地产

两名女子曾在卑诗省Okanagan地区共同经营两处短租房产，这场“恶性且旷日持久的诉讼”最终以原告仅获净赔偿724加元收场。 卑诗省最高法院法官David A. Crerar上周就此案作出判决，在判决书中专门用数个段落斥责双方当事人的小气与敌意。 “自2022年8月以来，双方的互相憎恨在其言行中显露无遗：庭审期间，这种情绪虽暗流涌动，却时常以公然的恶意爆发出来，”Crerar在判决书中关于两名女子证词可信度的章节里写道。   “这种憎恨，加之双方极度的利己主义、弥漫的道德义愤感与自怨自艾，早已磨灭了任何客观与理性，让人难以相信双方的任何说辞。”   这起纠纷的核心是两处房产的所有权归属问题——一处位于基洛纳，另一处位于弗农Vernon。两名女子曾建立商业伙伴关系，将这两处房产作为短租房源在爱彼迎平台上架。 原告Jennifer Shannon Schwitzer对Jillian Irene Little及其名下的Little J度假公司提起诉讼，要求法院宣告自己是两处房产的共有人，或判令被告返还其投入的资金，并就其为该商业项目付出的劳动作出赔偿。 纠纷关键时间线 判决显示，Schwitzer与Little并非一直交恶。两人于2016年相识，当时Schwitzer是基洛纳的一名房地产经纪人，Little则是阿尔伯塔省雷德迪尔市加拿大帝国商业银行的抵押贷款顾问。 2020年9月，Little向Schwitzer提及自己计划在基洛纳购置一套房产用于爱彼迎短租，Schwitzer表示自己也有此打算。判决指出，两人随后展开合作：Little出资购置两处房产，Schwitzer则作为“现场负责人”负责短租运营。 基洛纳的房产位于Breeze Place，弗农的房产位于Longacre Place。Crerar在判决中分别将两处房产称为“Breeze房产”和“Longacre房产”。 判决显示，2021年4月，两处房产刚完成购置(产权登记在Little名下)不久，Schwitzer便向一个联名银行账户存入6万加元，双方签署协议称该笔款项为Schwitzer对其商业项目的“股东贷款”。 这份“四月协议”注明，若双方未来就相关房产无法达成一致，Schwitzer书面提出请求后，6万加元需在60天内返还。 原告在法庭上主张，双方已达成协议赋予其房产权益，而被告则辩称从未达成此类协议。 Crerar在这一问题上支持Little。事实上，法官在判决中指出，双方未能就Schwitzer的所有权份额达成一致，是2022年夏天两人关系破裂的主要原因。 “整个8月，双方就未来的各种可能性展开讨论与协商，包括终止业务，但过程中敌意、刻薄与不信任情绪日益加剧，”判决写道。 在此期间，Schwitzer分四次从联名账户中共提取11854加元。原告称这是报销自己垫付的房产相关费用，而Little则指控其盗窃。 “2022年8月19日，被告更换了Breeze房产的门锁，”判决在总结该月事件时写道。 “次日，因被告报案称原告未经授权进入该房产并盗窃钱款，加拿大皇家骑警逮捕了原告;被告还就Longacre房产以类似理由对原告提起警方报案。原告随后也更换了门锁，并同样向警方报案，同时向住宅租赁管理处起诉被告，主张自己基于合同有权居住在Breeze房产。” 2022年9月，Schwitzer提起诉讼，并对两处房产申请了诉讼悬置登记，该登记于2024年2月被法院撤销。 诉讼悬置登记撤销次日，Schwitzer的挚友兼“前室友”向Little的雇主加拿大帝国商业银行投诉Little。判决显示，Schwitzer本人也向该银行对Little提出“一系列投诉”。 2024年6月，Little被加拿大帝国商业银行解雇，目前正以不当解雇为由起诉该银行。 原告诉求与被告反诉 Crerar裁定，根据四月协议，Schwitzer要求获得两处房产权益的主张不成立。 “协议明确将正式书面协议作为先决条件，”判决写道。“除此之外，双方尚未就商业关系与房产所有权的关键条款达成一致。即便重视那些顺带提及的‘权益’与‘合伙关系’(我并不重视)，双方最多也只是达成了一份无法执行的‘约定再协商’协议。” 不过，法官仍根据四月协议条款，判令被告向Schwitzer支付10万余加元。 其中大部分款项(约92090加元)为返还Schwitzer对项目的投入，包括直接现金出资和间接为房产承包商支付的费用。 Crerar还判令向Schwitzer支付38431加元的“合理报酬”，实质上是对其担任房产经理期间工作的补偿。 原告获赔总额为130521加元，但需与被告反诉获赔的高额款项相抵消。 Little在反诉中要求赔偿其多次往返基洛纳检查房产的相关费用，这些行程是为确保Schwitzer未再次尝试换锁或采取其他干扰措施。 “考虑到双方关系的激烈破裂、警方的介入，以及原告未经授权换锁和试图进入房产的行为，这些担忧与费用是合理的，”判决写道，并判令支持Little提出的14.245加元赔偿请求。 Crerar还判令Schwitzer向Little支付4400加元，用于补偿其在Breeze房产居住期间所欠的水电及其他费用。 反诉的主要部分是诽谤索赔，具体针对Schwitzer的朋友兼室友Mark Cluff向加拿大帝国商业银行提出的投诉。 判决指出，Little的反诉不涉及Schwitzer直接向该银行提出的投诉，也未在反诉中直接起诉Cluff。 “她正通过另一起诉讼主张这两项权利，”判决写道。 该反诉仅针对Schwitzer对Cluff向加拿大帝国商业银行投诉所负的责任。法官认定该投诉构成诽谤，因为Schwitzer与Cluff均“拥有丰富的房地产经验”，理应知晓Little从未在卑诗省以抵押贷款经纪人的身份执业，也从未标榜自己是抵押贷款经纪人，而这正是Cluff投诉中所主张的内容。 尽管Cluff与Schwitzer均否认投诉是在Schwitzer的怂恿下提出的，但Crerar认为这些否认不可信。法官认定，Schwitzer提出投诉，并鼓励或指示Cluff提出投诉，是出于对Little的恶意，而非对两年前Little帮助Cluff获得抵押贷款一事的真实担忧。 “原告将毁掉被告、让被告为未满足其房产权益要求而后悔作为自己的人生目标，”Crerar在讨论Schwitzer的可信度时写道。 Crerar判令Little获赔6万加元诽谤一般损害赔偿金，以及5万加元惩罚性损害赔偿金。 综合计算，在将Little的获赔金额与Schwitzer的获赔金额相抵消后，法院最终判令被告仅需向原告支付724加元。 “借诉讼宣泄所有鸡毛蒜皮的怨恨” Crerar在判决结尾向双方提出了最后的警告与告诫。 “从庭审中的零散发言中我了解到，双方均已提起或正考虑提起新的诉讼，包括诽谤及其他相关诉讼，”判决写道。“尽管她们有权提起这些诉讼，并将官司拖至第四年、第五年甚至第六年，但我敦促双方反思这场诉讼给自身及家人带来的压力与代价，继续各自的生活。” Crerar警告两名女子，若未来的诉讼重复以往案件中已提出的主张，可能会因滥用诉讼程序而被驳回;此外，若两人继续以本案中的方式纠缠诉讼，均有可能被列为缠讼者。 判决显示，原告在本案中提交了212份文件，包括50份宣誓书;被告提交了107份文件，包括25份宣誓书。双方的申请共产生46项法院命令，耗费了85小时的庭审时间。 法官指出，相较于所涉金额，该诉讼耗费的时间“严重不成比例”。 “本次纯粹的私人纠纷源于一项基于价值约200万加元房产的营利项目，诉讼双方在相关时期分别至少拥有两处(原告)和九处(被告)其他投资房产，”判决写道。 “参与此类交易的当事人应预留一笔临时资金用于聘请庭审律师，以防项目出现问题，尤其是在因自身缺乏商业头脑、疏于文件记录及不讲礼貌导致项目出问题的情况下。然而，本案双方却要求纳税人和其他诉讼当事人为其借诉讼宣泄所有鸡毛蒜皮怨恨的行为买单，而这些诉讼因她们自行诉讼而变得冗长拖沓。”

这栋建于1909年的房子位于新温哥华，售价与温哥华的基准房屋大致相当。图片来源 REW/Natasha Ramos 尽管只需一站天车、一座桥或短短骑行即可到达，不同地区的房价在大温哥华地区却差异显著。 根据大温哥华地产经纪的数据，各大社区的房屋基准价格差异高达近200万加元。其中，温哥华西区（城市的西半部分）和西温克华的房价最高，均超过310万加元。 相比之下，皮特梅多斯和梅普尔里奇的单栋独立住宅基准价约为120万加元。 想象一下，如果你在温哥华卖掉了一栋基准房屋（约243万加元），用这笔钱去大温地区的其他地方购买房产，你能买到哪些房子呢？ 相关：温哥华的“基准”房屋是什么？ 温哥华与大温哥华的基准房价对比（更多照片请见上方图库） 在新温哥华，有一栋六卧六浴的房子，面积超过3500平方英尺。 这栋建于1909年的房子位于新温哥华，售价与温哥华的基准房屋大致相当。图片来源 REW/Natasha Ramos 这栋位于1025 Hamilton St.的房子已有超过110年的历史，为住户提供了比温哥华区域更多的空间和历史感。 而在北温哥华（基准房价为210万加元），一栋1950年代的农场风格住宅，拥有五个卧室和三个浴室，现正在以244.8万加元的价格出售。 这栋北温哥华的房子售价略高于温哥华的基准房产。图片来源 REW/Jay Barre 这栋位于1090 W Keith Rd.的房子虽然与温哥华的某些房子相似，但周围环绕着森林，居住面积达到近3300平方英尺。 在里士满，房产价值与北温相似。例如，6471 Gibbons Dr.的房屋售价为243.9万加元，居住面积为3200平方英尺，包含四个卧室和四个浴室。 尽管它建于1970年代，但最近经过翻修，主卧旁还有一个超大的步入式衣橱和一间厨师厨房，并且还有一个后院。 距离温哥华市中心稍远，Belcarra的3626 Main Ave.目前售价为239.9万加元。 位于Belcarra的这栋房子价格与温哥华的基准房屋持平。图片来源 REW/Iryna Antipova 这栋房子拥有四个卧室和四个浴室，面积接近3800平方英尺，相比温哥华同价位的房子要大得多。它位于一个相对较大的地产上，拥有狭窄的水景，此外还配备了桑拿房。 素里市的人口即将与温哥华相当，同时其占地面积更为广阔。 在5242 Station Rd.，地处Mud Bay北侧，售价为243.8万加元的房子面积将近5600平方英尺，并可俯瞰海洋。隐匿于树林中，房子有四个卧室、四个浴室，以及一个大车库和温室。 与此同时，在怀特罗克，15890 Russell Ave. 的房子虽占地较小，但同样相当宽敞。这栋5000平方英尺的住宅几乎占满了整个地块，设有七个卧室、七个浴室、家庭影院、双车库以及太阳能电池板和地热供暖等设施。 距离城市更远的是位于梅普尔里奇的10043 246b St.，这栋六卧五浴的住宅拥有许多高级设施，如橡木地板、后院的小型高尔夫球场和加热的三车车库。 这栋梅普尔里奇的住宅售价与温哥华的基准房屋一致。图片来源 REW/Connor Redmond 这是我们系列文章的一部分，比较了温哥华的基准房屋与其他地区的价格。如需了解更多，请查看其他地区的对比文章。下一篇将介绍卑诗省。

大温的房价跌得有多惨！来看看一个个案。 近日，一名小红书网友在小红书上发帖：“妈呀，这也亏太多了！” 图片上呈现了一处位于兰里的独立屋，一年之内跌破＄55万加元成交。 图自：小红书 公开房产信息显示，这套4室4卫2车库独立屋2024年8月成交价为＄180万加元，而一年之后的2025年12月则以＄124.7万的价格成交，跌了＄55.3万加元，跌幅30.7%！ 当然，这只是一个跌超预期的交易个案，并不代表整个市场。 那么，过去的一年大温房屋均价跌了多少呢？ Zoocasa查阅了加拿大房地产协会提供的16个加拿大主要市场的基准价格数据，并比较了2025年1月至10月的价格发布了一份最新报告。报告显示，大多伦多地区 (GTA) 的平均房价自年初以来已暴跌 132,500 加元，位居加拿大跌幅榜首；大温哥华地区则跌了62,500 加元，在榜单上位列跌幅最大第四位。 来年情况会怎样？业内人士分析认为，当前市场环境下，买家更倾向于“等等看”“多比较”，不再追高。从目前的行业预测来看，明年的房市也不容乐观。

2026年央行会进一步降息？加息？还是维持不变？ 加拿大六大银行的经济学家们在接受彭博社采访时表示，加拿大央行在未来的一年中，面临着通胀风险、贸易不确定性、生产力疲弱以及人口增长放缓等复杂因素。 图自：CTV 在12月10日最近一次的利率公告会上，央行宣布将利率维持在2.25%，此前一年内已四次降息。 2026年利率怎么变？在接受采访的六位主要经济学家中，2位预计加息，1位预计降息，其余3位认为央行将在未来一年维持利率不变。 哪家银行预计会降息？ BMO：加拿大生产率远远落后于美国 BMO预计利率将降至中性利率以下，即2%或更低，至1.75%，BMO全球资产管理固定收益和货币市场负责人Earl Davis告诉BNN Bloomberg。 BMO全球资产管理固定收益和货币市场负责人Earl Davis说，其预测的最大风险是围绕加拿大-美国-墨西哥协定（CUSMA）的不确定性，或油价上涨。 “老实说，我不认为有什么会让他们加息，因为加拿大的生产力远远落后于美国。” “还要记住，如果他们加息，很可能加强加拿大元，而我认为他们更希望加拿大元保持在当前水平或甚至更弱，因为这是自然的平衡器。” Davis表示，由于加拿大经济表现不佳和加拿大元疲软，更多全球公司可能开设业务，如制造工厂。 如果加拿大加息，则情况相反。它将加强加拿大元并阻挠国际投资者。 因此，Davis 认为，“加拿大央行将通过将隔夜利率置于宽松区、超出中性范围，来为加拿大经济提供额外刺激。” 哪家银行预计会加息？ Scotiabank：仍担忧通胀走势 Scotiabank预计加拿大央行将在2026年下半年加息50个基点。 这将使政策利率回到中性范围的中点2.75%，Scotiabank首席经济学家Jean-François Perrault告诉BNN Bloomberg：“我们仍对通胀动态感到担忧。” 他指出工资增长、生产力疲弱以及加拿大元近期贬值作为通胀压力的迹象。 Perrault表示，唯一阻止加息的情景是通胀显著更弱或增长显著更弱。 另一方面，他表示，如果总理和省长们试图推动的转型比预期更快生效、私人投资逆转、消费者更健康以及汽车和住房市场继续复苏，则2026年增长可能超出预期。 “完全不可能不加息，”Perrault说。 加拿大国家银行：强劲经济数据后改变预测 加拿大国家银行也预计关键利率将在明年晚些时候上升50个基点。 该银行最初预计加息发生在2027年。 “但近期经济数据的韧性意味着我们在最近的官方预测中提前了紧缩，”加拿大国家银行策略师Ethan Currie告诉BNN Bloomberg。 经济在“令人困惑的”11月劳动力报告中增加54,000个就业岗位 Currie预计加拿大债券收益率将因预期未来的货币政策紧缩而上升，而目前加拿大央行可能保持观望并维持低利率，可能直到明年年中。 “然而，如果积极的经济势头持续，那应该会看到短期利率逐步上升，在那种环境下我们的基本情景是曲线适度平坦化。”  他说，该银行预测的最大风险是劳动力市场冲击或CUSMA，“那真的是两大不确定因素，而且据说这两个不确定因素相当相互关联。” 哪家银行预计利率维持不变？  CIBC：央行“应该进一步降息” CIBC的观点是加拿大央行不会在任何方向上变动利率，但“他们应该进一步降息”。 该银行首席经济学家Avery Shenfeld表示，他看到一个窗口，央行可以在不产生大量通胀的情况下更积极降息。 “经济仍相当疲软，这会对通胀产生一些向下压力。”  “来自海外市场的进口价格也可能相当低迷，所有这些都为抗击通胀留下了缓冲空间，并为通过更低利率刺激增长留下了空间。” 他说，央行似乎相当谨慎，并将依赖财政刺激最终让经济以更好速度运转。 “央行对通胀有点太紧张，而对增长不够紧张，”Shenfeld说，如果要有变动，将是降息，可能因为增长令人失望，或者“通胀水域看起来足够平静”，让加拿大央行改变主意。 他说，看到与大型资本项目相关的财政政策措施的好处需要一些时间。 RBC：显然存在双向风险 RBC资本市场北美外汇策略负责人Jason Daw的基本情景也是维持不变，但认为加息风险大于降息。 “我们从央行上次会议中学到的是，他们有一种明确的条件性暂停语言，这表明政策利率可能在可预见的未来保持在中性范围的低端，”他说：“所以我们的基本情景是他们在2026年维持不变，显然存在双向风险。” 他说，人口增长放缓和移民减少意味着加拿大的趋势增长率比以往更弱，因此即使1%至1.5%的GDP增长“对加拿大来说也将是一个不错的增长数字”。 “但加息的风险更大，而不是降息。”  要实现降息，他表示增长可能需要在未来几个季度接近零，或者加拿大被拖入美国经济放缓或衰退，他仍视之为“低概率”的尾部风险。 TD Bank：加拿大正处于缓慢增长期 TD Bank预计加拿大央行将在整个2026年维持利率不变。 央行在过去两年已足够降息以将通胀拉回，”TD Bank高级经济学家Leslie Preston 表示，加拿大正处于缓慢增长期，因为经济正在适应与美国的新贸易现实。她说，更慢的增长将抑制通胀，而贸易变化和供应链中断仍有一些成本压力推动通胀上升。 “因此，我们认为这两种力量将在下一年平衡出来，并将通胀保持在加拿大央行2%目标附近，这样他们就可以保持不变，将利率维持在当前水平。” Preston表示，衰退或经济受到贸易战冲击超出预期可能推动央行降息，而增长超出预期以及美国贸易的好消息导致通胀压力上升，最终可能迫使加息。 他说：“我认为预测的最大下行风险之一是……当CUSMA审查时，总统撕毁CUSMA或决定不再与加拿大签订贸易协议。”

经过数年的经济动荡，加拿大购房者在2026年或将迎来房贷利率的相对稳定。加拿大央行（BoC）表示，已经进入长期利率持稳阶段，短期内浮动利率利率房贷预计不会出现波动，，迎来一个稳定期。 不过，好消息也伴随着一些限制：借款人不应指望利率会进一步下降。 根据《环球新闻》的报道，在央行从2024年6月至2025年10月累计九次降息后，基准借款利率已下调275个基点，现行优惠利率为4.45%。这意味着加拿大最低浮动利率利率房贷约为3.4%，是自2022年夏季以来最具吸引力的水平，为浮动利率利率借款人提供了一个理想的“停靠点”。 央行表示，只要经济符合其预期——通胀维持在2%左右的目标水平，企业适应新的出口和贸易环境——利率将保持不变，至少持续到2026年底。 然而，长期来看，利率可能上行。经济学家普遍认为，到2027年经济可能趋稳，如果通胀上升，央行可能再次加息。 浮动利率房贷重回市场焦点 目前，浮动利率房贷是最便宜的选择，且在2026年大部分时间仍将如此，因为债券市场波动可能使固定利率保持高位。 现行五年期固定与浮动利率之间已有49个基点的差距，这足以让一些借款人犹豫是否锁定固定利率。如果固定利率进一步上涨，浮动利率的吸引力将更大。 对于考虑浮动利率的购房者来说，提前锁定利率或获取全额预审批至关重要。这是因为在长期低利率环境下，贷款机构可能提高利率与基准利率之间的利差以保障利润。提前锁定可确保你获得当前利率差，即使未来利差上升也不受影响。 选择浮动利率类型同样重要。 由于预计利率在一年左右后可能上升，购房者应选择灵活的产品，如允许未来转为固定利率而无需重新贷款的选项。此外，全可调利率房贷也是一个选择，其利率和还款额会随基准利率变动而调整，相比固定支付的可变利率房贷，风险和收益更直接。 对于希望降低未来利息支出的借款人，趁低利率时期加快还款也是有效策略。许多贷款机构允许15%至20%的一次性还款，超过25%属于优厚条款。提前还款可以减少总利息支出，让购房者在未来利率上行时更加从容。 总的来说，2026年将是浮动利率房贷相对稳定的时期，但购房者仍需根据自身财务状况和风险偏好谨慎选择产品。