地产

Airbnb计划通过说服更多的人把他们的房子变成短租房来扩大房源，这可能会损害温哥华的住房市场。多伦多大学的副教授Shauna Brail说，拥有大量的Airbnbs是加重城市负担的众多原因之一。"他们为长期出租的房源去掉了出租房，结果推高了租房者的住房价格，"她解释说，该公司此举可能会进一步削减可用的永久性住房数量。周三，Airbnb宣布了新的激励措施，以吸引更多房东。这些措施包括提高房东的责任保险金额，最高可达300万美元，并为新手配对 "超级房东"，指导他们完成成为短期房东的过程--从注册到迎接他们的第一个客人。但是，更多的短期租赁会对市场造成什么影响并不是唯一的担忧。布雷尔说，她担心在主要城市，如温哥华，房源的增加会对邻里关系造成什么影响。她解释说："当你把单位搬进短租市场时，这意味着那些想租房甚至想买房的人没有这个机会了。虽然许多城市都有关于短期租赁的规定，但Brail说，在城市和省一级需要做更多的工作来处理这个问题。"当我听到政策有变化，并寻找新的方法来吸引收入机会，这意味着政府也需要采取行动，"Brail告诉CityNews。住房部在给城市新闻的一份声明中说，它正在努力帮助市政府管理围绕短期租赁的情况。"该省正在与地方政府和UBCM密切合作，以增加整个不列颠哥伦比亚省的可负担住房。总检察长和住房部下属的住房和建筑标准办公室正在领导正在进行的关于短期租赁的研究，作为这项关键工作的一部分，"一封电子邮件写道。本月，Airbnb报告了第三季度创纪录的12.1亿美元利润。然而，其股票下跌，因为收益和预订量低于华尔街的预期。该公司对第四季度的前景持谨慎态度。投资者担心，为食品、汽油和住房支付更多费用的消费者，以及面临经济衰退的预测，将削减旅游等可自由支配的开支，从而损害Airbnb等公司。

在 2 月份达到816,720 加元的峰值后，加拿大房屋的平均价格下降了超过 170,000 加元。根据加拿大房地产协会的最新数据，未经季节性调整，10 月份住宅物业的平均价格为644,643加元。 尽管价格较低，但加拿大购房者的大多数在线搜索都是针对价格远低于全国平均水平的房产。这是根据在线房地产搜索门户网站Point2 Homes 的一项新研究得出的。 在2022年对Point2 Homes 进行的500万次搜索中，超过75%的搜索目标是价格在60万加元或以下的房产。 报告指出：“在大流行后价格、通货膨胀和抵押贷款利率上涨的情况下，加拿大购房者正在收紧预算。” “较低的预算范围充分说明了买家对当今住房市场负担能力的看法。” 此外，2022 年加拿大人搜索的最受欢迎的价格范围在20万至30万加元之间，这还不到加拿大房屋平均价格的一半。 CTVNews.ca 编制了一份主要城市的房屋和公寓清单，这些房屋和公寓的售价低于 60 万加元，低于全国房屋平均价格。 温哥华 （iShot / Thomas Albrighton，Macdonald Realty Ltd.） 类型: 租赁公寓 价格：375,000 加元 建成年份: 1970 物业面积: 48.5 平方米 这套位于温哥华的租赁公寓设有一个与厨房相连的大型起居和用餐空间，厨房配有更新的电器。除了一间卧室和一间浴室外，该单元还设有一个私人露台，可欣赏到英吉利湾的景色。该建筑有升级的窗户以及一个室外游泳池和共享洗衣空间。 基洛纳 （Kyle Sanguin / Shannon Styles，Stilhavn 房地产服务公司） 类型: 公寓 价格：549,500加元 建成年份: 1991 物业面积: 120.12 平方米 除了两间卧室和两间浴室外，这个位于基洛纳的转角公寓单元还有一个翻新过的厨房，厨房配有石英台面、不锈钢器具和乙烯基木板地板。办公空间兼作日光浴室，各处都有大窗户。该建筑距离 Hot Sands Beach 海滩只有很短的车程，附近有许多餐馆。 卡尔加里 （Zon Media / Chris Zaharko，Royal LePage Benchmark） 类型: 房子 价格：559,000 加元 建成年份: 1931 物业面积: 101.41 平方米 地块面积: 411 平方米 最初建于 1930 年代，经过更新的角色之家位于卡尔加里的 Bankview 街区。它设有三间卧室和一间带白色瓷砖和橱柜的四件套浴室。简易别墅还设有带拱形天花板的下沉式起居室及其原始的燃木壁炉。整个家庭都是木板天花板和硬木地板。 埃德蒙顿 (Justin Grimm Photography / Mary Bark, Re/Max River City) 类型: 房子 价格：379,000 加元 建成年份: 1921 物业面积: 129.97 平方米 地块面积: 395.55 平方米 这座三卧室两浴室的住宅位于埃德蒙顿的 Westmount 社区，已有 100 多年的历史。在主楼层，起居室和餐厅均铺有枫木硬木地板，门厅则铺有瓷砖地板。升级后的厨房配有不锈钢器具、新橱柜和软木地板。拐角处还有一个带甲板的完全围起来的后院。 里贾纳 （Josh Piett，Hatch Media / Peter Fourlas，Coldwell Banker Local Realty） 类型: 房子 价格：599,900加元 建成年份: 2013 物业面积: 146.79 平方米 地块面积：426.24 平方米 Regina 住宅后面的大窗户让充足的光线渗入。主层是一个定制厨房，配有双色橱柜、花岗岩台面、瓷砖后挡板和角落储藏室。主楼层还设有带 19 英尺高天花板和燃气壁炉的起居室。房子的其余部分是三间卧室和四间浴室。步行式地下室经过全面翻新，房屋后面是带顶棚的阳台。 萨斯卡通 （Lee Kolenick / Ellen Nasser，Boyes Group Realty） 类型: 房子 价格：529,900加元 建成年份: 1916 物业面积: 135.64 平方米 这座位于萨斯卡通的两层住宅设有两间卧室、两间浴室和一个完工的地下室。主楼层铺有硬木地板和定制橱柜，厨房附近设有内置咖啡吧，客厅设有铜制燃气壁炉。这栋住宅位于城市的 Nutana 街区，靠近南萨斯喀彻温河，距离萨斯卡通市中心仅有很短的车程。 温尼伯 （Wayne Landgraff / Dylan Sacramento，BySell 房地产公司） 类型: 房子 价格：574,900加元 建成年份: 1895 物业面积: 156.17 平方米 地块面积：278.71 平方米 这座温尼伯住宅采用现代设计，外露的胶合木横梁和硬木地板。上层是主卧室，配有独特的三件套套间和私人阳台。物业的其余部分还有两间卧室和两间额外的浴室，以及一个开放式厨房、起居和用餐区。 多伦多 （Imaginahome / Chris Bresolin，Core Assets Real Estate） 类型: 公寓 价格：518,800加元 建成年份: 1973 物业面积: 79.9 平方米 这间经过全面翻修的单元设有一间卧室和一间浴室，后墙完全由玻璃制成。更新后的厨房包括一个可容纳三人的大岛，以及定制橱柜和不锈钢器具。浴室里有一个定制的淋浴房，里面有一个新的梳妆台和厕所。公寓位于附楼，距离公交车站、公园和其他便利设施仅几步之遥。 渥太华 (Maya Desrosiers, London House Photography / Diana Sneddon, Royal LePage Team Realty) 类型: 联排别墅 价格：599,000加元 建成年份: 2005 物业面积: 111.48 平方米 这家酒店位于渥太华，主楼层采用开放式平面图。大厨房配有不锈钢器具和餐吧，与起居区和用餐区相连。主楼层和较高楼层均设有阳台，享有附近游乐场的景致。联排别墅的四舍五入是三间卧室和两间浴室。 蒙特利尔 (Sofia Pauline Balouk / Alexis Rubinfeld, Keller Williams Prestige) 类型: 公寓 价格：545,000加元 建成年份: 1983 物业面积: 88.44 平方米 全新的木地板贯穿整个蒙特利尔的两居室公寓单元。起居区设有石制壁炉和大窗户。除了一间浴室外，还有一个面向庭院的私人阳台。该单元距离地铁站和各种餐馆和咖啡馆仅几步之遥。

专家表示，由于房价急剧下跌和利率迅速上升，私人贷方收紧了钱包并调整了他们的要求，因此获得抵押贷款的资格变得越来越难。 通常，当潜在购房者无法获得加拿大银行的贷款资格时，他们会求助于私人抵押贷款机构。这可能是一个更具吸引力的选择，因为与联邦监管的银行不同，私人贷方不需要进行压力测试。 在压力测试中，购房者必须证明他们有能力负担比当前利率高 2% 的抵押贷款利率。对于私人贷款人来说，发放贷款的主要决定因素是借款人的资产或总资产——而银行评估的是资产、收入和信用。 私人贷款人，也称为次级贷款人，在以快速上涨的价格和历史低利率为标志的房地产繁荣期间成为一种流行的选择。 但现在，一些私人抵押贷款机构要求借款人支付更高的首付款，或者在他们的房屋中拥有更多的资产，这让一些购房者陷入困境。 Fox Marin Associates 的创纪录经纪人兼创始人拉尔夫福克斯说：“当人们担心经济衰退时，他们的支出会变得更加保守。” “我们在私人贷方看到了这一点。他们正在退出市场，只进行安全的投资。” 向安大略房主提供贷款的 MCF Mortgage Investment Corp. 在收到大量新申请人后，于 10月暂停了新贷款申请两周。由于房价下跌和利率上升，加拿大银行也在打击贷款，导致大量借款人转向私人贷款机构。 MCF Mortgage 的首席运营官罗伯特·皮里 (Robert Pirie) 说：“我们可以借给新客户的资金更少了。” “我们必须收紧我们的要求来回报投资者。” MCF Mortgage 是一家抵押贷款投资公司 (MIC)，这意味着贷方的资金来自投资者的资金以及借款人的偿还资金。大多数人从中等收入国家获得私人抵押贷款。 Pirie 说，目标是让客户在转向加拿大银行之前只使用 MCF 抵押贷款几年——私人贷方通常用于改善借款人的信用和财务历史，然后在银行获得资格，银行提供更便宜的抵押贷款和更低的利率费率。 然而，Pirie 注意到客户在他的公司停留的时间更长，无法通过压力测试，目前压力测试的比例为 7% 到 8%。私人贷方提供的利率现在也可以达到 8%。 夏季，加拿大最著名的非银行贷款机构之一Magenta Mortgage Investments暂停了抵押贷款申请。 Magenta Mortgage Investments 首席运营官阿尔伯特·奥本海默 (Albert Oppenheimer) 表示：“我们调整了承保标准以适应利率的上升，包括我们提供的一些贷款价值比更高的产品。” “我们每天都看到新的应用程序稳定流入，我们可以满足需求。” 许多私人贷方现在通过调整贷款与价值比率来要求借款人在房屋中拥有更多的资产——这意味着贷方最多提供房屋价值的75%，而过去是 80%。这导致买家支付 25% 的首付款，高于 20%。 Mortgage Broker Store 的抵押贷款代理人 Jonathan Alphonso 表示，30%至35%的首付款可能会更高。 上周，加拿大房地产贷款机构 Romspen Investment Corp.在一些借款人停止还款后停止了对其最大基金的赎回，这意味着投资者无法取出资金。 Alphonso 说，这种情况正在发生在更多的私人贷方身上，导致需要弥补缺口的借款人获得更少的贷款。许多贷方也不再提供二次抵押贷款，这曾经是私人贷方的主要业务。 “希望获得第二抵押贷款的买家会发现这非常困难，因为这是一项风险更高的投资，而且买家需要至少节省25%的首付，这很难。大多数打电话给我们的人都没有，”阿方索说。 Tridac Mortgage 的首席经纪人克里斯托弗·莫尔德 (Christopher Molder) 表示，他不得不越来越多地拒绝更多无法满足收紧要求的借款人，并希望借款人更有实力来证明贷款的合理性。 他补充说，如果有人在两年前有资格获得私人抵押贷款，那么他们今天就没有资格了。那些不符合加拿大银行资格但希望在私人贷款机构取得资格的买家会发现自己几乎没有任何选择。“这让购房者蒙在鼓里，”他说。“当人们试图在不断变化的市场中改变他们的处境时，这很困难，并没有给他们留下太多选择。”  

一个全新的公园将出现在温哥华奥运村的福溪地区，温哥华公园委员会正邀请在该地区享受或工作的公众帮助塑造它的未来，该项目目前被称为东公园。 温哥华公园委员会的一份声明表明，这将是一个 "新型的公园"，其中包括振兴位于溪边社区中心和标志性的科学世界之间的福溪滨水区。 "福溪的海岸线曾经是一个拥有多样化生态系统的地方，原住民在这里管理着与土地和水的健康关系，但在20世纪初，随着该地区的工业和发展，福溪的海岸线发生了巨大的变化，"公园委员会的声明中写道。 "溪流和繁荣的生态系统逐渐被掩埋，土地和水的健康被耗尽。 Daily Hive Urbanized在2020年5月报道了这个公园的概念，透露了这个公园将有6英亩，大约不到PNE（15英亩）的一半。整个公园项目横跨六英亩，其中三英亩是一个全新的公园，位于奥运村楔入西边的砾石地，南边是东一大道，Concert Properties的五塔The Creek住宅开发项目，以及Creekside Park South。 福溪东南的规划区域，包括溪边公园南区（现有的将被更新）和新的东公园。 项目的设计和开发将以 "东北福溪公园指导原则 "为指导，并反映多元文化和价值观。 如果一切顺利并按计划进行，施工将在2024年冬季左右开始。 https://www.shapeyourcity.ca/east-park 在12月8日之前，欢迎居民完成一项在线调查，分享他们 "对东公园的意见、故事和希望"。

　　新冠疫情爆发后的最初两年，由于隔离政策和远程办公的兴起，人们待在家里的时间多了，由此也引发了一波装修热潮。现在，虽然成本和利率都在上涨，这股热潮却并未退去。 　　DaveKenney和他的妹夫一起经营着名为BroLawsConstruction的装修公司。他的体会是，现在要装修厨房，可能要比几年前多花1.5到2万元。 　　“两年前的工作和现在没有可比性，对于一个企业主来说，当你接到老顾客的电话通知时，（报价）有点儿难。” 　　总部位于多伦多的室内设计公司CollectiveStudio的联合创始人JordyFagan也说，目前项目的总体成本更高。与过去两年的大幅波动相比，木材等原材料的价格虽然仍高于大流行前的水平，但已经趋于稳定。费用增加主要是因为劳动力成本上涨了。 　　Fagan对2020年夏季家庭装修需求的井喷式爆发记忆犹新。当很多家庭意识到孩子们在9月份可能不会回到学校上课，更多的工作也可以在家里完成时，人们对装修的兴趣一下子被点燃了。“业务量大得不可思议。” 　　到了2022年，消费者信心的下降开始对家庭装修业务产生影响，但是需求依然旺盛。Fagan认为，这是因为人们现在还有存款可用。 　　BroLawsConstruction的Kenney则表示，过去两年里，最大的挑战是找到合格的工人，特别是在需求依然旺盛但是劳动力短缺的情况下。 　　Kenney的公司正在努力培养年轻人对这一行业的兴趣，包括为他们提供适当的培训和经验。“我们需要更多的榜样来现身说法，这个行业可以是很好的工作场所，可以和从事其他工作一样成功。”Kenney还表示，随着生活成本上升，他已经提高了员工的工资，并且因此提高了服务价格，以维持新的工资水平。根据加拿大统计局的数据，9月份，建筑工人的平均小时工资为33.79元，同比增长了7.5%。 　　Kenney也提到，虽然他有工人能完成项目，但是100%完工仍然是个问题，因为物流还没有完全通畅。“比如，我们已经把厨房都做完了，但是炉头两个月之后才能到货。或者所有其他项目都完成了，就干等着橱柜台面从海外运过来。” 　　家装公司HomeStars每年3月会对客户进行调查，并且发布年度装修报告。根据homestarts的数据，在2021年3月至2022年2月期间，房主平均花费约1.3万元来翻新房屋内部、6600元用于室外项目。最多见的翻新是室内墙面粉刷，占室内装修项目的43%。户外项目中，则是景观设计最受欢迎，占29%。 　　那今年最热的装修项目是什么呢？Fagan和Kenney列举了几个：孩子们专用的学习和工作空间、家庭办公室、娱乐室、厨房大翻新、户外项目和改善室内空气质量的设备。 　　展望2023年，一些业内专家表示，装修热可能会稍稍消退。加拿大房屋建筑商协会的首席执行官KevinLee已经注意到2022年下半年的需求略有放缓。“很多人在进行重大翻修时，都会通过信用额度等方式来筹钱。随着借贷成本迅速上升，很多人推迟了他们的装修计划。” 　　但是，也有不同意见，Desjardins旗下的总承包商公司RenoAssistance就认为，明年的装修市场仍将保持强劲。原因是房地产市场疲软，越来越多的房主选择先不换房，并且对房屋做一些改善和升级。这也与HomeStars的调查结果一致。 　　HomeStars在6月份对房主进行了一次回访，以了解高利率环境和房地产市场放缓对家庭装修计划的影响。84%的受访者计划留在原地。继续投资自己的房屋也就成了很多房主的选择。 　　不少人已经看到了装修可能带来的经济回报，并计划花费更多的时间和金钱进行更广泛的装修。尽管当前的市场状况可能会限制一些昂贵的装修项目，但是，2022年3月至2023年2月期间，房主们的平均房屋装修预算几乎比前一年翻了一番，预计平均支出2.5万元。还有超过一半的房主表示，要试着自己完成一些装修工作，以降低整体成本。 　　借着房地产市场放缓的时机，投资可令房产增值的升级改造，确实不失为一个好的选择。如果家中有65岁以上的老人，还可以申请最高1万加元的无障碍家居税收抵免（HATC），安装楼梯升降机、拓宽大门或者增加轮椅坡道等无障碍环境改造都适用。