地产

    根据UBC大学的一项最新研究发现，温哥华最贵房产的业主缴纳的所得税很少。     研究学者建议改进现行税率计算方法，让税制更加公平。     该研究是UBC尚德商学院副教授大卫杜夫（ThomasDavidoff）,联同UBC社区及区域规划学院以及地理系学者共同撰写,并在《加拿大税务期刊》（CanadianTaxJournal）发表。     研究人员发现，截至2018年，温哥华前5%的房屋价值中位价为370万元，但房主支付的所得税中值为15,800元，仅占其房屋价值的0.42%。     相比之下，温哥华房屋中位价为984,000元的业主，价格不到顶级房产的四分之一，却支付了12,500元的所得税，占其房屋价值的1.37%。     该研究的合著者、UBC尚德商学院副教授大卫杜夫(ThomasDavidoff)称这些发现“令人难以置信”。     这样的房价和收入税的比例，在北美城市中非常不正常，也就是说温哥华有很多房主买房，靠的不是在加拿大的收入，而是在海外的收入或者其它资金。     他说，有很多人缴纳了大量的所得税，但在BC省，有太多明显富裕的人拥有昂贵的房产，并没有为税收做出太多贡献，这是我们累进制税收的失败。     他说，一些业主可能没有缴纳那么多的所得税，因为他们可能继承了财富，或者从海外带来了钱。     他指多伦多的税率更为合理，前5%的房屋中位价是180万元，支付所得税中位数是30,700元，即房产价值的1.69%，与其它北美城市更为一致。     他建议温哥华市应根据物业财产价值实施最低所得税，以创造公平的竞争环境。     “我们提议的是，人们必须缴纳其物业价值百分之一的所得税（incometax）。”大卫杜夫说。     他说，如果政府改为征收房产价值1%的最低所得税，每间房屋每年带来平均4万元收入，比目前豪宅业主平均支付的费用多2.5万元。仅在温哥华市，就可以从30,000套豪宅得到7.5亿元税收。     “我认为人们普遍认为，支付能力最强的人应该是纳税最多的人。有些人不同意这一点，有些人认为支付能力应该与交了多少税挂钩。但总的来说，在加拿大，我们基于个人所得税，可以相信累进税（progressivetaxation)。”     他希望对所有人征税，将有助于解决他所描述的城市个人所得税与房产价值之间的薄弱关系。     不过他也承认建议的税收可能难以实现。对此，你怎么看呢？

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最新报告显示，温哥华纯出租房屋(purpose -built rental)空置率在去年降至不足1%，两房单位平均租金逾2000元，继续位列全国最贵，民众想在大温地区租屋变得更加困难。Mountain Math Software and Analytics 的数据分析师延斯·冯·伯格曼（Jens von Bergman ）表示，这份最新的联邦租金报告表明，部分大温哥华地区的市政当局并未有努力解决住房危机。 冯·伯格曼指出，大温地区的租金居高不下主要是因为房屋供应不足。虽然部分市政当局一直在兴建更多新的单位，但并不是每个城市的市政府都有积极行动，这使得大温的房屋供应不足。 2021 年 10 月至 2022 年 10 月期间，在兴建住宅单位方面，温哥华市一直遥遥领先，一共增加了约 1,300 个新的住宅单位。其次是北温哥华市，大约兴建了600 个新的住宅单位。另外，北温哥华地区也兴建了近 500 个单位。 然而，兰里和列治文的住宅单位数目均出现负增长。至于高贵林港和枫树岭则保持持平，本拿比则出现小幅淨增长。 “当一些住宅项目被拆除、改建或进行深度翻新时，住宅单位数目会出现负增长。而在这种情况下，住宅单位数量理应会在稍后时间重新赶上，但列治文却一直未有再出现增长的情况，”冯·伯格曼说。 冯·伯格曼补充说：“总括而言，大温的大部分地区运作模式都是，只有在市政当局明确允许的情况下，才能够开发更多土地去发展住宅项目。” 列治文市政府在一份声明中表示，CMHC 公布的数据并未能反映该区的真实情况。声明中表示，CMHC只关注专门建造的出租屋，而忽略了经济适用房和非市场住房开发项目。 “列治文目前有近 1,200 个经济适用房出租单位和另外 1,200 个经市政府批准或正在兴建中的专用出租单元，但报告中没有反映出来，”列治文市政府发言人克莱亚当斯（Clay Adams）在一封电子邮件中解释。 兰里市政府没有回应置评请求，而高贵林港市政府则表示，统计数据只反映了大流行期间的一些项目，高贵林市目前已正在兴建一批新的出租房屋。 “今年确实有点滞后。但同时我们也看到了创纪录的开发项目数量，这个数字比我们五年前的速度快了 75%，”高贵林港开发部门总监布鲁斯．欧文（Bruce Irvine ）说。 与此同时，本拿比市政府亦表示，它在过去三年已对该区的住房政策进行了重大调整，预计将在未来几年内将会有超过 12,000 套的出租单位供应。 此外，CMHC 的数据还显示，整个大温地区都缺少三居室的出租单位。 据卑诗省移民服务协会称，随着创纪录的新移民数量，预料将有更多人抵达卑诗省，这使得不少家庭越来越难以找到可负担得起的住房。 卑诗省住房部长卡隆（Ravi Kahlon）表示，卑诗省在去年新增了 14,000 个出租单位，但市政当局仍然需要更加积极，加快增快住宅供应。 “每个市政府都有责任，不管是温哥华还是安莫尔。”卡隆说。 CMHC首席经济专家杜根(Bob Dugan)表示：”空置率下降，我们看到租金却强劲增长，这意味着需求非常高……在未来几年，我们需要继续建造更多的市场出租房、非市场出租房和更多的可负担单位，以满足需求，并使住房系统在满足租房者家庭的需求方面运作良好。 看来，大温的出租公寓市场仍有很大的空间。

不列颠哥伦比亚大学的一项新研究发现，温哥华最昂贵房产的业主支付的所得税非常少。 研究人员发现，截至2018年，前5%的房屋的中位价值为370万元，但房主支付的所得税中位数为15,800元，占其房屋价值的0.42%。 相比之下，温哥华房屋中值为984,000元的业主--不到最高层的四分之一--支付12,500元的所得税，占其房屋价值的1.37%。 研究报告的共同作者，UBC大学Sauder商学院的副教授Thomas Davidoff称这一发现 "太离谱了"。 "大卫道夫说："有很多人缴纳了大量的所得税，他们拥有昂贵的房屋，但有太多明显富裕的人对不列颠哥伦比亚省的税收贡献不大，这是我们税收的累进性的失败。 他说，有可能一些业主没有缴纳那么多所得税，因为他们可能继承了财富，或者他们从海外带来了资金。 他建议该市应该根据财产价值实施最低所得税，以实现公平竞争。 "我们所建议的是，人们必须支付其财产价值的1%的所得税，"Davidoff说。 "我认为这是一个相当广泛的信念，即具有最大支付能力的人应该是那些支付最多税收的人。有一些人不同意这一点。有的人认为，'不，你的支付能力应该与你支付多少税款无关。但一般来说，在加拿大，我们似乎，基于所得税，相信累进税。" 他希望人人平等的税收将有助于解决他所描述的城市中所得税和财产价值之间的薄弱关系。  

3名涉嫌与多伦多产权诈骗有关的嫌疑人照片。多伦多警察局提供   多伦多警方周三（26日）逮捕两男一女，3人因涉嫌冒充多伦多房屋的业主，并在业主出国时出售房屋而提出指控。 多伦多警方称，3名被捕的涉案疑犯分别是41岁的王雪（Xue Wang，音译）、22岁的林星宇（Xing Yu Lin，音译），以及同样22岁的潘凌（Ling Pan，译音），根据警方所提供的姓名拼写，相信3人均为华裔。 警方指出，上述两男一女在1月26日，在约克区的一家银行被拦截，当时他们试图取回据称在1月份时，以欺诈手段出售房产后赚取的资金。41岁的王雪面临多项指控，包括但不限于：持有超过5,000元的犯罪所得资金、洗钱犯罪所得资金、以及伪造文件罪名。 两名22岁的华裔青年林星宇和潘凌，则均被控诈骗超过5,000元的罪名。 调查行动仍在进行中，警方相信可能有更多受害人，请任何知情者致电416-222-TIPS (8477) 或www.222tips.com联系多伦多警察局。    

卑诗省的额外学校税，今年将有超过5,100万元来自北岸高端房产的业主，其中大部分出自西温，占比超过九成。 据据North Shore News报道，今年西温近39%的住宅业主，将为其价值超过300万元的房产缴交额外的学校税，较2022年增加12%。 执政的卑诗新民主党于2019年推出额外学校税，价值300万元至400万元之间的房产税率为0.2%，价值400万元以上者为0.4%。该税旨在为高端房地产市场降温，为经济适用房筹集资金。 据西温职员表示，今年有3,254处房产价值介乎300至400万元之间，其业主将在其房产税单上看到平均905元的额外学校税。而另外的4,257处价值超过400万元房产，将面临更高的税率。 职员估计，总体而言，西温业主2023年将支付的额外学校税总额为4,625万元。 据卑诗物业估价处（BC Assessment）的数据，西温2022年单户住宅的平均评估价值为311万元，比2021年高出4%。柏文和联排别墅的平均评估价值上涨7%，达到142万元。 在普兰奴河（Capilano River）以东的北温哥华区，有1,914处住宅物业需要缴纳学校税，占北温区所有物业的5.9%。这比2022年的4.6%有所上升，当时有1,505名业主受到影响。 2022年，该地区独立屋的平均评估价刚刚超过200万元，而多户住宅的平均评估价为92.9万元，分别增长了6%和11%。 而北温市由于房屋估值较低，市民基本上无须缴交额外的学校税。该市2023年总共有355处房产的价格超过300万元，只占总体的2%。329处价值在300至400万元之间的房产，预计将支付132,520元，而价值超过400万元的26处房产，预计将额外支付658,944元。 物业估价处的数据显示，北温市独立屋在去年上涨了10%，平均价格为195万元；柏文上涨10%，均价为84万元。

    住在温哥华UBC大学校内宿舍的学生们最近迎来了一个坏消息：他们在下一学年将会不得不面对一次大幅的租金上涨，而且是近年来最大涨幅！     UBC大学确认，2023/2024学年的学生公寓租金涨幅将在3.5%至8%之间。这个范围取决于公寓类型。较新的公寓增幅最大。     UBC学生住房和社区服务副总裁AndrewParr在一份声明中指出，在疫情中的两年，学生公寓租金涨幅为0%。高通货膨胀率增加了学生宿舍的运营成本，需要更多收入来维护现有设施，并帮助支付未来几年新学生宿舍的建设成本。因此，UBC被迫在未来三年以“高于往常”的增长率提高学生宿舍租金。     UBC计划到2034年为Vancouver-PointGrey校区增建至少3,300个新的学生床位，将其校内学生住房供应量从现有的14,000个床位增加到17,000个以上，但这取决于需求和融资能力。     根据UBC学生宿舍租金控制政策，租金调整基于市场的借贷成本、运营成本以及新旧学生宿舍之间的价格差异。此外，任何类型学生宿舍的年租金涨幅最高不得超过年度消费者物价指数（CPI）加2%。2022年CPI年均上涨6.8%。     “即使有这些增长，UBC的学生公寓价格仍然低于市场租金，并且与同行机构相比具有竞争力，”Parr补充道。     现在，越来越多的学生正面临着严重的生活成本问题，包括甚至无法负担基本食物的支出。UBC大学对学生的一项调查显示，大约40%的本科生和50%的研究生感到难以支付日常吃喝的开销。

来自瑞士的华裔宁天凝（音译，Tianning Ning）和她的家人在Airbnb上预定了一栋位于Yonge和St.Clair附近安静社区的房子，她的丈夫将在约克大学做10个月的客座教授。 这套舒适的四居室房子，靠近孩子们上的好学校，但宁说他们的房东在1月初突然取消了他们的预订，预定将在1月底到期。 “我非常生气，我认为这是不对的。我们已经在这里待了半年了，孩子也已经习惯了，我们的生活也是围绕着它安排的。”宁在最近的一次采访中说。 因为宁和她的家人需要灵活性，他们只在这里停留两个学期的时间，而且缺乏加拿大的信用分数使他们无法以传统的方式租赁房屋。宁说，她通过Airbnb预订了大约10个月的住宿，从2022年夏末到2023年6月底，价格为每月5,150加元，不含税和服务费。 但在1月初，根据宁和她提供的信息截图，房子的业主Suzanne Porter向他们发出通知，说她需要搬回自己家住，他们需要在本月底前离开。随后，该房源租期被改为1月31日结束。 这种 “中长期 “的Airbnb住宿在多伦多越来越普遍，估计有超过12,000家类似的房子在网站上挂牌，房客容易受到房东的影响，并在“影子租赁市场”上的正式租约之外运作。他们不是城市短期租赁法规的一部分，因为超过28天的房源是被排除在外的，倡导者说这是一个容易被滥用的漏洞。 业主Suzanne Porter在回答问题时说，她 “目前无法回应”。她补充说，”此事目前正由Airbnb处理，以使其得到解决”。 在与Airbnb来回沟通后（她提供了截图），宁说她被告知由于紧急情况而终止了预订。她说，Airbnb提供了一张代金券，并推荐了10公里外的另一个房源。 Airbnb的一位发言人在一封电子邮件中说。”像这样的取消是很少见的，但当它们发生时，我们致力于支持我们的客人。我们的客户服务团队正在与这位客人联系，并提供持续的支持，包括重新订房”。 根据2021年初开始实施的多伦多新短期租赁规则(旨在监管Airbnb和其他类似网站)，房屋需要注册，并且必须是主要住宅。但是超过28天的房屋则不受此限制。 倡导组织Fairbnb Canada的主任Thorben Wieditz说，这些新规定意味着，那些不是主要住宅的房源被归入28天以上的类别。 这创造了一个中期租赁市场，对像他这样的倡导者来说，这是一个日益严重的问题。 “在多伦多这样一个紧张的房地产市场，甚至很难找到一套空房，Airbnb可能会成为房东和租户之间的中间人。” 他补充说，这迎合了那些不希望有任何附加条件的房东，“他们希望只需点击鼠标就能结束租期。我们需要弄清楚如何处理这个问题，如何关闭这个法律灰色地带，让人们意识到自己的权利。” 市政府工作人员本应在2022年4月向议会报告如何处理这些超过28天的房源，但这并没有实现。市政府发言人Theyil说，预计在2023年底前会有更新。 都会租户协会联合会的执行董事Geordie Dent说，在疫情开始时，他们开始接到有关此类Airbnb等网站取消中长期住宿的电话，而且“频率越来越高”，现在每周大约就有一个。 他们将受到《住宅租赁法案》(Residential Tenancies Act)的保护，在有限的情况下，房东需要遵循适当的驱逐渠道。但在这种情况下，很多租户可能没有意识到自己的权利。事实上，非法和欺诈性驱逐是他们的组织面临的“最重要的问题”。 至于宁，她想让其他房客知道她的情况，提醒他们注意这个“重大的政策漏洞”，尤其是那些她觉得特别危险的加拿大新移民。 她说附近其他类似的房子租金要贵得多，为了让她的孩子继续在当地学校上学，她没有离开的计划。 “我们有权留下，这是毫无疑问的，所以我们会留下。” （图文：星报）

一家总部位于列治文的开发商，因未向卑诗省政府提交文件而被罚款近48,000元。 列治文一家开发商因未向正确向省府提交开发文件而被罚款，包括行政罚款和调查费两项共计被罚款47,900元。 据卑诗省金融服务管理局(BCFSA)报告，Sandhill Homes Ltd.在2019年1月1日至2022年3月31日，总共13个季度期间，未能向柏文及分契物业转让登记（Condo Strata Assignment Integrity Register，CSAIR）系统提交信息。CSAIR是卑诗省所有住宅柏文和分契物业购买协议的数据库。 Sandhill及其董事Hardeep Kaur Sandhu被勒令，共须向BCFSA支付44,000元的行政罚款和3,900元的调查费。 该命令于2023年1月9日发布，Sandhill Homes Ltd.有30天的时间来支付这些罚款。

美国田纳西州一名房产中介杜瓦（Paula Duvall）最近用奇招卖掉手上一间豪宅，她在售屋网上传一张屋顶著火的照片，表明这间屋子状况不佳，开价150万美元，将以焦黑的废墟原貌出售，结果竟吸引数百万人次点阅、数万人按赞，多名买主有意洽购，房子也在短期内脱手。 美国房仲用这张失火照片顺利卖掉豪宅。翻摄售屋网站 买下房屋的是英国企业家兼YouTuber麦可赛克（Mike Thakur），虽然买到的是破烂不堪的豪宅，他仍觉得这价钱很划算，打算和家人携手慢慢整修，同时把整修过程在他个人频道陆续播出。 这座豪宅有25年历史位于纳许维尔市以南的郊区，前后庭园占地约6100坪，2020年时以1000万美元转手，去年前屋主交给房仲整修，岂料整修过程中发生火灾，屋顶被烧光，屋内的装潢不是烧得焦黑，就是被灭火的大水给泡坏。 赛克一家买下大火烧过的豪宅，还觉得捡到便宜。翻摄麦可赛克网站 杜瓦说，当时她是含著眼泪拍下屋子起火的模样，后来转念一想，不如就用这样的照片来卖房子，表示屋况一切公开透明。结果“火烧豪宅”照片意外在多个社交媒体暴红，其中又有多名买主感兴趣。房产中介透露，卖屋资讯po网一小时后就接到15通询问电话。 来自英国、旅居德州的企业家赛克正好想要买房子供一家5口居住，他原本就有整修旧屋的心理准备，偶然在网络看见这间豪宅的资讯，赶紧安排妻儿一起看屋，看屋没多久就跟房仲握手，很快签约成交。 豪宅内部模样。翻摄麦可赛克网站 赛克说，屋子很大，没被烧坏的空间比他想像中的多，而且院子里有另一座独立客房，足以让他们一家5口在整修屋子期间暂住。 赛克说，他是网络谘询顾问，也是YouTuber，打算从3月起，把整修屋子一砖一瓦的过程全部上传专属频道，跟大家分享这独特的经历。

图源：Youtube 华裔富商赵明飞（音译，Mingfei Zhao）在2013年花了1100万元买下温哥华昔日“古堡”——罗斯玛丽（Rosemary），又花了700万彻底修缮和改造，三年前以2698万的价格上市出售，但无人问津，现在价格直降到1725万，甚至必政府最新估价还低236万。屋主已经离开加拿大。 数据显示，2020年初，该豪宅曾经以2698.8万加元挂牌，但一年也没卖掉。2022年3月重新上市时，叫价调低700万，变成1998万，仍乏人问津。 最新一次上市，是在2023年1月16日。这次价格更低：1735.5万，比最新的政府估价1972万要低很多。售房简介中直接说：房价比目前政府估价还要低接近300万加元。” 据报道，赵明飞当年买下这栋古典城堡时还曾接受采访，希望以此改变人们认为华裔不懂得珍惜历史建筑的偏见。 赵明飞第一眼见到罗斯玛丽古堡的时候，就喜欢上了它。罗斯玛丽古堡位于温哥华香纳西区（Shaughnessy）的Selkirk Street上，占地14000平方呎，分南北两座大楼，距今已经有百年历史。买下古堡后，赵明飞希望能保护并修缮它，让它再保存一百年。 赵明飞是一位来自北京的开发商，在进入地产业前，他在亚麻和谷物贸易中赚得了第一桶金。他觉得温哥华空气好，而且有着对他儿子来说更好的教育环境，于是选择了移民。 这座英式古堡罗斯玛丽建于1918年，由当时的酒业大亨Albert Tulk建造，并以他女儿的名字命名。当时，这是温哥华最大、最豪华的建筑。当赵明飞买下古堡时，这座古堡还根本不适合居住。赵明飞请来的建筑商FairTradeWorks的Jim Perkins表示，当时这座古堡完全是废弃的状态。 赵明飞说，当时之所以喜欢这座古堡，是因为自己当时正在看电视剧《唐顿庄园（Downton Abbey）。他认为自己有这个经济能力和机会来保护这座加拿大的历史建筑。他表示，在北京的历史建筑很多已经被拆了，现在人们开始后悔。作为一个新登陆的移民，应该为保护和修缮古迹做一些贡献。准备改造完成后和他的儿子迁入这座拥有16间卧室的古典豪宅。 正是因为这房子够豪，赵明飞买下该物业后不久即被加拿大税务局盯上，成为“顶级豪宅2014买家卖家项目”（Top Residential 2014 Vendor Purchaser Project）的调查对象。 他被加拿大税务局告上法庭，指其日常花费与收入不符，积欠税款、利息及罚金共约77多万加元。不过此时他早已经离开加拿大去欧洲定居，在加拿大的资产也仅剩下这栋豪宅。税局于去年八月获得联邦法庭颁令，可从豪宅出售后所得款项中收回他欠下的税款。

1月22日，据richmond news报道，BC省最高法院支持了RTB对一位列治文华裔租户的驱逐令。 对BC省的房东来说，这样一次大获全胜来之不易，也引来了本地媒体的关注。 故事发生在2018年，当时列治文华裔A女士与房东签署了一份租约，以每月2500元的价格租用该房屋，并按照2500元的月租金支付了押金。到2019年，该房屋出现质量问题导致其中一个房间无法使用，A女士与房东签订另一份协议，把房租降到2000元每月。 这也为后来的事情埋下了伏笔。 2022年，这套房屋发生交易。新房主接手后看到的是2500元每月的租赁协议，于是在2022年3月要求A女士按照每月2500元支付租金。 但A女士表示，自己只能支付每月2000元的租金。 A女士认为新房东试图强迫她签署一份增加500元租金的新租约。 双方的争议导致如下事实： 1、A女士在2022年4月1日到期时没有支付租金。但她当时无法提供最新租约的副本。 2、新房东发送了第二封电子邮件，要求A女士通过电子转账支付租金，当A女士在2022年4月10日之前未能支付租金时，新房东发出了终止A女士租约的通知。 3、最后，A女士在收到终止租约通知后给了新房东一份每月租金2000元的协议副本。 只从朴素的吃瓜群众角度看，这件事新房主在流程中没啥错误，因为他只看到了老租约，按照老租约要求房客按协议执行，也是人之常情。 而房客也并非恶意欠租，只是认为自己有新协议，不应该按老协议支付租金。但错就错在没有支付租金。哪怕是在2022年4月1日支付2000元租金，也能证明自己履行了新协议的义务。 但是没有支付租金就意味着新、老两份协议房客都没有执行。 最后双方都向住宅租赁处（RTB）提交了申请，房客A女士对驱逐通知提出异议，而新房东则要求获得房屋占有令。 从人情世故的角度讲，A女士多少有点委屈，但法律就是法律，合同就是合同。 RTB仲裁员最终在2022年8月裁定，新租约有效！但新房东有权驱逐A某，因为她从2022年4月起就没有支付租金。对这个结果，租客A女士则认为RTB的裁决明显不合理，并出于偏见和恶意。 仲裁中的一个细节值得注意，那就是A女士辩称自己以现金2000元支付租金，但遭到新房东拒收。 但对这个说法仲裁员不予采纳，因为仲裁员说房东的目的是收租金，不收钱不合常理，而最关键的一点在于，租客如果想支付租金，可以通过电子转账的形式向房东支付这2000元租金。 如果有了可证明的支付行为，那争议的焦点就是支付金额是不是符合协议约定，而不是房客有没有支付租金，也就是这个细节导致房客A女士得不到RTB和法庭的支持。 裁决作出两天后，A女士被勒令搬出，并支付2022年4月至8月期间共计1万元的租金。 对A女士的上诉，BC省高院法官同意RTB仲裁员的观点，即A女士未能证明她曾试图以现金支付租金。高院法官还支持RTB的驱逐通知符合法律规定，因为确实存在A女士未支付2022年4月到8月租金的事实，没有理由对驱逐通知提出异议。法官还驳回A女士对生效日期生效的质疑，认为RTB有自由裁量权，而当时租约已经结束四个多月了。法官还回了A女士认为RTB是出于恶意和偏见行事的主张。A女士的所有诉讼请求最终被BC省高院法官驳回，她必须在2023年1月底前搬出。 简单复盘一下整件事的过程，那就是A女士应该按照自己能看到的租约支付租金，这个过程并不能因为与房东发生争议而中断。 具体来说，房东要每月2500元，房客认为应该给2000元，那么房客至少应履行每月2000月的房租支付义务，这样双方在RTB仲裁和法庭诉讼的点就是哪份协议有效，而不是房客是不是按时支付了房租。 这件事也提醒大家，在加拿大要严格按照法律而不是直觉办事。

最近，，多伦多屋主在不知情的情况下，自己的房产被骗子盗卖。现在，事实证明，加拿大这样的房产盗卖案件只是冰山一角。 图源：Dreamstime CBC News了解到，大多伦多地区至少有30套房屋在房主不知情的情况下，被出售或抵押。一些有组织的犯罪集团是这些房地产诈骗的幕后黑手。这些信息来自一家为产权保险公司工作的私人调查公司，名叫King International Advisory Group。 该调查公司试图查明这些骗局的真相，因为它们使保险公司损失了数百万加元的索赔。其总裁兼首席执行官Brian King表示：“试图了解幕后黑手是一个非常艰难的过程。” 该公司目前正在调查大多伦多地区的4起产权转让欺诈案。在这些欺诈案中，房屋的所有权被盗用，被用来从房产销售中获利。该公司还在调查至少26起抵押贷款欺诈——未经房主同意就在房屋上登记抵押贷款，以获取抵押贷款的现金价值。 另外，有3家产权保险公司告诉CBC News，他们都遇到了欺诈索赔，涉及房主的财产在他们不知情的情况下被出售。但是，他们无法提供具体的金额数字。 产权保险公司Stewart Title的高级副总裁Karen Decker表示，该公司在多伦多地区遇到过多起房屋被偷卖的案例。 那么，房屋偷卖到底是如何操作的呢？ Brian King说，一个有组织的犯罪集团首先会查看公开的房产记录，以寻找没有抵押贷款的房屋，或者有大量净值的小房屋作为目标。 “很多时候，抛头露面的只是小罪犯，他们冒充房主，可以拿到$5,000至$10,000加元不等。真正的大骗子，藏在背后，不会出现。” King说，这些替身，就像多伦多警方本月早些时候公布的那样，会跟几个犯罪集团揽活，这取决于冒充房主所需的种族特点。 之后，抵押或出售行动会迅速开始。对于出售，假房主往往会接受他们得到的第一个合理报价。 “在大多数情况下，他们是非常老练的人，到手的钱通常会在7天内从欺诈性银行账户中转出。”“这些钱很快会变成加密货币，并四处流动，或者变成金条，而且通常会被立即运往海外，使得当局无法触及。” King说，这些案件对警方构成了挑战，因为有组织的犯罪集团，可以在多个司法管辖区同时对多处房产作案。King的公司试图为客户追踪欺诈性抵押贷款或房屋出售后的资金去向，并表示在某些案件中，他们已经成功追回资金。但是，产权保险公司在发现欺诈行为时，往往已经为时已晚。 加拿大产权保险公司损失惨重 恐无法持续下去 在大多数案件中，房屋的真正所有者和无辜的买家，可以通过购买产权保险，避免遭受欺诈造成的大部分损失。 图源：Rocket Mortgage 产权保险保护房主免受对其房产的欺诈性索赔，并支付法律费用，以重新建立房主的所有权。如果买家无意中购买了欺诈性挂牌上市的房屋，产权保险也能保护他们。在这种案件中，房主可以拿回自己的房子，买家可以拿回自己的钱。但是，随着这类欺诈案件的激增，产权保险公司担心，长期提供这种保险的可持续性。 加拿大Chicago产权保险公司的高级副总裁John Rider说：“我们遇到的这类索赔，从以前的零，增加到现在的几十个。” Rider说：“加拿大有4家产权保险公司，我们估计整个行业在过去两年半的欺诈索赔中，很容易达到$2亿加元，甚至可能更多。” 自2019年以来，Chicago产权保险公司已经收到了80多起抵押贷款欺诈索赔，主要来自大多伦多地区和大温哥华地区。其他三家产权保险公司有着类似的境遇。 FCT产权保险公司的总裁Daniela DeTommaso表示：“我们在该领域看到了前所未有的复杂程度。这是非常有组织的。” 这些产权保险公司认为，政府要带头对地产行业专业人士进行培训，加强对买卖双方的身份验证措施，不能仅看一张ID，就确认房主身份。否则，这类产权欺诈可能会越来越频繁。

1月18日，“1栋独立屋可改建成6套公寓的”的议案终于有了实质性进展。预计2023年晚些时候通过，计2024年起将正式实施。 这是老天爷赠送给温哥华全体独立屋业主的一次暴富机会！特别是那些房屋已经老旧，正准备翻新改建的老铁们，最多再等一年，你们的春天就要来了！ 到时候，温哥华人人都是开发商，个个都是土地爷。1套独立屋变6套公寓，无论出售出租都能赚得飞起。 据Vancouver Sun报道，温哥华的大部分住宅用地都被独立屋占据，市中心和部分区域有大量的高层公寓楼。 但相对较少的是联排别墅、三层楼高的中等密度住宅。 这类中等密度的住宅在北美许多城市都很抢手，但在温哥华却很少见，这在温哥华被称为“缺失的中等住宅”。 目前，在温哥华独立屋房主的极限操作是自己住，同时找到两个家庭分组，然后再建后巷屋出租。总计能容纳4户人家。但实际上限于房屋面积，几乎很难实现房租收益的最大化。 但“1栋独立屋可改建成6套公寓”就完全不同了，这相当于让每一位独立屋业主都有机会成为开发商，改建成功后无论租售都是一笔巨大的财富。 拟议的政策将适用于温哥华几乎所有的低密度住宅区，据温哥华市政府估计，符合条件的总计 6万多块土地，约占温哥华土地面积的 52%，约占该市房屋套数的15%。 如果所有符合条件的独立屋都改建，将增加30万个住宅单位，差不多可以再容纳一个温哥华市的人口。 按照1卧室公寓租金2500加元计算，即便1栋独立屋只改成6套1卧室公寓单位，总租金也将达到1.5万加元，远远超过温哥华普通独立屋的整租租金。 大家都知道有种一夜暴富叫“被迫成为开发商“。 也知道有一种富二代也被称为“房二代”。 未来，在温哥华多少脚踩人字拖身穿吊带背心的闲汉其实就是一夜暴富的人生赢家。 下面这张图非常直观地展现了“1栋独立屋可改建成6套公寓”的效果，土地容积率大大增加，土地资源的回报也随着容积率突飞猛进。相比两侧矮小简陋的独立屋，相信很多业主会愿意当这个开发商。  如图，这栋楼的面宽也就是标准地的尺寸，1改6后明显比隔壁的独立屋要高出许多。但在低密度社区升级住房规模也有很多现实问题，比如树木保护、电力扩容、下水道升级等等。 在1月18日提交的报告中，这些细节也得到了一一解答。接下来温哥华市政府将面向公众征询意见，2023年晚些时候将进入议会表决程序。议案通过后的2024年将正式实施。 Brian Billingsley是一位建筑师，他的公司是为联排别墅和低层公寓提供服务的专业供应商。  Brian Billingsley赞同温哥华将联排别墅和综合体引入低密度社区，但他认为市政府的行动太缓慢了，因为Cambie走廊中的一些小巷早就有类似的项目，政府只要把经验推广到更大的区域就可以。 另据Vancouver Sun报道，温哥华市长Ken Sim希望议会可以加快这个议案的进程，很显然这个在5年前首次被提出的想法将在2023年得以实现。 当然，这个议案还有很多细节没有曝光，比如改建后的房子是允许出租还是出售，再比如改建后的房子租金是不是有限制，再比如改建是审批制还是报备制，再比如改建有没有税收抵免或者其他补助。 总之，这是温哥华独立屋业主一次发财的好机会，但能发多大的财还要看最终的方案。

                图自cbc 去年发布在一个房产旅游网站上的专业照片显示，Moffy Yu的公寓位于多伦多市中心，是一个光线充足的两居室住宅，落地窗将加拿大最高的住宅大楼之一的美景尽收眼底。 Moffy Yu提供的文件显示，该房屋在去年5月11日以97.8万美元的价格挂牌，然后在9天后以97万美元的价格售出，这时已接近房产大流行的高峰。安大略省的土地所有权文件显示，所有权已于6月15日以该价格转让给一位在蒙特利尔银行办理了抵押贷款的新买家。 但现在住在中国湖北省的前留学生Moffy Yu说，她从未将她位于Yonge Street Aura摩天大楼的房子出售过，该大楼位于市中心的核心地带。 她说，她的房子被偷了。 这个房产是由一个冒名顶替者挂牌的，这个冒名顶替者进入了这个空置的房子，拍摄了照片，挂牌并出售，而这一切她都不知道。在这个过程中，这个冒名顶替者似乎欺骗了买家、两套房产中介、参与销售的律师、一家大银行和安大略省土地登记处。 多伦多警方确认正在对该案进行 "积极调查"，但不会公布更多细节。蒙特利尔银行表示，它正准备帮助警方，而土地所有权主任则在8月31日对该房产所有权发出了 "警告 "通知。 追回财产的司法程序曲折 Yu女士对自己的经历感到震惊且怪异，但这并不是个案。调查员布莱恩-金（Brian King）认为这是"产权欺诈 "，在这种情况下，盗贼会通过使用假的身份证明冒充真正的财产所有者。 产权保险公司国王国际咨询集团的代表调查了Yu的案件，并说他不能对案件的具体细节发表评论。 但他说，公司最近在大多伦多地区调查了几起产权欺诈案件，其中一起涉及200万加元的房屋销售。 这一现象涉及自称是该物业所有者的“欺诈冒名顶替者”，“制造并准备了身份证明”。 产权欺诈“问题重重”，因为真房主和没有防备的新买家双方受害。 “房产出售，虽然是欺诈性转让，但都是在适当的法律程序中进行的，这增加了复杂性，因为必须全部撤消，这可能需要相当长的时间，一切都必须经过各种司法程序。” “我感到很无助” 1 月 5 日，多伦多警方请求公众帮助破获另一起与 Yu 的案件非常相似的案件。 2022 年 1 月，一对男女使用虚假文件冒充真正的业主，将多伦多的一处房屋挂牌出售。警方在一份新闻稿中说，几个月后，不在城里的真业主才意识到该房产未经他们同意就被出售了。 Yu的公寓在2017 年以超过 80 万元购买，但是去年 7月没有向她收取物业管理费，这让她感觉不寻常。 她让多伦多的朋友调查情况，当他们告诉她公寓似乎已经挂牌出售，她非常震惊。 “我吓坏了，我不敢相信发生了这种事，整件事令人难以置信，我花了一些时间才想明白。” “我感到很无助，我仍然不敢相信这会发生在我身上。” 2019年搬回中国的Yu女士说，她向警方和保险公司报告了这件事。 公寓的欺诈性照片仍在网上，依旧展示 "我心爱的财产，充满了我所有的回忆"。她说，这些家具都是她的。 在网上发布Yu公寓参观照片的房地产摄影公司没有回复电子邮件。 周二，当记者表明身份并询问该房产的所有权时，一位接听Yu公寓对讲机的女士挂断了电话。大楼的对讲机上仍列有Yu的名字。 产权保险可以保护业主 蒙特利尔银行企业媒体关系主管杰夫罗曼表示，在“这种情况下，我们强烈鼓励个人与警方联系”，银行“全力支持警方调查”。 Yu说，这次经历中唯一幸运的是她购买了土地产权保险。 安大略省房地产协会首席执行官蒂姆胡达克表示，产权欺诈使受害者处于可怕境地，而欺诈者在伪造文件方面更加老练。明智的解决方案是购买产权保险。 “平均而言，房产价值每 1,000 元的售价约为 1 元。如果您的房屋价值 500,000 元，则需要花费 500 元。如果您的房屋价值 100 万元，则需要 1,000 元。” 至于房子出售后的房款，保险调查员分析，假冒者很少是参与产权欺诈的唯一当事方。 在大多数情况下，这背后的团体组织严密，面对伪造身份证的人通常不是组织者。 收到的资金要么在一两天内从以房主的银行账户中转移到加密货币或黄金账户，要么电汇到海外，追回几乎不太可能。 

Two dozen construction executives surrendered early Wednesday to face sweeping bribery and kickback conspiracy charges that accuse them and 26 companies of skimming money during the construction of luxury buildings and boutique hotels in Manhattan. https://t.co/rqHmCcQT4u — The New York Times (@nytimes) January 18, 2023 法庭文件显示，24名建筑业高管周三早些时候在纽约自首，他们将面临一系列的贿赂和回扣合谋指控。这些人被指控从纽约曼哈顿建造高层精品酒店和豪华公寓的开发商那里窃取了500万元。 天还没亮，这些高管和他们的律师就排成了一条长龙，前往曼哈顿下城纽约警察局第一分局去自首。 曼哈顿地区检察官阿尔文•L•布拉格（Alvin L. Bragg）的办公室提出了指控，预计他将在新闻发布会上与纽约市调查局（Department of Investigation）局长乔斯林•斯特拉尤伯杯（Jocelyn Strauber）共同宣布此案。 在83项指控中，24名被告被控重罪，包括重大盗窃罪、受贿罪、洗钱罪以及试图阻止竞争对手赢得建筑合同，在2013年至2021年期间从至少7家开发商的建筑项目中窃取资金。 被捕的高管和相关公司预计将于周三下午在曼哈顿刑事法院接受传讯。 周三早上6点20分，六名被告被铐在一起排成一行，走出警察局，进入一辆蓝色面包车，将被带到总部采集指纹和拍照。约40分钟后，另一组约10人鱼贯走出分局，进入第二辆车。 当这些高管们自首时，电视剧《法律与秩序》的摄制组在拐角处支起摄像机拍摄了场景。

根据一份最新全国租金报告，温哥华仍稳坐加拿大房租最贵榜首；多伦多位居第二；本拿比的租金为全国第三贵。但温哥华和多伦多租金均出现略降势头，反而排第三名的本拿比继续增长。 据Rentals.ca的1月份报告指，温哥华一居室2,596加元，按年增长16.8%，但较上月略降1.4%；两居室3,562加元，按年增长17.9%，较上月略降1.0%，继续位居全国榜首。 多伦多在2022年12月的一居室和两居室单加元平均月租金中位，列加拿大35个城市的第二名。单居室的平均租金为2,457加元，按年上涨21.3%，较上月略降2%；两居室的平均租金为3,215加元，按年涨幅为18.1%，较上月略降3.9。 本拿比上个月单居室租金平均为2,450加元，按年增长了23.0%，较上月升6.3%，两居室的月租金为3,077加元，按年上涨25.6%，较上月升3.7%，仍然是加拿大第三贵的城市。 Urbanation总裁希尔德布兰德(Shaun Hildebrand)表示：“2022年是加拿大租赁市场有史以来最强劲的年份之一，扭转了疫情期间的疲软。” 报告称：“在强劲的劳动力市场状况、创纪录的高人口流入以及购房负担能力世代低点的推动下，加拿大租赁市场将在2023年保持强劲势头。” 但报告也指出，随着利率迅速上升后经济和就业开始疲软以及租房者面临负担能力，预计租金增长率将更加温和，去年加拿大租金飙升至历史新高。 卑诗省平均租金继续保持全国最高，一居室2,165加元，两居室2,837加元，三居室3,298加元。 安省平均租金，一居室2,139加元，两居室2,599加元，三居室2,842加元。 虽然全国租金继续上涨，但房地产市场仍在下滑。 (图：星报)          

今年1月，加拿大禁止外国人购买住宅的法案生效。然而最近，德州州长Greg Abbott新推动的法案比这要狠得多。 昨天一条名为《新法案将禁止某些外国实体在德克萨斯州购买土地（也包括含有土地的房产）》的突发新闻刷屏。 州长Abbott亲自发推，说一项法案已提交德州立法机构，他即将签署法案，以下这些国家、公司、和个人禁止购买德州的土地： （1）中国伊朗朝鲜或俄罗斯的政府实体 （2）总部设在这些国家的公司 （3）由这些国家的政府直接或间接持有或控制的公司 （4）这些国家的公民持有或控制的公司 （5）这些国家的公民 Abbott说自己愿意签署这个法案，理由是“防止这些国家威胁我们的基础设施”。 这个法案是去年由德州共和党参议员Lois Kolkhorst提交了的，参议院第147号法案。 法案中提出：将禁止某些外国实体或公民，在德州购买或以其他方式获得土地或不动产(Real property)的所有权。 原文： 根据内容来看，该法案明确中国公民禁止购买。也就是说，即便是拥有绿卡、H1B工作签证、和F1签证留学生身份的中国人，也无法在德州买房，涉及范围甚广。 其实早在德州前，美国就有好几个州，提出了类似的法案。 其中，佛州州长Ron DeSantis也提出了相关的政策，甚至明确说出不希望中国人来佛州买投资房，威胁要效仿加拿大禁止外国投资者。 根据2022年全美房地产经纪人协会的一份报告，2021年3月至2022年3月间，外国人在美国房地产上投入了60亿美元，中国投资者占6%。最大的外国买家来自加拿大和墨西哥。 中国买家的热门购买地，第一名是加州，占31%。其次是纽约10%，然后就是佛罗里达7%。

BC省政府宣布计划简化住房开发许可程序，希望加快审批和建设，从而在全省建造更多房屋。 省政府表示，新的住房许可战略将“住房相关的许可和授权创建一种单一、协调的方法”，无需向多个部门提交各种申请。 “虽然未来几个月将建立单一申请窗口，但许可和授权决定将通过一个只专注于处理住房许可的跨部委团队来加快，”BC 政府发布的一份声明中写道。 目前，BC 省的房屋建筑许可可能需要向多个部委提出多项申请，其中许多部委可能有自己的流程。 该战略将优先考虑“最迫切”需要的住房，包括由原住民主导的项目。在授权和批准方面，住房供应问题最严重和空置率最低的市政当局和社区也将优先考虑。 这只是尹大卫自去年接任省长以来宣布的一系列住房相关措施中的最新举措。 “每位BC省居民值得有一个安全且负担得起的地方作为家。不幸的是，十多年来这根本不是优先事项，”尹大卫周一在一份声明中说。“随着我们扭转局面并开始建造创纪录水平的住房，我们今天正在采取行动，以消除建造家庭迫切需要的新房的障碍。” 与此同时，住房部长拉维卡伦坚持认为住房是新民主党政府的首要任务。 “我们正在与市政当局合作，以更快地建造更多住房。与此同时，我们认识到，作为一个省份，我们还有很多工作要做，以加快我们的审批速度。这样新的政策是为人们提供所需房屋的重要一步，”他说。

加拿大房地产协会(CREA)今天发布报告，对今年的房市作出最新预测，预计今年的房屋销售将比2022年小幅下降0.5%。预计2023年的平均房价将同比下跌5.9%，至662,103元。 图源：CREA CREA预计，到2024年，随着市场继续恢复正常，房屋销售将增长10.2%，同时预计2023年至2024年全国平均房价将上涨3.5%，至685,056元左右，低于2022年，但与2021年持平。 与此同时，CREA报告称，2022年12月的房屋销售同比下降39.1%，不过12月的全国房屋销售环比增长1.3%。 12月全国实际平均房价为626,318元，比2021年最后一个月下跌12%。 图源：CREA 报告称，全国平均房价在很大程度上受到大温哥华和大多伦多地区销售情况的影响，这两个地区是加拿大最活跃、最昂贵的住房市场。将这两个市场排除在计算之外，全国平均价格将减少近11.8万元。 图源：CREA CREA主席Jill Oudil说：“2022年，我们看到加拿大住房活动出现了有记录以来最大的变化，从去年冬天的创纪录高点，降至年底的10年平均水平以下。”他指出：“目前市场对加息的调整可能已经成为过去。今年春季开始，买家可能不再离场观望……” ”CREA的高级经济师Shaun Cathcart说：“2022年的房地产市场经历了高通胀和利率上升。2023年的市场将取决于这些因素向另一个方向回落的时间和程度。” “住房需求持续增长，供应仍然是整个领域的最大问题。2023年无论是在租赁市场，还是回到拥有房产，都取决于加拿大央行能够多快地控制住通胀，并开始降低借贷成本。”

如果你是在2020年、2021年以浮动利率入市的话，经历了2022年，你还会淡定吗？近日，本地华人论坛上的一个热帖，引发了广泛共情，标题是： “月供又涨了，利息越来越离谱，老婆逼我卖房，怎么办？” 这位网友原本贷款月供是4000多，接连涨了两次，已经6000多了，而且每个月赚的钱都在给银行交利息，6000多里面本金部分只有“零头”。 这位网友还哀叹：“感觉这辈子就要卖给银行了，什么时候才是个头？”   他的老婆更是表示：“直接卖房吧，然后租房住，大不了搬回娘家和爸妈一起住，反正爸妈在温哥华的房子也够住。” 然而这位网友却觉得这个想法是胡闹，现在大家都不容易，都在扛着，卖房是一种逃避；哪怕节衣缩食，也得继续扛着。 看完这个故事，小编也是深有体会：在不到一年前，房贷月供本金部分还能占60%、现在只能占5%，每个月赚的钱基本都在填利息，而且今年甚至都看不到降息的希望。 脑海里是否闪现过卖房的念头？至少自己想了不止10次，但肯定还是下不了手。 那么，大温网友怎么看？如果你也受困于利息飞升，在思考何去何从，这些观点可能会帮到你。 现在卖房，亏上加亏 这个观点掷地有声：假如你在2021年买房，当时是房价的高点，现在已经下降了一些。贷款压力是减轻了，但你买房住了2年反而损失了不少，你能甘心吗？   更何况，在当时抢房的时代，很多人是加价很多万才买下的房屋，本就是不理性的价格，现在卖房绝对更是损失惨重。算一笔总账，相信你会打消掉卖房的念头。 与其卖房，不如给生活做减法 持有这种观点的网友很多，举个例子：有些人原本每月光是下馆子就要花1000，现在贷款月供上来了，与其哭喊着要卖房，不如给生活做做减法。   一定要花这么多钱胡吃海喝吗？是吃喝重要，还是房子重要；同理，旅行一定要去欧洲、去东部吗？周边旅行花销少的多，旅行质量也不见得下降多少。房子是最重要的财产，不到万不得已不要舍弃，而生活质量下降一些不碍事。 懦夫才卖房，强者会想办法多赚钱 这个观点也是“铿锵有力”：只有懦夫才会知难而退，会去考虑卖房，而强者会想办法多赚钱。比如下班的时候去送送外卖、赚点外快，这有什么丢人的？   加拿大目前的失业率这么低，经济形势尚可，只要你肯卖力，不愁没人要你。加拿大打N份工的人多了去了，你为什么不行？ 就算卖房，也是房屋降级而非租房 对于卖房然后租房住，网友们普遍嗤之以鼻：租房，房子不是你的，你每月的租金给别人还贷款，那你还不如给银行还贷款，就算还的是利息，就当你把自己家租给自己不好吗？   就算要卖房，也该是房屋降级而非租房。比如你把300万的房子降级成200万的，还想要空间够大的话，比如可以从温西换到温东，也能过日子，大大降低贷款压力。 “数百万人在陪着你，你不孤独” 这个观点则很“治愈系”，但也很有道理：疫情两年，选择浮动利率的人数比例一度超过了60%，数以百万计的房主目前正在忍受利率飙升的煎熬，所以不要觉得全世界只有自己最惨。   毕竟，这位网友暂时还能还的起月供，而新闻里每天都有报道“某某人因为还不起贷款，面临贷款违约”，还有人的房子惨遭法拍。和他们比一比，也许你已经算幸福的了。 贪便宜，就要想好后果 这个观点有些事后诸葛亮，但也不无道理：天下哪有免费的午餐？自己想想，1.2%、1.3%的利率合理吗？当你贪便宜的时候，就要想好后果，贷款利率永远不会这么低。 其实很多选浮动利率的人当时也明白，利率是会涨的，只是没想到以如此迅雷不及掩耳的速度上涨，就像坐火箭那样…… 看完这些观点，也许同样受困于高利率的你，能得到一些宽慰吧……

加拿大房屋署（CMHC）的副首席经济学家说，即使利率上升抑制了市场上的一些需求，但由于持续的新房短缺，加拿大的房价可能不会进一步下降。   图源：CTV CMHC的Aled ab Iorwerth在接受CTV国家新闻网多伦多记者Heather Butts采访时说，由于加拿大许多地区的住房供应仍然是一个问题，首次购房者进入市场仍然会有困难。 Iorwerth说："我们已经看到了相当大的房价下跌，但加拿大新建造的新房依旧短缺，这种不可阻挡的需求上升在未来只会继续。" "不知道它（房价）到底什么时候会再次上涨，但供应短缺意味着价格不可能再下降太多。" Royal LePage周五发布的一份报告发现，与2021年底相比，2022年第四季度加拿大房屋的中位价下降了2.8%——至75.71万加元。标志着自2008年底金融危机以来的首次同比下降，尽管价格仍然远远高于大流行前的水平。 这是因为加拿大央行自2022年3月以来连续七次提高其关键利率，从0.25%到4.25%，试图将通货膨胀率降低。 经济学家们还预测，2023年至少会出现轻度到中度的经济衰退。 加拿大央行的加息又导致抵押贷款利率上升。 "我不认为他们的意图是真正针对房价，"Iorwerth说。"他们的意图是真正让通货膨胀得到控制。但它的主要影响将是反应在住房市场。" 他说，随着时间的推移，当人们对抵押贷款进行再融资时，将支付更高的利率，这意味着他们将有更少的机会来消费或储蓄。 Iorwerth补充说，加拿大的家庭债务已经达到了令人担忧的水平，而且这些挑战不仅仅影响到房主。 他说："如果你正在寻找一个新的租房地点，租金处于非常高的水平，所以整个租赁市场都很紧张。所以目前住房系统有很多挑战。"

由于加拿大央行的激进加息，多伦多的房地产市场正面临越来越多的问题，一些经纪人说，他们听到越来越多的买家担心购买公寓楼花会面临爆雷。 图源：CTV Precondo.ca的房地产经纪人Jordan Scrinko说，他的几个客户对能否负担得起此前购买的楼花房表示担忧，因为许多人都是在利率低于2%时购买的。 在2022年七次提高贷款利率后，加拿大央行的目前的政策利率是4.25%。 为了获得抵押贷款，所有购房者必须通过压力测试，以确定如果利率上升，他们能够负担多少借款和每月还款费用。 上个月，Scrinko和他的团队与大约70名客户合作，这些客户在多伦多两个大型公寓开发项目中购买了楼花。 他说："每个人都成功地完成了交易，但这是一项艰巨的工作······现在有很多后续麻烦。"他并补充说在某些情况下，客户需要使用私人贷款来完成他们的交易。 他说："有一些客户来找我们，想在违约前完成贷款流程。"他补充说，他和他的团队建议买家尽一切可能来保持他们的投资。 Scrinko说，很多买家投资购买公寓楼花以便在转让销售中获利。在这种做法中，购买协议在建筑物完工之前就已经生效，现在他们发现不仅很难收支平衡，甚至是亏损。 和Scrinko一样，Ara Mamourian是经纪人，也是The Spring Team房地产公司的总经理，他说他的一些客户也开始询问他们如何解除与开发商的购买协议。 Mamourian说，对于即将收房的买家来说，担心他们负担不起这些公寓。 但是，他说现在"还不是恐慌的时候"。 他说："大多数人应该尽他们所能完成交易。我的首要建议是，尽你所能保住房产，你未来的自己会感谢你的。" Mamourian说，这尤其适用于多伦多的人，所有物业类型的房屋平均价格现在已经同比下降了9.2%。 他说："我期待着加拿大银行的好消息，也许不是（降息），但我认为加息周期将会停止，希望在3月前能实现。" 图源：CTV 2023年将有超过3万个新公寓单位落成 Urbanation的研究表明，2023年GTA地区将有创纪录的32,000个新公寓单位建成。 Mamourian的公司大约有20%的业务是建筑前的公寓，他说，在市场上投资的人如果有长期持有、搬入或出租的打算，应该会有好的发展。 然而他承认，那些购买这种类型的房产是为了赚取快钱，而没有充分了解他们所处的情况，可能会面临一些挑战。 他指出，在一个拥有500个单元的公寓中，可能有15或20个单元被开发商收回，并在市场改善后再次出售。 "现在的情况并没有将开发商置于危险的境地。" 建筑业和土地开发协会（BILD）主席兼首席执行官戴夫·威尔克斯（Dave Wilkes）说，许多在两三年前购买了公寓楼话的买家，在收房时压力将很大，这是可以理解的。 他说，他希望看到现在做出改变，以稳定这部分住房市场，包括对压力测试的调整。 他说："压力测试是在（利率）更低的时候进行的。现在利率上升了，压力测试真的是多余的。"他也指出利率目前处于或接近其峰值，不太可能攀升得更高。 其次，威尔克斯说，中央银行需要避免因利率上升过高而超额完成其市场降温目标。 他说："我们不希望看到市场过于疲软。这将导致人们停止购买，开发商停止建设，因为没有足够的需求，"他说。

2023年才刚1月份，GTA的住房市场已经出现了动荡不安的早期迹象。多伦多的一些抵押贷款经纪人报告说，房屋止赎权（Foreclosures）的数量开始激增，其中包括房主或者房产的债权人执行。 图源：Radheyan Simonpillai 多伦多经纪人罗恩-巴特勒（Ron Butler）说："正以极快的速度发生，而且更多的麻烦将会接踵而至。" 这可能让人联想到2008年金融危机期间佛罗里达郊区大量打折的房屋，但低价卖房与丧失抵押品赎回权不同。就房屋销售的权力而言，借款人仍然拥有他们的房屋，贷款人只是介入，并强制要求出售房产，原因通常是因为借款人无法跟上他们的抵押贷款支付。 过去一年中的七次加息，让加拿大人担心拖欠抵押贷款。抵押贷款的违约率仍然很低，但在现在这些统计数字中显示出违约的情况还需要几个月。 巴特勒说："无论你今天看到的是什么，都是九个月前开始的。" "这只是问题的开始；直到5月、6月、7月，我们才会看到问题的真正影响。" 多伦多抵押贷款经纪人Vince Gaetano说，他的经纪公司本周已经向三位客户提供了私人和替代贷款人的委托书。 他说："我做这个已经30年了，在最近的历史上，我还没有见过这么多这种情况。我不认为这是一个巧合，我认为这是一个时代的标志。" 巴特勒说，他们主要来自私人贷款人，也被称为抵押贷款投资公司（MICs），这些公司从投资者那里汇集资金并将其借给房屋借款人。在目前的高收益环境下，其中一些贷款人开始挣扎。 他补充说："这一点与安大略省房地产价值的下降相结合，导致出现许多私人贷款机构，或者干脆是个人提供贷款。这些大多是一年期的抵押贷款，当贷款人不能在续期时全额还款时，他们就说，'好吧，我们必须把钱拿回来，所以我们要把你的房产卖掉。" 另一个面临强制出售房产的群体，是那些拥有替代性或"混合贷款人"的抵押贷款，他们在续约时必须支付更多利息。这些贷款人，都是那些无法通过大银行贷款压力测试的房主。 最近你可以看到很多销售房产的牌子上面写着五颜六色的大写字母，如 "HELP! MISSISSAUGA Power of Sale **MUST SELL IN 30 DAYS!!!"和 "POWER OF SALE* BACK ON MARKET - DEAL IS GOING!!" 在网站上也有很多这些广告，比如Brampton的一栋三房四厅的镇屋在2021年以126万元出售后，于2022年12月以91.9万元再次出售。 加拿大抵押贷款和住房公司的房地产研究专家Seamus Benwell说，尽管利率上升，但2022年第三季度的数据显示，加拿大的抵押贷款违约率"处于历史最低水平"，全国为0.14%，安大略省仅为0 .07，多伦多为0.06。 他说："底线是，我们没有看到抵押贷款违约的增加。"但和巴特勒一样，他指出，抵押贷款违约是一个滞后的指标，通常会在以后显示出来。这是因为90天的时间框架。但也因为加拿大人倾向于在违约牺牲房贷之前，先违约其他一切的东西，例如信用卡和汽车贷款等。 他说："我们看到在过去的五六个月里，这些产品，特别是信用卡的拖欠情况有一些增加。" 加拿大Equifax公司的数据与分析副总裁丽贝卡-奥克斯（Rebecca Oakes）说，她的数字也显示出非常低的比率，该公司也衡量抵押贷款违约。但是他们也看到信用卡和汽车贷款的欠款略有增加。 Oakes说，随着利率和通货膨胀的上升，一些选择浮动利率的人达到了他们的触发率，"在真正转化为违约之前，可能还要等几个月。根据加拿大银行11月的一份报告，大约一半选择浮动利率抵押贷款的人，固定月还款已经达到了他们的触发利率，这意味着他们的还款已经不再支付房屋的本金，还的都是利息。" 数字抵押贷款公司Pineapple的首席执行官兼联合创始人Shubha Dasgupta说，他现在没有看到强制出售房产量激增。但他看到的是"比正常情况更多"。 例如，如果一个贷款人为一个100万元的房子贷款80万元，现在房子价值90万元，他们可能不想继续支付这个抵押贷款。他说："但这个借款人没有其他选择，所以这个私人贷款人将他们置于违约和强制出售的权力中。"

    加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）经济学家分析指，即使利率的上升导致交易量减少，但由于加拿大新房源持续短缺，预料房价或不会进一步下跌。 CMHC副首席经济分析师卢怀尔（Aled ab Iorwerth）表示，于加拿大许多地区的住房供应仍然存在问题，首次购房者仍将难以上车置业。他说：「我们可能看到楼价有所下跌，但随着加拿大新房源建设仍跟不上需求，房源供不应求的现象将持续下去，意味着价格不会进一步下跌更多。」 Royal LePage在周五（13日）发布的一份报告显示，与2021年底相比，加拿大楼价中位数在2022年第四季度下降2.8%，跌至757,100元，这是2008年金融危机以来首次同比下降，但楼价仍远高于疫情前。 与此同时，央行已在2022年3月以来连续7次加息。不少专家担心2023年会出现轻度至中度的经济衰退。 不过，卢怀尔却认为，不断加息并非针对楼价，而是希望抑制通货膨胀，在楼市中难免体现出来。他最后补充说，加拿大的家庭债务处于令人感到担忧的水平，现在不仅是业主受影响，租客要支付昂贵租金，整个加拿大都面临住房挑战。    

根据加拿大住宅建筑商协会(CHBA)的一份新报告，温哥华市批准新建高层住宅建筑的费用，在加拿大主要市政府中最高。但本拿比和素里的涨幅为全国最高。 温哥华对新建高层住宅征收的各种费用平均总成本，为每单元125,542元，或每平方呎单位建筑面积157元。与2020年相比增长了25%，当时平均费用为每单位100,679元。 这比排名第二高的大多伦多卫星城万锦市，每单元收费高出近15,000元，或每平方呎多18元。 多伦多市的收费第三高，达到平均每单元99,894元，或每平方呎125元。自2020年以来增长了31%。 大温地区的素里市，每单元平均征收的费用为48,654元，或每平方呎61元，更接近20个接受评估市政府的全国平均水平，即每单元41,353元，或每平方呎52元。 本拿比市的平均费用远低于温哥华和素里，徘徊在每单位19,256元，或每平方呎24元。 但本拿比和素里的涨幅是全国最高的，分别比2020年上涨了54%和37%。 虽然温市政府此前一直坚称，他们的收费旨在为公共利益获取不断增长的土地价值一部分，并支付城市环境中较高的运营和资本成本，但CHBA报告表明，这笔收入可能会产生意想不到的后果，最终转嫁给购房者，增加房屋成本。 但就新建低层住宅建筑的平均费用而言，温哥华市处于中等水平，在接受评估的20个市政府中排名第10。 温市对低层住宅建设的平均收费为每单元61,414元，或每平方呎28元，与20个城市的每单元61,582元或每平方呎28元的平均水平基本一致。但比2020年增长了29%。 素里市的低层建筑成本排名第六，每单元收费84,678元或每平方呎38元，较两年前增长了62%。本拿比市收费低于温哥华和素里，每单位29,533元或每平方呎13元，比2020年增长43%。