地产

在2021年5月，加拿大一对夫妇 Michael Bousfield 和 Leah Stumpf 花费33万加币购买了安省贝菲尔德北部的湖畔别墅，没想到这竟然是噩梦的开始。 今年1月，夫妇俩正式提交了关于该房产的起诉。该起诉声明，他们在Huron休伦湖畔购买的别墅修建在一处悬崖上面，整个别墅布局和采光都很好，有很多窗户。最让人心动的还是住在里面可以看到非常震撼的四季美景。 一切都非常完美，唯一遗憾的是，房产地基存在腐蚀的安全隐患。而这至关重要的信息，是在他们下offer之后才被告知的，彼时还有三天截止交易，如果他们反悔，将面临5000加币定金没收的惩罚，以及可能的诉讼。 “我们被摧毁了，感到很震惊，我们压根就没有想到，如此果断、信任地选择了这栋房子，结果会是这样。”这真是进退两难，如果当初他们反悔，虽然不会亏损这几十万房价，但可能面临诉讼。 发现问题过后，Bousfield 和 Stumpf 也想过补救措施，考虑过修复倒塌的悬崖的方案，以免房子被休伦湖波光粼粼的湛蓝湖水吞没。但他们发现的是一系列令人眼花缭乱补救的方案，都是花费从37万加币到远超过100万加币不等。这些措施包括，修建挡墙，甚至喷射混凝，这通常用来防止矿井坍塌，没想到需要动用这么重的工程到自己房产上面。 这真是便宜无好货。要知道33万加币，购买休伦湖畔的别墅真的是白菜价了。据了解，休伦湖是北美洲五大湖第二大湖。随便点开一处上架的房产都是上百万。 所以，三十多万买来的房子，有这种暗病现在想来也是有迹可循。但也应该明码标价，让人姜太公钓鱼愿者上钩。对方卖家在卖房前一个月就知道消息，却硬是隐瞒到最后板上钉钉了才告知，这种不道德的行为让夫妇非常愤怒，他们果断起诉。 除了对卖家进行起诉。他们也起诉Ausable Bayfield Conservation Authority (ABCA)贝菲尔德保护局与Central Huron休伦中心的直辖市政府。夫夫声称他们南面的邻居建造的湖畔墙并获得ABCA的许可，使侵蚀更加严重。 这张谷歌卫星图片中的湖畔别墅于2021年4月被市政官员宣布为危房，因为悬崖因侵蚀而摇摇欲坠。 原告提交的法庭文件称，该房屋的卖方，佐拉镇的威廉和卢斯·瓦克斯曼 (William and Luce Wachsman) 早在2021年4月28日就知道该房屋不安全——比他们与 Bousfield 和 Stumpf 达成的房地产交易早了将近一个月。 根据 Stumpf 提交的图片显示，从夫妇二人购买的摇摇欲坠的悬崖房产向南望去，土壤的腐蚀程度肉眼可见。 在得知安全隐患之后，他们一家更是不敢踏进半步。在买房之前，他们满脸兴奋地告诉四个孩子，这里将是他们的水上乐园。没想到希望越大失望越大，现在成了全家的压力之源和失望之源。 “他们很伤心。他们真的很伤心，”妈妈 Stumpf 说。“你让他们都兴奋并大肆宣传去沙滩，最后却发现这是一个我们甚至不能踏脚的地方。” 夫妇要求赔偿100万加币的一般赔偿金，100万加币的特殊赔偿金，以及20万加币的惩罚性赔偿金，总共220万加币。 对此，卖方律师 Paula Lombardi 没有提供评论，但卖方已向多伦多法院提出抗辩意向。 ABCA和Central Huron市政府的官员也都拒绝置评，理由是此案仍在法庭审理中，双方都表示他们打算在法庭上为自己辩护。 买房本来是高高兴兴的事，最后变成了赶鸭子上架，进退维谷，买了一栋废楼，是买房人最不愿意看到的结果。 在加拿大买房，有严格的买卖经纪，已经规避了很多可能的风险。但如果卖方隐瞒，或者经纪使诈，也存在买房受欺的可能。Stumpf 夫妇把自己的故事分享出来，是想要警醒那些在五大湖社区购买岸线房产的买家，一定要重视土壤腐蚀的这个因素。也让其他买家敲响警钟，在交易之前，一定要好好验房，要熟读条款，知道交易面临的责任和风险，深思熟虑之后才下决定。

位于多伦多 Trinity-Bellwoods 街区的一栋仅 15 尺阔的房子，以近 340 万的价格上市。这座三层楼建筑虽然狭窄，但拥有五间卧室和五间浴室。这座半独立式住宅设有弧形窗户和拱形门，从街上可以看到，白色橡木地板，10 尺高的天花板和两个步入式衣橱。 房源显示，42 Foxley 距离 Ossington 地带、公交和 Trinity Bellwoods 公园仅几步之遥。该物业还设有带露台和后车库的全围栏后院。虽然它可能很小，但很精致。 Trinity-Bellwoods 住宅并不是第一个进入多伦多市场的此类住宅。2022 年，位于小葡萄牙的一处不到 10 尺阔的住宅 138 Clarens Street以近 200 万的价格挂牌出售。 加拿大房地产协会预计，自 2022 年起，房屋销售量将下降不到 1%，价格将下降近 6%。该协会预测 2023 年将有 495,858 套房屋易手，并且是基于自夏季以来「或多或少」趋于稳定的销售情况，这表明利率上升和高度不确定因素对销量下降的影响可能已经过去。 同样的因素也会抑制平均房价，CREA 表示 2023 年平均房价将达到 662,103 。2022 年 12 月全国实际平均房价为 626,318，比 2021 年最后一个月下降 12%。CREA 发现安省和卑诗省 12 月的定价表明，由于借贷成本较高，市场大多已从高峰期降温。 图片：Realtor

威胁食品及国家安全！美国多个州考虑立法限制中国购买美国农地2023-02-10 21:12 德国之声／ 德国之声 美中关係 美国参议员提出议案，要求将农业安全列入是否允许外国人投资房地产的国家安全决策的范围内，并将中国、俄罗斯、伊朗和北韩列入黑名单。图／德国之声中文网 美国民主党籍参议员乔恩·泰斯特（Jon Tester）和共和党籍参议员迈克·朗兹(Mike Rounds)近日联名提出了《2023促进农业保障和安全法案》议案，要求将农业安全列入是否允许外国人投资房地产的国家安全决策的范围内，并将中国、俄罗斯、伊朗和北韩列入黑名单，禁止来自这些国家的实体和个人投资、购买或以其他方式获得美国土地或涉及美国农业的企业。特斯特向美联社表示，“底线是，我们不要让中国人拥有我们的农田。这威胁到我们的食品安全，威胁到我们的国家安全。” 目前，美国至少有11个州的立法机构也在考虑制定相关法律来解决这一问题，其中包括蒙大拿州、怀俄明州、新泽西州和北达科他州。北达科他州大福克斯市市长波恆斯基（Brandon Bochenski）1月31日叫停了一个计划中的中资玉米加工厂项目。该项目除了遭到当地居民的反对外，美国空军也警告说，这个由中国的阜丰集团出资7亿美元拟建的中资玉米厂项目离设在大福克斯市的美军空军基地只有19公里，存在“重大国安风险”。近日，大福克斯市议会成员以5比0的投票结果放弃了该计划。   中国人拥有的美国农田产权10年间飙升 美国各地对外国个人或实体拥有农田的限制差别很大。大多数州对外国个人或实体拥有农田没有限制，14个州有一定限制，没有一个州完全禁止。 根据美国农业部的数据，外国实体和个人拥有的美国农田佔比不到3%，与中国有关的实体和个人拥有的农田佔比不到1%，相当于大约340平方公里。与中国有联繫的实体在五个州拥有的农田最多。其中四个州--北卡罗来纳州、弗吉尼亚州、德克萨斯州和犹他州--不限制外国所有权。第五个州，即密苏里州，对外国人拥有土地所有权设有上限。 华盛顿智库哈德逊研究所媒体研究员杰瑞米·亨特(Jeremy Hunt)不久前表示，中国人拥有的美国农田产权从2010年的8100万美元跃升至2020年的18亿美元。   国安忧虑增加 近年来，外国投资者在美国购置农业和非农业土地已经引起了更多关注和审查，特别是在有大量美国军事存在的州。支持对所有权採取限制措施的人质疑外国买家的动机，要求考虑与中国等对手国有联系的实体或个人是否会利用土地进行间谍活动或对美国食品供应进行控制等因素。 2021年7月，德州议会通过的《孤星基础设施保护法》正式生效，其中包含了针对来自中国、俄罗斯、北韩和伊朗公司投资的条款，禁止上述国家的企业投资德州诸如电网、供水系统和网络安全等基础设施。在此之前，退伍军人、新疆首富孙广信自2016年起在美国德州空军基地附近陆续购买14万公顷土地建风力发电场，引发当地抗议和对国安问题的警觉。今年，德克萨斯州共和党人希望扩大这一禁令，禁止包括中国在内的敌对国家的个人和实体购买土地。   中国外交部回应 据中国官媒报导，2月10日，法新社记者在中国外交部例行记者会上问道，“包括得克萨斯州、佛罗里达州等在内的美国多个州正在考虑禁止中国公民购买当地的房地产，主要出于国家安全的担忧。中方对此有何评论？”外交部发言人毛宁回答说，“中美经贸合作本质是互利共赢的。泛化国家安全概念、将经贸投资问题政治化的言行违背市场经济原则和国际经贸规则，有损外界对美国市场环境的信心。”

多伦多地产局（Toronto Regional Real Estate Board，TRREB）近日发布报告称，预计大多区的房价在今年上半年还会进一步下跌，而且销量也要再降，因为2022年的激进加息给楼市带来的影响还将继续给2023年上半年造成影响。不过到了下半年情况会不同。   图源：blogto/flickr 据Toronto Star报道，地产局预计，到了下半年时，房价和销量都将反弹。地产局认为，买家需求到那时候会因为破纪录的移民人数、高就业率以及固定利率下调等因素而开始趋升。 据预测，今年大多区的房屋和公寓平均售价会在114万元左右，比去年的119万元进一步下降4%。 在销量方面，地产局预计在2023年总成交量在7套左右，比2022年时少5000套。 “你可以看看2000年代初期时候的数据，和现在很相似，” 地产局首席市场分析师Jason Mercer在周五的地产局年度预测会议上表示。 此外，今年在房源方面也会出现变化。 Ipsos为地产局做的一份民调显示，认为在今年“很可能”买房的人数略有增加。2022年秋季时，持这种观点的人占28%，2021年同期仅26%，而2020年时有30%。   图源：Reuters 调查也发现，35%买房用于投资的屋主表示，他们打算在今年把房子卖掉。这个比例在2022年底时达35%，较一年前的28%有所增加。 一些投资者认为房价可能即将上涨，因此想要把房子变现，Ipsos的高级副总Sean Simpson说道。 “另一个现实是，由于利率提高，人们都想知道是否还会再加息。如果屋主的房贷条件需要在未来一年内更新，那么到时候的利率将会是6%，而他们之前很可能锁定的是2%利息。这会让他们考虑把这套用于投资的物业卖掉，” 他说道。 Mercer还指出，大多伦多地区的租金还会保持两位数的增长趋势， 而且房屋空置情况将仍然紧张。 “我们看到2023年的租房房源仍然少于需求，这一点和2022年一致。如果你看看过去10年内，大部分租房市场上的房屋来源，你就会发现主要来自投资者，” Mercer说道。 加拿大统计局近期通报称，多伦多公寓36%的业主是投资者。

达尼亚协会的扩建建筑目前正在施工中，该建筑占地7英亩，为老年人提供更多的住房选择。 省政府周五宣布，它将向这个专门为老年人服务的非营利性住房提供者提供1700万元的建设资金，外加每年95万元的运营补贴。市政府也捐助了160万元。   一座六层高的木结构建筑将在诺兰大道4277号拔地而起，位于加拿大路和诺兰大道交叉口的东北角，就在本那比中央中学的北面。 这里将有总共155套新的老年人可负担的出租房，包括154个一居室单位和一个单间单位。租金将从375加元到1400加元不等，因单位大小和收入而异。 所有单位都将是适应性/无障碍的，居民可以使用室内和室外的娱乐空间，共享洗衣房和地下停车场。 施工预计将在2025年完成。 达尼亚协会称其所在地为 "达尼亚护理校园"，它在那里还有三个老年人住房住宅。该组织已在该地区经营了80多年。 "这栋新的公寓楼将为本拿比的老年人提供高质量和可负担的住宅，在一个综合的老年人住宅社区，靠近朋友和亲人，"本拿比北区的MLA Janet Routledge在一份声明中说。 卑诗省需要广泛的新的额外住房供应。在未来20年里，BC省75岁以上的老年人口预计将增加一倍以上。  

公寓生活不适合你吗？也许是时候尝试海上的生活了。嗯，至少在Coal Harbour试试。 有一个可爱的浮动房屋正在出售，挂牌价为41.9万元。如果你一直梦想着在水上生活，这简直是梦想成真。虽然这个价格很便宜，比你在温哥华买最小的公寓都要低得多，但它并不能代表整个投资。根据列表，每年的停泊费为11,950.83元，你还必须支付温哥华市每年1,900元的居住许可费。 不过，对于合适的冒险买家来说，这可能是一个完美的选择。 从外面看，它就像一艘小拖船。外观是亮红色，就在煤港社区中心附近的海堤上。根据房源信息，该房屋最近进行了更新，包括室内、屋顶和甲板。 让我们来看看这个470平方英尺、一室一厅的浮动房屋内部。   当你走进去的时候，你会发现它并不像住在船上，它看起来就像一个普通的公寓! 主楼就像一个开放式的客厅、餐厅和厨房区。 住宅的圆形正面就像一个半圆形的厨房。这里不需要热板，因为它似乎配备了全套的电器。 而浴室也不小，有一个浴缸和相当宽敞的台面。 在楼上，有一个工作区，开放的壁橱区，以及卧室。 卧室也位于房屋的圆形部分，床周围的区域给人以奢华的感觉，其周围有窗户，可以将光线引入。 想象一下，当你在这里的床上看Netflix时，听着雨声和海鸥的叫声吧 你愿意住在这样的浮动房屋里吗？  

BC省最高法院的最新文件显示，温哥华知名华人地产开放商Coromandel Properties资金链出现问题，正在寻求超过7亿元的欠债支持。这可能是大温哥华地区房地产市场动荡时期新阶段开始的第一个迹象。 该公司的领导人包括担任董事的Zhong Zhen Yu，以及担任首席运营官的前温哥华华裔市议员雷健华（Raymond Louie）。 温哥华太阳报和Daily Hive报道截图 在给Daily Hive Urbanized的一份声明中，主要从事公寓项目的温哥华主要房地产开发商Coromandel表示，该公司正在寻求通过《公司债权人安排法》(CCAA) 获得保护，如果法院批准他们的请求，将努力重组其财务并推进其运营。 该开发商自十年前积极收购物业以来，已经积累了大量投资组合。其中， 位于温哥华的16个活跃的房地产项目现在可能全部面临风险，包括多个位于Oakridge附近的Cambie Street Corridor内的项目。 一份请愿书指出，这些项目的未偿还债务总额约为7亿元，每个项目都受到以土地为抵押的各种担保贷款。 基于已经确定范围的（拟议、计划、批准和/或在建）项目，这些地点的再开发潜力可以产生总共2,000个公寓、出租和社会住房单元。 这是一个非常保守的数字，因为它不包括尚未进入市政府正式申请阶段的拟议项目，也不包括长期的、产生租赁的房地产投资和非住宅用途的项目，包括一些未来的酒店物业。 在请愿书中，开发商声称温哥华市昂贵且缓慢的审批流程至少对公司不稳定的情况负有部分责任，包括长达数年、不确定的重新分区申请审查，涉及与市政府工作人员就社区便利设施捐款分配进行长时间谈判。 请愿书中写道，“在温哥华开发房地产的过程复杂、昂贵且缓慢。在开始项目之前获得市政府所需批准的过可能就需要很多年，包括但不限于请愿人准备提案和计划，提交分区和开发许可申请，以及与市政府谈判。由于申请过程漫长，以及与城市周边密度潜力和社会住房要求的讨论，各种项目的开发速度比预期的要慢。” 该文件还指出，自2022年以来，由于利率上升，开发商难以偿还其担保债务。多年来，他们购买房产、为设计和申请流程提供资金以及进行施工的融资依赖于担保贷款的组合、无抵押贷款和股权融资。 值得注意的是，8个担保贷款人已发出违约通知。其中最大的有担保债务为Cambie 45的4000万元、Laurel 57的5360万元和Southview Gardens的 8060万元。 该文件继续写道，“请愿人没有足够的现金流来完成项目的开发，无法为其现有债务和负债再融资，也无法以足够的价格出售资产以避免损失，以及面临着有担保债权人的付款要求。因此，各种物业的开发工作处于危险之中。”  请愿书警告说，如果Coromandel Properties未获得CCAA规定的保护，结果将是无法获得重组机会，这可能导致开发商在利率飙升和房价下跌的情况下“被迫在甩卖的基础上清算资产”。 涉及的部分项目： 1.Alberta 40: 在Cambie走廊有六个地块将被开发成18层的高密度多户住宅楼，有349个出租单位。 2.Ash & Manson: 八个地块正在向温哥华市政府申请重新规划，以发展为两座18层高的塔楼和一座6层高的社会住房，也位于康比走廊。 3. Cambie 43区。三个地块的重新规划已获批准，将开发一栋29层的市场住宅楼和一栋15层的酒店楼；预售将于今年秋季启动。 4. Cambie 45号地块。五个地块将被开发为21层的市场住宅楼和11层的酒店楼及办公空间。 5. Cambie 59号。一个地块被市政府批准开发两栋六层楼的公寓；可以提交一个修订计划，以提高密度。 6. Coromandel Ash: 两个地块将被开发成四层的公寓 7. Georgia Court位于唐人街的一个现有25个单元的综合体。 6. Kingsway Frame: 一个地块的重建申请已获批准，该项目为10层楼，有219个市场分层单位。一些单位已经预售，但由于预售不足，建筑融资已被停止。 7. Laurel 57: 作为Cambie走廊计划的一部分，五个地块将被开发成一个高密度的多户型综合体。 8.Oak West 52: 23个联排别墅的施工已完成60%，其中22个已经售出。 9. Pacific Burrard。现有的七层商业建筑，历史上被称为Kilborn大厦。 10. Southview Gardens 一个占地2.7公顷的房产 11. Transit Projects:在快速交通系统附近有三个独立的项目 12. Nanaimo九个地块；Nanaimo 22是11个地块；Slocan 29是六个地块。 13. Wilmar：温哥华南部的一个开发项目目前已经停工。

根据房地产公司Redfin提供的数据，去年，近三分之一的美国房屋是用全款购买的。这比2021年增加了8%，延续了大流行期间开始的趋势。全款购买房屋的比例目前处于2014年以来的最高水平，当时住房市场在止赎危机和大衰退之后反弹。全现金购房的增加，恰逢普通购房者越来越有可能是白人、有钱人和老年人，首次购房者的比例正处于40多年来的最低水平。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示：“基本上只有富人在买房。如果这种趋势继续下去，那就意味着社会出现了根本性的问题。” 这种趋势在全美各地并不是同时发生。在华盛顿特区及其周边地区，2022年购买的房屋中，近五分之一是用现金购买的。在马里兰州弗雷德里克以北40英里处，这一比例几乎翻了一番。 （2022年全款购房增加和减少趋势最显著的地区。） 疫情早期，在疯狂的房地产市场上，寻求更大空间的购房者拼命出价。现在，尽管房地产市场已经降温，但为了避免利率上升，提出全现金购房的要约仍在继续。 房地产数据和咨询公司Zonda的首席经济学家阿里·沃尔夫(Ali Wolf)表示：“我们发现，那些已经比较富裕的人能够利用强劲的房地产市场，增加自己的财富，而那些试图改善自己处境的人往往被推到一边。” 房地产专家说，退休人员、用房屋净值收益搬迁的买家、外国买家、投资者和高财富人士的出价条件，都胜过了那些需要银行帮助为其报价融资的买家。马里兰州的弗雷德里克和蒙哥马利县有大约130万人口。自2017年以来，全现金购买的份额增长了一倍多，是全美增幅最大的。去年，因为疫情引发的工作场所规范的变化重塑了房地产市场，该地区近五分之二的房屋是用现金购买。 “在弗雷德里克，你可以用在华盛顿买一套两居室共管公寓的钱，买一套独栋住宅，”Hagan Realty的老板杰德·威廉姆斯(Jed Williams)说。根据Redfin的数据，弗雷德里克的平均房价是每平方英尺211美元，而华盛顿特区的房价是这个价格的两倍多，为每平方英尺488美元。 威廉姆斯说，从华盛顿特区及其内郊区搬到弗雷德里克地区的富人激增，以及他们引发的房地产价值上涨，为投资者创造了一个有吸引力的长期机会。他说，他们瞄准的是价格较为亲和的房屋，随着一个地区的人口结构变得更加富裕，这些房屋有更大的升值潜力。 不断变化的工作规范也影响了其他郊区市场和大城市中心以外的地区。自2020年以来，位于纽约市东部的拿骚和萨福克县几乎一半的房屋都是用现金购买的。 在疫情期间，“人们更加看重自己的房子，”长岛凯勒威廉姆斯大拿骚(Keller Williams Greater Nassau)的持牌房地产销售人员维多利亚·莫纳汉(Victoria Monahan)说。她说，曼哈顿的房主转向拿骚县，这样他们就可以有一个院子、一间家庭办公室。莫纳汉说，疫情还改变了人们对需要更多土地的活动的价值观，比如招待朋友、园艺和在后院游泳池游泳。全现金支付的趋势在该地区继续上升，去年拿骚和萨福克县一半以上的房屋都是现金购买的。（洛杉矶华人资讯网）

安省的一家杂货连锁店表示，在最近TikTok披露该公司低价格食品的消息在网上疯传后，他们看到了“前所未有的”顾客激增。 BailsBarbosa发布的TikTok自1月31日上传以来已积累了超过24万次浏览量。 图源：CTV 在视频中，Barbosa建议她的55,000名粉丝如果想要“最便宜的商品”，就去The Grocery Outlet购物。 视频可谓有图有真相，她拍摄了自己的购物过程，其中包括派对装奥利奥 (Oreos) 售价2.99元，150克热意大利腊肠售价1.99元。       View this post on Instagram A post shared by The Grocery Outlet (@thegroceryoutletcanada) The Grocery Outlet的共同所有人Carolyn Boiana周三在接受多伦多CTV新闻采访时表示，这段视频促使客流量增加，她不得不增加员工人手来应对。她说我们现在正在尽可能快地加速，希望人们对我们有耐心，因为我们看到了前所未有的客流增加。 为什么产品如此便宜？ Boiana于1998年与姐姐一起创立了The Grocery Outlet。 Boiana说，公司从制造商那里购买的产品在大多数情况下是为特定的目标客户生产的——这些产品可能不符合规格、生产过剩或存在缺陷。 图源：CTV 她说，当我们创办公司时，我们最初只是一家面包店，但我们很快意识到，无论出于何种原因，几乎每个主要制造商都有不合格的产品。 Boiana举了一个包装好的面包馅饼的例子——有时候，馅饼的馅料看起来有点杂乱，有时候是馅饼馅料有些渗漏。虽然卖相不好，但它的味道一点也不差，所以当他们在一家大型杂货连锁店以7.99元的价格出售它时，卖相不好的同样的馅饼我们只卖3.99元。 Boiana表示，平均而言，The Grocery Outlet销售的产品可享受30%至70%的折扣。 她补充说：我们的大部分产品都试图以大约50%的折扣出售，但这取决于商品，所以有时会打折90%，有时会打折20%。 图源：CTV Boiana说近年来由于加拿大食品成本的快速上涨她目睹了超市客流量的上升。当人们的开支增加时，他们就会开始寻找其他省钱的方法，因为他们只是感到手头拮据。 Boiana即将迎来她从商的第25个年头，她为她和姐姐建立的公司感到无比自豪。 Boiana说，如果我们不出售这样的很多产品，它们最终会被填埋，这是对资源和金钱的巨大浪费，浪费了这么多本可以出售的食物。 The Grocery Outlet在安省南部有12个分店。

加拿大统计局的最新数据显示，在2020年，投资者几乎占某些省份房主的三分之一。安省公寓市场投资比例尤其高，占总数的近42%。 图源：BNN 加拿大统计局表示，2020年投资者占新斯科舍省房主的31.5%，占新不伦瑞克省房产持有者的29%。 BC省的投资者占23.3%，其次是曼尼托巴省的20.4%和安省的20.2%。 图源：BNN 把这些数据组合在一起，统计局的计算显示，在BC省、曼尼托巴省、安省、新不伦瑞克省和新斯科舍省，不到五分之一的房屋在2020年被视为是投资物业。 图源：BNN 数据显示，那些用作投资的房屋主要由与房产居住在同一省份的个人所拥有。 在所有投资房屋类型中，投资公寓的频率最高，其中又以安省的公寓用作投资的比例最高，为41.9%。

BC省房地产协会表示，全省房地产行业的寒冬将持续到今年，但预计 2024 年将出现强劲反弹。 该协会公布最新预测。协会首席经济学家奥格蒙德森 (Brendon Ogmundson) 将今年预期的销售低迷归咎于经济放缓和抵押贷款利率持续升高。但他期待着 2024 年，更健康的经济、更低的抵押贷款利率和创纪录的高移民数量，应该会再次推动房屋销售。 该机构预测BC省的房屋住宅销售今年将下滑 7.1%，2024 年将飙升近 24%。 它表示，尽管房屋挂牌数量仍然很少，但整体市场价格处于下跌趋势，不过随着央行暂停加息，利率将保持在相对平稳的位置，对于房地产后市发展是正面的消息。

（年满18岁，且在开户当年或前4年内没有房产的加国居民，将可开设FHSA户口。） 西门菲沙大学（SFU）城市可持续发展项目与北岸Hollyburn社区协会建立了合作关系，试图解决卑诗省的住房需求。其目的是通过房屋共享或出租次要套间来最大限度地扩大生活空间，努力实现对租房者和房主都有利的住房解决方案。 项目执行主任波士顿（Alex Boston）说：「这是一个真正深入了解老年人需求的机会，他们对可能对居住在次卧或房屋共享感兴趣，我们想了解这些所产生的顾虑是什么。」 Hollyburn社区服务协会致力于寻找这些老人，他们有独栋别墅可以成为该计划的一部分。 社区发言人Leya Eguchi说：「这些老人是孤独的，他们在做家务或打扫庭院工作方面有困难，（该计划）可能真的是互惠互利。 根据SFU的统计数据，卑诗省几乎一半的住房是由独立屋组成的，其中18%的住房仅一人居住，大多数独栋房屋的居住者都在60岁以上。如果这些房主中的十分之一增加一个次卧，这将创造近5万个新的住房。 该计划是卑诗省住房专家多年来一直在呼吁的事情。温哥华退休的建筑师盖拉（Michael Gellar）说：「在我们建造越来越多的住房之前，应该更好地利用我们已有的住房。」

2023年许多加拿大人的租金将继续上涨，根据Rentals.ca发布的最新2023年租金报告，从2021年12月到2022年12月，加拿大各地的平均租金成本上涨了12.2%。这份报告涵盖了所有类型的房产，从小型工作室到大型多户型房产。 一些经济学家建议，租金不应超过每月税后收入的25%至35%。虽然不同城市的租金可能有所不同，但应该尽量保持在25% – 30%的范围内，如果可能的话，甚至更低。 这样就可以把剩下的70-75%的收入用于其他重要的事情，比如水电费、交通成本、汽车分期付款、食品杂货、订阅服务、保险、投资、应急储蓄等。 目前加拿大一居室公寓的平均租金为1714加元，而两居室公寓的平均租金为2095加元。根据“30%规则”，加拿大人的平均月薪必须在5000加元至6000加元之间，才能支付一套一居室公寓的平均租金。 根据Rentals.ca概述的2023年全国租金报告，以下是生活成本最高的城市： 虽然多伦多最近超过温哥华成为了加拿大整体生活成本最高的城市，但温哥华的租金仍略高于多伦多。 此外还有一些因素可能会影响加拿大人的每月租金预算。 节省房租的最好方法之一就是和室友或伴侣一起住，他们会分摊费用一起租房。例如，两名室友在温哥华租一套月租3562加元的两居室公寓，每人每月只需支付1781加元。按照30%的规则，每个室友每月需要赚5900加元左右，家庭收入总计11800加元，才能共同买得起一套不错的公寓。室友还可以分摊水电、水费和网络费用，这可以进一步降低生活成本。 一般来说，离大城市中心越近，租金就越高。然而，一个人离大城市越近，金融机会也就越多。从餐馆和酒店工作到公司销售职位，温哥华和多伦多等大城市提供的高薪工作机会往往与较高的租金成本相匹配。另一方面，远程工作者可以通过住在加拿大更实惠的郊区和小城市节省大量费用。 如果有孩子，那么可能至少需要租一套两居室。唯一的区别是孩子不能和分担房租和账单。考虑到这一点，父母们可能会选择住在大城市以外更实惠的郊区，在那里他们可以以较低的价格租到一套两居室。 住在更昂贵的市中心的一个理由是，那里有更多的公共交通工具。依靠公共交通工具可以减少融资或租赁车辆的成本，以及支付汽车保险、燃料和维修费用。 如果主要依靠低成本的公共交通，可以将收入的30%以上用于房租，不用为自己的车付钱而省下的额外钱可以用于租金。 除了最近通货膨胀的增加，CMHC还报告说，加拿大正在经历住房短缺。当这两个因素结合在一起时，可能会导致整个2023年的租金更高。

很多华人来到加拿大，定居了过后，基本都会考虑给自己置办房产。有些为了自住，有些为了投资出租。 然而，很多风险和细节上的问题也隐藏在其中。 去年9月，Bobbi Ni倪先生把儿子的公寓出租给一名女士，对方称自己会和儿子住在一起。做完简单的背景调查，和对方前任房东通过电话之后，没有发现异样，倪先生就放心地和对方签约了。而这次签约，就是他们最后一次面对面的交流。 租客为了不让房东察觉，可谓是费尽心思。她在搬进去之后，首先就声明只能够用短信沟通，不接电话。 两个多月后，当倪先生想要检修房屋，进去查看时，租客称自己不在温哥华在多伦多，只能由自己的朋友代为接待。 这些细节开始让倪先生逐渐感觉奇怪。最后，在邮箱里面发现了一封信，让他彻底醒悟。信上面说，倪先生的住所被举报，可能非法运营Airbnb，如果事实成立，可能面临$200罚款。这让倪先生背脊发凉，立马开始调查事情原委。 原来，有多位邻居都曾发现自己的房门被陌生人敲过，于是向Strata举报，东窗事发。调看监控过后，他大吃一惊。每周末，都有不同的人进出这栋公寓，有时候，倪先生家的fob一天被刷超过40次。有时甚至被人刷进另一栋公寓里。 在11月那次检修进公寓时，虽然租客称自己在多伦多，但实际上他的fob还是在不断被刷。对这样的现象，接待他的人（租客的朋友）打马虎眼说，是自己的员工接受培训的时候会在这里住几天。 在频繁接到对倪先生家的投诉之后，他的一个fob被Strata冻结，另一个还能用。但没过多久，另一个也被冻结了。 倪先生感觉非常愤怒和沮丧，因为在第一个fob被冻结的时候，他就已经警告过租客，没想到对方愣是一点没有放在眼里，依然我行我素地用他家的房产谋私。 “这件事让我睡不好，也吃不好，只想让他们赶紧搬出去，”倪先生说。 他补充说，由于加拿大法律体系的某些方面可能“非常缓慢”，业主可能不得不自己动手处理事情。 在倪先生和对方的租住双方签署的协议当中，明确表明：房产不能用于分租。此外，Strata也明确规定，不能未经政府允许，经营Airbnb。 列治文市发言人克莱·亚当斯 (Clay Adams) 称，在业主和经营者不知情的情况下发生非法短期租赁是“不寻常的”。 住宅租务审裁处(Residential Tenancy Branch)RTB证实，虽然以前也遇到过租客未经房东允许，私底下分租房屋的案例，但倪先生的案子并不常见。对方表示，一般情况下，非法短期租赁而受到罚款和承担法律后果的是业主，因为他们对自己的财产负责。 BC省公寓房主协会发言人Tony Gioventu建议：业主在租赁协议中应该加入条款，明确禁止将该单元用于Airbnb或任何转租/短期住宿。即便通过中介出租的业主也应该确保他们在协议中有明确的条款和条件，因为租房中介只管每个月帮忙收租，有时候也会忽略这些隐患。 如果业主和租户之间无法解决争议，业主可以向RTB申请争议解决，仲裁员可以听取双方的证据并做出有约束力的决定。 经过一番交涉，倪的租客最终同意搬走，但这段经历让他后怕和心酸。回想当时，房客和她所谓的“儿子”拒绝通过电话沟通，房租支票上的未知姓名，以及房客让所谓的朋友接待他们检修，种种行迹也让倪先生感觉对方早就算计好了。 虽然租客搬走了，但此案仍在审判中。倪先生把自己的可怕经历分享出来，希望能给其他房东参考意义，谨慎选择租户，并制定合理的契约。 那么，在加拿大租房，租住双方如何恪守本分，有哪些细节需要注意呢？ 房东： 一、房东可收取押金和租金。 二、房东可以和房客沟通过后，进门检修。 三、如果遇到紧急情况，例如火灾、水灾，房东给到租客24小时提前的通知之后，可以进门查看。 四、房东可以在每年允许的幅度范围内增加租金，涨租需要提前90天通知。BC省今年的租金涨幅不能超过2%。 五、如果有必要，房东可以先下达书面信驱赶租客，无效的情况下，向租客委员会提出听证申请。 六、房东的硬性责任：保证租住单元安全，公共区域卫生，提供暖气、水、电，提供租约副本和租金收据等必要文件，这些是必须的义务。如果双方签署了改变这些义务的附加条款，都视作无效。 七、房东可以索要租户的姓名，生日，前租房地址，Sin社会保险号则并不是必须的，租客也有权拒绝提供。如果房东非要知道房客的Sin，那么房客也有权力追踪后续的Sin保密措施。 八、为了确保租户的支付力，房东可以索要证明年收入的雇主信，以及前房东的推荐信。 九、促进公平。房东不能根据种族、祖籍、族裔、宗教、性别、年龄、性取向、残疾、婚姻状况、家庭状况(例如：是否有孩子)或残障等情况来挑选或拒绝成为租客。 房客： 一、房客有权享受畅通运营的租住环境。也就是说，房子的供暖，供电，供水等设备必须正常工作，此外，如果有任何设施存在不工作的情况，都必须由房东方面及时修理。 二、房客如果单独居住需要承担铲雪、剪草等工作。如果和房东一起居住，那一般是房东的责任。 三、租客有权提出维修，如果房东不理，可以向租客委员会举报。 四、房东必须在合法的理由之下才能驱赶租客。包括： 1.不交租金或经常拖欠租金， 2.从事不法行为， 3.对房屋造成损坏， 4.无故打扰其他租客， 5.太多人居住，“太多”指的是不利于健康、安全或违反住房标准的人数限定。 6.申请租房时，收入作假， 7.未经允许，单方面增加居住人口， 8.房东要拆迁或变卖房产。 其他，因为有孩子，有宠物等原因，是不可以驱赶房客的。 五、关于驱逐租客，根据不同的原因，房东必须提前0-365天发出正式的书面通知，租客需要知道被驱逐的原因，以及搬走的时间限制。如果租客拒绝搬走，房东需要向租客委员会申请驱逐令，并出席之后的听证会。如果在听证会之后，驱逐令被签发，租客需要搬离。 六、向房东索要租金收据用于退税。在加拿大租金属可退税的项目，政府每年会把退款发还给签租约的人，签租约的人不能独占该款项，应按比例分给各房友;这点可以在租房之前可以提前与房东沟通。 七、一般合同一签就是一年，租金押一付一，在房客想搬走之前，需要提前至少一个月向房东提出正式通知。 加拿大的租房条约主要保护租客的租金不被过分涨价，且能够在租住地安全健康地生活，而对房东的保护，基本就是在房客过分的时候，有权行使驱逐令。 然而，驱逐令的审批需要层层关卡和程序，时间上比较漫长。 所以，很多房东调侃，加拿大的租房市场法律偏向房客。其实，抛开一些特殊的纠纷案件，对大多数人而言，每个月按时给租才是常规要做的事。而面对通货膨胀，房租上涨的天花板只有2%，变相的也是偏向租客了。对此，您怎么看。

列治文一名房东在发现他的租户在其公寓内进行非法Airbnb短期出租后，警告其他人。 2022年9月，鲍比-倪（Bobby Ni）把自己儿子名下的公寓租出去时，他被告知租户和她的儿子将住在一起。 起初，一切似乎都很顺利。倪亲自与租户见面，签署租赁协议。虽然，这将是他最后一次面对面地见到她。 租户搬进来后，她要求他们通过短信沟通，不接电话。11月下旬，当倪要求检查公寓时，该租户声称自己 在多伦多，并让她的朋友让倪进去。 上个月，当倪在公寓的邮箱里发现一封来自建筑阶层的信时，他终于意识到事情不对劲。信中告知倪某，有人投诉他的单位可能存在非法短期出租，并警告说，如果情况属实，可处以200元罚款。 根据双方在9月签署的租约附录，租约是 "独家 "的，不允许 "分租"。大楼的分层细则也禁止居民在没有市政府许可的情况下将单位用作短期出租。 大楼里的邻居在发现有陌生人试图打开他们的房门后，显然已经送来了投诉。在检查监控录像和公寓钥匙扣的记录时，该部门发现每个周末都有不同的人在大楼周围使用同一个钥匙扣。 当倪要求检查公寓时，他再次被介绍给租户的朋友。在检查过程中，这位朋友告诉Ni和他的妻子，他店里的员工在接受培训时偶尔会在公寓里住上 "几天"。 根据使用记录，该租户的钥匙扣在她声称不在的日子里被使用，有一次，钥匙扣在一天内被使用了40次以上。监控录像还显示，有人用钥匙扣进入该建筑群另一栋楼的电梯。 在邻居们的投诉下，大楼的地层最初停用了其中一个门锁，后来在该租户不顾倪的警告继续经营非法的Airbnb后，决定停用两个门锁。 倪说他 "愤怒，沮丧和压抑，我们无法睡好，吃好，"他说，"我们只想让他们搬走。" 他补充说，业主可能不得不自己动手，因为加拿大法律系统的某些方面可能 "非常缓慢"。 据列治文市政府发言人说，非法短租在业主和经营者不知情的情况下发生是 "不寻常的"。

位于大温北素里的一套独立屋今日挂牌上市，竟然收到54个Offer，你是不是觉得不可思议，大温房市难道又重新火热了吗？       该4室3卫的独立屋建于1987年，土地面积7104 Sqft，房屋面积2162 Sqft，政府最新估价$1,461,000。   但挂牌价却只有$1,000,000，比政府估价足足低了$46万。相信一般人都能看出来这其实是一个老套的玩法，故意挂低价吸引人去看房下Offer。   果然看房的人络绎不绝，最后竟然收到了54个Offer，最终以无条件Offer $129万成交。比挂牌价高了$29万，但比政府估价低了$17万。   不难看出虽然个别地产经纪炒作房市又火热了，实际上买家还是很冷静的。54个Offer，最后成交价格并没有虚高，基本都只是在当前合理的价格下去尝试。但也可以看出刚需看房的人还是不少的，更多人还是看跌观望状态。 RBC：卑诗省房地产市场接近周期性底部 根据加拿大皇家银行 (RBC)最近发布的房地产市场最新消息，加拿大的房地产市场正逐渐接近其“周期性底部”，卑诗省也是如此，该省的房屋转售活动逐渐趋于稳定。   这对卑诗省的其他经济领域有影响。卑诗省房地产协会首席经济学家布伦登·奥格蒙森 (Brendon Ogmundson) 表示，转售市场的活动水平往往领先于其他经济领域。“如果我们所处的经济体可能会在 2023 年陷入衰退，那么您在整个历史中看到的模式是，销量在衰退之前就已经下降，然后触底反弹，并在进入衰退后的一到四个月左右开始复苏。”奥格蒙森说。他说，目前温哥华市场的房屋销售量比正常水平低大约 25%，并且“已经达到了他们所能达到的最低水平，”他补充说。   根据RBC助理首席经济学家罗伯特‧霍格（Robert Hogue）的说法，低陆平原和维多利亚的经济活动正在趋于平稳。“最近的跌幅已经大大放缓，我们可能离底部不远了。但话虽如此，即使在卑诗省，活动水平目前也处于历史低位。一切都很平静，”他说。在接下来的几个月里，Hogue表示他预计房价会进一步下跌。根据 RBC 的市场更新，BC 的多重上市服务 (MLS) 房屋价格指数已从 2022 年 2 月的峰值下跌 10%，温哥华的指数下跌 8%。   正如Hogue所描述的，尽管触底“迫在眉睫”，但他预测复苏绝非易事。“在整个 2023 年乃至以后，更高的利率和可负担能力将继续成为买家面临的巨大问题。这将保持市场活动安静并限制任何价格上涨，”Hogue在更新中说。奥格蒙森说：“不难看出销售正在反弹进入仍然供应不足的市场的情况。”奥格蒙森表示，即使 BC 触及周期性底部，整个 2023 年的复苏将缓慢，但 2024 年将强劲。“我们在整个历史中看到的是，经济衰退后的一年，该省的房屋销售量增长了 25% 到 40%。但是，这真的取决于利率下降，”他说。

据加拿大央行（Bank of Canada）估计，今年将有110万个加拿大家庭的房屋贷款需要续签合同，新利率可能让人震惊。 在连续8次加息后，加拿大人面临的房贷月供急剧上升，许多人的房贷利率远超过最初的压力测试利率。 据《星报》报道，在寒冷的2月，多伦多女子Josie Dye已经开始担心夏天了。这原本是个美好的季节，但是对她来说却充满了恐惧。 这位Indie88电台的主持人说：“我想7月对我来说将是一个可怕的月份，我的抵押贷款要续了。” 图源：whichmortgage.ca Dye不是唯一对房贷感到严重焦虑的人。 房贷经纪人、Lowstrates.ca专家Leah Zlatkin表示，对于今年续签的人来说，他们要考虑新的还贷金额将是多少，如果为了更低的利率而更换贷款机构，他们是否有资格获得贷款，这也会人“担忧”，这将要求他们在压力测试下重新获得资格（5.25%或其合同利率加两个百分点，以高者为准)。 根据加拿大央行2022年11月的一份报告，浮动利率的贷款约占抵押贷款债务总额的三分之一，而大流行前的占比约为20%。 许多浮动利率抵押贷款持有人已经在忍受更高的还款。今年很快就会有那些重新签约的人加入他们的行列，包括在2020年签下3年期固定利率的人，当时利率接近历史最低点，还有那些以5年期固定利率签约买房的人，比如Dye。 图源：CTV News 今年110万家庭面临房贷续签合同 加拿大统计局2019年的一项调查发现，当年约有1600万加拿大家庭，现在略多。加拿大央行发言人Amélie Ferron-Craig在一封电邮中写道，这些家庭中约有35%有抵押贷款，每年续期的比例约为20%，加起来约有110万个家庭。 这意味着很多人对自己的财务状况感到压力。 根据联邦政府的数据，对金钱的担忧是许多加拿大人最大的压力来源，超过了人际关系、健康和工作。事实上，近一半(48%)的人失眠是由于金融问题，包括高负债。 《星报》的报道称，Dye大约7年前在多伦多老城和士嘉堡交界处买下她的房子，至今仍背负着约68万元的“巨额”抵押贷款。 当她在2018年将房贷与信贷额度结合在一起时，利率约为1.9%。这意味着她很快就会面临每月支出“非常可怕”的“大幅增长”。 Dye说：“我想有很多人和我有同样的感觉。这就像暴风雨前的平静。” 今年1月加息后，她在推特上说，“我现在几乎还不了我的房子的贷款，当利率上升时，我将一直支付利息。如果我能付得起的话。” 根据Rate Hub的数据，即使利率停止攀升(央行隔夜利率为4.5%)，银行抵押贷款和其他贷款的最优惠利率目前也已经高达6.7%。这意味着，许多人的新利率将超过5%，甚至可能超过6%。 目前，全国范围内抵押贷款违约率仍然很低，历史上，加拿大人倾向于尽其所能避免出售他们的房子。但信用卡和汽车贷款的违约率略有上升。今年1月底，加拿大几家大银行的CEO们表示，因为加息，加拿大有几万人可能会拖欠房贷。 Manulife Bank of Canada在去年11月对约2000人进行的债务调查发现，48%的人对自己的财务状况感到“不堪重负”，四分之一的房贷持有人表示，如果继续加息，他们将被迫在贷款续期时卖房。 另外，最近对公寓楼花转让销售的咨询激增，一些房贷经纪人报告称，私贷机构的强制销售有所上升，大多伦多地区亏本出售的房屋数量也在上升。 图源：CTV News 建议提前半年考虑选项 Zlatkin表示，人们应该在续签前3至6个月左右开始考虑利率的选项，因为大多数机构将锁定90至120天的利率。 至于选什么，这取决于个人的情况。不过，总的来说，她推荐两年或三年固定。 她说，考虑预算永远都不嫌早，少出去吃饭，也许可以切断Netlix和Disney Plus，只要能偿还抵押贷款就行。 另一种选择是延长贷款的摊还期，减少短期内的付款。 如果以上方法都不起作用，建议找一份薪水更高的新工作，这说起来容易做起来难。 “当然，如果你的抵押贷款和房屋贷款正在杀死你，如果你现在资不抵债，也许是时候出售了。” Ratehub联合首席执行官James Laird说，大多数5年前签约的人，当时5年期固定利率在3%，不会面临“天文数字式的上涨”，他们在获得贷款时已经接受了压力测试。同样，人们在买首套房的时候通常是经济压力最大的时候，五年后往往有了更高的薪水。 他说：“续签会导致你的还款增加，是的，需要做出一些艰难的决定，收紧预算。”但是，“如果财务状况没有发生重大变化，任何人都不应该面临违约。”他也指出，就业数字看起来是积极的。 他更担心的是在去年冬季市场最高峰时以浮动利率购买的首次购房者。当时，央行公开表示利率将维持在低位。Laird说，虽然不是他们自己的错，但“事后看来，他们面临着一场完美风暴。”当时价格处于峰值，“他们以为低利率将持续一段时间，但事实证明这是不真的。”

加拿大统计局数据显示，加拿大部分省份的房地产市场，投资者在业主中的占比高达20%至30%。安省近42%的柏文被用于投资。另据评论指出，低陆平原房源库存并未增加，令房价获得支撑。 据加通社报道，加拿大统计局新数据显示，到2020年，投资者几乎占某些省份业主的三分之一。 统计局表示，2020年投资者占新斯高沙省（Nova Scotia）房主的31.5%，占纽奔驰域省（New Brunswick）房产持有者的29%。 在卑诗省投资者占比为23.3%，其次是缅省的20.4%和安省的20.2%。 然而，当卑诗、缅省、安省、新斯高沙省和纽奔驰域省组合在一起时，统计局的计算显示，这些省份2020年仅不到五分之一的房屋被视为投资物业。 被视为投资的物业，主要是由居住在同一省份的个人所有。 然而，柏文被用作投资的频率高于其它房屋，其中，安省的柏文用作投资的比例最高，为41.9%。 另据CityNews报道，低陆平原房屋销售放缓，在1月份没有出现逆转的迹象，一位房地产经济学家指出高利率是主要因素。 按单月计算，低陆平原1月份的房屋销售额比去年同月下降了55%。 大温地产局（REBGV）表示经济及数据分析主管利斯（Andrew Lis）表示，考虑到加拿大央行的加息行动，他对此并不感到惊讶。 至于价格是否会出现大幅下降，利斯表示，这取决于挂牌出售的房屋增加，但目前还没有发生。 他说，「价格下跌的关键在于，你需要大量积累库存，而这并没有发生。因此，它在某种程度上为价格提供了支撑。」    

                                         图自CTV 据ctv报道，在今天刚刚发布的地产报告中，大温哥华房地产委员会表示，1月份的房屋销售量比去年同期减少了一半以上，比12月份下降了 21%。 董事会表示，该月的销售额总计为 1,022 套，比去年1月份下降了55%。 上个月易手的房屋数量也比10年1月的平均销售量低 42.9%。 董事会将本月的销售惨淡归结于抵押贷款利率，因抵押贷款利率在去年迅速上升打压了购房者的意愿。 数据显示该地区的综合基准价格超过110万元，比 2022 年 1 月下降 6.6%，比 2022 年 12 月下降 0.3%。 目前挂牌出售的房屋总数为 7,478 套，与 2022 年 1 月相比增长了 32.1%，与 2022 年 12 月相比增长了 1.3%。

从去年到今年加拿大央行为了应对高通胀，连续8次加息，这也使得加拿大的贷款房主们被迫应对。最新的调查中，三分之一的房主说，他们因为无法继续承受高的利率，被迫出售房屋。 图源：Feverpitched/Dreamstime 雅虎/Maru民意网周四发布了一项新调查结果，对1,920名加拿大房主进行访问。数据显示35%的加拿大房主说，如果按照加拿大央行目前的4.5%的基准利率，他们可以继续还款的最长时间为10个月。在这之后，他们恐怕要被迫出售或搬出自己的房屋。 调查发现，加拿大房主能承受目前的利率的能力，取决于他们房屋的抵押贷款类型或融资方式。 根据该调查，45%接受调查的加拿大人选择的是可变利率抵押贷款，他们能够在目前的利率水平上，继续坚持还贷8.3个月，之后不得不出售或者搬离房产。那些拥有房屋信贷额度的人中，45%的人也说他们只能在目前的利率水平上维持还贷8.3个月。 选择固定利率抵押贷款的房主，比可变利率抵押贷款或住房信贷额度的房主感受到的压力要小。调查发现，35%的选择固定利率抵押贷款的人，将能够在目前4.5%的利率水平上坚持还贷10.4个月。 加拿大央行上个月将其基准利率提高了25个基点，这是连续第八次加息，使利率达到4.5%，是2007年12月以来的最高水平。央行表示，数据显示，其紧缩政策已经抑制了家庭支出，尤其是在住房和大件物品方面。 行长Tiff Macklem在讨论该银行最新加息的新闻发布会上说："在过去的一年里，我们已经累计提高了425个基点的利率，这给那些拥有高额债务的加拿大人带来了更多的负担。让他们感到压力。" "我们看到加息正在经济中发挥作用，正在努力重新平衡需求。通货膨胀正在下降······这一切将是值得的。" Maru执行副总裁John Wright说，加拿大央行积极的加息周期对许多人来说将是一个挑战，特别是那些在2020年和2021年进入房地产市场的人。 Wright说："因此，本季度将可能见证许多加拿大人，他们当时用较低的价格选择了可变抵押贷款，而现在他们被迫以巨大的损失出售，并可能面临财务毁灭。" "虽然加拿大央行把加息作为一种武器，把通货膨胀扳倒在地，但没有预料到的事情会给人带来真正的后果。特别是目前通货膨胀仍然很高，债务负担增加以弥补利差的情况下，经济放缓很可能造成经济衰退，让人们失去工作。"

加拿大央行从去年至今年1月，在不到1年的时间里连续8次加息，使其基准利率已经提高到4.5%，立刻将房地产市场打入寒冬。 而许多业内人士也预估，今年多伦多将有创纪录的3万多套公寓上市，面对央行的激进加息造成高利率，再加上高通胀使得建筑成本飞涨，不仅楼花买家接房申请贷款有爆雷风险，公寓楼也有可能盖不出来爆发烂尾潮。周三一早，就有多伦多的华人房地产经纪在网络爆料，称位于万锦的明星级住宅项目Margo公寓确定取消，不会继续修建。 图源：小红书截图 周三一早，多位房地产经纪Jim在中文社交媒体“小红书”上投下震撼弹，称拟建于万锦1735 Bur Oak Ave的明星级房地产项目Margo已经确认烂尾，不再继续修建。该项目由安省知名地产开发公司Aspen Ridge操刀，整个项目包括公寓楼和镇屋，从2019年开始发售，而且在2020年已经开建。 Margo项目效果图 （图源：Aspen Ridge） 根据在网络上流传一封由开发商Aspen Ridge发给购房者的信，烂尾的主要原因是因为从2019年项目开发以来，Aspen Ridge与万锦市政府历经5年的沟通，但始终无法拿到公寓楼项目兴建的批文。 另外疫情期间通胀严重，建筑成本飙升。如果按照之前的售价来修建，不仅无法赚钱，而且还要倒赔一大笔，最后索性通知楼花买家取消整个项目的修建，并归还全部预付款。 作为安省的一家老牌实力开发商，Aspen Ridge在2019年宣布将在万锦开发新项目Margo。项目地址位于1735 Bur Oak Ave，在万锦市内是非常宜居的社区。不仅距离商圈近，而且周围学校和公园绿化等配套早已成熟。所以在项目2019年进行发售后，一度成为明星级产品。 由于是华人聚居地，而且距离Mount Joy车站近，很多有自主或者投资需求的华人，也都将目光投向了这个项目。 根据公开资料，该项目在2019年开始发售，公寓楼一共是20层，包含243个单位。当时的售价是30多万起，而且提前签约的还会送车位。算下来的价格仅为700多元/尺，非常划算，而当时开发商的承诺是项目会在2022年5月落成交付。  经过近3年的疫情后，该项目的镇屋部分已经基本完工，而公寓楼则迟迟没有开工。 根据房地产经纪的爆料，对于购买Margo项目楼花的买家来说，在退还预付款的前提下，还补偿了1.5%的利息，利息计算从2022年10月1日开始计算，总共约为400元左右。 多伦多公寓市场的”大考年“ 针对这起突发事件，加国无忧记者首先致电开发商Aspen Ridge公司，但接听电话的工作人员表示无法在电话中回复任何与Margo项目终止的内容，可以透过邮件进行查询。 随后本网记者也向开发商发送了电子邮件寻求采访，但截至发稿为止，对方并没有进行回复。 Margo公寓楼项目是否取消，还有待Aspen Ridge发布官方通知。 抢先在网上发布这一信息的多伦多地产经纪莫基宁（Jim Mo）确认了Margo烂尾，他说：“根据我们业内的消息，以及部分买家已经收到了Aspen Ridge的项目中止信，几乎可以确认这个项目的公寓楼不会修建了。” 由于央行激进加息，再加上大量公寓今年准备交付上市，Margo事件必定会受到买卖双方的强力关注。莫基宁表示虽然开发商爆雷，或者买家转手甩卖楼花还会出现，但不至于会崩盘：”因为多伦多楼花交接问题，2018年已经有过教训。大家以为不去交接，损失定金就算了，结果后来还有一系列法律问题。今年我不认为会再出现这样的情况，不管是自主还是投资买家，在杠杆拉得太满的情况下，肯定今年会有很多人选择退场。但我认为一定会想办法接房，不管是转售楼花，或者其他渠道凑钱。“ 另一位多伦多房产经纪David Zhu也给出类似的答案，他说在目前的形势下，至少在今年上半年，经济环境还有太多不确定因素，多伦多的房市还要不少坎要迈：”你看从去年开始，已经有公寓项目宣布取消。不光是Margo，接下来开发商取消项目一定还会有。另外杠杆拉满的买家，现在已经出现转手亏本卖楼花的情况了，都想着止损离场。这会不会影响房价？肯定会，楼花甩卖，周边的二手房肯定受影响。所以我认为起码到6月份，房市没有热的条件。“ 1月在加拿大央行暗示可能会暂停加息后，近段时间楼市有转温的风向开始出现。对于今年房市和房价的走向预测，莫基宁这样说：”我要先说今年有很多不确定因素，加拿大虽然可能不加息了，但还有美国的加息问题，经济衰退的问题。如果抛开这些不可预测，我认为多伦多不会再有像去年下半年那样的下跌。我认为从今年春季以后，随着新房源上市，利息和通胀都稳定的前提下，交易量会回暖。我个人不看跌房价，但我也不认为会回升，应该是维持目前的市场价。“

卑诗省从 2019 年起至少发生过3宗产权欺诈案件，列治文市是重灾区。 CBC 报道，产权欺诈是一种复杂的房地产犯罪，欺诈者声称自己是房主，试图出售他们并不拥有的房产。 卑诗省土地所有权和测量局 (LTSA) 证实，2019 年有一处房屋被涉嫌欺诈出售，随后在 2020 年又一处房屋被盗卖。2021 年，第三间房产在交易完成前受挫。 两次成功的房屋买卖都发生在列治文市，案件目前正在法庭审理中。 LTSA 每年进行 80 万到 100 万笔房地产交易，称土地所有权欺诈在卑诗省被认为「罕见的」。 但加拿大广播公司最近的一项新闻调查显示，此类犯罪在安省似乎呈上升趋势，自 2019 年以来，大多伦多地区 (GTA) 至少有 30 套房屋在业主不知情的情况下被出售或抵押。 这些欺诈行为是由少数有组织的犯罪集团进行的，这些集团通过查看公开的财产记录来对没有抵押贷款的房屋作为下手目标。 从那里，这些团体使用偷来的身份证件并雇用「替身」冒充租户进入房屋，并冒充房主出售房屋。 出售往往发生得相对较快，假业主会接受他们收到的第一个合理报价。在极少数情况下，诈骗犯会先为房屋抵押贷款，然后再套现。 LTSA 证实了在卑诗省的两次销售。 依靠一个几乎相同的计划，伪造的文件在合法所有者的财产销售中起著至关重要的作用。「这两处房产都被房地产经纪人挂牌出售，他们接受了一份伪造护照的扫描件，以核实假定所有者的身份。在一个案例中，冒充登记所有者的欺诈者聘请毫无戒心的法律专业人士，也依赖一份伪造的护照副本来核实客户身份，因此骗子就得手了。」 列治文皇家骑警证实，在 2019 年房屋在未经业主许可的情况下被出售后，其经济犯罪部门于 2020 年 3 月接管了其中一项调查。 受害人在房屋被出售时不在加拿大，两名嫌疑人已被确认身份并随后被捕。 卑诗大学阿拉德法学院教授哈里斯(Doug Harris) 表示，虽然目前防止产权欺诈的主要措施是让法律专业人员检查身份，但产权登记系统的作用是保护交易，而不是保护个人。 「拥有房子的人突然被剥夺了房子的所有权，一个无辜的买家，与流氓进行了交易。目前的系统只是在保护交易，系统接受简化的土地权益转让，导致了风险。」 卑诗省公证人协会的总法律顾问亚瑟 (Ron Usher) 帮助阻止了卑诗省发生的一系列几乎相同的犯罪活动。 2008 年，一个有组织的团伙以欺诈手段出售 5 间房产。正在进行的交易中，亚瑟发现一些危险信号后，他通知了警方，警方最终采取诱捕行动逮捕了嫌犯。 亚瑟说，买家、房地产经纪人和律师的警钟包括：卖家似乎不熟悉房产、全新的文件以及数据不一致。例如，在多伦多的一个案例中，冒充房主的人在签署文件时 2 次拼错了他的名字，但房地产经纪人却没有察觉细节。 亚瑟说，伪造的身份证明变得越来越容易获取和难以发现。最近发生在卑诗省的一起案件中，一名欺诈者设法获得了真实车主名下的驾照。 亚瑟建议房主为他们的财产设置一个谷歌警报来保护自己，若房产被公开上市时，会有警示响起；也最好买上产权保险，多一层防护。

乘坐渡轮进出马蹄湾，游客们可以瞥见低陆平原的一处独特房产：坐落在泰伊角 (Tyee Point) 岩石上的小型现代住宅。 Postmedia 报道，这所房子沿着一条私家路步行不远便可抵达马蹄湾，但它的地址位置几乎就像在一座岛上，背山面海，环境非常优美。 房子似乎已经空置了好几年。摄影师 Mark Teasdale 最近在搭渡轮时拍下了它，上面满是涂鸦。他于 1 月 17 日将这张照片发布到推特上，并附上了「风景优美的派对屋」的描述。这张照片迅速走红，在 10 天内获得了超过 71,600 次浏览。 有人想知道这座房子的故事，Postmedia 对房产进行了搜索。 该房屋地址是西温的 6689 Nelson Ave.，包括两块土地，外加一份前滨租约。地块一是房子周围 6.63 英亩的地块，地块二是通往马蹄湾的 1.79 英亩的海滨地带。 这两块地块于 1992 年 12 月 15 日由西温哥华的建商 PAK Construction 购买，总价为 232.5 万元。     PAK Construction 在 西温的 7290 Arbutus Place 拥有第二处壮观的空置海滨物业，毗邻 Whytecliff 公园。1991 年该公司以213.5 万元的价格买下 63,313 平方英尺的土地，并夷平了地上一座住宅，该住宅由曾住在那里的建筑师梅西 (Geoff Massey) 设计。目前该房产正以 1,800 万元的价格挂牌出售。 PAK Construction 在西温着名的地段 British Properties 的 690 Knockmaroon Road 拥有第三处房产，该房产于 2021 年 2 月以 483.8 万元的价格售出。 该公司的董事有姓氏为阿斯卡瑞的两个人 -  Kazem Askari 和 Etat Askari。但无论是两人或是公司都没有回应记者查询。 西温居民鲍尔斯 (Donna Powers) 表示，2022年，有人报告说 6689 Nelson 是「一处难看的房产」，于是西温市府对其进行了检查。「警察和消防部门都看过了，因为根据消防局章程，必须保证空置房屋的安全。这处房产是用木板封起来的，但看起来有人曾侵入该物业。我想最近一次有工作人员去那里是在 2022 年夏天，他们与消防部门合作，以确保安装永久围栏。」     PAK Construction 每年都准时缴纳了财产税和公用事业费。该房产 2022 年的第一个地块的税收为 19,871.52 元，第二个地块的税收为 4,510.28 元，总计为 24,381.80 元，临海滨泊船地的租约为 1,642.49 元。 与温哥华市不同，西温哥华没有空置房屋税。 鲍尔斯觉得省府应该征收投机和空置税。Nelson Avenue 物业在 2023 年的评估价值为 720 万元，而 Arbutus Place 物业估价为 1217.9 万元。 图: Mark Teasdale  推特 & 地产网站

加拿大Re/Max地产的一份新报告说，尽管大温哥华和多伦多的房价最高，但它们的贷款价值比率却是全国最低的。 图源：BlogTO （Loan-to-value ratio，是指贷款价值比，也就是贷款金额占资产价值的比重。 在房地产术语中指的是购房按揭的比例。 LTV的计算也十分简单，例如：一个房子价值20万，而贷款金额为16万，那么LTV就是16万比20万，等于80%。） 周二发布的报告显示，截至去年第三季度，温哥华的贷款价值比平均为50%，多伦多为53%，低于全国57%的平均水平。 报告说，Regina和Edmonton的贷款与价值比最高，分别为88%和83%。 贷款价值比是将抵押贷款与房产价值进行比较。较低的比率通常被认为是低风险的，因为它意味着房产的大部分是由房主拥有的。 Re/Max加拿大公司总裁克里斯-亚历山大（Chris Alexander）说，加拿大最昂贵城市的数据"看起来不错"，因为有三个主要因素：过去十年中房价的飙升；由于居家办公越来越普遍，更多的雇员能够搬到相对便宜的地区；以及父母的资助。 房价飙升（直到最近）确实使许多加拿大人难以进入市场，但与此同时，较高的房产价值有助于给许多长期房主的贷款价值比率带来下行。 报告发现，在过去十年中，Re/Max地产追踪的八个市场中，有67%的贷款价值比有所下降。 最大的改善出现在伦敦、蒙克顿、哈利法克斯和汉密尔顿。 在过去十年中，贷款价值比率恶化的四个市场是在两个草原省。 亚历山大说，由金融机构监管办公室实施的抵押贷款压力测试，也有助于为许多购房者提供财务缓冲。 他说："尽管这一直是房地产行业，甚至是很多购房者的心病，但它有助于确保负责任的贷款行为，使人们在管理他们的付款时更加放心。" 一些房主的财务状况仍然捉襟见肘 尽管报告的结论相当乐观，但毫无疑问，利率的快速上升对一些房主来说是痛苦的，尤其是那些在利率超低时选择可变抵押贷款的人。 该报告还承认，父母在银行获得贷款（有些是房屋净值信贷额度的形式）以帮助他们的孩子买房后，可能会感受到利率上升的压力。 然而亚历山大说，许多帮助他们孩子的父母可能处于"更好的位置"，可以承受更高的利率环境。

为解决加拿大严峻的住房危机，联邦政府近日推出新政，帮助同住家庭的税收减免。自 2022年1 月 1 日起，“为年长或有残疾的成年人的家庭成员”建造第二套房的家庭可申请多代住宅装修税收抵免（Multigenerational Home Renovation Tax Credit)，最高可抵扣5万装修费用的15%，即7500加元。 总理杜鲁多 (Justin Trudeau) 表示，税收抵免“将维持多代人共同生活的传统，并帮助更多加拿大人找到一个安全、负担得起的地方作为家。” 下图是杜鲁多推文： 此举兑现了自由党的竞选承诺。自由住房计划的一部分包括税收抵免，这意味着“对于希望在家中增加一个二级单元以允许直系或大家庭成员与他们同住的家庭，提供高达 7,500 元的支持，帮助社区变得更宜居，同时让家庭更紧密地联系在一起，更好地相互照顾。” 这并不仅意味着千禧一代永远住在他们父母的地下室里，也可以让老年人（65 岁以上）搬回与家人同住，以安享晚年。作为千禧一代的房主，这项政策最常见的用途是让你的父母搬回去和你住在一起，以巩固生活开支，避免昂贵的养老院，并降低购房成本。” 根据加拿大统计局的数据，与大家庭成员同住已成为一种增长趋势。2021 年，近 100 万个家庭“由一个家庭的多代人组成”，占家庭总数的 7%。 新的多代家庭税收抵免只是联邦政府解决加拿大住房负担能力问题而做出的众多举措之一。其他举措包括： 加拿大住房福利的补充 两年内禁止外国人购房 对外国人拥有空置房征收1% 的年度空置税 对所有楼花转让和新建住宅或大幅翻新住宅征收GST/HST 首次购房者的税收抵免加倍 创建免税储蓄账户以存钱购买您的第一套房子 等等。