地产

根据房地产公司Royal LePage的一项调查，目前大约有11%的加拿大人有在房地产中进行投资，超过一半的现有投资者表示他们有可能在未来五年内再次购买投资型房产。 图源：Yahoo   这项由Leger进行的调查显示，在有房地产投资的调查者中，64%的投资者拥有一处物业，而32%的人拥有两处或更多物业。 Royal LePage首席执行官Phil Soper在接受采访时表示：“与以往的数据相比，加拿大出现更多的投资房东，也有更多有兴趣成为房地产投资者的人。” 由于他们对房地产投资者的研究是新的，所以没有可以进行比较的基准，但Soper表示，数字似乎比他预期的要高。 报告称，超过四分之一（26%）的加拿大人计划在2028年之前购买投资物业，其中33%的没有拥有住宅投资物业的加拿大人表示，他们有可能在未来五年内购买一处。 报告指出：“尽管在如今的后疫情房地产环境中，借款成本较高，但出于投资目的拥有房产的愿望仍然很强烈。” Soper表示，投资者了解加拿大存在着严重的住房短缺问题，并意识到加拿大每年会迎接50万新移民，这个数字可能会更高甚至会增长。 他还说，推动人们投资房地产的另一个问题是租金水平创下了历史新高，并且涨幅甚至超过了高通胀水平。 Soper解释说：“供应短缺、高租金以及更多的房主寻找出租房源，都吸引了更多人进入这个领域。” 调查发现，长期内房产价值升值的机会是投资者在购买物业时考虑的最重要因素。其次是每月的正现金流有多少，低维护和可变费用排名第三。 44%的投资者拥有独栋住宅，而37%的人投资于公寓楼。 Soper表示，由于股市波动不定，在过去几年中许多资产类别产生负回报，投资者已经开始考虑选择其他投资方式。他特别提到，年轻人可能一直在考虑投资科技公司，但由于这个行业在过去几个月中受到严重打击，他们的想法发生了变化。 研究表明，过去一年里借贷成本的上升对可变利率抵押贷款持有者产生了重大影响，超过30%的加拿大投资者考虑出售投资房产。 Soper表示，虽然这个数字表明投资者群体中将会有一些变动，但这也意味着大多数投资者并不考虑出售，因此该行业可能会出现实质性的增长。 他说：“显然，这个特定的投资类别在这里受到了重要经济因素的支持。” 这项研究于2023年3月2日至17日在线完成，调查了1,003名拥有一个或多个住宅投资物业的加拿大成年人。 今年早些时候，加拿大统计局发布的数据显示，在追踪的五个省份（新斯科舍省、新不伦瑞克省、安大略省、曼尼托巴省和BC省）中，至少有20%的住宅房地产在2020年初被投资者所拥有。

近几年，说起业主举报过的那些小区魔幻事迹，硬核操作，都能开一场吐槽大会了 。 如果你没听说过，先指路我们真叫卢俊的几篇文章，《这届业主为房价不跌也太拼了》、《大写的服，杭州人为房价不跌也都太拼了》。 而且举报的范围可以说五彩缤纷，关于房屋质量、物业管理的，也有房价水平、邻里关系的 ...... 随便哪个拎出来，都能激发出业主们的最强战斗力。而且不出手则已，一出手必定一鸣惊人。 刚好最近看到很多真实案例，发现如今的业主们，为了稳房价也好，其他因素也好，已经几乎没有什么是他们不能举报的了。 一、政府出让地价太低？我反手就是一个举报 有一种业主的举报行为，实在让我匪夷所思，闻所未闻。 他们一心扑在保房价上，是实打实的战斗型业主。为了保护自家房子的价格，从中介到开发商，甚至地方政府，每个环节都逃不过他们的火眼金睛。稍有不慎，就是铺天盖地的投诉。 比如早期，就有很多业主在群内指导挂牌价，不允许同小区的业主们低价挂售。大家自觉监督，杜绝降价风气。 图源：微博 @合肥土哥 也有集体签字盖手印，举报中介做低成交价的，还郑重地给中介公司发了《虚假交易撤销书》。 不过如今看来，这些已经不稀奇了。 近两年，一部分业主的集火对象变成了打折卖房的开发商。前段时间闹得沸沸扬扬的两个昆山开发商，就是其中被举报的典型。 后来和中介聊天，我特意问了下情况，得到的回复是： 这两个项目一年多以前卖得挺热的，很多人当时就入手了。结果现在明目张胆降价，而且一降就是三五十万，第一批购房者肯定是强烈反对的。 仔细想想，这也无可厚非，不过你以为到开发商就结束了？并没有，最近，这些业主们连土拍都不放过了。就连隔壁集中出让的土地楼面价过低，都要点个举报。 5 月 10 日，南京第二轮集中供地其中 G02 地块因为楼面价太低，被周围业主集体投诉了。 听起来是不是过于魔幻，但就是真实发生了。 一般来说，土地集中出让的价格，是由专业土地估价机构遵循市场规律，测算拟出的起始楼面价，并且是被各地人民政府批准的。 但即便如此，业主们举报起来也是毫不犹豫，直接投诉到了地方政府。 这次，首当其冲的就是南京规自局。目前该地块已终止出让，下架前的起拍楼面价仅 10187 元 / 平，封顶楼面价 11654 万元 / 平。 我查了一下，从 4 月开始，就陆续有周围业主在密集投诉了。 图源：人民网领导留言板 而附近老旧小区中最近的一个，是距离 500 米的中建国熙公馆。2016 年这个小区起始楼面定价是 13000 元 / 平，最终被开发商哄抢抬到了 23083 元 / 平。 7 年后，周边的地价反倒降了 10000 多元 / 平，这种情况，对周边小区还是会造成一定影响。业主们必然不能答应，于是短短几个月内密集举报了 500 多次。 总的来说，为了保护自己家房子的价格，这些业主的足迹已经遍布了二手房、新房、土拍市场。俨然蜕变成了水陆空三栖地保房价战士，慷慨激昂、指点江山。 不过归根结底，这些举报的背后，还是业主护盘心切。 早些年，为了保房价，业主们就已经奇招频出了。什么众筹修外立面、换地下车库给小区做美容，集体监督孩子学习把小区考成学区房之类的，都还只是内部战术。 如今，连地方政府都遭到了集体投诉，可见业主保房价的迫切之心又上了一个台阶。 结合目前的形势来看，业主逐渐升级的举报行为，也是一种无奈之举吧。 二、不患寡而患不均，也是一个特质 还有一件事，是最近亲身经历的。就在上周，中介带我看了绿城臻园这个盘，目前链家上的挂牌均价在 11 万 / 平左右。 小区整体品质不错，高层和联排分开入户，每个区域私密性都很高。 作者供图 由于靠近外环高速和 2 号线，很多张江、陆家嘴工作的人都住在这里。但走在小区里，有一点看起来很奇怪，出于不解和好奇，当时我拍下了两张对比的照片。 这是从小区主干车道进入联排区域的入口，有一个联排业主自己的大堂： 作者供图 从随处可见的干挂石材和大堂顶部的吊灯设计就能看出，是下了成本的，而且穿过大堂就是整个小区的中央花园横轴，很气派。 然后，诡异的一幕就来了。转过身后的高层入口，却是这样的： 作者供图 没错，除了绿化带就是几个印着绿城服务字样的隔挡牌。一边是霸气的大堂设计，一边是绿化带加几个低矮隔挡。 这种明显的落差，无论从建筑园林的功能还是美学设计来看，都是极度不合理的。一问之后才了解到，原来这两个入口背后，还有一段故事： 据中介透露，小区的高层房源是 15 年交付的，当时绿城在唐镇做这个项目还是很用心的。 为了拔高品质，不仅把小区内外的路都修整了，还顺便在高层入口处也做了一个对应的门头。结果一不小心超标了，高层的入户门头看起来比联排的还气派。 然后就有业主投诉这个门头属于违建，最后判定下来确实如此。 此后，高层的入口处就一直是我们现在看到的样子。好在小区大门旁边，也专门给高层业主们开辟了一条人行通道，进出都很方便。 这件事的真实性细节我们不得而知，目前的结果似乎对双方业主并未造成太大影响。但这种心里不平衡所以就举报的魔幻风气，其实对自家小区 ‍ 的整体形象也是一种折损。 小区外表再光鲜亮丽，真正住进去后的体会却是冷暖自知。 那么接下来说的，就完全是个人需求之间的不平衡了。 三、家门口种菜种花，投诉你没商量 投诉政府低价卖地、举报自家小区违建，这种其实只是个别案例。毕竟，现在大部分业主最常见的需求表达渠道，还是向物业投诉。 前段时间热搜上的李亚鹏，就是因为被其他业主投诉后，公开向管理方道歉出圈了。对，就是王菲的那个前夫之一。 这次上热搜的原因也不是欠债、老赖、强制执行这些，就是单纯地种菜。 比起离婚后频频失利的投资行为，种菜算是李亚鹏这几年得心应手的领域了。甚至专门开了个专栏《节气生活》，从 2021 年 8 月至今更新了 41 集，在每个节气日记录自己种菜、烧饭的日常。 这次道歉，是被管理方告知最好不要在小院里种农作物。视频里，李亚鹏一脸心疼，惋惜生长不易的菜苗们，甚至举起一根被铲除的菜苗，遗憾地说都开始结豆角了。 中国人爱种菜的基因，在这一刻几乎达到了集体共鸣。 很多网友站出来声讨物业，不理解好好的小院，为什么不许种菜？ 也有人指出，李亚鹏的这个小院似乎并不算业主个人产权。镜头里，小院周围看不到任何建筑，更像在小区的公园绿地圈了一块地，所以才被投诉了。 为了验证真假，我把《节气生活》的视频从头到尾捋了一遍，终于在 32 集找出了小院的起源： 《节气生活》剧照 敢情这块地是小区里一个废弃的猫屋，被他拿来改成种菜小院了，所以，这次被投诉道歉其实也不冤枉。而且，李亚鹏这种业主还不是个例。 公共区域圈地种菜、种花，引发邻居不满举报，这是大部分小区最常见的矛盾纠纷。 这些年，越来越多的业主们，苦小区圈地种植久矣。哪怕是自费绿化，本意造福小区的也不行。 4 月份，杨浦区控江四村的一位业主张先生也被居民投诉了。张先生在家门口的室外公共区域，摆了很多假山、盆景、花卉的微景观。 图源：上海新闻广播 并自掏腰包数万元，维护了近 10 年。终于把当初黄土、石块裸露的绿化带，打造成今天幽趣、雅致的景观花园。 小区其他业主闲时散步会过来欣赏，小孩子也很喜欢。结果却被举报违规侵占公共绿地，要尽快拆除。 张先生心疼得一晚上没睡着觉，主动找到新闻坊的记者求助，讲述自己有多委屈。 图源：上海新闻广播 不过也有邻居出来控诉说养护园艺需要堆肥，味儿太大。 平时这位张先生还喜欢做手工，也会产生噪音扰民。 一边是不堪其扰的左邻右舍，一边是支持留下花园的其他业主。为了这片花园的去留，一场普通的采访都快成辩论赛了，连城管部门和小区居委会都出动了。 最终确定的是，在公共绿地上私自划院种菜、种绿植，侵犯了其他业主的利益，所以该拆除的还是要拆除。 至于之后这些花花草草转移到哪里，再由小区居民集体讨论。 至此，这场闹剧才算告一段落，只是张先生要和他的花园短暂说再见了。 四、看着五花八门的举报，仔细一想背后又情有可原 回过头来看这些业主的举报行为，有的只是鸡毛蒜皮，有的则出于共同利益。 无论在保护公共空间还是小区房价上，大多数业主的斤斤计较，只不过是立场不同罢了。因此，有些举报行为虽然听起来略显魔幻，但我们还是应该理性看待，和睦沟通。 毕竟，小区就是一个小型的社会，每位业主都是这个共同体的一份子。 不过，人多了自然就有江湖。

根据卑诗大学（UBC）的合作房屋研究(Collaborative Housing Research，CHS)发现，卑诗省房客被驱逐率是加拿大最高的，主要是经济利益驱使。 《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，根据卑诗大学的住房研究指，卑诗省拥有加拿大最高的租客驱逐率，同时，卑诗对“无过错”租客的驱逐率也是全国最高。 加拿大统计局为加拿大住房调查收集的数据显示，在卑诗省，有10.5%的租房家庭说，他们在2016年至2021年期间被迫搬离家园，相比之下，全国为5.9%。 CHS发现，驱逐的首要原因是房东想要出售；另一个主要原因是业主想搬进来。在低陆平原，85%的驱逐是无过错的，而全国平均水平为65%。CHS还发现，经济利益是越来越大的动机，加拿大20%的单位由金融公司拥有，五分之一的房屋和公寓由投资者拥有。 CHS表示，就驱逐率而言，加拿大“处于国际领先地位”。 位于温哥华市中心西端区一幢出租楼，自房东宣布大楼重新开发计划，大约5年来，戴维街（Davie St.）1485号这幢拥有51个单位的旧建筑中，有许多单位一直就空置著。 在该公寓生活了20年的梅恩（Ian Main）与他的妻子和女儿，与其他10户租客一直坚持不搬走。 他说，其他租户接受了所提供的补偿，并搬到了更昂贵的公寓。根据温市政府要求，2018年房东提出了租户搬迁计划，帮助租户寻找新住房。 梅恩拒绝了每月为他们的两居室支付1,500元的离开条件，理由是提供给租户的搬迁费不够。他说，房东雇用的专家是参照了Craigslist上的标准。 梅恩说，在他居住期间，这幢建筑已易手数次，归数家公司所有。 目前的业主之一梁约翰(John Liang，译音)表示，最初建造公寓的计划不再具有经济意义，他说，当初他们被要求提供原住户低于市场价20%的租金，但现在情况已经发生变化。 “随着计划停滞、市场放缓以及一切，我不知道我们是否仍能提供20%的社会住房。” 无独有偶，本拿比市也发生当地有开发商未能履行义务，帮助流离失所的租户，现在租房者表示，旨在保护他们的政策已经失败。  

据加拿大央行估算，当本国业主在未来3年续贷房屋按揭时，他们将看到每月还款额大幅飈升，幅度介于20%至40%。 儘管央行在过往一年来大幅加息，但迄今為止，仍有大批揹负了房屋按揭贷款的业主尚未感受到利率攀升带来的痛苦，因為他们的每月房贷还款额是固定的。但央行指出，到2026年，几乎所有揹负了房屋按揭贷款的业主将不得不续贷，从而导致每月的还款额大幅增加。 央行在最新发表的金融系统年度重审报告中写道：「鑑于更高昂的借贷成本，与去年相比，央行对加拿大家庭偿还债务的能力更感担忧。更多的家庭预期将在未来数年内面临财政压力，因為他们将续贷房屋按揭贷款。」 央行指出，与央行开始加息前的去年2月相比，约有三分之一的加拿大房屋按揭贷款已看到了每月还款额的增加。绝大多数的按揭贷款的借贷者将在未来3年内续贷，绝大多数的续贷时间是2025年和2026年。 对于那些选择浮动利率的房屋按揭贷款业主来说，他们已承担了利率上升的最大影响，因為他们的债务是与央行的基准利率掛鉤。 但考虑到绝大多数浮动利率的房屋按揭贷款借贷者已固定了每月的还款额，他们尚未被迫每月缴付更多的还款。不过，在他们每月固定的还款额中，有更大的份额被用于缴付利息，他们的还款期已被延长至超过30年。 央行估算，当上述选择了浮动利率的业主续贷房屋按揭时，将被要求还原至原始的摊还期，除非他们重新融资并拿到新的房屋按揭贷款。如果他们在续贷时重返他们原始的摊还期，他们的每月还款额将飈升40%。 对于那些选择了固定利率房屋按揭贷款的业主，央行估计他们的每月还款额将在续贷时上涨20%至25%。 央行指出，考虑到加拿大的就业市场依然保持强劲，失业率低，对于绝大多数家庭而言，更高的房屋按揭贷款还款额应该是可以应付的，但将给一些家庭带来更加严重的影响。 央行在上述报告中说，财政压力的一些迹象正开始出现，特别是那些在疫情期间房价达到高峰期时置业的业主，当时利率接近于零。那些在2020年至2022年期间贷款买房的加拿大家庭，与那些在2017年至2018年期间贷款买房的家庭相比，前者的信用卡债务比后者平均多出了17%。

据《环球邮报》评论报道，经济师们发出警告，随着更多人的房贷续期，抵押贷款债务已经成为一颗“定时炸弹”。 Desjardins Capital Markets的经济师就高利率可能对抵押贷款和房地产市场造成的更大损害发出了悲观警告。 图源：Globe and Mail 本周，Royce Mendes和Tiago Figueiredo发表了一份报告，称加拿大的抵押贷款债务是“一颗定时炸弹”。他们认为，引爆的时间就在“未来两三年”。 在报告的同一天，加拿大房地产协会(CREA)公布了4月份房屋销售和价格上涨的月度数据。分析师依据数据称，在经历了销售暴跌近20%、协会房价指数下跌逾12%的一年之后，市场已经出现转机。 加拿大央行从2022年3月开始大幅快速加息，并在一年后暂停加息，房地产市场首当其冲。现在，由于央行需要一些时间来评估是否需要进一步调高利率，人们的焦点正转向加息的下一层面后果，因为对加息的初步影响将更广泛地扩散到整个经济中。 但Desjardins的报告认为，抵押贷款持有者的痛苦才刚刚开始。 其风险在于当抵押贷款到期续期时会发生什么。过去一年续期的抵押贷款持有人已经受到了利率急剧上升的打击，每月还款额也大幅增加。但更大的冲击尚未到来。 在大流行期间，当利率处于最低点、房价飙升时，大部分抵押贷款都是五年期的。对于这些贷款，2025年和2026年将是续期的关键时刻。Desjardins预测，就固定利率抵押贷款而言，首次购房者(每年约占所有新抵押贷款的一半)的月供将增加15%。 至于许多浮动利率抵押贷款持有者，情况要糟糕得多。他们的贷款利率随着加拿大央行的政策利率而上升，多数情况下，贷款人并没有增加他们的还款。这些抵押贷款中许多都是每月固定还款额，当利率上升时，月供保持不变，但更多的钱用于支付利息，更少的钱用于支付本金。 这些抵押贷款中，约有四分之三已经达到了“触发利率”，即利息成本超过月供，这通常意味着自动增加还款额。但是，许多银行没有调整月供，而是允许额外的利息堆积在未偿还的本金上。 这对浮动利率抵押贷款持有者来说，是一个好的缓冲；但当续期到来时，他们不仅要面对更高的利率，还要偿还越来越多的债务。Desjardin的报告表示，一些五年期浮动抵押贷款持有人可能在2025年和2026年面临支付额增加40%的窘境。 关键是，抵押贷款利率上升可能会对家庭支出造成最深的影响，不是现在，也不是几个月后，而是两三年后。 这种极不寻常的贷款成本和房价周期，将在央行利率变化影响的18至24个月之后很长一段时间，继续给经济带来压力。Desjardin的假设是到2024年底，央行将把利率从目前的4.5%降至2.5%。 Mendes在周三接受采访时说，加拿大有可能滑向“房地产衰退”，就像在上世纪90年代初看到的那样：由于房主别无选择，只能将更多的收入用于抵押贷款，因此家庭支出将在数年内持续放缓。 “人们将把创纪录的可支配收入用于偿还房贷，”他说。“这是以前从未发生过的。” 要知道，这是假设整体经济像大多数专家普遍预测的那样：今年经济放缓，但避免了衰退，明年经济复苏，央行在2024年初开始降息。 如果不是这种软着陆，经济陷入传统的衰退，包括就业大幅下滑，那么情况会变得更加复杂。失去工资将使续贷不再仅仅是昂贵，而是变成不可持续。 周四，加拿大央行将发布年度金融体系评估报告(Financial System Review)，详细评估金融相关风险。央行的利率政策非常明确地指向将通胀降至2%的目标，但它肯定希望密切关注这些利率对家庭的冲击有多严重，因为续贷将成为更大的因素。央行的利率将对这些抵押贷款风险产生关键作用。 “如果2025年和2026年续签时利率足够低，那么就可以避免极端挑战，”Mendes说。“加拿大央行确实有解决这个问题的办法。”