地产

前不久，Vancouver Sun报道了本拿比一幢独立屋交易因“一改多”受阻而向法院申请取消房屋产权上的限制性条款的案例。 没想到,一石激起千层浪，Vancouver Sun经过深入调查，发现房屋产权上存在限制性条款的情况在大温不在少数，而且已经有业主组织起来以此对抗省府的“一改多”政策。 据Vancouver Sun的最新报道，在北本拿比的Brentwood Park社区，沿着Southlawn车道有几处1950年代的独立屋正在出售。它们的房屋面积大小差不多都是2500平方英尺左右，土地面积超过7500平方英尺，估价略高于$210万元，但挂牌价约为$430万元。卖方经纪推出的卖点是重建潜力，卖家广告中提到“新的省级立法允许建造多达8层的多户住宅”。 但其中有一个问题。 这些独立屋的产权附带了一项在1950年代登记的限制性契约，规定只能在这块土地上建造单户住宅。 目前还不清楚整个大温哥华地区及全省有多少这样的契约存在。但退休房地产律师、前BC公证人协会总法律顾问Ron Usher表示，可能有数千份土地所有权附带所谓的“法定建筑计划”和限制性契约。 这些契约可以追溯到1950年代和1960年代，以永久协议的形式对多位业主进行约束。 当时，开发商在远离市中心的地方建造住宅区，为了吸引想要居住在统一社区的买家，开发商利用契约来规定只能在这些地块上建造特定大小或类型的住宅。 社区组织依靠契约来对抗Bill 44Brentwood Park社区靠近Brentwood购物中心和天车站。 据社区组织称，该地区有超过400块地可能有类似的契约，这个组织正在利用这些限制来反对省府的在独立屋地块上增加住房密度的政策。 这些业主以“拯救Brentwood Park”为口号，表示政府的政策代表了“过度干涉”，将“造成社区脱节”和“无节制的密度增加”。 “拯救Brentwood Park”运动去年因Bill 47法案而启动，该法案要求市政当局允许在距离交通枢纽400至800米范围内的独立屋地块上建造小型公寓楼。 正在领导这一抗议活动的居民Edward Pereira说，“这些契约是我们的产权中的资产，既然我们付了钱，我们就不应该为保护它们感到羞愧。” Pereira在该社区生活了22年,他说，“本拿比市是个例外，多年来一直在增加交通枢纽周边的密度。这里有两条交通线路和四个市中心规划。自2017年以来，已经建了30座高楼，Holden和Gilmore两个轻轨站之间还有另外70座在规划中。这真的是非常激进。” 这一居民组织已经发起请愿，要求豁免Bill 47.并获得了本拿比市议会的支持，但遭到省住房厅长驳回。随后，该团体将注意力转向Bill 44号法案，即“一改多”法案。 Pereira表示，去年冬天该法案一通过，远在各市政府修改分区条例之前，房地产经纪人和开发商就纷纷涌向该社区寻找买家和卖家。 他说：“似乎没有人知道Bill 44.我们是12月1日土地整合人员上门才知道这件事的。” Pereira补充道：“这个地区竟然也成为人口密度的目标，这让人觉得很不合理。我们对这种僵化的态度感到震惊，本拿比市相对于其他市镇已经做了很多。” 目前，这个居民组织已经在社区各处的草坪上竖起了标语，吸引人们访问他们的网站SaveBrentwoodPark.com，指导居民如何在BC省土地登记处网站上查询某处房产是否有限制性契约，并要求他们登记相关信息。 该组织的目标是建立一个数据库，如果某房产的业主或开发商试图在有契约限制的地块上建造多住户住宅，邻居们就可以采取法律行动。 虽然有人表示“开发商在房屋产权上加上的限制性条款、优先考虑维护社区统一性”的做法现在看起来过时，因为“考虑到更多灵活的住房选项可能会增强社区的活力和包容性”，但Pereira表示，这种说法让不同代人对立起来，虽然社区中仍有一些最初的买家，但问题并不是抱着过去不放，而是将来也会有愿意住在纯独立屋住宅区的新买家，这些人会随着财富代际传承而有能力负担这些房子。全省无法统一追踪 本拿比并不是大温唯一在某些独立屋土地产权上有限制性条款的市镇，但BC省有许多不同类型的契约，没有集中统一的系统可以按类型追踪这些契约。 BC省土地产权登记处发言人Janice Fraser表示：“虽然所有建筑计划和契约都存放在土地所有权登记处，但如果不审查每一份文件，就无法确定哪些文件限制了土地的使用。” 要了解每一种情况，需要查阅土地所有权证并阅读扫描文件(这些文件是打字的，有时还包括手写笔记)，以了解对建筑高度或建筑面积或允许饲养的宠物数量的限制是否会妨碍在同一地块上增建多栋房屋。 除了在之前的报道中提到的高贵林，Vancouver Sun的调查还发现白石Blackburn 街上的一栋5卧室独立屋的土地契约中也有1958年签订的条款，规定“每个地块上不得建造多于一户家庭或居住单位的房屋”。 素里市规划与发展部代理总经理Ron Gill表示，市府工作人员正在审查各种常见的限制性契约类型，未来将提供更多信息。省府立法解决有难度 BC省住房厅最初在8月14日的回应中表示Bill44不能推翻限制性契约，建议业主就限制性契约寻求法律建议，然后在8月26日发给Vancouver Sun的电子邮件中表示，他们将继续关注这一问题。 Usher表示，省政府有权以与其他类型契约(如曾在西温和Shaughnessy等地区排斥非白人购房者的种族性契约)相同的方式处理这些限制性契约。但由于选举即将到来，这种做法可能会引起一些选民不满。 Usher反问道，“几个月后就要举行选举了，现在剥夺业主的财产权利是个好时机吗?” UBC财产法教授Douglas Harris表示，他理解省政府对此采取谨慎态度，原因是显而易见的，契约争论双方都可以主张自己的财产权利。 他说：“一些业主可能会说他们购买房产时就是因为这些限制性契约，而其他业主则可能认为这是他们的土地，他们应该可以自由开发。” 他补充道，另一种潜在冲突正在形成。 Harris指出，1970年代和1980年代建设的共管独立屋开发项目可能会引发类似的争论。 共管独立屋的土地产权是分契式，其中一些开发项目的附例规定，每个分契地块上只能建造一栋单户住宅。 根据Harris的研究，温哥华岛南部、菲沙河谷(包括阿伯茨福德和奇利瓦克)以及奥肯那根等地存在超过2600个这样的开发项目，共创造了超过4.6万个分契地块。 Harris说：“人们的注意力一直集中在建筑物平面图和制性契约上，但共管独立屋可能会成为更大的问题。”

RBC银行经济学家表示，虽然加拿大央行可能正在降低利率，但这一举措并未对加拿大的房地产市场产生立竿见影的影响。 加拿大皇家银行（RBC）助理首席经济学家Robert Hogue在近期的一篇博客文章中写道：市场的反应到目前为止基本上是平淡的。 “8月房屋销售的早期报告显示，包括温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿、多伦多和蒙特利尔在内的大多数市场的销售仅较7月略有增加。这是继6月和7月喜忧参半的结果之后的又一次增长。显然，需要更大幅度的降息才能以实质性方式刺激需求，因为买家仍然面临高额的持有成本和糟糕的负担能力。” 上周，加拿大央行连续第三次下调基准贷款利率，将利率降至4.25%，因为通胀显示出受控的迹象。加拿大央行行长Tiff Macklem表示，如果有必要，他可能会调整利率下调的速度——无论是加快还是放缓。 Hogue表示，今年房地产市场最大的趋势是上市房屋数量的增加。 他写道：“在某些情况下，比如在多伦多，这反映了许多新建成单位（主要是公寓）的完成，这些单位的业主（主要是投资者）希望将其出售。在其他情况下，可能是卖家押注较低的利率将激发买家兴趣并改善销售结果。在某些情况下，这可能是房主由于高利率而出现困境的迹象。” 他表示，供需之间的平衡正在缓和，在多伦多，特别是公寓市场，这种趋势更倾向于买方。 Hogue指出，大多数市场的房价自春季以来“基本保持不变”。他预计，这一趋势可能会在短期内继续，除非出现更大幅度的降息来推动需求上升。 Hogue写道，多伦多的房屋销售数量基本上“一动不动”，大多伦多地区市场在7月和8月的房屋转售量为62,000至63,000套，这与2022年和2023年的数字非常相似。 Hogue写道，潜在的买家仍在观望，等待更优惠的价格或利率（或两者）。今年挂牌量的大幅增加可能已经解决了早期存在的库存短缺问题，但迄今为止未能打开市场。 他指出，7月和8月的房屋转售量在季节性调整基础上仅增长了0.6%，这仍比疫情前水平下降了32%。 大多伦多地区的房屋转售量在2021年3月达到顶峰，当时市场上转售了接近143,000套房屋。 Hogue指出，7月和8月的房价保持不变，平均价格为109万加元，这一价格对许多潜在买家来说仍然遥不可及。 他说：“买家面临的主要挑仍然是非常高的价格。即使是相对较便宜的类别，如公寓（其平均价格在该地区接近66.8万加元），对许多人来说也难以负担。这使得市场陷入停滞。卖家坚守他们的要价，而买家则没有紧迫感（或无法）出价。 Hogue表示，在当前环境下，卖家在交易中可能愿意做出一些让步，特别是在公寓市场。 不过，他预测，随着利率继续下降以及一大批新公寓的竣工，销售势头将“逐步增强”。

卑诗省葡萄酒之乡南奥肯那根（South Okanagan）的奥利弗（Oliver）附近，有一处占地9.6英亩包括果园和房屋的房地产，正以低于温哥华一幢独立屋的价格挂牌待售。 有些人从罐头里获取桃子，有些人则更想从树上直接摘下新鲜的桃子吃，对于后者而言，他们可以考虑搬到乡下，搬到南奥肯那根的这个果园。 线上房地产服务公司Zillow的楼盘信息显示，靠近美国边境的奥利弗镇附近有一个占地9.6英亩的樱桃庄园正挂牌出售，这里种植了各种果树，包括多种樱桃、桃子和苹果。 该房产的市场售价为251万元，还不及温哥华一幢独立屋的价格，目前温哥华独立式单户住宅的平均售价约为260万元。 在这片土地上除了果树之外，还有一栋房子，这栋建于20世纪40年代的建筑最近才经过翻修，里面有3间卧室和两间浴室。 此外，还在2017年增建了一个25 x 42呎的车库，可提供充足的储存空间。 放眼望去，田园、果林以及山峦尽收眼底，对于厌倦都市喧嚣的城里人来说，是一处富有诗意的清静处所。

Kingston是加拿大最著名的学生城市之一，以外地学生比例高而闻名，St. Lawrence College和Queen’s University都位于此地，所以房屋出租市场一直很火爆。 过去10年里，Amélie Brack的物业管理公司一直轻松地将位于Kingston的St. Lawrence College附近的双拼住宅出租。 然而，今年秋季学期即将开始时，这栋房子仍未出租，这对她来说是第一次。最近几个月，Kingston的学生住房需求急剧下降，导致许多出租单位空置。 “直到去年，每年8月我们每周会收到25到50个租房咨询。今年却一片寂静，真是令人惊讶。”Limestone Property Management的租赁经理Brack表示。                                  图源：The Globe and Mail 其他加拿大主要大学城市的租赁经纪人和物业经理也注意到了同样的下降趋势。 这一现象尚未出现在任何官方统计报告中，但许多身处基层的人已经注意到，这与过去几年形成了鲜明对比。在过去的几年中，秋季学期开学前的几个月里，学生住房往往会出现激烈的竞价战。而如今，这种情况发生了显著的逆转。 许多人将这种下降归因于对国际学生人数的限制。Brack表示：“国际学生的减少确实影响到了我们。”她还提到，Kingston所谓的“学生区”里，一些大型的多卧室房屋也未能租出去，房主们不得不将租金调至接近家庭可以负担的水平，而不是五名迫切需要住房的学生（或他们的父母）愿意支付的价格。例如，四居室的租金从之前的每月4,000加元降至2,700加元。 今年1月，联邦移民部长大幅削减了加拿大国际学习许可的数量，此举是回应公众对国际学生人数激增的强烈反应。 2024年的学习许可上限定为360,000个，较前一年减少了35%。 此外，由于最近对入境前需要在加拿大银行存有的资金要求（从$10,000增加到$20,635）以及每周允许工作的小时数（现在限制为24小时）的变化，加拿大、澳大利亚和英国在一些国际学生中的受欢迎程度有所下降。 除了学习许可上限外，过去几年中，加拿大的大学也在努力建设更多住房，特别是在卑诗省，该省政府提供了激励措施，新增了数百个单位。在卑诗省，政府通过提供专门为租赁建造的住房激励措施和对短期租赁的新限制，推动了大量新租赁住房进入市场。 温哥华的liv.rent公司市场经理Matisse Yiu表示：“我们注意到咨询量减少，确实有下降趋势，来自其他国家的流量也在减少。”该公司在安省和B.C.省代理约3,500个出租单位，主要面向学生，为房东和学生之间搭建桥梁。“从房东的角度来看，他们的确更加焦急。” 她还提到，在卑诗省的Surrey市，今年夏季的租金下降了11%，而去年夏季该市的租金曾上涨了27%。Surrey是国际学生的热门选择，因为许多学生在此地已经有移民家庭的亲戚，此外这里的租金比大温哥华地区的其他地方便宜，而且靠近市内和附近的大学和学院。 Ms. Yiu的公司追踪与公立或私立大学附近住房相关的互联网搜索查询，并发现这些数字有所下降。根据她的数据，关于不列颠哥伦比亚大学（UBC）附近住房的搜索量下降了19%；西蒙菲莎大学（SFU）下降了35%；不列颠哥伦比亚理工学院（BCIT）则下降了59%。 此外，针对国际学生的B.C.省最大私立学院之一——加拿大西部大学（University Canada West）的谷歌搜索量，根据不同的搜索词，下降幅度在58%到100%之间。过去，加拿大西部大学每年招收大约15,000名学生。 Landlord BC这一倡导组织也收到了一些变化的信号。Landlord BC首席执行官David Hutniak表示：“我们的一些成员注意到，今年9月学期即将到来时，UBC周边的学生住房需求有所减少。过去几年，他们通常在7月底之前就能将房子全部租出，不会有空置情况。” 在安省，Yiu指出，滑铁卢、汉密尔顿和金斯顿等大学附近的学生住房搜索量下降了46%至55%。多伦多大学附近住房的搜索量保持不变，但许多租赁市场观察者指出，多伦多的租金今年一直在稳步下降。 多伦多大学去年增加了600个宿舍床位，总数达到10,900个，能够为所有一年级新生提供床位保障。 不列颠哥伦比亚大学（UBC）、维多利亚大学（UVic）、西蒙菲莎大学（SFU）以及安省的女王大学（Queen's University）的发言人都表示，他们在过去两年中增加了学生宿舍床位：维多利亚大学增加了约600个，西蒙菲莎大学增加了500个，女王大学增加了426个，不列颠哥伦比亚大学增加了300个，使其学生床位总数达到16,003个。 UBC的夏季学生住房候补名单从去年的8,000人减少到今年的7,000人。其他学校报告没有明显变化，但UVic和SFU表示，他们已能为在截止日期前申请住宿的所有一年级学生提供住宿。 Ms. Brack表示，联邦政府的政策似乎达到了预期效果：降低租金。但对于那些购买房产以期租给学生的投资者来说，这却带来了挑战。“这让那些多年前投资的人处于困境中。”

最近温哥华的房产市场真的很冷清。 大温地产经纪协会（Greater vancouver Realtors）表示，大温地区8月房屋销售量年减17.1%，比10年季节性平均低四分之一以上。 该协会表示，上月大温楼市销售总量为1,904套，低于2023年8月的2,296套。 大温地区所有住宅物业的综合基准价为1,195,900元，较2023年8月下降0.9%，较7月下降0.1%。 8月新挂牌的独立屋、联排屋和柏文单位有4,109套，比去年同月增加4.2%。 大温地产经纪协会经济和数据分析总监利斯（Andrew Lis）表示，8月份的销售仍处于停滞状态，这表明尽管加拿大央行此前两次下调主要利率，但买家仍感受到借贷成本上升的压力。 正如市场预期，加拿大央行9月4号将隔夜利率目标降至4.25%，并表示继续执行资产负债表正常化政策。这是继今年6月和7月后，连续第三次降息，以持续推进宽松货币政策。接下去的两次利率宣布日期是10月23日和12月11日。