地产

卑诗省政府新预算对住房和公共安全的支持 卑诗省政府2025/2026财年的新预算以紧缩为主题，几乎没有重大的惊喜或引人注目的新举措。   在应对住房可负担性和供应危机方面，省政府的策略同样以延续现有的项目和举措为主，2025年的预算重点在于维护这些已存在的计划。 由于2025/2026年度创纪录的预算赤字达到109亿加元、省级债务飙升，预算相对保守，而且需要保持灵活应对因美国对加拿大商品征收关税而可能带来的严重经济和财政影响。   在支持新住房供应方面，2025年的预算为现有的B.C. Builds项目增加了3.18亿加元的资金，计划在三年内投入。 B.C. Builds为中等收入家庭的可负担租赁住房项目提供低息贷款和直接的非可偿还资金。该项目于2024年初启动，省政府提供了30亿加元的初始资金，联邦政府则贡献了20亿加元。 在直接省级资金支持特定新住房项目方面，省政府最大的一些投入仍然是之前宣布的项目，例如向位于波特科奎特兰的Woodland Park重建项目提供2.21亿加元，用于328个可负担租赁住房单元，这些单元预计在2026年完工，与开发商Edgar Development合作开展。 如之前所述，省政府还将提供3亿加元，用于560百万加元的新建1,500床的UBC温哥华校区Lower Mall学生宿舍，该项目预计在2029年竣工。   根据预算，在未来三年的财政年度（至2027/2028年），用于新建和改善学校、高等教育设施、住房、医疗设施、高速公路、桥梁以及其他由纳税人支持的基础设施的资本支出将达到459亿加元。 干预住房需求 关于干预政策，从2026年1月1日起，卑诗省的投机和空置税（SVT）将提高。对没有全球收入的加拿大公民和永久居民的税率将从0.5%提高至1%。 此外，外籍业主和无全球收入的纳税者的SVT税率将从2%提高至3%。   在住房市场趋势方面，省政府预计，受加拿大全国银行持续降息和近期联邦抵押贷款法规的推动，整体房屋销售在2025年将增长13.2%，在2026年将增长3.7%。预计2025年平均房屋销售价格将上涨2.4%，2026年则将上涨2.9%。 2025年卑诗省的住房开工总数将达到46,500套，2026年达到47,800套，虽然低于2023年的历史高位，但高于10年的历史平均水平。从2027年到2029年，年度住房开工总数将进一步增加，平均每年达到49,900套。   省预算指出：“中期来看，人口和移民的减少将导致劳动市场放缓，从而降低就业增长，而失业率预计也将因劳动力增长放缓而下降。” “预计消费者支出将随着利率持续下降而改善。住宅建筑预计将保持强劲，得益于近期的政府住房政策，而房屋销售活动预计将因降息和日益增长的需求而增强。”   公共安全 另一个干预策略是投入3.75亿加元，在三年内增强和扩大低收入家庭和老年人租金补贴的获取，预计这些变化将使接受支持的家庭数量几乎翻倍，从3,200个家庭增加到近6,000个家庭。大约有25,000名老年人，平均每月支持将增加近30%。 在干预社区公共安全方面，省政府将在三年内提供2.35亿加元，以支持新的社区安全倡议，包括针对重复暴力犯罪者的项目、改善干预服务以及将人们与所需的支持和治疗联系起来。 特别是，2025年的预算推出了新的社区安全和针对性执法项目，旨在通过为警方提供更强大的工具和资源来打击抢劫、入室盗窃、窃盗和财产相关犯罪。 还将分配总计3.25亿加元的资金用于法院、警务、警察佩戴的身体摄像头、虚拟保释、卑诗省验尸服务和受害者服务，还将把警察培训能力提高50%，从每年192名警察增加到288名。这还包括9000万加元用于“HEART和HEARTH”计划，为无家可归者提供支持服务，以及提供庇护和住房选择。

温哥华市将杰里科土地项目转变为官方发展计划 下周，温哥华市议会预计将批准专门为西点灰地区的杰里科土地开发项目（Jericho Lands development in the West Point Grey neighbourhood）制定的官方发展计划（ODP）。   这是一个占地90英亩的项目，属于MST合作伙伴关系与加拿大国有公司加拿大土地公司（CLC）之间的联合开发。 2024年1月，这一大型开发项目获得市议会批准了杰里科土地政策声明，作为项目未来重新分区申请的指导性总体规划。   然而，根据温哥华市工作人员的说法，土著民族后来要求将政策声明正式化，并转变为官方发展计划（ODP）。 对于一个大型的社区开发项目，ODP并不是市政规划的硬性要求，但这将使政策声明中批准的发展许可、可负担住房和公共利益要求变为城市法规。这有效地提供了比政策声明更大的确定性，从而支持土著民族的融资努力，以便项目能够向建设阶段推进。 ODP条例将明确政策声明中允许的建筑面积、土地用途、住房类型、公共设施、基础设施以及建设的分期。 市政府工作人员强调，杰里科土地的ODP不会改变2024年批准的政策声明中的任何条款和限制。ODP通过后，将指导未来杰里科土地的重新分区申请。   杰里科土地温哥华 杰里科土地温哥华西点灰 其他仅有政策声明作为指导未来重新分区申请的大型社区开发项目，包括MST与CLC的另一个重要项目——海瑟土地，以及近期的其他项目，如Onni集团的皮尔森-道格伍德、BC住房的斯基纳露台和霍尔本物业的小山。 一个显著的例外是为Wesgroup Properties的河区（东弗雷泽兰地区）创建的ODP，该计划最近进行了修订，以允许显著增加密度。 根据2024年批准的政策声明，杰里科土地将规划数十座高达49层的高层建筑，以及多栋低层和中层建筑，总建筑面积约为1360万平方英尺，包含1260万平方英尺的住宅用途和至少50万平方英尺的商业用途。这将转化为约13000个新住房单元，容纳约24000名居民，并提供约3000个就业机会。   政策声明要求至少20%的住宅建筑面积用于社会住房，约合2600个住房单元。同时，至少10%的住宅建筑面积必须用于保障性市场租赁和低于市场租赁的住房，其中低于市场租赁住房的比例至少占保障性市场租赁住房总额的25%。 关于所有权住房机会，MST已表示，计划仅提供土地使用权为唯一的所有权形式，这将使土著民族能够永久拥有土地。同样，土著民族也将拥有所有社会住房。   然而，在市政府关于ODP的报告中指出，ODP提供了灵活性，以考虑实现可负担住房组成部分的其他方案，包括提供更多保障性市场住房和低于市场租赁住房的替代方案，作为某些社会住房的替代。 在政策声明的规划过程中，早前已经指出，社会住房组成部分的完整范围只有在联邦和/或省级政府提供资金的情况下才能实现。   完整的20%社会住房组成部分、即约2600个社会住房单元，估计在2024年的成本约为7.6亿美元。如果没有高级政府的资金支持，根据市政府工作人员的评估，预计项目只能实现约16%的社会住房需求，即约2000个社会住房单元。 杰里科土地温哥华西点灰 杰里科土地温哥华政策声明 2023年11月 杰里科土地温哥华政策声明 2023年11月 杰里科土地 MST CLC 温哥华概念 2023年6月 市政府工作人员表示，如果MST需要为从阿尔布图斯到不列颠哥伦比亚大学（UBC）的未来天空列车千年线扩展提供现金贡献，这将进一步减少实现所需社会住房的能力。 到目前为止，土著民族已承诺提供必要的土地来建设现场的杰里科土地地铁站，并在建设整个天空列车扩展项目的过程中临时使用这些土地进行施工筹备和存储需求。 此外，杰里科土地的四个建设阶段的顺序战略上旨在让首个阶段在没有天空列车扩展的情况下进行建设。第一个阶段位于开发区域的西侧。   如果天空列车扩展被显著延迟（目前预计在2030年代完成），不再建设，或决定大幅更改现场杰里科土地站的定位（目前计划将车站设置在该区域的中心），则总体规划和/或分期方式可能会被重新审查。 2025年1月，省长大卫·埃比给卑诗省交通和基础设施部的任务信将UBC天空列车扩展定为优先推进的项目。 杰里科土地温哥华政策声明 2023年11月 杰里科土地温哥华西点灰2 杰里科土地 MST CLC 温哥华概念 2023年6月 杰里科土地 MST CLC 温哥华概念 2023年6月 政策声明中概述的显著密度和多样化使用，基于对天空列车扩展及现场设置车站的预期，以满足预期的主要交通需求。天空列车扩展将设有两个车站，设想中的阿尔玛站（位于阿尔玛街与西百老汇交界的东侧）与新社区东部地区也在步行可及的距离内。 2024年，杰里科土地的公共利益包的总成本预计为约13亿美元。预计项目能够自筹约5.5亿美元的公共利益资金，包括公用事业和公共工程基础设施、新社区中心、非传统土著公共图书馆、托儿设施、公园和开放空间以及社会和文化空间。此外，还将预留空间以便未来为550名学生建立一所新的小学。   市政府指出，土著民族打算保留所有社区设施的所有权，温哥华市和温哥华公园局可能会运营其中的一些设施。

卑诗一名向省租务仲裁机构提出逐客申请的房东表示，他们的房客及其数十只宠物鼠，对出租单位造成了严重损坏，要求将租客驱逐。 据Glacier Media报道，一位卑诗房东表示，他们的房客在2022年至2024年期间对出租单位造成了严重损坏，包括所饲养宠物鼠及其16只幼鼠造成的损坏和浴室水槽损坏。向省住宅租务处(Residential Tenancy Branch, RTB)提出申请，寻求根据卑诗《住宅租务法》(Residential Tenancy Act)第47条和第55条的规定解决争议，以一个月的通知期获得占有令，终止房屋租约。 而房客则是反向申请取消房东的逐客通知。 RTB在仲裁文件中指出，他们收到房东一个包含有证据的包裹，就未收到租户的任何证据。 据称，争议双方的租约始于2021年4月22日，月租金375.00元，押金为187.50元。房东于2024年5月17日向房客发出一份提前一个月终止租约的通知，但忘记签字，然后于2024年6月10日又向他们重新发出了一份通知。 屋主称该单位受到了“极大损坏”，但租客对此提出异议。  房东代理人（在诉讼文件中被称为“MT”）表示，房客于2022年多次造成浴室淹水。调查显示，在一次事件中，房客允许他们的宠物鼠“在房间里到处撒尿”。 该租户于2022年10月饲养老鼠为宠物，目前共有33只，据报牠们“在出租单位到处撒尿”，房东为此提供了违约信函和事故维修发票。 租户驳斥了相关指控，称是2022年火灾对出租单位造成的损害。  房东代理人指出，该出租屋于2024年1月又发生了房客浴缸溢水事件，对房屋造成损坏。2024年4月8日，一名维修工人访问该单位时，发现由于排水管堵塞，浴缸里充满了水。而浴缸装设的疏水阀“因固体堵塞而断裂”。 MT认为，堵塞是因为租户在未经房东许可下为浴室铺设瓷砖，导致材料进入坑渠所致。水管维修工也证实，“固体砂浆或混凝土物质被倒入坑渠”，并且在试图疏通坑渠时将疏通器弄断了，并提供了照片作为证据。 租户驳斥了这些指控，称“堵住浴缸的只是一只袜子”。他们还认为这些水管工非真的做这行的。 在2024年4月29日的另一起事件中，房东的代理人表示，房客将浴室的水槽从墙上拆了下来，留下一个洞，并提供了一份事件报告作为证据。租户称，是因为水槽无法使用，他们将其砸碎以加快维修速度。 租约要求每月检查一次，但房东的代理人称是租客不合作并更换了锁，并提供违约信件副本作为证据。而租户称他们并未换锁，且只拒绝了一次检查，因为房东无权这样做。 在文件中被称为“DD”的租客代理律师表示，2022年的指控无关紧要，因为这都是两年前提出的。他们补充说，错过检查并不适用于该宗诉讼，因为它无法支持房东作为发出一个月通知逐客的理由（对出租单位造成巨大损害才是）。 RTB相信房东关于租户造成损失的证词，裁定房东有充分理由发出一个月的通知以终止租约。仲裁员指出，租户砸碎水槽的决定对浴室造成了严重损坏。此外，他们还接受了房东的证词，即房客将混凝土和砂浆倒入排水管，导致浴缸损坏。水管工在一份附有照片的报告中也证实了这些发现。 因此，仲裁员并不认可袜子堵住了排水管的说词。他们还表示，租户声称水管工看起来“不像真的”只是推测。 仲裁员接受了DD的论点，认为两年前由老鼠造成的损害不应成为驱逐的依据，但就指出，它支持一种行为模式。 RTB驳回了租户取消通知的申请，批准房东的逐客令。 图：Getty Images  

温哥华市提议对百老汇规划和坎比走廊规划的特定区域进行预先分区 温哥华市正在考虑对百老汇规划和坎比走廊规划中的部分区域进行预先分区调整，旨在根据各自区域规划中已经允许的更高密度用途，进行相应的土地重新规划。   温哥华市主动推动对这两个区域规划中的某些地区进行市政主导的重新分区，将其转变为新的低层建筑和高层塔楼分区。 如果该提案获得批准，将免去对已经符合现有区域规划政策的个别项目进行逐案重新分区的申请，具体适用于预先分区的选定区域。   这将使得房主和开发商可以跳过重新分区的申请，直接申请开发许可证。跳过个别重新分区申请将使市政府的处理和审核时间减少12到15个月，并从项目预算中删除相关的重新分区申请费用。 拟议的新分区包括R3和R5，其中R3允许建筑最高六层的低层公寓，而R5则允许包含保障租赁住房和廉租住房的高层建筑，并设有服务本地的零售/餐饮和托儿所选项。R3和R5也将支持较小地块的低层使用，如低层公寓、联排别墅和多户住宅。 此外，经过预先分区的地块在建筑形式和高度上将具有更大的灵活性，同时总体保持区域规划所规定的最大容积率（FAR/FSR）密度。高度可允许增加至比百老汇规划和坎比走廊规划所规定的高度高出五层，最高可达26层。 这种灵活性提升了开发的财务可行性，增加了在场地内部融合公共空间的机会，同时适应不同的场地条件和配置，如坡地和较大地块整合。   在坎比走廊规划中，考虑进行预先分区的区域位于SkyTrain的Oakridge-41st大道站周边的指定Oakridge市镇中心，具体包括未来Oakridge公园商城北面和东面的部分地块。这些地块目前为单户住宅，而同一区块中未纳入的地块已通过个别重新分区申请进行过重新分区。 根据坎比走廊规划，这些地块允许构建最高15至18层的塔楼。作为预先分区的一部分，市政府建议允许建筑高度提升至20至22层，最高不超过26层。此外，拥有社会住房成分的市场拥有权公寓的社会住房要求将从30%减少至20%的总住宅单元数，这又是一项改善财务可行性的措施。 对塔楼间隔距离和每个街区塔楼数量的政策也会有细微调整，每个街区最多可容纳三座塔楼，而坎比走廊规划目前的规定为每个街区不超过两座塔楼。此外，塔楼的最大楼层面积将从6500平方英尺增加至7200平方英尺。   坎比走廊规划Oakridge市镇中心的重新分区预先规划 温哥华Manson街5392-5472 至于百老汇规划的预先分区提议，市政府计划在更大范围内进行这些变化，包括基茨兰奴、费尔维尤和蒙特普雷萨特区域的部分区域。 拟议的预先分区区域——使相关提案能够直接申请开发许可证——包括省立法规规定的、未来六个SkyTrain千年线百老汇扩展站周围800米的交通导向区域（TOA）内的特定高层住宅区域，以及区域规划南部的低层公寓区域。塔楼高度可考虑达到26层。   一般而言，百老汇规划中规定的高层公寓区域若不在800米TOA半径范围内，仍需按照个别地块申请重新分区。这一继续个案的重新分区申请要求将确保城市能够执行百老汇规划中对每个街区塔楼数量的规定。 百老汇规划的重新分区提案预先规划 百老汇规划的重新分区提案预先规划 市政府在提案中表示：“该项目是温哥华规划下的一项实施举措，旨在简化、明确和整合规划、政策和法规，以改善开发流程。这些拟议变更将使住房项目能够更快地建成并降低成本，优先解决那些需要住房的人，并努力维护城市的多样性。”   关于预先分区变更的公众咨询现已展开，温哥华市议会可能在2025年第二季度对此进行审议和决定。 在2025年2月接受《Daily Hive Urbanized》采访时，温哥华市规划、城市设计和可持续发展总经理兼规划主管Josh White表示，市政府将推出一系列新策略，以加快和改善开发项目的财务可行性，包括市主导的预先分区、新的并行重新分区和开发许可证流程、以及对重新分区询问流程的更改，以及更灵活的塔楼楼层面积大小、建筑高度、街道前沿和其他城市设计考虑。 此外，市政府将整合政策，并考虑扩大开发费缴纳延期和保证金的使用。

2019年4月16日，温哥华的房屋。加拿大新闻社/Jonathan Hayward 加拿大新闻社 房地产市场专家表示，大温哥华地区和弗雷泽谷正处于买方市场，市场上房源增加，价格也在下降。 弗雷泽谷房地产委员会表示，截至2月份，买家在议价上拥有了更多的优势和充裕的时间来探索选项。 根据该委员会的数据，1月份的活跃房源达7,251套，库存达到10年来的季节性新高——比10年平均水平高出54%。 大温哥华房地产经纪人协会（GVR）对大温市场也进行了类似的评估，称市场更加均衡。 GVR经济与数据分析总监安德鲁·莉斯（Andrew Lis）表示，目前的市场状态是“多年来最有利的市场条件之一”，买家应趁此机会。 莉斯指出：“在1月份新房源大量涌入后，2月份的房屋销售和新房源数量接近历史平均水平，这使整体市场保持在均衡状态。” 弗雷泽谷房地产委员会首席执行官巴尔德夫·吉尔（Baldev Gill）表示，目前尚不清楚这种状况能否持续。 吉尔说：“毫无疑问，经济的不确定性正在发挥作用，尤其是贸易战的阴影，可能导致加拿大央行进一步降息。” “如果加拿大央行在3月中旬进行可能的降息，买家可能会发现借贷条件略有改善，同时享受到自疫情前以来市场上最多的房源选择。” GVR指出，在所有独立住宅、联排别墅和公寓类型中，2月份的销售与活跃房源比率为14.8%，而独立住宅的比率则为10.7%。这对买家来说是个好消息。 GVR解释道：“历史数据分析表明，当这个比率持续低于12%时，房价会受到下行压力，而当比率在数月内超过20%时，房价往往会受到上行压力。”

市场低迷的多伦多公寓市场，开发商为了卖房子也是拼了。           Toronto star 报道称，Realtor.ca上挂牌房屋信息显示，多伦多Liberty Village附近一套入门级的公寓售价不到20000加元。报道称，这是一个“摆脱租房烦恼”的机会。           问题是，之所以售价这么低，是因为只是购买了房子2.5%产权。      、 图自：Toronto star     这种模式被称为部分所有权或可实现所有权。尽管专家警告称此举存在风险，但它被吹捧为有抱负的房主在房地产阶梯上站稳脚跟的一种方式。它甚至可以缓解当前公寓市场的一些困境，为那些在高利率中挣扎的人提供另一种选择。         另类所有权初创公司 Key Living 创始人兼首席执行官罗伯·理查兹 (Rob Richards) 表示：“现在无法通过常规方式获得住房的加拿大人数量高达数十万，这是一个巨大的问题，除非你有父母的支持。”           有很多人一直在努力攒首付。其他人，比如加拿大新移民或自雇人士，可能难以获得抵押贷款资格。           Key Living是少数几家提供此类房屋所有权安排的公司之一。           该公司网站信息显示，面积有666平尺的公寓，2.5%首付＄15851.72加元，月供2660.35加元；         666平尺的1.5室公寓，2.5%首付＄14876.56加元，月供2470.32加元；            1054平尺的2室公寓，2.5%首付24685.29加元，月供4288.4加元。           以上购买成交后，购买者享有2.5%的房屋产权，该公司享受97.5%所有权。      据悉，月供的一部分用于支付房租，另一部分通过法律合同支付“股权”。在上述600多平尺的公寓月供中，每月只有 50 加元用于支付股权，其余部分用于支付房租和保险、公寓费用等。           这是一个三年计划。对于这个三年计划，最终购买价格是根据房价指数等第三方房地产数据，并假设每年价格上涨 5% 来计算的。           理查兹说，Key 会为股权注入资金——每 1,000 加元首付和股权存款可获得 450 至 600 加元。           到期后可以延长，市场租金将“重置”，每月还款额可能会增加。 也就是说，后面的每一次续签月供都会变化。市场涨跌变化，以及开发商是否存在，都将是这种交易模式的潜在风险。 但某种程度上看，这种做法似乎能够解决一部分人的房屋首付问题。         加拿大央行基准利率已降至 3%，但仍远高于疫情期间的历史低点。根据 Royal LePage 最近的一份报告，今年约有 120 万笔抵押贷款需要续期，其中 85% 的抵押贷款在利率处于或低于 1% 时就已锁定。           约克舒立克商学院房地产金融与可持续发展副教授艾维斯·迪瓦恩 (Avis Devine) 表示，部分所有权“在房价极其昂贵的市场很受欢迎”。根据多伦多地区房地产委员会的最新数据，尽管公寓市场有所疲软，但大多伦多地区的平均价格仍接近 68 万加元，对许多人来说遥不可及。               但 Devine 补充道，了解这种所有权风险很重要。投资房地产投资信托 (REIT)（一家拥有或融资房地产的公司）时，风险分散在多栋建筑中，而部分所有权只是一个单位。           UBC尚德商学院金融学副教授杰克·法维卢基斯 (Jack Favilukis) 在一封电子邮件中表示，虽然“部分住房投资对某些人来说可能是一个好主意”，但从投资的角度来看，他认为还有更好的产品可供选择。           理查兹表示，这种方法业主承担的风险比传统抵押贷款要小，而且他们只需承担小修小补的费用。他表示，房地产投资信托基金与这种模式之间的最大区别在于，你可以住在公寓里。           “这是为了给那些没有机会通过房地产积累财富的人提供金融包容性，这是错误的，这不是加拿大人的做法。我们必须解决这个问题。”   

卑诗省最高法院拒绝短租规则的豁免 一家物业管理公司、一位Airbnb房东以及一个物业权益倡导组织向卑诗省最高法院提出申请，要求允许某些短期出租在省内新出台的严格规定下继续运营。   申请人希望法院能明确2024年5月生效的短租规定是否包括当时已经合法运营的短期出租。他们寻求许可，希望某些短期出租业务能够获得“祖父条款”，继续运营下去。 物业权益BC的代表奥里昂·罗杰斯问道：“这项新立法是否会取消已有的商业运营？人们可以购买或开办一项业务，结果却因立法而突然失去这个业务吗？”   这份上诉针对的是维多利亚市中心的东方大厦。安吉拉·梅森在这栋大楼中拥有一套单元，有时会将其作为短期出租，同时她还是阿马拉度假租赁解决方案有限公司的共同所有人，该公司在卑诗省现行短期出租法规实施前曾管理过90个短期出租房源。罗杰斯所参与的物业权益BC倡导组织也作为申请人在法庭程序中加入了诉讼。 法院未允许之前的Airbnb获得“祖父条款” 卑诗省最高法院的法官未支持短期出租的倡导者，维持了省内的相关规定，明确要求Airbnb及其他短期出租房东只能在平台上列出其主要居所。 去年春季，卑诗省加强了短租监管，以促使房东将单元转为长期出租或出售。政府当时表示，预计约有16,000个全屋出租房源从省内住房供应中退出，转变为类似酒店的业务。 现在，BC省的房东只能在出租平台上列出自己的主要居所，仅少数度假社区（如惠斯勒）获得豁免。这一变化使得房东很难保留一组投资物业并租给度假者。   阿马拉公司和物业权益BC组织认为，这项立法不当剥夺了他们合法使用租赁物业的权利，终止了他们继续合法经营的权限。他们指出，这些变化将导致收入损失和失业。 他们不仅强调短期出租规定会贬值其财产，法官还表示业主们认为新法律相当于征收，他们认为自己有权获得赔偿。 罗杰斯表示：“最终，我认为人们应该被允许对自己的财产做出选择。”   然而，法官不同意这一观点，法院决定维持现有的短期出租规定。法官称申请人未能行使法定权利，也没有基础获得宣告性或酌情救济。 法官写道：“在没有适当的宪法挑战的情况下，没有依据可以审查或质疑短期出租法规的条款。”   罗杰斯表示，他所在的组织对法院的裁决感到失望，并考虑将作为下一步进行上诉。 他说：“我们对法官的决定感到失望，并认为实际的论点未得到回应。我们仍然认为整体立法是不公平的，需要进行调整和修订。”   物业权益BC作为省内短期出租房东的倡导组织，希望政府在将来的短期出租立法修订中，能够在征求意见时咨询他们，而不仅仅是酒店团体。 2025年1月，卑诗省住房部长拉维·卡尔霍恩表示，经过5月的严格监管，10%的曾经的Airbnb房源已重返长期住房市场。 卡尔霍恩在1月20日的新闻发布会上表示：“这是一条令人振奋的消息，因为我们在增加住房供应并应对投机。”

关税将于周二生效 — 这可能会影响到加拿大的购房者 随着美国决定从周二开始对加拿大实施关税，这场贸易战的潜在威胁对购房者意味着什么呢？   一位专家预测，由于经济不确定性和加元贬值，加拿大的房地产市场可能会进一步放缓。Ratesdotca的抵押贷款和房地产专家Victor Tran表示，在潜在衰退的情况下，购房者可能会对负担沉重的债务保持谨慎。 在接受《每日蜂巢》采访时，Tran解释了贸易战对房主和希望购房的加拿大人的潜在影响。   关税 加拿大 关税将如何影响人们在加拿大买房的能力？ “贸易战可能会改变购房者的情绪。在经济不确定的时期，购房者可能会变得更加谨慎，不愿进行大型消费，例如购房，”Tran表示。 “如果利率下降，压力测试和资格利率也将下降，这意味着购买和借贷能力将增强。反之，如果利率上涨，压力测试和资格利率也会提高，从而降低购买和借贷能力。 “较低的利率意味着较低的每月还款，而较高的利率则意味着较高的每月还款。然而，如果利率较低，住房需求可能会增加（正如从2020年3月到2022年3月的情况所示），这将导致房价上涨，从而抵消因低利率带来的每月节省。” 强势与弱势加元对房地产市场的影响如何？  “这很难有明确的说法。不过，国内买家的影响应该不会太大，”Tran说。   “如果加元贬值，持有强势外币的投资者可能会尝试投资加拿大房地产市场。我们在过去见过这种情况，但这并不是必然会发生。” 这对首次购房者意味着什么，他们又该如何保护自己免受负资产的影响？  “一种选择是支付更高的首付款，以确保贷款总额远低于房屋市场价值。但是，支付个人大部分积蓄作为首付以避免负资产并不一定是明智的选择，”Tran说。 “在困难时期保持流动性是最好的选择。除此之外，没有太多方法可以保护房产权益，市场最终决定了房价。”   这对希望在加拿大出售房产的房主意味着什么？ “在相同的市场条件下，房主出售和购买时的财务损失风险减少，因为出售和购买价格 likely are相似，”Tran表示。 “例如，如果房主在低迷市场出售而在高涨市场购买，他们很可能会面临巨大的经济损失，因为出售价格较低而购买价格较高。在高市场出售并在低市场购买是理想的，但很难把握时机。”   如果加拿大进入衰退，房地产市场会产生哪些持久影响？能否将其与之前的衰退进行比较？ “如果加拿大真的进入衰退，我们可能会在房地产市场看到较低的销售量，持续时间较长。房价可能会保持平稳或逐渐下滑，”Tran说。 “购房者信心可能会降低，新房建设也可能会减少。1990年代加拿大房地产的低迷就是一个例子。”   这种不确定期将如何影响租户和房东？ “这取决于个人的财务状况和失业率。如果出现大规模的失业，可能导致租户人数下降，进而使得房东需要长时间持有空置物业，这可能会带来财务压力，”Tran说。  

BC 省的一位房东声称其前任租客逾期居住，并对其出租屋造成了近 1,500 元的损失，但只收到了一些赔偿。因此双方因此事发生法律纠纷。在 2024 年 7 月 BC 省住宅租赁部门 (RTB) 举行的听证会上，租户和房东提出了争议解决申请。房东称租客逾期居住，要求赔偿 338 元的未付租金、1,492.72 元的出租单位损坏赔偿金，并要求授权扣留全部或部分租户的押金。租户申请了 10,844 元的货币令（monetary order），以补偿金钱损失并退还他们的安全押金和宠物损坏押金。听证会前，双方还就几项索赔达成一致。房东扣留了部分押金（307.18 元），其中包括以下物品：折叠门 193.76 元；马桶座 31.35 元；前门门闩 67.07 元；垃圾处理费 15 元。租约于 2020 年 10 月 1 日开始，2024 年 2 月 29 日结束，月租金为 2,571.97 元。租客在租约开始时支付了 1,200 元的押金和 1,200 元的宠物押金。这两笔金额加上利息计算为 2,460.44 元。然而，租客于 2024 年 3 月 3 日搬离了出租单位。房东于 2020 年 10 月 1 日完成了入住检查报告，并于 2024 年 3 月 3 日完成了搬出检查。3 月 15 日，房东将部分押金（629.02 元）邮寄给了租客。他们继续扣留剩余的 1,831.42 元押金。房东称租客逾期居住房东表示，租客在 2024 年 3 月 3 日搬出，而不是他们支付租金的最后一天（2 月 29 日），因此租期已逾期，并要求支付 338 元的罚款。他们估计市场租金为 3,900 元，但向租户提供月租金为 3,500 元（3,500 元 ÷ 31 = 112.90 元，x 3 天）。租户表示，他们不同意每月增加至 3,500 元的租金，并且由于租金“突然”上涨，他们不得不迅速搬出。房东要求支付 121.45 元来更换冰箱搁板饰板。租户称冰箱无法使用必须更换，需双方协商分摊费用，冰箱之前状况良好。 房东还要求支付 250 元来修补墙上的洞，并提交了照片作为证据。然而，租客说他们已经把洞补好了。房东还作证说，他们花了 400 元粉刷费用。租客说他们粉刷了自己的房间和女儿的房间。房东表示，他们还支付了 280 元的专业清洁服务费。然而，租客作证说，他们离开时房间“相当干净”。房东还要求支付 262.50 元的地毯清洁服务费，并指出租客必须请专业人员清洁地毯。租客说，他们于 2023 年 12 月 20 日请专业人员清洁了地毯，并提供了照片作为书面证据。租户作证说他们不同意搬出状况检查报告。房东是否有权获得部分未付租金以及损坏或损失的赔偿？租户在收到 RTB 发出的诉讼文件包后，没有在规定的三天内将其送达房东。委员会指出，由于房东没有在规定的时间内收到文件包，继续处理租户的申请是不公平的。租户的申请被完全驳回，并获准重新申请。

据报道，一处位于悉尼东部、堪比欧洲宫殿或美国白宫的豪宅“Chateau de Benelong”现已挂牌上市。    这座令人印象深刻的三层建筑被描述为“悉尼最具标志性的住宅之一”，位于Bellevue Hill的Benelong Crescent 12号，通过Biller Property的Paul Biller和Ben Torban代理出售，预期价格在1300万至1500万澳元之间。    记录显示，这座拥有海港景观的七居室住宅登记在Wei Wu名下，他于2015年5月以5,928,888澳元的吉祥价格购得此处房产。 当时，这家人刚从中国移民到澳大利亚。    Chateau de Benelong由设计师Lesley Santy于1977年以好莱坞摄政风格建造，并在2011年进行了大规模翻新。    这座住宅的核心是一个宏伟的宫殿风格露台，是娱乐的绝佳场所。     其亮点包括一个加热的马赛克瓷砖泳池和凉亭、户外厨房、家庭影院、健身房以及可容纳四辆车的车库。  时尚的室内设计包括宏伟的走廊、高耸的天花板和拱形窗户。豪华的主卧套房配有更衣区、宽敞的套间浴室以及可俯瞰全景的阳台。    此外，这里有四间大型石灰华（一种天然石材）和镜面装饰的浴室，以及三间客用化妆间。  

温哥华最便宜房屋出售，兼具起居魅力与开发潜力 目前，在温哥华出售的最便宜独立住宅展现了初购房者的迷人魅力，同时拥有未来增值的开发潜力。   这栋房子位于Kensington-Cedar Cottage的Knight St. 3315号，售价不到120万加元。 房屋内有四个卧室和两个卫生间，坐落于一块3,600平方英尺的土地上，属于RM-1N区域。这意味着，该独立住宅未来可以改建为多家庭住宅。   客厅 客厅 Knight Street 这房屋的挂牌代理人Faith Wilson表示，这栋房子“非常适合家庭聚会”。 “明亮的厨房通向阳光明媚的露台，非常适合享用早晨咖啡或户外用餐，俯瞰宽敞的后院空间，特别适合园艺或游玩，”她在房源信息中写道。 房屋的下层设有独立入口，以便新主人将其用作租赁套房。 根据加拿大房地产协会，温哥华独立住宅的基准价格超过200万加元，而位于Knight St. 3315号的房子远低于该市独立住宅的平均价。  

美国总统特朗普本周确认，将按原计划从3月4日（下周二）起正式对加拿大商品征收关税，彻底消除了市场对关税生效时间的疑虑，并打破了此前市场对可能延期的希望。 关税威胁重燃，导致加元本周跌至3周低点，兑美元汇率一度触及1.4425大关（即69美分），达到自2月4日以来的最低水平。 与此同时，加元兑人民币进一步跌至5.03，也是最近3周来的最低水平。 央行3月或降息+冻结利率2.75% 牛津经济研究院（Oxford Economics Group Ltd.）的经济学家表示，如果特朗普政府对大多数加拿大商品征收25%的关税，加拿大央行将在3月小幅降息后暂停进一步降息。这一决定将颠覆市场对央行在应对重大经济冲击时通常采取的政策预期。 资深加拿大经济学家Michael Davenport周四表示：“我们认为，央行会将政策利率冻结在2.75%，而不是继续下调。因此，我们预计3月会再降息一次，之后利率将维持不变。” 图源：51记者拍摄 这一观点可能看似有违直觉，尤其是考虑到许多经济学家预测，如果特朗普兑现其关税威胁，加拿大央行将会或应该大幅降息。但Davenport认为，央行的决策将专注于努力平衡通胀和经济增长之间的风险。 “央行已经强调，他们不能仅依靠单一政策工具来应对关税带来的通胀上升和经济下行的巨大负面冲击，”Davenport解释称，如果利率降得太低，通胀可能会飙升，因为关税将导致供应链问题并推高物价。 此外，降息可能导致加元贬值，并进一步加剧通胀压力。 Davenport和牛津经济研究院加拿大经济主任Tony Stillo一致认为，加拿大央行可能会依赖政府的财政政策来完成重任，而不是依靠降息。 Davenport指出：“我们认为，加拿大央行在经历了近期的高通胀和供应链问题后将非常谨慎，不会在面临大幅关税时激进降息。” 专家呼吁降息至2.25% 经济学家们预测，特朗普最终不会对所有加拿大商品全面征税，而是针对金属、木材和农产品等特定行业。 Davenport认为，这些定向关税不会把加拿大经济推向衰退，但会进一步加剧经济疲软，并需要更多的货币政策支持。 Davenport和Stillo呼吁加拿大央行再降息75个基点，即在未来三次会议中每次降息25个基点，使利率降至2.25%。这是央行中性利率区间的下限。 Stillo表示，在这一水平，利率“将对经济略有支持”。他还指出，即将到来的房贷续约潮也为加拿大央行提供了更多降息动机。 但到2026年中期，情况可能会发生变化。 经济学家预计，随着《美墨加协议》重新谈判，特朗普的关税措施可能会被取消，从而推动经济增长。他们还预计这将有助于缩小产出缺口。加拿大劳动力市场可能开始承受压力，因为人口增长放缓将减少可用劳动力，从而推动工资上涨。 经济学家们表示：“这将促使加拿大央行重新考虑是否需要长期维持低利率。”

温哥华以其高租金而闻名，位居加拿大最昂贵租赁市场的榜首。但在距离温哥华稍远的地方，却有一个城市被评为全加国租金第四便宜的城市。 根据Liv.rent发布的《2025年租赁市场趋势报告》，温哥华和其他一些邻近城市继续占据加拿大最昂贵的租赁市场榜单，而阿伯茨福德(Abbotsford)则因其相对低廉的租金脱颖而出。这份报告概述了2024年加拿大租赁市场的整体情况，并指出了“塑造2025年的关键因素”。   其中，报告强调了生活成本最低的城市，而BC省的阿伯茨福德成为该省唯一入选的城市。阿伯茨福德被评为全国第四便宜的城市，其中不带家具的一居室公寓的平均月租金为1,630元。根据narcity的报道,阿伯茨福德位于风景如画的弗雷泽河谷，融合了乡村的宁静与城市的便利。该市以其广阔的农田和宜人的自然环境闻名，是那些希望靠近温哥华但又不愿支付高额租金的居民的理想选择。   虽然从阿伯茨福德到温哥华的通勤时间大约需要一小时，但相比温哥华高企的租金，节省的租金差距使得阿伯茨福德成为一个吸引人的选择。 (Abbotsford旅游局) (Abbotsford旅游局) 报告还指出了加拿大其他租金较为负担得起的城市。埃德蒙顿以1,316元的平均租金位居榜首，其次是圣凯瑟琳斯（1,602元）、伦敦（1,628元）、阿伯茨福德（1,630元）和尼亚加拉瀑布（1,634元）。 与这些相对便宜的城市形成鲜明对比的是BC省的其他城市，尤其是温哥华及其周边地区，继续位居加拿大最贵的租赁市场榜单。 其中西温哥华以平均月租金2,751元位居全国之首，紧随其后的是北温哥华（2,675元）、温哥华本市（2,571元）、本拿比（2,431元）和列治文（2,401元）。这些城市的租金大大超过了其他省份的城市，继续对寻找租赁住房的居民构成挑战。对于那些渴望享受温哥华附近城市生活又不愿意承担高昂费用的人来说，阿伯茨福德提供了一个有力的替代选择。随著阿伯茨福德的租金保持在合理范围内，它无疑将继续吸引那些希望在享受便利的同时降低生活成本的居民。

加拿大约120万名房主将在今年续签抵押贷款，而面对当前更高的利率和房价波动，许多人将迎来不小的财务挑战。 资深按揭经纪Tuli Parubets过去习惯向客户发送房产增值的电子邮件，但今年她决定暂停这项惯例。她坦言：“我不想吓到大家。” 房贷续约的房主不仅面临比过去更高的贷款利率，更棘手的是，许多人是在市场高峰期购房，如今房价已下跌，导致部分房主的房屋估值低于贷款余额（即“负资产”）。这使得再融资变得更加困难。 图源：51记者拍摄 房主资产缩水 全国平均房价自2022年2月峰值以来下降了18%，但各地跌幅不一，市场复苏也不均衡。 Parubets提供了大多伦多地区（GTA）房价下跌的案例： 多伦多市中心一套公寓2024年夏季估值$585,000，目前估值下降2.6%至$569,800。 伯灵顿（Burlington）一套镇屋2023年夏季估值$1,100,000，现估值下降6.6%至$1,027,000。 伯灵顿一套独立屋2023年夏季估值$1,240,000，现估值下降3.9%至$1,191,300。 对于计划续签贷款的房主来说，房价下降并不会影响他们继续与现有银行续约，但若想换银行或进行再融资，则可能面临挑战。 如果房价下跌，续约房贷的最佳策略是留在现有银行。Parubets解释：“如果只是续约，银行不会要求重新评估房产价值。” 然而，如果业主想换银行或再融资，则情况更复杂： 换银行（转按揭）：部分银行可能接受直接转按揭，无需重新评估房产价值，但不一定适用于所有情况。 再融资（增加贷款金额）：必须进行房屋评估，如果估值下降，可能无法借到所需资金。 再融资是许多业主的债务管理策略，可以用较低的抵押贷款利率来偿还更高利率的债务（如信用卡）。但要符合条件，必须至少拥有20%的房屋净值（房屋价值减去未偿贷款金额）。 如果房价下跌，房屋净值低于20%，房主将无法再融资，或无法通过延长贷款期限来降低月供负担。 图源：51找房 “负资产”情况如何应对？ 一些房主可能面临 “负资产”（欠款大于房屋价值）的情况，尤其是疫情期间以最低首付（5%）购房的人。 房贷专家Victor Tran举例称，如果某人在2022年以5%首付购买了一套$500,000的房屋，实际贷款额（包含按揭保险费）约为$494,000，净资产仅1.2%。 若房价下跌2%，房屋估值降至$490,000，那么贷款余额就超过房屋价值，业主正式进入“负资产”状态。 应对策略： 不要主动告诉银行房价缩水。Tran建议：“尽量和现有银行协商续约，不要透露房价已跌破贷款余额。” 与银行提前沟通，在贷款续约前至少6个月进行规划，确保获得最优利率和条件。 固定利率vs.浮动利率未来趋势 目前，随着利率下降，浮动利率（Variable Rate）房贷的吸引力正在上升，但许多借款人仍偏好3-4年期的固定利率（Fixed Rate），以规避未来利率波动。Parubets指出，选择4年期固定利率房贷，将使借款人锁定利率，直至2028年，也就是下一次美国总统大选后。

CTV新闻近日发布了一项对臭名昭著的温哥华岛问题租客案件的深入调查,揭示了一名租客杰森·詹姆斯·西蒙斯-特鲁多（Jason James Simmons-Trudeau）在多个城市因拖欠租金和涉嫌欺诈而屡遭房东驱逐。 事件起始于2023年12月，房东托尼·奥格贝奇（Tony Ogbechie）将其位于纳奈莫金格尔波特路（Jingle Pot Road）的一套三居室房屋租给了西蒙斯-特鲁多。租客提供的申请材料显示，他与房东要求的租金金额相符，且他的收入足以支付租金。奥格贝奇回忆道，西蒙斯-特鲁多的背景看似无懈可击，推荐人也给出了极高评价。 然而，仅在搬入后两个月，奥格贝奇便发现租金支付问题开始浮现。虽然房东通常通过自动扣款方式收取租金，但西蒙斯-特鲁多的账户多次因预授权借记失败而未能按时支付租金。尽管如此，西蒙斯-特鲁多每次都承诺会补交，往往拖到月中才支付部分房租，甚至在7月完全未付房租。 经过朋友和同事谈论后，房东奥格贝奇很快了解到纳奈莫有多位房东和西蒙斯·特鲁多迟付或不付租金打过交道。 一位前同事认出了西蒙斯-特鲁多的名字，因该市的华人房东微信群中早就流传小心这个租客的的警告。 西蒙斯-特鲁多的其他房东也开始向奥格贝奇透露他拖欠租金的困扰。一位纳奈莫的房东曾透露，西蒙斯-特鲁多在与他签订租约后也未按时支付租金，并且在后续的法律纠纷中屡次未出席听证会。另一位房东则分享了他在2023年12月向西蒙斯-特鲁多发出的终止租约通知，并表示该租客拖欠了多个月的租金。 西蒙斯-特鲁多的租赁申请中还出现了虚假的信息，他曾将自己居住的地址和房东信息作了伪造。根据一位名为马克·斯特拉顿（Mark Stratton）的“物业经理”提供的假资料，西蒙斯-特鲁多企图掩盖自己的真实住址和租赁历史。这一行为引发了另一位房东的警觉，并最终曝光了他在多个租赁合同中的不当行为。 西蒙斯-特鲁多的租金纠纷并非首次。根据加拿大法律信息研究所（Canadian Legal Information Institute）的记录，西蒙斯-特鲁多在魁北克省曾涉及九起房东与租客之间的纠纷，其中六起与拖欠租金有关。此外，他的妻子也在其中五起案件中被列为共同责任人。 尽管西蒙斯-特鲁多辩称自己面临生活成本压力，并且照顾有残疾的妻子和孩子，导致无法按时支付房租，房东奥格贝奇表示对此并不完全相信。奥格贝奇作为一位来自尼日利亚的移民，理解住房困境的艰难，但他对西蒙斯-特鲁多的不断拖延表示失望。 最终，在2024年1月31日，法警执行了占有令，西蒙斯-特鲁多被迫搬离了奥格贝奇的房产。法警肖恩·希尔德布兰特（Shawn Hildebrandt）透露，西蒙斯-特鲁多是他工作多年来接触过的“飞行常客”。他还指出，近期由于高昂的生活成本和毒品危机，租客的驱逐案件呈现显著增加。 西蒙斯-特鲁多自己对被驱逐的事件表示愤怒，称其为“恶意驱逐”，并将自己家庭的困境归咎于高租金和可负担住房的短缺。然而，法庭裁决却显示他并未出席相关听证会，且他在多个案件中未履行租金支付责任。 随着调查的深入，CTV新闻发现西蒙斯-特鲁多的案件不仅涉及房东与租客之间的纠纷，还牵涉到更广泛的欺诈和法律责任问题。奥格贝奇最终在Facebook社区群组中发出警告，提醒其他纳奈莫房东警惕这位“问题租客”。随后，更多的房东、同事和熟人分享了他们与西蒙斯-特鲁多的负面经历，包括他的欺诈定罪历史。 CTV的第二部分调查将于明天周三发布，进一步揭示这名租客的过往案件及其影响。

时移世易，当年那些忽悠你“买到即赚到”的人如今闭口不说话了，很多楼花买家绝望：接盘侠没有了。 Mohammad Khan的两套预售房已在私人市场挂牌出售六个月无人问津，而今年夏天他就需要完成交割，他担心自己无法拿到贷款，这可能会让他损失70万加元的定金。 图源：Caivan Mohammad Khan购买的这两处房产均为独立屋楼花，位于奥克维尔（Oakville）的一处新开发社区。奥克维尔是多伦多的一个富裕郊区，许多市中心上班族居住在那里。 根据《环球邮报》查看的机密房源信息，其中一套房屋的挂牌价比Khan在2022年与开发商达成的256万加元购房价低12%——降价超过30万加元。而另一套的挂牌价比他最初250万加元的购房价高出6.5%。 据他的房地产经纪人透露，大约一个月前，Khan收到了一份口头报价，但是比他购楼花的最初价格低65万加元，他无法接受。此后，就没有任何买家对他的销售合同表现出兴趣。 由于开发商Caivan Communities预计将在今年夏天完成施工，Khan很快需要获得房贷并接收房产。他担心自己无法承担交易的最终付款，这可能会让他损失70万加元的定金。（Caivan开发商未对置评请求作出回应。） Khan说，“我担心的是，我辛苦赚来的钱已经投入了这两套房子，我现在真的很担心接下来会发生什么。” 安省许多预售房买家正面临类似困境，尤其是那些在2020年至2022年房地产市场火热时期购房的人。当时，预售房价格远高于现在。 过去，买家可以在交房前通过私人交易转让购房合同，即所谓的“转让交易”（assignment sale）。但如今，随着新房市场需求下滑，这一市场几乎消失。买家和投资者更倾向于在二手房市场上寻找更便宜的房源。 图源：51记者拍摄 在开发商允许的情况下，转让交易使预售房买家可以通过房地产经纪人私下出售未交付的房产。曾经，这一市场相当繁荣，买家可以轻松获利，许多投资者利用这一策略，在房价上涨的同时转手出售，避免最终完成购房交易。 但现在，随着大量预售房涌入市场，买家几乎找不到愿意接手他们购房合同的人。而许多人也无法负担临时入住费用或抵押贷款，从而导致财务压力加剧。 Re/Max Plus City Team Inc.的房地产经纪人Jeff Carr说，“警钟已经敲响”。他表示，他们的经纪公司已接到数百名预售房买家的求助电话，希望解除购房合同。“很多人是盲目进入这个市场的，许多经纪人并未向购房者清楚解释他们正在承担的风险。” 他补充道：“长期以来，市场过于火热，转让交易几乎可以轻松获利，许多人以为这种趋势会一直持续下去。” 今年情况可能会进一步恶化，因为安省有数千套预售房即将完工。 即便有买家愿意为全新房产支付溢价，转让交易仍存在诸多障碍。例如，由于房屋仍在施工中，买家无法亲自查看房产；此外，还需支付额外费用，如开发税和临时入住费用（包括购房款未付部分的利息）。评估师表示，疫情期间的预售房价格普遍比当前市场价高出10%至30%。 图源：51记者拍摄 从事转让交易的房地产经纪人Labeed Butter说，“如果买家能在二手房市场上买到相同的房子，为什么还要选择转让市场？即便卖家愿意损失定金，他们的房产仍然卖不出去，因为挂牌价高于市场价。” 对于预售房卖家而言，风险不仅仅是失去全部定金。如果转让买家愿意支付的价格远低于最初购买价，原购房者还需自行补足差额支付给开发商。 从事转让交易17年的Ari Zadegan表示，这种情况越来越普遍。最近，她的房地产公司协助一位客户以比原价低16%的价格出售了一套预售公寓合同。该客户不仅损失了17.7万加元的定金，还因未能在两个月内找到买家，最终支付了额外的3.3万加元。 图源：Fred Lum/The Globe and Mail Zadegan女士表示，这次市场低迷的时间比2017年和2008年的房地产衰退更长，而且价格下跌幅度从过去的几万加元扩大到了几十万加元。 Khan的房产目前由Zadegan女士进行私人挂牌。六个月过去了，他仍未收到实际报价。Zadegan女士希望开发商能给予一定的同情和解决方案。 她说，“我们都知道，大家都很痛苦。开发商没有预料到这一切，买家也没有预料到，你要明白，我们正处于前所未有的时期。” 问题是，开发商会是菩萨吗？

卑诗省新政策将预售房屋的营销期限延长至18个月 在经济形势严峻和多重阻力的背景下，卑诗省的房地产开发商们可以期待他们的一些大型多户住宅项目能够更顺利地进入建设阶段。 2月25日，卑诗省金融服务局（BCFSA）推出了一项新的试点计划，将大型项目开发商的“早期营销期”延长6个月，这项政策适用于拥有100个或更多住宅的开发项目。 这项政策将使这些大型项目的开发商获得总共18个月的时间，以获得完成项目所需的批准和融资，较原来的12个月增加了6个月。 在这个试点项目之外，根据《房地产开发营销法》，所有预售项目的早期营销期限在2020年4月之前为九个月，此后由于BCFSA在疫情初期临时将其延长至12个月。2021年5月，这12个月的期限被正式延为永久。 开发商在这12个月的早期营销期间进行营销活动，以确保预售的买家对尚未建造的单位感兴趣。通过将期限延长到18个月，开发商可以获得更充裕的时间，达到获得最终建设融资所需的最低门槛，从而基于与金融机构和投资者的协议以及建筑许可证，顺利展开项目施工。 “不断上涨的建筑成本和经济不确定性为大型项目的开发商带来了严峻的挑战，”BCFSA 合规与执法高级副总裁Jon Vandall在本周的一份声明中表示。 “这个试点计划将为开发商提供更多的时间，以确保大型、通常较为复杂的开发项目的融资和建筑许可证，从而让消费者对他们的预售单位能够顺利完成充满信心。” 与此同时，建筑材料、劳动力和设备的成本持续上涨，再加上高利率，导致借贷成本增加和购房需求减弱。尽管当前利率呈下跌趋势，但持续疲软的经济基本面可能会因美国总统特朗普对加拿大商品征收关税而进一步恶化。 参与试点项目的合格开发商需向监管机构按季度提交销售数据及市场趋势报告，这些数据将用于评估延长早期营销期的影响，并可能考虑将这一延长的时间框架永久化。 然而，对于购房者来说，BCFSA提醒他们注意，参与该试点项目的预售房屋的定金可能会被锁定长达18个月——多出六个月——如果开发商未能获得所需的融资和建筑批准。 此外，从2025年4月1日起，卑诗省的房地产开发商必须在预售物业的披露声明前面附上简易摘要表。这份表格突出了项目的关键细节和购房者的权益，使买家在签署购房协议之前更容易理解潜在风险。由于这些法律文件通常较长且复杂，目标是帮助买家做出明智决策，并鼓励他们在需要时寻求专业建议。

近日，BC省一名法官下令，要求卖方以比双方最初商定的价格低275,000多加元的价格出售本拿比的一套房屋，原因是卖家未能按照双方合同的要求安装“平台升降机（platform lift）”。 图源：CTV 据CTV报道，这个折价包括买方在交易失败后入住温哥华市中心的一家酒店和Coal Harbour公寓时产生的费用。 法庭文件显示，陈女士（音译）想购买Daljit Singh Dhaliwal在Barnet Road的房子，因为她想拥有一套有电梯的住处。根据BC省最高法院法官Eric V. Gottardi上周发布的裁决，陈女士与她90岁的母亲住在一起，她有“严重的行动不便问题”。 裁决表明，这栋房子有一部横跨三层的电梯，但还有一个连接车库和地下室的短楼梯。 判决书指出，2021年5月，陈女士第一次去看房子时，询问是否可以在楼梯上安装升降机，以容纳她母亲的轮椅。 判决书中部分复述了陈女士最初的购买报价，其中包括一项条款，要求卖方同意在交房日期前“自费”安装“平台楼梯升降机”或“平台椅升降机”。 Dhaliwal在反报价中修改了该条款，将卖方安装升降机的费用限制在15,000加元，并要求任何额外费用由买方支付。根据Gottardi的判决书，该条款的这一版本已包含在双方最终的买卖合同中。 虽然交易最初计划于2021年10月完成，但由于陈女士在出售之前的房子时遇到困难，因此交易被多次推迟。最终延期于2021年8月31日达成一致，并将购买截止日期推迟到当年12月30日。 判决书显示，随着截止日期的临近，卖方尚未安装升降机。2021年11月2日，他们向买方寻求许可，安装一种无法容纳坐在轮椅上的人的型号，但买方拒绝了，理由是之前的通信表明，无论选择什么升降机，都需要能够抬起陈的母亲和她的椅子。 双方都在努力寻找在截止日期前安装合适升降机的方法，但“直到12月底才找到解决方案”，判决书称。 面对这个问题，买家再次试图推迟截止日期。法院判决书重现了在截止日期交换的几条信息，其中显示了多个延长合同的拟议附录。卖方拒绝了这些提议，坚持认为如果销售未能在现有截止日期完成，卖方将认为买家违反了合同。 “成交日期已到，又过去了，” 判决书写道。“原告没有向被告支付购买价。被告没有向原告提交任何所有权文件。一周后，即2022年1月6日，被告通过律师声称接受原告的违约并终止了合同。” 几周后，陈女士提起诉讼，指控Dhaliwal未能安装电梯违反了合同，并要求“具体履行”合同——即完成交易，并赔偿损失。 Dhaliwal 提起反诉，要求赔偿因销售失败造成的租金收入损失。 他告诉法庭，修改后的电梯条款“太模糊，无法执行”，辩称其使用“平台楼梯升降机”和“平台升降椅”等术语来描述所需设备，导致人们对实际需要的东西感到困惑。 Gottardi驳回了这一论点，指出陈女士在买卖合同谈判期间向卖方的房地产经纪人提供了一份手册，其中说明了所需设备的类型。 “手册虽然提到了‘平台升降机’，但对平台升降机给出了精确的定义；即‘全电动设备，带有开放式驾驶室，用于提升轮椅及其乘坐者，以克服台阶或类似的垂直障碍’，” Gottardi的判决书中写道。 “从客观合理的旁观者的角度来看，双方的明显意图是在家中安装与手册中描述的精确模型一致的升降机。鉴于手册中包含的‘平台升降机’定义，任何理性的人都不会误解所寻求的升降机的性质。” 法官同样得出结论，未能安装这种升降机违反了合同的“基本条款”。 “从一开始，被告就被告知升降平台是‘交易破坏者’，” 判决书中写道。“我发现，如果没有修订的升降机条款，原告显然不会签订合同，并已明确向被告告知了这一事实。” Gottardi还驳回了Dhaliwal提出的其他论点，包括陈女士威胁说，如果不签署升降机附录，他将“退出”，从而“预先拒绝履行”合同。 因此，法官支持陈女士，驳回了Dhaliwal的反诉。 在得出结论认为Dhaliwal违反了合同后，Gottardi考虑了“特定履行”是否是本案的适当补救措施，并得出结论。 法官指出，陈女士描述了该房产的多个特点，这些特点使其“独一无二”，包括它靠近她的朋友和家人，靠近SFU大学，它有“抵押贷款助手”出租套房，可以看到水景，还有电梯，可以让她的母亲和她一起住。 “陈女士作证说，她一直对带电梯的合适住宅感兴趣，并正在寻找带电梯的合适住宅，但这种房产在原告能负担得起的价格范围内很少见，” 判决书中写道，并指出被告没有提供任何证据证明有合适的替代房产可以满足陈女士的需求。 “虽然原告的证据可以得到更好的发展，但我相信原告已经证明，她在本拿比地区寻找并未能找到符合他们所寻找的具体标准、价格在他们能负担得起范围内的其他房产。” 根据法院判决，由于陈女士在交易失败时已经卖掉了自己的房子，她和母亲搬到了温哥华市中心的Parq酒店，在那里住了六个月，花费超过10万加元。 两人随后搬进了短期出租房，后来又搬进了长期出租房，这两处出租房都位于Cardero Street的同一栋公寓楼内。短期租金每月超过8,300加元，长期租金每月6,500加元。 陈女士辩称，这些费用和其他费用是卖方违约的直接结果，Gottardi在大多数方面也表示同意。 “我对原告决定将她的家人搬到市中心的酒店并在那里住六个月，然后再找到更长期的解决方案感到不安，” 判决书中写道。“然而，被告并没有以未能减轻罪责为由提出抗辩，也没有试图修改他在这方面的诉状。” 总的来说，陈女士因购房失败而要求赔偿333,000多加元。 Gottardi减少了这一数额，以反映他认为寻找替代住房的合理方法。 “撇开是否有更合理的酒店选择不谈，我认为原告在寻找替代住所期间在酒店住60天是合理的，” Gottardi的判决书写道。 “因此，我认为原告获得长期租房费用的补偿是合理和公平的，在法律诉讼结束前，原告可以住在这个长期租房中。虽然Coal Harbour的租房费用可能偏高，但我注意到，原告完全有权租一整栋房子来代替她打算买的房子。在温哥华市场上，这种类型的租房费用肯定会与她租住的公寓相当或超过她租住的公寓的费用。” 法官计算出总可获赔住房费用为264,089.56加元，其中在Parq酒店住60天需支付30,089.56加元，另加在Coal Harbour的租金234,000加元，从60天结束到判决之日，每月6,500加元。 他进一步将住房赔偿金减少了10%，以反映陈女士因购房失败而不必支付的抵押贷款利息。 Gottardi允许支付Coal Harbour公寓的家具、Parq酒店住宿期间的食品配送以及陈女士在温哥华和里士满的设施中存放物品等其他费用。 总之，法官判给的总赔偿金额为272,835.93加元，他指出，陈女士可以从Dhaliwal位于本拿比的房屋购买价中扣除这笔钱，以及卖家同意支付的15,000加元平台升降机费用，外加判决前利息。 虽然Gottardi的判决没有具体说明陈女士最初同意为这套房子支付多少钱，但它得出结论，新的购买价格将是1,992,164.07加元，“减去判决前利息和90天的判决后利息。” 这个数字意味着最初商定的价格为2,280,000加元。根据BC省评估，这套房子的2025年评估价值为3,085,000加元。

北约克一位房东近日向媒体反映，他因为违反多伦多市一项附例而接到通知，但他认为这一决定不公平，担忧该规定将影响全市众多房主和租客的生活。 图源：CityNews Solomon Mayer在Apache Trail拥有两处相邻的半独立屋。其中一处为其自住并有一个地下室单元，另一处则在街对面，房屋布局相同并用于出租。据他介绍，自己所在街区的房屋结构都大致相同。Mayer说：“这些房子从设计上来看就有多个入口，所以这里的许多房屋都被改造成了多单元住宅。” 对于租户而言，这种房屋的最大优势之一是停车便利。几乎所有房屋都配备宽阔的车道，可供多辆车辆停放。 他说：“我们的车道宽敞，可以并排停放两辆车，总共可容纳三到四辆车，因此我们的租户也能使用。” 图源：CityNews Mayer在20多年前购买了这两处房产，一直没有遇到任何问题。然而，今年1月，他突然收到市政执法人员的通知，指其房屋违反了市政法规。 根据市政执法人员的说法，他的房产违反了“分区附例569-2013”中关于前院绿化的规定：对于前院宽度在6米至15米之间的住宅，前院绿化面积必须占50%，其中 75% 需为软质绿化。 Mayer表示：“这意味着，我们只能在车库正前方停车，不能超出该范围。也就是说，租户目前使用的额外停车空间必须恢复为软质绿化。” 图源：CityNews Mayer质疑执法人员未经测量就开了违规通知。他说：“我们被告知，由于有积雪，他们无法测量。我不明白在没有测量的情况下，他们是如何得出结论的。” 更令他不满的是，整个社区只有他的两套房屋收到了违规通知，而其他房主却未受到影响。 他说：“因为大家的车道都经过扩宽。按照市府的规定，整个街区的房屋都违反了这条法规，但目前只有我收到了通知。” 市府回应：执法基于投诉 目前仍在调查 对于Mayer的情况，媒体联系了市政府，相关发言人拒绝就其个案作具体回应。 市府发言人表示：“由于此事仍处于调查阶段，我们无法提供具体评论。调查工作仍在进行中，待调查完成后，我们才能提供进一步的信息。” 此外，市府发言人补充道，Mayer的房产位于第17选区，属于前北约克市辖区范围，根据该区域的法规，不允许在前院及市政地界上的车道停车。 “分区附例569-2013规定，车库通道以外的前院区域不得用于停车。” 图源：CityNews 当被问及为何只有Mayer的房产被执法而非整个社区时，市府表示，执法是基于投诉机制进行的。 “市府通常不会主动巡查或例行检查私人房产的合规情况，而是根据收到的投诉进行调查。在本案中，市府的牌照合规部门（Municipal Licensing and Standards）收到投诉后展开了调查。” 市府表示，目前，房主可以通过两种方式解决问题：一是进行改造以符合法规要求，二是向调整委员会（Committee of Adjustment）申请小规模变更（minor variance），以争取法规豁免。 然而，Mayer指出，申请变更的费用高昂，且并无成功保障。他说：“申请费用在2,000到5,000元之间，即便申请了，也未必能获批。如果申请失败，这笔费用就打了水漂。” “更重要的是，如果申请失败，我们的租户将被迫搬离，而他们将被迫进入本就供不应求的住房市场。这对一个号称‘急需经济适用房’的城市来说，完全没有意义。” 图源：CityNews Mayer呼吁市政府重新审视这项法规，允许在法规实施前建成的房屋获得豁免。 “这不仅仅是我一个人的问题，这影响着全市成千上万的房主和租户，他们甚至可能不知道自己已经违反了这条法规。”他说。“我也在呼吁政界人士介入，推动改革。这件事必须得到解决，因为它不仅影响到我们房主，还影响到全市成千上万的租户和家庭。”

温哥华市中心的天际线在2023年7月12日被拍摄，远处可见本那比的房屋。 加拿大新闻社/Darryl Dyck 与去年同期相比，卑诗省的房地产销售在1月份有所上升，但平均价格略有下降。 卑诗省房地产协会在声明中表示，1月份的住宅销售总计为4,221套，比2024年1月增长了6.4％，但销售单位的数量比10年的平均水平低了12％。 该协会首席经济学家布伦登·奥甘德森指出，销售和房源的增加可能预示着今年会更强劲，但他也提醒说，全球的不确定性可能促使加拿大央行提高或降低利率。 活跃的房源数量激增了27％，达到了近31,000套，根据协会的说法，这是房屋上市趋势正常化的表现。 声明中指出，供应能否跟上不断增长的需求至关重要，这将有助于市场保持平衡，避免价格暴涨。 在卑诗省，最近一个月的多重上市服务的平均住宅价格大约下降了1％，从去年1月的$959,191降至$949,560。 以下是省内各地区的平均销售价格： 北卑诗省——$396,187，上涨3.4％ 奇利瓦克——$694,700，下降3.7％ 大温哥华地区——$1,208,415，下降3.7％ 奥卡那根——$736,479，上涨2.7％ 坎卢普斯——$536,082，下降3.8％ 库特尼——$505,729，上涨9％ 南和平河——$281,028，上涨30.5％ 温哥华岛——$722,305，上涨11.4％ 维多利亚——$986,258，上涨5.3％ 此报告由加拿大新闻社于2025年2月13日首次发布。 加拿大新闻社

专家长期警告的房贷续约冲击已经显现。信用报告公司Equifax Canada在季度报告中指出： 安省房贷违约率比疫情前激增50% 2024年第四季度，全省有超过11,000笔房贷至少错过一次付款 违约案例是2022年的近三倍 房贷持有人正面临更高的续约利率和还款压力，安省房贷违约问题预计将进一步恶化。 尽管加拿大央行在过去7个月内大幅降息，但房贷利率仍然高于几年前，导致许多房主无法承受更高的借贷成本。 Equifax加拿大高级分析副总裁Rebecca Oakes表示：“我们的数据表明，越来越多的消费者正在挣扎。房贷违约率并没有放缓的迹象。” 房主面临高额月供压力 信用报告机构称，违约的房贷持有人普遍承受大额的贷款，面临更高的还款压力。 软件工程师Pushkar在2022年8月购入素里（Surrey）的一套镇屋，当时他预计利率会上升，但未曾想到上升速度如此之快。他当时选择了4.8%浮动利率的房贷，每月固定还款$4,200，用于支付其$95万元房产的贷款。几个月后，利率迅速飙升至6%以上，到2023年的某个时刻，他的月供中只有$400用来偿还本金，其余全部支付利息。 为了应对还款压力，Pushkar的家庭每月额外支付$1,500，并削减日常开支：减少在线购物；不购买新衣服；每月削减$800生活费用。他表示：“我们做了很多牺牲，但相比其他人，我们的情况还不算最糟。” 持牌破产受托人Richard Goldhar表示，许多陷入相同困境的人通常还背负高额车贷、单收入家庭或需支付幼托费用。他说：“有时候，幼托费用甚至高于一个配偶的工作收入。所以他们变成单收入家庭，但生活成本依然很高。” 房贷余额越高，压力越大 安省新房贷平均余额为$434,744，远高于全国平均（含续约贷款）的$344,928。 Oakes表示：“房贷余额较高的房主，将面临更大的月供上涨幅度。” 央行降息已经缓解了房贷续约的冲击力度。2024年6月至今，加拿大央行基准利率从5%降至3%，降低了房贷利率压力。 数据显示，五年期固定房贷利率在2024年底时约为4.29%，2023年底时约为5.22%。五年期浮动房贷利率在2024年底时约为4.5%，2023年底时约为6.23%。 尽管利率下降，但仍远高于疫情时期低于2%的房贷利率。2020至2022年初，房贷利率和按揭成本极低，导致购房需求激增，房价飙升。 在安省，房价在2022年初达到$1,070,400的峰值，较2020年初上涨70%。 此后房价有所回落，但目前仍比2020年初高出近40%，许多在疫情期间购房的房主背负着高额房贷。 Equifax发现，多伦多和伦敦房贷违约率高于全省平均，多伦多的违约率是0.23%，伦敦是0.27%，安省整体是0.22%。 预计今年的房贷压力或进一步加剧。加拿大按揭与住房公司（CMHC）预计，2025年全国超过100万份固定利率房贷将到期，房主将面临续约时更高的利率压力。其中许多贷款最初签订时，央行的隔夜利率低于1%，而现在已升至3%。 2024年第四季度，四分之一的房贷持有人在续约时每月还款额增加超过150元。 Oakes表示：“美国关税的不确定性进一步凸显了在债务、可负担性和贸易之间保持平衡的重要性。未来一年将是加拿大经济稳定的关键时期。” 警惕“早期预警信号” 安省房贷逾期90天以上的比率同比增长90%，远高于魁北克（41.2%）和BC省（37.7%）。 Equifax副总裁Rebecca Oakes表示，更值得警惕的“早期预警信号”是非房贷债务（Non-Mortgage Debt）。安省90天以上无房贷债务拖欠率同比增长46.1%，安省整体无房贷债务拖欠率增长23.9%，高于全国平均18%。 截至2024年底，加拿大消费者债务总额达到2.56万亿元，比2023年增长4.6%，主要由汽车贷款推动。 在全国范围内，无房贷债务拖欠率最高的三个城市为：麦克默里堡（Fort McMurray）、埃德蒙顿和多伦多（2.06%）。 专家警告，房贷违约风险、非房贷债务飙升及高利率续约将成为2025年的主要经济挑战。

据Daily Hive报道，温哥华市正在对相关的市政指导方针和法规进行重要调整，以精简程序，实现更为灵活高效的建筑开发。 市政首席城市规划师Josh White担任温哥华市规划、城市设计和可持续发展总经理兼规划总监已快满一年了，一直致力于改革建筑许可和开发程序。他在采访中解释了目前的工作进展以及后续的目标。精简合并政策文件在民选官员的支持下，Josh White希望倡导一种多管齐下的办法，从根本上改变市政府的规划制度，使其变得更加可预测和简单。这首先要推出更加标准化的政策。 经过几十年的积累，温哥华目前存在大量与市政规划和开发相关的政策，其中很多是重复、冗余甚至冲突的。目前正在进行的一项重要工作就是合并政策文件——可能会将1800页的内容通缩减到100页左右。整合的对象不仅仅是政策和法规，还包括一般性设计准则。这些本来应该通用的设计准则此前在不同的项目中被人为地差异化和复杂化了。许可流程从“串联”到“并联”Josh White工作的另一个重点是改革重新分区和开发许可流程，允许多项申请同时进行。目前，根据温哥华市政府的规定，重新分区申请、开发许可申请和建筑许可申请是三个独立的步骤，必须依次进行处理、审查和批准。其中一个步骤卡住了，整个开发计划都会被延宕甚至取消，之前的投入也打了水漂。对于大型项目而言，申请流程尤其漫长，仅仅重新分区一项，就可能耗费4、5年时间，风险大、成本高。 而改革后的新流程将允许“多头并进”，有望将重新分区、开发许可和建筑许可三个步骤压缩在一年内完成。今后温哥华将更加积极主动地开展市政府主导的预分区规划，不再墨守成规，进行耗时的逐案审查。此外，市政府将按照省政府的要求，预计将从2026年开始，从基于协商的社区便利设施费（CAC）过渡到按照省级立法进行的便利设施成本收费（ACC）流程。CAC是由开发项目所在地政府和开发商协商确定为公共设施（如公园、娱乐设施或经济适用房）提供的建设资金，优点是社区参与程度高、灵活，可以更贴近社区的需求；缺点则是不确定性强，可能非常耗时，如果开发商的谈判议价能力很强，也许会获得更优惠的条款，损害社区利益。 ACC则是根据确定的社区便利设施和基础设施需求制定计算公式，决定政府向开发商收取多少费用，因此重新分区规划将不再是为了获取公共利益。明确的既定需求将在很大程度上摆脱基层社区各自为战的局面，将公共便利设施纳入全市范围内通盘考虑。另一个简化的领域是删除重新分区申请中通常会提出的一些复杂要求，只涉及用途、密度和开发形式的基本参数，而将详细的设计工作放到开发许可申请环节。 改变重新分区调查流程由于现有的重新分区流程非常复杂，一些开发商会选择在提交正式的重新分区申请供审议之前先进行重新分区调查程序，以增加申请获批的成功率，降低风险。但这种调查渐渐走了样，越来越类似于另一套繁琐的重新分区程序。针对这个问题，从2025年春季开始，温哥华市政府计划将重新分区调查流程从标准的申请式流程改为电话沟通或与市政府工作人员举行研讨会。通过这种方式，市政规划部门可以邀请很多人参与讨论，了解可能出现的设计原则问题，并从基础设施和便利设施的角度进行探讨，进而共同为项目量身定制一个时间表更灵活的塔楼楼板面积限制目前，温哥华市的常规做法是将塔楼的楼板面积限制在6500平方英尺左右。 White透露，新的楼板尺寸指导方针即将出台，并立即生效。作为一项指导方针而非硬性规定，这一变化由他作为温哥华市首席城市规划师自行决定。市政府将在重新分区期间更加灵活地规定最小建筑临街面、最大建筑高度、每个街区的塔楼数量、基座裙楼高度和深度、上层楼层退让和所需庭院面积。但他们将继续坚持对塔楼间距的要求，以确保宜居性和采光。新的指导方针仍然将6500平方英尺作为起点，但临街面积较大的开发地块可以获得约7200平方英尺的较大楼板面积配额，具体增加多少还取决于开发地块是位于街区中部还是交叉路口拐角处。街角地块的膨胀潜力会更大。对于超过45层的超高建筑，市政府将允许其楼板面积扩大到约8000平方英尺。 出于多种原因，高层建筑必然需要更大的楼板面积，例如要增加电梯数量、容纳公用设施的空间、符合抗震结构设计规范，同时还要考虑实现更优化的平面布局，特别是对于住宅用途而言。因此，政府和开发商应该更多地专注于设计和效率，而不被6500平方英尺的面积上限所困。White预计，更大的楼板尺寸余量将使空间利用率提高3%至5%，或每层楼增加一个住宅单元。延期支付开发费和扩大使用保证金对于开发商缴纳开发成本税 (DCL)、开发成本费用 (DCC) 和社区便利设施费 (CAC) 的时间表，市政府也将给予更大的灵活性。目前，政府要求开发商预先支付大量款项，这对项目的现金流有重大影响。 未来市政府将允许延期付款，以使付款时间与收入实现更好地保持一致，这是为了应对日益增长的经济不确定性，特别是美国对加拿大商品征收关税即将产生的影响。更加具体的延期付款规定正在设计当中，包括符合条件的项目类型 ，以及如何尽量减少对市政府现金流的短期影响等等。大型开发项目在获得现金支付CAC延期方面，资格门槛会更低，因为它们比小型开发项目受到现金流变化的影响更大。除了放宽延期付款，White还希望大幅增加保证金。目前，市政府收取保证金的方式非常有限，但他们现在正在寻求降低门槛，将保证金作为一种替代方案，为开发商承诺的服务（例如市政公共便利设施）提供担保。 这对于开发商也是有利的，因为现在他们需要以100%现金信用证作为担保。扩大保证金的使用，可以释放数以千万计的资金，用于更有成效的用途。White计划在2025年春季向温哥华市议会提出拟议的延期付款和保证金变更。在大温地区，素里市议会已经在今年1月份批准扩大其于2016年启动的保证金试点计划。 素里市表示，使用保证金可以改善资金流动性，让开发商能够对项目进行再投资。试点项目的限额正在增加，因为它们已达到之前30个项目的上限。要获得资格，素里市要求企业最低达到A+ 评级和缴纳$300万至$1500万元的担保金额。 信息来源：Daily Hive

加拿大人可参与780万美元的Re/Max集体诉讼和解 一群加拿大人即将有机会申请参与房地产公司Re/Max Canada提出的巨额和解。   该公司在给《每日蜂巢》的邮件中表示，已经达成了一项“关于金钱条款和商业实践变更的重大协议”，以解决两起指控其通过买方经纪佣金进行价格操纵的集体诉讼。 买方经纪佣金是指在房屋交易完成后，房地产经纪人向您收取的费用。该费用为整个销售额的一个百分比，通常由卖方和买方的代表均分。   这正是Kevin McFall在安大略省米尔顿市出售房屋后的经历。 在法庭申报中，McFall声称他在去年的5月为了出售他的房屋支付了五个百分点的佣金，其中一半支付给了买方经纪人。 虽然支付买方经纪佣金的做法已变得十分普遍，但这两起集体诉讼（其中一起在2023年提出，McFall的则是去年提出）声称，这一做法降低了买方经纪人将客户推荐给提供更低佣金的卖房者的动力。 Re/Max 他们补充道，要求房屋卖方支付这些费用的规定违反了竞争法，导致费用被抬高，限制了竞争。   第一起诉讼是在联邦法院针对多伦多地区房地产委员会（TRREB）提起的，代表大多伦多地区的房屋卖方。 最新的诉讼最初是对72个地区房地产委员会（包括加拿大房地产协会）、10个房地产特许经营（包括Re/Max）和8个房地产经纪公司提起的，形成了全国性的集体诉讼。 Re/Max发言人向《每日蜂巢》表示：“和解将为Re/Max品牌、其特许经营商及其销售代理人开辟一条明确的前进道路，消除与这些案件相关的持续诉讼的不确定性。”   该公司仍然否认诉讼中提出的指控，并表示作出和解的决定是“在仔细考虑与持续诉讼相关的重大风险和成本后，为Re/Max在加拿大的品牌、其特许经营商及其销售代理人的最佳利益。” 在上周五的一份声明中，加拿大房地产协会（CREA）承认了Re/Max的和解。   CREA首席执行官Janice Myers表示：“这一消息并不改变CREA在这些索赔中的持续立场和辩护。我们依然相信这些诉讼毫无根据，并始终致力于支持我们的房地产经纪人会员。” Re/Max和解的资格及金额 根据McFall的集体诉讼，任何在2010年3月11日之后出售了由地区房地产委员会拥有和运营的多个上市服务（MLS）上的住宅房地产的加拿大人，均为此集体诉讼的成员。   Re/Max提议的和解仍需法院批准。如果获得批准，加拿大人可以获得550万美元（约合780万加元）的赔偿，如房地产公司所提。 这一数字在上周四公布的第四季度财报中宣布。 报告中提到：“2024年第四季度和解及减值费用包括与某些行业集体诉讼和解相关的约550万美元的支出。” 这些加拿大集体诉讼与美国类似案件相呼应。   去年，Re/Max还以5500万美元的价格达成了反垄断集体诉讼的和解。 2023年，密苏里州法院裁定Re/Max和全国房地产经纪人协会等主要房地产公司在一起价格操纵诉讼中有罪，要求他们支付18亿美元的赔偿金。

1月份加拿大楼市的负担能力数据也新鲜出炉了，尽管加拿大央行已经大幅度降息，但数据却让人颇感意外。       根据Ratehub.ca 最新负担能力报告， 1 月份加拿大 13 个主要市场中的 12 个市场的购房者需要赚更多钱才能买房。           为何？           报告作者佩内洛普·格雷厄姆 (Penelope Graham) 解释称，“我们实际上并没有看到抵押贷款利率本身有任何变化。变化都集中在价格方面。”可负担能力的下降是按照符合当地平均价格房屋抵押贷款资格的年收入要求来衡量的。           比如，汉密尔顿的住房负担能力下降最为显著，从12月到1月，平均房价上涨了20,900加元，达到819,000多加元。           因此，买家每年需要多赚 4,050 加元才有资格获得抵押贷款，每月的抵押贷款还款额要增加 110 加元，也就是每年多付 1,320 加元。           格雷厄姆表示，虽然汉密尔顿的市场已经放缓，但独立式住宅等昂贵房屋的销售增加推高了平均房价。           这与多伦多和温哥华等其他主要市场的情况不同，这两个市场在住房负担能力变化方面分别排名第四和第九。报告称，由于住房供应增加，1 月份房价基本保持稳定，但每月房屋销售量的增长给房价带来了一些上行压力。           在多伦多，房屋平均价格上涨了 8,200 加元，总价达到 107 万加元。这导致购房者获得抵押贷款资格所需的收入增加了 1,640 加元，每月抵押贷款还款额增加了 43 加元。               与此同时，温哥华的平均房价上涨了 1,500 加元，达到 117.3 万加元。购房者需要额外增加 300 加元的收入，每月的抵押贷款还款额将增加 8 加元。 图自：Toronto star              从数据上看，这两个地方的居民住房负担能力变化不大。           由于平均房价下降 2,300 加元至 338,800 加元，弗雷德里克顿成为唯一一个负担能力有所改善的市场。购房者获得抵押贷款所需的收入减少了 450 加元，每月抵押贷款还款额减少了 12 美元，降至 1,775 加元。           由于最近的抵押贷款改革将有保险抵押贷款的价格上限从 100 万加元提高到 150 万加元，Ratehub.ca改变了计算方法：首付比例从 20% 更新为 10%。为了确保公平的月度比较，他们使用新方法重新计算了 12 月份数据。           格雷厄姆说：“我确实认为，尤其是在 100 万美元到 150 万美元的价格范围内，新的买家群体会产生新的需求，否则他们将无法参与。”           尽管加拿大央行在 1 月底连续第六次降息，但抵押贷款利率基本保持不变。固定抵押贷款利率保持稳定，因为债券收益率仍然保持在高位，约为 2.8% 至 2.9%。           Royal LePage Your Community 经纪人兼团队负责人肖恩·齐格尔斯坦 (Shawn Zigelstein) 表示，很难预测住房负担能力是否会改善，但目前的市场状况为买家提供了有利的机会，库存充足，利率预计到 2025 年将下降。         但齐格尔斯坦和格雷厄姆都表示，美国关税的迫在眉睫使得抵押贷款利率和市场的前景变得不确定。               格雷厄姆说：“因为即使房价下跌，抵押贷款利率下降，如果人们失业，无法买房，销售额就会下降。”           美国关税公告发布后，债券收益率最初大幅下降，随后逐渐上升并趋于稳定，尽管有消息称铝和汽车行业可能被征收关税。报告称，这预计将推高固定抵押贷款利率，并降低近期出现折扣的可能性。           格雷厄姆表示，鉴于12月份通胀率略有上升，且若没有联邦政府的减税假期，通胀率还会更高，加拿大央行很可能会在3月份暂停降息。           不过，关税威胁也可能“证明加拿大央行有必要更快、甚至更积极地调整利率，以应对可能出现的经济衰退。”           格雷厄姆说：“我认为人们能从下一次利率公告中看到央行对于关税影响的看法，已经对于今年利率走势的提示。”  

大温的房价高企，住房负担能力很差。很多人责怪那些炒房者。 炒房者固然对于房价上涨负有责任，然而一些人士表示，省府和市府，以及大温都会局的管理不善，大大增加了大温民众的住房负担。 多年来，BC省政府和温哥华市一直在争论谁应该为关键基础设施、经济适用住房和区域服务提供资金。 两级政府非但没有解决这些问题，反而把住房开发商当成了替罪羊，将成本转嫁到新项目上，并迫使租户和房主承担政府管理不善造成的经济负担。 省和市没有通过负责任的预算来为重要基础设施提供资金，而是找到了一个方便的目标——开发商。 每当大型基础设施项目面临资金短缺时，政府就会将新住房项目作为创收工具，从而增加额外成本，推高房价和租金。这意味着普通民众的日常开支将增加。 目前这种管理不善的一个例子是福溪东北部的邓斯缪尔高架桥和乔治亚高架桥的拆除工作被拖延很久。 （来源：openstreetmap） 86 年世博会近 40 年后，为什么高架桥两侧 Northeast False Creek 沿线的黄金海滨房地产还没有开发出来？ BC省住房厅长 Ravi Kahlon 上周五提出了一个问题，他表示，在博览会结束几十年后，该地块仍未开发是“不可接受的”。 Concord Pacific高级副总裁Matt Meehan在一份声明中说：“从历史上看，我们一直未能开发世博园区最后 15%的土地，因为这部分土地被 2010 年奥运会、高架桥研究以及即将到来的 2026 年国际足联世界杯所占用”。 “我们已在世博园区交付了超过 10,000 套住宅，目前约有 10,000 套住宅正在建设中，主要集中在低陆平原地区。我们迫切希望开发世博园区最后15%的土地。我们欢迎省政府提供任何援助，帮助我们推进该项目”。 拆除高架桥的估计成本在2018年被估计为4.38亿加元，但该省似乎不愿意为去除高架桥的成本做出贡献。而Concord 说，它将为拆除捐款贡献1.1亿加元，而另一家开发商也将捐款1亿加元。 迟迟未能拆除高架桥就是一个典型的例子，2011 年，拆除费用最初估计为 9000 万加元。 谁知道自2018年后又过去了七年，拆除成本又增加到了多少。 如果将高架桥拆除成本最终分摊到开发商头上，意味着新开发的每套住房的价格将大幅上涨。 本月早些时候，Concord 公司披露了一项提案，计划在该地建造 12 座塔楼，共 5,000 套住宅。 即使按照2018年的成本估算，这也意味着每套住房平均价格上涨 9万加元。到 2025 年，预计成本将进一步上涨，由于政府不作为，每个购房者将被迫多支付多少钱？ 高架桥并不是财务管理不善的唯一案例。 在大温哥华地区，北岸污水处理厂项目的成本从 7 亿加元猛增至 38.6 亿加元，增长了五倍多。大温哥华各地的家庭现在通过提高年度排污费来支付这些成本超支。 兰里市市长内森-帕查尔（Nathan Pachal）说，对于他所在社区的纳税人来说，仅下水道费一项，地区政府的负担就增加了约 25%。 而北岸地区，如北温和西温，民众的负担更重。 省政府管辖的 Site C 水电站也已失控。该水电站最初的预算为 88 亿加元，但现在已超过 160 亿加元。 有专家认为趋势很明显：政府不是负责任地管理公共项目，而是将财政负担转移到新的住房开发项目上，迫使租户和购房者支付费用。 如果两级政府都认真考虑住房负担能力，他们就不会把住房作为影子税收系统来掩盖财政管理不善。购房者和租房者不应该补贴一个拒绝控制成本或承担基础设施需求责任的政府。 住房厅长 Ravi Kahlon 抱怨东北福溪重建住房项目进展缓慢，但拒绝为高架桥拆除提供资金——高架桥是阻碍新开发的关键基础设施。矛盾再明显不过了：省政府要求加快住房建设，但不会为实现这一目标所需的基础设施提供资金。 与此同时，他们将基础设施成本转嫁到住房上，使得住房建设成本更加昂贵。 开发商不仅要建造房屋；他们还被迫为本应由政府一般收入覆盖的公共基础设施项目提供资金。 这些额外的成本最终转嫁给租房者和购房者，使得住房更加昂贵。 租房者和房主不应该为政府效率低下买单。住房是必需品，而不是管理不善的公共预算的收入来源。如果政府真的想提高住房负担能力，就需要为基础设施提供适当的资金，停止互相指责，并消除让每个人都负担得起住房的障碍。