地产

　　列治文市长马保定(Malcolm Bordie)周四以《列治文：一个不断发展的城市》为题，发表他的年度演说。除提及市府的基建计划，他又指私人商业方面，列治文的发展持续强劲，他指在去年市府发出的建屋许可证价值达7.15亿元，是历年第3高，今年正待批准的大型项目，包括兰斯顿商场（Lansdowne Mall）重建计划以及列治文中心(Richmond Cnetre)南端的商住发展计划。 　　马保定年度演说，今年是第4年在列治文商会(Richmond Chamber of Commerce)的午餐例会上发表。 　　谈到列治文今日与未来时，马保定指列市拥有不少全球领先的国际科技公司，市府自然会利用这些先进科技及创意提升市府效率，以及达成目标。市府在20个公共地点设有无线上网服务(wi-fi)，今年将增加14处。另外准许以信用卡交地税，RichmondBC手机程式也会有最新版本。 　　他又提到省府拟以马西大桥取代马西隧道，担心会引起环保问题。另外，他指位于列市东南的负责收集处理大温大部分厨余公司，产生恶臭，列市议会将采取行动停止这些扰民影响。 　　另外，不少公共设施准备扩展，包括社区中心及单车径，而在固兰湖路(Granville Ave. )，即市府东面的129个可负担房屋单位，将很快落成。 　　兰斯顿商场重建计划正待审批 　　私人商业方面，马保定保持乐观，除已经在兴建的房屋计划外，他指兰斯顿商场重建计划以及列治文中心南端的商住发展计划，正在审批阶段。另在鸭岛(Duck Island)，　即河石赌场以西的地方，市府正与有关方面商讨一个面积达400万平呎的商业、写字楼及酒店综合发展计划。 　　马保定说，列治文被称为"菲沙河的孩子"，列市17个岛屿也是由菲沙河沖刷而下的泥沙形成，早期渔业兴旺，也吸引不少外来移民包括日本渔夫，至1980年代后期，大批亚裔移民涌入，令列市由镇升格为市。他指今年加国建国150周年，列治文由周三开始启动"加拿大150计划"，其中重头节目是日本四桅帆船海丸号(Kaiwo Maru)5月到访，标志加拿大与日本的长久历史与友谊，以及列治文与日本的紧密连系。

　　多伦多市短租楼盘明显增加并非无因。根据近期分析，短租收入比长租倍增，以温哥华为例，短租回本期较长租缩短127个月。多伦多3睡房单位来说，由于投资回报率转强，屋价回本所需时间缩短逾半。 　　英国的地产公司Nested分析全球75个主要城市的租务市场，制定短租回本期排行榜，结果显示，在分析所覆盖的3个加拿大城市之中，满地可短租收入回本期最快，其次是多伦多，而屋价最高昂的温哥华垫底。 　　这项分析以世界银行数据及汇丰银行物业投资回报率指数作为依据，比对3睡房单位长租及在短租平台Airbnb的租金收入，得出的结果是南非东部港市德班高踞榜首之位，物业如果短租的话，只需18个月便能够回本。 　　排第52位的多伦多，这类单位如果长租，每月可收取2,073美元的租金，以平均成本615,737美元计算，租满297个月才可以回本。同样的单位如果在短租平台放租，每月租金可望增加120%至4,577美，回本期也大为缩短至135个月，亦即稍逾11年便可以取回成本，比长租减了超过1半的时间。 　　温哥华排名第68位，颇为接近榜尾。这个加西城市屋价全加拿大最贵，租金虽然水涨船高，但不论是长租还是短租，回本期仍然比多伦多长了3年半至6年半左右。 　　该地产公司在报告中指出，温市3睡房单位长租及短租的每月收入分别是2,540美元及4,037美元，以865,344美元的成本计算，回本期依次是341个月及214个月，虽然短租回本期缩短127个月，仍然需要租出几乎18年，才能够取回屋价。 　　满地可在榜上排第20位，属加拿大城市最高排名。资料显示，当地3房单位平均成本354,371美元，如果长租，业主每月租金收入1,296美元，回本期273个月。不过，如果改为短租，收入可望激增超过2倍半至4,816美元，回本期因而降低至只需74个月。

　　根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周四发表的最新一份市场分析报告指出，有强烈证据显示，全国房地产市场继续存在令人担忧的问题。楼市风险问题持续，主要原因是兴建过多，以及房价估值过高（overvaluation）。房价与民众收入和人口增长等基本经济因素脱轨，显示投机仍可能推高房价。 　　该报告同时指出，多伦多和温哥华市两大加国地产市场的楼价上涨情况，已经蔓延至周边地区，其中温市楼市炽热情况已扩展至维多利亚市。根据最新评估，维多利亚市的地产市场风险程度，由2016年10月时的轻微升至强烈。 　　 全国房价较上一年增7％ 　　三个月前，CMHC对加拿大的房屋市场的状况提出了红色警告。昨日发表的报告表示，"温哥华，维多利亚，多伦多和汉密尔顿房屋价格加速上升显示，房屋价格的增长可能是由于投机引起的，因为房屋价格的上涨超过了移民，就业和收入等经济基因素。" 　　报告显示，调整通货膨胀后，到2016年第三季度，全国房屋价格比上一年增长7％。但如果不把安省计算在内，全国房屋价格基本持平。 　　就目前而言，高估和过度建设仍然是房屋市场最普遍的问题。 　　大温房价料今年回落 　　CMHC首席经济学家达根(Bob Dugan)表示，经过评估后发现，全国15个房地产市场普遍出现兴建过多及房价估值过高问题。目前房价已经与民众收入、人口增长等基本经济因素脱钩。 　　另一方面，卑诗政府去年推行的楼市措施，对大温房市明显地产生了降温作用。满地可银行（BMO）首席经济学家波特（Douglas Porter）指出，自从2016年8月开始向海外买家徵收额外15%物业转让税(PTT)以来，大温区的房屋交投明显减少。 　　皇家银行(RBC)首席经济学家怀特（Craig Wright）则预测，大温房价和销售量在今年将会继续回落，但房屋可负担程度仍然是楼市的一大问题。

　　作者：Joe Richer 　　Q：如果我有兴趣买一栋房屋，有哪些与该房子相关的事项是卖家必须向我披露的? 　　A：人们在买房的过程中，很容易被结构、外表的美观吸引住眼球―例如大理石台面和硬木地板。但是地基、布线、管道、供暖和冷气系统等元素也同样重要。 　　有很多人向我们查询，在交易过程中，卖家必须通过他们的房地产代理披露哪些东西，其中十分重要的一类是房屋的缺陷。 　　显性缺陷不需披露 　　显性缺陷是显而易见的缺陷。隐性缺陷是不易察觉的，甚至可能连验房师或其他专家都难以发现。 　　显性缺陷的例子包括在基础墙上肉眼可见的裂缝、安全栏杆缺失或可见的水渍揭示屋顶渗漏。卖方经纪不必向你披露显性缺陷，因为这些项目可以在验房期间被发现，或者潜在买家的眼睛就可以观察到。买家可以自己观察研究，并且有针对性地询问。 　　至于隐性缺陷，例如那些曾遭受水浸、存在结构缺陷或火灾损坏的房屋，如果不经过侵入性或破坏性检查，其影响是不可见的。在这类例子中，如果缺陷被认为对住在屋内的人健康和安全构成严重威胁，卖方只有在知道存在问题的情况下，才有义务作出披露。 　　这可能是结构性缺陷令墙壁有塌陷的风险，或是曾遭遇水浸造成有毒霉菌生长，这些情况需要披露。 　　然而，如果是地下室地基有裂缝可能道致渗水，但房子仍可能适宜居住，那就不需要披露。 　　大部分缺陷需买家设法识别 　　由于卖方的披露义务有限，因此必须采取措施自己去识别存在的问题。 　　这时就该你的经纪出马了，他们应采取一切合理的步骤，确定和披露所有可能影响你作出购买决定的事实，而你还可以根据这些事实考虑出价多少、Offer中包含哪些条件等。这些步骤包括就已经引起他们注意的问题或现象，向卖方经纪有针对性的提问，在买卖协议中插入相关条款，请求提供或查阅相关的文字记录、证据或其它形式的研究结论。 　　房屋状况报告(Seller Property Information Statement-SPIS)是了解物业详情的另一途径。SPIS是卖方基于自己的认知和经验提供的关于房子的缺陷、装修和其它相关信息。但是，卖方没有义务填写SPIS――所以不要指望一定能拿到这份报告。 　　即使SPIS声称房屋保持原始状态，你最好仍自己请验房师验房。谘询经验丰富的验房师或有执照的承包商，是确定房屋主要系统是否存在缺陷的绝佳方法。如果你或你的经纪对房屋有任何疑问，或者你想亲眼看到任何缺陷，最好跟随验房师一同验房。 　　记住，买家了解得越多，自然就买得放心。如果你的经纪无法回答具体问题或疑虑，请考虑寻求房地产律师的建议。  

请问： 我在过去几年换了3次房，主要是由小换大，2016年终于换了个自己满意的大房子，就听说今年报税自住房也要申报了，看新闻说税务局要打击炒房，有点担心，像我这样的算不算炒房？报税要注意什么？ 谢谢 网友：XXX —————————————————— CRA新规究竟在打击谁? 先说说报税。2016年10月3日， CRA出台了一个新规定：从2016年1月1日起出售的房子， 必须向CRA申报。往年如果出售的是主要住宅，是不要求申报的。如今必须申报，包括“视同售出”的主要住宅。要求体现买房日期、卖房日期、卖房收益、房产描述等，要说明是否为主要住宅，主要住宅的增值依然是免税的。 这位网友的疑问看来是个普遍问题，最近一段时间有很多人问此事。首先明确一点，如果是为了自住，换几次房也没人干涉，就算有人查你，如实申报即可，不会有什么问题的。CRA新规主要是打击两类人： 1.有些翻建自建人士认为自己正在翻建的房子满足作为“主要住宅”的条件 ： 持有，并且还居住（边住边改建）了。CRA认为，房主居住在该房内乃翻建过程的一部分，翻建在没有substantially complete的这段期间不能够算作房主的“自住期”。 即使翻建完成后，房主继续在该房居住了一段时日，也要考量居住时间长短，是否为 ordinarily inhabited in each year of ownership. 因此，翻建业主若想使用“翻建+自住”的策略来申报主要住宅的，必须能够提供充足的理由和证据说服CRA您在这个住所中，长期的，柴米油盐地生活过（ordinarily inhabit); 2.持有房产时间短、有利可图时立即售房获利的炒房人士；或有炒房史， 几年内有多次房产买卖行为的，这类人群无疑会是CRA的重点审计对象。值得一提的是，CRA的新规定并不是为了打击炒房行为，而是敦促炒房者要合理的按照自己真正的收入形式，按照business income 来申报。挖空心思短期camping 式的住上几天，甚至连基本家具都没搬入就称之为主要住宅的，将会是今后CRA的追查重点。 那么，怎样申报“主要住宅”呢？ 新规定提到2016年开始需要在Schedule 3 上体现出售的主要住宅的细节信息。如果房子从买入到售出一直是家庭的主要住宅，您只需要如实填写Schedule 3并指认该房是principal residence就可以了。如果只有部分年份为主要住宅，则需要填写Form T2091向CRA进一步说明哪几年您在内居住。计算时，CRA对主要住宅的自住期自动多加一年，这叫 Plus 1 Rule。 举个例子：一对夫妻持有房子10年，其中3年自住，7年出租。房子售出后有增值50万。根据PRE的计算公式： （3+1）/10 × 50 = 20万， 也就是说50万的增值中有20万可以算作主要住宅的增值享受免税。其余的30万增值又只有一半计入夫妻俩的应税收入中，分摊到每人为7.5万。假设老公有份年薪8万 的工作，老婆为家庭主妇没有收入，各种tax credit暂忽略不计，老公当年一共需要缴税 $49,595 (8万年薪须交税$17,426，加上应税的7.5万增值须交税$32,169)，而老婆只须为7.5万交税 $15,852。 归纳 “主要住宅”的几个大要点： 1.每年每个家庭只能指定一处； 2.必须柴米油盐地生活在其中，camping 式短居不可以。 什么是柴米油盐地生活呢？CRA通常综合考量下列因素： 购房目的 居住时间长短 购房资金来源 贷款形式 –长期，短期 居住形式 搬入证据 卖房原因 3.想向CRA证明 ordinarily inhabit这一关键点的，需从上面这些要素着手做合理解释，并提供书面证明。 4.若房产众多，房主持有并居住过多处，每年可以指定其中一处为主要住宅，其他房产则按照投资房处理。 5.主要住宅的首要用途必须是自家居住而不是用来出租。听说有勤俭的房主自己只住一间，其他房间从阁楼到地下室全部出租，这种房子已经失去作为“主要住宅”的资格，因此增值不能全部享受免税。 6.CRA对主要住宅所占的土地面积也有要求，不能超过0.5公顷（合5000平方米）。 0.5公顷以内的增值按照主要住宅免税，超出的部分交增值税。若能提供合理解释说明您的家庭需要大于0.5公顷的土地面积来居住，CRA也是可以接受的。 什么是主要住宅？ 主要住宅指在一年当中任何时段，某人持有并居住（own and occupy）的居所。 理解要点： 1.某人：可以是本人，配偶或前配偶，同居配偶（ex也算），或未成年子女； 2.持有(own)：房主（须是加国居民）可单独持有，或同他人一起共同持有； 3.居住（occupy）- 要柴米油盐居家过日子正常住在里面 –这个叫ordinarily inhabit，这一点非常关键； 4.居所：可以是独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等等。这个居所还可以是境外的； 5.居住时间：税法对居住时间没有明确规定，可以是一年中的任何时段（some time in a particular year）。 主要住宅的免税优惠（Principal Residence Exemption，简称PRE） 现今的房市异常的火爆，房价节节上涨，乐坏了有房一族。房子增值，卖房子有大钱赚。依照增值税的算法，一套房从70万涨到120万，这50万增值其中的一半是免税的，可以踏踏实实揣到口袋里；另一半要加入房主当年的应税收入中计税。具体要交多少税取决于该房主个人的边界税率。在没有其他收入的情况下，50万的增值在安省要缴税9万7千多元。 根据PRE条款，主要住宅的增值是免税的。上面的例子里，如果这套房是家庭的“主要住宅”，同样有50万的增值房主一分钱的税都不用交。正因于此，很多房主挖空心思要把名下增值最高的那套房子当作“主要住宅”来申报。 一个家庭每年只能有一处主要住宅 对于拥有几处房产的家庭，尽管您和家人可以选择在不同的房子中居住，税法规定，一对夫妻以及其未成年子女每年只能指定一处为家庭的主要住宅。其余的未被指定为主要住宅的房产在这一年则按照投资房处理。 一套房子既自住又有部分出租，该怎么算？ 如果想自住+出租的房子也能享受到作为主要住宅的免税优惠，必须满足以下三个条件才能保持主要住宅的资格： 1.出租比例小。多少才算小呢？ 对此税法并没有明确规定。衡量这个“小“，CRA自有一套考量标准。有些朋友说，只要出租面积小于50%就可以了。对这种说法我从来不敢认同，49：51的租住比例实在是不能称之为小。 2.不能为了出租而进行重大的格局改建； 3.不能提取房屋的折旧（CCA）。

　　炒房的哭成泪人：今天抢到的房子，都是以后的负债? 　　去年12月以来，房地产市场降温的态势已愈加清晰。自超大城市重庆对炒房者亮出“杀手锏”后，重庆炒房团可谓是被全线绞杀，全军覆没。 　　12月楼市全线降温，重庆炒房团全军覆灭 　　国家统计局18日发布了2016年12月70个大中城市住宅销售价格统计数据。据房地产政府咨询专家杨红旭分析，房价整体降温中，一方面，表现在房价下跌城市增加，11月新建商品住宅楼价格环比下跌城市为11个，而12月大增至20个。另一方面，表现为70城总体涨势放缓，11月70城新房价环比上涨 0.6%，12月收窄至0.3%。 　　热点城市集体翻绿，北上深房价齐跌!12月房价仍在上涨的只有广州。 　　统计局同步公布了新房和二手房价指数，新房和二手房价格同步下跌的城市，基本属于真跌了。这里包括上海、深圳、合肥、无锡，苏州这五个热点城市。 　　2016年年末，重庆楼市突然爆发，市场甚至有外地人“打飞的”去重庆购房的传闻。重庆官方迅速反应，半个月内五次发声并下发文件，在1月13日祭出撒手锏――“房产税”，坚决遏制炒房行为。 　　对于那些蜂拥而至的“重庆炒房军团”可是欲哭无泪了。因为这次修订针对的“三无”人员，是从第一套就开始征收，这堵住了很多外地的炒作者，也会打消很多人去重庆炒房的念头，因为你不知道下一步会不会提高房产税率。而且重庆的房产税跟上海不同，重庆是跟着房子走，只要征收过一次，以后就一直要征收。 　　接盘者不管是重庆当地人还是外地人都是如此。如果你是购房者，你是会从炒房者手中接手一套每年要缴纳不少房产税的房子，还是会从开发商那里买一套没有任何房产税的新房?重庆的这一招，可谓打中了炒房者的七寸，具有非常大的杀伤力，不仅增加了持有房产者的成本，而且还打压了二手房的炒作土壤。 　　真正欲哭无泪的是那些利用高杠杆、高成本借钱的炒房者，他们本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路的，没想到重庆方面把接盘侠给挡在外面了，时间成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投资失败烂尾在重庆了。 　　加上税务部门的对外地人首套房启动房产税，到目前为止，重庆涉及房地产消费端的几乎所有部门都已经表达了控制房价的决心和措施。 　　来真的!监管严查土地融资，开出罚单478万 　　1月16日，上海银监局发布的行政处罚信息显示，江苏银行上海分行受罚477.9254万元，原因是该行给房地产公司违规融资用于支付土地出让金。 　　江苏银行上海分行的违规事实是：“2016年7月，该分行给予上海××置业有限公司融资，用于支付土地出让金。2016年4月，该分行给予上海××投资有限公司融资，用于支付拍地保证金。” 　　其实，因为向开发商贷款支付土地出让金而被罚款，在公开报道中，类似案例尚属首次。去年以来，已有多家银行因在房贷业务方面违规或审查不严而挨到“板子”，但江苏银行吃到的这一罚单，数额之大十分罕见。 　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，对违反相关规定的银行进行重罚，可见监管部门对保持楼市调控政策严肃性和对市场平稳有序发展的决心。 　　“其实从去年12月后房企在拿地动作上已经谨慎和规范，从管理层释放的信号来看，后续房企不仅在土地融资方面会有不少难度，其他融资可能同样面临趋紧的局面。” 卢文曦补充道，“相信银行接下来针对房地产融资会更谨慎行事，土地市场降温格局已经确立。” 　　多部委继续加码楼市调控 　　2017年伊始，多部委便纷纷加码楼市调控。 　　发改委：1月10日，国家发改委主任徐绍史在新闻发布会上表示，现在碰到的矛盾是一二线城市的高房价，三四线城市的去库存。解决的办法是分城施策和推进城镇化建设。消化库存还要考虑到一亿人进城和棚户区改造的货币化安置。最终要制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括一些法律法规规定和财政金融政策。 　　银监会：同一天，银监会指出，完善差异化信贷政策，支持去库存。分类实施房地产金融调控。 　　国土资源部：12日，国土资源部又表示，对保障房用地实行应保尽保，对商品房因城因地施策，对房价上涨压力大的一线城市要合理增加土地供应，对去库存压力大的三四线城市要减少用地供应。 　　与此同时，近期各地正陆续召开地方两会，从各地地方两会透露出各地对楼市调控的风向来看，2017年还是“严”字当头，所以今后对相关规定从严从紧执行将是主基调。 　　正如方正证券首席经济学家任泽平2017胡润新金融百强榜峰会上说的那样，“转机在于这次中央经济工作会议提出的长效机制，如果这个长效机制在2017 年、2018年能够实施的话，中国的房地产将会平稳健康发展，中国的转型也将迎来转机，如果我们不能建立长效机制，还通过刺激房地产稳增长，加重雾霾(专题)，让旧经济死灰复燃，让新经济、新金融都被压抑的话，那么我们的转型就越走越远了。” 　　炒房的哭成泪人 　　今天抢到的房子，都是以后的负债? 　　有些人，仍然对楼市抱有最大的热情，比如他就拿出郎咸平教授的观点，说拿美国、欧洲的房产税举例，房产税会是取之于民，用之于地区，所以房产税的目的是将城市建设的更好，拥有更好的环境和基础设施以及地区福利，然后带动房价上涨，所以房产税的作用其实是涨房价的。 　　这种说法完全是不负责任! 　　如果2008年之前，推出房产税，如果按照西方的配套制度，房产税专款专用，我相信能够促进房价的稳定，并且平稳上升。但可惜，2016年，北上深的平均房价不是1万以内，而是4万以外。 　　所以房产税的作用将完全不同，就跟同样是人参，好东西吧，你身体虚弱的时候，他是救命的珍品，但如果你是上火燥热，这东西就跟毒药差不多。 　　我们需要加强周边建设和福利的时候，房产税必然能够拉动环境、福利建设，但当我们已经拥堵拥挤不堪的时候，这种边际效应已经很低，相反他现在的作用很可能是改变炒房者的预期。多套房持有者已经不能再快乐的玩耍了。 　　所以，结果其实显而易见，房地产税就是中国房价的杀手锏，因为现在买房出租，租售比不到2%，基本上没有利润，甚至现金流是负的。 　　所以拿着多套房产的唯一目的就是升值，在成本为零的前提下，他可以耐心持有，死也不卖。但如果加入了持有成本，这就会让他如坐针毡。房子出租不赚钱，每月还要交税，房子其实已经不再是资产而变成负债。 　　大家可能多年后才能感受到这个笑话，一个家庭付出几代人的所有积蓄，还得去抢购，然后居然买回来一堆负债?对于他们来说这个笑话一点都不好笑，简直有点残酷。 　　谁还会为高价的房子去接盘买单?  

　　原本是大温哥华地区最受欢迎的海滨休闲区之一的白石海滩最近冷清得可以。在Marine Drive的中心地带，靠近城市博物馆的地方，有三家餐馆已经关门，两个门面正在招租，还有四家小店关门谢客，其中2004年开业的Pearl Bistro and Oyster餐吧本周关门大吉。1985年开业的Charlie Don't Surf以售卖12元的炸鱼薯条套餐著名，老板Preet Grewal很伤感的说：“过去三个月附近关了四五家餐馆了，它们没能活过这个冬天。” 　　尽管白石的冬天没有夏天那么吸引人来玩，但是这个冬天未免太糟糕了点。Preet Grewal说：“不好停车是个原因。夏天停车位很难找，冬天尽管车位很多，但是也要付费，尽管钱不多，但也不是所有人愿意停那。有时候停其他地方不小心被贴条了，人家就不来了。还有一些小规则也不明智，比如我放一个三明治宣传板在门口，没有挡任何人的路，然后我就被告知如果不拿进去我就要被罚款。” 　　白石发言人Farnaz Farrokhi说白石经济委员会正在调研为什么商业会变得萧条，白石市府即将投入500万加币建设一个可以容纳300辆车的海滨停车场，今年下半年就会开工。市议员Grant Meyer把萧条归咎于糟糕透顶的天气。白石商业发展组织总裁Ernie Klassen说天文数字的门店租金和付费停车模式是萧条主要原因，她期待能有更多的免费停车位然后看看情况有没有改观。前白石市议员候选人Dennis Lypka去年刚刚搬家去了南素里，他说白石最好和素里合并，依托于大城市Marine Drive附近会更兴旺，“比如素里的Ocean公园和Crescent海滩都很兴旺，一点儿都不萧条。”

　　加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的调查报告指出，有证据显示本国住宅市场继续存在过热问题，在多伦多和温哥华全国两大炽热的楼市，高楼价现象正向周边地区蔓延，令许多买家无力负担。 　　楼价升现象蔓延 　　CMHC声称调查了15个城市，时间为去年7月1日至9月30日止的第三季度，有证据显示6个城市，包括多伦多、咸美顿、温哥华、维多利亚、沙斯加通、利斋拿的楼市存在估值过高和过度兴建的问题。估值过高是指楼价超出收入和人口增长等经济条件，过度兴建则是指租贷市场和新建单位空置率上升。 　　楼价飙升现象由多伦多蔓延至咸美顿，由温哥华蔓延至维多利亚等地，甚至伸延到不在楼市评估范围的地区，如安省巴里、奥沙华，以及卑诗省基隆拿。CMHC首席经济师Bob Dugan提醒，置业人士在作决定前应慎重考虑长远市场前景，确保所作投资符合切身需要。 　　另外，据路透社报道，加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）昨日在银行发表的《加国楼市健康检查》报告中警告，政府推出措施冷却多伦多楼市的机会增加，多伦多的楼价在去年再破纪录，但皇银没有具体说明有何措施。 　　报告指，多市二手楼格去年创新高，而价格持续上涨，独立屋供应尤为紧张，准买家的购买力则急速下滑，令政府会考虑增加推出打击楼市措施。

　　三个月前，加拿大按揭和住房公司对加拿大的房屋市场的状况提出了红色警告。星期四，这家联邦机构表示，有强有力的证据显示，全国范围有问题的状况已持续了二个季度。 　　该联邦机构在第四季度的市场分析中表示，由于高估和价格增速，这些有问题的状况还将持续存在。而且该机构这一评估大体上可以解释温哥华和多伦多的市场状况。 　　“温哥华、维多利亚、多伦多和汉密尔顿房屋价格加速上涨显示，房屋价格的增长可能是由于投机引起的，因为房屋价格的上涨超过了移民、就业和收入等经济基本面。” 　　加拿大国际广播及CBC/Radio-Canada版权所有 抄袭举报 网站：www.rcinet.ca 微信ID:radio-canada 　　按揭和住房公司表示，在就通货膨胀进行调整后，到2016年第三季度，全国房屋价格比上一年增长7%。但如果将安大略省除外，全国房屋价格基本持平。 　　就目前而言，高估和过度建设仍是房屋市场最普遍的问题。

　　过去10年趋势显示，多伦多共管柏文回报跑赢股市综合指数。 　　专门提供柏文资讯的Condos.ca网站指出，直至去年底，大多伦多地区共管柏文每平方英呎去年上升22.44%，与S&P/TSX综合指数的17.51%增长相比，高出4.93个百分点。 　　根据该网站的资料，2015年12月期间，多伦多共管柏文均价457元，至去年底，已上升至560元。 　　事实上，以往10年来多个年段的趋势显示，共管柏文回报率均录得更大的优势。举例来说，3年前，这些高幢住宅的回报率10.2%，但股市指数则只有3.92%，相差6.28个百分点。至于10年前，柏文平均每年上升7.06%，亦领先股市5.35个百分点。 　　5年前多伦多股市指数表现较佳，录得5.04%的涨幅，但仍然比柏文少了1.84个百分点。 　　近期共管柏文市道一直升温，以致业内人士对短期的前景持有乐观的看法。 　　根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)的最新重售市场资料，去年12月，416地区共管柏文平均价格由1年前同期的400,088元增加至466,592元，升幅16.6%。至于905地区，也上升15.5%至375,572元。 　　楼盘挂牌时间亦反映市道持续向好的势头，因为共管柏文目前平均只需放盘24日便能够找到买家，与2015年的36日相比，缩短12天。如果只计算多市东区，平均放盘日数更由38天大减至20天。 　　这并不令人感到意外，因为需求增加，楼盘供应却下跌，导致共管柏文市场也对卖家愈来愈有利。以416地区来说，2015年底期间活跃楼盘有2,976个，但上月大跌超过1半，降至只有1,277个。 　　由于自由业权物业价格难以负担，再加上新发展项目减少，以及外省和海外买家涌入，结果是去年多伦多共管柏文市场极之供不应求，买家很多时都要抢柯化。 　　该网站说，屋价飙升，常见的原因就是激烈的柯化战。 　　不过，联邦政府近期已收紧房贷，削减买家的借贷能力。经济师普遍认为，当实际效果逐渐浮现之后，楼市的成交量将会下挫，屋价升势也会收敛，甚至略为调整。 　　这个该网站则看好多伦多共管柏文市场今年的表现。据解释，以现时市场的指标来说，今年的需求将会进一步上升，屋价方面，不少人所预期的调整应不会在今年出现，反而可望有2位数字的升幅。 　　事实上，房贷收紧措施出台之后，除了柏文之外，很多买家已别无他选。  

　　三个月前，加拿大按揭和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)曾对本国的房屋市场的状况提出了红色警告。尽管现在已经是2017年，但是房市丝毫没有“新年新气象”，房价增长过速的问题依旧存在。 　　本周四(1月26日)，该联邦所属的机构再度就全国房市中存在的危险发出红色警报。种种有强有力的证据显示，本国房市进入“问题模式”，已持续了两个季度。 　　CMHC的报告指出，在去年第三季度全国房价比前年同期增长7%。可是，这只是一个平均数，并不能代表所有城市的状况。如果将安省的影响除外，全国房房价格增幅基本符合通胀率，换句话说就是几乎是持平的状态。 　　该机构表示，目前全国房市普遍存在的问题有二，分别是房价过高估计(Overvaluation)和过度建设(overbuilding)。在该机构调查的15个都会(城市)中，有8个城市有这两个问题。 　　CMHC对本国的六大都会的房市发出“红色预警”，分别是温哥华、多伦多、里贾那(萨省省会)、萨斯卡通、哈密尔顿和维多利亚。其中前五个，在三个月前就曾收到过CMHC的红色预警。 　　强有力的证据显示，上述城市的房市存在问题，这包括：市场不平衡(imbalances in the housing market)，过度建造、过高估价、行情过热，以及房价上涨速度过快。 　　这些问题可能是由于投机引起的，因为房价上涨幅度已经超过了移民、就业和收入等经济基本面，并同历史平均水平脱节。 　　魁北克城、蒙特利尔的问题属于中等范畴，而渥太华、大西洋省份的问题则较小。 　　CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)表示，在全国范围内，房市的整体风险属于中等水平，但是各城市的情况很不一样。由于某些城市的的地产行情过热，所以红色警报可能还将持续存在

多伦多地产局主席LarryCerqua表示，在2016年第四季度GTA公寓租赁市场继续收紧。 在大多伦多地区REALTORS?报告中，在2016年最后三个月，通过TREB的MLS?系统的5717个Condo交易比2015年同期跌了百分之五点八。 租赁交易量的下降不是因为需求减少，而是因为供给不够。2016年第四季度可以用来出租的condo数量下降到9545套，跌了百分之十四。 一居室的平均价格是1776元，比2015年同期足足涨了百分之七点四。两居室的也涨了百分之八，已经达到2415元。单间的价格是1512元，三居室的价格是3283元。 镇屋的价格也在涨。一居室的价格是1669元，二居室的价格是1981元。而且镇屋可供出租的房源就更少。 市场分析主管Jason Mercer说：“大多地区的租房需求不断增加，而2015年到2016 年间的房源却明显不够。肯定租金还会上涨。” 那么销售情况又是怎样的呢? 根据报告，第四季度的销售上涨了百分之二十二点三，数量已经达到了6831 。但与此同时，房源却下降了13.4%。在第四季度中，价格已经上涨了14.5%。现在平均价格已经达到43万7281元。 具体情况如下： Halton Region，销售量194;平均价格44万2613元 Peel Region，销售量886;平均价格33万1224元 City of Toronto, 销售量4842;平均价格46万5403元 York Region, 销售量775;平均价格40万3375元 Durham Region, 销售量114;平均价格32万4295元 其他地区，销售量20;平均价格23万3535元 “现在首次购房者成了房地产市场的重要元素。通常人们首次购房时，会考虑购买condo.”Jason Mercer说到。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 又是一天，又是一个完全不会让人太震惊的关于温哥华楼市的报告。   根据加拿大贷款和房屋管理局最新的报告显示，温哥华楼市的问题十分严重而且各个方面都显现出价值被高估的表现。   然而在温哥华第一季度楼市测评中，CMHC表示只有一般证据显示房价有上升趋势，只有恨微弱的证据表明楼市过热。   报告表示，温哥华的房产价值被高估的信号表现在“房屋价格已经大大超出经济，人口和基础金融可以支持的水平。”   经济学家Bob Dugan在一份声明中指出，“因为这个原因，楼市买家在购买住宅之前一定要确定这项购买符不符合你的要求和是否符合长期市场预期。”   在CMHC的声明中表示，关于大温楼市处于问题阶段的证据就是在超额建筑，价值高估，楼市过热和房价飞涨都让温哥华的楼市和历史平均比起来出去不平衡的状态。   CMHC的国家性报告对温哥华情况表明，“虽然对二手房市场的需求热情已经降温，可是二手房市场的供应量还是低于5年来的平均水平。”   “新房的供应量还是在很低的水平，而租房的供给量在很多地区也处在1%以下。”

　　多伦多大学附近一间楼龄140年的古旧独立屋，新买家有意拆走独立屋重新发展，但现有租客拒绝迁出，甚至计划将独立屋申请成为文化遗产。 　　租客韦恩（Adam Wynne）前年9月开始与朋友租住简莫里斯街15号（15 Glen Morris St.）的独立屋，租约有效期至今年9月。去年11月，发展商“15 Glen Morris Inc.”买入老屋，并且通知怀恩等人如果在今年2月前迁出，可以获得赔偿。韦恩表明没有计划迁出，反而有意把独立屋申请成为城市遗迹。 　　韦恩与市议员周凯捷（Joe Cressy）分别去信多市及东约克社区议会（Toronto and East York Community Council）要求当局评估独立屋的文化价值，以及是否符合安省遗产法（Ontario Heritage Act）的保留规则。 　　发展商的代表律师亦向社区议会去信，表示独立屋不适用于安省遗产法，当局毋须进行研究。

　　列治文市议会周一投票通过，就规管在农地上兴建"巨型屋"(mega homes)问题展开公众咨询工作。列市市议会周一晚上以7票对2票通过上述动议。列市越来越多在农地上兴建巨型房屋，有房屋面积甚至达4万平方呎，市府没有对农地上的房屋面积设有任何限制。 　　市议员麦菲露(Linda McPhail)指出，市议会应该研究农地上的房屋面积问题，对农业活动的影响，以及买家是否由于农地比住宅用地便宜而购入作地产发展。 　　她透露，市议会正在研究解决方案，但形容问题十分复杂，涉及范围包括：房屋面积、对农业影响，以及是否与投资炒卖有关等。 　　有市议员建议仿效三角洲市的做法，通过附例设定农地上房屋面积的上限。不过，麦菲露强调，市议会希望听取公众提出的不同意见和解决方法。市议会的咨询工作可望于2月底展开。

　　据《环球邮报》报道：毫无疑问，卑诗政府去年推行的15%外国买家税对大温房市起到了明显的降温效果。 　　BMO首席经济学家波特（Douglas Porter）称，2016年8月推出的外国买家税是温哥华房价走势的一个转折点。大温地区的房价呈现出了明显下降趋势，而没有实行这一政策的多伦多和维多利亚两地房价继续高昂上涨。截止至现在，大温的房价指数已经被多伦多和维多利亚拉开了一大截。 　　RBC的经济师怀特（Craig Wright）预测大温房价在今年会继续下跌，不过房屋可负担性仍然是个大问题。

　　中国农历新年即将到临，不少来本地过年的中国买家也已加入看房行列。有地产经纪指出，上周末一个列治文的公寓单位，吸引了50组买家，并收到了7个出价，说明买家对于购买公寓单位的兴趣仍然不减。 　　地产经纪阿木指出，他的地产公司上周末有6间房屋开放参观，分散在大温不同地区，总共吸引了近120组的买家前来看房，仿佛是回到去年夏天楼市的热况。 　　阿木表示，其中最多人看的是位于列治文市中心的一套889呎的公寓，该单位于1月20日挂牌，两天openhouse时间即已吸引50组买家前来看房，并且得到7个出价，完全看不到过去半年政府楼市政策对公寓市场的影响。 　　他说，该公司在高贵林的2套公寓单位也吸引了29组买家，本拿比两套房屋吸引12组客户，白石的房屋吸引18组客户，素里4套房屋亦吸引39组买家，均超乎原来预期。 　　地产经纪李昌豪则说，随着农历新年的到来，中国许多地区大城市气候欠佳，已有不少中国移民来大温与妻小过年，使得最近这一周看房的中国买家将会增加不少。 　　李昌豪表示，今年将是"公寓或是城市屋年"，也就是一些由本地买屋刚性需求支持的房屋类型，例如公寓单位及城市屋的行情将会继续升温，但独立屋的市场前景则还不明朗。 　　他说，有刚性需求的买家可能因为刚抵埠，没有房屋居住，同时亦不想付高租金，马上就想购买房屋居住，他们不会观望市场状况，而会马上购买，这部分买家将是今年支持大温楼市发展的主力。

这两天多伦多的地产圈被一条房产买卖信息刷屏了，原因是一个位置不错、开价99.9万的平房被买家一口价买下，这位霸气买家直接开价195.8万，在要价基础上加价近百万，让其他所有竞争者退避三舍，有地产经纪称之为2017第一抢，据悉这位买家是一个西人。 这个吸引人的平房位于北约克19 Addison Crescent，房子本身的价值已经没什么了，小平房，没有车库，地下室也没装修，但它位于一个不错的区域，而且有一个适合改建的lot，大小为55x140尺，这大概才是买家关心的根本。 这就是加价百万抢offer的平房 据地产经纪Max介绍，这套房子的卖家故意开出了低价，目的当然是为了吸引人抢offer，99.9万的价格脱离市场实际，买家加价百万也就不足为奇了，他认为这个价格对这个区域来说并不过分，只不过因为卖家开价低，感觉好像买家加价一倍才抢到，吸引眼球罢了。 针对大多伦多依旧火爆的房地产市场，加中置业地产公司总裁吉斌告说，如果不出大的意外，2017年对GTA来说仍然是一个房地产好年，理由很简单，房地产是有连续性的市场，市场惯性决定了2017年上半年会继续延续2016的强势。 吉斌说，目前造成GTA房价大涨的原因很多，但核心问题是房屋供应量不足，供需矛盾导致市场不平衡，由于政府效率和土地审批限制等因素导致新屋发展速度慢，市场上一直是供不应求的局面。不单单是独立屋，2017年高层公寓市场也将有亮丽表现，中低价位的房地产最能体现城市的发展方向。当然这里谈的主要是多伦多市场，对于加拿大全国市场来说则是另一个版本的故事。 创富地产公司总裁林玉林说，导致目前房房价格居高不下的主要原因就是供需不平衡。毫无疑问现在是卖方市场，卖家占据主动权，很多人相信多伦多的房子只涨不跌，所以有惜售心理。有人为自己的房子设定一个目标价格，达不到这个价格就不会出手。除了部分退休人士大屋换小屋外，市场上的房源非常有限。 林玉林说，尽管现在银行收紧贷款，贷款难度增加了，但市场购买力依然强劲。他上周参与一次抢offer就强烈感受到这种力量，一个开价250万的房子，竟然也有十几个offer，最后以330万的价格成交，今年的淡季一点也不淡。如果目前的供需矛盾不解决，多伦多的房价势必继续疯狂下去。 鲲鹏金融公司总裁孙晓明告诉51记者，现在的贷款难度确实比以前增加了，比如30年的贷款一般条件的人拿不到了，很多银行只批给你25年贷款;优惠利率也很难拿到了，借款人不得不接受高于优惠利率的利率;过去很多出租收入被当做100%收入计算，现在出租收入要打折扣了，很多银行只按50%收入来计算，这些都会影响借款人的贷款能力。不过从大的方面说，就算是拿不到优惠利率，目前的银行利率都是历史上最低的一个时期，比起十年前的5%甚至7%的利率还是低得多，所以增加一点贷款利息对市场影响非常有限。  

一直没有道歉的加拿大蒂森克虏伯公司(ThyssenKrupp Canada)周二被判罚款375,000美元，原因是其违反了电梯安全法律，从而导致一名男子受伤。 安省法院法官Mindy Avrich-Skapinker在判决时说，检控官的这个要求是“真的很低”，远远低于最高可能罚款的200万元。 “当我第一次听到检控官的要求时，我感到非常惊讶，”Avrich-Skapinker说。 “我希望检控官能要求一个更高的罚款。” 该法官说，由于蒂森克虏伯在电梯领域的领导地位以及其庞大的跨国产业，该公司每年的收入约600亿元。其中在加拿大约为4.7亿元。因此她对检方的“慷慨”印象深刻。 然而，法官最终判定375,000元的罚款是“完全公平”和合理的，并给公司六个月的时间来付款。 经过25天的审判，Avrich-Skapinker认为ThyssenKrupp在十二月犯有四起罪行。这都是由2009年7月发生的一起事件导致的。 当时一家位于西端的多伦多公寓里，一名男子走进电梯，结果脚被卷了进去。旁观者吓坏了，赶忙拉住他以避免更糟糕的情况发生，可惜该男子的脚踝仍然严重受伤。 Avrich-Skapinker说：“在这种情况下，人完全有可能可以被切断，”公众必须能够安全乘坐电梯，而不必担心自己会严重受伤甚至死亡。 调查人员发现一个磨损严重的主驱动滑轮，而这是一个维持电梯运行的关键部分，有可能导致最严重的电梯危险。但证据显示，蒂森克虏伯没有解决这个问题。尽管一个机械师已经要求修理或更换零件，另外还有几个建筑经理书面和口头投诉，但都没有人来处理。 Roger Neate是技术标准和安全管理局的主管，他认为ThyssenKrupp没有正确维护设备是“不负责任的、很危险的”。他表示罚款应该可以对蒂森克虏伯和整个电梯行业敲个警钟。 “没有正确维护电梯将面临法律的制裁，”Neate说。“维修是安全的基石，没有遵守这些要求，公共电梯将会有严重的危险。” 去年7月，加拿大电梯可靠性和安全性的不断恶化引起了广泛关注。一些观察家指责了包括蒂森克虏伯在内的跨国公司。

这是Bruce Makowsky，平时是个从事时尚包包生意的商人，他还有特别的爱好——设计装饰豪宅，在过去的六年里，他已经为九位富豪设计过豪宅了，近日，这位牛人又在美国的房产市场掷下一枚“重磅炸弹”。 Makowsky正在出售一栋售价2.5亿美元的豪宅，这套超级豪的住宅凭借着如此高的售价，被称为“世界上最贵的房子”，据说全世界可以买得起这套房子的人，只有1080位！ 整套豪宅分为4层，总共面积为3530平方米，其中主体包括12个卧室、21间浴室、3个厨房，另外还有超大游泳池及各式充满着娱乐设施的房间。 我们一起来欣赏一下，这价值十几亿人民币的世界第一豪宅到底是个什么样子的。这是餐厅的一角。 这就是超级大泳池，除了有无边设计的高级亮点，还配有大平板电视。 我们重点说说世界第一豪宅里面的各种娱乐设施哦，这也是这套住宅售卖的热点。这就是拥有超高级装备的SPA室。 这是超级奢华的保龄球馆，据说这里面的每一个物件都是私人订制的哦。 这是打造的007主题的电影院。皮革座椅都是从意大利空运来的，而坐垫全是爱马仕定制款。 这是健身房，里面的设备肯定都是全球顶级豪配款。 这是一间特有的糖果屋，或许是Makowsky童心未泯的“证据”，光里面的糖果就超过20万美元的价值。这哪里是在吃糖，不过估计这糖也只是装饰吧。 这是充满着各式名酒的专业酒窖，这些名酒可不是广告仿制品哦，绝对的保真，而且是买豪宅附赠的哦！ 世界第一豪宅里还陈列着各种名贵的收藏品，比如这幅专门定制的羊绒毯，也是出于爱马仕之手，除了全部手工编织，上面还镶嵌了大量名贵的珠宝。 这是不锈钢雕塑大师廖一白的超大莱卡相机雕塑。 这是雕刻大师盖尔哈特以枪为主题创作的稀世大作之一。 豪宅内还陈列着各式限量版的吉他，这些都是Makowsky的私人收藏，只要买豪宅，一并赠送！ 各式超现代艺术画 这些时钟，都是兰博基尼出品，这些老式气罐都是1892年的古董。 世界第一豪宅内，还有各式交通设施。游泳池旁停着一艘巨大的帆船，有钱人真会玩哈。 豪宅顶上停着明星款直升飞机，这是历时12个月翻新重新包装的明星款飞机。 车库内还有各式珍藏版古董车，反正这些价值不菲的珍品都是买豪宅赠送的！ 整套房子的管家和佣人，Makowsky都已经悉心安排好了，近两年的薪水，设计师也帮您付好了。真贴心啊 Makowsky表示，这个超级豪设计的住宅从设计到完工一共历时4年的时间，之所以打造这样一个超级奢华的建筑，完全是因为不理解富豪们为何会舍得花高价买个游艇而不愿意将钱花在房屋上，整套住宅完全是按照个人喜好精心布置的，目前就有6位富豪表示有兴趣购买。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 当大温持续跟越来越难以负担的租房市场作斗争的时候，一项最新研究结果显示，对于房东来说，从传统的租房市场转向像是Airbnb这种短租市场对他们的收益来说要有益的多。   这项UK的研究表明，在短租市场和传统租房市场收益比较的时候，短租市场的收益要大大多于传统租房。   英国房屋经纪中介计算出在温哥华一个标准三睡房住宅的平均价格是110万加币。如果房东选择把房子用于Airbnb这种短租，房东在214个月只能就可以收回成本，比起传统租房来说，回本速度要快出100个月。   如果房主把房子用于Airbnb，而不是用于传统出租，房主每个月可以多挣出$2,000。   UBC Sauder商学院教授Tom Davidoff解释，“我一直都很惊讶于屋主利用Airbnb可以比传统租房多挣出那么多钱。不过以温哥华来说，如果你决定把房租用于Airbnb的出租，你肯定会比单纯的传统出租要好很多。”   不过在温哥华进行短租比起研究的其他75个城市来说挣的要少很多。   总的来说，在说的一个房子要出租多长时间才能回本的问题的时候，温哥华在单子上只能排在第68位。排在单子前面的城市有迪拜，开罗，南非等。   研究假设这些房子每年80%的时间都是有人租的。   去年9月，温哥华市长罗品信宣布温哥华将针对那些将住宅用于Airbnb租赁的屋主提供特别的管理，目的是为了解决温哥华日益紧张的租房市场问题。   新法规规定，如果想要进入短租房市场，屋主必须取得商业执照，而且对出租房屋的类型也有具体规定。

　　阿布特斯绿色走廊 (Arbutus Greenway) 计划为温哥华市提供了一个极之难得的机会，将一条旧有的铁路通道重新规划。市府希望公众能够共同参与构思愿景。 　　阿布特斯绿色走廊长约9公里，与Arbutus Street 和 West Boulevard平行，途经基斯兰奴 (Kitsilano)、阿布特斯岭 (Arbutus-Ridge)、克里斯戴尔 (Kerrisdale) 和马波尔 (Marpole) 四个社区。建成之后，这条绿色走廊将会把福溪与菲沙河之间的居民、公园及各个社区连接起来，并使这区成为全市未来一个重要的地标。 　　温哥华市长罗品信表示：“市府买入阿布特斯绿色走廊，令我们得到了一个前所未有的机会去扩展海堤绿色走廊网络，把福溪与菲沙河之间的地区连接起来。我对未来阿布特斯绿色走廊能够按照本市居民的愿景塑造成为一条充满活力及全市居民都乐于使用的交通走廊感到十分鼓舞。我希望每位市民都可以亲自体验一下使用临时绿色走廊的乐趣，并与我们分享你最具创意的想法。” 　　由1月18日起至2月15日，我们希望聆听您对未来阿布特斯绿色走廊的展望，诚意邀请华裔市民通过以下方式交流意见： 　　1.网上填写中文问卷调查：点击进入 　　2.参加Open House公开咨询（提供华语服务）： 　　a.时间：2017年2月4日上午11点 - 下午2点，地点：Kitsilano Neighbourhood House 　　b.时间：2017年2月9日晚上7点 - 晚上9点，地点：Marpole Community Centre 　　c.时间：2017年2月11日下午2点30分 - 下午5点30分，地点：Roundhouse Community Centre 　　网站链接 　　1. Arbutus Greenway 阿布特斯绿色走廊项目网站： 　　http://www.vancouver.ca/arbutusgreenway 　　中文问卷调查：点击进入 　　2. 2月4日Open House公开咨询详情：点击查看 　　3. 2月9日Open House公开咨询详情：点击查看 　　4. 2月11日Open House公开咨询详情：点击查看 　　联络方式 　　温哥华市政府社交平台： 　　•Facebook/Twitter/Instagram账号： @CityofVancouver 　　•Gregor Robertson微博账号： @罗品信Gregor 　　•温哥华市府微博和微信账号请待通知 　　温哥华市政府传讯部： 　　•电话：604-871-6336 　　•邮件：media@vancouver.ca 　　欲了解更多关于阿布特斯绿色走廊 (Arbutus Greenway)的详情，欢迎拨打温哥华市府热线电话3-1-1向工作人员询问（提供华语服务）

　　加拿大太平洋沿岸的温哥华虽然风景秀丽，多年在世界宜居城市排行榜上位居前列，但温哥华的房价过高却是让不少人叫苦的事情，特别是大温的西温区房价更是昂贵。 　　在近年来房价飙升的情况下，西温地区的人口却在减少。 　　大温的西温区以环境好、房子大著称 © District of West Vancouver 　　加拿大广播公司记者Kamil Karamali报道说，不列颠哥伦比亚省的人口统计数字显示，在2015到2016年期间西温地区的人口减少了2.1%，现在只有4万1千人居住在西温；而BC省其他城市的人口基本上都呈增加的趋势。 　　西温地区的人口下降实际上从2011年就已经开始。 　　专家们对西温地区人口下降给出的解释一个是该市人口的老龄化，孩子长大后搬到别的城市工作和生活；第二个原因是房价猛升让有孩子的普通年轻家庭买不起以大房、豪华房著称的西温地区的房产；第三是那些有钱购买西温房产的外国人买了房后又常年不在这里居住。

20世界80年代一部美国电视剧The Golden Girls横扫各大电视台，讲述的是四位上了年纪的女性一起住在美国迈阿密的一座大房子里的故事。四个闺蜜互相照顾、相互扶持，一起经历人生的酸甜苦辣。 加拿大安大略省 Port Perry的城中心，如今也有这样一个家。年龄分别在65岁到71岁之间的Louise Bardswich, Martha Casson, Bev Brown 和Sandy McCully在2016年一起买下了一栋3400英尺的房子。 这几位女士并不是说没有其他的居住选择，但那些对她们现在没有诱惑力。Bardswich和Casson一样，都是大学的退休行政人员，Brown和McCully 都是退休护士。 Bardswich说：“我妈妈现在住在老人中心，Martha 为了照顾自己的妈妈于是和妈妈一起买了栋房子。但是这些选择对我们而言都没有什么吸引力。” 她们也不想给自己的孩子们增添压力和负担，同时又不想住在养老院，一个人孤孤单单的搬到公寓里住也不是她们喜欢的。 Bardswich和Casson 听说，在英国，一起买房子住是挺常见的现象，所以就想在安大略也应该能行。虽然在加拿大，房屋共有现象并不少见，但那毕竟是在亲属之间，现在完全没有任何亲属关系的四个人要共同买一座房子，真的不多见。 当地的一名承包商John Lucyk很感兴趣，他在Port Perry城中心买了一栋房子，走路就能到商店、药店、银行、餐馆等。 但当地议会最初很反对，因为担心这里会建成一个家庭旅馆或者无照经营的疗养院，但最终还是批准了。 Lucyk改造了房子以容纳四个业主，Designing Durham的女设计师Tammy Irwin也加入了装修工程，Toronto Rehabilitation Institute的工作人员也专门根据业主的性别和年龄提出了相关的装修意见和建议。比如，扩大了门和楼梯，还装了电梯，地下室也重新装修了，以便当中哪位闺蜜以后也许会再组建家庭。 每位成员负担27万5000元。Bardswich最先买，Brown紧随其后。Casson在母亲去世之后也加入了进来。McCully的丈夫在2015年去世后，她卖掉自己的房子，然后想租一个公寓，结果没有找到合适的，所以就打电话给Bev ：“还有空房吗?” 在这座重新翻新的老房子里，四位闺蜜分享厨房、客厅、饭厅和洗衣房，然后轮流做饭。每个人都有宽阔的卧室，卧室里装有壁炉、电视、浴室。卧室反映了每个人的个人品味，公共区域就装修得非常方便和现代化。房子的车库可以放三辆车，有客房、杂物室，另外还有全年的水疗池。 她们11月份搬了进去，列出了各种条例，方便大家遵守，比方说不能在其他人不同意的情况下做车库二手货拍卖、养宠物，甚至还设计好了如果闺蜜又嫁人了该怎么办。 “如果谁要带男朋友回来住，是可以的。但那位男士也要平摊食物的费用哦。当然，如果他和我们大家都相处不好，我们就不欢迎他来住。” 这种女性和房子的故事好像是全球化的。 在中国，杭州、成都等地纷纷推出了女性专属的楼盘，名目繁多，“女青年公寓”“女神社区” “女性主题酒店式公寓”，其实说白了，就是俗称的女生公寓。 女生公寓有什么好呢?当然是安全，细腻以及完全的女性化，你想得到的各种粉红菲菲的装备在这里可以理直气状地用起来……有家女性主题酒店式公寓甚至连保安和服务人员都得是女生，如此，这里还真可以称得上女儿国了。 扒开那些香艳的想象，为什么地产商会不约而同地选择纯女性的楼盘? 当然是因为女人有了钱。 毫无疑问，商人是我们这个时代里最敏锐的一群人，从单身女性购房的大数具来看，房地产商已经明显感觉到得因为某种族群的巨大的购买意图以及经济实力。 我个人的朋友圈里，单身女性，特别是优秀白领精英以及金领是最舍得为自己所爱买单的，有人喜欢旅行有人喜欢首饰有人喜欢名牌有人都喜欢，但在这些之前，她们都无一例外为自己买了房子，至少一套，至多的就数不清了，而经济实力不如她们的另一群中级白领的女友，也多半在父母的帮助下置了业。 这大约也是中国文化特有的景况，既然目前的婚恋以及法规状况让女性们已无法在传统的婚姻中找到安全感，那么婚前给自己的女儿买套房子是立于不败不地的最佳选择。 有钱的和不那么有钱的单身女人拥有了自己的房子，实现了女性主义鼻祖弗吉尼亚·伍尔芙小姐的金句——“要想方设法拥有一间自己的房间，拥有自己的钱财，允许你去旅游，无所事事，去思索世界的未来或过去……这是一种活泼泼的生活。” 数据显示：中国大城市中女性购房消费者有15%为单身女性 当独立且拥有强大经济能力的女性可以自己拥有房屋时，这已然代表着男性供养女性制的完全崩溃，有了自己房子的女人可以淡然说道： “我没有必要取悦男人，他不能给我任何东西。我没有必要敌视男人，因为他无法伤害我。” 全球最美女富豪Ivanka Trump的别墅里有140个房间 独立是第一要义的，对于女人来说，而当这个实现之后，一帮女人一起拥有房子，住在一起，这又意味着什么?是好是坏呢? 一个专门研究女性主义的教授说，“独立之后就是团结啊，这当然是好事啊，这意味着单身女性的经济独立，也意味着单身女性在主流社会大量存在的现实状况，更意味着女性之间的姐妹情谊(Sisterhood)得到认可和障显。” 迪斯尼动画片《冰雪奇缘》，当呼风唤雪的姐姐艾沙被人当成怪物时，挺身而出的不再是白马王子，而是她的小妹妹安娜 ‘她是我的姐姐，她永远都不会伤害我!’。就连在动画片里，拯救女人的也不再是王子了，而是你的姐妹和你自己，这就是姐妹情谊。 从前的女人总是幻想男人来救自己，现在的女人醒过来了，发现能救自己的只有自己，而姐妹成了比男人更靠谱的存在，而女性住在一起则让这种扶持与团结更具有实用的价值。 曾经有一部法国电影，三个情如姐妹的巴黎单身女人一直情路坎坷，最后有两个成了单亲妈妈，一个成了事业女强人，后来她们干脆住在同一幢公寓里，当其中一个姐妹需要去跟男人约会时，孩子就寄到另一个姐妹那里去，三个女人都是妈妈。 最后的结局很欢乐：男人来来去去，女人生下孩子，可是分手却没有悲情兮兮的痛苦，男人们经常回来照看他们的孩子，女人们照常生活，爱情是短暂的，但是家永远都在。Man comes and goes,but friends forever. 存在总有理由，大家都在时代的潮流里，没有什么绝对的谁对谁错，更何况将来的事谁说得定呢?尽量让每一个都更快乐更自由就总归是好事，您说是么? 有幸生活在这伟大的时代里，也是很有趣的呢，出现了买房子的女人，也出现了买房子住在一起的女人，这后面有什么意义也许见仁见智，而最有趣的也许是这一句话: “闺房的门猛然敞开了。每位妇女的钱包都有，或者可能有，一枚崭新的六便士，由于它，每一种思想，每一个眼光，每一次行动都有了新意。” 最后附上《黄金女郎 The Golden Girls》的主题曲：无论发生什么，感谢你一直在这里。 Thank you for being a friend Traveled down the road and back again Your heart is true you're a pal and a confidant And if you threw a party Invited everyone you ever knew You would see the biggest gift would be from me And the card attached would say thank you for being a friend.

　　一项最新的民意调查显示，高达87%的大温地区千禧世代表示在没有金钱考虑的情况下，希望继续留在大温居住，否则便会离开卑诗省到其他城市生活，结果显示若大温的生活开支难以负担，包括楼价持续高企的话，本地将出现人才流失的危机，影响经济发展。 　　全球楼价、旅游及经济发展议题顾问公司Resonance Consultancy委托民调公司Insight West在去年10月13日至31日进行网上问卷调查，访问了1,714名本省省民，并根据他们的年龄进行分析。 　　结果发现，现时居住在大温地区的千禧世代当中，有高达87%的人表示若金钱不是考虑因素的话，希望可以继续在大温地区生活，享受大城市的居住环境，而排第二的选择，是离开卑诗省，占14%，排第三是选择基隆那(Kelowna)和汤普森/奥肯那根区(Thompson Okanagan)，有11%。报告指出，千禧世代的年轻人若不能继续住在大温地区的话，就会选择离开本省。 　　顾问公司主席费尔(Chris Fair)表示，该结果意味施政者和政客正面对重大的挑战，要设法让大温地区成为一个可负担的居住地方，吸引年轻人来生活和工作。 　　费尔又说，婴儿潮出世的省民已经陆续步入退休期，而X世代的中年人亦倾向把大温的房屋出售，搬到较偏远的地方居住，所以希望留在大温的千禧世代所提出的诉求必须成为政府的优先工作，才能避免人才流失。 　　另外，民调公司亦分析了全省受访者的问卷结果，指有68%的人表示希望到大温居住，排第二的是维多利亚、温哥华岛南部和海湾岛(Gulf Islands)地区，占18%；排第三的是基隆那和汤普森/奥肯那根区，有15%；而选择离开卑诗省则排第四，有14%。