地产

随著大多伦多地区房市逐渐冷却，购房者可采取低于要价出价策略，试探哪个卖家愿意以折扣价出售房屋。 虽然卖家可能完全不回应，但也有可能以低价购得房屋，这是一场需要耐心的拉锯战。 多伦多道明银行（TD）经济学家Rishi Sondhi指出，上月，加拿大10个省中有9个省的房屋销售量下降，只有安省能够因大多区房价的反弹而取得增长。 但Sondhi提醒买家，很难说现在已经达到转折点。大多区的销售量仍然比疫情前的水平低30%，供需平衡倾向买家。8月的基准价格亦比7月下滑了2%。 Sondhi认为多伦多的涨幅是不可持续的，预计到2023年初，全国平均房价将从今年第一季度的峰值下降约20%。 Harvey Kalles房地产公司的经纪人Andre Kutyan表示，买家往往会盯住3至4个房屋，每个都报价，试探卖家的反应。他在劳动节后收到了三处房产的4个报价，最终只有一处售出。最终售出的房产是位于Yorkville的36 Hazelton Ave的6A豪华柏文单位，面积3,150平方尺，要价699.9万元，经过漫长的谈判，最终以666万元售出。 这个单位在2021年7月首次挂牌时要价829.5万元，已经多次降价。Kutyan说：「这很难定价，因为没有可比性，能买得起这种柏文的人不多。」 去年有一个报价是799.5万元，但卖家需要更多的时间来测试市场。Kutyan建议卖家在8月底将价格降至700万元以下，此举促使第二位买家出价。 与2021年8月相比，贝德福德公园（Bedford Park）和周边地区的独立屋的基准价格在8月上涨了7%。相比之下，适合家庭居住的Leaside社区及其周边地区，8月份独立屋的基准价格比去年同月下降了3%。 但是也有卖家不愿意低价出售。贝德福德公园社区388 Elm Rd.的屋主报价399.5万元，这是一栋有4个卧室的新建房屋，卖家收到低价出价后认为这是「臭标」。Kutyan表示，这些业主资金雄厚，在投资了土地、建房、地税和其他成本后，不愿意降价出售。

不列颠哥伦比亚大学一项新的研究说，在不列颠哥伦比亚省COVID-19疫情期间,全省HIV传播"急剧增加," 引发卫生危机。 UBC的研究人员说，发表在《柳叶刀地区卫生》上的这项研究发现，从2020年疫情至今，不列颠哥伦比亚省新诊断的艾滋病毒的总体数量急剧增加。 该研究报告的首要作者杰弗里-乔伊(Jeffrey Joy)博士说，他发现随着疫情的走向，艾滋病传播率在吸毒者当中激增, 导致了全省艾滋病总数出现了 "令人惊讶 "的高峰。 乔伊表示，吸毒者中的传播率此前在大约十年内一直相当稳定。 乔伊说，该现象主要出现在大温地区, 但该地区事实上是全球流行病监测的领导者，这意味着这些结果可能也适用于其他地方。   他说："我们在发现这些东西方面具有独特的优势。我认为做这项研究并将其公之于众的原因是，[因为]它可能在各地都在发生，但其他地方没有像我们这样监测他们的艾滋病疫情。" 该报告的共同作者瑞秋-米勒(Rachel Miller)说，卫生当局需要考虑创新的解决方案，以便 "为解决一个健康危机而采取的措施不会无意中加剧另一个危机"。 研究报告指出："尽管中断艾滋病毒护理服务的长期影响尚待观察，但数学模型研究估计其负面影响是巨大的。" 卫生部没有立即回应评论请求。 研究人员说，在 "特定群体 "中的激增可能归因于一系列因素，包括住房不稳定和信任度降低，这对许多通常接受艾滋病毒服务的人来说增加了障碍。   不列颠哥伦比亚省在5月获得联邦临时豁免后，将于1月成为加拿大第一个将持有少量硬性毒品非刑事化的省份。 乔伊说，这一决定以及安全供应和安全针头交换等措施将在防止未来出现类似问题方面发挥重要作用。 "这里的启示是，在危机和公共卫生紧急情况或其他危机的时候，我们需要更多地支持那些真正的弱势群体，而不是减少，"他说。 "最低限度，我们需要给他们提供连续性和他们所依赖的服务的机会。否则，这只会导致可能产生长期后果的问题。"  

　　美国Fed连续第三次激进加息0.75%后，主席JeromePowell鲍威尔随后举行了新闻发布会。 　　在他准备好的发言中，鲍威尔首先强调："我的同事和我坚定地致力于将通胀率回落到我们2%的目标。"美联储的政策声明表明经济相对强劲，强调了"支出和生产的适度增长"。 　　鲍威尔重申，"我们专注于······让通胀率回落到2%。我们没有退路必须做到这一点。我的意思是，如果我们不能做到这一点，这将会给人民带来最痛苦的事情。所以，从现在开始，这必须是我们的首要重点。" 　　他说："我认为，住房通胀将在一段时间内保持高位。我们正在寻找它的回落，但并不完全清楚何时会发生。这可能需要一些时间。希望是向好的发展，但也要为变得更坏而计划好。"   　　住房成本，特别是房租，已经成为最近几个月通货膨胀的一个关键来源，石油和其他商品价格也随之下降。由于该指标的计算方式，租金上涨在官方通胀数据中显示为滞后。   　　BrandywineGlobal的投资组合经理BillZox说，随着美联储发誓要继续加息以抑制通货膨胀，投资者应该为未来更多加息做好准备。 　　央行会议的预测显示，与会者预计在今年剩下的两次会议上至少还会加息1.25个百分点。 　　"我们的预期一直是我们将开始看到通胀率下降，主要是因为供应链的正常化。但我们还没有看到，通胀并没有真正下降。"他说，核心PCE通胀，"按3-6和12个月的追踪年化计算，"现在分别为4.8%、4.5%和4.8%。 　　"我们需要继续，我们今天确实做了另一次大规模的加息，因为这接近我们认为需要达到的水平（中性利率）。我们仍然在随时在调整目标。" 　　鲍威尔说："没有人知道这个过程是否会导致经济衰退，如果是的话，这种衰退会有多大。这将取决于工资和价格通胀压力下降的速度有多快，预期是否保持稳定，以及我们是否获得更多的劳动力供应。" 　　他补充说，如果政策需要变得更加严格以使美联储达到2%的通胀目标，那么软着陆的机会将减少。然而他说，高通胀率将带来更大的长期痛苦。 　　而且央行将坚持不懈地实现其将通胀降至2%的目标。 　　他说："恢复价格稳定对于实现最大限度的就业，和长期稳定的价格奠定基础至关重要。我们将一直坚持下去，直到我们确信工作已经完成。" 　　周三下午2点，美国联邦储备委员会宣布连续第三次加息0.75%，以应对数十年来的高通胀率。 　　此次加息使央行的基准利率，即联邦基金利率，从目前的2.25%至2.5%的区间上升到3.0%至3.25%的新区间，这是2008年以来的最高水平。 　　连续三次加息75个基点，是美联储在1980年代末以来前所未有的。在那之前，美联储使用不同的机制来进行货币政策。 　　美联储此举是在通胀在8月份出人意料地不降反升。总体而言，8月份CPI比去年同期上涨了8.3%，低于7月份的8.5%，也低于6月份的9.1%，是40年来的最高通胀水平。 　　这种高通胀期持续的时间越长，对更高通胀的预期就越有可能变得根深蒂固，使美联储更难实现价格稳定。 　　投资者将寻求Powell对几个关键问题的澄清，包括美联储打算继续激进加息到什么时候？美联储打算将利率保持在相对较高的水平上多长时间？鉴于美联储主席鲍威尔表示，降低通胀需要一些经济"痛苦"，美联储准备承受多大的痛苦，特别是如果收紧的金融条件使美国经济陷入衰退？

美国抵押贷款利率连续第五周上升，有可能将更多潜在买家逐出住房市场。   房地美（Freddie Mac）周四在一份声明中说，30年期固定贷款的平均利率从上周的6.02%飙升至6.29%。该公司的数据显示，该利率追随10年期美国国债收益率而跳升，目前处于2008年10月以来的最高水平。   联储会周三将基准利率上调75个基点，并暗示未来将进一步升息，以为通胀和房地产市场降温。联储会主席鲍威尔（Jerome Powell）称，房价“正以不可持续的速度上涨”。此举可能会进一步推高抵押贷款利率。自今年年初以来，抵押贷款利率已经几乎翻了一番。 借贷成本上升终结了疫情期间的火热楼市，抑制了购房热情，削弱了仍在市场内的买家的承受能力。全国房地产经纪人协会（NAR）周三公布，8月份美国成屋销售连续第七个月下降，这是自2007年房地产市场崩盘以来最长的连续下跌.   房地美首席经济学家卡特(Sam Khater)在声明中表示：“房地产市场继续面临阻力，房价在走软，房屋销售在下降。但是，尽管销售量下降，待售房屋的数量仍然远远低于正常水平。” 虽然房地美的贷款机构调查是衡量住房贷款市场的一个受到密切关注的指标，但它却落后于其他一些指标。《抵押贷款新闻日报》目前显示，30年期固定贷款的平均利率为6.36%，高于上周的6.3%. 按照房地美目前的平均水平，30万元抵押贷款的月供将为1855美元，比去年年底高出554元。

近日，有多伦多的网友拍下了非常惊人的一幕！ 位于市中心Yonge街上一栋新建成的公寓大楼，竟然发生了“严重漏水”，将大量的水倾倒到下面的社区。还在空中形成了一道弧线...... 图源：BlogTO 据英文媒体BlogTO报道，这栋位于Yonge街的新公寓楼被称为Pinnacle One Yonge，是一座即将落成的65层高豪华公寓大楼，它即将成为加拿大最高建筑的所在地，外部装修几乎已经全部安装完毕。 周四，多伦多一名网友在目睹漏水这一幕后，立即拍下照片发在了网上。 “Uhhhhhh 有人知道这是什么情况吗？” 图源：Twitter 从图片来看，漏水的位置在大楼的中间楼层。有人说，从这个角度来看，竟然有点像......一座高楼在“小便”...... 网友们看到这一幕后也纷纷评论了起来！ 其中一个评论开玩笑地说：“请给它一点隐私。” 发布这张幽默照片的网友Mark Ebuna回答说：“如果它想公开给多伦多所有人看，这不是我的错！” 眼看评论区越来越跑偏，Pinnacle International的营销传播经理Sean Lafortune赶忙解释称，水的倾泻不是事故或泄露，“只是在入住前进行标准水测试”，并补充说“泄水是有计划进行的”。 虽然如此，但不少人在路上看到这样的一幕，似乎都会感到惊讶和好奇吧！ 大家平时有在多伦多发现这种奇奇怪怪的景象吗？

如果你一直梦想在加拿大买房，但目前还没有足够的首付，那么可以考虑“先租后买（Rent to own）”的房屋交易方式。 房地产专家和经纪人Trish MacKenzie解释说，简而言之，先租后买是一份租赁合约，租客先在特定的租期内租房，并可以选择在租约结束后购买这个房子。合约的条款在签订之前，通常可以通过双方协商，包括约定租赁年限以及合约期结束后的购房价格。 图源：Naricty MacKenzie补充说，“在大多数情况下，租客需要提前同意在几年后购买该房子，与此同时他们将承担房屋所有权人的责任，这取决于协议是如何制定的。” 常见的先租后买合约有两种： 承租人有选择购买的租约（lease option）：租客可以选择在租期结束后购买房产，也可以选择不买。 承租人有义务购买的租约（lease obligation）：租客必须在租约到期后购买房产。 双方在签订有义务购买的租约时，有时需要预付一笔费用，例如押金。如果承租人最后未能履行合约上的购买义务，则可能需要支付罚金，比如损失押金。因此，租客必须确保在合约到期时拥有良好的信用评分，以申请购房贷款。 MacKenzie坦言，凡事有利也有弊，先租后买也是如此。 先租后买的好处包括节省积攒首付的时间，并可以利用租房的时间提高自己的信用评分，以便在购买时更容易获得贷款。另外，如果在最后购房时，该房子的市场价已经上升，租客仍可以以约定好的价格购买。 相反，先租后买的坏处包括如果合约到期后该房产的市场价下跌了，租客也必须按照合约支付高于市场价的价格购买。其次，如果最终因为任何原因无法购房可能将损失租金中已支付的首付。 MacKenzie表示，如果你想先租后买，无乱选择哪种方式，都应该经过深思熟虑后再下决定。她建议在签订合约之前找一个有经验的团队，包括律师、财务顾问、租赁公司或房地产经纪人，找出最适合自己的方法。

疫情期间，由于加拿大央行创历史记录的低利率水平，使得有相当一部分加拿大人疯狂涌入房地产市场，将加拿大房地产市场推向了历史新高，不论是销售量还是价格。 然而，央行今年 3 月以来相继 5 次加息总共 300 个点，使得房地产市场急转直下，房价下降、销量暴跌。 对于那些疯狂买房的行为，加拿大人后悔了吗？ 最近，房地产资讯网站的一项调查结果显示，疫情期间的购房行为并非冲动行为，对于大部分买房的加拿大人来说，房屋不仅仅是一种资产同样也是一种生活的改善。 Zolo的这份调查是针对1183名加拿大人进行的，其中63%的购房者表示并不后悔。 对于他们决定购房的原因，其中最多的是“需要更多的空间”（53%）。 其次是厌倦了租房（43%）、投资机会（28%）、生活方式的改变（26%）。 这其中 79% 的受访者表示，是通过房产经纪人购买的房屋，43% 的受访者称还是通过贷款经纪人申请的贷款。 令人惊讶的是，40% 的受访者表示在购房之前只看了一次房子，39% 的人称看过不止一次房子，27% 的人称是通过参加房屋开放日（Open House）后买房，还有 8% 的受访者称压根没看房就买了。 然而，针对这些压根没看过房子的购房行为，79% 的受访者表示，自己并不后悔。 由于 COVID-19 大流行期间市场的竞争压力，21% 的买家参与了买家竞价抢购战，28% 的买家最终支付了高于要价的价格，但这些统计数据中再次包含 84% 对他们的购买不后悔。 为了加快交易速度和提高报价，买家选择无条件合约——包括放弃验房、放弃融资条件都相当普遍。根据调查，17% 的买家放弃了验房条款，11% 的买家放弃了融资条款，但再次有 58% 的放弃者对他们的购买感到满意。 然而最有趣的是，在大流行期间购买的购房者中有 63% 表示，即使房地产市场暴跌，他们也会对自己的购买感到满意。 Zolo 指出，在加拿大 53 个房地产委员会中，有 40 个在本季度下跌。通货膨胀率仍然很高，利率继续上升以抵消上述通货膨胀，房地产市场可能会随之起伏，Zolo 的调查发现，77% 的大流行购房者认识到经济衰退会影响他们是否能负担得起他们的抵押贷款。 8 月份发布的另一项调查发现，加拿大人认识到拥有住房的重要性——而不仅仅是收入——因为它与一个人的财富息息相关。因此，在本周发布的 Zolo 调查中，46% 的受访者表示，买房帮助他们实现了财务目标。 总而言之，Zolo 的调查认为，虽然市场中会听到很多声音“买家后悔”“冲动买房”，但事实上在大流行期间购买房屋的加拿大人对他们的决定感到满意，这证明房屋通常不仅仅是一种资产。 而这份调查数据也和美国的相反，在美国有相当高的疫情期间购房者对于购房表示后悔。

温哥华的租金水平在疫情大流行之后一路反弹，不断刷新历史记录，根据加拿大租赁网站 Rental.ca 的数据，8 月份温哥华的一居室平均租金已经高达 $2574 元/月。 换句话说，在温哥华租赁一个一居室的房子，一年所需要的租金就高达 $30888 元，超过 3 万加元的租金之外，不知道工薪族们还能剩多少？ 而这笔费用中还不包含房屋中所需要缴纳的网络费用、水电费用等开支。 Rental.ca 网站的最新租金报告是根据全国 8 月的租金价格进行比较的，其中温哥华继续保持全国最贵的水平，2574 元/月，相比全国最便宜的一些城市，包括阿省和萨省的一些主要城市，温哥华的一居室租金已经够在那些地方租两套房子。 除温哥华之外，本那比和维多利亚也都以一居室租金超过 2000 加元而位列全国最贵城市榜单前五名。 新西敏以一居室月租金 1950 元/月位列全国第 10 贵城市，其两居室租金 2212 元/月，甚至比温哥华的一居室还要便宜。虽然只有 20 公里的距离，租金价格也相差巨大。 BC 省的房租价格水平在全国也是最贵的，略高于多伦多所在的安省。 这份统计中指出，BC 省的租金不仅贵、而且上涨速度很快，BC省的年租金涨幅高达 24%，相比一年前的年涨幅有巨大的差异。 有趣的是，尽管 BC 省的房租如此贵，但人们对于在 BC 省寻找租赁房源仍然兴趣很大，BC 省包括温哥华在内的几个主要城市仍然是 Rental.ca 网站中最热门的租房目的地。 报告指出，加息对就业增长也产生了负面影响，如果加拿大的年轻人发现自己失业、可能会进一步紧缩租金方面的支出。 从全国来看，尽管一些区域租金水平下降，但加拿大的平均租金为 1959 元/月，这已经超过了 Rental.ca 追踪过的最高水平——2019 年 9 月的 1954 元/月。

加拿大统计局周三发布了2021年人口普查的住房数据，概要介绍了全国的住房状况。 数据显示，随着过去十年来房价攀升，加拿大人的住房拥有率正在下降。同时，租房人数大幅增加，而且不仅仅是在大城市。   图源：house.51.ca   以下是这份报告的10个要点：   房屋拥有率下降 总体而言，全国和多伦多人口普查大都市区(CMA)的住房拥有率都有所下降。2021年，拥有住房的加拿大家庭比例为66.5%，而2011年为69%。 多伦多CMA的住房拥有率为65.1%，较2011年下降了3.2个百分点。 租房户增加 租房的家庭增长21.5%，是全国拥有房屋户主家庭增长率(8.4%)的两倍多。 在多伦多人口普查区，从2011年到2021年，租房家庭增加了约25%。   多伦多以外的地方 不过，安省租房家庭增长最快的地方实际上是在多伦多以外，这表明受房价上涨影响的不仅仅是多伦多。更多人逐渐扩散到附近的其他社区，并促使更多的人在那里租房。 北边Barrie的租房家庭增幅最高，达到47.7%，其次是奥沙瓦(41.1%)和基奇纳-剑桥-滑铁卢(40.9%)。 年龄差别 住房拥有率的下降在年轻人中更为明显。25至29岁人群的住房拥有率从2011年的44%降至2021年的36.5%。 同期，在70岁至74岁人群中，住房拥有率从75.5%降至74.8%。 共管公寓和出租房   很多租房者住进了公寓或共管公寓。 在安省，2021年有六分之一或15%的家庭住在共管公寓里。 多伦多的比例最高，有23.9%。比例第二高的是圭尔夫，为17%。 千禧一代住公寓 2021年，住在多伦多人口普查区共管公寓里的人中，约有32%是千禧一代，这是住在公寓里的人的最大比例。人口普查将千禧一代定义为2021年25至40岁的人。 在多伦多市区，这个比例是36.5%。 住房负担力 对于精打细算的普通加拿大人来说，虽然看起来不太可能，但在2021年，除阿尔伯塔省外，加拿大各地的住房不可负担率都在下降。即住房成本支出超过30%的家庭所占比例。 从2016年到2021年，核心住房需求率，定义为居住在不合适、不充足或负担不起的住房中，且无法负担替代住房的比例在各省和地区都有所下降。 但这在一定程度上是由于临时性的疫情补助金计划。统计数据也是在最近的加息政策之前收集的，加息将给负担能力带来压力。 市区另一番景象 在加拿大42个大城市中心区中，有33个中心区的房价远远高于全国平均水平。2021年，金斯顿市中心(50.4%)、巴里(50%)、哈利法克斯(47.7%)和彼得伯勒(47.2%)约一半的租房者，是在负担不起的住房中。 在多伦多(45.2%)、温哥华(44.8%)和蒙特利尔(44.2%)市中心，负担不起的比率略低。 夫妇家庭情况较好 所有年龄段的加拿大人中，住房需求最低的是夫妇家庭，因为他们可以共用资源和收入。 与父母同住比例 2021年千禧一代与父母同住的比例实际上下降到了18%左右，2016年的比例约为34%。与室友同住的比例也有所下降，从2016年的9.6%降至2021年的7.7%。

 加拿大统计局表示，居民的住房拥有率正在下降，尤其是年轻的成年人在2021年拥有住房的可能性比2011年要低。 图源：GlobalNews   根据最新发布的人口普查数据，2021年三分之二的加拿大人拥有住房，低于十年前69%的峰值。   2011年至2021年期间，年轻加拿大人的住房拥有率下降幅度最大，25至29岁的人的住房拥有率从44.1下降到36.5。 30至34岁的加拿大人房屋拥有率同样下降，但降幅较小，从59.2%下降到52.3%。 与此同时，租房者的比例增加了。加拿大统计局说，2011年至2021年期间，租房者家庭的数量，比购买房屋的家庭数增加了2倍还多。 统计局还表示，新建的房屋越来越可能由租房者居住，2016年至2021年期间新建的房屋中，有40.4%现在已经租出。 共管式住宅的比例继续上升，其中大部分建在大城市。 报告称，在最新的人口普查期间，租房者的月度成本上升比房主还要快。 2016年至2021年期间，租房者的每月住房成本中位数上升了17.6%，超过了通货膨胀率，同期的消费者价格指数上升了9.5%。而对于房主来说，每月住房成本的中位数上升了9.7%。 2021年，住房负担能力实际上有所改善，但五分之一的租房者仍然将其收入的30%以上用于住房费用。 加拿大统计局说，负担能力的改善对低收入租房者来说是最明显的，主要可归因于临时的COVID-19收入支持。

日前RBC银行更新了对楼市的预测，并预判今年年底前央行还会再加息两次，进而对楼市会造成更大打击，而这种房价下跌的调整趋势还远没到尽头。 RBC在央行9月7日再次升息之后，于9月15日将对房价下跌幅度的预判从12%提高到14%。 这种"历史性的房价修正"很大程度上是由于央行为抑制通胀而大幅急剧升息所致。目前的利率已经达到2008年金融危机以来的最高点。   RBC经济学家Robert Hogue还预计，今年10月份央行还会再加息0.5%，同时在12月继续升息0.25%。现在RBC在做这份房价跌幅预测报告时，已经把这两个因素考虑在内。   "这份预测考虑到了未来的升息可能性，因此我们认为到时候情况不会有太大变化，" Hogue说道。"虽然现在这份预测报告与上一份预测结果没有很大差别，不过它反映出了市场的状况。" 今年8月，楼市交易活动出现了近三年半以来的最"安静"期，交易量连续6个月下跌。同时房价比之前一个月下降1.6%，与今年2月份的高峰期相比跌了7.4%。报告指出，房价会随着近期利率再提高而继续下跌。 此外，报告还上调了对央行政策利率的预测。它指出，原先预测在今年12月的时候，政策利率会在3.5%左右，现在RBC把这个预测提高到4%。通常央行的政策利率会对各大银行的最优惠利率（Prime Rate）产生影响。而最优惠利率又直接影响到浮动贷款利率。这意味着对于屋主和买家来说，浮动利率的借贷成本又会进一步提高。 安省和BC省的房价现已出现显著跌落，大西洋省份和魁省楼市也有所疲软，报告中提到。"加息影响到了每一个人，没有一个省份能够丝毫不被波及，" Hogue说道。不过原先房价就比较昂贵的地区，例如大多伦多和温哥华，对升息更为敏感，因为贷款成本更大。 "我们预计全国的房价都会下跌，只是程度有所不同，" 他补充说道。 报告预计，安省和BC省的房价将会在2023年春季的时候比今年2月下跌16%，而阿省和萨省的跌幅在4%左右。 另一个导致房价下跌的原因是房贷预批要求的问题，BMO银行资深经济师Robert Kavcic说道。 通常购房者需要预批贷款，借贷买房者会锁定利率90到120天 。这意味着如果有人在今年6月预批了贷款，且选择了3.59%的5年固定利率，那么他们不会受到更高利息调整的影响，因为现在的贷款利息已经超过4.5%。 现在的房屋销量下跌反映出了贷款利率变化所带来的影响，很多购房者是在几个月前就锁定了利率，因此房价不会在2023年春季之前跌到最低值，Kavcic说道。 "9月份的楼市数据不会反映出当下市场状况的现实。这我们需要等到2022年底或2023年初才能看到。" 而加拿大统计局前首席经济分析师兼Macdonald-Laurier Institute的资深人员Philip Cross表示，虽然RBC的最新预测更能体现市场前景，但是他认为房价跌幅至少会达到20%。 因为RBC的报告指出，房价仍然比一年前全国楼市出现泡沫的时候要高，这意味着房价仍然对许多人来说是不可负担的，它还会进一步下跌。 "上周美国联邦储备理事会（U.S. Federal Reserve Board）主席Jerome Powell曾坚决承诺要打压通胀，这意味加息政策会比人们所认为的持续时间更久，对楼市的打击也会更大，" Cross说道。 因此Cross预计，房价的修正调整会持续到2023年底，而非明年春季。 "修正期还远没有结束。它会比预计的更久、更剧烈。"

据Yahoo Finance报道，Radius Financial的创始人，加拿大抵押贷款专家Alex Haditaghi最近根据他在见证市场各种周期的20年经验发表了一篇评论文章。他警告说，除非加拿大政府立即做出反应，并以紧急的政策变化作出回应，否则加拿大房地产市场将经历高达30%的跌幅，使加拿大人损失$1.7万亿加元。 图源：Yahoo Finance 总体而言，他认为加拿大房地产市场健康强劲，基本面良好。Haditaghi指出，加拿大对住房的高需求和低供应、劳动力短缺和工资上涨、全国失业率低以及对移民的高需求是其驱动力。 然而，他警告说，如果政府不采取紧急行动保护加拿大人最大的资产类别，公众对房地产市场的情绪和焦虑，将会导致房产市场暴跌。 Haditaghi认为解决方案很简单，即政府必须引入40年摊销，从而允许拥有抵押贷款的房主将贷款延期至40年摊销。他认为，这是唯一能让加拿大政府对抗通胀的解决方案，且不会导致加拿大房地产市场崩溃，也不会在此过程中对加拿大家庭的资产负债、信贷和房屋净值造成不可挽回的损害。 图源：ReutersHaditaghi 指出，目前78%的加拿大人的抵押贷款利率低于3.0%，最近的加息给人们带来了巨大压力。他表示，房主和房地产市场至少将在未来五年内感受到这种令人不安的支付增长的负担，特别是对于那些已经面临生活成本迅速上涨和深受通胀影响的加拿大家庭。 他接着解释了政府应该迅速采取行动以防止这种结果出现，并强调了一个事实，即95%的加拿大抵押贷款持有人拥有每6个月到5年更新一次的抵押贷款。如果政府在加拿大人需要以目前的高利率更新抵押贷款之前不做出回应，Haditaghi警告说，房主将在几个月内因无法负担的抵押贷款支付和失控的通货膨胀而崩溃。 他预测，辛勤工作的加拿大人们将别无选择，只能将他们的房屋出售，而金额远远低于他们对银行和抵押贷款公司的欠款。反过来，这也会损害CMHC、保险公司、银行和信托公司，他们将面临大量的索赔和不良抵押贷款。 Haditaghi强调，如果政府不尽快采取行动，加拿大将经历一场灾难性的房地产崩盘，导致全国数百万人的房屋净值和退休储蓄全部消失。

  一对安省夫妇们在没有验房的情况下买了新房子，结果搬进新房子后不久就发现了一场“灾难”，厨房里长出了蘑菇，屋顶上的沥青碎片如雨点般剥落，马桶陷入腐烂的地基。 Meaghan Darrach 和她的丈夫去年 8 月在大多伦多以东的Grafton以略高于 $500,000 的价格无条件（no conditions）购买了他们的房子。 “我们遇到了另外两个竞标，”达拉赫说。当时，市场“疯狂”，她说他们已经看了大约 20 套其他房子。这是他们第三次抢offer。 “当时每个人都在竞价。如果你想买到它，就必须省去验房，无条件才能抢到。”她说。 夫妇两人查看房子后，他们最终选择跳过验房。   // 这幢独户住宅有四间卧室、一个车库和大大的院子。28岁的Darrach和她30 岁的丈夫即将有孩子，这样的房子正是这个家庭所需要的。 房子是在1987年左右建造的，但他们没有预料到他们入住后，在“建筑区”住了一年多，而且工程还在增加。 首先，是厨房地板，他们在洗碗机漏水后把它换掉了。然后，干墙开始在角落裂开，地基开始腐烂。  达拉赫说，她不知道修好整栋房子需要多长时间，也不知道要花多少钱。 安省房屋检查员协会主席 Leigh Gate 表示，在过去一年半的时间里，房地产市场上买家之间的激烈竞争迫使许多人选择了与这对安大略省夫妇相同的做法。 “为了让报价更具吸引力，买家会尽可能多地省略条件，”他说。 根据房屋的位置和大小，全省房屋检查的费用各不相同，Leigh Gate表示，通常费用在 450 至 650 元之间。

图为租客抗争。 多伦多怡陶碧谷的一栋柏文为了把租金提高5.5%，已经装修了两年，这打乱了住户的生活，现今租客决定联合起来对抗不公的租金上涨。 这栋柏文位于怡陶碧谷240 Markland Dr.，靠近布鲁亚西街（Bloor Street West）夹427号高速公路（Highway 427）。 2023年安省租金控制规定的年度增长上限为2.5%，柏文业主希望在这个基础上再上涨3%，也就是总共上涨5.5%. 里德（Mike Reid）租住三室一厅的单位已经八年了，现在租金是1650元，装修给他的生活造成了困扰。他说：「管理层根本没有考虑住户的感受。」他透露，业主自从买下这个柏文就开始装修，包括更新外观和新的地热暖通系统，大多数单位都有暴露的管道和新的管道系统。楼内的噪音和灰尘一直不断，还没尚未完工的项目，大量垃圾散落在外面。 里德又指出，装修最大的问题是缺乏沟通，业主没有告知租户装修的范围和时间。他说：「冷暖通风系统尤其具有破坏性，需要把客厅和我女儿房间之间的墙凿破，我儿子的我是和我的卧室的墙也被凿破，大约8个星期没有人来恢复。」 更糟糕的是，在该建筑目前的停车场所在地拟建一栋三层楼，新的建筑将为这栋楼的居民提供地下停车场，但是在修建过程中，租户只能把车停在一个较小的临时停车场，或者附近的其他停车场。 大多区租户协会联盟（Federation of Metro Tenants' Associations）组织者Sara Ashtiani帮助租户联合起来反对涨租。 她说：「业主的开发项目价值60亿元，为什么还要从普通工薪阶层和老年人那里获得额外的3%的收入？租户应该团结起来，如果是一盘散沙就容易被利用。」 柏文业主已经申请超过指引的加租申请（above guideline rent increase，AGI），用于补贴装修费用，但是拒绝回应租户的关切。如果租户反对涨租，可以通过业主及租客委员会(Landlord and Tenant Board，LTB)的听证会表达自己的意见。不过Ashtiani表示，该委员会可能只会小幅下调业主的租金，得不偿失。

根据加拿大房地产网站Zolo数据显示，尽管全国房地产市场开始降温，但在大流行火热时购买房屋的业主中，超过八成表示他们并不后悔，仍对于当日的购买决定感到满意。 温哥华居民罗森贝格（Andrea Rozenberg）表示，她在新冠大流行的时候，在福溪（False Creek）社区购买一间柏文单位，但并不会因为当日高价入手而感到后悔。相反，她说：“我不要介意看到房地产市场降温，如果你租住在某个地方，你同样要支付房租。我对于自己当初的决定感到非常满意。” Zolo最近的一项调查数据显示，在大流行时间买房屋的国民中，84%的买家对他们的购买行为，至今仍感到满意；有63%的国民则表示，即使房地产市场大幅下跌，他们仍然会在家中感到高兴。 发言人卡雅（Jordann Kaye）说，很多加拿大人买房首先是情感购买，其次是投资，特别在大流行期间，国民感觉不确定的变数太多，更愿意支付更多的价格，去获得安全感。 贷款经纪比洛多（Simon Bilodeau）表示，因为最近利率上涨，增加了抵押贷款的成本，房地产市场已经从“卖方市场”转向“买方市场”。   根据加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，全国房屋销售量比去年同期下降24%，卑诗省的跌幅更加严重，房屋销售量同期下跌40%。

根据一份加拿大最新租金报告分析，温哥华租金再创新高，令租屋一族倍感压力。 根据房屋租赁平台Zumper最新推出的加拿大租金报告每月分析，9月温市一房单位租金中位数达到2,500元，两房单位租金上涨 5.5%至3,630元。 报告指出，这是温哥华连续第四个月录得创历史新高的租金，同时也在分析报告涵盖的其馀23个城市中遥遥领先。 排名第二的是多伦多，但租金实际上跌破了2,000元的门槛，一房单位的租金中位数为1,980元，继续呈下降趋势。月租排名紧随其后的为维多利亚、本那比和基隆拿。  

在加拿大央行持续大力加息以及人们担心可能出现经济衰退之际，加拿大各地的房屋价格正在持续下跌，不过全国各地受到的影响并不平均。 加拿大房地产协会(CREA)的最新数据显示，2022年8月，加拿大住房平均价格为$637,673元，比去年同期下跌3.9%。 根据CREA的房价指数，一些地区的房价只有小幅下跌，另一些地区则是暴跌。 以下是全国房地产市场的具体情况： 图源：CTVNews.ca/DeenaZaidi 安省 2022年8月，安省住房基准价格为$904,480元，较2022年2月的峰值下跌了15.9%。 同期，大多伦多地区的房价下跌了15.2%，从$136万元跌至$112万元。 但跌幅最大的是那些距离多伦多不到两小时车程的社区。 Cambridge的基准房价同期下跌24.5%；Oakville、London和Kitchener-Waterloo的房价下跌23%。 安省仅有的房价逆势上涨的社区是Bancroft、Sault Ste Marie和Windsor-Essex，房价在此期间上涨了10%至14%。 图源：CTVNews.ca BC省 BC是房价最高的省份。2022年8月，BC省的基准房价为$995,500元，比6个月前下跌5%。 自2022年2月以来，大温哥华地区的房价下跌了4.6%，而Fraser Valley地区的房价下跌了11.2%。 Chilliwack地区房价跌幅最大，在6个月内下跌了16.9%。温哥华岛的基准房价实际上上涨了6.9%。 魁省 在魁省，房价在5月份才开始下跌。2022年8月，魁省的基准房价为$489,900元，下跌2.5%。 蒙特利尔的房价下跌2.4%，降至$523,700元，魁北克市的房价仅下跌1.4%。 图源：CTVNews.ca 大草原省份 在阿尔伯塔省，2022年8月的基准房价为$469,900元，在6个月内上涨2.5%，CREA表示，该省的房价“似乎已经见顶”。 卡尔加里的房价上涨了10.6%，是大草原地区房价涨幅最大的地区，而埃德蒙顿的房价上涨了1.1%。 萨斯喀彻温省的房价“仍在小幅上涨”。该省的房价上涨了5.3%。 曼托巴省是大草原地区唯一房价下跌的省份。在6个月里，温尼伯的基准价格下跌了4.5%。 大西洋省份 在新斯科舍省，基准房价在2022年2月至8月期间上涨了10.3%，目前的房价是$395,300元。5月份的房价达到峰值，为$417,500元。 同一时期，新布伦瑞克省的房价上涨了6.5%，纽芬兰和拉布拉多省的房价上涨了7.9%。然而，CREA表示，这些省份的房价似乎正在走软，这与新斯科舍省的情况很相似。 爱德华王子岛(PEI)的房价上涨了13.1%，涨幅超过其他任何省份。CREA表示，PEI房价“环比继续小幅上涨”。

加拿大的房地产市场突然急剧降温，在过去一年里，销量已经下降了24%。自今年2月份的峰值以来，全国的房屋平均价格已经下跌了$179,047加元。 然而，实际上到底发生了多大的变化呢？ SIA Wealth Management首席市场分析师Colin Cieszynski表示：“我认为这就像让空气从气球中排出来一样。你不希望它突然泄气，但在短期内，价格需要降到更可持续的水平。”对于任何试图进入房市的人来说，房市冷却会被视为一个机会。但即使房价下跌20%，加拿大的平均房价也只是回落到2021年初的水平。 最大的变化是，一般的加拿大家庭感觉变“穷”了（house-poor）。加拿大统计局表示，房价下跌导致加拿大全国有史以来最大的家庭财富下跌。 变穷：加拿大家庭净资产蒸发$9901亿 对于那些不要卖房的业主来说，观望房价下跌显得很容易，他们觉得这并不会影响自己。但是现实是：加拿大的大部分家庭财富都与房价挂钩。房市本身仍然是加拿大国内生产总值的最大贡献者之一。 加拿大统计局表示，加拿大家庭的净资产——所有资产减去所有负债的价值，在今年4月、5月和6月，一共下降了惊人的$9901亿加元。统计局写道：“随着房市从2018年底开始的连续上涨势头，被快速上升的利率所阻止，非金融资产价值下跌$3898亿加元，家庭净资产加剧下降。” 来源：加拿大房地产协会 家庭净资产的其余部分下降，发生在第二季度股市暴跌之际。BMO高级经济学家Robert Kavcic表示，随着房价下跌，对经济的其他部分产生了连锁反应，比如建筑材料支出、家具支出等等。 “我们的房地产活动更加萧条，这将拖累实体经济增长，并将拖累就业增长。” 随着过去几十年房屋价值飙升，加拿大房主感到自己更加富有。他们借了更多的钱，花了更多的钱，把不断上涨的房屋价值当作一种自动取款机。现在，随着房价下降和利率上升，房主不太可能进一步借贷和消费。 Kavcic说，这样的利率会以另一种方式减缓经济增长。“如果你的抵押贷款每月增加$500加元，或者每月增加$1000加元，这会立即影响到可自由支配的支出。” 图源：Brian Snyder/Reuters 通货膨胀没有结束 苦日子还在后头与此同时，通货膨胀正在侵蚀我们的购买力，并侵蚀工资增长。 综合起来，消费者正在寻找缩减支出的方法，而这些家庭的小决定，会在大规模人口中，产生很大的不同。Kavcic说：“如果你不出去吃午饭，那么在当地餐馆的销售额就会减少，也许到了某个时候，工作机会也会减少。” 他预计，加拿大家庭在未来会有更加艰难的日子。 下周，加拿大将公布最新的通胀数据。大家预计会看到通胀减缓。但是经济学家担心，剔除汽油和食品等波动性成分，核心通胀仍然在上升。 分析师Cieszynski表示，美国最新的通胀数据表明，控制物价上涨是多么的困难。“上周的美国数据显示，通胀是粘性的，它仍然居高不下，它可能已经达到顶峰，也可能没有达到顶峰。”“即使它确实开始下降，它的下降速度也可能比华尔街预期的要慢得多。” 美国公布通胀数据的当天，整个股市一片“血红”。 作为邻居的加拿大，必定会更加艰难。央行将不得不打破预期，继续加息，并在更长的时间内保持高位。 这将意味着，股市和房市都会出现更多动荡。所有人的家庭财富将受到更加凶狠的侵蚀。

2022年多伦多地区的房租一直高歌猛进，如今对于越来越多的人来说，如果要想在多伦多居住，生活成本变得越来越高。 图源：BlogTO 根据最新的Rentals.ca全国租金报告，8月份，多伦多是加拿大五个房租同比增长超过20%的城市之一，而旁边的兄弟城市汉密尔顿也位居其一。 多伦多的平均租金上涨了24.2%，达到2694元，在8月份35个城市的租金价格增长名单中排名第二。 现在多伦多一居室的租金平均每月2329元，比2021年8月同比增长17.1%。另外两居室的平均月租金上涨了24.3%，现在达到了惊人的3,266元。 而这只是Apartment和共管式出租单位的平均分布。如果是Condo的出租价格，增长幅度更为惊人，总体平均月租金在8月份攀升至2945元。 这比一年前2021年8月的Condo平均租金2053元贵了整整892元。 整个GTA地区的情况也是如此，密西沙加的平均租金上涨了16.2%，达到2348元，Brampton的平均租金上涨了13.4%，达到2107元。 全省范围内，租赁单位的平均价格同比增长16%，达到2367元。 安省的租金价格自2020年跳水以来一直稳步上升，一居室单位的租金在去年增长了8％，两居室单位的租金增长了13％。 即使在这种持续的价格增长下，目前一居室出租公寓的月租金为1956元，与之前的2052元月租金相比，平均来说仍然比较便宜。 Bullpen Research & Consulting的总裁Ben Myers说，"随着一些经济学家呼吁扩大所有权住房市场的价格修正，需求已经急剧转移到租赁市场，在加拿大许多主要城市，租赁市场的供应明显不足。" Myers指出，"数据表明，租赁需求比去年8月在全国范围内增加了近40%，比2020年8月锁定的市场增加了70%。"

加拿大皇家银行预期，加国利率会进一步上升，地产市场预计到2023年春季见底。 皇银发表最新经济报告，助理首席经济分析员Robert Hogue在报告中指出，随着加拿大中央银行会采取持续加息的政策，令物业准买家继续采取观望态度。 // Hogue预期，加国楼价于2022年底，会录得23％按年跌幅，2023年会下跌14％。 皇银亦将央行的政策利率预测调高，由之前估计的2022年底前会升至3.5厘，现在调整为会升至4厘。 Hogue表示，更高利率，会令更多准买家失去供楼能力，从而减少可获得按揭的人数。 他补充，市场上活跃的准买家已越来越少，而且预算亦趋有限，正影响成交价表现。 但Hogue表示，预期加国房地产市场可于2023年初开始适应高息环境，到2023年春季，整体楼价会较2022年2月的高位，跌幅收窄至大约14％。 他表示，安省及卑诗省的楼价跌幅会较大，现预期这2个省份的平均楼价，由高峰跌至谷底的幅度约为16％；至于亚省及沙省的同期楼价则只下跌约4％。 皇银的预测已相对保守；道明银行于8月底时曾预测，2023年第1季加国平均楼价，会由高峰下跌20％至25％。 Desjardins则预期，到2023年底，加国平均楼价会下跌近25％。

据可靠消息，从2月1日起，CIBC银行原来的“海外收入”贷款计划（Foreign Income Program）将有重大变动！BMO、RBC等银行将随后跟进。 根据加拿大联邦金融机构监督办公室（OSFI）收紧贷款政策的指引要求，加拿大各大商业银行（CIBC、RBC、BMO等）需要收紧针对以“海外收入”来获取贷款人士的贷款资格。 什么算“海外收入”贷款？   也就是新移民，或者海外买家（居住地在加拿大以外），在温哥华本地没有足够的收入能获取银行的贷款资格，需要使用海外的收入情况来获得加拿大银行的贷款资格。这一些通通都算是以海外收入来进行贷款的。   从2018年2月1日凌晨12点开始，以海外收入作为担保获取CIBC银行房贷的人士，主要包括新移民、非居民、留学生，需要向银行提交下述材料申请贷款： 1. 报税单T1 的复印件，T1上必须反映所有的海外收入（line 104）； 2. 能表明海外资产的海外资产申报表T1135（Foreign Income Verification Statement）的复印件； 3. 用来申请贷款的公司收入的公司所在地证明，即税务局T1134表（Information Return Relating to Controlled and Non-Controlled Foreign Affiliates）的复印件； 4. 除了加拿大的信用机构出具的报告之外，还需出具能够确认海外信用责任的信用报告。为获得海外信用报告，可能需要更多的个人信息。 银行相关人士透露，在这些新政策生效之前，也就是在1月31日之前，对新移民、非居民以及留学生的贷款审批还按现行政策执行。现阶段海外收入人士申请贷款需要提交的证明材料主要有： 1．身份证或护照、签证； 2．工作证明； 3．国内存款证明； 4．购房合同。 【重要提醒】目前正处于买房阶段的新移民或海外买家，以及买了今年要交房的楼花的客户们，务必要在2月1日新政策实施前，将贷款申请在1月31日23点59分之前递交！ 最后一点：如果您已经购买了近期要交房的镂花，或在犹豫是否将楼花转售出去还是留着交房后自住，小编建议不管最终的选择是留着自住还是转卖，都要先在1月31前递交贷款申请，要知道贷款申请和转售楼花并不冲突。

8月份加拿大房屋的平均售价为 637,673 元，这个数字自2月份以来已经下跌了 20% 以上。 加拿大房地产协会周四表示，自加拿大银行 3 月份开始加息以来，在房地产经纪人集团的 MLS 系统上出售的房屋数量现已连续 6 个月下降。 // 与去年同期相比，房屋销售量下降了 24%。 自 2 月份创下历史新高 816,720 元以来，平均售价已下跌近 200,000 元。 图：路透社

加息太狠！多伦多华人收到房贷月供的信：绝望了 加拿大央行9月7日将政策利率提高75个基点后，已导致一些浮动利率房贷持有人即将触发月供增加的门槛利率，即月供增加到足以偿还利息。这两天，有华人在社交媒体上发贴称，称收到了关于房贷月供的信，感到绝望。 信中称，“你的房贷按揭利率正在接近门槛率”，这意味着：你目前的还款已经不够按期偿还你的房贷；如果达到你的门槛率，你的还款可能需要增加。这位华人没有说明是哪家银行发的信，也没有透露他的房贷有多少。但是他表示，加息让原本并不富裕的自己雪上加霜，不知道该怎么办。 另一位在小红书上的网友表示，自己是抢offer买的房，现在每月的房贷月供达1万元左右，日子过得紧巴巴。言语中明显透露出焦虑和不安。那么，各位加拿大华人，你们身处在怎样的境地呢？ 加拿大央行自今年3月以来启动加息周期，加息幅度之大是几十年来未有的，以应对几十年前未有过的高通胀，并且不惜以经济放缓为代价。目前央行政策利率已升至3.25%，市场预期在10月下旬还会再加息至少0.25%。加息关系到整个经济运作和所有加拿大人，但是受冲击最大的是房地产市场，尤其是持有浮动利率的房贷业主。 有网友表示，今年初的5年期浮动利率只有1.5%，两年固定利率有3.3%，两者相比较，大部分人都还是持观望的状态，没有去锁定利率，然而现在回想起来，谁都没有料到这一轮加息会那么急那么重。业内人士表示，加息关系到大部分购房有贷款的家庭，今年剩余时间还有一至两次加息，明年也可能维持高息，需要做好持久战准备，找到办法应对。 多伦多房贷专家叶先生对媒体表示，利率短期内难以呈现下调趋势，但要上升至何处，将由全球政经大局论调。这次9月份加息过后，大部分2020年中到2022年初定下的浮动利率贷款将会到达trigger rate。但是否一定要立刻更新付款，需了解原合同的细则- designated amount 条款。他说，目前的利率可能会对一些很少部分通过非正规审批得到贷款的人有影响。 大部分通过压力测试从正规途径获得贷款的房奴们按照当时政府规定的最低5.25% 压力测试利率顺利通过的贷款将还能坚持付款。即使达到自己银行合同所谓的trigger rate，按照审批利率5.25%来计算，还是可以有能力正常供款的。如果是银行最优惠利率（Prime Rate）再上涨0.75%，则会达到或超过当时的审批利率最低标准5.25%。 叶先生表示，房主们需要考虑自己的收入能力，尽可能支撑下去。他并不建议在这个时候卖房，因为房价自今年初显著下跌，现在卖房的价格可能还不到房贷的金额，成为负资产。他也强调要考虑贷款所在的房子是自住还是出租，如果是出租房，综合税务规划上的考虑，最重要的是保证现金流；如果是自住房，则尽可能多付本金，加速还款。 总之，“我们普通市民只能努力工作提高收入，加强现金流，抵抗通货膨胀。”

3年前，当珀库欣(Ivana Perkucin)还是西安大略大学的一名本科生时，她在安省伦敦租了一套单位，每月房租是500加元。   2020年搬到多伦多后，这位25岁的女士目前是多伦多大学的生物医学工程博士生，她的房租已翻了两倍之多。   珀库欣和她的伴侣，每月支付2,200加元租用500平方尺的一居室公寓。 那只是他们承租的第一年。 据加拿大抵押贷款和住房公司的数据，在2021年租金上涨之后，他们的月供增至2,600加元，比2021年多伦多一居室公寓的平均价格高出近1,200加元。 但对于全国数十万学生来说，他们当中许多人收入很少或没有收入，他们在房租上的花费比普通人多的情况并不少见。 魁北克经济适用学生住房非营利组织UTILE最近的一份报告发现，学生支付的住房费用比普通加拿大租房者高出25%，这主要是因为许多大专院校位于人口稠密的城市中心，而且通常位于一些最负担不起的社区。 租赁市场持续升温 根据Rentals.ca的数据，随着加拿大的租赁市场持续升温，7月份平均租金成本同比上涨10.4%。住房专家和财务规划师警告说，由于缺乏住房供应商，学生住房危机加剧。专门的学生住宿，正在急剧增加学生债务并威胁高等教育的可及性。 专家说，这个问题还牵涉到更广泛的住房市场，因为学生负担得起的住房的缺乏迫使许多人与在职专业人士和年轻家庭竞争优质房地产，进一步推高了租金价格。 UTILE执行董事莱韦斯克(Laurent Levesque)说：“学生住房的缺乏正在侵蚀加拿大所有主要城市的负担得起的租金。如果我们不建造更多住房，我们将在很长一段时间内感受到这种挤压，这将对学生、大专院校、更广泛的租赁市场和其他低收入家庭产生负面影响。” 珀库欣和她的伴侣在她的旧单位租金大幅上涨后，于7月搬到一套两居室公寓，她将超过50%的月收入支付租金。 大多数金融专家都同意理想的租金收入比是30%。除此之外，租房者经常面临财务压力，将被迫削减其他开支。 但这就是加拿大绝大多数学生租房者的情况。据UTILE调查，有7成受访者表示，他们将总收入的30%以上用于房租。在多伦多和温哥华，普通学生将一半以上的收入用于住房。 对珀库欣来说，经济适用房危机让她的希望渺茫。谈到她和她的伴侣的财务状况时，她说：“我们每月为储蓄贡献的收入与我们租房时的收入不同，因此甚至无法弄清楚我们最终将如何购买房产。” “这让我们感到紧张，因为我们都热爱这座城市，我想在多伦多度过我一生的大部分时间。但这似乎并不是最实际可行的选择。” 160万大专生仅20万床位 专家说，学生住房危机源于缺乏专门建造的学生宿舍。专门研究学生公寓的市场研究公司Bonard在2021年的一份报告中估计，加拿大有近160万全日制大专学生，但专门建造的学生公寓只有20万张床位。 虽然一些学生选择住在家中，但其他无法获得学生宿舍的学生则被迫在更广泛的租赁市场上寻找住房，与年轻家庭或在职专业人士竞争，因为他们往往更喜欢房东有更广泛的信用和工作经历。 随着多伦多的租赁市场继续收紧，2022年第二季度专用出租房屋的空置率达到1.4%，低于去年的5.1%，令许多无法获得住房的学生转向了无家可归者收容所。 弱势青年支援机构多伦多圣约之家(Covenant House Toronto)，2019年有26%的居民是学生，其中一半是大学生。如今，该个青年庇护所估计学生占其服务对象的三分之一，随着租金的飙升，这一数字可能会上升。 圣约之家执行董事艾斯顿(Mark Aston)在接受彭博社采访时说：“这在很大程度上反映了多伦多出租房屋的负担能力问题。” 皇家地产公司(Royal LePage)销售代表沃里亚(Amrit Walia)表示，今年夏天对该市的租赁市场来说是一场“完美风暴”。 他说：“这座城市正在从新冠肺炎中开放，因此人们搬回这座城市的需求被压抑了。大学也在同时开放。此外，不断上升的利率迫使购房者搁置购房目标并倾向于租房。” 加拿大理财师认证的理财规划师格雷(Janet Gray)认为，专为学生建造的住宿设施应由高等教育机构承担。她说：“如果他们想吸引学生，必须确保有可用的住房。”然而，格雷也承认，教育机构预测未来的住房趋势具有挑战性，一些人出于担心他们可能无法盈利而犹豫是否批准新的开发项目。 今年早些时候，多伦多城市大学取消了在市中心建造一座可容纳近600名学生的高层住宅的计划，理由是建筑成本“急剧”增加。 莱韦斯克认为，如果大学和学院不投资专门的学生宿舍，他们可能会失去国际学生，因为几乎所有这些学生都依赖出租住房。 近年来，大学越来越依赖国际学费作为资金来源。根据加拿大统计局的数据，国际学生的平均本科学费已从2018/19学年的27,613加元升至2022/23学年的 36,123 加元，而过去4年，国内本科生的学费一直徘徊在7,000加元以下。 莱韦斯克说：“我们一直在大力投资以吸引更多的国际学生，并鼓励学生在各省之间流动，所有这些都引发了对学生住房的需求，而我们在校园发展和住房投资中没有考虑到这一点。”

　　加拿大央行9月7日将政策利率提高75个基点后，已导致一些浮动利率房贷持有人即将触发月供增加的门槛利率，即月供增加到足以偿还利息。这两天，有华人在社交媒体上发贴称，称收到了关于房贷月供的信，感到绝望。 　　信中称，“你的房贷按揭利率正在接近门槛率”，这意味着： 　　你目前的还款已经不够按期偿还你的房贷；   　　如果达到你的门槛率，你的还款可能需要增加。   　　这位华人没有说明是哪家银行发的信，也没有透露他的房贷有多少。但是他表示，加息让原本并不富裕的自己雪上加霜，不知道该怎么办。 　　另一位在小红书上的网友表示，自己是抢offer买的房，现在每月的房贷月供达1万元左右，日子过得紧巴巴。言语中明显透露出焦虑和不安。 　　加拿大央行自今年3月以来启动加息周期，加息幅度之大是几十年来未有的，以应对几十年前未有过的高通胀，并且不惜以经济放缓为代价。 　　目前央行政策利率已升至3.25%，市场预期在10月下旬还会再加息至少0.25%。加息关系到整个经济运作和所有加拿大人，但是受冲击最大的是房地产市场，尤其是持有浮动利率的房贷业主。 　　有网友表示，今年初的5年期浮动利率只有1.5%，两年固定利率有3.3%，两者相比较，大部分人都还是持观望的状态，没有去锁定利率，然而现在回想起来，谁都没有料到这一轮加息会那么急那么重。 　　业内人士表示，加息关系到大部分购房有贷款的家庭，今年剩余时间还有一至两次加息，明年也可能维持高息，需要做好持久战准备，找到办法应对。 　　多伦多房贷专家叶先生表示，利率短期内难以呈现下调趋势，但要上升至何处，将由全球政经大局论调。这次9月份加息过后，大部分2020年中到2022年初定下的浮动利率贷款将会到达triggerrate。但是否一定要立刻更新付款，需了解原合同的细则-designatedamount条款。 　　他说，目前的利率可能会对一些很少部分通过非正规审批得到贷款的人有影响。 　　大部分通过压力测试从正规途径获得贷款的房奴们按照当时政府规定的最低5.25%压力测试利率顺利通过的贷款将还能坚持付款。 　　即使达到自己银行合同所谓的triggerrate，按照审批利率5.25%来计算，还是可以有能力正常供款的。如果是银行最优惠利率（PrimeRate）再上涨0.75%，则会达到或超过当时的审批利率最低标准5.25%。 　　叶先生表示，房主们需要考虑自己的收入能力，尽可能支撑下去。他并不建议在这个时候卖房，因为房价自今年初显著下跌，现在卖房的价格可能还不到房贷的金额，成为负资产。 　　他也强调要考虑贷款所在的房子是自住还是出租，如果是出租房，综合税务规划上的考虑，最重要的是保证现金流；如果是自住房，则尽可能多付本金，加速还款。 　　总之，“我们星斗市民只能努力工作提高收入，加强现金流，抵抗通货膨胀。”