地产

加拿大广播公司记者邓.皮迪斯Don Pittis报道说，直到2013年，加拿大的卡尔加里市仍然与温哥华和多伦多一道被称为是加拿大三大房地产火热的城市;但现在温哥华和多伦多的房地产市场是火上加火、可以用房价疯狂上涨来形容，但卡尔加里的房地产市场却进入了冬天。 比如，太平洋沿岸的不列颠哥伦比亚省房地产市场新建房屋的投资额2016年1月与去年同期相比增长了14.3%，而卡尔加里市却下降了19.3%。 阿尔伯塔新房建成后出售困难  Statistics Canada 与此同时，卡尔加里新建的独立房和半独立房建成后没有售出的数量与一年前相比增加了27%;新房就是降价也难以卖出去。 当年众人皆信卡尔加里房价不会跌 皮迪斯指出他一年半前写过一篇文章说，加拿大房地产市场的价格也可能会出现像石油价格那样的暴跌;加拿大石油业那么多高薪的分析家们没有预测到世界石油市场价格会出现2015年那样的暴跌局面，现在回过头来看，石油价格暴跌是如此顺理成章的事情。 现在加拿大房地产市场的众多专家们似乎认为，多伦多和温哥华的房地产市场不是发虚火、而是有支撑高房价的“刚需”，因为有太多钱包满满的人想在这两个城市买房子还买不到呢!不要说房子降点价、就是加价都买不到。 图片来源: Reuters 房地产市场滞后于经济走势 不过许多喜欢在房地产市场当弄潮儿的人不知道或者是不愿意知道的事情是，房地产市场的走向变化总是落后于经济走向变化的，只是在经济已经明显变差的情况下才会做出反应。这主要是因为房主们往往有恨跌怕损的心理，他们不愿意以低于自己购买房产的价格出售自己的房产，总愿意相信已经出现的房地产市场冷却现象是暂时的、挺一挺就过去了。 成也羊群败也羊群 加拿大卡尔加里大学教授奥克索比Oxoby指出，从行为经济学的角度来看，绝大部分在房地产市场打拼的人走的是羊群路线，房价上升的时候觉得要赶快出手买房、否则过几个月房价就更贵了，为此不少购房者愿意承受高于正常的债务负担;这样众人拾柴火焰高，房价就被越抬越高。 在房地产市场开始冷却、价格开始下跌时，房主们一开始不愿意降价亏损销售，但如果预期的房地产市场反弹回春没有出现，而房价已经跌到让许多房主成为负资产的时候，就会出现大量房产涌入市场求售的情况;这或者是由于房主交不起银行房贷而被银行没收房产，或者是由于房主成为负资产不愿意继续交付房贷而把房子钥匙扔给银行、自己一走了之;银行把这些收回的房产放到拍卖市场降价出售，从而导致房地产市场出现房价明显下跌的局面。 会使这种房价下跌局面雪上加霜的是，这个时候房地产市场的羊群又走向另一个极端：想买房的人的心理是再等等，房价可能还会继续下跌。

英媒称，根据英国非营利性组织“全球城市商业联盟”对全球15个城市的调查，北京房租负担排名全球首位，其平均房租是平均工资的1.2倍以上。   据英国《金融时报》网站4月21日报道，这份报告对北京的包容性增长提出担忧。而据中国一项调查显示，北京今年已超过纽约，成为全球亿万富豪之都。   报道称，房价的飙升，加上外地户口必须在北京连续纳税5年才能购房，使租房成了北京许多年轻人和外来务工人员的唯一选择。 中金公司首席经济学家梁红表示：“从城市规划角度来看，北京可能是中国最没有效率的城市。问题出在土地供应方面。黄金地段的很大一部分土地都被中央政府机构，比如部队和国有企业给占用了。”   根据该调查，北京房租之高几乎是排名第二的阿布扎比的两倍。高房租和城市发展的不均衡，延长了那些在固定场所上班的服务业员工的通勤时间。该调查发现，医院护士、小学教师和公交司机的房租是他们收入的1.1倍到1.5倍。   报道称，北京的通勤时长也排到全球第二，平均往返时间为104分钟，第一名为墨西哥城，其平均往返时间为113分钟。   全球城市商业联盟首席执行官莱斯利·萨维尔表示：“最富有的员工总是住得起大城市，但危险的是在许多行业，刚参加工作的优秀员工发现他们负担不起房租。”   报道称，农村人口进城，尤其是北京北方相邻省份失去了煤炭和钢铁等传统产业，给北京租房市场带来了压力。过去20年北京都市区人口增加了一倍。   4月20日公布的2015年人口调查统计数据显示，中国的流动人口比2010年人口普查时增加了11.89%。   报道称，该报告认为高房租锁定了消费能力，对经济造成损害，并表示房租再上涨10%，消费就会减少35亿美元。

           维多利亚市一对夫妇由于业主决定卖屋而要再觅租屋，却发现网上存在不少「假租盘」，怀疑有不法之徒借楼市兴旺而进行诈骗，骗取租屋按金或个人资料。维市警方提醒市民要提高警觉，租屋前多做资料蒐集，以免成为受害者。　　维市房地产市场愈趋炽热，不少业主都选择不再放租，卖楼套现。维市居民海伯特(Craig Hiebert)和妻子近日收到业主的卖屋通知，需要在短时间内迁出，并再觅新居。他表示，维市的租屋空置率近乎零，可以说是一屋难求，而部分租盘的照片更与事实不符，他们去睇楼后都失望而回。   　　海伯特又说，曾经去过其中一个租盘了解，一抵达便发现窗户贴上标示，指明该房屋从来没有放租，并曾经被骗徒利用在网上犯案。另外，他又发现另一间在网站放租的房屋，根本不存在，他们根据网上提供的地址去寻找，但始终找不到。海伯特怀疑有不法之徒借目前租屋空置率极低的机会行骗，他说租客担心租不到楼，一时焦急便放下戒心，在没有查清楚的情况下向骗徒支付按金甚至提供个人资料。　　维市市警发言人Matt Rutherford表示，警方对于租客容易成为诈骗目标，导致金钱或其他损失表示关注。他提醒租客要时刻保持警觉，租屋前多做资料蒐集，若业主提出的条件过于吸引，或者拒绝在交换资料前先见面，租客都要提高戒心。　　Rutherford又说，骗徒可能会向租客讹称外游，而拒绝与对方会面，若在这个情况下业主要求租客提交个人资料，例如社会保险号码(SIN number) 和出生日期，对方的目的便十分可疑。　　海伯特表示，若迁出前仍然未找到新居，他和太太会先在亲友家暂住。他又说，当年届50岁的孩子也要返回父母家居住时，便显示目前的楼市状况已经响起警号，需要正视。  

　　最近，温州、深圳等城市对于住宅用地使用权到期后的续期问题，引发广泛关注和争议。如何处理住宅用地使用权到期?温州的做法是房产所有人，也就是住宅用地使用权者需花费数十万元，也就是房产交易价三分之一左右的土地出让金才能续约。 　　为什么续约价格如此高昂?用温州国土部门相关负责人的解释来说，是因为“很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。”此言一出，舆论哗然，甚至有人用“折旧的算我们的，增值的算政府的”来形容。 　　续费难题多多 　　按照法律规定，中国绝大多数住宅用地使用权都是70年，而大规模的住宅市场化是上世纪90年代末出现的事，按道理使用权到期该是40、50年以后的事，为什么温州现在就到期了?据报道，这是因为温州在上世纪90年代初，地方政府以20至70年不等的时间，向居民出让土地使用权证，因为20年至 70年的价格并不一致，有居民可能因手头拮据或其他原因，选择了20年。据当地国土资源局的初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套)20年期限的住宅土地使用权到期。   　　尽管公众对国有土地使用权到期需要续费的做法很不满，但不得不说，温州的这个做法也无可厚非。原因就像是很多人所说的，当初政府给相关土地使用权人有多种年份选择并辅以不同的价格，既然当初只选择了20年，那么现在就要为当初的选择承担后果。否则，这对当初选择70年的土地使用权人未免不公平。不过，即便真的要就土地续期收费，价格如何确定却是一个问题。   　　一个众所周知的事实是，目前一级市场上国有土地使用权的价格是通过招拍挂的方式形成，而房产价格――无论是一手房还是二手房转让，都是以70年的使用期限作为前提，换句话说，70年国有土地使用权的转让价格是通过市场形成。但是国内并没有对20年土地使用权的公开市场，因此如何对其定价是一个很大的挑战，这也是此后不再出让非70年土地使用权的主要原因。 　　从媒体的报道可知，现在政府以市场价格的三分之一续期。但问题是，这些只有20年国有土地使用权住宅，在二手房市场实际是以等同于70年使用权的价格在转让，现在政府以房产交易价的三分之一来收取续期费用，对于房产所有者来说，是不是太不公平?但如果不是以70年的使用权作为标杆，那价格又该如何确定?无论怎么做，这都是一个难题。 　　更难的是该向谁收取，以及怎么收取。从目前媒体披露的信息来看，绝大多数时候是向房产持有人收取，这个收取方式固然没错，谁持有谁负责。但如果真这么操作，实际运作过程中可能会发生一个现象，即很多土地使用权到期的房产所有人就不会向政府申请土地使用权续期。原因也不复杂，只要房产不交易，那就没有必要向政府缴纳一笔昂贵的续期费用。或者是即便房产已经发生真实交易，但是交易双方为了省却费用，可能交易会以不办理过户的方式进行――就像目前小产权房市场一样：尽管小产权房有着各种各样的法律瑕疵，但在很多城市还是很受青睐，原因也不复杂，那就是价格便宜。如果今后房产证续期需要缴纳市场成交价格的三分之一或者二分之一，那么一个最有可能的结果是，催生一个非常庞大的灰色房产市场：绝大多数房产不续期，或者通过私下交易，而这可能是决策层不愿意看到的。 　　免费续期最可行 　　那么，如何解决这个问题?很多人主张在土地使用权到期之后，以每年征收房产税的方式来替代土地使用权续期。之所以这么主张，很重要的一个逻辑在于当初政府收取的土地出让金是对今后70年使用费的一次性收取，而今后可以以每年征收房产税的方式来代替。这种说法在国内有很大的市场，认为可以由此实现从土地出让金向房产税的过渡，而且更加稳妥。 　　不过在我看来，这种做法并不可行。首先需要明确的是，土地出让金和房产税的性质并不相同，两者之间并不是替代关系，完全能够在同一时间序列下相容。土地出让金就是私人在获得国有土地使用权时向政府支付的一种对价。只不过这个价格比较特殊，而且收取的一方是政府，如果以房产税替代，会被人误认为是对今后70年房产税的收取。不过需要注意的是，政府在出让土地时并不是行使公权力，而是从事一个民事行为。这是私人向政府竞价购地，这种关系并不是行政法律关系，而是平等的民事主体之间所发生的商品买卖。换句话说，即便私人之间的土地交易也是需要支付对价，但很显然，这种发生在私人之间的“土地出让金”显然并不是房产税。 　　更为重要的是，如果在土地使用权期限到期后以房产税替代，由于不同房产获得的土地使用权期限并不一致，那就会出现一个非常有趣的现象：有些房产交房产税，而另外的房产没有缴纳房产税。如果再考虑到土地出让金和房产税的使用方式，就更让人难以理解了：房产税是在当年度使用，土地出让金也是在当期使用而不会将其分摊至今后70年。假如房产税的使用是和很多西方国家一样用于地方财政支出，那么势必会涉及一个税负公平问题：那些缴纳房产税的人，为那些没有缴纳房产税的人承担了他们的公共支出，而这并不公平。 　　那么，该如何面对国有土地使用权到期?在我看来，免费可能是最有操作性的办法。因为它既不用考虑如何给续期定价，同时也避免了在续期过程中发生的灰色市场问题。更为重要的是，从资产定价理论来看，给固定资产定70年的使用年限和700年的使用年限，价格上并不会相差太大……既然如此，为什么不直接免费续期呢?我们所需要做的只是修改《物权法》的几个条款而已，将使用期限改为永久即可。续期免费或者期限改为永久，可以避免房地产市场大的波动，避免金融风险产生，也有助于维持房产所有者对政府的信任，而这个群体恰恰是改革开放以来最大的受益者。 　　当然，也有人会指出，如果那些缴纳了20年的土地出让金就获得永久续期，对缴纳70年土地出让金的人是不是太不公平?是的，这会让这一小部分人占了便宜。但是，他们的这种小便宜，实际上是将我们在50年后将遇到的问题提前浮出水面，以使我们正视目前土地使用权期限存在的弊病。从这个意义而言，他们又是功莫大焉。

　　本周，加拿大房市最火爆的城市之一温哥华的市政府通过了一项帮助首次置业者买房的新项目“可负担的房屋所有权项目(Affordable Home Ownership program)”。该项目将为符合标准的买房者提供低于市场价的房屋，但是买房者也会受到房屋所有权和再出售方面的限制。 　　根据温哥华市长 Gregor Robertson 所作的报告，该项目将对过去5年里在温哥华工作和生活的首次置业者开放。购房者中至少有一名在温哥华工作，而且在过去从来没有买过房。 　　该新项目对符合标准的购买者的年收入也有一定规定。单身者的年收入在67,540元及其以下，带孩子的夫妻年收入则必须在96,170元及其以下。   　　据温哥华政府称，之所以出台该新政策是为了保证家庭在买房方面的开支不要超过总收入的35%。   　　Robertson 在报告中称，随着房价的飞涨，合适家庭居住的房屋供应量减少，越来越多的温哥华家庭发现自己很难买得起房。Robertson 还称：“我非常自豪地宣布将引入该计划，帮助温哥华人获得房屋所有权，建立起自己的小家。” 　　不过，也有评论称该计划由于规模有限，能够解决的问题也非常有限。目前，温哥华市政府称，他们计划将新建300间廉价屋，同时加拿大统计局则称，超过30,000个符合标准家庭将可以申请该计划。　　最近数年，温哥华和多伦多两市的房价可谓成倍的增长，同时两地的房屋可负担性则急剧下降。今年第一季度的加拿大房地产协会(CREA)报告显示，与去年同期相比，多伦多的房价在3月增长了约11.9%，而温哥华的房价则增加了21.3%。与其他月份一样，全国的房地产市场数据都向多伦多和温哥华两市倾斜。如果将两市排除在外，其他地区的房屋均价约为36万6,950元，年增幅仅为10.4%。 　　而昨日，安省建筑业及土地开发协会(Building Industry & Land Development，BILD)更是宣称，大多伦多地区新独立屋均价首次突破了100万元，十年之内翻了两倍多。至3月31日，大多伦多地区的新独立屋平均价格为104万5659元，比去年同一时期增长了21%，与十年前相比，价格涨了两倍以上。 　　两地房价的飞涨，员工的工资涨幅根本无法赶上房价的增长速度，两市的居民都感受到了非常大的买房压力，房屋可负担性急剧下降。4月20日，加拿大国家银行发布了一份房屋可负担性研究报告。该报告显示，多伦多的房屋可负担性已经降至近20年来最低，温哥华的房屋可负担性也非常接近最近数年来最低值。随着房价的飞涨，独立屋已经成为两市有史以来可负担性最差的房屋类型。  

加拿大温哥华市政府批准了一个试点项目，目的是帮助中等收入的家庭能在这个房价超高的城市拥有自己的住房。 市议会于周三(4月20)日批准的这个项目叫“经济房产权试点方案”( Affordable Housing Ownership pilot program)。 温哥华市长罗品信 ( Gregor Robertson)在一份声明中说，“这个试点方案将有助于填补本市住房市场与工薪家庭之间的差距”。 加拿大广播公司报道说，根据这个项目，温哥华市政府将与开发商达成协议，从开发商手里购买300套新住房20% 的产权，然后把这些住房以低于市价的价格卖给符合资格的买家。 买家需要满足以下条件： 过去5年中是温哥华的常住居民; 家庭中至少一个买主有工作; 购买Studio 或一居室户型的无子女家庭，家庭年收入不得超过67,540加元; 购买两居室以上户型的有未成年子女家庭，家庭年收入不得超过96,170 加元; 房子只能自住，不能出租; 房子出售时只能卖给符合资格的买家。 也就是说，在市政府的“援助”下，符合资格的买家可用低于市价的价格购买住房，但在产权、用途和转售上都有限制。

与香港居者有其屋计划（简称居屋计划）由政府出资或发展商竞标不同，温市议会周三刚通过的首个「经济适用房计划」（Affordable Home Ownership Pilot Program，简称AHO），是市府将来向发展商批出较高兴建密度许可，以换取一定数目的单位业权，再以低于市价两成价格售予符合资格的温市居民。有学者认为该政策弊多于利，可能更会推高地价；但有大温时评员却认为，AHO这意念不错，不妨试验一下。   温市的AHO计划在3年内提供300个单位，其中半数是适合家庭居住的2至3房单位。计划规定了温市府和购买AHO房屋业主分享业权收益，而市府也将保持有关房屋的部分所有权，作为减低成本的方法。   集资方式与港居屋不同   申请者须符合一定条件，例如开放式和一房单位的家庭，年薪上限是67,540元，且须为从未置业的单身或没有孩子的家庭；须为本国公民或居民；在温市工作且住满5年，申请者并不能把物业出租等。   该计划与香港居屋计划目的都是帮助中低收入市民购房，但在资金来源上则有所不同。AHO为温市府在批发更改土地用途时，向发展商批出更高的建筑兴建密度许可，由此换取多出部分单位的业权，用以推行AHO。 本身是香港 的时评员温建功，周四接受《星岛日报》记者访问时指出，香港居屋计划在1970年代推出，其中政府兴建房屋部分由政府投资，即资金来自纳税人，而私人机构参与兴建部分，为港府邀请发展商竞投建屋地盘，并设定一些限制。   温建功说：「温市AHO只是实验计划，规模很小，加之大温楼市有自身运行规律，走势不会受此影响。而计划的意念不错，毕竟可帮到一些人，但如果做不好时就会变成坏事，所以先小规模实验一下也无妨。」   卑诗西门菲沙大学（SFU）金融系教授帕夫洛（Andrey Pavlov）接受访时则直言，指AHO是一个「坏主意」。他说：「如果我是一块土地的业主，若得知发展商将用作AHO时，我一定会要求更高的价钱。AHO计划会令发展商把更多金钱装入腰包，也不会令买家更容易『上车』，因为地价上涨，将会抵销两成的优惠价格。」   学者认为空置税最有效   卑诗大学(UBC)教授达维多夫(Thomas Davidoff)等一批本地学者，不久前提议向屋主每年徵收物业价值1.5%的「物业附加税」（property surcharge ），然后因应房屋是否空置，在业主申报入息税时作出调整，由此变相开徵「空置税」。帕夫洛指该计划才是缓解大温房屋难以负担的有效可行办法。　

据彭博社报道，曾几何时，美国开发商为了更顺利地出售高端公寓，不惜砸重金为公寓配备屋顶游泳池、攀岩、宠物洗浴中心、高尔夫模拟室等基础设施。金融危机后，高端市场不断扩张，美国房地产开发商在进一步加大赌注方面似乎已经难以承受。所谓的放映室、酒庄、室外沙地滚球球场这些曾经的“豪宅必备设施”，对购房的富豪们来说，已经没多大吸引力了。 美国开发商开始想新招。位于美国Sunny Isles Beach的一栋建筑更是推出了顶级的服务。这里一共有61个单元公寓，每一个在此购房的买家，都可以获得为期一年的JetSmarter喷气式飞机共享服务。该公司让用户可以定制全球170个国家的私人飞机服务。（图为开发商为买家提供服务的私人飞机） Verzasca集团（Verzasca Group）经理Tim Lobanov表示：“这里极具竞争力，为何不来点更酷的服务呢？”据了解，Verzasca集团是Aurora在南佛罗里达州的不动产开发公司。一般来说，私人飞机服务的年度会费是9000美元，因此，这一服务远比免费获得一个烤面包机更具有吸引力。在Aurora，两居室和三居室的单元起步价最低为80万美元，最高约为150万美元。住房规模在1500平方英尺至2100平方英尺之间。 JetSmarter向会员提供起始点为洛杉矶、纽约、佛罗里达州和德克萨斯州众多城市的飞机服务。某些时候，会员还可以积分，为其非会员朋友和家庭获得最后一分钟的免费机位。但很遗憾的是，Aurora并没有建有自己的飞机起降跑道。用户只能自己前往飞机场，虽然JetSmarter也可以通过自己的直升飞机将用户送往那里。（图为Aurora外观） 据了解，Aurora并非是唯一一个提供私人飞机服务的开发商。在纽约的曼哈顿区，111 Murray Street的开发商与美国蓝星航空合作，通过一个名为25-Hour Sky Card的项目向在此购买住宅的居民提供私人飞机服务。居民们还可以选择在乘机时自由选择想要吃的食物和想看的电影。（图为曼哈顿区） 与111 Murray类似，Aurora还提供了其他一些高端便利设施，包括瑜伽馆、活动室、健身中心等。从目前的情况看，似乎每个大型的开发商都推出了屋顶甲板和小型健身游泳池：曼哈顿商业街1110 Park  Avenue向居民提供了酒窖；400 Park Avenue South提供了蒸汽浴室；255 Hudson向居民开放户外淋浴；251 1st Street为逛街人提供专门停车服务。（图为Aurora内的活动室） 尽管这些开发商都费尽心思推出众多高端的便利服务，但似乎仍难以让高端公寓畅销。数据显示，在2015年，曼哈顿奢侈房产的价格下滑。在全球其他地区以及美国其他城市的高端公寓房价也出现了类似的趋势。不动产评估公司米勒塞缪尔公司首席执行官Jonathan Miller表示，豪宅似乎已经供过于求，开发商出于控制成本的考虑未来可能会减少在便利设施方面的投入。

根据地产公司RE/MAX周四公布其2016年春季地产市场趋势报告，指出大温地区在今年首季的平均屋价为1,103,586元，较去年同期上升24%；而大多伦多地区今年首季的平均屋价是675,492元，比去年同期上涨14%。   该报告又称，温哥华和多伦多的高楼价，令一些买家只好到大温的外围地区购买房屋，这连带令外围地区的楼价也上升。   该报告又指出，卑诗省维多利亚以及安省咸美顿－百灵顿（Hamilton-Burlington）和巴里(Barrie)今年的楼价，已比去年同期升逾10%。

　　一项卖屋及买屋意愿的最新调查显示，加国年龄在55岁至64岁的业主，有56%的人正考虑出售房屋，以筹措退休后的花费。然而楼价高企却影响了有意卖楼业主的出售意愿，部分人士想观望楼价再升才卖，部分人士则担心卖楼后买不到新居，故而不敢现在把楼房推出市场。结果导致市面上待售的房屋库存量处于低位，再循环推高楼价。 　　Re/Max地产公司春季市场趋势报告(Spring Market Trend Report)除了分析各个楼市第一季楼价情况，还包括该公司委托Legar调查公司，对于不同年龄的业主考虑卖房的心态，以及千禧世代对于购买房屋的意愿，当中包括即将退休的人士对出售房屋换得退休金的兴趣有多大。 　　报告指出，大温地区及大多伦多地区的楼价持续上涨，反而影响了一些有意卖屋业主选择卖楼的时机。一来，部分业主认为楼价仍将继续上涨而不愿现在就卖；二来，想卖楼的业主们虽然知道自己的房子一推出就会很快售出，但他们也担心自己在这个竞争激烈的市场中，卖掉现在的房子后，可能买不到新居，因而令他们犹豫是否现在就要卖楼。这两个因素，也是令市场待售房屋库存量继续减少的原因。 　　近期多份楼市报告都指出，大温楼价高居不下的其中一个原因，是待售房屋量处于低位，僧多粥少，供不应求。 　　在推动楼价上涨的因素方面，报告认为，新抵移民将是楼价上涨推动力量所在。今年政府计划吸纳30万名移民，将是自1913年来最多，新增加的人口带来的买屋需求，应该很快「吸干」(soak up)市场上现有的待售房屋。 　　报告指出，千禧世代亦将是楼市主要支撑力量，但他们将需要父母的帮助，才能完成置业计划，当中年龄在18岁至34岁正考虑买房子的加拿大人，有37%预期将得到家人、合买房屋者或是朋友帮忙筹措首期，当中更有60%预期他们的父母会出手帮忙。 　　大温地区及大多地区是全国两个楼价上涨最强劲的市场，大温今年第一季楼价较去年相比上涨24%，平均温哥华独立屋售价已超过200万元。 　　Re/Max加西区域执行副总裁阿什(Elton Ash)指出，即使将大温地区及大多地区排除在外，全加平均楼价亦较去年上涨约10%。

　　根据国家银行的报告，由于联邦政府提高最低首期份额，导致多伦多及温哥华准备首次置业家庭的储蓄时间延长，分别多了11个月及34个月。 　　该银行覆盖10个主要城市的置业负担能力监测报告指出，本年首季，多伦多一般家庭储蓄首期所需要的时间，已经延长至67.3个月。换言之，这些家庭平均需要储蓄逾5年半，才能够应付买屋的最低首期。 　　温哥华的情况更加恶劣。这个加西都会屋价全国最高，首期储蓄所需的时间也最长，以刚过去的首季来说，由于屋价上升及首期提高，目前储蓄的月数进一步长至106.8个月，亦即几乎9年。 　　联邦自由党政府上台后不久，于去年底宣布调高最低首期，但押后至本年2月中生效，主要是希望令到多伦多及温哥华的楼市降温。 　　由于联邦政府的房屋机构加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)早已不再为100万元以上的住宅提供房贷保险，新规定适用于售价在100万元以下的物业。 　　新规例将最低首期改为2级，50万元以下的屋价维持不变，亦即是5%，至于50万至100万元以下的部分，则增加至10%。 　　根据国家银行的经济师Matthieu Arseneau及Kyle Dahms，这项新规例打击了多伦多及温哥华准备首次置业的家庭。 　　这些专家表示，今年首季来说，多伦多及温哥华储蓄首期的时间均因为新规例而延长。 　　资料显示，去年末季，最低首期划一5%，多伦多及温哥华各类住宅储蓄首期所需的月数分别是56.1个月及73.3个月，与目前比较，依次延长了11个月及34个月。 　　该报告的资料显示，受影响的主要是非共管柏文住宅，部分原因涉及到这些包括了镇屋及独立屋的屋价升幅较大。 　　在共管柏文方面，同期间的中位屋价微升稍逾4,200元至376,514元，仍然在50万元以下，不受新例的影响，所以储蓄首期月数维持在34.1个月不变。 　　国家银行在计算首期储蓄月数方面，乃以税前家庭中位收入依据，设定每月储蓄10%，从而推算出储蓄最低首期所需要的时间。

　　本周，加拿大房市最火爆的城市之一温哥华的市政府通过了一项帮助首次置业者买房的新项目“可负担的房屋所有权项目（Affordable Home Ownership program）”。该项目将为符合标准的买房者提供低于市场价的房屋，但是买房者也会受到房屋所有权和再出售方面的限制。 　　根据温哥华市长 Gregor Robertson 所作的报告，该项目将对过去5年里在温哥华工作和生活的首次置业者开放。购房者中至少有一名在温哥华工作，而且在过去从来没有买过房。 　　该新项目对符合标准的购买者的年收入也有一定规定。单身者的年收入在67,540元及其以下，带孩子的夫妻年收入则必须在96,170元及其以下。 　　据温哥华政府称，之所以出台该新政策是为了保证家庭在买房方面的开支不要超过总收入的35%。 　　Robertson 在报告中称，随着房价的飞涨，合适家庭居住的房屋供应量减少，越来越多的温哥华家庭发现自己很难买得起房。Robertson 还称：“我非常自豪地宣布将引入该计划，帮助温哥华人获得房屋所有权，建立起自己的小家。” 　　不过，也有评论称该计划由于规模有限，能够解决的问题也非常有限。目前，温哥华市政府称，他们计划将新建300间廉价屋，同时加拿大统计局则称，超过30,000个符合标准家庭将可以申请该计划。 　　最近数年，温哥华和多伦多两市的房价可谓成倍的增长，同时两地的房屋可负担性则急剧下降。今年第一季度的加拿大房地产协会（CREA）报告显示，与去年同期相比，多伦多的房价在3月增长了约11.9%，而温哥华的房价则增加了21.3%。与其他月份一样，全国的房地产市场数据都向多伦多和温哥华两市倾斜。如果将两市排除在外，其他地区的房屋均价约为36万6,950元，年增幅仅为10.4%。 　　而昨日，安省建筑业及土地开发协会（Building Industry & Land Development，BILD）更是宣称，大多伦多地区新独立屋均价首次突破了100万元，十年之内翻了两倍多。至3月31日，大多伦多地区的新独立屋平均价格为104万5659元，比去年同一时期增长了21%，与十年前相比，价格涨了两倍以上。 　　两地房价的飞涨，员工的工资涨幅根本无法赶上房价的增长速度，两市的居民都感受到了非常大的买房压力，房屋可负担性急剧下降。4月20日，加拿大国家银行发布了一份房屋可负担性研究报告。该报告显示，多伦多的房屋可负担性已经降至近20年来最低，温哥华的房屋可负担性也非常接近最近数年来最低值。随着房价的飞涨，独立屋已经成为两市有史以来可负担性最差的房屋类型。

  　　继俄罗斯富豪之后，中国富豪已成为洛杉矶比佛利山(Beverly Hills) 的新贵，据「中国经营报」报导，中国人已成比佛利豪宅炙手可热的买家，他们的支付能力也让人吃惊，逾亿美元或价值数千万美元的豪宅，通常三到五天内就会一次付清。有的甚至欲将逾亿豪宅推倒重建。 　　「过去是俄罗斯富豪来比佛利山购买豪宅，现在是中国富豪购买的更多。」比佛利山地区知名地产经纪人克曼(Aaron Kirman)近日专程前往中国见客户时说，「我们这次去中国，是因为比佛利山出现了更多的中国富豪，这次我们是去见他们的。」云集了好莱坞影星豪宅的比佛利山被称为「全世界最尊贵住宅区」。 　　报导引述克曼说，他至少约见了九位中国富豪，「北京、上海、南京都安排了见面」。他说，「去年下半年以来，正值中国经济放缓，大量中国买家开始涌向洛杉矶地产市场，其中1500万美元及以上级别的房源尤受青睐。如此多的中国富豪希望购买洛杉矶高端地产，还是第一次」。 　　数据显示，去年第四季，华人对洛杉矶比佛利山千万美元级别豪宅的询问量，达历史新高。克曼说：「与2014年同期比，我的高端房源来自华人顾客的谘询量增加了45%。目前，我手中房源价格介于1500万至1亿3500万美元间的项目有十几个。」 　　与全球经济危机前相比，中国经济的发展步伐开始放缓。很多中国富豪都相信，这是获利并重新配置资产的最佳时期。因此他们开始在国际地域和资产类别方面进行了多样化配置。 　　他还提到中国富豪交易的速度，「有一个价值上亿美元的房产，买家三天之内就交付了现金全款」。另外一处2000万美元的豪宅，「付全款也只用了五天」。他说，「中国买家都是比较快做决定的，尤其是1000万美元的住宅，一般是一个月就会决定」。 　　对于中国买家的身分，克曼表示，「80岁的也有，25岁的也有。来自各行各业，不少都是企业家。有些人在美国有生意」。此外，还有「一些机构投资者」。 　　但报导说，中国买家在交易过程中，也有令当地经纪人费解的地方。克曼指出，「在洛杉矶有很多房产，但是中国人最感兴趣的还是好莱坞，我们要经常教育中国买家，有很多地方和比佛利山一样高端，但他们还是最后买了比佛利山」。有经营动漫的买家还会问能不能介绍好莱坞的明星给他们认识。 　　报导说，最近的一处好莱坞豪宅原为前喜剧明星和慈善家丹尼汤玛斯(Danny Thomas)拥有，价格1亿3500万美元。克曼透露，「我每周都要带三次客户，去看这个逾亿美元的豪宅。其中有三分之一来自中国」。 　　他说，「比佛利山的房子很多都是知名设计师设计的。这样一处豪宅，房屋的建设成本也需要几百万」。但是，中国客户却向他提出：「能不能推倒了重建?」他非常吃惊地回忆，「很多中国客户，都有重建房屋的计画」。 　　持续发表的多份报告，中国买家正在北美各地购置房地产，人为地抬高房价，使本地人因感到房价过高而惊愕。但到底有多少中国买家在美国和加拿大投资房地产，而挹注的资金又有多少？ 　　道琼斯旗下高端地产媒体「寰域居」(Mansion Global)网站报导，要得到答案并不容易，因为美国和加拿大与大多数欧洲国家不同，没有外国买家的官方统计数字，所以很难获得准确、权威性的外国买家资料。空壳公司的作用，使得情况变得更复杂。 　　因此，房地产公司和研究机构采取其他方法来追查中国买家的数据。 　　报导指出，根据英属哥伦比亚大学兼职教授甄安迪(Andy Yan，音译)去年发表的报告，温哥华某些富裕社区的一家庭房屋买家，66%是中国新移民。 　　甄安迪是在分析西温哥华三个社区在2014年8月至2015年2月间的172宗房屋交易，并从中筛选非英语化的中国人名字后，得到这个结果。 　　全国房地产经纪人协会每年都向其中15万名会员发出问卷调查，并在每个月调查5万名房产经纪人有关外国买家的数字。 　　该协会在其「2015年国际客户的购房活动简介」(Profile of Home Buying Activity of International Clients)中说，中国买家在美国房地产投资了286亿元，而这个数字被国际媒体广泛引用。 　　2014年，毕马威会计师事务所(KPMG)开始发布题目为「中国在美国境内的房地产投资」 (China Inbound Investing in U.S. Real Estate)的半年度报告。 　　根据其2015下半年的报告，中国企业2015上半年在美国进行了88项直接投资，金额接近64亿元。KPMG指出，「房地产和酒店业仍最具吸引力，占总投资额的65%。」

　　大温楼价飞涨，高价柏文单位挂牌价也有不少突破千万元大关。目前正在房屋中央放盘系统(MLS)挂牌超过千万元的温市房屋中，有4间是柏文单位，这些「千万柏文」单位，不一定是位于顶楼，但室内面积均在3000呎以上，最大一间面积高达6833呎，挂牌价高达1800万元，单是每月管理费便是 3400元，足够在温市租一间状况不错的独立屋。 　　根据MLS资料，4间「千万柏文」分别是杰维斯街(Jervis St.)323号2501室，挂牌价1000万元;格鲁吉亚西街(W. Georgia St.)1128号5303室，挂牌价1188万元;瑟洛街(Thurlow St.)277号501室，挂牌价1400万元;以及豪街(Howe St.)667号4801室，挂牌1800万元。 　　「千万柏文」一般是依山傍海、拥有无敌靓景的单位，当中价格最高，挂牌1800万的豪街单位，室内面积6833呎，该单位每月单是管理费已达3414元，同单位2015年的政府估价为1155.2万元。 　　瑟洛街「千万柏文」则是位于Harbour Green大楼内，2015年政府估价为836万元，现在欲售1400万元，比政府估价高出500多万元。该单位的露台面积有912呎，已是一般温市中心两睡房柏文单位的大小。位于杰维斯街的「千万柏文」目前挂牌一千万元，去年政府估价为692万元。 　　地产经纪Angelina Lin指出，有意购买「千万柏文」的中国买家，应该不如想买千万元独立屋的买家多，毕竟年龄较长的中国买家仍然存有「有土斯有财」的观念，通常会先考虑买独立屋，一些会买市中心柏文单位的人，则可能是不准备在此长住的人士，或是留学生。 　　她说，近年来由于北京及上海的楼价暴涨，确实有富二代留学生看到温市千万元的豪宅价格，认为还不算贵，而向父母要求希望住在市中心柏文豪宅，这些留学生并无能力自行打理房屋，需要长期请管家打理，若有需要回中国，管家也会负责管理。 　　她表示，有些留学生买下豪宅柏文之后，有时会分租给同学，至于分租价格可能是友情价，这类买家不算多数。

　　卡加利商厦租金大跌，但仍未能阻止市中心空置率飙升至30年来的高位。 　　根据商业地产服务公司加拿大世邦魏理仕(CRBE Canada)报告，今年首季，这个能源业重地的市中心商厦空置率由去年同期的10.7%明显上升至20.5%，按年增加了近990个基点。 　　对上一次录得这样高水平的空置率是1980年代，当时卡加利市中心22%商厦面积没有租客。 　　值得一提的是，空置率上升与租金成本无关，因为同一时间，当地顶级商厦的租金大幅回落28%，目前每平方英，的租金是20.97元。 　　该公司执行董事Paul Morasutti表示，在刚过去的季度，卡加利商厦空置率激增260个基点。 　　根据该地产服务公司的报告，同期间卡加利近郊地区的商厦空置率也由10.1%上升至17.1%。该报告又指出，今年首季，卡加利市中心商厦市场已租出的面积减少，以致市况进一步对租客有利。

　　卑诗省温哥华岛南部梅特查辛(Metchosin)一个物业在大约4年前以近500万元成交，现叫价近3,000万元放盘，成为大维多利亚地区目前叫价最高的物业。 　　《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，该坐落斯万维克路(Swanwick Rd.)529号的67英亩海旁物业，对上一次易手在2012年11月，当时售价498.4万元。 　　现时该个幢物业，位列全加十大最高叫价楼盘的第六位。在该排行榜中，售价由2,500万元至4,500万元不等，其中8个物业位于大温，上述梅特查辛物业在温哥华岛，另一在多伦多。 　　对于有物业的叫价较估价高出许多，卑诗地产协会(B.C. Real Estate Association)首席经济师缪尔(Cameron Muir)表示，叫价与估价往往是两个不同的价钱，叫价可以远低于或远高于市价，而较低的叫价，可以吸引买家去看及出价。 　　该物业是大维多利亚地区，叫价逾千万元的4个楼盘之一。

　　西温区域(District of West Vancouver)市议会昨日公布，20日(周三)已投票通过进一步研究保护树木的长远策略，并且通过临时附例，保护达到一定尺寸的树木，临时附例立即生效。有西温居民指，有邻居赶在过去数天内将数以十计树木砍伐。 　　市议会日前通过临时附例，受保护树木包括：直径75厘米或以上的任何品种树木，以及直径为20厘米或以上的野草莓树(Arbutus)和加里橡树(Garry Oak)；量度树身直径的位置是离地1.4米。 　　市议会指，在临时附例通过之前，西温区域没有特定附例保护在私人土地上的树木，在进行建筑发展的土地上，树木被砍伐殆尽已屡见不鲜，由此引起的西温邻舍树林覆盖面和珍贵树木消失令人瞩目，引起关注。 　　市议会将就保护树木策略进行公众谘询，有关进一步的报告料在今年稍后再呈交市议会。 　　西温居民诺曼(Liesa Norman)接受媒体Postmedia访问指，就在立法前的一至两天内，她的邻居物业上，数以十计曾经为鹰提供栖息处的树木被砍掉，「他们(邻居)去年秋季已砍伐约8棵树然后就停了，我还以为他们已完成，(但)他们在过去两天砍了最少30棵。」 　　那些被砍掉的树木中，包括一棵约有36米高的大树，在场一名树艺师指，估计那树木有约100岁。在诺曼房屋附近另有一处物业，亦有大量树木被砍伐来为建新屋让路。 　　诺曼感慨，北岸以拥有美丽如公园般的树木而着名，「具毁灭性的是，(树木)以惊人的速度被砍掉，而没有现行法例保护那些美丽的大树、环境和独特的审美传统。」 　　在新的附例下，违例者会被罚1000元，但诺曼认为，这数目难有阻吓作用，对于「那些驾驶法拉利上下班的人，只是一个不痛不痒的小惩处」，她认为罚额应更高，甚至可判入狱。 　　诺曼指，赶在市议会周三投票前将树木砍下、位于海旁大道(Marine Dr.)2900号路段物业的业主，从来没有向邻居谈及其计划；她称曾上门拍门，但没有人应门。 　　卑诗田土厅登记显示，上述房屋的业主为华裔姓氏，刚在去年8月以395万元购置，而物业2015年的估价为308万元，2016年为383.6万元，一年升值24.5%。

今年初以6,000万元购入的温市西端区(West End)两幢柏文的一家企业，短短一个月后，即以6,800万元把两物业转售给另一投资者。而这两幢柏文物业，两年前才以1,680万元易手。地产商指两物业价值飙升原因，主要是由于温市西端分区计划，允许在该地区建超高建筑。   CTV电视台报道，今次涉及的两物业，分别是位于纳尔逊街(Nelson Street)1059号和1075号的两幢低层柏文建筑物业。2014年，Wall Center地产发展商沃尔（Bruno Wall），以1,680万元购入这两幢物业。   今年1月，一家名为太阳投资（Sun Commerical Real Estate，Suncom)的公司，以6,000万元收购这两幢物业。     CTV电视台报道引述在谈判中代表Wall Center的高力国际(Colliers International)副总裁泰勒（David Taylor）说：「他们(沃尔)收到如此引人注目售价，当然很难让人抗拒如此高的投资回报机遇。」   他认为，该2幢物业价值高涨的原因，主要是由于温市西端分区计划，允许可在该地区建超高建筑物。   交易涉及2小时售股   不过，泰勒表示，该宗交易引起开发商与当地居民的极大兴趣。他说：「这似乎很疯狂，我们看到价格如此上涨，但当然，我们也看到市场变化。」   不过，事件并未到此为止。据香港英文《南华早报》(South China Morning Post)报道，该宗6,000万元的物业交易，涉及一个2小时内售股过程。   前地产经纪刘志元（Julia Lau）去年年底在facebook上发帖说：「谁愿意投资？须在明天存入银行汇票，(物业)股份将在周一售出」。      几天后，她又发帖，指出该个6,000万元物业投资项目的股份，已经在两小时内被抢购一空。刘志元周三拒绝了CTV访问要求。   《南华早报》报道指出，Suncom完成收购两物业一个月后，以6,800万元代价，把物业转售予另一投资者——名为Gao Shan的富裕中国移民。该报道同时提及，卑诗物业估价署（B.C. Assessment Authority）对两物业的估值只有1,560万元。   报道还说，卑诗证监会(B.C. Securities Commission，简称BCSC)早前曾检视Suncom声称的众筹安排。该公司较早时已发表声明，强调「所有投资活动均符合政府法例规定」。   同时，CTV报道称，高力国际副总裁泰勒指出，这宗交易激发人们兴趣的另一点在于，物业以无担保信托（bare trust)的形式持有，投资人在物业交易后无需缴纳物业转让税。泰勒说，这是人们规避物业转让税的一种常用手法。

　　一份预测本省房屋市况的报告指，温哥华岛楼市活动会继续强劲，虽程度不及低陆平原，但房屋的销售和价钱均会上涨。维多利亚市今年房屋销量更预测上升20%。 　　由金融机构Central 1 Credit Union发表的报告指，由维多利亚省都地区(Victoria capital region)按年5%就业比率增幅带动，再加上的强劲人口增长，这些因素支持房屋需求。 　　温岛人口经过4年的停滞后，于过去两年有0.9%的增长，而上升的原因是卑诗省民或其他省份民众迁入，他们主要搬到维多利亚市和纳奈莫(Nanaimo)地区；而在各年龄组别均见增长。 　　报告指，需求高的动力自2014年初开始推动温岛二手楼市场，而「维市的销量已超越2000年出现的周期高位，并预测今年会上升20%」。 　　报告提及，维市的销售动力会超出挂牌活动，造成一个卖家市场。 　　至于售价方面，经中央放盘系统(MLS)的基准价指数，今年初已出现会升5%以上的趋势。预料省都地区独立屋价格的中位数会攀升4%，纳奈莫会升5%。 　　报告预测，温岛销售和价钱上升的压力会持续，经济增长和人口增长会主要支持房屋需求；而退休或半退休人口增长继续是长远的动力，来自低陆平原的省民移居到温岛亦会继续上升，并推动楼价上涨。 　　温岛整体的销量在2017年料会升约3%，价格亦料每年会升约3%。

随着国内外交流愈加密切，出国越来越方便，越来越多的中国人到国外生活。虽然身在国外，大多数海外中国公民仍与祖国有着千丝万缕的联系，时不时的会委托国内亲友处理一些事务。 前不久，笔者就有一次委托国内亲友出售房产的经历。 因为工作原因，我不能亲自回国处理国内房产的出售事宜，只能委托在国内的兄长办理。办理前，我还专门上网查了些资料，了解到像我这样的情况需要去中国使馆办理委托书公证。 我在电脑上下载了一份委托书，签好了名，自以为事先做足了“功课”，办理委托书公证会非常顺利。没想到第二天拿到使馆交给领事官员后，却因为一些小状况，致使委托书公证未能一次办成。 在这里，我将一些容易忽视的细节详细列出，以提醒读者多加留意： 使馆领事官员在仔细询问我的情况后指出，我的很多申办条件都不符合要求。其一，我想出售的房产并非我一人所有，而是我和我的丈夫共同所有，因此为了确保售房是我们夫妻双方的共同意愿，我们俩应共同到场申办，如果我的丈夫实在无法到场，也应提交他本人签署的书面意见书。其二，我带的材料不齐备，除了个人身份证明、委托书文本和房产证外，结婚证原件或复印件也是必不可少的。其三，我的委托书本身也存在很多问题：首先是委托事项不够明确，只简单写了“全权委托”，没有写明委托期限和是否有转委托权；再者是有涂改痕迹；还有，我将委托书签好名后再带至使馆申办公证也是不能接受的。   （图片来自于网络） 使馆领事官员提醒我，出售房产是一件非常严肃的事情，涉及重大财产，尤其是对我们普通百姓来说，处理几百万的资产应该慎之又慎。而委托是一种权利的让渡，因此在委托书上应将被委托人的权限一一写清，还要写明委托期限和是否有转委托权等。 在领事官员的耐心解释下，我终于明白，委托书公证是对我们个人合法权益的一种保障，领事官员的见证可以更好地保障委托的法律效力。此外，要求委托书上无任何涂改痕迹也是防止委托书被篡改的一种重要手段。原来，办理委托书公证并非只是写份委托书、填张申请表那么简单，其中大有学问呢。 在领事官员的建议下，回家后，我又仔细浏览了使馆网站上关于委托书公证的内容，结合领事官员提出的要求，重新写了一份委托书。第二次，我和丈夫一起带上了完整的材料到使馆申办，并在委托书和申请表上严肃地签上了我们的姓名，终于办成了委托书公证。 在此，除了要感谢使馆领事官员严肃认真的态度和耐心细致的讲解外，笔者也结合自身经历总结了在国外办理委托书公证时，需要格外注意的两点： 一是要带齐材料。尽量把能想到的材料都带上，以免白跑一趟，既浪费时间，又浪费精力和财力。 二是要将委托书要素写全。可以在办理委托书公证前先浏览中国驻外使领馆网站上关于委托书公证的内容，或向使领馆咨询，了解委托书须包含的要素，例如通常应包括委托人及受托人的基本情况、委托事项、委托原因、委托期限和委托权限等。 总而言之，只要事先多查询、不懂多请教、相信领事官、依规办公证，大家就一定都能顺利办理委托书公证。

周六和朋友去看房子拍卖，这是最近几个月看到的最舒适又实用的一套房子。它的外面很一般，但室内设计的风格比较独特。在拍卖广告中，它列在65-70万澳元一档。   　　他们的邻居恰好是我们的一个熟人，据说房主财政上出了问题，不得不搬到远一点的地方，再建一所面积小一些的住房。只要价格合适，他们一定会当场卖出去。房子虽然不错，可是根据它的地理位置和周围的房价，我们估计应该在68万左右，不会超过69万。当然，要是在富人区，这房子可就不会是这个价位了。    　　拍卖的当天，看热闹的人不少，可是真正感兴趣买的却不多（还是因为价位比较高，有的人心里价位在64-65万，根本没敢举手），最后真正举手的一共才有四家人。可是让人不得不感叹的是，敢叫价的都是亚洲人。一看有中国人竞争，就知道这房子价格绝对低不了，这似乎已是一个不争的事实了。   　　第一个华人起价58万后就退出了，接下去两万一跳，只几下子就叫到了68万。这时候两个穿着时尚年纪不大的中国女孩儿加入进来，叫了69万。旁边那个华人女人（肤色有点深，搞不清是不是大陆的中国人），穿着打扮太一般了，可是叫起价来可是一点儿都不一般，想都不想，那叫一个痛快。最后终以71.5万的价格成交，小女人成了那个房子的新主人。   　　旁边老外大概又开了一次眼界，再次领教了亚洲人的利害。邻居家的孩子们和我女儿站在一起，看得眼睛都直了，真是不敢相信。小男孩惊叹地说：“嗨，这个女人到底有多少钱啊？” 我能想象，卖房子的主人一家该有多么高兴，遇到了他们的财神，解决了生活中的难题，一定要好好庆祝一番了。   　　在经济危机的时候，老外口袋里的钱更是紧张。这房地产的行业很大程度上是中国人和亚洲人在支撑着，特别是一些投资移民，基本上一过来就先买房。一个朋友先把女儿送来读书，几年下来，留学移民政策不断改变，他们觉得孩子移民越来越不容易。孩子妈妈过来陪读了一段时间，觉得澳洲很不错，于是决定全家办理投资移民。去年买了生意，又花了30多万澳币买了一块四百多平米的地，到现在还没有开始建房。因为对样品房的设计有所改动，盖房子的价格也由原来的四十多万上升到五十多万。整个房子建下来大概要八十多万了。当初他们换钱的时候是澳币最高的时候，刚刚换完澳元就开始大跌。房子没建起来还要租房子住，前前后后一下子就亏掉二百多万人民币。这些中国商人不喜欢买二手房，愿意自己建新房，其实付那么多钱在那个地区真不如买这样的二手房。30天-60天内就可以搬进去，多省心！   　　在华人堆里还流传着一个故事，据说有个华人走在Toorak （富人区） 的街上，一下子看中了一所豪宅，敲门就要买，人家根本就没想过卖房子，可是实在无法拒绝这人出的价钱。因为有些中国人真是“不差钱”，把房子叫到天价也不在乎，只要喜欢就非把它拿下不可。所以，如果看见喜欢的房子，却又有些囊中羞涩，一定要靠贷款支撑，买主们（包括本地华人）都不希望有中国人竞争。只要看见中国人叫板，你就干脆自动投降，拱手相让，省得伤筋动骨拼得吐了血。   　　拍卖结束后和那个熟人邻居聊了几句，“恭喜你！这回你有了一个中国人的邻居”。她的回答让我又一次惊叹：“我的左边已经是中国邻居了，现在右边也是中国邻居啦。我们已经被中国人围住了！”

加拿大的哪个城市最适合投资房地产?很多人立刻想到的多伦多、温哥华这两个房市最火热的地区。然而据本地理财杂志《MoneySense》最近公布的一份报告，虽然多、温两地房价增长迅猛，但是由于房价基数过高、难以负担，所以并非是最良好的投资点。在今年，一些中型城市、卫星城市、以及现在正陷入经济不景气的西部城镇，才是最适合房地产投资的地方。     《MoneySense》一共对全国35个城市进行了考察，其标准不仅仅是房价的平均增幅，而且还有可负担性、租金收入等方面，结果发现今年全国最适合投资的地方是安省北部的中型城市省雷湾(Thunder Bay)。 报告指，雷湾的基准房价只有21.6万元，而当地居民平均收入为8.1万元。房价与收入比率低至2.7倍，属于容易负担的水平。 从经济的角度来说，雷湾也具有发展潜力，是一个值得投资的地方。在这些年，该市投入相当多的城市建设费用，成为安省北部枢纽中心，安省通往加西的一个门户城市及知识型经济中心，吸引医疗，教育及政府部门的工作职位，而且失业率较低，一些长期的经济表现指标强劲。 当业主在雷湾购买房屋之后，出租也较为容易。在10年前，该市成立了北安省药科学院(Northern Ontario School of Medicine)，带来了大量的学生，并推动了当地的租务市场。事实上，由于雷湾的出租市场行情良好，令投资有巨大的回报潜力，租金过去5年上涨了22%。 排在“最适合投资城市榜”第二位的则是卡尔加里。在全球油价经历了长达一年多的走低之后，阿省的房地产市场可能已经走到了谷底，随着全球油价开始反弹，越来越多的投资人士的目光再度聚焦在这个西部重镇，准备抄底。 杜兰区及奥沙华则排在第十位。由于多伦多房价飞涨，房市的热点渐渐往外围转移，而位于东面、房价较为便宜的杜兰区渐渐为买家和投资人所关注。最近几期的房地产数据都显示，该区沿401高速公路的几个市镇房价增幅惊人，在整个大多伦多地区名列前茅。 多伦多、温哥华的排名则比较令人失望，分别为第12位和第18位。拖累其排名的是可负担性：多伦多的房价是平均家庭收入的5.6倍，而温哥华则高达9.1倍，已远远超过了普通人的负担能力。虽然多伦多的出租行情也还可以，但是在那里买一套房子的资金，在出租市场更加火爆的雷湾等中型城市可以买两三套，两者投资潜力自然不可同日而语。 附1：《MoneySense》2016年度“最适合投资城市榜”前十名： 1、Thunder Bay 2、Calgary 3、Barrie 4、Brantford 5、Edmonton 6、Winnipeg 7、Hamilton 8、Regina 9、Guelph 10、Durham/Oshawa  

加拿大国家银行20日发布报告，除温哥华和多伦多外，加拿大房屋可负担性有改善现象。10个城市中有6个城市的房价可负担性提高，其中表现最佳的是卡尔加里、蒙特利尔及渥太华-佳堤诺(Ottawa-Gatineau)。 报告指出，温多两市外，加国房价可负担性提高。(CBC) 可负担性是以中等房价计算家庭收入与每月缴交的房贷的比例。卡尔加里受到油价暴跌影响，今年第一季房贷支出占收入的28.2%，与去年第四季相比下降0.7%，与去年同期相比更大幅下滑2.2%，数据显示卡尔加里的每月房贷占收入比例来到历史新低;蒙特利尔和太华-佳堤诺则比去年第四季下滑0.5%。国家银行经济分析师阿瑟诺(Matthieu Arseneau)和丹姆(Kyle Dahms)说：“现在蒙特利尔房价是十年来民众最能负担的时期。” 据了解，2013年以来蒙特利尔房价涨势平缓，民众收入增加，利率相对较低。与此同时，卡尔加里的房价也不断下跌。然而温哥华和多伦多的房价走势持续上扬，温哥华的房贷占收入比接近顶峰，多伦多则创20年新高。 国家银行指出，温哥华和多伦多的新措施，要求购买50万至100万的房屋，头期款最低必须付10%，“如此一来，准备头期款的时间也得拉长，温哥华须34个月，多伦多则是11个月。”

昨日(4月20日)，加拿大国家银行发布了一份房屋可负担性研究报告。该报告显示，多伦多的房屋可负担性已经降至近20年来最低，温哥华的房屋可负担性也非常接近最近数年来最低值。随着房价的飞涨，独立屋已经成为两市有史以来可负担性最差的房屋类型。 但与多温两市不同的是，蒙特利尔的房屋可负担性则升至近10年来最高，卡尔加里也接近近年来最高值。埃尔蒙顿和渥太华也保持着较高的房屋可负担性。 该报告还指出，自由党的新贷款规定使得50万以上房屋的平均首付款增加。温哥华的首付款规定也达到了有史以来最高值，相当于普通居民平均107个月的存款。 多伦多的平均首付款也有所增加，约相当于普通居民平均70个月的存款。这也使得可负担性降至了近20年来最低。无论是在多伦多，还是温哥华，为筹集首付款购房所需存钱的时间已经达到了长期平均值的2倍。 最新的贷款规定要求在购买50万以上房屋时，首付款需达到房价的10%。这项政策主要目的在于为多伦多和温哥华两地的房市降温。 但许多市场专家则发现，这项新政策在短期内可能正在引起反效果，使得多温两市的房价攀升，因为许多买家都决定赶在新政实施之前进入房市。 2014年12月，联邦政府宣布，加拿大抵押贷款及房产公司 CMHC 将对金额在50万至99.9万的贷款，收取10%的首付金。比之前的5%整整增加了1倍。 据悉，新的政策会将50万以上的房屋的首付款分开计算，50万以内的部分仍然维持首付5%，50万以上的部分则首付提升至10%。举例来说，如果购买了一间70万的房屋，首付款将由原先的3.5万增加至4.5万，因为50万部分首付5%再加上超出部分20万的10%。 联邦政府表示，购买50万以下的房屋则不会受新政策的影响，新政策于今年2月15日开始实施。

　　大温楼价飞涨，高价柏文单位挂牌价也有不少突破千万元大关。目前正在房屋中央放盘系统(MLS)挂牌超过千万元的温市房屋中，有4间是柏文单位，这些「千万柏文」单位，不一定是位于顶楼，但室内面积均在3000呎以上，最大一间面积高达6833呎，挂牌价高达1800万元，单是每月管理费便是3400元，足够在温市租一间状况不错的独立屋。 　　根据MLS资料，4间「千万柏文」分别是杰维斯街(Jervis St.)323号2501室，挂牌价1000万元；乔治亚西街(W. Georgia St.)1128号5303室，挂牌价1188万元；瑟洛街(Thurlow St.)277号501室，挂牌价1400万元；以及豪街(Howe St.)667号4801室，挂牌1800万元。 　　「千万柏文」一般是依山傍海、拥有无敌靓景的单位，当中价格最高，挂牌1800万的豪街单位，室内面积6833呎，该单位每月单是管理费已达3414元，同单位2015年的政府估价为1155.2万元。 　　瑟洛街「千万柏文」则是位于Harbour Green大楼内，2015年政府估价为836万元，现在欲售1400万元，比政府估价高出500多万元。该单位的露台面积有912呎，已是一般温市中心两睡房柏文单位的大小。位于杰维斯街的「千万柏文」目前挂牌一千万元，去年政府估价为692万元。 　　地产经纪Angelina Lin指出，有意购买「千万柏文」的中国买家，应该不如想买千万元独立屋的买家多，毕竟年龄较长的中国买家仍然存有「有土斯有财」的观念，通常会先考虑买独立屋，一些会买市中心柏文单位的人，则可能是不准备在此长住的人士，或是留学生。 　　她说，近年来由于北京及上海的楼价暴涨，确实有富二代留学生看到温市千万元的豪宅价格，认为还不算贵，而向父母要求希望住在市中心柏文豪宅，这些留学生并无能力自行打理房屋，需要长期请管家打理，若有需要回中国，管家也会负责管理。 　　她表示，有些留学生买下豪宅柏文之后，有时会分租给同学，至于分租价格可能是友情价，这类买家不算多数。