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加拿大地产泡沫意外打击地下经济发展

加拿大的房地产泡沫不仅在消耗加拿大经济，同时也在吞噬非传统机会。加拿大统计局（Stat Can）数据显示，2021年加拿大地下经济蓬勃发展。地下经济突然繁荣的背后原因是房地产，它几乎与房价上涨同速推动了非正规和非法经济的规模。什么是地下经济？地下经济是基于市场的经济活动，可能是隐蔽的、非法的或非正式的。例如违禁品销售、非法酒类或“私下支付”都是常见的例子。虽然其中大部分可能相对无害，但是这些经济活动大量逃税后把它们应尽的纳税义务转嫁给了那些守法的纳税人。加拿大的地下经济规模巨大加拿大的地下经济不仅规模庞大，而且增长速度惊人。经通胀调整后每年实际增长率为4.8%，使其规模在2021年达到685亿元。这相当于加拿大GDP的2.7%，大致相当于巴拿马或缅甸的整个国家经济规模。住宅建设占地下经济的三分之一以上加拿大的地下经济主要由住房驱动，尤其是建筑业。2021年，用于地下房产投资的资金，或用于建造住房或重大装修的资金，飙升32.8%，达到239亿元。加拿大住房建设正在占领地下经济加拿大地下经济的份额归因于住宅投资——主要是建造房屋和重大装修。统计局解释说，地下经济伴随加拿大整个经济范围内的房地产和商业投资，但地下经济增长异常迅猛。也就是说，整个国家的房地产热也催生了地下建筑的热潮。加拿大经济对房地产的日益依赖也波及到这一领域。去年，房地产投资占地下经济的三分之一以上（35%）。与2014年报告的24.3%相比，这是一个巨大的飞跃，2014年是加拿大统计局应用这种衡量方法的第一年。加拿大的出租和办公房地产正在地下化据估计，建筑并不是地下活动激增的唯一领域。出租人和办公房地产也是这些数字的主要贡献者。直到最近，这两个领域几乎微不足道，但随着房地产的繁荣，打破规则的动力越来越大。加拿大房地产给地下经济带来了巨大的推动力房地产出租人被定义为出租或促进出租的机构，是非法活动的一大块。该细分市场在2021年飙升28.4%，地下GDP总额达到87亿元。这一突然的变化将其从2014年的10.8%提高到所有地下产出的 12.7%。加上住宅投资，仅这两个领域就占加拿大地下经济的近一半 (47.7%)。地下经济助长有组织犯罪和洗钱活动地下经济增长带来的问题远远超过可能带来的好处。从其他纳税人那里弥补损失的税收是最明显的问题。然而，一个不太明显的问题是，对于这些有组织的犯罪活动几乎没有制衡机制。情报报告强调加拿大房地产是有组织犯罪的常用工具。一家机构发现，犯罪分子经常利用建筑物和装修来抬高价值。出售的收益是干净的，因为利润是出售的结果。任何用于支付装修费用的非法资金，包括人工和材料都被掩盖。以这种方式洗钱也有推高房价的不幸后果，只需少量资金就足以影响房地产业。

3年前
牛津经济警告：加拿大楼市崩溃触发银行业危机

据《金融邮报》报道，房地产市场的急剧下滑，不仅在加拿大，而且在世界各地发达经济体开始引起经济学家的警惕。牛津经济研究院(Oxford Economics)在最近的一份报告中警告称，全球房地产市场崩溃演变成银行业危机的风险，目前远高于历史正常水平。图源：Financial Post 牛津使用一个衡量35个宏观经济和金融指标的银行业风险工具，表示未来3至5年内，有高达16%的主要经济体发生住房危机的几率为18%至20%，而历史平均水平仅为2%。加拿大、冰岛、荷兰、瑞典和丹麦是最脆弱的五个国家之一，在未来一年内发生银行业危机的概率为7%，在未来3至5年内发生银行业危机的概率为18%至20%。图源： PHOTO BY OXFORD ECONOMICS 所有这些市场都有两个共同点。在疫情期间，借贷利率很低，房地产市场过热，现在房价急剧下降，而利率已经攀升，在加拿大，基准利率高达4.25%。牛津高级经济师Evghenia Sleptsova表示，发达经济体的风险似乎最高，因为新兴经济体的家庭负债较少，其房市经历的繁荣和萧条也较少。发达经济体的房市繁荣是由长期的超低利率推动的。牛津表示，2013年至2021年期间，实际房价上涨了36%，涨幅相当于金融危机爆发前的水平。其中近一半的涨幅发生在2020-2021年大流行期间，当时房价的上涨速度为50年来最快。随着加拿大央行(Bank of Canada)等央行迅速提高利率，抗击不断飙升的通胀，房地产市场陷入了急剧下滑。报告称：“加拿大的房地产市场在经历了多年的过热之后，已经处于崩溃。在2020年3月至2022年3月期间，实际房价上涨了47%，至去年12月，房价连续9个月下跌，比2022年第一季度的峰值下跌了19%。” 该机构表示:“从历史上看，房价如此大幅下跌是住房危机和更广泛的银行业危机的前兆。”换句话说，飞涨得越高，摔得越重。牛津分析发现，多数的危机之前平均有8个季度的实际房价下跌。一旦房价开始下跌，就可能出现一个负循环，信贷供应收紧会加剧房市的低迷。 Sleptsova说，这是否会发展成银行业危机，取决于银行资产负债表的健康状况。牛津将加拿大列为房地产市场疲软可能加剧银行业现有弱点的国家之一。其他国家包括瑞典、荷兰、澳大利亚、爱尔兰、德国、俄罗斯和匈牙利。在其银行业资产负债表记分卡上(10为风险最高)，加拿大排名第二，家庭信贷占GDP的比例等指标的风险分最高。图源： PHOTO BY OXFORD ECONOMICS Sleptsova说：“我们担心，处于高风险类别的国家数量(得分高于4;27个国家)远远高于历史平均水平。这也接近2007年初的水平，当时是26。” 加拿大的银行是否像牛津所说的那样脆弱，这无疑是一个值得讨论的问题。加拿大的抵押贷款和贷款规则就是为了防止这样的危机发生。但在未来几个月，不良贷款拨备增加、借贷减少以及经济增长放缓，可能对银行业构成挑战。本周公布的银行收益报告将能让我们更好地了解它们的实际境遇。

3年前
年薪需10.9万加元才能在温哥华租得起房

由于温哥华和多伦多的私楼空置率分别只有0.9%和1.7%，加上租金飞涨，仅靠固定收入甚至工资微薄生活的长者、学生、新移民、单亲父母以及残障人士，正被迫离开该等社区。有学者认为，这对各大城市来说是一个真正的损失。达尔豪斯大学(Dalhousie University)规划学院副教授托马斯(Ren Thomas)警告说，“大家需要多样性，这就是让各大城市繁华兴旺的原因，众所周知，那里有不同的人从事不同的工作。” 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)表示，可负担的住房费用不应超过税前收入的30%。政治经济学家、加拿大另类政策研究中心(Canadian Centre for Policy Alternatives，CCPA)高级研究员特兰尼(Ricardo Tranjan)使用该指标计算房屋出租网站Rentals.ca向Marketplace提供的最新数据，发现如今要在温哥华轻鬆负担一室柏文，相关人士需要每年赚取约10.9万元，而在多伦多则要年收入达9.8万元。但那些全职工作、在该两个城市只赚取最低工资的人，全年收入不足3万元。对于单靠固定入息或社会援助的人来说，这一数字可能更低。 Marketplace早前製作一段视频，揭露一些以微薄工资在该两个城市生活的人租屋的惨况。从摇摇欲坠的天花板，全屋蟑螂滋生、以至跟陌生人同床共枕等，该两市的生活成本高昂致使很多民众被迫在“恶劣”条件下生活。

3年前
加拿大最惨房东：租客惹麻烦房东要付8500元，就因为没做这件事

因为租客惹麻烦，涉嫌“滋扰”其他租客，多伦多公寓的一个房东被迫支付至少8500元，就因为房东没有对租客行为实施干预，也没有申请驱逐租客。图源：CTV 2月10日，公寓管理局法庭 (CAT) 裁定Yonge Street和St. Clair Avenue一公寓的业主和租客共同对租客的“烦人”行为负有同等责任。在文件中，CAT副主席Michael Clifton裁定公寓业主需要支付8,551.50元来支付法律费用，同时业主和租客需共同向管理公寓大楼的公司支付18,239.60元，剩下的问题是他们各自应该支付多少。 CAT向CTV News Toronto证实，这是迄今为止法庭判罚的最高费用。根据该决定，租客于2021年7月搬入公寓，由此开始“对其他居民和公寓员工造成滋扰、烦扰或干扰”。决定称，该租客出现令人讨厌和破坏性的行为，包括将食品容器长时间留在走廊里，造成“难闻的气味和绊倒的危险”，以及“噪音过大”。 Clifton还表示，该租客对公寓工作人员存在“一贯的欺负和攻击行为”，并且不遵守公寓的COVID-19规定。文件称，2021年11月，该公寓的法律顾问致函租客和房东，指出了对租客这些行为的担忧。并说大楼的安保人员记录了大约30起事件，并收到了多起居民的投诉。与此同时，租客和他的律师辩称，公寓管理公司在利用法庭“强迫”他离开，此案是由一名工作人员在“最初的争吵”后的“个人仇恨”引发的。案件中没有提出所谓争吵的细节，公寓管理公司否认了这一点。 Clifton表示，公寓业主在整个案件审理过程中“几乎没有参与”，这与公寓管理公司的论点一致，即业主对其其他公寓居民提出的所有投诉都持“放任自流”的态度。业主缺乏合理的努力”来解决租客的行为，这让公寓管理公司承担了自行处理事务的负担——包括本案的费用——这也是为什么CAT认为要公寓业主支付这些费用的很大一部分的原因。根据文件，房东已开始向CAT提出申请，以解决与租客之间的问题，但公寓管理公司在诉讼中表示，房东最终并没有追究。负责监督房东和租客纠纷的房东和租客委员会 (LTB)告诉CTV新闻，LTB找不到公寓业主驱逐租客的任何申请，因此这也成为房东的一大罪状。租客此前曾表示有意“在不久的将来的某个时候”搬出该公寓，但是在他搬出之前，CAT命令租客在他的单元和物业的任何其他地方停止所有破坏性行为，并且业主要履行他的法定义务，以确保他的租客遵守公寓的规定。专注于公寓法研究的Gowling WLG合伙人Rod Escayola表示，此案为公寓的业主和租客提供了代价高昂的教训。公寓业主“似乎正在享受作为房东的好处，但他不想成为处理不利因素的人。” Green Economy Law Professional Corporation的律师Marc Goldgrub表示，公寓业主的责任首先是告诉租客停止破坏性行为，否则将被驱逐。房东本可以通过电子邮件、信件、书面交流来做到这一点，同时应该抄送公寓管理公司。如果他有很多证据表明他做了这件事，结果会大不同，遗憾的是房东并没有这么做。

3年前
加拿大“海外购房禁令”意外结果出租房建设减缓

加拿大禁止外国人购买住宅物业的禁令正在为建造新的出租房屋设置障碍，这是一项本应通过禁止外国竞争来帮助加拿大人购买更多房屋的法律所产生的另一个意想不到的后果。由于外国买家禁令，目前用作停车场的 Colonia Treuhand 的出租公寓单元网站处于不确定状态。图自/环球邮报该禁令将持续两年，已经导致数百笔商业地产交易被取消，因为法律对住宅地产的定义包括划为住宅或混合用途的土地。此外，规则还规定，用于购买住宅的任何资金中，来自国外的资金不得超过 3%。但开发商和房地产专家表示，新规定阻碍了出租公寓的开发，而联邦政府曾表示，出租公寓对于帮助解决经济适用房短缺问题至关重要。 “问题是我们陷入困境。”总部位于多伦多的 Colonia Treuhand Ltd. Group 总裁克莱门斯·塞尔斯 (Clemens Sels) 说，该公司在安大略省南部开发房地产已有 50 年之久，其投资者包括富有的欧洲人。 Colonia Treuhand 计划在多伦多市中心的三个地点建造约 1,000 套出租公寓。这块土地是大约 15 年前买下的，塞尔斯说他一直在从他的欧洲客户那里筹措建设资金。但自从该法律于 1 月 1 日生效以来，塞尔斯先生说他的项目一直处于不确定状态。 “我无法用欧洲股票为其提供资金，”他说。“长期以来有很多计划，现在出台了这项法律，它把整个事情搞砸了。” 外国投资者仍然可以购买公寓楼——任何超过三个单元的建筑。他们也被允许购买用于商业目的的房地产，这些房地产全部或部分用于住宅用途，只要它位于人口少于 10,000 的地区。但法律禁止外国人投资多伦多和温哥华等人口较多地区的住宅用地，即使该计划是建造仅供出租的公寓。律师和经纪人表示，该禁令已被证明是许多试图为新项目安排数千万或数亿美元融资的开发商的绊脚石。高力国际驻温哥华副总裁柯克库斯特表示，他知道温哥华地区至少有四个主要项目，其中至少有 500 个出租单位受到禁令的影响。 “在这个市场上做的很多事情都是用投资者的钱做的，开发商现在需要比过去更多的资金，因为银行已经撤回了，”库斯特先生说。“对合作伙伴的需求更大。” 开发人员经常从一系列来源中获得项目融资。现在，必须检查这些来源中的每一个，以查看非居民的比例，确保超过 97% 的资金被定义为加拿大人的。专注于商业房地产交易的律师事务所 Torys LLP 的合伙人安迪·吉本斯 (Andy Gibbons) 表示：“当门槛达到 3% 时，就很容易触及这一点。” “很多这些开发项目都需要土地集会，而这也已被限制。” 《禁止非加拿大人购买住宅物业法》的规定于 12 月下旬发布，距该法律生效不到两周。游说团体一直试图从帮助制定法律的政策制定者那里得到澄清，包括联邦财政部和住房部，以及加拿大抵押贷款和住房公司。联邦禁令是世界各国以及加拿大各省市为应对飙升的住房成本而采取的一系列努力的一部分。根据加拿大统计局加拿大住房统计计划的最新数据，非居民拥有不列颠哥伦比亚省所有公寓的 7%，安大略省 5.6%。非加拿大买家禁令也影响了移居该国工作的外国人，因为他们还没有永久居留身份，因此不被允许购房。雇主提醒外国工人注意寻找住房的风险。今年早些时候，不列颠哥伦比亚大学警告教职工，非加拿大人要到 2025 年才有资格买房，并表示该法律可能会影响其中一个校区的招聘，那里教职员工的出租住房很少。外国买家禁令在其他国家引起了关注，尤其是美国，许多公民多年来在加拿大购买了房产。来自纽约的美国国会议员布赖恩希金斯表示，他认为新禁令违反了加拿大与美国和墨西哥的贸易协定，以及长期存在的税收协定。 “这是加拿大政府不必要的负担和恶意行为。”他说。

3年前

资料提供：道明经济分析部 (TD Economics) 经济学家 Diana Petramala 　　加拿大全国的主要楼市以「三速」发展：蓬勃者包括多伦多、温哥华和周边地区，受压的是卡加利、爱民顿、沙斯卡通和利载拿，稳定的则是加拿大其余部分。　　发展最快的市场于去年将整体的加拿大房屋重售活动推高至有纪录以来的第二最高水平 (仅次于2007年)，而全国房价上涨了8.5%。　　各个市场之间的表现差距将于2016年收窄一点儿。此趋同现象在某程度上是被最近的监管条例变化和借款利率上调推动，这些因素将掣肘房价最高的多伦多和温哥华市场的未来增长。　　最直接受低油价打击的市场包括卡加利，房价不大可能于2017年之前回稳。　　整体而言，全国的成屋销售量和新屋动工量可能回调到与长期平均值一致的水平，而价格增长预期于2016年放缓至只有2.6%，然后于2017年略为下降。　　利率爬升削弱房屋负担能力　　加拿大以弱于预期的经济表现告别2015年，许多分析师低估了油价下跌的严重性和影响力。冲击大多集中于亚省和纽芬兰及拉布拉多省，两省经济于今年亦预期会收缩。此外，其他省份和行业所蒙受的连锁效应愈来愈大，所以道明经济分析部 (TD Economics) 调低对几乎所有地区的经济增长的预期。　　今年加国许多地区可能只有温和的收入增长，低利率将仍然是推动楼市活动的主要刺激因素。利率环境将继续吸引房屋买家，5年期加拿大政府债券收益率已于今年初触及创纪录低位。加拿大央行应会坚持现状，至少直到2018年。　　部分按揭利率已开始上升，一些地反映了随着金融状况收紧和监管规则改变，银行的筹资成本紧缩。去年12月至今年1月，部分银行把5年期按揭的特别利率提高了多达30个基点。历史显示，30个基点的利率升幅意味着成屋销售量将于两个季度内下降5%至10%。此影响将不足以使销售量返回与其长期平均值一致的水平。　　于整个2016年和2017年，当联储局继续其跨越多年的缓慢渐进式紧缩预期，美国利率攀升，加拿大的按揭利率可能会有一些上行压力。随着加国经济于今年后期挨过油价的冲击，加拿大中期至长期债券的收益率可望与美国的一起缓慢走高。　　受保按揭规例改变对楼市影响有限　　将于短期内进一步抑制楼市活动的另一个因素是财务部最近宣布的按揭规例改变。有关改变于2016年2月15日生效，屋价50万元至100万元的受保按揭需支付更高的首期付款。这是政府于接近7年内第五次收紧受保按揭的资格规定。　　过去4次的规则改变都导致房屋需求下降，持续约4至6个季度。这次规则改变的目标在市场上所占份额要小得多，影响力应会较小。首先，多伦多和温哥华是仅有的两个市场平均屋价处于50万元至100万元的范围内。新规则也许会对卡加利造成不合比例的影响，卡加利的首次置业人士比例比大部分市场都高。更重要的是，过去的规则改变已导致需求转向更传统的按揭，受保按揭减少。受保按揭在特许银行的按揭贷款中所占比例现已减少。这意味着房屋销售主要由那些已支付大笔首期付款的购房者推动。　　按揭保险规例的变化可能会导致房屋需求波动。总的来说，购房活动于整个1月份跃增，原因是部分买家试图于新规则生效前购房。我们相信2月15日新例生效后的几个月将有所回落。　　最近加拿大按揭及房屋公司 (CMHC) 和金融机构监管局 (联邦政府的银行监管部门OSFI) 亦宣布了一些将提高筹资成本的措施，它们主要针对规模较大的银行。来自受较少监管的小型贷款机构的竞争增加，银行也许会选择不把这些更高的成本大幅转嫁给借款者。　　安省和卑诗省楼市将适度调整　　多伦多和温哥华以强劲势头进入2016年。1月份温哥华的成屋销售量比其长期平均水平高出46%，而房价估计比上年同期升了接近20%。多伦多的1月份平均房价同比升14.1%。　　去年炽热的楼市活动可能已令这两个市场变得脆弱，更易受到利率渐升和监管规则改变的影响。整个2016年和2017年，平均的成屋销售量和新屋兴建量可能远离创纪录水平，但仍高于它们的长期平均水平。温哥华楼市是加国13个市场中最反覆不定的，丰收年后有所回落是常见现象。　　尽管如此，那些等待多伦多和温哥华楼市崩盘的人今年也许要再次失望。多伦多和温哥华可能会受惠于国外投资的流入。由于加元受压，以其他表现较强的货币来看，加拿大的房屋变得比较便宜，所以国外投资的流入可望持强，甚至进一步增加。安省和卑诗省也有人口锐升的情况，来自失业率上升的地区的工人似乎都前往安省和卑诗省，寻求更好的经济前景。这些人流将一直支持房屋需求，但可能会于短期内令本已紧张的租赁市场更强。　　多伦多的房价增长可能会于2016年余下日子，一直放缓至更可持续的4%，然后于2017年市场变得更平衡时略跌。多伦多的新屋落成量于2015年上涨，特别是多户房屋，现在仍有创纪录的在建新屋数量。然而，流入的人口将有助吸纳市场上不断增加的待售房屋，市场调整应只是温和。　　自从2008年至2009年经济衰退以来，温哥华的房屋兴建量一直远低于历史平均水平，即使需求逐渐减少，新屋和成屋的市场都会于未来一年依然紧张。因此，温哥华成屋价格的平均增幅预期于2016年仍有强健的7%，然后价格将于2017年微降2%。　　安省和卑诗省的势头并不局限于多伦多和温哥华，房价较易负担的其他市场也一直畅旺。特别是维多利亚和咸美顿，去年的房屋需求增长与多伦多和温哥华看齐。因此，这些市场可能会于2016年和2017年，随着整体市场活动放缓而经历一些回落。然而，它们相对于其他更大的城市，仍有负担得起的房价，因而更能吸引首次置业者。此外，这些市场有较少的建筑活动，所以即使需求下降，它们仍处于很平衡的状态，房价应会于未来两年内继续以温和的步伐上升。　　产油地区楼市持续调整　　经济是影响亚省楼市的头号因素。工作流失加剧，亚省不再吸引那么多的工人。事实上，风险在于人们开始前往别处寻求更好的经济前景。因此，数量创纪录的即将落成房屋不大可能于2016年和2017被吸纳，房价将有下行压力。　　卡加利的成屋销售量已从2014年7月的高峰水平下跌了36%，而爱民顿的成屋销售量亦从2014年10月的高峰值下降了15%；两者预期将于今年年底达到其2008年/2009年的最低点。根据加拿大地产协会的定义，市场于2015年依然处于很平衡的状态，房价非常稳定。平衡市场的定义通常是房屋销量与挂牌比率在40至60的范围内。去年12月，卡加利和爱民顿的房屋销量与挂牌比率的6个月移动平均值分别为56和47。但挂牌量急升，两个市场都更倾向于让买家有愈来愈大的议价能力，而出租房屋空置率于2015年增加了一倍多。到了今年年底，爱民顿和卡加利的房价预期将分别下跌了约8%至10%。其后，房价将可能与油价一起回稳。新屋兴建量将于短期至中期内大为回落，并需要几年时间来复原。　　在油价的冲击下，纽芬兰及拉布拉多省的楼市销情于整个2015年依然很稳定，但价格有疲弱迹象出现，12月同比下降5%。待售房屋数量上升，建筑活动已过度疲弱，新屋兴建量很可能会于2016年和2017年间连续第五年下降。房价进一步走弱，名义本地生产总值连续第三年收缩，失业率接近15%。　　沙省与亚省有密切的贸易关系，对能源出口的依赖愈来愈大，经济亦因而受商品价格下跌的打击。沙省楼市经过数年激烈的房价增长和过度建设，已对经济冲击更为敏感。　　温尼辟的平均成屋房价格于去年12月同比下降近6%，房价的下行压力主要是供应使然。过去数年的建筑活动兴旺，而挂牌量一直上升，但楼市依然平衡，房屋销量与挂牌比率处于2000年代初期以来最低水平。虽然油价下跌的部分连锁效应使经济受压，缅省比其他草原省份有更大的经济多样性。短期内房价可能因为待售房屋增加而进一步减弱，但未来几年的整体楼市活动应会保持稳定。　　其他市场保持稳定　　包括圣约翰、满地可和魁北克市等其他市场的成屋销售和价格于2015年温和增长，而且以供求基本面和估值来说，它们都以相当平衡的状态进入2016年。因此，未来利率调高对这些市场造成的压力应会较轻。　　魁省劳工市场是2015年内全国表现最好的市场之一。工作增长和低利率有助刺激魁北克市和满地可的房屋需求和新屋建筑活动。这两个市场都仍在努力减少待售房屋，房价可能会于未来两年增长2%至3%。　　圣约翰和爱德华王子岛正在结束一场进行了多年的楼市调整。新屋兴建量回落，有助使房屋销量与挂牌比率稳定下来。在纽宾士域省，持续的低利率环境应有助楼市于2016年和2017年保持稳定。　　多伦多以东的所有市场，其中哈里法斯的成屋销售量令人失望。销量低迷了多年，低利率和造船项目对经济的刺激应会令房屋需求稳定下来，但迄今复苏尚未实现。有迹象显示哈里法斯有趋势由成屋市场转往租赁市场，可能是由于人口老化令住户改迁较小的住所。展望未来，2016年下半年的人口和就业增长应会奠定销量回稳的基础。市场依然相当平衡，令房价保持少于2%的增幅。