续还款。 两年后，卑诗省最高法院登记官处裁定，孙某须每月支付30万元，直至还清剩余债务为止。 GC Capital的律师、资深诉讼律师希拉（Ravi Hira），在讯问过程中与孙女士发生冲突；孙女士拒绝交出钱包里的现金和信用卡，并指控希拉“态度恶劣”。 希拉在总结陈词中告诉登记官，孙女士的“生活方式显示她的收入远高于”其声称的收入。 “她可以享用豪车，又不用付房租，”希拉辩称。 “她每月在奢侈品上花费数千元，包括旅行、名牌服装……爱马仕（Hermes）、阿玛尼（Armani）、迪奥（Dior）以及卡地亚（Cartier）珠宝。” 登记官对此说法表认同，称这些证据“与我迄今听过的都不同”，并认为孙女士在希拉的诘问过程中“推拖闪避”，最终下达了每月支付令——此事当时被广泛报道。 此后一年，孙女士一直对该裁决提起上诉，但最终败诉。 她提出每月只支付3,000元来偿债——声称这个数字与她所谓的年收入7万元相符。一名法官指出，以这个速度，偿还债务需要超过80年。 最终，GC Capital于去年11月申请将孙以藐视法庭罪判处监禁，引发了福勒法官主持的这场非同寻常的聆讯。 福勒法官对孙的律师说，“她有一年的时间来考虑是否要坦诚地向法庭说明她的财务状况”。 “对我来说，问题在于我无法根据所审阅过的资料得出结论，认为她完全坦诚地说明了她的资金状况。” 市场崩盘的受害者 在藐视法庭聆讯期间，孙女士的财务状况一度被形容为正在坍塌的“纸牌屋”——一些观察家也用这个比喻来形容大温哥华地区的房地产市场现状。   ■ 孙女士旗下公司在温哥华南部的开发用地。  孙女士在提交的文件中，声称自己是市场崩盘的受害者。而该市场去年房屋年销售总量创下二十年来新低，比过去十年的年均水平低了近25%。 “许多知名的卑诗省房地产公司已经缩减业务规模并裁员，多个项目被延迟或完全放弃，”孙写道。 “预售房源数量较往年大幅下降。Landmark and the Landmark公司也同样受到了此次市场低迷的影响。” 孙女士和Landmark公司曾斥巨资投资位于温哥华最热门的房地产市场——甘比走廊（Cambie Corridor）项目，而耗资65亿元的橡树岭（Oakridge）重建项目更是令该地区蓬勃发展，该项目计划建造14栋住宅楼，容纳近6,000名居民。 然而，这一切都发生在市场低迷之前。加拿大房屋按揭公司（CMHC）去年警告，大温哥华地区有2,500套新建柏文滞销空置——这一数字是2024年预期的两倍——柏文价格暴跌。 法庭文件显示，Landmark公司在甘比走廊的两处房产已被接管，开发计划停滞不前。 债权人已获得针对孙女士及其公司的超过1.15亿元的判决，涉及一个拥有72套单位的城市屋项目和3个住宅地块，这些项目均位于橡树岭公园附近。 还拥有白石镇Foster Martin柏文项目 Landmark还拥有位于白石镇的Foster Martin柏文项目的剩余单位。该项目是一个多塔楼、分期开发的柏文项目，孙女士曾声称该项目建成后将产生“可观的现金收益”。   债权人被拖欠4,500万元，于去年12月申请对孙发出破产令。申请将于周一在卑诗最高法院聆讯。 孙在宣誓书中警告称，破产程序本身可能会削弱债务追讨工作，因为这会给Foster Martin的93位楼花买家提供机会，“撤销他们的购买合同，或者至少就此提出异议”——涉及的销售总额达1.31亿元。 她声称，“这将导致专案价值大幅下降”。 有关破产对楼花影响的任何说法均尚未经过法庭检验。 记者未能联系到孙女士置评。 真正的借款人继续住豪宅驾豪车 孙女士必须在2月20日前遵守一系列命令，包括接受交叉审讯、提供详细具体的财务资讯、提供她可以动用的车辆清单，以及提交更新后的净资产报表。 此案的核心谜团之一是，孙女士在偿还了大约一半她和一位商业伙伴担保的债务后，为何停止了还款。 在庭审过程中，孙承认部分原因是因为她觉得另一位担保人应该支付其应承担的部分，但她表示自己“一直有很多疑问”。 “因为与此同时，真正的借款人，也就是债务人，仍然住在温西的豪宅里，开着最新的奔驰，”她说。 “我想知道作为放贷人，他们是如何追究借款人的？我是担保人，不是借款人。” 但正如希拉在藐视法庭聆讯中所指，法律规定，一旦借款人违约，则须担保人承担全部负责。 福勒表示，孙女士需要明白，她与GC Capital的争拗已经到了十字路口。 “最棘手的是要把一个女商人送入监狱，”福勒说。 “别担心，如果我认为这样做属适当，就会这么做。” 图：CBC V6

卑诗省房东被迫退还因厨房不洁而扣留的押金 一位卑诗省的房东因租客未清理碗碟和其他干扰相关问题而扣留租客的押金，最终在租客提出法律诉讼后，被迫返还这笔押金。 根据卑诗省民事解决法庭的争议，租客AV表示，房东RK在她搬出时扣留了300加元的押金。 AV声称这笔押金被不当扣留，并要求赔偿300加元。   对此，RK表示合同的附加条款允许她因为所称的干扰问题而保留押金。 裁决中提到，AV于2024年6月19日签署了一份为期两个月的地下室套房租赁协议，租金为每月750加元，押金为300加元。AV于7月1日搬入。 法庭裁定指出，附加条款规定，如果AV造成了干扰，她将在三天内被要求搬离，并将无法退回押金。   与AV一同居住在地下室套房的还有其他四位租客，他们共用厨房和浴室。RK则住在地下室的另一间房间。 AV于8月30日搬出，根据提交的消息证据，在租赁期间发生了几次争执。其中一些投诉来自AV，她表示门锁坏了，并且楼上的租客会喝酒声音很大。RK则抱怨AV需要打扫厨房和浴室，并向法庭提交了一张未清洗碗碟的照片。 AV告诉法庭，她并没有对房间或套房造成损坏，RK没有合理理由扣留押金。RK向法庭表示，她曾告诉AV如果不开始清理，就不会退还押金。RK还提出其他指控，称AV敲她的门、骚扰她并使用侮辱性语言。   法庭承认，合同规定如果AV造成干扰，RK有权扣留押金，但未能对“干扰”一词进行明确界定。 法庭表示：“在法律上，干扰被定义为对个人使用和享受财产造成实质性和不合理的干预。” 法庭补充道，对RK而言，最大的困难在于，除了那张未清洗碗碟的照片，她没有证据证明AV造成了干扰。RK无法提供证据证明AV没有打理自己的生活环境。   法庭指出这一点“特别成问题”，因为在地下室还有四位其他租客。RK声称这四位租客也在抱怨AV，但法庭表示，如果这是真的，他们希望能看到有关这些投诉的消息或声明。 最终，法庭支持了AV的主张，命令卑诗省的房东在裁决后的30天内支付300加元。

在多伦多坐拥340万净资产，如何平衡房产、子女赠予与高额开支？ 达伦（Darren）今年72岁，已经退休，拥有一份定额给付养老金（DB Pension），年收入118,450加元，随通胀调整，并提供100%遗属福利。他的妻子梅雷拉（Merella）今年63岁，目前担任咨询顾问，平均年收入约10万加元。 目前，两人的税后月收入合计约15,000加元（含CPP）。他们希望在梅雷拉五年后退休时，仍能维持这一收入水平。 这对夫妇在大多伦多地区（GTA）拥有一套自住房和三套出租物业，所有房产均有按揭贷款。在最近经历了一次健康危机后，达伦希望尽快梳理家庭财务，以确保妻子和孩子未来有保障。达伦目前最关心的不是投资收益，而是三件非常具体的事： 如何还清自住房约45万加元的房贷？ 如何给两个成年子女各留下50万加元？ 退休后的开支目标设定为每月1.5万加元（每年18万加元）——与目前的税后收入相同，但明显高于他们现在的实际支出。 图源：Keito Newman/The Globe and Mail 当前收入和支出情况 达伦DB Pension：118,450加元/年 达伦CPP：约17,000加元/年 达伦RRIF最低提款：13,400加元/年 梅雷拉顾问收入：约100,000加元/年（税前） 梅雷拉提前领取CPP：约3,500加元/年 当前年收入：252,350加元 实际每月支出：9,555加元 未分配结余：5,475加元/月 也就是说，他们现在并没有现金流压力，但未来将主动提高开支水平。 资产与负债情况 总资产：约494万加元 自住房：175万 三套出租物业：220万 金融资产（现金 + 投资）：约99万 总负债：约144.9万加元 净资产：约341.2万加元 专家分析 奥克维尔HighView Financial Group的合伙人兼财富规划主管伊恩·卡尔弗特（Ian Calvert）对这对夫妇的情况进行了分析。 1. 资产现状与风险预警 专家指出，两人的总资产为486万加元，其中约395万加元为房地产，占比高达82%。在利率上升、租赁市场波动、公寓流动性下降的背景下，风险正在放大。 “他们的资产规模很好，但缺乏多元化，房地产占比过高。”专家指出，尽管加拿大房地产在过去表现稳健，但在利率上升、需求变化以及高杠杆背景下，部分地区已出现下行压力。此外，一些公寓市场的流动性风险也不容忽视，出售可能并不容易。 2. 建议方案：出售房产以增加流动性 好消息是，这对夫妇并没有短期财务压力或被迫出售的需求。但专家仍建议出售至少一处出租公寓，用来降低集中风险，并为退休提款做准备。专 家认为可以优先出售一处估值为45万加元的公寓，目前现金流仅盈亏平衡。该物业购入价为35万加元，存在10万加元资本增值，其中50%需纳税。因此，从税务角度看，最佳出售时间是梅雷拉退休后的低收入年份（该房产仅在她名下），代价是未来5年继续承受房地产集中风险。 如果出售第二套公寓，专家建议安排在不同的纳税年度，以避免同一年申报两笔资本利得。 两套公寓目前合计估值约92.5万加元。扣除税和按揭后，可显著提升可提款资产池。 3. 优化投资组合 专家建议，出售房产后的税后资金应投入多元化、具备稳定分红能力的投资组合，以弥补梅雷拉退休后的收入缺口。同时，应尽量补足TFSA（免税储蓄账户）。 目前，达伦的投资组合中约25%是现金，且表现极不稳定（大盈大亏）。在进入提款阶段后，这种结构并不理想。 专家建议转向可预测、分红稳定的长期配置，并分批入市。 4. 对子女的资助建议 这对夫妇计划未来留给两个孩子各50万。 专家建议，与其未来一次性给大笔遗产，不如现在就开始资助子女，具体方式包括帮助他们开设并注资TFSA、RRSP或首套房储蓄账户（FHSA）。这样既能让资金尽早复利，也能帮助子女建立理财意识，同时保留灵活性。 5. 18万年开支的退休目标能否达成？ 专家预计，一旦卖掉两处公寓，他们将获得约46.5万加元的净现金。假设投资年回报率为5%，通胀率为2%，这笔资金可提供约14年的额外现金流。 届时如果自住房贷还没还清，他们可以选择出售第三套出租物业或使用 TFSA余额一次性清偿。 结合自住房价值、DB Pension的终身、通胀挂钩现金流和100%遗属福利，实现退休目标并留下可观遗产，并不存在结构性障碍。

在卑诗省经历十多年来最差的房屋销售年之后，一些专家表示，市场可能会在2026年复苏。 BC房地产协会首席经济学家布伦登·奥甘德森表示，省内大部分地区将迎来“一个正常的年份”，但大温地区的情况则有所不同。 根据该协会的最新报告，尽管省内大部分地区的销售活动正在恢复正常，但大温地区的复苏速度较慢。 奥甘德森解释道：“到年底，销售量将有所上升，接近十年平均水平。不过，预计2026年温哥华的销售仍将低于平均水平。” 其他经济学家也同意，虽然由于抵押贷款利率稳定，市场将会反弹，但销售将受到限制。 总部位于温哥华的金融机构Central 1的首席经济学家布赖恩·余表示，他预计住房销售将增长5%到10%。 余解释道：“这仍然是一个很低的水平。房价可能保持相对平稳——现在我们面临着库存过剩问题。” 2025年，卑诗省的房屋销售下降了5%。在大温地区，销售下降了10%。 奥甘德森表示：“这是25年来销售最差的一年。所以我们不期望会重演这样的情况，但我也不认为会有迅速复苏。” 当地的皇家物业经纪人阿迪尔·迪纳尼为打算在2026年买房或卖房的人提出一些建议。 他表示：“近二十年来我们没有这么多的库存，因此买家有时间、有选择，并且在谈判桌上占据优势。” “卖家需要对市场数据保持敏感并与之保持一致。所以找一个非常好的经纪人来告诉你需要听到的，而不仅仅是你想听到的。” BCREA认为，今年适度的反弹可能意味着2027年的活跃度更高。 不过，如果去年事件有所指示，预测仍可能会发生变化。 奥甘德森表示：“我们有一个基线预测，我们认为这是一个相当不错、稳定的复苏路径。” “但是，前方存在各种风险，可能完全颠覆这种乐观情绪。”

随着温哥华、多伦多等热门房市在2025年出现停滞，经济不确定性和高利率让买家观望。房地产经纪人指出，一些针对厨房、浴室和地板的翻新，不仅能提升房屋美观，更能显著增加转售价值；而部分装修如小浴室、屋顶或DIY工程，则回报有限，甚至可能拖累售价。 2025年，上述这些城市的房地产市场尤其低迷。经济不确定性、通胀压力以及利率上升让买家观望。在线房产平台HouseSigma的一项研究显示，大多伦多地区当年只有53%的挂牌房屋成功售出，而2021年这一比例高达89.5%。 安省汉密尔顿Royal LePage State Realty经纪团队负责人Mike Heddle指出，即便房价下跌，许多买家仍需精打细算。因此，对于买家而言，一套经过翻新、可直接入住的房屋变得越来越重要。 Heddle说：“在当前市场上，你的房子如果已经翻新完毕，会更能吸引那些没有额外预算进行装修的买家”。 以下《环球投资者》为你盘点最值得投资的装修项目及注意事项。     最值得投资的装修 厨房台面与瓷砖背板 设计建造公司Eurodale Developments负责人Brendan Charters建议，将时间和预算投入到视觉冲击力大的简单装修最划算，尤其是厨房和浴室。 他指出，更新厨房台面和背板是最简单但效果显著的方式。台面和背板是买家最容易触碰的部分，磨损明显会降低房屋价值。 装修费用大约为： $5,000 加元：经济型 $15,000 加元：中档型 $20,000 加元：高端型 投资回报率高，因为买家会把厨房视为全新空间，而完全重做厨房可能高达 $100,000 加元。 主浴室升级 Heddle强调，主卧和主浴室的装修尤为重要：“买家会睡在主卧里，这个空间的重要性不言而喻”。他估算浴室翻新通常能带来85%至90%的投资回报率。 小规模改动也能显著提升空间感，如更换马桶、水龙头，重新填缝和密封，成本约 $4,000 加元。全面重做浴室则可能高达 $40,000 加元。 早餐吧或厨房岛台 多伦多RE/MAX Ultimate Realty负责人Tim Syrianos指出，厨房是家庭活动中心。若空间允许，安装岛台或早餐吧可以极大提升厨房功能和视觉感受，让房子更适合招待客人。 地板翻新 地板覆盖了整个居住面积，其视觉效果至关重要。Charters指出，卖家在搬空房屋准备翻新地板时，可以顺便整理空间，性价比高。 新地板费用约 $12–$18 加元/平方英尺，若选择胶合安装可提升脚感和隔音效果。 除了上述值得投资的装修之外，房地产经纪人也指出一些不值得投资的装修。 最不值得投资的装修 小空间浴室 在主层强行增加一个小浴室可能适得其反。Syrianos表示，位置不佳、空间狭小的卫生间会影响房屋整体感受，甚至降低房屋价值。 系统更新 屋顶、锅炉或供暖系统更新虽然合理，但对买家吸引力有限。Charters称，这类更新虽是业主必需，但通常不会增加太多价值。Heddle补充，屋顶投资回报率约50%，供暖设备通常使用至必须更换时，买家不会因此加价。 DIY装修 地产经纪Heddle提醒，DIY装修虽方便，但若显得业余，会影响转售价值。买家往往会认为“这部分装修没用，需要拆掉重新做”。 视情况而定 游泳池与户外景观 Heddle指出，园林和游泳池的投资回报难以评估，这类改造可能吸引部分买家，但也会让其他买家望而却步。 而游泳池尤其如此：约三分之一买家热衷，有三分之一买家完全不考虑，剩余三分之一无所谓。 Heddle建议，如果装修游泳池，更多是为了自家享受，而非增加房屋转售可能性。

温哥华Fairmont Pacific Rim公寓以超出评估价的730万挂牌 一处被称为“天空明珠”的温哥华公寓最近重新挂牌，价格与之前的两次过期挂牌一致。 该公寓位于西科尔多瓦街1011号，4501单元，正好位于顶楼之下，是Fairmont Pacific Rim的一个角落单位。它的挂牌价格为7,398,000加元，与2025年5月以来的两次挂牌价格相同。 去年另一个次顶层单元的成交价为9,500,000加元。 该公寓的视野广阔，可360度俯瞰史丹利公园、煤港、北岸山脉以及包括狮门大桥在内的多个地标。 这个单位是由设计师詹姆斯·程（James Cheng）特别设计的。 在过去的八到九年里，该公寓的评估价值波动较大。2019年它的评估价值达到最高点6,907,000加元。目前截至最近的BC省评估，其评估值为4,771,000加元，为2017年以来的最低水平。 温哥华公寓 这一房产拥有两个卧室、三个浴室，总面积为2,242平方英尺，最后一次在2010年以4,097,000加元的价格售出，也正是这一年的建成。 温哥华公寓   来自Rennie & Associates的挂牌信息显示，该单位布局完美，配有落地窗、定制媒体墙，卧室内均有定制木工和“奢华的套间浴室”。 温哥华公寓 建筑设施包括度假式游泳池、健身房、水疗中心和代客泊车服务。同时，业主们还可以享受到客房服务及酒店礼宾服务。   如果你热爱市中心生活，这个位置无疑是最佳选择，距离温哥华市中心的心脏地带非常近。   Zealty的按揭计算器估算，若支付20%的首付（$1,479,600），每月按揭付款约为28,000加元，外加年度物业税约22,239加元。 该建筑中的另一套公寓曾与迪拜的王储有关联。

曾经是“金钥匙”的加拿大预售公寓（楼花）市场，如今变成了货架上略微腐烂的苹果。近年来，公寓买家一直试图脱手数以千计的预售公寓合同，希望在交房前卖给别人，但即便打折也很少有人接盘。 然而，有些房地产经纪人表示，有一个颇为意外的群体开始大量收购这些所谓的“转让合同（assignment sales）”——私募股权基金和投资基金，他们押注市场将在几年后回暖，这也暗示市场可能已经触底或接近底部。 “我们合作的很多基金，比如股权基金，他们都是批量买入，”Zadegan Group管理合伙人、房地产经纪Jonathan Zadegan表示。 “他们买下这些单位后，会出租，然后一直持有到2030年、2031年，再出手出售。”   预售公寓及其市场背景 预售公寓买家签订合同，同意在楼盘建成后购买单位，通常需要约五年时间交房，且在交房前必须符合抵押贷款资格。 过去，这种方式比购买同类现房便宜，因为购买的对象尚未建成，存在一定风险。 但市场投机推高了价格，根据Urbanation的数据，到2022年多伦多房地产市场高峰期，预售公寓价格比已建成的新房高出40%。 很多人在单位交房前通过买卖合同获利，依赖房价持续上涨。但随着利率上升、房价下降，这种模式被打破。 根据Altus Group通过BILD（建筑与土地开发协会）发布的数据，大多伦多地区新公寓价格已从2022年2月的118万加元下降至2025年12月的102万加元。 尽管价格下跌，2025年仍是45年来新房销售最差的一年，全区域仅售出5,300套。 根据多伦多地区房地产委员会（TRREB）数据，GTA平均二手公寓价格从2022年2月的不到80万加元跌至2025年12月的约63万加元。 这导致预售公寓买家愿意承受巨大损失，甚至放弃数十万加元的定金。例如，位于Parliament和Front街的“The Goode”三居室单位，在Facebook转让群中挂牌时，亏损高达30万加元。 私募基金入场 私募股权和投资基金开始入场。Zadegan表示，这些基金预测市场将有五年复苏期，“所以他们现在就想买入合同”。 不过，他补充道，“通常占其持有总量的比例不大”。 由于转让合同通常不通过MLS（多重挂牌服务）系统交易，很难获得具体数据。但Baker Real Estate Inc.总裁兼合伙人Harley Nakelsky也表示，他看到投资基金购买这些合同。 “一些人是在做长期押注，”他表示，“如果你今天买入，预计三到五年后才能获得可观收益。” 为富裕家庭管理财务的家族办公室也在关注这一机会。Nakelsky还看到一些非正式的小型投资团体购入这些单位。 “我们称之为迷你基金，五到十个人凑在一起，买下20、30、50套不等的单位，然后制定投资计划，”他说，“每个计划都不同。” 一些买家认为市场将在五年内恢复，一些认为两年就会恢复；有人买大户型，有人买小户型。 “每个人都有自己的市场预测。” 卖方现状与市场压力 Nakelsky表示，为了完成交易，卖家甚至愿意放弃部分或全部定金，而价格也已从高峰大幅下跌。 他补充道，现在抵押贷款更难拿到，失业率更高，对美加贸易协议也存在不确定性。 “大家都很紧张，所以不愿意完成交房。” Zonda Urban市场研究副总裁Pauline Lierman也表示，她听说投资基金在买转让合同。但总体来看，新公寓销售依旧乏力，因为价格对买家而言仍然偏高。 “目前市场呈现出一种拉锯式的局面。人们有兴趣，但（开发商）却卖不出去，” Nakelsky说，这是他过去几年看到投资基金和非正式投资团体最活跃的一次。 “我认为，这意味着人们意识到我们可能比以往更接近市场底部，”他说，“什么时候回暖？我无法预测，但可以肯定的是，还没回暖。”

在加拿大房贷市场中，五年期固定利率贷款一向被视为较稳妥的选择。不过，专业人士反映近期三年期房贷最受欢迎。 根据《环球投资者》的报道，来自 Tango Financial 的房贷经纪人 Victor Tran 表示，最近三年期房贷如今反而更受购房者青睐。 他透露，最近 10 位客户中有 9 位选择了三年期贷款。   三年期利率更具谈判空间   Tran 指出，部分贷款机构在短期房贷利率上拥有更大的议价余地，尤其是针对贷款金额约 80 万加元或以上的客户。 Tran 说：“对于这些大额贷款，我在三年期固定利率上能拿到更好的价格”。 他表示，虽然贷款机构为何在三年期上更愿意让利并不总是透明，但确实有大型贷方近期持续提供折扣。 适合短期出售或再融资的客户 除了利率优势外，三年期房贷也因其灵活性而受到欢迎。 Tran 解释，许多计划在几年内出售房产或进行再融资的客户，希望降低提前解约罚金的风险，而三年期贷款更容易满足这一需求。 以下是来自 Ratehub.ca提供的截止今天的银行和市场的抵押贷款利率数据。如需查看今日各类期限/类型的抵押贷款利率完整列表，请访问 ratehub.ca/best-mortgage-rates。 三年期房贷曾因“降息预期”走红 事实上，三年期房贷在两三年前也曾流行，但原因不同。2022 与 2023 年，许多客户选择三年期固定利率，是基于利率即将下降的预期，希望在续约时获得更低利率。 这一判断最终被证明正确。Tran 表示，目前的房贷利率已回到过去几十年间的正常水平区间。

加拿大地产协会 (CREA) 最新发布的预测显示，在经历了充满犹豫和经济不确定性的一年后，加拿大二手房市场预计将在2026年重拾成长势头，并在2027年持续发展。 该预测指出，2025年是一个过渡年，而非真正的复苏之年。尽管先前的预期是去年将是一个转折点，但较高的利率和更广泛的经济不确定性，尤其是与美国关税威胁相关的不确定性，使得许多潜在购房者比预期更长时间地持观望态度。不过，2025年下半年的市场表现已初步展现了未来的发展趋势。 从2025年春季开始，销售活动强劲反弹，到8月成长了12%，之后在年底趋于稳定。CREA预计，随着市场信心的逐步恢复，年中反弹势头将在2026年恢复并增强。 推动市场前景改善的关键因素是积压的需求，尤其是那些经历了4年购屋能力不断下降的首次购屋者。尽管利率的下降幅度不如许多人预期，但CREA认为，利率的回落幅度足以让相当一部分家庭恢复购屋能力。 这种市场情绪的转变在去年年底得到了进一步强化。CREA表示：“2025年10月29日是一个重要的里程碑，当时加拿大央行明确表示，利率可能已经达到最低水平。”仅此讯号就足以吸引那些先前一直在观望、等待市场明朗化后再决定是否签订固定利率抵押贷款的潜在购屋者。 目前的政策利率为2.25%。加拿大央行的下一次利率更新计划于2026年1月28日发布，届时也将发布今年的第一份货币政策报告。 首次购屋者的回归可能会对供应产生巨大影响。与改善型购屋者不同，他们购屋会减少市场上的现有房源，而不会增加新的房源，这可能会加速供应原本已紧张的市场库存下降。   CREA预测，2026年全国将有494,512间住宅易手，比2025年增加5.1%。预计2027年市场活动将进一步攀升，达到511,966间，年增 3.5%。 然而，这种复苏并非均衡分布。 在经济长期低迷期间销量跌幅最大的卑诗省和安省，预计将出现最强劲的反弹，两省2026年的销量均将增长超过8%。 卑诗省的销量预计将从2025年的约7万间增至2026年的超过7.6万间，并在2027年超过7.9万间；而安省的销量预计将从2025年的约16.3万间增至2026年的超过17.7万间，并在2027年超达到18.6万间。 相较之下，草原省份、魁省和大西洋省份的房屋销售预计增幅较为温和。亚省的房屋销售量预计将从2025年的7.7万间增至2026年的近7.9万间，并在2027年接近8万间。与卑诗和安省不同，这些地区在经济放缓之前就已经处于较高的基准水平，且供应更为紧张，因此大幅反弹的空间较小。 在价格方面，CREA预测，未来的房价走势将比本世纪初更加平稳、永续。 预计2026年全国平均房价将年增2.8%，达到698,881元，2027年将年增2.3%，达到714,991元。如果预测成真，这将是全国平均房价连续第7年徘徊在70万元附近。  

大温的基本房价降了，租金也在跌，但找便宜租房的客源还是不是件容易事。 想在大温地区租到“便宜点”的房子，本身就像一场耐力赛，而且有些地方，几乎一开始就可以直接放弃幻想。比如西温——这个长期稳坐“全国最贵租房市场”宝座的城市，今年1月新挂牌的一居室，平均月租已经到了2487加元，连“咬咬牙”都显得不太现实。       更扎心的是，全加拿大租金最贵的前五名，这个月全部被大温包圆了。西温排第一，紧跟着是北温、温哥华、本拿比和列治文。   好消息也不是完全没有。根据最新租金数据，今年1月，大温地区新挂牌的一居室平均租金，和上个月相比小幅下降了9块钱，来到2111加元。虽然这个“下降”更像心理安慰，但至少说明市场没有继续一路狂飙。   真正想省钱，关键还是得看具体片区。   如果目标只有一个——便宜，那答案几乎不用犹豫。素里Newton区，依然是整个大温租金最低的存在。1月新挂牌的一居室，平均只要1487加元，连续几个月稳稳垫底，堪称“价格洼地”。     紧随其后的，是阿伯茨福德，平均1593加元。对不介意通勤、或者本就在菲沙河谷工作的人来说，这个价格相当有吸引力。   素里其实不只是Newton能打。南素里的一居室平均1637加元，Guildford大约1650加元，Fleetwood区在1709加元左右，市中心也控制在1741加元。在如今的大温，这些数字已经算是“能让人认真考虑”的水平了。   白石也给了租客一点惊喜，平均租金1953加元，勉强守住了2000这条心理线。   兰里这边，Willoughby的一居室平均1859加元，还算友好；而Willowbrook刚刚越线，来到2036加元，已经明显开始向核心区靠拢。   如果你必须留在本拿比，South Slope是目前最便宜的选择，平均1976加元。列治文这边，斯蒂夫斯顿成了价格最低的区域，约1741加元。     新西敏这个月的表现也不错，一居室平均1896加元，算是大温里相对“温和”的存在。   至于三联市，这个月就不太友好了，没有任何一个区域的一居室能压在2000加元以下，基本可以直接划入“预算需谨慎”名单。 温哥华市内，情况依旧是“相对便宜也不便宜”。但还是有五个社区，平均租金勉强低于2000：Killarney、Marpole、Renfrew-Collingwood、Kerrisdale，以及Victoria-Sunset Fraserview 地带，价格都在1930到1977之间浮动。  

在加拿大房贷市场中，五年期固定利率贷款一向被视为较稳妥的选择。不过，专业人士反映近期三年期房贷最受欢迎。根据《环球投资者》的报道，来自 Tango Financial 的房贷经纪人 Victor Tran 表示，最近三年期房贷如今反而更受购房者青睐。他透露，最近 10 位客户中有 9 位选择了三年期贷款。 三年期利率更具谈判空间Tran 指出，部分贷款机构在短期房贷利率上拥有更大的议价余地，尤其是针对贷款金额约 80 万加元或以上的客户。Tran 说：“对于这些大额贷款，我在三年期固定利率上能拿到更好的价格”。他表示，虽然贷款机构为何在三年期上更愿意让利并不总是透明，但确实有大型贷方近期持续提供折扣。适合短期出售或再融资的客户除了利率优势外，三年期房贷也因其灵活性而受到欢迎。Tran 解释，许多计划在几年内出售房产或进行再融资的客户，希望降低提前解约罚金的风险，而三年期贷款更容易满足这一需求。以下是来自 Ratehub.ca提供的截止今天的银行和市场的抵押贷款利率数据。如需查看今日各类期限/类型的抵押贷款利率完整列表，请访问 ratehub.ca/best-mortgage-rates。 三年期房贷曾因“降息预期”走红事实上，三年期房贷在两三年前也曾流行，但原因不同。2022 与 2023 年，许多客户选择三年期固定利率，是基于利率即将下降的预期，希望在续约时获得更低利率。 这一判断最终被证明正确。Tran 表示，目前的房贷利率已回到过去几十年间的正常水平区间。  

加拿大的房地产投资似乎突然再次蓬勃发展 —— 但这表象背后的真相，可能与你想象的不太一样。   加拿大统计局（StatCan）的数据显示，11 月份的建筑施工投资创下了历史新高，这几乎完全由住宅项目推动。   然而，当你仔细审视这些数据时，你会发现这种激增的范围非常狭窄 —— 增长主要集中在安大略省的多户住宅建设上。值得注意的是，这些项目大多不是面向买家的公寓（Condos），而是追逐政府补贴的企业租赁住房。   这种表面上的繁荣，实际上是一场非常具体的 “资本游戏”，它不仅无法反映真实的市场需求，反而可能成为拖累未来房产价值的又一个逆风因素。   建筑业投资创纪录：从低谷到巅峰的瞬间跨越   加拿大的建筑商们突然开始向建筑行业注入大量资金。经季节性调整后，11 月份的投资额激增了 9.7%（约 21.6 亿加元），达到 245 亿加元，同比增长 16.6%。   这一激增使得投资额在短短一个月内从五个月低点跃升至历史最高点。     更值得注意的是，这不仅仅是建筑成本上升带来的虚高。   经通胀调整后，11 月份的建筑投资实际增长了 9.6%，比去年同期高出 13.0%。统计局将这一突然攀升部分归因于 10 月份建筑许可激增的滞后反应。   然而，即便如此，这依然是一个巨大的涨幅，表明 10 月份的疲软只是暂时的停顿。   繁荣的本质：企业租赁房的狂欢   深入剖析数据可以发现，绝大部分（71.8%）的投资都流向了住房领域。   11 月份，住宅投资飙升了 13.3%（+21 亿加元），达到 176 亿加元。这主要得益于多单元建筑投资暴增 20.1%，达到 102 亿加元，而独栋家庭住宅建设仅增长了 5.0%，达到 74 亿加元。   这种增长高度集中在安大略省，该省贡献了当月约三分之二的增长额（14 亿加元）。   许可数据进一步揭示了这一现象的本质：这在很大程度上是由政府支持的企业租赁住房开发融资推动的。   10 月份的数据显示，安大略省约 75% 的建筑许可发放给了企业租赁项目，而传统的公寓（Condo）许可则大幅下降。   这意味着，所谓的 “繁荣”，其实是资本在利用政府的政策红利，而非响应市场对自有住房的真实需求。   非住宅投资疲软：经济失衡的红灯   如果说住宅投资的火爆是故事的一面，那么非住宅投资的疲软则揭示了另一面 —— 房地产泡沫似乎再次占据了主导地位。   11 月份，非住宅建筑投资仅温和增长了 1.4%，达到 69 亿加元，不到住宅投资规模的一半。   其中，商业投资是唯一出现实质性月度增长（+2.7%）的板块，且几乎完全由安大略省和阿尔伯塔省推动。与此同时，学校和医院等机构性投资仅增长了 0.4%，工业投资甚至下跌了 0.5%。   理想情况下，由经济基本面驱动的建筑投资激增，应该同时体现在住宅和非住宅领域。   非住宅建筑投资的疲软立即亮起了红灯 —— 大量的现金被投入到了造房子上，却没有流向人们使用的服务设施或工作场所。   结论：用 “租赁泡沫” 抵消 “房市泡沫”？   这种创纪录的建筑施工数据，强烈暗示了这是一种 “国家背书式” 的增长。   这与由终端用户消费驱动的市场需求繁荣有着本质的区别。   这更像是资本在 “吃” 纳税人资助的 “大锅饭”，而非对加拿大经济活力的信心投票。   正如我们之前所指出的，这种趋势不仅不能解决根本问题，反而可能成为抑制房屋销售的又一个逆风。   加拿大似乎正在尝试用一个 “租赁泡沫” 来抵消之前的 “住房泡沫”，但这对于渴望拥有住房的普通民众和未来的房产价值而言，恐怕并非好消息。  

加拿大萨省里贾纳（Regina）一名地产经纪因操纵竞争对手的 Google 商业档案被萨省房地产委员会（Saskatchewan Real Estate Commission, SREC）处罚，遭到罚款与短期停牌。案件不仅揭示了行业内潜在的不正当竞争，也让公众看到了数字营销背后的灰色操作。     短期停牌与违规行为   涉事经纪为萨格·肖恩·昆德拉（Sagar Sean Kundra），他曾在里贾纳的 Matrix Real Estate Group 担任地产经纪。委员会认定，他承认了专业不当行为，具体表现为雇人篡改 Google 商业档案以影响竞争对手的声誉。   根据委员会裁定，他的注册证书从 2025 年 12 月 16 日起停牌至 2026 年 1 月 14 日，为期一个月。   案件文件显示，2024 年 2 月，昆德拉雇佣了一家数字营销公司帮助管理自己的 Google 商业档案。负责他账户的高级客户经理在 4 月告知昆德拉，他的账户被暂停，原因是有人试图修改他的商业信息。客户经理提醒，任何人都可以访问 Google 商业档案并尝试编辑。   出价篡改竞争对手档案   随后，昆德拉向该客户经理提出，每篡改一个档案支付 250 加元。他提供了另一家地产团队（裁定中称为“Team A”）的 Google 商业档案链接，要求修改。客户经理随后发回截图，显示 Team A 的档案被改成“永久关闭”。   不仅如此，昆德拉又要求修改 Team A 中某名成员的个人档案（裁定中称为“Registrant A”），客户经理照办，将其档案改为“酒吧和夜店”。当客户经理提到已按照昆德拉要求修改档案，并询问付款事宜时，昆德拉竟回：“去死吧，随你想怎么做就怎么做。”   客户经理随后向 Registrant A 发送邮件，披露昆德拉提供 250 加元企图篡改档案的事实，并附上 WhatsApp 截图作为证据。随后，Registrant A 的经纪向委员会提出正式投诉。   在委员会审查中，昆德拉声称客户经理的邮件和截图是伪造的，但调查发现事实并非如此。委员会要求他提供所有相关沟通记录，昆德拉最终提交的 WhatsApp 聊天记录确认，他确实提出支付 250 加元篡改 Team A 和其成员档案。     五位数罚款，职业前景受警示   委员会裁定，昆德拉违反了委员会章程，并采取了不正当商业行为。他被处以 1 万加元罚款，并警告，如果在八个月内未缴清罚款，其注册证书将面临吊销。   委员会指出，昆德拉对消息的否认构成加重情节，但没有证据显示他因此获得实际利益，也没有证据表明 Team A 或其成员因此受到实际损害。   这一事件不仅是对昆德拉个人的警示，也提醒行业从业者，数字平台的操作虽然便捷，但任何试图操纵竞争对手声誉的行为，都可能触及法律和职业道德的红线。  

查得更狠了！ 加拿大税务局（CRA）最近释放了一个非常明确的信号：房地产领域的税务不合规行为，仍是当前重点打击对象，而且力度正在全面升级。 图源：51记者拍摄 一年近1.5万次审计，追回近$9亿CRA公布的2024–2025财年房地产审计数据显示，在2024年4月至2025年3月的一年时间里，CRA完成了14,854次针对房地产的专项审计，比上一年多出2,100次。 这些审计追回的税款和罚款总计8.49亿加元，高于上一年的6.485亿加元。 为什么查得更密了？因技术升级了 CRA将这些成果归功于3点： 数据分析能力全面提升 可以直接获取更多第三方数据（土地登记、市政地税、交易记录） 房地产相关审计覆盖范围大幅扩展 同时，CRA正在采用一种被称为“递进式执法”的模式，尽可能在早期阶段通过适当程度的干预来解决违规不合规行为，包括定向提醒与沟通、税务教育与合规引导、审查与核查、正式审计，以及在必要时进行罚款或启动刑事调查。 如果你最近有买房、卖房或装修计划，一定要注意以下10类CRA紧盯的房地产税务问题： 1. 申报收入与生活水平不符 CRA会不定期审查个人税表上申报的收入是否足以支撑其生活方式，包括房地产的购买、持有和维护成本。如果一个人在没有明显收入来源的情况下购买了高价值资产（如豪宅），这在CRA眼里就是一个明显的风险信号。 2. 炒房行为（Property Flipping） 在短期内买入并转售房产以获取利润的行为，通常被视为“炒房”。CRA会使用第三方数据来识别和分析此类交易，并发现部分炒房交易未申报或申报不当。 一般而言，炒房所得利润应作为“营业收入（business income）”全额纳税，但一些纳税人选择将其申报为“资本增值”（Capital Gain，仅50%纳税），甚至干脆不报。 CRA正在特别关注3类炒房群体： 专业承包商或翻修商：买房意图就是装修后加价卖出。 投机者或中介型投资者：通常购买预售房（楼花），目的是转售而非自住。他们可能在产权交接前进行“楼花转让”（Assignment），同一房产在最终成交前可能被不同买家转手多次。 个人翻修者：买房、翻修、短期居住后卖出，却申报主要住宅免税（Principal Residence Exemption）的个人买家 3. 卖房赚了钱，但没申报 只要卖了房，不管是不是自住房、增值部分是不是免税，都必须在个人报税表的Schedule 3中申报。 4. 非居民出售加拿大房产 非加拿大税务居民在出售加拿大境内的房产时，必须就其应税资本增值进行申报并纳税，且不能申请“主要住宅免税”。 需要注意的是，买方有责任确认卖方的税务居民身份。 通常，买卖合同中会声明卖方的居民身份，而在交割时，负责交易的公证人或房地产律师也会再次核实。 5. 未申报全球收入 加拿大税务居民需就其全球收入纳税。虽然税务居民身份是根据事实综合判定的，但在CRA眼里，在加拿大拥有房产，通常被视为与加拿大存在税务联系的重要证据之一。 6. 新房或大翻修房屋销售中未申报GST/HST 在大多数情况下，新房或大翻新房屋在出售时要收GST/HST。如果建筑商将此类房屋先出租，则视同为“把房子卖给了自己”，须立即按房屋的市场公允价值缴纳GST/HST。 7. 拿了不该拿的退税 购买或建造新房，或对现有住宅进行重大翻修后： 若作为主要自住房，可申请新房退税（New Housing Rebate） 若用于出租，可申请新住宅出租物业退税（New Residential Rental Property Rebate） 但如果购房目的为炒卖，通常不符合退税资格，且在出售时必须收取 GST/HST。 8. 土地开发相关税务问题 开发商买地、拆房、分割、开发、再卖——这是CRA的长期重点审计对象，税务复杂、金额巨大。 9. 主要住宅免税申报不合规 自2016年起，加拿大境内的所有房产销售（包括自住房）都必须向CRA申报。要指定某处房产为主要住宅，需填写T2091 (IND) 表格。CRA仅在纳税人已申报并正确指定的情况下才允许免税。 10. 房产经纪人 最后，房产经纪人由于其主要收入来源就是房产交易，其职业本身伴随着高频交易和巨大金额，因此也被列入CRA的风险评估重点人群。 从CRA公布的数据和执法方式来看，房地产税务已经不是“偶尔查一查”，而是进入了常态化、系统性严查。 不管你是房东、炒房人、楼花买家、开发商，还是房产经纪人，只要你在这些灰色地带里“赌运气”，现在被盯上的概率只会越来越高。

卑诗省锦禄市(Kamloops)一块准备开发的空地上发现人类遗骸，原住民认为属于其祖先的，业主现正面对超过10万元的法律和考古费用，以及严重的工期延误。 综合加拿大广播公司（CBC）与Global News报道，去年6月，锦禄市一块空地上的私人业主决定利用这块空地，为附近一家老年公寓的居民建造一座花园，在挖掘过程中，却意外挖出了两颗人类头骨。 头骨属于原住民祖先 代表业主的温哥华商业地产律师艾略特(Christine Elliott)表示，“承包商用挖掘机（backhoe）挖了两铲土，就挖出了两颗头骨。” 其后施工立即停止，并通知警方和当地原住民部落Tk̓emlúps te Secwépemc。 该原住民部落酋长卡西米尔（Rosanne Casimir）第二天（20日）发声明宣布，这些遗骸属于其祖先，具有重要的文化意义，并且该遗址被视为圣地。 声明指，发现祖先遗骸并非财产纠纷或争论问题，“而是关乎责任问题”，“这些是我们的亲人，我们的法律和文化习俗要求我们以尊严和尊重来照顾他们。” 并未参与此遗址挖掘工作的考古学家哈蒙德（Joanne Hammond）表示，即便这里位于一个相当发达的社区，周围都是住宅和商铺，有人在该地区发现历史文物也不奇怪。 “我们现在站在山谷中央的一座沙质山顶上……这里已有人类居住了一万年，所以如果我要寻找遗址，我会从这里开始，”她说。 艾略特表示，“于是，我们就进入了两个半月里静默期，没人肯告诉我们发生了什么。加拿大皇家骑警说，我需要透过资讯自由法（FOI）代客人取得相关资讯；卑诗法医服务处（BC Coroners Service）则完全不予回应；文物保护部门也对我发送的任何邮件置之不理。所以我对我的客人说：‘好吧，是时候找个考古学家啦。’” 艾略特说，在最初发现遗址7个月后，她的客户迄今已累计支付超过13万元的相关费用，其中包括5万元考古费用和8.8万元法律费用，且没有任何援助可以帮助他们追回损失。 据称，业主仍持续应付产生的费用，该遗址的未来仍然充满不确定性。 这在卑诗省并非首例 据省政府称，除了初步的实地勘察调查外，该遗址尚未进行任何大规模的考古工作，而初步勘察调查也未能提供关于该考古遗址范围的决定性证据。 发现私人土地可能是具有历史或文化价值的遗迹，并因此遭遇挫折和意外支出的情况，这在卑诗省并非首例。温哥华岛2010年也曾发生过类似事件：一位业主在建造新房时，因地下发现遗骸而被迫支付成千上万考古费用。 Tk̓emlúps te Secwépemc部落强调：“该遗址受《联合国原住民权利宣言》和卑诗省《遗产保护法》保护。任何对圣地的改动或扰动均属违法，并将根据省法律受到处罚。” 艾略特表示，业主需承担法律和考古费用，包括原住民用于举行净化仪式、骨骸归还、考古挖掘的费用，以及一名符合文化要求的保安人员守护该地点。 如果私人土地上发现遗骸或历史文物，该怎么办？ 如果有业主在自己拥有的土地上发现任何具有考古或文化价值的物品，均必须立即停止作业，并联系卑诗省的考古部门。省政府亦建议联系附近大学的考古或人类学系，或咨询人类学家。 省政府特别强调，一旦发现人类遗骸，不要扰动它们。而在联系考古部门后，他们会通知法医和当地警方，由他们来确定这些遗骸是否具有考古价值。如果是，则当地原住民将被邀请进行进一步评估。 谁来支付所有相关工作的费用？ 简而言之：业主。 “没有人会来帮你承担你产生的费用，”艾略特说。 省林木厅林也证实了这一点，并表示：“通过及早采取行动并采用低影响的开发方式，可以最大限度地降低成本。” 林木厅指出，此类工作的相关成本因土地面积和位置而异。不过，遗产保护许可证和省政府提供的资讯都是免费的。 有什么办法可以提前做好准备吗？ 艾略特从事商业地产法律工作40年后，最近才了解到有一种名为“远端考古资料存取”（Remote Access to Archaeological Data，RAAD）的查询方式，它可以显示卑诗省的考古遗址资讯。卑诗省专业考古学家协会建议，地产经纪可为潜在买家获取这些资讯。 虽然这些资讯不对外开放，但业主可以填写申请表，从省考古部门获取相关资讯。 “我看地之前都会先做RAAD查询，”艾略特说。 除此之外，业主还得知道，如果在挖掘后真的发现了什么，有可能会面临严重的延误和巨额费用——以及相当长的等待时间。 你什么时候才能恢复在该地块上的施工？ 如果私人土地上存在考古遗址，则必须获得《遗产保护法》许可才能继续施工。许可审批可能需要数周时间，因为除了考古部门审核，在最终批准前还需征求原住民社区意见。 “解决这类问题可能需要相当长的时间，”哈蒙德说，“考古工作的进展非常缓慢。” 图：Global News视频截图

卑诗省金融服务监管机构最近对一名温哥华岛前地产经纪罚款66,500元，原因是她未披露其经手出售的房产已被列为具有考古价值。 据加拿大广播公司（CBC）报道，现已退休的地产经纪布德（Judy Bood），最近因在2018年协助出售温哥华岛海岸的一处房产而被罚款，该房产售价为30万元。 根据双方认可的事实陈述，布德受其客户特别指示，不得披露该物业位于考古遗址上。 根据卑诗省《遗产保护法》（Heritage Conservation Act），任何受保护的房产，若没有考古部门或相关厅长签发的适当许可证，不得进行重大改建。 而上述相关房产在售出之后，当买家清理树木和灌木时却被告知该房产受到保护，不能再进一步开发。 裁决书指出：“由于该地块为考古遗址，买家无法按原计划进行开发，最终以20万元出售该物业，蒙受约11万元的损失（含相关费用）。” 卑诗金融服务管理局（BC Financial Services Authority，BCFSA）官员在开出罚单时表示，监管机构有必要确保公众对房地产行业的信心，而布德存在“严重不当行为”。 裁决书写道：“持牌人应遵守并维护法律，而公众需要知道，当他们违法时，管机构构会确保他们被追究责任。” 称卖家指示经纪“毋须披露” 据称，布德曾在房产售出前曾口头告知潜在买家，该处房产具有考古价值，而卖家“总是告诉她，他认为毋须披露”这一点。 “布德女士形容卖家非常好争辩且难以沟通。” 但在最终以30万元成交的这笔交易中，她被告知买家是一位“经验丰富的开发商”，在这地区工作并且了解规则——布德表示，她认为这是一个合理的免责理由。 而监管机构认定，即使布德相信买家了解相关规定，她仍有义务如实披露该房产具有考古价值。 裁决书写道：“在我看来，唯一合理的结论是，布德及其客户都担心披露信息可能会影响对该（物业）的出价，因此决定不予披露。” 布德还提出，她的案件中有重要的减轻处罚因素，包括她患有严重的健康问题，最终导致她退休。 然而，监管机构却认定，其所提供的证据中，没有任何内容表明她的健康状况会导致她无法披露相关信息。 裁决书也指出，买家最终遭受的11万元经济损失，是导致此次处罚加重的因素。 卑诗省《遗产保护法》本周成为新闻焦点。林木厅长帕默（Ravi Parmar）表示，省府将推迟对该法案的改革，以便与原住民、行业团体和市政当局进行进一步磋商。 图：CBC V6

在这些加拿大城市，购买房屋比租房更划算 如果你是一位首次购房者，正希望能在房地产市场上找到机会，或许可以考虑离主要城市更远的地方。 Zoocasa于周一发布了一份新报告，解读了2026年加拿大购房的租金与售价比例。 报告指出：“现在是购房的好时机吗？这个问题很复杂。一方面，租金处于历史低位；另一方面，房价已经下降，房源量也在增加，为买家提供了难得的机会。”   报告发现，尽管大多数媒体关注的是加拿大购房的高成本，但市场中仍有一些地方，按揭的支付实际上比租金更便宜。 根据Zoocasa的数据，里贾纳（Regina）和温尼伯（Winnipeg）是购买房屋能够立即实现每月节省的唯一两个城市。 加拿大房屋   里贾纳的平均房价为330,900加元，预计每月按揭为1,377加元，而平均租金为1,497加元。 报告指出：“在里贾纳，每月的按揭支付比平均租金少120加元，而在温尼伯，房主的支出比租客少92加元。” 在温尼伯，平均房价为378,300加元，预计每月按揭为1,574加元，租金则为1,666加元。如果选择购房，相比在曼尼托巴省的首府租房，你每月可以节省92加元。   报告还提到，埃德蒙顿（Edmonton）在这一趋势中也是一个显著的例外。虽然那里租房在技术上更便宜，但差距非常微小，仅为每月85加元。“对于许多在埃德蒙顿的潜在买家来说，这一微小的差距表明，从租房到购房的转变比全国其他地区更为可及。” 加拿大房屋 Zoocasa表示，除了这三座城市外，租房仍然是更为经济的选择；节省额度因城市而异。   在渥太华、蒙特利尔和卡尔加里等大城市，租金与拥有的价格比例差距扩大，租客每月可节省400到450加元。 报告称：“在安大略省南部的滑铁卢和汉密尔顿等中心城市，差距进一步加大，租金节省接近1,000加元。” “与此同时，在大多伦多地区和卑诗省的部分地区，差距则变得相当显著。”   以多伦多为例，租房相比购房每月可以节省1,957加元。在温哥华，租房的节省金额超过2,000加元。 这并不是唯一一项关注温尼伯可负担生活成本的排名，Tangerine也将其评选为“生活成本低”的最佳城市。

在这些加拿大城市，买房比租房更划算 如果你是一名想首次购房的潜在买家，或许可以考虑一下加拿大的这些城市。 Zoocasa在周一发布了一份新报告，分析了2026年在加拿大购房的价格与租金比例。 报告中提到：“现在是买房的好时机吗？这个问题相当复杂。一方面，租金处于历史低位；另一方面，房地产价格已下降，市场库存高，给购房者提供了难得的优惠机会。” 报告发现，尽管大多数报道都强调在加拿大购房的高成本，但市场上仍有一些地方，支付房贷实际上比支付租金更便宜。 根据Zoocasa的数据，里贾纳和温尼伯是购房能够立即省钱的唯一两个城市。 加拿大住房   里贾纳的平均房价为330,900加元，预计每月抵押贷款为1,377加元，而平均租金为1,497加元。 “在里贾纳，月供比平均租金少120加元，而在温尼伯，房主每月支付的费用比租客少92加元。” 在温尼伯，平均房价为378,300加元，预计每月抵押贷款为1,574加元，而平均租金为1,666加元。选择购房，月均节省92加元，相较于在曼尼托巴省的省会租房。 报告还提到：“艾德蒙顿在这一趋势中是一个例外。虽然在这里租房更便宜，但差额极其微小，仅为每月85加元。对于许多艾德蒙顿的潜在买家来说，这一微小差异意味着，从租房到拥有房产的过渡比全国其他地区更为容易。” 加拿大住房 Zoocasa表示，除了这三个城市，租房仍然是更经济的选择，节省的幅度因城市而异。 在渥太华、蒙特利尔和卡尔加里等大型城市，租金与购房之间的差距扩大，租客每月可以节省400至450加元。 “在南安大略省的滑铁卢和汉密尔顿等中心城市，差距进一步扩大，租金节省接近1,000加元。” “与此同时，在大多伦多地区和卑诗省的某些地区，差异则更为明显。” 以多伦多为例，居民租房每月可以节省1,957加元，而在温哥华，租房可以节省超过2,000加元。 这并不是唯一一项体现温尼伯生活成本低的排名，Tangerine还将其评选为“低生活成本”的最佳城市。

西温豪宅大幅降价，依然高于评估价1100万元 一处位于西温的住宅自去年4月首次上市以来，已经历了多次大幅降价。 根据Zealty的消息，位于835 Farmleigh Rd.的房产，本月早些时候重新挂牌，标价为1888万元。此前，这栋房子的挂牌价在去年9月为2188万元，而在那之前，其标价为2488万元。 目前，所有的挂牌事务均由Luxmore Realty负责。 根据BC评估局的信息，截至2025年7月1日，该房屋的评估价值为765.6万元，土地单独评估价值为415.2万元。 该挂牌宣称的这处“世界级奢华住宅”具有六间卧室和十个浴室，总居住面积为13003平方英尺，土地面积为0.65英亩。 “由Homes by Valentino公司建造，采用丰盛的意大利橱柜和墙面装饰，结合当代设计与优雅豪华的氛围，以及迷人的景观，”挂牌上如此描述。 其他配套设施包括适合娱乐的家庭和餐厅、大型美食厨房以及一间“宽敞”的中式厨房。 一些更为奢华的特色设施包括一个封闭的室内游泳池、一个带水疗的后院的凉亭。此外，还有喷泉、电梯、智能家居系统以及加热车道。 游泳池的天花板灵感来自宇宙。   主卧室设有凹槽天花板、内嵌灯具和空调。     这处西温哥华的豪宅还拥有一个配有双洗手盆和独立浴缸的套内浴室。   其他奢华设施包括一个木质墙面桑拿房、一个配有大屏幕的壁纸媒体室以及相邻的酒吧。     根据Zealty上列出的MLS价格历史，于2012年以388万元售出。 但这处房产被归类为超豪华物业。加拿大苏富比国际房地产公司将超豪华住宅定义为起价在1000万元及以上的住宅。 2025年超豪华物业的销售经历了显著放缓，目前尚不清楚市场在2026年将如何变化。 虽然2026年尚在初期，但今年至今温哥华尚未售出任何此类房产。

根据卑诗省上诉法院的一项裁决，一对购买了列治文房产的华人夫妇必须就全部购房金额缴纳外国买家税。该裁决维持了下级法院的判决结果。 这意味着，这对夫妇需要额外缴纳7万加元的税款。 图源： Jason Payne /PNG 根据法院文件及卑诗省土地登记记录，这套两居室公寓位于列治文、价值47.45万加元，其产权登记为： 95% 归 Chia-Wen Hsia（加拿大公民） 5% 归 Li-Yuan Chuang（中国公民，当时为 Hsia 的未婚夫） 两人在缴税时，仅就Chuang名下的5%产权支付了外国买家税，而实际出资情况显示：Chuang实际支付了购房款的40%，其余部分由Hsia支付。产权登记中，Hsia被列为持有该房产95%的业主。 这对夫妇于2017年3月购入该房产，并于同年12月结婚。 在随后的税务审计中，卑诗省财政厅认定Hsia属于“应税受托人（taxable trustee）”，即她名义上持有的部分产权，实际上是代外国人Chuang持有。基于这一认定，财政厅要求他们就整套房产的成交价缴纳外国买家税。 在本月公布的书面裁决中，卑诗省上诉法院法官Margot Fleming认同省政府的立场，指出外国买家税的立法条文明确规定：如果加拿大公民是为了外国人的利益而持有房产的法律产权，就必须缴纳外国买家税。 法官在三人合议庭的裁决中写道：“‘应税受托人’条款的设立，正是为了实现税收目的，防止外国投资者通过他人间接持有受益权益，从而规避税负。” 她还补充表示：“这一做法也符合该税种整体立法思路，即尽可能涵盖外国投资在住宅物业持有方式上的各种体现形式。” 所谓的外国买家税，是指外国人在卑诗省购买住宅物业时需缴纳的额外转让税，税率为20%。该税在2017年实施时为15%，并于2018年提高至20%。 外国买家税最早由时任卑诗省自由党政府、由前省长Christy Clark于2016年在大温地区推出，目的是抑制外国买家推高房价、为过热的楼市降温并改善住房可负担性。随后，该税扩展至菲沙河谷、维多利亚、纳奈莫和基洛纳等地区，目前仍然有效。 合议庭的另外两位法官Lauri Ann Fenlon和Heather MacNaughton均同意Fleming的裁决意见。 Hsia与Chuang曾辩称，即便外国买家税适用于他们，也应只对Chuang实际出资的40%部分征税。不过，上诉法院驳回了这一主张。 早在2021年，外国买家税已在卑诗省最高法院层级经受住一次宪法挑战。法院当时裁定，该税的主要目的明确在于促进住房可负担性，并非歧视性立法。该案曾指称该税与卑诗省历史上的歧视模式有关。 去年夏天，卑诗省多家大型地产开发商曾联名致函联邦政府，要求重新考虑禁止外国实体购买加拿大住宅物业的政策，并呼吁省政府重新审视外国买家税。 不过，卑诗省省长尹大卫（David Eby）明确表态称，过去依赖外国资金炒房的旧模式已经结束，并断然拒绝了开发商关于引入外国房地产投资的请求。

温哥华市议会将考虑的重大改建项目 由于市政选举定于2026年10月举行，温哥华市议会在接下来的几个月，以及即将到来的夏季休假和竞选期间将异常繁忙，因为一波发展的提案将逐步进入公众听证会。 事实上，一些近年来提出的最重要的项目重新分区申请，包括受现任市议会新政策推动的提案，预计将在接下来的几个月内进行审批，可能会持续到夏季中旬。 在选举前，预计计划将有超过20个公众听证会的日期，用以决定重新分区的申请。   本周，市议会预计将把七个以上重大、改变性和/或其他显著的重新分区申请转给公众听证会，时间定于二月，即冬季结束之前。 在这个冬季将决定的一项重要申请是Reliance Properties对位于格兰维尔街800号（正式地址为800-876 Granville St.）的提案，该项目旨在重新开发位于罗布森街与格兰维尔街东南角几乎整个街区的土地。计划将完全保留住宿有Commodore Ballroom和Commodore Billiards的建筑，并保留几处历史建筑的外立面。 该提案与去年的格兰维尔计划一致，该计划旨在振兴娱乐区，允许高密度的混合商业开发，以补充和增强白天和晚上的活跃使用，涵盖办公室、酒店、零售、餐饮和娱乐等功能。此外，该地区的计划还允许在特定地点设立一些住宅使用，像格兰维尔街800街区，旨在推进早期项目，加速格兰维尔街的复兴。   而800格兰维尔街则完美实现了这一点，尽管主要用途从办公空间调整为保障性专用租赁住房，但在前几层还获得了比最初设想更多的零售与餐饮空间。 在格兰维尔计划的支持下，以及由于保护的山景视线锥发生变化而放宽的高度限制，该项目计划建设两座分别高达38层和42层，最大高度达440英尺的塔楼，包含523套保障性租赁住房和约195,000平方英尺的商业空间，其中包括显著的零售空间，面向街道的目标餐厅，约100个客房的酒店，以及可能的一些办公室。这些商业空间的面积并不包括现有Commodore建筑的楼面面积。 如果按计划建成，这个项目将对振兴格兰维尔娱乐区产生深远的影响。   格兰维尔街800-876号温哥华修订设计，预计2025年3月完成 格兰维尔街800-876号温哥华修订设计，预计2025年3月完成 格兰维尔街800-876号温哥华修订设计，预计2025年3月完成   格兰维尔街800-876号温哥华修订设计，预计2025年3月完成 另一个预计将于今冬进入公众听证会的变革性提案是“Cohen Block”，该项目位于温哥华Gastown地区的前Army & Navy百货商店综合体（15-27 West Hastings St. 和8-36 West Cordova St.）。与800格兰维尔街类似，该项目在办公需求和市政策变化后进行了一次重大修订，办公空间被转换为大型酒店，并且塔楼的高度大幅增加以增加住宅用途——这是由视线锥变化所促成的。 与Bosa Properties合作，Army & Navy Properties希望将该地块改造成519套保障性租赁住房、一家设有179间客房的酒店和约20,000平方英尺的底层零售/餐饮区。   新West Cordova街建筑的下层将保留历史砖墙外立面，酒店使用提议位于其下方，住宅塔楼则在West Cordova街正面向上延伸，最高可达20层。West Hastings街一侧的重建项目将拥有最高的塔楼，住宅用途可达39层，170米高。 该Army & Navy项目的完成，将为Gastown和市中心东区提供急需的商业活动注入，当地将迎来十多年来最大的一次改建。 Army & Navy Cohen Block，15-27 West Hastings Street Vancouver，预计2025年3月完成   Army & Navy Cohen Block，15-27 West Hastings Street Vancouver，预计2025年3月完成 Army & Navy Cohen Block，15-27 West Hastings Street Vancouver，预计2025年3月完成 市议会还预计将考虑Concert Properties和Peterson Group的重新分区申请，以进行Langara Gardens项目的改建，该项目将在拆除大部分1970年代建设的270单位低层租赁住房结构后显著提高该地块的密度。现有的四栋高层租赁住房塔楼，335单位将全部保留。   Langara Gardens位于7051 Ash Crescent，坐落在Cambie街与西57街交叉口的西北角。其住宅密度和塔楼高度几乎与位于其南侧的Onni Group的Cambie Gardens（Pearson Dogwood）重建相当。 重建将添加10栋高层塔楼，最高可达45层，以及各类中层和低层建筑，包含约2,600套新住房——包括私有市场销售公寓、保障性专用租赁住房和社会住房，此外还有可容纳74名儿童的托儿设施，以及新的公共公园和开放空间。Langara Gardens距离SkyTrain的Langara-49th Avenue Station步行大约10分钟，或步行18分钟可达SkyTrain的Marine Drive Station。 在Cambie街走廊南侧，市议会即将举行的公众听证会上，另一个重新分区申请则为位于8080 Yukon St.的主要社会住房项目——Southwynd Place的改建，位于Marine Drive Station和Marine Gateway的东北角。   Purpose Driven Development与Kiwanis-Soroptimist老年公寓住房协会希望将这块两英亩的土地改造成903套社会住房，设置在新建的四栋建筑内，包括三栋高达32层的高层塔楼。该项目代表着该地块上现有社会住房单元数量的十倍增长。 Langara Gardens，7051 Ash Crescent，温哥华，2023年 Langara Gardens，7051 Ash Crescent，温哥华，2023年   8080 Yukon Street温哥华Marine Drive社会住房Southwynd Place改建 8080 Yukon Street温哥华Marine Drive社会住房Southwynd Place改建 此外，预计市政府还将于今冬举行三次关于温哥华市主导项目的重新分区申请的公众听证会。   市议会将审议市工作人员关于建设1402-1462 Burrard St.、1401-1451 Hornby St. 和900 Pacific St.的市政拥有的保障性专用市场租住住房项目的提案，这块位于Burrard街大桥北端的1.8英亩的大部分空置地块，以及位于SkyTrain的Main Street-Science World Station正南侧的1405 Main St.和1510 Quebec St.表面机动车停车场。 Burrard/Hornby/Pacific项目包括建设两栋高度达40层和52层（最大541英尺）的塔楼，包含1,089套市场租赁住房，以及13,000平方英尺的零售/餐饮空间。Main/Quebec项目包括建设两栋高度达25层和40层（最大425英尺）的塔楼，包含13,500平方英尺的零售/餐饮设施。 在2025年10月，市议会以微弱多数拒绝了市工作人员关于创建一个市政府拥有的盈利房地产开发公司的提议，目的是监督市政府拥有的市场租赁住房项目。该倡议旨在同时满足两方面的需求：为中等收入的员工和家庭提供住房，同时为市政府创造一条显著的新长期收入来源。   虽然这些市场租赁住房项目不会由新的市政府拥有的公司主导，但市工作人员后来对《每日蜂巢都市》表示，支持提议开发的重新分区申请仍将被推进，预计在稍后的时间将确认不同的项目交付路径。 市议会还预计将举行公众听证会，讨论新的奥林匹克村小学项目的重新分区申请，这是市政府与温哥华学区的合作。该项目位于215 West 1st Ave的空地上，靠近东南False Creek海堤，设计为一座四层、85,000平方英尺的建筑，能够容纳多达630名学生，并设有一个提供60个课前和课后照顾空间的学龄儿童托儿设施。设计包含位于屋顶的室外活动区域，以及可能取代Hinge公园现有开放草地的18,000平方英尺户外玩耍空间，位置接近海堤，更靠近学校建筑的基础。 1402-1460 Burrard Street、900 Pacific Street、1401-1451 Hornby Street，温哥华，Burrard大桥塔楼   1402-1460 Burrard Street、900 Pacific Street、1401-1451 Hornby Street，温哥华，Burrard大桥塔楼 1405 Main Street、1510 Quebec Street，温哥华租赁塔楼 1405 Main Street、1510 Quebec Street，温哥华租赁塔楼   奥林匹克村小学，温哥华，温哥华学区。 奥林匹克村小学，温哥华，温哥华学区。

最近在温哥华East 14th Avenue附近溜达的朋友，或许都注意到了这栋画风突兀的房子。 也不知道是哪位人才在谷歌地图上搞事，直接把房名改成了“The Addams Family House(亚当斯一家)”，分类还是“文化地标”。 甚至连评分都刷到了3.4星——别说，看着还挺像真的。然而，这栋房子的真实故事，可比电影剧情精彩多了。今天，我们就来好好扒一扒这栋温哥华的“最强鬼屋”。   现实版“老鼠乐园”   光看照片就知道这房子有多老多破：墙皮是那种发乌的蓝，墙皮大片脱落，屋顶的防水布早已碎裂成条，在风中飘摇如同招魂幡。 附近居民在Reddit上大吐苦水。 网友A吐槽：“这哪是什么房子啊?根本就是个披着房子外皮的‘巨型老鼠窝’，还是天天开派对的那种。我以前就住它旁边半条街，幸亏他们没在我住时拆了这窝——不然怕是要炸出一场‘老鼠海啸’了。” “为爱浇水”的怪人房主 这栋房子的颓败，要从二十多年前说起。 据老邻居回忆，当时的房主是一位性格古怪的老大爷。他是一个极致的“植物狂魔”，为了让院子里的花草树木长得茂盛，他干了一件让人目瞪口呆的操作。 老大爷在房顶上架了一个喷淋装置，整个夏天，几乎每天都开着，对着下面的植物疯狂浇水。 这一通折腾下来，院子确实长成了小型热带雨林，但这栋木头老房子可就遭了殃，屋顶直接被泡烂。 直到现在，照片里还能看到当年放喷头留下的那块长方形“伤疤”。 网友B补充：我朋友当时在邮箱里留了一张字条，想打听一下这栋房子的情况。 后来屋主给她回了一封邮件，大意是：“他很喜欢植物，也向往被植物包围着的生活，哪怕市政府三天两头来找麻烦，让他这剪一点、那清一点，他还是没有改变生活方式。” 直到2010年，房屋被正式定为危房，从此彻底荒废。 虽然现在看着像恐怖片片场，但这栋房子历史悠久。 它真正的名字叫“The Taylor House”，建于1909年(国内还是清朝宣统元年)，建造者是承包商Alexander G. Taylor。 在那个年代，这栋位于Mount Pleasant社区的房子绝对算得上是体面的“豪宅”。 此外，Taylor不只建了这一栋。 1909年，他一口气建了两栋房子，地址分别是374 East 14th Avenue和378 East 14th Avenue。 前者已被拆除，改建为20世纪60年代的公寓;后者，也就是这栋“鬼屋”，至今还在原地。 1911年，他又在同一块地的后侧，加建了一栋临巷住宅，地址是3019 Prince Edward Street。 Taylor一家在这里居住了几十年，Alexander去世后，他的女儿Grace继承了房产，一直住到上世纪50年代末。 Grace一辈子未婚，在附近的Florence Nightingale School当了40年小学老师，是社区公认、受人尊敬的老教师。 拆还是留？温哥华的审批“龟速” 其实路过的人常常纳闷：这房子对面就是圣约瑟夫医院(St.Joseph’s Hospital)，地段优越，为什么任由它烂成危房而不直接推倒重建? 知情人士透露，房主并无意完全拆除，而是计划将房屋整体顶升，在下部新建一层居住空间。同时对上部分进行结构保留与翻新，仅保留木骨架，内部布局则尽量维持原貌。 这方案听着是不错，但想要落地很难。 房主吐槽说，仅为取得温哥华市政府的建筑许可就耗时五年，加上早期因承包商问题浪费的两年，项目已拖延七年之久。 怪不得邻居们看着它烂了十几年，合着都在等温哥华市政府盖章。 此外，这栋“鬼屋”隔壁紧挨着一栋老旧公寓楼，名字居然叫“Golden Future”(金色未来)。这对比实在是有够讽刺的。 目前最新进展是，房子里面已经全都掏空了，整体顶升工程即将启动。 真心希望这次能搞快点，赶在老鼠大军彻底把这儿占领之前，让这栋百年老宅早点“活”过来。

当多伦多39岁华人房主Yvonne Tsui拿到自己的“第一套房”钥匙时，迎接她的不是香槟和庆祝，而是恐慌和失落。 她在7年前支付订金，购买了一套位于Victoria Park Avenue（Eglinton与Lawrence之间）的预售联排别墅。项目在2024年终于完工，但眼前的房子却与当初的期待完全不同。 图源：Realtor.ca Tsui坚称，这套房子在销售时被宣传为两居室（开发商对此提出异议），但交付时却变成了一居室加一个没有门的书房（den）。 此外，由于交房（Closing）一拖再拖，她被迫支付了数千加元的入住费（occupancy fees），且实际管理费比当初宣传的高出整整50%。 “作为一个首次购房者应有的喜悦和兴奋，都被掠夺一空了。”她说。 Tsui当初以51.5万加元的价格买下这套位于1650 Victoria Park Ave.的联排别墅，并分三次支付了15%的首付。她向媒体展示了原始合同，平面图明确显示有两个带门的封闭房间。然而，合同条款中却包含了常见的“免责条款”：面积和尺寸均为“近似值”，可能与营销材料有所不同。 除了户型变化，她还陆续发现了一系列问题： 管理费飙升： 宣传时为每平方英尺$0.24，实际却高达$0.36。 额外开支： 热水器租赁费异常高，整个租期算下来，总费用甚至超过了热水器本身的价值，而这一成本在她购房时并未明确披露。 费用承诺落空：原本承诺包含在内的水费，最终却变成了额外收费。 漫长的“占用期”：在产权正式过户前，业主需持续支付所谓的“虚幻贷款（Phantom Mortgage）”利息和管理费。 维权进展缓慢 Tsui已经向安省新房消费者保护机构Tarion和安省房屋建造监管局（HCRA）提交投诉。目前，在该147单元的项目中，已有15起活跃投诉案件。 然而，维权进展极其缓慢。 Tsui于去年4月提交投诉，至今仍未看到实质进展。Tarion的调解会议甚至排到了今年5月。 她无奈表示，整个过程耗时漫长、结果不确定，而一些关键问题（例如户型调整）在合同中似乎被合法化。 “我感觉自己被所有本该为消费者提供制衡和保护的机构抛弃了。”她说。 另一位买家：这是一场“噩梦” 另一名买家Sean Lee也在同一项目中遇到类似问题。 他最初看中的是地段优势——靠近Don Valley Parkway、距离市中心不远，未来还有Eglinton Crosstown LRT站点。 2021年，他支付了20%首付（约17.6万加元）购买了一套两居室作为投资物业。 “结果变成了一场噩梦。”他说。他经历了长达14个月的入住期，每月支付数千加元，同时发现管理费大幅上涨——原本以为只需当前的一半，实际却高达约456加元/月。 开发商回应：归咎于疫情与融资难题 开发商Solotex Group的首席执行官Paul Goldfischer否认虚假宣传，坚称Tsui的单位是按合同中的“一居室+书房”方案建造的。 对于书房没门，他称这是设计师的建议，但如果业主坚持，将会补装。 他将项目延期归因于两点： 1. COVID-19疫情影响。2. 融资困难： 他点名了Fortress Real Developments公司，该公司本应提供融资但未能成行。值得注意的是，Fortress的两名负责人已于2025年5月因诈骗投资者被定罪。 对于买家在交割前需支付数月入住费的问题，他解释称，该项目由四个街区组成，靠近Victoria Park的两排先完工，后排仍在施工，因此只有整个项目完工后才能正式注册产权。 关于其他的费用，他解释说： 管理费上涨是由于通胀以及水电成本增加 预计2026年管理费将调整至每平方英尺约0.28加元 HVAC（供暖通风空调）费用包含设备成本及12年利息，并覆盖维护、维修和更换 专家警告：这是所有预售房买家的警示案例 专家和其他购房者表示，这起事件为预售房买家敲响了警钟。 消费者倡导者Barbara Captijn指出，预售房合同往往是由开发商及其律师起草，主要是为了保护开发商自身利益。 她批评，政府强制附加条款虽然名义上是“消费者保护”，但实际上给了开发商大量免责空间。 “我再也不会买预售房了” 目前，Tsui已搬入这套房子，用一块窗帘充当书房的“临时门”。 她表示，尽管开发商承诺会安装真正的门，但至今仍在等待。这些经历，加上额外的费用，让她彻底心寒。 “我再也不会买预售房了。”她坚定地说。