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有史以来第二次：加拿大房屋造价超过土地价格！

加拿大统计局（StatCan）的新房价格指数（NHPI）显示，10月份新房价格出现异常大幅下跌，创下2009年以来最大跌幅。然而，数据背后隐藏着更深层次的信息：土地价格与房价之间的关系发生了罕见的转变，这种情况在过去50年中仅出现过一次。剧透一下：上次出现这种情况时，市场并不看好。图源：51记者拍摄加拿大新建住房价格指数。加拿大新房价格指数（NHPI）上月连续第七个月下跌。10月份下跌0.41%，创下2009年以来最大单月跌幅。同比下跌1.85%，同样创下2009年以来最大同比跌幅。房价已回落至2022年初的水平，这一水平很难表明需求强劲。价格下跌的幅度远不如其下跌的速度重要。自2022年达到峰值以来，价格仅下跌了3.1%，但其中超过八分之一的跌幅发生在上个月。换句话说，距离峰值已经过去了38个月，而最近一个月——仅占这段时间的3%——却占了总调整幅度的12%以上。这种加速下跌对未来的买家来说或许是好消息，但同时也预示着未来的估值可能过高。新房价格由两部分组成：房屋和土地。传统上，土地部分的权重高于房屋。这不难理解——土地稀缺，与基础设施息息相关，而且不会因使用而贬值（工业用地除外）。此外，在信贷繁荣时期，土地价格往往上涨得更快，因为它能为土地投机提供更大的杠杆。这种情况在加拿大已经持续了大约50年——除了一个罕见的时期，这个时期可能会让加拿大房地产专家印象深刻。加拿大新建住宅价格此前仅有一次超过土地成本——直到现在。在加拿大，有记录以来只有两次新建房屋价格中房屋部分的涨幅超过了土地价格的涨幅。第一次是上世纪80年代的短暂时期，恰好发生在90年代房地产泡沫破裂并引发城市房地产长期低迷之前。第二次就是现在，始于2021年。图源：51记者拍摄另一个值得注意的点是：土地价格在过度廉价信贷的推高下，至今仍未出现回调。自2022年国家住房价格指数（NHPI）达到峰值以来，房屋价格占比下降了4.55%，而土地价格几乎没有变化（仅上涨了0.09%）。由此我们可以得出两个结论：一是住房资源稀缺，二是价格因素。认为房价上涨是由土地稀缺驱动的说法在这些数据中站不住脚。事实上，稀缺溢价主要体现在房屋本身，而非土地上。直白地说：快速建房的需求推高了房屋建造价格，其速度远超土地短缺的说法。这是一个众所周知的现象，但人们往往忽略它，转而支持更多激励措施。更重要的是，这表明政府支持的住房建设热潮更多是为了维持房价，而非提高住房可负担性。图源：betterdwelling 此外，还有近期价格信号本身。房屋价格占比超过土地价格的情况只出现在投机热潮时期——而上一次出现这种情况后，价格出现了大幅回调。或许这次情况有所不同，房价会永远居高不下——无论在何处。只要土地投机存在，人们就一直这么说，而现在或许正是如此——但这种说法违背了历史、人性以及基本的数学规律。

4个月前
续贷伤不起！卑诗省房屋法拍增多

温哥华生活房地产集团的房地产经纪人丹·伍特尔表示，尽管与普通房地产交易相比，法庭强制出售存在一些额外风险，但仍然可成为投资机会。Chung Chow, BIV 随着抵押贷款续约潮的来临，温哥华大都市地区的法庭强制出售数量正在激增，并可能继续增长。这一现象是五年前疫情高峰时期房地产疯狂后的结果。根据房地产网站Zealty.ca的数据，尽管法庭强制出售的房源在市场中不到1%的占比，但在2025年10月，温哥华地区的强制出售房产总数已达到119处，而2024年10月这一数字仅为66处，2023年10月则为28处。塞谢尔特的圣泉房地产公司经理亚当·梅杰表示，由于房价正在调整，失业率上升，以及在疫情期间购房的人们在高利率下需要续贷，法拍房的数量越来越多。他说：“从2020年底到2022年，房屋销售量大幅上升。” 他补充道：“那是COVID疯狂的巅峰时期，当时加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆承诺利率将永远保持低位，政府给大家发放所谓的‘白花花的钞票’，而且我们都希望拥有更大的房子以便能在家工作。” 这些房产的融资利率也非常低，央行的政策利率从2020年3月到2022年3月始终维持在0.25%。由于加拿大银行通常最多提供五年的贷款期限，现在很多人都面临着以比一些人所能承受的更高利率续贷的问题。梅杰表示：“这绝对是市场的坏兆头，因为我们才刚刚开始迎来大规模的抵押贷款续约潮。” 他说，那一地区在2021年3月创下的每月销售记录为5715笔交易。他指出：“那些买家必须在即将到来的3月进行续约，而续约的数量在随后的年份内将保持较高水平。2021年3月的平均折扣抵押贷款利率为1.69%，而现在大约为3.79%，因此在2021年和2022年购房的人几乎都会在续约时支付显著更多的费用。” 温哥华生活房地产集团的房地产经纪人丹·伍特尔表示，利率上升使得部分房主在生活成本上升的背景下无力支付贷款，进而陷入拖欠状态。他说：“银行正在采取行动。” “如果人们未能按期还贷并且长期不付，银行就会对其进行法拍。” 利弊两面伍特尔表示，他已经为蒙特利尔银行（TSX:BMO）的法律顾问进行了一些法庭强制出售，另一方面，一些投资者将法拍房视为以折扣价购买房产的机会。他见过一些房产在挂牌价之下接到报价，进入法庭拍卖阶段后，经过多方竞标最终以高于挂牌价成交。但他提到的一处房产位于Horseshoe Bay的一栋新的Westbank Corp建筑内，类似房产的成交价在140万到150万之间，最终以约105万元成交。他说：“我可以说它的成交价大约低于市场价值30%，我相信有些人会认为这是个好交易。” 然而，投资也并非没有风险。法院拍卖的房产是按现状出售的，交付给买家时对房产的状况并没有法律保障。尽管在看房时一切看上去都很好，但对于之后的损坏并没有法律保护。伍特尔表示：“无论是房主还是租户，其可能对房屋造成的损害没有保护措施。他们可能会拆走所有的电器，打洞等等。所以这风险是相当高的，”但他也指出，破坏行为是非常少见的。他表示，房产法拍的过程通常需要超过12个月，从原房主开始拖欠支付到房产真正上架销售。他说：“我们绝对会看到数量增加，因为人们今天开始意识到，更高的支付带来的真正痛苦。”他称法拍为一种“滞后指标”，预计未来六到十二个月内将出现“显著增长”。逾期付款上升加拿大汇丰银行有限公司的副总裁瑞贝卡·奥克斯表示，由于高额的抵押贷款余额，温哥华及安大略省的抵押贷款压力比其他省份更为普遍。她提到：“在英哥华，拖欠支付的情况几乎达到了五年前的两倍，因为该地区的抵押贷款余额要高得多。” 根据Equifax在英哥华的数据显示，在第三季度，0.18%的抵押贷款账户逾期超过90天，0.21%的抵押贷款金额逾期超过90天。而一年前的数字分别为0.14%和0.16%。奥克斯表示，由于房屋是人们的住所，抵押贷款通常是人们最后选择拖欠的信用形式。而信用卡和汽车贷款的逾期要更为常见，这可能会影响个人信用评分，从而影响其获得更低抵押贷款利率的可能性。她预测，尽管利率趋于稳定，但因支付冲击、经济不稳定和失业水平，上述拖欠情况可能会继续上升“一段时间”。根据加拿大统计局的数据显示，2025年10月英哥华的失业率为6.6%，较一个月前的6.4%及一年前的5.8%有所上升。一些感到压力的加拿大人正在延长抵押贷款期限，尽管这意味着要支付更多利息。她表示，经济拮据的人应考虑与贷款人或财务顾问进行沟通，调整预算。她说：“每个人的财务状况不同，但获得建议总是最好的选择。有很多免费组织可以提供帮助。” jmakan@biv.com x.com/jamimakan jamimakan.bsky.social

4个月前
加拿大房贷浮动利率爆火但真的划算吗？

加拿大房贷市场又掀起浮动利率热潮——最新数据显示，11月有47%的优质借款人选择浮动利率。目前的浮动利率比固定利率低约25个基点，这个微小差距就足以让许多购房者重新对浮动利率心动。不过，专家提醒，这种“小利”背后隐藏未来加息风险，混合房贷或许才是稳妥之选。根据加拿大最大房贷发起机构Dominion Lending Centres的数据，今年11月，有47%的优质借款人选择了浮动利率，而8月这一比例仅为25.6%。许多人选择浮动利率，是因为他们认为加拿大经济前景不妙——尽管最新GDP数据增长2.6%可能会让部分人重新考虑。然而，国家银行金融分析师指出，加拿大央行的宽松周期已结束，下一次利率变动可能是加息。与此同时，美国与加拿大-墨西哥-美国协议（CUSMA）谈判的不确定性，也让部分购房者担心2026年经济可能出现更大波动。债券市场显示，加拿大可能已经完成本轮经济周期的最后一次降息。多方分析认为，加拿大的高通胀、股市上涨和巨额人工智能投资都支持这一判断。抵押贷款策略师、利率分析师Robert McLister在《国家邮报》撰文表示，很多人更愿意为了眼前的“小利”而忽视未来潜在的风险。在加拿大房贷市场，这种心理现象在浮动利率和固定利率的选择中表现得尤为明显。为何仍有人青睐浮动利率？心理偏差：许多人倾向于“眼前小利”，宁可先拿到稍低的利率，也不愿意面对未来未知的利率风险。历史数据支持：部分房贷顾问引用约克大学教授Moshe Milevsky的研究显示，浮动利率在大多数情况下（超过77%）表现优于固定利率。灵活性：大部分浮动利率房贷可在三个月内退出，仅收取少量利息费用，相比固定利率在利率下降时高额罚金，这种灵活性显得非常吸引人。保护机制：浮动利率在利率变化不大时，月供基本固定，只有利率大幅上升才可能影响支付能力。当然，这种选择也有风险：央行一旦开启加息周期，通常不会只加一次；加拿大央行过去四年半未能将核心通胀恢复至目标水平；微小的利差意味着每月节省的利息有限，而平均一次加息周期可能达到282个基点。灵活应对的策略专家提醒，购房者无需完全选择固定或浮动利率。混合房贷（如半固定半浮动）可以兼顾两者优势，分散未来利率的不确定性，对于预计未来五年仍有较大房贷余额的人来说，是一种合理选择。总之，浮动利率的“先发优势”、选项价值以及历史表现的优势部分是心理错觉，购房者在选择时应充分了解风险，不被表面低利率所迷惑。

4个月前
弄巧成拙！大温屋主获批后院建谷仓却建5房公寓

近日，大温地区近期持续加大对违法建筑行为的整治力度，多地法院已对违规加建房屋正式下达拆除令。在这其中，素里市由于独立屋存量多、土地面积大，成为违法加建最为集中的区域。部分业主为追求更高租金收益，私自进行房屋隔断、违规加层等改建，导致该市成为大温地区违规建筑问题的重灾区。好在素里市政府已开始加强执法、加大排查力度，并取得了明显成效。过去一年多，市府多次在物业产权上登记“警示通知”，公开标注房屋存在未经许可的施工。既提醒了潜在买家、贷款机构及保险公司审慎评估风险，也促使了违规业主主动补办许可、恢复房屋合规状态。素里业主花样改房比如，在近期一次特别市议会会议上，市政府决定对位于9730 Townline Divers的物业登记“警示通知”。根据BC Assessment数据，该物业2025年的评估总值约为$111.4万元。至于被警示的原因，则是业主在主屋后方违规加建了两套居住单元、一个屋顶露台及两个遮雨棚，且全部工程均未申请建筑许可。此外，还有两处违规严重的房产已被登记警示，爆改方式更是花样频出。第一处问题物业位于16055 60 Ave，最新评估总值为$679.1万元。业主原本获批建造的是一座谷仓，但却私自改造成大型公寓式建筑，内部至少五个居住单元及多间房间。市府助理法律顾问Komal Gill表示，施工过程中大量关键结构被封死，检查人员无法确认是否符合建筑规范。目前，这栋房屋的违建部分仍有人居住。第二处问题物业位于16835 26 Ave，最新评估总值为$345.7万元。业主没有申请任何许可的情况下，直接在后院建了一栋两层建筑，并擅自让人入住。后期检查发现，这栋“自建小公寓”估计有八个单位，至少四个已经出租。市府在去年9月已致函要求业主拆除所有未批准的工程。此外，在Royal Heights区，一处物业业主在收到停工令之后，仍继续大胆地在主屋后方加建两套新单位。虽然业主在市议会辩称“不知道有停工令”，但市府已经对该物业登记“警示通知”，并指出这处加建同样因为结构被封死、无法进行安全检查，几乎不可能补办许可，最终大概率需要拆除。面对市民任意妄为的花式爆改，市长Brenda Locke无奈表示，市府对非法加建 “零容忍”：“我们见过谷仓被改成住宅、独立屋硬塞八个单位、车棚直接变成住房……这些地方都不适合人居住，更别说里面还有孩子。” Locke苦口婆心强调：“安全永远是第一位的。如果居民对许可流程有疑问，可以随时向市府咨询，但绝不能在没有许可的情况下擅自开工。” 数十名业主被列入“黑名单” 以上看到的还只是素里的冰山一角。从去年至今，素里市府已召开7场特别会议，对11处物业、22名业主登记“警示通知”。这批业主合计被罚款和收取相关费用超过$5万元，同时还收到73份执法通知（Bylaw Enforcement Notices）和78笔现场检查费用（site visit fees）。那么，什么样的房屋会被市府判定为必须强制拆除的违规建筑呢？其实，在今年夏天的市府官网公告中，已经明确给出了答案：主屋的大型非法扩建，包括连通露台，以及带卧室、厨房、浴室的扩建区域；未经批准的小巷屋（laneway house），以及主屋的私自加建部分；主屋的非法扩建、附属建筑，以及被私自改造的储物棚。素里建筑部门代理主任Sean Simpson表示，相较于漫长的法院程序，在产权上登记“警示通知”效率更高，并且能够由市府直接执行。该记录会一直跟着房子走，让以后买房的人知道这处物业曾有未批准工程，相关责任也会随产权转移。 Simpson表示：市府通常是通过邻居举报得知哪里有可疑施工，并呼吁居民多留意自家周边情况：“看到就举报。正规的工地都会把建房许可证贴在现场。” 此外，素里在2022年成立了专门的非法建筑执法小组，主要针对无许可证、无检查或不符合安全标准的住宅施工。信息来源：CBC, Global News, BC Assessment, Surrey.ca

4个月前
加拿大房东有点开心！欠交房租7天可申请驱逐

周一，安省议会大厦里面上演了一场激烈的对峙，在抗议者口号声此起彼伏中，安省省府以压倒性优势通过了Bill 60住房法案。为什么会引发抗议?若要回答这个问题，我们要先搞明白Bill 60到底是什么。简单来说，该法案核心方向有两个方面：一是加速建房以及规划审批;二是调整房东跟租客之间纠纷处理的流程。其中争议最大的部分，是法案对驱逐程序以及租赁听证流程的修正。依照法案的相关内容，重新设定多个和驱逐、听证事项相关的时间表，主要有下面三项：第一，欠租驱逐的等待期限缩短。租客欠租后，房东发通知(N4)到房东与租客委员会(LTB)提出申请的这段等待期，由原先的14天缩短至7天，来提高欠租类案件进入审理程序的速度。第二，LTB决定的复审期限收紧。要是租客或房东对LTB的决定心存不满，需发起复审申请的期限，从原先的30天调整为15天。缩短的目标是减少案件的长期拖延，但同样表示各方需更快地去准备材料。第三，因“房东自住”结束租约的补偿条件变化。若房东以“自住”作为借口，只需提前至少120天告知租客，就可以免去原本应付出的一个月租金补偿。反对者破防面对这些改变，批评者以及租房者们认为，福特政府这是在挂羊头卖狗肉套，借着缩短审理时间的招牌，实际上是在简化赶走房客的程序。在议会现场，对峙在投票时达到高潮。当租客维权组织成员在旁听席高呼“人民优先，不是利润!”时，安省省长Doug Ford直接回击：“去找份工作吧!” 面对持续无休的批评声，住房厅长Rob Flack于议会辩论中对法案进行辩护，他强调，这项改革的核心目标是应对安省长期存在的住房供应不足问题，并在房东与租客体系之间“恢复平衡”。他表示：增加住房供给是稳定市场、让租金更可负担的根本途径。与此同时，反对党也抓住了机会对Ford政府展开了攻击。反对者认为，福特政府在推进Bill 60的过程中，完全跳过了由各党派议员和专家参与的委员会审议阶段，导致法案缺乏必要的公开讨论和专业意见支撑。绿党领袖Mike Schreiner说道，绕过这一关键环节，代表无法充分听取租客权益组织、法律界和其他利益相关群体的主张。就租客维权团体而言，加拿大ACORN的主席Alejandra Ruiz-Vargas也宣泄了强烈不满，“这个政府不把公众意见当回事，剥夺了我们发声的权力，我们坚信，Bill 60法案将加重无家可归问题、精神健康危机以及全省的绝望情绪，”ACORN也正是此次议会抗议活动的主要组织方之一。除程序与权益层面的争议外，安省住房政策的整体方向也引发了关注。安省政府曾承诺在2031年前建设150万套住房以缓解供应短缺，但近日住房厅长Flack被问及该目标时，态度趋于谨慎，未再明确重申具体数字，仅表示政府将致力于“尽可能多地建设住房”。支持者观点：早该到来的改革现场的叫喊声此起彼伏，网络上的讨论也一直没停歇!从大部分人的角度看，Bill 60法案“早就该来了!”。部分网友觉得，房东碰到拖欠租金、听证延迟等问题时不知如何是好，而加快流程、明确具体时限能让系统回到更“有序、公平”的状态。一位自称租客的网友直言：“我按时交租，爱护房屋，但每次找房都要被严格审查，甚至被要求预付数月租金，只因为房东担心遇到不付钱的租客。如果你是个好租客，这些政策有什么好担心的?我反而希望有更严格的规则来对付拖欠行为，这样我未来租房时也不用被额外要求。” 也有网友从数据趋势出发，对“取消补偿将导致驱逐滥用”的担忧提出不同看法： “根据目前的统计，N12(房东自住)驱逐的总量自2020年以来已经从约3500件翻到6400件，值得关注。但同期租客提出的恶意驱逐反诉从330件飙升至1330件，增速远超房东滥用N12的情况。事实上，真正被裁定为‘恶意N12驱逐’的案件数量，只从2022年的11件上升到2023年的23件;相比之下，T5的增长幅度远高于恶意N12案件本身。换句话说，现在看到的趋势是：租客方面的恶意反诉增长速度，已经远超过房东恶意驱逐的增长。因此，在这样的背景下，移除补偿环节未必带来较大风险，因为系统中租客恶意反诉的增长已远超过房东恶意驱逐。” 也有网友认为，Bill 60被过度解读：这根本不是问题。如果你是租客，按时付房租就不会有任何麻烦。还有人直接表达疑惑：“老实说，我不明白这些条款为什么会被视为对租客不利。房东如果以自住为由驱逐，必须真的住满一年，否则可以被追讨一整年的租金赔偿。欠租驱逐从14天改成7天也只是程序调整。问题究竟出在哪里?我是不是漏看了什么?” 最后只能感叹一句：BC省也该学一学了!

4个月前