地产

BC省最高法院推翻了一项之前裁定一名华裔房东需向前租客支付约25,000加元赔偿金的仲裁决定。不过，高院法官认定房东儿子确实在租客搬离后如计划入住该套租赁单位，仲裁员原判理由存在明显错误。 案件背景：房东以家人入住为由发出终止租约通知 根据BC省《住宅租务法》，若房东或其直系亲属计划自住，房东有权向租客发出终止租约通知。但若房东或家人未在合理时间内入住，或未连续居住至少12个月，则需向租客支付相当于12个月租金的赔偿。 根据《省报》的报道，在11月14日公布的判决中，省最高法院法官温迪·贝克（Wendy Baker）详细说明了仲裁决定形成的过程。 今年1月，华裔房东A某通知租客安伯·卡雷罗（Amber Carreiro），其儿子将搬入该单位，因此租约将于5月31日终止。租客随后提前于3月28日搬离。 房东自4月1日起聘请油漆工对单位进行翻新，工程从4月14日持续至5月8日，并称儿子于5月9日搬入单位。 租客质疑是否有人入住 仲裁员采信租客说法 听证会上，租客表示她“从他人口中得知”在她离开后无人入住，并称家具约在5月27日才搬入。 房东则提交了以其儿子名义开立的燃气账单（4月9日至28日）及水电账单（4月29日），以证明其儿子使用单位设施。 但是，仲裁员认为这些账单日期早于其声称的搬入日期，并批评其证词“有限而含糊”，又指出房东缺乏房屋布置照片、入伙文件或邻居证词佐证。 最终，仲裁员裁定房东须向租客支付25,444加元赔偿。 法官：仲裁员推论不合理，忽视了关键事实 贝克法官在判决中指出，对仲裁员的推理方式存在“重大疑虑”。 她写道：“仲裁员不是评估已有的证据，而是批评房东未提供更多额外证据，这是不恰当的”。 法官进一步指出：驱逐通知的生效日是5月31日，租客提前于3月份搬出与判断“合理入住时间”无关； 仲裁听证会在5月31日生效日后仅数周举行，根本不可能评估房东儿子是否达成“连续居住12个月”的第二项法律要求，因此不能据此推断房东违例。 法官直言：“我认定原裁决的推理明显不合逻辑”。 原裁决被推翻 租客须支付房东法律费用 最终，贝克法官撤销了住宅租务部门的原仲裁决定，并决定不将案件发回重审。同时命令租客向房东支付法律费用。 此判决意味着房东不需向租客支付先前裁定的2.5万加元赔偿。

“终身租屋”是否正成为新常态？加拿大租客数据表明，本国正朝着这个方向发展。 据《金融邮报》（Financial Post）报道，在加拿大，租屋可能不再只是拥有自置物业前的短期过渡阶段。根据最近的一份报告，本国租屋者的年龄中位数已超过30岁，许多人已为人父母，这表明许多人将继续租房。 据租房服务公司SingleKey Inc.于11月份发布的报告显示，租屋者的年龄中位数目前为32岁，其中11.7%的租屋家庭有子女。 SingleKey联合创始人兼行政总裁利卡(Viler Lika)表示：“人们通常认为租房者都是20多岁的年轻人，他们刚开始人生旅程，事业也刚刚起步。但这种情况现正慢慢改变，尤其是在那些租房成本较高的城市。” 据悉，在多伦多和温哥华等高成本城市，租屋者的年龄中位数接近34岁。利卡指，这意味着：一方面，加拿大人成年后租房的时间越来越长；另一方面，年轻人为了省钱，在20多岁时选择与父母同住的时间也越来越久。 加拿大房屋按揭公司（CMHC）CMHC副首席经济学家卢怀尔（Aled ab Iorwerth）表示，部分长者在退休后从独立屋搬到柏文以变现资金，也可能是导致租客年龄中位数上升的原因之一。 加拿大统计局10月份发布报告显示，与30年前相比，租客搬家频率降低，更多人在同一地址居住5年或更长时间。该机构表示，一年前居住在不同地址的租屋者比例，从1996年的29.5%下降到2021年的19.9%。 卢怀尔表示，虽然终身租房的概念在以庞大租屋市场著称的满地可一直司空见惯，而今这种情况在加拿大其他地区也越来越普遍。“我认为终身租房者的比例很可能会上升。” 租屋者收入是多少？ 租屋家庭年平均收入介乎10.9万至12.5万元之间——这一范围比加拿大6.8万至7.8万元的平均个人收入高出50%以上。根据SingleKey的报告，这个差异表明租客通常属于双收入家庭，例如夫妻或室友。 卢怀尔也表示，他看到越来越多不一定有亲属关系的租客为了节省住房成本而“合租”，而住房负担能力仍然是一项挑战。 “以前房东甚至不接受租金收入比低于30%的租客，这意味着他们不希望租客将超过税前总收入三分之一的资金，用于支付房租，”他说。 根据SingleKey的报告，加拿大全国平均租金收入比为32.6%，在温哥华等城市甚至更高，远超过35.6%的标准门槛。如果加上个人债务，这个数字还会更高。SingleKey的数据显示，全国平均租金加债务收入比为38%。 CMHC报告称，2023年平均租金涨幅创历史新高，并表示由于需求旺盛和空置率处于历史低位，租金涨幅超过了工资涨幅。然而，CMHC表示，自那以后，由于外来移民放缓和劳动力市场疲软，租金一直在下降。 卢怀尔说，“由于整体经济疲软，过去几年我们并没有看到租金大幅上涨，”这与收入增长乏力，青年失业率居高不下有关。 不过，他看到新建柏文大楼租金变得更高，这是因为建筑成本更高，配套设施也更完善。 根据Yardi Systems, Inc.旗下租房市场平台RentCafe的最新数据，10月份加拿大各类房产的平均要价为每月2,105元，低于去年同期的2,152元，但仍高于2019年新冠疫情爆发前的水平（每月1,845元）。 哪些城市的租屋需求最旺盛？ CMHC年中租屋市场更新报告显示，卡加利、多伦多、温哥华和哈利法斯等大都会区的广告租金价格持续下降，而爱民顿、满地可和渥太华的租金则持续维持年度成长。 卢怀尔指出，与加拿大其他地区相比，满地可和爱民顿的租屋比例较高。然而，多伦多和温哥华等主要大都会区的住房成本较高，这意味着越来越多的人，尤其是年轻的加拿大人，只能选择在这些城市租房子。 但CMHC的报告指出，近期国际学生政策的变化，已经对安省、卑诗省和新斯高沙省的租屋需求产生影响，这3个省份在2025年第一季持工签和学生签证的人数均有所下降。 RentCafe收集其平台上租房搜寻数据，并根据可用房源数量、房源浏览量、收藏的柏文数量以及保存的个人搜寻记录4指标进行排名，从而确定加拿大最热门租房市场。10月发布的第三季报告显示，安省租屋需求最高，共有12个城市上榜。 根据SingleKey报告，温尼辟更受有家庭的租屋者青睐，因为该市的租屋者年龄中位数最高，为34.1岁，超过20%的家庭有子女。温尼辟与其他加拿大城市相比，租金价格较低，但收入水平也往往较低。该市租屋者的信用评分也较低，破产率较高，显示家庭面临巨大的财务压力。 未来的租屋市场将如何发展？ 利卡表示，过去5年租屋市场波动剧烈，原因包括疫情期间租屋者离开大城市后又返回，以及移民政策的剧烈变化，导致人口先是快速增长后又放缓。 “这真是犹如过山车，”他说。 他预测，由于销售低迷，新建柏文数量将持续下降，但更宽敞、配套设施更完善的长期出租专用房的开发将会增加。 他表示，虽然租屋者也有机会购房，但他看到的最大跌幅出现在那些面积仅600平方呎（约56平方米）的“鞋盒”式柏文中，这些柏文过去曾为投资者争相抢购。他表示，两到三房的房屋深受家庭或寻求更大空间的购屋者青睐，但由于需求依然旺盛，这类房屋的价格并未出现显著变化。 CMHC预计，随着更多租户在住房负担能力压力下选择合租以节省开支，三房及以上房屋的租屋需求将会增加。该公司在其年中市场报告中也指出，小户型房屋可能更难吸引租户。 卢怀尔预测，在多伦多和温哥华等高消费城市，长期租屋者将会增加。 但他同时警告，虽然短期内由于需求疲软，多伦多的租金价格可能会面临下行压力，这可能会影响开发商开工或启动新项目的意愿，从而产生“连锁效应”。 他预测，到2026年、2027年甚至更晚，由于柏文大楼建设受到限制，多伦多租屋者可能会再次陷入“负担能力困境”，而其他市场的供需关系可能会趋于平衡。 图：加通社

虽然大温哥华地区的租金价格11月略有下降，但该地区仍然是加拿大租金最高的地区。 不过，有些社区为预算有限的房客提供了价格较低的房源(如果现在还能找到合适的房源的话)。 根据liv.rent的最新租金报告，大温区新释出的无家具一房柏文的平均租金已从10月份的2,223元降至11月份的2,164元，环比下降了59元。 西温哥华仍然是租住无家具一房柏文最贵的城市，平均租金为2,519元。它也是全加拿大租住此类柏文最贵的地区。 在大温地区，哪里可以找到廉宜的租房？ 阿波斯福(Abbotsford)连续第二个月成为低陆平原地区租住无家具一房最便宜的地方。此前它曾一度是最经济的选择，但素里在夏季的几个月占据了榜首。 今年10月，阿波斯福的平均租金为1,528元，远低于素里租金最平的社区纽顿(Newton)，后者平均租金为1,617元。 素里是温哥华都会区整体租金相对最便宜的地区，多个社区的平均租金低于2,000元。在纽顿之后，吉尔福德(Guildford)是租金最低的选择，平均租金为1,670元。在南素里，同类型柏文的平均租金为1,732元，而租金第二低的弗利特伍德(Fleetwood)社区的平均租金为1,750元。 在素里市中心，一间一房柏文的平均租金为1,787元。白石市的平均租金也低于2,000元，为1,977元。 在兰里，威洛布鲁克(Willowbrook)社区的平均租金为1,760元，威洛比(Willoughby)社区的平均租金为1,966元。 本拿比只有一个地区的租金低于2,000元，即西门菲沙大学(SFU)及本拿比高地社区，平均租金为1,990元。其South Slope的月租只略高一些，为2,051元。 列治文没有租金低于2,000元的社区。最便宜的是史蒂夫斯顿，平均租金为2,011元。 维多利亚一日落菲沙围(Victoria-Sunset Fraserview)是温哥华市租金最低的社区，平均租金为1,895元。马宝区(Marpole)是租金第二便宜的社区，平均为1,939元。 伦弗鲁一高龄活(Renfrew-Collingwood)是第三便宜的社区，平均租金为1,952元。基拉尼(Killarney)是温哥华唯一另一个租金低于2,000元的地区，平均租金为1,976元。 (图：加通社资料图片)

温哥华地产经纪公司因洗钱和恐怖主义关联被罚款149,000加元，图为总部所在建筑。 一家温哥华的地产经纪公司因未遵守关于洗钱和恐怖主义的法律规定，被处以149,886加元的行政罚款。   根据加拿大金融交易和报告分析中心（FINTRAC）发布的新闻稿，LeHomes Realty Premier因“未遵守《犯罪所得（洗钱）和恐怖融资法》第一部分及相关法规”而受到处罚。 FINTRAC提到的六项具体违规行为中，包括“未能提交可疑交易报告，而有合理理由怀疑相关交易与洗钱罪有关。”   据dailyhive报道，FINTRAC还发现，该公司未能确保指定人员负责制定合规计划。 一些更严重的违规行为涉及恐怖主义。FINTRAC表示，LeHomes Realty Premier未能评估其产品和交付渠道的洗钱或恐怖主义融资风险，以及其客户和商业关系的风险。 该公司还未能保持完整的客户记录，并未能向员工提供全面的培训计划和相关文档。 FINTRAC表示，在全部罚款支付后，此案件将结案。   FINTRAC的董事兼首席执行官Sarah Paquet在一份声明中表示：“FINTRAC与企业合作，帮助他们理解和遵守法律规定。我们也会坚持确保企业履行其义务，并在必要时采取适当措施。” LeHomes Realty Premier位于温哥华，总部设在格兰维尔街。 该公司网站的“关于我们”部分提到：“房地产意味着买卖物业。错了！对LeHomes Realty Premier来说，房地产是关注真正有需要的人并提供切实的价值。”   温哥华这家地产经纪公司的“关于我们”页面存在一些语法和格式问题。 网站上写道：“与我们进行房地产交易意味着作为买家或卖家，您将体验到我良好的业绩记录。”   “从逐步协助您完成买卖或投资过程，到在每一步及时更新市场信息，我们相信自己不仅是在买卖房屋，而是在创造美好回忆，让客户感受到卓越。” 今年早些时候，FINTRAC对位于温哥华的Spence Diamonds处以超过25万加元的罚款。    

温哥华被评为全球购房负担最重的第五城 在温哥华，购房对于许多人来说依然遥不可及，而一项新的研究揭示了这一市场的高昂程度。   据dailyhive报道，金融服务公司Remitly的研究显示，温哥华是全球购房者中负担能力最低的第五座城市。 它是唯一跻身这一令人不安的前十名单的加拿大城市，单一收入者只能负担温哥华平均房价的34.9%。   温哥华房屋 Remitly的营销副总裁瑞安·赖利在新闻发布会上表示：“购房是许多人生活中的重要目标，但我们的研究发现，在全球许多主要城市，这一目标对于普通收入者来说已经变得难以实现。” “由于不同城市的房产成本差异显著，这无疑会影响人们的居住和工作选择，尤其是对有家庭或希望组建家庭的人来说。” Remitly分析了150多个全球城市，比较当地工资与典型房产价格。 他们接着应用标准的按揭标准，探讨普通收入者及夫妻能够实际购买多少房产。   温哥华房市 该研究结果显示，温哥华的平均工资为76,081加元，能够负担的房产价格不足35%。 一对希望在温哥华购买平均房屋的夫妻，仅能负担典型房产的近70%。 Remitly的报告指出：“那些希望在城市定居的人，要么依赖于大额存款，要么需要家人的帮助，或者只能转向租赁市场。”   加州的圣荷西被评为全球购房负担最重的城市，紧随其后的是其他三个加州城市。 安大略省的三座城市也进入了购房者负担最重的名单，其中多伦多排名第12，米西索加第13，布兰普顿第15。   多伦多房屋 瑞安补充道：“这些趋势与我们之前关于为何人们想要搬迁的研究相呼应，负担能力、就业前景和生活质量都被视为全球影响因素。” 他表示：“当财务现实如此悬殊时，这便成为人们规划下一个阶段的核心部分。” Remitly还公布了全球购房最 affordable 的城市，但没有加拿大城市上榜。   对于温哥华的租客来说情况也不乐观，最近的一份报告指出，居民们在租金上的支出远超过30%的比例。 SingleKey的调查显示，加拿大居民的租金和债务支付占到其收入的三分之一以上，而卑诗省的情况更为严重。