地产

大温地区豪宅价格在10年间锐增了125%。（档案图片）     　　一项豪宅报告指出，加拿大豪宅楼市涉及外国买家在过去10年显着增加，全加近1/4的地产经纪相信25%或以上的豪宅是由外国买家购买；有66%相信所在地区外国买家购买豪宅的情况，自2005年已开始增加。在卑诗省，更有95%的经纪将中国列为买家来源地前三大国家之一，而在这段时间中，大温地区的豪宅升值125%，是全国之冠，位列第二的多伦多亦只为69%。 　　Royal LePage地产公司昨日发表豪宅报告，报告指出，在2005至2015年间，大温豪宅价格锐增了125%，以一间1.5万呎土地的独立屋为例，在2005年时价格为265.82万元，2015年时楼价已上涨至598.79万元。在全加4大都会区中，大温豪宅价格上涨幅度最劲，较卡加利及满地可的升幅高逾一倍。 　　报告亦提到，24%的地产经纪相信所在地区25%或以上的豪宅是由外国买家购买，逾1/2的经纪指中国是主要豪宅国际买家的来源地。60%的经纪预期今年该区的外国买家活动仍会增加。 　　Royal LePage总裁索伯(Phil Soper)指出，虽然外国买家对加拿大整体住宅楼市的影响仍小，但在豪宅市场的重要性却正在增加。 　　他分析，加拿大政治和财政系统，传统对文化的包容，以及对移民及多元化的开放态度，让加拿大成为富有的国际买家的理想地点。 　　报告指出，67%的经纪指豪宅市场销售活动从2015年1月以来即呈增加现象，目前销售增加的趋势与长期趋势一致；有80%的受访经纪则说，豪宅销售自2005年即开始增加。 　　索伯说，虽然经济环境反覆无常，但加拿大豪宅楼市仍是健康及有活力，在经济不确定的时期，一些原可能有意出售房屋的业主，一般会采取观望态度，暂不推出房屋，因而限制了放盘房屋数量，但非豪宅市场目前并不一样。 　　报告指出，84%经纪相信豪宅物业被购买作为住宅用途，97%说买家是夫妻，66%则说豪宅买家有孩子同住。74%指独立屋是最受喜爱的豪宅物业类型，53%说最重视「受欢迎社区」，42%则说买家重视豪宅的大小。 　　至于卖家出售豪宅的最主要原因，66%经纪认为是大屋换小屋，53%的受访经纪说放售豪宅的屋主年龄主要从55岁至64岁，而豪宅买家主要为45岁至54岁。 　　在卑诗省的豪宅市场，83%的经纪相信2015年1月以来销售活动已增加，76%更看好2016年下半年，相信豪宅销售活动仍将继续增加，有79%的经纪说中国买家主导豪宅买卖。有95%的经纪将中国列为买家来源地前三大国家之一。 　　索伯说，在全加主要楼市，标准房屋的平均楼价上涨速度，其实比豪宅楼价上涨速度更快，此情况有助想换较高价房屋的人士，更容易小屋换大屋。 　　价格飞升 温西豪宅业主亦喜亦忧 　　过去10年大温豪宅价格增加125%，坐拥豪宅的业主应该高兴，但温西豪宅独立屋业主华裔周女士却是一则以喜，一则以忧。她说由于只有一间豪宅，忧心3个子女各自成家后，她无能力帮助他们在附近置业，可能需要搬到其他地区，才能买得起独立屋。 　　周女士住在马波尔区(Marpole)，房子建成约20年，18年前以约80万元价格购下。她说，地税因为楼价不断上涨而增加，她一年需缴约万元地税，而她和丈夫又只是靠退休金过活，所以生活开始有点拮据。 　　周女士说，曾想过将房屋趁高价卖掉，如此清偿按揭还能有些余钱可用，或是提供给在多伦多工作的儿子在当地买房，但由于太喜欢温西的社区，担心卖掉后无法买回，所以选择咬牙苦撑，省吃俭用，希望保留现在的独立屋。 　　另一名住在甘比区(Cambie)的陈太，过去多年已花了10万元维修其独立屋。她说，如果不卖掉房子，房屋涨价的所谓帐面值，根本便没「套现」，所以也没什么值得高兴，而近几年她也因为花钱维修房子而使财务愈来愈紧。 　　与多数移民情况相同，陈太也是只有一间独立屋，她很担心若卖掉独立屋，以后便无法买回，故只能坚持留着目前仅有的一间房子。

　　佳士得国际地产(Christie's International Real Estate)公布全球豪宅市场热度排行榜，榜首为新西兰最大城市奥克兰；多伦多和卑诗省维多利亚分列第2和第3。其中，多伦多豪宅卖出的速度则冠绝全球，平均只需28日便能成交，而全球平均日数为195日。 　　排行榜比较了全球100个豪宅市场，在2014至2015年间的销售量增长幅度，奥克兰的市场规模虽然比多伦多的小得多，但增长多达63%，多伦多的市场则上升48%。 　　各地对豪宅的定义都不同，全球平均的物业价格门槛为220万美元；但在多伦多，价值300万或以上的物业，才能被称为豪宅。 　　佳士得国际地产在加拿大的附属公司Chestnut Park Real Estate的首席执行官Chris Kapches形容，多伦多的豪宅市场增长，像开动了发动机一样，「渴望进入市场的买家已超过市场上的豪宅供应。」 　　报告又指，全球住宅物业价格的升幅和近年破纪录的豪宅销售量，在2015年至今年年初稍微减退，原因包括股市和地缘政治不稳；不过加国对豪宅买家仍有一定的吸引力。 　　Kapches说强势的政府、银行业和投资系统，加上良好的移民环境、教育体制和就业机会，都令多伦多在销量和价格方面逆流而上。 　　另外，多伦多和温哥华等一线城市的炽热地产市道，也带动了Collingwood和咸美顿等二线地区的楼市。「我们看到Collingwood和咸美顿的销售急速增长，这些地方的楼价只是多伦多的三分一，供创业的零售店价格也较低。」

  　　卑诗省议会周四于质询时段，朝野两党省议员就楼市可负担议题激辩。省新民主党（NDP）以华裔学生购入温西豪宅为例发难，抨击省府故意对本省楼市问题，视而不见且不作为；而执政自由党则反击称，NDP的指责并无实际统计数据为依据。有政治分析人士指出，楼市议题将成为下届省选主要议题，但哪个政党将由此获益，目前难以判断。 　　温市格雷岬区（Point Grey）一幢豪宅，最近以3,110万元售出，两位登记买家均为华裔，其中一人填写职业为学生，拥有该豪宅99%业权。另一填写职业为女商人者，拥有该物业1%业权。两人4月28日自银行取得按揭990万元，每两周的按揭供款额为17,079.41元。 　　NDP房屋评论员尹大卫（David Eby）在质询时段表示：「按照财政厅长兼议会领袖麦德庄（Mike de Jong）的说法，（楼市）所有事情都在控制中，所有事情都很正常。对这个政府来说，一个学生能以超过物业估价560万元的3,110万元，买入温市豪宅，仍称为是一个正常的房地产市场。在这个市场中，大温25至35岁屋主每年要负债。如果政府认为这样的市场是正常，我不知道要再找到何种讯息来说服对方。」 　　麦德庄则表示，自己能举出多个例子，有很多父母为了方便在大温地区求学的子女，而在大温置业，同时也把置业作为一项投资。他说：「我们在上个财政预算中把物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT）税率提高了3%，如果NDP认为不够，就应清楚告诉省民NDP认为税率应是多少。如果NDP认为应开徵楼市投机税，就要说清楚何种情况下开徵，以及税率应是多少。」 　　业主因楼价涨而开心 　　维多利亚大学（UVic）政治学系荣休教授拉夫（Norman Ruff）周四接受记者电话访问时表示，楼市肯定会成为下届省选的重要议题，但明年5月省选时，哪个政党会从此议题中获益，现在难以判断。 　　他说：「自由党省府认为要更多搜集资料研究市场，然后再做判断，并强调卑诗目前经济、就业好；NDP则抓住省民对楼市的不满，攻击省府。目前看来两党的策略都没有错误。」 　　拉夫也承认，有省民因为楼价难以负担而担忧甚至愤怒，但也有业主对此开心，因为楼价涨令家庭资产增加，对退休后生活也是好事。

　　提到加拿大的高房价，最让人唏嘘不已的莫过于多伦多和温哥华这两个城市。今年4月，这两大城市的房价不只是持续上涨，而是超快速上涨，这样的状况令很多分析师倍感担忧，他们认为这样的房价增速很可能会导致“购房力危机”的出现。 　　与此同时，本周四Teranet/National Bank发布的房价指数却显示，除了以上两个城市，加拿大其他大城市的房价基本都表现出回落的趋势。Teranet地产网调查了Calgary、Halifax、Montreal、Ottawa-Gatineau和Quebec City在内的11个地产市场，发现有5个地方的房价从今年年初开始都在下降。   　　National Bank经济学者Marc Pinsonneault称，由于多伦多和温哥华两大城市的房价涨势过猛，全国的房价指数被两者拉升了8.1%，涨幅成为6年来的最高值。 　　不过，Pinsonneault所认为的房产市场繁荣现状，在Capital Economics 的资深经济学家David Madani看来，却是是一种令人担忧的危机。日前他在一分客户报告中写道，多伦多和温哥华房价膨胀速度高达19.8%，但从潜在购房者的角度来看，其中的10.5%都是超出购房能力而买房的结果，因为现在很多买房者已完全忽略了家庭的基本收入状况，另外，那些买房投资的人群，包括一部分海外购房者，无形中对抬高房价起到了推波助澜的作用。 　　有数据表明，尽管较之现在的房价而言，利率触底贷款按揭压力相对减少，但加拿大人的购房力却一直在缩水。多伦多人的购房能力竟然降到了近25年来的最低值，同样是中产阶级，多伦多人却比美国纽约人更买不起房子。 　　地产分析师Madani向来不看好加拿大的地产市场，长久以来他一直认为加拿大理应将现有房价削减25%。多伦多和温哥华的房价增长泡沫忽略了目前的基础经济层面，虽然不知多久银行利率反弹的话现有情况不会变太糟，但很有可能这些增长泡沫会走向极端而导致房价市场全线崩溃。 　　有果必有因。虽然造成多伦多和温哥华两地的房价飙升原因有很多，但National Bank经济学者Pinsonneault指出，这两个城市房价不走寻常路跟近年来政府大力促进就业有很大关系。多伦多和温哥华的用工岗位一直在增长，而其他地方却在大幅减少。

  　　温市已经选择了安置临时集装箱房屋的前两个站点，将为当地无家可归者提供庇护。 　　这两个站点在温哥华市区和周边地区，作为非盈利社会的试点项目，有管理社会住房发展的经验。位于1500 Main Street的一个站点在总站大道附近，目前作为一个社区的美食园，包括40至80套配备齐全的浴室，共用厨房设施以及休憩空间。 　　其他的站点将以屋顶上的一个多层车位的停车楼作基础，面向1060豪尔街的小巷，一个低于市场住房复合体的前身是博斯曼酒店。还要建造将近40套浴室和共享厨房设施。 　　每套房屋旨在提供约150平方英尺的居住空间，可容纳一个单人床或一个双人床。这样做的目的是拥有75%的单人入住空间。 　　将模块化结构建立在场外，然后在每个位置组装。预计集装箱房屋即将建成，在今年秋天即可入住。 　　寻求公司的采购流程来设计和建造房子于今年初就已经开始了。市政府表示，已收到12份申请，其中5份已经要求提交详细设计。 　　“我们已经为中等收入家庭取得收益创造住房，但我们的住房市场对于固定收入的人们来说是非常困难的，”温哥华市长罗品信在一份声明中说道。 　　临时房屋的结构正在推行一个低成本的替代方案，以快速创建更多的临时住房，以解决当地的住房危机。如果试点项目被认为是成功的，在城市拥有的土地和其他实体的空置土地上，每年可以生产和安装多达300套集装箱房屋。 　　“我们需要解决住房负担能力危机与创造性的方法，如模块化住房，”罗伯逊继续说道。 　　这已经不是第一次在城市建造集装箱房屋。在2013年，atira妇女资源社会完成了16套由海运集装箱单元制成的永久性结构的社会住房项目。这些房屋范围从280到290平方英尺，每套建造成本825,00元，显著低于传统的混凝土住宅项目的成本220,000元。 　　然而，该项目建成永久固定结构全套设施。而对于新提出的项目结构，可以很容易地拆卸。建造临时的集装箱房屋的成本很可能低于2013年的项目。

　　温哥华市政府昨日公布房屋政策「成绩表」，指过去5年已累积投放逾6亿元增加市内可负担房屋的供应量，并推出多项措施保障租客权益。但是，在增建社区房屋（Social Housing）和支援房屋（Supportive Housing）方面却未达致5年目标，市府承认温市的房屋问题，仍然面临很大的挑战。 　　温市政府在2012年推出「十年房屋计划」，昨日发表报告交代该计划的落实进度。市府指，过去5年累积投放超过6亿元增建可负担房屋，其中2.5亿元属于土地价格，3.6亿元则用于兴建可负担房屋。另外大温地区近一半新增的出租单位，都是来自温哥华，为市民提供更多房屋选择。 　　根据「十年房屋计划」，市府定下目标，在2016年分别增加出租房屋和「后巷屋」2,500个和3,000个，在这两方面市府都提早完成，分别增加了5,119个和3,547个。 　　但是，在增建社区房屋和支援房屋方面却未达标，自2012年起，社区房屋增建了1,683个，只有目标的67%，而支援房屋则增加了1,844个，是目标的8成。报告指出，未达标的原因是市政府未取得省和联邦政府的拨款，进行下一步的房屋计划。 　　温市市长罗品信（Gregor Robertson）表示，「十年房屋计划」启动以来，市府推出多项政策增加房屋供应和保障租客，虽然市府职员已竭尽所能，但面前仍然有很多困难要克服。他说，楼价攀升的速度超出市民收入，对年轻人影响最深，指市府必须扩大目前的工作，尽一切办法改善市内的房屋负担性问题。 　　报告指未来5年，市府会继续向两级政府争取更多房屋拨款，增加社区房屋和支援房屋供应，同时会鼓励业主把空置单位出租，为市民提供更多的房屋选择。有关报告将会在下星期提交到市议会讨论，而另一份有关无家可归者的住房报告，将会在本月底发表。

　　 　　太平洋国家展览会(PNE)昨日向传媒率先展示今年的彩券头奖梦幻屋，总面积达3200平方呎，总值140万元，将坐落本省内陆奥肯那根(Okanagan)湖景区。今年梦幻屋的主题是欢乐派对，屋内设有高达十呎的玻璃餐酒柜、娱乐室、桑拿房等，让「幸运儿」与亲友尽情享乐。 　　这栋梦幻屋楼高两层，包括3间睡房和3个浴室，全屋采用开放式设计，通往二楼的楼梯围栏以玻璃打造，提高空间感，而全屋最瞩目的便是位于饭厅旁边高达十呎的玻璃餐酒柜，可存放144支餐酒，增添气派。 　　为配合欢乐派对的主题，屋内亦设有娱乐室和桑拿房，而室外则提供按摩浴池和烧烤炉，全屋包括家具和电器，加上地价，总值140万元。 　　梦幻屋目前位于PNE园区内，在7月至8月将会开放给公众参观，并于9月12日进行抽奖，选出一位幸运儿成为梦幻屋主人，而在嘉年华结束后，梦幻屋将迁往奥肯那根湖景区Naramata。PNE梦幻屋彩券分为25元5张和50元15张两款，所有收益将会用作资助多个社区组织筹办活动。抽奖活动详情可浏览www.pne.ca/pneprizehome/。 　　PNE行政总裁Mike McDaniel表示，梦幻屋抽奖活动是PNE的传统，今年已踏入第82年。他说PNE首次送出梦幻屋是在1934年，当时温哥华刚走出「大萧条」，首间梦幻屋面积只有800平方呎，市值仅5,000元。McDaniel说，过去80多年温哥华出现了翻天覆地的变化，但是唯一不变的是每一年都会诞生一位幸运儿，成为梦幻屋的主人。他说，首届幸运儿是一对年轻情侣，他们赢得梦幻屋后便结婚，在该房屋生活了超过60年。

　　近日一篇《父母去世后，房屋肯定属于独生女儿吗?结论惊呆了宝宝》刷爆朋友圈。不少人都对文中事实半信半疑，经了解，倘若父母生前未立遗嘱，未将房产赠予子女，确实过世后其房产(遗产)等都有可能被兄弟姐妹参与分配，无法令子女全额继承。 　　广东环宇京茂律师事务所主任何培华表示：“为人父母者上了50岁以后，最好都立个遗嘱，这样万一过世以后，方能确保遗产如自己心意分配。” 　　《父母去世后，房屋肯定属于独生女儿吗?结论惊呆了宝宝》一文中提到： 　　小丽是父母的独生女儿，父亲十年前去世，母亲今年刚过世，父母亲生前在杭州留下一套127平方米的房子。房产原先登记在父亲名下，父亲去世时未将房产过户到小丽名下。如今母亲去世了，小丽想把房屋过户到自己名下，然后把自己和女儿的户口迁到房子里去。 　　小丽拿着房产证和父母的死亡证明到了房管局，要求过户被拒。房管局要求小丽提供公证处出具的继承公证书或者法院的判决书。跑到公证处后，工作人员则要求她把她爸妈的亲戚全部找到，带到公证处去才给办公证。 　　小丽顿时傻了眼，咨询律师才发现，按照法律规定，父亲过世时奶奶仍在世，她有权继承儿子的部分遗产;奶奶过世后，由大伯的儿子、二伯夫妻、姑姑夫妻等继承，这导致了小丽无法全额继承父母的房产。 　　父母早逝，房产容易产生代位继承 　　据了解，1978年以后，计划生育成为我国的基本国策。在此之前，大部分中国的家庭都是子女成群。如今，生于四五十年代者已逐步进入老年。而他们的子女，普遍都是70、80后，其中不少都是独生子女。同时，我国在1998年才取消福利分房，商品房是从1998年以后才比较普遍。到现在，一个家庭拥有多套房并不少见。以前的年代根本没有什么私产可继承，现在人们生活富裕，除了钱财，还有房产可被子女继承，类似继承的纠纷问题今后将会出现越来越多。 　　按照法定继承关系，排在第一顺序继承的人，包括配偶、子女、父母。这也意味着，在祖孙三代关系中，一旦中间的父辈早逝，如父辈无立遗嘱，祖辈也没放弃继承，那么原属于父辈的财产(房产)需均分给祖辈和孙辈。 　　“打比方，张三有一套房属于夫妻共有，如果张三早逝，而他的父母健在，那么属于张三的一半房产就由张三的父母、配偶和子女均分，有几个人就均分几份”。何培华表示，假设张三的父母在张三去世后也去世了，那就产生了代位继承，“张三房产已被父母继承的份额就由张三的兄弟姐妹代位继承”。 　　同样，如果张三的妻子先于张三早逝，其岳父母健在，那属于张三妻子的一半房产，也会被岳父母参与均分。在岳父母去世后，他们继承张三妻子份额的房产也会被张三妻子的兄弟姐妹代位继承。 　　支招 ：提前立下遗嘱就能确保子女全额继承房产? 　　何培华律师表示，为人父母一般都疼爱自己的子女，若想自己的财产在百年以后顺利被子女继承，最保险的方式就是立下公证遗嘱。 　　“如果疼自己的子女，生前立遗嘱是必须的，而且也是最保险的”。何律师认为，为人父母在年满50岁以后，最好就准备好立遗嘱。立了遗嘱发现子女不孝随时可更改遗嘱，按自己意愿分配财产。当然，也可以在生前就将房产之类赠予子女，“并附加条件，只要父母健在就享有房子的使用权”。 　　“就算父母立了书面遗嘱，也要凭着公证书才可以来办理产权过户”。广州市天河区房管局工作人员表示，已故父母的遗嘱一定要经过公证处的公证，再凭着继承公证书、父母的房产证原件、继承人的身份证原件和复印件，继承人亲自到房管局办理，“或者凭法院的判决书，但是继承一般没法起诉，最佳办法只能是去做公证”。 　　那么，继承公证需要怎么办理? 　　广州市海珠区公证处公证员胡先生介绍，如果继承人为独生子女，在父母已故的情况下办理继承公证需要父母的死亡证明、独生子女证;如果爷爷奶奶外公外婆去世的话也需要提供他们的死亡证明，“如果外公外婆尚健在，那他们也有权参与分配房产，如果外公外婆放弃继承，需一起随外孙到公证处办公证”。此外，继承人还需开具“亲属关系证明”，到已故父母一方的单位开具，证明父母及其配偶，和子女的关系。 　　没遗嘱又想获全额房产怎么办? 　　广东明境律师事务所主任胡福传说，大多为人父母从未想继承儿女财产，但不幸事情发生，老人法定继承应得子女房产份额，如果不放弃又不办遗嘱，会在老人死后又发生法定继承，原分享的房产重新分配，不可能再全部还给已故子女的子女。这绝对不是大多数老人的意愿，但又必须屈从法律。“所以一定要注意及时处置继承子女的房产和其他财产。 　　胡福传认为，按传统和亲情，其他亲友一般不会去争。但继承发生后，还得一个个去找有继承爷爷奶奶房产的所有人，让他们放弃继承，住得太远或在国外可以让他们到当地公证处或领事馆办弃产公证，特别注明房产归谁，并将公证书邮寄回来，集中后再到公证处办继承公证。实在找不到法定继承人，房产证里还需保留他们份额，如果想报失踪或死亡更麻烦。“这都是生前未办遗嘱惹的祸，必走的程序，省不了。” 　　如果法定继承人不止一个，而房产只过户给其中一人，还需要其他有权继承人书面公证同意放弃继承方可以。

　　根据加拿大皇家地产(Royal LePage)周四发布的最新报告(Royal LePage Carriage Trade luxury properties)，越来越多的外国买家进入加拿大房市，疯抢本国豪宅，在成交的豪宅交易中，外国买家就买走了全部豪宅的1/4或25%。 　　该报告指出，外国买家疯抢加拿大尤其是温哥华和多伦多的豪宅不仅是一个存在极大争议的问题，也引起本地居民的担忧甚至恐慌，担心房价疯涨会加重他们的房屋负担甚至干脆就买不起房。 　　这种蔓延的紧张情绪给政府很大压力，以至于卑诗省政府在酝酿数月之后采取行动，不仅规定转让房屋买卖合约须获卖家同意，更令人关注的是买家在买房时要申报 其国籍。这一信息必须填在地产转让表(property transfer tax forms)上，与此同时，这一数据也会提交给联邦税务局(CRA)。 　　66%的房产顾问认为外国买家炒高了房价 　　根据皇家地产对全国房产顾问进行的调查，高达66%的受访者认为，过去十年来，由于越来越多的外国买家进入加拿大房市，炒高了本地房价，尤其在温哥华和多伦多。 　　几乎24%的受访者认为，全国超过1/4的豪宅被外国买家所购买;超过一半(51%)的受访者认为，在外国买家中，尤其以中国人最为活跃，他们就是外国买家中的主力军。 　　4月份房屋价格继续升高 　　根据国家银行的房地产价 格数据(Teranet-National Bank home price index)，加拿大4月份房价比3月份上升1.2%，这是自从2008年以来就4月份而言最高的升幅。其中2大热点城市升幅更高，温哥华2.2%，多伦 多1.4%;蒙特利尔也有1.1%，接近全国平均水平。 　　如按年升幅，各地房价升幅更是令人瞠目结舌：温哥华几乎涨了20%，汉密尔顿(Hamilton)12%，多伦多10.5%，维多利亚9.2%。与此形成对照的是，受油价重挫的影响，阿省卡尔加里和埃德蒙顿则按年下降3.7%和1.3%。 　　4大城市房价会持续飚高 　　负责整理上述指数的国家银行专家 Marc Pinsonneault 分析说，在全国4大城市的居民别存幻想，这里的房价在未来一段时间只涨不跌，包括温哥华、维多利亚、多伦多和汉密尔顿。 　　如果按年来说，其实与这4大火热的房产市场相比，其它7个都市房产市场的房价平均而言是处于下跌状态。 　　这位分析家强调，有不少人将温哥华和多伦多房价只升不跌归咎于外国买家抢房，但实际上至少忽视了两大事实：一是这两大城市劳力市场需求强劲，再是每年进入加拿大的移民流中，多数都流进了多伦多和温哥华。

　　一项调查指出，大温年龄介乎25岁至34岁的千禧世代(Millennial)夫妻在置业后负担沉重，每年在扣除房屋及生活必要开销之后不仅没有余钱，还负债2,745元，是全国唯一出现负债的地方。 　　Vancity昨日公布一项有关千禧世代夫妻置业对财务影响的调查显示，一对年收入为54,460元的大温夫妻在购买平均楼价的房屋后，每年花在按揭及地税等房屋支出高达44,354元，扣除衣物、医疗服务保险(MSP)、食物、水电费、公共交通等生活必要开销12,851元，已没有余钱，还负债2,745元。 　　调查显示，在所有10个城市的千禧夫妻当中，只有大温夫妻因为置业而负债，大多伦多地区的楼价虽然也上涨，但夫妻花在房屋的支出不如大温，所以一年仍有3,379元余钱可以自由花用。 　　调查显示，置业后可自由花费余钱最高的是爱蒙顿，一年有47,356元可以自由花用，第二位是卡加利，一年有41,933元可以自由花用，主要原因是这两个城市楼价相对较低，而平均收入又高，令年轻夫妇在置业之后手头仍有不少余钱。 　　调查显示，在大温置业的年轻夫妇育有一名孩子，送全天的托儿中心，则每年负债的情况需要加上14,580元的托儿开销，使得每年负债达到17,325元，也是全加所有城市负担最为沉重。 　　调查指出，在大多地区置业的夫妇若有一名孩子需要送全天托儿，则一年负债亦达到12,509元，家庭生活负担也甚为沉重。 　　调查表示，住大温夫妇如果购买楼价相对低的柏文，则一年可有余钱16,422元，如果是购买城市屋，则一年可自由花用的余钱为9,548元。 　　Vancity社区投资副总裁William Azaroff指出，调查发现对千禧夫妻而言，大温是最难落脚生活的地方，而扣除房屋及必要开销之后，他们很难有余钱，因此难有高质素的生活水平。 　　他希望有关调查会引起各界讨论如何提高房屋负担能力。相对于住大温的年轻夫妇在置业之后出现负债，住维多利亚的夫妇则仍有12,200元可以自由花费，可用在旅行或是储蓄上。

温哥华传统基金会（Vancouver Heritage Foundation）表示现在温哥华内的历史建筑愈来愈少，由于发展压力，许多建筑也失去本来面貌。基金会10日发布温哥华濒危十大建筑，中国城也榜上有名。 温哥华传统基金会是独立的慈善组织，致力保护传统建筑，周二发布声明表示，“历史建筑的独特性是温哥华的吸引力之一，虽然不是每一栋建筑都可以被保留下来，但我们仍希望能留下极为重要的部分建筑。”  

  　　加西一幢超级豪宅最近刚以3,110万元售出，登记买家共有两个，均为华裔，其中一人填写自己是「学生」。       据《省报》（The Province）周三报道，该幢由「学生」拥有的豪宅位于温市西区Point Grey著名的豪宅一条街——Belmont街。田土厅文件显示，两名业主分别姓周（译音）及姓冯（译音），职业一栏填报为学生的周拥99%业权，填报职业为女商人的冯则拥1%业权。 　　豪宅建于1979年，占地1.7英亩，室内面积14,663平方呎，分3层，设6房间及8浴室。屋内有图书馆、健身房及游泳池等设施，更可饱览史丹利公园（Stanley Park）及北岸（North Shore）等美丽景色。 　　该房屋2015年7月估价为22,156,000元，位列卑斯省最贵物业第18位。此外，按揭文件显示，周冯二人于4月28日从一间银行取得按揭990万元，每两个星期的按揭款项是17,079.41元。

　　LAT Aerostructures计划建造的飞艇, 长52米，宽72米，高38米。该公司的工厂建在蒙特利尔市北郊的米拉贝市，预计在2018年中投产。这些飞艇将用来向油田、矿山和原住民保留地等交通不便的地区运送预制房屋。 　　飞艇的载重量达到70吨。这意味着一栋1600平方英尺的住房，甚至连洗衣机、电视机这些搬家时令人头痛的大件也可以包括在内。另外，该公司总裁迈克尔.戴门特介绍说，用这样的方式运送住房，比联邦政府出资在当地修建住宅要便宜50%。 　　在加拿大辽阔的北方地区，房子的造价极为昂贵，原住民保留地的住房问题多年解决不了。三代同堂的现象在全国各地的原住民社区都存在。一个专门的参议院委员会已经成立了两年半。自由党政府承诺在今后两年内投资5亿5千万加元改善原住民住房状况。 　　加拿大北方的一些原住民保留地住房条件恶劣。原因之一是运输不便，所有材料都要从南边运到那里。 　　目前全世界最大的飞艇是英国制造的Airlander10， 长90米，相当于一个足球场。制造商说，它是飞机和飞船的综合体。

这是川普和第一任妻子伊万娜的第一座豪宅，坐落于康涅狄格州格林威治 当时他们花了400万买下这座19773平方尺的豪宅 离婚后，伊万娜在1998年将这座豪宅以1500万美元售出 房子的主人去年标价5400万，今年却又标价4500，但仍无人问津。 宽敞的后院 开门见湖景 室内游泳池 在家即可享受大荧幕 古朴的建筑风格 客厅 宽敞的大厅适合举办舞会 图片来自《每日邮报》

加拿大的房地产市场火热，较好地段更是一房难求。满银(BMO)近日将加拿大房价与美国做了对比，发现加拿大房价在这十几年间涨幅巨大，均价已经远超过美国。 满银高级经济分析师贾提瑞(Sal Guatieri)日前将加国房屋均价换算成美元，对比两国房价，发现加拿大三月份的房屋均价为38万3402美元，而美国房屋平均价格为27万1803美元，加国房价比美国贵了近41%。 然而在2000年时，加拿大的房价还大大低于美国。 贾提瑞提到，加拿大房价很大程度上受多伦多和温哥华房价影响，而上周公布的最新市场调查发现，这两个城市的房价仍在继续上涨。       在大温哥华地区，独立屋的平均售价比去年同一时间增长了30.1%，达到140万3200加元。与十年前时相比更是成倍增长，大约涨了117.3%。 同时，多伦多市区内的独立屋均价已经达到125万8000元，比去年同期增长18.9%。 满银表示，对于想要买房的加拿大人，现在到一境之隔的美国买房会更划算。

民生证券首席经济学家邱晓华日前在深圳创新发展研究院就2016年中国宏观经济走势发表了演讲。在谈到当前的房地产问题时，他表示，虽然房地产增长时期还没有结束，但是黄金期可能已经结束了。房价上涨趋势也还没有结束，但是大幅上涨的趋势，或者是暴利期已经结束。   房地产的发展形势来看，只要工业化、城市化、人口增长这三个趋势没有结束，中国的房地产就依然还处于增长期，只是增长率在回落，而不是进入到增长率由正转负的长期趋势。从房价的角度来看，主要是因为基本的消费需求依然还比较强烈，改善性的消费需求还更强烈，投资投机性的需求受到了抑制，因此，这样一个角度来看它还会推动房价上涨。但是房价暴涨暴利的时期已经结束了。一方面，房地产的成本已经大幅上升，它的利润空间也被成本挤掉了一块；另一方面，各项政策的完善也相应地压制了一块价格的上涨和暴利的获得，特别是未来随着房产税的出台，一定会极大地抑制投资、投机型的住房需求。因此，也会对这一块涨价的压力有一个明显的抑制。 未来房地产的变化，会随不同的区域、不同的经济发展水平、不同的居住环境，而发生差异性变化，一线城市房地产总体上还是处于供不应求的发展状态，所以涨价压力始终存在。对于三四线城市来说，目前是供大于求，全国7亿多待销售面积大多数都集中在三四线城市，他们是需求远远跟不上供给，而未来来看，需求也不会明显增加，因为对三四线城市而言，经济发展的恢复程度，经济发展未来的增长点远不如一线城市，远不如条件更好、产业更集中的城市。所以未来更多的会在一线城市、二线城市形成更好的一种发展局面，但是三四线城市可能会继续面临困难，不会发生很快的变化。   对于房地产什么时候会结束增长，房价什么时候会真正转入下降？邱晓华认为，工业化、城市化、人口增长，这三个趋势结束之后就会发生变化。“这三个趋势什么时候结束？估计大约需要5—10年。5—10年之后中国的工业化大致完成，城市化也接近了一个相对稳定的水平，中国人口也由增长转为下降。”

　　买方经纪欲转售合约 须获得卖家同意 　　卑诗省府宣布，下周一（5月16日）起实施楼市交易新法规，打击「摩货」行为，进一步保障卖家利益。新例规定，在住宅交易合约中增加两项条款：买方经纪如欲转售合约须获得卖家同意；如果合约被转手，产生的利润须归卖家所有。省府同时宣布下月开始搜集海外买家资料，非公民及永久居民购买本省物业须填报国籍等资料。此外，有学者认为，打击「摩货」的新措施，未必可以解决大温屋价飙升的问题。 　　省长简蕙芝(Christy Clark)周二指出：「省府不会容忍房地产市场的不道德及掠夺行为，这些规则将增加透明度，确保卖家的利益得到最佳的保障。房地产经纪的行为必须最大限度代表客户的利益，而不是他们自己。」 省府周二公布新法规打击摩货，同时宣布统计海外买家资料，图为麦德庄介绍卑诗田土厅物业转让税新登记表格。加通社 　　新规则下周一生效 　　省财政厅长兼议会领袖麦德庄（Mike de Jong）在记者会中解释新规则。他指出，买方经纪在起草交易合约时，必须包括上述两项条款。如果潜在买家希望取消该两项条款，买方经纪必须通知卖家，并告知卖家应该获得独立的专业咨询。 　　麦德庄同时指出，上述新规则下周一生效，但不具追溯性，即此前签署的买卖合约不受新规则的约束。 　　省府本次推出的新规，旨在打击楼市交易中的「摩货」行为，目前也有卖家就此兴讼并索偿（详另文）。由卑诗省房地产议会(The Real Estate Council of British Columbia，简称RECBC)所委任的8人独立咨询小组，正就摩货等楼市不当行为展开调查。该小组预计本月底完成调查并将报告呈送省府，麦德庄表示省府期待该报告提出建议，但省府本次宣布的新规与此无关。 　　卑诗省华人地产专业协会副会长李世雄，周二接受《星岛日报》记者访问时对省府新规表示欢迎，称这对规范房地产行业是好事。他并且指出，目前多数地产公司均要求经纪在合约中写入有关摩货的条款，所以新规对大多数经纪来所没有分别。 　　他介绍说，此前有卖家同意买方转让合约，并协商好如何分享利润，这在楼市上涨时的楼花交易较为常见。李世雄说：「所谓合约转让，此前在商业楼盘及住宅新楼盘交易中较多出现。例如，有买家打算购买新楼盘，但后来贷款申请不获批下来，由此要把合约转手，有时甚至要付费去找新买家接手。因此，并非所有合约转让都是摩货」。 大温楼市近年持续畅旺，图为一幢售出物业打出「高于叫价成交」的招牌。资料图片 　　业界指有助抑制楼市炒卖 　　另外，他指出新例的另一重要意义在于，此前因有摩货行为，所以在卑诗田土厅(BC Land Title Office)登记的一些物业交易，因看不到最初交易价格而「有水分」。新规实施会抑制楼市炒卖，也可为政策制定者提供真实资料。 　　卑诗新民主党（NDP）党领贺谨（John Horgan），批评省府的做法不能解决实际问题，仅是一块「适度的遮羞布」而已。他说：「这（省府新规）只会对小部分恶劣的地产经纪起作用，但对首要问题并无太大作用。我了解到公众关注的首要问题是，面对目前楼市，人们如何能承担并入市？」 　　省府可制定楼市交易法规，但本省地产经纪发牌及监管由RECBC负责。记者曾于上周三向RECBC发出电邮，询问过去5年本省发出多少经纪牌照、多少经纪牌照被吊销，以及有关行业监管问题，但至截稿时未获回应。

据FT中文网报道，在香港，多数人都居住在狭小逼仄的公寓中，与它们相比，纽约或伦敦的公寓宛若宫殿。尽管如此，香港依然赢得了全球房价最难负担城市的头衔。   对于这块前英国殖民地而言，这是一份沉甸甸的“荣誉”。在这里，买间最不起眼的公寓也至少要花掉你100万美元，而永远渴望收入最大化的开发商已计算出，还可以将公寓建得更小（仅500平方英尺），向大量稍微不那么富裕的购房者出售。   但香港的房地产业大厦正在显现裂痕。房价正在升至越来越不可持续的新高度。香港对外国购房者的限制以及中国内地对资本管制的收紧，正开始抑制购房冲动。来自中国内地的资金已经提振了从悉尼、伦敦到纽约、温哥华的房地产销售。     以负担能力为例。Demographia的国际住房可负担性调查显示，去年第三季度，香港房价中值是家庭税前年收入中值的19倍，居世界第一。   算上2003年至2015年9月峰值期间、以及随后至今的资产通胀，香港房地产价格飙升了370%，供应有限、创纪录的低利率以及来自内地的资金都强有力地加剧了房价涨势。   结果如何？与世界各地年龄介于18岁至35岁之间的千禧一代一样，香港千禧一代与父母同住的时间更长了——往往一直住到自己结婚为止，而婚后仍与父母同住的现象也越来越多。   外国购房者也开始泄气。这并不奇怪。地球上没有几个地方花这么多钱只能买下如此小的空间。如今，许多人正带着现金转向欧洲、日本寻找相对便宜的房子。   2012年10月实施的对外国购房者和投资者征收税率为15%的印花税的政策，进一步抑制了购房欲望。该政策旨在为呈螺旋上升的房价降温，在某种程度上，它已经起到了作用。   交易量下降，价格趋稳，而房地产中介叫苦不迭，称这一政策扼杀了二级市场。   但与即将袭来的寒风相比，这些问题就显得无足轻重了。这一次的寒风来自中国内地——它正在关上资金的水龙头。去年8月中旬，人民币兑美元汇率一次性下调2%，对全球市场造成震动，自那以来人民币已贬值5.8%，处于持续疲软状态，而且许多人认为人民币未来还会进一步贬值，甚至可能再次出现汇率下调。   作为应对，中国加强了资本管制，增加资金外流的难度，同时更加坚定地执行配额制，收紧海外投资申请程序。   中国的反腐运动也产生了影响，通过追踪资金外流轨迹，大大减少了资金在海外的藏身之所。在上述所有因素的作用下，跨境流入香港房地产市场的资金变得越来越少。   香港房地产业已经出现了危险信号。2月份，新界的一块住宅用地每平方英尺价格比半年前的类似地块低了近70%。   据中原地产(Centaline Property)的中原城市领先指数(CCL)，香港房价比去年9月高点低了11%。   开发商的口气开始变得越来越悲观，较为乐观的中介则用一句口头禅鼓舞自己——富人永远是富人，他们总能找到合法途径规避资本管制。   这话的确是事实，但同样是事实的是，中国内地的资金正在枯竭，收益率已受到挤压，购房对许多人来说仍遥不可及。   从购房资金结构与住房可负担性上来看，温哥华的房地产市场与香港高度相似。   在购房资金结构方面，西门菲沙大学公共政策学系助理教授戈登（Josh Gordon）近日发表的一份新报告更进一步指出，海外买家尤其来自中国者，令温哥华很多居民置业梦碎，无法购买房屋。戈登的报告汇集了多个其他报告，包括置业趋势、人口密度、被取消的投资移民计划（immigrant investor program）及美国同类研究的资料。他在报告中强调，温哥华住房危机主要是由海外买家，尤其是来自中国的买家造成的。   而加拿大国家银行金融分析师4月发布的一份报告，也印证了戈登的观点，2015年中国买家共花费127亿加元（约96亿美元）在温哥华购置房产，占当地房产销售总额的33%。   在住房可负担性方面，同样根据Demographia今年初发表的国际住房可负担性调查显示，去年第三季度，温哥华房价中值是家庭税前年收入中值的10.8倍，仅好于香港和悉尼，是世界第三糟。   正如美国投资家沃伦•巴菲特(Warren Buffett)所言：“只有退潮了，才知道谁在裸泳”。   中国内地的措施将让香港房地产市场暴露出大批裸泳者，而注满中国资金的温哥华房地产市场也很可能也会如此。

拥有41套北京房产的“房姐”龚爱爱在销声匿迹2年多之后，因为没还房贷，又一次上了新闻。 2013年10月31日，“房姐”龚爱爱伪造、买卖国家机关证件案在陕西省榆林市中级人民法院二审。维持原判。此前，龚爱爱一审被判处有期徒刑3年 早上一条“房姐”的消息吸引了边驿卒的注意。 北京青年报报道，由于“房姐”龚爱爱位于三里屯的两处房产，自2015年4月起未偿还 房贷。银行把“房姐”告到朝阳法院，要求龚爱爱清偿贷款等共796万元，并要求就房屋拍卖款优先受偿，案件将于近日开庭。 啊！当年花3.9亿在北京买41套房的“房姐”，又被告上法庭了。 “房姐”龚爱爱是陕西省神木县农村商业银行原副行长、榆林市人大代表，因被曝拥有北京、 西安、神木等地的多处房产，北京警方证实，龚爱爱在京拥有41套房产共计9666.6平方米。被网友称之“房姐”。 出身山村的“房姐”哪来这么多钱？ 龚爱爱生于1964年，老家在陕西解家堡乡双卜树村。在长辈的眼中，龚爱爱一直是个很乖的孩子，读书的时候成绩挺好，听话又懂礼貌，挺活泼的女孩子。 1980年起，龚爱爱离开农村，寄住在身为神木县公安局长的舅舅家里，在神木中学上高中。据同学回忆，高中毕业后，舅舅就给龚爱爱办了“农转非”，成了城里人，之后又安排她到神木县农村信用联社大柳塔分社工作，当上了信贷员。 2004年神木县信用社改制为农村商业银行，龚爱爱由业务员逐步晋升到兴城支行主任，直到后来成为副行长。神木当地商人王谦（化名）表示，龚爱爱为人豪爽，喜欢帮助人，在神木县人脉广泛，很多人都愿意找她贷款。这期间，她放出的贷款无一笔成为坏账。 这段时间，神木开始以惊人的速度吸纳着财富。龚爱爱就是财富管道上的关键环节。 作为神府东胜煤田的一部分，神木县59%的土地下面都是煤层，有4500平方公里之多，储量超过500亿吨。2006年后，煤炭价格疯涨，煤矿的收益也呈现几何级数增长。 “煤炭行业最开始发展时差钱，煤老板们都得求着银行和信用社的人。”当地商人介绍，贷款得给银行的工作人员回扣是那个时候神木县的“行规”，比如贷款500万煤老板就得拿出煤矿100万元的股本给贷款人作为“回报”。因而，在早年时神木县 金融机构的工作人员常常赚得盆满钵满。 知情人士也表示：时任兴城支行主任龚爱爱权力很大，众多煤老板趋之若鹜。很多人得到她的帮助后，都会给予她一定的报酬，煤矿老板则会给她一定的“干股”。这一时期，几乎所有神木人，都知道龚爱爱富了。坊间称呼她为“神木四大富婆”之一。 神木县大砭窑煤矿。龚爱爱弟弟在此入股1500万元。新京报记者周岗峰摄 后经查，龚爱爱不仅入股了煤矿，而且还操控煤矿、炒矿。2004年11月，原是国有大砭窑煤矿被改制为股份制企业。龚子胜以1500万元入股。在企业老板张鹏（化名）的眼里，这完全是龚爱爱及当时神木有关领导暗箱操作所致，煤矿“私有化”让巨额国有资产就这样流失了。 通过入股龚爱爱能赚多少钱？不得而知，据报道，有人曾当时在神木投入3万元入股煤矿，到2011年这些股份的“分红”高达3000万元，增长了近一千倍。 但是，在2010年，龚爱爱被提拔为神木县农村商业银行副行长。知情人士说，龚爱爱虽然是升职，但权力被架空，放贷受到限制。此后，她开始将主要的精力用于投资，将之前积累的大部分资金用于投资。当时神木的地下融资刚刚兴起。由于拥有广泛的人脉，许多人都愿意将资金放在她手中，用于放贷。 当时龚爱爱与神木当地的“富婆”一起运作房产、融资等项目。这期间，龚爱爱便将她的绝大部分精力和资产都用于囤积房产，她先后前往西安、珠海、北京购买高档房产，在神木投资高档娱乐项目。 在神木金融系统工作的白文远（化名）分析，龚爱爱集资数额肯定很大，在神木估计有15至20亿元的融资额，都是拿有钱人的钱，主要是圈子里领导干部和煤老板的钱，散户不多。“神木搞房地产炒买炒卖的，其实就是以龚爱爱为代表的几十个女人，这里面的女人有官太太，也有大煤老板的老婆。” 但是，2012年下半年，神木煤炭价格急剧下滑，加之房地产调控政策的影响，陕北融资市场的开始恐慌。而此时，龚爱爱也成了热锅上的蚂蚁，她在西安、北京投资的地产项目因诸多问题难以启动；投资的煤矿，因为煤价下跌以及开采量缩减而被套牢；卷进一些“集资案”中的巨款也无法解套，这一切令龚爱爱承受着巨大的精神压力。白文远说，一度有人传言龚爱爱企图自杀。 “房姐”被曝光拥有4个户口41套北京房产 很快，压力接踵而至。2013年1月17日，龚爱爱被网贴曝光称“在北京有20余套房产，折合人民币近10亿”，龚还有另一个名为龚仙霞的身份证，龚爱爱因此被网民称为陕西“房姐”。 1月31日，据北京警方通报，龚爱爱在京共拥有41套房产，其中用违法办理的北京户口及身份证所买的10套房产及 奥迪车被查封。2月5日，神木警方发布消息称，龚爱爱涉嫌伪造国家机关公文、印章罪，已于2月4日被刑拘。“房姐”的倒下，仅用了17天的时间。 龚爱爱拥有4个户口 这里提到的伪造国家机关公文、印章罪指的就是，龚爱爱此人有4个户口。 靖边县人民检察院指控，龚爱爱在出生地神木县解家堡乡登记为常驻人口，在当地办理了居民身份证。2005年，龚爱爱在北京市购房时，花了30万元用于为本人及女儿购买了北京户籍。2007年、2008年，龚爱爱先后委托神木县公安局政委何生发为其办理两个不同身份的户籍。其后，龚爱爱曾将多套房产转至其不同身份之下，并使用新办户籍的身份证在神木县工商局注册为两间公司的股东。 龚爱爱辩称，她并不知道持有多个户口是违法的，认为只要是公安机关办理的户口就是真的。 对于神木出身的老板来说，用不同的身份买房是避开户口限制的良策。他们喜欢去西安、北京等大城市买房子。在西安，常常一个楼盘过半都被陕北人买走，一些神木的煤老板甚至买楼都以栋计。 龚爱爱更是出手阔绰。专案组调查显示：从2005年至2012年，龚爱爱先后在北京购房44套，涉及 商铺、 写字楼、 公寓、住宅等，购房合同总价3.9亿余元，其中按揭贷款1.59亿元。其资金主要来源于参与煤炭经营收入、房屋租金、工资收入和个人借款。 龚爱爱房产面积相当于161套经济适用房 虽然被起诉的是伪造身份的问题，但是网友显然对其巨额财富的来源更有兴趣。毕竟，对于大多数人来说，在北京买40多套房子都是难以想象的。 龚爱爱称，北京的41套房产，她只付了 首付，首付来自家庭经营积蓄。此前在接受媒体采访时她还表示：“买房款是打理家族煤矿生意的合法所得，部分房产为家族共同购买，不少房子仍在还贷。” 对此，龚爱爱曾专门解释道：“我的家族是个大家庭，有煤矿等产业，多年来一直与自家兄弟参与打理煤矿生意，收入较多。”但其说法中对如何参与打理煤矿生意，语焉不详。 2013年9月24日，“房姐”龚爱爱伪造、买卖国家机关证件一案在陕西省靖边县人民法院开庭审理。 5天后，“房姐”龚爱爱案宣判。法院认为，龚爱爱明知自己有合法的户籍，仍然提供虚假信息委托他人为自己办理两个山西户籍，又通过购房非法购买北京户籍，被告人龚爱爱多次伪造，买卖户籍等身份证明，其行为破坏了国家户籍管理制度，已经构成伪造、买卖国家机关证件罪。 最终，龚爱爱因伪造、买卖国家机关证件罪被判处有期徒刑3年。后龚爱爱上诉，但被驳回。 此后，“房姐”龚爱爱成了户口乱象的代名词，但她本人却杳无消息。 不想今天银行的一纸诉状却意外呼唤“房姐”。 当年，龚爱爱向银行贷款买下朝阳区三里屯SOHO的两处房产（分别贷款624万元和642万元），然而自2015年4月就没有还贷款。银行要求龚爱爱清偿累计贷款本息、罚息、欠息复利等合计796.6万余元，并要求优先受偿。 意外的是，朝阳法院受理案件后，龚爱爱却不见了……法院描述，“在传唤龚爱爱的过程中始终未能直接与其取得联系。多方联系无果后以特快专递方式向其邮寄诉讼材料，均因查无此人被退回。后依法公告送达，同时为穷尽送达方式，保障龚爱爱合法权利，朝阳法院委托其户籍所在地陕西省神木县法院代为送达。” 之前办4个户口的龚爱爱多么“风光”，现在却面对查无此人的窘境。 龚爱爱，你去哪了？银行等你还房贷，政府等你去库存，你可千万不能消失啊…… （来源：新京报、南方周末、环球人物周刊、成都商报）

加拿大的物价一直在飞涨，尤其是多伦多和温哥华，房价几乎飙升得令人发指，买房基本成了一种梦想，更别提豪宅了!但是，别忘了有这么一句话“梦想还是要有的，万一见鬼了呢!”现在，就跟小编来看看安省这7大可以帮你圆梦的豪宅吧! 这些豪宅适合多人居住，环境好，最重要的是价格低，每人均价甚至还没有一间酒店客房贵，所以，赶快mark了，然后呼朋唤友去试试吧! 密市 Credit River 特点：6000平方英尺，5个卧室，5个洗手间，还有游戏室、壁炉、可供烧烤的户外露台、热水浴缸以及桑拿室。可容纳18个人。 价格：每人$25 旺市 King City Villa 特点：1500平方英尺，3个卧室，2个洗手间，带有壁炉、开放式厨房、可以烧烤的户外厨房、观景台以及户外音响设备等。可容纳6人。 价格：每人$35 尼亚加拉湖镇 Port Colbone Beachhouse 特点：5个卧室，4个洗手间，带有私人沙滩、游泳池、游戏室和观景台。可容纳16人。 价格：每人$30 Niagara Falls 特点：7个卧室，6个洗手间，带有盐水游泳池、按摩浴缸、花园、开放式酒吧、桌球台、牌桌等。可容纳12人。 价格：每人$35 哈利伯顿县The Bear Stand 特点：3400平方英尺，3个卧室，4个洗手间，1300米海岸线，99英亩海滨物业。可容纳12个人。 价格：每人$35 Muskoka 特点：4个卧室，4个洗手间，可以观赏海景，里边配有壁炉、环绕音响设备、户外烧烤露台，还有独木舟和皮划艇。可容纳12人。 价格：每人$65 The Beaches地区The Beach Triangle 特点：4000平方英尺，4个卧室，5个洗手间，室内配有瀑布水池、按摩缸、健身房、电影院、户外烧烤露台。可容纳10人。 价格：每人$70 以上图片均来自：Narcity  

香港湾仔港湾道，新鸿基中心大堂，刻有创始人郭德胜1979年留下的“鸿基永固”四个大字的石牌还嵌在墙上。这个层高约215米的大楼是新鸿基地产（00016.HK，以下简称“新鸿基”）总部的所在地。   新鸿基，香港目前为数不多的出现第三代接班人的房企，它的项目在这个700多万人口的城市里几乎无所不在。   时隔四年后，新鸿基的董事局再度迎来郭氏第三代家族成员的加入。两周前，4月26日，新鸿基对外公告，郭基泓被任命为执行董事，同时进入决策委员会。       对于郭氏家族来说，这位新执行董事并不陌生。郭基泓，现年29岁，新鸿基主席兼董事总经理郭炳联的次子。他早已于2011年加入公司，彼时，外界正质疑新鸿基在代际传承上出现“青黄不接”。   自2008年新鸿基第二代三兄弟之间的纷争发酵开始，这个香港最著名的华人财团一直处于微妙的角力态势。不过，内斗升级至法律层面后，郭基泓的父辈—新鸿基第二代的三兄弟彼此都付出了程度不等的代价。但疑惑一直不曾散去，新鸿基的财富如何过三代？家族企业的治理又该如何维系？   2012年，替父“出征”，站到台前的是郭基泓的堂兄、现年33岁的郭基辉和现年35岁的胞兄郭颢澧。八年后的今天回过头来再看，随着郭氏第二代逐渐从公司运作中的淡出，第三代开始逐步走向台前。现在，随着郭基泓的加入，新鸿基八个执行董事中，再度出现新的“三兄弟”。   新鸿基公关部方面回应时代周报记者称：“郭基泓的任命由董事局决定，新鸿基致力于维持优良企业治理，董事局需要不同方面的人才带领团队推进集团业务的发展。兄弟三人会在不同的工作岗位发挥所长，通过团队合作带领新鸿基持续发展。”   第三代走向台前   作为郭氏家族郭老太邝肖卿的四名男孙之一，郭基泓入驻董事会，并不令外界感到意外。   接近郭氏家族的新鸿基一高管陈彤（化名）对时代周报记者表示，新鸿基由他们接棒是迟早的事，只不过将会循序渐进的推进，“郭老先生的遗嘱立明了新鸿基的主席除了郭老太以外，必须是郭家人担任不能落入外姓人手里，但这些年轻人都在30岁左右，父辈们认为他们资历尚浅。”   拥有世界名校的教育背景是第三代兄弟们的共性。郭炳江的儿子郭基辉持有史丹福大学管理学及工程学学士学位以及哈佛商学院工商管理硕士学位。郭颢澧为郭炳联的长子，持有耶鲁大学文学士学位及香港中文大学专业会计学研究生文凭。而郭基泓则毕业于美国哈佛大学化学理学，并取得史丹福商学研究所工商管理硕士学位。   聪明勤奋，是接受时代周报记者采访的新鸿基人士给出的评价。按照时代周报记者的梳理，新鸿基对于接班人的公开培养大约始于2008年。   最早加入新鸿基的是郭基辉，2008年进入新鸿基之后负责香港和珠三角地区多个重要商住项目。随后是郭颢澧，自2010年起他和郭基辉一起在公司的策划、租赁、建筑和基建等各部门轮流工作过，目前负责香港新住宅项目的可行性评估和市场推广策划。郭基泓在2011年加入新鸿基之前曾在一间国际管理顾问公司工作，按照公告披露，他和他的配偶持有新鸿基11万股。   陈彤向时代周报记者透露，郭基泓为人较为低调，在新鸿基期间主要负责中港商住物业销售、项目管理同租务，并协助父亲处理一些非地产相关业务。外表俊朗的郭基泓被香港媒体认为有着跟父亲一样有神的眼睛。郭炳联的性格特性，在时代周报记者采访了解的新鸿基人士口中包含“谨慎”“保守”这两个关键词，这也恰好是新鸿基在内地发展情况的写照。而郭炳联在《炳联日记》则认为儿子的弱点是太性急。   新鸿基公关部方面并没有给出郭基泓未来具体的工作内容。根据时代周报记者多方了解的情况看，目前兄弟三人的工作内容重叠的部分不多，不过不排除未来可能会出现一些调整。   老臣辅佐   那么，三位“皇孙”要如何担纲起新鸿基的传承？目前来看，新鸿基给出的方案是老臣进行辅佐。   自2012年起，新鸿基已经对公司管理层结构进行过多次重大的调整。但有一条主线始终没变—郭氏家族人士掌控大局。   香港大学亚洲研究中心助理教授郑宏泰对此有一个比喻—中国的家族企业像榕树一样，横向生长，开枝散叶，生生不息，其盘根错节生发的重重新根，连接成了一个自我保护，又对外防御的网络，以保证家族利益的最大化。   按照时代周报记者了解的情况，在新鸿基内部有一个执行委员会，人员构成包含郭氏家族人士和新鸿基的老臣。成立的初衷是为了降低郭氏兄弟在审讯期间给公司带来的影响，稳定军心。该委员会是新鸿基的决策核心，主要负责制订业务政策，并就重要业务及政策上作出决定，对新鸿基利益攸关。   包含郭氏第三代兄弟在内，新鸿基八名执行董事中的黄植荣、雷霆、邝准、董子豪和冯玉麟，均在执行委员会担纲。   目前郭基辉在内部已被视为“太子”，新鸿基历来最大单项投资的上海徐家汇(12.320, -0.03, -0.24%)中心项目将是他稳固根基的保证。同时，郭颢澧在新鸿基方面也有自己的一番作为。兄弟二人有着新鸿基老臣子黄植荣、董子豪等的辅佐。   来自账面上的数据显示，从2013年起新鸿基的总体收入相对往年呈现上升。按照2012-2013财年起到2014-2015财年年报数据，这一数值分别为537.93亿元、751亿元和667.83亿元。   新鸿基华东区域副总经理张永顺在接受时代周报记者采访时表示，新鸿基接班人上来后，巩固了现有管理团队的既有工作，“有管理人才会对职业经理人的日常工作进行管理，事情也多了人来参与筹划”。   在全国工商联房地产商会理事李骁看来，在亚洲的大部分公司中，家族企业继承人的培养过程中免不了会出现家族产业的拆分或者是家族的纷争。他对时代周报记者预测，新鸿基在完成权力的转移后，极大可能会进入新的权力利益格局重新分配的局面，“目前看，李嘉诚家族的事业在外部传承上比较成功，但它也没有进入传到第三代的情况”。   “家族企业发展到一定的程度，需要引进职业经理人。”新城控股(9.300, -0.02, -0.21%)高级副总裁欧阳捷对时代周报记者说道。“从大环境来说，尽管香港经历过完整的市场周期和时代的变迁，但百年的时间里出现接棒到第三代的百年企业也很少。期待新鸿基能成为范本。”   选择性投资内地   梳理新鸿基的发展脉络，不难发现，高端项目一直以来是它的王牌。   从香港排名前两位的高楼—位于九龙半岛的环球贸易广场和位于港岛中环的国际金融中心二期，到太平山顶的顶级住宅区，再到诺亚方舟主题公园等，新鸿基以高端商业和住宅自我标榜。   早在上世纪90年代，新鸿基就已进入中国内地，但相比其他港资开发商，新鸿基在内地的物业开发速度与项目数量并不突出。   据时代周报记者了解，目前新鸿基内地主要为广州、华东、成都和北京四大区片，每个区域都有一个高管负责管理。在第三代接班人上台后，新鸿基内地高管和香港高管之间的交流日益加强。至于被外界屡屡诟病的决策慢的弊端，新鸿基方面已经作出了相关的改进。陈彤对时代周报记者表示，新鸿基对于项目的预算调整上已经比往常要快了。   不过，对于新鸿基第三代三兄弟而言，新鸿基香港和内地的业绩差异是不得不注意的事情。   在2013-2014财年数据中，新鸿基在香港大本营的表现超出预期，205.9亿港元的最终销售成绩高于190亿港元的目标值，但内地销售表现相对低迷，财年销售71.29亿港元，仅完成90亿港元销售目标的79%。   而按照2015年的年中报，截至2015年12月31日，内地销售目标的50亿港元已经完成了一半，香港方面物业合约销售额为113亿港元，距离320亿元港元目标仍有一段距离。   目前，新鸿基内地业绩贡献主要来自上海滨江凯旋门、天玺、中山奕翠园、广州花都御华园以及广州珠江新城天汇广场第二幢写字楼。   内地土地储备的增加和香港的土储增加也存在差异。按照财报数据显示，自2012-2013财年起至2014-2015财年，数值为8110万平方尺、8430万平方尺和7960万平方尺。香港方面则为4660万平方尺、4690万平方尺和5080万平方尺。   张永顺对时代周报记者澄清表示：“对于内地投资，将继续采取选择性策略，在一线城市物色投资机会。”   按照新鸿基公关部人士给时代周报记者的回复，“新鸿基业务以香港为主，现时内地资产占总资产值大约20%”。   在欧阳捷看来，新鸿基是一家成熟的企业，风格以稳健为主，“做大周期而不是小周期，不过运营效率比较慢，对于这样的企业的管控要注意不要内乱”。

      豪宅项目，单盘两小时销售35亿元！即使在北京这个高净值人群聚集的市场中，单盘也难以如此快速地被消化掉。毕竟，35亿元的业绩堪比一个项目一年甚至两年的销售额。   　　5月6日，龙湖地产在苏州的龙湖狮山原著高端项目开盘即揽收35亿元。不过，在可售量一路下滑的苏州楼市，这或许并不意外。有消息人士曾向《证券日报》记者透露，某开发商因苏州团队未能及时拿地布局，错失苏州大涨的市场契机而被训。 　　“从苏州4月份库存数据来看，市场交易开始有所降温，但去库存周期却比其他一、二线城市要低。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时称，对苏州来说，关键问题是补库存。   　　单盘日销35亿元   　　700套房，平均每套价值500万元，即使经过长期的蓄客时间，两小时揽收35亿元仍可谓“疯狂”。   　　据公开数据显示，2015年8月21日，龙湖拿地14号地块，即龙湖狮山原著项目的所在地块。当时，龙湖以26.77亿元总价，楼面价15214.1元/平方米，溢价率70.8%的代价摘得此地。这块经过93轮竞拍的住宅用地是龙湖在苏州所拿的第二块地。   　　据接近龙湖地产人士透露，龙湖的魄力，早在两年前龙湖时代天街在苏州入市时，就已初现。2014年5月11日，龙湖时代天街首次开盘引来千人哄抢，最终两小时去化九成400套房源。直至2015年11月15日，龙湖时代天街住宅项目以1小时9亿元收官。   　　据消息人士透露，苏州龙湖对龙湖狮山原著目标较为严苛，其定下的销售指标是上半年必须出货1000多套房源，以回笼资金，而这是同类高端项目一年甚至更久的出货量。   　　何况，苏州并不缺豪宅。对于一个高端项目来说，龙湖从拿地到开盘销售的周期不足9个月时间，以龙湖约90%的回款率指标来衡量，可见其资金回笼速度。   　　据悉，2016年4月28日，该项目一次性领取预售证1154套房源。而此时，虽然成交量与上月持平，但苏州楼市已经开始有降温迹象。   　　库存仅够卖3.2个月   　　事实上，苏州楼市过去库存量并不低。值得关注的是，从2014年底至今，苏州楼市可售量一度高达848万平方米，库存消化周期最长达11.5个月。   　　不过，2015年4月份以来，苏州楼市库存量开始一路下滑。据严跃进提供给《证券日报》的统计数据显示，苏州楼市可售量由795万平方米一路下滑至今年4月份的361万平方米，消化周期则降至截至4月底的3.2个月。   　　“目前，苏州楼市库存规模基本与3月份持平。”严跃进向本记者表示，这说明在此前苏州政策管控下，市场交易开始回归理性。不过，除了南京，苏州与其他一、二线城市库存消化周期相比，仍然要低，证明其市场虽然开始滋生降温迹象，但还是比较热。   　　据中国指数研究院《2016年全国40个大中城市房地产开发投资吸引力研究》报告显示，一线城市及热点二线城市如南京、杭州、苏州、重庆在各类物业排名中均跻身前十。对苏州来说，投资吸引力不断提升。   　　事实上，各大房企确实开始在苏州抢地。   　　4月7日、8日，苏州土地市场发力，13宗土地成交，总出让金共约250.76亿元，平均溢价率约200%。其中，苏州市高新区科技城地块由3.7亿元起拍，最终在15.5亿元落槌，溢价率高达318.86%。   　　“对于苏州市场来说，最大的问题是补库存，即加大供地规模，以及鼓励房企积极拿地和加快新开工节奏。”严跃进如是称。

　　据《澳大利亚金融评论报》报道，澳新银行(ANZ Banking Group)和西太平洋银行(Westpac Banking Corp)近日称他们批准的数百份住房贷款使用了伪造的中国收入文件。这些伪造文件据称是由一些有问题的贷款经纪人帮助做成的。 　　西太平洋银行发言人大卫・罗定(David Lording)对该报表示，西太平洋银行员工正在验证包括工资单和银行对账单等海外收入的外语文件及翻译件。他说：“根据我们目前的调查，我们已经发现一些贷款有问题。” 　　澳新银行发言人保罗・爱德华(Paul Edwards)也确认称，他们的银行也发现“一小部分依赖海外收入的借款者的收入文件”存在问题。他还表示，银行已经针对这个问题改变了政策，同时也在审核一些经纪人。 　　据报道，涉嫌伪造中国收入文件的贷款经纪人已被两家银行暂停交易，等待进一步调查。 　　令人惊讶的是，使用伪造文件贷款的借款者的还款表现比普通的借款者更佳。

　 最新统计显示，过去一年温哥华地区独栋住宅平均价格上涨30%，4月每套均价达140万美元。去年温哥华约三分之一的房子被中国买家买走。 　　新华网报导，据大温哥华地产局日前发布的统计数据，房价最高区域位于温哥华西部，独栋住宅平均价高达320万美元，过去一年涨幅为28.4%，过去10年的涨幅则高达172%。 　　涨幅最大的区域是属于大温哥华地区的托瓦逊（Tsawwassen），其独栋住宅平均价过去一年涨了41%，达116万美元；列治文（Richmond）涨了36.5%，至150万美元；雷德纳（Ladner）涨了35%，至97.15万美元。 　　今年4月，温哥华市区所有房屋的销量，比过去10年销量的平均水平高出41.7%。而房屋供应却同比下滑38.3%。 　　加拿大国家银行金融分析师在一份报告中称，中国买家去年共花费127亿加元（约96亿美元）在温哥华购置房产，占当地房产销售总额的33%。 　　一名西门菲沙大学公共政策学院助教说：“中国买家给温哥华西部独栋住宅价格带来上涨压力，并在温哥华楼市形成连锁反应。海外买家需求是（房价上涨的）主要因素。” 　　加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）曾表示，在温哥华地区，“独栋住宅目前的价格水平，已经高于基于金融、经济和人口基本面状况应有的水平”。据报导，该机构已开始对海外买家数量进行调查。

　　加拿大广播公司记者索非亚.哈里斯Sophia Harris报道说，本月早些时候加拿大联邦公平竞争仲裁委员会做出裁决，认为在加拿大公平竞争事务局与多伦多地产局Toronto Real Estate Board（TREB）的官司中竞争事务局胜诉，多伦多地产局不对外公开房屋成交价格等关键的房地产市场信息的做法是反竞争的垄断行为。 　　信息垄断将成过去 　　在这个裁决被公布后，加拿大全国不少房地产经纪敏感的感觉到，过去多年他们享受的房地产销售信息的垄断局面将成为过去，他们要为比较开放的竞争环境做好准备。 　　不过变化将会从加拿大最大城市多伦多开始，因为上面所说的裁决是对多伦多地产局TREB下达的。 　　房地产界专家们指出，会发生的最大变化将是不但房屋的卖方要价、而且房屋的最后成交价格也会在网上公布；换句话说，过去只有地产经纪才知道、而且只能给自己客户提供的房屋售价信息的特权将不复存在，不是挂牌地产经纪的人也可以上网查询房产的成交价信息。 　　房屋成交价信息至关重要 　　比如，多伦多地区的任何房地产经纪都可以在自己的网站上公布买房的人和卖房的人都想知道的信息 - 房产的成交价。 　　多伦多Spring Realty地产经纪公司的老板Ara Mamourian说，他听到这个裁决后就立刻找来网站设计师开始修改网页，为在不久的将来在网上公布房屋成交价格等重要信息做好准备。Mamourian说，他不但会公布有关房产的成交价格，而且会用设计好的电脑软件根据过去该房产的销售价格和所在小区房产销售价格的变化预测该房产现在应该的销售价格。 　　Mamourian指出，现在有的卖房者故意出低价卖房，以引来众多的购房者争先恐后的互相提价再提价，以使卖主获得比正常情况下更高的售价。Mamourian说有了他的网站提供的房产过去的售价和现在市场预测售价等信息，购房者在出价时心理就比较有底了、比较不容易被购房者们争着提高出价的价格战冲昏头脑；此外购房者还可以根据预测售价来选择自己的经济能力能够负担的小区去重点选房、购房。 　　Mamourian去年就曾经挑战多伦多地产局的房产销售价格信息保密的制度，他采取的办法是“曲线公布”。虽然没有在自己的Spring Realty地产经纪公司的网站上直接公布房产成交价信息，但任何人只要在其网站上注册，就可以收到通过电子邮件送达的房地产成交价格的信息。但他的这种做法很快受到多伦多地产局的警告；在多伦多地产局的威胁下，Mamourian只好停止了这一服务。 　　Mamourian说现在早不是上世纪80年代了，加拿大房地产市场的管理实在是应该与时俱进；他对2016年能够迎来房地产市场信息公开化方面的真正变化感到很有信心。 　　房地产经纪公司纷纷修改网页 　　多伦多地区的另一个房地产经纪公司Realosophy Realty的老板John Pasalis也在摩拳擦掌的准备利用即将可以合法公布的房屋成交价格和房地产挂牌后多长时间售出等信息为顾客提供更好的服务、吸引更多的生意。 　　目前John Pasalis的网站已经提供这样的信息，不过是只能向自己的顾客提供、而不能向公众提供。 　　信息公开能解决房地产经纪倒买倒卖的问题 　　温哥华地区的房地产经纪Mayur Arora则在密切关注多伦多房地产信息方面将会出现的变化，并期望同样的变化早日来到温哥华地区；他也在聘请网站设计专家修改自己的网页，为公布房屋成交价等信息做好准备。 　　Arora认为公布房屋成交价信息不但能够让购房者在出价时心里有底，而且房地产成交价的公开透明还能够帮助杜绝房地产经纪在房屋出售过程中倒买倒卖销售合同从中牟取暴利的问题。 　　多伦多地产局的负责人谢绝了记者请其对加拿大联邦公平竞争仲裁委员会作出的信息公开化的裁决发表评论的请求；理由是目前这个案子仍然处在仲裁程序之内。 　　加拿大联邦公平竞争仲裁委员会将在6月份进一步听取多伦多地产局和加拿大公平竞争事务局各自提出的应该如何为公众提供更多房地产市场信息的建议之后再公布其冲裁决定的细节。