地产

在目前外部环境充满不确定性，买家入市意愿低迷的情况之下，大温哥华地区柏文供应量已大大超过了需求量，预计到今年年底，温哥华新建未售出的柏文数量将增加60%。 《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，由于大量建设，大温柏文空置的新单位总数达到3,493套，比2024年底空置和未售出的2,179套房屋增加60％，而这都是手续齐全随时可入住的多户住宅。 开发商与买家处境都很糟 Rennie Intelligence首席经济学家兼副总裁柏林(Ryan Berlin)表示，2025年本地区「未售出柏文库存水准」将达到多年来最高，该公司隶属于总部位于温哥华的房地产行销公司Rennie Marketing。 对于开发商来说，这是一个黯淡的局面，他们正面对贸易战、利率不确定性、不断上升的成本，以及旨在阻碍先前由投机和投资驱动的市场、来自监管方面的阻力。 「目前，市场已经疲软。开发商的处境很糟糕，买家的处境也很糟糕。所以，我们现在处于停滞状态，」柏林说。 他一直都在统计投资者的情况，据称，从2020年到2023年，他们占Rennie Marketing买家的一半。到2024年，他们占到买家总数的四分之一。而今年，只有7%的买家是投资者。 几十年来，投资者买家一直支撑著本地柏文市场的运作。他们愿意在建筑物竣工之前支付定金，从而使开发商能够获得建设融资。一旦交楼，投资者就会尽快找到租户，他们提供了租赁市场中的重要房源。当获得丰厚的租金，且借款成本低廉时，投资者便可轻松支付成本，也就是所谓的正现金流。 但现在情况发生了变化，随着租金下降和利率上升，许多公司都出现了严重的负现金流。 政府昔日政策正抑制市场发展 此外，柏林表示，当局可能不再考虑资本利得税改革了，但早它引发了恐慌，导致人们抛售房产。而联邦反炒房税将一年内出售房屋的收益视为营业收入，这也限制了投资意愿。联邦临时外国买家禁令减少了外国资金投资。短期租赁限制也对投资者市场造成了影响，尤其是在基隆拿(Kelowna)等旅游驱动型市场。 开发商已经面临高昂的建筑成本和市政费用飙升。2015年和2016年，市场投机活动猖獗时，那些在市场火热、行情波动剧烈时期实施的政策，如今正极大地遏止市场。 严峻的情况迫使一些开发商寻求救济，例如放宽在出租或分契式柏文大楼内提供社会住房的要求。 开发商、Pennyfarthing Development总裁Tony Hepworth表示，六层木造建筑比混凝土塔更为现实。而对于市场上的大多数开发商来说，在住宅大楼中提供20%社会住宅的要求是不可行的。 「其他城市已经开始降低对经济适用房的要求，从20%降至10%，但我们还没有看到这种情况，温哥华也没有。」 Hepworth谈到温哥华时说，「我认为他们不得不放弃这个计划，」并称在与比该公司更大的开发商交换意见后认为，「目前这些大型楼盘无论是柏文还是出租，都无法继续建设」。 建造廉租单位成本高昂 Goodman Commercial的商业经纪人布拉克特（Ian Brackett）表示，建造一套低于市价的出租单位，成本大约是该单位竣工后实际价值的两倍。这意味着大楼其他地方的单位市场价格必须高得多，而租户只能支付这么多。 布拉克特指出，「很明显，坚持低于市场价20%的报价已经成为一种过重负担，导致许多项目变得不可行。」「问题是，如果另一种选择是什么都不建，那么即使全部按照市场价格建造更多住房，对租房者和整个城市来说会更好吗？20%的『不建』等于零。」 温市府在一封电邮回复中称，愿意改变政策来应对日益严峻的市场挑战。 特别项目主管希利托(Matt Shillito)表示：「市政府工作人员当然明白，目前的市场环境不利于发展。」 市场瞬息万变，市府也听到一些申请人表示开发有困难，并指出每个专案的情况各不相同。工作人员会与申请人一起寻找解决方案，同时确保百老汇计划的目标能够持续实现。这可能意味着市府会对计划采取一定弹性，并根据具体情况进行处理。 房地产估价师、Altus Group Ltd.加拿大西部副总裁埃格尔(David Eger)举百老汇计划内一栋老柏文楼为例，目前该项目市场价1,220万元，开发商为了实现重新开发该地块总成本10%的利润率，必须大幅减少为该项目支付的费用，约300万元。这是基于每平方呎5.50元的租金，或600平方呎单位每月3,300元算出的。 他说，如果市场再次升温至巅峰水平，租户愿意并能够支付更多，而投资者愿意接受略低的回报率，那么土地价值就可能会迅速回升至1,400万元左右。 埃格尔预计业主将会忍受当前的市场低迷，并等待情况好转。

你有个吵闹的邻居吗？在卑诗省，这些纠纷通常都会在卑诗住宅租务处(Residential Tenancy Branch, RTB)的听证会上审理。然而，由于蒐证困难，想提出索赔并不容易。 Glacier Media报道，在卑诗省各地负责帮助租户解决与房东之间纠纷的律师Lasse Hvitved表示，租户经常向他投诉噪音问题，无论是被指控制造噪音，还是试图让邻居（有时甚至是房东）安静下来，「听证会需要证据，房客必须决定：『我是否可以蒐集这方面的证据？』」 Hvitved说，如果噪音只发生一次或没有其他目击者，租户可能很难证明自己的情况。然而，第一步始终是联络房东。如果他们不愿意提供帮助，则应该尽力蒐集尽可能多的证据。如果想要提出投诉，就必须承担举证责任，证明其他租户制造的噪音不合理地扰乱了他们的「安静和享受」。 ● 什么情况才构成无理骚扰？ 租户有权享受安静和享受，但无权享有持续、完全的安静。 Hvitved指出，租户应该问自己的第一个问题是，他们对邻居的期望是否合理。尽管如此，RTB将根据具体情况评估骚扰情况，综合多种因素做出最终裁决。 与隔音效果较好的现代建筑相比，老建筑本身也会出现噪音。房东可能会透过添加地毯或其他隔音材料来提升建筑物以解决此类问题。 ● 如果我有一个吵闹的邻居，我该怎么做来蒐集证据？ 房客应先向房东发送一封信，说明他们的清净权受到了侵犯。房东一旦收到通知，便有责任纠正问题。 Hvitved表示，租屋者还应根据四个参数蒐集证据。 频率：如果只是一次性的、喧闹的跨年晚会，可能不会被认为是什么大事（这可能仍然需要更严格的监管，但这取决于其他因素）。 时间：如果声音发生在半夜，仲裁员会认为这更不合理，因为大多数人都在睡觉。同样，白天仍然可能会出现不合理的噪音，但一般来说，人们更容易接受白天的噪音。 音量：如果噪音特别大，则更适合将其定性为不合理。例如，尖叫声会比对电话里激动的说话声音更大。同样，举办一个有50位客人参加的聚会比5个朋友的聚会要吵闹得多。 可避免性：噪音的不可避免程度如何？人们不必在半夜举办大型派对或大声播放音乐。然而，他们可能无法控制洗衣机或烘干机发出的噪音。同样，婴儿的哭声虽然可以传到远处，却是不可避免的。 为了蒐集证据，如果可能的话，租户应该尝试记录噪音。此外，他们还应该看看是否可以透过邻居作为证人来证实这些事件。 ● 如果我的房东因噪音而试图驱逐我，我该怎么办？ 屋主向租客提出驱逐时，有责任证明他们的租客不合理地吵闹。 但是，房东在驱逐房客之前并没有义务对不合理噪音发出警告。换言之，在吵闹派对影响到邻居之前，你可能需要重新考虑一下，Hvitved说。 那些被不公平地指责制造噪音但事实并非如此的租户，应该考虑几个因素。 「你有什么证据证明你这几天不在家？你可以用机票和Uber收据来证明，噪音发生时你肯定不在家，」Hvitved解释道。 他补充道，「这是你能做的最好的事情，」并指出，这是一种无可辩驳的证据。 同样，询问邻居是否听到过你单位的噪音也可以使指控失去可信度。在某些建筑物中，噪音的来源并不总是很明显；人们可能会误解它的来源。 「如果你在家并且有客人，他们也可以证实你的故事，」他指出。 图：Getty Images Plus

在加拿大，父母是否拥有房产，成了中产家庭跨越阶层“门票”，这可能直接影响孩子未来是否买得起房和是否能入场中产阶级。 《财经邮报》今天的一篇文章指出，随着加拿大联邦大选进入倒计时，住房可负担性持续恶化已成为加拿大选民的核心关切。当前的政治决策不仅将影响选民自身财务状况，更将深刻左右其子女未来购房能力。   而加拿大统计局最新的一项研究指出，房产不仅关乎这一代人的资产积累，还深刻影响下一代能否“跨越阶层”。数据显示，租房家庭子女的置业前景与有房家庭子女存在明显差别。   父母有房 vs 父母租房，孩子未来大不同 过去十年，加拿大房价飙升，年轻人买房越来越依赖“父母支持”——无论是赠与首付款、还是遗产继承。来自租房家庭的年轻人，得到的帮助远远不如那些父母有房的家庭。 统计局数据显示： 2023年，拥有房产的加拿大人获得的遗产金额是租房者的近3倍 有房家庭的中位继承金额超过$85,000 而租房家庭只有不到$30,000 40%以上的购房者靠遗产或父母资助买房 而租房者中仅不到10%获得类似帮助 更早一份报告指出：90年代出生的孩子中，如果父母有房，其拥有房产的可能性是“无房家庭”孩子的两倍。 换句话说，买房是加拿大中产家庭阶层流动的“门票”。 谁能买得起房，不再只是个人奋斗，而是代际财富的延续。 “租房也能致富”？太理想化了 近年来，也有人提倡“精致租房生活”——比如不用修房、租金便宜、剩下的钱可以投资赚得更多。听上去很有道理，但统计局的数据显示并非如此。 2023年，加拿大家庭财富中，42%来自房产，对于年轻家庭而言，这一比例更接近50%。 而租房者的财富积累明显缓慢。2019年到2023年期间： 35岁以下有房家庭净值中位数四年增长315%！翻了三倍多（2019年142,000加元 → 2023年457,000加元） 35岁以下无自有住房年轻家庭净值中位数仅增长26,700加元（2019年17,300加元 → 2023年44,000加元） 更有意思的是，连一部分“租房但净资产高”的人，手上其实也有房产投资——只是没有自住而已。2023年净值超150,000加元的租房者中，100%拥有非主要居所类房产投资。 没房产的父母，可能制造“新中产困境” 客观数据正在揭示：没房的父母留给孩子的钱更少，结果就像滚雪球一样，让中产家庭的孩子更难跳出这个圈子，难帮孩子“开启人生的下一个阶段”。 租房族的孩子面临的，是工资增长停滞、房价高企、入场门槛不断抬高的现实，光靠自己根本买不起房。这意味着就算这些孩子拼命工作、认真生活，也难以跨过“买房”这道槛。 大选：住房政策关乎中产的未来 加拿大的住房问题已成为压倒性的民生焦点。 眼下三大联邦政党都承诺加快住房建设，并推出各种首次购房者激励措施。这些举措应重点支持难以获得家族资助的辛勤年轻家庭，打破住房权属导致的财富代际壁垒。 对于年轻家庭，尤其是那些“买房完全靠自己”的人来说，这些政策如果真的落地，可能是他们与房市之间最重要的一次“靠近”。 所以，为了自己为了孩子的未来，大家手里这一票请慎重！

温哥华市政府希望得到市民理解和支持，拟对全国最贫困社区之一的市中心东端进行市场化开发，提议建造高达32层的塔楼，并放宽原定的对市场住房数量的限制。 《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，温市城市规划人员将其提议的变革定位为，透过鼓励市中心东端的新发展，来提供更多社会住房以及「住房选择」。 然而，拟议对这个历史街区进行改变的政策引发人们对新政策将导致该地区高档化的担忧，称将使该区房价难以承受。而该地区居住着数千名低收入、患精神病或吸毒成瘾的居民。但支持者就认为，此举将使这个脏乱的地区重新焕发活力。 在公众咨询开始时，市政府发布的文件指出：「通过改变法规，允许建造更多市场租赁住房和更高的建筑形式，就可以建造更多低于市场价格的租房单位或社会住房。」并指，增加市场出租单位的供应，将使该社区的收入趋于均衡，同时承诺，租户保护措施将确保现有居民能够继续居住在该区更好的住房中。 将开放面向公众咨询 该计划将开放公众咨询，截止日期为5月16日，并于秋季发布报告。该计划遵循了执政的ABC议会去年秋季制定的市中心东端（Downtown Eastside，DTES）内部策略。 提议的改革包括转向80%市场租金和20%社会住房，这是该市其他地区的标准。目前，DTES规划要求，该街区的新开发案为60%社会住宅，40%为有保障的市场租金（60/40规则）。 ABC策略还建议，不再增加城市支持性住房存量，并要求改变现有的市中心东端计划。 根据2014年的计划，仅建造了600套市场出租屋，不到预期数量的一半，但已建成1,800套社会住宅和支持性住房柏文，另有700套和1,200套柏文正在建设中，仅建造了两幢符合60/40规则的建筑。 许多DTES以外的人呼吁改变整体规划，称该社区既缺乏新投资，也缺乏现有人口中健康的中产阶级居民结构。 「十年来，我一直试图让他们改变这种状况，」开发商盖勒(Michael Geller)说，「他们需要允许建造柏文，以使社区环境正常化。」 但就认为该计划还不够深入，因为它只是改变了市场租金和社会住宅租金的比例。 「他们必须将市场出租屋和所有权结合起来，才能让这个社区更像其他社区。」 有人担心引发土地投机致房价上涨 但其他人担心，改变分区（zoning）以鼓励市场开发将引发土地投机浪潮，房价上涨，并最终迫使现有居民迁出。 COPE新任议员奥尔(Sean Orr)表示，旧计划「在冷却土地价值方面发挥了显著作用，因此使其成为建设社会住房的理想地点」，他的竞选活动重点就是拯救经济适用房。 他说，重新规划（Rezoning）将意味着该地区土地价值大幅上涨，并给附近老旧住宅旅馆的业主带来压力，而这些旅馆提供了全市最便宜的租金。 但温哥华住房政策主管加里森（Dan Garrison）指出，该提案所需的低成本住房数量，将比温哥华其他地区多得多。 ABC党籍议员麦嘉信（Mike Klassen）表示，尽管存在一些高档化的风险，但他指望工作人员能够提供强有力的租户保护措施。 他还表示，风险也伴随着一些回报，因为开发将为城市提供资金，以更换「我们已经使用了几十年的」旧酒店房间，并有可能振兴一个衰落的历史街区。 图：路透社

过去几十年，首次购房者常选择价格较低、面积较小的“起步房”（starter home）作为房地产市场的入门选择。 这种“先上车、再换房”的模式曾是北美首次购房者的普遍选择。购房者可以通过居住几年、积累资产后出售换购更大的住宅。 然而，由于高利率、房价走软和换房成本增大，这一传统模式正变得越来越难以实现。 房价走软、换房成本高造成换房周期延长 在过去低利率时代，尤其是在房地产泡沫鼎盛时期，由于房产增值快，购房者住个三五年后出售房产，不仅能回本还可能小赚一笔，方便换购更大房子。 但现在，房产增值慢，加上高昂的换房成本，意味着至少需要居住7至8年才能累积足够的房屋净值换房，这无疑推动了购房者需有长期居住的准备。 此外，许多年纪较大的业主，尤其是五六十年代出生的婴儿潮一代，通常选择守住自己的房子不卖。他们因退休后收入有限、搬家成本高昂以及对现居住地的感情而选择持续居住，这无疑变相减少了市场上适合年轻人的起步型独立屋房源。 Zolo.ca的总裁兼首席运营官Mustafa Abbasi提到，尽管加拿大人通常每7到10年搬一次家，但他从房地产经纪人和客户的交谈中了解到，越来越多的房主决定留在原地，这与几年前相比是一个显著的变化。 根据加拿大抵押贷款专业人士协会（Mortgage Professionals Canada）2024年的报告，计划在五年内出售主要住宅的加拿大人比例从前一年的35%降至18%。这表明更多的首次置业者计划在自己的房子里居住更长时间，主要是因为经济问题和生活成本上升。 “起步房”不再是小房子 换房周期的延长也造成传统的“起步房”发生变化，新一代的首次购房者正在调整购房策略，准备迎接更为持久的房产投资。 事实上，“起步房”并非失去市场需求，相反，这类入门级住宅的价格涨幅甚至超过市场平均水平。 但现实情况是，购房者的心态和策略正在发生根本性转变。高企的换房成本和推迟的首购年龄，正在重塑整个市场的购房逻辑。 以多伦多市场为例，现在，适合有孩子家庭的城市屋的起价往往超过$100万元，而那些空间更大、功能更全的住宅价格则在$130万至$150万元之间。此外，换房时的成本极高，不仅因为物理搬迁的费用，更是因为相关的法律和行政成本。 例如，在多伦多如果卖掉一套$120万元的房子，再购买$150万元的新房，仅在房地产佣金、过户费和双倍价格的土地转让税上，花费就将超过$11万元。 这样高昂的换房成本使得很多购房者不得不重新考虑他们的长期居住计划。 同时，随着房价的上升，首次购房者的平均年龄也有所推迟，目前已延迟到了35岁。这个年龄段的购房者通常承担着赡养老人和抚养孩子的双重责任。 对于他们来说，购买一套仅能短期居住的“起步房”已经不再现实。因此，许多首次购房者现在更倾向于直接投资于更大的住宅，以适应家庭长期居住的需求，即便这意味着他们必须承受更高的初期购房成本。 "起步房"的变化，折射出当代购房者面临的现实困境。在高房价与高成本的夹击下，传统的置业阶梯正在发生深刻变化。 信息来源：The Globe and Mail, Good House Keeping