地产

 一项新的调查显示，大多数加拿大居民会支持对住房不公平问题适度定价，许多人呼吁对价值超过 100 万加元的房屋征收附加税——占该国住房市场的10%。 据BNN Bloomberg 报道，这样的税收措施每年可以增加约50亿美元的收入。 加拿大非营利组织 Generation Squeeze 收集的数据表明，房主一致希望解决负担不起的问题。 Generation Squeeze 在他们的网站 上写道：“我们应该庆祝我们当中那些愿意贡献少量住房财富以帮助遏制难以承受的压倒性水平的人。 ” “我们的民意调查显示，许多加拿大人愿意改变功能失调的住房制度，这种制度让年轻有抱负的房主……与几十年前进入市场并眼睁睁看着价格上涨创造财富的老牌房主形成鲜明对比。” 该民意调查调查了 1,010 名加拿大成年人。居住在价值百万美元房屋中的受访者中有 57% 表示，他们赞成“为住房不平等问题付出适度的代价”。 根据加拿大房地产协会周二发布的一份报告，10 月份加拿大的平均房价跌至 756,200 加元，环比下降 1.2%。 许多民意调查受访者声称，如果收入增加用于购买更多经济适用房，税收支持将会增加。 Generation Squeeze 说：“我们的民意调查发现，许多加拿大人愿意采取比政客预期更进一步的措施来遏制房价上涨。”

11月15日，加拿大房地产协会（CREA ）在一份新闻稿中表示，10 月份全国房屋平均售价与去年同期相比下降了 9.9%，与今年 2 月的峰值相比，下降幅度更大，跌了20% 以上。另外，10月份房屋销售量方面，与去年同期相比下跌了三分之一以上。不过，10 月份的销售额比 9 月份增长了 1.3%，是自 2 月份以来的首次月度增长。 10 月份全国出售的房屋平均售价为 644,643 加元，与去年同期相比下降了 9.9%，比起今年 2 月的峰值 816,720 加元相比，下降了 20% 以上。只有少数几个地区价格与去年同期持平或有较小的升幅。其中大温地区10月均价 1,240,736 元，与去年同期几乎持平。 CREA 表示，全国房屋平均售价容易产生误导，因为数据很容易被多伦多和温哥华等，房价长期处于高水平的城市所扭曲。因此，CREA更建议参照另一个指标——房价指数，以根据正在销售的房屋数量和类型进行调整及对比，作为衡量全国整体房价的更好指标。 10 月份，全国房价指数为 756,200 加元，下降了 1.2%。CREA 称这是自 6 月以来的最小降幅。但与六个月前相比，房价指数下降了 8.2%。 虽然房屋价格从最高点有所下降，但在加拿大央行积极提高利率以控制通货膨胀，上调了六次基准利率后，更高的利率意味著买房实际上并没有变得更优惠，因为现在的融资成本是今年稍早时间的两到三倍。这对房地产市场的影响相当巨大。 一位买家的悔恨 席德·乔希（Sid Joshi）亲身知道这一点。 2月份，他在渥太华郊区的斯蒂茨维尔买了一套联排别墅，价格约为40万加元。在大流行之前，这处房子可能只需要30万加元左右，但他仍然选择鼓起勇气购买，因为他认为自己可以轻鬆支付抵押贷款。 “当我买这套公寓时，利率是 1.2%，所以我的每月供款仍然可以控制在1,400 加元，”他说。 他当时选择了浮动利率贷款。然而在几週内，他的供款额开始随著加拿大银行每次加息而逐渐增加。 他现在每月需要支付超过 2,100 加元的供款。而更糟糕的是，根据最近的房地产销售情况，他认为他的房子现在可能只能卖到 360,000 加元。 “这令人非常沮丧，我很后悔决定购买这处房产，”他说。 “我应该等的。” 他的故事可能对许多在大流行期间购买房屋的加拿大人来说很熟悉，因为当时创纪录的低利率为炙手可热的房地产市场注入了信心，推高了房屋价格。 不过CREA 的经济学家 Shaun Cathcart 认为加拿大房地产市场的放缓正在结束。他说，10 月份的销量比 9 月份增长了 1.3%，是自 2 月份以来的首次录得月度增长。 然而其他人则认为这种乐观主义有点言过其实。他们认为，虽然10月份的销售额可能已从 9 月的低点小幅上涨，但仍然比疫情前的10 年平均水平低 15% 左右，这表明房地产市场想要恢复到过去的状态还有很长的路要走。 卑诗省房地产协会（BCREA ）今天也发布预测，与 2021 年的创纪录高点相比，今年的房屋销售数量将下降三分之一以上，而且销售量也将持续下降到明年。 报告预计全省2022年将售出 82,345 套房屋，比去年下降 34.4%。2023 年销量再下降 11.4%，至 72,960 套。 BCREA 表示，随著加拿大利率上升以及新冠大流行影响下，引发房市冷却。但BCREA 首席经济学家 Brendon Ogmundson 认为，市场冷却比起卑诗过热的房地产市场“健康得多”。 这可以让买家有更多时间做决定，也能够有更多的选择可以挑选。 卑诗大学房地产金融学教授 Tsur Somerville 表示，“即使价格随著利率的上升而下降，但这不一定对购房者有帮助，因为任何给定价，都会随著利率上升而增加成本”。 Somerville 补充说，预计未来几个月，加拿大经济会进一步放缓，这也将进一步冷却房地产市场。

从租金中位数来看，温哥华仍然是加拿大最昂贵的市场。 根据Zumper的数据，如果看一居室的公寓，它保留了这个头衔，同时与上个月相比保持平稳。 看一下温哥华的两居室公寓，就会发现不同的情况，因为租金中位数价格每月大约下降了3.6%。 2022年10月，温哥华一室公寓的租金中位数为2500元，月度变化为0%，但同比仍有大幅增长（19%）。关于两居室，10月份的租金中位数价格下降到3500元。然而，与去年同期相比，仍然增长了16.7%。从租金中位数来看，温哥华对加拿大其他城市的领先优势是巨大的。例如，在加拿大第二昂贵的租赁市场多伦多，2022年10月的一居室租金中位数为2130元，两居室的租金比温哥华便宜得多，达到2680元的中位数。 卑诗省的三个城市跻身前五名；本那比、维多利亚和基洛纳。 根据Zumper的数据，汉密尔顿的租房市场在上个月增长最快。在埃德蒙顿，与温哥华相比，价格非常低，你几乎可以用温哥华一套公寓的价格租到三套两居室的公寓。 中位数和平均租金是两个完全不同的指标。中位数意味着一半的可用单位高于和一半的单位低于Zumper分析中列出的各自的一居室和两居室价格。Zumper看的是各大城市的租房要价。"在我们的月度租金报告中，我们汇总了超过100万份活跃房源的数据，计算出按人口计算的前100个城市和主要都市圈内另外近300个城市的要价租金中值"。

多伦多最近几年的房市，跌宕起伏，扣人心弦。买在低点，卖在高点，实现人生飞跃，是每个人梦寐以求的。但是，在没有其他投资的情况下，如何用4年时间，在多伦多实现从公寓，搬进独立屋的梦想？下面这个故事，可以回答这个问题。 现年30岁的Alissa Mohammed和她29岁的老公Asif Bulbulia，一个是项目服务官和自由撰稿人，另一个是汽车维修技术工人。俩人的买房之路，是从爱情故事开始的。 Alissa Mohammed和Asif Bulbulia 图源：Toronto Life 他们于2013年在士嘉堡市中心（STC）相识。当年，Alissa是多伦多大学的大四学生，在一家服装店担任收银员。Asif在百年理工学院学习汽修，并在STC附近的汽车维修店担任主管。 某一天，Asif去Alissa的店里买一件毛衣。Asif手里拿着一罐在工作时赢来的糖果，分给了Alissa一些，便成功打开了话匣子。这个套路虽然不怎么有趣，但着实有效。Asif拿到了Alissa的电话号码，很快就开始发短信。几个月后，俩人一起去看《霍比特人》，开始了第一次正式约会。之后，便是一次又一次地去看电影。 谈恋爱是很需要私人空间的。而Alissa和父母、姐姐住在一个两居室的公寓里，Asif和一大家子，包括姐姐、两个兄弟，住在一栋五居室的房子里。俩人都没有属于自己的房子，没办法同居。 就这么谈了4年恋爱，他们俩的爱情终于迎来了新的开始。在2017年12月，他们在Ajax的一个社区中心举行了婚礼，邀请了100多位宾客，大部分都是家人。Alissa的父母凑了几千加元，Asif的父母带来了食物，并负责张罗婚礼。俩人的新生活目标很朴素：省钱买房。 恰逢房市下行，俩人在存够首付、拿到抵押贷款的预批后，就开始找房。Alissa的叔叔刚好是一名地产经纪，给了他们很多真实有效的建议和信息。由于是第一次买房，俩人比较挑剔，也比较谨慎。在2018年8月，他们看中了Alissa父母家附近的一套高层公寓，17楼朝南，1房1卫，风景很好。他们以$35万加元的价格买下，首付5%。 俩人住在小Condo里 图源：Toronto Life 住了两年后，他们决定卖房。他们知道，想要成立一个家庭，肯定需要更多的空间。刚好，他们发现大楼类似的单元已经卖到$43万加元了。从房市低点买入，住到房市变热，这波稳赚不亏。 2020年2月，他们将公寓挂牌出售，一周后收到了10个报价，以$46万加元的价格成功卖出。这是一个他们之前未曾想到的价格。 因此，这对夫妻手头的资金宽裕了不少。他们打算置换一套底层的联排镇屋。受到价格的限制，他们选择从士嘉堡搬去皮克林（Pickering）。很幸运，他们以$53万加元的价格，买下了一套2房1.5卫的堆叠式联排镇屋（stacked-style）。房子有阳台，后面有车库，两年新，装修很新很现代，厨房和浴室都是开放式布局。 在接下来的两年，他们看到房市越来越热，便决定在今年4月出售这套镇屋。当时市场已经开始降温，他们一开始要价$75万，无人问津。降价到$69.9万，仍然没有人出报价。最后他们降价到$65万，才成功卖掉。 Alissa和Asif的计划是再搬回士嘉堡，离家人更近一点。由于市场不断降温，他们决定先暂住父母家，并计划购买一套至少有3个卧室、2个浴室、1个车库和一个有大院子能建花园套房的独立屋。 一切都按照他们计划发展着。他们在今年9月看到了一套满足他们所有需求的房子，并且距离士嘉堡STC很近，在Bendale社区。他们预感市场可能会在不久的将来出现反弹，便以$103.1万的价格果断拿下。而且他们发现，这个房子的邻居，在今年3月以$135万加元的高价买下，这令他们感到欣慰。 俩人站在新房前 图源：Toronto Life Alissa说：“我们爱我们的家。虽然需要一些升级，但是它是我们组建家庭的良好基础。”不得不说，这对夫妇在房市的成功，绝对离不开对市场的判断，稳定的收入，和勤俭节约的生活，以及一定的运气。相信他们的买房之旅，还没有结束。衷心祝他们早日住进更大的房子，为加拿大的房市添砖加瓦。

根据温哥华日报（Vancouver Sun）的数据，大温地区的租房价格在11月再次暴涨，一室公寓的平均月租金突破2300加币。 这个价格标志着今年大温地区租金的又一个高峰，个别城市的租金甚至更高。 北温的租金跃升了10%，是大温地区所有城市中涨幅最大的。这使得北温哥华在11月成为加拿大租房者最昂贵的城市，一居室单位的平均价格突破2700加币。 Bullpen Research & Consulting公司在10月的一份新闻稿中说："随着持续的加息，所有权房价的下降和大流行后偏好的改变，租赁需求大幅增加。该趋势一直持续到11月。 列治文、兰里和高贵林的租户在11月也受到了租金大幅上涨的影响。西温哥华和素里的租金下降，这是不列颠哥伦比亚省唯一两个租金价格下降的城市。 全国各地的租金都在稳步攀升--这是由于加拿大银行的利率上升和城市中心的空置率持续走低。 租金价格通常在11月至2月间随着需求而下降。分析师指出，由于高利率和低空置率，他们预计价格将 "在整个冬季保持相对较高"。 根据每一美元的租金可以得到的空间数量，温哥华仍然是对全世界的租房者来说最昂贵的大都市。 11月，温哥华每平方英尺的平均成本为3.81加币，其次是本拿比的3.51加币和高贵林的2.76加币。 大温地区最便宜的是列治文，每平方英尺2.20加币。 记者得到的信息是从Craigslist、Kijiji、Zumper、PadMapper和Realtor.ca--以及liv.renting listings上发布的租房信息中收集的。月租超过5,000加币的房源以及单个房间和共享住宿不包括在内。分析中只包括当前的租金价格。  

几年前，当塔玛拉-赛义德(Tamara Saeed)和她的丈夫在寻找一种为孩子的教育储蓄的方式时，Airbnb引起了他们的注意。 他们一家在2019年底在安大略省大本德（Grand Bend）附近买了一间小屋，并计划在这个短租平台上托管该房产。当COVID-19大流行病袭来时，一波又一波的加拿大人希望在封锁期间逃离城市，这使小屋的客源不断。 "老实说，我很喜欢这样。这只是一个帮助人们探索新地区的好方法。，"赛义德在采访中告诉记者。 她最近加倍努力，在安大略省赛克尔克（Selkirk）按揭购买了第二个别墅物业，并将其放在短期租赁网站上，包括Airbnb和Vrbo。 但现在，随着进入假期后预订量的放缓，抵押贷款成本的上升和可能出现的经济衰退，她在想她是否可能被迫出售她的出租物业。 她指出，市政当局的新税收和加拿大银行的利率上升，损害了她的别墅物业的商业案例和盈利潜力。通货膨胀也在减少收入，因为依赖山寨产业的清洁工和维修人员的成本增加。 "我们担心，随着一切成本的增加，继续拥有这些房产可能不那么可行了。"赛义德说。 虽然业务总是在繁忙的夏季之后减少，但赛义德说，到目前为止，今年秋天的预订量已经出现了更大的滑坡。 依靠Airbnb等短租房的业主的抵押贷款成本正在飙升，而专家们说，在人们担心的经济衰退之前，旅游需求预计将放缓。 "这有点吓人，"赛义德说。"我们只是在考虑未来，真的。如果这种趋势继续下去，我们是否可以继续这样做？" 并不是只有赛义德一个人在担心短租行业的风向问题。最近，"Airbnbust "一词在网上流行起来，加拿大Twitter和Facebook上的帖子显示房东们在抱怨入住率的下降。 在今年大部分时间里，Airbnb报告了强劲的收入增长，因为在COVID-19限制取消后，消费者急于恢复旅行。 但这家总部位于旧金山的公司上周的股价受到了打击--尽管其利润创下了新高--因为它没有达到分析师的预期，并表示在全球高通胀的情况下，预计假期的预订增长会有所放缓。 竞争对手Expedia（拥有短租平台Vrbo）和Bookings.com都在上周的文件中表示，近期的 "不确定性 "意味着他们无法准确预测秋季会有多少预订量。  

一则央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号，下称“254号文”）文件传出。多个信源向经济观察网证实了文件的真实性。 “254号文”由央行办公厅于11月11日印发，主送单位包括各分支人行、银保监局、银行和信托、保险、金融资管公司，并抄送交易商协会。在央行内部，文件则主要发送给办公厅、市场司、条法司、宏观审慎局、征信局。央行和银保监系统上下动员。 与以往主要是口头表态不同，这是央行和银保监会在房企大规模出险一年多来，首次就房地产融资问题出台专门性文件。该通知涵盖了开发贷、信托、并购贷等内容在内的十六条支持楼市内容。 一位头部房企负责人评价，这是标志性的转变。 楼市金融十六条 经济观察网记者获悉，“254号文”包含16条内容，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。其中主要有多个亮点： 一是文件要求稳定房地产开发贷款投放，特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”；金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求，前提是保证债权安全、资金封闭运作。同时支持项目主办行和银团贷款模式。 二是从监管部门角度，呼吁各银行和银保监系统，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排。具体为：从11月11日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。 三是鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。这一点在过去的文件和口径中都很难看到，因为信托是民营房企使用较多的金融产品。 四是支持国开行、农发行等开发性政策性银行，为房企提供“保交楼”专项借款，但要求借款主体经监管部门复核备案，资金封闭运行、专款专用，且只能用于已售逾期难交付住宅项目，目的是保交付。 五是保交楼的配套金融支持。针对获得前述专项借款支持的项目，提供新增配套融资，这不仅涉及购房者，化解未交楼的个人住房贷款风险；还涉及资不抵债项目，如剩余货值能覆盖专项借款和新增配套融资，或能明确还款来源，鼓励金融机构提供新增配套融资支持。 六是两部委开出了“免责条款”。从11月11日起，半年内，银行向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；债务新老划断后，承贷主体按合格借款主体管理。值得特别注意的是，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。 七、银行“两道红线”松绑，延长政策过渡期。2020年12月31日，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行发放房地产贷款划出了“两道红线”，“254号文”提出对受疫情等客观原因影响、不能如期满足“两道红线”要求的银行，由央行和银保监会派出机构做评估，合理延长其过渡期。 从表述上看，两部委给16项内容设定了许多前提条件，给出了政策灵活调节空间。全文约3500字中，13处措施前加了“合理”定语，如合理展期、合理需求、合理延长过渡期等；4词提及金融机构要遵循“市场化、法治化原则”；鼓励金融机构提供新增配套融资支持时，明确要在“商业自愿前提下”。 业内：标志性转变 一位接近监管层人士称，“254号文”的出台，是一年多来监管部门纾困房地产行业的标志性动作。 首先，监管部门对房地产行业的支持或救助，从口头指导变成红头文件，下达银行、银保监、信托、资管机构等。 此前，无论是4月央行召集商业银行开会，商议对12家房企开展并购和不良资产处置等问题，还是点名示范性房企给予融资支持，或是8月中债增进公司推动担保性发债，抑或是11月的“第二支箭”，都是通过会议、窗口指导等形式口头传达。 其次，“254号文”由央行、银保监联合发布执行。一位地方政府人士解释，央行和银保监分别是货币政策和金融监管职能，从实操来看，此次央行能联动银保监部门，政策推行力度会更大。 第三，央行和银保监不仅提供了方向性指导，还细化地明确了免责条款。为了打消金融机构从业者对房地产类融资产品出现不良、影响个人执业履历的顾虑，“254号文”提出新发放配套融资形成不良的相关机构和人员，可予免责，前提条件是“已尽职”。 还有一点，上述接近监管人士认为，文件覆盖了全金融市场各品类，全面且系统化，如按揭贷、开发贷、建筑类贷款、租赁贷款等。尤其是信托。 近一年多来，金融监管部门出台多项纾困支持措施，均未涉及信托公司。但受房地产市场困境等因素影响，信托资产逾期率抬升，房地产信托成为“违约大户”，文件对信托行业的刺激效果有待观察。 一位副省级政府官员认为，“254号文”定了金融部门支持房地产行业的基调，有望纠偏过度信贷紧缩，最终效果要看各分支人行、银监的指导力度和各商行的执行力度。 该官员近一年多来都在处理房地产企业纾困、不良资产处置和保交楼等，他提醒，文件的许多条款设置了许多限制条件，例如历史债务展期，若太过于强调市场化和法治化，应明确新老划断，旧账慢慢过渡，再谈合规性。 “因为目前形成坏账的存量债务，前期批出就不尽合规。对于经历房企、金融机构和地方政府多方一年多拉锯，仍推动不下去的项目，需要监管部门给予更多的灵活操作空间，否则政策很难执行”。该副省级政府官员认为，当前行业政策接连出台，但纾困效果不明显，至上而下的困局便源于此。 一位头部券商首席房地产分析师也认为，文件的推出，有拐点和风向转变的意义：从此前千亿纾困基金等政策要求以“救项目不救企业”为底线原则，转变为开始针对企业端的救助和支持。 同时他认为，“免责条款”实际上鼓励商业银行为房地产企业提供专项借款等配套融资，如果新增融资形成不良的，开出了免责条件。目前“254号文”仅是纲领性文件，没有涉及具体额度，但释放了国开行等政策性银行可以承担一定损失的可能性。 这位头部券商首席分析师认为，在此前，信托给房企融资却被定调为“不合理”，以前政策不允许民企和部分城投平台通过信托融钱做前融，但现在风向有所转变。 第二支箭的信号 文件出台5天前的11月8日，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）释放了“第二支箭”的利好消息：由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续还有望扩容。 该消息引发了资本市场的振奋。地产股债已连涨3个交易日，前50强房企总市值累计上涨约3071亿港元。其中，旭辉控股累计涨幅超125%，碧桂园涨59%，龙光集团涨52%。 一位头部房企IR人士解释，“第二支箭”与此前的担保性发债等政策相比，已经体现出了多个不同点： 一是“第二支箭”初步定量2500亿元，还有望扩容。而8月以来，第一轮担保发债中，碧桂园、旭辉、龙湖、美的、新城等6家房企通过中债增担保，融资总额仅68亿元。 二是本次“第二支箭”的发行，由央行牵头，央行提供再贷款资金支持，点名支持“包括房地产企业在内的民营企业发债融资”，传递出了监管部门有意为民营房企融资纾困的信号。 这个“央行再贷款”意味着，商业银行或其他金融机构购买了房企的债券，可凭借购买凭证，以很低的成本去央行借到一笔等额资金： “假设金融机构买了10亿元‘第二支箭’产品，还能向央行贷款10亿元，相当于央行为之兜底，银行购买这类型产品几乎没有资金成本。如果房企违约，不良率仍归属于银行，但理论上，中债增手上还有抵押资产和国企担保”。前述房企IR人士表示，此次央行提供再贷款，能进一步打消金融机构的疑虑。 三是和此前的担保性发债相比，“第二支箭”明确，除担保增信、创设信用风险缓释凭证外，增加了直接购买债券等方式，支持民企发债融资。 四是发行成本上，中债增对民营房企收取的增信服务费率低于0.8％/年，约是首批担保性发债担保费率1.5%/年的一半。同时，还可以根据企业信用状况分档确定反担保比例，尚未违约的优质民企有望降低反担保比例。 上述参与申报“第二支箭”发行的房企人士透露，第二支箭”发行产品除了偿还项目类贷款、偿还中票等境内直接融资等常规用途外，还可用于偿还外债。至于是否可以用于项目公司开发建设，还未确定。 该房企人士认为“第二支箭”利好的释放，是民营房企信用状况的拐点，至于房地产行业的恢复仍依赖于购房者信心的恢复。 一位地产债机构投资者对文件表现较为谨慎：钱能不能真的流到民营房企，最主要看金融机构怎么做。更深层次的原因在于，当前的房地产问题主要是经济下行、居民购买力不足，也没有对房价上涨的预期。

今年加拿大央行已经6次加息，不少屋主感觉到房贷压力倍增。来自加息的一位三个孩子的父亲表示，今年月供已经涨了1200元，他不得不多做一份兼职才能应付开销。另一位父亲也表示，一家四口的生活受到了很大影响，供房和日常开销都成了问题。 据CTV报道，来自安省的43岁男子Barrington Williams表示，作为三个孩子的父亲，为了应对上涨的月供，他已经在今年6月的时候多打一份工来负担开销。白天他是一位项目经理，晚上的时候，他还会兼职做仓库司机。 "现在已经完全没有工作与生活的平衡，" 他表示。"这种情况下，我几乎没有了与家人在一起的时间。" 他表示，他们家的房贷是60万元，当时选择的是浮动贷款利率。央行在今年3月至10月期间多次加息之后，他现在的每个月房贷已经从2400元上涨到3600元，房贷利息也超过了5%。 "我们完全没有预想到情况会转变得这么快，" 他说道。"我不知道什么时候这才会结束，希望我们能尽快回到正常的时候。" 另一位来自Whitby的45岁男子Puneet Mahajan也遇到了类似处境。他表示，9月7日那次加息之后，他接到了银行的电话。对方通知说每个月房贷要提高800元，才能保持与4月份相同金额的本金水平。   图源：CTV "我只能承担得起每个月多付400元。所以我只能选择降低还款本金，现在每个月偿还的本金比之前少了很多，" Mahajan表示。 他还表示，如今他每个月还房贷2200元，利率是4.61%。这对于一家人的财务状况产生了严重影响。他们不得不动用存款才能维持生活。 "以前我们会在免税储蓄账户（TFSA）里存钱，但现在这些钱都用光了，" Mahajan说道。"我们只能每天都想着如何减少开支。" 央行经济学家曾透露，预计加息的速度会在2023年第一季度的时候有所放缓。但央行行长Tiff Macklem已经表示，还将进一步加息。预计今年12月7日的时候还会再提高利率。 "我们需要找到别的办法来应对更大的房贷压力，" Mahajan表示。如果在不久的将来，利率不会下降或者暂停上涨，他们家必须砍掉一些计划来应付更大的开销，例如放弃送女儿去国外上大学的打算。 "这是我们其中一个最大的顾虑，我们需要为孩子存钱上大学，" 他说道。"如果未来两三年情况没有好转，我觉得我们只能这样，所有的可能性都要考虑。"

在加拿大，不仅可以看到疯狂的房地产个人买家，企业也不遑多让。据加国住屋统计计划(CHSP)数据显示，2020年公司业主数量激增，拥有百套以上房产者增长最快。 由于低利率，大公司纷纷大量购买房地产，其中增长最快的，是拥有至少100套房屋的企业主。 拥100套以上房产的安省公司增长趋势     安省拥有至少100套房屋的公司数量，在2020年达到345家，比2018年数据开始时增长了15%。 较小的企业买家反而显得稳健，有59,600家（比2018年增加7.4%）公司拥有至少一所房屋。拥有两套房屋的业主达到13,435(+8.0%)，拥有3至9套房屋的业主达到11,585家(+7.5%)，拥有10至99套的业主达到2,375(+3.9%)。 显而易见，拥有100套以上房屋的公司群体数量增长最快。 拥100套以上房产的卑诗公司增长趋势     同样，在卑诗省的公司所有权中也可以观察到类似趋势，但更为极端。2020年有85家公司拥有至少100套房屋，比2018年最早数据点增长了21.4%。对于一个并不容易增长的细分市场来说，这是一个巨大的增幅。 卑诗省的小规模企业投资也在激增。2020年，有26,240家(+9.5%)公司拥有一幢房产，5,870家(+8.8%)拥有两幢。拥有3到9处的公司数量有5,125家(+10.7%)，有10到99处房产的持有人达到1,325(+11.3%)。 拥有100套以上房产的公司数量，在2018年到2019年期间，数量并没有变化，但在2020年出现增加。且这些公司收购的房屋数量，远大于仅拥有一套房产的公司数量。是量化宽松令情况发生了改变。 以目前纳入研究的省份不够多，因此仍缺乏全面的了解。然而，这已经显示低利率导致投资者活动激增。不可否认，所有权集中和额外需求导致价格上涨。随着利率上升，这种情况开始发生变化，但随着利率下降，同样情况将卷土重来。

约克区列治文山市长韦斯特(David West)指出，安省的新住房计划将对该市的财政收入造成打击，让纳税人来承担未来发展的成本。 图源：Steve Somerville/Metroland 韦斯特在11月1日的一份声明中回应了安省政府的“更快建造更多房屋法案”（More Homes Built Faster Act）。他在10月的市政选举中以压倒性优势赢得连任。 韦斯特说，他认识到在列市建造保障性住房的迫切需要，但是，通过列市的官方计划实现建设“完整、宜居和可持续社区”的目标非常重要。 安省政府于10月25日提交住房计划的立法，旨在简化新房建设，帮助解决住房短缺问题。 根据立法改革方案，开发商将减少、豁免或冻结某些类型新房的开发费、公园用地费和社区福利费，如包容性分区单元、非营利住房和租赁建筑。 这些费用是列市和安省其他市政当局用于资助与发展的主要收入工具。用于减轻纳税人的整体负担。 列市向开发商收取土地新开发和再开发的开发费，这些开发费将用于基础设施和服务，如道路、水管和下水道。 图源：Steve Somerville/Metroland 市长说：“如果安省政府不提供替代的财政支持，来弥补税收的损失，列市和纳税人将为未来相关的基础设施成本埋单。这种情况是不可接受的。” 根据声明，列治文山预计将从开发费用中获得超过3.4亿元，用于资助新的10年资本计划(2023-2032)。 韦斯特说，他也对立法中保护区当局的变化感到困扰。 多伦多和区域保护管理局(TRCA)在一份声明中表示，对《规划法》（Planning Act）和《保护当局法》(Conservation Authorities Act)提出的修改，将“削弱该管理局在保护社区免受洪水侵袭，支持市政当局保护自然环境方面的既定作用”。 据报道，安省进步保守党政府引入这些改革，是为了实现在未来10年在全省建造150万套新住房的目标。 根据一份技术简报，作为指定的29个住房目标之一，列治文山预计到2032年将增加27,000套新住房。 安省市政事务厅长克拉克(Steve Clark) 10月25日表示，对没有达到目标的城市不会采取惩罚措施。 这项新立法得到了安省建筑业的支持。建筑工业和土地开发协会(BILD)和住宅建筑商协会(OHBA)称赞该住房计划是解决住房供应和负担能力危机的“明确而有力的转变”。 韦斯特说，列山已经采取了一些这样的举措，比如允许在一处房产上建造最多3个住宅单元作为附属套房，这是“可负担住房战略”的一部分，此外还有财政激励措施，以增加住房的供应。 市长说：“安省各市都是独特的，有不同的挑战，处于不同的发展阶段。至关重要的是，在这项立法通过之前，各市政当局有足够的机会就他们关注的问题提供反馈。” 奥罗拉（Aurora）市长穆拉卡斯(Tom Mrakas)也对部分立法提出了异议，他在一份声明中说：“我不认为一刀切的方法是实现这一目标的方法。”同时列举了令人担忧的领域。 多伦多市长庄德利(John Tory)也对削减开发费用带来的财政影响表示担忧。

全球房价泡沫破裂的声音开始响起。 在这之前，许多国家的房地产牛市已持续十年甚至更久。特别是新冠疫情暴发以来，在全球超宽松货币政策刺激下，全球主要经济体房价飙升至历史新高，房价泡沫风险迅速累积。 如今，在美联储等激进加息和全球经济衰退的双重冲击下，房价泡沫开始破灭，全球楼市繁荣正走向终结。 牛津经济研究院（Oxford Economics）在近期发布的一份报告中如此描述：“总的来说，这是自2007-2008年以来最令人担忧的楼市前景，未来房价走势可能在温和下跌与大幅回落之间徘徊。” 该机构认为，未来一段时间，加拿大(专题)、新西兰、荷兰和澳大利亚四国房价下跌风险最大。 利率飙升，多国楼市骤冷 牛津经济研究院报告认为，发达经济体的抵押贷款利率持续飙升，有可能将一些住房市场推入急剧的衰退。许多经济体的住房价格已经持平或下降。随着银行信贷标准的收紧和经济衰退的影响深入，房价下跌的压力将进一步加剧。 这种趋势已现端倪。 英国抵押贷款机构Halifax日前公布的数据显示，继9月环比下跌0.1%之后，10月英国房价环比下跌0.4%。英国房价正以近两年来的最大速度下跌。安永咨询公司的一份报告预测，英国2023年抵押贷款将降至10多年来最低水平。 美国房价在2022年下半年迅速下跌。标普/凯斯-席勒房价指数在7月份出现了自2012年以来的首次月度下降，多个州和城市对住宅房地产的需求降温。有华尔街经济学家预测，美国明年房价可能继续下跌多达20%。 韩国在此前出现“全民抢房潮”后，房价也已连续多月下跌。根据韩国房地产委员会7月底公布的数据，上半年，该国交易的公寓数量比去年同期下降了50.6%，创出自2006年以来的最低水平。韩国的平均房价今年上半年也迎来下跌。 新西兰储备银行2日发布的金融稳定性报告显示，随着抵押贷款利率的上升，新西兰的房价继续下跌。在全国范围内，房价较2021年11月的峰值下跌了11%，惠灵顿和奥克兰的跌幅更大。报告称，目前负资产和抵押贷款服务拖欠并不普遍，“但如果价格继续下跌并且随着抵押贷款重新定价以提高利率，这种情况将会增加”。 不难看出，全球楼市退潮与利率提高直接相关。近月来美国抵押贷款利率突破7%，并持续上行，为2002年以来的最高水平，而不到一年前美国房贷利率仅3.2%。 另据牛津经济研究院估算，在欧元区和英国，抵押贷款利率自4月和5月以来已经上升了一倍多。 四国房价最危险 牛津经济研究院认为，加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚的住房市场风险最大。该机构认为，在这些经济体，2019年四季度至2022年二季度的房价涨幅普遍较高，房地产估值高，债务水平高，且浮动利率债务突出。因此该机构认为，利率上升将迅速传递到这些国家的家庭财务。 居外IQI联合创始人、集团CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari)在接受中新社国是直通车记者采访时表示，加拿大、澳大利亚、新西兰等国的房价料将领跌欧美楼市。这家房产科技集团在亚太及欧美有3万名经纪人。 卡希夫·安萨里认为，首先是因为这些国家的楼市在疫情期间涨幅最大，楼市涨幅高的楼市碰到银根紧缩也容易跌。 与美国大部分买家按揭贷款为固定利率不同，加拿大和澳大利亚等国的按揭贷款相当一部分是浮动利率，这意味着房主们要承受利率上调的压力，而这种压力又伴随着物价的上涨。 如家庭负债占家庭可支配收入的比例过高，那么这些家庭更容易受按揭利率上调的影响。在上述三个国家，家庭负债的占比也较高。这几个因素如叠加在一起（电视剧），卡希夫·安萨里分析称，当地楼市的需求会大打折扣，进而引发楼市交易量价双跌。 澳大利亚悉尼知名房产公司Plus Agency执行合伙人Fiona Yang已经感受到了市场的变化。她告诉中新社国是直通车记者，悉尼的公寓受到的影响最大。房产的买家和卖家都对不断攀升的利率望而却步，所以进入市场的房源越来越少，每套房源的报价也越来越少。“一年前，我们典型的房产大致以挂牌价的110%售出。而如今转售交易平均为要价的90%左右。” "每次利率上升，许多买家都要向下调整他们的预算。”Fiona Yang说，“一位业主希望出售一套俯瞰悉尼港的大型三居室豪华公寓。他的预期售价是2500万澳元，但市场可能只能承受2000万澳元的价格，这是个很大的折扣。然而，即使将这套房产出租，他的收益率也只有2.5%左右，他只要把现金存入银行就能赚得更多。" 一些过去抢手的房屋，如今滞销了。 悉尼一家拍卖机构James Pratt Auction Group的CEO James Pratt表示，"我正在与邦迪海滩附近的一处房产合作，我们不得不将拍卖日期推迟三次，因为根本没有足够的买家。这在邦迪非常罕见，那里的房产通常会以高价迅速售出。" 加拿大BC省温哥华地区知名地产投资顾问Tina Mak在接受中新社国是直通车采访时表示，疫情期间温哥华周边地区房价上涨明显。因为当时人们都想要郊外的大户型房子。今年以来，随着不少公司恢复上班，人们发现郊区要开车通勤来市里上班还是不方便，加上油价也贵。所以现在城外的房子跌得也最多。今年以来已跌了20%。 2008年次贷危机会重演吗？ 由房地产引起的2008年次贷危机会重演吗？ 卡希夫·安萨里表示，普遍认为不会，经过上次的次贷危机，银行在放款时对借款的审核更为严格，数据显示因为还不起房贷而被没收的房子数量没有明显增多。 他指出，楼价下跌，是在过去两年猛涨的基础上，比如：加拿大、澳大利亚、新西兰三个国家就算跌20%，也还比疫情前高。而跌得多一些的地方，也正是涨得快一些地方。发达国家不少人的财富比起疫情期间会打折，但比疫情前还是有所增加。 实际上，由于现在楼市上少了炒房者，也少了机构投资者，买家、尤其是新移民(专题)刚需买家和手持现金的外国买家，就迎来了一个有利的买房时期。买家会发现自己处于谈价格谈购房条款的有利地位，买方经纪人的日子也从容多了。 牛津经济研究院也认为，一个积极的因素是，一些主要市场的抵押贷款债务占居民收入的比例低于全球金融危机之前的水平。在美国，2022年二季度的抵押贷款债务与收入比率比2007年四季度低35%，在西班牙低25%，在英国低14%。 另一个因素是采用浮动利率的抵押贷款债务比全球金融危机前低。这意味着家庭面临的抵押贷款利率上升带来的直接冲击较小。

人人都想安居乐业。但安居的成本一直不低。 存款不多的青年在寻找房价低廉的宝藏城市，作为结束漂泊的理由。 毕竟，城市众多，用极低的成本置业也许不是痴心妄想。 那么，假设一下：如果我们只有10万元，可以在中国哪些城市买套房？ 房价最低的城市在哪里？ 先来看看在各省市买一套房子的平均总价。 上海与北京都以超过700万的总价位列前二。这一数据很容易受到极值的影响。毕竟，出没在北京、上海的顶级别墅与市区大平层并不少见，它们连带着一些非核心区三四百万的房子，让全市均价突破了700万。 排名第三与第四的是海南与浙江，总价在250万以上，当然也不便宜。年轻人想要扎根于此，除了努力搞钱，通常还得求助父母交个首付。 相较之下，价格最低的几个省市，却只有它们的零头——东北三兄弟与新疆一起位列最末。北京、上海买一套房子的价格，在它们这里却可以买十多套。 黑龙江的平均总价最低，为43万。10万元的预算，还摸不到其平均线。但一套房子的总价除了单价的影响，还跟面积有关。如果想琢磨一套小户型，在黑龙江似乎是一个可行的选择。 具体到城市的数据可印证我们的判断。 在这里，考虑到县城的数据分散且不太准确，我们将城市的范围放在了地级行政区（地级市、地区、自治州、盟）上。这个层级包括了省会城市，又囊括了绝大多数的三四线城市——对很多年轻人来说，这些中小城市是他们返乡就业会考虑的地方。 中国总共有332个地级行政区。我们汇总了截至今年第三季度的317个地级行政区的房价数据。 先来看看房价最高的十个城市。由于北京、上海等直辖市不包括在内，所以房价最高的第一名花落深圳。今年第三季度，深圳的房价达到了每平69752元。 事实上，前十名的房价差异很大。排在第九名与第十名的宁波与珠海，单价在25000元以上，与深圳的数据已经相差甚远。不过前十城市都有一个共同点，它们均位于东部省份。这意味着，想花10万淘到低价房，位于东部的可能性极低——一个厕所都不容易买到。 而房价最低的十个城市，仅为前十城市的零头。排在第一的是边陲城市鹤岗，双鸭山与七台河与之相邻，它们均位于黑龙江。 总的来说，这些房价最低的城市，多在东北与西北，房价在每平3000-4000元的区间。唯有鹤岗，挺入3000元大关，创下每平2206元的最低价，与其他城市拉开差距。 在鹤岗，挑选10万元以内的房子 在鹤岗，的确能挑选不少10万元以内的房子。 由于位置偏远、产业没落、气候寒冷，“煤城”鹤岗房价低迷。也恰好源于这些因素，这座拥有完善生活配套的小城市又成为青年移居的热门选择。“物价感人”、“五万就能买套房”的都市传说，在漂泊者口中相传。 我们通过二手房源平台，获取了总价低于10万的“鹤岗房”的基本情况。 房源信息由第三方中介上传，信息真真假假。为了提供相对准确的结果，我们仅筛选有中介实地验证标签的房源，并且将重复上传的房源手动筛除。 334套房源，选择真的还不少。总的来说，更多的房源会集中在4-6万元，以及7-9万元的区间，它们通常是一个两居室，面积60-80平米。算一算单价的话，每平方的价格不超过千元。 其中，价格最低的一些房子已经不足三万。例如，一套位于南山区鹿北街的48.8平的一室一厅，总价2.5万。由于房龄超过20年，屋内的样貌已显得老旧。但胜在采光还不错。 “业主人非常好，非常热情，诚心出售此房源，因业主要去外地发展，故出售此房，成交以后业主积极配合更名过户等一切手续，房屋产权清晰，手续齐全，无任何纠纷！”经纪人在详情页中写道。 位置很偏远吗？其实还好。尽管我们没有在鹤岗长居，但是从地图上可以看到，房子周围有不少居民区，医院、餐馆也会在四周分布。不过，作为老式居民楼，周围环境已比不上现在的新式小区。 回顾另外两套价格为2.6万与2.8万的鹤岗房，情况与这套房子类似——建成时间较久，装修相对简陋，不过好在手续齐全，随时可购。诚心想买的话，相信还可以协商个折扣。这么一算，我们10万元的预算还会剩下不少，供添置家具。 而如果真的想花够10万元，也许真的能在鹤岗淘到些惊喜。比如一套120平的三室一厅，位于鹤岗市检察院家属楼，总价仅为10万元。 一套宽敞的房子，目前无人居住，但留有简单的电器与家具。除了低至每平834元，它的另一个优势在于地理位置优越——位于市中心，距高铁站也不远，且旁边就是医院和幼儿园。 愿意的话，鹤岗，似乎真的是开始新生活的理想选择。而无论是低至两三万的房子，还是十几二十万的相对高价房，在房源详情页中，都有提问、询价的人，跃跃欲试。 还有哪些可能的栖息地？ 拿着10万块，挑选一套鹤岗的房子，绰绰有余。 而经过我们查询，其他房价较低的城市，总价不到10万的房源难寻。主要有两个原因：一方面，热度较低或位置相对偏远的城市，没有可供实地核验的线上站点。 例如，按照七台河与双鸭山的房价，考虑到垫底的平均房价，理应有一些几万元的房子，但由于未经中介核验，我们难辨真假。要是诚心想买，恐怕只能自行在当地中介处询价。 另一方面，地广人稀的地方，房子也大。新疆的博州、吐鲁番等地，面积多为大户型，算下来总价还是高出了预算。 这么看下来，仅有宁夏石嘴山、广西百色等地，还存有总价低于10万的房源。当然，这仅代表单个平台的结果。往这些城市的方向找下去，淘到低价房的概率很大。 此外，买房的核心目的，始终是挑选一个愿意长期居住的地方。对于不太喜欢寒冬，或者不想远离内陆的年轻人，如果预算稍微上浮，还有哪些城市是可能的栖息地？ 贵州的黔南、黔西南，作为西南地区的代表吸引了我们的注意。其中，黔南指黔南布依族苗族自治州，以都匀市为首府，今年第三季度的每平单价不超过4000元。 在实地核验过的房源中，还未找到10万元以下的房子，但10-20万元的总价区间留有不少选择。例如，一套52平的两室一厅，单价为每平2308元，总价仅为12万元。当然，它在一幢年代久远的老居民楼里。 总的来说，与其他房产市场没能被“快炒”的小城市一样，以都匀市为代表的黔南房源，维持着小几千元的单价。新城的扩张会带来一些新式公寓的出现，而由于外出务工、人口迁徙，需求量不大的公寓会挂牌许久。 这里的优势在于旅游资源丰富。荔波大小七孔、中国天眼等近年兴起的景点都在附近。相比于北方，气候湿润而无严寒，南方人可能会更适应。饮食方面，贵州的酸汤鱼、烙锅、米线也颇具特色。合胃口的话，会很爱这里。 在社交媒体平台，已经有网友在分享长居贵州小城的生活，她住在算下来3500元每平的大平层里，过得安逸得很。 黔南与临近的黔西南（黔西南布依族苗族自治州），以及隔壁的广西百色市，连成了一个铁三角，都是房价友好、环境清爽的好地方。 而如果想选择中部地区，湖北咸宁的房价令人印象深刻。咸宁在湖北南部，与湖南、江西接壤，交通便利，气候也不错，但人口较少。加上普遍的人口迁出务工的影响，咸宁房价以4000元出头的均价在全省垫底。能与之相较的中部地区，仅有山西的朔州市。 人们都习惯了努力去买一套100万甚至是1000万的房子——不乏成功者，但收入平平的普通人是多数。 10万一套的房子不多，但在鹤岗等地也可以精挑细选。如果愿意再提高点预算，那么黔南都匀、百色、咸宁、朔州等小众城市，分布在天南地北，选择都会更多。 而无论是前往鹤岗，还是其他小城，无论是到手多大的房子，拿到手的房间总是空荡荡的，重要的是塞满什么样的生活。 归根结底，奔波大半个中国，人们总是想要拥有自己的家。走在广阔大街上，收获安全感。在一方天地里，装扮自己憧憬已久的生活。

加拿大Equifax公司的一份新报告警告贷款机构，加拿大人日益增加的财务压力可能导致所有类型的欺诈行为激增，特别是在2022年最后几个月，房贷和信用卡欺诈个案将会增加。 报告称，跨行业的欺诈案已开始恢复到疫情前的水平，但是房屋按揭贷款的欺诈率仍然高于2019年的水平。 房贷欺诈的高点是在2021年第二季度，到2022年第二季度，房贷欺诈率下降了13.3%，但仍比大流行前高29.5%。 第一方欺诈在按揭申请欺诈中最常见，即申请人伪造财务、收入资料或提供相互矛盾的资料。 Equifax的数据表明，92%的房贷欺诈涉及财务数据的虚假陈述，包括伪造银行对账单、收入和就业数据，或者是相互矛盾的信息。 图源：mortgagegroup.com 加拿大Equifax欺诈与身份部门主管Carl Davies表示：“随着利率的上升，房地产市场已经降温，申请房贷变得越来越困难，这可能诱使一些人虚报自己的财务信息。” “2021年的欺诈率大幅上升，房贷申请达到创纪录水平，再加上人们竞相获得高额贷款。现在将出现滑坡效应，那些谎报财务状况的购房者很可能背负他们无法处理的债务，而他们的房贷欺诈是违法的。”   信用卡欺诈 Equifax的报告指出，在疫情最严重的时候，数字欺诈大幅增加，特别是针对信用卡、银行申请的欺诈。现在已经恢复亲自到银行办理业务，同时2022年第二季度信用卡欺诈率总体下降了13.5%，但是身份欺诈仍然是信用卡申请的最大问题，56%的欺诈是身份欺诈。 Davies说：“消费者对申请新信用卡的兴趣在疫情高峰期下降，但我们看到欺诈率上升，特别是第三方欺诈。” “这种欺诈在很大程度上是由有组织犯罪推动的，他们充分利用了疫情，伪造身份，欺骗政府福利支持项目、企业和消费者。” 汽车、银行和电信欺诈 与2021年第二季度相比，2022年第二季度的汽车欺诈率下降了16.6%，申请数量下降了3.9%。超过90%的汽车欺诈是第一方欺诈，但在申请中身份盗窃的比例也在上升。 政府疫情福利支持项目结束后，银行和存款欺诈行为发生了重大转变。2022年第二季度申请数量增加了28.2%，但与2021年同期相比，欺诈率下降了16.6%。 与2021年第二季度相比，电信行业的欺诈率在2022年第二季度下降了3.2%，但总体申请数量增加了25.7%。该行业的欺诈率回落到2019年，为购买硬件而发生的欺诈在2022年第二季度达到峰值。

  加拿大一年引入50万新移民，房价会立即飙升么？专家：不会！ 近日，加拿大发布了2023-25年的移民水平计划。加拿大的移民目标是：在2023年引入465,000名新移民。2024年，该目标将增加到485,000名新移民。2025年，这一数字将进一步上升到500,000名新移民。 那么问题来了，大量新移民涌入，会加剧住房危机么？会使房价飙升么？对此，数据专家表示，这种想法，没有坚实的依据。多伦多大都会大学城市分析研究所所长Murtaza Haider，研究的就是加拿大移民和房产数据。Haider说，之前的研究表明，联邦计划每年增加约15万至20万移民，对房市的影响不大。他说：“我的猜测是，大多数新移民将没有现金或足够的积蓄买房。预计他们不会对房价产生那么大的压力，但是会增加对租房需求的压力。”新移民对房市的影响，一般来说，最先会体现在租房市场上。Haider表示，新移民想要成为房产拥有者，大约需要2-3年的时间。“因此，如果我们在2023年引入50万移民，在2024年再引入50万移民，我认为要到2026年和2027年，他们才会开始影响房市。”他说，过去的研究，以及疫情封锁期房市过热、移民冻结的经验证明，移民并不是导致住房成本飙升的原因。“在2020那一年，由于机场关闭，移民几乎为零，但加拿大的房价出现了前所未有的上涨。” Haider认为，加拿大住房短缺的真正原因是系统性问题，即未能确保建造出足够的住房库存。而这个问题，可以追溯到几十年前。他说：“政府已经意识到我们没有在底层建造足够多的住房。”研究建筑业劳动力数据的组织BuildForce Canada预测，到2027年，加拿大建筑业将需要超过120万工人，需要招聘171,850名工人。他们预计，一旦婴儿潮一代退休，该行业将出现2.9万名工人的缺口。从2016年到2021年，移民占加拿大劳动力增长的五分之四。超过一半的移民，以经济类别进入加拿大。Haider说：“移民加拿大人口增长的主要驱动力。现在，为了经济和企业的增长，加拿大需要的是更多的工人。”加拿大政策替代中心的政治经济学家兼高级研究员里卡多·特兰詹表示，移民对建筑业至关重要。新移民为经济注入活力，而加拿大一直依靠移民来满足劳动力需求。

温哥华的租房者被提醒注意一种涉及AirBnb房源的骗局，这些房源被说成是可以长期出租的。 周三上午发布在当地Reddit页面的照片显示了两个陌生人之间的短信交流。其中一位女士说，她去看了一个出租清单，发现有些不对劲，于是联系了一个她认为住在那里的人。 "我在Craiglist上发现一则广告，你的阁楼每月2300元，"这名妇女在短信中写道，她解释说在去看房并在一个建筑标志上看到对方的电话号码后，她决定联系对方。"我离开后，去了我的车，在Airbnb上找到了你的地方，并拨打了非紧急警务热线。" 由此产生的短信交流表明，两名妇女正在安排看房，并要求人们交纳现金押金以确保12月1日的地方。一位Reddit用户评论说，他们在前一天晚上差点上当受骗，但还是强行与房主交谈并查看了文件。 去年夏天，不列颠哥伦比亚省大陆商业局警告正在寻找短租和长租房源的人们要小心这种骗局。 声明说："骗子通过承诺低租金、额外的设施和绝佳的位置来引诱你，"。 "如果它看起来好得不像真的，那么它可能就是真的。" 根据BBB主席Simone List的说法，加拿大人在这些骗局中损失的平均金额为1230元，比2021年增加了160%。 这种骗局通常包括人们列出他们通过短期租赁获得的别人的财产。

当不列颠哥伦比亚省人准备在11月18日迎接新的省长时，许多人正在等待了解大卫-埃比提出的结束单户区划的建议对解决住房短缺问题有多大帮助。 埃比是前住房部长，在10月被誉为新民主党领袖后成为候任总理。在新民主党取消了挑战者Anjali Appadurai的资格后，他最终成为了该职位的唯一候选人。 埃比的建议之一是增加密度，允许房屋建筑商在相同的占地面积上用最多三个单元来取代一个单户住宅。 2019年，该州通过了一项法案，允许在划为单户住房的地区建造复式住宅，在一定规模的城市中，几乎任何住宅地段都可以建造多达四个住宅。2020年，波特兰的官员提出了一项法律，允许最多6个单元，并有严格的可负担性要求。 "从20世纪20年代开始，俄勒冈州的法律......开始说，'你不允许在某些土地上建造那种结构。我们称之为分区，"波特兰的非营利组织Sightline研究所的高级住房研究员迈克尔-安德森说。 "这是从波特兰最豪华的地方开始的，渐渐地，这种做法变得流行起来，并在全市范围内蔓延。" 周二，安德森接受了加拿大广播公司节目主持人格雷戈-克雷格（Gregor Craigie）的采访，谈及结束单户区划对波特兰市住房的影响。 你能描述一下2019年俄勒冈州的法律吗？它是如何有效禁止单户区划的？ 我想说的是，反过来说，它使四合院重新合法化。从20世纪20年代开始，在俄勒冈州是合法的......开始说，'你不允许在某些土地上建造那种结构'。但是，这样做的后果是造成了这种短缺--太少的房子让太多的人追逐同样的房子，这促使价格上涨，而且它还将社区按收入分开。 因此，当俄勒冈州在2019年重新审视这个问题时，它只是说我们要为城市设定一个新的标准。他们必须不比说，你可以在一块土地上建造前四个单位，我们不会在第一个和第四个单位之间有那么多的区别。 但在2020年，波特兰市走得更远了一些。市政府做了什么？ 他们说，"好吧，如果你能满足负担能力标准，我们将允许你增加到六个单位，除了任何地段四个单位的规定。" 对一居室没有可负担性要求，而且当时我们看到的是，很多一居室结构被拆除，取而代之的是巨大的一居室结构，这就更昂贵了。因此，鉴于这种选择，我们决定我们宁愿拥有价格稍低的四个单元，即使对它们没有严格的负担能力要求。 是否有任何早期数据表明这在波特兰是否有效？ 该区划在2021年8月生效，所以我们有第一年的数据。如果你假设这些地块无论如何都会被重新开发，那么净影响是每年[在波特兰]有200到300个家庭由于新的分区而被增加。因此，这对事物的发展速度来说不是一个巨大的变化。 这对增加像波特兰这样的城市的经济适用房供应是否是一个重要的贡献？ 我想说这是值得做的，不仅是因为对供应的影响，正如我提到的，这不会是巨大的。在未来的30年里，这大概是1%到2%的影响。 更大的影响首先是在长期内。当城市中的每一个单位达到其使用年限时，根据新的法律，它很可能被少数价格较低，但新的、漂亮的单位所取代。其次，由于这种逐渐[分散]的新住房的成本较低，我认为这只是一个很好的方式，将不同收入的人分散在社区。 是否可以说，像这样的举措可能是一个开始，而不是解决西海岸城市发展中的住房可负担性问题？ 这当然不是为穷人提供住房或建造足够多的房屋的终点线，所以我们不会把穷人赶走。我认为这是一种适度改变的方式，并确保更多的社区能够逐步发展，优雅地发展，而不是把人们送走作为改变的解决方案。

温哥华西区一向是大温住房的焦点，海景豪宅匹配优质公校资源吸引华人移民定居。但西温土地契约赫然写着一条种族歧视的条约曝光多年后，直到现在，西温政府仍没有着手展开删除此条约的行动。 目前，西温一名省议员已经提出私人法案，要求省政府立法采取删除行动。 西温亚裔居民董美雪（音译：Michele Tung）在申请翻新她在西温的房子时，由于必须获得50年代的原始土地所有权，她才知道那个时代的英国地产公司一些房屋的土地契约上有种族主义条款，但她真正看到白纸黑字的契约还是非常震惊。 BC省一些土地契约的种族主义但无法执行的条款禁止 "非洲或亚洲血统 "的居民居信。 董女士指她在审查文件时，有一个条款说房产上不允许有牛，不允许有猪，甚至下面一个条款还注明 "非洲或亚洲 "血统的人不允许居住或占用该处，除非他们是仆人。 董女士称这份文件称肤色深的人比肤色较浅的人低一等，甚至还低于动物，低于农场动物，非常不人道，种族歧视到了令人无指的地步。 虽然基于种族的契约早已经在70年代被认为是非法的，但政府并没有强制执行，西温一些房主也称这些语言极其伤人，应该被完全删除。 西温哥华居民Yashar Tashakkor表示："毫无疑问，这些都是种族主义，是令人厌恶的契约，但它们不代表当前社会的价值观。“他也指有人领导发起行动非常重要，否则不会自行消失。 目前，这些契约只是被划掉了。但业主认为必须删除。 报告估计，从西温的土地契约中删除种族主义语言将花费100万元。 根据CTV的报道，西温房主们现在得到西温-卡皮拉诺省议员Karin Kirkpatrick的支持，她已经提出了一项私人法案，要求省政府采取行动。    

伊丽莎白里德在金斯顿大学区的科林伍德街生活了 26 年。 但她已经卖掉了自己的房子，并准备在 11 月 7 日搬家，理由是她家周围派对过多。 “这不是我对学生有问题，我没有。他们经常很友善，”里德告诉渥太华 CTV 新闻。 “如果他们的室友在聚会，如果隔壁邻居在聚会，他们想聚会是很自然的。 "同时有五家人在聚会的情况并不少见"。 里德是在女王大学返校节的周日接受采访的，当时有成千上万的人聚集在大学区的街道上，特别是阿伯丁街。 金斯顿警方在周六宣布该地区有多个扰民派对，并在傍晚时分将大量人群驱散，但在晚些时候确实宣布在阿伯丁街有更多扰民派对。 她说："昨天其实并不太坏，"她说。"实际上是上周末太吵了。" 这些活动是在假的返校聚会在同一地点举行一周后发生的。金斯顿警方说，有8000名派对参与者参加了未经批准的聚会，有13人被捕，15人被送往医院。 皇后大学一年级学生奥利维亚-布洛克说，大学区已经被学生占领，成为派对中心。 "我相信这并不理想，因为它是一个美丽的街区，"布洛克说。 "对于那些想拥有一个安静的夜晚，不喜欢一直开派对的人来说，因为在这里并没有真正停止。" 金斯顿的Sydenham区议员Peter Stroud拒绝对似乎越来越多的聚会文化进行评论。里德希望市政府现在已经采取了行动。 里德说："他们可以决定说，街区内的学生租房不能超过一定的比例，"她补充说，她是科林伍德街剩下的少数几个房主之一。 "我对那些人有点同情，"布洛克说。 "然而，我认为无论如何，在离学校这么近的地方，你必须面对一些混乱。我的意思是，在大学文化中，它就是这样的。" 同行的一年级学生Jordan Beisel说，他参加了周日在阿伯丁街举行的返校节活动，并没有看到金斯顿的派对文化在放缓。 "总的来说，这里的经验和文化很好。期待着明年的活动"。

北约克一栋公寓楼要涨房租5%，遭到租户们的强烈反击，他们认为房东对这栋大楼管理不善，导致居住环境日益恶化。 图源：CTV Laurel Grove公寓楼位于Don Mills路和401公路，该楼的物业控股公司Homestead在更换阳台和走廊地毯后，该楼的租户收到了房租涨价通知，而且涨幅高于2019年出台的指导性租金上涨（AGI）。 但租户说，那些维护和修复都是必要的，他们还说，该公寓楼没有得到适当的维护。 在该公寓楼已经居住了7年的租户Fabian Rojas说："公寓里没有进行任何维修，有些损坏恐怕几个月或几年的时间都修不好。" "我认为他们用这种手段来欺负老住户，让我们自己离开。这里非常不安全，没有问责制，大楼里也没有租赁办公室。没有清洁工作，每个月都有（蟑螂）和臭虫出没。" 房东如果想把租户的租金提高到安省规定的最高限额以上，需要通过安大略省房东和租户委员会（LTB）申请增加租金。 三年多前，该楼的许多租户在收到加价通知时拒绝支付，并决定要在LTB法庭挑战加价，但由于疫情的关闭，听证会被推迟到本月下旬。 现在，那些在过去三年中没有支付加租的租户们将面临一个处境：如果租金提高得到支持，他们将被要求补交几个月的租金。 Daniel Wilkes也在这栋楼里住了7年，他在2019年收到AGI的通知后，成立了一个租户Facebook群。他说，对阳台和地毯所做的工作是必要的，只是因为长期以来被忽视了。 "我们的阳台非常老旧，锈迹斑斑。翻新阳台起码要20年，但我肯定不会在这里住那么久。但他们试图把这90万元的账单放在现在住在这里的租户身上，并提高租金，而这本来就是以前就需要做的事。" 房东Homestead Land Holdings在全省拥有并经营着27000多套公寓，并称自己是"加拿大最大和最受好评的房东之一"。 该公司的创始原则是为居民提供"负担得起的、安全的住房，并以我们对待自己家人的标准来照顾他们"。 Wilkes说，这栋楼的居住环境正在恶化。并补充说，当他向Homestead提出投诉时，很少得到处理。 尽管租户描述的条件不断恶化，但当他们的案件在LTB法庭审理时，他们可能会面临一场艰苦的战斗。因为只要建筑物的升级被认为是必要的资本支出，AGI通常会得到支持。 但是，根据地铁租户协会联合会的外联组织者Kelly Bentley的说法，如果升级被认为是纯粹的外观，AGI可能会被拒绝。 Wilkes说，大楼里的一些租户对提出他们单位的维修要求感到害怕，因为他们担心这些"翻新"，是房东为了提高价格而进行的升级。 但Bentley说，法律上不允许房东因对单位进行一般维修而提高租客的租金。 Bentley说："这是在我们与面临AGI的租户交谈时，租户经常提出的问题。一般的维修问题不能成为AGI申请的一部分。AGI申请只与重大的必要维修有关，这种维修涉及到多个单位，并花费很多钱。" "水龙头漏水、浴室发霉、虫害或冰箱坏了都不被认为是大修，所以我试图让租户放心，告诉他们大胆提出维修要求，因为房东有责任保持单元和建筑的良好维修状态。" Laurel Grove的一些租户自从三年前收到加租通知后，一直在支付涨价后的租金，然而包括Rojas在内的其他人却没有。 他说，如果维持AGI，他将欠Homestead公司4000多元。 Rojas说："我真的负担不起这个增长，将不得不削减必要的预算来填补这个费用。" Wilkes说，对于大楼里的老住户来说，尤其难以承受涨价，其中许多人只有固定收入。 CP24.com在多个场合向Homestead寻求评论，但没有收到回复。尽管租户描述的条件不断恶化，但当他们的案件在LTB法庭审理时，他们可能会面临一场艰苦的战斗，因为只要建筑物的升级被认为是必要的资本支出，AGI通常会得到支持。

周五下午，三个空间加热器在温哥华南格兰维尔附近的约书亚·查特兰 (Joshua Chartrand) 的工作室公寓周围吹热空气。  Chartrand 以及位于第 12 大道的 Hartethorne 大楼的其他九个单元的租户已经有一个多月没有使用主要供暖系统了。 “随着时间的推移，我们变得越来越冷，”查特朗说。  拥有这栋大楼的公司 Oakwyn Realty 在10月6日的一封电子邮件中首先通知居民大楼的锅炉坏了。  他们说他们正在努力解决这个问题，但没有提供供暖何时可以返回建筑物的时间表。 与此同时，由于降雪警告，预计未来几天温哥华的气温将下降——预计下周将降至零以下 。 Chartrand 住在三楼，在家工作，他说他穿着多层衣服，坐在办公桌前时身上盖着毯子。  他说，地下室和地面层的租户抱怨他们早上醒来时可以看到自己的呼吸。 但如果没有确定何时恢复供暖的时间表——以及预计将持续数月的租赁纠纷——查特朗和其他居民无能为力。 “我们正在尽力而为” Oakwyn Realty 于 10 月 17 日为每个出租单元提供了便携式塔式加热器。一封发送给租户的电子邮件要求他们“严格遵守”安全准则，其中包括在离开房间或就寝时关闭加热器。 在周四发送的一封电子邮件中，该公司告诉查特朗，他们不会减少租金，但可能会补偿租户因使用空间加热器而产生的电费。 “这完全不舒服。没有人应该这样生活，”Chartrand 说，他每月为自己的工作室支付 1,600 美元。  “你付的是住房，却没有得到基本的必需品。” 11 月 2 日，在第一次通知居民锅炉坏了差不多四个星期后，Oakwyn Realty 告诉租户他们正在寻找一个长期的解决方案。 Oakwyn Realty 的共同所有人、该大楼的一位业主 Arlene Chiang 周五在接受 CBC 新闻采访时表示，一名技术人员得出结论，该大楼目前的锅炉无法修理。  她说他们正在考虑更换锅炉，但首先需要进行石棉测试。这座建筑已有一个多世纪的历史，而且有可能石棉——一种在建筑中使用了几十年的有毒材料——可能存在于锅炉房中。 “我们不是疏忽大意的房东。我们正在尽最大努力使建筑变得更好......我们绝对希望确保我们的租户在住宅中感到舒适，”蒋说。“这不是一两天内发生的。”  Oakwyn Realty 在周四发给 Chartrand 的电子邮件中说：“一台新锅炉的成本超过 6 万美元，所以我们希望您明白这不是一件容易和快速的购买。” CBC 联系了温哥华的两名独立锅炉技术人员，他们都表示更换锅炉应该在一个月内完成，因为新锅炉在 BC 很容易买到。 一位技术人员表示，石棉测试可能会将这一过程推迟几天。CBC 新闻已同意不透露他们的姓名，因为他们没有第一手的情况了解。 可能要等几个月 在没有暖气的情况下生活了一个多月后，Chartrand 本周开始向 BC 住宅租赁部门提交争议解决方案，这可能会导致紧急维修令，迫使业主加快维修速度。 但他意识到自己付不起 100 美元的费用。 根据租户倡导者和律师罗伯特帕特森的说法，即使查特兰确实提交了争议解决方案，该问题也需要几个月的时间才能提交仲裁员。 帕特森说，虽然供暖被归类为紧急维修并会得到优先考虑，但争议解决方案积压太多，以至于要到 2 月或 3 月才能解决。  他补充说，如果他们正在采取措施解决问题，仲裁员可能不会发现业主违反了卑诗省的《租赁法》——即使这需要很长时间。  “这可能很复杂，”帕特森在接受 CBC 新闻采访时说。  “租户很难知道，房东是真的在做某事，还是他们只是让它看起来像是在做某事？”

在2010年的时候，王先生Chris Ong和太太Jane在多伦多Riverdale买一套阁楼房。他们喜欢房屋的设计以及周围方便的社区生活。在随后的十年时间，他们一直住得很开心。到了2019年，两人有了女儿Madden。但一年之后，疫情发生了，他们开始感觉到这套房子不够住了。 图源：TorontoLife 他们俩夫妻发现原先这套房子没有空间适合居家办公。Jane是一家社交媒体公司的销售主管，Chris是技术顾问。"我不得不躲进厕所接办公电话，" Chris说道。 于是他们俩决定找一个更大一点的独立屋来适应眼下的生活。 在定好预算之后，他们就开始找房。他们俩都是中世纪现代家居装饰风格的爱好者，于是在Don Mills正在挂牌出售的一套2000平方英尺的錯层屋一下就吸引住了他们。"这套房子被维护得很好，但是还不够令人感到兴奋。" 被他们俩夫妻看中的这套房子建于1955年，带4个卧室和一个室外泳池。"据说这套房子的第二任主人是一位泳池施工承包商，他在60年代为家人建了这个泳池，" Jane说道。 图源：TorontoLife 为了买下这套房子，他们俩给屋主写了一封信，信中说明他们是一个年轻的家庭，想要保住这套房子，不想让它被推倒。于是屋主同意把房子卖给他们，双方在2020年6月最终定了买卖协议。 接下来，他们就开始一整年的装修之旅。在聘请了设计和施工团队之后，他们把房子由里到外重新改造了一遍。 他们在房子外层用实木ash wood和黑色的金属立面装饰，并把房子里面的厨房、家庭室和用餐区全部打通，变成一个整体空间。 到了2021年10月的时候，他们一家人终于搬进新家，原先的那套阁楼房用于出租，他们俩打算将来也许可以搬回去养老。 新房的一楼： 图源：TorontoLife 楼梯处有个大天窗： 图源：TorontoLife 厨房是典型的中世纪现代风： 图源：TorontoLife 一楼的游乐室： 图源：TorontoLife 走廊设有阅读角，且正对着后院的泳池： 图源：TorontoLife Jane表示，这是这套房子里他们最喜欢的其中一个地方。

大温一对夫妇说他们不得不卖掉他们的公寓，因为住在楼上的邻居太吵了——邻居家有一个蹒跚学步的女儿。他们要求299,000加元的赔偿金，但是这个索赔要求被BC民事法庭驳回。 图源：torontosun 据报道，Gurvinder和Sukhjit Rooprai声称，位于Newton的一个低层公寓开发项目的物业委员会没有执行其章程，允许一个三口之家搬进他们上方的一居室单元。 根据审判员Kristin Gardner最近发布的一项裁决显示，因为这个家庭制造了持续的噪音滋扰，导致他们别无选择，只能出售他们的公寓。 根据索赔声明，问题始于2021年3月一个三口之家搬进公寓。 三口之家搬进公寓后接下来的一个月，Rooprais给物业经理发了电子邮件，投诉说楼上的邻居从清晨到深夜都非常吵闹，有一个孩子整天跑来跑去跺脚，让人得难以忍受。 物业经理的回应是建议Rooprais给他们的邻居留下一张关于噪音的便条。 一个月后，该物业收到邻居发来的一封电子邮件，称他们收到了一封关于噪音的匿名信，他们将购买地毯并采取其他预防措施来减少任何干扰。 邮件还提到，上周他们两岁的女儿在阳台上玩耍时，有人在下面故意地敲了敲天花板。 5月，Rooprais再次给物业经理发了电子邮件，说楼上的噪音还在持续，早上6点就把他们吵醒了。他们还说，邻居在晚上10点之后开始使用洗碗机。 与此同时，邻居也向物业委员会报告说，来自Rooprais单位的反复“猛烈撞击”吓坏了他们的女儿。 邻居说他们与Rooprais进行了交谈，Rooprais承认在敲打天花板，因为他们对孩子发出的噪音感到沮丧。 物业委员会安排了一些会议并向两个单位的业主发出警告信，但几个月后也没有收到双方任何投诉。 2021年8月，Rooprais向物业委员会发送了一封电子邮件，“正式投诉”他们的邻居持续过度噪音以及他们违反了规定一居室单元只能由两个人居住的入住条例。 物业委员会后来通知有孩子的业主，认为小孩也是一个人。物业委员会给了这家人六个月的时间来解决这个问题，在这段时间内，这家人卖掉了他们的公寓并搬走了。 后来Rooprais也搬走了，但不清楚是什么时候。 Rooprais搬家后在寻求赔偿合共29.9万，其中包括10万元的失去使用和享受他们的公寓和10万元的精神困扰、1万元的搬家费用、6.5万元的出售其公寓的利润损失、1.6万的贷款罚款损失和8,000元未列明费用。 仲裁庭不同意Rooprais的说法，即物业委员会没有执行占用法。也不同意Rooprais列出的相关未经证实的财务损失的说法，因此驳回索赔要求。

一年前，在大范围的住房热潮中，兰利和南素里涌入了大量的买家。焦虑的竞价战接踵而至。 在大温哥华核心区房价长期升高的价值的刺激下，买家--包括投资者--疯狂地将该地区的价格比一年前提高了20%以上。 同样的住房市场行为，是世界上最极端的行为之一，发生在距离市中心几乎两小时车程的吉利瓦克，那里的价值同比飙升了30%。而在温哥华岛的萨利什海对岸，房价跃升了四分之一。 但是，从温哥华到整个加拿大地房地产泡沫正在破裂--在全球范围内--以几十年来从未发生过的方式。通常被认为是理所当然的长期繁荣正在结束。 牛津大学经济研究院认为全球经济滑坡即将到来。它指责在大流行的极低的抵押贷款之后，信贷收紧，这导致了房地产市场的下跌。拥有大量房产投机活动的国家，如加拿大，将看到最大的影响。 "最脆弱的经济体看起来是加拿大、芬兰和新西兰，"牛津的高级分析师亚当-斯莱特(Adam Slater)说。加拿大皇家银行的经济学家也表示预测，明年加拿大房产销售将暴跌40%。 世界各地的中央银行正在比近四十年来更快地提高利率。飙升的市场有突然削减的买家和投资者，他们被百分之三的抵押贷款利率所诱惑。许多人无法负担六到七的固定利率。 吉利瓦克的平均房价现在比2月份的峰值下降了30%，至70.5万加币。同样，兰里的平均价值为100万加币，反映出从高峰期暴跌了约40%--尽管这两个城市的房价仍然比大流行前要高一些。 多伦多郊区的房价也受到了冲击。然而，我们不能忘记的是，即使在过去的半年里，大多伦多和大温哥华地区仍然顽固地保留着世界上最难以负担的一些住房。大温地区所有房屋（包括公寓）的基准价格仍然是115万加币。 加拿大房主焦虑的另一个原因是，这里的债务水平是世界上最高的之一。加拿大的平均家庭债务为可支配收入的186%，比德国或美国要重得多。 加拿大人也可能更快受到抵押贷款利率攀升的打击。但在加拿大，一半的抵押贷款是可变的；它们随着中央银行利率上下浮动。

李嘉诚家族囤地二十年的豪宅还在持续销售。 图片来源：图虫创意 10月底，位于北京朝阳姚家园的"御翠园"项目开放售楼处，称将于11月中下旬取证开盘，吹风价在10万元/平方米起。 据时代财经了解，御翠园已于11月2日开启验资，根据意向购买的房源类型平层或联排别墅，购房人须在自身账户存有50万元或100万元，同时还须提供购房人名下200万元或800万元的首付资金（含存款、理财、股票）证明。 御翠园是李嘉诚旗下内地房地产业务运作平台和记黄埔所开发项目。项目所在的姚家园地块由和记黄埔于2001年拿下，至今开发周期已长达21年，此次入市将是姚家园地块的最后一期。根据项目销售人员介绍，这也是和记黄埔在北京的最后一个项目。 不止御翠园，如今在北京、上海、广州，李嘉诚家族仍有囤地时间十余年的楼盘在售，持续而缓慢地处理着内地的存货。而距离李嘉诚家族上一次（2012年）在内地拿地，已经过了十年。 囤地21年，北京豪宅房价暴涨10倍 和记黄埔姚家园项目位于北京朝阳区姚家园路和青年路交汇处，属于如今北京中央商务区东扩地带，距离望京、国贸开车都仅需要二十分钟，因此"有着CBD后花园"之称。楼市板块上则处于近年来日益崛起的朝青板块，整体二手房交易量活跃。 不过，在21年前，位于北京东四环的姚家园还是一派冷清景象，少有买房者问津。李嘉诚却看上这里。2001年，和记黄埔与北京市政府签订协议出让协议，以7亿元摘下总建筑面积达40万平方米的姚家园地块，楼面价约1750元/平方米。 根据彼时和记黄埔北京公司的相关高层对外宣称，整个姚家园项目预计总投资30亿元，分3至4期发展，将兴建超过3000个住宅单位。不过，在拿地后的几年内，项目一直迟迟没有动工。 直到在2004年国土资源部"831土地大限"最后一日，和记黄埔才与北京相关部门签订姚家园地块开工合同。 拿地4年后的2005年11月，项目一期项目逸翠园终于开盘，均价在9000元/平方米，相比楼面地价已溢价不少。彼时项目周边的国美第一城、星河湾等楼盘早已入市，姚家园地块所在的泛CBD、朝青板块楼市正处于催熟状态。 首期开盘获利之后，李嘉诚继续维持着慢开发的节奏。六年后，姚家园项目二期御翠尚府在2011年11月推出，成交均价涨至2.9万元/平方米；彼时周边姚家园以东的一宗住宅混合公建用地土拍楼面价为7648元/平米，约为和黄拿地价的4倍。 此后，整个姚家园项目归为沉寂。 目前拟入市的御翠园是整个姚家园项目唯一未开发地块，为逸翠园系列二期。最早于2014年，逸翠园二期进行过工程环评公示，并在2019年正式定名为"御翠园"，以纯新盘短暂亮相过，但后续并没有推进入市销售。 近两年，御翠园还一度陷入转手的传言。2020年，消息称长江实业拟出售位于北京、上海的两处物业，对应价值达500亿元，分别为北京市朝阳区逸翠园二期项目以及上海普陀区高尚领域综合体项目；此后，有市场传言称融创将接盘御翠园，不过未有后续。 如今，和记黄埔终于把御翠园推出市场，房源类型包括平层住宅、联排别墅，均是毛坯房，共计1024套房源，吹风价在10万元/平方米左右。根据面积段，平层总价预计在1350万元-1900万元左右，联排总价则预计在3500万元-4800万元。 对比逸翠园一期9.5万元/平方米的二手挂牌价，御翠园的吹风价略高一些。一名北京朝青板块的中介告诉时代财经，事实上2021年和记黄埔曾给住建委报出12万元/平方米的均价，但由于价格比较高没有被批准，今年重新申报预计单价在10万元-11万元/平方米。 该中介表示，近期售楼处已有不少客户去询盘。"这个项目可能会抢走一部分新盘中建宸园的客户，中建宸园在五环外、御翠园在五环内，配套成熟而且是准现房，对于两三千万预算的买家来说有一定吸引力。" 不过，该中介也提到，由于项目开发周期较久，产权使用权可能缩短，加上是毛坯交房、户型有一定滞后性，有些买家可能也会有所顾虑。 对于和记黄埔来说，"囤地"21年，该项目最新吹风价达到10万元/平方米，已经比当年1750元/平方米的拿地价格增长了超50倍；同时，销售均价也比2005年首期推出9000元/平方米涨了10倍。 内地6个项目在售，近十年未拿地 最早一批进入区域开发、最后一个开盘，等待房价上涨周期到来再将项目推向市场，从而坐享土地升值溢价，这样的开发节奏让李嘉诚家族赚得盆满钵满，也引来了不少争议。 在2012年，北京和黄姚家园项目便被指出变相囤地，而当年业绩会上，李嘉诚就外界对公司在内地"囤地"的指责做出回应，表示集团并无在内地囤地，"没有一个项目不是希望能加快开工。" 但纵观李嘉诚在内地的三四十个项目中，基本上开发周期都很漫长，少则三五年，多则二十年有余。在房地产发展的黄金周期中，这种囤地捂盘模式屡试不爽。 除了北京姚家园项目，如今长实系在广州、上海等一线城市仍有一些开发周期长达二十年的项目在缓慢推售。 以上海真如"高·尚领域"项目为例，项目于2006年由长江实业以22亿元底价摘得，折合楼面价3027元/平方米，是长实在内地投资最大的综合体项目。 直到5年后，项目仍处于打桩阶段，按项目周边地块价计算，彼时项目溢价率已达300%。囤地7年后，高·尚领域最终在2013年首次开盘推出行政公馆；2019年才正式首推住宅项目领寓，均价在8.5万元-9.5万元/平方米。 目前，高·尚领域仍有住宅房源在售。据高·尚领域一名销售人员称，如今在售房源为底复即一楼带地下室房源，单价11万元-16万元/平方米；住宅二手房的挂牌均价为12万元-13万元/平方米左右。 历时16年的开发漫途，随着上海土地价格上涨，真如板块如今的楼面价已较长实项目拿地之初增长十余倍；而项目一手售价则较13年前拿地价格增长了超40倍。 如今仍在售的广州逸翠庄园项目同样如此，项目由和记黄埔开发，最早于2005年与广州增城国土局签订了转让合同，平均楼面地价仅157元/平方米。 搁置六年后，项目才真正开始动工，直到2013年项目才入市开售，开盘价大约在8500元/平方米。截至2022年，规划有12期之多的逸翠庄园只开发销售到第3期，由于位处城郊，项目近两年的价格涨幅并不大，目前在1.7万元-2.7万元/平方米；但若对比当年拿地成本，溢价则近百倍。 据长江实业半年报显示，2022年长实系内地在售项目仍有6个，除了上海、广州项目，还包括重庆御峰、东莞海逸豪庭、惠州泷珀花园以及武汉观湖园，可售楼面面积约578.25万平方呎，折合约64万平方米。上半年，长实累计已完成内地物业销售74.36亿元，同比去年降幅超五成。 长实在内地的土储也处于"有出无进"的状态，存货持续减少。截至2022年半年报，长实集团拥有可开发土地储备约7600万平方呎，其中6700万平方呎位于内地，占比88%。 而长实系上一次在内地公开市场拿地，已经是2012年12月和记黄埔以2320万元获得武汉蔡甸区地块。在经历2010-2012年间最后一轮在内地扩张之后，长实几乎已停止了内地拿地的步伐。 自2013年以来，长实系开始抛售内地房地产资产，包括广州西城都荟广场、北京三里屯地标盈科中心、上海陆家嘴"世纪汇"综合体、大连西岗项目、成都南城都汇等等。 2022年5月，广州首轮集中供地中，和记黄埔曾报名参与广州市白云区空港大道的地块，引来市场猜测李嘉诚将重回内地。但根据出价记录，在华润、龙湖、中海、保利等多家房企参与情况下，和记黄埔报价为底价23.6亿元，此后再未出价。

最新租金报告出炉，北温一居室房租飙升10.44%，成为加拿大租金最贵的城市。温哥华在疫情之后一直是全国居住最昂贵的城市，其租金价格甚至比多伦多还要高。但现在，就在对岸，一座新城市已迫不及待超越了它。 房租最新趋势 （1居室，无家具） 据Daily Hive报道，liv.rent的最新租金报告显示，北温正式成为全国租房成本最高的城市。Liv.rent表示，大温无家具、一居室单元的平均租金大幅上涨，在11月飙升至2,317元。该网称，北温已成为本月全国租金最昂贵的城市，此前该市未配备家具的一居室单元租金上涨了10.44%，平均高达每月2,760元。 按房源类型划分的平均租金 （1居室，无家具）     liv.rent租赁专家阿泽维多（Paula Azevedo）表示，利率上涨是导致租金上涨最大推手。她续指，由于过去5个月利率翻了一番多，房东别无选择，只能提高租金以支付与出租物业相关的部分成本。对于希望尽快搬家的租房者，阿泽维多说，重要的是要专注于拥有一个「令人惊叹的申请包」，以及良好的信用纪录和良好的参考资料。她补充，「一旦你有了这个，房东会认为他们将租给合适的租户，可能愿意协商5%到10%的折扣。」 加拿大租房成本最高城市 （1居室，无家具）     总体而言，紧随北温之后，加拿大租房成本最高的城市是西温、温哥华和列治文。