地产

面对温哥华房价疯涨，一直装聋作哑打太极拳的省政府“不鸣则已一鸣惊人”，突然对外国买家额外征收15%物业转让税。同样买500万的房子，一转眼就多付75万，打击力度真的够大。可以预计外国买家需要时间让心理平衡一下。但是对房价有多大影响还有待观察。 房价这东西本来就没有标准。谁也不知道房价究竟多高才“合理”。有人说高房价会破坏经济，可是世界上有哪个城市的经济是因为高房价而崩溃的？事实上所有经济繁荣的城市都是高房价。伦敦纽约东京香港上海，都是世界或者区域经济中心，也都是高房价地区。高房价是经济水准发展的标志，并不是坏事。但是，温哥华的房价高的有点“邪门”。这里即没有新的经济中心，也没有新的经济热点，为什么房价一飞冲天呢？ 省政府找出来的原因是海外买家推动房价，开出的药方就是对外国人狂加物业转移税。可以预计大批外国买家很快就会消失，其中大部分会以各种方式变成“加拿大人”。而且温哥华具有国外背景的“加拿大人”已经太多，他们可以调动的资金足够影响房价。如果温哥华房价不跌，下一个“斗争”目标就是具有加拿大身份但不居住在加拿大的“太空人”和非税务居民。只要把限制“人”作为打房的手段，这种猫捉老鼠的游戏可以无休止地继续下去，直到把移民赶跑为止。谁都知道没有移民房价肯定下降，对移民来说这是挺危险的事实。 不是“打人”而应该是“打钱” 其实温哥华抑制房价要做的不是“打人”而应该是“打钱”。如果流入房市的都是合法收入，你买不起房也就认了，谁让人家比你能赚呢？可是如果流入房市的是非法收入，本来应该是居住的房子变成销赃和洗钱工具，那才真的气人呢。现在中国能拿出几千万甚至几亿人民币的“闲钱”到国外买房的人并不是很多。如果有，也应该在中国是有头有脸名声在外的人物。可是来温哥华买房的富豪都低调的可疑。随便拿得出几千万甚至几亿的大佬，居然在中国都默默无闻，实在让人不可理解。最近一则新闻就揭开了一点内幕。 据The Province报导，早先被指非法“众筹”集资炒房的温哥华太阳商业地产投资公司的幕后大老板，就是在大陆涉嫌骗贷28亿人民币后移民加拿大的大陆富商孙宏伟。要都是这样的钱进入温哥华炒房怎么得了？ 想想看，你在加拿大再能赚钱，怎么拼得过人家骗来的5亿加币？现在政府实施的海外买家加收15%的税，对他来说完全可以忽略不计。更何况人家是加拿大居民，还不在缴税之列。再想到现在消声灭迹的具有永久居住权的程慕阳，都是利用来历不明的钱在房市中呼风唤雨，而且都在政府的这次打击范围以外。所以政府抑制房价更应该釜底抽薪打“黑钱”。 掐断海外黑金来源并不难。第一查禁地下钱庄，估计温哥华房价立马能跌百分之二十，因为中国对资金外流有严格限制，如果没有地下钱庄，中国买家连合法所得都汇不出来，更不要说非法资金了。第二是对所有购买豪宅的屋主查税，从房价千万级查到百万级，确认资金来源合法。估计豪宅房价能跌百分之五十以上，政府还能收到大量税务罚款。当然，前提是政府真的想打跌房价。

  待售房屋（paulbr75/pixabay.com）    温哥华地产商表示，政府向外国买家征收地产转让税的消息公布后，大温哥华关键地区的房屋销售遭到打击。据环球邮报报导，Steve Saretsky分析了7月份每一个周，里士满，本拿比，西温哥华和温哥华东的房屋销售情况，发现这些地区在省府7月25日宣布征收外国人土地转让税后销售量大跌。Saretsky称温哥华地产遭受〝绝对混乱〞，Saretsky说，他自己的客户没有退出报价，但有数据证明了税收迄今已造成显著的影响。从7月25日到31日，里士满只有3栋独立屋售出，而一周前这个数字是12栋，再一周前是25栋。在本拿比7月25日到31日也只有3栋独立屋成交，前一周是7栋，再前一周是20栋。温哥华西也看到了显著下降，7月11日到17日有27栋成交，而7月25日到31日只有1栋成交，销售量下跌了96.3%。温哥华东也是相似的情况，从三周前的34栋销售量跌到了上个周的5栋，销售量下跌85.2%。总的来看，上个周的销售数字比之前的一周下跌了75%。下图是外国人土地转让税公布后的独立屋销售情况：   Create line charts 〝买家和卖家都在观望房屋市场的下一步会发生什么。〞 Saretsky表示，但他也表示这个数字也许会因为长周末而有所偏差。Saretsky还查看了高级公寓和镇屋的数据，发现了同样的情况： Copy: Create line charts 〝销售可能会逐步增加，但市场已经出现了整体放缓的迹象。〞Saretsky说。7月份独立屋销售情况：里士满Richmond: 218本拿比Burnaby: 153温哥华西部Vancouver West: 155温哥华东部Vancouver East: 1497月11日到31日，独立屋的销售情况：里士满Richmond: 40本拿比Burnaby: 30温哥华西部Vancouver West: 38温哥华东部Vancouver East: 34也有分析人士认为土地转让税增加了房地产市场的不确定性。〝那些想买房子的人会观望，等待房价下降，不过我不会依靠一个周的数据来进行分析。〞 UBC城市经济和房地产总监Tsur Somerville说。Somerville说他会参照税收公布前三个月的数据和公布后的三个月的数据来看看真正的效应。  

海外买家温哥华退订 转飞多伦多买楼买屋 买家来了! 卑诗省昨日开始的新措施为大多伦多地区房地产市场带去影响。 加拿大卑诗省政府最新推出的海外买家物业转让税，昨天是正式生效的第一天，多伦多有华裔地产经纪透露，已有来自中国大陆的海外买家从温哥华飞抵多伦多看房。 他预期，卑诗省的上述新政策将在短期内给大多伦多地区的房地产市场带来利好消息，给本已热火朝天的房市再添一把火，但长期影响还取决于安省政府是否将步卑诗省的后尘。 卑诗省省长简惠芝在上周一正式宣布，从本月2日(昨天)开始，海外买家购买温哥华的住宅，必须额外支付15%的物业转让税。该项新税包括已经签署买卖合约的楼花，均不会获得豁免。 就在上述新政策正式宣布的次日，已经出现了海外买家要求解除买卖合约的事件。 有多伦多的华裔地产经纪昨天表示，一大早就接获一名来自中国大陆的海外买家的来电，获悉对方将在当天飞抵多伦多，他已为该名客户做好了在本周密集看房的安排。 在他看来，卑诗省的上述新政策将在短期内给大多伦多地区的房地产市场带来利好消息，一些塬计划在温哥华置业的海外买家可能会蜂拥而至来到安省。但从长期效应来看，一些海外买家现正在观望，不知安省政府是否将步卑诗省的后尘。 他说：「联邦政府现正在就海外买家的情况开展调研，预期将在今年9月初完成。估计安省政府也将在今年基于政治或经济方面的考虑而跟进卑诗省的上述新政策，但可能採取更加有效率和更加公平的政策。」 另一华裔地产经纪亦认同，卑诗省的上述新政策暂时将给大多伦多地区的房地产市场带来好处。他指出，卑诗省出台上述新政策的塬因是民怨沸腾，该项政策在某种程度上确能遏制房价的飙升，但是否为平衡的解决方法，尚有待观察。 他说：「在大多伦多地区，儘管在今年6月和7月的行情略有放缓，但抢柯化的现象仍十分普遍。不过，房地产市场是一个自由市场，如果政府出手打压得太厉害，会引起一连串负面效应，不仅房地产市场受到影响，连带装修、搬家、家用电器等行业也受影响。」 另1华裔地产经纪则指出，卑诗省此举应会短期内刺激多伦多的楼市掀起一股小高潮，因素有3个： 第一，有部分卖家会认为多伦多有很大的可能性跟随这个政策，所以想把手上的房屋尽快出手， 第二，有部分海外买家本来就在多伦多寻觅合适的房屋，因为卑诗省突然出台的政策令到他们担心多伦多很快也会跟风，所以赶紧下手。 第三，则是本来就在加拿大有意置业的海外买家，本来可能还在考虑卑诗省，但由于此政策出台，则把目光转到多伦多。所以这几股买卖力量为多伦多房市会掀起小高峰。 针对卑诗省政府最新推出的海外买家物业转让税，安省财政厅长苏善民(Charles Sousa)指出，他正在仔细研究该项税收，作为遏制多伦多房价飈升现象的可能举措。 海外买家 为数不多 有多伦多华裔贷款经纪指出，海外买家所佔的比例实际上仅有5%左右，预期卑诗省政府最新推出的海外买家物业转让税不会对房地产市场造成衝击，但仍会在短期内出现海外买家挞订的现象。 该华裔贷款经纪指出，加拿大现时缺乏有关海外房屋买家的统计数据，但在她的客户群体中，海外买家所佔的比例不大，仅有5%。 她说：「海外买家所佔的比例实际上不大，但如果上述新税收能导致海外买家所佔的比例减少，外界看起来就会觉得该项新政策很有成效，但又不会对市场构成衝击。」 她预期，在卑诗省政府最新推出的海外买家物业转让税生效后，短期内会出现海外买家挞订的现象。 根据卑诗省在上周一公布的统计数据，在今年6月10日至7月14日期间，在大温哥华地区成交的房地产交易，每10宗个案中就有1宗涉及海外买家。 加拿大皇家银行助理首席经济师弗利 (Paul Ferley)曾在今年6月指出，儘管海外买家对多伦多和温哥华新建的共管柏文单位的投资在近年来持续的增长，但他们所佔的比例并未达到佔有主导性的地位。 根据现有的统计数据，在多伦多和温哥华新建的共管柏文单位的买家中，海外买家所佔的比例自2010年以来分别增长了7.4%和6.0%。

温哥华当地本周二迎来了BC省政府房屋转让税新政实行后的第一天。在经过一个紧张激烈的长周末之后，温哥华当地地产经纪纷纷表示，有希望赶在周二之前过户的海外买家房屋合同大部分都得到了解决。   不过也有不少温哥华当地的海外居民最终被迫在订金和15%的额外房屋转让税之间做出抉择。不少海外买家在温哥华的一些订单早就签订了协议并交付了订金，但在新政出台之后，这些尚未过户的房屋交易都将会受到影响。投资者不得不面临两难选择。 温哥华地产协会主席Dan Morrison表示，“很多地产交易在一段时间之前就已经签署了协议，有一些在两周之前，另外一些可能在两年之前。这些协议的海外投资者面临着订金和新的附加税之间选择的难题。”   Dan Morrison表示，他并没有评价15%海外买家房屋转让税的功过或者价值。他只是认为，目前这些现有合同中海外买家的处境非常尴尬，这对于行业本身并不是一个好事。   按照温哥华新的地产交易规定，海外投资者必须交付额外15%的房屋转让税。对于一座200万的房产来说，15%额外税款就是30万加元。而很多已经签署协议但没有过户的交易订金仅为5万或10万加元。对于那些签署了协议却没有过户的海外投资者来说，30万的税款要比10万的订金多太多了。这很有可能让他们选择违约，离开当地房产市场。   BC省这一突然决定让业界非常震惊。很多分析人士也表达了反对的态度。多伦多律师事务所Appleton and Associates合伙人Barry Appleton上周就曾经表示，新政违反了北美自由贸易协定以及很多类似的自贸协议。   不过本周UBC政策研究方面专家Keith Head也发表了不同意见。他表示，“北美自贸协定中确实规定了关于平等对待投资者的条款。但这通常来说是面向企业投资者的。而目前温哥华的情况是一部分个人投资者需要缴纳额外费用的问题。这至少在我看来与之前自贸协定相关法律诉讼没有任何相似之处。”   BC省政府发言人此前也表示，宪法规定，省政府有权在省内制定税务来达成省政府的目标。不过省政府方面对于新政“区别对待”不同国籍的投资者一事并没有进一步进行解释。   随着海外买家纷纷在新税务和违约金之间进行选择，我们在未来一段时间内可能会看到有海外投资者组织向BC省政府提出诉讼。新政也会在更广泛的领域中产生了连锁反应。本周之后将是政策开始发酵并正式产生影响的时期，我们也会继续关注后续的进展。

大温地产经纪萨雷特泽克（Steve Saretsky）指出，MLS电脑盘的数据显示，自省府上月25日宣布引入新的物业转让税后，温哥华、列治文及本拿比三市的总房屋销售，大幅下跌7成半。   他进一步举例，在7月25日至31日，列治文只有3幢独立屋售出，而在省府公布前一星期，有12幢独立屋售出，减幅达75%；再之前一个星期就有25幢（详附表）。   温哥华西区的销售跌幅最大，在省府公布消息一周后，温西区只有一幢独立屋售出，较之前一周的10幢，大减90%；比再之前一星期的27幢，减幅更达96%。另外，本拿比的两周跌幅为85%；温东区的两周跌幅也达到85.2%。   萨雷特泽克说，他没有来自海外的客户，但实际数字已反映出新税对市场的打击。           

有估计指出，假如把温哥华所有房屋短租服务网站Airbnb单位转为出租房屋，那麽温市租屋市场单位可增加近50%。   温哥华现时的出租空置率仅0.6%，较大温整体的0.8%还要少0.2个百分点，比多伦多的1.6%少1个百分点，更较满地可的4.2%少3.6个百分点。西端租客卡内基(Diana Carnegie)表示，目前出租单位的供应量不但少，而且租金越来越高，令租客越来越难以负担。例如在登巴区(Dunbar)，一个两睡房土库单位便要每月租金1,600元。   较早前由民意调查公司安格斯列特（Angus Reid)所做的调查发现，62%认为温哥华的租务市场十分紧张。   全市短租单位逾4,200个   温哥华市议员麦杰士(Geoff Meggs）表示，温市府正试图解决这个问题，包括增加后巷屋(Laneway house)的数目；徵收房屋空置税；以及就短期出租房屋进行谘询。   此外，有人把越来越难找到出租房屋的矛头指向Airbnb，认为Airbnb让业主把单位以较高的价钱短期租给游客，而非月租给本地人。根据市府一份报告，自2013年以来，Airbnb名单的数目每年都有增加。   Airbnb较早前指出，根据2015年统计数字显示，温市有4,200多个Airbnb短租单位，逾四分一是出租单位一部分，其余则是出租整个房屋单位。除此之外，逾80%出租日子少于180天。   有估计，倘若把所有温哥华市内的Airbnb单位及空置房屋出租，出租单位数目势必大幅增加。西端租客米尔恩(Jonathan Milne)相信，这应有助纾缓租务市场，让有需要的居民能租到房屋居住。然而，米尔恩认为，最根本的问题是供求，需要居住的人多，而供应量则相对较少。      

　　在温哥华和多伦多两个城市的房地产市场热的要用疯狂来形容的时候，加拿大的石油之都卡尔加里的房地产市场却是冷气袭人，那里的房屋销售成交量已经是连续20个月下跌。 　　加拿大新闻社报道说，根据最新公布的统计数字，7月份卡尔加里地区的住房成交量是1741个，比去年同期下降了12.6%。 　　从独立房的销售来看，今年以来一共才有6908幢独立房成交，这不但是1996年以来的最低成交量，而且折合成年销售量后比10年平均的年销售量低了22%。 　　不过，由于7月份挂牌上市的房屋数量下跌了10.2%，这使得房价下降的压力减少。 　　卡尔加里房地产市场普通住房的平均价格7月份为44万加元，只比6月份下降了4百加币;不过与去年同期相比，卡尔加里市普通住房的平均房价还是下降了4.16%。

　　多伦多和温哥华两地房价飞涨，有许多舆论把矛头直指海外买家，尤其是温哥华地区，BC省府日前还出台针对海外买家征收额外土地转让税的政策，希望打压高涨的房价。但经济调查公司表示，其实导致这两地房价暴涨的幕后主因并不是海外买家。 　　在BC省宣布这项新政之后，Capital Economics的北美地区首席经济师Paul Ashworth在近期推出的一份报告中说，“我们对‘海外买家是加拿大房地产市场产生泡沫的主要原因’这一说法有所怀疑。通常把国内问题归咎于外国人是政治家的惯用手法，不论是就业不景气、犯罪率高，还是房价过高、人们无法负担的问题，都可以说是因为外国人引起的。 　　这项在2日生效的海外买家必须额外支付15%土地转让税政策，是在民众担忧并抱怨温哥华楼市过热、房价过高，让本地人无法负担之后出台的。但Ashworth在报告中指出，美国部分城市海外买家所占比例更高，却没有出现像温哥华这种房价高涨情况。海外买家也许是导致楼市火热、房价上涨的其中一个因素，但并不能说是主因。 　　Ashworth说，根据BC省一个月前统计的数据，政府发现温哥华售出的10套住宅中就有1套是海外买家购买的，海外买家置业率达到所有交易量的11%。 　　然而在美国的Florida，外国买家的购买数量占去年所有房屋交易量的22%。在California，海外买家的比例占到了16%。但例如Miami地区去年房价只上涨了7%，如San Francisco房价涨了10%。 　　再来对比一下大温哥华地区的房价，上个月该地房屋均价达到91万7800元，比去年同期猛涨了32%，而多伦多地区的房价也上涨了16%，均价涨到64万7600元。 　　那么导致这两地成为加拿大最火热的房地产市场的最主要原因是什么呢？Ashworth认为，低贷款利率及不负责的借贷才是最主要的幕后推手。 　　Ashworth表示，根据加拿大银行最近的金融体系回顾报告，去年在多伦多地区，贷款与收入比例超过450%的银行房屋贷款就接近40%；温哥华地区2015年这类的贷款达到33%。他说，过去一年来，贷款利率一再下降，借贷机构也进一步放宽了贷款标准。 　　此前Capital Economics另一位首席经济师Douglas Porter已指出，加拿大国内房贷的这种情况明显加剧了房价的上涨。

被称作〝公寓王〞的温哥华房地产经纪人鲍勃・雷尼。    加拿大卑诗省新民主党房产批评家，呼吁调查温哥华一著名房地产经纪人，是否宣布税收外国人房产转让税的消息公开前就事先知道。此经纪人是碑诗省自由党政府内幕人士也是省自由党的筹款人。根据加通社消息，加拿大卑诗省新民主党房产批评家大卫・伊比（David Eby ）致信卑诗省省长简蕙芝，询问在省政府宣布外国人买房需多付房产转让税之前，被称作〝公寓王〞的温哥华著名房地产经纪人鲍勃・雷尼先生（Bob Rennie）对此事知道什么，什么时候知道的。卑诗省上周一（7月25日）宣布，从8月2日起，外国人在卑诗省买房，要再多付15%的房屋转让税。之后，雷尼先生在接受《环球邮报》采访时说：〝三个星期前，我就知道会对外国人买房收税，我不知道会收15%的税。我以为会收5%至8%的税。〞雷尼先生的这些话立刻在网上掀起轩然大波：作为自由党内的重量级人物，同时是温哥华房地产行业的领军人物，事先知道将实施对外国人在温哥华买房多收税的政策。而省政府当时的说法是，只有几个卑诗省政府的厅长和财政厅一些人员，知道要实行此对外国人买房的新政策。大卫・伊比表示这是非常严重的问题。〝雷尼先生作为房地产产业重要成员来说，这些信息是非常有价值的，这是他处于独有的最有力的优势来利用这一信息。〞〝公众需要知道雷尼是否被告知将征收此税，以及他是否根据他知道的消息采取了行动〞，伊比说，〝他有没有基于此内幕信息做房地产交易？或者他有没有告诉他的客户这方面的信息，并鼓励他们采取行动呢？这些都是很严重的问题。〞而雷尼发表声明说，他没有提前获得任何关于要向外国买家额外征税的消息。卑诗省省长发言人也表示，雷尼被预先告知要征收外国买家税收的说法是不实的。  

　　卑诗省政府推出新的外国买家物业转移税今日正式生效，有地产业界人士表示过去周末交易量大增，政府房产过户登记网站BC Online更一度出现大塞车。有地产经纪指未能赶及完成交易的外国买家可能会选择挞订，不排除会掀起挞订潮的可能性，而因此衍生的问题亦会陆续浮现。 　　华裔地产经纪苏娴雅表示，外国买家为了免付15%的额外税款，很多都赶在今日新税制生效前完成交易，不少律师或公证人在昨日的长周末假期仍然赶工。 　　她说，由于买家必须要在限期前于政府网站BC Online完成登记，大批准业主周末期间涌至该网站，一度出现大塞车。苏娴雅表示她在上星期五和星期六都有交易要完成，但在该网站等了很长时间才能完成登记，令人非常紧张。 　　怡富地产副总裁杨兴琳接受加拿大广播公司（CBC）访问时亦表示，一般来说，该公司在星期五平均会处理100宗以下的交易，但在过去的星期五却较平时多出60至70宗交易。 　　苏娴雅又表示，未能赶及完成交易的外国买家可以会选择挞订，宁愿损失5%的订金，也不愿意支付15%新税，因此不排除大温地区可能出现挞订潮。 苏娴雅又说收到消息，有一个外国买家目前正考虑是否挞订，若他最终决定放弃订金，将会引起连锁反应，直接影响另外3个买家的交易。 　　她解释1人挞订3人受影响的情况：原房屋的业主已经另觅新居并缴付了订金，若这位外国买家反悔不买，原业主便没有钱支付新居，若该业主也要挞订，又会再影响新居的业主，形成连锁反应。 　　另一位华裔经纪亦预计新税制会引来挞订潮，而随之衍生的问题会十分复杂，更会影响发展商的楼花工程进度。 　　她说发展商一般与银行有借贷协议，发展商需要出售七成楼花，银行才会批出最后一笔贷款用于添置新屋电器。若有大批已购入楼花的外国买家挞订，发展商可能无法取得贷款而令工程烂尾。 　　她又说，卖方遭挞订后，物业重售若未能卖出同样价钱，卖方有权利向挞订人追讨差额赔偿，而挞订人亦可能因此控告省政府，指下订金时不知道省府会于短时间内推出新税制，迫于无奈要挞订，引发连串诉讼。 　　这位经纪和苏娴雅都认为，未来一至两个月相关的问题会陆续浮现，情况将会十分复杂。 地产经纪Jamie Stewart亦担心出现挞订潮，指严重的话可能会导致业主破产。他说明白省政府的新措施是为了解决房屋问题，但做法不对，更没有给予宽限期，批评措施推行的手法并非加拿大的一贯作风。 　　有"柏文王"之称的温哥华地产经纪伦尼(Bob Rennie) 则预测，新税制会令房屋需求在短期内下降，但无助改善楼价的可负担性，认为买家竞争仍然激烈。

　　位于加拿大东部爱德华王子岛的一栋拥有无敌海景的豪宅在市场上挂牌了八年，最终降价300万出售。不过这栋豪宅最后成交的价格仍然打破了爱德华王子岛的销售记录。 　　位于岛上576 Cable Head East上的这栋豪宅占地面积达1250平方米，相当于1万3500多平方呎，它坐落于爱德华王子岛北面海岸，附近的土地面积达4.5公顷，可欣赏到大西洋的无敌海景。 　　豪宅共拥有六间卧室、八间浴室，还带有观鲸瞭望塔。这栋豪宅在2009年时就开始挂牌上市，当时的叫价为775万元，并号称是爱德华王子岛上唯一一栋通过Sotheby's交易平台进行出售的房屋。 　　值得一提的是，豪宅的经纪Michael Poczynek曾想方设法出售这套房屋，还针对海外投资者做了一些广告，尤其是中国买家。Poczynek专门制作了给中国买家看的房屋推介视频，不过收效并不是很好。 　　他说，在爱德华王子岛这个地方，很难售出好价钱，很少人来看房，这里最常来的买家主要来自加拿大其他地区和美国。而且在2008年金融危机之后，房子原先的叫价显得不合当地市场行情，于是来自美国费城的建筑师和商人的原屋主James Carr，在房子挂牌多年之后，决定降价出售。 　　最终，这套豪宅被一位来自北美的商人以475万元买走，买家打算把豪宅用作自己的夏季度假屋，平时也提供短租服务。有许多人已经提出要到这里举办婚礼、度周年纪念、过圣诞节等。  

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 上周一刚刚宣布的外籍买家税对大温地区上千个正在交易的房产买卖双方都是个措手不及的消息，在震惊和不可置信的反映过后，买卖双方都争先恐后的想赶在8月2日，也就是今天之前完成买卖。   在大温有三千到四千宗买卖受到影响。   “一切发生的太快，大家都很震惊,”Remax公司的房产经纪刘进（音译）说。   在完善了各种法律程序之后，房产业界的观察员警告说，关于新税仍有许多法律挑战，许多地方都有不公平的嫌疑。   房产经纪表示在15%的新税宣布以前，很多买卖已经基本敲定，可是在省府宣布新税之后，许多买卖不得不取消。   有些人表示新税违反了北美自由贸易协议，在协议里规定北美政府不得设立任何政策阻止外籍人士交易。许多顶级律师担心新税是对宪法的巨大挑战。   外籍买家税的征收是为了给温哥华日益火热的房产市场降温，目的是控制外国热钱的流入炒热楼市，让本地居民有更多的可负担性住房。   在受影响的四千宗交易中，买卖双方都被8月2日也就是今天的执行日搞了个措手不及，许多受影响的买卖，在很久之前就开始运作。   “我们没有收到任何提前通知……所以很多买卖都会流产。这对谁都不公平。”刘补充道。   他希望8月份市场的萧条只是夏天假期的结果，不过他还是担心新税起了决定性作用。   “这对所有人都有影响……建筑商，电气工，水管工，”刘说。   房产经纪们表示这项新税已经开始扼杀买卖。   菲沙河谷在北三角洲，素里，白石，兰里，阿不思福和Mission的房产经纪表示外籍投资者在意识到新税之后纷纷退出了市场。   “不幸的是，在市场最复杂的时候，我们的政府选择了一条对顾客和本地或者海外投资者来说最灾难性的道路，而并没有找到解决办法，”菲沙河谷房产协会主席Charles Wiebe表示。   新税的代价   一个50万的买卖就意味着8万到9万加币的税金，Macdonald房产集团副主席onathan Cooper在接受CBC采访时表示。   “15%的税绝对是个大数字，过去的一周简直就是灾难。”Cooper说。   虽然他还没见到一个买卖流产—主要是因为在签了合同之后买家基本不能反悔—但他依然表示其中的影响是巨大的。   他解释就像一个正在移民的家庭刚买了一个在Bowen岛上75万的房子为了方便女儿在UBC读书，而现在这家就要面对额外10万加币的税款。   “这对他们来说是一个巨大的负担。这不是一个随便就有10万块钱零钱可以乱用的家庭。”他说。 加拿大房主也受影响   Cooper说道，他处理了许多类似的案例，中收入买家被这毫无预警的新税弄得极为沮丧，认为省政府关于不能对新法实施前就敲定的买卖区别对待是不公平的。   这突来的改变不仅对最终价格有影响，破坏了市场，更会伤害到所有跟房产有关的生意，Cooper说，一对加拿大夫妇正准备卖掉他们的房子，却被新税影响。   这项新税让本来的买家因为不能拿出额外的30万加币而退却，“影响了他对加拿大的信心。”   “这项新税还会影响很多加拿大家庭，尽管他们并不是这项税收的目标。”Cooper说。   但是对Cooper和其他经纪来说，新税针对的外籍买家的影响肯定是更大的。   批评家们称这15%的税是对自由交易挑战，并称这是偏见和歧视的表现。   对Cooper而言，作为一个马来西亚移民的后代来说，感同身受。   “他们现在来加拿大的原因跟我们一样，为了更好地教育，为了更好的环境，这是我们热爱这里的共同原因，一个买家告诉我，这件事动摇了他对在加拿大投资和居住的信心。”Cooper描述这项新税会带来的情感伤害，只因为买家的国籍就遭到区别对待。

今日（8月2日）起，卑诗省府对在大温地区购置房产的外国买主加徵收15%物业转让税（Property Transfer Tax）。   为此，大温地区的房地产公司、律师和公证人近日都在手忙脚乱地工作，要赶在新税实施前完成房地产交易的过户手续，又恰逢长周末，简直压力山大，一些律师和公证人忙不过来，只能拒绝接受新客户。   卑诗财政厅长麦德庄（Mike de Jong），上周一宣布对外国买家加徵15%物业转让税，目的是遏抑疯涨的房价。     据报道，皇家太平洋房地产（Royal Pacific Realty）是温西最大的独立房地产公司，平常的周五约有近100笔交易过户，但在刚过去的周末，交易量几乎翻了一倍，多了60或70宗以上的交易。   温哥华地产经纪斯图尔特（Jamie Stewart）说：“对那些已经进入交易程序、把房子买给外国买主的加拿大人来说，如果不能按时过户，他们将面临麻烦，甚至有可能因此破产。”  

加拿大BC省突如其来的针对海外买家的地产新税政，今天开始施行!该政无疑会起到一些作用，暂时减缓大温地区的楼市热度。 事实上不光是大温房地产市场对BC省的新政感觉到非常突然，安省政府也对此消息表示措手不及。苏善民表示，“我们并没有参与到BC省政府关于新政的讨论当中。” 安省财政厅长苏善民(Charles Sousa)曾在上周二的记者会上表示对外国买家征收15%转让税的措施非常受“欢迎”，他本人十分支持该政策，并表示他也在密切关注温哥华地区居民和房地产市场对于该政策的后续反应。 多伦多市长庄德利(John Tory)也明确表示并不会“急于”对多伦多炽热的房地产市场进行的政策调节，但他现在也正在密切关注BC省的新税款对于大温地区房地产市场的影响。 他指出，“这是一个非常复杂的局面，你要考虑到整个城市的房地产市场 - 政府只能进行宏观调控，并不能从微观方面去掌控。”在倡导自由经济的前提下，政府不应强力干预市场。资本的本质就是逐利，投资犹如流水，哪里有利益就流向哪里。 看起来多伦多距离“追随”BC新政的路途还是有点遥远，市政府虽然对外界的态度模糊不清。 但据一份非官方的数据，本地的海外买家、特别是中国买家正涌向多伦多西面的密西沙加市(mississauga)，令房价出现超过10%的增长。 这一现象已引起当局关注，并透露可能会效仿BC省，对海外买家征收15%的物业转让税，以保护本地买家的利益。如果真的如此，多伦多恐怕也会将新税法案提上议会。 地产局数据显示，在过去的一年里，密西沙加市房价增长迅猛，超过历史平均水平。仅今年，该地民房交易为8.64亿元，较去年升幅19.9%，创下历史新高。在某些热门地段，以及某些类型的房屋市场中，房价增长甚至突破了10%，引起了当局和民间同时关注。 该市房地产协会主席西赫(Sha Singh)坦言，密西沙加房价飙升，同海外买家的进入甚为有关，特别是中国人和埃及人。由于他们的进入，房市内“竞价大战”频发。以她的了解，现在平均每五个竞价中，就有一个来自海外买家。 无独有偶，当地华人房地产经纪也注意到了海外买家涌密市的苗头。现在该市竞价大战中海外买家、特别是华人的身影越来越多，而且绝大部分赢家都是华人。 例如，该市一间双车库独立屋的竞价战中，卖家收到14个报价，其中6个为华人买家，结果房屋以高出报价40%被华人买家抢得。 大部分华人买家都是从多伦多“杀”过去的，由于密市的房价比多伦多要低20%，所以这些买家以“多伦多的方式”竞价，便很容易成功。 更令人担心的是，现在海外买家的大幅涌入，可能仅仅只是一个开始。 地产协会主席西赫预测，随着世界政治环境的动荡，将会有更多的海外资金涌入密市。她说：“现在绝大多数国际买家都视加拿大为最安全的投资环境，英国脱欧和美国大选的不确定性，他们都想把钱放在加拿大。” 地产协会建议针对海外买家收税 海外买家的涌入，已令当地一些热门地区如Sheridan College校区，以及独立屋市场的房价呈现出“井喷”的苗头。就最受海外买家中意的独立屋而言，去年价格增幅已达到了12.3%，至63.76万元。 本地买家对此已经表现出了担心，生怕有朝一日密市也变得像温哥华那样，本地房子竟变得让本地人难以负担。 西赫则建议密市当局，可以效仿BC省对海外买家征收15%的物业转让税的方法，从而保护本地买家的利益。 虽然这一建议还远远没有到立法、实施的阶段，但是已经足以表达出当局的关注和担忧，并引发当地房市里的海外买家担心了。 密西沙加的担忧其实也并无道理，对于BC省，政府如此直接干预经济，可以说实属罕见。其实，省政府过去一直对打压房地产市场的海外投资心存忌惮，担心影响本省经济。但无奈近两年温哥华房地产价格一路高歌猛进，导致当地百姓怨声载道，主政者简惠芝如果不再有所作为，明年的省议会选举她可能就此下台。两害相权取其轻，简惠芝决定宁愿得罪外国人和部分房地产开发商，也不得罪选民。 从当地人对政府规定的积极反应来看，简惠芝显然做出了明智之举。虽然政府在未来地税收入方面会有所损失，但至少收买了民心。因此即便开发商发出抱怨和不满，简惠芝也明确回答:决定不可更改，说好的就必须执行，连过去预售的公寓楼花也同样需要征税。怪不得不少人指出，省政府出台的与其说是经济政策，不如说是政治政策，表面维护的是本省人的利益，背后维护的是本党的权力。 然而，凡事有一利则有一弊。多数房地产开发商和房屋中介都认为，对那些有文件证明在7月25日之前已经进入交易程序的海外房屋购买者应该网开一面，因为交易手续颇费时日，很容易就拖到8月2日以后，这样既可减少顾客损失和经济震荡，也可显出政府的厚道。 担心可能引发经济震荡，联邦金融机构监督办公室日前发出预警，要求一些小型银行和金融机构为温哥华和多伦多房价分别下跌50%和40%做好心理准备和预防性的应对措施。道明银行金融分析师就认为，未来9个月内温哥华的房地产销售量将下跌15%至20%，平均房价将下跌5%，尤其是豪宅的跌幅更大，对市场的影响显然不小。 但是，永远不要低估民众的智慧，上有政策下对策，新税开征之前，温哥华和中国的各路房产买家，卖家和地产经纪们就开始和新政斗智斗勇了。 这不，政策从宣布到现在开始实施的短短一周时间，各种“脑洞大开”的应对方式纷纷出台。 1、华裔屋主特别给海外买家15%折扣优惠 据报道，BC省政府将从今天(8月2日)起开始向外国买家收取额外15%的房产转让税，而针对此不利于卖屋的政策，有华裔房业业主公开表示愿意向海外买家提供15%的折扣优惠!但是，千万不要被此迷惑，据了解，该房两周前叫价190万元，不过目前改为叫价235万元。估算一下，比本来的叫价整整高出了近24%!虽然最终可能并没有优惠，但是这种脑洞大开的卖家，也是很利用新政会做生意了。 2、避开海外买家税 21世纪公司的一名地产经纪Mike Stewart在新政策出台不到24小时，就向客户发出声明说自己可以“破解”加税的政策。新政中明确规定“海外买家”一属性，破解便可以此入手。外国买家在共管公寓预售中可以通过将他们购买预售单位的合同转售给他们加拿大公民或永久居民的朋友或亲戚来避免新的物业转让税。 对那些在加拿大没有亲戚朋友的客户来说，他愿意为海外买家处理类似的案例，并可以帮助将预售单位转给第三方并从中获利。 BC省地产委员会获悉后，就展开调查并且要求他停止发送此类邮件。不过Mike就表示，他并非叫人们逃税。这基本上是根据非常特定情况提出的一个特定解决方案，他澄清此举并非叫人们躲避应付税，因为那是非法的，不是他想要做的事情，也不是他允许做的。 3、海外买家为躲税或促使钻“旅行生育”漏洞 有报导指，海外买家15%物业转让税可能促使有人利用法律漏洞获取公民资格。 如“生育旅游”现象，BC省卫生厅调查人员日前了解到，在BC省内竟然存在着26家服务外国孕妇的月子中心，这些月子中心主要帮助她们在加拿大产子，并让她们生下的婴儿能够获得加拿大国籍。而这些孕妇大部分来自中国。虽然列治文市民斯塔查克(Kerry Starchuck)曾发起禁止双非婴儿的电子国会请愿案，建议修改《入籍法》(Citizenship Act)中关于在加拿大出生的婴儿自动取得加拿大国籍的条文，改为父母须至少一人是加国居民或公民的婴儿才可获得国籍，但至今并没有回应。 4、这种重大事件怎么少的了专家的建议 据加拿大国际广播电台报导，BC省宣布新出15%外国人购房税没几天，专家们就已经列举了许多可能的法律空子和问题，并给出了以下四招。 1.成立避税公司： BC省民主党住房事务发言人David Eby指，外国人可以让某个加拿大公民或移民在加拿大注册成立个公司，资本全由境外提供，然后就可以堂而皇之的在温哥华购买房产而不用缴纳外国人购房税。 2.买楼花不受限制： 15%外国人购房税不涉及预售的未建成的公寓楼单元和独立房。换句话说，外国资金仍然可以大批量购买未建或正在施工的房产楼花，然后再提价销售给其他买家，只要在完工前售出就不用缴纳15%的外国人购房税。 3.用股票买房： 这个方法是用加拿大公民或移民的名义成立公司在温哥华地区购买房产，外国人只需购买相应份额的公司股票就可以获得中意房产的所有权和使用权，但该房产在名义上并未更换所有者，所以无需付外国人购房税。 4.转移战场： 炒房者可以到还没针对外国人买房税的城市去炒房，比如多伦多。 不过，如果你足够有钱，大可不必参考上述方法，大可像这位一样：中国土豪为避税一天甩200万加币。 加拿大政府果然还是太年轻!也许大大低估了中国土豪们的购买力! 据当地中文媒体报道，新政宣布之后，有年轻的中国买家为能在新政实施之前完成交易，省下15%的新税，毅然放弃需要等待的银行贷款各种手续，直接让国内父母汇款200万加元，一天之内把房屋买定! 新税出台有人欢喜有人忧 新政宣布后，第一个公开自己负担不起15%额外费用而放弃买房的是一名美国人叫Mac Kerman，他在温哥华已经工作两年，本来希望长期居住就决定置业。7月初，他决定购买位于温哥华快乐山区的一个两睡房Condo，并已签署买卖合约并支付订金3万元。由于无法赶在8月2日新税生效前完成交易，他将不得不多付9万加币税，而他无力支付这笔税款，只好放弃3万元订金和买房计划。 另一名新加坡的置业者看中了一间位于Bowen岛、叫价76.5万加元的房子，并已交了订金。不幸的是，他们的成交日也是8月2日新政实施以后，这意味着需要额外支付11.5万加元的物业转让税，结果因为支付不出额外费用也只能损失订金放弃。 不过呢，近日就有地产经纪纷纷接到了中国客户的电话，表示如果有受到新税政策影响、买家不愿意继续进行交易的房子，TA们愿意马上接手。这些投资者手上都有数百万加元资金，之前数次抢Offer都失手，因此想借此机会“捡漏”，15%税算个啥!很有可能新税政引发房产市场又一波高潮。 此外，对大温哥华地区房地产征税，必将促使周边城市以及其他大城市的房价迅速上升，因为这些准备进入温哥华地区的海外投资很可能转到周边地区，造成这些地区房地产价格大幅波动，无疑也将给这些地区的年轻人带来新的购房压力。 温哥华一位房地产商指出，这种强制性措施虽然显示了政府打压温哥华房价的决心，但却是一个短视行为，治标而不治本，即便自由党赢得了明年的政治选举，也终将输在经济政策上，因为由地产交易税带来的经济隐忧迟早要爆发，而政府粗暴蛮横的决定最后打压的也不仅仅是针对房地产的投资，因为资本害怕一切言而无信的政府和没有信誉的市场。

这个周末正好赶上不列颠哥伦比亚省的公共假日 BC Day，是一个长周末，也许你这个周末过得非常轻松惬意，但对一些正处在房地产交易中的人来说，他们的压力会很大，因为今天(星期一)，是人们赶在新税前过户房地产的最后一天，新规定将在8月2日起生效，但只针对在大温哥华地区购买房地产的外国买主。 在加拿大的整个大温哥华地区，房地产公司、律师和公证人们都这几天手忙脚乱地赶在新税实施前完成房地产交易的过户手续，不列颠哥伦比亚(BC)省将从 8月2日开始对在大温哥华地区购置房产的外国买主征收 15% 的转让税。 卑诗省府虽称向购买大温住宅海外买家加征15%物业转让税的生效日期是8月2日，但由于7月30至8月1日是银行假期，海外买家要在7月29日(周五)完成房价过户，以及在卑诗田土厅(BC Land Title Office)登记交易，才免交新税，也是说上周五已是缴付新税的「死线」(deadline)。有地产经纪透露有中国买家特地飞来温哥华赶及「死线」，盼及时完成全部手续。 不少其他的海外买家为了赶及物业转让税实施前的「死线」，匆匆赶来加国完成交易。 地产投资律师陆家骥说，新征转让税生效日期是下周二，也是说如果要避免缴付新税，必须在此之前于田土厅完成登记。除亲身办理外，也可以网上登记。他指田土厅网站(myLTSA portal)由7月29日至8月1日仍然开放，理论上可以进行登记。 不过，陆家骥称，在登记前买家需将房价过户到律师行或法律公证人(Notary Public)的信托户口，但本周六、星期日及周一是银行假期(虽然银行分行周六及星期天仍然营业，但处理文件部门则休业)，买家要赶及周五(即7月29日)完成过户，律师行或法律公证人才可以进行登记。 另一名律师周武汉称，今次卑诗省宣布加征物业转让税，时间急促，有些买家可以提前登记，也有不少赶不及，需要缴付新税，增加了交易成本。 地产经纪威恩斯(Mark Wiens)称，他手头上的两个海外买家，周一得悉省府开征新税消息后，立刻分别由台北与深圳飞到温哥华，成功争取周五前完成交易。他们的交易完成日期，原先定在8月中及8月底。 新规8月2日起开始生效 上周一，7月25日，BC省财务部长迈克·德容 (Mike de Jong)宣布对外国买家征收15% 转让税，目的是克制疯涨的房价。 上个月，大温哥华地产局表示，温哥华独立房的 “基准”价格 ( benchmark price) 已经突破了150万加元。 “基准”价格是房地产局用来衡量市场上“典型房产”的标准，纳入了卧室、土地面积和其他的因素，但并不是平均值或均价。 如果一栋“标准”独立房的价格已经过了150万，成为加拿大最昂贵的市场，那温哥华家庭的收入是不是也特别高呢?加拿大广播公司报道说，根据加拿大统计局的最新普查数字，温哥华市家庭的平均年收入为7万6040加元，低于加拿大的平均值 – 7万8870加元。 过户量几乎反了一倍 在新税生效前，房地产公司、律师、公证人的工作量激增。 皇家太平洋房地产 (Royal Pacific Realty)是温哥华西部最大的一个独立房地产公司，通常的星期五约有近100笔交易过户，但刚过去的这个周末则完全不同。 该公司副总裁 Sing Yeo说，这个周末，我可以说交易量快翻了一倍，多了 60 或 70 桩以上的交易。 他表示，一些律师和公证人忙不过来，只能拒绝接受新的客户，他的公司正在让客户了解其中的利害关系，如果今天不能准备好所有的文件，完成过户，那就没办法了。 温哥华地产状况令人担忧 温哥华的房地产经纪人杰米·斯图尔特 (Jamie Stewart)对这种情况颇为担忧。 他说，“对那些已经进入交易程序、把房子买给外国买主的加拿大人来说，如果不能按时过户，他们将面临麻烦，甚至有可能因此破产”。 斯图尔特说，比如，有些加拿大人把房子卖给外国人，自己也签了合同买下另一栋房子，两边同时进行，如果外国买家因为新税而不买了，加拿大卖方就会有很大的麻烦。 他说，“我理解政府的目的是冷却市场，但不应该以这种方式。” 斯图尔特说，我认为这是不公平的，因为没有一个宽限期，政府设立新法，但很多人将被夹在中间。 90% 温哥华人支持新税 预测同时，一项新的民意调查显示，90%的温哥华人支持新税，但怀疑这是否能真正解决问题。 安格斯·里德 (Angus Reid )公司于7月26日和28日期间在网上进行的调查发现，大温哥华地区的居民 90%支持新税，但42%的人认为，新税并不能很有效地制冷市场，71%的人认为，新法太容易让买家钻法律上的漏洞，82%的人说，政府早就应该采取这样的措施了。 这项调查还要求受访者回答，他们认为什么是推高大温区房价的主要原因。 65% 的人认为主要是 “外国人投资” ，41%的人认可更普遍化的说法，是“有钱人在房地产的投资”。 88% 的人还支持政府对空置的公寓和住宅征收 “空置税”。 地产商致函省长表不满 威恩斯不满省府开征新税来得太突然，他说：「就好像顾客走进餐馆，付款点了菜后，餐馆才向他说要加收15%的收费，又不容许退款。」不过，对于卑诗地产市场，他认为影响只属短期，长期的影响不会很大。他坦言很多海外买家其实都有拥有本地永久居民或公民身分的亲人，可以避缴新税。 卑诗省华人地产专业协会副会长李世雄表示，今次省府开征新税，对地产市场肯定造成影响。不过，他说现在时间尚早，影响尚未浮现，需要等一些时间才知道实际情况。不过，他知道有大型地产商的楼盘，已有客户在冷静期间取消交易，也有地产商致函省长简蕙芝(Christy Clark)，表达对新税的不满。

据每日邮报报道，英国人Dick Strawbridge和他的妻子Angel决定“逃离”伦敦，他们以约合350万人民币的价钱卖掉了首都伦敦的一套两居室。 用这笔钱，他们在法国卢瓦尔河地区买下了一座大城堡！这座城堡有五层楼，45个房间，一处私人森林，一个牧场，甚至还有一条护城河环绕，只花了245万人民币。 Dick和Angel为了将这座19世纪的城堡变成21世纪的住所，他们给自己定下了10个月的期限来改造它，大部分工作都是他们自己完成的。 Dick说，我们搬到这里来就是为了换一种生活方式，为了这里物美价廉的食物和足够自由广阔的居住空间。 18个月前，他们卖掉了伦敦的房子。这对夫妻买下了这座城堡，和他们三岁的孩子Arthur以及两岁的Dorothy搬来了这里。   当然，他们买下的房子也并不是完美的。城堡中没有电，没有水，也没有供暖系统。房子的污水都直接排入河中，还带来了蚊虫感染的问题。 Dick还表示，他们不是为了成为法国人才来到这里的。他们只是来享受法国的好东西，酒、奶酪，但他们还是纯种的英国人。 类似这样的老旧庄园在欧洲并不少见，图为法国诺曼底的一座18世纪的城堡，有6间卧室，5间厕所，一个泳池。价格为190万，只比伦敦的平均房价稍微高一点。 图中这栋房子价格大概为328万，而在英国白金汉郡这些钱只能买到带一个带小花园的两居室。 图中这栋独立式小住宅价格为350万元，位于英国索利哈尔地区。   图中这栋房子位于法国西北部，价值478万人民币，有15间屋子，距离海边只有5分钟。 在伦敦，这座两间卧室的公寓需要花费438万元。   这座17世纪的城堡也值400多万元，但有50间房间。这座城堡需要翻新，不过它占地1.3公顷，拥有高高的天花板和两座塔楼。 这个法国19世纪的住宅有9个卧室，占有周边大量的土地，大约价值514万人民币。 在英国牛津距离市中心一公里的地方，同样500多万元的预算只能买下这样一座小屋子。 这个位于爱丁堡的四居室房子大约价值613万人民币。 这座18世纪的城堡也价值610万左右，还带有一个泳池，一个花园，一个谷仓，和一个橘园。 这栋带有塔楼的房子拥有11个卧室，并且以洛可可风格装修，大约价值658万人民币。 658万人民币只能在英国英格兰的城镇中买下一个三居室。

1人退订3人受累 连锁反应混乱兼复杂   多位地产经纪均忧虑大温楼市将出现退订潮。   加拿大卑诗省政府推出新的外国买家物业转移税今日正式生效，有地产业界人士表示过去周末交易量大增，政府房产过户登记网站BC Online更一度出现大塞车。有地产经纪指未能赶及完成交易的外国买家可能会选择退订，不排除会掀起退订潮的可能性，而因此衍生的问题亦会陆续浮现。   华裔地产经纪苏娴雅表示，外国买家为了免付15%的额外税款，很多都赶在今日新税制生效前完成交易，不少律师或公证人在昨日的长周末假期仍然赶工。   她说，由於买家必须要在限期前於政府网站BC Online完成登记，大批准业主周末期间涌至该网站，一度出现大塞车。苏娴雅表示她在上星期五和星期六都有交易要完成，但在该网站等了很长时间才能完成登记，令人非常紧张。    怡富地产副总裁杨兴琳接受加拿大广播公司(CBC)访问时亦表示，一般来说，该公司在星期五平均会处理100宗以下的交易，但在过去的星期五却较平时多出60至70宗交易。   苏娴雅又表示，未能赶及完成交易的外国买家可以会选择退订，宁愿损失5%的订金，也不愿意支付15%新税，因此不排除大温地区可能出现退订潮。 苏娴雅又说收到消息，有一个外国买家目前正考虑是否退订，若他最终决定放弃订金，将会引起连锁反应，直接影响另外3个买家的交易。   她解释1人退订3人受影响的情况∶原房屋的业主已经另觅新居并缴付了订金，若这位外国买家反悔不买，原业主便没有钱支付新居，若该业主也要退订，又会再影响新居的业主，形成连锁反应。   另一位华裔经纪亦预计新税制会引来退订潮，而随之衍生的问题会十分复杂，更会影响发展商的楼花工程进度。   她说发展商一般与银行有借贷协议，发展商需要出售七成楼花，银行才会批出最後一笔贷款用於添置新屋电器。若有大批已购入楼花的外国买家退订，发展商可能无法取得贷款而令工程烂尾。   她又说，卖方遭退订後，物业重售若未能卖出同样价钱，卖方有权利向退订人追讨差额赔偿，而退订人亦可能因此控告省政府，指下订金时不知道省府会於短时间内推出新税制，迫於无奈要退订，引发连串诉讼。   这位经纪和苏娴雅都认为，未来一至两个月相关的问题会陆续浮现，情况将会十分复杂。 地产经纪Jamie Stewart亦担心出现退订潮，指严重的话可能会导致业主破产。他说明白省政府的新措施是为了解决房屋问题，但做法不对，更没有给予宽限期，批评措施推行的手法并非加拿大的一贯作风。   有「柏文王」之称的温哥华地产经纪伦尼(Bob Rennie) 则预测，新税制会令房屋需求在短期内下降，但无助改善楼价的可负担性，认为买家竞争仍然激烈。

从今天开始外国人在卑诗省温哥华买房就要多交15%的土地转让税了，但专家质疑这个举措是否真的能够影响该地区的房价。卑诗省自由党政府上个周为这项新税收立法，与此同时数据显示，大温哥华地区在今年夏天5个周的时间里，大约10%的土地转让涉及外国人。据CTV报导，城市发展研究所主席Anne McMullins表示，将外国买家从市场中排除出去并不能减少需求量。McMullins说大温哥华地区的人口增长大大超过房屋建设，这意味着抢房子的战争不会结束。她说，向房地产市场提供更多房屋是控制房价的最好的解决方案。卑诗省财政厅长迈克．德容（Mike de Jong）表示，该省将监控新的税收举措是否真的能够减少外国买家，在随后几个月里为当地居民提供更多选择。温哥华地产行业日夜加班 在新税执行前，为避开这15%的税，温哥华的地产经纪、律师和公证人都在加班工作，以赶在8月1日前完成有关的物业交易。大温地产局总裁莫里森（Dan Morrison）称，数以百计的卑诗省民在长周末加班，面对压力和不确定因素，去应对他们一生中最大的金融交易。因为如果等到周二的话，就要多交15%的税。大温地区的独立屋基准价，上个月已升至150万，15%就是22.5万元。据CBC报导，温哥华皇家太平洋房地产公司（Royal Pacific Realty）是加拿大西部最大的独立房地产公司。在大多数周五，他们通常完成100宗交易。这周五，他们完成了160至170宗交易。公司副总裁Sing Yeo说，一些律师和公证人忙到不得不请一些顾客离开的程度。公司希望能帮上忙，但如果顾客周一不能把所有文件交齐的话，他们也无能为力。不够钱交15%税金的外国买家可能不得不放弃交易，卖家如果已经在另一栋房子上交了定金的话，也可能因原来的房子没能按时售出而违约。当地地产界认为政府此举不公平。不过，温哥华今年6月份的平均房价比去年同期升了32%，政府最近的一项调查发现，5周内有超过10亿加元的外资涌入该省房市，其中86%投在大温地区。卑诗省长简蕙芝的说法是：〝我要把卑诗省民摆在第一位。〞已经有经济学家预测，新税可使温哥华房市的销售在3个季度内下降15%至20%，平均房价下降约5%。很多行家认为，在温哥华受阻的外国买家会把目光转向多伦多地区。多伦多房市的低层房价已经在以每年2位数的增长率上升，不过，多伦多房市的容量远大于温哥华。多方对多伦多房价上升的关注，已经使安省财长苏善民表态：不排除采用经济学家们建议的加税做法。但是，多伦多市长庄德利不认为现在有采取措施冷却房市的必要。

或许，美国是时候注意一下中国买家的购房需求了。 美国房地产经纪商协会（National Association of Realtors）近日发布的年度报告，截止3月底的过去12个月，出售给中国买家的房屋总销量出现了自2011年以来的首次下滑，从286亿美元降至 273亿美元；中国人购买的美国房屋数量也从34,327栋减少至29,195栋。 上述报告还指出，大约71%的中国买家完全是以现金方式支付购房款的。纽约房地产经纪人David Wong说： 很多中国购房者以全现金付款，因为他们在在美国既没有信用记录，也没有收入证明，这让他们不可能从银行获得购房贷款。 住宅市场，特别是总价在250万到300万美元之间的商业住宅，已经被中国管控资金出入境所影响了。（这种时候）你需要降价，否则真正拿到所有购房款要等很长很长时间。 下图显示，中国人最爱买美国的高端房地产： 不过，按照官方规定，每一位中国公民每年的购汇额度仅为5万美元。因此，会有一些资金通过非法途径流出中国。在美国金融博客Zerohedge看来，中国非法的资金流出吹大了一些国际大城市的房地产泡沫，比如纽约、旧金山、温哥华和悉尼。 对于资金非法出境问题，中国政府加强了打击力度，以抑制资本外流。彭博社总结了以下方式： 1、加强资金向海外转移的监管——一些上海的银行最近要求旗下分支密切监控是否有个人通过蚂蚁搬家式的小笔资金转移方式突破购汇限制将资金转往海外。 2、限制离岸人民币供应，以提高做空成本——彭博社去年年底援引知情人消息称，中国央行通知国内银行，停止为离岸银行供应跨境融资，并于今年1月11日建议一些国内银行的香港分支暂停离岸人民币贷款，除非是必需的。 3、限制企业购汇——企业只可以在商品实际支付发生之前最多五天购汇，这与以往无期限自由购汇相比有了大幅收紧。 4、暂停海外银行部分业务——今年3月，新加坡星展银行和渣打银行在中国的一些外汇业务被叫停。 5、冻结海外投资配额——中国已经暂停了RQDII项目新增申请。自从3月以来，中国也没有新增QDII配额。 6、推迟深港通——中国原本计划去年推出深港通，但该计划在大陆股市崩盘之际一再推迟。 7、银联借记卡刷卡限制——去年12月，中国发布新的措施打击非法中国银联刷卡机，这种方式被怀疑通过虚假帮助国内资金出境，特别是在澳门的赌场。 8、打击地下银行——根据去年11月人民日报的报道，中国破获了高达4100亿元的非法外汇交易案，捣毁全国最大的“地下银行”。中国国家外汇管理局上海分局上周称，将严厉打击非法货币交易，包括地下银行。

　　今日大温地区针对外国买家征收15%物业转移税的政策开始生效，有人担忧这会让海外投资客将目光投向多伦多房地产市场，继而推高本来就不正常的房价。 　　多伦多房产经纪Derek Ladouceur表示海外投资客不愿意多交15%的税，他们很有可能转而将资金投向大多房市。Derek Ladouceur预计多伦多的豪宅价格将会飙升。 　　另一名房产经纪Dianne Usher称已经有很多本来打算在大温买房的海外买家跑来多伦多了。 　　安省财政厅长苏善民（Charles Sousa）曾表示他也在考虑引入高额物业转移税来打压多伦多房价。 　　多伦多房屋均价在六月为74万6千元，同比增长17%。而温哥华的房屋均价更是高达102万元。 　　多市市长庄德利表示他不排除推行类似的物业转移税。但是庄德利称他想先了解新税对打压房价的效果。

　　多伦多房市火热，除了造成房价节节攀升之外，还催生了一个颇有意思的现象：经纪主动上门游说屋主卖房。 　　据本地英文媒体《国家邮报》报道，在本地一些热门社区，近期不少房主都接到了来自地产经纪的信，极力鼓励他们卖房，并承诺一定能卖到多少多少钱以上云云。这让不少屋主气不打一处来：我压根没有卖房的打算，发这么一封没头脑的信来做什么!再说我还有一大家子要养呢，现在卖房我们住哪啊? 　　安省房地产协会(RECO)法律部副注册官库西(Kelvin Kucey)表示，现在多伦多房市的行情是，挂牌量不断下降，可是成交量节节上升，这说明房市在不断收紧。经纪想要赚钱，就必需会提前发现房源。这个时候，他们主动给优质社区的屋主发信，鼓动他们卖房，完全可以理解。 　　现在给“潜在卖家”发信的经纪不在少数，RECO每月都会收到25到30起这类投诉，而接到信但是没有投诉的屋主，可能数以千计。 　　库西还表示，在安省房产经纪上门直接游说屋主卖房并不是非法行为。事实上，本省法规甚至允许经纪可同时代理买卖双方，只要公开利益冲突就行。 　　房产经纪公司Slavens & Associates副总裁考夫曼女士(Sabrina Kaufman)坦言，给优质社区里的屋主群发邮件这种事情，她常常去做。这种方法能够有效地发现潜在卖家，将业务量增加40%。 　　考夫曼女士说，现在的行情是买家多，房源少。从建筑商协会那里的公布的数据来看，截至上月底全市市场上仅1000幢新建独立屋供交易，远远低于10年前的一万多幢。因此，本地买家都很急切，如果考夫曼女士不群发邮件、找不到足够的房源，客人迟早全跑光。 　　不过，这种做法会不会“扰民”呢?考夫曼女士表示不会。现在房市大好，每个人都盘算着自家房屋的价格到底涨了多少。其实，人们心中都有一个价格，只要出价合适，就一定会卖的，而她的信只是鼓励卖家做出决定而已。更何况，通过私售的方法比较简单，减少了很多程序上的成本，让卖家赚的更多，也不需要上传MLS 系统、公开房屋图片，更没有什么open house，省了很多的事儿。 　　苏富比国际房产经纪公司(Sotheby’s International Canada)的CEO亨德森(Brad Henderson)则表示，经纪上门游说房主卖房，不是一个好的成交方式。对于卖家来说，他们没有代理经纪，无法了解现在的市场行情，所以要确定一个公平的市场价格很难，毕竟上门开价买房的经纪不会站在卖家一边。 　　因此，当接到游说你卖房的信的时候，还是谨慎微妙。在签署私售合同前，更是得做足功课，不要仓促做决定，还有就是最好要求对方下10%定金。总之，绕开正常的卖房程序，虽然可能会赚钱、省事，但是也有可能吃亏，这就相当于在掷骰子，跟赌博没什么两样。

　　多伦多地区房市炽热、房价飙升，令热点向周边扩散。据一份非官方的数据，本地的海外买家、特别是中国买家正涌向多伦多西面的密西沙加市（mississauga），令房价出现超过10%的增长。这一现象已引起当局关注，并透露可能会效仿BC省，对海外买家征收15%的物业转让税，以保护本地买家的利益。 　　地产局数据显示，在过去的一年里，密西沙加市房价增长迅猛，超过历史平均水平。仅今年，该地民房交易为8.64亿元，较去年升幅19.9%，创下历史新高。在某些热门地段，以及某些类型的房屋市场中，房价增长甚至突破了10%，引起了当局和民间同时关注。 　　该市房地产协会主席西赫（Sha Singh）坦言，密西沙加房价飙升，同海外买家的进入甚为有关，特别是中国人和埃及人。由于他们的进入，房市内“竞价大战”频发。以她的了解，现在平均每五个竞价中，就有一个来自海外买家。 　　无独有偶，当地华人房地产经纪也注意到了海外买家涌密市的苗头。据一些人接受本地华文媒体《明报》采访，现在该市竞价大战中海外买家、特别是华人的身影越来越多，而且绝大部分赢家都是华人。 　　例如，该市一间双车库独立屋的竞价战中，卖家收到14个报价，其中6个为华人买家，结果房屋以高出报价40%被华人买家抢得。 　　大部分华人买家都是从多伦多“杀”过去的，由于密市的房价比多伦多要低20%，所以这些买家以“多伦多的方式”竞价，便很容易成功。 　　更令人担心的是，现在海外买家的大幅涌入，可能仅仅只是一个开始。 　　地产协会主席西赫预测，随着世界政治环境的动荡，将会有更多的海外资金涌入密市。她说：“现在绝大多数国际买家都视加拿大为最安全的投资环境，英国脱欧和美国大选的不确定性，他们都想把钱放在加拿大。” 　　地产协会建议针对海外买家收税 　　海外买家的涌入，已令当地一些热门地区如Sheridan College校区，以及独立屋市场的房价呈现出“井喷”的苗头。就最受海外买家中意的独立屋而言，去年价格增幅已达到了12.3%，至63.76万元。 　　本地买家对此已经表现出了担心，生怕有朝一日密市也变得像温哥华那样，本地房子竟变得让本地人难以负担。 　　西赫则建议密市当局，可以效仿BC省对海外买家征收15%的物业转让税的方法，从而保护本地买家的利益。 　　虽然这一建议还远远没有到立法、实施的阶段，但是已经足以表达出当局的关注和担忧，并引发当地房市里的海外买家担心了。

　　今年6月17日，加拿大总理 Justin Trudeau 在接受加拿大广播公司(CBC)电台采访时就曾透露联邦政府现正考虑采取一系列的调控措施，包括研究像澳洲一样对外国业主征税。紧接着7月25日加拿大BC省政府推出了新的房屋修正案Bill 28：8月2日起，也就是从明天开始将向海外房地产投资者征收多15%的额外房屋转让税(property transfer tax)。 　　房产专家预测 　　对推出新政，TD银行房地产市场经济分析师 Michael Dolega 在接受采访时表示BC省新措施在短期之内会令温哥华楼市降温，以海外买家占当地市场份额5至14%来估计，在未来3个季度，成交量应会减少15%至20%，平均房价的跌幅会是5%左右。不过根据国际经验，一般来说，这样的措施会导致楼市暂时放缓，但房价随后将重新回到上涨趋势。 　　“虽然向海外买家额外征收15%的物业转让税是很重的负担，但是对寻找安全地方的海外资金来说，这点钱并不足以吓走他们，何况目前加元走软，所以征收15%的物业转让税只能影响一段时间。” 　　对于这次地产新政，在市场上出现了部分恐慌情绪，有不少投资者担心地产市场由此大跌，加拿大金融机构监管办公室(OSFI)也向各大银行发出警告，要求方面采取压力测试(stress-test)等措施以应付大温房价下跌后带来的冲击，这无疑将民众心中不确定情绪的放大。 　　虽然具体情况还要看以后的市场走向，但澳大利亚目前也在实施与BC省类似的举措，我们来看看澳大利亚房地产市场的情况，再来预测温哥华未来市场的走向。 　　澳洲印花税相比温哥华交易税 　　BC省的这类调控政策在2015年澳大利亚的房地产市场出现过热现象之后，澳洲政府对海外买家的限制比卑诗下手要狠得多：直接限制海外买家购买二手房，而且持短期签证的海外买家在签证到期之后必须卖出房产。 　　但在经历了一连串严格的控制之后，悉尼、墨尔本等地房价在2016年仍然稳健上涨了10%以上，于是今年澳大利亚政府又推出了印花税(Stamp Duty)。但与温哥华15%海外买家交易税的“大刀阔斧”相比，澳洲印花税似乎“微不足道”。 　　澳大利亚新南威尔士州在今年6月宣布，在6月21日新财年的财政预算中，向外国购房者多征收4%的印花税，并将于2017年1月1日起向已在澳洲拥有房产的海外购房者征收0.75%的附加土地税。 　　此前，澳大利亚维多利亚州于4月将海外购房印花税由3%提升至7%，并征收1.5%的土地税。昆士兰州也宣布上调印花税3%。今年3月起，澳洲四大银行纷纷收紧了面向海外购房者的贷款政策。澳洲ANZ银行、NAB均下调海外收入人士贷款至70%附近;澳洲联邦银行、澳洲西太银行则暂停了非澳洲居民或公民的海外收入贷款项目。 　　澳洲施行印花税后的房价走势 　　根据维多利亚州地产研究院(Real Estate Institute of Victoria)的数据显示，过去一年墨尔本的房价上涨了10.1%，而印花税仅为为3%，大大低于一年的增值比率。 　　2016年7月(新政后) 　　购买一套售价70万澳币房产 　　按照上面的数据计算 　　海外人士额外印花税 　　= 　　$700,000*7%=$49,000 　　按照房产每年增值10%计算 　　仅一年的增值就高达$70,000 　　扣除购买时缴纳的印花税 　　房产仍增值$21,000 　　可以看出对外国地产买家征收印花税的措施对抑制澳大利亚的房价并未产生太大作用。由此可见，对外国人施加高税率是政府控制房价所采用的手段之一，但是具体效果很难预料。 　　澳洲在收紧海外买家贷款政策及暂停非澳洲居民的海外收入贷款项目后，根据澳大利亚市场调查公司 CoreLogic Inc. 的统计，自2015年7月至16年6月的一年间，悉尼和墨尔本的整体房价仍旧上涨了超过11%，布里斯班的房价也上涨了5.72%。 　　在澳大利亚抑制外国人买房的大环境下，CoreLogic Inc.的数据显示澳大利亚全国的房价指数过去12个月内增长了8.3%，但与前两年相比，增幅明显放缓。 　　由此可见，BC省对海外买家征收15%的房产交易税，可能抑制房价上涨的幅度，在短期内造成地产市场调整，但并不会导致房价下跌。  

加拿大BC省政府将于当地时间周二(8月2日)正式对大温哥华地区的海外买家开征高达15%的额外房屋转让税。由于从公布消息到正式实施只有短短8天时间，加上恰逢一个长周末，所以整个市场顿时陷入疯狂。原本应当享受长周末假期的房地产经纪、律师和公证人不得不加班加点，忙得焦头烂额，因为大量买家希望能在8月2日之前完成购房交接。   温哥华房地产公司Royal Pacific Realty透露，平时周五仅会完成不到100单交易，可是上周五的交易量几乎翻倍，达到170单。 温哥华当地时间周一是能够赶上新政实施前末班车的最后一日。虽然这一天正好是当地的公众假期，但为了帮助海外买家避税，各大房地产公司职员也只好加班加点工作，并提醒购房者尽早把材料准备，以便节约时间。即便如此，仍有众多买家将无法赶在8月2号前完成交易，对此经纪公司也是无能为力。   对于这样的疯狂局面，大温哥华地产局主席Dan Morrison表达出了自己的担忧，因为在这股热潮之后，海外买家的观望态度将增加大温哥华地区房地产市场的不确定性。   地产经纪们曾经希望省政府能够慈悲为怀，对之前已经签订协议但未过户的交易网开一面。但省长简蕙芝(Christy Clark)非常坚决地拒绝了地产经纪这一要求。她表示8月2日最后期限必须遵守，而省财长麦德庄(Mike de Jong)也表示，政府有权不经提前通知就作出类似此次附加征收的决定。   BC地产局对于省政府的突然决定也非常郁闷。他们在本周发出通知称，在这个长周末他们也会与地产经纪们一起加班加点。地产局的服务热线在长周末早上9点到下午1点将会持续开放。   大温哥华地产局上月公布的报告显示，温哥华独立屋基准价格已经突破150万加元。   当地房地产经纪Jamie Stewart表示，新政不仅会打击海外买家，同时由于部分买家可能无法承担15%附加税而产生违约，这将导致严重的连锁效应，最终伤害本地卖家。例如，部分卖家可能已经将卖房款计算在换房计划中，一旦违约发生，卖家的计划将被打乱，可能还将面临巨大的还债压力，甚至可能破产。

　　BC省府将于明日开始向外国买家收取额外15%的物业转让税，据CTV报道，有华裔房屋业主称，愿意向外国买家提供15%的折扣优惠，希望可将外国买家留在市场，以避免楼价下跌。 　　华裔业主Eddie Chen目前正将位于列治文的房屋放售，该屋1993年建成，有7个房间，占地8621平方尺，叫价235万元，介绍中表示外国买家可以获15%的优惠。 　　来自台湾的Eddie Chen接受CTV电视台访问时说，他希望减低新政策对外国买家带来的影响，以免他们离开市场，并称如果外国买家离开市场，会令低陆平原楼价下跌。 　　他称自已有两间房屋，现在希望将其中一间出售，以图获利，他称将外国买家留在市场竞争，可令楼价维持。他又称，如果每个人都似他这样做，便可保持楼市稳定。 　　据报道，该房屋两周前叫价190万元，目前的叫价为235万元，比之前的叫价整整高出了近24%。他称这只是叫价，价钱是可以商议的。 　　另外，在Craigslist的房屋转售广告，也见到有其他物业业主，称可以对非加拿大人的买家，提供10%的优惠。