地产

根据5月29日发表的一份报告显示，去年2022年，大多伦多地区超过半数（52%）购买公寓楼花作为出租物业的投资者出现亏损。专家警告，楼花丰厚回报的辉煌岁月可能已经结束，预计未来几年向负现金流的转变将会恶化。 市场研究公司 Urbanation 和 CIBC Capital Markets 联合发表的一份新报告称，更高的利率正在将大多伦多 GTA 地区的新建公寓市场推向一个临界点。 周一发布的这份《大多伦多2023年公寓投资报告》（2023 GTA Condo Investment Report）警告说，这可能会危及新公寓楼花的需求情况，并可能加剧该地区住房危机。 四分之三（75%）的公寓投资者需要将他们的公寓申请抵押贷款，然后通过收取租金来还房贷、地税、管理费以及其他杂费。 2020 年，这些公寓投资者平均月利润为 $63 加元。  但是，去年2022，随着央行连番加息，这些公寓投资者已经将利润转为亏损。 在 2022 年，购买楼花公寓单元用作出租的杠杆公寓投资者中，只有 48% 现金流为正。 对于大多数（52%）投资者而言，新落成公寓单元所产生的租金低于抵押贷款成本、公寓管理费和财产税。 这些投资者每月都在亏损，平均每月亏 $223 加元。 报告称，踏入2023年，情况进一步恶化，今年第一季度平均亏损 $400 元。 报告指出，14% 的投资者每月血损 1,000 加元或更多，三分之一（33%）每月至少亏损 400 元。 CIBC 和 Urbanation 认为，这一趋势标志着一种“有意义的转变”，可能预示着投资者行为正在发生变化。 他们表示，随着过去几年越来越昂贵的楼花新公寓竣工，他们预计未来几年向负现金流的转变将会恶化。 他们补充说，利率下降和租金进一步上涨将减轻未来几年对投资者的影响，但不足以阻止他们的财务状况恶化。 由 Urbanation 总裁肖恩·希尔德布兰德（ Shaun Hildebrand ）和 CIBC World Markets 副首席经济学家本杰明·塔尔（ Benjamin Tal ）共同撰写的这份2023年GTA公寓投资报告称，未来情况会变得更糟。 在 2021 年底和 2022 年初以高价买入的公寓将竣工，这些公寓的投资者收楼的时候，房贷利率将在比当时买楼花的时候高出很多。 希尔德布兰德说：“丰厚回报和正现金流的辉煌岁月可能已经结束。” “一方面，投资者活动减少在一定程度上意味着房价上行压力减少。但我认为更重要的是，这会减少房源供应，考虑到出租房屋的大量短缺，这是非常有问题的。” 大多伦多地区， 39% 的公寓Condo是由投资者持有并用作出租， 去年建造的公寓中，这个比例更加高达59%。 根据 2017 年的人口普查数据，这一数字在过去十年中增长了 20% 。 “这又回到了完全依靠夫妻投资者来推动租赁供应的问题上，”他说。“最终，在比以往任何时候都更需要出租房屋的时候，你会面临巨大的供应缺口。” 希尔德布兰德说，人们经常诋毁公寓投资者，但是，如果没有他们，租房市场供应会更加糟糕。 在 2018 年的一份报告中，Urbanation 和 CIBC 公布了大多伦多地区公寓投资者的概况，其中大部分是 40 至 60 岁的本地移民。只有约 10% 是国际买家。 上周二，加拿大统计局发表了一篇文章，称绝大多数房地产投资者居住在安大略省，其中大多数超过 55 岁，平均收入为 110,000 加元，其中移民所占比例较高。 Urbanation 和 CIBC的作者表示，今天报告是对投资者经济学的分析，而不是市场预测，他们确定了几个可以缓解公寓需求放缓的因素，这种放缓会阻碍新建住房的开发。 利率可能会下降，投资者可能会开始将首期超过 20% 的标准，而移民的涌入，以及供应不足，将进一步推高 GTA 本已天价的租金。 希尔德布兰德说，投资者已经被吸引到较小的单位和价格较低且现金流前景较好的多伦多郊区。 到 2022 年，一居室公寓占投资者持有单位的 55%。其中 56% 的一居室单位仍在盈利。  但是，拥有一居室加书房（1房+Den）单元的投资者数量也不少，其中大多数每个月都在亏损。  而没有睡房的Studio公寓虽然仅占投资单位的 4%，但其 57% 的现金流为正。 “正如我们发现的那样，依靠公寓投资者来推动 90% 的出租供应，这并不是在 GTA 开发出租房屋的好策略，”他说。 鉴于今年第一季度末有 101,000 套在建公寓，未来几年市场将保持充足供应。 “但这些行业的资本状况只会变得更糟，”希尔德布兰德说。“如果投资者现在不再买进，显然建筑开工将很快开始下降，而交付量将在几年后开始急剧下降。今天新建筑单元的投资动态将最终影响未来几年的住房供应。” 安省建筑业和土地开发协会（BUID） 2 月份发布的一份报告显示，多伦多地区在未来 10 年内需要约 300,000 个出租单元，但计划只建造 125,000 个，还缺少 175,000 个出租单元。 

　　BC省，尤其温哥华的住宅是出名的贵，我们可能买不起，但愿意看看。 　　Rennie&Associates Realty的专家们列出了一份大温地区最贵豪宅所在街道的清单。 　　这份清单介绍了温哥华超级富豪们的居住地，下次你在城市里漫步时，可以去这些街区逛逛。   　　Point Grey Road   　　Point Grey Road是温哥华市西区的一条风景如画的海滨路，被称作“城市最独特的街道”。这条路沿着英吉利湾的海岸线，从Kitsilano海滩延申到Jericho海滩。 　　BC省最贵的房屋——价值$7400万元的Chip Wilson的海滨豪宅就伫立于此。 　　如果你好奇豪宅隐秘的的壮观美景，可以租个皮划艇，从水上一瞥芳容。 　　Belmont Avenue 　　位于Point Grey和Locarno海滩附近的街道拥有一些温哥华最宏伟、最壮观的豪宅。 　　这里的树篱、广阔的草坪以及传奇中欧洲宫殿花园般的建筑被精心打造，怪不得温哥华地区最昂贵的十个住宅中有六个坐落于此。 　　North West Marine Drive 　　在Point Grey和UBC大学保留地之间，越往山上走房产价值越高。 　　许多高大的现代住宅都坐落在山坡上，配有屋顶露台，可以欣赏到远处360°的山海全景。 　　The Crescent 　　这条街位于First Shaughnessy中心，宛如童话故事中的场景。街区中央是有一个圆形公园，周围矗立着巨大而古老的庄园，有些庄园的历史甚至超过100年。漫步于此，你可以喝杯咖啡，或者找一个街角的树荫下读书，享受惬意。 　　Osler Street 　　这是另一条Shaughnessy街道，以其“优雅的都铎式建筑和丰富的温哥华历史而著称“。在这里漫步，你会看到许多传统住宅的标志并了解这些符号背后的厚重历史。 　　你可以去看看位于Matthews Avenue附近的Canuck Place儿童收容所。这座双塔别墅建于1910年，曾经是1925年三K党在温哥华的总部。 　　Radcliffe Avenue 　　西温的高价值的房屋给人一种“明显的西海岸感觉”，这些住宅采用雪松、橡木和石材等材料，拥有清洁、现代的线条，进而“在西海岸的野性中加之一种现代而自然的感觉”。 　　要找到Radcliffe Avenue，你必须驶离Marine Drive，顺路可以欣赏到其他靠海的房屋和美景。 　　Marlowe Place 　　沿着西温的Cypress山，你会发现Marlowe Place。这些豪宅的主人可以将标志性的温哥华天际线景观尽收眼底。 　　你可以开车来此地参观，然后步行前往附近的森林，在迷人的高架步道上漫步。 　　Bellevue Avenue 　　另一条位于西温海边的街道，Bellevue Avenue别具错落有致的旧公寓楼和隐蔽的滨水住宅。你可以步行探索这个社区，尝试当地的餐厅、公园和咖啡馆，欣赏美景。 　　Newton Wynd,University Endowment Lands 　　大学保留地（University Endowment Lands）通常被视为市中心和UBC校园之间的模糊地带，并没有太多人光顾。但散步其中，你会看到名人居所般的壮丽庄园。 　　Newton Wynd的房屋风格既有现代性又有复古平房的特征，兼具宏伟、怀旧的魅力。 　　心动了吗？你最想在哪个街区生活呢？

作为“宜居城市”的榜上常客，温哥华，房屋问题似乎正以失控态势发展。 房屋租赁已达全新的荒谬程度 据CBC报道，目前，温哥华两卧室地下套房每月租金达到3,000加元，一个房间里的单人床每月租金为1,000加元，没有窗户的储物间每月租金为800加元。 温哥华地区的高昂租金并不新鲜，然而，在该地区寻找住房的租户表示，他们所遇到的房源已经达到了前所未有的荒谬程度。 一位租客称，她看到的最令人无法容忍的房源包括将床摆放在客厅中，用窗帘隔开，或者在一个房间里放置多张床，完全没有分隔。 她说，“我们显然正面临住房危机。我们将会看到越来越多的年轻人和家庭住在车辆中。” 这并不是无稽之谈。 在Facebook Marketplace上的一则帖子中，标价为每月800加元，位于温哥华市中心，显示了一个窄小、没有窗户的房间里摆放着一张单人床，与其他三个室友共享的公寓。 另一则在Zillow上发布的帖子显示，北温哥华有一套面积为500平方英尺（约46.5平方米）的公寓，每月租金为2,700加元。 根据租房网站Rentals.ca的最新数据显示，温哥华市一居室的平均租金为每月2,787加元，是全国最昂贵的地区。 其他温哥华地区的城市情况也并不乐观。本拿比市的一居室租金已经飙升到平均每月2,330加元。在素里市，平均租金为1,930加元。 根本原因是什么？当然是缺乏适合租户的新住房。 英属哥伦比亚大学住房研究合作项目的联合主任佩妮·格斯坦（Penny Gurstein）表示，政府缺乏明确的方向导致缺乏为租户建造的专门出租住房。 固然，联邦政府确实推出了一些政策，以鼓励开发商建造更多的出租住房，但是实际效果没有他们所希望的那么好。 因为，需求远远超过供应，尤其是由于移民增加，其中包括更有可能租房的国际学生。 数据显示，今年大温哥华地区可能增加了 3,800 个新的专用租赁单元，但有27,000 名 20-34 岁的主要租赁人口搬入。 那么，这些人该住哪里？ 房东不应该背锅 租金奇高，是房东涨价的错？房东表示，这锅我不背。 Landlord B.C.的首席执行官大卫·胡特尼亚克（David Hutniak）表示，指责房东提高租金很容易，但实际情况是，很多房东自己也面临财务困难。 胡特尼亚克指出，温哥华的出租房单位周转率目前为4.9％，这意味着95％的租户支付的租金受到省份对租金上涨的限制。 与此同时，房东不得不应对更高的利率、通货膨胀以及疫情带来的经济影响。 正如胡特尼亚克所说，许多房东正面临着财务困难。 统计数据显示，银行所担心的家庭财务压力已经开始出现。平均偿债率（debt service ratio，即DSR，指一个家庭用于支付房贷占总收入的百分比）从16%上升到去年的19%以上，这是十年来的最高水平。而且，所有房贷中DSR超过25%的比例急剧上升，从2021年的12%上升到去年年底的的29%。

大温一名房地产经纪人由于借给客户5万元，作为客户支付列治文市一处房产的定金。近日，BC省监管机构称裁定这名地产经纪为不当职业行为。 负责调查公众对房地产投诉的BC省金融服务局BCFSA认为，大温华裔经纪A某向客户提供这笔钱属于贷款，构成了利益冲突，属不当行为。 根据CTV的报道，BCFSA首席听证官Andrew Pendray于本月早些时候发布了对此事的决定，并于周三在网上公布。 BCFSA就其前客户对华裔经纪A某的投诉，向A某发出第五次修正通知的听证会后作出的决定。 事件涉及客户在大温购买的两处房屋--一处在列治文，另一处在温哥华。 这笔贷款和购买列治文的房屋有关。根据该决定，2016年6月9日签署了一份买卖合同，完成日期定在当年10月4日。 商定的购买价格为1,688,000元，定金为90,000元，略高于总价的5%。 根据法庭文件，A某经纪公司向BCFSA提供了两份和定金有关的 "资金收据记录"，一份是来自客户账户的4万元，一份是来自A某账户的5万元。 根据裁决，5万元的交易记录包括 "暂时借给买方 "的说明，A某和客户都承认A某为客户购买列治文房产提供了5万元。 A某称不是贷款 对此，房地产经纪人A某辩称，她提供给客户的5万元不应该视为贷款，因为提供这些钱的时候并没有预期会有利息偿还。 不过，如果不视为贷款，A某也表示她不知道如何称呼这5万元的（列治文房产）押金，随后她建议可以视为礼物。 A某称她和客户是朋友，她没有多想。 尽管A某提出这笔钱可以被视为礼物，但她也为确保偿还这笔钱做出了努力。 根据判决书，这笔钱在2016年6月29日被汇回给A某，此前她和当事人曾就如何和何时还钱交换过微信信息。 根据裁决，A某在她的辩护中拒绝说她已被偿还，坚持认为这笔钱已被 "归还"，就像人们在借了一辆车后归还一样。 她还辩称整个听证会对她不公平，三次提出应该延期，因为BCFSA已经五次修改了对她的指控。 最后，听证官驳回了所有这些论点，结论是A某和她的客户都明白这5万元是一笔贷款，而不是礼物，而且A某期望得到偿还。 首席听证官指A某可以在交易中获得22,538.78元的佣金。如果客户因缺乏资金而放弃购买，她就不可能获得这一佣金。 听证官称她"为了 这笔佣金，该房产的购买必须完成"，"为了使购买有机会完成，按照买卖合同的要求，必须支付该房产的定金。" 最后，听证官认为A某向客户提供了贷款，根据BC省《房地产服务法》，这样做是有利益冲突的，裁定地产经纪A某有不当行为。 听证官命令A某和BCFSA就其行为提出处罚意见，具体处罚将在以后决定。

卑诗省省长尹大卫在对新加坡的访问中，表示将学习这个城市国家的住房政策来进行房市改革。 "我们有一些类似的挑。新加坡是一个土地面积非常有限的国家，人口众多，对住房有大量需求，他们的政府做出了决定，就像我们的政府现在一样，参与确保新加坡中等收入家庭有住房。" 尹大卫是在他预定出发进行为期12天的访问前夕发表的评论，这次访问还包括对日本和韩国的访问。他将于6月3日至7日结束在新加坡的访问。 政府记录显示，本次不列颠哥伦比亚省省长首次正式访问新加坡的关键便是要学习新加坡的住房模式。 尹大卫说："对我们不列颠哥伦比亚省来说，政府将住房视为经济成功的核心基础设施，将中等收入人群的住房视为整个社会发展和后代的关键，这种想法与我们在不列颠哥伦比亚省所做的工作以及我们正在采取的措施非常一致。” 省长计划与该国的公共住房管理局和住房发展委员会会面，这被认为是新加坡在高密度地区成功开发公共住房的核心。 "他们建立了一个实体，开始建造住房--我相信是在70年代--今天已经为新加坡公民建造了数万，甚至数十万单位的可获得的住房，"尹大卫说。 "这是一个面临大量移民、作为金融中心面临巨大经济压力的国家，一个非常繁荣的国家，他们仍然能够确保为新加坡公民提供大量可负担的住房。" 新加坡的公共住房是由新加坡政府补贴、建造和管理的。从20世纪30年代开始，新加坡改善信托基金（SIT）以类似于同时代英国公共住房项目的方式建造了该国第一批公共住房，并从20世纪50年代末开始建造用于安置寮屋居民的住房。 20世纪60年代，在SIT的继任者建屋发展局（HDB）的领导下，由具有基本设施的小型单位组成的公共住房被尽可能快速和廉价地建造，并被用于安置计划。 从1960年代末开始，住房计划更加注重质量，在新市镇建造公共住房，并推出了允许居民租赁其单位的计划。在整个20世纪70年代和80年代，为中产阶级提供了更多的公共住房选择，并努力提高住宅区内的社区凝聚力。 从20世纪90年代开始，政府开始将公共住房描绘成一种资产，推出大规模的改造计划，放松对公共住房转售的规定，同时为中产阶层和老年居民推出了额外的住房计划。房价上涨导致公共住房从2000年代开始被视为一种投资，新技术和生态友好的特点被纳入到住房中。  

住房专家和租房者称大温地区的租房市场正在"失去控制”。 地下室两室一厅的套房月租3000元，房间里的单人床月租1000元，没有窗户的壁橱月租800元。 大温地区昂贵的租金已经不是什么新鲜事了，但在该地区寻找房子的租房者说，他们遇到的房源已经达到了一个全新的荒唐程度。 48岁的劳拉-赫伯特（Laura Herbert）说："这已经失去了控制，"她正试图为她的成年儿子找到一个负担得起的房子，他有脑损伤，每月靠1400元的残疾津贴生活。 赫伯特说，她见过的最恶劣的房源包括在客厅里摆放床铺，用窗帘隔开，或者在一间卧室里摆放多张床，根本没有隔断。 "我们肯定处于住房危机之中，"她说。"我们将看到越来越多的年轻人和家庭住在他们的车里。" 不列颠哥伦比亚省的无过错驱逐率在加拿大是最高的，但房东们说规则导致有效的驱逐太难了。加拿大官媒CBC听取了大温地区几个租房者的类似发现。 在Facebook Marketplace上的一个帖子，在温哥华市中心以每月800元的价格发布，显示在一个狭窄的、没有窗户的房间里有一张单人床，与其他三个室友共享。 Zillow上的另一个帖子显示，北温哥华的一套500平方英尺的公寓挂牌价为每月2700元。 Rentals.ca提供的最新数据显示，温哥华市一室一厅的平均价格为每月2787元，是全国最贵的。 负担不起的经济适用房：一些单人房单位的租金超过1000元。Rentals.ca的内容总监保罗-大尼森（Paul Danison）说，房价多年来一直在攀升，没有减弱的迹象。 他说："如果你现在在租房市场上，温哥华就是一个非常、非常困难的地方。” 丹尼森说，大温地区其他城市的情况也没有好多少。在Rentals.ca的排行榜上，本拿比的一居室平均价格为2330元。在素里，平均价格为1,930元。

根据省级监管机构的调查，一名房地产经纪人向一位客户借款5万加元，以便她能够支付在卑诗省列治文的一处房产订金，这一行为被认定为职业不当。 卑诗省金融服务管理局（BCFSA）负责调查与房地产相关的投诉，他们认为王女士（Wei Vicky Wang）的借款构成了利益冲突，并且王女士未能避免这种冲突，以及未向客户进行相应的告知，这被视为不当行为。 BCFSA的首席听证官Andrew Pendray本月初对此事作出了裁决，并在周三将其公布在网上。 根据裁决，Pendray写道，目前的证据支持结论，即王女士提供的5万加元是一笔借款，因此存在利益冲突，尽管王女士对此提出了不同的论点。 Pendray的决定是在就BCFSA向王女士发出的关于其前客户对她投诉的第五次修正通知，进行听证后作出的。 所有修改通知都围绕着客户购买两处房产的问题，其中一处位于列治文，另一处位于温哥华。在裁决中，这两个地址以及客户、她丈夫和其它证人的名字均被隐去。 借款涉及到列治文的购房事宜，根据裁决，合同于2016年6月9日签署，预计于该年10月4日完成。购买价格为168.8万加元，订金为9万加元，略高于总价的5%。 Pendray的裁决显示，王女士的公司向BCFSA提供了两份与订金有关的「资金收据记录」，一份来自客户帐户的4万加元，一份来自王女士帐户的5万加元。 根据裁决，5万加元交易的记录中注明「暂时借给买家」，而且王女士和客户都承认，王女士提供了5万加元用于购买列治文房产。 这位房地产经纪人辩称，她提供给客户的5万加元不应该被视为贷款，因为她没有期望带利息地偿还。 Pendray在裁决中写道，「当被问及如果不把5万加元描述为借款，该怎么认定这笔钱时，王女士表示她不知道，她随后建议可以考虑将其视为礼物。」裁决指出，尽管王女士建议这笔钱可以被视为礼物，但她仍然努力确保客户可以偿还。 根据裁决，这笔钱于2016年6月29日汇还给了王女士，此前她和客户已通过微信消息讨论了何时以及如何还款。 根据裁决，王女士辩称她已经得到了偿还，坚称这笔钱像借车后归还车子一样。她还辩称整个听证会对她不公平，三次提出应该休庭，因为BCFSA已经五次修改了对她的指控。 Pendray驳回了所有这些论点，写道，「王女士早已瞭解对她指控的性质，继续听证会没有不公平。」 他得出结论，王女士和她的客户都知道5万加元是一笔借款，而不是礼物，而且王女士希望能够得到偿还。 这位首席听证官指出，王女士在该交易中获得了22,538.78加元的佣金。他得出结论，如果客户因资金不足而退出购买，王女士就无法获得这笔佣金。 Pendray写道：「为了获得佣金，必须完成该房产的购买。为了使购买有机会完成，按照买卖合同的要求，必须支付房产的订金。」 Pendray认为王女士向客户提供了借款，根据卑诗省房地产服务法，这样做是有利益冲突的，王女士有不当行为。 他命令BCFSA就王女士的行为应该面临的处罚提出意见，具体处罚将在以后决定。    

位于BC省Kelowna的一家房地产公司必须向两名前经纪雇员各支付27,500元，因为在离开公司时，原公司对他们进行诽谤，并滥用法庭程序进行起诉。 图源：infotel 在Kelowna的Premier Canadian Properties房地产公司于2019年被收购时，这两名经纪人为该公司工作。当他们要离职时，带走了他们的部分业务。该房地产公司的经理向他们的租赁客户撒谎，然后毫无根据地起诉两名经纪，法官已作出裁决。 BC省最高法院法官Gary Weatherill在命令Premier公司向两名原告各支付25,000加元的诽谤费，另外每人再支付2,500加元的严重损害赔偿费，以及一笔数额不详的特别费用。 法院裁决说，Donna Merle Craig和Geri Surinak是有执照的房地产经纪人和物业经理，他们是30年的朋友，建立了一个物业管理组合。2013年，Craig和Surinak加入了Premier Canadian Properties公司，并带着他们的客户一起并入公司，因为这原本就是他们拥有的。 他们与Premier签订了类似的协议，其中他们继续拥有物业管理组合。 一切都进行得很顺利，直到2019年7月，Premier被卖给另外一家公司。Fred Johnston接手了该公司的管理。 根据该决定，前任老板多次告诉Johnston，Premier公司并不拥有其中部分的物业管理组合。 Craig和Surinak对Premier的管理越来越不满意，并在2020年1月24日通知他们要离开。 当然，他们带走了物业管理组合，这时事情就变得很糟糕。 Johnston辩称，所有的业主都与Premier签署了合作协议，尽管有一个业主表示他们坚持与Craig和Surinak合作，但Premier公司应该拥有这些投资组合。 Premier甚至给业主写信说，Craig和Surinak已经辞职，现在应该向Premier付款。 有些人确实这样做了。但Premier没有兑现给租户退还退租保证金，因此Craig和Surinak不得不自掏腰包支付给一些搬走的租户。 2020年5月，Premier公司提交了一份索赔通知，称其拥有该物业管理组合。 裁决书说，Craig和Surinak反驳说，不仅管理组合属于他们，而且Premier知道在法庭上没有胜算，因此，Premier"利用司法系统威胁、恐吓和欺负他们”。 Weatherill法官坚定地站在了这两名房产经纪一边。 他写道："证据确凿，Craig和Surinak一直拥有该管理组合的受益权。根据证据，我接受PCP（Premier Canadian Properties）将其索赔作为一种欺凌策略，以获得对管理组合的控制权；作为一种认可其不当保留属于业主和租户的信托基金的方式；明知其索赔没有成功的希望，也不可能证明其遭受了损失；以及以其他方式利用法庭程序来达到别有用心或其他不正当目的。“ "因此，我接受PCP的诉讼是一个骗局。" 他写道，Premier公司"错误地开始对他们进行诽谤，这种不实陈述是为了夺取管理组合，并意图伤害Craig和Surinak的业务、贸易和名声。这些指控在事实上伤害了他们，因为他们失去了客户，他们在社会上的声誉受到了影响"。 他写道："我不认为惩罚性赔偿在本案中是合适的。虽然很接近，但我认为一般和加重的损害赔偿是对Craig和Surinak的充分补偿，并为PCP的行为提供了一定的威慑力。"

据《星报》报道，一份新报告警告说，加拿大人去年信用卡和汽车贷款的拖欠率上升，这是一个警告信号，表明加拿大人可能开始拖欠抵押贷款。 加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）周四发布的报告发现，2022年，抵押贷款债务增长了6%，达到创纪录的2.08万亿元。 CMHC的Tania Bourassa-Ochoa在一份新闻稿中表示，尽管这一增长速度比去年有所放缓，但现在越来越多加拿大人难以偿还债务，这仍然是又一个新高。 他解释说，在抵押贷款违约之前，人们会先拖欠其他债务。抵押贷款可能是下一个。 他说：“目前抵押贷款拖欠率仍然很低，但这是一个滞后的指标。 “在困难时，消费者通常会拖欠信用卡、信用额度或汽车贷款，而不是抵押贷款。这些信贷产品拖欠率的上升表明，越来越多的消费者在偿还债务方面遇到了困难。” 报告发现，汽车贷款拖欠率上升至疫情爆发前的水平，约为2%，而信用卡拖欠率约为1.5%。 同时，更多加拿大人选择更长的付款期来减少还款，但偿还贷款的时间更长。 本周，CMHC发布了一份单独的报告，显示加拿大的家庭债务与GDP之比在7国集团中最高，达到107%。 渥太华研究所Macdonald-Laurier Institute高级研究员、加拿大统计局前首席经济学家Philip Cross表示，由于低利率，加拿大人在疫情期间背负了大量债务，现在很容易受到利率飙升的影响。 但他表示，这些债务和随之而来的利率飙升何时会表现为抵押贷款违约尚不清楚。 他说：“不确定因素是加拿大人在疫情期间积累的所有积蓄。没有人确切知道它有多少。” 此外，加拿大没有出现重大的工作岗位流失，这增加了持久力。 他说，加拿大央行估计加拿大人的储蓄在1,000亿至3,000亿元之间。 Cross指出，目前尚不清楚究竟是谁拥有储蓄，但可能集中在受利率影响较小的富裕家庭。 他说：“可以肯定的是，财务压力一直在增加，到某个时候，一些家庭将会破产。” 加拿大政策选择中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)的David Macdonald表示，加拿大人一直试图应对更高的利率。如果失业率上升，拖欠抵押贷款的人数将会上升，但目前房价持平，甚至上涨，不太可能刺激破产。 他说：“只要你能卖掉房子，即使你付不起月供，你也不一定会破产。” 他说，2008年美国出现的破产率和被迫出售压低了房价，而这在加拿大从未出现过。他说，就目前而言，利率上升可能会继续给家庭预算带来更大压力。

每个人都应该有一个安全、可负担的地方作为自己的家。5月26日，联邦住房、多元和包容事务部长胡森（Ahmed Hussen）阁下、列治文山国会议员马万里（Majid Jowhari）、列治文山市长戴维•韦斯特（David West）共同宣布启动“加拿大绿色可负担住房”（Canada Greener Affordable Housing, CGAH / canadien pour les logements abordables plus verts）计划，该计划将推进可负担的多单元住宅楼的现代化，使其更节能、运营成本更低，同时延长建筑物的使用寿命。  加拿大绿色可负担住房计划（CGAH）将在未来四年内投入12 亿元的低息可偿还和可免除贷款，以帮助可负担住房供应机构完成对住宅出租建筑的深度能源改造。该计划还将为完成规划、准备和申请改造资金所需的改造前工作提供支持，并将由 CMHC 管理。 对 CGAH 计划感兴趣的可负担住房提供机构现在即可开始准备申请，申请门户将于今年 6 月开放。  这笔资金将使可负担住房供应机构能够改善老化的建筑，从而提高能源效率并延长其使用寿命。从长远来看，这将降低可负担住房的运营成本，使它们能够在未来许多年内继续为低收入家庭提供服务。对于可负担住房的居民，该计划将通过改造改善室内空气质量、舒适度和生活质量，其中可能包括安装加热和冷却系统以及更新节能的电器、窗户和门等。  投资可持续的可负担住房，就是投资强劲的社区——让人们可以在这些社区中安居乐业，并为子孙后代提供洁净的空气。CGAH 为经济适用房供应机构提供必要的支持，以进行节能升级，从而进一步减少能源消耗和温室气体排放。  有关 CGAH 计划的详细信息，包括资格标准和申请所需的清单，请上网查阅cmhc.ca/CGAH。 CMHC 还将为业界相关者和潜在参与者举办信息发布会。  引述：  联邦住房、多元和包容事务部长胡森（Ahmed Hussen）阁下：  “每个人都应该有一个安全且易于负担的地方作为自己的家。这就是为什么今天我们要启动加拿大绿色经济适用房 (CGAH) 计划，该计划将显著改善可负担住房，使居民在未来几十年受益。 CGAH 对居民来说意味着切实的结果，同时也有助于我们的环境。通过出台 CGAH 计划，加拿大政府正在朝着提高住宅建筑的能源效率并减少排放的方向迈出重要一步，同时使住房对子孙后代更具可持续、更易于负担且更舒适。”  列治文山国会议员马万里（Majid Jowhari）：  “我们需要更多像加拿大绿色可负担住房这样的计划：这是一个不将我们全国性的各种挑战视为单独不相关议题的计划。通过这一计划，联邦政府立即加强了我们国家的可负担住房存量，同时也让我们进一步向净零碳排放迈进。可负担住房提供机构获得住房改造的支持，居民获得更好的生活条件，而我们所有人都得到更少的温室气体。可负担住房是我们联邦政府的首要任务，今天宣布的措施使列治文山及其居民更易于在我们社区获得更多可负担的住房单元。”  列治文山市长戴维•韦斯特（David West）：  “为每个人提供负担得起的居所和住房选择，对于一个友善和包容的城市至关重要，并且是惠及所有人的强健、关怀和安全社区的核心。与此同时，气候变化是一个影响我们所有人的紧迫问题。采用对环境有利的做法和确保财务可持续性是运转良好城市的基本目标。这就是为什么像这样的计划对于改善我们居民现在和未来的生活至关重要，也是为什么我很高兴欢迎我们的联邦合作伙伴前来列治文山市启动这个计划。携手共进，我们将共同致力于打造一个更可持续的未来。” 

省长尹大卫表示，疫情暴露本省医疗系统潜在的挑战，并为之增加了新的压力。加通社资料图片 省长尹大卫（David Eby）在周四参加一场与民交流的会议，回答了从犯罪到残疾率和儿童保育等各种问题，但更多人关注住房问题。 据CTV报道，在Camosun学院的Interurban校区，尹大卫面对一群对新民主党友好的团体，他们对一项尚未详细说明的计划提出了疑问，该计划将允许省内的每一块住宅地(per lot)就能建4个单位(units)替代。 Wei Tu表示她在维多利亚和Saanich已经居住了30多年，并对省长在应对住房等问题时的工作表示感谢。 Tu希望了解有关4个单位计划的细节，表示该计划缺乏一些具体内容。她说："土地面积可能是1万平方英尺，也可能是10万平方英尺。当你说每个土地上可以建造4个单位时，这并不能真正解决问题。" 她建议允许每1万平方英尺的土地就建造4个单位，以更有效地增加供应。 尹大卫解释说，住房部正在与卑诗省市政协会合作，研究如何执行增加密度的计划。他回答道："我们现在正在与各个城市进行详细的工作，以确保解决了基础设施、污水和水等重要问题。" 对于一些市长来说，这个想法可能很难被接受。列治文市长马保定(Malcolm Brodie)问到，警察、学校和医院等已经人手不足的服务部门会发生什么。 卑诗大学房地产科学教授Tsur Somerville指出，改变人们的观念可能需要多年时间，部分原因是因为对于许多房主来说，他们的财富大部分都投资在房地产上。 虽然投机和外国买家税可以应对需求问题，但Somerville认为供应和速度至关重要。供应不足将成为一个更加迫切的问题，尹大卫指出，到目前为止，2023年已经有比2022年更多的人搬到卑诗省。 

据《星报》报道，一份新报告警告说，加拿大人去年信用卡和汽车贷款的拖欠率上升，这是一个警告信号，表明加拿大人可能开始拖欠抵押贷款。 加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）周四发布的报告发现，2022年，抵押贷款债务增长了6%，达到创纪录的2.08万亿元。   CMHC的Tania Bourassa-Ochoa在一份新闻稿中表示，尽管这一增长速度比去年有所放缓，但现在越来越多加拿大人难以偿还债务，这仍然是又一个新高。 他解释说，在抵押贷款违约之前，人们会先拖欠其他债务。抵押贷款可能是下一个。 他说：“目前抵押贷款拖欠率仍然很低，但这是一个滞后的指标。 “在困难时，消费者通常会拖欠信用卡、信用额度或汽车贷款，而不是抵押贷款。这些信贷产品拖欠率的上升表明，越来越多的消费者在偿还债务方面遇到了困难。” 报告发现，汽车贷款拖欠率上升至疫情爆发前的水平，约为2%，而信用卡拖欠率约为1.5%。 同时，更多加拿大人选择更长的付款期来减少还款，但偿还贷款的时间更长。 本周，CMHC发布了一份单独的报告，显示加拿大的家庭债务与GDP之比在7国集团中最高，达到107%。 渥太华研究所Macdonald-Laurier Institute高级研究员、加拿大统计局前首席经济学家Philip Cross表示，由于低利率，加拿大人在疫情期间背负了大量债务，现在很容易受到利率飙升的影响。 但他表示，这些债务和随之而来的利率飙升何时会表现为抵押贷款违约尚不清楚。 他说：“不确定因素是加拿大人在疫情期间积累的所有积蓄。没有人确切知道它有多少。” 此外，加拿大没有出现重大的工作岗位流失，这增加了持久力。 他说，加拿大央行估计加拿大人的储蓄在1,000亿至3,000亿元之间。 Cross指出，目前尚不清楚究竟是谁拥有储蓄，但可能集中在受利率影响较小的富裕家庭。 他说：“可以肯定的是，财务压力一直在增加，到某个时候，一些家庭将会破产。” 加拿大政策选择中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)的David Macdonald表示，加拿大人一直试图应对更高的利率。如果失业率上升，拖欠抵押贷款的人数将会上升，但目前房价持平，甚至上涨，不太可能刺激破产。 他说：“只要你能卖掉房子，即使你付不起月供，你也不一定会破产。” 他说，2008年美国出现的破产率和被迫出售压低了房价，而这在加拿大从未出现过。他说，就目前而言，利率上升可能会继续给家庭预算带来更大压力。

根据房地产公司Royal LePage的一项调查，目前大约有11%的加拿大人有在房地产中进行投资，超过一半的现有投资者表示他们有可能在未来五年内再次购买投资型房产。 图源：Yahoo   这项由Leger进行的调查显示，在有房地产投资的调查者中，64%的投资者拥有一处物业，而32%的人拥有两处或更多物业。 Royal LePage首席执行官Phil Soper在接受采访时表示：“与以往的数据相比，加拿大出现更多的投资房东，也有更多有兴趣成为房地产投资者的人。” 由于他们对房地产投资者的研究是新的，所以没有可以进行比较的基准，但Soper表示，数字似乎比他预期的要高。 报告称，超过四分之一（26%）的加拿大人计划在2028年之前购买投资物业，其中33%的没有拥有住宅投资物业的加拿大人表示，他们有可能在未来五年内购买一处。 报告指出：“尽管在如今的后疫情房地产环境中，借款成本较高，但出于投资目的拥有房产的愿望仍然很强烈。” Soper表示，投资者了解加拿大存在着严重的住房短缺问题，并意识到加拿大每年会迎接50万新移民，这个数字可能会更高甚至会增长。 他还说，推动人们投资房地产的另一个问题是租金水平创下了历史新高，并且涨幅甚至超过了高通胀水平。 Soper解释说：“供应短缺、高租金以及更多的房主寻找出租房源，都吸引了更多人进入这个领域。” 调查发现，长期内房产价值升值的机会是投资者在购买物业时考虑的最重要因素。其次是每月的正现金流有多少，低维护和可变费用排名第三。 44%的投资者拥有独栋住宅，而37%的人投资于公寓楼。 Soper表示，由于股市波动不定，在过去几年中许多资产类别产生负回报，投资者已经开始考虑选择其他投资方式。他特别提到，年轻人可能一直在考虑投资科技公司，但由于这个行业在过去几个月中受到严重打击，他们的想法发生了变化。 研究表明，过去一年里借贷成本的上升对可变利率抵押贷款持有者产生了重大影响，超过30%的加拿大投资者考虑出售投资房产。 Soper表示，虽然这个数字表明投资者群体中将会有一些变动，但这也意味着大多数投资者并不考虑出售，因此该行业可能会出现实质性的增长。 他说：“显然，这个特定的投资类别在这里受到了重要经济因素的支持。” 这项研究于2023年3月2日至17日在线完成，调查了1,003名拥有一个或多个住宅投资物业的加拿大成年人。 今年早些时候，加拿大统计局发布的数据显示，在追踪的五个省份（新斯科舍省、新不伦瑞克省、安大略省、曼尼托巴省和BC省）中，至少有20%的住宅房地产在2020年初被投资者所拥有。

花700元的租金可以欣赏到温哥华天际线的壮丽景色，但它只是拥有一张床垫，你会为了便宜的租金睡在仅仅隔着私隐屏幕的壁龛里吗？ 这间位于温哥华市中心的廉价出租屋享有俯瞰城市摩天大楼的美景，但显然有一个问题。 据Vancouver Is Awesome报道，该房间实际上是一个壁龛，地板上有一张床垫，用私隐屏幕与公寓的其它部分隔开，租金是每月700元。     据Facebook Marketplace列表显示，该出租单位被描述为「带家具的私人空间」和「宽敞的起居区」。 此外，还搭配了数量不详的室友。 房源将这套公寓归类为两室两卫，窗户和图片背景中至少可以看到4个人影。列表上说，「这里住着随和的人。」 所有公用设施和WiFi均包含在租金中，大楼内设有健身房、套房内洗衣房，步行即可到洛逊广场（Robson Square）附近的巴士站和天车。 此外，它还有空调和停车场，看起来似乎有利有弊。  

近几年，说起业主举报过的那些小区魔幻事迹，硬核操作，都能开一场吐槽大会了 。 如果你没听说过，先指路我们真叫卢俊的几篇文章，《这届业主为房价不跌也太拼了》、《大写的服，杭州人为房价不跌也都太拼了》。 而且举报的范围可以说五彩缤纷，关于房屋质量、物业管理的，也有房价水平、邻里关系的 ...... 随便哪个拎出来，都能激发出业主们的最强战斗力。而且不出手则已，一出手必定一鸣惊人。 刚好最近看到很多真实案例，发现如今的业主们，为了稳房价也好，其他因素也好，已经几乎没有什么是他们不能举报的了。 一、政府出让地价太低？我反手就是一个举报 有一种业主的举报行为，实在让我匪夷所思，闻所未闻。 他们一心扑在保房价上，是实打实的战斗型业主。为了保护自家房子的价格，从中介到开发商，甚至地方政府，每个环节都逃不过他们的火眼金睛。稍有不慎，就是铺天盖地的投诉。 比如早期，就有很多业主在群内指导挂牌价，不允许同小区的业主们低价挂售。大家自觉监督，杜绝降价风气。 图源：微博 @合肥土哥 也有集体签字盖手印，举报中介做低成交价的，还郑重地给中介公司发了《虚假交易撤销书》。 不过如今看来，这些已经不稀奇了。 近两年，一部分业主的集火对象变成了打折卖房的开发商。前段时间闹得沸沸扬扬的两个昆山开发商，就是其中被举报的典型。 后来和中介聊天，我特意问了下情况，得到的回复是： 这两个项目一年多以前卖得挺热的，很多人当时就入手了。结果现在明目张胆降价，而且一降就是三五十万，第一批购房者肯定是强烈反对的。 仔细想想，这也无可厚非，不过你以为到开发商就结束了？并没有，最近，这些业主们连土拍都不放过了。就连隔壁集中出让的土地楼面价过低，都要点个举报。 5 月 10 日，南京第二轮集中供地其中 G02 地块因为楼面价太低，被周围业主集体投诉了。 听起来是不是过于魔幻，但就是真实发生了。 一般来说，土地集中出让的价格，是由专业土地估价机构遵循市场规律，测算拟出的起始楼面价，并且是被各地人民政府批准的。 但即便如此，业主们举报起来也是毫不犹豫，直接投诉到了地方政府。 这次，首当其冲的就是南京规自局。目前该地块已终止出让，下架前的起拍楼面价仅 10187 元 / 平，封顶楼面价 11654 万元 / 平。 我查了一下，从 4 月开始，就陆续有周围业主在密集投诉了。 图源：人民网领导留言板 而附近老旧小区中最近的一个，是距离 500 米的中建国熙公馆。2016 年这个小区起始楼面定价是 13000 元 / 平，最终被开发商哄抢抬到了 23083 元 / 平。 7 年后，周边的地价反倒降了 10000 多元 / 平，这种情况，对周边小区还是会造成一定影响。业主们必然不能答应，于是短短几个月内密集举报了 500 多次。 总的来说，为了保护自己家房子的价格，这些业主的足迹已经遍布了二手房、新房、土拍市场。俨然蜕变成了水陆空三栖地保房价战士，慷慨激昂、指点江山。 不过归根结底，这些举报的背后，还是业主护盘心切。 早些年，为了保房价，业主们就已经奇招频出了。什么众筹修外立面、换地下车库给小区做美容，集体监督孩子学习把小区考成学区房之类的，都还只是内部战术。 如今，连地方政府都遭到了集体投诉，可见业主保房价的迫切之心又上了一个台阶。 结合目前的形势来看，业主逐渐升级的举报行为，也是一种无奈之举吧。 二、不患寡而患不均，也是一个特质 还有一件事，是最近亲身经历的。就在上周，中介带我看了绿城臻园这个盘，目前链家上的挂牌均价在 11 万 / 平左右。 小区整体品质不错，高层和联排分开入户，每个区域私密性都很高。 作者供图 由于靠近外环高速和 2 号线，很多张江、陆家嘴工作的人都住在这里。但走在小区里，有一点看起来很奇怪，出于不解和好奇，当时我拍下了两张对比的照片。 这是从小区主干车道进入联排区域的入口，有一个联排业主自己的大堂： 作者供图 从随处可见的干挂石材和大堂顶部的吊灯设计就能看出，是下了成本的，而且穿过大堂就是整个小区的中央花园横轴，很气派。 然后，诡异的一幕就来了。转过身后的高层入口，却是这样的： 作者供图 没错，除了绿化带就是几个印着绿城服务字样的隔挡牌。一边是霸气的大堂设计，一边是绿化带加几个低矮隔挡。 这种明显的落差，无论从建筑园林的功能还是美学设计来看，都是极度不合理的。一问之后才了解到，原来这两个入口背后，还有一段故事： 据中介透露，小区的高层房源是 15 年交付的，当时绿城在唐镇做这个项目还是很用心的。 为了拔高品质，不仅把小区内外的路都修整了，还顺便在高层入口处也做了一个对应的门头。结果一不小心超标了，高层的入户门头看起来比联排的还气派。 然后就有业主投诉这个门头属于违建，最后判定下来确实如此。 此后，高层的入口处就一直是我们现在看到的样子。好在小区大门旁边，也专门给高层业主们开辟了一条人行通道，进出都很方便。 这件事的真实性细节我们不得而知，目前的结果似乎对双方业主并未造成太大影响。但这种心里不平衡所以就举报的魔幻风气，其实对自家小区 ‍ 的整体形象也是一种折损。 小区外表再光鲜亮丽，真正住进去后的体会却是冷暖自知。 那么接下来说的，就完全是个人需求之间的不平衡了。 三、家门口种菜种花，投诉你没商量 投诉政府低价卖地、举报自家小区违建，这种其实只是个别案例。毕竟，现在大部分业主最常见的需求表达渠道，还是向物业投诉。 前段时间热搜上的李亚鹏，就是因为被其他业主投诉后，公开向管理方道歉出圈了。对，就是王菲的那个前夫之一。 这次上热搜的原因也不是欠债、老赖、强制执行这些，就是单纯地种菜。 比起离婚后频频失利的投资行为，种菜算是李亚鹏这几年得心应手的领域了。甚至专门开了个专栏《节气生活》，从 2021 年 8 月至今更新了 41 集，在每个节气日记录自己种菜、烧饭的日常。 这次道歉，是被管理方告知最好不要在小院里种农作物。视频里，李亚鹏一脸心疼，惋惜生长不易的菜苗们，甚至举起一根被铲除的菜苗，遗憾地说都开始结豆角了。 中国人爱种菜的基因，在这一刻几乎达到了集体共鸣。 很多网友站出来声讨物业，不理解好好的小院，为什么不许种菜？ 也有人指出，李亚鹏的这个小院似乎并不算业主个人产权。镜头里，小院周围看不到任何建筑，更像在小区的公园绿地圈了一块地，所以才被投诉了。 为了验证真假，我把《节气生活》的视频从头到尾捋了一遍，终于在 32 集找出了小院的起源： 《节气生活》剧照 敢情这块地是小区里一个废弃的猫屋，被他拿来改成种菜小院了，所以，这次被投诉道歉其实也不冤枉。而且，李亚鹏这种业主还不是个例。 公共区域圈地种菜、种花，引发邻居不满举报，这是大部分小区最常见的矛盾纠纷。 这些年，越来越多的业主们，苦小区圈地种植久矣。哪怕是自费绿化，本意造福小区的也不行。 4 月份，杨浦区控江四村的一位业主张先生也被居民投诉了。张先生在家门口的室外公共区域，摆了很多假山、盆景、花卉的微景观。 图源：上海新闻广播 并自掏腰包数万元，维护了近 10 年。终于把当初黄土、石块裸露的绿化带，打造成今天幽趣、雅致的景观花园。 小区其他业主闲时散步会过来欣赏，小孩子也很喜欢。结果却被举报违规侵占公共绿地，要尽快拆除。 张先生心疼得一晚上没睡着觉，主动找到新闻坊的记者求助，讲述自己有多委屈。 图源：上海新闻广播 不过也有邻居出来控诉说养护园艺需要堆肥，味儿太大。 平时这位张先生还喜欢做手工，也会产生噪音扰民。 一边是不堪其扰的左邻右舍，一边是支持留下花园的其他业主。为了这片花园的去留，一场普通的采访都快成辩论赛了，连城管部门和小区居委会都出动了。 最终确定的是，在公共绿地上私自划院种菜、种绿植，侵犯了其他业主的利益，所以该拆除的还是要拆除。 至于之后这些花花草草转移到哪里，再由小区居民集体讨论。 至此，这场闹剧才算告一段落，只是张先生要和他的花园短暂说再见了。 四、看着五花八门的举报，仔细一想背后又情有可原 回过头来看这些业主的举报行为，有的只是鸡毛蒜皮，有的则出于共同利益。 无论在保护公共空间还是小区房价上，大多数业主的斤斤计较，只不过是立场不同罢了。因此，有些举报行为虽然听起来略显魔幻，但我们还是应该理性看待，和睦沟通。 毕竟，小区就是一个小型的社会，每位业主都是这个共同体的一份子。 不过，人多了自然就有江湖。

根据卑诗大学（UBC）的合作房屋研究(Collaborative Housing Research，CHS)发现，卑诗省房客被驱逐率是加拿大最高的，主要是经济利益驱使。 《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，根据卑诗大学的住房研究指，卑诗省拥有加拿大最高的租客驱逐率，同时，卑诗对“无过错”租客的驱逐率也是全国最高。 加拿大统计局为加拿大住房调查收集的数据显示，在卑诗省，有10.5%的租房家庭说，他们在2016年至2021年期间被迫搬离家园，相比之下，全国为5.9%。 CHS发现，驱逐的首要原因是房东想要出售；另一个主要原因是业主想搬进来。在低陆平原，85%的驱逐是无过错的，而全国平均水平为65%。CHS还发现，经济利益是越来越大的动机，加拿大20%的单位由金融公司拥有，五分之一的房屋和公寓由投资者拥有。 CHS表示，就驱逐率而言，加拿大“处于国际领先地位”。 位于温哥华市中心西端区一幢出租楼，自房东宣布大楼重新开发计划，大约5年来，戴维街（Davie St.）1485号这幢拥有51个单位的旧建筑中，有许多单位一直就空置著。 在该公寓生活了20年的梅恩（Ian Main）与他的妻子和女儿，与其他10户租客一直坚持不搬走。 他说，其他租户接受了所提供的补偿，并搬到了更昂贵的公寓。根据温市政府要求，2018年房东提出了租户搬迁计划，帮助租户寻找新住房。 梅恩拒绝了每月为他们的两居室支付1,500元的离开条件，理由是提供给租户的搬迁费不够。他说，房东雇用的专家是参照了Craigslist上的标准。 梅恩说，在他居住期间，这幢建筑已易手数次，归数家公司所有。 目前的业主之一梁约翰(John Liang，译音)表示，最初建造公寓的计划不再具有经济意义，他说，当初他们被要求提供原住户低于市场价20%的租金，但现在情况已经发生变化。 “随着计划停滞、市场放缓以及一切，我不知道我们是否仍能提供20%的社会住房。” 无独有偶，本拿比市也发生当地有开发商未能履行义务，帮助流离失所的租户，现在租房者表示，旨在保护他们的政策已经失败。  

据加拿大央行估算，当本国业主在未来3年续贷房屋按揭时，他们将看到每月还款额大幅飈升，幅度介于20%至40%。 儘管央行在过往一年来大幅加息，但迄今為止，仍有大批揹负了房屋按揭贷款的业主尚未感受到利率攀升带来的痛苦，因為他们的每月房贷还款额是固定的。但央行指出，到2026年，几乎所有揹负了房屋按揭贷款的业主将不得不续贷，从而导致每月的还款额大幅增加。 央行在最新发表的金融系统年度重审报告中写道：「鑑于更高昂的借贷成本，与去年相比，央行对加拿大家庭偿还债务的能力更感担忧。更多的家庭预期将在未来数年内面临财政压力，因為他们将续贷房屋按揭贷款。」 央行指出，与央行开始加息前的去年2月相比，约有三分之一的加拿大房屋按揭贷款已看到了每月还款额的增加。绝大多数的按揭贷款的借贷者将在未来3年内续贷，绝大多数的续贷时间是2025年和2026年。 对于那些选择浮动利率的房屋按揭贷款业主来说，他们已承担了利率上升的最大影响，因為他们的债务是与央行的基准利率掛鉤。 但考虑到绝大多数浮动利率的房屋按揭贷款借贷者已固定了每月的还款额，他们尚未被迫每月缴付更多的还款。不过，在他们每月固定的还款额中，有更大的份额被用于缴付利息，他们的还款期已被延长至超过30年。 央行估算，当上述选择了浮动利率的业主续贷房屋按揭时，将被要求还原至原始的摊还期，除非他们重新融资并拿到新的房屋按揭贷款。如果他们在续贷时重返他们原始的摊还期，他们的每月还款额将飈升40%。 对于那些选择了固定利率房屋按揭贷款的业主，央行估计他们的每月还款额将在续贷时上涨20%至25%。 央行指出，考虑到加拿大的就业市场依然保持强劲，失业率低，对于绝大多数家庭而言，更高的房屋按揭贷款还款额应该是可以应付的，但将给一些家庭带来更加严重的影响。 央行在上述报告中说，财政压力的一些迹象正开始出现，特别是那些在疫情期间房价达到高峰期时置业的业主，当时利率接近于零。那些在2020年至2022年期间贷款买房的加拿大家庭，与那些在2017年至2018年期间贷款买房的家庭相比，前者的信用卡债务比后者平均多出了17%。

< 上个月刚刚生效的，调高额外买方印花税政策，大家都惊叹新加坡政府的“快狠准”，一点缓冲的时间都没有，连钻空子的时间都不给。 这两天，EdgeProp的一篇报道里的两位买家，可以算是新加坡楼市“最幸运”买家了，因为买房的时机刚刚好，怒省了几百万新币的税费！ 新加坡房产公司Huttons Asia ，通过对比市区重建局的购房数据，发现在额外买家印花税上调之后，依然有中国PR在新加坡黄金地段购买了两套豪华公寓！ 其中一处房产是位于第9区Leonie Hill Road沿线的永久产权项目New Futura的一套四居室，该单元房位于 24 楼，已提交出售警告，5月3日以 1250 万新币的价格出售。如果要交60%的外国人额外买家印花税，也就是说需要交750新币的税！ 不到3小时，事情发生了反转！ 原来是网站搞错了，这名买家只交了30%的税。 （EdgeProp发文更正） 新报道称，根据新的降温措施，外国买家将适用 60% 的额外买家印花税税率。但是，对于购买选择权于4月26日或之前授予买方并在21天内（即5月17 日或之前）行使的交易，新税率将不适用。因此，购买 New Futura 单元的中国买家为此支付了30% 的税率，也就是375万新币。 另一处被中国买家收购的豪华公寓是位于River Valley Road的永久产权项目Yong An Park的一套六居室联排别墅。 （Yong An Park最新成交价，图源：EdgeProp LandLens） 5月5日以1,408万新币的价格售出，与 New Futura 的单位一样，该选择权是在5月17日之前行使的。Yong An Park 单位的这位买家支付了 30%（420 万新币）的 税费。

据《环球邮报》评论报道，经济师们发出警告，随着更多人的房贷续期，抵押贷款债务已经成为一颗“定时炸弹”。 Desjardins Capital Markets的经济师就高利率可能对抵押贷款和房地产市场造成的更大损害发出了悲观警告。 图源：Globe and Mail 本周，Royce Mendes和Tiago Figueiredo发表了一份报告，称加拿大的抵押贷款债务是“一颗定时炸弹”。他们认为，引爆的时间就在“未来两三年”。 在报告的同一天，加拿大房地产协会(CREA)公布了4月份房屋销售和价格上涨的月度数据。分析师依据数据称，在经历了销售暴跌近20%、协会房价指数下跌逾12%的一年之后，市场已经出现转机。 加拿大央行从2022年3月开始大幅快速加息，并在一年后暂停加息，房地产市场首当其冲。现在，由于央行需要一些时间来评估是否需要进一步调高利率，人们的焦点正转向加息的下一层面后果，因为对加息的初步影响将更广泛地扩散到整个经济中。 但Desjardins的报告认为，抵押贷款持有者的痛苦才刚刚开始。 其风险在于当抵押贷款到期续期时会发生什么。过去一年续期的抵押贷款持有人已经受到了利率急剧上升的打击，每月还款额也大幅增加。但更大的冲击尚未到来。 在大流行期间，当利率处于最低点、房价飙升时，大部分抵押贷款都是五年期的。对于这些贷款，2025年和2026年将是续期的关键时刻。Desjardins预测，就固定利率抵押贷款而言，首次购房者(每年约占所有新抵押贷款的一半)的月供将增加15%。 至于许多浮动利率抵押贷款持有者，情况要糟糕得多。他们的贷款利率随着加拿大央行的政策利率而上升，多数情况下，贷款人并没有增加他们的还款。这些抵押贷款中许多都是每月固定还款额，当利率上升时，月供保持不变，但更多的钱用于支付利息，更少的钱用于支付本金。 这些抵押贷款中，约有四分之三已经达到了“触发利率”，即利息成本超过月供，这通常意味着自动增加还款额。但是，许多银行没有调整月供，而是允许额外的利息堆积在未偿还的本金上。 这对浮动利率抵押贷款持有者来说，是一个好的缓冲；但当续期到来时，他们不仅要面对更高的利率，还要偿还越来越多的债务。Desjardin的报告表示，一些五年期浮动抵押贷款持有人可能在2025年和2026年面临支付额增加40%的窘境。 关键是，抵押贷款利率上升可能会对家庭支出造成最深的影响，不是现在，也不是几个月后，而是两三年后。 这种极不寻常的贷款成本和房价周期，将在央行利率变化影响的18至24个月之后很长一段时间，继续给经济带来压力。Desjardin的假设是到2024年底，央行将把利率从目前的4.5%降至2.5%。 Mendes在周三接受采访时说，加拿大有可能滑向“房地产衰退”，就像在上世纪90年代初看到的那样：由于房主别无选择，只能将更多的收入用于抵押贷款，因此家庭支出将在数年内持续放缓。 “人们将把创纪录的可支配收入用于偿还房贷，”他说。“这是以前从未发生过的。” 要知道，这是假设整体经济像大多数专家普遍预测的那样：今年经济放缓，但避免了衰退，明年经济复苏，央行在2024年初开始降息。 如果不是这种软着陆，经济陷入传统的衰退，包括就业大幅下滑，那么情况会变得更加复杂。失去工资将使续贷不再仅仅是昂贵，而是变成不可持续。 周四，加拿大央行将发布年度金融体系评估报告(Financial System Review)，详细评估金融相关风险。央行的利率政策非常明确地指向将通胀降至2%的目标，但它肯定希望密切关注这些利率对家庭的冲击有多严重，因为续贷将成为更大的因素。央行的利率将对这些抵押贷款风险产生关键作用。 “如果2025年和2026年续签时利率足够低，那么就可以避免极端挑战，”Mendes说。“加拿大央行确实有解决这个问题的办法。”

安大略省的一位租户还有不到两周的时间，就需要每月多支付350元的租金。相当于她的房东一次性涨了17.5%的房租。   安大略省St. Catharines的自然疗法专家Kara Petrunick告诉CTV新闻网："这真的很令人抓狂。" 她在疫情期间搬离多伦多前往尼亚加拉地区，以便在离家人更近的地方生活和工作。 当她在2021年2月搬到该地区时，她位于Russell大道上的三居室镇屋的租金为每月2,000元。她虽然觉得这个价格很高，但考虑到当地租赁市场房源有限，这已经是她能找到的最好房子。 今年2月28日，在她搬进去两年后，有一天她发现门上贴着一张纸条，宣布租金上涨17.5%，并将在6月生效。 安大略省在2023年将房东加租的最高限额设定为2.5%。 然而，这一规则并不适用于2018年11月15日之后首次出租的新楼。安大略省住房厅长的发言人告诉CTV News Toronto，福特政府取消了对这些单位的租金控制，以"刺激新租赁住房的建设"。 图源：Kara Petrunick提供 直到现在，Petrunick的房租还没有超过2000元，她称这是因为她的镇屋社区翻新装修还没有完成。 Petrunick说，园林景观被弄成了泥土，镇屋之间没有设置围栏，而且她的地板上暖气格栅也不见了，变成了一个缺口。她还说，她所在社区的一些房屋里的电器从未被接上。 为了就租金上涨进行谈判，她发出了一封由邻居联署的信，提出增加5%至9%的租金，而不是17.5%。 作为回应，她的房东说对目前的生活状况表示同情，并面临着同样的困境，即抵押贷款、保险、房产税和维修费用都在上涨。 房东们在一封信中写道："这是你入住该单元后我第一次涨房租，我已经尽量推迟，直到现在才涨价，但房屋开支已经到了我不得不涨的地步了。" Petrunick的房东没有回应CTV新闻多伦多的采访要求。 虽然Petrunick说她能负担得起目前的租金上涨，但她担心未来的不确定性越来越大。 "我可以支付上涨的房租，但明年呢？后年呢？明年我是不是可以再被涨租1000元？"

来自加拿大租房网站Rentals.ca数据，过去一年加国租房市场的平均租金上涨了9.6%，比2021年4月疫情低点时上涨了20%。 温哥华和多伦多继续成为租金最贵的两个城市，4月一居室单位的平均租金分别为2787元和2526元，二居室单位3741元和3290元，比较2021年4月分别上涨了47%和41%。 Rentals.ca公布的一份报告说：“由于人口的高度增长和低的住房可负担性，租金年度增长率维持较高水平，比较2021年4月疫情期间的最低水平，二居室单位的租金增长了20%，增长幅度最大。 报告还列出了温哥华和多伦多以外周边城区一居室单位租金最贵地区，依次为：温哥华东南的Burnaby租金2330元，密西沙加2260元，怡陶碧谷2239元，旺市2216元，伯灵顿市2171元，北约克2144元，咸美顿2075元，士嘉堡2067元，怡陶碧谷、北约克和士嘉堡于1998年并入多伦多市。 除了卑诗省和安省外，魁北克省租金最贵城市依次为：Gatineau一居室单位月租金1745元，满地可1655元，首都渥太华1940元。阿尔伯达省2大城市卡加利和爱蒙顿一居室单位月租金分别为1607元和1163元。大西洋省份中租金最贵是哈利法克斯(Halifax)，一居室月租金1862元。 全国范围看，一居室公寓或柏文单位的月租金1753元，比去年上涨了10%，二居室单位2120元，也比去年上涨10%，其中安省租金增幅最大，一居室单位月租金2421元，比较去年上涨了17%；阿尔伯达省月租金1500元，上涨了15%；魁北克省月租金1850元，上涨了11%。如果按月比，阿尔伯达省涨幅最大，为2.7%。

根据Desjardins的最新分析，尽管许多房主在面对目前较高的利率续签抵押贷款时，会面临还款压力。但首次续签的浮动利率借款人将面临最大的冲击。 因为这些抵押贷款借贷者如果希望在相同时间内偿还房贷，他们必须在以下两个选择中做出选择：将月供增加超过30％，以保持当前的分期付款期限不延长；或者一次性支付巨额款项，某些情况下高达16万元，以保持月贷款不变。 Desjardins的董事总经理兼报告的主要作者罗伊斯·门德斯（Royce Mendes）于5月15日表示："借款人可以在续签时一次性支付一笔款项以减少还款冲击。但是我们的模拟发现，目前需要支付一笔等于原始贷款金额约20％的一次性款项，才能保持月付款不变。" "以此为例，一个在2018年以100万元购买房屋，并支付了20万元首付款的首次购房者，需要再支付16万元以保持他们的月还款不变。" 但他同时指出，这些都是极端的例子。但也显示了较高利率确实影响了一些房主，尤其是那些最近购买房屋且净值积累较少的人。 “我们的模拟显示了一些房主在续约时将面临的脆弱性，可能有一些房主根本不知道他们可能会面临什么样的付款冲击。” Mendes表示，他觉得许多房主将采取月付款增加一点，另一方面续约时一次性支付部分付款的组合方式，以拿到可以负担的月贷还款额。 他在报告中说道：“但无论如何，都会有痛苦，特别是如果利率没有像我们预测的那样下降。” Desjardins预计加拿大央行会将其基准利率保持在4.50％，而不是像一些经济学家预测的那样再次上调利率。 Mendes表示，利率的快速上涨给抵押贷款借贷人带来了困难，但贷款机构已经采取了一些“不寻常”的，甚至是“令人惊讶”的措施来抵御潜在的风险。 例如，银行允许抵押贷款摊销超过25年的限制；或者让抵押贷款余额增加，这表明借款人无法支付完全部的利息，并将其添加到本金贷款中。 加拿大监管机构正在密切关注金融体系的脆弱性，并提出了一些更严格的规则，例如对这些抵押贷款的更高资本要求，但迄今为止还没有采取激烈的干预措施来改变这些松散的放贷惯例。 Mendes说道：“这并不是说加拿大正处于灾难的边缘；尤其是房地产市场，它应该会受到强劲的人口增长的支持。相对于美国，现在没有像他们那样的通货膨胀问题，银行业更具韧性，也没有债务上限的问题。” "但是按揭续约正在倒计时中，借款人可以采用一系列缓解策略来应对这些冲击。然而，这些策略并非百分之百可靠，市场似乎尚未意识到加拿大经济将面临的复杂问题。"

BC省的房价在全国名列前茅，同样高的还有驱逐租客的比例！ 根据UBC大学研究人员的一份新报告，BC省的租房者面临着加拿大最高的驱逐率，但这并不是他们自己的错。   图自cbc 据cbc news报道，UBC 的 Housing Research Collaborative 发现，BC省在全国的驱逐率最高。2016 年至 2021 年期间，该省 10.5% 的租房家庭报告显示“他们被房东强迫搬家”，几乎是全国平均水平5.9%的两倍。 该报告的合著者克雷格·琼斯 (Craig Jones) 表示，BC省的高驱逐率是由较高的无过错驱逐率推动的，这涉及租户被迫搬迁，以便房东可以出售、翻新、拆除或搬入该单元。 2016 年至 2021 年期间，BC 省约 9%的租房者经历过无过错驱逐，而全国这一比例为 4%。 “这告诉我，在BC省作为租房者很难保持住所稳定，”琼斯回忆起他十多年前两次无过错驱逐的经历时说。 该报告分析了 2021 年加拿大住房调查的结果，该调查收集了 41,000 名私人出租单元租户的报告数据。 无过错驱逐约占BC省驱逐的85%，全国这项数据仅占65%。 与此同时，BC省因拖欠租金、财产损失或噪音过大而被驱逐的比例与加拿大其他地区相似。  延迟或不支付租金占全国驱逐事件的5.5%，而约20%的驱逐与租户的行为有关。 西蒙弗雷泽大学城市项目主任 Andy Yan 表示，高房价和快速上涨的租金促使房东通过出售或装修驱逐长期租户，以便他们可以租给愿意支付更多费用的人。 Yan 说，这给租房者带来了“一定程度的极度不稳定”。 根据这项研究，BC省的租金每月比全国平均水平高出约 500 元，而房价平均比加拿大其他地方高出 30万元。 一个单元的租户有租金控制，但房东可以向新租户收取的费用没有限制。

5月15日新数据显示，在去年加息导致加拿大出售房屋平均价格暴跌之后，现在已经连续四个月上涨。 加拿大房地产协会周一表示，4月份在其 MLS 系统上售出的房屋平均售价为 716,000 加元。这是连续第四个月增长，自年初以来总增长超过10万元。 在2022年2月达到略高于 816,000元的峰值，加拿大的房地产市场在去年的大部分时间里都处于冷静状态，因为抵押贷款利率大幅上升使得购买房产的融资成本上涨。 几个月后平均价格触底，7月份略低于 630,000元。 但在2023年初基本横盘整理之后，市场似乎从那以后恢复了上涨势头。 大部分反弹源于大多伦多地区和不列颠哥伦比亚省低陆平原的销售增长。 如果剔除这两个市场的数据，全国平均房价下降超过 144,000元，在多伦多或温哥华以外的地方平均房价为 572,000元。 代表全国超过 100,000 名房地产经纪人的 CREA 表示，本月售出的房屋数量比 3 月份的水平增加了 11%，达到 44,059 套，现在又回到了去年 6 月以来的最高水平。但它仍然比去年这个时候的市场低了近20%。 TD 银行经济学家 Rishi Sondhi 表示：“房屋销售继续从年初观察到的数十年低点反弹。” “就业市场稳定、较低的利率和央行暂停加息导致购买心理的改善，但是可负担能力仍然紧绷，并且供应不足可能在推高价格方面发挥更大的作用。”  

对于信用评分低、收入不稳定或由于其他原因无法通过大银行获得抵押贷款的加拿大人来说，通过私人贷款人可能是一种好方法。但是这么冒险值不值得？ 图源：51记者拍摄 据Toronto Star报道，传统贷款机构非常注重您的信用历史和收入，而私人贷款人则专注于房产的资产净值。 随着借款成本的上涨，加拿大人向私人抵押贷款的数量有所增加。据安大略省金融服务监管机构（FSRA）最近的一份报告显示，在安省，私人抵押贷款从2019年的130亿加元上升了72％，增至2021年的224亿加元。 通常在一到两年的时间内，房主会临时选择私人抵押贷款，直到他们的财务状况改善。接着，他们的目标是转向传统的贷款方，来寻求更便宜的贷款和利率。 实际上，私人抵押贷款对借款人和贷款人来说都存在显著的风险。 “借款人的资质越低，或提供的抵押贷款风险越高，利率和贷款费用就越高，”CanWise Financial总裁兼Ratehub.ca网站的联合创始人James Laird解释道。 这些成本可能相当高。以一笔70万元的抵押贷款为例：假设利率为9％，费用为5％，在第一年内你可能要面对约98,000加元的借款成本。（传统贷款人的抵押贷款不会收取经纪人或贷款人费用。） 考虑到它们的风险性，多伦多Tridac Mortgages公司的主要经纪人Christopher Molder表示，私人借款人有很好的保护措施，可以通过权利转让等方式来强制执行抵押贷款，即在借款人未还款的情况下，贷款机构有合法权利出售这套房产。 现在一些经纪人已经看到在大多伦多地区出现的私人抵押贷款违约率上升，从近两个百分点增长达四个百分点。 Molder说：“私人抵押贷款的最佳使用情况是，已经拥有房地产的房主，他们拥有资产，但需要解决紧急问题。这可能是为了债务合并或提高现金流，所以他们已经准备好出售房屋。” 但无论如何，Molder认为，私人抵押贷款不是最终办法。 “任何做私人贷款的业主都应该咨询经纪人或专业人士，并想出在12个月内退出的策略，” Molder说。