地产

　　温哥华15%的房产转让税，针对国外买家，可以称之为“排外税”。温哥华15%的房产税政策一经出炉，就在加拿大引起了海啸般的关注。当时肯定的态度有之，否则的态度也有。但是从长远来看，房产税可能会带来难以估量的恶果。 　　温哥华房产转让税政策太草率 　　在任何国家，楼市都在国家经济中占有很重的比重，所以无论发布任何政策，都要慎之又慎，但是温哥华显然没有做到。 　　自6月10日起，卑诗省府要求非加拿大公民及非永久居民购房时必须申报国籍。 　　7月7日，卑诗省财政厅首次公布了6月10日至6月29日之间，全省10,148宗房屋交易的外国买家数据。 　　随后省府将数据更新至7月14日，房屋交易总数扩大至19,383宗。 　　从6月10日至7月14日，也仅仅才收集了一个月多4天的数据，卑诗省政府就敢在7月25日发布国外买家在本地购房要多交15%转让税的政策，这是何其草率。 　　众所周知，一个国家或政府制定以及公布一项政策之前，都是需要通过大量的时间和调研来收集数据的。许多国家颁发一个房产政策可能会经过1年甚至更久的时间来调查，以及考虑后续可能带来的问题及应对策略;而卑诗省只用了一个多月，既完成了调研，又完成了政策的出台，该夸政府的办事效率高吗? 　　着眼未来：不利于楼市的长远发展 　　房产转让税一出，短期内可能会令温哥华楼市降温，但是从长远考虑却是治标不治本。首先，不难预计购买温哥华房地产的外国人肯定会急剧下降，但是海外买家只占10%，对温哥华楼市的影响是有限的。温哥华作为一个国际性的城市，其房价的走向必然是与国际房价走势一致的。显然，目前国际性城市的房价都是看涨不看跌，所以温哥华房价从长远看是不会降的，短期内降得原因也仅仅是政策在心理上对市场的震慑。 　　楼市有一个很明显的特点，就是买涨不买跌。若是温哥华楼市跌了，那么将会跌的的头破血流，楼市进入有价无市的状态。买房和卖房形成长期的拉锯战，房屋成交量大幅度萎缩。没有交易就没有税收，政府失去税收，大众的福利又该如何保障? 　　排外情绪：移民的日子不好过 　　温哥华是国际性质的大城市，外国人的成分也是很复杂的，有打工的，有留学的，其中好多人都是潜在的移民群里。日前，移民部长还就增设签证处问题与中国商议，旨在吸引更多的留学生和技术工作人员来加拿大，甚至留在加拿大。本来高房价就堵住了高端海外人才来温哥华的路，现在倒好，房产转让税一出，直接就出局了。 　　温哥华一直将房价太高归咎于外国人，尤其是中国人。在今年5月份，就中国人推高房价，有一部分温哥华人包场开市民会议，但会议很快就演变成了针对中国人的“批斗大会”。温哥华的房产税政策带有明显的排外色彩，如果房价不能应声下降，那么温哥华人的排外色彩将更加浓厚，接下来就要拿对加拿大没有感情的“空中飞人”，抢去白人豪宅或者抢去白人工作的“外国人”开刀。那样，移民的日子就不好过了。

　　一对夫妇早前入禀卑诗最高法院，状告另一对华裔夫妇卖楼时隐瞒房屋曾发生火警，被揭发后仍拒绝减价。法官最后判处该对华裔夫妇违反合约，原诉人可以低于原价13.7万元买入物业。 　　《温哥华太阳报》报道，根据法庭文件，原诉人吉尔夫妇(Akwinder和Harpinder Gill，译音)在2014年11月3日，向一对华裔夫妇张京廷(Jing Ting Zhang，译音)和尹希宁(Xining Yin，译音)购入温东49街(E. 49th Ave.)1400号路段一独立屋，双方定于2015年1月7日交楼。 　　但是在2015年元旦日，即交楼前6日，该房屋发生火警，地库厨房的厨柜、地板及通往上层的楼梯都被烧毁，地下水浸，张京廷亦曾指出房屋上层的受损程度更为严重。 　　张京廷夫妇在火警发生后并没有通知买家，吉尔夫妇在1月4日再到房屋进行交楼前检查时，才惊讶地发现大门被烧毁，追问下张京廷承认曾发生过火警。 　　其后买家要求减价，但张京廷夫妇坚持以原价完成交易，指价钱已经很不错。 　　吉尔夫妇之后向法院提出民事诉讼，法官上星期四宣判，表示业主有责任确保交楼时，有关物业的状况与当初买家睇楼时一样，业主亦有责任告知原诉人发生了火警，并且应该真诚地讨论去解决问题，而不是直接地完成交易，因此裁定张京廷夫妇违反合约。 　　法官又指吉尔夫妇当时正寻找不多于75万元的房屋，因此他们没有能力支付高昂的维修费，裁定原诉人可以低于合约价137,034元购入房屋。 　　张氏夫妇亦曾入禀要求没收吉尔夫妇的订金，但被法庭驳回。

　　自6月10日起，卑诗省府要求非加拿大公民及非永久居民购房时必须申报国籍。7月7日，卑诗省财政厅首次公布了6月10日至6月29日之间，全省10,148宗房屋交易的外国买家数据。随后省府将数据更新至7月14日，房屋交易总数扩大至19,383宗。  　　在此前包括加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)、UBC华裔客座教授甄瑞谦(Andy Yan)等机构及学者都曾发布过外国买家数据，但因为资源及实力有限，而被批评结果不精确、不具有代表性，所以此次省府官方收集、发布的数据一经发布，便引起广泛讨论及引用。 　　卑诗省府积极调控房市 数据公布时间大大提前 　　《加拿大地产周刊》第70期(6月16日发行)中的《买房申报国籍上报中国国税局?省府新政解析》中预告，“BC省政府还将公开买房者的数据，以供公众查询，这项工作可能在6个月至1年之后实施。”实际上，省府在宣布收集数据后不到一个月的时间里便公布了数据。 　　另外《加拿大地产周刊》在文章中提醒读者，“BC省财政厅长暗示省府有可能考虑对海外房产买家采取类似惩罚性税率的措施。近期澳大利亚针对外国买家采取一系列限制措施，BC省政府宣布的地产新规，显示监管层对于地产市场的态度出现了微妙的转变。BC省政府是否会采取类似澳大利亚的措施，值得密切关注。”随后，在7月25日省府即出台了外国买家多付15%财产转让税(Property Transfer Tax)的政策。 　　省财政厅长麦德庄(Mike de Jong)指出，由于第一次公布的数据前后涵盖时间不到三周，所以他提醒省民不要轻易根据这些数字下结论。根据省府规划，以后将每个月公布一次数字，让公众了解外国买家在本省介入楼市的情况。 　　大温住宅交易 外资比例从6.5%升至10% 　　6月10日至6月29日的数据显示，全省10,148宗房屋交易当中，有337宗涉及外国买家，外国买家占大温房屋交易总数的5.1%。其中有258宗交易的买家来自中国，占全卑诗省物业交易总数的2.54%，即占所有外国买家交易的76.6%;更新至7月14日的数据显示，全省房屋交易数总计 19,383宗，有1,276宗涉及外国买家，外国买家占大温房屋交易总数的6.6%，而中国买家的比例未被更新。 　　大温地区在6月10日至6月29日，房屋交易数量达5,118宗，当中有234宗是外国买家，占交易总数的4.57%。外资投入为3.51亿元，占总房屋成交金额54亿元的比例为6.5%。截至7月14日，屋交易数量达9,636宗，当中有935宗是外国买家，占交易总数的9.7%。外资投入为8.85亿元，占总房屋成交金额的比例则是10%。 　　截至7月14日，大温各城市的外国买家比例均有上升。6月列治文有最高的外国买家比例，高达14.3%，外资占总交易金额达到14.2%，7月上旬外国买家比例上升至18.2%，外资占总交易金额达到19.1%。 　　本拿比的外国买家比例占10.9%，外资占总交易金额9.7%;更新的数据显示，该市外国买家比例高达17.7%，外资占总交易金额15.0%; 　　原先数据显示，温哥华市外国买家的比例只有4.1%，外资投入为6426万元，占16亿元总房屋交易金额的3.9%;更新数据后，温哥华市外国买家的比例达10.9%，占总房屋交易金额的10.4%; 　　在素里，外国买家原先被认为占有3.3%的比例，外资占总交易金额4.7%。最新数据显示，素里外国买家占8.4%，外资占总交易金额8.4%。 　　20天3亿中国资金进入卑诗房市 购买物业平均价远超本地买家 　　本省由加拿大公民或是永久居民购买的房屋平均交易价为655,492元，外国买家涉及的投资的平均交易价为802,532元，差价达147,040元。 　　外国人所购物业的平均价远超本地买家，全省及大温都如此。然而在大温以外的卑诗地区，本地买家所购物业的平均价要高于外国人。在大温各城市中，除了列治文市，加拿大买家的平均交易价都要高于外国买家。 　　6月10日至6月29日，以中国买家总共涉及258宗交易、中国买家占所有外国买家交易的76.6%两种方法作推算，在统计的20天里，来自中国投入到卑诗省房市的资金约为2.99亿元。 　　麦德庄指出，他比较关注外国买家平均交易价，与本国人交易金额有明显差距的问题，也会注意此差距是否扩大，以及可能产生的问题。

温哥华独立房为主的居住方式不利于城市发展 　　对于温哥华市的普通家庭来说，购买独立房居住已经成为经济上无法负担的梦想。有专家认为，独立房为主的温哥华住房格局已经严重不适于温哥华城市的健康发展。 　　加拿大广播公司记者Anna Dimoff报道说，加拿大著名学府、设在温哥华的不列颠哥伦比亚大学UBC社会学教授Nathan Lauster在其即将出版的新书（The Death and Life of the Single-Family House: Lessons from Vancouver on Building a Livable City）中指出，独立房不但不利于环保、不利于城市的健康发展、也不利于人们的健康。 　　比如，独立房占地大、耗能高这是在浪费资源；在独立房居住的人更多是开车上下班而不是走路或骑自行车，这不利于健康也不利于环保；人们在独立房居住互相很少往来，这不利于社区居民的互相交流和互相理解。 　　Lauster教授虽然承认拥有自己的独立房是加拿大中产阶级二战以来的生活方式，但温哥华昂贵的房地产市场的现实在迫使人们改变过去的生活方式和固有的文化。 　　Lauster教授指出，实际上温哥华已经在走向高密度生活小区的城市生活模式；这虽然是许多人不得已的选择，但从长远来看能够支持温哥华作为北美大城市健康和持续的发展。

　　加拿大房地产协会周一(8月15日)表示7月标志着房屋销售连续下滑的第三个月。6月到7月期间全国交易量下跌1.3%。 　　加拿大地产协会追踪了一半以上的市场，发现房地产市场低迷，销售量普遍下滑，其中包括大温哥华和菲沙河谷地区在内。 　　大温哥华地区(Metro Vancouver)：特指BC省西南部以温哥华市为中心的地级区域。面积约2700平方公里。包含有温哥华、本拿比、列治文、西温哥华、北温哥华、高贵林、满地宝、素里、新西敏、枫树岭、兰里等十余个市级和区级单位。 　　菲沙河谷区域局是加拿大卑诗省的一个区域局。区域局的最大城市是亚博斯福，行政中心则在奇利瓦克。菲沙河谷区域局位于BC省西南部，菲沙河下游地带，西邻大温哥华区域局，是低陆平原的一部分。 　　7月的房屋销售量较去年同期相比下降了2.9%。而7月全国房屋平均售价为480,743美元，较去年同期增长了9.9%。 　　如果温哥华和多伦多被排除在计算外，那么房屋平均售价为365,033美元，较去年同期相增长了7.0%。

  　　据国家银行于本周五(8月12日)最新公布的加拿大房价指数(Teranet-National Bank House Price Index)，本国7月份全国房价比上月上涨2%，为国家银行从1999年设立该指数追踪房价涨跌以来第二个最大的单月涨幅;今年7月份全国房价更比去年同月上涨了11%。 　　四大都市区涨幅仍然领先全国 　　从全国来看，仍然是四大都市区涨幅最为明显，包括多伦多、温哥华以及邻近它们的城市汉密尔顿(Hamilton)和维多利亚(Victoria);阿省和大西洋省份的房价则继续下跌。   　　除这四大都市区外，多数城市按月房价涨幅低于全国平均：其中渥太华为1.7%，温尼伯为1.6%，蒙特利尔0.6%。   　　但阿省和大西洋省份的房价则继续下跌：其中卡尔加里降0.1%，哈利法克斯跌0.4%，魁北克城更跌1.6%。 　　温哥华交易量下跌 房价涨幅变缓不如多伦多 　　按月来看，四大房市热点继续炽热：其中维多利亚独占鳌头，房价按月增长3.8%，多伦多3.1%，汉密尔顿2.4%，温哥华2.3%。 　　7月火热房市令维多利亚过去12个月房价涨幅达到14.7%，多伦多和汉密尔顿一年来的涨幅也超过13%。就汉密尔顿而言，这已经是该市连续第三个月房价的强劲增长，这种情况在该市还是首次出现。 　　虽然今年7月温哥华的按月涨幅让邻近城市维多利亚抢了风头，但却是该地区连续第18个月的房价增长，如果考虑按年增长率，温哥华仍然达到24.3%，在四大房市热点城市冠首。 　　不过业内人士注意到，尽管温哥华房价仍然上升，但今年7月交易量比去年同期减少19%。不少人将此归咎于卑诗政府实施新政策，即向海外买家征收15%房产转让税所带来的结果。也有人预期，在此政策压力之下，大温地区的房市面临价格调整，甚至逐渐变冷。 　　但国家银行高级经济学家 Marc Pinsonneault 认为，卑诗省府的新政策或许对大温的房市有些影响，但不是全部原因。另外两大原因一是该地区上市的房屋存量不足，但需求又相当强劲，因此尽管交易量下降但房价仍然上升;再一个则是该地区就业市场表现良好，也是维持大温房市仍然红火的原因。  

本那比四个城镇中心包括铁道镇获准更高密度 　　本那比市府遭投诉事前没有适当的公众咨询便批准市内四个城镇中心可有较高密度，市府此决定被指导致一些旧楼被清拆，其所在土地为重建目标。 　　本那比优先联盟(Burnaby First Coalition)主席沃德(Helen Ward)表示，她的投诉是关于本那比四个城镇中心，包括铁道镇(Metrotown)、埃德蒙兹(Edmonds)、洛歇(Lougheed)和布伦活(Brentwood)获准更高密度，但市府之前却没有进行适当的公众咨询，她指这违反《地区政府法》(Local Government Act)。   　　《地区政府法》规管社区规划的密度，将进行修改前需要公众咨询；沃德指出，市议会没有做这点，尤其将楼宇最高55米的上限修改至70米一项。   　　市府修例的决定被指导致铁道镇一社区的三层高较旧柏文大厦遭清拆，使数以百计的租户失去住屋，他们不少是属低收入人士。 　　沃德续说，希望能停止拆除这类柏文，即使大厦重建，也不一定要高数十层，"他们可以较小型或渐进式，本那比有很多可发展的土地，而又毋须踢走一些单亲家庭、难民或低收入人士。" 　　曾参加上届市选的沃德于今年6月向申诉专员办公室投诉，办公室曾先建议她直接与本那比市府会面，不过她称其要求遭市府拒绝，并因此引发调查。 　　申诉专员办公室发言人指，申诉专员没有强制执行的权力。若果涉及公众利益，会提出建议，在大部分的情况下，公共机构都会接受办公室调查后提议的解决方法。

　　多伦多中区唐人街附近肯辛顿市场的多间住宅和商业单位于今年6月底换了新业主后，租金要狂涨50%，租客们对此大为不满，坚决抵制。目前，这场租务纠纷越闹越大，不仅多次招来警察，房东还威胁说要打官司。 　　至少有30名租客受影响，其中有7人接受采访时说，他们遭到新房东的恐吓。 　　毗邻唐人街肯辛顿市场是多伦多的传统市场和著名景点。 　　Kensinton Place 38号是新房东的其中一处物业，住在那里的John Rose说，新房东未经允许派人进入公寓单位，拿走租客的物品。   // 　　然而新房东、CB Holdings公司业主Claude Bitton表示，受欺凌的是他的工作人员。他称租客对工作人员进行拍照和摄像，还招来警察。   　　2个月招来警察12次 　　警方证实，自6月底以来，他们已经12次接报赶到Kensinton Place 38号解决租务纠纷。 　　Bitton说，他是设法与那些选择留下来的租客达成一份更接近市场价值的新租约。 　　Bitton于6月28日买下五间物业，包括Kensinton Place 38号的一间低层公寓楼，Kensington Ave.25号、33号和35号的物业，以及附近一块地皮。他在交易的第二天致信给所有租客，要求他们提供身份证件，并对收租作出新的安排。 　　Kensington Ave. 35号的租客Andres Yates与另外4人合租，他说，房东的态度很不友善，提出租金从目前的每月2350元，狂涨50%至3500元，而且威胁说，为了涨租金不惜上法庭。 　　Yates认为这样涨租金不合法，但Bitton听后对他说，如果租客不在8月1日按新租金支付，就会被认为是擅自闯入(trespassing)。 　　到底是谁擅自闯入 　　Bitton事后对《星报》解释，称租客擅闯是因为还没有与他们签租约。 　　但是租客表示，一些人已经与前业主签过租约，还有一些人是与前业主口头达成一致。城市租客协会联盟(Federation of Metro Tenants’ Association)的负责人Geordie Dent表示，不论书面、口头还是暗示的租约都是合法的。 　　到了8月1日 ，Kensinton Place 38号的5名租客选择搬走。有8位租客的租金付到7月份，但是Bitton说，前房东Ken Tsui没有把钱转给他。 　　Bitton坚持认为，由于他没有收到7月份的租金，租客就是擅自闯入。 　　另一方面，租客们表示，CB Holdings的工作人员没有依法提前24小时通知就企图进入公寓单位。 　　Bitton的律师称，由于租客不合作，他们无法向房东及租客委员会提供关于这场纠纷的适当文件，也不能确定这些人都是合法租客。 　　律师又称，Kensinton Place 38底层单位的规划不是住宅用途，但是John Rose住在那里，所以他是擅自闯入。 　　Rose说，他与前业主有协议，允许他从8月1日起住在该单位。但是Bitton的工作人员于7月22日进入该单位，要拿走一架钢琴和一面镜子，直到警察赶到制止。 　　涨租规定 　　安省法律限制房东加租的幅度，2016年的规定是租金涨幅不得超过2%。假如房东能证明将对建筑进行大规模改造，房东及租客委员会可以批准更高的涨幅。另外，在出租屋空置时，房东可以设定新租金。 　　Bitton的律师表示，房东可以依据房屋抵押法(Mortgages Act )要求涨租，但是必须通过安省最高法院批准。 　　另据报道，安省房屋部门的调查执法组证实，他们已经联络Bitton，对那里的租务纠纷展开调查。 　　近日，当地社区组织肯辛顿市场之友(Friends of Kensington Market)和教会牧师纷纷声援这些受影响的租客，称这是城市旧区改造重建后地价及租金上升的一个极端丑陋的例子。

　省府向外国买家推行的新物业转让税实施刚满一个星期，有地产业界人士估计大温地区最少会出现逾400宗违约个案，涉及金额数以亿计，并相信所引发的"骨牌效应"会持续多年。 　　据明报报道，大温地产局(REBGV)总裁莫里森(Dan Morrison) 表示，曾以电邮向大温地区的地产经纪询问新税制实施后对楼市产生的影响，结果有27位地产经纪回覆查询，并估计将会有最少427宗涉及外国买家的交易会遭违约。   　　虽然REBGV没有透露涉及的交易金额，但按照目前外国人买楼的平均楼价94.6万元为准，估计违约个案涉及房屋金额将会超过4亿元。上述的数字只是根据业界人士的观察去揣测，目前并没有任何实质的违约数据公布。 　　地产公司Re/Max加西区域行政副总裁阿什(Elton Ash) 表示，违约潮将会引发"骨牌效应"，除了外国买家外，被违约的本地人亦会受到牵连，无法按计划购买新单位。   // 　　莫里森更指出，由于当中可能涉及还未落成的柏文楼花，因此预料这股"骨牌效应"可能会持续数年才结束。   　　阿什又指该公司已经出现违约个案，一名外国买家原计划购入位于西温一幢价值1400万元的豪宅，但新税制实施后，该买家要额外支付15%，即210万元税款，最后决定违约。阿什又指，新措施不但影响豪宅市场，相信连50万元以下的柏文单位也会受到冲击。 　　但是加拿大苏富比国际地产的行政总裁亨德森(Brad Henderson) 却认为，比违约潮更令人忧虑的是，投资者会想尽办法绕过法例以达到逃税目的，并把交易转到地下市场，令政府更难作出监管。 　　另外，早前有本国律师指出新措施违反北美自由贸易协议(NAFTA)，可能会引发来自美国或墨西哥的买家提出诉讼，而中国买家亦可能以新例违反《加拿大权利及自由宪章》为理由，提出法律挑战。 　　对此，省财政厅发言人Jessica McLachlin表示，所有新法例都受过严格的宪法审核，强调省府有权推出新政策以保障地产市场稳定发展。 　　魁省投资移民躺枪 　　针对卑诗省省长简蕙芝曾对魁省投资移民最终未居住在魁省，热钱流入大温炒楼的关切，魁省移民厅表示，魁省已着手研究对计划作出修改，设法加强要求投资移民在魁省实际居住的机制。 　　魁省投资移民计划对申请人的投资要求为80万元，资产要求160万元，申请人只需要投资，并不需要创业，特别适合一些有资金但事业仍留在中国的申请人。 　　魁省移民厅提供统计指出，2011年至2015年总共接受20,720个投资移民，当中有近6成来自中国，人数达到12,296人，其中2014年即有1681人，2015年有2514人，2015年较前一年增加49.55%。 　　魁省投资移民计划最大申请来源是中国，其次是伊朗、巴基斯坦、埃及及印度等。 　　卑诗省于8月2日开始实施额外15%外国买家物业转让税后，一些无永久居民身分的买家由于不愿支付高额税款，于是违约，或是延后购买计划。在此同时，网上即出现许多魁省投资移民申请的讨论，有不少经纪及移民顾问则建议想在大温投资房地产又不想付高额税款的申请人，快把握QIIP仍在接受申请的机会，并采取行动。 　　魁省移民厅发言人巴里布(Karine Baribeau)指出，QIIP目前接受申请的1900个投资移民名额，从5月30日开放，受理时间至明年2月28日为止，其中分配给中国（包括香港及澳门）的名额为1330个，而目前仍有申请名额。   　　针对QIIP向来被批评指该计划引进的移民，许多是中国移民，最后并未实际留在魁省居住，移民业界估计可能只有10%左右的投资移民后来住在魁省，其余高达9成的投资移民，均去了大温地区或是多伦多。 　　巴里布说，魁省虽然对移民抵押时居住地点有所掌握，不过，由于依法加拿大人可以自由移动，以致抵�居住地点的资料，无法说明移民在魁省居住的情况。 　　她表示，魁省知道欲挽留投资移民在魁省发展并不容易，也知道投资移民挽留率太低的问题，但她就强调，投资移民后来离开当初申请的省份，这不是只有魁省才遭遇的问题。 　　实际上，不只是魁省投资移民后来可能转住大温居住，一些其他省份例如缅省或沙省，或是大西洋省份的省推荐移民，最后均可能离开申请移民的省份而移居到大温，而这在加拿大也是合法的行为。

温哥华15%的房产转让税，针对国外买家，可以称之为“排外税”。温哥华15%的房产税政策一经出炉，就在加拿大引起了海啸般的关注。当时肯定的态度有之，否则的态度也有。但是从长远来看，房产税可能会带来难以估量的恶果。 温哥华房产转让税政策太草率 在任何国家，楼市都在国家经济中占有很重的比重，所以无论发布任何政策，都要慎之又慎，但是温哥华显然没有做到。 自6月10日起，卑诗省府要求非加拿大公民及非永久居民购房时必须申报国籍。 7月7日，卑诗省财政厅首次公布了6月10日至6月29日之间，全省10,148宗房屋交易的外国买家数据。 随后省府将数据更新至7月14日，房屋交易总数扩大至19,383宗。 从6月10日至7月14日，也仅仅才收集了一个月多4天的数据，卑诗省政府就敢在7月25日发布国外买家在本地购房要多交15%转让税的政策，这是何其草率。 众所周知，一个国家或政府制定以及公布一项政策之前，都是需要通过大量的时间和调研来收集数据的。许多国家颁发一个房产政策可能会经过1年甚至更久的时间来调查，以及考虑后续可能带来的问题及应对策略;而卑诗省只用了一个多月，既完成了调研，又完成了政策的出台，该夸政府的办事效率高吗? 着眼未来：不利于楼市的长远发展 房产转让税一出，短期内可能会令温哥华楼市降温，但是从长远考虑却是治标不治本。首先，不难预计购买温哥华房地产的外国人肯定会急剧下降，但是海外买家只占10%，对温哥华楼市的影响是有限的。温哥华作为一个国际性的城市，其房价的走向必然是与国际房价走势一致的。显然，目前国际性城市的房价都是看涨不看跌，所以温哥华房价从长远看是不会降的，短期内降得原因也仅仅是政策在心理上对市场的震慑。 楼市有一个很明显的特点，就是买涨不买跌。若是温哥华楼市跌了，那么将会跌的的头破血流，楼市进入有价无市的状态。买房和卖房形成长期的拉锯战，房屋成交量大幅度萎缩。没有交易就没有税收，政府失去税收，大众的福利又该如何保障? 排外情绪：移民的日子不好过 温哥华是国际性质的大城市，外国人的成分也是很复杂的，有打工的，有留学的，其中好多人都是潜在的移民群里。日前，移民部长还就增设签证处问题与中国商议，旨在吸引更多的留学生和技术工作人员来加拿大，甚至留在加拿大。本来高房价就堵住了高端海外人才来温哥华的路，现在倒好，房产转让税一出，直接就出局了。 温哥华一直将房价太高归咎于外国人，尤其是中国人。在今年5月份，就中国人推高房价，有一部分温哥华人包场开市民会议，但会议很快就演变成了针对中国人的“批斗大会”。温哥华的房产税政策带有明显的排外色彩，如果房价不能应声下降，那么温哥华人的排外色彩将更加浓厚，接下来就要拿对加拿大没有感情的“空中飞人”，抢去白人豪宅或者抢去白人工作的“外国人”开刀。那样，移民的日子就不好过了。

据彭博周五（8月12日）报道，加拿大最大的两家养老金基金公司正在打算出售其位于温哥华的办公物业，因离岸资本的涌入，温哥华办公物业价格上涨。   据熟悉交易的人士透露，安省养老金计划HOOPP正在出售位于本拿比Willingdon公园的一块近百万平方英尺（92903平方米）的9层办公楼，距离温哥华30分钟车程。处于同一地段的加拿大第二大养老金公司Ivanhoe Cambridge的魁省分部打算出售铁道镇 Metrotower1和2的办公楼的物业。每个物业大约售价为4亿加元（3.1亿美元），总售价为6.17亿美元。 今年温哥华办公楼炙手可热，领涨北美。大笔交易包括Brookfield Property Partners LP以4.28亿加元出售Royal Center；中国安邦保险公司斥资10亿加币购入Bentall Centre。   据Colliers International第二季度的报告，衡量物业投资回报的资本化率在温哥华市区从一年前的4.3%下跌到3.5%，是北美最低的之一，因投资需求上升，净收入除以物业价格的资本化率反而下降了。

　　中国驻温哥华大使馆总领事刘菲本周对BC省针对温哥华海外买家的15%额外附加税提出质疑。刘菲认为，向海外买家征收15%的附加税可能不会达到政府所说的目的，即解决温哥华房屋可负担水平问题。 　　刘菲在本周四(8月11日)的一次采访中表示，“为什么要征收15%的附加税?为什么要现在征收?为什么把税率设在15%?政策制定是出于什么具体目的?政策能不能完成这些目的?这些问题目前都没有确切答案。”刘菲表示，“政策出台的初衷是让温哥华当地的年轻人有能力负担当地的房屋，但问题是，我甚至不确定50%的税率能够完成这个目的。那为什么要出台一项15%的附加税呢?”   　　刘菲表示，作为中国驻温哥华总领事，她获悉很多国际留学生因为BC省的新政进入一个两难的境地。他们在当地购买了尚未过户，甚至尚未建成的楼花准备自住。结果在已经交了定金的情况下遭遇15%附加税的实施。他们面临一方面是多交15%税款，另一方面是已经签订的合约可能必须被迫放弃订金违约甚至被上诉的不利境地。   　　温哥华地产研究机构Urban Analytics Inc.表示，目前温哥华可能有大概2300个案例是上述情况。受到影响的房地产总价值可能达到12.5亿加元。加拿大最大地产公司之一Re/Max Holdings Inc.温哥华方面表示，仅在本月该公司已经签好的合同就有45个最终被迫违约。不光是买方，连卖方也因为合同解约损失很多，或者处于不利的境地。 　　刘菲表示，将高房价怪在海外买家，尤其是中国买家身上是不正当的。尽管中国买家的确是海外买家中非常大的一部分，但他们在整体的比例仍然很小。不足以直接影响整个市场。温哥华过去一年中房价涨幅达到30%，这不能全怪在中国买家身上。 　　刘菲表示，解决温哥华房价涨幅过高的问题需要从实际数据着手，尽量让需求和供给之间获得平衡。同时，温哥华缺少便捷的公共交通系统以及很多地区禁止修建高层公寓建筑的规定也是房地产市场库存稀缺的主要原因之一。很多温哥华地区的居民，为了能够享受山景、海景，极其反对他们的住宅区附近修建高层公寓，这种文化导致温哥华缺少年轻人可以负担的公寓。 　　刘菲最后表示，“政府如果没有计划的话，那么任何政策都可能是一个灾难的开始。”  

　　外国买家物业转让税实施之后，有北岸地区(North Shore)的经纪反映有多宗数百万元的房地产交易告吹，也有中国买家担心原来已签约的一间250万元西温房屋，加税之后资金不够。有经纪预测税率高达15%的外国买家物业转让税，令本来过热的楼市轻微冷却，预期受到该税的后续影响将逐渐浮现。 　　REW.ca访问Re/Max公司在西温的地产经纪艾勒斯(Brent Eilers)指出，省府开徵外国买家税是他多年所见有关地产最为震惊的事件，没有人知道之后如何发展。 　　艾勒斯表示，外国买家税肯定对市场造成影响，特别是西温或是北温，这些地区主要依赖外资或是新流入资金。   　　省府上月公布6月10日至7月14日的外资统计显示，大温地区房地产交易有10%左右是由外国人购买。有地产经纪则估计北温及西温一些高价房地产交易，有相当数量是由外国人购买。报道说，没有人知道该税对市场的长远影响为何。   　　另一名地产经纪安杰尔(Allan Angell)指出，大家就是按兵不动，并等待可能的影响出现，其影响可能是非常严重，又或者是人们根本不在乎。 　　地产业界批评一些8月2日之前已经签约，但房屋未过户的外国买家，必须支付15%的税，这对之前的买家来说非常不公平。 　　艾勒斯则说已知有多宗大笔金额的买卖可能告吹，例如一间位于西温楼价达1300万元的房屋交易即已受到影响。 　　西温MacDonald　Realty的经纪泰勒(Steve Taylor)则说，不久前他为一名在Ambleside的退休夫妇找到一名中国买家，该中国买家同意以250万元买下该夫妇的房屋，也在新税公布之前签约，但还未成交。 　　泰勒说，后来该中国买家说他们没有足够的钱付额外的税，而这时退休的夫妇又已购买另一间房屋，距离成交日愈来愈近，还不知道最后能否顺利成交。 　　报道表示，自从新税实施以来，西温及北温的楼市，尤其是独立屋的销售突然呈现诡异的安静，与今年春天时买家疯抢情况完全不同。

　　加拿大BC省日前实行了针对海外买家额外征收15%土地转让税的政策，并表示政府调查发现海外买家的数量高达20%。但有经济师表示，这项数据仅根据短短5周的观察结果所得，实际上是夸大了海外买家的比例，从长远来说对抑制市场起不到作用。   　　BC省地产局首席经济师Cameron Muir表示，省府根据大温哥华部分地区在五个星期内的数据得出结论，五个买家中就有一人来自海外，海外买家比例占到近20%。随后政府就根据这个结果制定并实施了这项新的税政。因此Muir认为，这项政策实施后，只会给市场带来短期的震荡，对于长远压制楼市涨价起不了作用。   　　Muir还表示，根据他对于市场分析的经验，全年海外买家所占比例仅10%。他认为，BC省太快实施这项措施，其实应该等到收集了至少6个月的数据之后再定夺。 　　根据2014年CMHC的报告，购买所有类型公寓的海外买家比例仅为2.3%，而2011年时，所有海外公民或临时居住者购房的比例还不到1%。另外根据2015年大温哥华地区的调查，海外买家的购房交易只为3.6%。 　　Muir说，虽然在这项新的税政实施的前几个星期，房子交易的速度放缓，但房价仍在增长。七月份共有9900套住宅，交易量与去年同期相比下降了3.4%。然而住宅的均价却比去年七月上涨了9.1%，达到66万3411元。  

列市市长马保定赞成外资买农地徵重税，避免抢高地价。 省府实施15%的外国买家转让税，不适用该税的农地成为外资转移投资的目标，列治文市长马保定要求省府，应该将外国买家税扩大至所有农地，避免外资流入农地，炒高农地价格。　　据列治文区报《Richmond News》报道，马保定在刚开始时主张自由市场的原则，反对以任何政府措施干预外国人购买农地，但马保定后来改变立场。　　马保定解释，由于看到省府开徵外国买家税后，出现外国人购买农地再兴建大屋的诱因，因此希望省府考虑也对农地徵外国买家税，避免投机风气转至农地买卖。　　昆特兰理工大学(Kwantlen Polytechnic University)永续发展食物系统课程的主任马利尼克斯(Kent　Mullinkix)指出，他不仅支持省府对外国人投资农地课税，更希望省府禁止外国人买卖农地，尤其是目前农地每公亩价格已升至约50万元，农地价格高不利农夫种植农作物，生产成本过高将影响食物的永续供应。　　报道指出，马保定除了主张农地应该纳入外国买家物业转让税的实施范围，他和所有的市议员也已决定对省农业厅，以及主管农地使用的Agricultural Land Commission发信，要求省府制订法令，管制农地上房屋的大小，以及规定在农地保留区内物业上的房屋位置。　　针对列市为何不学习其他城市例如高贵林，限制农地上的房屋最多不能超过5300呎，以附例管制农地上房屋的大小，马保定说，列市在3年前也曾尝试提案，但在公听会时遭遇反对阻力。　　另一名市议员史蒂夫斯(Harold Steves)则说，他在推动限制农地上房屋面积的提案时曾被指对其他族裔有歧视。报道说，现在他或是马保定均不想在市议会重提此案。　　列市副首席行政长Joe Erceg上月向市议会报告时指出，市府已拒绝一项于农业保留地内兴建4.1万呎房屋的申请，其申请被拒原因是该计划与土地使用规定不符。他暗示该房屋有可能用作旅馆用途，而目前农地上兴建房屋的居住面积平均是1.2万呎，几年前农地上房屋平均面积为7000呎，现在已有所增加。

GTA的房价有多贵，如果只看数据，可能感受到的伤害没有那么大，但是如果告诉你“家庭年收入没有6位数，根本别想再GTA买房”，是不是就能感受到一万点伤害了。近日，加拿大房产中介机构TheRedpin对GTA的房价做了调查研究，根据研究报告，在加拿大，不论是买condo还是独立屋，如果家庭年收入低于$100,000根本别想，更甚的是，如果算上物业费和水电气费用，平均收入则需要达到$124,153。这真真是没有对比就没有伤害啊! 根据调查报告，如果你的家庭年收入在$76,057以上，可以考虑买房，但GTA地区就算了，你可以选择Lake Simcoe附近的Brock地区，因为这里上半年的平均房价为$373,269，但是这里距离多伦多有90分钟的车程。 此外，该研究还表明，GTA地区的房价大幅度飙升，例如，目前在该地区买房，家庭收入则必须比去年高17%，但是家庭收入涨幅远远没有这么高，也就是说，房价飙升的速度远远高于家庭收入上涨的速度，所以才会出现买不起房子的局面! 图片来源：Metronews 该研究报告还显示，目前房屋平均价格最高的地方为约克区的King Township，今年1月到7月的平均房价为$1209.8万，其次是Richmond Hill，平均房价为$106.6万。也就是说，如果想要在Richmond Hill买房子，假设每月的月供为$3,818，家庭年收入就必须达到$180,000，如果还想要买个车库，或者离地铁近点，再或者离学校近点，则需要更高的家庭年收入，有没有感受到一万点伤害呢? 图片来源：网络 最后，TheRedpin还整理了CTA地区的平均房价，以及购房所需要的家庭收入，小伙伴们赶快来围观吧，让伤害来得更加猛烈些，也看看自己的差距吧! King: 平均房价$1,208,094;家庭收入$205,525 Richmond Hill: 平均房价$1,066,569; 家庭收入$179,551 Oakville: 平均房价$995,666; 家庭收入$168,871 Markham: 平均房价$960,118; 家庭收入$161,662 Aurora: 平均房价$941,068; 家庭收入$162,741 Vaughan: 平均房价$921,714; 家庭收入$156,731 Whitchurch-Stouffville: 平均房价$920,463; 家庭收入$157,688 Caledon: 平均房价$768,988; 家庭收入$136,641 Newmarket: 平均房价$761,080; 家庭收入$134,605 East Gwillimbury: 平均房价$753,054; 家庭收入$132,365 Toronto: 平均房价$736,932; 家庭收入$124,126 Uxbridge: 平均房价$729,755; 家庭收入$134,712 Burlington: 平均房价$678,401; 家庭收入$118,893 Milton: 平均房价$629,536; 家庭收入$108,246 Mississauga: 平均房价$620,606; 家庭收入$109,560 Pickering: 平均房价$599,267; 家庭收入$113,595 Whitby: 平均房价$574,506; 家庭收入$109,671 Brampton: 平均房价$570,380; 家庭收入$105,743 Ajax: 平均房价$568,342; 家庭收入$108,207 Clarington: 平均房价$459,464; 家庭收入$90,141 Oshawa: 平均房价$427,790; 家庭收入$87,801 Brock: 平均房价$373,269; 家庭收入$76,057

温哥华推出的15%房产重税，令中国土豪再也不能痛痛快快的炒楼了。不能炒楼了也没关系，中国土豪已经找到了新的商机，目前正在大举收购加拿大蓝莓农场。而中国土豪收购蓝莓农场的目的，不得不让人感叹，都是一群老狐狸。 说起蓝莓，相信许多加拿大人都如数家珍。蓝莓不但好吃而且是有名的保健和食疗水果，在2016年这样的现代社会，追求保健的一代人对食用蓝莓表现出了极大的热情。 中国土豪大举收购蓝莓农场 路透社记者报道说，中国投资者不但在温哥华甩下大笔资金购买房产，而且斥资在温哥华周边的农业带大量并购蓝莓农场，然后把这些买下来的蓝莓农场租给当地种植蓝莓的专业户经营。近年来温哥华周边地区出售的小农场有至少一半、出售的大农场几乎全部是被中国大陆资金或者是与中国大陆投资者有关的人买下。 中国资金的大量涌入让温哥华周边农业带地区的每公顷农地价格暴涨到加拿大平均农地价格的230倍。加拿大全国农地的平均价格是每公顷2460加元;而2015年年底售出的温哥华附近农业带地区的一个4.5公顷的蓝莓农场的成交价是每公顷57.3万加元。 蓝莓价格暴跌 中国土豪收购农场真实原因 产量大量增加、却没有找到新出口市场的加拿大蓝莓大量涌入加拿大本地市场，让蓝莓的批发价格猛降。今年产季高峰期的价格降至每磅不足一加元，据种植商称，仅为几年前水平的一半。 蓝莓价格暴跌，赚不到很多钱，那么中国投资者热衷于购买蓝莓农场的真实原因究竟是什么?有房产经纪人称，中国投资者看中的是这些农田的再开发潜力，他们线放的很长。中国投资者把农田看作彩票，一旦城市扩张，政府将被迫放弃对这些土地仅作农用的严格禁令。有些投资者则在建造面向退休人群的豪华庄园，周围种满蓝莓。

BC省地产协会(British Columbia Real Estate Association)本周四(8月11日)发布一份报告表示，省内房地产销量在进入夏季之后开始下滑，7月MLS数据库统计的房屋销售量为9900个单位，相比去年同期下降了3.4%。   数据显示，7月BC省房屋销售量出现3.4%下滑，同时总销售金额增长至65.7亿加元，相比去年同期上升5.4%。温哥华房价在过去一年中涨幅接近30%，整个BC省按照MLS数据库的显示也上涨了9.1%，所以总销售量仅上涨5%左右表明销售数量的确有很大下降。目前BC省平均房价为66.34万加元，相比加拿大整体的50万左右和某些省份35万左右的房价，BC省房价仍然处于遥遥领先的局面。     BC地产协会首席经济学家Cameron Muir表示，“省内房屋需求量在近期表现相对适中。今年早些时候房屋需求达到空前高涨，但进入夏季之后已经有所回落。销量下降对于房屋库存重新积累有非常大的帮助。同时今年春季那种不可持续的价格快速攀升理论上也会逐渐缓和。”   BC省今年至今已经销售了565亿加元房地产。这个数字比去年同期增长了45.5%。销售数量也增长25%至77261个单位。   省内在7月末公布了对温哥华地区海外买家征收额外15%附加税的决定。导致大量已经签约但没有过户的房屋在7月29日周五的最后期限交接。当日的房屋过户数量也接近了BC省7月整体的房屋交易量。   很多人认为，新的房地产海外买家附加税能够为温哥华房市带来降温。但也有分析指出，就像这次BC地产协会数据显示的一样，7月BC省房地产市场销售量已经开始下滑，政府在最后一周才出台新政，实际上只是借了销售下降的东风，并不是因为新政出台才导致销量下降。   政策的出台伴随很多争论，而目前其影响力也在不断发酵过程中，究竟未来会如何演变还需要今后几个月数据出炉之后才能有结论。

今日，最冲击人眼球的新闻，莫过于香港楼市出现-20%的首付，也就是香港开发商愿意倒贴20%的首付给购房者，李嘉诚再放“狠招”，为促进房屋销售，旗下的长江实业地产提供了123%的按揭选项。有分析认为，这是香港楼市大变的信号。   对许多买家来说，香港房价已经到了高不可攀的地步，为了把房子卖出去，开发商纷纷推出优惠按揭计划。   最近几个月来，香港开发商向买家推出了相当于房价123%的按揭计划，这不禁让人回想起十年前美国房地产市场火爆时的场面。     分析师和香港银行监管机构表示，这类贷款会给买家带来更多风险，并可能推迟本就姗姗来迟的房价调整。   开发商不愿意大幅减价销售，因为这样做对利润的冲击更直接，所以采用了优惠按揭的营销方式。   李嘉诚再放“狠招”，为促进房屋销售，旗下的长江实业地产提供了123%的按揭选项，意味着购房者可以拿到房价1.23倍的贷款。这些计划都需要买家用另一套住宅作为抵押品。   但也有分析警示，这是一个陷阱：   香港楼市已经跌了约9%，但是业内认为今年要跌15%左右，也就是当前香港楼市还没跌够，但是20%负首付，确实让人吃惊，因为这似乎预期未来香港楼市要跌20%，甚至更多。   不管是开发商营销手段也好，还是开发商真的害怕楼市下跌，但是几乎所有人认为香港楼市将下跌，这是不争的事实，所以一些开发商对未来的预期放得很低，想尽办法跑货。   因为香港是经济自由港，资本在香港来去自由，一旦美联储加息预期起来，大量的资本将从香港回流美国，这也会使得香港楼市进一步下跌。   不管如何，但是香港出现负百分之二十的首付，还是刷新了人们对房地产的认知。香港经历了几轮房地产泡沫破灭，对于房地产熊市心有余悸，所以对于市场的敬畏感非常强。   按照香港金融管理局（简称：金管局）的规定，银行最多只能提供相当于房屋价值60%的抵押贷款。但鉴于开发商的贷款是由自己旗下的金融子公司提供的，所以能够避开银行业的监管规则。在香港，金管局所扮演的角色相当于央行。   新鸿基地产和长实地产表示，他们的贷款计划旨在帮助买家置换更好的房子，同时还能避开银行严格的财务审查。   第一太平[-1.22%]戴维斯香港(Savills Hong Kong)的Jack Tong表示，开发商按揭计划的一个后果就是购房者要承担主要风险。由于三年后这些按揭贷款的利率会上调，按揭人等于是在押注他们的房屋净值能够保持坚挺，这样他们就能再融资或是卖掉房子。   危险在于，购房者可能陷入住宅负资产的困境，即未还清的按揭贷款金额超过了住房价值。如果发生这种情况，无论是卖房还是再融资都会有困难，止赎风险也会加大。金管局数据显示，截至6月末，负资产住宅按揭贷款数飙升至1,307宗，2015年12月底为95宗。   开发商的按揭计划引起了金管局的警惕。   金管局副总裁阮国恒(Arthur Yuen)在网上发表声明说，即使眼前的优惠可能很诱人，购房者也要考虑未来可能出现的变数。   新鸿基地产表示，他们的按揭计划并不是要增加购房者的风险，因为他们允许买家靠过渡性贷款处置之前的房产。长实地产没有回应有关其按揭计划风险的置评请求。   分析人士说，如果开发商继续绕开银行的按揭规定去发放贷款而非降价，香港房价可能高烧不退。中原地产(Centaline Property Agency)编制的中原城市领先指数显示，香港房价一度较去年9月份高点回落11%，但从3月份开始有所反弹。

温哥华市中心著名的Pacific Centre商场重建计划在本周由Cadillac Fairview公司正式提交给市政府。如果政府最终审批通过，那么温哥华市民熟悉的Georgia街玻璃圆顶大厅可能将会被新的更大型的零售商场所取代。   Cadillac Fairview公司的新计划中，Pacific Centre现在地址上将会修建一座31603平方英尺的新玻璃棚顶商业中心。商业中心将配备一个含有大量室外就餐位置的餐饮露台，同时还会有一个类似现在Vancouver Convention Center的绿色植被屋顶。 新的商业中心设计由Perkins+Will Canada Architects温哥华办公室的设计师负责完成。在Pacific Centre商场运营方与市政府进行了长达十年之久的讨论之后，改建计划终于在近期排上议程。Pacific Centre商场方面作为妥协条件，同意支付在商场内天车站出口的建筑费用，而市政府方面也满足了商场方面重新规划增加零售区域面积的要求。   温哥华市政府前城市规划总设计师Ray Spaxman并不是改建计划的拥护者。他尤其不满的是新的计划中没有提供一个类似现在玻璃穹顶大厅这样显眼、让人聚集的场所。Ray Spaxman认为，设计中应该至少为新的Pacific Centre提供一个显眼的入口。这是作为温哥华市中心地标性建筑的必要元素。   Ray Spaxman的位置目前已经决定由旧金山前城建规划主管Gil Kelley接替，交接将会在9月15日生效，不过Ray Spaxman作为温哥华数十年老资格的规划专家仍然将继续为市政府提供意见和建议。所以目前Pacific Centre商场改建计划能否实施还是未知数。   一旦最终获得市政府批准，那么温哥华市民可能就要和Georgia夹Howe街的玻璃穹顶建筑说再见了。

今年夏天骄阳似火，天气炙热灼得人心烦，可是比起加拿大房地产的热度，这就不算什么了。为了给房地产降温，从政府要员，到银行分析师走马灯式的发表各种严厉措辞，并且在本月初，温哥华针对海外买家征税，房地产市场在当前令人炫目的高位，这些言论和措施的出台，然人感觉房地产市场有些摇摇欲坠的感觉。 其实，不必杞人忧天，全球房产都处于上升的派对中，何时曲终人散无人可知。从当前的情况看，诸多因素对加拿大房地产有利。 首先，全球央行都在坚决执行超宽松的货币政策，加拿大央行去年两次降息令加元暴跌，使得加国房地产成为了疯抢的对象。今年以来，加元兑美元进行逆袭，老百姓赴美旅游的底气增加些许，但是代价却是惨重的，加拿大出口贸易连续创下记录赤字，如果不进一步打压加元汇率，加拿大经济将面临重大挑战。因此，对于加拿大央行而言，让加元汇率贬值已经是没商量的事情了。加元的贬值将进一步刺激海外资金购买加拿大房地产的热潮。 第二点，欧洲负利率，英国降利息，使得加拿大的债券成为香饽饽。随着欧洲央行基准利率已经降至-0.4%，全球12万亿的国债收益成为了负值。负利率，负收益在欧洲大陆肆虐，这股风已经登陆加拿大，加拿大十年期国债收益率在过去的十二个月竟然被腰斩!从上图可以看出，加拿大十年国债去年夏天的收益率还接近2%，今年夏天却数次向下突破1%!由于加拿大的房贷利率是与十年国债挂钩的，房贷利率进一步的下降，会让更多过去负担不起的买家进入房市，抢offer的排队长龙很快又要出现了! 第三点，也就是我们今天文章要谈的重大利好。今天，CMHC加拿大房屋贷款公司表示，将向欧洲投资者出售30亿加元的按揭抵押贷款债券。Desjardins Securities预计，CMHC出售的30亿按揭抵押贷款(其中可能包括派息和浮动派息两种债券，分别来匹配标的资产，即加拿大的固定按揭FIXED RATE 和浮动按揭VARIABLE RATE两种贷款)。 为什么认为这是对房地产的利好呢? 许多人对房地产的担忧，不仅仅来自利率的上升，如果银行收紧贷款政策，没有足够的弹药，又何谈能够进行抢offer 大战呢?可见，宽松的贷款政策对于房地产同样具有利好作用。去年以来，虽然利率走低，但是银行惜贷情绪严重，这显然对于大批嗷嗷待哺的房屋购买者是一种煎熬。问题的根源都来自CMHC，房贷问题在本质上，其实是将纳税人绑上战车，因为如果出现亏损，加拿大的银行会将房贷的一部分风险转移给房屋贷款中心CMHC。因此，CMHC不希望银行过度放贷，并且自己担保的按揭贷款也有上限，这样就使得放贷市场出现惜带气氛。 CMHC属于加拿大的国有企业，担保着近6000亿的房地产抵押贷款，这个角色与当年美国的房地产担保公司房地美和房利美类似。从审慎性的角度看，加人负债水平已经高达167%，这样高的负债水平，令人担忧加拿大的信贷扩张已经走到尽头。目前由加拿大的CMHC所担保的房屋贷款水如此之高，银行一旦有什么闪失，这些损失都将由政府承担，并像美国政府一样，用纳税人的资金救助房地美和房利美，加拿大同样会把CMHC的损失转嫁给纳税人。因此，现在银行收紧按揭的源头，来自CMHC对于房地产按揭贷款的担忧。 现在好了，CMHC找到新的出路，欧洲投资者在负利率的折磨下，要么就选择德国的负收益国债“保本”，要么就要面临希腊等背负着糟糕信用记录的二线国家债券，于是渴望收益的欧洲投资者把眼光转移到加拿大国债，企业债，甚至房屋按揭债券上。 CMHC是给首付不足20%的贷款人保险，随着证券化打包成MBS (房贷抵押债)，CMHC还承担了一个“影子银行”的角色。大家可能觉得，按揭贷款怎么能打包成债券呢?其实，这就是金融工程的成绩。银行一般不愿意把大量的按揭贷款放在自己的资产负债表上，因此，将其以一定的价格专卖给愿意承担风险的投资者，对于这些拥有房贷按揭的投资者而言，其实就如同购买了债券一样，会收到稳定的利息，但是与普通债券不同的是，当房地产价格下降时，将会遭受损失，更重要的是，这些按揭不具备国债的信用背书，一旦价格下降过多，就会出丧失流动性，即无论出价多低，也无人问津。这种情况，我们在2008年美国房地产次贷按揭债券崩盘时曾经亲眼看到，那么多被高盛等投行以定期存款方式兜售给全球投资者的债券，短短几周内就缩水的不成样子，信用市场上无人能够成功买卖这类债券，于是引发了系统性崩盘的危险。 当然，加拿大与美国不同，加拿大的房价尽管违反了所有已知规律，但是仍旧疯狂的上涨，这当然也有好处，只要房价涨的大环境下，房地产按揭债券就有人买，欧洲投资者就是看到加拿大房地产市场不会出现美国式的崩盘，所以开始涉足加拿大按揭债券。这条路一旦走通，加拿大房屋贷款收紧的情况马上就会缓解。 今天，我们看到加拿大的CMHC将开拓欧洲市场，把加拿大的房地产按揭贷款卖给被负利率折磨的发疯的欧洲投资者，负利率肆虐的欧洲投资者我们当然表示同情，当我们更多的则是，为加拿大房地产按揭市场的新局面感到高兴，如果有欧洲的大量资金支持，加拿大人也会过上美国在2008年前的好日子( 2008年前美国房地产的疯狂上涨，是充裕的贷款资金造成的，美国的房地产按揭以债券的形式卖给许多机构投资者，正是因为有了全世界的买家给美国买单，美国人才可以无限的享受低利率的房屋贷款，从而促成了美国历史上最大规模的房地产泡沫。)按揭利率越来越低，按揭贷款随手可以办妥，10%首付，5%首付，甚至零首付都有机会卷土重来，加拿大房地产的好日子似乎才刚刚开始!

　　大多地区一名68岁华裔男子涉嫌操作庞氏骗局被警方拘控。案件中有20多人被骗，受害人多数是长者，被骗资金达200万元。 　　经营了12年的庞氏骗局 　　约克区警方发布公告称，68岁的华裔嫌犯Gerrard MOK家住Milton，他在2002年至2014年期间，以投资顾问的名义，操作一个房屋按揭投资骗局。 　　嫌犯先是说服受害人将大笔的资金交给他作投资，并称他们会收到投资回报。最终，到了2015年，支付给投资者的款项被中断，受害人才起疑报警。 　　警方于2015年4月展开调查，发现嫌犯实际是在操作一个庞氏骗局，将受害投资人的资金转付给其他受害人，所谓的按揭投资背后根本没有任何房产存在。 　　约克区警方已经在约克区、皮尔区、Halton区、多伦多市以及Wellington County等地找到超过20名受害者。许多受害人都是年长者，他们的退休生活都依靠这些投资资金。 　　本周三(8月10日)，警方在嫌犯位于Milton的家中将他逮捕，并对他控以欺诈罪。

8月10日，河南郑州，位于农业路、花园路附近的豫博大厦写字楼前广场，布满密密麻麻的钢勾。连日来，豫博大厦前广场路面上突然“长”出了密密麻麻、眼花缭乱的弯曲钢勾。图为大厦广场上密密麻麻的钢勾给行人进出造成极大不便。刘鹏 摄 记者经调查了解，当地为了农业路快速通道项目，将该广场规划成了一条行车通道。因此处广场下方系大厦的两层地下停车库，钢勾则是为了下一步的道路加固所用。图为一名在此大厦办公的员工跳上台阶躲避钢勾。 此举引发大厦业主及在此办公的员工强烈不满。他们在吐槽出行不便的同时，更为下一步道路一旦通行后路面是否安全深感担忧。图为大厦广场上密密麻麻的钢勾。 图为大厦广场上密密麻麻的钢勾。 图为大厦广场上密密麻麻的钢勾。

大温地区住宅空置率再创新低，使大量租客被业主“合法”驱逐并规避BC省年租金涨幅限制。配图为本拿比铁道镇一座即将被拆迁的租赁公寓，不愿被驱逐的租客抗议BC省住宅租赁法规定，每年年租金增长不得超过2.9%，但在当前温哥华住宅空置率低至0.6%的前提下，大量业主利用合同漏洞，选择以驱逐租客为要挟，大幅增加租金。以下是常用合法驱逐方法：如果业主声称，家庭成员需要自用或者进行装修，可以合法驱逐租客，但必须提前2个月书面通知租客而另一个合法方法则是标准租赁合同漏洞，业主和租客可以签署“固定期限”租约，约定到期后租客必须搬离。这种情况下，到期前租客常常被迫签署新的租约，很多情况甚至接受加价30%! 见下图：对于这2个租赁法漏洞，很多人士呼吁政府修法。 BC省业主协会（Landlord BC）谨慎通知其成员，不要借当前市场行情，滥用这些合法驱逐条款。而BC省住房部长柯勒曼（Rich Coleman）则认为当前法律对租客已经有足够保护，省府没有计划在这方面修法。

2周前生效的BC省新法已经使至少25座老旧公寓大厦表达集体出售给开发商的意愿，供其建筑高层公寓使用。而这些暴富的公寓业主必将再次进入市场，掀起下一波房地产高潮。 配图为本拿比某在建高层公寓 BC省新立法规定，多户共管住宅业主只需80%批准，即可通过决议。该新法将使多户共管住宅更容易整栋转手。原立法则规定，如果不能获得100%批准，多数业主必须通过法院程序，从而使过程过于漫长而昂贵。 BC省共管公寓业主协会常务董事和物业顾问吉尔文图（Tony Gioventu）称，根据该协会粗略统计，目前至少有25个共管物业大厦正在寻求买家，这些物业大多数离天车站2个街区内。 在此之前，由于漫长而昂贵的法律程序，大部分开发商都是通过收购“土地打包”集体销售独立屋获得土地，通过土地打包销售，独立屋业主大约可以获得市价双倍的卖价，而新法后一些老旧公寓甚至城市屋也进入开发商的视线，他们通常可以获得超过50%到3倍的常规单户市场卖价，吉尔文图介绍说， 比如一个32.5万的老旧公寓单位，很可能卖出97.5万的高价。 吉尔文图称，目前开发商主要兴趣点是那些近期可以修改规划，改建高密度住宅的地区，特别是以下几个天车站周边： 本拿比市的Brentwood, 铁道镇，洛歇镇，北温市Lonsdale码头区以及新西敏车站周边6个街区内。 吉尔文图说，这一波拆迁将对市场带来下一波高潮。比如一座100个单位的城市屋社区要拆迁，你会发现突然市场上出现100个兜里揣着百万加元现金的业主，在同一个地区争抢房源，即使只有一半人在同一个地区购房，都会对市场造成显著的买方市场压力，这将是下一波房地产高潮的到来。