地产

　　西门菲沙大学公共政策学系助理教授戈登（Josh Gordon）一份新报告称，海外买家尤其来自中国者，令多伦多和温哥华很多居民置业梦碎，无法购买房屋。对此说法，多伦多两位华人地产经纪昨日接受本报访问时均认为，该论调纯属无稽之谈，指现在社会有些人对有钱的华人戴有色眼镜来看待，是很不好的一种现象，担心会导致本地社会仇视华人的不良氛围。 　　戈登的报告中汇集了多个其他报告，包括置业趋势、人口密度、被取消的投资移民计划（immigrant investor program）及美国同类研究的资料。他强调报告认为这危机主要是海外买家，尤其是来自中国的买家造成，非基于种族主义，而是根据事实。他指出，其他国家诸如澳洲和新加坡均推出对海外买家的政策，以保障本身国民，不过加拿大没有推出同类政策，而本国联邦及省政府对该问题未有作出有效应对，无疑令问题扩大。 　　地产从业员关荣光以非常鲜明的态度指出，这种论调是一派胡言，因为从他实际接触的许许多多的客户来看，买房子的绝大多数是本地公民，即使是移民也算是本地人，他们买房子都是用来自住。如果出现中国公民来大量购房，买十几套作为投资，那么当然有问题，但这种情况是极少的。 　　他认为低利率及房屋数量供不应求，是高房价的主要原因，在自由市场的背景下，这与政府的关系也不大。 　　另一位地产经纪、经济学博士徐华飞质疑报告是否以事实为依据，因为从目前各方的报道来看，并没有公布该报告的具体数据，这不能不令人怀疑结论的真实性。 　　「至今无海外买家数据」 　　他还指出事实上，迄今为止加拿大政府也没能拿出一个海外买家的数据，因为房地产买家的身分属于个人信息，不能对外披露，尽管有反洗钱法，但除非某人违法被调查，否则也不能披露他的身分，因此在没有具体数据的情况下，他认为报告可信度不高。 　　徐华飞认为，房价高只是一个市场的结果，是多因素导致的，不可能将其归因于一个单一的因素。他认为房源不足、移民和人口增长，以及低利率和汇率等才是导致高房价的最主要因素。他更指现在社会有些人对有钱的华人戴着有色眼镜来看待，这是很不好的一种现象，尤其是在加拿大这样一个多元文化的社会，这种针对某个族裔的言论，会引发一种很不好的氛围，甚至是对某一种族的歧视。

今日凌晨，前央视主播姜丰在微博内晒出自己在国外的花园豪宅和品质生活。 “周日的早上，我们都穿着睡衣，吃了今年夏天的第一顿花园早餐。只要太阳照常升起，人类就不乏幸福感。”姜丰写道。 姜丰出生于1970年，1993年，和复旦大学队友共同摘取首届国际大专辩论赛冠军，姜丰是一辩。其智慧的现场表现获得很多关注。 2001年，姜丰选择出国留学，并在国外邂逅爱情。2004年与英国男人理查德-杜比结婚。2007年，姜丰的一一对混血宝贝出生。 姜丰目前的生活堪称贵族般品质生活。“花园比我们村还大”有网友回复道。

在纽约曼哈顿拥有140个公寓楼的富豪房东史蒂夫•可罗曼长期威胁并恐吓“稳租房”租户，要求他们搬走好将公寓以高租金租出。科鲁曼周一被警方逮捕，大陪审团起诉可罗曼和其员工，一名抵押贷款经纪人巴里•斯沃兹多项重罪，包括对租金收入撒谎，获得超过4500万 ... 图为可罗曼 美国中文网据纽约今日新闻报道  在纽约曼哈顿拥有140个公寓楼的富豪房东史蒂夫·可罗曼长期威胁并恐吓“稳租房”租户，要求他们搬走好将公寓以高租金租出。可罗曼周一被警方逮捕，大陪审团起诉可罗曼和其员工，一名抵押贷款经纪人巴里·斯沃兹多项重罪，包括对租金收入撒谎，获得超过4500万美金的抵押贷款。 可罗曼和斯沃兹被控犯大宗盗窃罪，以及伪造文件，将稳租房作为市场价出租。 可罗曼坐拥140间公寓楼，也一直是纽约首席检察官埃里克·施耐德曼的调查目标。可罗曼涉嫌一起民事诉讼，诉讼指出，可罗曼一直威胁住户，要求他们搬出公寓。一名前纽约警员也涉嫌帮助可罗曼威胁驱赶租客。这个名叫安东尼的警员常常使用欺骗手段进入租户公寓，然后诬陷这些租户违反了租金管制法。 在电子邮件中，可罗曼曾将安东尼称作是自己的“秘密武器”。安东尼也承认，自己谎报身份，以进入住户公寓。 可罗曼利用安东尼恐吓住户的恶行去年被媒体曝光。可罗曼目前已经缴纳50万保释金，已被警方释放。 可罗曼瞄准的大部分“稳租房”都在下东区，这个地区的公寓租金已经飞涨。如果能将那些“稳租房”的住客赶走，可罗曼则会给予雇员奖励。

据有关数据分析显示，加拿大房价在最近十年里增长迅速，买房对许多人来说成了一个更难以实现的梦想。其中以温哥华和多伦多为代表，房价的涨势更为逆天。下面小编就整理了多伦多房市的相关的具体数据，向大家直观的展示现在的房市究竟有多热。 多伦多房价飙升356%，平均每天上涨$550 根据一家多伦多地产经纪机构TheRedPin的数据，短短20年间，多伦多的独立屋均价从1996年的$265,822飙升至今天的$1,211,459，上涨幅度达356%。上周多伦多地产局发布报告称，今年4月份多市独立屋均价突破125.8万大关，房价上涨18.9%，平均每月房价上涨$16,820，也就是说在多伦多，独立屋的价格每天上涨了$550。虽然Condo的价格不像独立屋飙升得那么夸张，每个月房价也将上涨 $2,411，一天则上涨$79.26 。 多伦多房价挂牌量少，房价将更高 多伦多地产局报告还称，由于挂牌的房源减少，多伦多市的独立屋、半独立屋以及镇屋的交易量比去年有所下降。由于房源减少，许多潜在买家还没能买到心仪的房子，买方市场的需求依旧强劲。地产局市场分析师莫森(Jason Mercer)认为，在房源少的情况下，买家之间的竞争会更加激烈，这会继续推动房屋上涨。尽管房价普遍上涨，但人们对更高价格的房子的需求仍然存在。   加拿大房价飙升，加拿大人工作压力大 房价不断飞涨，现在想要买房至少得工作超过400周约8年的时间，许多人工作也是压力山大。有专家表示：“研究结果明确显示，现在的买房者与过去的人相比需要工作更长的时间以获得足够的资金购买一栋普通的房屋，特别是在一些大型的城市。许多人都感到购买一栋属于自己的房屋更像是一个长期的梦想。”

本国上月新屋动工年率，进一步向下，但6个月平均趋势仍然保持平稳。 公营机构加拿大按揭及房屋公司表示，全国4月份实际新屋动工量，有15,894个单位，按年微增200多个，当中，独立屋显著减少百分之7。 在年率化之后，上月的新屋动工为19万1千多间，按月轻微下跌，其中的市区类别，下跌百分之4.6，当中又以独立屋的跌幅较大，达到百分之5.8，多户式分类则跌百分之4。 地域方面，加西地区和大西洋省份的市区新屋动工年率都有所增加，而安省大跌两成七，魁省也减少百分之7.7。

随着多伦多和温哥华等城市的房价已经飙升至令许多人士高不可攀的水平，有越来越多首次购房者想尽高招入市，他们有的与家人同购，有的则与朋友合伙。   皇家银行最近进行的一项调查显示，大约有四分之一千禧一代会考虑与朋友合伙购房，该比例比一年前的11.7%有明显上升。该调查同时发现，有24%的年轻买家会考虑和家人同购房屋，该比例也比一年前的14.7%有大幅增长。      皇家银行家庭资产副总裁尼尔森（Erica Nielsen）表示，目前想要在加拿大，尤其是在加拿大最炙手可热的房市中购买首套房屋或公寓变得越来越难，除了持续飙升的房价，按揭违约保险金上涨也令首次购房者更加举步维艰。      与家人同购    2010年，家住卑诗省拉德纳（Ladner）的坎贝尔（Jeremy Campbell）与姐姐和姐夫合买了一栋面积为2,000平方英尺，拥有两个套间独立屋，当时坎贝尔支付了三分之一首付，并且只是将此作为权宜之计，他想着自己终有一天会独自买房，到时候他就会搬出去。      但是随着低陆平原的房价一路飙涨，坎贝尔的购房梦似乎也越来越遥不可及。坎贝尔称，他当初决定和姐姐姐夫合购房屋只是权宜之计，只是想早点入市以便自己将来独自购房，但是现在的房价已经远远超出他的负担能力，他只能继续和姐姐姐夫同住。      坎贝尔同时称，因为姐姐姐夫已经生了一个女儿，而他也有了未婚妻，并且还养了一条狗，因此原先在一个屋檐下生活的三口人已经变成了五口人加一条狗，所以他们打算花钱重新装修扩大居住空间，以便能够生活得更加舒适。   与朋友合伙 在加国的合资购房者中，虽然有许多都是同住在一个屋檐下，但也有合资者只是将此作为投资，自己并不住在这些房屋里。      比如韦伯（Richard Wiebe）就在2012年与一名好友合伙买下了多伦多东端一栋售价$34万元的两层房屋，他们各承担一半首付，并同意对半分担房屋所有开支，均分售房资本收益。      据韦伯称，在买下这栋房屋后，只有他一个人住在那里，因为他的朋友已经有了自己的房子，这栋合伙购买的房屋对其来说只是投资而已，   合购房屋具有一定风险 但是有专家警告称，无论是与家人同购，还是与朋友合伙，这些购房策略都有一定风险性。   网上借贷公司Mogo Finance Technology的理财指导查普曼（Chantel Chapman）提醒称，无论买家采取哪种合资购房策略，都应该提前做好规划，因为这如同合伙做生意，具有一定的风险。      查普曼建议买家在合资购房前先找律师起草一份书面计划，在其中列明各项事宜，比如如果一方想要卖房，物业该如何处理；各方如何分担维修费用等。   查普曼还称，因为合资购房的买家是共同负担房贷，因此当一方出现失业或其他意外情况而导致无法按时还贷时，另一方的信用也会受到影响。

　　贝赛一栋拥有百年历史的古典华宅两年前被华人买下，因要翻新重盖引起社区强烈不满。邻居抨击屋主未按照施工许可要求，并担心新盖的砖房与社区现有的叠瓦房风格不符，向政府频频投诉后，日前工程已被叫停。该屋的华裔建筑师反驳，屋主是完全按法律程序申请改建，不明白居民为何要当天大的事情。 　　这栋颇受争议的房屋位于40大道218-15号，于1890年盖建，原属贝赛早期居民劳伦斯家庭(Lawrence family)，曾担任市议会土地使用规范变更委员会主席顾问，参与选区内土地的重画的格来西安诺(Paul Graziano)曾做调查表示，该屋可以申请为纽约州历史性古迹(State Register of Historic Places)。不过，这栋住宅2014年3月由贝赛注册的嘉华地产(Jia Hua Realty，音译)买下，华裔屋主Lisa称自己现与父母、丈夫和孩子住在新泽西州。 　　贝赛居民凯拉达提斯(Bonnie Skala Kiladitis)表示，该屋的建造蓝图只有翻修原楼房前面部分，邻居却发现屋顶被拆除，室内也被清空。她为此致信给市楼宇局(DOB)，并向市议员保罗?瓦隆(Paul Vallone)投诉。 　　保罗?瓦隆指出，虽然该住宅在4月15日曾接受检查，没有发现任何问题，但之后屋主违规施工，把大半部份拆除，现已几乎被夷为平地。“对于屋主和开发商进入社区后偷偷绕过建筑条例的现象，社区不会袖手旁观，这种公然无视施工许可证要求，过度开发的现象是无法被接受的”。他还表示，已对市楼宇局施压，希望对华裔屋主处以高额罚款，给其他屋主、承包商和建筑师作为前车之鉴，了解在拿到市楼宇局批准之前，不能推倒重建房屋。 　　住在该屋对面18 年的不具名白人邻居表示，“这本来是一个很漂亮的老房子，白色叠瓦构造，现在看来新屋主要盖一栋砖房，跟社区环境非常不符”。他认为，最后房屋改建的结局如何还要看屋主如何与楼宇局交涉。另一名住在附近的白人邻居也指出，“附近不少人担心屋主会盖成多家庭住房，主要是怕房子用来分租”。 　　承包此工程的恒伟建筑公司经理对此表示，“本来是两家庭，现在改成一家庭”，并没有要盖大屋。由于房子拆掉太多被邻居投诉，楼宇局也曾要求申请施工为“新屋”(New Building)，“也就是多1、2万元，屋主已经申请了”。建筑师赵小姐也表示，屋主是按着法律走，没有触法，而且肯定只是改建为一家庭住房。她直言，“其实改建是很小的事情，社区里的人搞的像是天大的事情一样”。

　　新研究报告指出，海外中国买家推高温哥华楼价，到当地居民买不起房子的地步，触发温哥华楼市危机，渥京和卑诗省政府实在难辞其咎。 　　西门菲沙大学(Simon Fraser University)公共政策学院(School of Public Policy)助理教授戈登(Josh Gordon)撰写上述报告，他说人们没有足够财力，与外国投资者竞争，他们的置业梦幻灭，现在不再接受「分散注意力」的藉口，例如低息激发火红 　　楼市。 　　他说，「人们明白现况，愿意实话实说。」 　　戈登声明，他的理论有事实根据，没有歧视种族。 　　他的报告综合多项研究，包括置业趋势数据，人口密度，已取消的投资移民计划，还有美国同类研究。 　　戈登说，他的报告认定温哥华楼市危机的罪魁祸首是外国买家，特别是中国人，因为「证据指出问题所在，绝非仇视华人」。 　　中国投资者也推高多伦多地区楼价，但戈登指出，温哥华楼价飙升，增幅最大，因为外国资金涌入，去年达到前所未见的高水平。 　　戈登说，其他国家制订政策，规范外国买家，以保护国民，好像澳洲，新加坡，但加拿大没有同类措施。 　　大温哥华地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)说，大温哥华地区独立屋4月份平均售价140万元，比去年高30%。 　　这份报告名为《温哥华买房承担力危机，前因，后果与结论》( Vancouver's Housing Affordability Crisis: Causes, Consequences and Conclusions)，它说政治行动 　　欠缺，问题愈来愈大。 　　它说，居民到处迁移，或是对问题有相当理解，可以归咎政治领袖。 　　律师李纳兹马(Nazma Lee，音译)说，她与丈夫罗伊德(Lloyd)满肚火，因为两人无力供楼，只能带著两个小孩，租住2房共管柏文。她和丈夫在温哥华地区出生和长大，恐怕终有一天，他们要迁出温哥华，到别处买房子。 　　她说，现在就是时候，卑诗省和联邦政府采取「急剧措施」，包括追踪地产投资的资金来源，遏制可能的洗钱问题。 　　卑诗省省长简蕙芝(Christy Clark)已在3月说，省府会有法规遏制「摩货」行为，遏制地产经纪转卖买房合约，赚取佣金，买家回避物业税。

　　SFU报告：有关当局无法应对 问题恶化 　　一项新的研究称，海外买家，尤其来自中国者，令大温很多居民置业梦碎，无法购买房屋，而加拿大联邦政府及卑诗省政府未作出有效应对，无疑是令问题持续下去。然而，较早时有研究指出，温哥华土地供不应求，才是楼价不断上升的主因。 　　该项研究是由西门菲沙大学(SFU)公共政策学系助理教授戈登(Josh Gordon)所做，他表示，不少本地居民由于无法与海外买家竞争，所以无法购买房屋。 　　矛头直指中国买家 　　戈登在该份名为《温哥华房屋可负担危机：原因、结果及结论》(Vancouver's Housing Affordability Crisis: Causes, Consequences and Conclusions)的报告中，汇集了多个其他报告，包括置业趋势、人口密度、被取消的移民投资者计划(immigrant investor program)及美国同类研究的资料。他强调，该报告认为这危机主要是海外买家，尤其是来自中国的买家造成，此非基于种族主义，而是根据事实。 　　大温被指在过去一年，因为海外资金不断流入，而导致楼价大幅上升，而除了大温之外，多伦多的楼价也被指因海外买家而上升。 　　根据大温地产局Real Estate Board of Greater Vancouver)的资料，在今年4月，大温独立屋的平均屋价达到140万元，比去年同期上升30%。 　　戈登指出，其他国家诸如澳洲和新加坡均推出对海外买家的政策，以保障本身国民，不过加拿大没有推出同类政策，而本国联邦及省政府对该问题未有作出有效应对，无疑令问题扩大。 　　本身是律师的李纳马(Nazma Lee)表示，她与任职工程师的丈夫，都是在温哥华出生和长大，可是近年在置业方面越来越感到沮丧，因为楼价太高，未能购得房子，现在只能与两个子女租住一个两睡房柏文。 　　李纳马又称，这是时候联邦政府及卑诗省政府采取「严厉措施」的时候，包括追踪用于投资房地产的金钱来源，以堵塞有人利用投资房地产来洗黑钱。 　　另一报告：供不应求才是涨价主因 　　城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI）在今年3月公布的调查结果指出，土地与住屋供不应求，才是推高大温楼价是主要因素。而根据卑诗法律公证人协会(The Society of Notaries Public of BC，简称TSNPBC)今年1月公布的调查结果显示，本省由该协会法律公证人所处理的住宅房地产交易中，涉及海外买家仅占5%。 　　UDI总裁麦克马林(Anne McMullin)曾表示：「问题在于，尽管增加建筑密度，是解决住屋不足的有效办法，但许多人却抗拒增加建筑密度，因为他们都希望在温市拥有前后有庭院的大屋。于是，他们把本地日益严峻的住屋问题归咎于别人。」 　　公证人协会:海外买家仅占5% 　　UDI同时也引用加拿大按揭及房屋公司(CMHC)资料指出，在三面环海的温市，由于可供发展兴建房屋的土地非常有限，所以每年平均只有4,500个新住宅单位落成，但期间温市人口却净增加5.5万人，令到住屋供不应求。 　　而TSNPBC在去年11月就外国投资者购买本地房屋的比率，向会员进行内部网上调查，结果显示133个参与调查者表示，他们在本省所处理的住宅物业交易中，涉及海外买家的仅占5%。

　　地产资讯网站rew.ca新近发表大温地区建筑许可证(building permit)统计指出，大温3月份总共发出建筑许可证金额接近5.3亿元，较去年同期减少逾13.5%，但比今年2月大幅增加52%。 　　报道指出，导致3月份大温建筑许可证金额比去年同期减少的原因，主要是柏文建筑许可证金额较去年同期减少29.4%，3月份柏文建筑许可证金额减至3.05亿元。 　　在独立屋建筑许可证方面，3月大温发出独立屋建筑许可证金额接近1.55亿元，较去年同期增加16.8%，而相连房屋例如城市屋等建筑许可证较去年同期增加123.7%，建筑许可证金额达到6380万元。   　至于屋建筑许可证则持续减少，大温3月屋建筑许可证金额为210万元，较去年同期减少76.9%。   　　报道显示，卑诗省3月建筑许可证金额达到7.59亿，较去年同期减少8.3%，比今年2月增加38%。在本省其他地区方面，阿博斯福-米逊(Abbotsford-Mission)3月建筑许可证金额为1500万元，较去年同期增加54.8%，比今年2月的760万元高出96.6%。 　　维多利亚建筑许可证3月金额高达5420万元，较去年同期增加10.1%，较今年2月增加5.4%；基隆那的建筑许可证较去年同期增加34.4%，较今年2月增加29.4%，3月达到2780万元。 　　全加变化趋势与大温接近 　　报道指出，全加3月建筑许可证的金额变化趋势与大温接近，总建筑许可证金额达到36亿元，较去年同期减少6.9%，较今年2月则增加46.9%。

　　今日(5月5日)，渥太华 Broadbent 机构发布最新数据分析结果称，加拿大房价在最近四十年里增长迅速，现在想要买房至少得工作超过400周约8年的时间，是1970年所需工作时间的两倍。对于加拿大大城市里的年轻买房者来说，想要买房更像是一个长期的梦想。 　　最近数年房价飙升相信大多数地区的加拿大人都深有感触，此次最新研究则以加拿大人工作时间来对房价增长进行全新的衡量。 　　根据该研究结果显示，1970年加拿大国内的平均房价相当于工作200周左右的收入。当然，为一栋普通的住房偿还所有的贷款肯定需要更长的时间，因为每月房屋的花销绝不仅限于抵押贷款的分期付款。   　　在1970年至1986年之间，房价与劳动力工作时间的比值几乎没有变化。直到1986年以后的三年里，加拿大房价开始陡然上升。1990年购买普通房屋所需工作的时间就增加至300周，比三年前增长了50%。   　　但是当加拿大央行开始提高基准利率以控制通货膨胀率的上升后，房屋价格就开始回落。这对于当时的买房者是好消息，但是对于有房的加拿大人来说却是坏消息。 　　紧接着在1993年，购买普通房屋需要工作的时间则下降至250周，略微回升后又一路下降至2002年的220周。 　　但是，自2002年以来，整个房市开始迅猛上升。根据加拿大统计部的数据显示，在2015年想要购买一栋均价的房屋，人们至少需要工作超过400周。 　　Lavoie 称：“这相当于8年的工作时间，比1989年最高峰还要多出100周。很明显在这样的成本之下，加拿大想要买房的年轻人与他们的父母相比变得更加地艰难。” 　　尽管 Lavoie 也承认这样的对比并不是绝对公平的，因为购买房屋的类型在最近数十年里也发生了变化。在1975年，普通的加拿大房屋面积约为1,075平方英尺，但是到 2013年普通房屋的面积已经达到了2,000平方英尺，所以如果按照面积来看工作时间翻倍似乎也是正常的。 　　Lavoie 表示：“研究结果明确显示，现在的买房者与过去的人相比需要工作更长的时间以获得足够的资金购买一栋普通的房屋，特别是在一些大型的城市。许多人都感到购买一栋属于自己的房屋更像是一个长期的梦想。”  

　　没有最高、只有更高，这句话用来形容大温楼市再合适不过了。大温地产局昨日公布的统计数据显示，过去的这个月是大温史上楼盘销最好的4月，其中住宅交易量总计4787栋，和去年同期相比涨了14.4%。纵向来看，虽然比今年3月减少2.4%，但2016年4月的住宅销量是10年内所有4月平均数的141.7%。 　　大温地产局主席莫里森指出，整个大温地区买家之间的抢房竞争仍然非常激烈，虽然最近几个月有更多房屋挂牌求售，但供应却仍然赶不上史无前例的需求激增情况。   　　统计指出，4月各类房屋的新增加挂牌数量为6,127间，较去年同期增加3.9%，较今年3月减少2.4%。使得目前在MLS的新旧挂牌房屋达到7,550间，较去年同期的12,436间减少39.3%，较今年3月则是增加2.6%。   　　4月份房屋销售/挂牌比例达到63.3%，一般房屋销售/挂牌比例达到20%以上即是卖方市场，4月销售/挂牌比例远超过此标准，使大温楼市卖方市场的地位屹立不动。大温地产局分析，如果销售/挂牌比例低过12%，代表楼价有下跌压力，而如果在某一地区销售/挂牌比例达到20%至22%，且持续一段时间，则代表楼价即会有上涨压力。 　　统计显示，大温MLS各类型房屋基准价为84.48万元，较去年同期上涨25.3%。4月份独立屋销售1,979间，较去年同期增加9%，基准价增加30.1%，上涨至140.32万元。 　　公寓是销售额增长最多的房屋类型。4月公寓销售2,107间，较去年同期增加33.4%，楼价则较去年同期上涨20.6%，均价达到47.5万元。而在连体别墅及城市屋方面，4月销售695间，较去年同期减少11.5%，基准楼价较去年同期上涨22.1%，达到60.86万元。 　　可以看到，随着温哥华房价的节节攀升，高房价击鼓传花，开始从市中心传递到郊区：在大温各区中，独立屋上涨最多的是三角洲的Tsawwassen，今年4月较去年同期上涨41%，达到116.66万元；而楼价最贵的温西独立屋，4月楼价为319.96万元，较去年同期上涨28.4%。在更为远郊的菲沙河谷，4月销售2,969间房屋，较去年同期增加47.8%，甚至打破了15年前的历史纪录，独立屋楼价较去年同期上涨30%，超过77万元。 　　距离温哥华70公里、一个小时车程的远郊区Abbotsford一夜之间成了热门地段。当地从事房地产经纪已经有22年的戴维・考利说，他注意到过去几个月似乎出现了一种明显的趋势，那就是大量来自温哥华城区和近郊区的购房者来到Abbotsford的这样的远郊区抢购房屋，“这或者是由于温哥华城区和近郊区的独立房太贵让人买不起，或者是温哥华的房东们想趁着房地产价格处在高点换房”。 　　戴维举例说，最近在Abbotsford成交的一个独立房叫价45万加元，很快引来17个购房出价，其中12个买家是居住在温哥华和近郊区素里市的居民。最后该房产的成交价格是61万加元，比叫价高出了30%。 　　专家们认为，要想在远郊区购房战中取胜最关键的是要做好充分的准备并保持灵活性，比如购房者在找房开始前已经有银行提前批准的贷款协议书在手、愿意免掉房屋质量检验这个程序，等等。总之是购房的价格越高越好，购房的限制条件越少越好。当然，越来越多的金融机构和经济专家认为，温哥华、多伦多的房地产市场已严重虚高，存在泡沫危险。

　　近年来，华人掀起海外买地热潮，农地也颇受青睐。这也给华人带来了新的就业选择――当农民。 　　去年8月，美国中西部德克萨斯州农地曾创出天价，一名来自中国的投资客以近2000万美元购下巴克耶小镇及其周边约5000英亩农地。这笔全额付现的交易在当时引起不小的轰动。而这，只是华人海外买地的一个缩影。 　　早在大约四年前，华人在美国买农地的举动就已经变得狂热。当时，位于加利福尼亚州克恩县和圣伯纳汀诺县的各处农场，就已成为华人投资者极力追逐的对象。这股热潮在当时甚至带动了当地农业用地价格的快速攀升，增幅达到4%-5%。 　　再到如今，华人在美国买农地的事件已经屡见不鲜。有媒体报导，“9・11”之后，美国人在马里兰州、弗吉尼亚州、纽约州、新泽西州等地经营的50多家大小农场，先后卖给了华人。有些经营得当的华人农场主将农场规模不断扩大，甚至延伸到墨西哥境内。 　　其实不止是在美国，加拿大、澳大利亚、巴西、新西兰等土地资源丰富的国家，都受到华人买家的追捧。 　　随着华人争相购入农地，一些华人开始做起了土地的营生，当起了洋农民。 　　据新华网报导，海外华人主要通过种植中国蔬菜为当地中餐馆和农贸市场提供原料，并由此发展出一种特色农业。而随着种植范围和市场的扩大，许多华人农民也不仅限于种植蔬菜，开始种植花卉、果木、香料等。据悉，在威斯康辛州有华人种植药材西洋参;在夏威夷也有华人种植作香料用的罗勒;而在亚利桑那州还有华人在传统农业的基础上发展观光农业，办起了“农家乐”。华人海外做“农民”，可谓是风生水起、有声有色。 　　在中国传统观念里，农民是一种相对地位不高的职业，很多中国人都不愿选择去做农民。那么，华人为何会放下偏见选择当起了农民了? 　　美国波特兰州立大学教授李斧博士在接受采访时认为，华人从事与农业相关的职业，主要是市场导向所致。随着海外华人增多和收入的不断提高，中国蔬菜和一些适应华人口味的食品需求增多，这是华人“农民”这一与传统观念相悖的职业出现的原因，也是他们的主要优势。 　　暨南大学国际关系学院研究员张应龙还指出，华人从事农业种植与引人注目的食品安全问题也密不可分。很多海外华人希望通过投资农场，将种植出的农产品再销售回国内，以满足消费者对优质农产品的需求。   　　除了上述两个原因，一些土地资源丰富的地区往往地广人稀、土地价格便宜，当地政府也大多鼓励农业发展，这也促使华人把目光投向农业，转行做起了农民。   　　在各种有利条件下，想要当好农民，挣到钞票，那也得下些功夫。基本的农业知识、当地的自然环境、相关现代技术等都需要熟练了解。 《人民日报海外版》近日报导了华人周海滨成功开办农场的故事。 　　据报导，周海滨开办的现代农场位于意大利曼托瓦。周海滨出身于一个浙江温州的农民家庭，对于农业种植比较了解。从2007年开始，他在米兰周边城市瓦雷泽买了30多亩地，开始尝试蔬菜种植。周海滨将现代科技手段广泛运用在农场中，育苗室、室温控制系统、滴灌系统、生态除虫、仿日照光合升温设备、蔬菜冷藏室应有尽有，将农场经营得有声有色。随着经验的积累和效益的增加，他的农场面积也不断扩大。现在，周海滨还在米兰华人街上开设了蔬菜专卖店，直销自己农场的产品。 　　除了周海滨，还有很多成功的例子。海外务农对华人而言已经成为了一种就业的新选择。 　　如果你也想回归田园的话，不妨一试。不过，在决定之前，理性分析实际需求，了解当地政策法规，这是必不可少的。  

每年春季都是加拿大房屋买卖市场的旺季，上市的楼盘看得人眼花缭乱。 地产经纪为了卖房，花招层出不穷。每个周末同一条街上就有可能有几个房子在做Open House，逛一圈下来，可能收获不少。 除了派传单，最常见的是在室内提供些巧克力，甜点，咖啡，或者是瓶装水。因为这些东西简易，又不妨碍人们看房，也会让人对经纪和房屋多添一份好感。 最近有的地产经纪也会少女心爆棚，特意准备冰激凌色的马卡龙，男士就赠送天蓝色，女士就赠送粉红色，摆在厨房里，由助手发放。拿着粉红色的马卡龙到处转悠的大妈们高兴的不要不要的。 还有的经纪也放血准备一个礼包，每一位来Open House看房的人，都赠送一份，比如集合钥匙扣，冰箱贴，外加一瓶橄榄油。猜想是要让顾客在厨房最大几率的想到自己。。。 说真的，周末看一天Open House下来，人就吃饱喝足了。。。 当然了，请看贵的房子才有这些福利。。。 有人做过计算，就深圳的房价而言，一平方米大约要一万多，而国外的房价不过是国内的一半左右，那就是说，仅看价格，国外的房子价钱要便宜许多。 有的留学生来到加拿大以后，父母就帮着买好了房子，在购买的时候就想到了以房养房。先挑选交通便利，多人出租的地段。 然后再选隔断好的，Basement 完全装修的，分门出入的那种。最后将每个房间分租出去。可以用租金还房贷，虽然不能完全Cover Expense, 但是确实可以省好多钱。 另外也有的人选择买一套房子，全部出租出去，自己另外租一个单位住，等到自己有需要的时候再全部重新装修一遍，才搬回来。这样做，会在报税的时候增加很多收入，然而留学生的书本杂费退税可以抵消，所以具体情况还是要咨询专业会计。 实施以房养房，最后要注意的是报税这一块，笔者从来都不建议私人报税，特别是有额外收入的情况，专业的会计能了解你的需要，适当的帮助你合法的避税。 不要因为贪小便宜导致税局查账就因小失大了。

设定合理的租金   为自己投资的物业设定正确的租金，对很多房东来说是件不简单的事。   电话接到爆，可能意味租金设定的太低，相反地如果没有电话进来，则可能是租金太高。房东可以从当地报纸或网上查找当区目前租金情况，设定符合市场行情的租金。 让房客住的开心   房东最担心的，其实就是空房时要负担的费用，找到一个好房客、一个长期房客，是一个可以降低费用最好的方法。当房客反应房子内有任何需要维修的地方，要及时修复维修，随时保持房子的良好情况。甚至有时提供一些奖励给房客，譬如过年过节，送他们电影票、巧克力、餐券等，让房客住的开心，他们更愿意长期租住。   尊重房客隐私权   根据法律规定，房东进入租赁的住宅有一定的要求，如果非得进入房客的房间，记得尽可能至少24小时前通知，等到房客允许之后，房东才能进入他们出租的住宅。还有要保持公正的态度，公平地对待各个房客，设法了解他们的立场。   定期检查物业   租客有义务修理自己或客人对单位造成的任何损耗。通过定期检查物业，你便可以确保它任何时候都得到妥善保养。   小心选择物业管理经理人   如果没有时间亲自处理出租的房产，需要雇用专门管理的经理人。花点时间雇用一个最佳的管理人选，能够事半功倍。如果经理人处理事务不当，你或许也要负财务上的责任。事先对经理人做好透彻的背景调查，订出经理人明确要遵守的权利与义务，可以防止未来问题的发生。   购买足额的责任险与相关的产物险   一个规划完善的保险能保障您出租的财物免于地震、火灾、水灾、窃盗、恶意破坏、私人损伤等项目所造成的损失。   努力解决与房客间的纠纷   如果遇到与房客间有关租赁、修缮、噪音或其他无法马上排除的冲突时，房东应融洽地与房客好好谈一谈是否能解决争议。如果无效，可考虑由住宅租务审裁处(Residential Tenancy Branch)调解，审裁处有咨询职员向你解释有关租屋法例、住客与业主的权利与责任，如有需要可联络对方解释法例，以协助排解纠纷。

　　卑诗省东北地区有商家及地产经纪提供出租或挂牌中的空置房屋，给阿省麦穆里堡(Fort McMurray)山火灾民居住，其中一间出租柏文公司的负责人慷慨提供10个位于道森溪(Dawson Creek)的居住单位，欢迎灾民前来居住，再思考下一步计划。 　　据CBC电视台报道，斯科特(Doug Scott)和妻子Suzanne共同拥有出租柏文公司Upper Montney Estates。 　　他说，最近道森溪经济放缓，让两夫妇比平时拥有更多空置房间。因此当他看到居民逃离烈火天的麦穆里堡时，他也设身处地为灾民想。   　　他说：「如果是我，我应该需要一些帮助，我们都应该尽一分力。」他表示，卑诗省东北部有多个山火逐渐扩大，所以他和妻子非常了解灾民的无助。   　　愿意提供空置屋让灾民居住的还包括在圣约翰堡(Fort St. John)的地产经纪柯林斯(Mitch Collins)。 　　Century 21的地产经纪柯林斯对灾民提供正在挂牌的房屋让他们安身。他说想不出为何不对灾民提供这些空置屋的理由，既然仍有一些房屋空置，而现在又刚好有居民无家可住，让他们住在这些房屋再适合不过。 　　柯林斯说，他已经让约12个家庭住进房屋，目前还有两间还未住人，他希望自己的行动可抛砖引玉，并鼓励同一区的地产经纪提供帮助，解决灾民的居住问题。 　　麦穆里堡的山火至今已烧毁超过1600间房屋。

如果你有个多伦多的朋友最近没有联系你，那就别找了，因为很可能他/她已经被多伦多的房价给吓死了!根据一家多伦多地产经纪机构TheRedPin的数据，短短20年间，多伦多的独立屋均价从1996年的$265,822飙升至今天的$1,211,459，上涨幅度达356%。 图片来源：City News TheRedPin官网上还写道，难怪有那么多的多伦多人经常开玩笑说，要是想实现在多伦多买得起一套房，唯一方式就是发明一台时光机。而且这种状况不只是在多伦多才有，大多区(GTA)像Aurora、Markham、Oakville和Vaughan这些地方的房价20年间上涨幅度相似，只有Newmarket、Pickering和Whitby三个地方的房价涨速没有那么夸张。比如，Whitby的房屋均价从20年前的$176,964涨到了现在的$601,61，涨幅为240%。 图片来源：TheRedPin.com 如果想查看1996年至2016年GTA地区20年房价完整对比信息，可登陆TheRedPin.com。

近年来，“中资”不断涌向美国房地产市场，无论是自住还是投资，中国买家热情高涨，但美国房市的表现却令人不满。 中国人拿钱砸美国房市 据商业地产服务与投资公司世邦魏理仕(CBRE)研究部数据显示，2015年上半年，中国投入到海外商业地产的投资额同比增长约46%，达66亿美元，其中流入美国的总投资额高达36.76亿美元，是2014年全年投资额(19.62亿美元)的1.5倍。美国成为中国房地产投资者的首选国家。 来自金融时报的消息称，大部分中国资本流入纽约曼哈顿的酒店和写字楼物业，占中国资本在美国投资总额的 52.3%。此外，越来越多的中小投资者纷纷投资美国一二线城市如洛杉矶、旧金山、芝加哥和波士顿等地的项目。 美国房市不给力 尽管中国对美国房地产投资依然保持强劲增长，但刚刚公布出来的数据，仍未让人看出美国房地产市场有什么出色的表现，特别是住房拥有率、空置率、库存量以及与房地产市场有关的其他指证，其中最为悲惨的是住房拥有率。 拥有住房被看做是实现美国梦的标志之一，但这一数字在千禧一代的比例低得惊人。2004年住房拥有率为69.2%，如今已低至63.5%。当然，这其中的原因很多。也许是这些年轻人根本不想把自己束缚在一幢房子里，也许他们宁愿把钱花在吃喝游玩而不是汽车洋房上。但情况并不如此。 千禧一代为劳动主力 但无房可住 千禧一代将成为美国劳动力市场中最大的群体，他们对新建住房的需求也会增强。 但是从下表看出新屋销售仍处于较低水平。 空置率仍维持低位   包括在售房空置率以及出租房空置率两项指标都处于偏低的水平，这表明，无论出于何种原因，目前的住房拥有率只会维持不变。 没钱买房才是关键 最近的统计数字显示，劳动报酬在GDP中的占比增长54.3%，但不幸的是，仍处于历史较低水平。过去50年里这一数值的平均值维持在56％，而这近2％的差额相当于3600亿资金。如果将过去50年房价的增长与收入相比，则相当于减少了3万亿用于购房的收入。 这很可能是造成住房拥有率低的主要原因，而且可能需要很长时间千禧一代才能补上这3万亿的窟窿。因此，低住房拥有率这一状况势必一直持续下去。 专家提醒：美国买房需谨慎 据中新网报道，由美国亚洲金融协会房地产分会主办的“中美地产投资论坛”3日在纽约曼哈顿举行。美国多位房地产专家以及中国大陆金融界驻美国代表出席论坛。 托尔兄弟公司高级副总裁弗雷德里克·库珀表示，美国房地产市场复苏还需要持续一段时间，他对未来几年美国房价继续上涨看好。但DCM执行总裁弗兰克马洛指出，以纽约市为例，近两年新建的高端楼盘库存增多，在2015年高档楼盘的成交价已经达到了顶峰。 CCP Holding LLC合伙人普拉勒说，现阶段美国房地产市场呈现复苏放缓迹象。根据纽约大学Stern房地产学院研究数据，以曼哈顿为例，在2015-2017年之间，将有14,500套推入市场，但截至2017年底，仅有5000套将能售出。 仲量联行副主席莱瑟姆说，不少中国投资者关心美国房地产业现正处于房地产周期循环的哪个阶段，以及现在投资美国房地产是否时机已经太迟。他认为，美国房地产长线投资看好，但如果以短期炒房为目的，进入则需谨慎。

　　温哥华3月份柏文销售情况，西区较2月增24%，东区更夸张，增加50%。数据显示，温市的放盘量非常紧张，3月份西区的柏文放盘只较2月微升0.7%，温东则减少近2%。 　　在按年升幅方面，升势仍以西区较为显着，今年1月至3月期间，销售较2015年同期增长35%，温东则按年升不到4%。 　　在温哥华个别地区，向来深受买家欢迎的耶鲁镇（Yaletown）并有79个柏文放盘，当中超过一半是在3月加入的新放盘。放售单位中，最平的是2月1日挂牌的一房单位，位于Pacific Promenade，叫价429,900元。最贵的放盘则是在Kings Landing的四房单位，叫价890万元。 　　耶鲁镇3月份交投活跃，全月共录得超过60宗成交。成交价由低于叫价11%至超出放盘价23%也有，其中Pacific Plaza的一个三房单位，以近159万成交，而另一个在Yaletown Park的一房单位，则以57.6万易手，较开价高超过2成。在温哥华东区，4月初的柏文放盘极少，活跃放盘只有6个，其中Kingsgate Manor有两房单位以33万挂牌，而在Century发展项目，则有一房单位以42.9万放盘。 　　温东3月份的柏文成交中，有一房单位在放盘一星期内，以高出叫价6%的价格成交，另外亦有原以59.8万挂牌的两房单位，在一星期内成交，成交价并较放盘价超出11%。

2016年初，以上海、深圳为主的一线城市房价继续上涨，而三四线城市房地产市场仍面临较大去库存压力，房地产市场呈现“冰火两重天”。在目前供给侧结构性改革、房地产去库存的背景下，如何推进房地产市场的良性运行成为各方关注的焦点。   纵观全球房地产市场，不少发达国家房地产市场也经历过巨大震荡。美国、日本均出现过严重的楼市泡沫，泡沫破灭后对实体经济影响巨大，日本甚至出现“失去的十年”，而德国的房地产市场则在较长的历史时期内保持平稳、良好运行。我们不禁思考：德国房地产市场为何能够保持长期良性运行？德国房地产市场与中国相比有何特点？德国的成功经验对中国房地产市场的发展具有何种借鉴意义？   从20世纪50年代起，德国房地产市场可分为三个增长阶段，如图1所示：1958-1995年，房价处于稳定上升期，年复合增速为5.3%；1996年受到德国经济下行压力影响房地产市场也陷入停滞，至2010年的15年间，房价指数年复合增速为0.7%，几乎无增长；2010年房地产开始回升，年复合增速为4.2%。图2 显示德国房价与GDP几乎保持同向变化，呈现出高度相关，房价未出现大幅度、长期偏离基本面的情况。图3表示德国房价与工资指数呈现显著正相关，房价与工资水平增速基本保持一致。 （图1：德国房价指数的三个发展阶段。数据来源：OECD Analytical House Price database） （图2：德国房价与GDP呈现高度相关性。数据来源：OECD Analytical House Price database, WORLDBANK）   （图3：德国房价与国民收入呈现高度相关性。数据来源：OECD Analytical House Price database, WORLDBANK）   德国住房市场稳定运行的经验   德国房地产市场的稳定运行得益于良性的产业定位、稳定的货币条件、充分的住房供给、合理的住房需求。   首先，德国将房地产作为具有福利性质的服务型产业，而非国民经济支柱产业。机械制造、汽车、电子设备、化工制造是德国工业的四大支柱产业，现代制造业创造高附加值，工业对GDP的贡献程度接近35%；德国还具有发达的现代服务业，对GDP贡献约25%，房地产对经济的贡献仅占8%左右。房地产具有重要的社会福利性质，房地产“服务产业”的产业定位决定了政府制定房地产政策的出发点和落脚点是保障居民住房需求。   目前中国制造业附加价值创造能力有待提升，尚不能成为地方经济发展的有力引擎，现代服务业经济增量占比较低，因此房地产在中国的经济增长结构中发挥重要作用。从行业增加值占GDP比例看，2015年房地产及建筑业对GDP贡献约为13%；从投资上看，2015年全国房地产开发投资95979亿元人民币，占全国固定资产投资的17.4%；此外，房地产业也能有效促进其他关联产业，如钢铁、化工、建筑材料等多个行业发展。同时分税制改革使地方财政收入减少，“土地财政”成为地方政府重要的收入来源。房地产对中国国民经济具有重要作用，中德产业定位的不同决定了两国房地产的不同发展模式。   其次，德国房价的平稳发展得益于稳定的货币投放。具体我们考察两个指标，分别是M2增速-GDP增速、M2/GDP，如表1所示。M2增速-GDP增速表示支持实体经济增长之外的货币供应增长率，衡量实体经济吸纳货币的能力。德国1996年至2010年M2增速-GDP增速仅为1.92%、2010年至2015年该比例为2.82%，均显著低于中国同期M2增速-GDP增速（7.4%、7.27%）。M2/GDP衡量产出一单位GDP需要多少广义货币投放，德国M2/GDP始终稳定在1以内，不到1单位的广义货币投放可以带来1单位经济增长。2000年后此比例基本稳定在0.7左右，2008年金融危机后该比例也保持稳定，没有出现大幅上升。而中国M2/GDP近期始终高于1，并呈现上升趋势，由2000年的1.366上升为2015年的2.057，增长幅度为50.6%。以上两指标说明德国实体经济吸纳货币能力较强，德国货币投放整体保持稳定，经济中稳定的流动性为良性的房地产市场创造了货币条件。   （表1 中国、德国M2增速-GDP增速、M2/GDP对比）   再次，德国实行由开发商、合作社共同建房、私人自建房、政府保障房组成的多元住房供应体系，保障了充足的住房供给。 其中，合作社共同建房占每年新建住宅总数的比例超过30%，同时政府对合作社建房给予多方面的政策支持，包括税收、低息贷款等。政府充分考虑收入差距，对地产规划中的高、中、低档房屋比例进行明确规定，同时为中低收入人群提供保障房。2014年德国联邦调查局公布，德国人均居住面积为43平方米。拥有自己住房者的人均居住面积为47平方米，住房供给较为充足。多元的住房供给使德国房地产市场长期处于供需均衡状态，保障了房地产市场的平稳运行。   德国发达的租房市场也能满足市场相当一部分的住房需求。租金制定过程合理，地方政府与行业协会根据地区与收入差异制定“合理租价”，一旦房东所定的房租超出“合理租价”的20%，即构成了违法行为。同时德国房地产市场价格调控机制有效，合同一经签订后房东不能随意涨价，房东无权随意终止租房合同；政府实施有效的租赁市场管理，禁止二房东、欺诈中介，维持了良好的租房市场秩序。   最后，较高的首付比例、对投机需求的限制、社会文化因素构成较为稳定的住房需求。德国住房抵押贷款要求抵押贷款价值比（贷款/房价总额）约在60%-70%之间，即首付约在3-4成。较高的首付比例为房地产市场的稳定运营提供了重要保障。   从购买者角度看，高首付比例限制了投机性住房需求，引导住房需求趋于理性化；从银行角度，高首付比例降低抵押贷款的信用风险，保障了贷款发生违约时的银行权益。德国房地产市场中的高首付比例是市场平稳运营的关键之一。同时在德国从事地产买卖经营者涉及缴纳的税种包括土地税、土地购买税及资本利得税，较高税负挤压了投机者的利润空间，抑制了市场中的投机需求。而中国高房价存在显著的“自我实现”效应，即一线城市房价十年来的高速增长使房地产成为有效投资渠道，也出现大规模“炒房团”等投机需求，继续推升房价上涨。   社会文化因素也成为德国租房市场繁荣发展的重要原因。德国文化体系中并不认同“买房”构成社会认同感及安全感，相反，57%的德国人选择租房而非买房，社会文化因素构成了租房市场的巨大需求，有效替代了住房市场的需求。而中国“安土重迁”、“成家立业”的文化传统使得住房需求成为家庭刚需，租房市场并不能有效减少对商品房市场的长期需求。   基于上述四个因素，稳定的货币环境、准确的产业定位及供需双侧的均衡发展，共同构成了德国房地产市场长期的良性发展。   德国经验对中国房地产市场平稳运行的借鉴意义   通过上述分析，不难总结出德国房地产市场良性发展对中国房地产市场的良性发展的中短期、长期措施。   从中短期看，房地产市场的稳定运行需要供求双方的均衡发展。从供给角度看，德国政府通过财政自建、税收补贴、金融优惠等措施鼓励通过多渠道增加福利房建设，稳定住房供给，对中国目前的住房建设具有一定参考价值。从需求角度看，借鉴德国高首付比例对稳定房价的重要作用，适当提升首付比例，杜绝房价零首付。零首付将加剧房地产市场的投机需求，助长价格泡沫，导致房地产市场的非理性繁荣。借鉴德国经验，通过建设良好的房屋租赁市场分流住房需求，维护房价稳定；通过税收等手段强化对投机行为的有效控制，抑制投机性住房需求。   从长期看，良性的房地产市场需要稳定的宏观经济运行。房地产作为国民经济支柱产业反映了中国经济发展方式主要靠固定资产投资拉动。房地产市场要想真正获得良性发展，需要在进一步深化改革中培育新的经济增长点，培育制造业、服务业核心竞争力，转变经济发展方式，同时通过城乡二元结构调整解决地域发展不均衡，引导城市化进程良性发展，通过调整社会供需结构扩大内需以消化不良产能。   良性的房地产市场需要培育健全的投资渠道。房地产市场上的投资、投机需求成为房价上涨的主要动力，而资本青睐于房地产市场的深层次原因在于资本市场缺乏其他稳定的投资渠道。例如中国股市与楼市经常出现的“此消彼长”的状况，也证明良性运转的楼市需要健全高效的股市和债市。深化资本市场改革创新，如推进证券市场注册制、建设长期固定收益证券市场，为资本创造有效的投资途径，是降低投机性房产需求、促进房地产市场理性发展的必由之路。

　　楼市一直是人们必不可少的谈论话题之一。买不买房?这个争议始终伴随着千千万万的家庭。今天我们来看看，买房或者不买房，10年后财富差别有多大? 　　第一种人：买房 　　假设在一个二、三线城市，房屋总价为50万的地方买房：首付20万公积金贷款30万20年计，月供1963元。 　　10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己。 　　那么十年的月供总计为1963*12*10 23.6万。第二种人：租房 　　租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。 　　由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为： 　　第1年房租：15000元 　　第2年房租：15900元 　　第3年房租：16854元 　　…… 　　第10年房租：25342元 　　则租房人： 　　A、10年房租总计： 　　15000+15900+16854+……+25342=19770920万; 　　B、省下首付20万，存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算 　　20*1.05^10 32.6万; 　　C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算，约31万; 　　D、省下的一次性还贷的钱为20万。 　　现在有三个假设： 　　假设1 　　未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10 89.5万。 　　那么买房的人财富为89.5万。 　　租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万 　　假设2 　　未来10年房屋大幅增值4倍，房租市值为200万。 　　买房人财富是租房人的3倍有余。 　　假设3 　　未来10年房子涨幅低于*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌。 　　租房人胜出。 　　单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的。 　　可能有些人预期10年后房价还不如今天，或者涨幅低于26%，但因为中国人买房的传统，为了成家、为了有家的安全感、稳定感，依然会买房，不会在乎房价涨跌。 　　最后，买不买房，每个人心里都有了自己的答案。 　　如果你认为应该买房，到底还有哪些地区楼市仍值得投资呢?我们来看看： 　　广州 　　目前广州楼市比较理性，2016年房价受到成交结构影响还会保持稳定，但中心城区改善和高端产品的价格还是有一定上涨空间。 　　以往来看，广州市场一向是以稳为主。前几年市场有压力的时候，广州市场并未出现大幅波动。这也是和广州经济发展、居民的购买力以及购买习惯相挂钩。 　　2015年广州GDP为18100.41亿元，同比增长8.4%，其产业结构更趋优化，第三产业增加值比重同比提高1.55个百分点，对经济增长的贡献率达70.6%，首超七成。总体看，中长期内，广州的经济基本面足以支撑楼市持续发力。 　　另外，截至2015年底，广州商品住宅可售货量913.25万平方米，去化周期降至7.53个月，为过去一年的最低水平。整体市场供求关系均衡，也是支撑广州楼市持续发力因素之一。 　　海口 　　1993年6月之前的海南出现一股淘金热潮1992年，《中国制造》中数据显示，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半。这一年，海口市经济增长率高达83%，海南全省财政收入的40%来自房地产业。 　　房价高涨的背后，海口市地价由1991年的几十万元/亩，一路狂飙至六百多万元/亩。凭借房地产发迹的海口，直至今天，房地产在海南税收、固定投资的占有较高的比例。 　　对于购房者来说，海口如今的房价已经到了一个稳定的时期。 　　苏州 　　据2010年第六次人口普查资料显示，苏州常住外来人口总量接近上海的一半，是杭州的近两倍，在长三角16城市中仅低于上海。 　　苏州房价可受外来务工人群的租赁需求推动水涨船高，在基本面支撑下，苏州仍有投资价值。 　　杭州 　　回顾杭州楼市的发展历程可以发现：2000年至2004年，杭州楼市急速上涨;2005年至2006年，在国家宏观调控下，楼市进入调整;2007年，楼市经历一波反弹;2008年，金融危机来袭，楼市又开始进入深度调整;2009年，在市场各方一度绝望之时，楼市却绝地反弹，发展程度甚至超过历史高位;2010年，在频繁调控之下，杭州楼市忽上忽下，房价有所下挫，但基本平稳。 　　其中，房价上涨，主要集中在三个阶段，2000年到2004年，2007年和2009年。值得一提的是，在2005年以来宏观调控最为频繁的时间里，杭州可以称得上是二三线城市中为数不多的保持涨幅城市，即使有风吹草动，也可以迅速修复。 　　目前，杭州楼市一直稳定在基本面和信贷面左右。 　　宁波 　　据统计，3月份宁波市六区商品住宅成交数据逾7000套。而此前，宁波月度成交最高记录是2015年的4644套。 　　公积金新政落地，以及2月中下旬开始国家实施营业税、契税调减政策的催化，宁波楼市消费心态得到极大提振。 　　不过，从全大市看，目前宁波目前全大市还有超过9万套可售住宅，去化周期需要16-17个月。 　　即使宁波楼市库存压力依然还在那儿，“大招”刺激下楼市整体价格下行的可能性在减小。对于投资者来说，或许可以下手了。 　　厦门 　　厦门房价比较稳定，一直稳定在基本面和信贷面左右。 　　厦门房市的涨幅并不脱离基本面增长和宽松信贷的驱动，厦门房价上涨可视为二线投资洼地的价值重估，具有较好的投资潜力。 　　福州 　　国家统计局公布数据，福州房价不仅“九连涨”，而且涨幅居全国第7位，超过了涨幅一直领跑全国的厦门。 　　多重政策利好刺激，福州各大楼盘价格“涨”声不断。业内人士判断，随着一手房价格不断上涨，越来越多人被挤压到二手房市场，同样享受政策利好的二手房市场因此升温，价格也随之不断上涨。二手房后续价格将继续保持与一手房联动的局面。 　　天津 　　天津房价收入比走势相对平稳，合理值大致在8左右，2005年后上行走势加快，2011年回归下行，2013年后企稳回升。 　　2015年天津房价收入比为10，偏离合理值幅度由2014年的20%扩大到25%，仍小于京沪深。　

在楼房交易中心关注住房信息的男士（Cate Gillon/Getty Images）    应该买房或租房？长久以来就是困扰许多人的问题。越来越多的千禧世代正进入组织家庭的时候，这个问题对许多潜在首次住房买家则更是难以找到答案。加上现在美国许多城市的房租暴涨，一方面人们希望买房能安顿下，另一方面又担心被房子套牢。知名房地产公司Zillow的执行长罗斯寇夫（Spencer Rascoff）建议，首先决定会在这房子住多久，再考虑是否购买。他表示，每个房产市场的损益平衡表都不同，当地的房租、房贷款高低及房价上升的速度等都是会造成影响的因素。此外，〝估计大概会在当地住多久，是决定是否购买房子的最重要因素。〞如果你计划住在一个地方的时间够长，买房就比租房划算。从全国范围来看，买房vs.租房的平均打平时间约两年，但不同城市情况又有所不同。也就是说，平均而言，如果能在一个房子里住两年，买房比较划算。罗斯寇夫说：〝以曼哈顿为例，必须要在这里住超过5年才值得购买房产，而不是租房。〞〝但是在底特律，只需要住6个月就值得买房。〞据Zillow的分析，如果想在美国华盛顿特区买买房，最好打算住在当地至少四年半。洛杉矶的损益平衡年限是4.1年，圣地亚哥是3.4年，这几个城市算是损益平衡年限比较长的城市。旧金山房价的中间值（median）是$781,000美元，是美国最昂贵的主要房地产市场，但当地房租也非常昂贵，所以只需要在当地住2.9年就值得买房。即使在度假胜地，损益平衡也是按相同的方式估算。如果想夏威夷檀香山买房，最好有住在那里至少6年的打算。美国南方一些城市的买房损益平衡年限很短，只需要在当地住一年左右就值得买房。例如，在孟菲斯只要1.1年，在阿拉巴马州的伯明翰只要1.4年。  

　　1995年，时任广东中山市实业发展总公司经理的陈满雄和其妻卷款外逃到泰国。除更名、换身份以外，陈满雄还做了一次彻底的整容手术，连皮肤都进行了漂白。他们在自家名下办起多家商行，拥有两栋高级洋房、三辆豪华轿车，混迹当地名流圈。 　　2003年外逃的浙江省建设厅原副厅长杨秀珠在跑路前，已在纽约黄金地带置办至少5处高级房产；还曾通过亲戚买下曼哈顿的五层大楼，以收取房租为主要收入。 　　2001年外逃的中国银行原行长许超凡和许国俊两人名下的房产同样价值不菲。两人在加拿大有3处房产，价值分别达560万、583万和641万人民币。 　　…… 　　购买房产，出事之后跑路，成为了贪官的常用套路。 　　这些人事先在国外，以亲友名字或以其他规避方式买好房，再把亲属安排到国外定居，一旦感觉自己的腐败问题可能被发现，就立即借机潜逃国外。 　　而这些贪官们购买的豪宅，有人开玩笑说，多得都可以办一个别墅展了！      　　他们是如何购入海外房产的呢？ 　　不看房就下单，大把现金购买 　　买房这么大的事情，如果不货比三家，显得不可思议。但一些在海外购房的“富豪”却十分另类，仅靠房屋的图片和户型图便可以拍板，买房不挑，越快买到越好，而且付款的时候都是大把现金，一下子付满全款。 　　事实上，这都是“富豪们”为了尽快将非法收入花出去，与其拥有巨额财产担惊受怕，不如早点变换成房产，还可以为之后留下后路。      　　全球反洗钱协定要求金融机构报告可疑资金，但大多数国家的房产中介并无类似规定。用大批现金购入房产，就成了海外贪官们最热门的选择。 　　隐藏身份，成为中介“金主” 　　一些海外的房产中介对这类买房者心知肚明，为“金主”保密，更不会向外界透露购房者的身份。 　　仔细想想，这些中介们确实从海外中国人购房的潮流中得到了不少好处。在房市日渐呈现萧条的时候，是大老远赶来的中国富豪成为最积极的购房者，他们深藏不露，制瞄准最热门的房产。一位熟悉中文的购房中介在接受采访的时候说，“我做梦都想碰到中国客户，他们腰缠万贯，且全是现金支付。” 　　贪官海外置业不是从这几年才开始 　　中国贪官海外置业，可以追溯到从90年代中期的移民潮。那时候贪官们大多向往制度宽松的加拿大、美国，随后热衷于“洗钱天堂”南太平洋的岛国澳大利亚、新西兰。 　　在15年前的一篇报道中，据不完全统计，中国已经有超过4000名贪污、贿赂犯罪嫌疑人潜逃，携带公款多达50多亿元人民币，而这些钱款的主要出处之一，就是不动产。      　　2001年10月《爱国者法案》之前，美国执法机构并没有查封地方外国人账户的权利，美国佛罗里达、迈阿密等地是贪官们置业的乐园。同一时期的加拿大，大温哥华地区气候宜人，生活方便，而且在难民申请、移民申请方面制度宽松，态度较为宽容，保险系数高，成为贪官外逃的首选地，甚至还出现了“中国贪官社区”。 　　澳大利亚也是中国贪官们的“理想国”之一，根据国际反洗钱组织公布的数据显示，每年澳大利亚的洗钱犯罪活动所涉金额至少在30亿美元以上，联邦政府“睁一只眼闭一只眼”，让海外置业的中国贪官们喜出望外。 　　进入2000年，特别是2008年左右，中国贪官们置业的目光盯上了欧洲的发达国家，全球金融危机，让欧元区看到了吸引外资的重要性，放宽了对“投资移民”的限额，中国贪官们大幅度奔向了欧洲。北欧的荷兰，西欧的法国等成为了新的乐园。     　　尤其是，法国移民法中有申请避难的相关条款，而且法国是欧洲中心交通发达，万一有风声，出逃都很方便。让不少贪官选择出逃法国。 　　而如今，贪官们开始选择比较冷门的南美南非，甚至放眼全球。 　　潜逃海外的日子，并不安稳 　　你四处逃窜，我紧随其后。 　　从2000年起，中国政府开展了外逃贪官的追逃行动，2003年，中国加入了《联合国反腐败公约》和《联合国打击跨国有组织犯罪公约》，国际合作让贪官们更紧张。 　　根据中央纪委监察部网站报道，截至2013年5月，中国已与49个国家签订民事、刑事司法协助类条约，已与36个国家签订了引渡条约。在不断完善的追逃体系下，贪官们渐渐无处可逃： 　　2004年，中国贪官，原中国银行广东开平支行行长余振东，成为了第一个由被美国正式押送，驱逐出境并且移交给中方的外逃贪官。 　　2006年，时任澳大利亚司法部长在北京表示，澳大利亚将在其法律范围内协助中方，将逃至澳大利亚的中国贪污腐败分子遣返回国。 　　2011年，贪官“天堂”加拿大将潜逃了12年的赖昌星遣返，加拿大不再是贪官的港湾。 　　2016年，中国公布“红色通缉令”名单已整一年，潜逃在外的百名嫌犯有26人归案。 　　…… 　　中国贪官在海外的日子将不会安稳，那些海外置业，终有一日会被中国追讨回。

今日（5月5日），渥太华 Broadbent 机构发布最新数据分析结果称，加拿大房价在最近四十年里增长迅速，现在想要买房至少得工作超过400周约8年的时间，是1970年所需工作时间的两倍。对于加拿大大城市里的年轻买房者来说，想要买房更像是一个长期的梦想。 最近数年房价飙升相信大多数地区的加拿大人都深有感触，此次最新研究则以加拿大人工作时间来对房价增长进行全新的衡量。 根据该研究结果显示，1970年加拿大国内的平均房价相当于工作200周左右的收入。当然，为一栋普通的住房偿还所有的贷款肯定需要更长的时间，因为每月房屋的花销绝不仅限于抵押贷款的分期付款。 在1970年至1986年之间，房价与劳动力工作时间的比值几乎没有变化。直到1986年以后的三年里，加拿大房价开始陡然上升。1990年购买普通房屋所需工作的时间就增加至300周，比三年前增长了50%。 但是当加拿大央行开始提高基准利率以控制通货膨胀率的上升后，房屋价格就开始回落。这对于当时的买房者是好消息，但是对于有房的加拿大人来说却是坏消息。 紧接着在1993年，购买普通房屋需要工作的时间则下降至250周，略微回升后又一路下降至2002年的220周。 但是，自2002年以来，整个房市开始迅猛上升。根据加拿大统计部的数据显示，在2015年想要购买一栋均价的房屋，人们至少需要工作超过400周。 Lavoie 称：“这相当于8年的工作时间，比1989年最高峰还要多出100周。很明显在这样的成本之下，加拿大想要买房的年轻人与他们的父母相比变得更加地艰难。” 尽管 Lavoie 也承认这样的对比并不是绝对公平的，因为购买房屋的类型在最近数十年里也发生了变化。在1975年，普通的加拿大房屋面积约为1,075平方英尺，但是到2013年普通房屋的面积已经达到了2,000平方英尺，所以如果按照面积来看工作时间翻倍似乎也是正常的。 Lavoie 表示：“研究结果明确显示，现在的买房者与过去的人相比需要工作更长的时间以获得足够的资金购买一栋普通的房屋，特别是在一些大型的城市。许多人都感到购买一栋属于自己的房屋更像是一个长期的梦想。”

2016年5月5日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社主办的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》发布会在京举行。   房地产市场经过一年多的调整，2015年，商品房销售成交价格总体上涨，住宅和办公楼的销售价格涨幅较高，而商业营业用房的销售价格则出现下跌；商品房销售量增幅由负转正，办公楼销售量增幅较大。房地产库存水平依然较高，但增速明显下降，商办物业的库存比住宅更为严峻。住房租金涨幅小幅收窄，明显低于住房售价涨幅，但仍高于CPI涨幅；房地产开发投资低迷，住宅投资接近零增长；开发资金来源中，销售回款明显增加，其他来源资金萎缩；土地购置面积与土地成交价款均大幅下降，但土地平均成交价格增幅高于商品房销售价格增幅；房屋新开工面积全线下降，施工面积小幅增加，仍处于库存去化期。       展望2016年，受一系列不确定和趋势性因素影响，世界经济增长形势依然不容乐观。房地产作为广义资本市场一部分，其不确定性风险必将不断提升。2008年国际金融危机以来，中国GDP增速一直处于下滑区间，2015年中国GDP增速跌破7%。2016年宏观经济持续下滑将是大概率事件，从而导致房地产价格预期进一步降低，住房需求增速减缓，对房地产市场形成向下压力。   从政策层面看，短期通过货币或财政政策刺激需求，长期将实行供给侧改革。即，一方面，围绕房地产“去库存”，继续执行宽松的财政和货币政策刺激市场需求，维持市场活跃；另一方面，围绕房地产供给侧改革，实施分类调控，以适度缓和区域分化、冷热不均现象，维持市场稳定将是2016年房地产政策基调：对于一线城市和部分需求热点二线城市，将继续实行限购政策，甚至出台相关政策，抑制一线市场过热，以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高；多数二线和三、四线城市以刺激需求、去库存为主，购房落户、税费减免、财政补贴政策，以及教育、医疗等配套措施有望在各地全面铺开。   从市场表现看，在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下，2016年房地产市场逐渐回稳：房地产投资止跌转增，开发商在一、二线市场销售旺盛推动下逐渐恢复投资信心；随着投机性需求和改善性住房需求的进一步释放，房地产销售将进一步增长；三、四线城市的房地产去库存难以取得突破性进展；随着政策刺激效应衰减，房地产销售有再次回落风险；一线和部分二线城市房价仍将持续上涨，但上涨幅度将有所减缓；二线城市房价将全面上涨，涨幅区域分化明显；三、四线城市在宽松政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。